Einwohnergemeinde Orpund MLG Generalunternehmung AG
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Einwohnergemeinde Orpund MLG Generalunternehmung AG Städtebauliches Konzept Ortszentrum Orpund Bericht zum Gutachterverfahren 2012 19. Juni 2012 1159_250_Bericht_120619.docx/bz BHP Raumplan AG • Fliederweg 10 • Postfach 575 • 3000 Bern 14 T 031 388 60 60 • F 031 388 60 69 • [email protected] • www.raumplan.ch 2 Städtebauliches Konzept Ortszentrum Orpund ⏐ Bericht zum Gutachterverfahren 2012 Auftraggeber Einwohnergemeinde Orpund Hauptstrasse 62 2553 Safnern MLG Generalunternehmung AG Zikadenweg 27a 3006 Bern Auftragnehmer Städtebauliches Konzept: Sven Harttig, Harttig Architekten, Biel Sara Holzapfel, Harttig Architekten, Biel Kurt Schenk, Schenk-Architekten AG, Bern Klara Jochim, Müller Wildbolz Partner GmbH, Bern Moderation Gutachterverfahren, Redaktion Bericht: Thomas Berz, BHP Raumplan AG Städtebauliches Konzept Ortszentrum Orpund ⏐ Bericht zum Gutachterverfahren 2012 3 Inhalt 1 Auftrag ....................................................4 1.1 Ausgangslage ........................................4 1.2 Ziele .......................................................4 1.3 Beteiligte ................................................4 1.4 Grundlagen ............................................5 1.5 Erarbeitung ............................................5 1.6 Dokumentation ......................................5 2 Ortsanalyse ............................................6 2.1 Historische Spuren ................................6 2.2 Landschaft und Topografie ....................7 2.3 Erschliessungsstruktur ..........................7 2.4 Zentrumsstruktur ...................................7 2.5 Bebauungsstruktur und Strassenraum ..8 2.6 Gebäudetypologie .................................8 2.7 Konzept .................................................8 3 Bau- und planungsrechtliche Rahmenbedingungen ..........................9 3.1 Zonen mit Planungspflicht .....................9 3.2 Teilgebiete für etappierte Realisierung ..9 3.3 Grenzabstände ......................................9 3.4 Umgang mit Gebäudebestand.............10 3.5 Erhaltens- und schützenswerte Gebäude ..............................................10 4 Teilgebiet Dorfkern West .................... 10 4.1 Städtebauliches Konzept ..................... 10 4.2 Beurteilung .......................................... 11 4.3 Empfehlung ......................................... 12 5 Teilgebiet Dorfkern Ost ...................... 12 5.1 Städtebauliches Konzept .................... 12 5.2 Beurteilung .......................................... 13 5.3 Empfehlung ......................................... 14 6 Teilgebiet Gottstatt ............................. 14 6.1 Städtebauliches Konzept ..................... 14 6.2 Beurteilung .......................................... 17 6.3 Empfehlung ......................................... 18 7 Ergebnis ............................................... 19 7.1 Gesamtwürdigung ............................... 19 7.2 Offene Punkte ..................................... 19 7.3 Weiterbearbeitung und Qualitätssicherung ............................... 19 8 Genehmigung Bericht ......................... 20 9 Unterlagen Planungsteam .................. 21 4 Städtebauliches Konzept Ortszentrum Orpund ⏐ Bericht zum Gutachterverfahren 2012 1 Auftrag - 1.1 Ausgangslage - Mit der Revision der Ortsplanung Orpund wurden die planungsrechtlichen Rahmenbedingungen für die bauliche Entwicklung im Ortszentrum (Zonen mit Planungspflicht ZPP 12 Dorfkern und ZPP 13 Gottstatt) neu festgelegt. Das Gebiet der ZPP 12 und 13 ist aufgrund seiner Grösse und Zentralität für die Gemeinde von grösster Bedeutung. Es besteht die einmalige Chance, ein qualitätsvolles und identitätsstiftendes Ortszentrum zu schaffen. Entsprechend stellen sich hohe Anforderungen an die Planung und Realisierung. Im Perimeter der ZPP 12 und 13 befinden sich sechs Gebäude, die im kantonalen Bauinventar als erhaltenswert eingestuft sind, sowie ein als schützenswert klassiertes Gebäude. Die kantonale Denkmalpflege und der Berner Heimatschutz haben auf Anfrage der Gemeinde eine Zustimmung zu einem Abbruch der erhaltenswerten Gebäude in Aussicht gestellt, wenn mit einem Gesamtkonzept über beide ZPP nachgewiesen wird, dass der Abbruch ein qualitätsvolles und identitätsstiftendes Ortszentrum ermöglicht. Der Gemeinderat hat in der Folge in Absprache mit der Denkmalpflege und dem Berner Heimatschutz beschlossen, ein städtebauliches Konzept für den Perimeter der ZPP 12 und 13 zu erarbeiten. Die Erarbeitung erfolgte durch ein qualifiziertes Planungsteam und wurde durch ein Fachgremium begleitet (Gutachterverfahren). 