Baugemeinschaften

Ausschreibung und Vergabe eines Grundstücks an
Baugemeinschaften
Freudenstadt Gottlieb-Daimler-Straße
Inhalt
1. Eigentümer, Lage des Objekts
2. Städtebau, Bebauung, Planungsrecht
3. Vorbemerkungen zum Vergabeverfahren
4. Ausschreibungs- und Vergabeverfahren
5. Kriterien für die Vergabe eines Grundstücks an Baugemeinschaften
1. Eigentümer, Lage des Objekts
Eigentümer
Stadt Freudenstadt - vertreten durch Herrn Oberbürgermeister Julian Osswald Marktplatz 1, 72270 Freudenstadt
Grundstückslage
Stadt Freudenstadt, Bereich Nordstadt. Das gesamte Grundstück Flst. 1040, Gemarkung Freudenstadt umfasst ca. 1809 qm, wobei für einen ersten Bauabschnitt ca.
1.000 m² Grundstücksfläche zur Verfügung stehen.
Das Baugrundstück (Teilfläche des Grundstücks Flst. 1040, Gemarkung Freudenstadt)
wird begrenzt durch den Notzeitweg und die Gottlieb-Daimler-Straße sowie die bestehende Bebauung. Diese umgebende Bebauung besteht aus einer meist zwei- bis
dreigeschossigen Wohnbebauung in Form von Geschosswohnungsbau, Einzel-, Doppel- und Reihenhäusern.
Im direkten Umfeld befinden sich auch gemischte Strukturen. Neben einem Gärtnereiverkauf finden sich ein Personaldienstleistungsunternehmen, ein Handwerksbetrieb
und eine Einzelhandelsnutzung im Quartier. Auf dem Baugrundstück selbst sind zwei
zweigeschossige Mietwohngebäude vorhanden, die in den 30er-Jahren des vorigen
Jahrhunderts entstanden sind.
Grundstück Flurstück 1040, Gemarkung Freudenstadt, - gelb unterlegt - Baugrundstück für Baugemeinschaften ca. 1.000 m²
Mit der Theodor-Gerhard-Schule, der Keplerschule, dem beruflichen Schulzentrum
und der Waldorfschule sowie dem Kindergarten Pusteblume im Kohlstätter Hardt und
dem Theodor-Gerhard-Kindergarten befinden sich öffentliche und private Bildungseinrichtungen in unmittelbarer Nähe - dies trifft ebenfalls zu für die Sport- und Freizeiteinrichtungen wie Hermann-Saam-Stadion und Panoramabad.
Zur Nahversorgung wird das Einkaufszentrum an der Ludwig-Jahn-Straße (geplante
Fertigstellung Herbst 2015) hervorragend beitragen.
Der Stadtbahnhof mit Bahnhaltestelle und Busbahnhof und der Zentrale Omnibusbahnhof (ZOB) liegen in einer Entfernung, die in gut 5 Min. fußläufig zu erreichen ist.
Das Grundstück Flst. 1040, Gemarkung Freudenstadt, befindet sich im Bereich des
aktuellen Sanierungsgebiets Stadtbahnhof/Gottlieb-Daimler-Straße, da im Gebiet
insbesondere hinsichtlich der Gebäudesubstanz städtebauliche Missstände vorliegen. Es ist deshalb vorgesehen, die zwei Gebäude Gottlieb-Daimler-Straße 51/53 und
55 abzubrechen, eine Modernisierung dieser Gebäude wird als nicht wirtschaftlich
betrachtet.
Städtebauliche Zielsetzung ist die Entwicklung einer zeitgemäßen Wohnnutzung vor
dem Hintergrund der innenstadtnahen Lage des Grundstücks und einer gewünschten aktiven Innenentwicklung.
Sanierungsgebiet Stadtbahnhof / Gottlieb-Daimler-Straße, 3 - Gebietserweiterung
vom 21.03.2014
2. Städtebau, Bebauung, Planungsrecht
Städtebauliche Ziele
Die Stadt Freudenstadt will den Bereich Gottlieb-Daimler-Straße / Notzeitweg zu einem lebendigen, gemischt genutzten Quartier entwickeln, in dem Nachbarschaften
wichtig sind und der Gemeinschaftsgedanke, die Verbindung zwischen Generationen und das Miteinander von Anfang an tragende Säulen sind.
Das Projekt hat die Chance, als besonderer Baustein im Quartier den Bereich zu stärken und zu bereichern.
