Hochschule Ostwestfalen Lippe
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Hochschule Ostwestfalen Lippe University of Applied Science Diplomarbeit Auswirkung der neuen Energieeinsparverordnung 2009 auf die Wirtschaftlichkeit von Wohngebäuderenovierungen bei Mehrfamilienhäusern im Bestand. Claas-Christian Kösters Matr.Nr. 15131007 Zusammenfassung Zahlreiche vermietete Mehrfamilienwohnhäuser in Deutschland aus dem letzten Jahrhundert weisen einen großen Sanierungsstau auf oder sind zumindest energetisch nicht gut ausgestattet. Eigentümer und Investoren müssen Entscheidungen treffen, wie und in welchem Umfang Sanierungen durchgeführt werden. Als Grundlage für diese Arbeit dienen die Vorschriften und Rahmenbedingungen der neuen Energie-Einsparverordnung (EnEV), die ab dem 01. Oktober 2009 in Kraft tritt und um 30% gegenüber der alten Fassung von 2007 verschärft wurde. Anhand dieser Basis werden auf ein Beispielgebäude 4 Maßnahmenpakete zugeschnitten und deren energetische Bilanz für das Gebäude ermittelt. Wichtige Nebenaspekte zur Festlegung der Maßnahmenpakete sind die Vorgaben zur Förderung durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), um den Faktor der sinnvollen und geförderten Finanzierung mit einzubeziehen. Für die vier Maßnahmenpakete wird eine Kostenschätzung nach DIN 276 ausgerichtet an den verschiedenen Gewerken durchgeführt, dafür sind Angebote von ortsansässigen Firmen eingeholt worden. Außerdem werden die Kosten für die Instandhaltung, also die sogenannten „Sowieso-Kosten“ ermittelt. Nach einem Überblick über die aktuellen Fördermöglichkeiten in Deutschland und die geltenden mietrechtlichen Rahmenbedingungen für eine Mieterhöhung zur Refinanzierung der Investition, wird die Wirtschaftlichkeitsberechnung durchgeführt. Bei dieser handelt es sich um einen Mehrkostenansatz, das heißt nur die energetisch bedingten Kosten werden den dadurch möglichen Mehreinnahmen durch Energieeinsparung bzw. Mieterhöhung gegenübergestellt. Als wirtschaftliche Kennwerte werden der annuitätische Gewinn und der Kapitalwert der einzelnen Maßnahmenpakete unter vorher festgelegten Rahmenbedingungen berechnet. Einzelne Varianten zeigen und bewerten unterschiedliche Kostenstrukturen und Mieterhöhungsmöglichkeiten, als Parameterstudien werden mit höheren „Sowieso-Kosten“ und einer nachhaltigen Mieterhöhung durch einen ökologischen Mietspiegel gerechnet. Diese Ergebnisse werden bewertet und für das Beispielgebäude und den allgemeineren Ansatz zum Gebäudebestand in einem Fazit zusammengefasst Inhaltsverzeichnis 1. Einleitung Seite 1 2. Schillerstraße 36, Münster / Westfalen Seite 2 - Ist Zustand 2.1 Bilder 2.1.1 Ansicht Straßenseite, Nord-Ost 2.1.2 Ansicht hinten, Süd-West 2.1.3 Hofeinfahrt Ansicht vorne und hinten Seite 3 Seite 3 Seite 4 Seite 5 2.2 Pläne 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.2.5 Seite 6 Seite 6 Seite 7 Seite 8 Seite 9 Seite 10 Schnitt A-A Grundriss Kellergeschoss Grundriss Erdgeschoss Grundriss 1 - 3 Obergeschoss Grundriss Dachgeschoss 2.3 Energetischer Zustand 2.3.1 Gebäudehülle 2.3.2 Festgestellte U-Werte der einzelnen Bauteile 2.3.3 Ergebnis der Berechnung mit dem Energieplaner 8 Ist-Zustand 2.3.4 Kontrolle mittels des tatsächlichen Verbrauches 3. Mögliche energetische Sanierungen Seite 11 Seite 12 Seite 12 Seite 14 Seite 16 Seite 17 Übersicht anhand des Gebäudemodells Schillerstraße 36 3.1 Baulicher Wärmeschutz Seite 17 3.2 Schwachstelle Wärmebrücken Seite 17 3.3 Wärmedämmung der Außenwände 3.3.1 Wärmedämmverbundsystem (WDVS) 3.3.2 Vorsatzfassade 3.3.3 Kerndämmung 3.3.4 Innendämmung Seite 20 Seite 20 Seite 21 Seite 23 Seite 24 3.4 Dämmung des geneigten Daches 3.4.1 Dämmung zwischen den Sparren 3.4.2 Dämmung auf den Sparren 3.4.3 Dämmung unter den Sparren Seite 25 Seite 26 Seite 27 Seite 27 3.5 Dämmung der obersten Geschossdecke Seite 28 3.6 Dämmung der Kellerdecke Seite 29 3.7 Dämmung der Keller-Außenwände Seite 30 3.8 Fenster und Türen Seite 32 3.9 Haustechnik 3.9.1 Heizungsanlage 3.9.2 Niedertemperaturkessel 3.9.3 Brennwertkessel 3.9.4 Lüftungsanlage 3.9.5 Thermische Solaranlage 3.9.6 Photovoltaik 3.9.7 Kraft-Wärme-Kopplung 3.9.8 elektrische Wärmepumpen Seite 33 Seite 33 Seite 34 Seite 34 Seite 35 Seite 37 Seite 38 Seite 39 Seite 40 4. Energetische Sanierung Schillerstraße 36 Seite 42 4.1 Relevante Vorgaben der EnEV 2009 4.1.1 U-Werte 4.1.2 Heizung 4.1.3 Warmwasser-Bereitung 4.1.4 Lüftung Seite 42 Seite 42 Seite 43 Seite 43 4.2 Gewählte Maßnahmenpakete Seite 43 4.3 Maßnahmenpaket EnEv2009+30 % - KfW130 4.3.1 Ergebnisse der Berechnung für das Maßnahmenpaket EnEv2009+30% - KfW 130 Seite 44 Seite 47 4.4 Maßnahmenpaket EnEv2009 – KfW100 4.4.1 Ergebnisse der Berechnung für das Maßnahmenpaket EnEv2009 –KfW100 Seite 49 Seite 50 4.5 Maßnahmenpaket EnEv2009 „Maximal“ –KfW 055 (Pelletheizung) 4.5.1 Ergebnisse der Berechnung für das Maßnahmenpaket EnEv2009 „Maximal“ – KfW055 (Pelletheizung) Seite 52 Seite 54 4.6 Maßnahmenpaket EnEv2009 „Maximal – KfW 085 (Gasheizung) 4.6.1 Ergebnisse der Berechnung für das Maßnahmenpaket EnEv2009 „Maximal“ – KfW 085 (Gasheizung) Seite 56 Seite 56 5. Kostenschätzung nach DIN 276 -Gewerke- Seite 58 5.1 Maßnahmenpaket EnEv+30% - KfW 130 5.1.1 Gerüstbauarbeiten 5.1.2 Malerarbeiten 5.1.3 Trockenbauarbeiten 5.1.4 Fensterbauer 5.1.5 Heizungsanlage 5.1.6 Lüftungsanlage 5.1.7 Dacharbeiten 5.1.8 Montagearbeiten 5.1.9 Zusammenstellung Seite 58 Seite 58 Seite 58 Seite 59 Seite 59 Seite 59 Seite 59 Seite 60 Seite 60 Seite 60 5.2 Maßnahmenpaket EnEv2009 – KfW100 5.2.1 Gerüstbauarbeiten 5.2.2 Malerarbeiten 5.2.3 Trockenbauarbeiten 5.2.4 Fensterbauer 5.2.5 Heizungsanlage 5.2.6 Lüftungsanlage 5.2.7 Dacharbeiten 5.2.8 Montagearbeiten 5.2.9 Zusammenstellung Seite 60 Seite 61 Seite 61 Seite 62 Seite 62 Seite 62 Seite 63 Seite 63 Seite 63 Seite 63 5.3 Maßnahmenpaket EnEv2009 „Maximal“ – KfW055 (Pellet-Heizung) 5.3.1 Gerüstbauarbeiten 5.3.2 Malerarbeiten 5.3.3 Trockenbauarbeiten 5.3.4 Fensterbauer 5.3.5 Heizungsanlage 5.3.6 Lüftungsanlage 5.3.7 Dacharbeiten 5.3.8 Montagearbeiten 5.3.9 Zusammenstellung Seite 64 Seite 64 Seite 64 Seite 65 Seite 65 Seite 65 Seite 65 Seite 66 Seite 66 Seite 66 5.4 Maßnahmenpaket EnEv2009 „Maximal“ – KfW085 (Gasheizung) 5.4.1 Gerüstbauarbeiten 5.4.2 Malerarbeiten 5.4.3 Trockenbauarbeiten 5.4.4 Fensterbauer 5.4.5 Heizungsanlage 5.4.6 Lüftungsanlage 5.4.7 Dacharbeiten 5.4.8 Montagearbeiten 5.4.9 Zusammenstellung Seite 66 Seite 67 Seite 67 Seite 68 Seite 68 Seite 68 Seite 69 Seite 69 Seite 69 Seite 69 5.5 Kostenschätzung für die Instandhaltungskosten („Sowieso-Kosten) 5.5.1 Gerüstbauarbeiten 5.5.2 Malerarbeiten 5.5.3 Fensterbauer 5.5.4 Zusammenstellung Seite 70 5.6 Zusammenfassung Kostenschätzung Seite 71 6. Fördermittel und Zuschüsse 6.1 6.2 6.3 Fördermittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) Stand: EnEV 2009 6.1.1 Zusammenfassung Effizienzstandarts 6.1.2 Einzelmaßnahmen 6.1.3 Förderprogramme der KfW 6.1.4 aktuelle Zinskonditionen der KfW 7.2 Seite 72 Seite 72 Seite 73 Seite 73 Seite 75 Seite 77 Fördermittel der Bundesanstalt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle(Bafa) Stand: EnEv 2009 Seite 78 Förderprogramm der Stadtwerke Münster Seite 80 7. Miete und Mieterhöhung - das finanzielle Budget7.1 Seite 70 Seite 70 Seite 71 Seite 71 Seite 81 Kaltmieten aus dem qualifizierten Mietspiegel der Stadt Münster Seite 81 Rechtlicher Hintergrund möglicher Mieterhöhungen Seite 82 8. Wirtschaftlichkeit Seite 84 8.1 Grundlagen 8.1.1 Annuitätischer Gewinn 8.1.2 Kapitalwertberechnung Seite 84 Seite 85 Seite 86 8.2 Festgelegte Rahmenbedingungen Seite 88 8.3 Einfluss der Förderungen Seite 89 8.4 Ergebnisse der Wirtschaftlichkeitsberechnungen (Annuitätischer Gewinn) 8.4.1 Variante 1: i aus Zinsbelastung = 2,1% 8.4.2 Variante 2: i aus Zins und Tilgung =6% 8.4.3 Variante 3: Parameterstudie i aus Zinsbelastung = 2,1 % Sowieso-Kosten = 55 % 8.4.4 Variante 4: Parameterstudie i aus Zins und Tilgung =6% Sowieso-Kosten = 75% Seite 90 8.5. 8.6 Seite 90 Seite 91 Seite 92 Seite 93 Ergebnisse der Wirtschaftlichkeitsberechnungen (Kapitalwert) 8.5.1 Variante 1: i aus Zinsbelastung = 2,1 % Mieterhöhung warmmietneutral. 8.5.2 Variante 2: i aus Zinsbelastung = 2,1 % Mieterhöhung doppelte Heizkostenersparnis. 8.5.3 Variante 3: i aus Zinsbelastung = 2,1 % Mieterhöhung volle 11% Umlage. 8.5.4 Variante 4 Parameterstudie i aus Zinsbelastung = 2,1 % 50 % „Sowieso-Kosten“ 8.5.5 Variante 5 Parameterstudie i aus Zinsbelastung = 2,1 % Mieterhöhung 1 Euro Kaltmiete 8.5.6 Variante 6 Parameterstudie i aus Zins und Tilgung = 6% Mieterhöhung 1 Euro Kaltmiete 50 % „Sowieso-Kosten“ Seite 94 Auswirkung der Wahl der Mieterhöhung Seite 102 Seite 94 Seite 95 Seite 96 Seite 98 Seite 99 Seite 101 9. Fazit Seite 105 Abbildungsverzeichnis Seite 109 Quellenangabe und Literaturverzeichnis Seite 112 1. Einleitung Energie steht auf unserem Planeten nicht unbegrenzt zur Verfügung. Die Weltgemeinschaft ist bestrebt und verpflichtet, den weltweiten Energieverbrauch zu drosseln und dadurch Energie einzusparen. Deutschland trägt als Industrienation einen großen Teil zu diesem Energieverbrauch bei und hat sich mit der Ratifizierung des „Kyoto-Protokols 1997" verpflichtet, die Emissionen der Treibhausgase bis 2012 um 21% zu senken. Der Gebäudebestand in Deutschland verbraucht fast ein Drittel der insgesamt bundesweit verbrauchten Energie. Davon geht ein erheblicher Anteil aufgrund veralteter Heizungsanlagen und/oder über die schlecht gedämmte Gebäudehülle verloren. 1 Mit der Energieeinsparverordnung (EnEV) in ihrer nun neuesten Fassung von 2009, die am 01.Oktober dieses Jahres in Kraft tritt, hat der Gesetzgeber die Vorschriften für zu errichtende Gebäude und Sanierungen bestehender Gebäude noch einmal verschärft. Die Anforderungen an den Energieverbrauch und die Transmissionswärmeverluste, also die Wärmeverluste über die Gebäudehülle, sind um 30% gegenüber der vorherigen Fassung von 2007 erhöht worden. Zahlreiche Mehrfamilienhäuser weisen einen großen Sanierungsstau auf. Eigentümer müssen eine Entscheidung treffen, wie und in welcher Form Sanierungen durchgeführt werden. Dabei muss besonderes Augenmerk auf die Situation des vermieteten Wohnraums gelegt werden, da Mieter die Nutzer der Einsparung sind und Vermieter die Finanzierung der Maßnahmen durchführen müssen und sich durch den Zwischenschritt „Miete“ refinanzieren. Anhand eines unsanierten Beispielgebäudes in Münster wird in dieser Arbeit eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung durchgeführt, anhand auf das Gebäude zugeschnittenen Technischen Maßnahmenpaketen, welche die Vorgaben der EnEV2009 umsetzen. Im Abschluss soll eine Bewertung der aktuellen Situation und eine Empfehlung für den Sanierungsumfang des Gebäudes gegeben werden. 1 vgl. Liersch K.: EnEV-Praxis – Die neue Energie-Einsparverordnung, 2002, S.11 1 2. Wohngebäude Schillerstraße 36 Münster / Westfalen „Ist Zustand“ Das Mehrfamilienhaus Schillerstraße 36 liegt zentral in Münster im „Hafenviertel“, einem Viertel südlich des Bahnhofs zwischen dem ehemaligen Industriehafen und dem Stadtzentrum. Fiktives Baujahr ist 1945, da das Hauptgebäude im Krieg teilweise zerstört und dann wieder aufgebaut wurde. Das ursprüngliche Baujahr ist unbekannt, erste Pläne liegen aus dem Jahre 1988 vor, als das Dachgeschoss ausgebaut und die Fenster erneuert wurden. Das Gebäude wechselte im November 2008 den Eigentümer, der sich bereiterklärte, das Haus als Studienobjekt zur Verfügung zu stellen. Dahinter steht aber auch das Interesse, die energetische Sanierung tatsächlich durchzuführen. Das Haus ist komplett an studentische Wohngemeinschaften vermietet und befindet sich in einer für Studierende begehrten Lage, nah am Kunst- und Kulturzentrum „Kreativkai“, dem modernisierten alten Industriehafen. Die Entfernung zum Bahnhof mit dem Fahrrad sind nur etwa 5 min, zum Stadtzentrum etwa 10 min und zu den verschiedenen Fakultäten im Durchschnitt etwa 15 Minuten. Somit kann die Perspektive der zukünftigen Vermietung als positiv und nachhaltig betrachtet werden. In massiver Bauweise verfügt es über 4 Vollgeschosse und ein ausgebautes Dachgeschoss. Im Hinterhof, durch eine eigene Einfahrt zu erreichen, befindet sich noch ein Gebäude. Diese ehemalige Pferdeschlachterei befindet sich in stark sanierungsbedürftigem Zustand und ist unbewohnt. Sie ist nicht Gegenstand dieser Ausarbeitung. 2 2.1. Bilder 2.1.1 Ansicht Straßenseite, Nord-Ost: 3 2.1.2 Ansicht hinten, Süd-West: 4 2.1.3. Hofeinfahrt Ansicht vorne: Ansicht hinten: 5 2.2. Pläne 2.2.1 Schnitt A-A: 6 2.2.2 Grundriss Kellergeschoss: Raum 3: Heizungskeller Raum 4: Keller mit Öltanks / Lagerraum für Pellets 7 2.2.3 Grundriss Erdgeschoss: 8 2.2.4 Grundriss 1 - 3. Obergeschoss: 9 2.2.5 Grundriss Dachgeschoss: 10 2.3 Energetischer Zustand Die Grundsubstanz des Gebäudes ist gut erhalten, aber energetisch unsaniert. Von außen befindet sich das Haus in einem ungepflegten Zustand. Die Fassade benötigt dringend einen neuen Anstrich und weist Schäden im Putz auf. Der Heizkessel wurde 2005 erneuert, eingebaut wurde ein Niedertemperaturkessel mit einem 50 kW Ölbrenner. Bei einer energetischen Sanierung würde der Kessel zunächst in Funktion bleiben, wenn er auch mit 50 kW stark überdimensioniert , aber zum entsorgen zu neuwertig ist. Für diese Diplomarbeit wird trotzdem die Variante der Erneuerung angenommen. Das Dach ist bei dem Ausbau 1988 ungedämmt mit Betondachsteinen neu eingedeckt worden. Als Ersatz wurde die oberste Geschossdecke mit 10 cm Mineralwolle der geschätzten damals üblichen Wärmeleitgruppe (WLG) 0402 gedämmt. Die 5 Wohnungen sind in einem guten Allgemeinzustand. Die Bäder, die elektrischen Leitungen, die Bodenbeläge und Tapeten wurden im Jahr 2000 erneuert. Die Radialheizkörper in den Wohnungen sind nicht in Nischen gebaut, sondern vor den Wänden installiert. Sie verfügen über so große Flächen, dass man sie ohne Probleme an eine neue Technologie anschließen, und mit geringeren Vorlauftemperaturen beschicken kann. Flächenheizungen im Fußboden, in den Wänden oder in den Decken der Wohnungen einzubauen ist noch nicht sinnvoll, da die Wohnungen dazu in einem zu guten Zustand sind. Bei einer zukünftigen Modernisierung der Wohnungen soll der Einbau von Flächenheizungen mit einbezogen werden. Als Option stellt sich der Einbau einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung dar, weil diese bei den Geschosshöhen von 3,15 m – 3,30 m gut mit einer abgehängten Decke eingebaut werden könnte. 