Textliche Festsetzungen zum Bebauungsplan - e

19.06.2006
SCHAAFHEIM
Bebauungsplan
„Im Rittersloch – 1. Änderung“
im vereinfachten Verfahren gem. § 13 BauGB
Diese Änderung ersetzt den B-Plan „Im Rittersloch“
in all seinen Festsetzungen
Begründung
PLANUNGSTEAM
Dipl. Ing. Di ete r Hö se l
Dipl. Ing. De tle f Sie bert
Lie bigstraße 2 5 A
64 29 3 D arm stad t
Te l e f o n 0 6 1 5 1 - 5 3 9 3 0 9 - 0
Fax 0 6 1 5 1 - 53 9 3 0 9 - 2 8
in f o @ pl an u n gste am-h rs.d e
w w w. p la nu n gs te a m - h r s. d e
Begründung
Bebauungsplan „Im Rittersloch – 1. Änderung“ in Schaafheim
A)
ERSTE ÄNDERUNG
Durch den Bebauungsplan „Im Rittersloch – 1. Änderung“ werden die Grundzüge der
Planung des rechtskräftigen Bebauungsplanes „Im Rittersloch“ nicht berührt. Weder
werden die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen durch die Planung vorbereitet oder begründet,
noch bestehen Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 5 Nr. 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter.
Da durch die vorgenannten Gründe der Anwendung des § 13 BauGB nichts im Wege
steht, erfolgt die B-Plan-Änderung nach den Vorschriften des „vereinfachten Verfahrens“
gemäß § 13 BauGB. Von einer Umweltprüfung kann deshalb abgesehen werden.
Auf Veranlassung der Bauaufsicht des Kreises Darmstadt-Dieburg wird der rechtskräftige Bebauungsplan „Im Rittersloch“ durch diese Änderung bzw. den Bebauungsplan „Im
Rittersloch – 1. Änderung“ ersetzt; insbesondere um eine bessere Handhabbarkeit des
Planwerkes für die Genehmigungsbehörde und die Gemeinde zu erzielen.
Der Geltungsbereich der Bebauungsplan-Änderung beinhaltet die gesamte Fläche des
rechtskräftigen Bebauungsplanes „Im Rittersloch“.
Rechtsgrundlagen:
Der Bebauungsplanänderung liegen die Vorschriften
− des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom
23.09.2004 (BGBI. I S. 2414), zuletzt geändert durch Gesetz v. 21.06.2005 (BGBI. I
S. 1818) mit Wirkung vom 01.07.2005,
− der Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom
23.01.1990 1 (BGBl. I, S. 132),
− der Hessichen Bauordnung (HBO) in der Fassung der Bekanntmachung vom
18.06.2002 (GVBl. I S. 274), zuletzt geändert durch Gesetz vom 28.09.2005 (GVBl. I,
Nr. 23, S. 662).
zugrunde.
Darüber hinaus gelten folgende gesetzliche Bestimmungen:
Hessisches Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (HENatG) in der Fassung
vom 16.04.1996, zuletzt geändert durch Gesetz vom 06.05.2005 in Verbindung mit dem
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) in der Fassung vom 25.03.2002, zuletzt geändert
durch Gesetz vom 24.06.2004.
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Begründung
Bebauungsplan „Im Rittersloch – 1. Änderung“ in Schaafheim
Begründung der Änderungen:
1. Erst nach Satzungsbeschluss des Bebauungsplanes „Im Rittersloch“ wurde klar, dass
in Teilbereichen (insbesondere im nördlichen Teil) das gewachsene Gelände im Extremfall bis zu 1,5 m niedriger sein wird als die Straßenoberkante. Dieser Umstand
hängt mit der in diesem Gebiet sehr schwierigen Gefällesituation der Abwasserleitungen zusammen. Da die Oberkante der Straßenfläche als Bezugshöhe für die Gebäudehöhe heranzuziehen ist, das gewachsene Gelände, insbesondere im nördlichen
Bereich aber um einiges niedriger ist, kann im Extremfall ein weiteres Vollgeschoss
im Kellerbereich entstehen. Zusätzlich ist die Geländesituation an den Nachbargrenzen und beim Übergang in die freie Landschaft nicht geregelt.