1.2 Ziele Mit dem städtebaulichen Konzept und dem Gutachterverfahren sollen folgende Ziele erreicht werden: - Sicherstellung einer Gesamtbetrachtung der baulichen Entwicklung im Ortszentrum - Hohe Qualität von Bebauung, Aussenraumgestaltung und Erschliessung - Abstimmung der baulichen Entwicklung mit der Umgestaltung der Ortsdurchfahrt - - Qualifizierte Beurteilungsgrundlage für die zuständigen Stellen (insb. Denkmalpflege) Vorgaben und Rahmenbedingungen für die Ausarbeitung von (Teil-)Überbauungsordnungen Klären des Umgangs mit schützens- und erhaltenswerten Gebäuden Wirtschaftlich und baulich realisierbares Konzept (mit sinnvollen Etappierungsmöglichkeiten). Förderung der Akzeptanz der Siedlungsentwicklung im Ortszentrum 1.3 Beteiligte Auftraggeber: - Einwohnergemeinde Orpund - MLG Generalunternehmung AG (Bauträgerin ZPP 13) Moderation: - Thomas Berz, BHP Raumplan AG, Ortsplaner Beauftragtes Planungsteam: - Sven Harttig, Harttig Architekten, Biel - Sara Holzapfel, Harttig Architekten, Biel - Kurt Schenk, Schenk-Architekten AG, Bern - Klara Jochim, Müller Wildbolz Partner GmbH, Bern Gutachtergremium: - Beat Mathys, smarch Architekten, Bern (Vorsitz) - Ivo Sollberger, sollbergerboegli architekten, Biel - Toni Weber, W+S Landschaftsarchitekten, Solothurn - Michael Liebi, Metron Bern AG, Bern Begleitgruppe: - Jürg Räber, Gemeindepräsident - Walther Ritz, Gemeinderat (Vorsitz) - Christian Lutz, Bauverwalter - Rolf Marti, MLG Generalunternehmung AG - Rolf Ziegler, MLG Generalunternehmung AG - Dr. Markus Ranft, Hans Gutjahr-Stiftung - Emil Zurmühle, ZSB Architekten AG (Hans Gutjahr-Stiftung) - Martina Zurmühle, ZSB Architekten AG (Hans Gutjahr-Stiftung) Städtebauliches Konzept Ortszentrum Orpund ⏐ Bericht zum Gutachterverfahren 2012 5 Externe Fachleute (Beizug nach Bedarf): - Cédric Vaucher, Berner Heimatschutz - Martin Ernst, Denkmalpflege - Jean-Michel Vetter, Amt für Gemeinden und Raumordnung - Kurt Schürch, TBA OIK III, Kreisoberingenieur Am 10.5.12 fand eine Zwischenbesprechung mit dem Planungsteam und dem Gutachtergremium statt. 1.4 Grundlagen Kapitel 2 -7 Zusammenfassung der Präsentation, Diskussion und Beurteilung anlässlich der Workshops Das Planungsgebiet umfasst die Perimeter der ZPP 12 und 13 unter Einbezug des angrenzenden Strassenraums der Hauptstrasse. Die Ziele, Anforderungen und Rahmenbedingungen für die Erarbeitung und Beurteilung des städtebaulichen Konzepts wurden im Programm zum Gutachterverfahren (mit Anhang) festgelegt, das von den Beteiligten am 11.04.12 verabschiedet wurde. Mit der Zustimmung zum Programm haben die Vertreter der Denkmalpflege und des Berner Heimatschutz das Gutachterverfahren als qualifiziertes Verfahren anerkannt. 1.5 Erarbeitung Auftraggeberin des städtebaulichen Konzepts und des Gutachterverfahrens sind die Einwohnergemeinde Orpund und die MLG Generalunternehmung AG, die als Bauträgerin in der ZPP 13 auftritt. Das städtebauliche Konzept wurde vom beauftragten Planungsteam von März bis Mai 2012 erarbeitet und anlässlich von 3 Workshops mit dem Gutachtergremium und der Begleitgruppe diskutiert: 5.3.12 Diskussion Aufgabenstellung und Schlüsselfragen, Bereinigung Programm 11.4.12 Vorstellung, Diskussion und Beurteilung der Analyse und erster Lösungsansätze 23.5.12 Vorstellung und Diskussion/Beurteilung städtebauliches Konzept Über die Workshops wurde ein Protokoll geführt. 1.6 Dokumentation Der vorliegende Bericht dokumentiert die Ergebnisse des Gutachterverfahrens: Kapitel 8 Unterlagen des Planungsteams Kapitel 9 Genehmigung des Berichts 6 Städtebauliches Konzept Ortszentrum Orpund ⏐ Bericht zum Gutachterverfahren 2012 2 Ortsanalyse Zusammenfassung der Präsentation und Diskussion anlässlich der Workshops vom 11.04.12 und 23.05.12. Vollständige Unterlagen des Planungsteams: s. Kapitel 9. 2.1 Historische Spuren Im Ortszentrum von Orpund sind vielfältige Spuren der Ortsentwicklung ablesbar: - Die landwirtschaftliche Nutzung am Hang, zwischen Wald und Flussebene - Die ehemalige Uferbebauung (Fischerei) am Nordufer der Alten Zihl - Die Strassenführung von Brüggstrasse, Hauptstrasse und Gottstattstrasse, entlang des ehemaligen Zihlbogens mit den Siedlungen Orpund, Zihlwil und Gottstatt - Der Siedlungskern um die Linde, entstanden an der Kreuzung der historischen Wegverbindungen - Die Bebauung entlang der Hauptstrasse und des Kirchwegs, die entlang der Böschung der Senke verläuft - Das ehemalige Trassee der Biel-Meinisberg-Bahn (heute Lindenstrasse) und das ehemalige Stationsgebäude - Historische Gebäude (Bauernhäuser und ehemaliges Schulhaus, heute Vereinshaus) Die Präsenz der historischen Spuren ist stark und prägt die Ortsidentität. Sie dient als Ausgangspunkt für die räumliche Weiterentwicklung im Ortszentrum. Städtebauliches Konzept Ortszentrum Orpund ⏐ Bericht zum Gutachterverfahren 2012 7 2.2 Landschaft und Topografie Das Ortszentrum wird geprägt durch das Aufeinandertreffen von Hang, Ebene (Dorf) und Senke (Flusslauf). Durch das Freihalten weiter Teile des Planungsgebiets reicht der Landschaftsraum nord- und südseitig bis an die Hauptstrasse. Die Verzahnung von Siedlung und Landschaft prägt das Ortsbild und ermöglicht Ausblicke vom Ortszentrum an den Hang und – besonders eindrücklich – in den Landschaftsraum der Senke und zum Gemeindehaus und dem Kloster Gottstatt. Der Umgang mit der Grenze zwischen Landschaftsraum und Siedlung und mit dem Sichtbezug zwischen Dorfkern und Gemeindehaus bzw. Kloster ist die Schlüsselfrage im Teilgebiet Gottstatt (ZPP 13). 2.3 Erschliessungsstruktur Die Erschliessungsstruktur basiert auf den Hauptachsen Hauptstrasse, Brüggstrasse, Gottstattstrasse, Byfangstrasse und Hohlenweg. Von diesem Hauptnetz aus erfolgt die Erschliessung mit Stichstrassen (Sackgasse). Das Erschliessungsprinzip dient als Ausgangspunkt für die Weiterentwicklung der Bebauungsstruktur. Im Gebiet der ZPP 13 besteht eine ausgeprägt „gerichtete Situation“ mit Strasse/Zufahrt im Norden und Aussicht/Landschaftsraum im Süden. 2.4 Zentrumsstruktur Die Analyse der Nutzungsverteilung zeigt dass sich die Zentrumsfunktionen hauptsächlich im Bereich der Kreuzung Hauptstrasse, Byfangstrasse, Hohlenweg befindet, mit zwei Subzentren bei der Post und bei der Einmündung Gottstattstrasse. Die bestehende Konzentration von Zentrumsfunktionen soll gestärkt werden. Für eine grössere Ausdehnung des Zentrums dürfte das Nachfragepotenzial fehlen. 