Bundesgerichtshof zur Verwendung von Mietspiegeln bei
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Adrians & Brass Rechtsanwälte Düsseldorf - Korschenbroich 22.06.2010 Bau- und Immobilienrecht aktuell AKTUELLES AUS DER RECHTSPRECHUNG Ausgabe 1 - 2010 Themen u.a. Bauvertragsrecht Bauvertragsrecht Beschädigung der Werkleistung vor Abnahme 1. Verschlechtert der Besteller durch sein Verhalten das Werk des Unternehmers bevor er es abgenommen hat, ohne mit der Abnahme in Verzug zu sein, hat der Unternehmer es, indem er die Verschlechterung beseitigt, neu herzustellen. 2.................. OLG Celle, Urteil vom 18.03.2010 – 6 U 108/09 Sachverhalt Die Beklagte war Generalunternehmerin für den Ausbau eines Gebäudes und beauftragte die Klägerin mit den Trockenbauarbeiten. Weil ein Nachunternehmer der Beklagten beim Anbringen einer Regenrinne einen Fehler machte, kam es zu einem Wassereinbruch, bevor das Werk der Klägerin abgenommen wurde. Aus Gründen, die streitig sind, traten an den Vorsatzschalen Verformungen auf. Die Klägerin tauschte die Schalen aus und verlangt dafür 34.408,92 Euro. Risiko bei Beschädigung der Werkleistung vor Abnahme Verjährung von Schadensersatzansprüche n wegen Mängel vor Abnahme DIN-gerecht gearbeitet – trotzdem mangelhaft Bauträgerrecht Schadensersatzverpflichtu ng des Bauträgers bei Annahme vorzeitiger Abschlagszahlungen Architektenrecht Entscheidungsgründe Haftung des ZweitArchitekten auch für Planungsfehler des ErstArchitekten Das Gericht sieht keine Grundlage für einen Anspruch der Klägerin auf Zahlung für den Austausch der Vorsatzschalen. Start zur Reform der HOAI 2009 Die Erteilung eines Auftrags konnte von der Klägerin nicht bewiesen werden. Auch die Voraussetzungen für einen Aufwendungsersatz aus auftragsloser Geschäftsführung nach §§ 670, 683 Satz 1, 677 BGB) konnte die Klägerin nicht nachweisen, weil eine Verpflichtung der Klägerin zur Mangelbeseitigung nicht ausgeschlossen werden konnte. Das Gericht führt im Folgenden aus, selbst wenn man von einer mangelfreien Leistung der Klägerin ausgehe und unterstelle, dass die Verformungen der Vorsatzschalen darauf zurückzuführen war, dass die Beklagte das Gebäude luft- und wasserdicht verschlossen sowie zum Herstellen der Fußböden heißes Bitumen eingegossen hatte, sei ein Anspruch nicht gegeben. Die Klägerin war auch in diesem Falle verpflichtet, die Verschlechterung ihres Werkes zu beseitigen, indem sie die Vorsatzschalen austauschte. Sie trug noch die Gefahr der Verschlechterung ihrer Leistung (§ 644 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Beklagte hatte diese weder bereits abgenommen noch befand sie sich in Verzug mit deren Annahme (§ 644 Abs. 1 Satz 2 BGB). Impressum RA Günter Adrians (Herausgeber) Berliner Allee 57 40212 Düsseldorf Tel.: 0211 / 1756 970 Fax: 0211/ 78 88 658 Hindenburgstraße 1 41352 Korschenbroich Tel.: 02161 / 6 11 95 Fax: 02161 / 6 46 64 E-Mail: [email protected] www.adrians-brass.org Adrians & Brass Rechtsanwälte Praxishinweis Die Abnahme ist Dreh- und Angelpunkt des Werkvertrags, weil mit ihr zahlreiche Rechtsfolgen verbunden sind (z.B. Fälligkeit der Vergütung, Verzinsung des Werklohns, Beginn der Verjährungsfrist für Mängelansprüche etc.). Weitgehend unbekannt ist, dass der Unternehmer bis zur Abnahme des Werkes die Gefahr des zufälligen Untergangs trägt: der Unternehmer verliert seinen Werklohnanspruch und hat die Werkleistung erneut zu erbringen, wenn sie ohne sein Verschulden untergegangen ist, gestohlen oder beschädigt wurde! Der Unternehmer hat daher ein fundamentales Interesse auf Abnahme seiner Werkes. Kommt der Auftraggeber dem Verlangen auf Abnahme nicht nach, kann der Unternehmer notfalls eine Frist zur Abnahme nach § 640 Abs. 1 Satz 3 BGB setzen. ____________________________________ Vertragsstrafe bei verzögertem Baubeginn und Fertigstellung Die Festlegung einer kumulativ zu berechnenden Vertragsstrafe von je 0,2% der Bruttoauftragssumme für jeden Werktag Verzug bei Beginn und Fertigstellung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Werkbestellers benachteiligt den Werkunternehmer unangemessen und ist daher gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. OLG Nürnberg, Beschluss vom 24.03.2010 13 U 201/10 Sachverhalt Die Beklagte verweigert die Zahlung restlichen Werklohns, weil die Klägerin die