Entwicklung des Baumarktes in Westeuropa bis 2015 - Forum

19. Internationales Holzbau-Forum 2013
Entwicklung des Baumarktes in Westeuropa bis 2015 | M. Langen
Entwicklung des Baumarktes in
Westeuropa bis 2015
Martin Langen
B+L Marktdaten
DE-Bonn
1
19. Internationales Holzbau-Forum 2013
2
Entwicklung des Baumarktes in Westeuropa bis 2015 | M. Langen
19. Internationales Holzbau-Forum 2013
Entwicklung des Baumarktes in Westeuropa bis 2015 | M. Langen
Entwicklung des Baumarktes in
Westeuropa bis 2015
1.
Demographie
Die Wohnungsbaunachfrage wird in Bezug auf die Demographie von zwei wichtigen
Faktoren beeinflusst. Der erste Faktor ist die Bevölkerungsentwicklung, der zweite die
Haushaltsgröße.
Die Bevölkerung in den westeuropäischen Ländern nimmt weiterhin zu. Treiber der Bevölkerungsentwicklung sind die natürliche Geburtenrate sowie die Zuwanderung.
Auch in den nächsten Jahren ist von einer positiven Bilanz auszugehen. Dies gilt auch für
Deutschland, welches seit 2011 von einer hohen Zuwanderung profitiert. Während in
Westeuropa bis 2025 ein Bevölkerungszuwachs von 7,8% zu erwarten ist, sind es in Osteuropa 7,6% weniger Einwohner als in 2005. Das Phänomen, dass zusätzliche Bevölkerung den Wohnbaumarkt antreibt, war in den vergangenen Jahren in Spanien, England
und Irland auf eindrucksvolle Weise zu beobachten. Alle drei Länder hatten eine starke
Zuwanderung zu verzeichnen. Mit dem Eintreten der Finanzkrise versiegten die Zuwanderungsströme in den Krisenländern und gleichzeitig nahm die Bauaktivität massiv ab.
UK
AT
CH
4,6
4,8
SE
5,0
5,4
PT
5,4
5,6
BE
5,6
5,7
8,0
8,5
NL
8,4
8,6
ES
9,5
10,1
IT
10,5
10,7
DE
11,1
11,6
16,7
17,2
46,2
48,0
63,3
66,3
FR
2020 F
60,8
62,9
65,3
67,8
80,5
80,1
2012
DK
FI
NO
IE
CAGR 2012/20
0,5%
0,6%
0,6%
0,4% 0,5% 0,4%
0,2%
1,0%
0,8%
0,8%
0,6%
0,2%
0,3% 0,4%
-0,1%
Abbildung 1: Bevölkerungsentwicklung 2012/2015 [Mio.] / CAGR 2012/2015 [in %]
Quelle: EUROSTAT, National Statistical Offices (10/2013), f=forecast
Der Faktor Bevölkerungsentwicklung als Treiber der Bauaktivität gewinnt durch die abnehmende Haushaltsgröße europaweit zusätzlich an Bedeutung. Neue Haushalte sind als
Haupttreiber für den Wohnungsbau anzusehen.
Im Zuge der wirtschaftlichen Entwicklung und des Kaufkraftzuwachses hat die Zahl der
neu gebildeten Haushalte rasant zugenommen. Parallel dazu nahm die durchschnittliche
Haushaltsgröße ab. Während noch vor ein paar Jahrzehnten Großfamilien die Normalität
waren, sind sie heute eher die Ausnahme. Insbesondere in den Städten Europas nimmt
die Zahl der Singlehaushalte sowie die Anzahl der Kleinfamilien zu.
3
19. Internationales Holzbau-Forum 2013
Entwicklung des Baumarktes in Westeuropa bis 2015 | M. Langen
Das Phänomen der abnehmenden Haushaltsgröße ist in ganz Europa zu beobachten. Dieser
Prozess wird sich bis 2020, zwar in Vergleich zu den letzten 10 Jahren verlangsamt, in
allen Ländern Europas fortsetzen (Deutschland 2010/20: 2,06/1,98 Personen/Haushalt;
Frankreich 2010/20: 2,26/2,18; Großbritannien 2010/20: 2,22/2,15; Spanien 2010/20:
2,72/2,56)
2.
Wohnungsbauentwicklung in Westeuropa
2.1. Wohnungsbauentwicklung bis 2015
Die westeuropäischen Länder drifteten bei ihrer Wohnbauaktivität immer stärker auseinander. Während einstige Boomländer wie Spanien und Schwergewichte wie Italien und
Frankreich weiterhin an Boden verlieren, schaffen es Deutschland und Grossbritannien
nicht, diese Entwicklung zu kompensieren. In Summe wird von die Anzahl der genehmigten Wohnungen um ca. weitere 9% bis 2015 zurückgehen.