8 Städtebauliches Konzept Ortszentrum Orpund ⏐ Bericht zum Gutachterverfahren 2012 2.5 Bebauungsstruktur und Strassenraum 2.7 Konzept Die Bebauung entlang der Hauptstrasse ist eine Abfolge von Einzelbauten, die einen steten Wechsel zwischen offenem und geschlossenem Strassenraum erzeugt. Markant ist die teilweise versetzte Stellung der Gebäude im Strassenraum. Der Wechsel von Vor- und Rücksprünge und von paralleler und abgedrehter Stellung strukturieren den Strassenraum, schaffen Zwischenräume und wechselnde Ansichten. Das städtebauliche Konzept soll - das historische Zentrum um den Lindenplatz stärken - vorhandene historische und identitätsstiftende Merkmale im Ort sichtbar und erkennbar machen - Sichtbezüge in den Landschaftsraum und zu historischen Bauten ermöglichen - auf die Topografie reagieren - „Dörflichkeit“ erlebbar machen - die Hauptstrasse als Rückgrat des Zentrums stärken und ergänzen. Neue Gebäude entlang der Hauptstrasse sollen das bestehende Muster aufnehmen und weiterführen. 2.6 Gebäudetypologie Die Bebauung entlang der Hauptstrasse weist eine vielfältige Gebäudetypologie auf („Bauernhäuser“ – „klassizistische Bauten“ – „moderne Bauten“). Sie zeigt das typische Bild der Siedlungsentwicklung in einer Agglomerationsgemeinde. Prägend für das Orts- und Strassenraumbild sind die Dachformen, wobei auch verschiedene moderne Gebäude flache Schrägdächer aufweisen. Es gibt keine vorherrschende Gebäudetypologie. Prägend ist das Zusammenspiel unterschiedlicher Typologien. Die richtige, angepasste Lösung ist aus der örtlichen Situation zu entwickeln. Städtebauliches Konzept Ortszentrum Orpund ⏐ Bericht zum Gutachterverfahren 2012 3 Bau- und planungsrechtliche Rahmenbedingungen - Zusammenfassung der Präsentation und Diskussion anlässlich der Workshops vom 11.04.12 und 23.05.12. Vollständige Unterlagen des Planungsteams: s. Kapitel 9 - 3.1 Zonen mit Planungspflicht Die Bestimmungen der Zonen mit Planungspflicht ZPP 12 Dorfkern und ZPP 13 Gottstatt sind verbindlich (Art. 320 und 321 Baureglement). Sie legen Art und Mass der Nutzung sowie die Gestaltungs- und Erschliessungsgrundsätze fest. 3.2 Teilgebiete für etappierte Realisierung Aufgrund der Parzellierungsstruktur und der unterschiedlichen Interessen und Absichten der Grundeigentümer ergeben sich weitere, z.T. stark einschränkende Anforderungen an das städtebauliche Konzept. In der ZPP 12 ist eine Aufteilung in drei TeilÜberbauungsordnungen zu ermöglichen, die unabhängig von einander realisiert werden können: - 9 Die Teil-UeO Dorfkern West umfasst den Bereich um den Dorfplatz (Sektoren A und B1-B5) Die Teil-UeO Dorfkern Nord umfasst den Bereich nördlich und südlich der Lindenstrasse (Sektoren B6 und B8) Die Teil-UeO Dorfkern Süd umfasst den Bereich nördlich und östlich des Vereinshaues (Sektor B7). In der ZPP 13 ist eine UeO für den gesamten Perimeter vorgesehen, wobei für die Parz. 217 (Coop) eine unabhängige Realisierung zu ermöglichen ist. 3.3 Grenzabstände Innerhalb der ZPP-Perimeter können die Grenzabstände grundsätzlich frei festgelegt werden. Gegenüber benachbarten Grundstücken ausserhalb der ZPP 12 und 13 sind die reglementarischen Grenzabstände eingehalten. Dies gilt auch für die Grenzabstände zwischen den einzelnen Sektoren in der ZPP 12. Mit einer Ausnahme kann diese Vorgabe eingehalten werden. Im südlichen Teil des Sektors B8 (Parz. 743 und 869 ) macht die 10 Städtebauliches Konzept Ortszentrum Orpund ⏐ Bericht zum Gutachterverfahren 2012 Einhaltung der reglementarischen Grenzabstände eine Bebauung auf den schmalen Grundstücken praktisch unmöglich. Im Interesse einer sinnvollen Bebauung wird deshalb auf die Einhaltung des Grenzabstands gegenüber dem Sektor B8 verzichtet. - 3.4 Umgang mit Gebäudebestand Für den Umgang mit bestehenden Gebäuden im Bearbeitungsperimeter gelten folgende Vorgaben: - In den Sektoren B1, B2 und B3 ist vom Erhalt der bestehenden Gebäude auszugehen. Als Variante kann im Sektor B3 eine Neubebauung vorgeschlagen werden. - Im Sektor B4 ist das bestehende Gebäude durch einen Neubau zu ersetzen. - Im Sektor B5 ist vom Erhalt des bestehenden Gebäudes auszugehen. Als Variante ist eine Ersatzbebauung aufzuzeigen, welche die bestehende Parzellierung respektiert. - Im Sektor B7 ist das schützenswerte Vereinshaus in die Neubebauung zu integrieren. Die heutige Parzellierung innerhalb des Sektors B7 muss nicht respektiert werden. nachweisen, dass ein Ersatz des erhaltenswerten Gebäudes Hauptstrasse 207 im Interesse einer qualitativ hochstehenden Gestaltung des Ortszentrums gerechtfertigt ist (bzw. wie das Gebäude unter Berücksichtigung der Wirtschaftlichkeit und der Verhältnismässigkeit erhalten und in eine Neubebauung integriert werden könnte). 4 Teilgebiet Dorfkern West Zusammenfassung der Präsentation und Diskussion anlässlich des Workshops vom 23.5.12. Vollständige Unterlagen des Planungsteams: s. Kapitel 9 4.1 Städtebauliches Konzept Das Teilgebiet umfasst den westlichen Teil der ZPP 12 mit den Sektoren A und B1B5/B6. Es stellt den historischen und funktionalen Kern des Ortszentrums dar und wird durch zwei unterschiedliche öffentliche Räume definiert: - Der Bereich um die neue Kreuzung der Hauptstrasse mit dem Hohlenweg und der Byfangstrasse 3.5 Erhaltens- und schützenswerte Gebäude - Der rückwärtige Bereich entlang der Lindenstrasse mit dem Dorfplatz Bei den erhaltenswerten Gebäuden in den Sektoren B1, B2 und B3 wird vom Erhalt ausgegangen. Zusammen bilden sie die Dorfkernzone mit einer Abfolge (Sequenz) von öffentlichen Räumen mit unterschiedlichen Funktionen