Kaufhausumnutzung:Layout 1 - Innovationsagentur Stadtumbau NRW

Umnutzung von
Kaufhäusern
Juli 2009
Innovative Ansätze und Beispiele
zur Umnutzung von Kaufhäusern
Innovationsagentur Stadtumbau NRW
Kaufhausumnutzungen
[Einführung]
Der Strukturwandel im Einzelhandel und die aktuellen wirtschaftlichen Entwicklungen führen vermehrt zu Leerständen nicht nur bei
kleineren Ladenlokalen, sondern auch bei größeren Handelsimmobilien wie Kaufhäusern.
Strukturwandel und wirtschaftliche Entwicklungen
Dabei handelt es sich um Großflächen über mehrere Etagen, die von
einem Betreiber genutzt werden. Diese Objekte befinden sich vor
allem in zentralen Lagen unserer Städte und haben damit auch einen
Stadtbild prägenden Charakter.
Diese Kaufhäuser werden vielfach auch als ‘Frequenzbringer’ bezeichnet, die eine Magnetwirkung entfalten, die jedoch heute in diesem
Maße nicht mehr wirkt, so dass über andere Nutzungen bzw. eine
Weiterentwicklung dieser Immobilien nachgedacht werden muss.
Die Innenstädte verlieren ansonsten einen wichtigen Teil ihres
Gesichts, aber erhalten auch eine große Chance, sich den veränderten Rahmenbedingungen anzupassen.
Umnutzung als Chance
[Umnutzung von Kaufhäusern]
Um mittel- und langfristig die Attraktivität des Einkaufens in der
Innenstadt zu erhalten und einer Verödung der Innenstädte entgegenwirken, wird es somit von entscheidender Bedeutung sein, die innerstädtischen Kaufhaus-Immobilien neuen Nutzungen zuzuführen. Diese
Revitalisierungen fordern dabei nicht nur neue Strategen der Privatwirtschaft, sondern auch der kommunalen Politik und Verwaltung. Sie
sollte flexibel [re-]agieren und Rahmenbedingungen schaffen, die
Veränderungen begünstigen – Veränderungen, welche die Attraktivität
und Urbanität der Stadt sichern und stärken.
Sicherung der Attraktivität
und Urbanität der Innenstadt
Die Schwierigkeit bei der Revitalisierung von Innenstadt-Kaufhäusern
besteht darin, neue innovative Konzepte zu entwickeln, die das
Gebäude sinnvoll und Wert erhaltend nutzen und die zugleich individuelle und attraktive Lösungen für die Stadt[-quartiere] darstellen.
Wirtschaftlich gesehen definiert sich der Wert der Immobilie als
Kaufhaus aus den Erträgen des bisherigen Nutzers. Bei Aufgabe und
Umnutzung stellt sich diese Situation neu dar: Dem hohen Substanzund Grundbuchwert steht ein fraglich gewordener Ertragswert
gegenüber. Der hohe Bestandswert wird in den meisten Fällen dazu
führen, dass ein Abbruch nicht in Frage kommt. Die Herausforderung
besteht daher zumeist darin, den Widerspruch zwischen hohen
Eine wirtschaftliche
Herausforderung
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Kaufhausumnutzungen
Kaufpreisforderungen für die Bestandsimmobilie, erheblichen
Umbaukosten und eher rückläufigen Einzelhandelsmieten zu lösen.
Modulartige Nutzungskopplungen als Ansatz
Ein Denkansatz zur Umnutzung von innerstädtischen KaufhausImmobilien ist daher, das Gebäude einer neuen Nutzungen mit mehreren Betreibern zuzuführen, die entsprechend den Möglichkeiten der
Immobilie und den Marktpotenzialen modulartig kombiniert werden.
Dazu müssen die Voraussetzungen und Rahmenbedingungen aufgezeigt werden, die für eine Zusammenführung von Angebot [Immobilie] und Nachfrage [potenzielle Nutzer] notwendig sind, um neue
Lösungen bzw. Nutzungskopplungen auf ihre Realisierbarkeit hin zu
prüfen. So kommen zum Beispiel das Unter- und Erdgeschoss sowie
das erste Obergeschoss weiterhin für eine Handelsnutzung in Frage.
