Anlage zu TOP -nichtöffentlicher Teil- (01

Anlage 2
zu TOP 2
-öffentlicher Teil- (17.10.2016)
Planungen zum „Ochsen-Areal“, Friedrichstr. 53
- Vorstellung des städtebaulichen Entwurfs des Büros fsp, Freiburg
Geschäftszeichen: 621.453-24/2016
Dienststelle:
Sekretariat / Mu/Ste
Sachverhalt:
Die Firma Westermann Bau, Kuppenheim, hat in der öffentlichen Gemeinderatsitzung am
11.07.2016 ihre Planungen bezüglich des „Ochsen-Areals“ dem Gemeinderat vorgestellt. In
der Sitzung wurde bereits ausführlich darüber informiert, dass die zu überplanenden Flächen
teilweise im Bereich des Bebauungsplans „Schaeuble-Areal“ (Ochsen-Parkplatz) und teilweise im nicht überplanten und damit nach § 34 BauGB zu bebauenden Bereich liegen (vgl. Anlage 1). Schon allein aus städtebaulichen Gründen sollte jedoch der gesamte Bereich im
Wege eines rechtssicheren Bebauungsplanverfahren überplant werden. Momentan wird davon ausgegangen, dass dies in Form eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans erfolgt.
Im Nachgang zur öffentlichen Sitzung hat die Verwaltung in Absprache mit den Fraktionsvorsitzenden des Gemeinderats am 16.08.2016 das Büro fsp.Stadtplanung, Fahle Stadtplaner
Partnerschaft aus Freiburg mit der Erarbeitung eines städtebaulichen Entwurfs sowie einer
Stellungnahme zum vorgelegten Investoren-Entwurfs beauftragt. Das beauftragte Büro fsp
ist bundesweit tätig und hat insbesondere für die hier vorliegende Fragestellung umfangreiche Erfahrungen.
Die Stellungnahme zur städtebaulichen Neuordnung des „Ochsen-Areals“ für die FlurstückNrn. 431, 432 und 432/3 sowie die Vorschläge für ein städtebauliches Konzept sind als Anlage 2 beigefügt.
Das Büro fsp kommt zum Ergebnis, dass die vom Investor vorgelegten Planungen für das
„Ochsen-Areal“ deutlich zu massiv sind und sich die Gebäude nicht harmonisch in das vorhandene Stadtbild einfügen. Zu den Details wird auf die beigefügte Stellungnahme verwiesen.
Städtebaulicher Vorschlag
Das Büro fsp hat zwei Varianten für ein städtebauliches Konzept vorgelegt. In der Variante 1
wird davon ausgegangen, dass das heutige Hauptgebäude des ehemaligen Ochsen erhalten
bleiben kann. Erhalten bleiben soll jedoch nur das Hauptgebäude als Solitär ohne die weiteSeite 1 von 3
Anlage 2
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Planungen zum „Ochsen-Areal“, Friedrichstr. 53
- Vorstellung des städtebaulichen Entwurfs des Büros fsp, Freiburg
ren Anbauten. Der Küchentrakt sowie der Saal mit Eingangsbereich (Richtung Friedrichstraße) sollte abgerissen und zurückgebaut werden.
Für die weitere Gelände-Entwicklung könnte sich der Planer fünf weitere Gebäude, jedoch in
deutlich reduzierterer Kubatur gegenüber dem Vorschlag der Firma Westermann Bau, vorstellen. Diese sollten zur vorhandenen Bebauung in Richtung „Schaeuble-Areal“ deutlich abgestuft werden. Der Planer schlägt eine zweigeschossige Bebauung zuzüglich Dachgeschoss vor. Inwieweit diese Gebäude (mit Ausnahme des Gebäudes an der Schloßstraße) in
Satteldachform oder mit einem Flachdach geplant werden, obliegt der Entscheidung des
Gemeinderates bzw. könnte auch dem Investor überlassen werden.