Es können ein bis zwei Gebäude mit insgesamt ca. 8 - 10 Wohneinheiten in unterschiedlicher Größe, ergänzt durch gewerbliche Nutzungen im Erdgeschoss, geschaffen werden.
Vorstellbar sind unterschiedliche Bauformen:
1 Gebäude Geschosswohnungsbau / offene Parkierung
2 Gebäude Geschosswohnungsbauten
Das Grundstück
Eine Teilfläche des Grundstücks Flst. 1040, Gemarkung Freudenstadt, - an der Straßeneinmündung Notzeitweg in die Gottlieb-Daimler-Straße mit ca. 1.000 m² - wird für
Baugemeinschaften zur Verfügung gestellt und ist Gegenstand dieser Ausschreibung.
Das Baugrundstück für das Baugemeinschaftshaus wird vermessen und vom Restgrundstück real geteilt. Die auf dem Grundstück befindlichen Gebäude einschließlich Keller werden abgebrochen.
Erschließung, Parkierung
Das Grundstück für das Baugemeinschaftsprojekt kann sowohl von der GottliebDaimler-Straße als auch vom Notzeitweg aus erschlossen werden. Die erforderlichen
PKW-Stellplätze könnten auf dem Baugrundstück selbst untergebracht werden – die
Zufahrt erfolgt von der Gottlieb-Daimler-Straße bzw. vom Notzeitweg aus. Weitere
Parkierungsflächen könnten im Erdgeschoß des „Baugemeinschaftshauses“ untergebracht werden. Wünschenswert ist jedoch eine Tiefgaragenlösung, die eine Nutzung
der oberirdischen Freiflächen zu Gunsten von Garten- / Grünflächen und gemeinschaftlichen Hofflächen ermöglicht.
Bebauung
Zentrale Zielsetzung ist die Schaffung einer flexiblen, barrierefreien und kostengünstigen Bebauung mit verschiedene Haushaltsarten und -Größen - vom Single bis zur
Familie - sowie eine gewerbliche Nutzung im gesamten Erdgeschoss oder in einem
Teilbereich davon.
Die Art der baulichen Nutzung soll sich an einem Wohngebiet nach § 4 BauNVO oder
einem Mischgebiet nach § 6 BauNVO orientieren.
Auf dem Grundstück können max. zwei 3-geschossige Gebäude entstehen. Die Gesamthöhe der Bebauung wird auf max. 9 m Traufhöhe, bezogen auf die Erdgeschoss-Fußbodenhöhe (EFH) des Rohfußbodens, beschränkt. Das Dach ist als räumliches Dach vorzusehen. Die genaue Ausformulierung des Gebäudes und seiner
Dachlandschaft obliegt der Baugemeinschaft. Dabei soll das geplante Gebäude
den Bestand respektvoll als Ensemble ergänzen. Das Gebäude soll als Einheit wirken,
gleichzeitig aber die Individualität seiner Bauherrschaften zum Ausdruck bringen. Es
soll erreicht werden, dass die künftigen Nutzer/innen und Bewohner/innen innerhalb
einer flexiblen Struktur, zusammen mit den Grundrissen und dem Innenausbau, auch
die Funktion und Gestaltung der Fassade ihrer jeweiligen Einheiten hinsichtlich Materialität, ihres Öffnungsgrades etc. auf die Bedürfnisse hin optimieren können.
Planungsrecht
In der vorbereitenden Bauleitplanung (Flächennutzungsplan) ist das Gebiet als gemischte Baufläche dargestellt. Ein Bebauungsplan existiert für das Gebiet nicht. Eine
Neubebauung des Grundstücks soll im Zusammenhang mit der vorhandenen Bebauung stattfinden. Das Vorhaben soll sich nach § 34 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Die Schaffung von Bauplanungsrecht ist (aktuell) nicht
beabsichtigt.
3. Vorbemerkungen zum Vergabeverfahren
Hintergrund
Freudenstadt soll als lebenswerte und attraktive Stadt erhalten und weiterentwickelt
werden - bezahlbare und gute Wohnungen sind dafür eine Grundvoraussetzung. Es
ist wichtig, dass sowohl Angebote für Haushalte mit kleineren bis mittleren Einkommen als auch für Besserverdienende angeboten werden. Im Zuge sich verändernder
Ansprüche an das Wohnen können Grundstücke für Baugemeinschaften ein attraktives Angebot darstellen.
