Textlicher Teil Bebauungsplan
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Textlicher Teil Bebauungsplan "Katharinenstraße/Hofstattstraße K8" Rechtsgrundlagen: Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22.07.2011 (BGBl. I S. 1509) Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Gesetz vom 22.04.1993 (BGBl. I S. 466) Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO) in der Fassung vom 5. März 2010 (GBl. S. 358, berichtigt Seite 416), zuletzt geändert durch Artikel 70 der Verordnung vom 25.01.2012 (GBl. S. 65) Gemeindeordnung für BW in der Fassung vom 24.07.2000 (GBl. S. 582, berichtigt s. 698) zuletzt geändert durch Artikel 28 der Verordnung vom 25.01.2012 (GBl. S. 65) 1. Planungsrechtliche Festsetzungen (§ 9 (1 - 3) BauGB) 1.1 Art der baulichen Nutzung (§ 9 (1) 1 BauGB) Kerngebiet (MK) gem. § 7 BauNVO Gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO sind die nachfolgend aufgeführten Nutzungen bzw. Arten von Betrieben und Anlagen nicht zulässig: - Erotikshops als Einzelhandelsbetrieb (§ 7 (2) 2 BauNVO) - Vergnügungsstätten und sonstige Gewerbebetriebe mit dem Charakter einer Spielhalle oder ähnliches im Sinne von § 33 i Gewerbeordnung (GewO) (§ 7 (2) 2 BauNVO) - Bordelle, bordellartige Betriebe und Wohnungsprostitution (§ 7 (2) 3 BauNVO) - Betriebe mit Sexdarbietung (Film- und Videovorführung und Schaustellung von Personen gem. § 33 a GewO) - Diskotheken - Wettbüros Nach § 7 (2) 7 BauNVO sind Wohnungen oberhalb des Erdgeschosses zulässig. 1.2 Maß der baulichen Nutzung (§ 9 (1) 1 BauGB) 1.2.1 Zahl der Vollgeschosse (Z), (§ 20 BauNVO) Nach Eintrag in der Planzeichnung. Als Vollgeschoss anzurechnende Dachgeschosse sind zulässig, sofern die zulässige Trauf- und Firsthöhe nicht überschritten wird. 1.2.2 Höhe baulicher Anlagen (§ 18 BauNVO) Die maximale Traufhöhe (TH) von 13,0 m darf nicht überschritten werden. Definitionspunkt für die maximale Traufhöhe ist die Schnittkante Außenwand mit Dachhaut. Die maximale Firsthöhe (FH) von 20,0 m darf nicht überschritten werden. Bezugspunkt ist die im Mittel gemessene Gehweghöhe bzw. Geländehöhe im Bereich vor dem Gebäude. Definitionspunkt für die Traufhöhe ist der Schnittpunkt der Außenwand mit der Dachhaut. Die maximale Gebäudehöhe im Flachdachbereich (GH über NN) nach Eintrag in der Planzeichnung. Definitionspunkt für die maximale Gebäudehöhe ist die Oberkante der Dachfläche. Bei technischen Aufbauten darf die festgesetzte Höhe bis zu einer Fläche von 80 m² um max. 3,0 m überschritten werden. Die in der Planzeichnung dargestellte Abgrenzung Satteldach/Flachdach kann um bis zu 2,0 m überschritten werden. 1.2.3 Grundflächenzahl GRZ (§ 19 BauNVO) GRZ 1,0 nach Eintrag in der Planzeichnung. 1 1.3.1 Bauweise (§ 9 (1) 2 BauGB) Zulässig ist eine geschlossene Bauweise gem. § 22 (3) BauNVO. Ausnahme: Abweichend von der geschlossenen Bauweise muss bei bereits im Bestand vorhandenen Fenstern (Gebäude Katharinenstraße 4) im Zuge der Neubaumaßnahmen von bestehenden Fenstern ein Abstand von mind. 2,5 m zur Belichtung und Belüftung vorgesehen werden. Ansonsten gelten die Vorschriften der geschlossenen Bauweise. 