GEP-Diskussion_Kapitel_2-2_Teil_3
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Stadt Drensteinfurt, Städtebauliche Studie: Entwicklung der Wohnbau- und Gewerbeflächen 66 Gewerbeflächen - Suchräume G 6 und G 7 Stadt Drensteinfurt, Städtebauliche Studie: Entwicklung der Wohnbau- und Gewerbeflächen 67 Gewerbeflächen - Suchraum G 6 „Herberner Straße“, G 7 „Östlich B 63“ Darstellung im Regionalplan Agrarbereich. FNP-Darstellung Fläche für die Landwirtschaft. Lage im Siedlungsraum Am südwestlichen Siedlungsrand der Ortslage Walstedde, westlich B 63, südlich angrenzend an gemischte Nutzungen entlang Herberner Straße (G 6). Östliche Teilfläche G 7 umfasst eine landwirtschaftliche Hofanlage. Entfernung zur Ortsmitte Walstedde ca. 500-600 m (Luftlinie). Aktuelle Nutzung und städtebauliche Situation Im Westen Wohnnutzungen, Kleingewerbe und Restgebäude einer ehemaligen Tankstelle an der B 63; im Osten Hofanlage mit umgebenden Flächen; rückwärtige Flächen i.W. Grünland (Weide), im Osten auch Acker. Städtebauliches Umfeld: Im Norden/Nordwesten: Gewerbe (Baufirma) und Kleingewerbe an Herberner Straße, diverse Wohnnutzungen. Im Osten der B 63 sind 2 aktive Hofstellen sowie ein Lebensmittel-Markt vorhanden; östlich schließen ein geplantes Kleingewerbe-Gebiet (siehe B-Plan Nr. 2.11 Prillbach“) und der o.g. Wohnsiedlungsbereich „Kerkpatt“ an (Nr. 2.1, siehe auch Rahmenplanung „Kerkpatt“). Im Süden und Westen: Landschaftsraum mit landwirtschaftlichen Nutzflächen, i.W. Acker. Erschließung Infrastruktureinrichtungen im Umfeld Äußere Erschließung G 6 durch neue Zufahrt von der Herberner Straße über Privatgelände erforderlich, zusätzlicher Anschluss an B 63 voraussichtlich problematisch, letzteres gilt auch für G 7. --- Immissionen Verkehrslärm von der B 63 (Verkehrszählung 2005: ca. 5.700 Kfz). Geruchsbelastungen für G 6 von den zwei Hofstellen östlich der B 63 sind möglich, können aber voraussichtlich ähnlich wie im B-Plan Nr. 2.11 bewältigt werden; Nutzung G 7 als Folgenutzung bei Hofaufgabe. Leitungstrassen Keine Leitungstrassen vorhanden. Altlasten Ehemalige Tankstelle als Altlastenverdachtsfläche, nördlich an Herberner Straße 2 weitere Altlastenverdachtsflächen. Bergbau Am Nordrand des Gebietes angrenzend an den Bestand Tagesöffnung des oberflächennahen Bergbaus. Denkmalschutz Eingetragene Boden- und Baudenkmale sind nicht bekannt. Stadt Drensteinfurt, Städtebauliche Studie: Entwicklung der Wohnbau- und Gewerbeflächen 68 Landschaftsbild / Ortsbild Flächen sind von Süden Südwesten aus dem Landschaftsraum gut einsehbar, Eingrünungen sind erforderlich. Arten- und Biotopschutz Kartierte Biotope sind im Bereich nicht bekannt. Aktuelle Erkenntnisse über geschützte Arten liegen nicht vor. Landschaftsschutz Freiflächen liegen innerhalb des Geltungsbereiches des Landschaftsplanes „Drensteinfurter Platte“. Der Suchraum liegt nicht innerhalb eines Landschaftsschutzgebietes, im Umfeld grenzen keine Landschaftsschutzgebiete an. Gewässer / Überschwemmungsgebiet Entwässerungsgräben, tief liegende Flächen ggf. mit hohem Grundwasserstand. Hinweis: Auf die Nutzungsübersicht auf Seite 59 wird verwiesen. Bewertung