und verschiedenartigem Charakter. Die erhaltenswerten Gebäude in der ZPP 13 können gemäss Aussage der kant. Denkmalpflege ersetzt werden. Das erhaltenswerte Gebäude in der ZPP 12/Sektor B7 kann abgebrochen werden, wenn die Erhaltung unverhältnismässig ist oder eine gestalterisch bessere Lösung verunmöglicht (Art. 320 Abs. 5 Baureglement). Das städtebauliche Konzept muss - aufzeigen, wie das schützenswerte Vereinshaus (Hauptstrasse 201) in die Neubebauung integriert werden kann, Dorfkernzone Städtebauliches Konzept Ortszentrum Orpund ⏐ Bericht zum Gutachterverfahren 2012 11 Drei neue Gebäude fassen die Dorfkernzone: - - - Das Gebäude östlich der Einmündung Hohlenweg (Sektor B4) erhält durch seine Lage und Dimension eine dominante Stellung im Strassenraum. Das Gebäude ist auf die Kreuzung und auf den Dorfplatz ausgerichtet. Das Erdgeschoss ist prädestiniert für eine publikumsorientierte Nutzung mit Zugang ab dem Dorfplatz. Der Baukörper entspricht der maximal zulässigen BGF. Das gegenüberliegende Gebäude (Sektor B3) übernimmt die abgewinkelte Stellung des bestehenden Baus und behält daduch die Öffnung des Strassenraums im Bereich der Kreuzung bei. Das Gebäude ist auf die Kreuzung und auf den Dorfplatz ausgerichtet. Es ist als „Gegengewicht“ zum Neubau im Sektor B4 grösser zu dimensionieren als das heutige Gebäude. Aufgrund seiner Lage im öffentlichen Raum steht eine gewerbliche bzw. publikumsorientierte Nutzung im Vordergrund. Das Gebäude im Sektor B6 schliesst als „Kopfbau“ der Bebauung entlang dem Bahndamm den Dorfplatz gegen Osten ab. Es ist sowohl eine reine Wohnnutzung als auch eine publikumsorientierte Nutzung im Erdgeschoss denkbar. Die Kreuzung Hauptstrasse/Hohlenweg/ Byfangstrasse wird durch die neuen, nördlich der Hauptstrasse liegenden Gebäude gestärkt. Rückwärtig entsteht ein räumlich gefasster Dorfplatz mit einem gebauten Volumen – einer Art Allmend – für unterschiedlichste Nutzungen. Vorgeschlagen wird eine Überdachung des Dorfplatzes (Höhe ca. 5-6 m), die als bauliches Element in Erscheinung tritt und den Dorfplatz räumlich definiert. 4.2 Beurteilung Städtebau und Aussenraum Die Definition und Differenzierung der öffentlichen Bereiche um die Kreuzung und den Dorfplatz ist städtebaulich und funktional gut begründet und konsequent umgesetzt. Die räumliche Sequenz von Kreuzung und Dorf- Konzept mit Neubauten platz ist in zwei Richtungen weiterzudenken: nach Westen mit dem Bereich zwischen den Restaurants Zentrum und Linde sowie nach Osten mit der rückwärtigen Verbindung vom Dorfplatz über das Vereinshaus an die Hauptstrasse. Die Baukörper in den Sektoren B3, B4 und B6 sind präzise gesetzt. Die Setzung und Ausformulierung des Gebäudes im Sektor B4 ist für die städtebauliche Wirkung entscheidend. Die exponierte Stellung aller neuen Gebäude erfordert eine sorgfältige Weiterbearbeitung und architektonische Ausformulierung. Im Sektor B3 lassen die ZPP-Bestimmungen drei Vollgeschosse mit Dach- oder Attikageschoss zu. Das Modell zeigt den Baukörper mit vier Vollgeschossen. Ein Attikageschoss im Rahmen der üblichen Attikavorschriften (allseitiger Rücksprung) ist städtebaulich unverträglich. In Anlehnung an bestehende Gebäude an der Hauptstrasse ist eine Lösung mit flachem Schrägdach zu prüfen. Die Dorfkernzone umfasst beträchtliche unbebaute Flächen. Die Gestaltung dieses Aussenraums ist für das Erscheinungsbild des Ortszentrums wesentlich. Die Qualitätssicherung der Aussenraumgestaltung ist in der Überbauungsordnung sicherzustellen. Das vorgeschlagene bauliche Element (Dach) auf dem Dorfplatz ist für die räumliche Definition und die Wahrnehmung des Platzes nötig und eröffnet vielfältige Nutzungsmöglichkeiten. 12 Städtebauliches Konzept Ortszentrum Orpund ⏐ Bericht zum Gutachterverfahren 2012 Verkehr, Erschliessung Die Zufahrten und öffentlichen Wegverbindungen sind gemäss den ZPP-Vorgaben berücksichtigt. Bei der Weiterbearbeitung in den Sektoren B3 und B4 sind die erforderlichen Sichtweiten bei den Einmündungen in die Hauptstrasse zu berücksichtigen. Machbarkeit Die Gebäude in den Sektoren B3 und B4 bieten ein vielfältiges Potenzial für gewerbliche und publikumsorientierte Nutzungen sowie Wohnen. Die markante Lage im Ortszentrum bietet ein gutes Marktpotenzial. Das Konzept schafft gute Voraussetzungen für eine Stärkung des Versorgungszentrums durch neue Kernnutzungen. 4.3 Empfehlung Das städtebauliche Konzept ist als Grundlage für die Weiterbearbeitung zu übernehmen. 5 Teilgebiet Dorfkern Ost Zusammenfassung der Präsentation und Diskussion anlässlich des Workshops vom 23.5.12. Vollständige Unterlagen des Planungsteams: s. Kapitel 9 5.1 Städtebauliches Konzept Das Teilgebiet umfasst den östlichen Teil der ZPP 12 mit den Sektoren B6 bis B8. Im Sektor B8 orientiert sich die Bebauungsstruktur am Verlauf des ehemaligen Bahndamms (Lindenstrasse). Nördlich des Damms wird die bestehende Bebauung mit längs gestellten Häusern weitergeführt. Südlich des Damms folgt eine Reihe quer zum Damm gestellter, kleinmassstäblicher Punkthäuser. Der westliche „Kopfbau“ der Reihe (Sektor B6) schliesst den Dorfplatz räumlich ab. Aus dem Zusammenspiel von längs und quer gestellten Häusern ergeben sich spannende Zwischenräume und Durchblicke. Die Zufahrt erfolgt von der Lindenstrasse. Für die Weiterbearbeitung (Überbauungsordnung, Bauprojekt) ist eine fachliche Begleitung sicherzustellen. Die Setzung und Ausgestaltung des Neubaus im Sektor B4 ist für die städtebauliche Wirkung entscheidend. Sie ist in der UeO aufgrund eines Vorprojekts präzis und eng zu definieren. In