Sitzungsvorlage C Sanierungsgebiet Mönsheim "Ortsmitte III" c

Sitzungsvorlage C
Sanierungsgebiet Mönsheim "Ortsmitte III"
c) Fördersätze für private Erneuerungs- und Ordnungsmaßnahmen
Befangene Gemeinderäte: - Wird vor Sitzungsbeginn festgestellt. -
1.
Allgemeines
Im Sanierungsgebiet "Ortsmitte III" besteht die Möglichkeit, für private Erneuerungsmaßnahmen
einen Kostenerstattungsbetrag (Förderung, Zuschuss) zu gewähren. Grundsätzlich gilt, dass nur
Maßnahmen gefördert werden können, die im Sanierungsgebiet "Ortsmitte III" liegen und vor
Durchführung mit der Gemeinde abgestimmt worden sind. Es besteht kein Rechtsanspruch auf eine
Förderung.
2.
Voraussetzungen
Nach Durchführung einer Baumaßnahme (Erneuerung, Modernisierung, Instandsetzung, Umnutzung) soll das entsprechende Gebäude eine Restnutzungsdauer von mindestens 30 Jahren aufweisen (siehe hierzu Punkt 5: Festlegung des Mindestausbaustandards). Zudem müssen sich diese
Maßnahmen in das Ortsbild einfügen.
Die Kosten der Erneuerungsmaßnahme müssen wirtschaftlich sein. Ausnahmen hiervon sind Gebäude, die wegen ihrer künstlerischen, historischen oder städtebaulichen Bedeutung erhalten bleiben sollen. Das gilt vor allem für Gebäude, die als Kulturdenkmale eingestuft sind.
3.
Festlegung des Kostenerstattungsbetrags
Die Bezuschussung von privaten Erneuerungsmaßnahmen soll für die Eigentümer einen deutlichen
Anreiz bieten, um städtebauliche Missstände zu beseitigen und die Wohnverhältnisse und die
Funktionsfähigkeit des Gebietes zu verbessern.
Der Eigentümer eines Gebäudes, der Erneuerungsmaßnahmen bzw. Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 177 BauGB durchführt, erhält deshalb einen anteiligen
Zuschuss aus Sanierungsmitteln. Nach den Städtebauförderrichtlinien (StBauFR) kann dieser Zuschuss bei Gebäuden mit Wohnnutzung bzw. gewerblicher Nutzung bis maximal 35% der berücksichtigungsfähigen Kosten betragen. Bei Gebäuden mit besonderer Bedeutung (z.B. Denkmalschutz) kann eine Erhöhung des Fördersatzes um 15% erfolgen. Der Eigentümer hat auf die Bezuschussung einer Erneuerungsmaßnahme keinen Rechtsanspruch. Die Gemeinde entscheidet nach
der städtebaulichen Bedeutung der Maßnahme und den finanziellen Gegebenheiten.
4.
Förderung von privaten Ordnungsmaßnahmen, Gebäuderestwertentschädigung / Abbruchkosten
Nach § 147 BauGB ist die Durchführung der Ordnungsmaßnahmen Aufgabe der Gemeinde. Gemäß § 146 Abs. 3 BauGB kann sie die Durchführung auf Grund eines Vertrages ganz oder teilweise den Eigentümern überlassen. Hierzu gehören insbesondere die Freilegungskosten (Abbruch,
Abbruchfolgekosten und Abbruchnebenkosten) sowie die sog. „Gebäuderestwertentschädigung“
(untergehende Bausubstanz) beim sanierungsbedingten Abbruch eines Gebäudes bzw. Gebäudeteils.
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5.
Festlegung eines Mindestausbaustandards beim Abschluss einer Vereinbarung über
Erneuerungsmaßnahmen
Die Städtebauförderrichtlinien (StBauFR) schreiben vor, dass ein Gebäude nach Abschluss der
Sanierung eine Restnutzungsdauer von ca. 30 Jahren haben soll. Deshalb ist in jedem Falle ein
moderner Ausbaustandard anzustreben. Beim Abschluss von Erneuerungsvereinbarungen ist daher auf folgende Punkte zu achten:
1. Bauliche Mängel im Bereich des Dachs und Dachstuhls, an der Fassade und an den tragenden
Bauteilen müssen beseitigt werden (notwendige Instandsetzungsmaßnahmen),
2. Eine ausreichende Wärmedämmung im Bereich der Außenwand einschließlich der Fenster und
im Dachbereich muss erreicht werden,
3. Ein umweltfreundliches und energiesparendes zentrales Heizsystem muss vorhanden sein,
dabei sind auch alternative Energieträger (Solarenergie) denkbar,
4. Jede Wohnung muss einen eigenen Abschluss aufweisen,
5. In jede Wohnung ist eine Nasszelle mit modernen Sanitäranlagen und mit zentraler Warmwasserbereitung einzubauen,
6. Sämtliche Installationen im Gebäude (insbesondere die Elektroleitungen) müssen den heutigen
technischen Anforderungen entsprechen,
7. Erneuerungsmaßnahmen und Neubauten haben der Ortsbildpflege zu dienen. Dies wird in den
jeweiligen Einzelfällen unter Einbeziehung der Gestaltungsrichtlinien zur Ortsbildpflege (siehe
Anlage) entschieden.
