Für das Sanierungsgebiet `Witten Innenstadt I
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Begründung zur 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 94 „Für das Sanierungsgebiet 'Witten Innenstadt I' (südöstlicher Teil)“ - Entwurf – Inhalt 1. Lage im Raum und räumlicher Geltungsbereich ......................................................... 2. Vorhandene Nutzung der Fläche und angrenzender Bereiche ......................................... 3. Anlass und Ziele für die Änderung des Bebauungsplanes ............................................... 4. Bestehendes Planungsrecht ................................................................................. 5. Städtebauliches Konzept und Architektur................................................................. 6. Planverfahren ................................................................................................. 7. Art der baulichen Nutzung .................................................................................. 8. Maß der baulichen Nutzung ................................................................................. 9. Überbaubare Grundstücksflächen und Bauweise ........................................................ 10. Erschließung und ruhender Verkehr ...................................................................... 11. Lärmimmissionen und sonstige Umweltbelange......................................................... 12. Baugestaltungsfestsetzungen............................................................................. 13. Städtebaulicher Vertrag ................................................................................... 14. Sonstige Belange ............................................................................................ 15. Flächenbilanz ................................................................................................ 3 3 3 4 4 4 5 6 6 7 7 7 8 8 8 1. Lage im Raum und räumlicher Geltungsbereich Der räumliche Geltungsbereich der 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 94 „Für das Sanierungsgebiet 'Witten Innenstadt I' (südöstlicher Teil)“ umfasst Teile der Flurstücke 274 (Flur 45, Gemarkung Witten) und 324 (Flur 11, Gemarkung Witten) im Bereich des Berliner Platzes in der Wittener Innenstadt in einer Größe von ca. 100 m². Die genaue Abgrenzung kann dem Bebauungsplan entnommen werden. 2. Vorhandene Nutzung der Fläche und angrenzender Bereiche Die Fläche des räumlichen Geltungsbereiches ist heute Teil der öffentlichen Verkehrsfläche des Berliner Platzes. Im Osten grenzt der Geltungsbereich an das Gebäude Bahnhofstraße 27, das auch außerhalb des Bebauungsplans 94 liegt. Im Erdgeschoss dieses Gebäudes befindet sich ein Drogeriemarkt (Schlecker), der zwei Schaufenster zum Berliner Platz hat. In den darüber liegenden Geschossen kragt das Gebäude zum Berliner Platz mit teilweise geschlossenen Balkonen etwa drei Meter weit aus. Im Süden befindet sich, angrenzend an die Schlecker-Schaufenster, im Bereich der Einmündung der Theodor-Heuss-Straße in den Berliner Platz, ein Eingang zu einem früheren, heute ungenutzten Gastronomiebetrieb im Kellerbereich. Im Norden und Westen grenzt der Geltungsbereich an den innerstädtischen Bereich der Wittener Fußgängerzone, der durch eine geschlossene Straßenrandbebauung und innerstädtische Geschäftsnutzungen gekennzeichnet ist. Besonders der Berliner Platz ist durch seine zentrale Lage stark von Fußgängern frequentiert und wird als Gelenkpunkt zwischen der neuen „StadtGalerie Witten“ und der oberen Bahnhofstraße zukünftig noch an Belebung gewinnen. Im Rahmen der Planungen zum „Citybogen“ ist er für eine umfassende Neugestaltung zur besseren Nutzbarkeit vorgesehen. 