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Gastkolumne
Wenn das Geld für das eigene Haus nicht
reicht
05.12.2016 • Finanzen100
Dr. Andreas Schyra klärt in seinem neuen Gastbeitrag über Immobilieninvestments auf.
Vier Wände sein Eigen nennen, davon träumen weiterhin viele Anleger. Noch stehen die
Chancen dafür, dank der Niedrigzinsen gut. Gleichzeitig bestehen beim Immobilienkauf
immer Risiken. Worauf Anleger achten sollten und welche Alternativen es zum
persönlichen Immobilienbesitz gibt, erklärt Dr. Andreas Schyra, Geschäftsführer des
IPAM Institut für Professionelles Asset Management in Essen, in seiner neuen
Gastkolumne.
Wahrscheinlich hatte jeder schon einmal den idyllischen Traum, ein freistehendes
Einfamilienhaus mit Garten für die eigene Familie zu erwerben. Zahlreiche Privatpersonen
streben das Ziel an, irgendwann eine Immobilie zu kaufen, doch egal ob Wohnung oder Haus,
der Immobilienerwerb ist in der Regel die größte Anschaffung, die im Leben getätigt wird.
Trotz der weiterhin historisch niedrigen Finanzierungskonditionen, ist eine solche Investition
neben der Langfristigkeit auch mit einigen weiteren Risiken behaftet.
Die letzte Studie zum durchschnittlichen Privatvermögen in Deutschland wurde vom
Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung e.V. (DIW Berlin) zwar schon im Jahr 2014
veröffentlicht, doch an dem damaligen durchschnittlichen Nettovermögen von etwa 83.000
Euro dürfte sich nichts Grundlegendes geändert haben. Dieser Betrag umfasst jedoch bereits
sämtlichen privaten Grund- sowie Immobilienbesitz und ist in der Bundesrepublik äußerst
ungleich über Regionen, Geschlechter und die Altersstruktur der Bevölkerung verteilt. Diese
kurze Schilderung lässt erahnen, dass nur eine Minderheit dem Traum einer eigenen
Immobilie tatsächlich näherkommt, denn nicht selten ist der Preis einer Immobilie deutlich
Sechsstellig und überschreitet das durchschnittliche Vermögen der Deutschen daher
erheblich.
Die niedrigen Zinsen ermöglichen es dem einen oder anderen vielleicht doch dem Traum
zumindest etwas näher zu rücken, denn die Zinsbelastung der monatlichen Finanzierungsrate
ist auf dem aktuellen Niveau eher zu stemmen, als noch vor einigen Jahren, als die Zinsen
deutlich höher notierten.
Immobilien tragen immer ein Klumpenrisiko
Doch kommen wir zu dem Vergleich des durchschnittlichen Vermögens und einem
imaginären, sechsstelligen Immobilienwert zurück. Selbst wenn die aufgenommene
Baufinanzierung nach vielen Jahren endlich getilgt und die Immobilie schuldenfrei ist, macht
sie einen erheblichen Klumpen im Gesamtvermögen aus. Solch ein Klumpen oder besser
gesagt Klumpenrisiko bezieht sich auf den Vergleich des liquiden Vermögens – wie
beispielsweise Kontoguthaben oder börsengelistete Wertpapiers, die zum jeweiligen Kurswert
auch kurzfristig veräußert und somit liquidiert werden können – mit den illiquiden
Vermögensgegenständen und eine Immobilie gilt als Synonym eines illiquiden bzw.
immobilen Assets.
Wenn der Erwerb einer eigenen Immobilie nach Beurteilung der damit verbundenen Risiken
schweren Herzens doch nicht umsetzbar ist, besteht zumindest die Möglichkeit, sich über
Wertpapiere und kleinere Investitionssummen der Asset-Klasse anzunähern. Eine Option ist
der Kauf eines offenen Immobilienfonds. Solche Fonds investieren in zahlreiche Immobilien
mit gewissen Schwerpunkten, welche unter anderem nach Regionen oder
Nutzungsmöglichkeiten der Objekte unterschieden werden können. Der Anleger stellt sein
Kapital demnach dem Fondsmanagement zur Verfügung, welches die Summe eingeworbenen
Mittel nutzt, um entsprechende Immobilien zu erwerben, zu verwalten und ggf. wieder zu
veräußern.