a. Durch die Aufnahme des Punktes A 9.0 „Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen und Stützmauern, soweit sie zur Herstellung des Straßenkörpers erforderlich sind“ in die Festsetzungen des Bebauungsplanes wird
sichergestellt, dass die zur Herstellung des Straßenkörpers erforderlichen
Maßnahmen auf den privaten Grundstücken zu dulden sind und dass durch
private Maßnahmen wie Abgrabungen keine Beeinträchtigung der Tragfähigkeit des Straßenkörpers entstehen kann.
b. Der Punkt C 4.0 „Außenanlagen / Geländeaufschüttungen / Geländeabgrabungen“ wird durch Festsetzungen zur Modellierung des Geländes ergänzt, so dass kein weiteres Vollgeschoss im Kellerbereich möglich ist. Zusätzlich werden durch Festsetzungen zur höhenmäßigen Gestaltung eines 1
– 3 m Streifens entlang der Nachbargrenzen klare Vorgaben gemacht, so
dass Nachbarstreitigkeiten vorgebeugt wird und eine einheitliche Gestaltung
der Grenzbereiche gegeben ist. Für den Bereich der nördlichen Anpflanzfläche „D“ wird sichergestellt, dass der Geländeübergang in die freie Landschaft
harmonisch erfolgt.
c. Die Geländeoberfläche wird im Punkt C 6.0 „Neue Geländeoberfläche“ neu
definiert, um Klarheit bei der Beurteilung der Bauanträge zu erhalten.
2.
Bei den ersten Bauvorhaben nach Satzungsbeschluss des Bebauungsplanes „Im
Rittersloch“ zeigte es sich, dass einige Bauherren, die bei der Realisierung ihres
Eigenheims auf ein Fertighaus zurückgreifen wollten die festgesetzten Zwerchgiebelbreiten überschreiten würden. Um auch in diesem Baugebiet markttypische
Einfamilienhäuser, insbesondere Fertighäuser realisieren zu können, wird die
mögliche Breite von Zwerchgiebeln von 2,5 m auf 4,0 m vergrößert.
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Bebauungsplan „Im Rittersloch – 1. Änderung“ in Schaafheim
B)
DIE FOLGENDEN PUNKTE DER BEGRÜNDUNG DES RECHTSKRÄFTIGEN
BEBAUUNGSPLANES
„IM
RITTERSLOCH“
SIND
BESTANDTEIL
DER
BEGRÜNDUNG DES BEBAUUNGSPLANES „IM RITTERSLOCH – 1. ÄNDERUNG“
1.0
Übergeordnete Planungen
Das Plangebiet ist im Regionalplan Südhessen 2000 als „Siedlungsbereich - Zuwachs“
ausgewiesen.
In der 3. Änderung des Flächennutzungsplanes der Gemeinde Schaafheim, die das
Plangebiet sowie die westlich angrenzenden Flächen umfasst, ist der größte Teil des
Plangebietes als Wohnbaufläche dargestellt. Eine breite Fläche mit der Zweckbestimmung „Grünanlagen“ teilt das Plangebiet in einen West- und Ostteil. Weitere Flächen für
„Grünanlagen“ sind im Norden, Westen und Osten dargestellt. Im Südwesten ist eine untergeordnete Fläche mit der Signatur „Erhaltung von Gehölzen“ belegt.
Im vorliegenden Bebauungsplan wird die in der 3. FNP Änderung dargestellte Flächennutzung umgesetzt. Damit ist der Bebauungsplan „Im Rittersloch“ aus dem Flächennutzungsplan entwickelt.
Im Landschaftsplan der Gemeinde Schaafheim von 2003 ist der gesamte Plangeltungsbereich als „Wohnbaufläche (Planung)“ eingetragen.
Folgende Bebauungspläne grenzen an das Plangebiet:
Im Südwesten der B-Plan „Nördlich Babenhäuser Straße 2. Änderung“ von 1974,
im Süden der Bebauungsplan „Heerweg – Müllerweg 1. Änderungsplan“ von 1976 sowie
im Westen der B-Plan „Heerweg 22“, der sich noch im Verfahren befindet.