der UeO ist die Qualitätssicherung der architektonischen Ausformulierung der Neubauten und der Aussenraumgestaltung sicherzustellen. Variante 1 mit Erhalt Bauernhaus Variante 2 mit Ersatz Bauernhaus Städtebauliches Konzept Ortszentrum Orpund ⏐ Bericht zum Gutachterverfahren 2012 Das Konzept ist wesentlich durch die Vorgabe bestimmt, eine voneinander unabhängige Bebauung der Sektoren B7 und B8 zu ermöglichen. Die Baumöglichkeiten im südlichen Teil des Sektors B8 (Parz. 743 und 869 ) sind aufgrund des schmalen Parzellenzuschnitts stark eingeschränkt. Bei Einhaltung der reglementarischen Grenzabstände resultiert eine Bautiefe von lediglich ca. 6 bis 8 m. Die vorgeschlagene Reihe der Punkthäuser unterschreitet den reglementarischen Grenzabstand zu Parz. 216 und erfordert eine Verständigung zwischen den Grundeigentümern. Andernfalls ist eine wirtschaftliche Bebauung im südlichen Teil des Sektors B8 (Parz. 743 und 869) nicht möglich. Im Sektor B7 liegt die Kernfrage im Umgang mit dem erhaltenswerten Bauernhauses Hauptstrasse 207. Es werden zwei Varianten vorgeschlagen: Variante 1 integriert das Bauernhaus in eine neue Überbauung mit vier Gebäuden. Die Stellung der Neubauten leitet sich aus dem Grundsatz ab, dass die Vor- und Rückbereiche (Hofstatt) des Bauernhauses (und des Vereinshauses) von einer Bebauung freigehalten werden. Durch die Setzung der Neubauten entstehen zwei Hofgruppen beim Bauernhaus bzw. beim Vereinshaus. Der Hof hinter dem Vereinshaus hat AllmendCharakter und reiht sich in die Sequenz öffentlicher Räume im Ortszentrum ein (vgl. Teilgebiet Dorfkern West). Mit Variante 1 können nur rund 84% der zulässigen Ausnützung im Sektor B8 erreicht 2 werden (max. zulässig: 6'400 m BGF, Vari2 ante 1: 5'370 m BGF). Variante 2 ersetzt das Bauernhaus zugunsten einer dichteren Überbauung. Die Bebauung rückt näher an die Hauptstrasse, wodurch im rückwärtigen Bereich ein zusätzliches Gebäude möglich wird. Anstelle des Bauernhauses mit Vor- und Rückbereich entsteht eine Bebauung um einen Hof. Beim Vereinshaus entspricht die Bebauung der Variante 1. Mit Variante 2 kann die zulässige Ausnützung im Sektor B8 ausgeschöpft werden. 13 5.2 Beurteilung Städtebau, Aussenraum Im Sektor B8 ist die Bebauung entlang dem Bahndamm konsequent aus der Analyse abgeleitet und städtebaulich gut umgesetzt. Im Sektor B7 überzeugt Variante 1 durch die gute städtebauliche Integration des Bauernhauses in die Neubebauung. Durch die zurückversetzte Lage bleibt die charakteristische Öffnung im Strassenraum erhalten. Dies ist umso bedeutender, als auf der gegenüberliegenden Seite (Parz. 217) mit einem Neubau an der Strasse zu rechnen ist. Für Kernnutzungen (z.B. Gastronomie, Altersheim, öffentliche und private Dienstleistungen) bietet das Bauernhaus innen und aussen ein interessantes Raumpotenzial. Mit einer geeigneten Nutzung kann es als ortsgeschichtlicher Zeuge mit hohem Identifikationswert das Ortszentrum bereichern. Zu klären ist, wie der Vorbereich des Bauernhauses gestaltet und genutzt werden kann, ohne dass die Qualität des Strassenraums geschmälert wird und die öffentlichen Räume (Dorfplatz) im Ortszentrum konkurrenziert werden. Variante 2 schliesst die Bebauung entlang der Hauptstrasse und verändert dadurch das Erscheinungsbild des Strassenraums. Anstelle des Rücksprungs und der Öffnung entsteht eine Schliessung und Engführung. Eine solche Lösung ist bei guter architektonischer Ausformulierung denkbar, bringt aber keinen städtebaulichen Vorteil gegenüber Variante 1. Mit Variante 2 werden die städtebauliche Logik und Prägnanz von Variante 1 aufgegeben, ohne dass dadurch ein städtebaulicher Mehrwert resultiert. Verkehr, Erschliessung Die Zufahrt zu Einstellhalle und öffentlicher Sammelparkierung sowie die öffentliche Wegverbindung Richtung Dorfplatz führen über den Raum zwischen Vereinshaus und benachbartem Neubau. Angesichts der engen Platzverhältnisse ist die Funktionalität fraglich. Bei der Weiterbearbeitung ist eine funktionierende und gestalterisch gute Lösung aufzuzeigen. Allenfalls ist die bauliche Dichte zu überprüfen. 14 Städtebauliches Konzept Ortszentrum Orpund ⏐ Bericht zum Gutachterverfahren 2012 Machbarkeit Für den Sektor B8 wird eine gute Lösung aufgezeigt, wie die Parzellen südlich des Bahndamms (Parz. 743 und 869) trotz ungünstiger Parzellierung in die Überbauung integriert werden können. Die unabhängige Bebauung der Sektoren B7 und B8 ist dabei gewährleistet. Aus denkmalpflegerischer Sicht sind sowohl die innere wie die äussere Substanz des Bauernhauses Hauptstrasse 207 erhaltenswert. Der Zustand der Bausubstanz erlaubt grundsätzlich eine Sanierung. Eine Beteiligung der Denkmalpflege an den Sanierungskosten ist möglich. Im Sektor B7 wird aus Sicht der Gemeinde mit dem Erhalt des Bauernhauses (Variante 1) das Ziel einer Verdichtung im Ortszentrum in Frage gestellt. Zudem bestehen vertragliche Vereinbarungen mit den Grundeigentümern, die auf der maximalen Ausnützung basieren. Variante 1 ist deshalb nur mit Zustimmung der Grundeigentümer denkbar. Andernfalls ist davon auszugehen, dass Grundeigentümer und potenzielle Investoren das Interesse an einer Überbauung verlieren und der unbefriedigende Status quo für Jahre erhalten bleibt. Dieses Szenario gilt es unbedingt zu vermeiden. Für Variante 2 sprechen die höhere Ausnützung und die Tatsache, dass die schwierige Suche nach einer passenden Nutzung für das Bauernhaus wegfällt. Aus Sicht der Gemeinde erhöhen sich dadurch die Chancen, dass Investoren gefunden und eine Überbauung realisiert werden kann. 5.3 