Die Zielsetzung für das Bauen und Wohnen von Baugemeinschaften ist ein selbstbestimmtes Wohnen in einer Hausgemeinschaft, verbunden mit gemeinschaftlichen
Aktivitäten und evtl. auch der Möglichkeit, sich gegenseitig im Alltag zu unterstützen.
Zielgruppe sind Bürgerinnen und Bürger, die selbstorganisiert und eigenverantwortlich
ihr Leben gestalten.
Ausschreibung und Vergabe
Eine neu einzurichtende Koordinierungsstelle für Baugemeinschaften bei der Stadtverwaltung Freudenstadt, bewirbt das Projekt gegenüber Bauinteressierten und begleitet den Prozess nach Auswahl einer Planungs-/ Baugemeinschaft bis zur Unterzeichnung eines Kaufvertrages.
Die Stadt Freudenstadt führt ein gesondertes Ausschreibungs- und Vergabeverfahren
zum Verkauf des Grundstücks für Baugemeinschaften durch. In diesem Verfahren
werden - wie im Folgenden dargestellt - die Anforderungen, die an die Baugemeinschaften gestellt werden, festgelegt. Das erschlossene Baufeld wird zum Festpreis an
die Baugemeinschaften veräußert oder als Erbbaugrundstück zur Verfügung gestellt.
Gegenstand der Ausschreibung
Gegenstand des zweistufigen Vergabeverfahrens ist der Verkauf des Grundstücks an
eine Baugemeinschaft, die das Grundstück möglichst zügig bebaut, mit dem Ziel,
dort ein gemeinschaftliches Wohnprojekt zu realisieren, das von den Mitgliedern
selbst genutzt wird.
Zielgruppe
Das Angebot richtet sich an Bürgerinnen und Bürger, die gemeinschaftliche Wohnprojekte, Mehr-Generationen-Projekte sowie Projekte, in denen das Leben selbstorganisiert und eigenverantwortlich gestalten werden kann, realisieren wollen. Ziel des
Zusammenschlusses von mehreren Bauinteressenten (natürliche Personen) ist die
gemeinschaftliche Realisierung von Eigentum.
Erst mit dem Grundstückskauf wird aus der anfänglichen Planungsgemeinschaft die
Baugemeinschaft, die anstehende Fragen zur Bauausführung gemeinsam klärt. Nach
Fertigstellung und Schlussabrechnung löst sich die Baugemeinschaft auf. Die Besitzer
der Wohn- und Gewerbeeinheiten des fertigen Gebäudes bilden dann nach dem
Wohnungseigentumsgesetz (WEG) eine Eigentümergemeinschaft.
Wirtschaftliche Baubetreuung
Die Mitwirkung eines Baubetreuers / einer Baubetreuerin wird dringend empfohlen.
Bodenrichtwert
Das Grundstück Flurstück 1040 Gemarkung Freudenstadt liegt in der Bodenrichtwertzone 1510. Der Bodenrichtwert liegt - Stand 31.12.2012 - bei 140 €/m² (erschlossen),
bei einer Geschossflächenzahl von 0,6.
4. Ausschreibungs- und Vergabeverfahren
Die Vergabe erfolgt in einem 2-stufigen Verfahren
Ausschreibungstermin: April 2015
Stufe 1 – Ausschreibung und Abgabe Bewerbung / Auswahlverfahren
Zeitraum
• bis 30.09.2015, verlängert bis 31.12.2015 Ausschreibung, Abgabe Bewerbung
• bis 30.11.2015, verlängert bis 29.02.2016 Prüfung, Auswahlverfahren und Optionsvertrag
Veröffentlichung
• Pressemeldung
• Homepage der Stadt Freudenstadt
• Presseartikel Schwarzwälder Bote / Süd-West Presse
Anforderungen an die Bewerbungen
Innerhalb der gesetzten Frist von ca. 5 Monaten können sich Gruppen finden, konstituieren und sind aufgefordert, ein Angebot unter Berücksichtigung der folgenden
Kriterien vorzulegen.
• Bezeichnung der Wohngruppe
Namen und Anschrift der Mitglieder
(Voraussetzung: ca. 70 % Vollständigkeit der Gruppe)
• Organisations- / Eigentumsform und Erwerber/Innen: z.B. GbR, GmbH, Verein +
GmbH, Genossenschaft
• Nennung von 2 verantwortlichen Ansprechpartner/Innen
• Beschreibung des gemeinschaftlichen Wohnprojektes mit Dienstleistungs- / Gewerbeflächen im EG
• Optional: besondere Zielsetzungen wie z.B. soziale Projekte, Gemeinschaftsräume
• Nutzungskonzept: ungefähre Anzahl / Größe der Wohneinheiten, Art und Umfang
der Dienstleistungs-/Gewerbeflächen (MI)
• Mit dem Gebot ist ein Bebauungskonzept abzuliefern, bestehend aus:
• Konzeptbeschreibung, Lageplan, mit Außenraumdarstellung und skizzenhafter Darstellung der Gebäudetypologie, jeweils im M 1:500.
