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IMMOBILIEN Feriendomizil: So klappt der Verk Beim Kauf eines Ferienheims im Ausland denkt kaum jemand an den Wiederverkauf. K-Geld sagt, was es dabei zu beachten gilt. S onne, Sand und Meer, dazu tiefe Lebenshaltungskosten: Solche Argumente bewegen Schweizer dazu, sich in Spanien, Frankreich oder Italien eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen. Kaum jemand denkt daran, dass er seinen Feriensitz vielleicht eines Tages verkaufen will – oder muss. Die Probleme beim Verkauf sind aber oft viel grösser als beim Erwerb. Das hat auch Bernhard Zbinden aus Wünnewil FR erkannt. Der 55-Jährige ehemalige Generalunternehmer hatte 1984 ein Haus mit Schwimmbad und Bootsplatz in Empuriabrava gekauft. 1999 zog er mit seiner Frau und seinen beiden Söhnen auf Dauer in die Stadt an der spanischen Costa Brava. Hier lebte er vom Kauf, Umbau und Wiederverkauf von Häusern. Die beiden damals schon erwachsenen Töchter blieben in der Schweiz. Nun denken Bernhard und Esther Zbinden an eine Rückkehr in die Schweiz. Obwohl sich Zbinden im spanischen Immobilienmarkt bestens auskennt, überlässt er den Verkauf seines Hauses dem Makler Robert Goertz. Zbinden: «Die Umtriebe für den Verkauf – vor allem die damit verbundenen rechtlichen Auflagen – sind mir viel zu gross. Das lohnt sich nicht 20 für mich.» Robert Goertz, Chef der gleichnamigen Agentur, gilt als einer der erfolgreichsten Makler in Empuriabrava. Dennoch benötigt er für den Verkauf eines Objekts «zwischen drei und zwölf Monaten». Trotz günstiger Preise finden sich kaum Käufer Dabei sind die Bedingungen in Spanien für Käufer zurzeit attraktiv: Die Immobilienpreise sind seit dem Höchststand von 2007 selbst an guten Lagen um 10 bis 20 Prozent gesunken. Bei Häusern weitab vom Meer können es gar bis zu 40 Prozent sein. Zudem sind Liegenschaften in Spanien für Schweizer dank schwachem Euro nochmals rund 20 Prozent billiger geworden. Dennoch stellt Nadine Wendt, Direktorin der Immobilienagentur Engel & Völkers in Empuriabrava, fest: «Kaufinteressenten und Verkaufswillige gibt es viele, aber zu einem Abschluss kommt es trotzdem nur selten.» Wendts Erklärung für das schleppende Geschäft: «Die Käufer warten zu und spekulieren auf Schnäppchenpreise.» Die Verkäufer hingegen wollten ihr Wohneigentum nur im äussersten Notfall unter dem eigenen Kaufpreis veräussern. Bernhard Zbinden überlässt den Verkauf seines Hauses in Spanien einem Makler: «Die damit verbundenen Umtriebe und rechtlichen Auflagen sind mir viel zu gross» K-Geld 4/2011 IMMOBILIEN rkauf reibungslos Diese Auflagen und Kosten sind beim Verkauf von Immobilien zu beachten Spanien Frankreich Italien Erforderliche Unterlagen für den Verkäufer – Zustimmung des Ehepartners – Grundbuchauszug – Notarielle Kaufurkunde (Escritura) – Neubauerklärung, bestätigt Übereinstimmung von Grundbuchauszug mit den effektiven Bauten – Gegebenenfalls Bestätigung über Löschung der Hypothek – Bankbelege als Bestätigung, dass alle Steuern und Gebühren bezahlt sind – Steuernummer (Número de Identidad de Extranjero, NIE) – Evtl. Verzichtserklärung von Vorkaufsberechtigten (Mieter, evtl. Nachbarn) – Geburtsurkunde – Heiratsurkunde – Evtl. Nachweis über Wohnsitz im Ausland – Evtl. Güterrechtsvertrag – Eigentumstitel – Miteigentumsstatut (bei Stockwerkeigentum) – Evtl. Mietvertrag – Letzter Bankauszug bei Belastung mit Hypothek – Handelsregisterauszug (falls die Verkäuferin eine Gesellschaft ist) – Unbedenklichkeitserklärung betr. Termiten, Asbest und Blei 2 – Evtl. Verzichtserklärung von Vorkaufsberechtigten (Mieter) – Planungsbescheinigung (Certificat d’urbanisme) – Personalausweis – Kopie der ursprünglichen Kaufurkunde, – Katastergrundrisse der Wohneinheit oder Grundbuchauszug – Bewohnbarkeitserklärung – Baugenehmigung (falls nicht vorhanden: Kopie Amnestieantrag und -genehmigung) – Eidesstattliche Erklärung, dass der Katasterwert der