Die Variante 2 geht davon aus, dass das vorhandene Gebäude abgerissen werden muss
und ein neues Gebäude, jedoch in ähnlicher Art und Weise (L-Form und abgerückt von der
Friedrichstraße) in Satteldachform entlang der Friedrichstraße errichtet wird. Des Weiteren
könnten dann drei weitere Gebäude ebenfalls in abgestufter Ausprägung analog zur Variante
1 errichtet werden.
Beide Varianten rücken deutlich von der vorhandenen Bebauung ab und die mögliche Anzahl der Wohneinheiten wird reduziert. Daneben sind beide Varianten durch großzügig gestaltete Grünzonen und durchgängige öffentliche und halböffentliche Fußwege gekennzeichnet. Insbesondere der Rückbau des Ochsensaals schafft erheblichen Freiraum in der Blickachse zum Stadtmauerbereich.
Beide vorgelegten Varianten stellen eine deutlich attraktivere Planung und Neuordnung des
„Ochsen-Areals“ dar und sollten weiter verfolgt werden. Aus Sicht der Verwaltung wird die
Variante 1 (Erhalt des Hauptgebäudes des ehemaligen Ochsens) priorisiert. Das Gebäude
wurde gemeinsam mit den Fraktionsvorsitzenden des Gemeinderats am 27.09.2016 besichtigt.
In der Sitzung wird Dipl.-Ing. Christian Sammel die vorgelegten städtebaulichen Entwürfe
vorstellen und die Stellungahme zur städtebaulichen Neuordnung des „Ochsen-Areals“ erläutern.
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Anlage 2
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-öffentlicher Teil- (17.10.2016)
Planungen zum „Ochsen-Areal“, Friedrichstr. 53
- Vorstellung des städtebaulichen Entwurfs des Büros fsp, Freiburg
Beschlussvorschlag:
1. Der Gemeinderat nimmt die vorgelegte Stellungnahme zur städtebaulichen Neuordnung
des „Ochsen-Areals“ sowie die Varianten 1 und 2 eines städtebaulichen Konzepts für das
„Ochsen-Areal“ zur Kenntnis und beauftragt die Verwaltung, die Entwürfe dem Investor,
der Firma Westermann Bau, vorzustellen und zu erläutern.
2. Der Gemeinderat setzt sich für den Erhalt des Bestandsgebäudes (Hauptgebäude
„Ochsen“) ein und favorisiert die Variante 1 des städtebaulichen Entwurfs.
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Anlage 2
Stadt Kuppenheim
Städtebauliche Neuordnung „Ochsen-Areal“ (Flst. Nrn. 431, 432 und 432/3)
22.09.2016
Stellungnahme zur städtebaulichen Neuordnung „Ochsen-Areal“
Allgemeines
Der Stadt Kuppenheim liegt ein städtebaulich-/hochbauliches Konzept von der Westermann Bau GmbH zur Überbauung des „Ochsen-Areals“ vor. Das Areal liegt an der
Nahtstelle nördlich der historischen Altstadt, unmittelbar an dem noch in Strukturen
erhaltenen Stadtgraben mit Stadtmauer und wird begrenzt: Im Westen von der
„Friedrichstraße“; Im Norden durch bestehende Bebauung bzw. der „Schloßstraße“;
Im Osten durch einen Lärmschutzriegel in Form von Gemeinschaftsgaragen und im
Süden durch eine private Erschließungsstraße. Im Osten schließt das bestehende
Wohngebiet „Schäuble-Areal“ an.
Das Konzept sieht insgesamt vier Gebäude in Geschossbauweise vor. Diese erhalten jeweils vier Geschosse mit einem begrünten Flachdach. Die Gebäude sind alle in
Weiß gehalten, lediglich die Gebäudefront direkt an der Friedrichstraße nimmt die
rote Farbgebung des Gasthauses „Ochsen“ auf.
Die im südlichen Teilbereich geplanten Gebäude sind in Zeilenbauweise nach Osten
bzw. Westen und das Gebäude im Nordosten als Punkthaus nach Süden orientiert.