2.0
Plangeltungsbereich
Das ca. 6,65 ha große Plangebiet liegt im Nordwesten von Schaafheim und wird wie
folgt begrenzt:
-
Im Osten durch die Verlängerung des Müllerweges,
-
im Süden durch die bestehende nördliche Bebauung der Darmstädter Straße,
-
im Westen durch den Heerweg und
-
im Norden durch die Wegeparzellen Fl.St. Nr. 43 und 45.
Das Plangebiet beinhaltet die Parzellen 24/2, 24/3, 25/1,31/1, 32/1, 41/1 tlw., 42, 43 tlw.,
44 und 45 tlw. in der Flur 4 sowie die Parzellen 44, 45, 46 und 47 in der Flur 7.
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Bebauungsplan „Im Rittersloch – 1. Änderung“ in Schaafheim
3.0
Städtebauliche Situation / Bestand
3.1
Plangebiet
Das am nordwestlichen Ortsrand von Schaafheim gelegene Plangebiet ist bisher noch
unbebaut. Ein Großteil der Fläche wird derzeit intensiv ackerbaulich genutzt, während im
südwestlichen Bereich mit einer ruderal geprägten Gartenbrache und einem Feldgehölz
auch Bereiche ohne geregelte Nutzung zu verzeichnen sind. Der in Nord-Süd-Richtung
verlaufende Wirtschaftsweg ist nicht befestigt. Eine weitere in West-Ost-Richtung verlaufende Wegeparzelle ist als solche aktuell nicht mehr erkennbar und teilweise bereits zugewachsen.
3.2
Umgebung des Plangebietes
Das Plangebiet schließt nördlich an die bestehende Bebauung der Darmstädter Straße
an. Entlang der Darmstädter Straße befinden sich hauptsächlich 1-geschossige Wohngebäude. Nur vereinzelt wurde eine 2-geschossige Bebauung realisiert.
Westlich grenzt ein 2-geschossiges Asylantenheim sowie nachfolgend ein Gewerbegebiet an. An der südwestlichen Ecke des Geltungsbereiches verläuft in westlicher Richtung ein weiteres Gewerbegebiet.
Nördlich und östlich geht das Plangebiet in die freie Landschaft über.
4.0
Abwägungsrelevante Tatbestände
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes soll die planungsrechtliche Grundlage für die
Errichtung von neuen Wohnbauflächen geschaffen werden. Eine Umweltverträglichkeitsprüfung im Sinne des § 1a (3) BauGB ist nicht erforderlich. Dennoch sind die Belange der Wasserwirtschaft und des Bodens (siehe Pkt 10.4) besonders geprüft worden.
Im Geltungsbereich ist kein Umgang mit umweltgefährdenden Stoffen, die eine Kennzeichnung im Sinne des § 9 (5) BauGB erfordern, bekannt.
Mit der baulichen Nutzung des Plangebietes wird sich zwar die Verkehrsbelastung für
den Heerweg, die Industriestraße bzw. den Daimlerring sowie den Müllerweg erhöhen;
die zusätzliche Verkehrsbelastung befindet sich aber im Rahmen der Kapazitäten, die
von den umgebenden Straßen aufgenommen werden können.
Die Auswirkungen der baulichen Nutzung auf die ökologischen Belange werden im Pkt.
11.0 dargelegt.
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Bebauungsplan „Im Rittersloch – 1. Änderung“ in Schaafheim
5.0
Planungsanlass und Planungsziele
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes soll die planungsrechtliche Grundlage für die
bauliche Nutzung des Plangebietes als Wohnstandort zur Deckung des dringenden
Wohnbedarfs geschaffen werden.
Zugleich soll insbesondere an der Nord- und Ostseite des Plangebietes der Übergang
der bebauten Ortlage in die freie Landschaft neu bestimmt und naturnah gestaltet werden.
Das Planungskonzept orientiert sich an folgenden Zielen:
-
Maßvolle bauliche Verdichtung als Arrondierung der nördlichen Ortslage.
-
Dezentrale Erschließung über vorhandene Straßen.
-
Festsetzung der Art und des Maßes der baulichen Nutzung unter Berücksichtigung
der Ortsrandnähe und der Nähe zur freien Landschaft.
-
Festsetzung grünordnerischer Maßnahmen zur Minimierung der Eingriffe in den Naturhaushalt und unter Berücksichtigung der Landschaftseinbindung.
