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SVIT beider Basel Veranstaltung vom 1. November 2016 Dr. Jürg P. Müller Rechtsanwalt 01.11.2016 SVIT beider Basel Veranstaltung vom 1. November 2016 Seite 1 Mängelproblematik im Zusammenhang mit Bauarbeiten in der Nachbarschaft 01.11.2016 SVIT beider Basel Veranstaltung vom 1. November 2016 Seite 2 Was ist ein mietrechtlicher Mangel? Keine Legaldefinition des Mangels. Das Gesetz regelt nur die Folgen und Möglichkeiten, die dem Mieter bei einem Mangel des Mietobjektes zur Verfügung stehen: – Hinterlegung – Beseitigungsanspruch – Herabsetzung – Schadenersatz – Fristlose Vertragsauflösung 01.11.2016 SVIT beider Basel Veranstaltung vom 1. November 2016 Seite 3 Gesetzliche Grundlagen Art. 256 / 258 OR: • Übergabe des Mietobjektes in gebrauchstauglichem Zustand (Nutzung zum vorausgesetzten Gebrauch [Wohnung zu Wohnzwecken; Büro zu Bürozwecken]) • Unterhalt während der Mietdauer • Abweichungen sind nur möglich und zulässig, falls sie nicht zum Nachteil des Mieters sind (Art. 256 Abs. 2 OR) 01.11.2016 SVIT beider Basel Veranstaltung vom 1. November 2016 Seite 4 Gesetzliche Grundlagen Art. 259d OR: "Wird die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt." 01.11.2016 SVIT beider Basel Veranstaltung vom 1. November 2016 Seite 5 Was heisst das konkret? Abweichung des IST-Zustandes vom vertraglichen SOLL-Zustand, d.h.: a. Dem Objekt fehlt eine Eigenschaft, die es mit Blick auf den vereinbarten Verwendungszweck nach Treu und Glauben aufweisen müsste, zum Beispiel: – Lüftungsanlage in einem Restaurant – Dichtigkeit einer Werkhalle – Immissionsfreiheit im üblichen Rahmen (Lärm, Geruch etc.) Beeinträchtigung des zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustandes b. Fehlende zugesicherte Eigenschaft, zum Beispiel: – Bodenbelastbarkeit – Schallisolation (zur Gewährleistung der Vertraulichkeit Arztpraxis, Anwaltskanzlei) – Wandbeläge 01.11.2016 SVIT beider Basel Veranstaltung vom 1. November 2016 Seite 6 Was ist kein mietrechtlicher Mangel? Keine vertraglichen Zusicherungen sind in der Regel Anpreisungen in Inseraten und Onlineportalen wie: • "schöne Aussicht" • "ruhige Lage" • etc. • Vorsicht geboten bei m2- Angaben von Wohnungen A.M. Urteil Zivilgericht Basel-Landschaft West vom 18.11.2014 in: mp 1/16, S. 30 ff. betreffend «Dachwohnung» (10 % Red.) 01.11.2016 SVIT beider Basel Veranstaltung vom 1. November 2016 Seite 7 Welche Arten des immissionsbedingten Mangels im Mietobjekt unterscheiden wir ? "Materielle" Störung infolge von: – Lärm – Staub – Geruch – Erschütterung – Strahlen (Mobilfunk) Ideelle Störung: – Religiös, ethisch/moralisch (z.B. Bordellbetrieb neben Wohnung) 01.11.2016 SVIT beider Basel Veranstaltung vom 1. November 2016 Seite 8 Wichtigste Anwendungsfälle Bauimmissionen (Lärm, Staub, Erschütterung): – Aus der eigenen Liegenschaft (Störer = Vermieter) – Aus der Nachbarschaft (Störer ist nicht gleich Vermieter) – Privater Störer – Öffentliche Hand als Störer (Bund/Kanton/Gemeinde, z.B. Leitungsersatz oder Belagserneuerung) Verkehrslärm: – Autoverkehr (Umleitung von Verkehrsströmen); Ausbau/Verbreiterung einer Strasse – Fluglärm 01.11.2016 SVIT beider Basel Veranstaltung vom 1. November 2016 Seite 9 Voraussetzungen für einen Entschädigungsanspruch sind: i. Mangel (Störung), der die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder ausschliesst ii. Mangel ist nicht vom Mieter zu vertreten iii. Kenntnis des Vermieters vom Mangel 01.11.2016 SVIT beider Basel Veranstaltung vom 1. November 2016 Seite 10 Wann stellt eine Immission einen "Mangel" dar? Ein Herabsetzungsanspruch des Mieters setzt Immissionen voraus, die nach • • • Art Dauer Intensität das "üblicherweise" in Kauf zu nehmende Störpotenzial erheblich übersteigen. 01.11.2016 SVIT beider Basel Veranstaltung vom 1. November 2016 Seite 11 Stark störende Immissionen: 01.11.2016 • Abbrucharbeiten • Aushubarbeiten • Pfählen, Vibrationen • Fräsen, Sägen • Intensiver Schwerverkehr • Grosse Staub- und Schmutzentwicklung • Baggerarbeiten SVIT beider Basel Veranstaltung vom 1. November 2016 Seite 12 Mässig störende Immissionen: • Installationen mit gelegentlichem Bohren/Spitzen (Elektro/Sanitär) etc. • Gelegentlicher Baustellenverkehr (ohne dauernden Abtransport von Abbruch-/Aushubmaterial) • Gelegentliches Hämmern (<> Hämmern im "Akkord") 01.11.2016 SVIT beider Basel Veranstaltung vom 1. November 2016 Seite 13 Was sagt das Bundesgericht? Urteil des Bundesgerichts 4A_281/2009 vom 31. Juli 2009 "Das Ausmass der Lärmimmissionen, mit welchen der Mieter rechnen muss, wird nur dann überschritten, wenn beispielsweise Lärm besonders lange andauert, besonders intensiv ist und damit eine Grenze überschritten wird, die eine normale Nutzung des Mietobjektes verunmöglicht, beispielsweise, wenn der Schlaf gestört wird …" 01.11.2016 SVIT beider Basel Veranstaltung vom 1. November 2016 Seite 14 Urteil des Bundesgerichts 4A_281/2009 vom 31. Juli 2009 "… Um zu bestimmen, mit welchem Lärm ein Mieter üblicherweise zu rechnen hat (und daher in Bezug auf den vereinbarten Gebrauch kein Mangel vorliegt), sind die Umgebung des Gebäudes, die Bausubstanz, seine Abnutzung sowie die darin ausgeübten Tätigkeiten und das übliche voraussehbare Verhalten der anderen Bewohner zu berücksichtigen." Zitat aus MRA 1/10, S. 26 ff., S. 30 01.11.2016 SVIT beider Basel Veranstaltung vom 1. November 2016 Seite 15 Mangel, der nicht vom Mieter zu vertreten ist • Feuchtigkeit als Folge eines Baumangels (Kältebrücke, undichte Stellen in Gebäudehülle etc.) 01.11.2016 SVIT beider Basel Veranstaltung vom 1. November 2016 Seite 16 Kenntnis des Mangels? • Offiziell erlangtes Wissen darum, dass auf der Nachbarzelle gebaut wird? • Mietzinsherabsetzungsbegehren eines anderen Mieters ? • Keine Gleichung: Bautätigkeit = Mangel = Herabsetzung! Jeder Mieter muss seine Ansprüche individuell rügen (keine"Trittbrettfahrer") 01.11.2016 SVIT beider Basel Veranstaltung vom 1. November 2016 Seite 17 Kenntnis des Mangels? Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich vom 15. April 2010, Erw. 3.3 (Stadion Letzigrund): «Irrelevant ist, wann der Vermieter vom Beginn der Bauarbeiten Kenntnis erhalten hat, da die Existenz einer Baustelle in unmittelbarer Umgebung des fraglichen Mietobjektes nicht per se als Mangel im Sinne von Art. 259d OR zu qualifizieren ist (aus: Zürcher Mietrechtspraxis Heft Nr. 11, 21. Jahrgang, Nr. 2) Urteil des Bundesgerichts 4C.66/2001 vom 15.05.2001: « Gemäss Art. 259d OR ist sodann zur Durchsetzung des Anspruchs eine an den Vermieter gerichtete Erklärung des Mieters erforderlich, dass er die Herabsetzung des Mietzinses verlange […………]. Diese Erklärung hat nach einhelliger Lehrmeinung in der Zeit während des Bestehens der Mängel zu erfolgen und muss spätestens bis zur Beendigung des Mietverhältnisses abgegeben werden.» (Erwägung 3a) 01.11.2016 SVIT beider Basel Veranstaltung vom 1. November 2016 Seite 18 Kenntnis des Mangels? Urteil des Bundesgerichts 4A_647/2015 vom 11. August 2016 Praxisänderung? Sachverhalt: • Mieter (Erstbezieher) monierten im Februar 2011 Staubablagerungen in ihrer Wohnung und setzten im März Frist zur Beseitigung von rund 4 Wochen mit Androhung der fristlosen Kündigung. • Ende April 2011 kündigten die Mieter fristlos, zogen aus und verlangten anschliessend eine 100%-ige Mietzinsreduktion von Februar bis Ende April 2011 • Der Vermieter verlangt den Mietzins bis zum nächstmöglichen ordentlichen Kündigungstermin; 01.11.2016 SVIT beider Basel Veranstaltung vom 1. November 2016 Seite 19 Kenntnis des Mangels? Was war strittig vor Bundesgericht ? Zeitpunkt für die Erklärung, dass eine Mietzinsreduktion gefordert wird (Erw. 8): «Im bundesgerichtlichen Verfahren ist einzig umstritten, in welchem Zeitpunkt eine Herabsetzungserklärung spätestens zu erfolgen hat.» • Gemäss Bundesgericht verlangt der Normzweck von Art. 259d OR nicht nach einer spezifischen zeitlichen Beschränkung für die Abgabe der Erklärung, weil es bei der Herabsetzung nur um die Wiederherstellung des Gleichgewichts von Leistung (Wohnung) und Gegenleistung (Mietzins) geht (E. 8.3.4.) • Gemäss Bundesgericht kann die Erklärung noch abgegeben werden, nachdem der Mangel behoben oder der Vertrag beendet worden ist (E. 8.3.5.) 01.11.2016 SVIT beider Basel Veranstaltung vom 1. November 2016 Seite 20 Erfordernis der individuellen Rüge? Ja: Das Bundesgericht stellt darauf ab, ob sich der Mieter durch den in Frage stehenden Mangel «subjektiv» gestört fühlt. Und das weiss der Vermieter nur, wenn der Mieter … «… entweder eine Herabsetzung verlangt oder sonstwie ihm gegenüber deutlich macht, dass er den Mangel als belästigend empfindet, etwa, indem er dessen Beseitigung fordert (E. 2. 8.3.4) 01.11.2016 SVIT beider Basel Veranstaltung vom 1. November 2016 Seite 21 Wer hat die Immissionen nachzuweisen? Der Mieter hat das Ausmass der Immissionen nachzuweisen. Als Beweismittel eignen sich: • Augenschein • Zeugen • Fotografien • Tagesrapporte/Baujournale • Filme, Tonbandaufnahmen (neu zulässig: Art. 177 ZPO) 01.11.2016 SVIT beider Basel Veranstaltung vom 1. November 2016 Seite 22 Wie wird die Mietzinsreduktion bemessen? • in zeitlicher und in sachlicher Hinsicht? • bei der Wohnungsnutzung und der Geschäftsraumnutzung (Büro)? 