2 Wärmeleitfähigkeit Lambda ()mit der physikalischen Einheit W/mk: Es wird die Wärmemenge angegeben, die pro Zeiteinheit und pro Kelvin Temperaturunterschied durch eine Materialschicht mit einer Fläche von 1m² und einer Dicke von 1m fließt. Die Wärmeleitfähigkeitsgruppe (WLG) gibt die Durchlassfähigkeit eines Materials für einen Wärmestrom an und leitet sich aus dem rechnerischen Bemessungswert der Wärmeleitfähigkeit in W/mk. Ein Wert von 0,025 W/mk entspricht also einer WLG von 0,025. 11 2.3.1 Gebäudehülle Als beheizte Hülle des Gebäudes sind im aktuellen Zustand folgende Grenzen festgestellt worden: 1. Kellerdecke 2. Fassade vorne und hinten Da es sich um ein Mittelreihenhaus mit beheizten Gebäuden an den Seiten handelt, werden die Gebäudeseitenflächen vernachlässigt. 3. Außenwand im Erdgeschoss zur Hofeinfahrt. 4. Decke der Hofeinfahrt zum 1.Obergeschoss 5. Fenster 6. oberste Geschossdecke zum unbeheizten Dachraum Alle Berechnungen dieser Arbeit wurden mit dem Programm: BKI Energieplaner 8 © BKI Baukosteninformationszentrum nach dem DIN 4108-6 und DIN 4701-10/12 durchgeführt. Es handelt sich um eine Berechnung des Energiebedarfs nach dem Monatsbilanzverfahren. 2.3.2 Festgestellte U-Werte3 der einzelnen Bauteile der Gebäudehülle 1. Kellerdecke gegen unbeheizt. Aufbau von oben nach unten: Dicke: Zementestrich 6 cm Polystyrol WLG 045 (geschätzt) 2 cm Stahlbeton 15 cm Alle 120cm ein I-Stahlträger 15 cm U-Wert: 1,13 W/m²*K 3 U-Wert = der Wärmedurchgangskoeffizient in W/m²k, ist ein Maß für den Wärmeschutz eines Bauteils. Er gibt an, wie groß der Wärmeverlust in Watt pro m² Bauteilfläche ist, wenn die Temperaturdifferenz zwischen innen und außen 1 Kelvin beträgt. Im Unterschied zur Wärmeleitfähigkeit (), wird beim U-Wert die Bauteildicke mit einbezogen, außerdem der innere und äußere Wärmeübergangswiderstand. Je kleiner der U-Wert ist, umso besser. 12 2. Fassade vorne und hinten gegen Außenluft. Aufbau von innen nach außen: Dicke: Putzmörtel aus Kalkzement 2 Vollziegel 51 cm Putzmörtel aus Kalkzement 2,5 cm U-Wert: cm 0,81 W/m²*K 3. Außenwand im Erdgeschoss zur Hofeinfahrt gegen Außenluft. Aufbau von innen nach außen: Dicke: Putzmörtel aus Kalkzement 2 Vollziegel 25 cm Putzmörtel aus Kalkzement 2,5 cm U-Wert: cm 1,40 W/m²*K 4. Decke der Hofeinfahrt zum 1.Obergeschoss gegen Außenluft unten. Aufbau von oben nach unten: Dicke: Zementestrich 6 cm Polystyrol WLG 045 (geschätzt) 2 cm Stahlbeton 15 cm Alle 120cm ein I-Stahlträger 15 cm U-Wert: 1,33 W/m²*K 13 5. Fenster Baujahr 1988 Zweifach-Isolierglas (Klarglas) 6-12-6 mit Kunststoffrahmen U-Wert: 2,7 W/m²*K 6. oberste Geschossdecke gegen unbeheizten Dachraum Aufbau von unten nach oben: Dicke: Gipskarton-Platten DIN 18180 2 cm Fichte Sparrenhölzer Breite 8cm, Abstand 80 cm 14 cm Mineralwolle WLG 040 (geschätzt) 10 cm Luftschicht 4 cm Fichte Schalungsbretter 2 cm U-Wert: 0,36 W/m²*K 2.3.3 Ergebnis der Berechnung mit BKI Energieplaner 8 des Ist-Zustands Berechnung vom 18.08.2009 13:40:02 Berechnungsvorschrift: EnEV 2009 Zonen: Zone Unbeheizt (unbeheizte Zone) Zone Wohnbereich (beheizte Zone) beheiztes Volumen Ve Luftvolumen V Nutzfläche AN Innentemperatur Luftwechselrate 1984 m³ 1587 m³ 488 m² 19,0 °C 0,7 1/h Bauphysik: beheiztes Volumen Ve Nutzfläche AN Verhältnis A/Ve Luftvolumen V Fläche Gebäudehülle A Fläche Außenwände AAW Fläche Fenster AF Fensterflächenanteil AF/(AAW + AF) 1984 m³ 488 m² 0,30 1/m 1587 m³ 588,8 m² 289,8 m² 49,4 m² 15 % Wärmebilanz: Heizwärmebedarf Qh spezifischer Heizwärmebedarf qh Transmissionswärmeverluste Qt Lüftungswärmeverluste Qv solare Wärmegewinne Qs interne Wärmegewinne Qi Warmwasserwärmebedarf Qtw 58208 kWh/a 119 kWh/m²a 50868 kWh/a 31662 kWh/a 6710 kWh/a 17613 kWh/a 6094 kWh/a 14 Ergebnisse: Endenergiebedarf Qe Primärenergiebedarf Qp Anlagenverluste Qa Anlagenaufwandszahl ep spezifischer Transmissionswärmeverlust Ht' zulässiger spez. Transmissionswärmeverlust zul. Ht' spezifischer Primärenergiebedarf Qp'' spezifischer Primärenergiebedarf Qp' zulässiger spez. Primärenergiebedarf zul. Qp'' zulässiger spez. Primärenergiebedarf zul. Qp' 84139 kWh/a 93758 kWh/a 19838 kWh/a 1,46 1,03 W/m²K 0,65 W/m²K 192,3 kWh/m²a 47,3 kWh/m³a 72,5 kWh/m²a 17,8 kWh/m³a Ergebnisse für das Referenzgebäude: Wärmebilanz: (Referenzgebäude) Heizwärmebedarf Qh spezifischer Heizwärmebedarf qh Transmissionswärmeverluste Qt Lüftungswärmeverluste Qv solare Wärmegewinne Qs interne Wärmegewinne Qi Warmwasserwärmebedarf Qtw 24354 kWh/a 50 kWh/m²a 19605 kWh/a 25391 kWh/a 4497 kWh/a 16146 kWh/a 6094 kWh/a Ergebnisse: (Referenzgebäude) Endenergiebedarf Kühlung Qc,e Primärenergiebedarf Kühlung Qc,p Endenergiebedarf Qe Primärenergiebedarf Qp Anlagenverluste Qa Anlagenaufwandszahl ep 0 kWh/a 0 kWh/a 30313 kWh/a 35337 kWh/a 4608 kWh/a 1,16 Wärmebilanz des Gebäudes 90000 80000 31662 58208 Transmissionsw ärmeverluste Lüftungsw ärmeverluste 70000 solare Wärmegew inne 60000 50000 interne Wärmegew inne Heizw ärmebedarf 50868 40000 30000 17613 20000 10000 6710 0 Verluste Gew inne Abbildung 1 zeigt die Wärmebilanz des Gebäudes ( in kWh/a) im Ist-Zustand. Abbildung 2 zeigt den Primärenergiebedarf und Transmissionswärmeverlust im Verhältnis zum zulässigen Richtwert der EnEv 2009 im Ist-Zustand. Qp’’= 192,3 kWh/m²a Ht’ = 1,031 W/m²k zulässig Qp’’= 72,5 kWh/m²a zulässig Ht’ = 0,65 W/m²*K 15 2.3.4 Kontrolle mittels des tatsächlichen Verbrauches: Es wurden die Ölrechnungen der letzten 5 Jahre ausgewertet: Datum Euro inkl. MwSt Liter 10.02.2004 2.160,19 € 6264 l 0,35 € 01.12.2004 1.878,27 € 4001 l 0,47 € 02.03.2005 1.422,28 € 3000 l 0,47 € 01.09.2005 2.435,21 € 4001 l 0,60 € 10.01.2006 2.202,61 € 4000 l 0,55 € 23.05.2006 3.948,42 € 6830 l 0,57 € 14.11.2006 1.358,13 € 2455 l 0,55 € 21.08.2007 2.785,25 € 4845 l 0,57 € 07.04.2008 1.639,82 € 2000 l 0,81 € 07.02.2009 nachgetankt, Ende der 5 Jahresberechnung! 5 Jahre Gesamt in Liter: 41.396,00 l 5 Jahre Gesamt in Euro: 25.770,51 € Öl pro Jahr: 8.279,20 l Euro pro Jahr: 5.154,10 € Endenergie: 1 Liter Öl = 10 kWh Preis/ Liter inkl. MwSt 8279,2 Liter = 82792 kWh/a Endenergie Primärenergiefaktor Öl: 1,1 Primärenergie/Jahr: 91071,2 kWh/a Primärenergie Nutzfläche lt. Programm: 488 m² Errechnete Primärenergie/m²: 82792 kWh/a : 488 m² = 186,62 kwh/m²a Primärenergie aus Programm: = 192,7 kwh/m²a Differenz: = 6,08 kwh/m²a = 3,15 % Die Differenz von 3,15 % ist akzeptabel, somit kann der vom Programm errechnete Wert als korrekt bewertet werden! 16 3. Möglichkeiten der energetischen Sanierung –ein Überblick, ausgerichtet am Gebäudemodell Schillerstraße 36- 3.1 Baulicher Wärmeschutz: Die Basis eines energieeffizienten Gebäudes ist ein wirksamer Wärmeschutz, der den beheizten Innenraum des Gebäudes möglichst lückenlos umschließt. Mit dem heutigen Stand der Technik ist es möglich, Transmissionswärmeverluste von Altbauten um 90% zu senken. Der Wärmeschutz stellt eine langfristige und sinnvolle Investition in das Gebäude dar, da eine zukünftige Energiepreissenkung wohl realistisch betrachtet nicht zu erwarten ist und erlaubt eine nachhaltige Senkung der Heizkosten und eine Steigerung des thermischen Komforts im Gebäude. Die Räume kühlen nicht mehr so schnell aus, auch an kalten Tagen bleiben die raumseitigen Bauteiloberflächen noch angenehm warm und das Risiko von Oberflächenkondensat und Schimmelpilzbildung wird reduziert. Im Sommer kann durch einen hochwirksamen Wärmeschutz die Raumtemperatur noch im angenehmen Bereich gehalten werden, wenn die Fenster tagsüber verschattet werden können und nachts gelüftet wird. Während im Winter die Kälte draußen bleibt, wird im Sommer die Wärme abgeschirmt. 4 3.2 Schwachstelle „Wärmebrücken“: Thermische Schwachstellen am Gebäude in denen zu erhöhtem Wärmeabfluss kommt, nennt man Wärmebrücken. Zu unterscheiden sind dabei geometrische und konstruktive Wärmebrücken. Die geometrische Wärmebrücke entsteht aufgrund geometriebedingter Temperaturunterschiede in der Oberfläche von Bauteilen. Sie tritt zum Beispiel im Kantenbereich von Außenwänden auf. Die kleinere, innen wärmeaufnehmende Fläche steht einer größeren, äußeren Abkühlfläche gegenüber. 4 vgl. Enseling A. u.A.: Querschnittsbericht Energieeffizienz im Wohngebäudebestand, 2007, Ab. 2.1, S. 3 17 Deshalb ist die innere Oberflächentemperatur der Kante deutlich niedriger als die der übrigen Wandfläche und somit fließt in der Kante mehr Wärme ab als in einem anderen Bereich der Wandfläche.5 Bei der konstruktiven Wärmebrücke, oder auch stofflichen Wärmebrücke, durchdringt ein Bauteil mit einer höheren Wärmeleitfähigkeit ein anderes Bauteil mit geringerer Wärmeleitfähigkeit. Das klassische Beispiel einer konstruktiven Wärmebrücke ist die durchgeführte Betondecke, die bis zur Außenkante des Mauerwerks gegossen wurde, oder gar als Boden eines Balkons weiter bis in den Außenluftbereich geführt wurde. Beton als sehr guter Wärmeleiter führt in diesen Bereichen zu starken Wärmeverlusten und damit zu geringeren Oberflächentemperaturen im Innenraum. Die wärme Raumluft trifft auf die kalte Bauteiloberfläche und die Gefahr von Kondenswasserbildung und Befall durch Schimmelpilz ist erhöht.6 Um Wärmebrücken zu vermeiden, sollte eine Außendämmung das Gebäude vollständig umschließen, auch mit einer Innendämmung an Wand- und Deckenflächen können Wärmebrücken zwar nicht komplett beseitigt aber zumindest entschärft werden. 5 http://www.architektur-lexikon.de/lexikon/geometrische_waermebruecke.html (Dipl.-Ing.Sophie Gebhardt - 21979/2005-01-08) Stand am 01.08.2009 6 http://www.architektur-lexikon.de/lexikon/waermebruecke.html (Dipl.-Ing.Sophie Gebhardt - 21978/2005-01-08) Stand am 01.08.2009 18 Abbildung 3 zeigt eine Übersicht von Wärmebrücken am Gebäude 19 3.3 Wärmedämmung der Außenwände 3.3.1 Wärmedämmverbundsystem (WDVS) Für die Wärmedämmung von Außenwänden werden seid ca. 35 Jahren vorwiegend sogenannte „Thermohäute“, bzw. Wärmedämmverbundsyteme (WDVS) verwendet. Bei diesen Dämmsytemen werden Dämmplatten von außen auf die Außenwand aufgeklebt, verdübelt und mit einem gewebearmierten Putz überzogen. Beim konventionellen Bauen werden in erster Linie Polystyrol-(PS) Hartschaumplatten eingesetzt. 7 Der Altputz, soweit tragfähig, kann erhalten bleiben, bei nicht tragfähigem Untergrund oder einer Mischbauweise der Außenwand werden Schienensysteme verwendet. 8 Heute steht dem umweltorientierten Bauherrn aber auch schon eine große Auswahl ökologischer Dämmstoffe zur Verfügung, deren Herstellung und Recycling aus ökologischer Sicht besser zu bewerten sind. Nachfolgend sind einige Dämmmaterialien mit der entsprechenden Wärmeleitfähigkeit aufgelistet:9 - Polystyrolplatten 0,025 – 0,040 W/mK - Polyurethanplatten 0,02 – 0,04 W/mK - Mineralfaserplatten 0,035 – 0,05 W/mK - Korkplatten 0,045-0,055 W/mK - Holzfaserplatten 0,04 – 0,07 W/mK - Schaumglasplatten 0,045 – 0,06 W/mK Neueste Entwicklungen auf dem Dämmstoffmarkt sind Vakuumdämmplatten (VIP = VakuumIsolationsPaneele) die nach dem Prinzip einer Isolierkanne funktionieren und wegen des luftleeren Raumes zwischen den Oberflächen geringste Dämmstoffdicken ermöglichen. Sie müssen für jede Bauteilgeometrie individuell angefertigt und können nicht auf der Baustelle zugeschnitten werden, die Verlegung erfolgt exakt nach Plan durch geschulte Handwerker. Das macht sie entsprechend teuer. Sie erreichen Wärmeleitfähigkeiten von 0,008 W/mK und sind damit momentane technologische Spitzenklasse.10 7 Vgl. Siepe, B.: Überblick über die Dämmsyteme für die Außenwand, 1999, S.13 vgl. Enseling A. u.A.: Querschnittsbericht Energieeffizienz im Wohngebäudebestand, 2007, Ab. 2.1, S. 3 9 Vgl. BKI Energieplaner 8 Baustoffdatenbank. 10 Vgl. Großklos, M.: Grundlagen der Vakuumdämmung und Anwendung an der Außenwand, IWU 2007. 8 20 Ein weiteres neues Dämmstoffprodukt sind Dämmplatten aus dem seit langem bekannten Kunststoff Bakelit, der aufgeschäumt, beidseitig mit Glasvlies kaschiert und z.B. als „RESOL-Hartschaum“ vertrieben wird. Das Material hat einen Wärmeleitwert von 0,022 W/mK und ermöglicht so eine deutliche Reduktion der Dämmschichtstärke. Im Gegensatz zu noch leistungsfähigeren, aber deutlich teureren und aufwendigeren Systemen wie z. B. Vakuumdämmung, sind diese Platten vor Ort mit einer feinen Dämmstoffsäge zu verarbeiten und stellen eine gute Kombination aus einer verbesserten Wärmeleitfähigkeit im Vergleich zu Polystyrol-Hartschaumplatten und einer schnelleren Verarbeitung im Vergleich zu Vakuumdämmplatten dar.11 Die Entscheidung für ein WDVS hängt von der Art des Gebäudes, Auflagen des Denkmalschutzes und der Beschaffenheit der Fassade ab. Als Lebensdauer einer Thermohaut wurden vom Frauenhofer Institut für Bauphysik Werte zwischen 15-30 Jahren abgegeben. Alle Anschlüsse (Fensteranschluss, Anschluss an das Dach) müssen sorgfältig ausgeführt und individuell an die vorhandenen Gegebenheiten angepasst werden. Gerade Verarbeitungsfehler lassen die Lebensdauer erheblich sinken. Die Kosten für ein WDVS sind je nach Dämmstärke, Material und Objektgröße sehr unterschiedlich. Für eine Dämmung mit Polystyrolplatten in 12cm Stärke bei einer Altbausanierung ergeben sich typischerweise Kosten zwischen 90 € bis 120 € pro m² Fassadenfläche. 12 Solche Preise sind immer Verhandlungssache und deshalb nur als grober Richtwert zu sehen. Abbildung 4 zeigt den Aufbau eines Wämedämmverbundsystems (WDVS) 11 Vgl. http://www.detail.de/artikel_hochleistungsdaemmstoff-bakelit-weber-maxit_23762_DE.html am 06.08.2009 12 vgl. ESI Wärmedämmung der Außenwand mit dem Wärmedämmverbundsystem, Hessisches Ministeriums für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung, Seite 8 21 3.3.2 Vorsatzfassade In Regionen, die stark durch Regen und Wind belastet sind, werden seit langem hinterlüftete Vorsatzfassaden eingesetzt. Eine solche Vorsatzfassade besteht aus vier Komponenten: Unterkonstruktion, Dämmung, Hinterlüftung und Außenverkleidung. Auf die Wandoberfläche wird zuerst die Unterkonstruktion aufgebracht, wobei auf eine Vermeidung von Wärmebrücken zu achten ist. Dieses wird z.B. erreicht durch Aluminium-Abstandshalter, welche die Unterkonstruktion aus Holz tragen und von der Wand trennen. So kann fast durchgehend gedämmt werden, lediglich die Aluminium-Abstandshalter durchdringen die Dämmung, die geklebt und/oder gedübelt wird. Um Oberflächenkondensat, evtl eindringendes Regenwasser sowie durch die Wand diffundierenden Wasserdampf abzuleiten, bleibt eine Luftschicht zwischen Dämmlage und der Außenverkleidung. Materialien für die Außenverkleidung sind z.B. Faserzement-, Naturstein-, Holz- oder Metallplatten. Die Auswahl ist vielfältig und je nach Region sehr unterschiedlich. 