Hier können freie Flächen auch an Einzelhandelsmieter weitergereicht
werden. Aber vor allem für die oberen Ebenen müssen neue Lösungen gefunden werden, wie bspw. eine Umwandlung für Nutzer aus
den Bereichen Freizeit, Wohnen, betreutes Wohnen oder Büro.
Mit solchen Modellen sind in verschiedenen Fällen brachgefallene
Kaufhausbauten reaktiviert worden. Damit konnte zumindest neue
wirtschaftliche Aktivität und Attraktivität geschaffen werden. Mit solchen Modellen kann es hingegen in den meisten Fällen nicht gelingen,
die ursprüngliche Funktion solcher Kaufhäuser, als Frequenzbringer für
Innenstadtlagen zu fungieren, in vollem Umfang zu erhalten. Dies stellt
insbesondere ein Problem für Städte und Gemeinden in eher ländlich
geprägten Regionen dar. Hier kann der Ausfall eines solchen
Frequenzbringers, selbst im Falle einer erfolgreichen Neunutzung
durch kleinteilige Mischung dennoch dazu führen, dass wichtige
Kaufkraftströme in andere Mittel- und Großstädte abwandern.
Im Folgenden werden anhand von konkreten Beispielen neue und
innovative Lösungsansätze aufgezeigt, die in der deutschen Praxis realisiert wurden und die auch für zukünftige Projekte und Planungsfälle
hilfreiche Anregungen bieten können. Auch im internationalen Raum
finden sich Beispiele umgenutzter Geschäftshäuser, deren
Beschreibung die Spielräume in diesem Handlungsfeld aufzeigen.
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Kaufhausumnutzungen
[Beispiele aus der Praxis]
Chemnitz - Kaufhaus Schocken
Der berühmte halbrunde Kaufhaus-Bau in der Brückenstraße in Chemnitz – ein Werk des bedeutenden Architekten Erich Mendelsohn, entworfen 1927 und 1930 eröffnet – soll das Haus der Archäologie in
Chemnitz werden.
Das für die Brüder Simon und Salman Schocken erbaute Kaufhaus
wurde als neungeschossiger Stahlbetonskelettbau errichtet. Die 70
Meter lange Betonvorhangfassade folgt dem Straßenverlauf und
wölbt sich in den Stadtraum.
Das Chemnitzer Kaufhaus Schocken gehört so zu den bedeutendsten
Bauten der Klassischen Moderne Europas und wurde - wie das Haus
Tietz - bis vor wenigen Jahren noch als Warenhaus genutzt.
Daten & Fakten
Standort:
Chemnitz, Brückenstraße
Bauherr / Eigentümer:
GGGmbH
Umnutzungskonzept
Ziel ist es, nach dem Umbau des ehemaligen Warenhauses sowohl die
Verwaltung des Landesamts für Archäologie als auch die Ausstellungsräume im Gebäude unterzubringen.
Besonders reizvoll ist der konzeptionelle Ansatz, der vorsieht, die über
dem Erdgeschoss liegenden Vollgeschosse des Gebäudes wie archäologische Schichten zu behandeln. Das bedeutet, dass die ständigen
Ausstellungen sich mit steigender Gebäudehöhe jüngeren archäologischen Themenkreisen und Exponaten zuwenden werden und so die
sedimentartigen Schichten versinnbildlichen, die man bei Grabungen
nacheinander erschließt.
Im Dachgeschoss können zudem gastronomische Einrichtungen Platz
finden. Die dort zu integrierende Terrasse der 9. und letzten Etage
bietet einen faszinierenden Ausblick über die Stadt und bis ins
Erzgebirge.
geplante Nutzung:
Landesmuseum für
Archäologie
Architekten:
Mendelsohn 1929 / 1930
Grundfläche:
1.955 m²
Vollgeschosse:
8 bzw. 9
Bruttogeschossfläche:
15.640 m²
Nettogeschossfläche:
10.948 m²
Status:
Umnutzung in Vorbereitung
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Kaufhausumnutzungen
Eschweiler - Kaufhaus Breuer
Das Kaufhaus Breuer wurde 1946 bis 1951 als Stahlskelettbau in der
Eschweiler Innenstadt erbaut. Nach über 30 Jahren Leerstand der
oberen Geschosse - einzig ein Drogeriemarkt im Erdgeschoss wahrt
die Kontinuität - wurde für das in der Eschweiler Einkaufszone stehende viergeschossige Kaufhaus ein neues Nutzungskonzept durch die
Erbengemeinschaft Breuer und die Architekten entwickelt.