3. Anlass und Ziele für die Änderung des Bebauungsplanes Anlass der Änderung des Bebauungsplans ist das Vorhaben des Eigentümers des Gebäudes Bahnhofstraße 27, westlich des Gebäudes auf ca. 100 m² Fläche einen Anbau für einen Gastronomiebetrieb zu errichten. Neben einem Straßenverkauf sind im Gebäude etwa 30 Sitzplätze vorgesehen. Aus diesem Grund soll der betroffene östliche Randstreifen des Berliner Platzes einer privaten Nutzung überlassen werden. 1 In der Wittener Innenstadt besteht eine im Vergleich zu anderen Innenstädten der Region spürbare Unterausstattung an Gastronomieeinrichtungen. Die Etablierung einer gastronomischen Nutzung am Berliner Platz war bereits Gegenstand langjähriger Bemühungen, zuletzt in der angestrebten Ansiedlung des „Café Extrablatt“ im Gebäude Steinstraße 4. Der Wunsch nach einem verbesserten gastronomischen Angebot ist sowohl in den Stadtteilwerkstätten im Rahmen des Projektes „Unser Witten 2020“ als auch von Seiten der Standortgemeinschaft „Witten Innenstadt“ geäußert worden. In räumlicher wie funktionaler Hinsicht kommt dem Berliner Platz eine zentrale Bedeutung für die Innenstadt zu, die im Zusammenhang mit dem Neubau der „StadtGalerie“ noch gesteigert wird. Seine gegenwärtige Gestaltung entspricht nicht mehr den gestalterischen und funktionalen Anforderungen. Das am 25.08.2008 vom Rat der Stadt Witten beschlossene „Integrierte Handlungskonzept – Innenstadt Witten“ verfolgt eine zeitgemäße Neugestaltung des öffentlichen Raums der Innenstadt als „Visitenkarte der Stadt“. Im Schwerpunktbereich „Entrée der Innenstadt“ wird für den Bereich zwischen Hauptbahnhof Witten und der Fußgängerzone die Erhöhung der Aufenthaltsqualität im öffentlichen Raum, u.a. durch einen erhöhten Anteil an innerstädtischen Verweilräumen, angestrebt. Zentrales Anliegen ist die verbesserte Anbindung der „StadtGalerie“ an die Bahnhofstraße durch die Planung „Citybogen“, die im Bereich der Berliner Straße ein „Entrée zur Innenstadt“ bilden soll. In diesem Zusammenhang wird der Berliner Platz als „Gelenkpunkt“ gesehen, der räumlich zwischen Fußgängerzone und StadtGalerie vermitteln soll. Die Neugestaltung des Platzes soll daher, neben der Attraktivierung des öffentlichen Raumes, innerstädtische Flächen für Veranstaltungen und gastronomische Angebote im Außenraum gewinnen. Diese Ziele der Stadtentwicklung finden ihren Ausdruck in den Planungen zum „Citybogen“, die am Berliner Platz einen attraktiv gestalteten öffentlichen Raum mit hoher Verweilqualität und guter Nutzbarkeit für Veranstaltungen und Außengastronomie vorsehen. Nach Vorstellung eines Rahmenplanentwurfs zum „Citybogen“ hat der Ausschuss für Stadtentwicklung, Wohnen und Umweltschutz die Verwaltung in der Sitzung am 31.01.2008 beauftragt, „kurzfristige Maßnahmen zur Aufwertung und Verbesserung der Funktionalität des öffentlichen Raumes, insbesondere des Berliner Platzes, zu planen und unter weit reichender finanzieller Beteiligung privater Investoren zu realisieren.“ Die angestrebte gastronomische Nutzung am Berliner Platz steht im Einklang mit den oben beschriebenen Zielen zur Stärkung der Innenstadt und der Belebung des öffentlichen Raums. Die erhöhte Attraktivität des Berliner Platzes und die positiven Ausstrahlungen auf die angrenzenden Bereiche der Fußgängerzone erfordern die Überplanung eines kleinen Teils öffentlich genutzter Fläche. 