6.0
Nutzung und Bebauung
6.1
Art der baulichen Nutzung
Die Flächen des Plangeltungsbereiches sind entsprechend den Vorgaben des wirksamen Flächennutzungsplanes bzw. der 3. Flächennutzungsplanänderung als „Allgemeines Wohngebiet“ (WA) festgesetzt. Ausschließlich eine schmale Fläche im Westen des
Plangebietes, die getrennt durch den Heerweg direkt an die Gemeinbedarfsfläche des in
Aufstellung befindlichen B-Planes „Heerweg 22“ angrenzt, wird als Mischgebiet ausgewiesen. Damit wird der Nachbarschaft des südwestlich angrenzenden Gewerbegebietes
Rechnung getragen.
Im Allgemeinen Wohngebiet sind folgende Nutzungen zulässig: Wohngebäude und Anlagen für soziale und gesundheitliche Zwecke. Ausnahmsweise sind Läden und nicht
störende Gewerbebetriebe sowie Anlagen für Verwaltungen zulässig.
Aus städtebaulicher Sicht sind vorzugsweise für die Wohnnutzung störungsfreie Quartiere vorzusehen. Ausgeschlossen sind deshalb die folgenden flächen- und besucherintensiven Nutzungen: Anlagen für kirchliche und kulturelle Zwecke, Betriebe des Beherbergungsgewerbes, nicht störende Handwerksbetriebe, Gartenbaubetriebe und Tankstellen.
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Bebauungsplan „Im Rittersloch – 1. Änderung“ in Schaafheim
In den Baugebieten mit der Kennziffer 4 bzw. 4a, die als Mischgebiet ausgewiesen sind,
sind Wohngebäude, Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Anlagen für soziale und gesundheitliche Zwecke zulässig. Ausgeschlossen sind Geschäftsund Bürogebäude, Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige Gewerbebetriebe,
Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle und sportliche Zwecke, Gartenbaubetriebe, Tankstellen, und Vergnügungsstätten.
An der westlichen Geltungsbereichsgrenze wird ein Mischgebiet als Übergangsnutzung
zwischen Allgemeinem Wohngebiet und Gewerbegebiet ausgewiesen, um Nutzungskonflikte zu vermeiden. Auch um keine Störung der Wohnnutzung zu verursachen, wird die
Nutzung – Schank- und Speisewirtschaften am äußersten westlichen Rand des Planbereiches angesiedelt. Es ist ohne Querung des Plangebietes zu erreichen. Mit dieser Nutzungsmöglichkeit soll für die Einwohner des Plangebietes sowie der angrenzenden Bereiche die planungsrechtliche Grundlage für die Errichtung einer fußläufig zu erreichenden Gastronomie geschaffen werden.
6.2
Maß der baulichen Nutzung
Für den größten Teil der ausgewiesenen Baugrundstücke wird eine GRZ von 0,4 festgesetzt. Einzig für die nördlichen Baugrundstücke, sowie die am östlichen Geltungsbereichsrand liegenden Grundstücke, die durch die Ausweisung einer Ortsrandeingrünung
verhältnismäßig große Grundstücksflächen aufweisen, ist die mögliche Grundflächenzahl (GRZ) auf 0,3 reduziert.
Durch die Ausweisung von großen überbaubaren Flächen, insbesondere in den Baugebieten der Kennziffern 1, 3, 4 und 4a soll die Möglichkeit geschaffen werden, die Gebäude individuell auf dem Grundstück zu platzieren. Bei der Gestaltung der überbaubaren
Flächen im Baugebiet 2 ist das vorrangige Ziel die Freihaltung einer inneren zusammenhängenden Freifläche. Über die festgesetzte GRZ hinaus werden für Terrassen sowie
Nebengebäude max. überbaubare Flächen festgesetzt, die bei den kleinflächigeren
Doppelhausgrundstücken geringer ausfallen als bei Einzelhausgrundstücken.
Durch die Festsetzung der Geschossflächenzahl (GFZ) wird sichergestellt, dass im
Dachgeschoss kein zusätzliches Vollgeschoss entstehen kann.