13 Als Dämmstoff kommen wie beim WDVS verschiedenste Materialien zum Einsatz, hauptsächlich verwendete Stoffe sind Mineralfaser-, Polystyrol- und Polyurethanplatten, aber auch ökologische Dämmstoffe wie Kork oder Hanf werden verstärkt verwendet. Abbildung 5 zeigt den Aufbau einer Vorhangfassade 13 vgl. ESI Wärmedämmung der Außenwand mit der Vorsatzfassade, Hessisches Ministerium für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung, Seite 10 22 3.3.3 Kerndämmung In Mittel- und Norddeutschland trifft man häufig auf verklinkerte Gebäude. Die Fassade ist zweischalig ausgeführt und bis in die siebziger Jahre wurde in den Hohlraum keine Dämmung eingenbaut. Mittlerweile besteht die Möglichkeit, diesen Luftraum nachträglich mit Dämmstoff zu füllen. Vorraussetzung dafür ist eine durchgehende Luftschicht vom Fußpunkt der Fassade bis zum Dachanschluss mit einer Mindestdicke von 4 cm. Zuerst erfolgt eine sorgfältige Sichtkontrolle der Hohlräume mittels eines Technoskops, z.B. durch Bohrungen in die Fugen des Verblendmauerwerks. Dabei wird die Durchgängigkeit der Luftschicht überprüft und außerdem die Zahl und der Zustand der vorhandenen Maueranker festgestellt. Eventuell vorhandene Mörtelreste und Bauschutt im Fußpunkt werden lokalisiert und der Zustand der Mörtelfugen im Verblendmauerwerk wird überprüft. Nach diesen Prüfungen wird durch Bohrungen in die Vormauerschale das Dämmmaterial, in Form von Pellets oder Flocken, eingeblasen. Der Dämmstoff sollte in jedem Fall wasserabweisend sein, da sonst die Gefahr einer Verklumpung besteht und das Material dann seine Aufgabe nicht mehr erfüllen kann. Als Materialien kommen dafür Perlite-Granulat (aufgeblähtes Lavagestein), Glasschaum und Mineralfaserflocken in Frage. Neben dieser nachträglichen Verfüllung besteht auch die Möglichkeit der neuen Verklinkerung einer Fassade und einer Verfüllung der dadurch entstehenden neuen Luftschicht. Diese sehr aufwendige Form des nachträgliches Wärmeschutzes verlangt vor allem eine stabile statische Auflagersituation, was gerade bei unterkellerten Gebäuden zu Problemen führen kann. Bei bestehenden Klinkerfassaden ist logischerweise die Möglichkeit der Dämmung durch die Stärke des Hohlraumes begrenzt. Die EnEv verlangt in dem Falle, dass die geforderten UWerte überschritten werden, keine weitere Dämmung der Fassade. Die Verfüllung des bestehenden Hohlraumes reicht. 14 14 Vgl. Ladener H.: Vom Altbau zum Niedrigenergiehaus, 1998, S.88 23 Abbildung 6 zeigt den Aufbau einer Kerndämmung 3.3.4 Innendämmung: Eine Innendämmung kommt immer dann in Frage, wenn der ursprüngliche Charakter der Fassade eines Gebäudes erhalten bleiben soll oder muss, z.B. durch Auflagen des Denkmalschutzes oder bei Fachwerkhäusern. Fehlende Grenzabstände zum Nachbarn und keine Zustimmung können ebenfalls Gründe für eine Wahl dieses Dämmsystems sein. Der Aufbau besteht aus der Wand als Trägerebene, den darauf aufgebrachten Dämmplatten und der Dampfsperre. Diese ist bei der Innendämmung besonders wichtig, da sich sonst Feuchtigkeit aus der Raumluft in der Dämmung ansammeln kann, was zu Schäden und Schimmelpilzbildung führen kann. Materialien bei der Innendämmung sind Verbundplatten aus Hartschaum oder Mineralwolle, Gipskarton- oder Gipsfaserplatten oder Holzwolleleichtbauplatten. Viele dieser Dämmstoffe werden mittlerweile mit einer integrierten Dampfsperre hergestellt z.B. in Form von aufkaschierter Aluminiumfolie. Als Vorteil zu sehen ist sicherlich, dass eine Innendämmung unabhängig von anderen Sanierungsmaßnahmen und raumweise durchgeführt werden kann Die Fassadengestaltung bleibt erhalten und im Vergleich zur Außendämmung treten 24 vergleichsweise geringe Kosten auf. Dafür ist die Dämmstärke durch den nicht gewollten Wohnflächenverlust begrenzt und neue Wärmebrücken können entstehen. In der Außenwand verlaufende Wasser- und Heizungsleitungen können einfrieren und sollten vor einer Innendämmung verlegt werden. Bei Kirchen oder ähnlichen Gebäuden, die täglich nur kurzzeitig und vor allem schnell geheizt werden müssen, ist eine Innendämmung sogar sinnvoller als eine Außendämmung.15 Abbildung 7 zeigt den Aufbau einer Innendämmung 3.4. Dämmung des geneigten Daches Von allen am Gebäude beteiligten Bauteilen ist das Dach am stärksten den Umwelteinflüssen ausgesetzt. Es können Temperaturen auf der äußeren Dachhaut von im Sommer bis zu 60°C und im Winter von –20°C auftreten. Früher wurden Dachräume vorwiegend zur Lagerung und Trocknung genutzt, aus diesem Grunde war es wichtig, dass sie gut belüftet wurden und eine Wärmedämmung war nicht notwendig. Da warme Luft nach oben steigt, entweicht im Winter durch ein ungedämmtes Dach viel Energie. 15 vgl. ESI, Wärmedämmung der Außenwand mit der Innendämmung, Hessisches Ministerium für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung, 2001, Seite 2ff 25 Bei der Wahl der energetischen Sanierung eines Daches sind zwei grundlegende Fälle zu unterscheiden: Ist der Dachraum bewohnt oder wird er gar nicht, bzw. als Abstellraum genutzt? Bei der Variante als Wohnraum, wie auch bei der Schillerstraße 36 angedacht, muss die Außenhaut des Daches bzw. die Dachschräge gedämmt werden, in der unbewohnten Variante wäre eine Dämmung der obersten Geschossdecke sinnvoll und kostengünstiger. Für die Dämmung der Dachschräge stehen grundsätzlich 3 Varianten zur Verfügung, die auch kombiniert werden können. 3.4.1 Dämmung zwischen den Sparren Die am häufigsten angewandte Methode ist die Dämmung zwischen den Sparren, allerdings wird die Dämmstoffstärke dabei durch die Höhe der Sparren begrenzt und die Sparren bilden Wärmebrücken, welche die Wirkung der Dämmung vermindern. Soll die Dämmstärke erhöht werden, hilft eine Aufdopplung der Sparren. Auf der Innenseite wird eine Dampfsperre aufgebracht (z.B. PE-Folie). Soll die raumseitige Verkleidung, falls vorhanden nicht entfernt werden, kann die luftdichte Ebene auch von außen über die Sparren gelegt werden. Wichtig ist der Schutz der Dämmlage vor Feuchtigkeit. Als Dämmmaterial werden bevorzugt mineralische Materialien in Form von Platten oder Bahnen eingebaut. Sie sind flexibel und passen sich, im Gegensatz zu Hartschaumplatten, den Unregelmäßigkeiten der Konstruktion besser an.16 Abbildung 8 zeigt den Aufbau einer Zwischen-Sparren-Dämmung 16 vgl. Ladener H.: Vom Altbau zum Niedrigenergiehaus, 1998, S.107ff 26 3.4.2 Dämmung auf den Sparren Zur Vermeidung von Wärmebrücken und im Zuge einer Neueindeckung kann eine AufSparren-Dämmung umgesetzt werden. Dabei wird eine geschlossene Dämmlage aus z.B. Hartschaumplatten mit Nut- und Feder komplett auf die Sparrenoberseite verlegt, es gibt verschiedene typgeprüfte Syteme. Auch hier ist eine Dampfbremse erforderlich, die auch gleichzeitig Luftdichtigkeit sicherstellt. Der Anschluss an die Außenwand ist schwieriger auszuführen als bei der Dämmung zwischen den Sparren, hier werden z.B. im Bereich der Sparrendurchdringung luftdichte Manschetten eingesetzt. Die Dämmung von außen ist sinnvoll, wenn bestehende Raumverkleidung von innen nicht entfernt werden soll und eine Neueindeckung des Daches sowieso ansteht. 17 Abbildung 9 zeigt den Aufbau einer Auf-Sparren-Dämmung 3.4.3 Dämmung unter den Sparren Bei dieser Dämmweise muss eine Verkleinerung des Dachraumes in Kauf genommen werden, allerdings lässt sich bequem von innen und damit wetterunabhängig arbeiten . Auf Kanthölzer die quer zu den Sparren angebracht werden wird die Dämmung meist in Form von plattenförmigen Dämmstoffen angebracht. Sinnvoll ist die Kombination mit der Zwischen-Sparren Dämmung, da sonst der Raum zwischen den Sparren ungenutzt bleiben 17 vgl. Ladener H.: Vom Altbau zum Niedrigenergiehaus, 1998, S.109ff 27 würde und durch die Innendämmung der Wärmebrückeneffekt der Sparren deutlich vermindert werden kann. Eine Dampfbremse raumseitig ist zwingend erforderlich, da sonst Feuchtigkeit in die Dämmung eintreten kann und diese schädigt.18 Abbildung 10 zeigt den Aufbau einer Unter-Sparren-Dämmung 3.5 Dämmung der obersten Geschossdecke Bei Dachräumen, die nicht beheizt werden sollen, bietet sich eine Dämmung der obersten Geschossdecke an, um den beheizten vom unbeheizten Raum zu trennen. Dabei werden Dämmplatten und/oder Schüttungen zwischen vorhandene Deckenbalken oder auf die Decke eingebracht. Als Materialien für Dämmplatten kommen Mineralfaser- oder Hartschaumplatten in Frage. Fugen zwischen Dämmstoff und übriger Konstruktion sollen vermieden werden, um eine Umströmung des Dämmstoffes mit kalter Luft zu vermeiden, da sich sonst die Dämmeffizienz deutlich verringert. Deshalb sollten Dämmplatten mehrlagig mit versetzten Fugen und Stößen verlegt werden und möglichst überall dicht am Boden anliegen. 18 vgl. Ladener H.: Vom Altbau zum Niedrigenergiehaus, 1998, S.111ff 28 Bei unebenen Flächen und viele Durchdringungen bietet sich eine Schüttung aus Perlite oder Zelluloseflocken an, eine Begehbarkeit wird bei druckfestem Dämmstoff durch Bohlenstege oder eine Holzoberlage erreicht.19 Abbildung 11 zeigt den Aufbau einer Dämmung der obersten Geschossdecke 3.6 Dämmung der Kellerdecke Der unbeheizte Keller stellt im Gebäudebestand den Normalfall da. Somit ist es sinnvoll, diesen thermisch vom beheizten Wohnraum zu trennen und die Kellerdecke zu dämmen, um einerseits Wärmeverluste zu verringern und die thermische Behaglichkeit im Erdgeschoss zu erhöhen. Dazu werden Dämmplatten von unten an die Kellerdecke geklebt und bei schlecht haftendem Untergrund zusätzlich verdübelt. Da der Keller im Regelfall nicht bewohnt ist, wird meistens auf eine zusätzliche Verkleidung verzichtet, um den Dämmstoff vor Beschädigungen zu schützen kann er aber z.B. mit Gipskartonplatten oder einer Putzschicht verkleidet werden. 19 vgl. Enseling A. u.A.: Querschnittsbericht Energieeffizienz im Wohngebäudebestand, 2007, Ab. 2.1, S. 5 29 Wenn die Deckenunterseite uneben oder als Gewölbe ausgeführt ist, kommen darauf angepasste Systeme zum Einsatz, wie z.B. das Aufspritzen von Faserdämmstoffen. Alternativ oder ergänzend kann die Dämmschicht auch auf dem Erdgeschossboden aufgebracht werden, wenn z.B. im Zuge von Renovierungsarbeiten der Aufbau des Fußbodens ohnehin erneuert werden soll. Daraus entstehende Folgearbeiten wie das Verlegen von Heizungsleitungen und Anheben von Heizkörpern sowie das Kürzen von Türen sind zu berücksichtigen. Abbildung 12 zeigt den Aufbau einer Dämmung der Kellerdecke von unten 3.7 Dämmung der Kelleraußenwände Die Dämmung dieses Bauteils im oberen Teilbereich ist wichtig, um Wärmebrücken im Übergang von der Fassade zum Sockel am Anschluss der Kellerdecke zu vermeiden. Bei einem unbeheizten Keller reicht die Herunterführung der Dämmebene bis ca 50cm unter die Kellerdecke, bei einem beheizten Keller sollte durchgehend bis auf das Fundament heruntergedämmt werden. Dafür muss die Außenwand freigelegt und mit einer sogenannten Perimeterdämmung versehen werden, die sich durch Feuchtebeständigkeit und Druckfestigkeit auszeichnet und deswegen ohne Dampfsperre zur Dämmung von Kelleraußenwänden verwendet werden kann. 30 Als Materialien werden extrudiertes Polystyrol, Polyurethan oder Schaumglas verwendet. 20 Abbildung 13 zeigt den Aufbau einer Perimeterdämmung mit eingebautem Lichtschacht 20 vgl. Ladener H.: Vom Altbau zum Niedrigenergiehaus, 1998, S.89ff 31 4.8 Fenster und Türen Im Bestand finden sich verschiedene Arten von Fenstern und Türen. Früher weit verbreitete Fenster mit Einscheiben-Verglasung sind kaum noch vorhanden, dafür findet man viel Kasten- oder Verbundfenster mit den ab den 70er Jahren eingebauten Isolierverglasungen im Rahmen aus unterschiedlichen Materialien.21 Fenster und Türen sollen vor Witterungseinflüssen wie Wind, Regen und Kälte schützen, aber auch im Winter so wenige Wärme wie möglich verloren gehen und im Sommer so viel Wärme wie möglich draußen lassen. Diese vielfältigen Aufgaben werden heute dank modernster Funktionsverglasungen erfüllt. Beim Isolierglas wird der Wärmeschutz hauptsächlich durch eine Vergrößerung des Scheibenzwischenraumes und der Beschichtung des Glases erreicht. Der Wärmedurchfluss durch Isolierglas erfolgt auf drei Arten: - Wärmestrahlung zwischen den Scheiben - Wärmeleitung der Luft bzw. des Gases im Scheibenzwischenraum - Konvektion der Luft oder des Gases im Scheibenzwischenraum Bei Isolierglas entfallen ca 2/3 des Wärmeflusses auf die Wärmestrahlung und 1/3 auf die Wärmeleitung und Konvektion. Bei beschichteten Wärmeschutzgläsern, bzw. Wärmefunktionsgläsern wird die Wärmestrahlung fast vollständig unterdrückt, wobei die Wärmeleitung und die Konvektion unverändert bleiben. Im sichtbaren Bereich (Sonnenstrahlen/Licht) sind die Wärmefunktionsschichten sehr transparent, während sie im langwelligen Strahlungsbereich (Wärmestrahlung) sehr reflektierend sind. In der Praxis bewirkt das, dass die Sonnenenergie relativ ungehindert in den Raum gelangen kann, die Wärmefunktionsschicht aber den Austritt der Wärmestrahlung nach außen verhindert. Die Innenscheibe wird dadurch annähernd auf Zimmertemperatur erwärmt und trägt somit zur thermischen Behaglichkeit bei. Sofern alte Fenster noch in einem guten Zustand sind, besteht die Möglichkeit die elastische Fugendichtung zu erneuern und eine zusätzliche Scheibe einzubauen bzw. das Glas auszutauschen. 