Systematische Projektentwicklung

Systematische Projektentwicklung
von Markus Hanrath und Werner Wilkin
„Wie kann ich die Rentabilität meiner Immobilie für die Zukunft sichern?“ Das ist die Frage, die sich
viele Immobilienbesitzer stellen. Dem Eigentümer stehen viele Möglichkeiten offen: Angefangen bei
„alles zu lassen wie es ist“ bis zu nahes abzureißen und neu zu bauen“! Zwischen diesen beiden
Standpunkten ergibt sich ein großes Spektrum von Alternativen. Wie kann der Eigentümer die für ihn
richtige Alternative herausfinden? Um die beste Alternative für sich zu finden, ist es wichtig eigene
Vorstellungen zu entwickeln und Ziele zu stecken. Für die Entwicklung eines erfolgreichen
Immobilienprojektes ist heute mehr nötig als die simple Überlegung zu Nauen“. Das
Architekturmarketing - als Produktmarketing im Immobilienbereich - bietet neue Möglichkeiten und
verbesserte Dienstleistungen. Es geht schließlich um hohe Investitionen, die ein Höchstmaß an
Sicherheit und Kompetenz verlangen. Genau wie ein Produkt ist eine Immobilie ein hochkomplexes
Gebilde, dessen Wirtschaftlichkeit bzw. Verkäuflichkeit von sehr vielen Faktoren abhängt, wie z.B.
Finanzierung/Kosten, Standort, Ressourcen, Bestand, Erstellungskosten, Marktsituation, Nutzung,
Funktion, Gestaltung/Design, Steuerproblematik, Baurecht, technische Beschränkungen,
Wertsteigerung, Unterhaltungskosten, Vermietbarkeit, wirtschaftliche Entwicklung u.v.m. Alle diese
Themen stehen in einem kausalen Zusammenhang und werden beim Architekturmarketing
ganzheitlich betrachtet. In der Praxis zeigt sich bei vielen Projekten eine übereilte Vorgehensweise,
die sich im gesamten Projektverlauf fortsetzt. Bauanträge werden gestellt, ohne die zukünftige
Nutzung gründlich genug zu hinterfragen. Ausführungsplanungen werden angefertigt, ohne die
Kostenstruktur endgültig geklärt zu haben. Während der Baudurchführung führt eine mangelhafte
Kostenkontrolle oder schlechte Vorbereitung der Auftragsvergabe zu ständig steigenden Kosten. Nach
Fertigstellung stellt der Eigentümer bei der Vermarktung fest, daß das Gebäude für die angepeilte
Zielgruppe unpassend ist, zu protzig, zu billig, kein Aufzug, das Gebäuderaster ist unwirtschaftlich, es
ist keine flexible Raumnutzung möglich etc. Im Endergebnis bedeutet dies: die Chancen der Immobilie
am Markt fallen! Fehler die zu Beginn gemacht wurden sind hinterher kaum noch oder nur sehr
kostenintensiv zu reparieren. Das Architekturmarketing beschäftigt sich mit dem Immobilienprojekt von
Anfang an und sucht ganzheitliche, individuelle Problemlösungen. Dadurch werden übereilte
Entscheidungen verhindert und das Ergebnis für den Eigentümer optimiert. Der Prozeß des
Architekturmarketing mit den aufeinander aufbauenden Phasen kann verkürzt dargestellt werden:
1. Wissen ist Macht. Ziel ist es in der ersten Phase, so viele Informationen wie möglich zu sammeln.
Gesprächspartner in der ersten Phase sind: Unternehmensberater, Makler, Steuerberater,
Geschäftspartner, Architekten.
2. Grundlagenanalyse: In der Grundlagenanalyse werden alle wichtigen Themen, die das Projekt
betreffen, untersucht. Themen, wie Funktionen, Kosten, Zeitplan, Finanzierung, Standort, Ressourcen,
Bestand, Marktsituation, Nutzung, Gestaltung/Design, Steuerproblematik, Baurecht, technische
Beschränkungen, Wertsteigerung, Unterhaltungskosten, Vermietbarkeit, wirtschaftliche Entwicklung
u.v.m. werden im Sinne des Bauherrn herausgearbeitet.
3. Das Investitionsvolumen festlegen: Die schönste Idee macht nur dann Sinn, wenn sie sich rechnet.
Das Gesamtbudget muß festgelegt werden, zu dem das Projekt verwirklicht werden soll.
4. Ideen sammeln: Im Anschluß werden Ideen entwickelt und Alternativen mit verschiedenen
Schwerpunkten für die Ausgestaltung des Projektes zusammengestellt.
5. Alternativen bewerten: In Anlehnung an die Grundlagenanalyse wird die Alternative ausgewählt, die
den gegeben Anforderungen und Möglichkeiten am besten gerecht wird.
