Schlüsselfertig bauen
Werbung
Dieser Text ist entnommen aus dem Fachbuch: Peter Burk, Günther Weizenhöfer Schlüsselfertig bauen Mit dem Fertighausanbieter oder Generalunternehmer auf eigenem Grundstück 2007, 160 S., 53 Abb., Kartoniert ISBN 978-3-8167-7139-5 | Fraunhofer IRB Verlag Für weitere Informationen, für die Durchführung von Downloads oder zur Buchbestellung klicken Sie bitte hier: Burk / Weizenhöfer, Schlüsselfertig bauen Fraunhofer IRB Verlag Fraunhofer-Informationszentrum Raum und Bau IRB Nobelstraße 12 70569 Stuttgart Postfach 80 04 69 70504 Stuttgart Telefon Telefax +49(0)711 / 970 - 25 00 +49(0)711 / 970 - 25 08 © Fraunhofer IRB Verlag. Alle Rechte vorbehalten. Nachdruck und Vervielfältigung, auch auszugsweise, nur mit Genehmigung gestattet. 50 6.0 Die Auswahl von Konstruktionsweisen Fortsetzung Abb. 15 Innerhalb dieser Auswahl gibt es meist verschiedene Preisgruppen, unter denen Sie wählen können. Diese wiederum bestimmen den Endpreis des Hauses. Aus diesem einfachen Grund sollte die Bemusterung immer vor Vertragsabschluss stattfinden, damit der Fertighausanbieter auch wirklich alle Rahmendaten hat, um ein Haus zum Festpreis kalkulieren zu können. 6.3 Erstellen einer Baubeschreibung beim Generalunternehmer oder Generalübernehmer Beim Fertighausanbieter haben Sie meist keine wirklich freie Auswahl an Baustoffen und Bauteilen, sondern können nur aus einer Reihe von Vorgaben wählen. Es ist auch schwer zu beurteilen, ob der für die Bau- Erstellen einer Baubeschreibung 6.3 stoffe angesetzte Preis angemessen ist, also ob Sie beispielsweise die gleiche Fliese woanders nicht viel preiswerter bekommen könnten, als in der Ausstellung des Fertighausherstellers. Wird Ihr Haus durch einen Generalunternehmer oder Generalübernehmer errichtet, gibt es in der Regel keine Ausstellung, in der eine Bemusterung durchgeführt wird, zumal Sie ja auch speziell beim Generalunternehmer Ihrerseits eine Vorgabe hinsichtlich der in Frage kommenden Baustoffe und Bauteile entwickeln und ihm diese zur Kalkulation geben. Sie haben also sehr viel mehr Einfluss auf die Bauweise und Ausstattung Ihres Hauses. Eine solche Baubeschreibung als Kalkulationsgrundlage für den Generalunternehmer bzw. Generalübernehmer sollte so vollständig und detailliert wie möglich sein. Es ist sinnvoll, sie nach einer bestimmten Struktur zu erstellen, also zum Beispiel zunächst alle wichtigen Rahmendaten zum Grundstück zu benennen wie die Flurnummer, die Grundstücksgröße, Angaben zu Grundwasserstand etc. Als nächstes sollten die Eckdaten des Gebäudes benannt sein, wie der Bautyp (z. B. freistehendes Einfamilienhaus), die Wohnfläche, der umbaute Raum, die Bauweise etc. Danach sollte eine möglichst ausführliche Beschreibung der einzelnen Gewerke erfolgen, hinsichtlich der Materialien und der zu erbringenden Leistungen. Es ist sinnvoll, die Gewerke soweit möglich nach der Reihenfolge im Bauablauf zu sortieren: – Baustelleneinrichtung – Erdarbeiten – Gründung und Bodenplatte – Kellerwände und Abdichtung – Drainage – Kellerfenster und Lichtschächte – Außenwände allgemein – Decken – Innenwände in Erdgeschoss und Dachgeschoss – Innentreppen – Dachkonstruktion – Balkon – Klempner- bzw. Blechnerarbeiten 51 52 6.0 Die Auswahl von Konstruktionsweisen – Fenster und Fenstertüren, Fensterbänke – Rollladenkästen, Rollläden – Hauseingangsbereich – Heizungsinstallation und Warmwasserbereitung – Sanitärinstallation und Sanitärgegenstände – Elektroinstallation – Telefon, Antenne, Klingelanlage – Innenputz – Estrich – Trockenbau – Innentüren – Fliesen – Parkett – Malerarbeiten, Innen und Außen – Sonstige Bodenbeläge (Teppich, Linoleum etc.) – Terrasse – Wintergarten – Außenanlage. Ein Beispiel für eine detaillierte Baubeschreibung finden Sie als Orientierungshilfe im Kapitel 6.5 des vorliegenden Buches. 