Von diesen Anforderungen (Ziffer 1 - 7) soll im Einzelfall nur abgewichen werden, wenn die bauliche Struktur des Gebäudes (z.B. Denkmalschutz) die Erfüllung einzelner Anforderungen nicht zulässt oder wenn mit einzelnen Punkten ein unzumutbar hoher Kostenaufwand verbunden wäre.
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Auf Grund der oben dargelegten Sach- und Rechtslage macht die Verwaltung folgenden
BESCHLUSSVORSCHLAG
1. „Erneuerungszuschuss“
a) Für die Erstattung der Kosten von privaten Erneuerungsmaßnahmen (Modernisierungs-, Instandsetzungs- und Umnutzungsmaßnahmen) an Gebäuden gelten die Städtebauförderrichtlinien (StBauFR). Der Zuschuss bei Gebäuden mit Wohnnutzung bzw. gewerblicher Nutzung beträgt maximal 25% der berücksichtigungsfähigen Kosten. Bei Gebäuden mit besonderer Bedeutung (Ortsbild prägend, historisch bedeutsam, Kulturdenkmal u.ä.) kann eine Erhöhung um
15% erfolgen.
b) Der maximale Kostenerstattungsbetrag wird auf maximal 25.000,- € „gedeckelt“.
c) Bei Kulturdenkmalen oder bei besonderen, Ortsbild prägenden Gebäuden, kann der der Kostenerstattungsbetrag auf maximal 40.000,- € erhöht werden.
d) Die Bagatellgrenze für Baumaßnahmen liegt bei 10.000 € (Investitionsvolumen). Hierunter werden keine Zuschüsse gewährt.
e) In begründeten Ausnahmefällen kann der Gemeinderat individuell einen abweichenden Kostenerstattungsbetrag beschließen.
2. „Erstattung von Abbruchkosten“
a) Im Rahmen von Ordnungsmaßnahmen werden die vertraglich vereinbarten Abbruch-, Abbruchfolgekosten und Abbruchnebenkosten entsprechend der Sanierungszielsetzung bis maximal
100% erstattet.
b) Eine Erstattung des Substanzverlusts (Gebäuderestwert) wird in der Regel nicht gewährt.
c) Der maximale Kostenerstattungsbetrag wird auf max. 25.000,- € „gedeckelt“. Hinsichtlich der
Abbruch-, Abbruchfolgekosten und Abbruchnebenkosten kann auch ein geringerer Betrag erstattet werden.
d) Die Bagatellgrenze für private Ordnungsmaßnahmen liegt bei 10.000 € (Investitionsvolumen).
Hierunter werden keine Zuschüsse gewährt.
e) In begründeten Ausnahmefällen kann der Gemeinderat individuell einen abweichenden Kostenerstattungsbetrag beschließen.
3.
„Mindestausbaustandard“ und Gestaltungsgrundsätze
Beim Abschluss von Erneuerungsvereinbarungen ist darauf zu achten, dass die Anforderungen
(Punkt 5, Ziffer 1 – 7) eingehalten werden. Eine Abweichung im Einzelfall soll nur dann erfolgen, wenn die bauliche Struktur des Gebäudes (z.B. Denkmalschutz) die Erfüllung einzelner
Anforderungen nicht zulässt oder wenn mit einzelnen Punkten ein unzumutbarer Kostenaufwand verbunden wäre.
Gestaltungsrichtlinien zur Ortsbildpflege
in Sanierungsgebieten
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Grundsatz zur äußeren Gestaltung baulicher Anlagen
- In Zusammenhang mit der Durchführung von Sanierungsmaßnahmen sollen die Gestaltungsrichtlinien dazu beitragen, dass Baumaßnahmen aller Art bezüglich Werkstoffauswahl, Farbgebung, Konstruktion und Gestaltung einzelner Bauteile zur Erhaltung
und Gestaltung des Ortsbildes beitragen.
