Baubeschreibung gegliedert nach Gewerken bzw. Bauteilen

MEHRFAMILIENHAUS ELISENSTRAßE 31
IN 09111 CHEMNITZ
Umbau und Sanierung eines Mehrfamilienhauses aus der Gründerzeit
um ca. 1900 in Chemnitz am Brühl
in mittelbarer Nähe des Zentrums
in einem förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet
Baubeschreibung
gegliedert nach Gewerken bzw. Bauteilen
ALLGEMEIN
ALLGEMEIN
Das Gebäude Elisenstraße 31 ist als Teil einer Blockrandbebauung zu Beginn des
20. Jahrhunderts errichtet worden. Es verfügt neben dem Kellergeschoss über vier
Vollgeschosse, sowie ein Dachgeschoß (DG). Das Erdgeschoß war teilweise als
Ladengeschäft genutzt, im übrigen dienten das EG bis 3.OG Wohnzwecken.
Das Gebäude hat eine Fassade zur Elisenstraße und eine Fassade zum Innenhof.
Im Hausdurchgang von der Elisenstraße zum Hof werden Mülltonnenstellplätze
eingerichtet. Im Kellergeschoß werden für die Wohneinheiten Kellerabteile und
technische Räume untergebracht. Im Dachboden werden zusätzlich je Wohnung
abgeschlossene Abstellräume erstellt, die weitere Fläche dient den
Mietern/Eigentümern als Trockenraum.
Im Zuge der Sanierung werden die historisch bedeutsamen Originalbauteile so weit
wie möglich erhalten und aufgearbeitet. Alle neu eingebauten Bauteile entsprechen
den derzeit gültigen DIN-Normen, dem Schall-, Wärme- und Brandschutz, wobei alle
sanierungs- und denkmalschutzrechtliche Auflagen eingehalten werden.
Das Gebäude liegt im förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet
„BRÜHL BOULEVARD“
ABBRUCH
Zur Umsetzung der Planung sind geringfügige Abbrucharbeiten notwendig. Die
vorhandene Dachdeckung wird komplett entfernt, einschließlich Schalung,
Verblechungen und Dachentwässerung. Evtl. geschädigte Holzkonstruktionen des
Dachstuhls sowie die nicht mehr benötigten Wände in allen Geschossen werden
abgerissen. Sämtliche Fenster, Innentüren, Bodenbeläge und Installationen werden
abgebrochen. Geschädigte Innenputze werden abgeschlagen.
Nicht mehr benötigte Schornsteine werden bis unter die Decke des Spitzbodens
zurückgebaut und oberseitig verschlossen. Das beim Abbruch anfallende Material
wird fachgerecht entsorgt. Der Außenbereich wird entrümpelt, überschüssiger
Bewuchs gerodet. Ungeeignete Bodenbefestigungen werden entfernt.
ZIMMERARBEITEN
Die Reparatur der Dachkonstruktion geschieht nach Erfordernissen des
Holzschutzgutachtens. Die vorhandenen Gauben werden mit ihren Gewänden
erhalten.
Alle Steildachflächen erhalten eine neue Holzschalung. Das verbleibende
Konstruktionsholz im Dach wird fachgerecht saniert, gefährdete Hölzer erhalten
einen Holzschutz.
Die oberste Geschoßdecke erhält eine mineralische Wärmedämmung entsprechend
Wärmeschutznachweis. Das Dachgeschoß wird nicht ausgebaut. Zum Spitzboden
wird eine Bodeneinschubtreppe eingebaut. Diese dient ausschließlich für
Revisionszwecke (Schornsteinfeger). Die vorhandenen Holzbalkendecken werden
bei Notwendigkeit gem. statischer Berechnung verstärkt oder ganz oder in Teilen
ersetzt. In diesem Zuge wird auch schadhafte Dielung erneuert.
DACHDECKUNG, DACHKLEMPNERARBEITEN
Das gesamte Dach wird neu eingedeckt und erhält eine Deckung aus Schieferimitaten bzw. Bitumenschindeln. Die Regenentwässerungen werden in Titanzink
ausgeführt. Die Hauptdachrinnen werden als vorgehängte Rinnen ausgeführt.
Verbleibende Schornsteinköpfe werden saniert oder neu aufgemauert.