4. Bestehendes Planungsrecht Der bestehende Bebauungsplan Nr. 94 "Für das Sanierungsgebiet 'Witten Innenstadt I' (südöstlicher Teil)" wurde am 20.05.1980, seine erste Änderung am 28.04.1990, rechtsverbindlich. Der Bebauungsplan setzt für den betroffenen Bereich die Nutzung bislang als öffentliche Verkehrsfläche mit der besonderen Zweckbestimmung „Fußgängerzone“ fest. Inhalt der ersten Änderung von 1990 ist der Ausschluss von Spielhallen und Gewerbebetrieben mit ähnlichem Charakter für den gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplans. Um das Vorhaben eines gastronomischen Angebots am Berliner Platz zu ermöglichen und die Überbaubarkeit der Fläche planungsrechtlich zu sichern, ist die zweite Änderung des Bebauungsplans Nr. 94 notwendig. Der Flächennutzungsplan der Stadt Witten stellt für den betroffenen Teilbereich eine „Gemischte Baufläche“ dar. Die geplante Änderung des Bebauungsplans ist daher aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Der Bebauungsplan entspricht den Zielen der Stadtteilrahmenplanung „Mitte“ und des Stadtentwicklungskonzeptes (STEK). 5. Städtebauliches Konzept und Architektur Aus städtebaulicher Sicht bildet das Gebäude Bahnhofstraße 27 den Gelenkpunkt zwischen StadtGalerie und Bahnhofstraße. Die Ausbildung einer ansprechend gestalteten, geschlossenen Kopfseite zum Berliner Platz hin ist daher von besonderer Bedeutung. Insbesondere aus Richtung der Berliner 2 Straße soll eine Wirkung als Blickfang und städtebaulicher Bezugspunkt erreicht werden. Das geplante Vorhaben ist als transparenter Anbau an das Bestandsgebäude Bahnhofstraße Nr. 27 ausgebildet. Die beiden Gebäude sind im Untergeschoss miteinander verbunden, so dass die Infrastruktur des Bestandsgebäudes genutzt werden kann. Es öffnet sich zum Berliner Platz, um diesen durch Außengastronomie zu beleben. Hierfür ist vom Vorhabenträger bei der zuständigen Stelle eine Sondernutzungserlaubnis zu beantragen. Ein Tresenverkauf orientiert sich zur Bahnhofstraße. Näheres zur Gestaltung regelt der städtebauliche Vertrag 6. Planverfahren Der Ausschuss für Stadtentwicklung, Wohnen und Umweltschutz des Rates der Stadt Witten hat am 15.01.2009 die Einleitung des Verfahrens zur 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 94 „Für das Sanierungsgebiet Witten Innenstadt I (südöstlicher Teil)“ beschlossen. Nach §13a BauGB kann für diesen Bereich ein beschleunigtes Bebauungsplanverfahren durchgeführt werden, da es sich im Sinne einer Umgestaltung eines innerörtlichen Bereichs um eine „Maßnahme der Innenentwicklung“ gemäß §13a (1) BauGB handelt. Der Berliner Platz befindet sich im Zentrum der Innenstadt. Durch die Überbauung eines Teils der Platzfläche wird keine zusätzliche Fläche versiegelt. Die Voraussetzungen für eine Anwendung des „beschleunigten Verfahrens“ nach §13a BauGB sind erfüllt: • Nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) ist eine Umweltverträglichkeitsprüfung nicht erforderlich. • Die Schutzgüter nach §1 (6) Nr. 7b BauGB werden nicht beeinträchtigt. • Die festzusetzende Grundfläche liegt unter 20.000 m². Gemäß § 13a (2) Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 13 (3) Satz1 BauGB kann im beschleunigten Verfahren von der Umweltprüfung nach § 2 (4) BauGB, vom Umweltbericht nach § 2a BauGB, von der Angabe verfügbarer umweltbezogener Informationen nach § 3 (2) Satz 2 BauGB sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach § 10 (4) BauGB abgesehen werden. Gemäß § 13a (2) Nr. 4 gelten Eingriffe als im Sinne des § 1 a Abs. 3 Satz 5 BauGB erfolgt oder zulässig, so dass ein Ausgleich nicht erforderlich ist. Nach § 13a (2) Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 13 (2) BauGB kann im beschleunigten Verfahren auch von einer frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach §§ 3 (1) und 4 (1) BauGB abgesehen werden. Aufgrund der hohen Bedeutung des Berliner Platzes in der öffentlichen Nutzung und Wahrnehmung wurde dennoch vom 16.02.