21 vgl. Enseling A. u.A.: Querschnittsbericht Energieeffizienz im Wohngebäudebestand, 2007, Ab. 2.1, S. 6 32 Bei zu schlechtem Allgemeinzustand der Fenster kommt sinnvollerweise nur eine komplette Erneuerung in Betracht. Dabei stehen als Rahmenmaterialien Holz, Metall oder Kunststoff zur Verfügung. Bei der Verglasung kann zwischen Isolier- oder Wärmeschutz-Isolierverglasung in zwei oder dreifacher Ausführung gewählt werden. Es ist nicht nur auf den U-Wert der Verglasung zu achten, sondern auch den des Rahmens, der je nach Ausführung und Bauweise unterschiedlich ausfallen kann. Entscheidend ist der kombinierte U-Wert aus Rahmen und Glas, der als Uw (window = fenster) angegeben wird. 22 Wenn gleichzeitig mit einer Außenwanddämmung die Fenster erneuert werden ist es sinnvoll, die neuen Fenster außenbündig in der alten Wand anzubringen oder in der Dämmebene mit Abstandshaltern anzuordnen. Um einen fast wärmbrückenfreien Einbau zu gewährleisten, ist eine ca 3-4cm breite Überdeckung der Fenster durch den Dämmstoff erforderlich.23 Bei Türen hängt der Wärmeschutz vom Material und der Stärke des Rahmens, des Blattes, der Verglasung und der Dichtigkeit ab. Gerade undichte Türen können mit kostengünstigen Mitteln wie etwa Dichtungsstreifen und Türbürsten wärmeschutztechnisch verbessert werden. Je nach Ausführung und Zustand der vorhandenen Tür ist ein Austausch sinnvoll, da neue Türen über erheblich bessere U-Werte verfügen. 3.9 Haustechnik 3.9.1 Heizungsanlage Bei einer Erneuerung des Heizungskessels stehen verschiedene Systeme zur Auswahl, ausgehend von unterschiedlichen Energieträgern. Neben den bekannten fossilen Brennstoffen wie Erdgas und Öl kommen immer mehr regenerative Brennstoffe wie z.B. Holzpellets zum Einsatz. Die EnEV bewertet regenerative Energieträger mit einem geringen Primärenergiefaktor24, so dass sie den ermittelten Primärenergiebedarf in der Energiebilanz deutlich senken und damit positiver zu bewerten sind. 22 vgl. DENA- Deutsche Energie Beratung: Modernisierungsberater Energie, 2006, S.7 vgl. Enseling A. u.A.: Querschnittsbericht Energieeffizienz im Wohngebäudebestand, 2007, Ab. 2.1, S. 6 24 Primärenergiefaktor ist ein vom Gesetz vorgeschriebener Umrechnungsfaktor, mit dem die im Gebäude benötigte Endenergie auf die sogenannte Primärenergie umgerechnet werden kann. Die Primärenergie beinhaltet alle Verluste der Erzeugung und des Transports der Energie bis zum Verbrauch im Gebäude. 23 33 3.9.2 Niedertemperaturkessel Im Gegensatz zu alten Standartheizkesseln, die eine ständige Vorlauftemperatur von 70-90°C vorhielten, senkt der Niedertemperaturkessel seine Wassertemperatur angepasst an die Außentemperatur ab. Das Wasser wird nur noch soweit erhitzt, wie es zur Beheizung des Gebäudes notwendig ist. Somit ist die Wassertemperatur an warmen Tagen geringer, als an kalten. Der Nutzungsgrad eines Heizkessels ist die während eines Jahres nutzbar gewordenen Wärme bezogen auf die mit dem Brennstoff zugeführte Heizenergie. Ein moderner Niedertemperaturkessel erreicht einen Nutzungsgrad von etwa 91 bis 94%.25 3.9.3 Brennwertkessel Brennwertkessel sind die Weiterentwicklung der Niedertemperaturkessel, sie verbrauchen ca. 10% weniger Brennstoff und verursachen deutlich weniger Schadstoffemissionen. Dabei stellt Gas den optimalen Brennstoff da, aber auch Ölkessel gibt es in der Brennwertvariante. Die Verbesserung wird erreicht, indem der im Abgas enthaltene Wasserdampf im Heizkessel und Abgasrohr kondensiert und über einen Wärmetauscher dem Heizkreislauf als Energie wieder zugeführt wird. Der rechnerische Nutzungsgrad liegt durch die Nutzung der Kondensatwärme bei Brennwertkesseln zwischen 103 bis 108 %, bei ölbefeuerten Brennwertkesseln ist der Nutzungsgrad etwas geringer. Die Mehrkosten für ein Brennwertgerät liegen ca. 500 - 1000 € über dem Preis für ein Niedertemperaturgerät. Dafür sind die Kosten für die Abgasführung geringer, da ein Brennwertkessel aufgrund der niedrigen Abgastemperaturen lediglich ein Kunststoffabgasrohr, während ein Niedertemperaturkessel ein Aluminium- bzw. Edelstahlrohr oder einen 3-schaligen Kamin benötigt. Somit gleichen sich die Kosten für beide Varianten aus und die Brennwerttechnik ist wegen des besseren Nutzungsgrades und geringeren Verbrauches die bessere Alternative. 26 25 vgl. ESI Niedertemperatur und Brennwertkessel, Hessisches Ministerium für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung, S. 3ff 26 vgl. ESI Niedertemperatur und Brennwertkessel, Hessisches Ministerium für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung, S. 2 34 Abbildung 14 zeigt die Funktionsweise eines Brennwertkessels 3.9.4 Lüftungsanlage Bei der energetischen Sanierung ist die Schaffung einer dichten Gebäudehülle, um die Lüftungswärmeverluste zu reduzieren, sehr wichtig. Trotzdem muss die Luft im Gebäude regelmäßig getauscht werden, um eine ausreichend hohe Raumluftqualität zu gewährleisten. Dieses kann über die Lüftung der Bewohner erfolgen, sicherer und genauer ist aber eine mechanische Lüftungsanlage. Unterschieden werden zwei Systeme mit oder ohne Wärmerückgewinnung sowie reine Abluftanlagen und Systeme mit Zu- und Abluftkanalnetz. Bei der zentralen Abluftanlage saugt ein Ventilator die Luft aus den an meisten mit Gerüchen und Wasserdampf belasteten Räumen wie Bad und Küche ab und führt sie über ein Rohr z.B. über das Dach fort. Im Gebäude entsteht dadurch ein leichter Unterdruck , so dass über Zuluftventile in der Außenwand von Wohn- und Schlafräumen gefilterte Außenluft nachströmen kann. So wird eine dauerhafte und kontrollierte Durchströmung der Wohnung erreicht, Feuchtigkeit und Gerüche werden abgeführt und eine verbesserte Raumluftqualität geschaffen. 35 Bei Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung können weitere Energieeinsparungen erzielt werden, da die Wärme der Abluft über einen Wärmetauscher auf die Zuluft übertragen wird. Dafür ist neben dem Abluft- auch ein Zuluftkanalnetz in der Wohnung erforderlich. Je mehr Wärme übertragen wird, umso effektiver arbeitet das System, heutige Wärmetauscher erreichen schon Wärmebereitstellungsgrade von ca. 80%. Damit eine Lüftungsanlage effizient funktioniert, ist es erforderlich, dass das Gebäude möglichst luftdicht ausgeführt ist und eine Luftwechselrate von höchstens n50 1,5h-1 gegeben ist. (n50 = Luftwechselrate der Wohneinheit pro Stunde bei 50Pa Druckdifferenz zwischen innen und außen, bei also in diesem Fall 1,5mal pro Stunde) 27 Abbildung 15 zeigt die Funktionsweise der 2 Arten von Lüftungsanlagen 27 vgl. Enseling A. u.A.: Querschnittsbericht Energieeffizienz im Wohngebäudebestand, 2007, Ab. 2.1, S. 8 36 3.9.5 Thermische Solaranlage Mit Hilfe thermischer Solaranlagen (Sonnenkollektoren) lässt sich die Sonnenenergie zur Erwärmung von Wasser nutzen, entweder nur für die Brauchwassererwärmung oder auch zusätzlich für die Heizung. Dabei wird mittels Absorbern in der Kollektorfläche die Sonneneinstrahlung auf ein Wärmeträgermedium übergeben und im Warmwasserspeicher (Pufferspeicher) auf das Heizungs- und Brauchwasser übergeben. Um an trüben Tagen für ausreichend Wärme im Speicher zu sorgen wird das Wasser mit einer elektrischen Nachheizung oder dem Heizungskessel nacherwärmt. Es gibt 3 verschiedene Arten von Kollektoren mit unterschiedlichen Wirkungsgraden, kostengünstige Flachkollektoren und speziellere Varianten wie der Vakuum-Flachkollektor und der Vakuum-Röhrenkollektor. Sie unterscheiden sich in Ihrer Bauart und der jeweils eingesetzten Technik, die prinzipielle Wirkungsweise ist dieselbe. Abbildung 16 zeigt eine thermische Solaranlage integriert in einen Heizkreislauf 37 3.9.6 Photovoltaik Während bei einer thermischen Solaranlage die Sonnenergie in Wärme umgewandelt wird, wird bei einer photovoltaikschen Anlage mittels Siliziumzellen die Sonnenstrahlung in elektrischen Strom konvertiert. Die Leistungsfähigkeit einer solchen Anlage ist abhängig von den verwendeten Materialen (monokristalline, polykristalline oder amorphe Solarzellen), der Ausrichtung (am Besten nach Süden) und der Neigung (etwa 30°) der Module. Der größte Kostenfaktor bei einer Photovoltaikanlage sind die Module. Für eine Anlage mit drei Kilowatt kosten sie zwischen 12 000 und 17 000 Euro. Hinzu kommen Kosten für Wechselrichter, Unterkonstruktion und Montage. Unterm Strich sind das rund 20 000 Euro. Anlagen, die in diesem Jahr ans Netz gehen, bringen 43,01 Cent je eingespeister Kilowattstunde. Das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) garantiert diese Einnahmen für 20 Jahre. Für später erbaute Anlagen sinkt der garantierte Abnahmepreise seit diesem Jahr um acht Prozent. Mit drei Kilowatt Spitzenleistung produziert die Anlage jährlich zwischen 2 100 und 3 000 Kilowattstunden. Dafür zahlt das Versorgungsunternehmen in 20 Jahren zwischen grob überschlagen zwischen 18.000 und 26.000,00 € Euro. Die Anlage amortisiert sich also in ihrer Lebensdauer, bei günstigen Bedingungen und längerer Nutzungsdauer erhöht sich der Ertrag. Allerdings ist das lediglich durch die subventionierte Stromvergütung durch das EEG möglich, im Normalfall würde eine Photovoltaikanlage sich innerhalb ihrer Lebensdauer nicht amortisieren, weil die Systemkomponenten noch sehr teuer sind. Allerdings muss man berücksichtigen, dass nicht nur die Vergütung für den eingespeisten Strom jährlich fällt, sondern auch die Preise für Module und andere Komponenten. Leider ist der Preisverfall aber nicht so hoch, dass sich damit die jährliche Degression der Einspeisevergütung kompensieren lässt, zumindest im Moment noch nicht. 28 28 vgl. Bundesverband Solarwirtschaft, www.solarintegration.de, vom 05.09.2009 38 3.9.7 Kraft-Wärme-Kopplung Bei dieser Technologie wird mittels eines Verbrennungsmotors elektrische Energie erzeugt. Die dabei entstehende Abwärme wird zur Heizung und Brauchwassererwärmung genutzt. Diese Systemeinheit nennt man Blockheizkraftwerke (BHKW). Bisher waren Kraft-Wärme-Kopplung (KWK) Anlagen weitgehend an die Nah- und Fernwärmeversorgung angeschlossen, da Kleinanlagen kaum zur Verfügung standen und noch nicht ausgereift waren. Mittlerweile gibt es aber schon Entwicklungen hin zu kleineren Aggregaten, der neueste Vorstoß der Firma Volkswagen zusammen mit dem „Lichtblick“ Konzern zeigt, dass diese Technologie vorangetrieben wird. Ziel der Kampagne ist es, 100.000 Kleinstkraftwerke in Häusern zu installieren und an das Stromnetz anzuschliessen, die Wärme wird für die Beheizung und Warmwasserbereitung eingesetzt. So entsteht ein imaginäres Großkraftwerk („Schwarmstrom“) mit der Leistung von 2 Atomkraftwerken, dank modernster Steuerungstechnik sollen die kleinen Kraftwerke synchron bedarfsorientiert geregelt werden.29 Auch andere Konzepte, wie Kleinstmotoren mit Biomasse als Brennstoff, oder BHKWs mit einer Brennstoffzelle als Energieversorgung, befinden sich im Forschungs- bzw. Entwicklungsstadium. KWK - Anlagen werden im speziellen gefördert mit dem Kraft-Wärme-Kopplungsgesetz, welches noch bis zum 31.12.2010 in Kraft ist und durch das die Betreiber von KWK Anlagen einen Zuschlag für den in das allgemeine Netz eingespeisten Strom vom Netzbetreiber erhalten. Die Höchstförderung von 5,11 Cent/Kilowattstunde wird vergütet für Anlagen mit einer elektrischen Leistung bis 50 kW. 29 vgl. Firma Lichtblick, www.lichtblick.de vom 05.09.2009 39 Abbildung 17 zeigt den Vergleich zwischen einem Klein - BHKW und einer klassischen Versorgung durch einen Heizkessel und ein Großkraftwerk 3.9.8 Elektrische Wärmepumpen Eine elektrische Wärmepumpe funktioniert vom Prinzip her wie ein Kühlschrank, nur andersherum. Der Umwelt wird Wärme entzogen und im Gebäudeinneren als Heizwärme oder zur Brauchwassererwärmung wieder freigesetzt. Durch die Quelle der Wärme und dem Transportmedium unterscheiden sich die Arten von Wärmepumpen, Luft-Wasser Wärmepumpen entziehen der Umgebungsluft, Sole-Wasser Wärmepumpen dem Erdreich, und Wasser-Wasser Wärmepumpen dem Grundwasser die Wärme. Um diesen thermodynamischen Kreisprozess zu starten und aufrecht zu erhalten, benötigt man Energie, die in der Regel über einen elektrischen Motor zugeführt wird. Dieser treibt einen Kompressor an, der das Wärmeträgermedium verdichtet und so das Temperaturniveau anhebt. Alternativ gibt es Antriebe, die mit Gas (Verbrennungsmotor) oder Wärme auf hohem Temperaturniveau (Absorptionswärmepumpe mit einem Brenner) funktionieren. Die Effizienz, mit der eine Wärmepumpe arbeitet, hängt neben der Art des Prozesses hauptsächlich vom Temperaturniveau ab, von dem Wärme gewonnen und wieder abgegeben wird. Je kleiner die Differenz ist, umso effizienter arbeitet eine Wärmepumpe. Deswegen ist 40 es sinnvoll und nötig, Heizungsanlagen mit geringen Vorlauftemperaturen betreiben zu können, wie z.B. eine Fußbodenheizung (30°C), wenn man eine Wärmepumpe einsetzen möchte. Die sogenannte Jahresarbeitszahl (JAZ) drückt das Verhältnis von Wärmeabgabe- zur Wärmeaufnahmeleistung auf das Jahr bezogen aus und ist damit der Kennwert für die Effizienz einer Wärmepumpe. Elektrowärmepumpen erreichen theoretische JAZ von 5, d.h. aus einem Teil Strom werden 4 Teile Wärme gewonnen, in der Praxis liegen die Werte jedoch im Bereich zwischen 2 und 3,5 abhängig von der Betriebsweise und der genutzten Wärmequelle. Wenn wegen geforderter höherer Vorlauftemperaturen eine Nachheizung erforderlich ist, liegt die Effizienz des Systems noch niedriger 30 Abbildung 18 zeigt die Funktionsweise einer Wärmepumpe 30 vgl. Enseling A. u.A.: Querschnittsbericht Energieeffizienz im Wohngebäudebestand, 2007, Ab. 2.2, S. 7 41 4. Energetische Sanierung Schillerstraße 36 Zur energetischen Sanierung des Gebäudes gibt es verschiedenste Möglichkeiten. Um den Standart der Energieeinsparungsverordnung(EnEv) 2009 zu erreichen wurden verschiedene Maßnahmenpakete gewählt. Die Vorgaben der KfW in Form der Effizienzstandards spielten dabei eine große Rolle, da die Sanierung möglichst gefördert und somit finanziell optimiert werden soll. 4.1 Relevante Vorgaben der EnEv2009 für die Schillerstraße 36: 4.1.1 U-Werte: Außenwand: 0,28 W/m²k Fenster: 1,30 W/m²k Kellerdecke: 0,35 W/m²k Dach: 0,20 W/m²k Haustür: 1,80 W/m²k 4.1.2 Heizung: - Wärmeerzeugung durch Brennwerttechnik außerhalb der thermischenHülle, - Auslegungstemperatur 55/45 Grad, - zentrales Verteilsystem innerhalb der wärmeübertragenden Umfassungsfläche, - innen liegende Stränge und Anbindeleitungen, - Pumpe auf Bedarf ausgelegt und geregelt, - Rohrnetz hydraulisch