ERD- UND ABDICHTUNGSARBEITEN, TROCKENLEGUNG
Die Kelleraußenwand der Hofseite wird freigegraben, gereinigt, falls erforderlich mit
einem Fugenglattstrich oder einem Glattputz versehen und mit einer Abdichtung auf
Bitumenbasis oder einer Dichtschlämme gegen Bodenfeuchtigkeit abgedichtet.
Diese Abdichtung erhält einen Anfüllschutz / Drainschicht aus Kunststoff Noppenbahnen, bevor mit Erdstoffen wieder angefüllt wird.
Die teilweise vorhandene Kellersohle aus Estrich wird repariert. In Bereichen wo
Erdstoff und Ziegelpflaster anstehen, werden diese entfernt und neuer Estrich auf
PE-Folie eingebracht.
MAUERARBEITEN, INNENPUTZ UND TROCKENBAU
Tür- und Fensteröffnungen sowie tragende Wände werden entsprechend den
Entwurfszeichnungen als Mauerwerk hergestellt, ergänzt oder geschlossen, andere
Wände werden in Trockenbau als Gipskarton-Metallständerwände ausgeführt,
ebenso wie die Verkleidung von Installationen im Badbereich. Der vorhandene
Innenputz wird überarbeitet bzw. erneuert. Es werden Durchbrüche und Schlitze für
die haustechnischen Installationen hergestellt und nach erfolgter Installation wieder
verschlossen.
Das Kellermauerwerk innen wird von Putzresten befreit und sandgestrahlt.
FASSADE
Das Gebäude besitzt auf der Straßenseite ab dem 1.OG eine Klinkerfassade, auf
der Hofseite eine durchgehende Putzfassade. Diese wird durch Sandsteingewände
um die Fenster unterbrochen. Die Klinkerflächen werden gereinigt und bei Bedarf die
Fugen erneuert. Die an der Fassade vorstehenden Gesimse und Bedachungen
erhalten eine Zinkverblechung mit gerollter Vorderkante. Die Fensterbänke werden
ebenfalls aus Zinkblech mit gerollter Vorderkante hergestellt.
Die Balkone auf der Hofseite werden als aufgeständerte Konstruktionen vor die
Fassade gestellt und an dieser verankert. Der Außenputz des Erdgeschosses auf
der Straßenseite wird soweit notwendig erneuert. Intakte und neu erstellte
Putzflächen erhalten einen Anstrich nach Maßgabe bzw. Abstimmung mit dem
Architekten und der Denkmalschutzbehörde.
FENSTER UND TÜREN, TISCHLERARBEITEN
Sämtliche Fenster, Balkon- und Terrassentüren der Wohnungen werden als
Kunststoffisolierglasfenster neu hergestellt. Die Ausführung erfolgt ortsteil-typisch in
Absprache mit der Denkmalschutzbehörde. Alle Fenster werden mit Dreh-KippBeschlag ausgerüstet, die Oberlichter können feststehend ausgebildet werden. Neu
erstellte Balkontüren werden mit einer betretbaren Fensterbank aus Aluminium oder
Naturstein ausgestattet; innen Einbau von Fensterbänken aus Holzwerkstoffen
lackiert o.ä. beschichtet. Die Fenster werden mit Leichtmetallgriffen zur
Einhandbedienung versehen.
Die Hauseingangstüren bestehen aus Kunststoff mit Aluminiumrahmen. Die im
Dachgeschoss entstehenden Dachkammern erhalten Holzlattentüren mit
Vorhängeschloss.
Die historischen stählernen Treppengeländer inkl. hölzernen Handlauf werden in
Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde aufgearbeitet.
Die Wohnungstüren werden neu aus Holz bzw. Holzwerkstoffen in glatter Oberfläche
hergestellt. Die Innentüren in den Wohnungen werden aus Holz und Holzwerkstoffen
mit glatten Türblättern neu hergestellt und erhalten Türdrücker aus Leichtmetall. In
die Schlösser der Wohnungs- und der Hauseingangstüren sowie in die Kellertüren
zu den Treppenhäusern werden Profilzylinder einer Zentralschließanlage eingebaut.
STAHL- UND METALLBAUARBEITEN
Im Keller werden für die Abstellräume der Bewohner und sonstige Abstellräume
Metallgittertüren und Trennwände eingebaut. Die Zugangstür zum Keller und die Tür
zum Heizraum sind selbstschließend rauchdicht und haben den Feuerwiderstand
T 30.