• Architektur: Vorentwurfsebene. Ein detailliertes architektonisches Konzept ist keine
Voraussetzung bei der Bewerbung oder der Vorstellung der Gruppe. Die Einbindung
eines erfahrenen Architekturbüros wird empfohlen.
• Finanzierungskonzept
Abgabe der Bewerbung
• bis 31.12.2015 persönlich oder per Post (Poststempel), Postanschrift:
Stadt Freudenstadt, Bauamt, Zimmer 3.14 Dachgeschoss, Technisches Rathaus,
Marktplatz 64, 72250 Freudenstadt
Auswahlverfahren
Um die Transparenz und Gleichbehandlung der Bietergemeinschaften zu gewährleisten werden innerhalb einer Frist von 2 Monaten, bis zum 29.02.2016, die eingegangenen Bewerbungen bewertet.
Grundlage der Bewertung sind die Angaben zu den Kriterien für die Vergabe
eines Grundstücks an Baugemeinschaften (siehe 5.) sowie eine persönliche Vorstellung des Konzepts und der Planungs-/Baugemeinschaft vor dem Auswahlgremium.
Sollte es mit der Planungs-/Baugemeinschaft, die den Zuschlag erhalten hat, innerhalb der 6 Monate nach Vergabe nicht zu einem Vertragsabschluss kommen, kann
die Stadt Freudenstadt das Grundstück entweder erneut für eine Baugemeinschaft
ausschreiben, anderweitig veräußern oder selbst bebauen.
Zeitraum
• ca. 2 Monate Prüfung
• Die Stadtverwaltung überprüft die eingereichten Unterlagen auf Vollständigkeit
und eine formale Erfüllung der Ausschreibungskriterien.
Auswahlgremium
• Besetzt mit Vertretern der Verwaltung und des Gemeinderats
• Baugemeinschaftsprojekte stellen sich und ihr Konzept vor
• bis 29.02.2016 Entscheidung durch Auswahlgremium und Optionsvertrag
Stufe 2 – Konkretisierung
Nach der Entscheidung schließt die 6-monatige Phase der Konkretisierung an, die mit
der Unterzeichnung des Kaufvertrages endet. In dieser Zeit klärt die Gruppe für ihre
Planung die baurechtliche Zulässigkeit (Stellung Bauantrag) und legt einen verbindlichen Finanzierungsnachweis vor.
Zeitraum
• 6 Monate (bis 29.07.2016) Grundstückskauf, Vertragsabschluss und
Bauantrag
Einreichung
Anforderungen
• Konkretisierung des Architekturkonzeptes
• Abstimmung des architektonischen Konzepts und Herstellung des Einvernehmens
mit Verwaltung und Gremien
• Erstellen einer genehmigungsfähigen Planung / Einreichung eines Bauantrags
• Vertragsgestaltung mit Grundstücksgeberin
• Finanzierungsnachweis
• Kaufpreis:
Vor Vertragsabschluss ist ein vorläufiger Finanzierungsnachweis einzureichen. Die
Lieferung des Objektes erfolgt zum Zeitpunkt des Eingangs der Kaufpreiszahlung auf
das Konto des Eigentümers. Die Kaufpreisfinanzierung muss vor Vertragsabschluss
sichergestellt sein. Die Kaufpreisfälligkeit wird im Kaufvertrag vereinbart.
• Anhandgabe:
Bis zum Vertragsabschluss mit der Baugemeinschaft wird das Grundstück mit 2% des
Kaufpreises durch Abschluss eines "Optionsvertrages" anhand gegeben. Das heißt:
1 Monat nach Vergabe an die Baugemeinschaft ist diese verpflichtet, 2 % des
Kaufpreises bei der Eigentümerin (Stadt Freudenstadt) zu hinterlegen. Mit Vertragsabschluss wird diese Summe verrechnet. Sollte die Baugemeinschaft innerhalb der
12 Monate nach Vergabe ihren Verpflichtungen nicht nachkommen oder aus dem
Vertrag aussteigen, verbleibt die anhand gegebene Summe bei der Eigentümerin
(Stadt Freudenstadt).