abgeglichen, - Wärmedämmung der Rohrleitungen nach Anlage 5, EnEv2009. - Wärmeübergabe an freien, statischen Heizflächen, Anordnung an normaler Außenwand, - Thermostatventile mit Proportionalbereich 1 K, 42 4.1.3 Warmwasserbereitung: - zentrale Warmwasserbeitung, gemeinsam mit Heizungsanlage, - kleine Solaranlage bei AN < 500 ², Kombisystem mit Flachkollektor, entsprechend den Vorgaben nach DIN 4701-10:2003-08 oder DIN 18599-5:2007-02 - Speicher, indirekt beheizt, stehend, gleiche Aufstellung wie Wärmeerzeuger, Auslegung nach DIN V 4701-10:2003-08 oder DIN V 18599-5:2007-02 - Verteilsystem innerhalb der wärmeübertragenden Umfassungsfläche, innen liegende Stränge, gemeinsame Installationswand, Wärmedämmung der Rohrleitungen nach Anlage 5, EnEv2009, Pumpe auf Bedarf ausgelegt und geregelt, 4.1.4 Lüftung: - zentrale Abluftanlage, Bedarfsgeführt mit geregeltem DC-Ventilator 4.2 Gewählte Maßnahmenpakete: 1. EnEv2009 + 30 % – KfW Effizienhaus130 - alle U-Werte wurden exakt auf die Vorgaben der Verordnung angepasst - die Heizung ist als Gas-Brennwert Anlage ausgeführt - jede Wohnung erhält eine Lüftungsanlage OHNE Wärmerückgewinnung 2. EnEv2009 – KfW Effizienzhaus 100 - alle U-Werte wurden exakt auf die Vorgaben der Verordnung angepasst - die Heizung ist als Gas Brennwert Anlage ausgeführt - jede Wohnung erhält eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung - Solaranlage zur Heizungsunterstützung und Trinkwassererwärmung 3. EnEv2009 – KfW Effizienzhaus 055 - Pelletheizung - alle U-Werte wurden in der maximal technisch und projektindividuell machbaren Dimension ausgeführt - die Heizung ist als Pellet-Anlage ausgeführt - jede Wohnung erhält eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung - Solaranlage zur Heizungsunterstützung und Trinkwassererwärmung 43 4. EnEv2009 – KfW Effizienzhaus 055 - Gasheizung - alle U-Werte wurden in der maximal technisch und projektindividuell machbaren Dimension ausgeführt - die Heizung ist als Gas Brennwert Anlage ausgeführt - jede Wohnung erhält eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung - Solaranlage zur Heizungsunterstützung und Trinkwassererwärmung 5.2.1 Maßnahmenpaket EnEv2009 + 30 % – KfW Effizienhaus130 Die EnEv2009 erlaubt eigentlich bei Sanierungen einen Zuschlag von + 40%. Dieser Status wird aber nicht gefördert, so dass für diese Arbeit der EnEv2009 + 30% Standard als Minimumstandard angesetzt wird. Denn dieser wird von der KfW als Effizienzhaus130 betrachtet und somit gefördert. Um diesen Standard zu erreichen, sind umfangreiche Sanierungsmaßnahmen erforderlich. Die Heizungsanlage wird erneuert. Als platzsparende, wartungsarme und sparsame Lösung wird ein Gas-Brennwert Gerät der neuesten Generation mit 35kw Leistung gewählt. Gasanschluss ist im Heizungskeller schon vorhanden und kann genutzt werden. Der Anschluss erfolgt an den alten Hauptstrang und die Zirkulationsleitung, da diese noch voll funktionstüchtig und ausreichend gedämmt sind. Bei einer späteren Kernsanierung der Wohnungen im Leerstand sollen auch die Versorgungsstränge für Heizung, Warmwasser und Abfluss erneuert werden, im Moment steht das wegen der Vollvermietung und dem guten Zustand der Wohnungen nicht an. Die in den Wohnungen vorhandenen Radiator-Heizkörper können wegen der ausreichend großen Dimension mit geringeren Vorlauftemperaturen von 55 Grad problemlos beschickt werden und sind deshalb ebenfalls im Moment ebenfalls nicht zwingend auszutauschen. Die Gas-Brennwert Anlage übernimmt auch die Warmwasserbereitung zentral. Der erst 4 Jahre alte 300 l Speicherist neuwertig und laut Aussage der verschiedenen Heizungsbauer bei der Dimension von 20 Hausbewohnern ausreichend dimensioniert. Er bleibt in Funktion. 44 Die Kellerdecke als Grenze zwischen beheiztem Wohnraum und unbeheiztem Keller wird mit Wärmedämmung auf der Unterseite versehen. Gewählter Dämmstoff sind StyroporPlatten der WLG 025 in 5cm Dicke, um auf den vorgegebenen U-Wert von 0,35 W/m²k zu kommen. Wegen der geringen Geschosshöhe im Keller von nur 190 cm ist im Moment ein stärkerer Aufbau nicht sinnvoll, da eine Stehhöhe von 185 cm für größere Menschen jetzt schon nicht praktikabel ist. Die Dämmung wird ohne aufgetragene Putzschicht ausgeführt, um die Stehhöhe nicht noch weiter zu verringern und im Falle eines Kopfanstoßens die Verletzungsgefahr gering zu halten. Bei der späteren Kernsanierung aller Wohnungen soll ebenfalls der Kellerboden entnommen, ausgeschachtet und mit einer Drainage und neuen Abwasser-Grundleitungen versehen werden. Eine neue Sohle, ausgeführt in Wasserundurchlässigem Beton, schließt das Ganze ab. Dann kann die Geschosshöhe durch Tieferlegung der Sohle vergrößert und die bestehende Kellerdeckendämmung auf Wunsch erweitert werden, um einen noch besseren U-Wert zu erzielen. Auf die Fassade vorne und hinten mit ihrer Mauerstärke von 51 cm soll auf Wunsch des Eigentümers ein nicht zu starkes Wärmedämmverbundsystem aufgetragen werden, um den „Schiessscharten-Effekt“ zu verringern. In diesem Fall, um auf den vorgegebenen U-Wert der EnEv2009 von 0,28 W/m²k zu kommen genügt eine 8 cm starke Dämmung mit Polystyrol - Hartschaumplatten der WLG 035. Ein neuer Kratz - Rauhputz, schon eingefärbt oder mit anschließendem Anstrich, bildet die schützende, abschließende Schicht. Um die dünnere Wand im Erdgeschoss zur Hofeinfahrt auf den gewünschten U-Wert zu bekommen, wird anstelle einer 8 cm Dämmung eine 10 cm starke Schicht der selben WLG 035 eingebaut, dasselbe passiert mit der Decke der Hofeinfahrt. 45 Die Wärmebrücken am Haus können nicht komplett entfernt, aber zumindest verbessert werden. Da die bestehenden Betonbalkonplatten bleiben sollen und die Außenwanddämmung durchdringen, wird auf der Innenseite an der Decke und Wand ein jeweils 50cm breiter Streifen Innendämmung aus 10cm Polystyrol- Hartschaumplatten der WLG 025 angebracht. Dadurch werden die Wärmeverluste über die auskragende Betondecke um ca. 25 % gemindert. Die Dämmung der Fassade geht bis auf den Boden, damit ist die Kellerdecke eingebunden, die sich ca. 20cm über dem Erdboden befindet. Am Dachanschluss wird um den Sims herum bis an die Traufe gedämmt, so dass an die Dachdämmung angeschlossen werden kann. Da das alte Hoftor genau an der Putzoberfläche mit dem Rahmen anschließt und sich der Flügel gegen die Wand zum Erdgeschoss öffnet, kollidiert dieser bei einer Dämmung der Wand mit der Oberfläche und lässt sich nicht mehr ganz öffnen. Aus diesem Grunde wird ein neues Roll - Sektionaltor eingebaut, welches sich nach oben öffnen lässt und eine maximale Durchfahrtsbreite bietet. Die Fenster werden ohne Ausnahme erneuert und in den Öffnungen nach vorne, an die Dämmebene gesetzt, damit die Dämmung über den Rahmen geführt werden kann. Da es sich um ein Rendite- und Vermietungsobjekt handelt sind Kunststofffenster gewählt, vorgegebener U-Wert ist 1,3 W/m²k, dieser Wert wird mit dem ausgewählten Fenster exakt erfüllt. Das Dach kann wegen des vorhandenen Wohnraums und der bewohnten Situation nur von außen bearbeitet werden. Die innere Hülle soll vorhanden bleiben. Deswegen werden die Betondachsteine abgedeckt, eine Dampfsperre und eine 14cm starke Auf- Sparren Dämmung der WLG 030 aufgebracht. Dieses hebt den U-Wert des Daches auf 0,20 W/m²k, wie in der Verordnung vorgeschrieben. Der Vorteil der Auf- Sparren- Dämmung ist die problemlose Montage der Dampfsperre auf den Sparren. Außerdem hat man innen noch den Raum zwischen den Sparren und kann sie auf Wunsch im entstehenden neuen Dachraum sichtbar lassen. Die vorhandenen Betondachsteine sind noch in sehr gutem Zustand und werden wieder eingedeckt. Wegen des Anschlusses der Fassaden-Wärmedämmung müssen die Dachüberstände traufseitig vergrößert und neue Dachrinnen und Fallrohre verlegt werden. 46 Die gesamten vorgenannten Maßnahmen reichen zwar, um den Transmissionswärmeverlust HT zu minimieren und weit unter den geforderten Wert zu bringen, der geforderte Primärenergiebedarf der EnEv 2009 wird aber noch nicht erreicht. Mit dem Einbau einer Abluft- Lüftungsanlage in jede Wohnung wird schließlich dieses Ziel erreicht. Dazu werden in die Fassade Zuluftventile eingebaut, welche die Zimmer mit Frischluft versorgen, wenn die zentrale Abluft in Küche und Bad die dort schlechte Luft durch den Kamin in der Giebelwand absaugt. Die Zuluft in den Zimmern funktioniert nur bei Unterdruck, d.h. wenn der Ventilator Luft aus Küche und Bad Luft absaugt. Ein Luftaustausch zwischen den Räumen z.B. mit Schlitzen in bzw. unter den Türen ist zu gewährleisten. 4.2.2 Ergebnis der Berechnung für das Maßnahmenpaket EnEv+30%KFW130 Berechnung vom 19.08.2009 16:41:02 Berechnungsvorschrift: EnEV 2009 Zonen: Zone Unbeheizt (unbeheizte Zone) Zone Wohnbereich (beheizte Zone) beheiztes Volumen Ve Luftvolumen V Nutzfläche AN Innentemperatur Luftwechselrate 1984 m³ 1587 m³ 488 m² 19,0 °C 0,6 1/h Bauphysik: beheiztes Volumen Ve Nutzfläche AN Verhältnis A/Ve Luftvolumen V Fläche Gebäudehülle A Fläche Außenwände AAW Fläche Fenster AF Fensterflächenanteil AF/(AAW + AF) 1984 m³ 488 m² 0,33 1/m 1587 m³ 658,4 m² 480,8 m² 49,4 m² 9% Wärmebilanz: Heizwärmebedarf Qh spezifischer Heizwärmebedarf qh Transmissionswärmeverluste Qt Lüftungswärmeverluste Qv solare Wärmegewinne Qs interne Wärmegewinne Qi Warmwasserwärmebedarf Qtw 29218 kWh/a 60 kWh/m²a 24520 kWh/a 25322 kWh/a 3838 kWh/a 16786 kWh/a 6094 kWh/a Ergebnisse: Endenergiebedarf Qe Primärenergiebedarf Qp Anlagenverluste Qa Anlagenaufwandszahl ep spezifischer Transmissionswärmeverlust Ht' zulässiger spez. Transmissionswärmeverlust zul. Ht' spezifischer Primärenergiebedarf Qp'' spezifischer Primärenergiebedarf Qp' zulässiger spez. Primärenergiebedarf zul. Qp'' zulässiger spez. Primärenergiebedarf zul. Qp' 42060 kWh/a 48188 kWh/a 6748 kWh/a 1,36 0,44 W/m²K 0,65 W/m²K 98,8 kWh/m²a 24,3 kWh/m³a 76,1 kWh/m²a 18,7 kWh/m³a 47 Ergebnisse für das Referenzgebäude: Wärmebilanz: (Referenzgebäude) Heizwärmebedarf Qh spezifischer Heizwärmebedarf qh Transmissionswärmeverluste Qt Lüftungswärmeverluste Qv solare Wärmegewinne Qs interne Wärmegewinne Qi Warmwasserwärmebedarf Qtw 25983 kWh/a 53 kWh/m²a 21486 kWh/a 25364 kWh/a 4578 kWh/a 16290 kWh/a 6094 kWh/a Ergebnisse: (Referenzgebäude) Endenergiebedarf Kühlung Qc,e Primärenergiebedarf Kühlung Qc,p Endenergiebedarf Qe Primärenergiebedarf Qp Anlagenverluste Qa Anlagenaufwandszahl ep 0 kWh/a 0 kWh/a 31891 kWh/a 37093 kWh/a 4558 kWh/a 1,16 Wärmebilanz des Gebäudes 55000 50000 25322 29218 45000 Transmissionsw ärmeverluste Lüftungsw ärmeverluste 40000 solare Wärmegew inne 35000 interne Wärmegew inne 30000 Heizw ärmebedarf 25000 20000 24520 16786 15000 10000 5000 3838 0 Verluste Gew inne Abbildung 19 zeigt die Wärmebilanz des sanierten Gebäudes (kWh/a) beim Paket EnEV+30%. Abbildung 20 zeigt den Primärenergiebedarf und Transmissionswärmeverlust im Verhältnis zum zulässigen Richtwert der EnEv 2009 beim Paket EnEV+30%. Qp’’= 98,8 kWh/m²a Ht’ = 0,437 W/m²k zulässig Qp’’= 72,5 kWh/m²a zulässig Ht’ = 0,65 W/m²K Zum Vergleich der Ist-Zustand der Schillerstraße 36: Abbildung 21 zeigt den Primärenergiebedarf und Transmissionswärmeverlust im Verhältnis zum zulässigen Richtwert der EnEv 2009 im Ist-Zustand. 48 4.3. Maßnahmenpaket EnEv2009 – KfW Effizienzhaus 100 Der Standart der EnEv2009 ist für dieses Gebäude erfüllt, wenn der spezifische Primärenergiebedarf QP auf 76,1 kwh/m²a und der spezifische Transmissionswärmeverlust HT auf 0,65 W/m²k abgesenkt wurde. Mit diesem konkreten Maßnahmenpaket wurde nun dieser Status erreicht. Die Grundausstattung ist dieselbe wie in dem ersten Paket: Heizung: Gas-Brennwertanlage, siehe oben. Warmwasser: zentral über dasselbe Gerät, siehe oben. Kellerdecke: 5cm Styropor-Hartschaumplatten WLG 025. Fassade vo./hi.: 8cm Styropor-Hartschaumplatten WLG 035. Wand Einfahrt/ Decke Einfahrt: 10cm Styropor-Hartschaumplatten WLG 035. Fenster: Kunstoffenster UW 1,3 W/m²a. Dach: 14cm Auf- Sparren- Dämmung aus Polystyrol- Extruderschaum der WLG 030. Zusätzlich mussten aber Maßnahmen getroffen werden, um auf den gewünschten Standard KfW100 bzw. EnEv2009 zu kommen. Gewählt wurden eine thermische Solaranlage, die zur Warmwasserbereitung und Heizungsunterstützung dient, sowie in jeder Wohnung eine Zuund Abluft Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung. Um die Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung in die Wohnungen zu integrieren ist eine angehängte Decke im Flurbereich nötig. Die zentrale Technik wird im Dachgeschoss an der Giebelseite rechts eingebaut, die Lüftungsstränge laufen direkt neben dem Kamin gerade nach unten. Damit die Lüftungsanlage effizient arbeiten kann, muss jede Wohnung möglichst luftdicht ausgeführt werden. 49 Dieses ist in einem Altbau schwieriger zu realisieren als in einem Neubau. Durch Beachtung folgender Aspekte zusätzlich zu den schon geplanten Sanierungsmaßnahmen aber durchaus möglich: - neue Wohnungseinganstüren mit umlaufender Dichtungslippe - Absiegeln von Schwachstellen mit Silikon, wie z.B. Fugen am Deckenanschluss, Hohlwand-Steckdosen innen, Leitungsdurchführungen, etc. Die Luftdichtigkeitsprüfung wird mit einem Blower- Door– Test (DifferenzdruckMessverfahren) durchgeführt, bei dem in jeder Wohnung durch ein in der Wohnungseinganstür installiertes Gebläse ein Unterdruck von 50 Pascal erzeugt wird und der Luftvolumenstrom gemessen wird, der in die Wohnung nachströmt. Die damit festgestellte Luftwechselrate n50 muss für einen effizienten Betrieb der Lüftungsanlage 1,5h-1 sein. Um die Solaranlage in die Heizungstechnik zu integrieren, muss zusätzlich zum 300 l Speicher für Warmwasser ein bivalenter Pufferspeicher eingebaut werden, der 750 l fasst. Zur Nachheizung an sonnenarmen Tagen steht die Gas- Brennwerttherme zur Verfügung. Durch diesen Speicher laufen wie durch einen Durchlauferhitzer die Schlangen der Trinkwasserversorgung und des Heizungswassers und werden dadurch erwärmt. 