Auf der Hofseite der Gebäude wird eine Stahl-Balkonanlage mit Balkonen auf
separaten Fundament aufgestellt und verankert, Profilausbildung gem. statischer
Berechnung. Ausführung der Balkone als Stahlkonstruktion mit Balkonplatte als
Beton-Fertigteil. Geländer als senkrechtes Stabgeländer aus Rundrohr- oder Flachstahlprofilen. Die Balkonflächen erhalten eine Entwässerung, die in die
Regenentwässerung eingebunden wird.
Die Treppenhausgeländer aus Metall werden aufgearbeitet und neu gestrichen. Die
Handläufe werden überarbeitet bzw. materialgleich ersetzt.
DECKENKONSTRUKTIONEN UND FUßBÖDEN
Geschädigte Holzbalken der Decken werden gemäß Holzschutzgutachten saniert
bzw. ausgetauscht.
Die massiven Stufen im Treppenhaus bleiben erhalten und werden aufgearbeitet.
Als Wischsockel wird eine deckende Bodenfarbe eingesetzt.
Auf die vorhandenen Dielenböden in den Wohnungen wird ein Zementestrich auf
Trittschalldämmung aufgebracht. Defekte Dielen werden repariert oder ausgetauscht. Die Wohnungen erhalten Laminatboden in Holzoptik mit Sockelleisten,
außer in Bädern und Küchen (siehe Fliesen). Die Erdgeschoßfußböden erhalten
eine Wärmedämmung. Die Trittschalldämmung entfällt hier.
Die Fußböden im Hausanschlussraum und Heizungsraum erhalten einen Estrich auf
Trennlage, die übrigen Kellerfußböden werden mit Betonpflaster, Betonplatten oder
ebenfalls mit Estrich versehen. Deckende Beschichtung der Estrichflächen mit
Bodenfarbe in grau.
FLIESENARBEITEN
Die Bäder und WC erhalten Bodenfliesen (Format ca. 30 x 60 cm) und Wand-fliesen
(Format ca. 30 x 60 cm) bis ca. 1,40 m Höhe, im Wannen- und Duschbereich bis ca.
2,00 m Höhe und auf Abdichtung. Alle Fliesenflächen werden passend zu den
Fliesenfarben verfugt und erhalten eine elastische Verfugung in Eckbereichen und
gegen Sanitärobjekte.
In den Küchen werden Bodenfliesen (Format ca. 30 x 60 cm) mit umlaufenden
Sockelfliesen verlegt. Die Küchen erhalten ferner einen etwa 3 m langen
Fliesenspiegel, 60 cm hoch, aus Wandfliesen im Format 30 x 60 cm.
Die Fliesen werden nach Bemusterung ausgewählt; Preisbasis Materialpreis bis ca.
15,- € / m².
MALERARBEITEN
In den Wohnungen werden die Putzflächen der Wände und Decken mit
Kalkzementputz ergänzt oder durch Trockenbau ersetzt. Unebene Putze werden
gespachtelt und geschliffen, lose Putze durch neuen Putz ersetzt. Die Wände und
Decken erhalten einen 2-fachen Anstrich mit Dispersionsfarbe. Die Wände werden
tapeziert (Rauhfaser) und einmal mit deckend weiß gestrichen.
Im Treppenhaus werden die Putzflächen der Wände und Decken repariert.
Kellerwände werden sandgestrahlt und verbleiben unverputzt.
SANITÄRINSTALLATION
Es erfolgt eine komplette Neuinstallation der Anlage mit einer zentralen Kalt- und
Warmwasserversorgung für das Gesamtgebäude. Die Steigstränge werden in
Kupfer oder Kunststoff ausgeführt und gedämmt. Die Warmwasserversorgung
erfolgt über Speicher mit Vorrangschaltung und Zirkulationsleitung. Installiert werden
separate Warm- und Kaltwasserzähler für jede Wohnung.
In Bädern und WC-Anlagen werden weiße Sanitärgegenstände des Herstellers
Union Haustechnik GmbH des Fabrikats Tropaia oder gleichwertig montiert.
Badewannen des Modells Saniform oder gleichwertig sind aus Stahl oder einem
gleichwertigen Material und ca. 170 x 75 cm groß, Duschtassen mit
Duschkabine/Duschtür gemäß Anforderung aus den Plänen der Marke Kaldewei
oder gleichwertig ca. 80 x 80 cm sind aus Stahl oder Acryl; beide werden mit
Duschbrause und Stange ausgestattet. Waschtische und WC-Becken sind aus
Sanitärporzellan, zum WC gehört ein Spülkasten, in einer Vorwand, sowie ein WCSitz mit Deckel.