Umnutzungskonzept
Unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen und demographischen
Entwicklung wurde eine Mischnutzung für das historische Gebäude
vorgesehen.
Im Erdgeschoss sind weiterhin Einzelhandelsflächen vorhanden, die
derzeit vor allem von einem Drogeriemarkt genutzt werden. Ergänzend dazu stehen im vollverglasten ersten Obergeschoss Büroflächen
zur Verfügung.
Daten & Fakten
Standort:
Eschweiler, Grabenstraße
Wohnfläche: 525 qm
Projektgröße:
10 WE im 2. + 3. Obergeschoss frei finanziert
Nutzungen:
• 10 barrierefreie WE
• Gemeinschaftsraum
[2. Obergeschoss]
• gem. Dachterrasse
[4. Obergeschoss]
• Gewerbeflächen
[Erdgeschoss und 1. OG]
Gesamtkosten:
819 €/qm Wohnfläche brutto
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Nach behutsamer Sanierung der offenen Verkaufsgeschosse im zweiten und dritten Obergeschoss entstanden zehn barrierefreie ServiceWohnungen für ältere Menschen. Das komfortable Wohnprojekt
erhielt zudem eine zusätzliche Qualität durch die über den Aufzug
erreichbare 100 qm große Gemeinschaftsterrasse, die einen herrlichen Blick auf die Innenstadt bietet.
Jede Wohnung besitzt einen privaten Innenhof, da es angesichts der
großen Raumtiefen nötig war, zweigeschossige Lichthöfe in die oberen Etagen einzuziehen, von denen die barrierefreien, großzügigen
Wohnungen nun erschlossen werden. Sie dienen zur Belichtung und
belüftung sowie als private Freibereiche der einzelnen Wohnungen.
So entstand ein individuelles und zielgruppenorientiertes Wohnraumangebot in attraktiver zentraler Lage.
Im zweiten Obergeschoss wurde außerdem durch eine reversible
Zusammenlegung von Wohnungen eine Senioren-Wohngemeinschaft
ermöglicht, der als Mittelpunkt eine innen liegende Gemeinschaftszone dient. Die Vermietung und Betreuung der Wohnungen liegt in
Händen der Wohnheimgesellschaft, die sich in unmittelbarer Nähe
befindet.
Zwar bestand kein Denkmalschutz, dennoch hat man sich für den Erhalt der Fassade entschieden. Das 2006 fertig gestellte Sanierungsprojekt stellt nun eine wichtige Aufwertung der Eschweiler Fußgängerzone dar.
Kaufhausumnutzungen
Düsseldorf-Garath - Kaufhaus Karstadt
Das Kaufhaus wurde Ende der 1960er Jahre erbaut und verfügte über
eine typische Kaufhaus-Aussenfassade in Lamellen-Optik sowie über
knapp 7.000 m² BGF. Damit gilt das Objekt als in Mononutzung
betriebenes Kaufhaus für die heutigen Nahversorungungsansprüche
als Magnet für das Stadtteilzentrum Düsseldorf-Garath mit rd. 35.000
Einwohnern im direkten Einzugsgebiet als überdimensioniert.
Auch hier ist die Lage am Rand der Fußgängerzone mit guten Verkehrsanbindungen und optimaler PKW-Erreichbarkeit charakteristisch. Die ausgesprochen gute Lagequalität begünstigte die Umnutzung der einstmals als Handelsflächen genutzten Obergeschosse z.B.
als Büro- , Hotel- und Dienstleistungsflächen.
