Baurechtsfragen

Baurechtsfragen in bezug auf das ‘Bauvorhaben’: „Kinder- und
Jugendtreff“ in Essen-Nord
A. Privates Recht
Aus zur Verfügung gestellten Unterlagen ergibt sich, daß ein Immobilienmakler eingeschaltet
wurde, um ein passendes Grundstück zu finden. Es ergibt sich daher vorab eine Reihe von
Fragen:
1) Einsicht ins Grundbuch, Grundbuchamt beim zust. Amtsgericht (Eigentumsverhältnisse,
Grundstücksverhältnisse, Belastungen wie Dienstbarkeiten, Wegerechte, Nießbrauchrechte
usw.)
2) Überprüfung der Vollmachten des Maklers. Dennoch Kontakt mit Grundstückseigentümer:
mit „Kinder- und Jugendtreff“ in allen Konsequenzen einverstanden (Lärm, Störungen
anderer Art, andere Mietverhältnisse)?
3) Finanzierungsmöglichkeiten (Träger der Maßnahme?)
4) Langfristigen Mietvertrag ausarbeiten (Notar).
B. Öffentliches Recht
B.1 Planungsrecht
1) Prüfung, ob Bauvorhaben planungsrechtlich zulässig ist:
a) Feststellung, ob rechtskräftiger Bebauungsplan besteht. Wenn ja, Vorhaben muß im
Allgemeinen Wohngebiet (§ 4), im Besonderen Wohngebiet (§ 4a) im Mischgebiet (§ 6) oder
im Kemgebiet (§ 7) oder im Sondergebiet (§ 11(2)BauNVO) liegen. Dann planungsrechtliche
Möglichkeit auf Baugenehmigung.
b) Handelt es sich um ein Reines Wohngebiet (§ 3) oder ein Gewerbegebiet (§ 8 BauNVO),
prüfen, ob Bebauungsplan die ausnahmsweise Zulässigkeit festsetzt.
c) Wenn weder Voraussetzungen nach a) oder b) vorliegen, prüfen, ob
Befreiungsvoraussetzungen nach § 31 BauGB vorliegen.
d) Liegt kein Bebauungsplan vor, prüfen, ob Vorhaben sich nach § 34 BauGB einfügt:
prägenden Bereich feststellen, dann Art der baulichen Nutzung, Maß der baulichen Nutzung,
überbaubare Grundstücksflächen usw. ermitteln; feststellen, ob Übereinstimmung besteht.
Wenn nein, Vorhaben planungsrechtlich unzulässig. Befreiung nicht möglich.
B. 2 Landesrecht
1) Grundstücksbelastungen durch Einsicht ins Baulastenverzeichnis beim Bauordnungsamt
feststellen (§ 83 BauONW).
2) Überprüfen, ob andere Planungen bestehen (z.B. Straßenplanungen im Bereich des
Grundstücks oder der unmittelbaren Umgebung).
3) Einplanen, daß kompletter Bauantrag mit allen Unterlagen erforderlich ist (Bauvorlagen 5.
BauPrüfVO)
4) Insbesondere können folgende Vorschriften relevant sein:
a) Bauen für Behinderte (Rd.Erl.v. 10.04.1978, MBl. NW S. 643, DIN 18024
b) § 50 BauONW, Bauliche Anlagen und Räume besonderer Art oder Nutzung.
c) § 55 BauONW, Bauliche Maßnahmen für besondere Personengruppen.
d) Schallschutzmaßnahmen (§ 18 BauONW und DIN 4109).
e) Zu- und Abfahrtsverkehr (§ 5 BauONW).
f) Stellplatzverpflichtung (§ 51 BauONW), und Anlafge zu den Verwaltungsvorschriften zur
BauONW beachten. Nach Nr. 8.6 der Tabelle 1 Stellplatz je 15 Besucherplätze. In diesem
ermitteln, wieviel Jugendliche im Jugendcafe erwartet werden. Gesamtverpflichtung ggfls.
unter Berücksichtigung von Nr. 8.5 der Tabelle (Kindergärten) im Bauordnungsamt
abklären.
g) Übrige Vorschriften der BauONW (ggfls. einschl. Verordnungen) je nach
Umbaumaßnahmen beachten.