Suchraum G 6: Der Bereich G 6 wird aufgrund der siedlungsstrukturellen Lage an der B 63 und der im Norden angrenzenden Gewerbenutzung grundsätzlich als gut geeignet für eine kleingewerbliche Nutzung in Walstedde bewertet, da nach Erschließung im Bereich „Prillbach“ (B-Plan Nr. 2.11) keine verkehrsgünstig gelegenen Flächen mehr zur Verfügung stehen werden. Voraussetzung ist die Lösung der Erschließung über Privatgelände von der Herberner Straße, ein aufwändiger neuer Anschluss für Gewerbenutzungen an die B 63 ist eher nicht zu erwarten. Die im Gebiet und im Umfeld vorhandenen Wohnnutzungen können bei Kleingewerbenutzungen (eingeschränktes Gewerbegebiet auf Mischgebietsniveau) voraussichtlich angemessen berücksichtigt werden. Der Bereich G 7 ist lediglich als Folgenutzung bei Aufgabe der Hofanlagen zu sehen, sofern eine Erschließung über die B 63 von Straßen NRW mitgetragen würde. Erste Abgrenzung potenzieller Entwicklungsflächen: Flächengröße G 6: 2,8 ha, Flächengröße G 7: 1,0 ha ohne Maßstab Stadt Drensteinfurt, Städtebauliche Studie: Entwicklung der Wohnbau- und Gewerbeflächen 69 Wohnbauflächen - Suchräume 2.4 und 2.5 Stadt Drensteinfurt, Städtebauliche Studie: Entwicklung der Wohnbau- und Gewerbeflächen 71 Ausschluss- und Restriktionsflächen im Umfeld der Ortslage Walstedde - Ameke Bereich a+b: Der Kernbereich Amekes hat sich im Umfeld der Kirche entwickelt, dieser Bereich liegt im Westen der Ortslage. Für die Ortslage Ameke werden Flächenpotenziale nur im Rahmen einer Eigenentwicklung benötigt. Landesplanerisches und städtebauliches Ziel ist es, Ameke im Rahmen der Eigenentwicklung zu arrondieren. Die zwar angrenzend an den Siedlungsschwerpunkt liegenden, jedoch weniger gut erschlossenen, am südwestlichen Ortsrand liegenden Flächen (a) werden aufgrund des durch hohen Grünlandanteil und durch Baum- und Gehölzbestände kleinstrukturierten Ortsrandes und der Nachbarschaft zu den Hofstellen nicht für eine Neuausweisung von Wohnbauflächen vorgeschlagen. Eine Entwicklung östlich angrenzend an den Siedlungsbestand (b) würde an dieser Stelle die Ortslage in Richtung Osten in den Außenbereich verlängern. Dies widerspricht der landesplanerischen und städtebaulichen Zielsetzung. Aus diesen Gründen wird der Bereich als nicht geeignet für die Neuausweisung von Wohnbauflächen bewertet. Im Ergebnis wird der Bereich im Nordosten Amekes hinsichtlich der künftigen Siedlungsentwicklung untersucht (s.u.). Wohnbauflächen - Suchraum 2.4 „Nördlich Ameke“ Darstellung im Regionalplan Agrarbereich. FNP-Darstellung Gewerbliche Baufläche, Fläche für die Landwirtschaft. Lage im Siedlungsraum Am nordöstlichen Siedlungsrand der Ortslage Ameke. Aktuelle Nutzung und städtebauliche Situation Nördlich des Grabens Acker, zwischen Graben und K 32 befindet sich eine Gewerbebrache, östlich schließt sich eine Brachfläche an. Innerhalb des Suchraumes ist keine Bebauung vorhanden, im Nordosten befindet sich eine Pumpstation. Städtebauliches Umfeld: Im Norden: Landschaftsraum mit i.W. landwirtschaftlich als Acker genutzten Flächen, vor der Aufmündung der K 32 auf die L 671 liegt eine Hofstelle. Im Osten: Ackerflächen sowie Streubebauung