Immobilie in Italien versteuert wurde – Steuernummer (Codice fiscale) – Evtl. Güterrechtsvertrag Steuern zu Lasten Verkäufer – 3 % des beurkundeten Verkaufspreises 1 – Wertzuwachssteuer (Plusvalia), steigt mit der Anzahl Eigentumsjahre – Bei Ansässigkeit in Frankreich keine Steuern – Nichtansässige: 16 % des Verkaufsgewinns abzüglich 7,5 % für Erwerbskosten 3 – In den ersten fünf Jahren nach Erwerb Spekulationssteuer in der Höhe der Einkommenssteuer (Maximalsatz ca. 44 %); dafür 25 % Rabatt auf die Registersteuer – Nach Ablauf von fünf Jahren keine Verkaufssteuer Gebühren zu Lasten Verkäufer – Maklergebühr übliche Höhe: 5 % des effektiven Verkaufspreises, frei verhandelbar – Fachgutachten Termiten Fr. 100.– – Notariatskosten Kaufversprechen Fr. 400.– bis Fr. 500.– 4 – Vorvertrag Fr. 50.– – Staatliche Schätzung des Verkaufsgewinns (1 bis 1,5 % des Kaufpreises) – Maklergebühr 2 bis 8 % plus Mehrwertsteuer (in Südtirol halbe Gebühr 2 %), soweit der Verkäufer den Auftrag erteilt hat FOTOS: F. HÄMMERLI 1 eigentlich 18 % auf den Netto-Verkaufserlös abzgl. Anzahlung von 3 % auf den Verkaufspreis; in der Realität bleibt es meist bei den 3 % auf den Verkaufspreis 2 Bestandteil des Vertrages 3 Nach fünf Jahren Pauschalabzug von 15 % für Investitionen. Ab dem sechsten Eigentumsjahr wird ein Abschlag von 10 % für jedes weitere Jahr gewährt, nach 15 Jahren ist der Verkauf somit auch für Ausländer steuerfrei 4 Werden bei einem definitiven Kauf an die Notariatskosten angerechnet Quellen: Schutzgemeinschaft für Auslandgrundbesitz, Internationales Immobilienhandbuch K-Geld 4/2011 In Italien fiel der Preissturz mit etwa 10 Prozent bescheidener aus als in Spanien. Eine leichte Erholung am Immobilienmarkt ist spürbar. Frankreich blieb vom Preiszerfall verschont – und legte noch zu: Laut dem französischen Wohnbauministerium steigen die Preise an der Mittelmeerküste um Côte d’Azur und vor allem auch in Paris jährlich gegen 20 Prozent. Jean-Pierre Petit, Präsident der Investitionsberatung Cahiers Verts de l’Eco- nomie, und viele seiner Kollegen befürchten darum, dass sich eine Immobilienblase bilden wird. Sie könnte bald einmal platzen. Als Ursache für den anhaltenden ImmobilienBoom gelten die tiefen Hypothekarzinsen, Steuervergünstigungen und die grosszügige Kreditvergabe durch die Banken. Petit sagt: «Selbst hundertprozentige Immobilienfinanzierungen durch die Bank sind keine Seltenheit. Dann reicht eine geringe Zins- erhöhung aus, um viele Hypothekarschuldner in Bedrängnis zu bringen.» Viele Auflagen erschweren den Verkauf Wer einen zahlungskräftigen Käufer für sein Feriendomizil gefunden hat, ist seine Probleme allerdings noch lange nicht los: Denn Frankreich, Italien und Spanien machen es Immobilien-Verkäufern deutlich schwerer als Käufern. So verlangt Frankreich nebst dem Eigentumsnachweis und detaillierten Personalien beispielsweise eine Bestätigung, dass das Haus frei von Termiten, Asbest und Blei ist (siehe Tabelle). In Italien muss ein Verkäufer die ursprüngliche Baugenehmigung vorlegen. Wenn sie verloren ging oder – was viel häufiger der Fall ist – gar nie existiert hat, muss ein aufwendiges und teures Amnestieverfahren durchgeführt werden. Erst danach kann der Verkauf 21 IMMOBILIEN Man erhält es beim Makler oder Notar. Der eigentliche Kaufvertrag wird oft übersprungen und gleich der Vorvertrag notariell beglaubigt und ins Grundbuch eingetragen. Nur im Südtirol besiegelt der Eintrag ins Grundbuch die Eigentumsübertragung. Ansonsten hat das Grundbuch in Italien wie auch in Frankreich und Spanien vor allem die Funktion, den Handwechsel öffentlich bekannt zu machen und damit abzusichern. notariell beglaubigt werden. Und Spanien verlangt unter anderem einen Nachweis, dass sämtliche Liegenschaftssteuern bezahlt sind, bevor der Handel vollzogen werden kann. Fallstricke beim Abschluss des Kaufvertrags Der eigentliche Verkauf gestaltet sich in allen drei Ländern anders als in