Für die äußerste nördliche sowie östliche Grundstücksreihe ist eine Bebauung mit 1
Vollgeschoss und einer maximalen Traufhöhe von 4,5 m zulässig. Hier soll durch die geringe Höhe der Gebäude ein verträglicher Übergang zwischen der bebauten Ortslage
und der freien Landschaft geschaffen werden. Andererseits ist innerhalb der angegebenen Traufhöhe eine ausreichende Sockel- bzw. Drempelausbildung realisierbar. Für die
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restlichen Grundstücke (Kennziffer 2, 3 und 4a) sind maximale Traufhöhen von 6,5 m
zulässig.
Für die Doppelhäuser ist eine Traufhöhe von zwingend 6,0 m festgesetzt, um eine einheitliche Gestaltung beider Doppelhaushälften zu erreichen. Nur ausnahmsweise kann
eine Traufhöhe zwischen 5,5 m und 6,5 gewählt werden. In diesem Fall ist die gewählte
Traufhöhe durch eine gemeinsame Baulast abzusichern. Damit wird sichergestellt, dass
auch bei einer anders gewählten Traufhöhe die Kubatur beider Doppelhaushälften, zumindest was die Höhe der Gebäude betrifft, identisch ist.
Zusätzlich wird eine maximale Firsthöhe für die jeweiligen Dachformen festgesetzt, um
eine einheitliche Orts -Silhouette zu schaffen, die nicht durch Extremhöhen auffällt.
Die Höhenangaben beziehen sich auf die Oberkante der neuen Erschließungsstraßen.
Das zulässige Maß der Nutzung ermöglicht nicht nur die Realisierung eines auf die Planungskonzeption abgestimmten Bauvolumens, sondern berücksichtigt auch die mögliche Höhenentwicklung der südlich angrenzenden Bebauung, die durch den Bebauungsplan „Heerweg – Müllerweg 1. Änderungsplan“ abgesichert ist.
6.3
Bauweise
Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist nur die offene Bauweise zulässig. In den
Bereichen der Kennziffern 1, 2, 2a, 4 und 4a werden nur Einzelhäuser zugelassen, während im Bereich der Kennziffer 3, am Übergang zur bestehenden Bebauung, auch Doppelhäuser zulässig sind. Damit soll eine Abstufung der Bebauungsdichte erreicht werden, wobei auf den großen, am Nordrand sowie am Ostrand des Geltungsbereichs liegenden Grundstücken zusätzlich eine Maßnahmenfläche als Ortsrandeingrünung festgesetzt ist. Mit dieser Festsetzung wird der Nähe zur freien Landschaft Rechnung getragen aber auch die Vorgaben des Flächennutzungsplanes beachtet.
6.4
Mindestmaße und Höchstmaße der Baugrundstücke
Um eine zu dichte Bebauung und damit eine Überlastung der Verkehrsflächen zu vermeiden, wird im Bebauungsplan das Mindestmaß für die Baugrundstücke, getrennt nach
Einzelhäusern und Doppelhäusern festgesetzt. Gleichzeitig soll durch die Festsetzung
der Höchstmaße verhindert werden, dass Gebäudekubaturen entstehen, die dem Charakter des Neubaugebietes mit seinen Ein-, Zwei- und Dreifamilienhäusern widersprechen.
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6.5
Zulässigkeit von Garagen, Carports, Stellplätzen und Nebenanlagen
Da die überbaubaren Flächen sehr großzügig bemessen sind, wird die Errichtung von
Garagen auf die überbaubare Fläche sowie auf die nicht überbaubare Fläche bis zur
Verlängerung der hinteren Baugrenze beschränkt. Durch diese Festsetzung soll eine
möglichst große Flexibilität für die Errichtung von notwendigen Stellplätzen geschaffen
werden. Zusätzlich findet dadurch der Schutz der rückwärtigen Freiflächen vor den Beeinträchtigungen des ruhenden Verkehrs Berücksichtigung. Entlang der internen, in
Nord-Süd-Richtung verlaufenden Erschließungsstraßen sind Garagen nur ab einem Abstand von 3,0 m zur Erschließungsstraße zulässig. Damit wird einer möglichen optischen
Einengung des Straßenraumes - insbesondere an den Eckgrundstücken - durch direkt
an der Straße platzierte Garagen entgegengewirkt.