vertraglich vorgesehene Vertragsstrafe verwirkt habe. Die von der Beklagten gestellten Allgemeinen Geschäftsbedingungen zur Vertragsstrafe stellen auf den Verzug sowohl bei Baubeginn als auch bei Fertigstellung ab: In der Regelung heißt es: "Bei Verzug hinsichtlich auch nur eines der vorgenannten Vertragstermine, sei es des Termins zum Baubeginn, sei es des Termins zur Fertigstellung, wird für jeden Werktag des Verzugs eine Vertragsstrafe von 0,2% der Bruttoauftragssumme zur Zahlung an den Auftraggeber fällig, wobei die verwirkte Vertragsstrafe für alle Fälle auf gesamt maximal 5% der Bruttoauftragssumme begrenzt ist, auch wenn der Auftragnehmer sowohl hinsichtlich des Beginntermins als auch hinsichtlich des Fertigstellungstermins in Verzug ist und sich somit eine höhere Vertragsstrafe errechnen würde." Entscheidungsgründe Das Gericht hält die Beklagte für nicht berechtigt, die Zahlung des Restwerklohns zu verweigern, weil die Klägerin die Vertragsstrafe nicht verwirkt hat. Die Vertragsstrafenklausel ist nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, weil sie die Klägerin unangemessen benachteiligt. Sinn und Zweck der Vertragsstrafe sei es, als Druckmittel den Schuldner dazu anzuhalten, seine Leistung ordnungsgemäß zu erbringen. Zugleich solle sie den Gläubiger in den Stand setzen, sich bei Verletzung der sanktionierten Vertragspflichten ebenfalls bis zur Höhe der Vertragsstrafe ohne Einzelnachweis schadlos zu halten (BGH, IBR 2000, 369). Die Vertragsstrafe dürfe nicht bereits nach einer relativ kurzen Verzögerung vollständig verwirkt sein (vgl. BGH, IBR 2000, 369). Als gerade noch angemessen habe sich in der Rechtsprechung ein Tagessatz von 0,3% je Werktag herausgebildet (vgl. BGH, IBR 2008, 143). Die Kumulierung der Vertragsstrafe für Verzögerungen sowohl bei Beginn als auch bei Fertigstellung führe dazu, dass bereits bei einem Verzug von nur 13 Arbeitstagen die vollständige Vertragsstrafe verwirkt sei, auch wenn kein weiterer Verzug eintrete, das Werk also 13 Tage verspätet hergestellt werde. Die Vertragsstrafe verdopple sich dadurch praktisch auf 0,4% der Bruttoauftragssumme. Hätte die Klägerin 25 Tage zu spät begonnen, wäre die Vertragsstrafe vollständig verwirkt und würde keinerlei Druck mehr auf die Klägerin entfalten, ihre Leistungen fristgerecht fertig zu stellen. Für die an den Beginn der Arbeitsaufnahme anknüpfende Vertragsstrafe als solche sei ein nachvollziehbarer sachlicher Grund nicht ersichtlich. Praxishinweis Die Anknüpfung einer Vertragsstrafe an den Baubeginn ist allenfalls dann zulässig, wenn der Auftraggeber ein bestimmtes Interesse hieran darlegen kann. In der Regel wird sich das Interesse allerdings auf die Einhaltung des Fertigstellungstermins beschränken. Die gleichzeitig Strafbewehrung von verzögertem Baubeginn und Fertigstellung ist nur wirksam wenn sich die Vertragsstrafe hinsichtlich der Verzögerung in den einzelnen BauabschnitAdrians & Brass Rechtsanwälte ten nach diesen zugeordneten berechnet (BGH, IBR 2003, 287). Preisen Eine DIN-gerechte Ausführung bedeutet nicht zwingend eine mangelfreie Ausführung. Der ____________________________________ DIN-gerecht mangelhaft gearbeitet, trotzdem 1. Ein Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Technik ist ein Mangel, auch wenn er keine Auswirkungen auf das Werk hat. 2. DIN-gerechtes Arbeiten schützt nicht vor dem Vorwurf eines Verstoßes gegen die anerkannten Regeln der Technik. OLG Dresden, Urteil vom 24.09.2009 - 9 U 1430/08 Sachverhalt Die Parteien hatten einen Vertrag über Fliesenlegearbeiten geschlossen. Der Auftraggeber rügt Mängel in Form einer fehlenden Flächenabdichtung hinter der Badewanne im nicht gefliesten Bereich sowie einer zu geringen Schichtendicke der Verbundabdichtung auf dem Fußboden des Badezimmers (Estrich). Der Auftragnehmer sieht seine Arbeiten als den anerkannten Regeln der Technik entsprechend ausgeführt und bestreitet einen Mangel. Entscheidungsgründe Das Gericht bejaht auf der Grundlage eines Sachverständigengutachtens einen Mangel, weil eine Flächenabdichtung nach dem ZDBMerkblatt von 1997 habe erfolgen müssen. dass die Badewanne bereits eingebaut war, als der Auftragnehmer seine Arbeit aufnahm, änedre hieran nichts. Dem Auftragnehmer habe es oblegen, die Wanne auszubauen und die Abdichtung anzubringen. Die zu geringe