im Außenbereich. Im Süden: Wohnbebauung (11/2-geschossige freistehende Einfamilienhäuser) sowie Ackerflächen zwischen K 32 und Ameker Geist. Im Westen: Wohnbebauung (1 1/2-geschossige freistehende Einfamilienhäuser) sowie abgesetzt hinter einem kleinen Teich der Bolzplatz. Erschließung K 32 (Ameke) mit Aufmündung auf die L 671 (Herberner Straße) ausreichend leistungsfähig. Erschließung des Such- Stadt Drensteinfurt, Städtebauliche Studie: Entwicklung der Wohnbau- und Gewerbeflächen 72 raumes durch Verlängerung der Wohnstraße im Westen wäre zu prüfen. Infrastruktureinrichtungen Immissionen Kindertageseinrichtung: St. Georg Ameke e.V (ca. 300 m Luftlinie). Kinderspielplatz und Bolzplatz Ameke. Geruchsbelastungen von der aktiven landwirtschaftlichen Hofstelle Heringloh nordöstlich des Suchraumes (ca. 400 Schweine). Leitungstrassen 10 kV-Freileitung quert den westlichen Suchraum in SüdNord-Richtung. Altlasten Die Gewerbebrache im zentralen Suchraum ist als Altlastenfläche registriert. Weitere Altlasten oder Altlastenverdachtsflächen im Suchraum oder angrenzend nicht bekannt. Bergbau Keine Tagesöffnungen, Tagesbrüche oder Bereiche des oberflächennahen Bergbaus im Suchraum oder angrenzend bekannt. Denkmalschutz Eingetragene Boden- und Baudenkmale sind nicht bekannt. Landschaftsbild / Ortsbild Lediglich die Gewerbebrache ist nach Osten durch Hecken abgeschirmt. Ansonsten ist der Suchraum vom Landschaftsraum her einsehbar. Der Höhenentwicklung / Gestaltung der Baukörper kommt in der Ortseingangslage besondere Bedeutung zu. Arten- und Biotopschutz Geschützte Biotope sind im Suchraum nicht bekannt. Aktuelle Erkenntnisse über geschützte Arten liegen nicht vor. Landschaftsschutz Der Suchraum liegt innerhalb des Geltungsbereiches des Landschaftsplanes „Drensteinfurter Platte“. Gemäß Festsetzung ist entlang der K 32 eine Baumreihe angelegt worden. Der Suchraum liegt nicht innerhalb eines Landschaftsschutzgebietes, im Umfeld grenzen keine Landschaftsschutzgebiete an. Gewässer / Überschwemmungsgebiet Ein wasserführender Graben quert den zentralen Suchraum von Ost nach West, im Nordwesten ist ein Teich vorhanden. Stadt Drensteinfurt, Städtebauliche Studie: Entwicklung der Wohnbau- und Gewerbeflächen 74 Wohnbauflächen - Suchraum 2.5 „Südlich Ameke“ Darstellung im Regionalplan Agrarbereich. FNP-Darstellung Fläche für die Landwirtschaft. Lage im Siedlungsraum Am östlichen Siedlungsrand der Ortslage Ameke. Aktuelle Nutzung und städtebauliche Situation Acker, innerhalb des Suchraumes ist eine deutliche Geländekante vorhanden. Innerhalb des Suchraumes ist keine Bebauung vorhanden. Städtebauliches Umfeld: Im Norden: Nördlich K 32 folgt die Gewerbebrache mit angrenzender Brachfläche. Im Osten: Ackerflächen sowie Streubebauung im Außenbereich. Im Süden: Wohnbebauung (11/2-geschossige freistehende Einfamilienhäuser). Im Westen: Wohnbebauung (1 1/2-geschossige freistehende Einfamilienhäuser). Erschließung K 32 (Ameke) mit Aufmündung auf die L 671 (Herberner Straße) ausreichend leistungsfähig. Infrastruktureinrichtungen Kindertageseinrichtung: St. Georg Ameke e.V (ca. 300 m Luftlinie). Kinderspielplatz und Bolzplatz