6.4 Prüfen von Baubeschreibungen der Unternehmer Wenn Sie selbst keine Baubeschreibung erstellen, sondern zum Beispiel vom Fertighaushersteller oder Generalübernehmer eine Baubeschreibung erhalten, müssen Sie diese auf Vollständigkeit und Qualität prüfen bzw. prüfen lassen, denn nur das, was in der Baubeschreibung steht, muss in der Regel vom Unternehmer zum vereinbarten Preis erbracht werden. Fehlt in der Baubeschreibung zum Beispiel das Vordach über dem Eingang, führt dies zu Mehrkosten, wenn Sie ein Vordach wünschen. Baubeschreibungen sind häufig bewusst unklar und knapp gehalten, weil sich die Unternehmen dadurch Spielräume für eine möglichst günstige Art der Ausführung verschaffen und sich nicht auf eine bestimmte Leistung festlegen. Das Niveau gängiger Baubeschreibungen lässt sich gut verdeutlichen, wenn man es einmal auf Beispiel einer Baubeschreibung 6.5 eine andere Branche, zum Beispiel den Automobilbereich überträgt. Die Beschreibung eines Autos als Grundlage für einen Kaufvertrag würde sich dann so lesen: »Sie erwerben ein Fahrzeug mit moderner Karosserie und Türen zum Einsteigen sowie Schiebedach zum öffnen. Im Fahrzeuginnern befinden sich angenehme Sitze und ein schönes Armaturenbrett. Farbe, Form und Ausstattung nach Wahl des Fahrzeugherstellers. Das Fahrzeug wird mit einem Fahrgestell, einem Motor und einem Getriebe geliefert. Das Fahrgestell hat vier sportliche Räder, der Motor mehrere Zylinder und das Getriebe einige Vorwärtsgänge sowie einen Rückwärtsgang zum Rückwärtsfahren. Die technische Ausstattung des Fahrzeugs entspricht gültigen Normen. Das Fahrzeug ist von so hoher Qualität, dass es sogar vom TÜV für den Straßenverkehr zugelassen wurde. Ausstattungsänderungen durch den Hersteller sind jederzeit möglich und berechtigen nicht zur Minderung des Kaufpreises. Dieser beträgt 35.000 Euro. Das Fahrzeug wird in Raten bezahlt, nach Fortschritt der Fahrzeugfabrikation. Wann welcher Fabrikationsstand erreicht ist, bestimmt der Hersteller und teilt es Ihnen mit. Das Betreten der Fabrikationsanlage ist nur mit vorheriger schriftlicher Genehmigung und unter Aufsicht gestattet. Der Übergabetermin des Fahrzeugs wird Ihnen zehn Tage im Voraus mitgeteilt. Sollten Sie zur Übergabe verhindert sein, gilt das Fahrzeug als wunschgemäß abgenommen.« Kein Mensch würde wahrscheinlich auf dieser Basis einen Kaufvertrag für ein Auto unterzeichnen, aber viele Bauherren kaufen auf dieser Basis ein Haus. Meist lassen sich Baubeschreibungen jedoch im Gespräch nachbessern und konkretisieren. Die Schwierigkeit für Laien besteht hauptsächlich darin, fehlende Leistungen zu entdecken, die zu Mehrkosten führen können und einzuschätzen, ob die beschriebenen Leistungen in einem angemessenen Verhältnis zum Angebotspreis stehen. Es ist daher durchaus sinnvoll, einen Fachmann hinzuzuziehen und diesen die Baubeschreibung prüfen zu lassen. 6.5 Beispiel einer Baubeschreibung Das nachfolgende Beispiel einer Baubeschreibung für die schlüsselfertige Erstellung eines freistehenden Einfamilienhauses vom Generalunternehmer soll einen Einblick geben, wie eine vollständige Baubeschreibung konkret aussehen kann. Sie ist gleichzeitig eine Arbeitsgrundlage, mit der Sie eine eigene Baubeschreibung erstellen können. Um die Anbieterneutralität zu wahren, wurden an den Stellen in der Baubeschreibung, an denen eine genaue Bezeichnung des Herstellers oder des Produkts erforderlich sind, die Begriffe »Hersteller« bzw. »Produkt« verwendet. 