Schichtendicke der Verbundabdichtung auf dem Fußboden des Badezimmers stelle dagegen keinen Mangel dar. Nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik sei eine Verbundabdichtung in privat genutzten Bädern nicht erforderlich gewesen. Die zum Zeitpunkt der Leistungserbringung geltende DIN-Regelung sei insoweit überholt gewesen. Nach den Ausführungen des Sachverständigen habe man sich in den letzten 25 Jahren vielmehr auf die ZDB-Merkblätter bezogen, wonach eine Verbundabdichtung nicht zwingend erforderlich gewesen sei. Praxishinweis Auftragnehmer muss sich vielmehr vergewissern, ob die DIN noch dem Stand der Technik entspricht oder bereits überholt ist. ____________________________________ Schadensersatzverpflichtung des Bauträgers bei Annahme vorzeitiger MaBV-widriger - Abschlagszahlungen? Leistet der Erwerber aufgrund fehlerhafter Fälligkeitsmitteilungen Ratenzahlungen an den Bauträger zu einem Zeitpunkt, als dieser Gelder des Erwerbers noch nicht annehmen darf, ist der Bauträger zur Erstattung des Zinsschadens verpflichtet. Ein Verschulden des Notars muss er sich zurechnen lassen. OLG Karlsruhe, Urteil vom 20.05.2010 - 12 U 232/09 (nicht rechtskräftig) Sachverhalt Der Erwerber einer zu sanierenden Eigentumswohnung leistet an den Bauträger entsprechend dem Zahlungsplan Abschlagszahlungen. Zuvor war vom beurkundenden Notar eine Freistellungserklärung der den Bauträger finanzierenden Bank, zu deren Gunsten eine Globalgrundschuld eingetragen war, eingeholt und entsprechende Fälligkeitsmitteilung erteilt worden. Wegen streitiger Mängel behält der Erwerber die Schlussrate ein und rechnet mit Schadensersatzansprüchen wegen der Mängel auf. Die Bauträgerbank verweigert die Lastenfreistellung mit dem zutreffenden Verweis darauf, dass sie keine MaBVkonforme Freistellungserklärung abgegeben habe. Erst gegen Zahlung eines weiteren Betrages erteilt die Bank Löschungsbewilligung, so dass lastenfreier erwerb möglich ist. Der Erwerber verlangt vom Bauträger die in der Zwischenzeit durch die Abschlagszahlung gezogenen Zinsvorteile heraus. Entscheidungsgründe Das OLG Karlsruhe bejaht einen Anspruch des Erwerbers unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes nach § 280 Abs. 1 BGB in Höhe von 4% p.a. des vereitelten 3 Kapitaleinsatzes. Der BGH hat bereits Erwerbers entgegenzunehmen, bevor die entschieden, dass die MaBV ein Voraussetzungen der MaBV erfüllt sind. Es Schutzgesetz im Sinne des § 823 Abs. 2 sei Aufgabe des Bauträgers, die BGB ist (BGH v. 5.12.08 – V ZR 144/07 – Voraussetzungen der MaBV zu beachten. NZBau 2009,240). Danach ist es dem Ein Ver Bauträger verboten, Zahlungen des Adrians & Brass Rechtsanwälte schulden des Notars, der die nicht MaBVgemäße Freistellungserklärung entgegengenommen hatte, müsse sich der Bauträger zurechnen lassen, weil der Notar in dessen Auftrag gehandelt habe. Praxishinweis: Die Abschlagszahlungen des Erwerbers werden nach der Konzeption der MaBV durch die Eintragung einer Auflassungsvormerkung in das Grundbuch gesichert. Es besteht Einigkeit, dass dieses Vormerkungsmodell erhebliche Schutzlücken aufweist und für den Erwerber daher ein nicht zu kalkulierendes Risiko besteht. Der 3. Deutsche Baugerichtstag am 7. und 8. Mai in Hamm hat daher mit überwältigender Mehrheit die Empfehlung ausgesprochen, die Schutzlücken zu schließen, indem der Erwerber die gesamte Vergütung erst nach Fertigstellung zu bezahlen hat und im Gegenzug der Bauträger vom Erwerber eine Bürgschaft zur Absicherung der Vergütungsansprüche fordern darf oder aber der Rückzahlungsanspruch des Erwerbers durch eine vom Bauträger zu stellende Rückzahlungsbürgschaft gesichert wird. ____________________________________ Tiefbau und Schäden an Gebäuden: Vorteilsausgleichung bei Sanierung 1. Der Rechtsgedanke der §§ 904, 906 BGB ist nicht nur auf den Eigentümer des Nachbargrundstücks, sondern auch auf denjenigen, der die Nutzungsart des beeinträchtigenden Grundstücks bestimmt, übertragbar, zum Beispiel kommunale Stadtwerke. 2. Rissbildungen an Gebäuden in unmittelbarem Zusammenhang mit der Durchführung von Tiefbauarbeiten können für einen verschuldensunabhängigen Ausgleichsanspruch ausreichen. 3. Bei der Bemessung eines derartigen Schadensersatzanspruchs sind die Grundsätze der Vorteilsausgleichung zu beachten. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.02.2010 - 19 U 13/09 Sachverhalt Nach Ausführung von Kanalerneuerungsarbeiten zeigen sich an einem oberhalb der Kanaltrasse stehenden Gebäude erhebliche Rissbildungen in der Fassade. Das Gebäude befand sich ungeachtet der Risse in einem stark sanierungsbedürftigen Zustand. Der Eigentümer verlangt von den Stadtwerken den umfassenden Ersatz sämtlicher Sanierungskosten Entscheidung Das Gericht stellt zunächst fest, dass ein verschuldensunabhängiger nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch aus den §§ 904 Abs. 2, 906 Abs. 2 Satz 2, § 14 Satz 2 BImSchG durchaus in Betracht komme. Bei der Ermittlung des Schadensersatzanspruches seien aber auch Aspekte einer Vorteilausgleichung zu berücksichtigen. Werde eine ohnehin sanierungsbedürftige Sache durch den Schädiger in Stand gesetzt, bedeute dies für den Geschädigten eine Ersparnis in Höhe des ansonsten anfallenden Sanierungsaufwandes. Diese Ersparnis sei nach den Grundsätzen des Abzugs neu für alt in Abzug zu bringen. Praxishinweis Der Geschädigte muss bei seinem Schadensersatzverlangen stets die Grundsätze der Vorteilsausgleichung berücksichtigen: ohnehin notwendige Sanierungsmaßnahmen dürfen nicht zu Lasten des Schadensverursachers gehen. Architektenrecht Haftung des Folge-Architekt auch für Planungsfehler des Erst-Architekten 1. Beauftragt ein Bauherr einen (Zweit)Architekten umfassend mit Planung und Bauüberwachung, so kann dieser sich gegenüber einem Schadensersatzanspruch des Bauherrn nicht damit verteidigen, dass etwaige Baumängel auf Planungsfehler des 4 gekündigten zurückzuführen sind. (Erst-)Architekten 2. Den Bauherrn trifft keine Pflicht oder Obliegenheit, dem umfassend beauftragten (Zweit-)Architekten mangelfreie Pläne zur Verfügung zu stellen, so dass eine Mithaftung des Bauherrn für etwaige Planungsfehler des gekündigten (Erst)Architekten gemäß §§ 254, 278 BGB ausscheidet. OLG Karlsruhe, Urteil vom 09.03.2010 - 19 U 100/09 (nicht rechtskräftig) Sachverhalt Wegen Meinungsverschiedenheiten kündigt der Auftraggeber dem (Erst-)Architekten während der Rohbauarbeiten und beauftragt einen (Zweit-)Architekten umfassend mit der Adrians & Brass Rechtsanwälte Vollarchitektur. Wegen fehlerhaften Planung des (Erst-)Architekten und Ausführungsfehler kommt es zu Feuchtigkeitserscheinungen und Schimmelbildung. Das gesamte Gewerk – ein Wintergarten - muss abgerissen und neu erstellt werden. Der Auftraggeber verlangt vom (Zweit-)Architekten Ersatz der Kosten von € 120.000,-Entscheidung Das Gericht bejaht eine Haftung des (Zweit)Architekten wegen mangelhafter Planung und Überwachung. Er habe sich auf die Fehlerfreiheit der Planung des (Erst)Architekten nicht verlassen dürfen. Da ihm die Vollarchitektur übertragen worden sei, oblag ihm auch die Ausführungsplanung. Soweit er dabei auf Pläne des (Erst)Architekten zurückgreifen konnte, musste er sich diese planerisch zu eigen machen und hätte diese auf Mängel hin überprüfen müssen. Den Auftraggeber habe im Verhältnis zum (Zweit-)Architekten nicht die Obliegenheit getroffen, mangelfreie Pläne zur Verfügung zu stellen. Praxishinweis Das Gericht hatte den Fall zu entscheiden, dass sowohl der Erst- als auch der ZweitArchitekt mit der Vollarchitektur beauftragt war. Der BGH hat demgegenüber mit dem sog. Glasfassaden-Urteil vom 27.11.2008 entschieden, dass der nur bauaufsichtsführende Architekt für die von ihm übersehenen Planungsfehler des ErstArchitekten nur eingeschränkt haftet: den Bauherrn trifft die Obliegenheit, dem Zweit-Architekten, der nur mit der Bauüberwachung beauftragt ist, mängelfreie Pläne zur Verfügung zu stellen. Verletzt der Bauherr diese Obliegenheit, muss er sich ein Mitverschulden nach §§ 254, 278 BGB anrechnen lassen. ____________________________________ Verjährung von Schadensersatzansprüchen vor Abnahme I 1. Kommt es in einem Architektenvertrag nicht zur Abnahme und ist eine solche auch nicht entbehrlich, so unterliegen etwaige Schadensersatzansprüche aus Planungsoder Überwachungsfehlern der Regelverjährung von drei Jahren gemäß §§ 195, 199 BGB. 2. Wird nach Ablauf einer solchen Verjährung die Abnahme erklärt, lässt dies die bereits eingetretene Verjährung unberührt. Karlsruhe, Urteil vom 09.03.2010 – 19 U 100/ 09 (nicht rechtskräftig) Verjährung Schadensersatzansprüchen II von Beim hängen gebliebenen