Wirtschaftszweig Immobilienwirtschaft

Thema: Wirtschaftszweig Immobilienwirtschaft
Dozent: Henning Meister
Wirtschaftszweig Immobilienwirtschaft
Dozent:
Henning Meister
Stand:
August 2007
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Thema: Wirtschaftszweig Immobilienwirtschaft
Dozent: Henning Meister
Portrait
Henning Meister
Jahrgang:
1975
Ausbildung:
Bankkaufmann
Aktuelle Tätigkeit:
seit 2007
stellvertretender Leiter Referat Immobilienbewertung
bei der Sparkasse Bremen AG
Weitere Tätigkeiten:
1998 – 2001
Immobilienberater bei der Immobilienservice der
Bremische Volksbank GmbH
2001 – 2005
Immobilienberater bei der LBS Immobilien GmbH
in Bremen
seit 2006
Dozent am Bildungszentrum der Wirtschaft im
Unterwesergebiet e.V.
seit 2007
Mitglied im HypZert e.V.
seit 2008
persönliches Mitglied im gif e.V.
seit 2008
Dozent an der Handelskammer Hamburg
Qualifikationen:
1997
Ausbildereignungsprüfung (IHK)
2001 - 2003
Fachfortbildung mit Abschlussprüfung
„geprüfter Immobilienfachwirt (IHK)“
2003 - 2005
Fachfortbildung mit Abschlussprüfung
„geprüfter Sachverständiger für Immobilienbewertung (EIPOS)“
2006
Zertifizierung zum Immobiliengutachter CIS HypZert (S)
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Wirtschaftszweig Immobilienwirtschaft
Inhalt:
1.
Wirtschaftszweig Immobilienwirtschaft
1.1
Der Immobilienmarkt
1.2
Zweige der Immobilienwirtschaft
2.
Teilnehmer und deren Aufgaben innerhalb der
Immobilienwirtschaft
3.
Kernbereiche der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft
3.1
Teilnehmer der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft
3.2
Der Schweinezyklus
3.3
Die Immobilienuhr
3.4
Aussagekraft der Immobilienuhr
3.5
Reaktionszeit von Angebot und Nachfrage
4.
Der Wohnungsmarkt
4.1
Das Marktmodell der Mikroökonomie
4.2
Voraussetzungen für einen vollkommenen Markt
4.3
Wohnungsmarktsegmente
4.4
Das Filtering-Konzept
4.5
Wohnungsmarkt und Wohnungsbau
5.
Quellenverzeichnis zum Studienbrief
Hinweis:
Der Vortrag -Wirtschaftszweig Immobilienwirtschaft- soll dem Studierenden die
Möglichkeit der kompakten Übersicht über dieses vielfältige Themengebiet geben.
Aufgrund der vielen Besonderheiten und Details der Thematik kann nicht auf jeden
Bereich eingegangen werden. Für ein tiefergehendes Studium wird daher die einschlägige
Fachliteratur empfohlen!
Die Vervielfältigung und die Verbreitung des Studienbriefes
-Wirtschaftszweig Immobilienwirtschaftist nur mit schriftlicher Genehmigung des Dozenten zulässig!