Als problematisch stellte sich im zeitlichen Zusammenhang mit der globalen Finanzkrise der
Jahre 2008 fortfolgende jedoch die zeitgleiche Rückgabe von Fondsanteilen mehrerer
Großinvestoren heraus. Wenn – wie damals geschehen – ein Immobilienfonds binnen kurzer
Zeit große Summen an Kapital aufgrund von Anteilsrückgaben an Fondsinvestoren auskehren
muss, kann dies dazu führen, dass Immobilien kurzfristig veräußert werden müssen. Hier
zeigt sich also die Illiquidität dieser Asset-Klasse. Eine solch kurzfristige und erzwungene
Veräußerung einer Immobilie oder eines Immobilienbestandes ist nur unter Akzeptanz von
Preisabschlägen möglich. Damals mussten zahlreiche Fonds geschlossen und später
abgewickelt werden, da die Liquiditätsquoten nicht ausreichten, um die Anteilsrückgaben zu
befriedigen.
Mittlerweile wurde die Gesetzgebung angepasst und neben zahlreichen weiteren Vorgaben,
sind Rückgaben von Fondsanteilen nur noch beschränkt und über größere Zeiträume möglich.
Dieser kurze Exkurs verdeutlicht, dass ein Wertpapier es nicht schafft, eine illiquide in eine
liquide Asset-Klasse zu verwandeln.
Flüssige Alternative: REITs
Eine weitere Alternative zu offenen Immobilienfonds ist der Erwerb der Aktien von
sogenannten Real-Estate-Investment-Trusts (REITs). Diese sind börsengelistete
Kapitalgesellschaften, welche Gewerbeimmobilien erwerben, verwalten und veräußern. Ihre
Aktionäre tragen ein typisches Aktienrisiko und investieren in den Geschäftsbetrieb der
Immobilienunternehmen. Das Risiko ist somit zweigeteilt, bei einem grundsätzlichen und
gesamte Volkswirtschaften betreffenden Rückgang von Aktienkursen, unabhängig um welche
Branchen oder Unternehmen es sich handelt, werden sich auch die Aktien von REITs nicht
positiv entkoppeln können. Andererseits besteht das spezifische Risiko der
Immobilienbranche. Mit der Beteiligung an einem einzelnen REITs oder – beispielsweise
mittels Exchange Traded Funds (ETFs) – möglichen Erwerb eines REIT-Aktienindexes kann
ein Anleger daher an einer Fortsetzung des Immobilienbooms partizipieren. Eine
Veräußerung der Aktien ist an jedem Börsenhandelstag zu jeweiligen Kurswerten möglich.
Interessenten für eine der vorgenannten indirekten Immobilieninvestitionen sollten zwischen
der Illiquidität eines offenen Immobilienfonds und dem Aktienrisiko eines REITs abwägen.
Nachdem schon zu Beginn einige Risiken von direkten Immobilienkäufen angesprochen
wurden, sollte klar sein, dass sich auch sämtliche Möglichkeiten einer indirekten Investition
über Wertpapiere nicht in der Lage sind, sich von diesen Faktoren abzukoppeln. Sie bieten
jedoch den Vorteil, auch mit deutlich kleineren Beträgen in diese Branche investieren zu
können, als die genannten hohen Summen, die nötig sind um eine eigene Immobilie zu
erwerben. Nachdem die Immobilienmärkte in vielen Regionen Deutschlands bzw. sogar in
zahlreichen Regionen der entwickelten Welt sich in den vergangenen Jahren bereits sehr
positiv entwickelt haben, kann niemand seriös vorhersagen, ob oder wie lange diese Tendenz
sich weiter fortsetzt.
Dr. Andreas Schyra
Quelle: https://www.finanzen100.de/finanznachrichten/wirtschaft/gastkolumne-wenn-dasgeld-fuer-das-eigene-haus-nicht-reicht_H1499611697_353757/?SOURCE=7000002, Stand
06.12.2016.