Empfehlung Das städtebauliche Konzept ist als Grundlage für die Weiterbearbeitung zu übernehmen. Für die Weiterbearbeitung (Überbauungsordnung, Bauprojekt) ist eine fachliche Begleitung sicherzustellen. In der Weiterbearbeitung sind Einstellhalleneinfahrten, öffentliche Sammelparkierung und öffentliche Wegverbindungen zu überprüfen und gut in die Aussenraumgestaltung zu in- tegrieren. Die Anzahl Zufahrten ab der Hauptstrasse ist zu minimieren. Der Umgang mit dem erhaltenswerten Gebäude Hauptstrasse 207 kann nicht abschliessend geklärt werden. Der Erhalt des Bauernhauses ist aus städtebaulicher und denkmalpflegerischer Sicht erwünscht, hat aber eine erhebliche Reduktion der Ausnützung zur Folge. Es besteht Konsens darüber, dass für den Erhalt des Gebäudes die Bereitschaft der Grundeigentümer und eine passende Nutzung erforderlich sind. Die Gutachter empfehlen Gemeinde und Grundeigentümer aus städtebaulichen und denkmalpflegerischen Gründen eine Lösung mit Erhalt und Umnutzung des Bauernhauses zu suchen. Dabei kann auch geprüft werden, ob eine Verdichtung innerhalb des Sektors B8 möglich ist (z.B. höhere Geschosszahl) um eine höhere Ausnützung zu erreichen (erfordert eine ZPP-Änderung). 6 Teilgebiet Gottstatt Zusammenfassung der Präsentation und Diskussion anlässlich des Workshops vom 23.5.12. Vollständige Unterlagen des Planungsteams: s. Kapitel 9 6.1 Städtebauliches Konzept Das Teilgebiet umfasst die ZPP 13. Es zeichnet sich durch den starken Landschaftsbezug und die attraktive Südlage aus. Die Schlüsselfragen sind die Typologie der Bebauung entlang der Hauptstrasse und in der Senke sowie die Gestaltung des Übergangs und der Verbindung zwischen Siedlungs- und Landschaftsraum. Als Ergebnis einer umfangreichen Variantenprüfung werden vier Lösungen vorgestellt, die sich v.a. bezüglich der Typologie der Bebauung in der Senke und des Umgangs mit dem Landschaftsraum unterscheiden. Unter der Zielsetzung der angestrebten baulichen Verdichtung gemäss den ZPP-Bestimmungen ist ein Freihalten des Landschaftsraums nur sehr bedingt möglich. Städtebauliches Konzept Ortszentrum Orpund ⏐ Bericht zum Gutachterverfahren 2012 15 Bebauung entlang der Hauptstrasse: Varianten für die Bebauung in der Senke: In allen vier Varianten wird die strassenbegleitende Bebauungsstruktur entlang der Böschung des ehemaligen Zihlufers weitergestrickt. Variante 1 („Floss“): Das Ersatzgebäude für die Liegenschaft Hauptstrasse 198 (Parz. 251) schliesst die Bebauungsstruktur entlang der Byfangstrasse ab. Das strassenseitige Erdgeschoss ist auf gewerbliche Nutzung ausgerichtet und ist ebenerdig und offen gestaltet. Im Süden steht das Gebäude mit einem geschlossenen massiven Sockel in der Senke. Das Ersatzgebäude für die Liegenschaft Hauptstrasse 200 (Parz. 1284) und das neue Gebäude auf Parz. 217 (Coop) – schematisch dargestellt - reihen sich in diese Böschungsbebauung ein. Die Gebäude werden von der Strasse her erschlossen. Die Ausgestaltung mit Hochparterre ermöglicht eine Wohnnutzung und dank des Niveausprungs in die Senke ein zusätzlich nutzbares Geschoss gegen Süden. Mit leichten Variationen der Lage und Dimensionierung der Bauten in den vier Varianten werden die Zwischenräume und Durchblicke auf die unterschiedlichen Bebauungsmuster im südlichen Teil (Senke) abgestimmt. Desgleichen variiert die Nutzung und Gestaltung des Zwischenraums zwischen den Bebauungen an der Strasse und in der Senke. Eine „schwimmende“ Plattform gleich einem Floss legt sich in den Landschaftsraum und wird von diesem umspült. Ein rechteckiger Baukörper in maximaler Kompaktheit liegt auf dieser Plattform. Die vorspringenden Plattformflächen im Norden und Süden dienen der Erschliessung und privaten Aussenräumen. Der Landschaftsraum wird minimal von der Bebauung besetzt, wodurch Sichtverbindungen von der Strasse in den Landschaftsraum und zu Gemeindehaus und Kloster Gottstatt entstehen. Die öffentlichen Wegverbindungen führen seitlich um das Gebäude herum. In seiner Massstäblichkeit lehnt sich der Baukörper an den nahe gelegenen Gewerbebau und das Kloster an. Er bezieht sich auf den Landschaftsraum, nicht auf das Dorf. Die Wohnungen in den Obergeschossen erstrecken sich in Nord-Süd-Richtung über ca. 25 m. Innenhöfe belichten die Wohnungen zusätzlich. Die Nutzung im Sockelgeschoss der strassenbegleitenden Bebauung profitiert vom unberührten Landschaftsraum bis zum „Floss“. Teilgebiet Gottstatt Variante 1 16 Städtebauliches Konzept Ortszentrum Orpund ⏐ Bericht zum Gutachterverfahren 2012 Variante 2 („Finger“) Variante 3 („Band“) Vier Längsbauten legen sich wie Finger in Nord-Süd-Richtung in den Landschaftsraum. Die Aussicht von der Strasse in die Landschaft wird – ähnlich einem Staketengeländer – minimal beeinflusst. Durch die leichte Verwinkelung der Baukörper entsteht eine räumliche Spannung und werden die Aussichtsund Besonnungsverhältnisse der Wohnungen optimiert. Balkone und Aussenräume sind nach Süden und Westen orientiert. Die Zwischenräume zwischen den Gebäuden dienen der Erschliessung, privaten Aussenräumen sowie der öffentlichen Wegverbindung. Ein langer, leicht geknickter Baukörper spannt sich in West-Ost-Richtung über das ganze Baufeld und bildet eine starke Grenze zwischen Landschaft und bebautem Raum. Das Langhaus wird von Norden erschlossen. Die öffentliche Wegverbindung führt durch das Haus in den Landschaftsraum. Alle Wohnungen orientieren sich nach Süden zum Landschaftsraum hin. Die Gebäude entlang der Hauptstrasse sind so gesetzt und dimensioniert, dass die Zwischenräume der „Finger“ und somit die