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Wirtschaftszweig Immobilienwirtschaft
1. Wirtschaftszweig Immobilienwirtschaft
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Entwicklung von Immobilien
Produktion von Immobilien
Bewirtschaftung von Immobilien
Vermarktung von Immobilien
1.1 Der Immobilienmarkt
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Markt (im mikroökonomischen Sinne)
spezielle Eigenschaften
Teilmarkt ist der Wohnungsmarkt
1.2 Zweige der Immobilienwirtschaft
1. Grundstückswirtschaft:
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Erschließung und Vermarktung von Grundstücken
2. Wohnungswirtschaft:
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Bau, Finanzierung, Bewirtschaftung und Vermarktung von
wohnwirtschaftlich genutzten Immobilien
a) sozialer Wohnungsbau
b) frei finanzierter Wohnungsbau
3. Gewerbliche Immobilienwirtschaft:
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Bau, Finanzierung, Bewirtschaftung und Vermarktung von
Gewerbeimmobilien
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2. Teilnehmer und deren Aufgaben innerhalb der Immobilienwirtschaft
1) Funktionsbereich Planung und Genehmigung
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Stadtplaner
Kommunen
Bauaufsicht
Architekten
Bauingenieure
Haustechniker
Projektsteuerer
Facility-Manager
2) Funktionsbereich Erstellung
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Bauträger
Bauindustrie
Bauhandwerk
Bauproduktehersteller
3) Funktionsbereich Bewirtschaftung
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Verwaltung
Instandhaltung/Modernisierung
Versorgung/Entsorgung
Reinigung/Sicherung
Facility-Manager
4) Funktionsbereich Entsorgung
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Abrissunternehmen
Baustoffrecycler
Deponiebetreiber
Entsorgungsunternehmen
5) Funktionsbereich Finanzierung und Vermittlung
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Immobilienmakler (Vermietung und Verkauf)
Geschäftsbanken
Hypothekenbanken
Versicherungen
Bausparkassen
Immobilienfonds
Öffentliche Hand
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3. Kernbereich der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft
Der Kernbereich der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft umfasst in erster Linie die
Bewirtschaftung, Finanzierung sowie die Vermarktung von Immobilien und zielt auf
Wohnimmobilien einschließlich der Grundstücke ab. Die Aufgaben und Tätigkeiten, die
hierbei anfallen, werden von Immobilienunternehmen erfüllt.
Spezialisierte Dienstleister, die man nicht zu den Immobilienunternehmen zuordnet,
kommen hingegen nur bei anderen Aufgaben, wie z.B. Bauausführung oder Abriss zum
Einsatz.
3.1 Teilnehmer der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft
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Immobilienmakler
Wohnungsunternehmen in Form von Wohnungsbaugesellschaften und
Wohnungsgenossenschaften
Immobilienverwaltungen für Gewerbeimmobilien
Hausverwaltungen für Wohnimmobilien
Geschäfts- und Hypothekenbanken
Immobilienfondsverwaltungen
3.2 Der Schweinezyklus
Schweinezyklus ist ein Begriff aus der Agrarwissenschaft und bezeichnet eine
periodische Schwankung auf der Angebotsseite, wie sie exemplarisch ursprünglich auf
dem Markt für Schweinefleisch von Arthur Hanau in seiner Dissertation über
Schweinepreise 1927 dargestellt wurde. Der Begriff ist mittlerweile auch in den
Wirtschaftswissenschaften verbreitet.
Bezogen auf die Immobilienwirtschaft:
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große Nachfrage führt zu hohen Preisen und verstärkten Investitionen
wegen der Bauzeit verzögerte Auswirkung auf das Angebot und die
Nachfragesituation
daraus resultiert nach Fertigstellung ein gewisses Überangebot
es kommt (logischerweise) zu einem Preisverfall, da großes Angebot
und geringe Nachfrage
es folgt eine Reduzierung der Produktion
diese wirkt sich ebenfalls zeitverzögert aus
es kommt also wiederum zu einem relativen Überschuss der Nachfrage
man bezeichnet diesen Zustand allgemein als Angebotslücke
hierdurch werden dann wieder steigende Preise provoziert
Zeitverzögerungen zwischen Angebot, Nachfrage und Preis erzeugen
eine instabile Marktsituation (starke Angebotsschwankungen)
Immobilienwirtschaft orientiert sich an den jeweils aktuellen
(Immobilien)Preisen zur Zeit der Investitionsentscheidung statt an den
zu erwartenden Preisen im Vermarktungszeitpunkt
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3.3 Die Immobilienuhr
Die Immobilienuhr gibt die jeweilige Position eines Immobilienmarktes in seiner
Entwicklung an. Das renommierte Immobilienunternehmen Jones Lang LaSalle hat
dieses Instrument der Marktorientierung erstmalig ins Leben gerufen, um einen
Überblick der verschiedenen Märkte und somit eine gewisse Transparenz zu geben. Es
kann zum Beispiel der Entwicklungszyklus der Gewerbemieten im europäischen
Wirtschaftsraum (Immobilienmarkt) abgebildet werden.