1.3.2 Stellung der baulichen Anlagen (§ 9 (1) 2 BauGB) Firstrichtung der Satteldächer nach Eintrag in der Planzeichnung. 1.4 Flächen für Garagen (§ 9 (1) 4 BauGB) Freistehende oberirdische Garagen und Stellplätze sind nicht zulässig. 1.5 Verkehrsflächen Ein- und Ausfahrtsverbot (§ 9 (1) 11 BauGB) Die Ein- und Ausfahrt zur Tiefgarage ist in der Planzeichnung (Hofstattstraße) festgesetzt. Dieser Bereich kann um bis zu 10,0 m verschoben werden. Ansonsten besteht ein Aus- und Einfahrtsverbot zum gesamten Areal. 1.6 Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft (§ 9 (1) 20 BauGB) Es gelten die artenschutzrechtliche Bestimmungen gem. § 44 BNatSchG. Vor Beginn der Abbruchmaßnahmen bzw. Veränderungen an den Gebäuden müssen vor allem die Dachstühle der Gebäude auf Fledermausarten hin untersucht werden. Eine Begehung sollte im Frühjahr bzw. Sommer durch einen Fledermausexperten erfolgen. Bauliche Veränderungen an den Gebäuden müssen entsprechend der Ergebnisse der Begehung terminiert werden. Die Dokumentation der Ergebnisse ist den Anträgen für bauliche Veränderungen bzw. Abbruch beizulegen. Ein Abriss der Gebäude darf ausschließlich im Zeitraum von August bis Ende März erfolgen. Es ist, soweit möglich, sicher zu stellen, dass keine Individuen getötet werden. 2. Örtliche Bauvorschriften gem. § 74 (7) LBO 2.1 Äußere Gestaltung baulicher Anlagen (§ 74 (1) 1 LBO) Die typischen Eigenarten des Altstadtbildes - wie wechselnde Gebäudebreiten, unterschiedliche Gebäudehöhen, unregelmäßige Gebäudefluchten, Gliederung der Fassade, Ausbildung des Traufgesimses - muss bei der Gestaltung der Gebäude Berücksichtigung finden. 2.1.1 Dachform/Dachneigung für Hauptbaukörper Nach Eintrag in der Planzeichnung sind Satteldächer mit einer Dachneigung von 45 bis 55° zulässig. Das Satteldach muss auf beiden Seiten die gleiche Traufhöhe und einen Dachüberstand mit mindestens 30 cm sowie ein mindestens 25 cm vorstehendes Ortganggesims haben. Im Innenbereich des Quartiers sind Flachdächer zulässig. Die in der Planzeichnung dargestellte Abgrenzung Satteldach/Flachdach kann um bis zu 2,0 m überschritten werden. 2.1.2 Dachdeckung Für die Satteldächer sind nur Dachdeckungen in den Farben rot, rotbraun zulässig. Der Flachdachbereich ist mindestens zu 30 % der Fläche extensiv zu begrünen. 2.1.3 Dachaufbauten/Dacheinschnitte Die Länge der Dachaufbauten /-einschnitte darf maximal 2,5 m betragen, wobei der Abstand von der Giebelwand und den Dachaufbauten untereinander mindestens 2,0 m betragen muss. Der Abstand von Traufe und First muss, in der Dachneigung gemessen, mind. 1,0 m betragen. Die maximale Höhe zwischen Dachanschnitt und Oberkante Gaube (bei Flachdachgauben) 2 bzw. Traufpunkt (bei Gauben mit geneigten Dächern) darf 1,50 m betragen. Die Gesamthöhe der Gauben darf maximal 60% der Höhe des Daches zwischen Traufe und Firstlinie betragen. Für Dacheinschnitte gelten die Festsetzungen entsprechend. Je Gebäude sind auf der einzelnen Dachseite entweder nur ein Dacheinschnitt oder nur Dachaufbauten bzw. Quergiebel zulässig. Bei mehreren Dachgeschossen sind Aufbauten bzw. Einschnitte nur in einem Dachgeschoss zulässig. Ausnahmen können zugelassen werden, wenn die Dachgauben sich in das historische Stadtbild einfügen. 