Warmwasser liegt an Waschtischen, Duschen und Badewannen an. Alle Armaturen
für Badewanne, Dusche der Marke Diana oder gleichwertig, aktiv verchromt und
Waschtisch sind Einhebelmischbatterien in verchromter Ausführung.
Für jede Wohnungen gibt es je einen Anschluss für eine Waschmaschine in der
Wohnung.
Die Küchen werden mit Anschlüssen für Warm- und Kaltwasser, Geschirrspüler und
Abwasser ausgestattet.
Die Abwasserleitungen bis in den Keller werden neu verlegt und an die städtische
Kanalisation angeschlossen.
Die bestehenden haustechnischen Anschlüsse an die öffentlichen Netze werden
überprüft und bei Bedarf erneuert. Grundleitungen innerhalb des Gebäudes werden
instandgesetzt oder bei Erfordernis komplett erneuert.
HEIZUNG
Im Keller wird eine neue zentrale Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlage mit
Brennwerttechnik der Marke Vaillant oder gleichwertig errichtet, als Brennstoff dient
Gas.
Hierfür wird ein neu eingefügtes Innenabgasrohr in einen vorhandenen Schornstein
eingefügt und angeschlossen. Die Regelung der Vorlauftemperatur erfolgt über
witterungsabhängige Steuerung mit Außentemperaturfühlern. Sollte im Rahmen der
Sanierung die Möglichkeit der Fernwärmenutzung bestehen, so wird diese geprüft
bei wirtschaftlichem Interesse umgesetzt.
In den Wohnungen werden pulverbeschichtete Plattenheizkörper in reinweiß
installiert und mit Thermostatventilen ausgestattet. Die Zuleitungen zu den
Heizkörpern werden unter dem schwimmenden Estrich verlegt, die Steigleitungen
bestehen aus Verbundrohr. Sämtliche Rohrleitungen werden vorschriftsgemäß
gegen Wärmeverluste gedämmt. Die Verbrauchsmessung erfolgt über elektronische
Messstellen an den Heizkörpern.
ELEKTROINSTALLATION
Die Elektroinstallation erfolgt nach den VDE-Vorschriften und den Anschlussbedingungen des zuständigen Versorgungsbetriebes.
Jede Wohnung erhält in der Hauptverteilung im Keller einen Stromzähler, für die
allgemeine Beleuchtung und die gemeinschaftlich genutzten Räume gibt es einen
weiteren Stromzähler.
Für Fernsehempfang wird eine Anschlussmöglichkeit an Breitbandkabel hergestellt,
sofern der Kabelbetreiber dieses anbietet. Andernfalls wird eine gemeinschaftlich
nutzbare Satellitenanlage errichtet.
Die Wohnungen werden vom Hersteller Elso oder gleichwertig wie folgt mit
Elektroinstallationen ausgestattet:
Wohnzimmer
 1 Deckenauslass
 1 Dreifachsteckdose
 3 Doppelsteckdosen
 1 Einfachsteckdose unter Lichtschalter
 1 Antennenanschluss für Hörfunk und Fernsehen
 1 Telefonanschluss ISDN (bei Anschlussmöglichkeit)
Schlafzimmer
 1 Deckenauslass
 3 Doppelsteckdosen
 1 Einfachsteckdose unter Lichtschalter
 1 Antennenanschluss für Hörfunk und Fernsehen (Leerdose)
 1 Telefonanschluss (Leerdose)
Kinderzimmer
 1 Deckenauslass
 3 Doppelsteckdosen
 1 Einfachsteckdose unter Lichtschalter
 1 Antennenanschluss für Hörfunk und Fernsehen (Leerdose)
 1 Telefonanschluss (Leerdose)
Küche
 Deckenauslass
 3 Doppelsteckdosen
 2 Steckdosen für Kühl- und Gefrierschrank
 1 Steckdose für Geschirrspüler
 1 Herdanschlussdose
 1 Steckdose für Dunstabzug
 1 Einfachsteckdose unter Lichtschalter
 1 Antennenanschluss für Hörfunk und Fernsehen (Leerdose)
 1 Telefonanschluss (Leerdose)
Bad




1 Deckenauslass
1 Wandauslass über Waschbecken
1 Steckdose im Bereich des Waschtisches
1 Steckdose für Waschmaschine (je nach Wasser- /Abwasseranschluss
alternativ in Küche/Gäste WC entsprechend Plan)
Gäste WC (entsprechend Plan)
 1 Deckenauslass
 1 Steckdose
Flur





1 Deckenauslass
1 Doppelsteckdose
1 Einfachsteckdose unter Lichtschalter
1 Telefonanschluss (Leerdose)
Klingel- / Wechselsprechanlage mit Läutewerk und Türöffner
Mieterkeller
 1 Leuchte
 1 Steckdose
Abstellraum DG und Abstellraum Zwischenpodest
 1 Leuchte
 1 Steckdose
Der Zugang und die Haustür erhalten eine Beleuchtung mit Bewegungsmelder. Es
wird eine allgemeine Briefkastenanlage und eine Haussprechanlage mit
Klingelanlage für jede Wohnung installiert. Die Installationen erfolgen in den
Wohnungen und im Treppenhaus unter Putz, im Keller als Aufputz-Installation. Die
Mieterkeller
erhalten
eine
Beleuchtung
über
Ein-/Ausschalter.