53 54 6.0 Die Auswahl von Konstruktionsweisen Angaben zum Gebäude Die vorliegende Baubeschreibung ist die Grundlage für den Bau einer Doppelhaushälfte in Musterhausen, Gemarkung Musterheim, Flur 10, Flurstück 3011. Die Bebaubarkeit des Grundstücks ist gesichert, ein genehmigter Bauantrag liegt vor und ist Bestandteil des Vertrags. Eine Baugrunduntersuchung wurde durchgeführt und ist ebenfalls Bestandteil des Vertrags. Die Tragfähigkeit des Baugrunds ist gewährleistet (Bodenklasse 3). Das Grundstück ist nicht mit Schadstoffen belastet. Der Grundwasserspiegel liegt ca. drei Meter unter dem durchschnittlichen Geländeniveau. Die Errichtung des Gebäudes erfolgt in Massivbauweise. Das Gebäude ist voll unterkellert. Die Ausführung erfolgt mit allen nachfolgend beschriebenen Leistungen. Eigenleistungen sind beim Gewerk Malerarbeiten möglich (siehe Malerarbeiten). Die Gebäudeabmessungen, Raumhöhen und die Zusammenstellung der Wohnflächen sind aus den Bauantragsplänen ersichtlich, die Bestandteil des Vertrags sind. Die Wohnflächenberechnung inkl. des Rechenwegs nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist ebenfalls Bestandteil des Vertrags. Die Errichtung des Gebäudes hat nach den Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV) zu erfolgen. Die Dämmung der Gebäudehülle erfolgt auch an den Außenwänden des kompletten Kellergeschosses und unterhalb der Bodenplatte, da Teile des Kellers zu Wohnzwecken genutzt werden und als Wohnfläche ausgewiesen sind. Der Bebauungsplan weist hinsichtlich des Schallschutzes gegen Außenlärm keine besonderen Vorgaben aus. Die Mindestvorgaben nach DIN sind einzuhalten. Für den Schallschutz innerhalb des Gebäudes finden die Empfehlungen für erhöhten Schallschutz des Beiblattes 2 zur DIN 4109 vom November 1989 Anwendung. Die baurechtlichen Mindestanforderungen an den Brandschutz sind einzuhalten. Es wird ein Blower-Door-Test durchgeführt. Die vereinbarte maximale Luftwechselrate liegt unterhalb eines Wertes von n50 [1/h] * 1,5. Die Messung wird seitens des Bauherrn vor Abnahme durchgeführt. Abb. 16: Baubeschreibung Alle notwendigen Planungsleistungen durch Architekten, Fachingenieure und Vermessungsingenieur sowie sämtliche Gebühren für behördliche Genehmigungen und Abnahmen sind in den Leistungen enthalten. Beispiel einer Baubeschreibung 6.5 Der Bauherr erhält nach Fertigstellung und Abnahme des Gebäudes einen aktuellen Satz aller Ausführungspläne sowie die kompletten statischen Berechnungen und Statikpläne. Zum Leistungsumfang gehören: – Erschließung des Grundstücks mit Gas, Wasser, Strom, Telefon, Abwasser – Verlegung der Hausanschlüsse für Gas, Wasser, Strom, Telefon, Abwasser. Alle Erschließungsgebühren des Grundstücks seitens der Kommune für Straßen, Wege, Beleuchtung, Kanal usw. sind bereits vollständig bezahlt. Leistungsbeschreibung der Gewerke Vertragsbestandteil des Angebots ist die nachfolgende Leistungsbeschreibung. Die nachfolgenden Leistungen werden vom Auftragnehmer zu dem im Vertrag vereinbarten Festpreis erbracht. Baustelleneinrichtung: Alle die Baustelleneinrichtung betreffenden Leistungen sind im Festpreis enthalten. Hierzu gehören: – alle notwendigen Anträge bei Behörden – alle Sicherungsmaßnahmen wie Zäune, Absperrungen, Beleuchtung usw. – Aufstellung eines Krans inklusive Vorbereitung des Kranaufstellplatzes – Sicherstellung einer Baustellenzufahrt – Aufstellung und Unterhalt eines WC’s während der gesamten Bauzeit – die Tagesunterkünfte während des Rohbaus – Beantragung, Aufstellung, Vorhaltung und Demontage eines Baustrom- und Bauwasseranschlusses inklusive aller Verbrauchskosten während der Bauzeit – alle Baumschutzmaßnahmen für alle Bäume auf dem Grundstück Beseitigung von anfallendem Bauschutt. 55