-27.02.2009 eine frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit in Form einer betreuten Auslage der Planunterlagen im Planungsamt der Stadt Witten durchgeführt. Die betroffenen Behörden und Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom 25.02.2009 um Stellungnahme gebeten. Auf die betreute Auslage der Planunterlagen hin hat es keine Anregungen der Öffentlichkeit gegeben. Als Träger öffentlicher Belange haben einige Leitungsträger auf die notwendige Sicherung bzw. ggf. Verlegung ihrer Leitungen im Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung hingewiesen. In den Bebauungsplan wurde die Notwendigkeit der Abstimmung mit den Leitungsträgern als Hinweis aufgenommen. Auch die möglicherweise vorhandenen Einschränkungen durch Bodendenkmäler und Bergbau wurden als Hinweis im Bebauungsplan aufgeführt (vgl. Punkt 14 der Begründung). 7. Art der baulichen Nutzung Der Bereich der Planänderung wird als Kerngebiet (MK) festgesetzt. Gemäß §7(1) BauNVO dienen Kerngebiete „vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur“. Kerngebiete spielen somit eine zentrale Rolle im gesamtstädtischen Gefüge. Sie umfassen eine Vielfalt an urbanen Nutzungen und Angeboten, die das gesamtstädtische Leben widerspiegeln. Die Wohnnutzung tritt in Kerngebieten hinter diesen Nutzungen zurück. 3 Nach §7(2) BauNVO sind daher in Kerngebieten allgemein zulässig: • • • • • • • Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherbergungsgewerbes und Vergnügungsstätten, sonstige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe, Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, Tankstellen im Zusammenhang mit Parkhäusern und Großgaragen, Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, sonstige Wohnungen nach Maßgabe von Festsetzungen des Bebauungsplans. Die Festsetzung der genannten Fläche als Kerngebiet resultiert direkt aus dem in der näheren Umgebung vorherrschenden Gebietscharakter. Entlang der Bahnhofstraße, um den Berliner Platz und entlang der Berliner Straße existieren vielfältige kerngebietstypische Einrichtungen und Nutzungen. Vorherrschend ist dabei der innerstädtische Einzelhandel, der durch Dienstleistungsangebote, Verwaltung, kirchliche Angebote und Gastronomie ergänzt wird. Die Festsetzung als Kerngebiet ermöglicht die Verfolgung der planerischen Zielsetzung in Form der Realisierung einer Gastronomienutzung. Ausschluss allgemein zulässiger Nutzungen: Gemäß §1(5) BauNVO wird festgesetzt, dass die im Kerngebiet nach §7(2)Nr.3 BauNVO allgemein zulässigen Vergnügungsstätten im Plangebiet unzulässig sind. Das Plangebiet stellt aus städtebaulicher Sicht eine besonders markante Stelle im Stadtgefüge dar, die als städtebauliche Kante und Blickpunkt aus verschiedenen Richtungen wirkt. Eine Nutzung des Gebietes durch eine Vergnügungsstätte würde dem Standort in zentraler Lage der Fußgängerzone in keiner Weise gerecht. Diese Nutzungen würden zudem dem vorrangigen Planungsziel der Aufwertung und Attraktivierung der Innenstadt zuwiderlaufen. Es besteht außerdem das Interesse, die Wohnbevölkerung vor nächtlichen Belästigungen (insbesondere Lärm) zu schützen. Durch die Festsetzung wird der Ausschluss von Spielhallen aus dem bestehenden Bebauungsplan Nr. 94 (1.Änderung) übernommen. Gemäß §1(5) BauNVO wird festgesetzt, dass die im Kerngebiet nach §7(2)Nr.5 BauNVO allgemein zulässigen Tankstellen im Plangebiet unzulässig sind. Die Einschränkung erfolgt insbesondere aus städtebaulichen Erwägungen. So würde eine Tankstelle an zentraler Stelle angrenzend an die Fußgängerzone und die Veranstaltungsflächen des Berliner Platzes das Stadtbild in besonders negativer Weise prägen. Hinzu kämen unvermeidliche Geruchsund Lärmimmissionen. Gemäß §1(5) BauNVO wird festgesetzt, dass die im Kerngebiet nach §7(2)Nr.6 BauNVO allgemein zulässigen Wohnungen sowie die nach §7(2)Nr.7 BauNVO allgemein zulässigen sonstigen Wohnungen im Plangebiet unzulässig sind. Wohnungen sind in der Regel nur eine ergänzende Kerngebietsnutzung. Zudem besteht in der Wittener Innenstadt im Gegensatz zu anderen Städten kein Mangel an Wohnnutzungen. Die planungsrechtlichen Festsetzungen verfolgen vielmehr, in Einklang mit