- Ziel ist es, das typische Erscheinungsbild sowie die ortsbildprägenden baulichen Anlagen zu sichern. Bei Veränderungen an bestehenden Gebäuden oder bei Neubauten
muss gewährleistet sein, dass diese sich in das bestehende Ortsbild einfügen. Dabei
sollen traditionelle Elemente als Grundlagen der Gestaltung übernommen und mit einer
zeitgemäßen Architektursprache in Bezug auf Formen und Materialien übersetzt werden.
- Die nachfolgenden Gestaltungsgrundsätze dienen als allgemeine Orientierung für bauliche Maßnahmen im Sanierungsgebiet.
Es handelt sich dabei um eine Konkretisierung der Sanierungsziele. Sie sind
Grundlage für die sanierungsrechtliche Genehmigung gem. § 145 BauGB.
- Gestaltungsaussagen zu den einzelnen Maßnahmen werden im Rahmen der Einzelbetreuung formuliert.
- Die Festsetzungen örtlichen Bauvorschriften sind zu berücksichtigen.
- Alle Maßnahmen an Gebäuden und baulichen Anlagen, die Kulturdenkmale oder im
Umgebungsbereich von Kulturdenkmalen mit besonderer Bedeutung sind, sind nach
dem Denkmalschutzgesetz zu beurteilen. Hierfür bedarf es der rechtzeitigen Kontaktaufnahme mit der Unteren Denkmalschutzbehörde.
Baukörper
- Die traditionelle Gebäudestellung ist zu berücksichtigen. Die vorherrschende Gebäudeform i.S. von einfachen kubischen Baukörpern mit Satteldächern sind weitgehend zu
erhalten bzw. aufzugreifen.
- Zur Erhaltung der typischen Straßenbilder sind, wenn nicht zwingende Gründe entgegen stehen, Neubauten auf den ursprünglichen Gebäudefluchten entlang der Straßenseiten wieder zu errichten. Neubauten sollen die ortstypische Parzellenstruktur, Trauf-/
Firsthöhen sowie Gebäudebreiten/ -längen aufnehmen.
- Historische Traufgassen sind unter Beachtung der bauordnungsrechtlichen Bestimmungen zu erhalten.
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Gestaltungsrichtlinien zur Ortsbildpflege
in Sanierungsgebieten
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Fassaden
- Die Außenwände sind als Lochfassade auszubilden.
- Bestehende Sichtfachwerkfassaden sollen in ihrem konstruktiven Aufbau und der Gestaltung ihrer Einzelelemente nicht verändert werden. Unsachgemäße Umbauten aus
früheren Zeiten sollen korrigiert werden.
- Bestehende Natursteinfassaden oder Fassadenteile sollen erhalten werden.
- Balkone, Wintergärten und verglaste Vorbauten sind auf der dem öffentlichen Straßenraum zugewandten Seite nur ausnahmsweise zulässig. Balkone sind in der Fassade
bzw. in das Dach zu integrieren und müssen maßstäblich und gegliedert sein.
- Historische Hauseingänge und Tore sind zu erhalten bzw. zu restaurieren.
- Fenster in Altbauten sollen möglichst als Holzfenster ausgeführt werden. Die Fenster
selbst sollen stehende Formate aufweisen. Glasflächen über 1,00 m² sind zu gliedern.
Sprossen sollen in konstruktiver und nicht aufgeklebter oder dazwischengeklebter Form
eingebaut werden.
- Fenster in Neubauten können ausnahmsweise in Kunststoff bzw. beschichteter Aluminiumkonstruktion ausgeführt werden, wenn der Standort des Gebäudes sich nicht an
einem historisch besonders sensiblen Standort befindet. Auf eine Gliederung bzw. Profilierung der Fenster ist zu achten.
- Bestehende Fenster- und Türleibungen (Naturstein, Holz) sollen beibehalten werden.
Ist eine Instandsetzung nicht möglich, sind Putzfaschen in der Breite der abgegangenen Leibung anzubringen.
- Fensterbänke sollen in die Gewände integriert sein. Sie können in Holz, Naturstein oder bei Neubauten in gestocktem mind. 5 cm starkem Beton ausgeführt werden.
- Vorhandene Klappläden sind beizubehalten. Rollläden dürfen nur angebracht werden,
wenn die Rollladenkästen außen nicht sichtbar sind oder als Gestaltungselement verwendet werden können.
- Schaufenster sind nur im Erdgeschoss zulässig und sollen nicht breiter als 2,5 m sein.
- Die Breite von Einzelschaufenstern ohne Mauerpfeiler soll so gewählt werden, dass
stehende Rechteckformate entstehen. Dies gilt auch bei Veränderung einer Schaufensterfront.