Umnutzungskonzept
Das Unternehmen Aengevelt erhielt vom Betreiber-Eigentümer den
Auftrag, die überfällige immobilienwirtschaftliche Revitalisierung des
Handelskomplexes durchzuführen. Eine umfassende Standortanalyse
zu Beginn zeigte im Ergebnis neben einem neustrukturierten kleinteiligeren Handelsflächenmix einen differenzierten Nahversorgungsund konkreten Parkplatzbedarf auf.
Das neue Flächenkonzept sah daher Einzelhandelsnutzungen nur
noch im Erd- und ersten Obergeschoss vor. Im zweiten Obergeschoss sind aus nicht mehr marktadäquaten Handelsflächen Büround Dienstleistungsflächen entstanden. Zudem wurde das ehemals
ebenfalls als Handelsfläche genutzte erste Untergeschoss zur Parkfläche für rd. 80 PKW umgewidmet. Im zweiten Untergeschoss verblieben unverändert Technik und Lager.
Das genau auf das Funktionsprofil des Stadtteilzentrums und der
Liegenschaft abgestimmte detaillierte neue Nutzungskonzept umfasst
einen bedarfsgerechten Mix aus Einzelhandels-Nahversorgung,
Dienstleistung, Büro-/Freizeitnutzung und neuem Parkhaus.
Anschließend vermittelte Aengevelt die Liegenschaft als Sanierungsprojekt an die Firma ALDI., die das in die Jahre gekommene Kaufhaus
qualitativ hochwertig und optisch ansprechend umbaute. Hierdurch
wurde nach 40 Jahren Mononutzung zum zweiten Mal das
Fundament für ein attraktives zukunftsfähiges Nahversorgungszentrum als Mittelpunkt eines Stadtteiles geschaffen. Neben ALDI platzierte Aengevelt u.a. einen dm-Drogeriemarkt, KiK-Textilien, Ernsting‘s
family, KODi sowie einen Friseur und eine Bäckerei mit erfolgreicher
Außengastronomie.
Daten & Fakten
Standort:
Düsseldorf-Garath
Einzelhandelsfläche:
rd. 2.800 qm
Büro- und
Dienstleistungsfläche:
ca. 1.111 qm
Technik- u. Lagerfläche:
ca. 1.171 qm
Nutzungen:
• Technik u. Lager
[2. Untergeschoss]
• Parkfläche
[1. Untergeschoss]
• Einzelhandel
[Erdgeschoss und 1. OG]
• Büro u. Dienstleistung
[2. Obergeschoss]
Gesamtkosten:
zweistelliger Million-EuroBereich
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Kaufhausumnutzungen
Düsseldorf - Umnutzung eines Geschäftshauses
Das fünfgeschossige Geschäftshaus entstand im Jahr 1976 in zentraler
Lage im Düsseldorfer Stadtteil Oberbilk, mit hervorragender
Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Lange Zeit war hier im
Untergeschoss, in Erdgeschoss und Obergeschoss ein Autohaus
ansässig, in den weiteren Geschossen befanden sich Büros und
Arztpraxen.
Seit Anfang der 90er Jahre hatte keine Instandhaltung mehr stattgefunden, so dass das Gebäude lange Zeit zu zwei Dritteln leerstand
und insgesamt sanierungsbedürftig war. Zum Zeitpunkt des Besitzerwechsels wurde lediglich ein Drittel der Fläche von einer Religionsgemeinschaft als Meditations- und Kulturzentrum genutzt.
Daten & Fakten
Umnutzungskonzept
Standort:
Düsseldorf-Oberbilk,
Linienstraße
Erst im Jahr 2006 gelang es, eine nachhaltige Nutzung zu finden: Der
Pflegedienst ‘isb’ - Ambulante Dienste gGmbH kaufte das Haus, um
dort vier Gruppenwohnungen für behinderte Menschen unterzubringen. Die ‘isb’ - Ambulante Dienste gGmbH – die Abkürzung steht für
„Individuelle Schwerstbehindertenbetreuung“ – hat sich zum Ziel
gesetzt, Behinderten durch das Leben in einer Wohngruppe ein weitgehend selbstbestimmtes Leben zu ermöglichen.