A. Definitionen
Spielplätze sind Flächen, die vom Charakter so angelegt und ausgestattet werden, daß sie
ohne Einschränkung für Spiele genutzt werden können. Sie können für unterschiedliche
Altersgruppen konzipiert werden. In der Landesbauordnung werden Spielplätze im
Zusammenhang mit Sportplätzen genannt (§ 2, S.3,Ziff.4). Sport- und Spielplätze gelten als
bauliche Anlagen und unterliegen damit den Gesamtvorschriften des Bauordnungs- und des
Planungsrechtes.
Spielflächen sind Flächen ohne Ausstattung. Der Begriff wurde mit der Novellierung der
BauO neu aufgenommen (früher: Spielplätze, also mit Ausstattung). Spielflächen sind für
Kleinkinder (3-6 Jahre) auf dem Baugrundstück „bereitzustellen“, wenn ein Gebäude mit
mehr als 3 Wohnungen errichtet wird (§ 9 (2) BauO). Die Grenzen zwischen Spielplätzen und
Spielflächen sind rechtlich nicht deutlich (s.u.).
B. Errichtung von Spielplätzen
Spielplätze werden in der Regel nicht von Privaten angelegt, da eine Verpflichtung dazu nicht
besteht. Infrage kommen hier Sport- und Spielvereine (kommerzielle Nutzung),
Religionsgemeinschaften (seltener) und die Kommunen (überwiegend).
Nach § 1 (5),Ziff.3 BauGB sind die Gemeinden verpflichtet, bei der Aufstellung von
Bauleitplänen (erforderlich, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und
Ordnung erforderlich ist), die sozialen und kulturellen Bedürfnisse der Bevölkerung,
insbesondere die Bedürfnisse der Familien, der jungen und alten Menschen und die Belange
von Sport, Freizeit und Erholung zu berücksichtigen. Einzelheiten regelt der Runderlaß des
Innenministers NW vom 31.07.1974. Hiernach werden den unterschiedlichen Bedürfnissen
der einzelnen Altersstufen entsprechend verschiedene Spielbereiche und Arten von
Spielflächen unterschieden:
 Spielbereich A, zentrale Versorgungsfunktion für einen Ort oder Ortsteil
 Spielbereich B, Versorgungsfunktion für einen Wohnbereich
 Spielbereich G, Versorgungsfunktion für einen Wohnblock oder eine Hausgruppe.
Die Gemeinden sind somit verpflichtet, in den Bauleitplänen die entsprechenden Flächen
auszuweisen. Darüber hinaus bestimmt der Erlaß, daß der Spielbereich C ausgestattet werden
soll. Alle Spielbereiche können von den Gemeinden auch ohne Bebauungsplan angelegt
werde.
C. Anlage von Spielflächen
Im Bauantrag müssen bei der Errichtung eines Gebäudes mit mehr als 3 WE ausreichende
Spielflächen bereitgehalten werden. Die Regel gilt nicht, wenn in unmittelbarer Nähe ein
privater Gemeinschaftsspielplatz oder ein öffentlicher Spielplatz vorhanden ist oder geschaffen wird. Die Aufsicht der Kinder muß ohne Schwierigkeiten möglich sein. Die
Entfernung richtet sich nach dem Augen- bzw. Rufkontakt (max. 100 m). Ein solcher
Spielplatz muß die Ausstattung entspr. Typ C haben.
Über die Ausstattung der Spielflächen gibt die LBO keine Auskunft. Vielmehr ermöglicht die
Rechtsgrundlage des § 81 (1) Ziff.3 BauO den Gemeinden die Aufstellung einer Ortssatzung
über Lage, Größe, Beschaffenheit und Unterhaltung der Spielflächen. Diese Vorschriften
dienen in erster Linie der Gefahrenabwehr (s. auch 9.2 VV BauO NW). Fast jede Gemeinde
in NW hat eine solche Kinderspielflächensatzung.
Gez. Knut Gerhard Köster
Dipl.-Ing., Architekt, Stadtplaner, Bauassessor, Lehrbeauftragter für Öffentliches Baurecht,
Fachbereiche 9 und 10, Studienrichtungen Architektur und Bauwesen, Universität GH Essen.
Aufstellung: 07.05.1990
Abkürzungsverzeichnis
Bau0 NW
FNP
FStrG
GEP
GV.NW
StrWG NW
Landesbauordnung
Flächennutzungsplan
Bundesfernstraßengesetz
Gebietsentwicklungsplan
Gesetz- und Verordnungsblatt für das Land Nordrhein-Westfalen
Straßen- und Wegegesetz des Landes Nordrhein-Westfalen
f alen