6.6
Höchstzulässige Zahl der Wohnungen
Um die Belastung der angrenzenden Straßen sowie die durch den ruhenden Verkehr
ausgelösten Belastungen in Grenzen zu halten, wird die Zahl der zulässigen Wohneinheiten pro Hauseinheit auf zwei Wohneinheiten festgesetzt. Nur bei der Realisierung von
2-geschossigen Einzelhäusern sind 3 Wohneinheiten pro Hauseinheit zulässig. Damit
wird der hier durch den Dachausbau möglichen großen Geschossfläche Rechnung getragen.
6.7
Führung von Versorgungsleitungen
Aus städtebaulichen Gründen sowie zur Vermeidung von Einschränkungen der kommunalen Gestaltungsmöglichkeiten und zur Vermeidung von Gefahrenpunkten im Straßenraum wird die unterirdische Führung der Versorgungsleitungen (z.B. Telekommunikationsleitungen u.a.) verbindlich festgesetzt.
7.0
Bauordnungsrechtliche Festssetzungen
Ergänzend zu den planungsrechtlichen Festsetzungen werden über die bauordnungsrechtlichen Festsetzungen nach § 81 Abs. 1 HBO Festsetzungen zur Dachausbildung,
Fassadengestaltung, zu Einfriedigungen und zur Gestaltung der Außenanlagen getroffen, welche die vorhandene Ortsstruktur berücksichtigen und sich somit positiv auf das
Ortsbild auswirken werden.
Um der Forderung nach einem rationellen Umgang mit Wasser nachzukommen, wird
das Sammeln des Dachniederschlagswassers sowie die Brauchwassernutzung festgesetzt.
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8.0
Hinweise und Empfehlungen
Um der Forderung der Denkmalschutzbehörde Abtg. Archäologie gerecht zu werden,
wird ein Verhaltenshinweis bei möglichen Bodenfunden in den Bebauungsplan aufgenommen.
Da die Gemeinde den Bauherren die Nutzung alternativer Energieformen nahe bringen
möchte, wird des weiteren auf die Fördermöglichkeiten bei der Errichtung von Solardächern zur Stromgewinnung bzw. zur Wärmeversorgung hingewiesen.
9.0
Verkehrserschließung
9.1
Individualverkehr
Äußere Erschließung:
Das Plangebiet wird über mehrere Straßen erschlossen. Die Erschließung des westlichen Planbereiches erfolgt von Süden über den Heerweg bzw. die Industriestraße und
den Daimlerring. Der östliche Planbereich wird über den Müllerweg erschlossen.
Die angrenzenden Straßen sind in der Lage, die zusätzliche Verkehrsbelastung aufzunehmen (siehe auch Pkt. 4.0).
Innere Erschließung:
Die innere Erschließung erfolgt über eine in Ost-West-Richtung, vom Heerweg bis zum
Müllerweg verlaufende, 8,0 m breite Durchgangsstraße, welche die südliche Grundstücksreihe direkt anbindet. Von dieser Straße aus führen in regelmäßigen Abständen
6,0 m breite Ringstraßen nach Norden, die durch Fußwege miteinander verbunden werden. Weitere Fußwege führen durch die in der Mitte des Geltungsbereiches angeordneten öffentlichen Grünflächen, die sich von Süden nach Norden durch das Plangebiet ziehen. In diesen Grünbereichen wird eine fußläufige Verbindung zur Darmstädter
Straße ermöglicht. Eine Querungshilfe über die Ost-West-Erschließungsstraße, die dadurch eine Ausweitung erfährt, ermöglicht in diesem Bereich eine sichere Überquerung
der Haupterschließungsstraße. Weitere Fußwege führen im Norden auf den Heerweg
sowie auf den Müllerweg und verbinden so das Plangebiet mit der angrenzenden freien
Landschaft.
9.2
Ruhender Verkehr
Die notwendigen Flächen für den ruhenden Verkehr sind auf den privaten Grundstücken
nachzuweisen. Nach der gültigen Stellplatzsatzung der Gemeinde Schaafheim sind pro
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Einfamilienhaus 2 Stellplätze herzustellen. Wird mehr als eine Wohnung realisiert, fordert die Stellplatzsatzung 1,5 Stellplätze pro Wohneinheit.
Zusätzlich sollen in der von Westen nach Osten verlaufenden Haupterschließungsstraße
öffentliche Parkplätze angeboten werden.