Blicke in den Landschaftsraum optimal zur Geltung kommen. Die Nutzung im Sockelgeschoss bespielt den Raum zwischen der strassenbegleitenden Bebauung und der Bebauung in der Senke und lässt eine Verbindung zwischen den Gebäuden entstehen. Der Zwischenraum zwischen Böschung und Senke hat halböffentlichen Charakter. Teilgebiet Gottstatt Variante 2 Zwischen Strassenbebauung und Langhaus spannt sich ein Raum auf, welcher die benachbarten Bebauungen im Westen und Osten zusammenbindet. Der Terrainversatz in die Senke wird durch eine geneigte Ebene bis an das Langhaus herangezogen. Der halböffentliche Raum ersetzt den Durchblick in die Landschaft. Er kann vielfach bespielt werden und generiert neue Qualitäten. Bäume, Spielbereiche, Nebengebäude, Erschliessungsgebäude und zusätzliche Nutzungen (z.B. Kinderkrippenpavillion) strukturieren die Fläche. Teilgebiet Gottstatt Variante 3 Städtebauliches Konzept Ortszentrum Orpund ⏐ Bericht zum Gutachterverfahren 2012 Variante 4 („Punkthäuser“) 6.2 Beurteilung Vier Punkthäuser werden relativ dicht und versetzt zueinander in die Senke gesetzt. Die Punkthäuser sind im Grundriss verschachtelt. Die so entstehenden Gebäudeflügel und Zwischenräume entsprechen in Ihrer Massstäblichkeit den angrenzenden Einfamilienhäusern. Die Punkthäuser werden von Landschaftsraum umspült, es entstehen unterschiedliche Raumnischen, die zum Verweilen und Spielen einladen. Insgesamt wird eine menschliche Massstäblichkeit in Aussenraum und Gebäudevolumen erreicht. Die Wohnungsgrundrisse haben drei Aussenfassaden und somit einen allgegenwärtigen Bezug zum Landschaftsraum. Städtebau und Aussenraum Die Nutzung im Sockelgeschoss der strassenbegleitenden Bebauung bespielt den Zwischenraum zur Bebauung in der Senke zusätzlich und lässt eine Verbindung zwischen den Gebäuden entstehen. Teilgebiet Gottstatt Variante 4 17 In allen Varianten wird die strassenbegleitende Bebauung auf der Böschung entlang der Hauptstrasse weitergestrickt. Mit einem Sockel wird der Gebäudesprung in die Senke überwunden. Diese Haltung ist konsequent aus der Analyse abgeleitet und städtebaulich gut umgesetzt. Mit der Stellung der Gebäude und der Definition der Zwischenräume kann auf die Bebauung in der Senke reagiert werden. Zusammen mit der strassenbegleitenden Bebauung in der ZPP 12 (s. Kapitel 5) ergibt sich eine städtebaulich überzeugende Lösung für den Strassenraum der Hauptstrasse. Im Unterschied zu den strassenbegleitenden Gebäuden führt die Bebauung in der Senke eine neue Typologie ein. Variante 1 überzeugt aus städtebaulicher Sicht durch die Verdichtung und den starken Bezug zur Landschaft und zu den grossmassstäblichen „Monumenten“ Kloster und Gewerbebau. Sie ist eine logische und stimmige Antwort auf die Erkenntnisse der Analyse. Das kompakte Gebäude lässt ein Fenster in die Landschaft offen. Der Landschaftsraum reicht auf drei Seiten bis an den Gebäudesockel heran, wodurch eine einmalige Wohnsituation entsteht. Trotz maximaler Ausnützung wird der Landschaftsraum minimal besetzt. Das Gebäude hat repräsentative Kraft und schafft eine starke Identität unter dem Motto „Wohnen in der Landschaft“. Variante 2 nimmt kaum Bezug auf die landschaftliche Situation. Die Standardbebauung besetzt den Landschaftsraum vollständig, ohne dass das besondere Potenzial des Ortes genutzt wird. Die Zwischenräume zwischen den Gebäuden haben Siedlungscharakter (Erschliessung, private Aussenräume etc.), eine Verzahnung mit dem Landschaftsraum ist nicht möglich. Der Siedlungsrand liegt aussen und bildet eine harte Grenze zum Landschaftsraum. Variante 3 ist eine städtebaulich konsequente Haltung, die auf eine Sichtverbindung von der Strasse in den Landschaftsraum ganz ver- 18 Städtebauliches Konzept Ortszentrum Orpund ⏐ Bericht zum Gutachterverfahren 2012 zichtet. Das Langhaus liegt wie ein Damm in Senke und bildet einen harten Siedlungsrand. Der Landschaftsbezug des Wohnens ist ähnlich stark wie bei Variante 1. Der Zwischenraum zwischen Böschungsbebauung und Langhaus hat ein interessantes Potenzial, allerdings stellt sich die Frage nach der passenden Nutzung und Gestaltung. Variante 4 ist eine städtebaulich mögliche, aber noch zu wenig ausformulierte Variante. Die Typologie der Gebäude ist in ähnlicher Form im Dorf bereits vorhanden. Sie wirkt aber zu beliebig und muss bei einer Weiterbearbeitung verbessert werden. Das besondere Potenzial des Ortes wird weniger in Wert gesetzt als in Variante 1 oder 3, der Bezug zum Landschaftsraum ist weniger stark. Die postulierte „Umspülung“ der Gebäude durch den Landschaftsraum ist kaum realistisch, da die Zwischenräume zwischen den Gebäuden siedlungsbezogen genutzt werden (Erschliessung, Aussenraum etc.) und allenfalls den Charakter einer Grünanlage haben. Die Grenze zum Landschaftsraum verläuft dadurch am südlichen Siedlungsrand. Verkehr, Erschliessung Die Nutzung und Gestaltung der Öffnungen entlang der Hauptsstrasse haben Einfluss auf die Strassenraumgestaltung und sind entsprechend präzis zu definieren und zu gestalten. Die vorgeschlagene Längsparkierung entlang der Hauptstrasse ist für Orpund ein neues, bisher nicht vorhandenes Element. Angesichts der beschränkten Platzverhältnisse und der Störung im Strassenraum ist Längsparkierung nur für Gewerbenutzungen (Kurzzeitparkierung) denkbar, nicht aber bei reinen Wohngebäuden. Gut gelöst ist in allen Varianten die Wegführung der öffentlichen Wegverbindungen an den Rändern der Senke entlang. Machbarkeit Aus Sicht der Grundeigentümer ist keine abschliessende Beurteilung der Varianten möglich. Bezüglich Marktfähigkeit und Etappierbarkeit werden nur die Varianten 4 und 2 als realistisch beurteilt, wobei Variante 4 das klar grössere Potenzial aufweist und deshalb bevorzugt wird. Aus Sicht der Gemeinde wird Variante 4 bevorzugt, weil die Massstäblichkeit zum Dorf passt und keine neue Form eingeführt wird. Variante 1 ist zwar interessant als urbane Ergänzung des Wohnungsangebots in Orpund, bezüglich der Verträglichkeit und der Akzeptanz in der Bevölkerung bestehen aber grosse Fragezeichen. Variante 3 sprengt den dörflichen Massstab und schliesst den Landschaftsraum zu stark. Variante 2 wirkt zu beliebig und banal. 