den Zielen der Planung, die Etablierung innerstädtischer Gastronomieflächen. Aufgrund der geringen Größe des Plangebietes und der Beschränkung auf ein Vollgeschoss werden Wohnungen für das Gebiet daher ausgeschlossen. Gemäß §1(5) BauNVO i.V.m. §1 (9) BauNVO wird festgesetzt, dass Gewerbebetriebe, die auch dem entgeltlichen Geschlechtsverkehr dienen, unzulässig sind. Gemäß §1(5) BauNVO i.V.m. §1 (9) BauNVO wird zudem festgesetzt, dass Einzelhandelsbetriebe, die in nicht unerheblichem Umfang Güter sexuellen Charakters anbieten, unzulässig sind. Gemäß dem vorrangigen Planungsziel einer Aufwertung und Attraktivierung der Innenstadt sollen Nutzungen ausgeschlossen werden, die dem Standort mit seiner herausgehobenen Lage im Zentrum der Fußgängerzone nicht gerecht werden würden. Ergänzend zum Ausschluss von Vergnügungsstätten soll daher eine Nutzung durch Sexshops oder Bordelle ausgeschlossen werden, die den Zielen der Stadtentwicklung in diesem Bereich massiv zuwider laufen würde. 4 Gemäß §12 (6) BauNVO sind Stellplätze und Garagen unzulässig. Diese Einschränkung erfolgt aus städtebaulichen Erwägungen. In direkter Nachbarschaft zur Fußgängerzone und die Aufenthalts- und Veranstaltungsflächen des Berliner Platzes würden Stellplätze und Garagen das Stadtbild in besonders negativer Weise prägen. Hinzu kämen unvermeidliche Geruchsund Lärmimmissionen. Der Ausschluss der aufgeführten Nutzungen führt nicht zum Verlust der allgemeinen Zweckbestimmung des Kerngebiets. Mit dem Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben bliebe hingegen die allgemeine Zweckbestimmung des Gebietes nicht gewahrt. Die beabsichtigte spezielle Nutzung durch Gastronomie regelt daher der städtebauliche Vertrag. Ausschluss ausnahmsweise zulässiger Nutzungen: Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO sind die nach § 7 Abs. 3 BauNVO in Kerngebieten ausnahmsweise zulässigen Nutzungen nicht Bestandteil des Bebauungsplans. Die aufgeführten Gründe gegen Tankstellen nach §7(2)Nr.5 BauNVO gelten entsprechend für die Tankstellen, die nach §7(3)Nr.1 BauNVO ausnahmsweise in einem Kerngebiet zugelassen werden können. Auch nach §7(3)Nr.2 BauNVO ausnahmsweise zulässige Wohnungen sind nicht zulässig. Im Kerngebiet werden ausnahmsweise zulässige Wohnungen in der Regel damit begründet, dass dadurch einer Verödung der Innenstädte nach Geschäftsschluss entgegengewirkt werden soll. Für die Wittener Innenstadt besteht in dieser Hinsicht keine Notwendigkeit, da der Wohnanteil der Gebäude verhältnismäßig hoch ist. Durch die planungsrechtlichen Festsetzungen soll vielmehr das zuvor beschriebene städtebauliche Ziel verfolgt werden, durch Ausweisung von Flächen für Gastronomie oder andere innerstädtische Nutzungen die Attraktivität der Innenstadt zu steigern. 8. Maß der baulichen Nutzung Die geplante Bebauung erfolgt an einem prägnanten städtebaulichen Punkt im Gefüge der Innenstadt. Um diese bedeutende städtebauliche Kante zu stärken und als Blickpunkt weiter auszubilden, wird eine Bebauung der gesamten Fläche des Geltungsbereiches als erforderlich angesehen. Aus diesem Grund wird für das Baufeld - gemäß der nach §17(1) BauNVO zulässigen Obergrenze - eine Grundflächenzahl (GRZ) von 1,0 (§19 BauNVO) festgesetzt. Zudem wird die Oberkante der Bebauung mit 100,12 m ü. NN als Höchstmaß festgesetzt (§16 (2) Nr.4 BauNVO). Diese Beschränkung ergibt sich aus der notwendigen Belichtung des ersten Obergeschosses des benachbarten Gebäudes Bahnhofstraße 27, die eine höhere Geschossigkeit verhindert sowie aus städtebaulichen Gründen an dieser prominenten Platzkante. Für die Ziele der Planung ist diese Höhe zudem ausreichend. 9. Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche In Verbindung mit der städtebaulichen Zielsetzung, die eine repräsentative Betonung der Platzkante als Blickbezug anstrebt, erstreckt sich die Bebauung des Plangebiets auf die gesamte Grundstücksfläche, um eine durchgehende, geschlossene Fassade zum öffentlichen Raum hin zu bilden. Dem entsprechend wird eine geschlossene Bauweise festgesetzt. Auch die festgesetzte überbaubare Grundstücksfläche entspricht den o. g. städtebaulichen Aspekten und der gewünschten Gebäudeform des Architekten. Um die Gestaltungsfreiheit nicht durch übermäßige Vorgaben einzuschränken, wird auf die Ausweisung von Baulinien verzichtet; die überbaubare Grundstücksfläche wird durch Baugrenzen festgesetzt. Negative Auswirkungen für angrenzende Nachbarn, z.B. eine Verschattung der Wohnungen treten nicht auf. 10. Erschließung und ruhender Verkehr Das Plangebiet grenzt an mehrere für den Individualverkehr zugängliche Straßen: Theodor-HeussStraße, Nordstraße und Steinstraße. Zur verkehrlichen Erschließung wird auf die vorhandene Ver5 kehrsinfrastruktur zurückgegriffen. Der Wittener Hauptbahnhof liegt in südwestlicher Richtung in direkter Verlängerung der Berliner Straße in einer Entfernung von rd. 300 m. Am Hauptbahnhof Witten verkehren derzeit die Nahverkehrslinien RE 4, RE 16, RB 40, der S-Bahnlinie S 5 sowie dem Schnellbus SB 38 mit zusammen 12 Abfahrten pro Stunde. Im Bereich des südöstlichen Bahnhofsvorplatzes ist der Neubau des Wittener Busbahnhofes (ZOB) geplant. Hier wird der zentrale Verkehrsknotenpunkt des ÖPNV entstehen, der in nur 350 m Entfernung zum Vorhaben liegen wird. Nach Errichtung wird er von den Linien 320, 320E, 371, 375, 376, 378 und 379 angefahren werden, sodass damit künftig alle Wittener Stadtteile im 20-Minuten-Takt und alle Nachbarstädte ohne Umstieg mit dem ÖPNV erreichbar sein werden. Damit ist eine optimale Anbindung an das ÖPNV-Netz gegeben. Der Hauptbahnhof wird bereits heute von allen o. a. regionalen und städtischen Buslinien frequentiert. In der Bahnhofstraße befinden sich die beiden Haltestellen „Berliner Straße“ und „Rathaus“ der im 20-Minuten-Takt verkehrenden Straßenbahnlinie 310 (Witten-Heven – Witten – Bochum – BochumHöntrop). Sie liegen mit gut 50 m bzw. 200 m in fußläufiger Entfernung zum geplanten Vorhaben. Das Plangebiet liegt in direkter Nähe zum Fahrrad-Landesnetz NRW. Die Hauptgeschäftslagen an der Bahnhofstraße sowie der StadtGalerie befinden sich in fußläufiger Entfernung. Durch die Lage in der Fußgängerzone ist die Erschließung für den motorisierten Verkehr eingeschränkt. Die Anlieferung kann jedoch uneingeschränkt über öffentliche Straßen ablaufen. In fußläufiger Entfernung sind aufgrund der innerstädtischen Lage mehrere bewirtschaftete Stellplatzanlagen erreichbar. Im Rahmen der Baugenehmigung muss ein Nachweis von Stellplätzen auf nahe gelegenen Grundstücken erbracht werden bzw. ein Ablösebetrag gezahlt werden. 11. Lärmimmissionen und sonstige Umweltbelange Richtwerte für Geräuschimmissionen sind entsprechend der besonderen Eigenart des Gebietes beschaffen. Ein Gastronomiebetrieb stellt eine zentrentypische Nutzung dar, die in Kerngebieten (MK) allgemein zulässig ist. So ergibt sich aus den o. g. zulässigen Nutzungen ein vertretbarer Störungsgrad. Da ein Kerngebiet nicht vorrangig der Unterbringung von Wohnnutzung dient, müssen Bewohner insbesondere auch den gebietstypischen Geschäfts- und Straßenlärm durch Publikumsverkehr und Anlieferung in Kauf nehmen. Durch die geplante Nutzung als Gastronomiestandort sind keine für die Bewohner unzumutbaren Lärmimmissionen zu erwarten. Die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange hat keine Hinweise ergeben, dass sonstige Umweltbelange bzw. Artenschutzbelange (besonders streng geschützte Arten gem. § 42 BNatSchG) durch den Bebauungsplan berührt werden. Es liegen ebenfalls keine Anhaltspunkte aufgrund eigener vorhandener Daten und Informationen vor. 