4.3.1 Ergebnis der Berechnung für das Maßnahmenpaket EnEv2009 KfW100 Berechnung vom 19.08.2009 17:16:32 Berechnungsvorschrift: EnEV 2009 Zonen: Bauphysik: Zone Unbeheizt (unbeheizte Zone) Zone Wohnbereich (beheizte Zone) beheiztes Volumen Ve Luftvolumen V Nutzfläche AN Innentemperatur Luftwechselrate 1984 m³ 1587 m³ 488 m² 19,0 °C 0,6 1/h beheiztes Volumen Ve Nutzfläche AN Verhältnis A/Ve Luftvolumen V Fläche Gebäudehülle A Fläche Außenwände AAW Fläche Fenster AF Fensterflächenanteil AF/(AAW + AF) 1984 m³ 488 m² 0,33 1/m 1587 m³ 658,4 m² 480,8 m² 49,4 m² 9% 50 Wärmebilanz: Heizwärmebedarf Qh spezifischer Heizwärmebedarf qh Transmissionswärmeverluste Qt Lüftungswärmeverluste Qv solare Wärmegewinne Qs interne Wärmegewinne Qi Warmwasserwärmebedarf Qtw 31254 kWh/a 64 kWh/m²a 24492 kWh/a 27591 kWh/a 3902 kWh/a 16927 kWh/a 6094 kWh/a Ergebnisse: Endenergiebedarf Qe Primärenergiebedarf Qp Anlagenverluste Qa Anlagenaufwandszahl ep spezifischer Transmissionswärmeverlust Ht' zulässiger spez. Transmissionswärmeverlust zul. Ht' spezifischer Primärenergiebedarf Qp'' spezifischer Primärenergiebedarf Qp' zulässiger spez. Primärenergiebedarf zul. Qp'' zulässiger spez. Primärenergiebedarf zul. Qp' 30995 kWh/a 36847 kWh/a 7635 kWh/a 0,99 0,44 W/m²K 0,65 W/m²K 75,6 kWh/m²a 18,6 kWh/m³a 76,1 kWh/m²a 18,7 kWh/m³a Ergebnisse für das Referenzgebäude: Wärmebilanz: (Referenzgebäude) Heizwärmebedarf Qh spezifischer Heizwärmebedarf qh Transmissionswärmeverluste Qt Lüftungswärmeverluste Qv solare Wärmegewinne Qs interne Wärmegewinne Qi Warmwasserwärmebedarf Qtw 25983 kWh/a 53 kWh/m²a 21486 kWh/a 25364 kWh/a 4578 kWh/a 16290 kWh/a 6094 kWh/a Ergebnisse: (Referenzgebäude) Endenergiebedarf Kühlung Qc,e Primärenergiebedarf Kühlung Qc,p Endenergiebedarf Qe Primärenergiebedarf Qp Anlagenverluste Qa Anlagenaufwandszahl ep 0 kWh/a 0 kWh/a 31891 kWh/a 37093 kWh/a 4558 kWh/a 1,16 Wärmebilanz des Gebäudes 55000 50000 27591 31254 Transmissionsw ärmeverluste 45000 Lüftungsw ärmeverluste 40000 solare Wärmegew inne 35000 interne Wärmegew inne Heizw ärmebedarf 30000 25000 20000 24492 16927 15000 10000 5000 3902 0 Verluste Gew inne Abbildung 22 zeigt die Wärmebilanz des Gebäudes (kWh/a) beim Paket EnEV2009. 51 Abbildung 23 zeigt den Primärenergiebedarf und Transmissionswärmeverlust im Verhältnis zum zulässigen Richtwert der EnEv 2009 beim Paket EnEV2009 –KfW100. Qp’’= zulässig Qp’’= 75,6 kWh/m²a 76,1 kWh/m²a Ht’ = zulässig Ht’ = 0,47 W/m²k 0,65 W/m²K zum Vergleich der Ist-Zustand der Schillerstraße 36: Abbildung 24 zeigt den Primärenergiebedarf und Transmissionswärmeverlust im Verhältnis zum zulässigen Richtwert der EnEv 2009 im Ist-Zustand. 4.4 Maßnahmenpaket nach EnEv- 2009 Maximum – KfW055 Pelletheizung Neben dem Pflichtprogramm, das es in Anlehnung an die EnEV zu erfüllen gibt, interessiert auch die Maximalvariante, die projektindividuell bei solch einem Gebäude möglich ist. „Maximal“ ist dabei natürlich relativ, da erstens die Ideen und Vorstellungen des Eigentümers maßgebend sind, außerdem die technische Machbarkeit. Das Grundmaßnahmenpaket wurde in diesem Fall noch einmal überarbeitet, mit dem Bestreben, es in allen Bereichen zu verbessern. Im einzelnen bedeutet dies: Fenster: Kunststoff – Wärmeschutzfenster, U-Wert 1,1 W/m²k Fassade: 16cm Polystyrol- Hartschaumplatten WLG 025, U-Wert 0,13 W/m²k Wand zur Einfahrt: 16cm Polystyrol- Hartschaumplatten WLG 025, U-Wert 0,14 W/m²k Decke zur Einfahrt: 20cm Polystyrol- Hartschaumplatten WLG 025, U-Wert 0,11 W/m²k Kellerdecke: 10cm Polystyrol-Hartschaumplatten WLG025, U-Wert 0,21 W/m²k (Stehhöhe wird beeinträchtigt! 52 Dach: 18cm Auf- Sparren- Dämmung, Polystyrol- Extruderschaum WLG 025 Zusätzlich 14cm Zwischensparrendämmung, Mineralwolle WLG 032 U-Wert 0,09 W/m²k Wichtigster Faktor für den Primärenergiebedarf QP war der Wechsel der Heizungstechnik, von der Gas-Brennwertanlage auf eine Pelletheizung. Wichtig ist, dass sich der Primärenergiebedarf zwar mit 32,0 kWh/m²a mehr als halbiert hat, die benötigte Endenergie um das Gebäude zu beheizen im Vergleich mit der Gas-Brennwert Anlage aber sogar höher ist, da die Anlagenverluste bei der Pellet- Heizung mehr als doppelt so hoch sind. KfW100-Paket: Primärenergiebedarf QP’’: 75,6 kWh/m²a Heizwärmebedarf: 31.254 kWh/a Endenergiebedarf: 30.995 kWh/a Anlagenverluste: 7.635 kWh/a KfW055-Paket: Primärenergiebedarf QP’’: 32,0 kWh/m²a Heizwärmebedarf: 25.400 kWh/a Endenergiebedarf: 36.406 kWh/a Anlagenverluste: 18.127 kWh/a Außerdem muss für die Installation einer Pelletheizung ein aBunkerraum eingerichtet werden, geschützt vor eindringender Feuchtigkeit und so trocken wie möglich. Der vorhandene Kellerraum in der Schillerstraße 36 neben dem Heizraum, welcher jetzt die Öltanks beinhaltet und prinzipiell als Bunker verwendet werden kann, hat ein Volumen von ca. 20 m³. Von diesen können wegen der Schrägflächen im Bunkerraum ca. 85% verwendet werden, also 17 m³. 1 m³ Pellets wiegt ca. 650 kg, 1 kg Pellets hat einen Energiegehalt von ca. 5 kWh pro Kilo. 17 m³ Lagervolumen ergeben 11050 kg Pellets, das ergibt einen Lager-Energiegehalt von 55.250 kWh. 53 Die benötigte Endenergie pro Jahr im Paket KfW055 ist mit 36.406 kWh kleiner als die 55.250 kWh Lagerkapazität des Bunkers. Die Voraussetzung, dass die Lagerfläche mindestens 1 Jahr reichen sollte, um Schwankungen am Pelletmarkt möglichst auszugleichen, ist erfüllt. Trotz des höheren Endenergieverbrauchs wird diese Variante durchgespielt, da das grundsätzliche Interesse des Eigentümers vorhanden ist und diese Technik sehr zukunftsorientiert und umweltfreundlich ist, denn Holz verbrennt CO² neutral, da es in seiner Wachstumsphase ebensoviel CO² aufgenommen hat, wie es bei der Verbrennung abgibt. 4.4.1 Ergebnisse für das Maßnahmenpaket EnEv2009 Kfw055 (Pelletheizung) „Maximal“ - Berechnung vom 19.08.2009 18:02:54 Berechnungsvorschrift: EnEV 2009 Zonen: Zone Unbeheizt (unbeheizte Zone) Zone Wohnbereich (beheizte Zone) beheiztes Volumen Ve Luftvolumen V Nutzfläche AN Innentemperatur Luftwechselrate 1984 m³ 1587 m³ 488 m² 19,0 °C 0,6 1/h Bauphysik: beheiztes Volumen Ve Nutzfläche AN Verhältnis A/Ve Luftvolumen V Fläche Gebäudehülle A Fläche Außenwände AAW Fläche Fenster AF Fensterflächenanteil AF/(AAW + AF) 1984 m³ 488 m² 0,33 1/m 1587 m³ 658,4 m² 480,8 m² 49,4 m² 9% Wärmebilanz: Heizwärmebedarf Qh spezifischer Heizwärmebedarf qh Transmissionswärmeverluste Qt Lüftungswärmeverluste Qv solare Wärmegewinne Qs interne Wärmegewinne Qi Warmwasserwärmebedarf Qtw 25400 kWh/a 52 kWh/m²a 17889 kWh/a 27692 kWh/a 3701 kWh/a 16479 kWh/a 6094 kWh/a Ergebnisse: Endenergiebedarf Qe Primärenergiebedarf Qp Anlagenverluste Qa Anlagenaufwandszahl ep spezifischer Transmissionswärmeverlust Ht' zulässiger spez. Transmissionswärmeverlust zul. Ht' spezifischer Primärenergiebedarf Qp'' spezifischer Primärenergiebedarf Qp' zulässiger spez. Primärenergiebedarf zul. Qp'' zulässiger spez. Primärenergiebedarf zul. Qp' 36406 kWh/a 15580 kWh/a 18127 kWh/a 0,49 0,32 W/m²K 0,65 W/m²K 32,0 kWh/m²a 7,9 kWh/m³a 76,1 kWh/m²a 18,7 kWh/m³a 54 Ergebnisse für das Referenzgebäude: Wärmebilanz: (Referenzgebäude) Heizwärmebedarf Qh spezifischer Heizwärmebedarf qh Transmissionswärmeverluste Qt Lüftungswärmeverluste Qv solare Wärmegewinne Qs interne Wärmegewinne Qi Warmwasserwärmebedarf Qtw 25983 kWh/a 53 kWh/m²a 21486 kWh/a 25364 kWh/a 4578 kWh/a 16290 kWh/a 6094 kWh/a Ergebnisse: (Referenzgebäude) Endenergiebedarf Kühlung Qc,e Primärenergiebedarf Kühlung Qc,p Endenergiebedarf Qe Primärenergiebedarf Qp Anlagenverluste Qa Anlagenaufwandszahl ep 0 kWh/a 0 kWh/a 31891 kWh/a 37093 kWh/a 4558 kWh/a 1,16 Wärmebilanz des Gebäudes 50000 45000 27692 25400 Transmissionsw ärmeverluste 40000 Lüftungsw ärmeverluste 35000 solare Wärmegew inne interne Wärmegew inne 30000 Heizw ärmebedarf 25000 20000 15000 16479 17889 10000 5000 3701 0 Verluste Gew inne Abbildung 25 zeigt die Wärmebilanz des sanierten Gebäudes (in kWh/a) beim Paket „Maximal“ KfW-055 (Pelletheizung). Abbildung 26 zeigt den Primärenergiebedarf und Transmissionswärmeverlust im Verhältnis zum zulässigen Richtwert der EnEv 2009 beim Paket „Maximal“ KfW-055 (Pelletheizung) Qp’’= zulässig Qp’’= 32,0 kWh/m²a 76,1 kWh/m²a Ht’ = zulässig Ht’ = 0,318 W/m²k 0,65 W/m²K zum Vergleich der Ist-Zustand der Schillerstraße 36: Abbildung 27 zeigt den Primärenergiebedarf und Transmissionswärmeverlust im Verhältnis zum zulässigen Richtwert der EnEv 2009 beim Ist-Zustand. 55 4.5 Maßnahmenpaket EnEv 2009 „Maximal“ – KfW085 (Gasheizung) Die Pellet- Technologie hat mit der benötigten Lagerung des Brennstoffes in einem extra dafür gebauten Bunkerraum einen großen Nachteil gegenüber der Verwendung von Gas. Ungefähr einmal pro 1,5 Jahre muss bei der nutzbaren Bunkerdimension von 17 m³ nachgetankt werden, außerdem ist die Technologie wartungsintensiver durch die mechanische Förderung der Pellets vom Lager zum Brenner. Als Alternative wird deswegen mit demselben Dämmstandard wie beim vorhergehenden Maßnahmenpaket und ansonsten gleicher Ausstattung eine Gas- Brennwertheizung eingebaut und das Ganze als Variante durchgespielt. Das Ergebnis ist ein Gebäude, welches die Vorgaben der KfW für das Effizienzhaus KfW085 erfüllt. 4.5.1 Ergebnisse für das Maßnahmenpaket Gasheizung Maximum - Kfw085 – Berechnung vom 23.08.2009 12:49:01 Berechnungsvorschrift: EnEV 2009 Zonen: Zone Unbeheizt (unbeheizte Zone) Zone Wohnbereich (beheizte Zone) beheiztes Volumen Ve Luftvolumen V Nutzfläche AN Innentemperatur Luftwechselrate 1984 m³ 1587 m³ 488 m² 19,0 °C 0,6 1/h Bauphysik: beheiztes Volumen Ve Nutzfläche AN Verhältnis A/Ve Luftvolumen V Fläche Gebäudehülle A Fläche Außenwände AAW Fläche Fenster AF Fensterflächenanteil AF/(AAW + AF) 1984 m³ 488 m² 0,33 1/m 1587 m³ 658,4 m² 480,8 m² 49,4 m² 9% Wärmebilanz: Heizwärmebedarf Qh spezifischer Heizwärmebedarf qh Transmissionswärmeverluste Qt Lüftungswärmeverluste Qv solare Wärmegewinne Qs interne Wärmegewinne Qi Warmwasserwärmebedarf Qtw 25400 kWh/a 52 kWh/m²a 17889 kWh/a 27692 kWh/a 3701 kWh/a 16479 kWh/a 6094 kWh/a Ergebnisse: Endenergiebedarf Qe Primärenergiebedarf Qp Anlagenverluste Qa Anlagenaufwandszahl ep spezifischer Transmissionswärmeverlust Ht' zulässiger spez. Transmissionswärmeverlust zul. Ht' spezifischer Primärenergiebedarf Qp'' spezifischer Primärenergiebedarf Qp' 25521 kWh/a 30769 kWh/a 7242 kWh/a 0,98 0,32 W/m²K 0,65 W/m²K 63,1 kWh/m²a 15,5 kWh/m³a 56 zulässiger spez. Primärenergiebedarf zul. Qp'' zulässiger spez. Primärenergiebedarf zul. Qp' 76,1 kWh/m²a 18,7 kWh/m³a Ergebnisse für das Referenzgebäude: Wärmebilanz: (Referenzgebäude) Heizwärmebedarf Qh spezifischer Heizwärmebedarf qh Transmissionswärmeverluste Qt Lüftungswärmeverluste Qv solare Wärmegewinne Qs interne Wärmegewinne Qi Warmwasserwärmebedarf Qtw 25983 kWh/a 53 kWh/m²a 21486 kWh/a 25364 kWh/a 4578 kWh/a 16290 kWh/a 6094 kWh/a Ergebnisse: (Referenzgebäude) Endenergiebedarf Kühlung Qc,e Primärenergiebedarf Kühlung Qc,p Endenergiebedarf Qe Primärenergiebedarf Qp Anlagenverluste Qa Anlagenaufwandszahl ep 0 kWh/a 0 kWh/a 31891 kWh/a 37093 kWh/a 4558 kWh/a 1,16 Wärmebilanz des Gebäudes 50000 45000 27692 25400 Transmissionsw ärmeverluste 40000 Lüftungsw ärmeverluste 35000 solare Wärmegew inne interne Wärmegew inne 30000 Heizw ärmebedarf 25000 20000 15000 16479 17889 10000 5000 3701 0 Verluste Gew inne Abbildung 28 zeigt die Wärmebilanz des sanierten Gebäudes (in kWh/a) beim Paket „Maximal“ KfW -085 (Gasheizung). Abbildung 29 zeigt den Primärenergiebedarf und Transmissionswärmeverlust im Verhältnis zum zulässigen Richtwert der EnEV 2009 beim Paket „Maximal“ KfW-085 (Gasheizung). Qp’’= zulässig Qp’’= 63,1 kWh/m²a 76,1 kWh/m²a Ht’ = zulässig Ht’ = 0,318 W/m²k 0,65 W/m²K zum Vergleich der Ist-Zustand der Schillerstraße 36: Abbildung 30 zeigt den Primärenergiebedarf und Transmissionswärmeverlust im Verhältnis zum zulässigen Richtwert der EnEv 2009 im Ist-Zustand. 57 5. Kostenschätzung nach DIN 276 –GewerkeDie Kostenschätzung nach DIN 276 wurde anhand realer Angebote von vor Ort ansässigen Firmen durchgeführt. Die Norm erlaubt eine Aufteilung nach Gewerken.31 5.1 Maßnahmenpaket EnEv+30 % - KfW 130 5.1.1 Gerüstbauarbeiten: Bauteil Beschreibung Fassade Vorne + hinten Decke der Hofeinfahrt Stahlrohrgerüst, Standzeit 4 Wochen Inkl. Fanggerüst Dacharbeiten, Traufseitig Rollgerüst, fahrbar als Arbeitsgerüst, Standzeit 4 Wochen €/m² M² 9 283,40 Summe (€) 2.550,60 1 Stück 180,00 2.730,60 518,81 3249,41 Summe netto MwSt. 19% Gesamt 5.1.2 Malerarbeiten: Bauteil Beschreibung €/m² M² Summe (€) Fassade Vorne + hinten 8cm Dämmung mit WDVS, WLG 035 aus Polystyropor – Hartschaumplatten, inkl. Verdübelung, Verputzen und Malerarbeiten 10 cm Dämmung mit WDVS, WLG 035 aus Polystyropor – Hartschaumplatten, inkl. Verdübelung, Verputzen und Malerarbeiten 10cm Dämmung mit WDVS, WLG 035 aus Polystyropor – Hartschaumplatten, inkl. Verdübelung, Verputzen und Malerarbeiten 10cm Dämmung mit WDVS, WLG 025 aus Polystyropor – Hartschaumplatte, als Streifen 50cm breit unter der Decke und an der Wand, luftdicht verputzt, 3 Etagen á 3,58m x 1 m = 10,74 m² 5cm cm Dämmung mit WDVS, WLG 025 aus Polystyropor – Hartschaumplatten, inkl. Verdübelung 78,- 283,40 22.105,20 82,- 38,70 3.173,40 84,- 33,30 2.798,90 84,- 10,74 902,16 22,- 94,93 2.088,46 Wand Einfahrt zum EG Decke der Hofeinfahrt Decke Balkon Wärmebrücke Kellerdecke Summe netto MwSt. 19% Gesamt 31 31.068,12 5.902,94 36.971,06 vgl. Siemon, K.D.: Baukosten bei Neu- und Umbauten, Vieweg + Teubner Verlag , 4. Auflage 2009, S.10 58 5.1.3 Trockenbauarbeiten: Bauteil Beschreibung €/m² Dachgeschoss Wohnungstür verlegen, Trockenbauwand pauschal Summe netto MwSt. 19% Gesamt M² Summe (€) 650,00 650,00 123,50 773,50 5.1.4 Fensterbauer: Bauteil Beschreibung Fenster Gesamt VEKA Kunststoffenster UW = 1,3 W/m²k, 70mm Profiltiefe €/ Stück Summe (€) - 29.382,79 Stück - Summe netto MwSt. 19% Gesamt 29.382,79 5.582,73 34.965,52 5.1.5 Heizungsanlage: Bauteil Heizung Speicher Kamin Beschreibung Gas Brennwert - Heizung der Marke Viessmann, Leistungsbereich modulierend bis 35 kW, liefern, einbauen und Anschließen an alte Versorgungsstränge, inkl. Dämmung der Rohrleitungen im Heizungskeller neuwertig vorhanden Kaminsanierung mit neuem DN 100 Abgasrohr €/ Stück Stück - - 6.570,00 - - 850,00 Summe netto MwSt. 19% Gesamt Summe (€) 7.420,00 1.409,78 8.829,68 5.1.6 Lüftungsanlage: Bauteil Beschreibung €/ Stück Stück Lüftungsanlage Abluft-Lüftungsanlage bestehend aus 4 Ventilatoren, 19 Zuluft-Einlässen, Verrohrung, pauschal - - Summe netto MwSt. 19% Gesamt Summe (€) 3.425,00 