der Schweiz. Hier einigen sich die beiden Parteien auf einen Kaufpreis, setzen den Kaufvertrag auf und lassen ihn notariell beglaubigen. Definitiv rechtsgültig wird der Handel durch den Eintrag ins Grundbuch. In Spanien gilt dagegen schon ein mündlicher Vertrag als Eigentumsübertragung. Grundsätzlich reicht dafür bereits ein Handschlag. Ein notarieller Vertrag und ein Eintrag ins Grundbuch sind nicht zwingend – aber vor allem aus Käufersicht unbedingt zu verlangen. Denn nur so ist er sicher, dass der Verkäufer auch wirklich berechtigter Eigentümer einer Ferienimmobilie ist. Auch in Frankreich und Italien stellt das Kaufangebot (Offre d’achat) bzw. der Vorvertrag (Compromesso di vendita) bereits die bindende Vereinbarung dar. Immerhin: Sie muss in diesen Ländern schriftlich erfolgen. Zudem ist in Frankreich eine Garantieleistung üblich, die bei Rücktritt des Käufers verfällt. Deshalb ist dort vorgängig ein Reservierungsvertrag die Regel. Er kann formlos wieder aufgelöst werden. In Italien muss der Vorvertrag auf offiziellem «Stempelpapier» geschrieben sein. 22 Am besten einen seriösen Makler beiziehen Grosses Angebot: Immobilien-Inserate in Empuriabrava TIPPS So klappt der Verkauf Ihres Feriendomizils im Ausland } Auf dem lokalen Markt (Immobilien-Agentu- } } } } ren, Inserate) und auf Online-Portalen prüfen, zu welchen Preisen vergleichbare Immobilien ausgeschrieben sind. Bei Bekannten, auf der Gemeindeverwaltung, im lokalen Restaurant usw. Infos über effektiv bezahlte Verkaufspreise sammeln. Eine eigene Preisvorstellung bilden, die – realistischerweise – mindestens 20 Prozent unter den ausgeschriebenen Preisen liegt. Einen vertrauenswürdigen Makler mit dem Verkauf beauftragen. Ob er zuverlässig ist, ergibt sich aus Empfehlungen von Bekannten und aus Referenzen, die er vorweisen kann. Vorsicht: In Frankreich ist lediglich der staatlich lizenzierte «Agent immobilier» zugelassen. Selbsternannte Makler («Agent commercial») handeln bloss mit eigenen Objekten oder dann als Berater am Rande der Legalität. Die Verkaufsprovision für den Makler in Prozenten des Verkaufspreises im Vertrag schriftlich vereinbaren (landesübliche Ansätze siehe Tabelle). Keinesfalls eine Exklusivitätsverpflichtung eingehen, sondern darauf bestehen, dass ein Hausbesitzer seinen Feriensitz auch selber verkaufen darf und die Provision nur geschuldet ist, falls der Verkauf über den Makler zustande kommt. } Eigene Verkaufsbemühungen starten, also eine Verkaufsdokumentation mit professionellen, aussagekräftigen Bildern zusammenstellen und E-Mails an Freunde und Bekannte senden. Das Objekt allenfalls zusätzlich auf einer Schweizer Internetplattform wie Homegate.ch oder ImmoScout24.ch ausschreiben. } Den Makler, einen Treuhänder oder den Notar damit beauftragen, alle erforderlichen Verkaufsunterlagen von den lokalen Behörden einzufordern und zusammenzustellen. } Sämtliche Verträge und Unterlagen genau studieren und bei Unsicherheiten einen Dolmetscher und allenfalls auch einen Anwalt zu Rate ziehen. Ohne Unterstützung durch einen vertrauenswürdigen Makler und den Beizug eines notariell vereidigten Dolmetschers sind solche Hürden kaum zu meistern. Auch dann nicht, wenn man sich mit Land, Sprache und den lokalen Gesetzen gut auskennt. Den Übersetzer stellt in der Regel der Notar. Den Makler zahlt in Spanien üblicherweise der Verkäufer, in Frankreich und Italien der Käufer. Dies ist aber Verhandlungssache. Frankreich verlangt von Ausländern ohne ständigen Wohnsitz die ersten fünf Jahre nach dem Kauf 16 Prozent Steuer auf den Nettogewinn beim Liegenschaftsverkauf. Danach sinkt die Steuerlast jährlich um 10 Prozent, so dass die Liegenschaft nach 15 Jahren steuerfrei veräussert werden kann. In Italien ist der Verkauf bereits nach fünf Jahren steuerfrei. Wer aber vorher verkauft, zahlt auf seinen Gewinn die volle Einkommenssteuer – und die kann bis zu 44 Prozent beFredy Hämmerli tragen. K-Geld 4/2011