12. Baugestaltungsfestsetzungen Im Plangebiet sind Sendeanlagen / -maste, Antennen sowie Werbeanlagen auf den Dächern unzulässig. Diese Einschränkung erfolgt aufgrund der Imageprägung in dieser besonderen städtebaulichen Lage und aufgrund der geringen zulässigen Gebäudehöhe, durch die Anlagen auf dem Dach besonders störend in Erscheinung treten würden. Für das Baufeld wird gemäß § 9 (4) BauGB in Verbindung mit § 86(4) BauO NRW ein Flachdach mit einer maximalen Neigung von 5% festgesetzt, um - in Verbindung mit der geringen Höhe des Baukörpers - ein Einfügen in die sehr innerstädtisch und durch Nachkriegsarchitektur geprägte Umgebung zu ermöglichen. 13. Städtebaulicher Vertrag Der beabsichtigte städtebauliche Vertrag konkretisiert die folgenden Aspekte: Festlegen der Nutzung äußere Gestaltung des Bauvorhabens und der Werbeanlagen am Gebäude Umgang mit vorhandenen Leitungen 6 Die im Vertrag vereinbarten Maßnahmen werden durch den Investor und auf seine Kosten in Abstimmung mit der Stadt durchgeführt. Der Bebauungsplan setzt ein kerngebietstypisches Nutzungsspektrum fest, insbesondere auch Gastronomie und Einzelhandel. Demgegenüber soll im städtebaulichen Vertrag eine Einschränkung auf gastronomische Nutzung vereinbart werden. Diese Nutzungseinschränkung ergibt sich zum heutigen Zeitpunkt aus der aktuellen städtebaulichen Zielsetzung wie unter Punkt 7 beschrieben. Eine Änderung des Vertrags aufgrund von geänderten Rahmenbedingungen zu einem späteren Zeitpunkt, z. B. wirtschaftlichen Entwicklungen oder städtebaulichen Zielsetzungen kann auf der Grundlage der Festsetzungen des Bebauungsplans erfolgen. 14. Sonstige Belange Ver- und Entsorgung und Umgang mit Leitungen: Das Plangebiet wird an die Wasserver- und Entsorgung sowie an die weiteren vorhandenen Versorgungsnetze angeschlossen. Die Wasserentsorgung erfolgt im Mischsystem. Der Bereich des Bebauungsplanes ist z. Z. vollständig versiegelt und teilweise überbaut. Eine Entsiegelung von Teilflächen zur Minderung der Abflussgeschwindigkeit des Oberflächenwassers ist bei Umsetzung der Planungsziele hier nicht möglich. Ergänzend wird aus baugestalterischen Gründen festgesetzt, dass alle Verund Entsorgungsleitungen unterirdisch zu führen sind. Die Erschließung des Plangebiets ist darüber hinaus Gegenstand des städtebaulichen Vertrags zwischen Vorhabenträger und der Stadt Witten. In unmittelbarer Nähe zum Plangebiet befindet sich ein Abwasserkanal (DN 700) der Entwässerung Stadt Witten (ESW). Bauliche Nutzungen im statischen Einwirkungsbereich erfordern eine Abstimmung mit dem Leitungsträger. Das Plangebiet durchqueren verschiedene Telekommunikations- und Versorgungsleitungen (Wasser, Gas). Bauliche Nutzungen im statischen Einwirkungsbereich erfordern eine Abstimmung zwischen Vorhabenträger und Leitungsträgern sowie ggf. eine Verlegung der Leitungen vor Erteilung der Baugenehmigung. Denkmalpflegerische Belange Im Plangebiet befinden sich keine eingetragenen Denkmäler. Ein Hinweis zum Verfahren bei Auffinden von Bodendenkmälern ist in den Bebauungsplan aufgenommen. Bergbau: Unter dem Plangebiet ist Bergbau umgegangen. Die Lagerstättenverhältnisse weisen jedoch auf eine Gewinnung in großer Tiefe hin. Die Gewinnung ist bereits 1937 mit Schließung des Bergwerks eingestellt worden. Hinweise auf widerrechtlichen Bergbau Dritter sind nicht vorhanden. Aus diesen Gründen ist mit bergbaulichen Einwirkungen auf die Tagesoberfläche nicht mehr zu rechnen. Bodenordnung Der Investor wird die erforderlichen Flächen von der Stadt Witten erwerben. Kosten / Finanzierung Der Stadt Witten entstehen durch die Aufstellung dieses Bebauungsplanes keine Kosten für Planung, Gutachten bzw. Erschließungsmaßnahmen. 15. Flächenbilanz Flächenausweisung Kerngebiet (MK): 109 m² Witten, den 27.07.2009 Im Auftrage Buresch 7