2.1.4 Fassadengestaltung Die Gestaltung der Fassaden darf dem Charakter der Altstadt in Material und Farbgebung nicht widersprechen. - Die einheitliche Fassadenbreite darf 14 m nicht überschreiten, dabei sollen sich die Fassadenteile in Breite, Traufhöhe und Dachneigung unterscheiden. - Das Erdgeschoss ist so zu gestalten, dass es als Sockel des Gebäudes erscheint. - An den Gebäudeecken müssen die Pfeiler- oder Wandflächen mindestens 50 cm breit sein, der Abstand zwischen den Pfeilern darf max. 4,0 m betragen. - Vordächer sind nicht zulässig. Ausnahmsweise kann im Bereich der Hofstattstraße ein Vordach für die Anlieferungszone zugelassen werden. - Grelle und reflektierende Materialien sowie großflächige Verkleidungen aus Faserzement, Kunststoff und Metall dürfen nicht verwendet werden. Die Materialien und die Farbgebung sind mit der Stadt abzustimmen. 2.2 Werbeanlagen (§ 74 (1) 2 LBO) Werbeanlagen sind auf die Erdgeschosszone zu beschränken und dürfen höchstens 70 % der Gebäudebreite (je Ladengeschäft) lang und 45 cm hoch sein. Ausnahmsweise dürfen Werbeanlagen bis zu 70 cm hoch sein, wenn die erlaubte Länge proportional zu dem erhöhten Maß unterschritten wird. Pro Gebäudeseite ist nur eine Werbeanlage je Ladengeschäft zulässig. Ausnahmsweise kann im Bereich der Brüstungszone des 1.OG ein Stechschild mit einer Größe von max. 80 cm Höhe und einer Ausladung von max. 90 cm angebracht werden, wenn an dieser Fassadenseite die Länge der Werbeanlagen max. 50 % der Gebäudelänge betragen. Werbeanlagen mit wechselndem Licht sind nicht zulässig. Anlagen der Außenwerbung müssen sich nach Umfang, Anordnung, Werkstoff, Farbe und Gestaltung der gebauten Fassade unterordnen und dürfen wesentliche Architekturelemente nicht überschneiden. Sie dürfen nicht von einer Gebäudefassade auf Fassaden benachbarter Gebäude übergreifen. Werbeanlagen für verschiedene Geschäfte oder Institutionen an einem Gebäude sind in Größe, Art, Form und Farbe aufeinander abzustimmen. 3. Hinweise/Empfehlungen 3.1 Denkmalschutz (§ 20 DSchG) Das Planungsgebiet liegt im Bereich der mittelalterlichen Altstadt. In diesem spätmittelalterlichen bis frühneuzeitlichen Stadtquartier ist mit archäologischen Zeugnissen zu stadtpatrizischen Steinhäusern sowie zu deren Infrastruktur im Hinterhofbereich zu rechnen. Darüber hinaus wurden unmittelbar westlich des Plangebietes frühmittelalterliche Siedlungsspuren beobachtet. Die Fläche war bisher nur teilweise unterkellert (Gewölbekeller entlang der Katharinenstraße), Alter und Denkmalwert dieser Keller sind bisher nicht bekannt und müssten im Vorfeld der Baumaßnahme überprüft werden. In nicht unterkellerten Bereichen ist mit der Erhaltung archäologischer Kulturdenkmale / Bodendenkmale zu rechnen, deren undokumentierte Zerstörung unzulässig ist. Bei einer Neubebauung ist mit einer länger dauernden archäologischen Ausgrabung im Vorfeld der Baumaßnahme zu rechnen, deren Kosten der Bauträger zu übernehmen hat; eine Grabungsvereinbarung wäre Voraussetzung für eine Baugenehmigung. 