Architektenvertrag verjähren Mängelansprüche, die schon vor Abnahme geltend gemacht wurden, nicht vor dem Ablauf von fünf Jahren ab Vollendung der Leistungen oder Wirksamwerden der Kündigung. Auf die Person des Kündigenden oder ein Vertretenmüssen des Architekten kommt es nicht an. OLG Stuttgart, Urteil vom 30.03.2010 - 10 U 87/09 (nicht rechtskräftig) Sachverhalt In beiden Urteilen geht es um die Frage der Verjährung von gegen den Architekten gerichteten Schadensersatzansprüchen, wenn der Architektenvertrag nicht beendet bzw. vorzeitig gekündigt wird und es zu keiner Abnahme der Architektenleistung kommt. Entscheidung Zwei Gerichte vertreten zur gleichen Frage unterschiedliche Rechtsmeinungen! Das OLG Karlsruhe steht auf dem Standpunkt, die fünfjährige Verjährung nach 5 § 634a BGB sei an die Abnahme geknüpft. Da eine solche fehle, gelte die Regelverjährung von drei Jahren nach §§ 195, 199 BGB. Mängelansprüche grundsätzlich eine Verjährung von fünf Jahren ab Abnahme besteht. Praxishinweis Anders das OLG Stuttgart: Der Ablauf der Die Abnahme der Architektenleistung ist in Verjährung der Ansprüche des Bauherrn aus der Praxis eher die Ausnahme. Sie ist dem mangelhafter Bauüberwachung sei bis zu Architekten aber unbedingt zu empfehlen. Mit fünf Jahre nach der Kündigung des der Abnahme tritt u.a. eine Umkehr der Architektenvertrages gehemmt gewesen. Beweislast ein: der Auftraggeber trägt die Eine vorzeitige Verjährung in der kürzeren Beweislast für Mängel. Mit Abnahme beginnt Regelfrist nach §§ 195, 199 BGB stehe im die Verjährung für Mängelansprüche. Die Widerspruch zur Wertung des Abnahme trotz bekannter Mängel führt beim Gesetzgebers, wonach für Adrians & Brass Rechtsanwälte Auftraggeber zum Verlust von Großteil der Planungsleistungen. Der Kläger Nachbesserung, Wandelung und erhebt Zahlungsklage. Minderung. Die Ge-fahr des zufälligen Entscheidung Untergans der Architektenleistung geht mit der Abnahme auf den Auftraggeber über. Das Gericht gibt dem Architekten recht und Voraussetzung für die Abnahme ist die spricht ihm einen Anspruch auf Wertersatz mangelfreie Erbringung der vereinbarten nach den Vorschriften über die Architektenleistung. ungerechtfertigte Bereicherung (§§ 812 ff. BGB) zu. Die Höhe des Wertersatzes ____________________________________ entspricht den HOAI-Mindestsätzen. Folgen der unwirksamen Vertretung der Praxishinweis Gemeinde bei Vertragsschluss? Ein Architektenvertrag bedarf grundsätzlich 1. Beruft sich die Gemeinde auf die keiner bestimmten Form, kann also Unwirksamkeit eines Architektenvertrags, schriftlich, mündlich oder konkludent weil der Vertrag mangels ordnungsgemäßer abgeschlossen werden. Anders ist dies bei Vertretung der Gemeinde nicht wirksam zu Verträgen mit einer politischen Gemeinde Stande gekommen sei (hier: Verstoß gegen oder mit einer das sog. Vier-Augen-Prinzip), muss sie nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung Wertersatz leisten, soweit sie Kirchengemeinde: nach den die Planungsleistungen verwertet. Gemeindeordnungen ist Schriftform, meist 2. Der Wertersatz bestimmt sich nach der die Unterschrift des Bürgermeisters unter üblichen Vergütung, also den Mindestsätzen Beifügung seiner Amtsbezeichnung und der HOAI. des Dienstsiegels, z.T. auch zusätzlich die OLG Brandenburg, Urteil vom 27.05.2010 - 5 Unterschrift eines weiteren Mitglieds des U 193/08 Gemeindevorstandes erforderlich. Nach dem jeweiligen Landeskirchenrecht kann Sachverhalt neben dem Handeln des Gemeindevertreters Der Kläger erbringt nach mündlicher noch die Genehmigung der bischöflichen Einigung mit dem Bürgermeister durch Behörde bzw. der Landessynode erforderlich Subplaner Planungsleistungen für den sein. Die Nichteinhaltung der erforderlichen Straßenbau in der Gemeinde. Nach Form führt zur schwebenden Unwirksamkeit Übergabe der Planungsunterlagen teilt der des Vertrages bis zur Genehmigung. Wir die Bürgermeister dem Kläger schriftlich mit, Genehmigung verweigert, kommt ein dass die Unterlagen verwendbar seien und vertraglicher Vergütungsanspruch die Rechnung des Klägers ausgeglichen grundsätzlich nicht in Betracht. werde. Später beruft er sich darauf, dass ____________________________________ mangels einer ordnungsgemäßen Vertretung nach dem Vier-Augen-Prinzip der Gemeindeordnung, hier § 67 Abs. 2 Haftung wegen nicht