Insgesamt sind 57 Wohneinheiten geplant, welche sich in 20 2-Zimmer Wohnungen,
33 3-Zimmer Wohnungen und 4 4-Zimmer Wohnungen unterteilen. Insgesamt werden 82 Stellplätze geschaffen, welche in Form einer Tiefgarage mit einer Zufahrt von
der privaten Erschließungsstraße im Süden und einer weiteren Zufahrt von der
„Schloßstraße“ im Norden nachgewiesen werden.
Städtebauliche Beurteilung
Aus unserer Sicht nimmt da Projekt nur wenig Rücksicht auf die vorhandene, teilweise noch historische städtebauliche Struktur. Im Zusammenhang mit der baulichen
Umgebung, welche als städtebaulicher Maßstab anzusehen ist, wird die geplante
Bebauung insbesondere im Hinblick auf die Geschossigkeit mit jeweils 4 Geschossen und der einzelnen Gebäudebreiten an diesem Standort als zu massiv erachtet.
Bei aller Einsicht zur Notwendigkeit zum flächensparenden Umgang mit Grund- und
Boden, zum Vorrang der Innenentwicklung und daher auch zu einer angemessenen
Nachverdichtung erscheinen Gebäudebreiten- und –tiefen, wie insgesamt die Gebäudekubaturen, die weit über das hinausgehen, was in der Umgebung vorhanden
ist, für das Ochsenareal zu massiv. Unseres Erachtens zeigt bereits das angefertigte
Modell, dass sich die Gebäude nicht harmonisch in das vorhandene Stadtbild einfügen.
Auch die Dachform des Flachdaches, ob nun begrünt oder nicht, ist eine Form die in
der Altstadt von Kuppenheim bisher kaum Verwendung gefunden hat. Bei Wohnungsbauten eigentlich gar nicht, sondern allenfalls bei einigen Sonderbauten wie
Sparkasse oder Rathaus. Wir stellen fest, dass mit wenigen Ausnahmen in Kuppenheim das Satteldach als Dachform vorherrschend und daher stadtbildprägend ist. Wir
würden daher empfehlen, zumindest bei den Gebäuden die direkt an der Friedrichstraße und der Schloßstraße stehen und daher unmittelbare Wirkung auf den Straßenraum entfalten von einem Flachdach abzusehen.
Auf den ersten Blick erscheint zumindest von außen betrachtet, das Gebäude des
Gasthause Ochsen nicht in einem so schlechten Zustand zu sein, dass es zwingend
abgerissen werden müsste. Es stellt sich für uns daher die Frage, ob das Gebäude
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Stadt Kuppenheim
Städtebauliche Neuordnung „Ochsen-Areal“ (Flst. Nrn. 431, 432 und 432/3)
22.09.2016
des ehemaligen Gasthauses Ochsen, das sich ja sehr gut in die städtebauliche Situation der Friedrichstraße einfügt nicht doch erhalten werden kann. Selbst wenn sich
herausstellen sollte, dass das Gasthaus Ochsen nicht erhalten werden kann, spricht
unserer Auffassung nach nichts dagegen, an gleicher Stelle ein II - III geschossiges
Gebäude mit Satteldach von in etwa gleichem Erscheinungsbild neu zu errichten.
Den Versuch nur über die rote Farbgebung an das ehemalige Gasthaus Ochsen zu
erinnern halten wir städtebaulich für nicht gelungen und würden eher davon abraten.
Wie bereits oben erwähnt, stellt sich bei Betrachtung der Höhen der Gebäude, eine
durchweg viergeschossige Bebauung in dieser städtebaulichen Situation als deutlich
zu hoch dar, auch wenn das Bemühen im Entwurf anzuerkennen ist, dass die jeweils
4. Geschosse als sog. Staffelgeschosse bzw. Attikageschosse ausgebaut werden
und dadurch die Massivität des Erscheinungsbilds abgeschwächt wird, indem an
kaum einer Stelle tatsächlich eine viergeschossig aufsteigende Wand sichtbar wird.