9.3
Öffentlicher Personennahverkehr
Das Plangebiet liegt im Erschließungsbereich der Bushaltestelle „Schaafheim Heimatring“. Eine Führung der Buslinien K 53 und K 54 über das neue Wohngebiet ist laut
DADINA wegen der bestehenden engen Fahrzeiten nicht möglich. Durch die Überlagerung der beiden Buslinien ergibt sich zur Zeit an Werktagen ein Halbstundentakt, an
Samstagen und Sonntagen ein Stundentakt zwischen Babenhausen und Schaafheim.
Die Gemeinde Schaafheim ist der Auffassung, dass ein Neubaugebiet dieser Größenordnung einen direkten Anschluss an den ÖPNV benötigt. Aus diesem Grund wird sie
mit den zuständigen Stellen Kontakt aufnehmen und sich für die Schaffung einer Haltestelle im Plangebiet einsetzen.
10.0
Ver- und Entsorgung (Technische Infrastruktur)
10.1
Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung
Die Wasserversorgung sowie die Löschwasserversorgung kann durch den Anschluss an
die bestehenden Wasserleitungen gewährleistet werden.
Das Plangebiet wird im Mischsystem entwässert mit Anschluss an den Kanal in der
Darmstädter Straße bzw. Müllerweg. Dazu ist ein Auswechseln der vorhandenen Kanalisation im Bereich der Anschlussstelle bis zum Schacht KS 70 bzw. 10696 notwendig.
Das anfallende Oberflächenwasser wird über das bereits neu errichtete Regenüberlaufbauwerk RÜB 3 abgeschlagen und in den vorh. Sickerteich eingeleitet. Die Gemeinde
Schaafheim ist an die Verbandskläranlage in Großostheim angeschlossen.
Weitere Informationen können der „Stellungnahme zu den wasserwirtschaftlichen Belangen“ entnommen werden.
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10.2
Energieversorgung
Die Strom- und Gasversorgung des Plangebietes kann durch eine Erweiterung der vorhandenen Netz- und Leitungsanlagen sichergestellt werden.
Versorgungsträger – Strom - ist die Heag Versorgungs AG (HSE). Angrenzend an das
südwestliche Ende des Geltungsbereiches ist bereits eine Transformatorenstation vorhanden. Zusätzlich wird auf Betreiben der HSE im Bebauungsplan eine Fläche für die
Errichtung einer Trafostation ausgewiesen.
Versorgungsträger – Gas – ist die GASUF, Erlenbach. In der südwestlichen Ecke des
Geltungsbereiches, westlich des Feldgehölzes befindet sich eine Versorgungsfläche Gas.
10.3
Abfallentsorgung
Die Abfallentsorgung (Hausmüll, Sperrmüll, Wertstoffe) wird durch den Zweckverband
für Abfall- und Wertstoffeinsammlung Messel (ZAW) gewährleistet.
Am westlichen Gebietsrand ist zur Entsorgung von Wertmüll eine Fläche für Abfallcontainer festgesetzt.
10.4
Bodendurchlässigkeit / Regenwasserversickerung
Das geplante Baugebiet liegt außerhalb eines Wasserschutzgebietes. Mit Grundwasser
ist erst in einer Tiefe von 121 m ü. NN zu rechnen, so dass der Flurabstand mehr als 20
m beträgt, was sowohl für die geplante Bebauung als auch für die Versickerung ohne
nachteiligen Einfluss ist.
Eine Versickerung des Dachflächenwassers ist erst ab einer Tiefe von knapp 3,0 m
möglich, da in den oberen Schichten Böden (tonige Schluffe) mit nur sehr geringer
Durchlässigkeit anstehen. Um eine Versickerung dennoch zu ermöglichen, wären aufwendige Versickerungsbauwerke auf den privaten Grundstücken notwendig. Erhöhte
Aufwendungen der privaten Grundstückseigentümer und naturschutzfachliche Vorteile
abwägend, wird auf die Festsetzung der Versickerung verzichtet.
11.0
Grünordnerische Belange
11.1
Bestand und Bestandsbewertung
Die Ackerflächen, die innerhalb des Plangebietes den größten Flächenanteil einnehmen,
haben wegen ihrer intensiven Nutzung nur eine geringe Bedeutung für den Naturhaushalt. Anders verhält es sich mit den Sukzessionsflächen im Südwesten, die als LebensPLANUNGSTEAM-HRS
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raum für bodenständige Tier- und Pflanzenarten wichtige Funktionen übernehmen. Dies
gilt insbesondere für das relativ großflächige Flurgehölz, das zudem auch eine teilweise
Eingrünung des bisherigen Ortsrandes darstellt.