Dwelling permits in 1,000 units
460,0
2012
2015 f
FR
DE
UK
IT
ES
CH
BE
AT
NO
NL
FI
SE
PT
6,3%
6,0%
DK
6,3
5,6
10,2
9,7
28,1
23,6
31,9
26,5
31,1
26,4
37,4
34,8
38,9
37,4
40,9
37,7
48,5
46,8
54,3
50,5
69,7
60,3
84,3
76,3
155,2
121,7
254,6
239,5
361,3
4
IE
Growth 2012/2015 f
8,5%
2,1%
1,2%
-3,3%
-7,7%
-4,7%
-2,4%
2,8%
1,3%
-1,8%
-2,4%
-5,4%
-3,3%
Abbildung 2: Wohnungsgenehmigungen 2013/2015 [Mio.] / CAGR 2012/2015 [in %]
Quelle: National Statistical Offices, f=forecast: B+L Marktdaten (10/2013), f=forecast
Das Wohnungsbauniveau von Frankreich befindet sich seit Jahren über dem europäischen
Durchschnitt. Während in Frankreich im Schnitt seit Jahren ca. 7 Wohnungen pro 1.000
Einwohner genehmigt wurden, lag der europäische Durchschnitt bei 4. Seit dem Anfang
der 80er Jahre wurden nicht so viele Wohnungen fertiggestellt wie in den letzten Jahren.
Der Haupttreiber des französischen Wohnungsmarktes ist die positive Geburtenrate und
die relativ hohe Zuwanderung. Seit Anfang 2012 nahmen die Baubeginne in Frankreich
stetig ab. Trotz eines leichten Anstieges im zweiten Quartal 2013 gehen wir von einem
weiteren Rückgang in 2013 und 2014 aus. Neben der schlechten wirtschaftlichen Entwicklung ist auch die Reduzierung staatlicher Programme für den Wohnungsbau (scellier/duflot, PTZ+, TVA) als Hauptursache zu sehen.
Der Wohnungsbau in Italien befindet sich seit Jahren in der Krise und es wurde deutlich
unter Bedarf gebaut. In den italienischen Großstädten übersteigt daher die Wohnungsnachfrage das Angebot.
Insbesondere der soziale Wohnungsbau wurde in den letzten Jahren vernachlässigt. Mittelfristig sollen 100.000 Sozialwohnungen in den italienischen Städten entstehen. Als
Reaktion auf die Wirtschaftskrise versuchte die italienische Regierung durch mehrere
Programme und Steuererleichterungen den privaten Wohnungsbau zu unterstützen.
19. Internationales Holzbau-Forum 2013
Entwicklung des Baumarktes in Westeuropa bis 2015 | M. Langen
Ein weiterer Grund für die steigende Wohnungsnachfrage ist die Ansicht der Italiener,
dass sich nur Wohnungen als Altersvorsorge eignen. Mittelfristig ist jedoch weiterhin
nicht von einer Belebung des Wohnungsbaus auszugehen.
Als einer der ersten europäischen Immobilienmärkte beendete Großbritannien Ende 2007
den Höhenflug im Wohnungsbau. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass die Bautätigkeit der vergangenen Jahre sich überwiegend auf wenige Metropolen und den Südwesten
Englands mit dem Zentrum London konzentriert hat. Das Gesamtniveau der Wohnungsfertigstellungen lag dabei im Durchschnitt knapp unter dem europäischen Niveau.
Des Weiteren besteht ein erheblicher Investitionsstau in großen Teilen des Wohnbaubestandes, der zum Teil nur durch Abriss und Neubau mit vertretbarem Aufwand aufzuholen ist.
Nach dem B+L Berechnungsmodell des Wohnbaubedarfes stellt sich heraus, dass auch in
Großbritannien in den letzten 5 Jahren deutlich unter Bedarf gebaut wurde. Entsprechend
stiegen die Wohnungspreise Jahr für Jahr. Bereits ab 2010 ist eine ruckartige Belebung
des Wohnungsbaus in Großbritannien zu beobachten. Der natürliche Nachholbedarf wurde
von einer wieder eintretenden Stagnation in 2011 und 2012 korrigiert, bevor die dynamische Belebung des Wohnungsbaus sich nun seit Anfang 2013 erneut fortsetzt.
Den größten Einbruch verzeichnete in den letzten Jahren der spanische Wohnungsmarkt.