Brandenburgische Gemeindeordnung, kein genehmigungsfähigen Planung wirksamer Vertrag mit dem Kläger zu Stande gekommen sei. Eine Bezahlung bleibt aus. 2. Ein Architekt, der sich zur Erstellung einer Gleichwohl verwertet die Gemeinde einen Genehmigungsplanung verpflichtet, schuldet als Werkerfolg eine dauerhaft 6 genehmigungsfähige daher prüfen, ob Nachbargenehmigung Erklärungsgehalt das abdeckt. Planung. Er muss eine früher erteilte nach ihrem konkreten aktuelle Bauvorhaben der Bauherr versucht, der Genehmigungsbehörde einen von dieser vermeintlich erklärten Verzicht auf eine neue Nachbarzustimmung unterzuschieben und deren Mitarbeiter zu manipulieren, obliegt dem Architekten ein eindeutiger und unmissverständlicher Hinweis auf das erhebliche Risiko einer solchen Vorgehensweise. 3. Der Architekt wird von seiner Haftung wegen einer nicht genehmigungsfähigen Planung nur ausnahmsweise frei, wenn er mit seinem Auftraggeber vereinbart, dass dieser das Genehmigungsrisiko übernimmt, 4. Die Aufklärungspflicht des Architekten ist die Notwendigkeit der Nachbarzustimmung mit seiner vertraglichen Hauptpflicht, eine als konkretes bauordnungsrechtliches dauerhaft genehmigungsfähige Planung zu Problem aus laienhafter Sicht offenkundig ist erbringen, eng im Sinne einer oder der Architekt den Auftraggeber leistungsbezogenen Nebenpflicht verknüpft, hinreichend über die Risiken der für die regelmäßig eine fünfjährige Genehmigungsfähigkeit aufklärt. Selbst wenn Verjährungsfrist gilt. Adrians & Brass Rechtsanwälte Dies gilt jedenfalls nach endgültiger Abnahmeverweigerung auch im Rahmen eines sog. "hängengebliebenen" Architektenvertrages.*) OLG Düsseldorf, Urteil vom 18.12.2009 - 23 U 187/08 ____________________________________ Dicke der Abdichtung muss angegeben werden 1. Der mit der Planung beauftrage Architekt muss dem ausführenden Unternehmen besonders schadensträchtige Details eier Abdichtung in einer jedes Risiko ausschließenden Weise verdeutlichen. Dazu gehört grundsätzlich auch, dass der Architekt dem Unternehmen die Dicke der Abdichtung vorgibt. 2. Die Behauptung des Architekten, er habe die Abdichtungsarbeiten "selbstverständlich regelmäßig und stichprobenartig vor Ort in Augenschein genommen", genügt den Anforderungen an substantiierten Vortrag zur Entkräftung des Anscheinsbeweises einer ungenügenden Bauüberwachung nicht. Vielmehr muss er im Einzelnen darlegen, wann er auf der Baustelle war und welche konkreten Arbeiten dabei von ihm in Augenschein genommen worden sind. KG, Beschluss vom 09.04.2010 - 7 U 144/09 NACHRICHTEN AHO: Start zur Reform der HOAI 2009 In der Mitgliederversammlung des AHO Ausschuss der Verbände und Kammern der Ingenieure und Architekten für die Honorarordnung e.V. am 4. Mai 2010 hat der Vorstandsvorsitzende Ernst Ebert die positive Entwicklung der Zusammenarbeit mit dem Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) und dem Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie (BMWi) begrüßt. Der AHO wird eng in die noch vor dem Sommer 2010 startende fachliche Aktualisierung der HOAI-Leistungsbilder eingebunden, die bereits im 2. Quartal 2011 abgeschlossen sein soll. Den Auftakt bildet die Sitzung der Koordinierungsgruppe HOAI am 11. Mai 2010 im BMVBS mit Vertretern der zuständigen Bundesministerien, Ländervertretern, Vertretern der kommunalen Spitzenverbände und des Berufsstandes der Ingenieure und Architekten. Darauf aufbauend wird das BMWi ein Gutachten zur Honorarhöhe und -struktur beauftragen. Die HOAI-Novellierung soll noch in dieser Legislaturperiode unter Dach und Fach sein. Der AHO-Vorsitzende forderte nachdrücklich eine frühzeitige Festlegung der zuständigen Bundesministerien BMWi und BMVBS, dass die Leistungen für Umweltverträglichkeitsstudien, Thermische Bauphysik, Schallschutz und Raumakustik, Leistungen für Bodenmechanik, Erd- und Grundbau sowie Vermessungstechnische Leistungen (ehemals Teile VI, X bis XIII HOAI 1996) schnellstmöglich wieder in den verbindlichen Teil der HOAI zurückgeführt 7 werden. Diese Leistungen sind unverzichtbarer Teil eines interdisziplinären Gesamtplanungsprozesses. Zwar gebe es mit der Bildung einer speziellen Arbeitsgruppe zu diesem Bereich positive Signale aus dem BMVBS. „Ein klarer Kurs der Bundesregierung ist in dieser zentralen Frage aber noch nicht erkennbar“ beschrieb Ebert