3.425,00 650,75 4.075,75 59 5.1.7 Dacharbeiten: Bauteil €/ Beschreibung Stück Summe (€) - 17.600,00 Stück Dach Dach abdecken, neue Dampfsperre einbauen, 14cm Aufsparrendämmung der WLG 030 aus Polystyrol-Extruderschaum, neue Lattung einbauen, Dach eindecken mit alten Ziegeln - Summe netto MwSt. 19% Gesamt 17.600,00 3.344,00 20.944,00 5.1.8 Montagearbeiten: Bauteil Hoftor €/ Stück Stück - - Beschreibung Roll-Sektionaltor weiß liefern und einbauen pauschal Summe netto MwSt. 19% Gesamt Summe (€) 1.450,00 1.450,00 275,50 1.600,00 5.1.9 Zusammenstellung: Gerüstbauer Malerarbeiten Trockenbauarbeiten Fenster Heizung Lüftung Dacharbeiten Montagearbeiten Gesamt EnEv+30% 3.249,41 € 36.971,06 € 773,50 € 34.965,52 € 8.829,68 € 4.075,75 € 20.944,00 € 1.600,00 € 111.408,92 € 5.2. Maßnahmenpaket EnEv2009 – KfW Effizinezhaus 100 Das Maßnahmenpaket ist dämmtechnisch so ausgeführt wie die Variante EnEv plus 30% KfW130. Um den geforderten energetischen Standard zu erreichen, wird zusätzlich eine thermische Solaranlage zur Warmwasserbereitung und Heizungsunterstützung eingebaut, sowie eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung. 60 5.2.1 Gerüstbauarbeiten: Bauteil Beschreibung Fassade Vorne + hinten Decke der Hofeinfahrt Stahlrohrgerüst, Standzeit 4 Wochen Inkl. Fanggerüst Dacharbeiten, Traufseitig Rollgerüst, fahrbar als Arbeitsgerüst, Standzeit 4 Wochen €/m² M² 9 283,4 Summe (€) 2.550,60 180,00 1 Stück Summe netto MwSt. 19% Gesamt 2.730,60 518,81 3.249,41 5.2.2 Malerarbeiten: Bauteil Beschreibung €/m² M² Summe (€) Fassade Vorne + hinten 8cm Dämmung mit WDVS, WLG 035 aus Polystyropor – Hartschaumplatten, inkl. Verdübelung, Verputzen und Malerarbeiten 10 cm Dämmung mit WDVS, WLG 035 aus Polystyropor – Hartschaumplatten, inkl. Verdübelung, Verputzen und Malerarbeiten 10cm Dämmung mit WDVS, WLG 035 aus Polystyropor – Hartschaumplatten, inkl. Verdübelung, Verputzen und Malerarbeiten 10cm Dämmung mit WDVS, WLG 025 aus Polystyropor – Hartschaumplatte, als Streifen 50cm breit unter der Decke und an der Wand, luftdicht verputzt, 3 Etagen á 3,58m x 1 m = 10,74 m² 5cm cm Dämmung mit WDVS, WLG 025 aus Polystyropor – Hartschaumplatten, inkl. Verdübelung Deckenverkleidung und Abkastung mit Rauhfaser versehen, weiß streichen Ausbesserungsarbeiten pauschal wegen Durchführung der Lüftungskanäle 78,- 283,4 22.105,20 82,- 38,7 3.173,40 84,- 33,3 2.798,90 84,- 10,74 902,16 22,- 94,93 2.088,46 9,50 58 Wand Einfahrt zum EG Decke der Hofeinfahrt Decke Balkon Wärmebrücke Kellerdecke Wohnungsflure Wohnungen - - Summe netto MwSt. 19% Gesamt 551,00 800,00 32.419,12 5.159,63 37.533,50 61 5.2.3 Trockenbauarbeiten: Bauteil Beschreibung Wohnungsflure Abgehängte Decken erstellen, Abkastung um Lüftungsrohre, Fugen verspachteln Wohnungstür verlegen, Trockenbauwand pauschal Dachgeschoss €/m² M² 45 58 2.610,00 Summe netto MwSt. 19% Gesamt 650,00 2.810,00 533,90 3.343,90 Summe (€) 5.2.4 Fensterbauer: Bauteil Beschreibung Fenster Gesamt VEKA Kunststoffenster UW = 1,3 W/m²k, 70mm Profiltiefe €/ Stück - Stück Summe (€) - 29.382,79 Summe netto MwSt. 19% Gesamt 29.382,79 5.582,73 34.965,50 5.2.5 Heizungsanlage: €/ Stück Stück Summe (€) Gas Brennwert - Heizung der Marke Viessmann, Leistungsbereich modulierend bis 35 kW, liefern, einbauen und Anschließen an alte Versorgungsstränge, inkl. Dämmung der Rohrleitungen im Heizungskeller Neuwertig vorhanden - - 6.570,00 - -- - Kaminsanierung mit neuem DN 100 Abgasrohr, pauschal 12 m² Vakuum-Röhrenkollekor Solaranlage der Marke Junkers liefern und montieren, Anschluss an Heizzentrale im Keller, Pufferspeicher 750l pauschal - - 850,00 - - 8.755,50 Summe netto MwSt. 19% Gesamt 16.175,50 3.073,32 19.248,72 Bauteil Beschreibung Heizung Speicher Warmwasser Kamin Solaranlage 62 5.2.6 Lüftungsanlage: Bauteil Beschreibung Lüftungsanlage Zentrale Zu- und Abluft Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung, 19 Weitwurfdüsen, Verrohrung, pauschal Blower Door Test pro Wohnung Luftdichtigkeit €/ Stück Stück Summe (€) - - 19.800,00 350,00 5 1.750,00 21.550,00 4.094,50 25.644,50 Summe netto MwSt. 19% Gesamt 5.2.7 Dacharbeiten: Bauteil Beschreibung Dach Dach abdecken, neue Dampfsperre einbauen, 14cm Aufsparrendämmung der WLG 030 aus Polystyrol-Extruderschaum, neue Lattung einbauen, Dach eindecken mit alten Ziegeln €/ Stück Stück - - Summe netto MwSt. 19% Gesamt Summe (€) - 17.600,00 3.344,00 20.944,00 5.2.8 Montagearbeiten: Bauteil Beschreibung Hoftor Roll-Sektionaltor,weiß liefern und einbauen pauschal Wohnungseingangstür,Schall- und Wärmegedämmt liefern und einbauen, Entsorgung alte Türen Wohnungstüren €/ Stück - Stück - 1.450,00 730,00 5 3.650,00 Summe netto MwSt. 19% Gesamt 5.100,00 969,00 6.069,00 Summe (€) 5.2.9 Zusammenstellung: Gerüstbauer Trockenbau Malerarbeiten Fenster Heizung Lüftung Dacharbeiten Montagearbeiten Gesamt EnEv2009–KfW100 3.249,41 € 3.343,90 € 37.533,50 € 34.965,52 € 19.248,72 € 25.644,50 € 20.944,00 € 6.069,00 € 150.998,55 € 63 5.3 Maßnahmenpaket EnEv2009 „Maximal“ – KfW 055 (Holzpellets) In diesem Maßnahmenpaket wird neben der verbesserten Dämmung und Fenstern mit Wärmeschutzverglasung eine regenerative Energiequelle verwendet , anstelle eines GasBrennwertkessels wird eine Pellet-Heizung eingebaut. 5.3.1 Gerüstbauarbeiten: Bauteil Beschreibung Fassade Vorne + hinten Decke der Hofeinfahrt Stahlrohrgerüst, Standzeit 4 Wochen Inkl. Fanggerüst Dacharbeiten, Traufseitig Rollgerüst, fahrbar als Arbeitsgerüst, Standzeit 4 Wochen €/m² m² 9 283,4 1 Stück Summe (€) 2.550,60 180,00 Summe netto MwSt. 19% Gesamt 2.730,60 518,81 3.249,41 5.3.3 Malerarbeiten: Bauteil Beschreibung €/m² M² Summe (€) Fassade Vorne + hinten 16cm Dämmung mit WDVS, WLG 025 aus Polystyropor – Hartschaumplatten, inkl. Verdübelung, Verputzen und Malerarbeiten 16cm Dämmung mit WDVS, WLG 025 aus Polystyropor – Hartschaumplatten, inkl. Verdübelung, Verputzen und Malerarbeiten 20cm Dämmung mit WDVS, WLG 025 aus Polystyropor – Hartschaumplatten, inkl. Verdübelung, Verputzen und Malerarbeiten 105,- 283,4 29.757,00 105,- 38,7 4.063,50 110,- 33,3 3.663,00 10cm Dämmung mit WDVS, WLG 025 aus Polystyropor – Hartschaumplatte, als Streifen 50cm breit unter der Decke und an der Wand, luftdicht verputzt, 3 Etagen á 3,58m x 1 m = 10,74 m² 10cm cm Dämmung mit WDVS, WLG 025 aus Polystyropor – Hartschaumplatten, inkl. Verdübelung Deckenverkleidung und Abkastungen mit Rauhfaser versehen, weiß streichen Ausbesserungsarbeiten pauschal wegen Durchführung der Lüftungskanäle und Dämmung Decken vor Balkonen 84,- 10,74 902,16 36,- 94,93 3.607,34 9,50 58 Wand Einfahrt zum EG Decke der Hofeinfahrt Decke Balkon Wärmebrücke Kellerdecke Wohnungsflure Wohnungen 551,00 800,00 Summe netto MwSt. 19% Gesamt 43.344,00 8.235,36 51.579,36 64 5.3.2 Trockenbauarbeiten: Bauteil Beschreibung Wohnungsflure Abgehängte Decken erstellen, Abkastung um Lüftungsrohre, Fugen verspachteln Wohnungstür verlegen, Trockenbauwand pauschal Dachgeschoss €/m² M² 45 58 2.610,00 - - 650,00 2.810,00 533,90 3.343,90 Summe netto MwSt. 19% Gesamt Summe (€) 5.3.4 Fensterbauer: Bauteil Beschreibung Fenster gesamt VEKA Kunststoffenster UW = 1,1 W/m²k €/ Stück Stück Summe netto MwSt. 19% Gesamt Summe (€) 33.139,79 33.139,79 6.296,56 39.436,35 5.3.5 Heizungsanlage: Bauteil Beschreibung Heizung Pellet- Heizung der Marke KWB mit 35kW Leistung, einbauen und Anschließen an alte Versorgungsleitungen, inkl. Material, pauschal Abdichten mit Schweißbahn auf Wand und Boden pauschal Neuwertig vorhanden Bunker Speicher Warmwasser Solaranlage 12 m², Vakuum-Röhrenkollekor - Solaranlage der Marke Junkers liefern und montieren, Anschluss an Heizzentrale im Keller, Pufferspeicher 750l pauschal €/ Stück - Stück Summe (€) - 19.800,00 - - 850,00 - - - - - 8.755,50 Summe netto MwSt. 19% Gesamt 29.405,50 5.587,04 34.992,54 5.3.6 Lüftungsanlage: Bauteil Beschreibung Lüftungsanlage Zentrale Zu- und Abluft Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung, 19 Weitwurfdüsen, Verrohrung, pauschal Blower Door Test pro Wohnung Luftdichtigkeit €/ Stück - Stück Summe (€) - 19.800,00 350,00 5 1.750,00 21.550,00 4.094,50 25.644,50 Summe netto MwSt. 19% Gesamt 65 5.3.7 Dacharbeiten: Bauteil Beschreibung Dach Dach abdecken, Dampfsperre einbauen, 14cm Zwischensparrendämmung aus Mineralwolle der WlG035 und 18cm Aufsparrendämmung der WLG 024 aus Polystyrol-Extruderschaum einbauen, neue Lattung einbauen, Dach mit alten Ziegeln eindecken €/ Stück Stück Summe (€) - - 31.800,00 Summe netto MwSt. 19% Gesamt 31.800,00 6.042,00 37.842,00 5.3.8 Montagearbeiten: Bauteil Beschreibung Hoftor Roll-Sektionaltor in weiß, liefern und einbauen, pauschal Wohnungseingangstür, Schall- und Wärmegedämmt liefern und einbauen, Entsorgung alte Türen Wohnungstüren €/ Stück - Stück - 1.450,00 730,00 5 3.650,00 Summe netto MwSt. 19% Gesamt 5.100,00 969,00 6.069,00 Summe (€) 5.3.9 Zusammenstellung: Gerüstbauer Trockenbau Malerarbeiten Fenster Heizung Lüftung Dacharbeiten Montagearbeiten Gesamt EnEv2009–KfW055 3.249,41 € 3.343,90 € 51.579,36 € 39.436,35 € 34.992,54 € 25.644,50 € 37.842,00 € 6.069,00 € 202.157,06 € 5.4 Maßnahmenpaket EnEv2009 „Maximal“ – KfW085 (Gas) Dieses Paket hat dämmtechnisch die gleiche Ausstattung wie das Paket „Maximal“ KfW-055 (Pelletheizung), in diesem Paket ist das Gebäude aber nun mit einer Gas-Brennwerttherme als wartungsärmere und kostengünstigere Alternative ausgestattet. 66 Durch den schlechteren Primärenergiefaktor von Gas (1,1) gegenüber Holz (0,2) kommt es dadurch zu einem höheren Primärenergieverbrauch, so dass nur der Standard „EnEV2009 minus 15%“, also KfW-085 erreicht wird. 5.4.1 Gerüstbauarbeiten: Bauteil Fassade Vorne + hinten Decke der Hofeinfahrt Beschreibung Stahlrohrgerüst, Standzeit 4 Wochen Inkl. Fanggerüst Dacharbeiten, Traufseitig Rollgerüst, fahrbar als Arbeitsgerüst, Standzeit 4 Wochen €/m² m² 9 283,4 1 Stück Summe (€) 2.550,60 180,00 Summe netto MwSt. 19% Gesamt 2.730,60 518,81 3.249,41 5.4.2 Malerarbeiten: Bauteil Fassade Vorne + hinten Wand Einfahrt zum EG Decke der Hofeinfahrt Decke Balkon Wärmebrücke Kellerdecke Wohnungsflure Wohnungen Beschreibung 16cm Dämmung mit WDVS, WLG 025 aus Polystyropor – Hartschaumplatten, inkl. Verdübelung, Verputzen und Malerarbeiten 16cm Dämmung mit WDVS, WLG 025 aus Polystyropor – Hartschaumplatten, inkl. Verdübelung, Verputzen und Malerarbeiten 20cm Dämmung mit WDVS, WLG 025 aus Polystyropor – Hartschaumplatten, inkl. Verdübelung, Verputzen und Malerarbeiten 10cm Dämmung mit WDVS, WLG 025 aus Polystyropor – Hartschaumplatte, als Streifen 50cm breit unter der Decke und an der Wand, luftdicht verputzt,3 Etagen á 3,58m x 1 m = 10,74 m² 10cm cm Dämmung mit WDVS, WLG 025 aus Polystyropor – Hartschaumplatten, inkl. Verdübelung Deckenverkleidung und Abkastungen mit Rauhfaser versehen, weiß streichen Ausbesserungsarbeiten pauschal wegen Durchführung der Lüftungskanäle und Dämmung Decken vor Balkonen €/m² M² 105,- 283,4 29.757,00 105,- 38,7 4.063,50 110,- 33,3 3.663,00 84,- 10,74 902,16 36,- 94,93 3.607,34 9,50 58 - - Summe netto MwSt. 19% Gesamt Summe (€) 551,00 800,00 43.344,00 8.235,36 51.579,36 67 5.4.3 Trockenbauarbeiten: Bauteil Wohnungsflure Dachgeschoss Beschreibung Abgehängte Decken erstellen, Abkastung um Lüftungsrohre, Fugen verspachteln Wohnungstür verlegen, Trockenbauwand pauschal €/m² M² Summe (€) 45,- 58 2.610,00 Summe netto MwSt. 19% Gesamt 650,00 2.810,00 533,90 3.343,90 5.4.4 Fensterbauer: Bauteil Beschreibung Fenster gesamt VEKA Kunststoffenster UW = 1,1 W/m²k €/ Stück Summe (€) Stück 33.139,79 33.139,79 Summe netto 6.296,56 MwSt. 19% 39.436,35 Gesamt 654.5 Heizungsanlage: Bauteil Beschreibung Heizung Gas Brennwert - Heizung der Marke Viessmann, Leistungsbereich modulierend bis 35 kW, liefern, einbauen und Anschließen an alte Versorgungsstränge, inkl. Material, pauschal Neuwertig vorhanden Speicher Warmwasser Kamin Solaranlage Kaminsanierung mit neuem DN 100 Abgasrohr, pauschal 12 m² Vakuum-Röhrenkollekor Solaranlage der Marke Junkers liefern und montieren, Anschluss an Heizzentrale im Keller, Pufferspeicher 750l pauschal €/ Stück Summe (€) Stück 6.570,00 - - - - - 850,00 - - 8.755,50 Summe netto MwSt. 19% Gesamt 16.175,50 3.073,32 19.248,72 68 5.4.6 Lüftungsanlage: Bauteil Beschreibung Lüftungsanlage Zentrale Zu- und Abluft Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung, 19 Weitwurfdüsen, Verrohrung, pauschal Blower Door Test pro Wohnung Luftdichtigkeit €/ Stück - 350,00 Stück Summe (€) - 19.800,00 5 1.750,00 21.550,00 4.094,50 25.644,50 Summe netto MwSt. 19% Gesamt 5.4.7 Dacharbeiten: €/ Stück Bauteil Beschreibung Dach Dach abdecken, Dampfsperre einbauen, 14cm Zwischensparrendämmung aus Mineralwolle der WlG035 und 18cm Aufsparrendämmung der WLG 024 aus Polystyrol-Extruderschaum einbauen, neue Lattung einbauen, Dach mit alten Ziegeln eindecken Stück Summe (€) - 31.800,00 Summe netto MwSt. 19% Gesamt 31.800,00 6.042,00 37.842,00 - 5.4.8 Montagearbeiten: Bauteil Beschreibung Hoftor Roll-Sektionaltor,weiß liefern und einbauen pauschal Wohnungseingangstür,Schall- und Wärmegedämmt liefern und einbauen, Entsorgung alte Türen Wohnungstüren €/ Stück 730,00 Stück Summe (€) - 1.450,00 5 3.650,00 Summe netto MwSt. 19% Gesamt 5.100,00 969,00 6.069,00 5.4.9 Zusammenstellung: Gerüstbauer Trockenbau Malerarbeiten Fenster Heizung Lüftung Dacharbeiten Montagearbeiten Gesamt EnEv2009–KfW085 3.249,41 € 3.343,90 € 51.579,36 € 39.436,35 € 19.248,72 € 25.644,50 € 37.842,00 € 6.069,00 € 186.413,24 € 69 5.5 Kostenschätzung für die Instandhaltungskosten (sog. „Sowieso-Kosten“): Kosten, die sowieso für die Instandhaltung des Gebäudes angefallen wären, werden in der Wirtschaftlichkeitsberechnung von den Gesamtkosten abgezogen. Am Gebäude Schillerstraße 36 sind im Rahmen der Instandhaltung folgende Arbeiten nötig: - Fassade ausbessern und streichen, dafür muss das Gebäude eingerüstet werden. - Wand Hofeinfahrt streichen, Decke Hofeinfahrt streichen. - Fenster, da sie Undichtigkeiten aufweisen, einstellen und Dichtungen erneuern. 