Der durch Spekulationen getriebene Wohnungsmarkt (mit zwischen 12-17 Wohnungsgenehmigungen pro 1.000 Einwohner; Europa ca. 4 Whg.pro Einwohner) brach komplett
zusammen.
Die Genehmigungen sind seit 2007 um mehr als 90% eingebrochen. Nach Schätzungen
sind immer noch ca. 1 Mio. Wohnungen unverkauft. Die aktuell schlechte wirtschaftliche
Lage sowie die rekordhohe Arbeitslosigkeit von 27% schieben die Markterholung nach
hinten. Mittelfristig kann jedoch von einer Erholung ausgegangen werden, da allein der
natürliche Wohnungsbedarf aufgrund der positiven Bevölkerungsentwicklung jährlich ca.
300.000 Wohnungen beträgt. Eine erste Erholung wird ab 2015 erwartet.
2.2. Anteil Einfamilienhäuser / Wohnungen in Mehrfamilienhäusern
Seit Jahren ist der europaweite Trend zum Mehrfamilienhausbau zu beobachten, dieser
Trend wird sich in den nächsten Jahren weiter fortsetzen. Er resultiert aus der wirtschaftlichen sowie sozialen Konzentration in den Agglomerationsräumen.
Der niedrigste Einfamilienhausanteil ist in den Ländern Italien, Spanien sowie in der
Schweiz zu verzeichnen. Der Anstieg des Einfamilienhausanteils in den skandinavischen
Ländern Dänemark, Norwegen und Schweden ist der Investitionszurückhaltung bei Mehrfamilienhausprojekten geschuldet.
single-family houses 2012
single-family houses 2015 f
IE
UK
NL
DK
PT
FR
BE
FI
DE
AT
NO
Abbildung 3: Anteil Wohnungen in Einfamilienhäusern 2012 / 2015 [in %]
Quelle: National Statistical Offices, B+L Marktdaten (10/2013)
SE
ES
CH
16%
13%
19%
19%
21%
28%
31%
40%
47%
38%
44%
42%
44%
43%
46%
42%
47%
42%
51%
49%
49%
48%
63%
55%
57%
54%
51%
59%
81%
86%
Share single-family houses (permits)
IT
5
19. Internationales Holzbau-Forum 2013
Entwicklung des Baumarktes in Westeuropa bis 2015 | M. Langen
3.
Nichtwohnungsbauentwicklung in Westeuropa
3.1. Baugenehmigungen bis 2015
Die Finanzkrise hat die Wirtschaften aller Länder in Mitleidenschaft gezogen. Projekte
wurden verschoben bzw. entfielen vollständig. Auch der kräftige Exporteinbruch bremste
die exportorientiert ausgerichteten westeuropäischen Wirtschaften extrem.
2010 entspannte sich die Lage in vielen Ländern, da für die meisten Deutschland der
größte Abnehmer ist. Nach einer kurzen und kräftigen Aufholphase wird mittelfristig bei
den meisten westeuropäischen Ländern bei den genehmigten Nichtwohnbauflächen jedoch wieder mit weiteren Rückgängen gerechnet. Hierfür sind grundlegende strukturelle
Defizite sowie die schlechte Nachfrageentwicklung in vielen europäischen Ländern verantwortlich.
Die flächenmäßig größten Rückgänge werden in Frankreich, Deutschland, Italien und
Spanien zu beobachten sein. Dabei ist in Deutschland die Entwicklung als Stabilisierung
nach einer Phase hoher Bauleistung in 2011 und 2012 zu sehen. Portugal und Irland
werden aufgrund des bereits niedrigen Bauniveaus ihren Tiefpunkt in dem Zeitraum bis
2015 durchschritten haben.
2012
2015 F
2,7
2,6
2,4
2,3
1,7
2,1
ES
2,6
3,0
NO
3,6
3,8
BE
3,8
3,9
NL
4,4
4,2
IT
6,4
5,7
UK*
5,2
5,8
DE
6,9
7,1
FR
7,6
7,1
12,1
11,3
24,6
24,1
33,7
31,3
36,9
34,2
6
FI
CH
AT
PT
SE
DK
IE
CAGR 2012/15
4,1%
0,8%
0,8%
-0,7%
-2,4% -2,4%
-2,2% -2,4%
6,5%
5,6%
2,2%
-1,6%
-3,8%
Abbildung 4: Genehmigte Nichtwohnbauflächen [in 1.000m²] 2012/2015 (*Baubeginne)
Quelle: National Statistical Offices, f= forecast: B+L Marktdaten (10/2013)
-1,4% -1,7%