die Situation und kündigte die kurzfristige Beauftragung eines wissenschaftlichen Gutachtens durch den AHO an. Dieses soll den Prüfungsauftrag des Bundesrates vom 12. Juni 2009 unterstützen und fundiert belegen, dass es sich bei den aus der HOAI entfallenen Bereichen zu einem erheblichen Teil um Planungsleistungen handelt, die der Sicherung der Bauqualität und dem Verbraucherschutz dienen. Bundesgerichtshof zur Verwendung Mietspiegeln bei Mieterhöhungen von Bundesgerichtshof (17.06.2010) Der Bundesgerichtshof hat am 16.06.2010 über eine Mieterhöhungsklage entschieden, bei der der Vermieter sein Verlangen auf einen für die Nachbarstadt erstellten Mietspiegel gestützt hat, der von dem örtlichen Mieterverein, dem örtlichen Haus- und Grundeigentümerverein sowie dem Bürgermeisteramt gemeinsam erstellt worden ist. Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung des Klägers in Backnang. Mit der Klage verlangt der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 76,69 € monatlich. Der Berechnung der Mieterhöhung hat der Vermieter den Mietspiegel der Nachbarstadt Schorndorf zugrunde gelegt und dies damit begründet, dass es sich dabei um eine mit Backnang vergleichbare Gemeinde handele. Das Amtsgericht hat der Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens und unter Verwertung des Mietspiegels für Schorndorf stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des Mieters zurückgewiesen. Die dagegen gerichtete Revision des Mieters hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat Erfreuliches Resultat der diesjährigen AHOMitgliederversammlung ist der Beitritt der Architektenkammer Sachsen in den AHO. Damit wird die Kompetenz des AHO auf bundespolitischer Ebene zur Wahrung der Honorar- und Wettbewerbsinteressen der Ingenieure und Architekten weiter gestärkt. Im Jahr 2002 hatte sich der AHO, der zunächst nur als Ingenieurverband gegründet wurde, auch für Architektenvereinigungen geöffnet. Mittlerweile sind im AHO 42 Ingenieur- und Architektenorganisationen zusammengeschlossen. (Quelle: AHO/WB-Online-Redaktion) entschieden, dass der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen ordnungsgemäß nach § 558a BGB begründet hat. Die Bezugnahme auf den Mietspiegel der Nachbarstadt Schorndorf war ausreichend, weil für die Stadt Backnang kein Mietspiegel erstellt worden ist und weil beide Städte, wie der Sachverständige ausgeführt hat, unter anderem im Hinblick auf das Mietniveau vergleichbar sind. Der Bundesgerichtshof hat weiter entschieden, dass auch nach Einführung des qualifizierten Mietspiegels durch (§ 558d BGB) durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 ein einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB**) alleinige Grundlage der dem Gericht obliegenden Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete sein kann. Zwar kommt dem einfachen Mietspiegel nicht die dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene gesetzliche Vermutungswirkung dahingehend zu, dass die im Mietspiegel genannten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben (§ 558d Abs. 3 BGB). Der einfache Mietspiegel stellt aber ein Indiz für diese Annahme dar. Das gilt auch dann, wenn der einfache Mietspiegel, wie im entschiedenen Fall, nicht von der Gemeinde, sondern gemeinsam von Interessenvertretern der Mieter und Vermieter erstellt wurde. Ob diese Indizwirkung im Einzelfall zum Nachweis der Ortsüblichkeit der verlangten Miete ausreicht, hängt davon ab, welche Einwendungen der Mieter gegen den Erkenntniswert des Mietspiegels erhebt. Trägt er etwa substantiiert vor, den Verfassern habe es an der erforderlichen Sachkunde gefehlt oder sie hätten sich von sachfremden Erwägungen leiten lassen oder 8 unzureichendes Datenmaterial verwendet, muss das Gericht dem nachgehen. Bleiben danach Zweifel an der Verlässlichkeit des Mietspiegels, so ist die Indizwirkung erschüttert. Der Vermieter muss dann anderweit Beweis für seine Behauptung antreten, die von ihm verlangte Miete liege innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete. Im entschiedenen Fall hat der Mieter jedoch keine Einwendungen erhoben, durch die die Indizwirkung des - einfachen - Mietspiegels für Schorndorf erschüttert worden ist. Das Landgericht hat sich somit zu Recht auf diesen Mietspiegel gestützt und die Ortsüblichkeit der vom Vermieter