6.3 Empfehlung Für die strassenbegleitende Bebauung (Böschungskante) ist das im Konzept aufgezeigte Prinzip als Grundlage für die Weiterbearbeitung zu übernehmen. Für die Bebauung in der Senke empfehlen die Gutachter aus städtebaulichen und landschaftsräumlichen Überlegungen die Variante 1 weiterzuverfolgen. Sie reagiert am besten auf die besondere Situation im Baugebiet, tangiert den Landschaftsraum am wenigsten und hat das grösste Potenzial für die Identitätsbildung. Unter Mitberücksichtigung des Kriteriums der Machbarkeit (Marktfähigkeit, Etappierbarkeit, Akzeptanz) ist aus Sicht der Gutachter das Bebauungsmuster mit Einzelhäusern gemäss Variante 4 ein möglicher Ansatz, der aber in der Weiterbearbeitung überarbeitet und verfeinert werden müsste. Für die Weiterbearbeitung (Überbauungsordnung, Bauprojekt) ist eine fachliche Begleitung sicherzustellen. Städtebauliches Konzept Ortszentrum Orpund ⏐ Bericht zum Gutachterverfahren 2012 7 Ergebnis 7.1 Gesamtwürdigung Mit dem städtebaulichen Konzept liegt ein überzeugendes Gesamtkonzept für das Ortszentrum als Ganzes und für die einzelnen Teilgebiete vor. Das Konzept zeichnet sich aus durch - die Herleitung aus einer sorgfältigen Analyse der jeweiligen örtlichen Situation - die stimmige Weiterentwicklung und Ergänzung bestehender Strukturen - die Schaffung vielfältiger öffentlicher Aussenräume - das Zusammenspiel von Alt und Neu. Das Konzept bietet eine gute Basis für die Weiterbearbeitung in den einzelnen Teilgebieten. 7.2 Offene Punkte Zwei konzeptionelle Fragen sind nicht abschliessend beantwortet und im Rahmen der Weiterbearbeitung zu klären: - Der Nachweis, dass der Erhalt des Bauernhauses Hauptstrasse 207 eine bessere städtebauliche Lösung verhindert, konnte nicht erbracht werden. Die vorgestellte Variante mit Erhalt des Gebäudes ist städtebaulich überzeugend, hat aber eine beträchtliche Reduktion der Ausnützung zur Folge. Die Variante mit Abbruch des Bauernhauses ermöglicht die maximale Ausnützung, bringt aber keinen städtebaulichen Mehrwert. Der Entscheid über Erhalt oder Abbruch des Gebäudes (erhaltenswert, keine Baugruppe, kein K-Objekt) liegt bei der Gemeinde. Sie hat dementsprechend die Interessenabwägung vorzunehmen. - Für den südlichen Teil der ZPP 13 empfehlen die Gutachter aus städtebaulichen und landschaftsräumlichen Überlegungen die Variante 1 („Floss“) zur Weiterbearbeitung. Gemeinde und Grundeigentümer stehen der Grossform mit Blick auf die Machbarkeit (Marktfähigkeit, Etappierung, politische Akzeptanz) ablehnend gegenüber. 19 Mit Variante 4 („Punkthäuser“) besteht ein Ansatz, der nach Auffassung der Gutachter bei einer sorgfältigen Weiterbearbeitung und Verfeinerung städtebauliche Qualitäten entwickeln kann und aus Sicht von Gemeinde und Grundeigentümern grosse Realisierungschancen hat. 7.3 Weiterbearbeitung und Qualitätssicherung Das Bauen in einer ZPP setzt nach Art. 93 Baugesetz eine rechtskräftige Überbauungsordnung voraus. Als nächste Schritte stehen für die Gemeinde als Planungsbehörde und die Grundeigentümer bzw. Projektträger die Erarbeitung von (Teil-)Überbauungsordnungen und Bauprojekten an. Im Rahmen der Vorgaben des städtebaulichen Konzepts kann die Weiterbearbeitung unabhängig in Teilgebieten erfolgen. Für die Weiterbearbeitung sind die Empfehlungen und Hinweise aus dem Gutachterverfahren zu berücksichtigen. Zur Qualitätssicherung der weiteren Schritte (Teil-Überbauungsordnungen, Bauprojekte) ist in allen Teilgebieten eine fachliche Begleitung beizuziehen. 20 8 Städtebauliches Konzept Ortszentrum Orpund Bericht zum Gutachterverfahren 2012 Genehmigung Bericht Einwohnergemeinde Orpund: Gutachtergremium: .Z“‘LEE. ••J eat Mathys Räb ‚. Walther Ritz UC \J.6/LI6‘d Ivo Sollberger 1 MLGGen‘alu muAG: LL/ L 7 ) Toni WebQt 1 LAbl... L Michael Liebi Rolf Marti . øv/-z: Planungsteam: . Moderation, Ortsplaner: Thomas Berz :::: a g (9iQ /k:)%? 74 Sara Holzapfel ‘1 / ‘:: .............i..I..E.. 1 . . .... . . . . . . . . . . . . . . E. . . . . ‘ Kurt Schenk k L6 Klara ochim Städtebauliches Konzept Ortszentrum Orpund ⏐ Bericht zum Gutachterverfahren 2012 9 Unterlagen Planungsteam 01 Geschichtliche Entwicklung Teil 1 02 Geschichtliche Entwicklung Teil 2 03 Gebäudetypen im Zentrumsbereich von Orpund 04 Landschaftsblicke im Zentrumsbereich von Orpund 05 Bau- und planungsrechtliche Rahmenbedingungen und Vorgaben 06 Situation/Umgebung von Orpund 07 Haupt- und Nebenerschliessung, Wegverbindungen 08 Nutzungsverteilung und -konzentration 09 Bebauungsstruktur und Strassenraum 10 Fazit Analyse städtebauliches Konzept 11 Räumliche Situation Dorfkernzone/ Dorfplatz 12 Bauernhaus Hauptstrasse 207 13 Städtebauliche Situation – Variante 1 14 Bebauung ZPP 13 – Variante 1 15 Städtebauliche Situation – Variante 2 16 Bebauung ZPP 13 – Variante 2 17 Städtebauliche Situation – Variante 3 18 Bebauung ZPP 13 – Variante 3 19 Städtebauliche Situation – Variante 4 20 Bebauung ZPP 13 – Variante 4 21