Die
Treppenhausbeleuchtung erhält 1 Leuchte je Podest mit Zeitschaltuhr.
TECHNISCHE ERSCHLIEßUNG
Die Herstellung der Hausanschlüsse für Elektrizität, Wasser, Gas und Abwasser
erfolgt durch den Veräußerer.
AUßENANLAGEN
Die Außenanlage wird insgesamt entsprechend der Planung neu gestaltet.
Bestandsgehölze werden soweit vorhanden fachgerecht geschnitten, Rasenflächen
werden angesät. Der vorhandene Baumbestand wird erhalten, soweit technisch
möglich. Vorhandene Zäune werden instand gesetzt. Es wird ein Müllbehälterplatz
gem. Planung eingerichtet. Die Beleuchtung erfolgt über eine Standleuchte, Standort
nach Erfordernis.
ALLGEMEINE HINWEISE
Änderungen in der Planung und den vorgegebenen Materialien bleiben vorbehalten
soweit diese baurechtlich erforderlich bzw. geboten erscheinen und durch
gleichwertige Lösungen/ Materialien ersetzt werden. Bauseitige oder durch Auflage
der Behörden bedingte Änderungen der Bauausführung bleiben ebenfalls
vorbehalten.
Bei der Sanierung wird darauf Wert gelegt, die bestehende Altbausubstanz im
Wesentlichen zu erhalten. Sind allerdings aus technischen Gründen des
Bestandsschutzes bestimmte Normen nicht einzuhalten, so ist der Verkäufer
berechtigt, diese Normen zu unterschreiten. Der Verkäufer verpflichtet sich jedoch
ein Höchstmaß an Normgerechtigkeit herzustellen. Des Weiteren ist der Verkäufer
berechtigt, Änderungen am Bauvorhaben vorzunehmen soweit nicht das
Sondereigentum des Käufers grundsätzlich davon berührt wird. Abweichungen vom
angegebenen Flächenmaß durch Vormauerungen, Rohrverkleidungen, Innenputz
bzw. konstruktiv bedingte Gründe etc. sind möglich und bleiben vorbehalten. Maße
für Einrichtungszwecke, Einbauküchen usw. sind grundsätzlich am Bau zu nehmen.
Insbesondere wird darauf hingewiesen, dass Wände und Decken nicht eben, lotund fluchtrecht sind.
In den Plänen dargestellte Möblierungen, Einrichtungsgegenstände und sonstige
nicht fest eingebaute Teile sind nicht Gegenstand des Leistungsumfanges, sondern
stellen lediglich einen Möblierungsvorschlag dar. Die Lage von Sanitärobjekten kann
von den Prospektdarstellungen und Planunterlagen abweichen.
Hinweis zum Ablauf und Baubeginn
Um möglichst allen Investoren den Genuss der erhöhten steuerlichen Abschreibung
zu ermöglichen ist der Baubeginn freibleibend bis 6 Wohneinheiten verkauft sind.
Es ist vorgesehen, dass der potenzielle Investor ein notarielles Kaufangebot
gegenüber dem Bauträger abgibt.
Sobald für 6 Wohneinheiten notarielle Kaufangebote vorliegen, werden diese vom
Bauträger angenommen und das Bauvorhaben wird innerhalb von 4 Wochen
begonnen.