01.11.2016 SVIT beider Basel Veranstaltung vom 1. November 2016 Seite 23 Quantifizierung des Mangels bei der Wohnnutzung Beeinträchtigung in zeitlicher Hinsicht: Üblicher Gebrauch der Wohnung 24 Stunden / 7 Tage • • 01.11.2016 Arbeitszeit 40 Std. pro Woche (von total 168 Stunden) entspricht 23.8 % der Wochenzeit SVIT beider Basel Veranstaltung vom 1. November 2016 Seite 24 Dauer Bauimmissionen - Wohnungen M D M 23.8 % D F S S 01.11.2016 SVIT beider Basel Veranstaltung vom 1. November 2016 Seite 25 Bauimmissionen in Wohnungen Beeinträchtigung in sachlicher Hinsicht: • Was kann in der Wohnung trotz Lärm und Erschütterung uneingeschränkt gemacht werden? Waschen, Kochen, Musizieren, Körperpflege etc. • Was ist nicht ohne Beeinträchtigung möglich? Telefonieren, Gespräche führen, konzentriertes Arbeiten (tagsüber) • Beeinträchtigung 10 - 20 % (Lärm, Staub etc.; aber nur tagsüber) Reduktion von 2.4 – 4.8 % 01.11.2016 SVIT beider Basel Veranstaltung vom 1. November 2016 Seite 26 Quantifizierung des Mangels bei der Büronutzung: Beeinträchtigung in zeitlicher Hinsicht: • Arbeitszeit 40 Std. pro Woche (von total 60 Arbeitswochen-Stunden) • 01.11.2016 entspricht 66.6 % der Wochenzeit SVIT beider Basel Veranstaltung vom 1. November 2016 Seite 27 Dauer Bauimmissionen - Büro M D M 66.6 % D F S S 01.11.2016 SVIT beider Basel Veranstaltung vom 1. November 2016 Seite 28 Bauimmission im Büro Beeinträchtigung in sachlicher Hinsicht: 20 – 40 % (Lärm, Staub, Erschütterung etc.) Reduktion von 13.3 – 26.6 % (= 20 – 40 % von 66.6 %). 01.11.2016 SVIT beider Basel Veranstaltung vom 1. November 2016 Seite 29 Vorsicht bei Kasuistik: 01.11.2016 SVIT beider Basel Veranstaltung vom 1. November 2016 Seite 30 Bautätigkeit auf dem Nachbargrundstück als Mangel Wohnung 01.11.2016 SVIT beider Basel Veranstaltung vom 1. November 2016 Seite 31 Lohnt sich eine Klage auf Mietzinsherabsetzung? Urteil des Mietgerichts Zürich vom 26. Juli 2010 • Mietzins: CHF 2'250.00 netto pro Monat • Mietzinsreduktion: 10 % = CHF 225.00 pro Monat • Bauzeit bei Klageeinleitung: 42 Monate = CHF 9’450.00 • Urteil : CHF 5’166.00 (1. Phase = 5 %; 2. Phase = 3 %) 01.11.2016 SVIT beider Basel Veranstaltung vom 1. November 2016 Seite 32 Lohnt sich eine Klage auf Mietzinsherabsetzung? (Urteil des Mietgerichts Zürich vom 26. Juli 2010 ) Prozesskosten: Gerichtskosten CHF 4'000.00; je ½ Prozessentschädigung (CHF 5'000.00) wettgeschlagen Kosten für Mietpartei somit rund CHF 7'000.00 01.11.2016 SVIT beider Basel Veranstaltung vom 1. November 2016 Seite 33 Weitere ausgewählte Beispiele: Nur kurze Bauimmissionen lösen keine Entschädigungspflicht aus: • Keine Mietzinsreduktion trotz erheblicher Bauimmissionen während 45 Tagen (Toleranzschwelle nicht überschritten) (Urteil des Mietgerichts Zürich vom 27.10.2014 (in ZMP 2014, Nr. 7) «Der Schlaf des Mieters ist heilig» • Mietzinsreduktion von 5% wegen gestörtem Schlaf infolge Liftgeräuschs (Urteil des Bundesgerichts 4A.281/2009 vom 31. Juli 2009, E. 3.2) Büromieter sind in der Regel stärker betroffen als Wohnraummieter: • Stellenvermittlungsbüro: Reduktion von 60% wegen «unerträglichen Baulärms» während 14 Monaten Bauarbeiten auf der Nachbarparzelle (Urteil Bundesgericht 4C.219/2005 vom 24.10.2005 = mp 2006, S. 128) 01.11.2016 SVIT beider Basel Veranstaltung vom 1. November 2016 Seite 34 Mietzinsherabsetzung wegen beeinträchtigter Aussicht? 