6. Konzeption: In dieser Phase wird der Zielkatalog aufgestellt, der die gewonnenen Erkenntnisse
beinhaltet und den gesamten weiteren Projektverlauf bestimmt. Er enthält konkrete Angaben zu den
gewünschten Gestaltungsschwerpunkten, den Funktionszusammenhängen, dem Raumprogramm,
den Standards und vor allem zu den Kosten. Für alle kostenrelevanten Bereiche des Projektes werden
Budgets vorgegeben, die im weiteren Verlauf des Projektes der permanenten Kontrolle dienen. Damit
wird eine ungewollte Kostenexplosion verhindert.
7. Planer: Mit den konkreten Vorgaben des Konzeptes kann schnell die optimale Auswahl des
weiterführenden Planers erfolgen. Je nach den Anforderungen des Projektes benötigt man einen
Architekten, einen Innenarchitekten oder einen Ingenieur.
8. Vorplanung: Das Konzept wird gezeichnet, es nimmt baubare Gestalt an und die erste
Kostenschätzung nach DIN 276 liegt vor. Zu diesem Zeitpunkt empfiehlt sich die Bauvoranfrage.
9. Entwurfsplanung: Jetzt konkretisiert sich das Konzept zu Planzeichnungen und vor allem die
Kostenschätzung wird zu einer Kostenberechnung.
10. Genehmigungsplanung: Der Bauantrag wird zusammengestellt und der zuständigen Behörde zur
Prüfung eingereicht.
11. Ausführungsplanung: Die Planungsunterlagen und Detailzeichnungen für die Bauunternehmer und
Handwerker werden angefertigt. Aus diesen Plänen lassen sich alle Angaben entnehmen, die für die
folgende Ausschreibung und Errichtung des Gebäudes notwendig sind.
12. Die Vorbereitung der Vergabe: Auf der Basis der Ausführungsplanung werden die
Leistungsbeschreibungen für die einzelnen Gewerke aufgestellt und mehrere Angebote angefordert.
13. Vergabe: Die Angebote der Handwerker werden geprüft, ob sie den festgesetzten Budgets des
Konzeptes (Phase 6) entsprechen. Nach den Verhandlungen erfolgt die Beauftragung der
ausführenden Unternehmen.
14. Bauausführung: Das Projekt geht in die entscheidende Phase. Ab jetzt werden sich die Kosten
steil nach oben bewegen. In dieser Phase zeigt sich, daß sich eine sorgfältige, phasenweise
Projektbearbeitung auszahlt. Die Konzeption und vor allem die Kostenbudgets ermöglichen jederzeit
die Kontrolle des Projektverlaufes.
15. Bauabnahme Anhand des Konzeptes, der Ausführungsplanung und der Abrechnungen der
Handwerker erfolgt die Endkontrolle. Bei einer schrittweisen Vorgehensweise, hat der Bauherr in jeder
Phase die Chance den kompletten Überblick zu haben.
Insbesondere die ersten sieben Schritte sind hervorzuheben. Sie entsprechen dem Denken eines
Unternehmensberaters und bilden das Fundament für die komplette Projektdurchführung . Die Schritte
8-15 sind weitestgehend Bestandteil der HOAI, der Gebührenordnung für Architekten. Vielen
Bauherren ist nicht bekannt, welche Leistungen sie von ihrem Architekten alleine auf der Basis der
HOAI bereits verlangen können. Auch die Tatsache, daß die einzelnen Planungsschritte einzeln
beauftragt werden können, wird viel zu selten überlegt und in Anspruch genommen.
Ein Revitalisierungsprojekt soll zeigen, daß eine phasenweise Vorgehensweise und die enge
Zusammenarbeit von Bauherr, Unternehmensberater und Architekt zu einer überzeugenden Lösung
führen. Auf der Basis einer intensiven Grundlagenanalyse, entstand ein Konzept, daß die
Möglichkeiten des Bauherren, die möglichen Alternativen und die Anforderungen des Marktes optimal
in Einklang brachte. Das Konzept sah die konsequente Nutzung der vorhandenen 60er Jahre
Architektur auf dem Gelände vor. Im Vergleich zur Alternative Abriß und Neubau“ erwies sich diese
Entscheidung als die Wirtschaftlichste. Die enorme Verkürzung der Bauzeit auf nur 27 Wochen und
die intelligente Nutzung der vorhandenen Substanz senkten die Baukosten um 45% im Verhältnis zu
einem vergleichbaren Gewerbeneubau. Für Baukosten inklusive Honoraren von 1.540 DM/m2 wurde
ein innovativer, gestalterisch und qualitativ hochwertiger Verwaltungsbau geschaffen. Der Nutzer
sollte ein mittelständischer Dienstleister sein, der flexible und wirtschaftliche Büroarbeitsplätze
benötigt und einen hohen Anspruch an die Repräsentativität des Firmensitzes stellt. Das
Bürogebäude bietet Platz für 100 Mitarbeiter mit Büroräumen, Bistro, Empfangshalle, Chefetage,
Poststraße, Technikräumen und Teilklimatisierung.