Dennoch erscheint uns in der vorgefundenen städtebaulichen Situation diese Höhenentwicklung bei einer vorhandenen II bis III-geschossigen Bebauung in der Friedrichstraße und vor allem der Übergang zu der II-geschossigen Doppel- und Reihenhaussiedlung Ochsengraben/Zur Stadtmauer nicht angemessen. Wir können uns
durchaus vorstellen, dass an der Friedrichstraße ein höheres Gebäude errichtet wird,
anschließend sollte in östlicher Richtung höhenmäßig eine Abstufung erfolgen um
einen harmonischen Übergang zu der bestehenden Doppel- und Reihenhaussiedlung zu erreichen.
Kritisch betrachtet wird die dichte Bebauung, die in der Konsequenz dazu führt, dass
an nahezu allen Bereichen sehr nah an die eher kleinteilige Bestandsbebauung herangerückt wird. Gerade auch der unmittelbare Anbau der drei geplanten Zeilengebäude an die bestehende Bebauung im Norden entwickelt eine recht bedrückende
Wirkung. Auch der Bau an der Schloßstraße rückt sehr nah an die GaragenLärmschutzbebauung heran. Insgesamt entstehen sehr beengte Verhältnisse, welche die Wohnqualität an dieser Stelle deutlich reduzieren und auch die Durchgängigkeit des Gebiets z.B. für Fußgänger zu den einzelnen Gebäuden mindern.
Das Thema dem Fußgänger mehr Platz zu geben stellt sich auch in der Friedrichstraße und in dem von Friedrichstraße abzweigenden Weg entlang der Stadtmauer.
Hier ist positiv anzumerken, dass im Entwurf die Gasse entlang der Stadtmauer gegenüber der heutigen Situation verbreitert wird. Dadurch wird der Fußgängerweg, der
dann im weiteren Verlauf in den Ochsengraben mündet attraktiver und gleichzeitig
kann die noch vorhandene historische Stadtmauer besser sichtbar gemacht werden.
In der Friedrichstraße dagegen rückt die Bebauung recht nah an die Straßenkante,
so dass dem Fußgänger hier nicht mehr viel Platz eingeräumt wird. Trotzdem, dass
auch das nördlich anschließende Gebäude Friedrichstraße 51 sehr nah an der Straße steht, würden wir bei einem Neubau an der Friedrichstraße empfehlen, die
Raumkante des Gebäudes Friedrichstraße 55 bzw. die des heutigen Gasthauses
Ochsen aufzunehmen und fortzuführen und damit an dieser Stelle dem Fußgängerverkehr mehr Raum zu geben
Die Unterbringung der notwendigen Stellplätze in Tiefgaragen halten wir in dieser
Lage nahe dem Stadtzentrum für Richtig, weil dadurch die oberirdischen Flächen für
Grünflächen und Fußwege zur Verfügung stehen und damit zur Wohnumfeldverbesserung beitragen. Auch die Einfahrten der Tiefgaragen aus der südlich gelegenen
Gasse und aus der Schloßstraße sind in der vorhandenen Situation aus unserer
Sicht richtig platziert.
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Stadt Kuppenheim
Städtebauliche Neuordnung „Ochsen-Areal“ (Flst. Nrn. 431, 432 und 432/3)
22.09.2016
Alternative städtebauliche Vorschläge
Wir haben der Stellungnahme zwei Entwürfe beigefügt, die wir in der vorgefundenen
städtebaulichen Situation für angemessener halten. In Variante 1 wurde das Gebäude des Ochsen erhalten und anschließend zwei größere und drei kleinere Gebäude
mit Satteldach (jeweils II+D) platziert. In der Variante 2 wird der Ochsen durch einen
Neubau mit in etwa gleicher Kubatur ersetzt und im Anschluss nur durch drei, etwas
kräftigere Gebäude ergänzt.
Wie bereits erwähnt, sollte man zumindest prüfen, ob das Gebäude des Ochsen
nicht erhalten werden kann, aber selbst wenn nicht erscheint uns auch als Neubau
ein L-förmiges Gebäude, das sowohl ein Fassade zur Friedrichstraße als auch zur
südlich gelegenen „Wohnstraße“ entwickelt, hier richtig zu sein.