3 „Sollten bei Erdarbeiten Funde (beispielsweise Scherben, Metallteile, Knochen) und Befunde (z. B. Mauern, Gräber, Gruben, Brandschichten) entdeckt werden, ist die Archäologische Denkmalpflege beim Regierungspräsidium Tübingen unverzüglich zu benachrichtigen. Fund und Fundstelle sind bis zur sachgerechten Begutachtung, mindestens bis zum Ablauf des 4. Werktags nach Anzeige, unverändert im Boden zu belassen. Die Möglichkeit zur fachgerechten Dokumentation und Fundbergung ist einzuräumen. 3.2 Geologie Nach Ingenieurgeologischer Karte liegt das Plangebiet im Verbreitungsbereich von Flussschottern der Echaz, die von bindigen Deckschichten überlagert sein können. Den tieferen Baugrund bilden bituminöse Ton- und Mergelsteine (Ölschiefer) der Posidonienschiefer- bzw. der Jurensismergel-Formation des Unterjuras. Die Auffüllungen der vorangegangenen Nutzungen können im Plangebiet 3 bis 4 m mächtig werden. Allgemein ist in der Echazniederung mit bauwerksrelevanten, hohen Grundwasserständen zu rechnen. Die Ölschiefer können stark betonangreifendes, sulfathaltiges Grund- bzw. Schichtwasser führen. Sofern eine Versickerung von Oberflächenwasser geplant bzw. wasserwirtschaftlich zulässig ist, wird die Erstellung entsprechender hydrologischer Versickerungsgutachten empfohlen. Die Echazschotter stellen zumeist einen tragfähigen und die bindigen Deckschichten und Auffüllungen einen ggf. stark setzungsfähigen Baugrund dar. Bei Austrocknung der Ölschiefer, z. B. nach deren großflächiger Überbauung/Versiegelung oder Eingriffen in den Bodenwasserhaushalt durch Dränagen, können gravierende Baugrundhebungen infolge Gipskristallation auftreten. Eine objektbezogene Baugrunderkundung und Gründungsberatung durch ein in der Ölschieferthematik erfahrenes Ingenieurbüro wird daher empfohlen. Im Vorfeld der Tiefbauarbeiten (Tiefgarage) sollte ggf. ein Beweissicherungsverfahren der umliegenden Bebauung und Grundstücke eingeleitet werden. 3.3. Kampfmittelbelastung Durch die Kriegseinwirkungen des 2. Weltkriegs besteht die Möglichkeit, dass sich noch entsorgungsrelevante Restverunreinigungen / Kampfmittel auf dem Areal befinden. Die Flurstücke befinden sich in einem stark bombardierten Bereich. Blindgänger können nicht ausgeschlossen werden. Daher wird die Beurteilung des Gefahrenpotenzials durch Kampfmittel vom Kampfmittelbeseitigungsdienst beim Regierungspräsidium Stuttgart oder ein autorisiertes, zertifiziertes Ingenieurbüro wird empfohlen. Informationen können beim Regierungspräsidium Stuttgart, Referat 62, Kampfmittelbeseitigungsdienst eingeholt werden. 3.4 Duldungspflicht (§ 126 (1) BauGB) Der Grundstückseigentümer hat das Anbringen von - Haltevorrichtungen und Leitungen für Beleuchtungskörper der Straßenbeleuchtung einschließlich der Beleuchtungskörper und des Zubehörs und - Kennzeichen und Hinweisschilder für Erschließungsanlagen auf seinem Grundstück zu dulden. 4. Begründung (§ 9 (8) BauGB) / __ der Akten 5. Fläche des Plangebietes ca. 2.950 m² 6. Aufhebung bestehender Festsetzungen Die im Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplanes bisher gültigen Festsetzungen werden mit Inkrafttreten dieses Bebauungsplanes aufgehoben: - Teilbereich von Bebauungsplan „Altstadt 1“ in Kraft am 31.08.1979 (Reg.Nr. I 150) - Teilbereich von Bebauungsplan „Altstadt 7“ in Kraft am 12.01.1996 (Reg.Nr. I 150/10) 4