01.11.2016 SVIT beider Basel Veranstaltung vom 1. November 2016 Seite 35 Beeinträchtigte Aussicht Das Bundesgericht sagt: Nein (BGE 135 III 345 ff.): «Desgleichen kann ein Mieter hinsichtlich der Aussicht aus den Fenstern nicht fordern, dass die Bäume nicht wachsen oder dass der Strassenverkehr und die Gebäudedichte in der Nachbarschaft nicht zunehme. Derartige Entwicklungen sind voraussehbar, und der Vermieter gewährleistet, besondere Zusicherungen vorbehalten, nicht die Unabänderlichkeit des Zustandes der Umgebung.» 01.11.2016 SVIT beider Basel Veranstaltung vom 1. November 2016 Seite 36 Regress des Vermieters auf den Nachbarn? 01.11.2016 SVIT beider Basel Veranstaltung vom 1. November 2016 Seite 37 Gesetzliche Grundlagen Art. 679a ZGB: «Fügt ein Grundeigentümer bei rechtmässiger Bewirtschaftung seines Grundstücks, namentlich beim Bauen vorübergehend übermässige und unvermeidliche Nachteile zu und verursacht er dadurch einen Schaden, so kann der Nachbar vom Grundeigentümer lediglich Schadenersatz fordern.» 01.11.2016 SVIT beider Basel Veranstaltung vom 1. November 2016 Seite 38 Regress Was ist vorausgesetzt? «Rechtmässige Bewirtschaftung»: • Bauen im Rahmen der einschlägigen Vorschriften (Lärm und Umweltschutz etc.) «Unvermeidbarkeit»: • Zumutbare Vorkehrungen zur Verminderung/Vermeidung von Lärm und Erschütterung (ev. Lärmzeitfenster, lärmschonende Arbeitsweise [Beton schneiden anstatt spitzen] etc.) 01.11.2016 SVIT beider Basel Veranstaltung vom 1. November 2016 Seite 39 Regress (Vorübergehende) Übermässigkeit: • Schwammiger Begriff mit grossem Ermessensspielraum (objektive Umstände) • Interessenabwägung von Bauherr und Nachbar (BGE 114 II 230 f.) • Ortsgebrauch, Lage und Beschaffenheit des Grundstücks (BGE 114 II 230 f.) • Schadenshöhe und Bauzeit («Genfer Fall»: Urteil 5C.117/2005 vom 16.08.2015 = mp 2006, S. 134 ff.): Lage: Zentrum Ersatzneubau: mit 3 UG und 8 OG Dauer: 2 1/4 Jahre Entschädigung des Nachbars an Mieter und Anwaltskosten: > CHF 100’000.00 01.11.2016 SVIT beider Basel Veranstaltung vom 1. November 2016 Seite 40 Fazit – Entschädigungsanspruch des Mieters besteht auch bei Arbeiten in der Nachbarschaft (vom Verhalten und Verschulden des Vermieters unabhängig) – Höhe der Entschädigung hängt von Art, Dauer und Intensität der Störung ab: Entschädigung "entsprechend" der Störung (Einzelfallabhängigkeit) – Grosses Ermessen der beurteilenden Behörde – Anspruch auf Regress gegenüber dem Nachbarn besteht nur eingeschränkt 01.11.2016 SVIT beider Basel Veranstaltung vom 1. November 2016 Seite 41 01.11.2016 SVIT beider Basel Veranstaltung vom 1. November 2016 Seite 42