Ameke. Immissionen Ggf. Geruchsbelastungen von der aktiven landwirtschaftlichen Hofstelle Heringloh nordöstlich des Suchraumes (ca. 400 Schweine). Leitungstrassen Keine Leitungstrassen vorhanden. Altlasten Innerhalb des Suchraumes sind keine Altlasten bekannt. Die Gewerbebrache nördlich der K 32 ist als Altlastenfläche registriert. Bergbau Keine Tagesöffnungen, Tagesbrüche oder Bereiche des oberflächennahen Bergbaus im Suchraum oder angrenzend bekannt. Denkmalschutz Eingetragene Boden- und Baudenkmale sind nicht bekannt. Landschaftsbild / Ortsbild Nördlich des Suchraumes ist eine Baumreihe entlang der K 32 vorhanden und stellt eine gewisse Einbindung dar. Die Fläche ist jedoch von Osten aus einsehbar. Der Höhenentwicklung / Gestaltung der Baukörper kommt in der Ortseingangslage besondere Bedeutung zu. Arten- und Biotopschutz Geschützte Biotope sind im Suchraum nicht bekannt. Erkenntnisse über geschützte Arten liegen nicht vor. Stadt Drensteinfurt, Städtebauliche Studie: Entwicklung der Wohnbau- und Gewerbeflächen 75 Landschaftsschutz Der Suchraum liegt innerhalb des Geltungsbereiches des Landschaftsplanes „Drensteinfurter Platte“. Entlang der K 32 ist die Anlage / Ergänzung einer Baumreihe festgesetzt. Der Suchraum liegt nicht innerhalb eines Landschaftsschutzgebietes, im Umfeld grenzen keine Landschaftsschutzgebiete an. Gewässer / Überschwemmungsgebiet Oberflächengewässer sind im Suchraum nicht vorhanden. Hinweis: Auf die Nutzungsübersicht auf Seite 73 wird verwiesen. Bewertung Suchraum 2.4: Der Suchraum ist im Bereich der Gewerbebrache vollständig versiegelt, nur in den Randbereichen haben sich einzelne Sträucher entwickelt. Nach Untersuchung und ggf. Sanierung der dort registrierten Altlast würde sich dieser Bereich jedoch vorrangig für Neubauflächen anbieten (Nutzung von Brachflächen - Bodenschutz) anbieten. Mögliche Geruchseinwirkungen vom landwirtschaftlichen Hof im Nordosten sind jedoch vorab zu prüfen. Eine Eingrünung der Fläche ist entlang des Grabens geboten. Die landwirtschaftlich als Acker genutzten, weitgehend ausgeräumten Flächen nördlich des Grabens würde dagegen bei einer Baulandentwicklung in den Außenbereich ohne städtebauliche Einbindung hineinragen und wird als nicht geeignet bewertet. Bewertung Suchraum 2.5: Der als Acker landwirtschaftlich genutzte Bereich kommt für eine Arrondierung des Siedlungsraumes zu Wohnzwecken in Frage, sofern keine Alternativen durch Nutzung der Brachfläche bestehen. Voraussetzung ist dann allerdings auch, dass keine ggf. störende Gewerbenutzung auf Fläche 2.4 erfolgen würde. Die Erschließung über die K 32 von Norden mit Aufmündung auf die L 671 wird als ausreichend leistungsfähig bewertet. Mögliche Geruchseinwirkungen vom landwirtschaftlichen Hof im Nordosten sind auch hier vorab zu prüfen. Eine Eingrünung der Fläche nach Osten ist geboten. Zudem kommt der Gestaltung der Gebäude sowie der Höhenentwicklung im Ortseingangsbereich besondere Bedeutung zu. Zu beachten ist auch die Höhenentwicklung im Bereich der heutigen Geländekante. Erste Abgrenzung potenzieller Entwicklungsflächen: Flächengröße 2.4: 1,3 ha, Flächengröße 2.5: 1,3 ha ohne Maßstab