Projekt:
Betreutes Wohnen in
Gruppenwohnungen
Beschreibung:
Eine Gruppenwohnung für
vier Personen pro Etage
Mietkosten:
5,40 €/qm bzw.
rd. 380 € Warmmiete
Gesamtkosten:
rd. 1,5 Mio. €
Förderung:
rd. 0,9 Mio. €
Nach der Entkernung des Gebäudes entstand auf jeder der vier
Etagen eine Gruppenwohnung für vier Personen. Drei Gruppenwohnungen sind jeweils rd. 200 qm und eine weitere Wohnung ist rd. 60
qm groß. Die Gruppenwohnungen verfügen jeweils über 4 WohnSchlafräume, 2 behindertengerechte Badezimmer sowie eine behindertengerechte Küche und einen Aufenthaltsraum mit Essplatz. Die
Wohn-Schlafräume sind zwischen 20 und 26 qm groß.
Die Miete beträgt 5,40 Euro/qm bzw. die Warmmiete beträgt rund
380 Euro und wird größtenteils vom Sozialamt der Stadt Düsseldorf
getragen. Die Baukosten inklusive der Baunebenkosten betragen rd.
1,5 Mio. Euro. Davon entfallen rd. 1,1 Mio. Euro auf die Wohnungen
und 400.000 Euro auf die Gewerbefläche der Ambulante Dienste
gGmbH. Die Grundstückskosten inklusive des Bestandgebäudes betragen rd. 976.000 Euro. Insgesamt belaufen sich die öffentlichen
Fördermittel auf rd. 0,9 Mio. Euro.
Das Wohnprojekt hat großen Zuspruch in der Öffentlichkeit erhalten,
so dass die meisten Zimmer bereits vermietet werden konnten,
obwohl der Betreiber nicht eigens für das Projekt geworben hat.
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Kaufhausumnutzungen
Den Haag [Niederlande] - Das Kaufhaus Meddens
Im Zentrum von Den Haag errichtete der Architekt H. P. Berlage
1914 ein Kaufhaus für die Firma Meddens. Das repräsentative dreigeschossige Gebäude wurde über Jahrzehnte als Kaufhaus genutzt.
Aufgrund des zunehmenden Wettbewerbs auf dem Markt und einer
starken Konkurrenz zeichnete sich in den 1990er Jahren allerdings ab,
dass die Firma Meddens nicht die Kraft hat, den gesamten Gebäudekomplex zu halten. Die Verkaufsflächen in den Obergeschossen fielen
brach. Die steigenden Instandhaltungs- und Betriebskosten zwangen
die Unternehmer schließlich zum Verkauf des Gebäudes.
Umnutzungskonzept
Im Jahr 2003 erwarb die niederländische Projektentwicklungsgesellschaft Provast das Kaufhausgebäude von der Firma Meddens. Die
unabhängige Gesellschaft ließ das repräsentative Gebäude daraufhin
ansprechend modernisieren. Anschließend veräußerte Provast die
Immobilie mit einer Marge von 7% an die Immobiliengesellschaft
Redevco Netherlands, die sich auf Einzelhandelsimmobilien spezialisiert hat.
Die Handelsgesellschaft Meddens pachtete die modernisierten
Flächen im Erdgeschoss und Untergeschoss von der Immobiliengesellschaft Redevco Netherlands zurück und konnte durch
Veräußerung und Reduzierung der Verkaufsflächen ihre Betriebskosten deutlich senken. Für eine jährliche Pacht von rund 270.000
Euro betreibt das Unternehmen auf circa 700 qm nun das traditionelle Kaufhaus weiter.
Die Obergeschosse wurden zu attraktiven Büroräumen umgebaut.
Auf einer Fläche von über 1.600 qm sind Unternehmen aus den
Bereichen Dienstleistung und Forschung tätig.
Daten & Fakten
Standort:
Den Haag, Hofweg 11
Einzelhandelsfläche:
Ebenerdig ca. 700 qm
Büro- und
Dienstleistungsfläche:
ca. 1.600 qm im 1. - 3. OG
Projektentwickler:
Provast
Pacht:
ca. 270.000 € p. a.