11.2
Planung
Wichtigstes Element der zukünftigen Grünstruktur ist die zentrale öffentliche Grünfläche
mit Kinderspielplatz, die eine Fortsetzung des südlich angrenzenden bestehenden
Grünbereiches darstellt, und die eine fußläufige Verbindung von der Darmstädter Straße
durch die neue Siedlungsfläche in die freie Landschaft gewährleistet. Für die Gestaltung
dieser Grünfläche soll im Rahmen der Ausführungsplanung ein detailliertes Konzept erstellt werden. Als weitere wichtige Struktur ist die Ortsrandeingrünung (Maßnahmenfläche) an der Nord- und Ostgrenze des Plangebietes, auf der zur optischen Einbindung
der Baufläche eine Bepflanzung mit landschaftstypischen Obstbäumen, die zudem auch
für die heimische Fauna von Bedeutung sind, festgesetzt. Westlich, nördlich und östlich
des bestehenden und zu erhaltenden Gehölzes sind darüber hinaus ergänzende Pflanzungen einheimischer Bäume und Sträucher vorgesehen. In den Straßenverkehrsflächen sollen zur weiteren Durchgrünung der Siedlungsfläche 57 Bäume (einheimischen
Laubbäume) angepflanzt werden.
11.3
Eingriff- / Ausgleich
Mit den vorgesehenen grünordnerischen Maßnahmen sind die innerhalb des Plangebietes zu realisierenden Ausgleichsmaßnahmen ausgeschöpft worden.
Der zu erwartende Eingriff kann nicht gänzlich innerhalb des Plangeltungsbereiches
ausgeglichen werden. Es entsteht ein Ausgleichsdefizit von 216.313 Biotopwertpunkten.
Für die Kompensation des Eingriffs wird in Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde eine Fläche in der Gemarkung Schlierbach, “Auf dem Froschberg“, Flur 2,
Fl.St.Nr. 47 tlw. (9.405 qm) in zwei Schritten von Intensivgrünland in Intensive Frischwiese bzw. Extensive Frischwiese aufgewertet. Dabei sollen folgende, im Pachtvertrag
getroffene Bewirtschaftungsregelungen eingehalten werden:
•
•
•
•
frühester Mahdzeitpunkt 1.6. d. Jahres,
danach Nachbeweidung,
Ausschluss von Düngemitteleinsatz,
keine Pferchhaltung der Weidetiere.
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12.0
Planungsstatistik
Plangeltungsbereich B-Plan
66.550 qm
Öffentliche Grünflächen einschl. Straßenbegleitgrün
Öffentliche Verkehrsflächen einschl. Parken
5.434qm
10.200 qm
Flächen für Gas / Strom / Abfall
66 qm
Nettobauland
50.850 qm
Überbaubare Flächen (GRZ 0,4 + Garagen)
16.120 qm
Überbaubare Flächen (GRZ 0,3 + Garagen)
5.115 qm
Nicht überbaubare Flächen
29.615 qm
Externe Ausgleichsfläche
9.405 qm
Zahl der Häuser und Wohneinheiten (Maximalwerte)
Einzelhäuser mit max. 2 Wohneinheiten
25 x 2-WE
= 50 WE
Einzelhäuser mit max. 3 Wohneinheiten
59 x 3 WE
= 177 WE
Doppelhäuser mit max. 2 Wohneinheiten
16 x 2WE
= 32 WE
Maximale Anzahl der Häuser / Wohneinheiten
100 Häuser
= 259 WE
Maximaler Einwohnerzuwachs (ca. 2,3 Pers./WE) = 596 Einwohner
13.0
Anlagen*
Bestandsplan Zustand / Biotoptypen
Ausgleichsberechnung nach § 3 Abs. 4 BauVorlVO
Untersuchung zur Versickerungsfähigkeit des Bodens
Stellungnahme zu den wasserwirtschaftlichen Belangen
*nur für entsprechende Träger
PLANUNGSTEAM-HRS
Satzungsb-Begr-PR112
19.06.2006
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