verlangten Miete festgestellt. § 558a BGB: Form und Begründung der Mieterhöhung (1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. (2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf 1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d), 2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e), 3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, 4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen. Adrians & Brass Rechtsanwälte (2) Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Dabei kann § 558c BGB: Mietspiegel eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten (1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die Preisindexes für die Lebenshaltung aller ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die privaten Haushalte in Deutschland zugrunde Übersicht von der Gemeinde oder von gelegt werden. Nach vier Jahren ist der Interessen Vertretern der Vermieter und der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen. Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. (3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird vermutet, dass die im (2) Mietspiegel können für das Gebiet einer qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Gemeinde oder mehrerer Gemeinden oder Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete für Teile von Gemeinden erstellt werden. wiedergeben. (3) Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden. BGH, Urteil vom 16.06.2010 - VIII ZR 99/09 (Quelle: BGH) (4) Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. Die Mietspiegel und ihre Änderungen sollen veröffentlicht werden. ... § 558d BGB: Qualifizierter Mietspiegel (1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist. IN EIGENER SACHE Law-Link Mitgliedertreffen in Amalfi Vom 03. – 06. Juni 2010 fand das jährliche Mitgliedertreffen der EWIV LawLink-Anwälte in Amalfi statt. Folgende Rechtsanwälte haben an dem Treffen teilgenommen: RA Freiherr Klein von Wiesenthal (Theatiner Rechtsanwälte, München) 9 RAe Rother und Hoyer (Kanzlei Rother, Bonn) RA Adrians (Kanzlei Adrians Düsseldorf) & Brass, RAe van den Hout und Slager (Kanzlei Schuit & Polak, Amsterdam) RAe Huizinga und Advocaten, Haarlem) Spanjer (Huizinga RA Altmann (Advocatenkantoor, Heerlen) RA van Dijk (van Dijk Advocaten, Den Haag) RAin Kobylinska (Olsztyn, Polen) RA Farres Gibert (Pour de Aviles - Abogados, Barcelona) RA Casajuana (Casajuano Abogados, Madrid) RA Dr. Awad (Awad & Associates, Dubai) RAin Gobert (SUB ROSA Advocaten, Brüssel) RAin Colombani (Nizza, Bastia) RAe Casella Pacca di Matrice & Sohn (Rom) RAin Amore (Kanzlei Casella Pacca di Matrice, Rom) RA O`Flaherty (Tormey Solicitor, Athlone, Irland) RA Deha Boduroglu (Ram Hukuk ofisi, Istanbul) RA Charaktiniotis (Charaktiniotis & Associates, Athen) Die Teilnehmer des Treffens erstatteten Bericht über die Rechtsentwicklung und Gesetzesinitiativen in ihren Heimatländern. Einen besonders ausführlichen Bericht zur wirtschaftlichen und politischen Lage in Griechenland gab Herr Kollege RA Charaktiniotis aus Athen. Die Kollegin Frau RAin Amore aus der Kanzlei Kanzlei Casella Pacca di Matrice, Rom, referierte über italienisches RA Franc (Cabinet Franc, Paris) Adrians & Brass Rechtsanwälte Gebührenrecht. Nachdem der bisherige Managing Director der EWIV, Frau RAin Teruel Preston aus Palma de Mallorca, aus persönlichen Gründen für eine Wiederwahl nicht zur Verfügung stand, wurde Herr RA Alexander Hoyer aus der Bonner Kanzlei Rother zum neuen Managing Director der Gruppe gewählt. Die Amtszeit von Herrn RA Charaktiniotis, Athen, als Präsident der Organisation, wurde einstimmig um weitere zwei Jahre verlängert. Ferner wurde ein Treffen der Länderdirektoren Ende Oktober 2010 in Istanbul aus Anlass des dort stattfindenden Kongresses der UIA (Union Internationale des Avocats) beschlossen. Das nächste Mitgliedertreffen wird im Mai/Juni 2011 in Nizza stattfinden und von der dortigen Kollegin RAin Colombani organisiert werden. RA Hoyer, Bonn (links) RA Altmann, Heerlen (rechts) 10 RAin Gobert (Brüssel), RAin Colombani (Nizza) (von links nach rechts) RA Altmann (Heerlen), RA Spanjer (Haarlem), RA van den Hout (Amsterdam), RA Huizinga (Haarlem) (von links nach rechts) RAin Amore, RA Casella Pacca di Matrice (Rom) RA Freiherr Klein von Wiesenthal, München RA Dr. Awad, Dubai (links) 11