- Die Schaufensterbereiche sollen einen Sockel erhalten.
- Die Erdgeschosszone soll zusammen mit den darüberliegenden Geschossen eine Einheit bilden.
- Überdachungen und Markisen sind in Ausnahmefällen und nur im Verlauf der Erdgeschosszone zulässig. Historisierende Überdachungen sind zu vermeiden; sie sollten in
zeitgemäßen Architekturelementen bzw. Materialien in einfacher Ausführung angebracht werden.
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Gestaltungsrichtlinien zur Ortsbildpflege
in Sanierungsgebieten
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Dachlandschaft
- Die von öffentlichen Straßenräumen einsehbare Dachlandschaft soll in ihrer Einheitlichkeit und Lebendigkeit, insbesondere in Bezug auf Dachform, maßstäbliche Gliederung, Material und Farbe sowie der Ausbildung von Details in ihrem Gesamtbild erhalten bleiben.
- Satteldächer sollen eine Dachneigung von mindestens 45° aufweisen. Krüppelwalmund Mansarddächer sind in Ausnahmefällen möglich. Bei Garagen und Nebengebäuden sind auch geringere Dachneigungen und Pultdächer zulässig.
- An Traufe und Ortgang soll ein Dachüberstand sichergestellt werden.
- Für die Belichtung der Dachräume sollen Gauben vorgesehen werden
- Die Seitenverkleidung von Dachaufbauten soll in senkrechter Holzschalung oder in
Putz ausgeführt werden. Blechverkleidungen sind nur ausnahmsweise zulässig. Hierbei
sollte das Material an das der Dachrinnen angepasst werden und es muss eine Gliederung durch senkrechte Sikken erfolgen.
- Dacheinschnitte und Dachflächenfenster sind mit Ausnahme von Dachflächenfenstern
unter 0,6 m² auf der dem öffentlichen Straßenraum zugewandten Gebäudeseite nicht
zulässig.
- Als Dachdeckung sollten naturrote Ziegel oder Dachsteine Verwendung finden. Großflächige Metalleindeckungen sind – sofern sie nicht bei einem historischen Gebäude
bereits ursprünglich vorhanden waren – unzulässig. Anlagen für die Nutzung von Solarenergie sind von dieser Regelung ausgenommen.
Oberflächen und Materialien
- Die Außenwände der Gebäude sind überwiegend verputzt herzustellen.
- Glänzende Oberflächen, grelle oder sehr dunkle Farben sowie vorgehängte Fassaden
sollen vermieden werden. Die Farb- und Materialgestaltung der Gebäude mit allen Bauteilen ist mit der Gemeinde oder dem Sanierungsbeauftragten abzustimmen.
- Zu den unzulässigen Materialien gehören insbesondere:
Glasbausteine, Keramikverkleidungen, geschliffener Natur-, Werk- oder Kunststein,
Kunststoff- und Metalltafeln oder -platten, Faserzement, Kunststoffe aller Art, reliefartige Strukturputze, Spaltriemchenklinker, sichtbare Eckschienen.
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Gestaltungsrichtlinien zur Ortsbildpflege
in Sanierungsgebieten
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Werbeanlagen
- Die Werbezone ist beschränkt auf das Erdgeschoss und den Brüstungsbereich des
ersten Obergeschosses.
- Werbeanlagen sollen die Fassadengestaltung nicht überlagern. Die Höhe von Schriftzügen soll 40 cm nicht überschreiten.
- Zulässig sind hinterleuchtete Werbeanlagen sowie Werbeanlagen aus direkt leuchtenden Einzelbuchstaben bzw. Einzelzeichen, Stechschilder und aufgemalte Werbungen.
- Leuchtbänder mit Wechselbeleuchtung und Großflächenwerbung sind nicht zulässig.
Unbebaute Flächen, Mauern und Einfriedungen
- Hofeinfahrten, Innenhöfe und andere unbebaute Flächen sollen mit den Materialien befestigt werden, die im öffentlichen Raum bereits Verwendung fanden (z.B. Natursteinbeläge) oder sind mit wassergebundenen Belägen zu versehen.
- Bestehende Vorgärten sind gärtnerisch anzulegen und zu erhalten. Für die Begrünung
werden heimische Laubbäume und Pflanzen verwendet werden.
- Einfriedungen sollen in Material und Höhe entsprechend den historischen Vorbildern
gestaltet werden. Stützmauern sollen in Feld- oder Naturstein ausgeführt werden.
Olgastr. 54,
70182 Stuttgart
Herr Dr. Frank Friesecke
Telefon 07 11/ 2 10 68-118
Herr Bürgermeister Thomas Fritsch
Tel. 07044/925315
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