• Die Käufer verpflichten sich, einen Baubeginn spätestens 6 Monate nach Vorliegen
einer bestandskräftigen Baugenehmigung einzuhalten. Andernfalls erlischt die Reservierung des Grundstücks.
Projektkoordination
• Nach je 6 Wochen wird ein Termin mit der Koordinierungsstelle für Baugemeinschaften und dem Eigentümer zur Überprüfung des Einhaltens der Verfahrensschritte vereinbart.
Ziel:


Einhaltung des Zeitplans und Verfahrensablaufs
Optionale Verlängerung der Konkretisierungsphase
Termine
Stufe 1 – Ausschreibung / Abgabe Bewerbung / Auswahlverfahren
bis 31.12.2015
1 Monat (01.04.2015 – 30.04.2015): öffentliche Ausschreibung
8 Monate (bis 31.12.2015): Gruppen konstituieren sich, Abgabe der Bewerbung
2 Monate (bis 29.02.2016): Bewerbungen werden bewertet, Auswahlverfahren
wird durchgeführt, Zuschlag „Optionsvertrag“ wird erteilt
1 Monat nach Zuschlag: Hinterlegung von 2 % des Kaufpreises
Stufe 2 – Konkretisierung
bis 29.07.2016
5 Monate (01.03.2016 - 29.07.2016) Konkretisierung der Planung, Einreichung
Bauantrag, Grundstückskauf / Vertragsabschluss, Kaufpreis wird fällig
(2 % Hinterlegung wird angerechnet)
Anschlusstermine
in der Regel 6-8 Wochen nach Einreichung des Bauantrags: Baugenehmigung
Baubeginn - spätestens 6 Monate nach Erteilung der Baugenehmigung
5. Kriterien für die Vergabe eines Grundstücks an Baugemeinschaften
A
A.1
A.2
Gemeinschaftskonzept /
Gruppenbezogene Kriterien – 50 %
Rechtliche Organisation:
Wie will sich die Gruppe organisieren?
(z.B. GBR, GmbH, Verein + GmbH, Genossenschaft)
Gruppenstruktur - Darstellung des Wohn- und Gemeinschaftskonzeptes
Gruppe
- Wirkt die Gruppe belastbar, um ein Gemeinschaftsprojekt zu realisieren?
Punkte
50
5
20
- Ist das notwendige Engagement erkennbar?
- Sind Grundkenntnisse bezgl. planen, bauen, finanzieren vorhanden?
- Wie werden Gruppenentscheidungen getroffen?
- Gibt es klare Rollenverteilungen? (z.B. Finanzen, Recht, Sprecher/In etc.)
- Beschreibung / Außendarstellung der Gruppe, offen für neue Mitglieder?
Quartiersbezug
- Sind die Gruppenmitglieder in der Stadt integriert und engagiert?
(Wohnen oder arbeiten Mitglieder der Gruppe bereits in der Stadt? Seit
wann? Welche persönlichen Bezüge haben sie zur Stadt? Sind sie
hier z.B. sozial oder in Vereinen engagiert?)
- Wie viele Kinder werden voraussichtlich in dem Wohnprojekt leben?
- Wie ist die Altersstruktur der Gruppe?
Soziales Konzept
- Werden Einrichtungen, o.ä. in das Konzept integriert
10
10
- z.B. Wohngemeinschaften
- Menschen mit Behinderung
- Sozialräume etc.
A.3
B
B.1
B.2
B.3
B.4
C
C.1
C.2
Vollständigkeit der Gruppe
- verbindliche Zusage mind. 70 % der Gruppe
Objektbezogene Kriterien – 30 %
Originalität des Konzepts (innovativ / kreativ)
Nutzungsbezogenes Konzept
- Qualität des städtebaulichen Konzepts
- Wohnen: z.B. unterschiedliche Wohnungstypen (Anzahl / Größe WE)
- quartiersbezogene Räume für soziale Aktivitäten
- gewerbliche Nutzung
- Freiraumkonzept
Energetische / ökologische Aspekte (falls Abweichung vom Standard)
Barrierefreiheit (falls Abweichung vom Standard laut LBO)
Finanzierungskonzept – 20 %
Tragfähiges Finanzierungskonzept
Eigenkapital / Finanzierungszusage eines Investors
Gesamt
5
30
5
18
5
2
20
10
10
100