In der Friedrichstraße sollte dem Fußgänger bei einer Neubebauung des Areals keine Fläche verloren gehen, d.h. die Gebäude sollten nicht näher an die Straße heranrücken als der Bestand.
Die beiden Gebäude direkt an der Friedrichstraße und an der Schloßstraße sollten
unsere Meinung nach auf jeden Fall mit einem Satteldach geplant werden, da dies
die im Stadtkern bisher vorherrschende und damit ortstypische Dachform ist, mit der
sich die neuen Gebäude harmonisch ins Straßenbild einfügen. Wir haben auch die
dahinterliegenden Gebäude in unseren Entwürfen als Satteldachgebäude vorgeschlagen, könnten uns aber, wenn man mehr modernere Bauformen unterstützen will
in diesem Bereich auch die vom Architekten vorgeschlagenen Gebäude mit Attikageschoss und begrüntem Flachdach vorstellen.
Städtebaulich wünschenswert wäre zudem, dass der prägende Straßenraum mit
dem teilweise noch erhaltenen und begrünten Stadtgraben zumindest noch erfahrbar
und von der „Friedrichstraße“ aus sichtbar bleibt. Aus diesem Grund sollte die geplante Bebauung nach Norden bis Höhe der bestehenden Fassade des historischen
Gebäudes „Ochsen“ bzw. der östlich angrenzenden Wohnbebauung abrücken und
als Grünzone großzügig gestaltet werden. Dadurch wird zum einen die Grünanlage
am Ochsengraben bis zur Friedrichstraße fortgesetzt und zum anderen wird den
Resten der historischen Stadtmauer mehr Raum gegeben.
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Städtebauliche Neuordnung „Ochsen-Areal“ (Flst. Nrn. 431, 432 und 432/3)
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Generell ergibt sich mit der Neuordnung des Ochsenareals die Durchgängigkeit für
Fußgänger über öffentliche und halböffentliche Fußwege zu erhöhen und attraktiver
zu gestalten.
Wir sind außerdem der Überzeugung, dass man das Wohnen in der Innenstadt nur
attraktiv machen kann, wenn man einerseits nicht zu dicht baut und dadurch andererseits auch Fläche für attraktive Frei- und Grünräume zur Verfügung stellt.
Von der Höhenentwicklung kann man sich an der Friedrichstraße durchaus ein höheres Gebäude (III + Dachgeschoss) vorstellen, danach sollte aber höhenmäßig eine
Staffelung erfolgen, um einen Übergang zur etwas kleinteiligeren und niedrigeren
Bebauung im Osten zu schaffen, d.h. die an die Bestandsbebauung im Osten angrenzende neue Bebauung sollte insbesondere im südöstlichen Bereich an der Firsthöhe der bestehenden Gebäude (ca. 11,0 m) orientieren. Die Bebauung sollte daher
hier nicht höher als II + Dachgeschoss bzw. II + Attikageschoss sein.
Ich hoffe wir konnten Ihnen mit unserer städtebaulichen Beurteilung des Ochsenareals helfen, und stehen Ihnen selbstverständlich für weitere Fragestellungen oder Erläuterungen gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Dipl.-Ing. Ch. Sammel
Freier Stadtplaner
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Stadt Kuppenheim
Städtebauliches Konzept
"Ochsen-Areal"
Variante 1
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Planstand: 19.09.2016
Projekt-Nr: S-16-0133
Bearbeiter: Schill
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Im A3-Format
16.09.15 Kuppenheim_Entwurf_Variante1 (16-09-14).dwg
fsp.stadtplanung
Fahle Stadtplaner Partnerschaft
Schwabentorring 12, 79098 Freiburg
Fon 0761/36875-0, www.fsp-stadtplanung.de
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Stadt Kuppenheim
Städtebauliches Konzept
"Ochsen-Areal"
Variante 2
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Planstand: 19.09.2016
Projekt-Nr: S-16-0133
Bearbeiter: Schill
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Im A3-Format
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fsp.stadtplanung
Fahle Stadtplaner Partnerschaft
Schwabentorring 12, 79098 Freiburg
Fon 0761/36875-0, www.fsp-stadtplanung.de