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Immobilienmärkte entwickeln sich zyklenhaft
erst sehr hohe Immobilienpreise durch große Nachfrage
es folgt ein sich beschleunigender Rückgang der Werte durch sinkende
Nachfrage (Überbauung, auf der Uhr Position 0 Uhr bis 3 Uhr)
Verlangsamung des Rückgangs in Richtung Tiefpunkt
(Marktbereinigung, 3 Uhr bis 6 Uhr)
wenn die Talsohle durchschritten ist, zieht die Nachfrage wieder an
und die Preise steigen wieder (Marktstabilisierung, 6 Uhr bis 9 Uhr)
es folgt eine Annäherung an das höchste Preisniveau
in Folge dessen verlangsamt sich der Preisanstieg wieder etwas, da die
Nachfrage nur schleppend wächst oder auf hohem Niveau stagniert
(Expansion, 9 Uhr bis 12 Uhr)
3.4 Aussagekraft der Immobilienuhr
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die Aussagekraft ist stark eingeschränkt
Entwicklungsgeschwindigkeit der jeweiligen Märkte ist schwer zu
prognostizieren
Märkte können sich ggf. entgegen dem Uhrzeigersinn bewegen
3.5 Reaktionszeit von Angebot und Nachfrage
Gründe für die verspätete Reaktion des Angebots auf Nachfrageänderungen sind…
1.
die Standortfinanzierung erfordert aufwendige und zeitintensive Finanzierung
2.
die Produktionsdauer (Bauzeit) bei Immobilien ist relativ lang
3.
die Langlebigkeit von Immobilien. Immobilien sind relativ lange nutzbar. Bei
sinkenden Marktpreisen, werden Immobilien weiterhin angeboten, selbst
wenn die Preise eine volle Kostendeckung nicht mehr gewährleisten
4.
Heterogenität und Intransparenz des Immobilienmarktes und der jeweiligen
Teilmärkte. Für Verkäufer und Käufer bzw. Vermieter und Mieter von
Immobilien sind die Märkte schwer zu durchschauen
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4. Der Wohnungsmarkt
4.1 Das Marktmodell der Mikroökonomie
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Marktmodell betrachtet aus mikroökonomischer Perspektive
ein einzelnes Gut und das Zustandekommen seines Preises
unterstellt wird ein Gleichgewichtspreis
Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage ist die Basis
a)
steigt der Preis für eine Ware, so treibt dies sein Angebot nach oben und die
Nachfrage ist rückläufig bis das resultierende Überangebot wiederum eine
Preissenkung herbeiführt
b)
fällt der Preis unter den angenommenen Gleichgewichtspunkt, geht daraufhin
das Angebot zurück und die Nachfrage zieht wieder an. Es ergibt sich eine nun
Übernachfrage, die den Preis wieder steigen lässt.
4.2 Voraussetzungen für einen vollkommenen Markt
1. vollständige Transparenz, d. h. jeder Teilnehmer ist voll informiert
2. freie Konkurrenz, d. h. Kartellbildung oder Preisabsprachen werden
ausgeklammert
3. flexible Anpassung, d. h. Anbieter wie Nachfrager unmittelbar auf
Preisschwankungen reagieren können
4. Homogenität, d. h. persönliche Präferenzen bleiben außen vor
(Ausblendung psychologischer Faktoren wie Markenbewusstsein)
5. sachliche Gleichartigkeit der Waren, d. h. jede Ware ist austauschbar
Hinweis:
Nur selten sind diese Prämissen eines vollkommenen Marktes erfüllt.