Miete:
ca. 200 € je qm
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Kaufhausumnutzungen
Wetzikon [Schweiz] - Kaufhaus Manor
Die Manor AG, die größte Warenhauskette in der Schweiz, ließ in den
1960er Jahren ein viergeschossiges Kaufhaus in der Kleinstadt
Wetzikon errichten. Nachdem das Gebäude brachgefallen war, kaufte das Züricher Allreal Generalunternehmen das Kaufhaus auf und
ließ es umgestalten.
Umnutzungskonzept
Daten & Fakten
Standort:
Wetzikon, Bahnhofstraße
Realisierung:
Allreal Generalunternehmung AG, Zürich
Architekten:
Architekt GKS Architekten
und Partner AG, Luzern
Nutzungen:
6.900 qm Wohnfläche,
1.400 qm Ladenfläche,
800 qm Bürofläche
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Das in unmittelbarer Nähe des Schlosses Wetzikon gelegene ehemalige Kaufhaus Manor wurde zwischen 2004 und 2006 komplett umgestaltet und einer gemischten Nutzung zugeführt. Die vier Meter
hohen Verkaufsetagen wichen zwölf Loftwohnungen. Auf das Flachdach wurde ein zweigeschossiger Bau mit sechs Maisonettewohnungen aufgesetzt.
Mit gezielten Eingriffen wurde für Läden und Büros Platz geschaffen.
Die technische Herausforderung bestand in der Erfüllung der statischen Anforderungen. Alle bestehenden Stützen wurden neu mit
Beton ummantelt und erdbebensicher gestaltet.
An die Überbauung des Kaufhauses schließen sich zwei weitere würfelartige, sechsstöckige Neubauten an. Sie bilden eine hochwertige
architektonische Einheit mit insgesamt 46 Wohneinheiten. Kennzeichnend für die Überbauung sind die Loggien sowie die auffallenden
Fassaden mit einem speziellen Farbkonzept.
Unterhalb der Neubauten wurde eine Tiefgarage realisiert, die 41
Fahrzeugen Platz bietet. Weitere Pkw-Stellplätze befinden sich auf
dem 4.560 qm großen Grundstück.
Kaufhausumnutzungen
New York [USA] - SIBL New York Public Library
Das Gebäude der heutigen SIBL New York Public Library war bis
1989 im Besitz der B. Altman and Company Kaufhäuser. Die
Gesellschaft wurde 1865 gegründet und gehörte zu den ersten
Einzelhandelsunternehmen, die ihre Standorte in die Vororte der großen Städte verlagerten. 1904 ließ das Unternehmen auf der 5th
Avenue in New York ein prunkvolles Kaufhaus errichten, das das
Flaggschiff des Unternehmens wurde. Das Gebäude steht unter
Denkmalschutz.
Umnutzungskonzept
Seit 1996 beherbergt das ehemalige Kaufhaus an der 5th Avenue eine
der modernsten Bibliotheken der USA. 1,5 Millionen Bände verteilen
sich auf die fünf Stockwerke der Science-, Industry- and BusinessAbteilung der New Yorker öffentlichen Bibliothek.
Das Gebäude bietet einem großzügigen Empfangsbereich und Verwaltungsräumlichkeiten Platz. In der zehn Meter hohen Healy Hall ist
ein Forum für Ausstellungen und in den Kellergeschossen befindet
sich die Forschungsabteilung mit Konferenzräumen. Bei der Neugestaltung der Innenräume wurde besonderer Wert auf klare
Strukturen, Flexibilität und Zugänglichkeit gelegt.
Daten & Fakten
Standort:
New York, 5th Avenue
Gesamtfläche:
ca. 50.000 qm
Nutzungen:
Bibliothek,
Konferenzräume
10
11
Impressum
Impressum
Umnutzung von Kaufhäusern
Innovative Ansätze und Beispiele
zur Umnutzung von Kaufhäusern
Bearbeitung:
Dipl.-Geogr. Martin Eder
Dipl.-Ing. Dominik Erbelding
Dipl.-Ing. David R. Froessler
Dipl.-Ing. Nenad Rosic
Innovationsagentur Stadtumbau NRW
Talstraße 22 - 24
D - 40217 Düsseldorf
Fon: 0211 - 5 444 866
Fax: 0211 5 444 865
eMail: [email protected]
Web: www.StadtumbauNRW.de
Düsseldorf, Juli 2009
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