Der Wohnungsmarkt ist also ein unvollkommener Markt!
4.3 Wohnungsmarktsegmente
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Sozialwohnungen
preiswerte bzw. frei finanzierte Wohnungen
„normale“ Mietwohnungen
Eigentumswohnungen
Eigenheime (EFH, DHH, RH, …etc.)
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4.4 Das Filtering-Konzept
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befasst sich mit dem Problem der Heterogenität des Wohnungsmarktes
Sickereffekte zwischen qualitativ unterschiedlichen Marktsegmenten
werden vorausgesetzt
folgende Annahmen getroffen:
1.
die Qualität einer Wohnung entspricht der Position innerhalb ihres
Lebenszyklus, d. h. sie nimmt mit der Zeit ab
2.
parallel zur Qualität fällt der Mietpreis einer Wohnung
3.
fällt die Qualität einer Wohnung unter ein bestimmtes Level, wird sie
abgerissen
4.
im oberen Preissegment des Wohnungsmarktes werden neue Wohnungen von
höchster Qualität gebaut
5.
die Bewohner sind mobil
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Einkommensverteilung wird als konstant angenommen
es ergibt sich ein fortlaufendes Durchsickern (Filtering-Down) der
Wohnungen, dem sich die Bewohner durch regelmäßiges Umziehen in
neuere Wohnungen anpassen
Entstehung von Umzugsketten.
Filtering-Up, wenn die Wohnung modernisiert wird
das Filtering-Konzept beschreibt also ein Fließgleichgewicht
Basis ist ein heterogener Markt
Argumentation für eine staatliche Wohnungsbau-Förderungspolitik
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4.5 Wohnungsmarkt und Wohnungsbau
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•
der Wohnungsmarkt wird häufig als „Bestandsmarkt“ bezeichnet
jährlicher Neuzugang von Wohnungen gemessen am
Gesamtwohnungsbestand ist relativ gering
Bedeutung des Wohnungsbau nicht unterschätzen
1.
betriebswirtschaftlichen Entscheidungsprozess des Bauherren im
Zusammenhang mit dem räumlichen Muster der gebauten (Wohn-)Umwelt
berücksichtigen
2.
die gegebene Flächennutzung muss sich mit zunehmender Konkurrenz
alternativer Nutzungsarten permanent bewähren
3.
einmal getroffene Standortentscheidungen können revidiert werden
4.
Wohnungen können abgerissen werden
5.
Funktion kann (z. B. in Gewerbezwecke) umgenutzt werden
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Neubau bedeutet also nicht automatisch Zunahme des
Wohnungsbestands
Art und Weise der Wohnungsproduktion haben langfristige
Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt
Langlebigkeit einer Wohnung beeinflusst bereits die Kalkulation der
Baukosten
Langlebigkeit einer Wohnung beeinflusst den ungefähren Verlauf der
Mietzinsfestsetzung
daher ist der Wohnungsbau ein wichtiger Angriffspunkt einer
vorausschauenden Wohnungspolitik
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5.0 Quellenverzeichnis zum Studienbrief
Erwin Sailer und Hans-Eberhard Langemaack
Kompendium für Makler, Hausverwalter und Sachverständige
Jürgen Friedrichs
Stadtsoziologie
Detlev Ipsen, Herbert Glasauer, Vera Lasch
Markt und Raum. Die Verteilungswirkungen wohnungspolitischer Subventionsformen
im städtischen Raum
Helmut W. Jenkis
Kompendium der Wohnungswirtschaft
Stefan Kofner
Wohnungsmarkt und Wohnungswirtschaft
Helmut Westphal
Die Filtering-Theorie des Wohnungsmarktes und aktuelle Probleme der
Wohnungsversorgung
Muhrfeld
Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft
Immobilien-Fachwissen im Internet
www.immobilien-fachwissen.de
www.wikipedia.org
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