5.5.1 Gerüstbauarbeiten: Bauteil Beschreibung Fassade Vorne + hinten Decke der Hofeinfahrt Stahlrohrgerüst, Standzeit 2 Wochen Rollgerüst, fahrbar als Arbeitsgerüst, Standzeit 2 Wochen €/m² m² 5 283,4 1.417,00 1 Stück Summe netto MwSt. 19% Gesamt 150,00 Summe (€) 1.567,00 297,73 1.864,73 5.5.2 Malerarbeiten: Bauteil Beschreibung €/m² M² Summe (€) Fassade Vorne + hinten Wand Einfahrt zum EG Decke der Hofeinfahrt Ausbessern, grundieren und streichen 40,- 283,4 11.336,00 Ausbessern, grundieren und streichen 40,- 38,7 1.548,00 Ausbessern, grundieren und streichen 45,- 33,3 1.498,50 Summe netto 14.382,50 2.732,67 MwSt. 19% 17.115,17 Gesamt 70 5.5.3 Fensterbauer: Bauteil Beschreibung Fenster Fenster einstellen, Dichtungen erneuern €/ Stück Stück 55,00 32 Summe (€) Summe netto MwSt. 19% Gesamt 1760,00 334,40 2.094,40 1.760,00 5.5.4 Zusammenstellung: 1864,73 € 17.115,17 € 2.094,40 € 21.074,30 € Gerüstbauer Malerarbeiten Fenster Gesamt Instandhaltung 5.6 Zusammenfassung Kostenschätzung Maßnahmenpakete: Paket Gesamt Instandhaltung Energ. Sanierung Gesamt /m² Energ. San. Wf /m² Wf (433m²) (433m²) 90.334,62 € 257,29 € 208,62 € 01. EnEv+30% KfW130 02. EnEv 2009 KfW100 03. EnEv-45% KfW055 04. EnEv-15 % KfW085 111.408,92 € 21.074,30 € 150.998,55 € 21.074,30 € 129.924,25 € 348,72 € 300,05 € 202.157,06 € 21.074,30 € 181.082,76 € 466,87 € 418,20 € 186.413,24 € 21.074,30 € 165.338,94 € 430,51 € 381,84 € Wf = Wohnfläche 71 6. Fördermittel und Zuschüsse 6.1 Fördermittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KFW) Stand: EnEv-2009 Die KfW fördert Modernisierungen im Allgemeinen und zu besonders günstigen Konditionen energetische Sanierungen. Dazu wurden Energiestandards festgelegt, die es zu erreichen gilt, wenn man günstige Konditionen und Tilgungszuschüsse erhalten möchte. Als Basis wurde das „KfW-Effizienzhaus“ festgelegt, welches als KfW-Effizienzhaus100 exakt die Vorgaben der EnEv2009 erfüllt, die zum 01.10.2009 in Kraft tritt. Die beiden dabei wichtigen und zu erfüllenden bauphysikalischen Werte sind: - der spezifische Primärenergiebedarf in Kilowattstunden pro m² Nutzfläche und Jahr - ( QP’’) der spezifische Transmissionswärmeverlust in Watt pro m² Nutzfläche und 1 Kelvin Temperaturunterschied (HT’) Um die alte EnEv2007 mit ihren Vorgaben zu berücksichtigen wurde übergangsweise bis voraussichtlich Juni 2010 das KfW-Effizienzhaus130 eingeführt, also der Standart EnEv2007 oder EnEv2009 plus 30%. Daneben gibt es noch weitere Effizienzhaus Varianten, die nach genau demselben Prinzip funktionieren, die Zahl am Ende gibt prozentual den Standart zur EnEv2009 an. 72 6.1.1 Zusammenfassung Effizienzstandarts: KfW 130 KfW 115 KfW 100 KfW 085 QP’’ = + 30 % HT’ = + 45 % QP’’ = + 15 % HT’ = + 30 % QP’’ = +0% HT’ = + 15 % QP’’ = -15 % HT’ = +0% Zusätzliche Standards beim Neubau: KfW 070 KfW 055 QP’’ = -30 % HT’ = -15 % QP’’ = -45 % HT’ = -30 % 6.1.2 Einzelmaßnahmen Bei der Durchführung von Einzelmaßnahmen am Gebäude gibt es auch Standards zu erfüllen. Nachfolgend sind kurz zusammengefasst die wichtigsten energetischen Sanierungsfälle und der dazugehörige Standard zusammengefasst32: Außendämmung Fassade: Wärmedurchlassswiderstand R mind. 4,0 w/m²k (bei Kerndämmung R mind. 2,3 W/m²k) 32 Vgl. http://www.kfw-foerderbank.de/DE_Home/Service/KfWFormul26/Merkblaetter/Bauen_Wohnen_Energie_sparen/Energieeffizient_Sanieren__Kredit/Anlage_technische_Mindestanforderungen_Energieeffizient_Sanieren.jsp vom 19.08.2009 73 Dämmung oberste Geschossdecke und Flachdächer: Wärmedurchlasswiderstand R mind. 6,8 w/m²k Schrägdach: Wärmedurchlasswiderstand R mind. 4,5 w/²k Dämmung der Warmseite einer Kellerwand zum Erdreich oder einer Decke zu unbeheizt: Wärmedurchlasswiderstand R mind. 2,2 w/²k Dämmung der Kaltseite einer Kellerwand zum Erdreich oder einer Decke zu unbeheizt: Wärmedurchlasswiderstand R mind. 3,0 w/²k Fenster: Wärmedurchgangskoeffizient UW = 1,3 W/m²k Lüftungsanlage: Zentrale, dezentrale oder raumweise Lüftungsanlagen mit Wärmeübertrager die Feuchte-, CO²- oder Mischgas geführt sind. Heizungsanlage: - Brennwerttechnik Gas/Öl - Niedertemperatur mit nachgeschaltetem Brennwertwärmetauscher - Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen - Biomasseanlagen - Wärmepumpen - solarthermische Anlagen Bei Lüftungsanlagen gilt die Gesamtbedingung, dass das Gebäude die Vorgaben der EnEv2009 + 30%, also den KfW130 Effizienzhaus Standard einhalten muss, damit überhaupt eine Förderung erfolgen kann. 74 Im Gesamten sind noch weitere technische Details und Vorgaben bei Heizung- und Lüftungsanlagen zu beachten, siehe dazu die Detailinformationen auf www.kwf.de . 6.1.3 Förderprogramme der KfW 1. Programm: Energieeffizient Sanieren Nur für Kosten der energetischen Sanierung zulässig! Sanierung zum KfW-Effizienzhaus - Kreditvariante (vor Beginn beantragen) Höchstbetrag (Auszahlung 100%) 75.000 € pro Wohneinheit Im Fall der Schillerstraße 36 also 375.000 Euro! Tilgungszuschuss (wird als Sondertilgung gutgeschrieben): Variante KfW-Effizienzhaus 130 (EnEv + 30%) 5% der Kreditsumme Variante KfW-Effizienzhaus 115 (EnEv + 15%) 7,5% der Kreditsumme Variante KfW-Effizienzhaus 100 (EnEv 2009) 12,5%der Kreditsumme Variante KfW-Effizienzhaus 085 (EnEv -15%) 15% der Kreditsumme Sanierung zum KfW-Effizienzhaus - Zuschussvariante (vor Beginn beantragen) Höchstbetrag (Auszahlung 100%) 50.000 € pro Wohneinheit Im Fall der Schillerstraße 36 also 250.000 Euro! Barwertiger Zuschuss zu den Kosten der Sanierung: Variante KfW-Effizienzhaus 130 (EnEv + 30%) 5% der Kosten Variante KfW-Effizienzhaus 115 (EnEv + 15%) 12,5% der Kosten Variante KfW-Effizienzhaus 100 (EnEv 2009) 17,5%der Kosten Variante KfW-Effizienzhaus 085 (EnEv –15%) 20% der Kosten Einzelmaßnahmen bzw. freie Einzelmaßnahmenkombinationen z.B. Erneuerung der Fenster, Dämmung, Lüftungsanlage, neue Heizung 75 (vor Beginn beantragen, dabei sind die technischen Mindestanforderungen einzuhalten, siehe Merkblatt KfW „technische Mindestanforderungen“ auf www.kfw.de) Kredit (aktuelle Konditionen siehe Abschnitt 6.14) Höchstbetrag 50.000 € pro Wohneinheit Zuschuss: 5% der Investitionssumme Nur bei kompletten Einzelmaßnahmen (z.B. Austausch aller Fenster) Höchstbetrag 2.500 € pro Wohneinheit 2. Programme: „Wohnraum Modernisieren“ und „Altersgerecht Umbauen“ Hier können auch Kosten einer „nicht-energetischen“ Sanierung geltend gemacht werden! Standard Höchstbetrag (Auszahlung 96%) 100.000 € pro Wohneinheit Altersgerecht Umbauen Höchstbetrag (Auszahlung 100%) 50.000 € pro Wohneinheit Sonderförderung Zuschuss für Baubegleitung bei Sanierung zum KfW-Effizienzhaus und bei Maßnahmenkombinationen z.B. Detailplanungen, Angebotsauswertung, Baustellenbegehung, Einweisung in Haustechnik Zuschuss 50 % der Kosten max. 2.000 € pro Bauvorhaben Zuschuss zum Austausch von Nachtstromspeicherheizungen Zuschuss bei Ersatz 200,00 € pro Gerät Optimierung der Wärmeverteilung im Rahmen bestehender Heizungsanlagen Zuschuss 25 % der Kosten mindestens 100 € 25 % /min. 100,00 € 76 6.1.4 Aktuelle Zinskonditionen der KfW (Stand 04.09.2009, Quelle: KfW-Homepage: www.kfw.de) Festlegung des Zinssatzes erfolgt grundsätzlich bei Kreditzusage durch die KfW! 77 6.2 Fördermittel der Bundesanstalt für Ausfuhrkontrolle (BAFA) -ausgewählt für die Schillerstraße 36 ( EnEv 2009)Zuschuss für Holzpelletskessel Installierte Nennwärmeleistung von 5 – 100 kW zur Wärmeerzeugung Pufferspeicher mit einem Mindestspeichervolumen von 30 l/kW, 36 €/KW, mind. 2.500,00 € 2.500,00 € Allgemein EnEv2009 doppelte Förderung (Effizienzbonus) 5.000,00 € Zuschuss für thermische Solaranlagen Ausgewählte Rahmenbedingungen / Förderbedingungen: - Kombinierte Warmwasserbereitung und Heizungsunterstützung - Bis 40 m² Kollektorfläche - Mind. 9 m² Fläche bei Vakuum-Röhrenkollektoren und 40 l Pufferspeichervolumen pro m² Kollektorfläche Förderung je angefangener m² Kollektorfläche: 105,00 €/m² Allgemein EnEv 2009 doppelte Förderung (Effizienzbonus) effiziente Solarkollektorpumpe 210,00 €/m² 50,00 €/m² Bonus für effiziente Umwälzpumpe: 200,00 € Regenerativer Kombinationsbonus und Kesselaustauschbonus: 750,00 € Für eine Solaranlage in Kombination mit einer Biomasseanlage oder einer Wärmepumpe oder grundsätzlicher Kesselaustausch 78 Zuschuss für Mini BHKW (bis 50 KW, mit integriertem Stromzähler) Förderbetrag = Vollbenutzungsstunden (Vbh) x Leistungsabhängiger Anteil Vollbenutzungsstunden: Zielwert = 5.000 h/a unterhalb des Zielwerts: Vbh = Vbh / Vbh (Ziel) oberhalb des Zielwerts: Vbh = 1 Basisförderung: 0 bis 4 kW 1.550,00 €/kW el 4 bis 6 kW 775,00 €/kW el 6 bis12 kW 250,00 €/kW el 12 bis 25 kW 125,00 €/kW el 25 bis 50 kW 50,00 €/kW el Bonusförderung: (mit besonders geringer Schadstoffemission) bis 12 kW 100,00 €/kW el bis 50 kW 50,00 €/kW el 79 6.3 Förderprogramm der Stadtwerke Münster Gefördert werden Hauseigentümer im Versorgungsgebiet der Stadtwerke Münster, die ihre mindestens 15 Jahre alte Heizung von anderen Energieträgern auf Erdgas-Brennwerttechnik und eine thermische Solaranlage umstellen. Förderbedingungen: Gefördert wird nur im Gas-Grundversorgungsgebiet der Stadtwerke Münster GmbH. Bis zum 31. Oktober 2009 muss der Förderantrag vom Hauseigentümer für Häuser in Münster eingereicht werden und bis spätestens 31. Dezember 2009 die Anlage von einem anderen Energieträger auf Erdgas umgestellt sein. Rechnungen der Installationsbetriebe müssen in Verbindung mit dem Formular "Abrechnung zum Förderantrag" bis spätestens zum 31.Januar 2010 eingereicht sein. Weitere Fördervoraussetzungen sind der Abschluss eines 2-jährigen Gaslieferungsvertrages mit dem Fördergeber und das Vorhandensein eines erschließbaren Zugangs zum Erdgasnetz (Abnahmestelle) im Gas-Grundversorgungsgebiet der Stadtwerke Münster GmbH. Der Förderanspruch besteht max. 6 Monate nach Bewilligung, längstens jedoch bis zum 31.12.2009. In jedem Fall muss bis zum 31.12.2009 der Gasbezug aufgenommen und die Inbetriebnahme der neuen Anlage, ggf. einschl. Solaranlage, erfolgt sein. Fördermittel: Zuschüsse für Gas-Brennwerttechnik (BWT) und thermische Solaranlagen (Solar): - Mehrfamilienhaus 3 - 5 Wohneinheiten - für BWT: Stadtwerke: 600,- €, Geräte-Hersteller: 75 € - für Solar: Stadtwerke: 300,- €, Geräte-Hersteller: 150 € Die Geräte-Hersteller-Förderung wird bei Installation eines Gasbrennwertgerätes und (zusätzlich) einer Solaranlage der Firmen Brötje, Buderus, Junkers, MHG Heiztechnik, Sieger, Vaillant, Viessmann oder Weishaupt gewährt. 33 33 vgl. www.stadtwerke-muenster.de am 08.09.2009 80 7. Miete und Mieterhöhung – das finanzielle Budget Das Haus ist komplett vermietet an studentische Wohngemeinschaften. Die Zimmer sind einzeln warm vermietet, das heißt, es gibt keine Nebenkostenabrechnung. Für diese Arbeit und eine realistische Betrachtung des finanziellen Budgets für die energetische Sanierung werden nachhaltige Kaltmieten aus dem Mietspiegel der Stadt Münster angesetzt. Dabei wurden folgende Parameter zur Ermittlung der realistischen Kaltmiete angegeben: Ausstattung der Wohnungen: - Zentralheizung - Kunststoff- Isolierglasfenster - Fliesen in Bad und Küche und Laminat in den Zimmern - Balkonanlage Die Heizkosten ergeben sich aus den realen Kosten für Öl, wofür die letzten 5 Jahre ausgewertet wurden (siehe Kapitel 2.3.4 „Status Quo“) und die über die Quadratmeter auf die einzelnen Wohnungen umgerechnet wurden. 7.1 Kaltmieten aus dem qualifizierten Mietspiegel der Stadt Münster und errechnete Heizkosten: Wohnung Größe (m²) € /m² Kaltmiete / Monat (€) Heizkosten / Monat (€) Erdgeschoss 65,17 5,81 378,64 65,10 1. Obergeschoss 96,12 5,96 572,87 95,79 2. Obergeschoss 96,12 5,96 572,87 95,79 3. Obergeschoss 96,12 5,96 572,87 95,79 Dachgeschoss 76,96 5,76 443,29 76,78 2.540,54 429,25 Gesamt: 430,49 Kaltmiete gesamt / Jahr (€) 30.486,47 Heizkosten gesamt / Jahr (€) 5.154,10 81 7.2 Rechtlicher Hintergrund möglicher Mieterhöhungen Das finanzielle Budget für die energetische Sanierung ergibt sich einerseits für den Vermieter aus der Möglichkeit, nach §§ 558 BGB die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen und außerdem über den Modernisierungszuschlag nach §§559 BGB. Dabei entsprechen jeweils die energiebedingten Sanierungskosten den umlagefähigen Kosten. Der Mieter hat die Modernisierung zu dulden, vor allem, wenn sie der Verbesserung des eigenen Wohnwertes dient ( §§ 554 BGB) . Für die Wirtschaftlichkeit und finanzielle Betrachtung ist es von erheblicher Bedeutung, ob eine Erhöhung der Kaltmiete möglich ist, oder nur der Modernisierungszuschlag durchgesetzt werden kann. Denn die Kaltmiete wird dauerhaft erzielt und steigt bei jeder Mieterhöhung kontinuierlich an, während beim Modernisierungszuschlag die Kaltmiete so lange nicht erhöht werden darf, bis das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete wieder erreicht ist. So steht dem Investor bei Erhöhung der Kaltmiete eine viel größere und nachhaltigere Einnahmenerzielung zur Verfügung als bei dem Modernisierungszuschlag, die er für die Finanzierung der Sanierung verwenden kann. In einigen Städten gibt es seit kurzem sogenannte „Ökologische-Mietspiegel“, die eine Anpassung der Kaltmiete anhand von Verbesserungen der Wohnqualität wegen energetischen Sanierungen erlauben. Münster hat solch einen Mietspiegel noch nicht, das heißt, das Potential für eine Erhöhung der Kaltmiete ist ausgeschöpft, da es sich um die ortsübliche Vergleichsmiete handelt. Eine Finanzierung der energetischen Sanierung ist lediglich über den Wohnwert-Verbesserungszuschlag nach §§559 BGB möglich. Allerdings muss das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachtet werden, wobei es dafür derzeit keine allgemeinen Richtwerte mehr gibt. In den letzten Jahren waren es 200% der eingesparten Betriebskosten, dieser Richtwert ist aber vom BGH als zu pauschal abgelehnt worden, ohne dass ein neuer Wert bestimmt worden ist.34 34 vgl. BGH NJW 2004,1738; dazu Staudinger/Emmerich § 559 BGB Rn. 35; Blank, Kommentar zum Mietrecht 2005, S. 311 82 Die Modernisierung muss vom Mieter wegen Unzumutbarkeit nicht geduldet werden, wenn sie für ihn unwirtschaftlich ist. Dafür komme es unter anderem auf die Mietbelastung, aber auch auf die Leistungsfähigkeit des Mieters an35 und die verlangte Mieterhöhung darf nicht außer Verhältnis zur möglichen Einsparung an Energie stehen36. Also hat der Mieter hat entsprechende Modernisierungsmieterhöhungen nur dann zu akzeptieren, wenn die energetische Aufrüstung mit wirtschaftlichem Sachverstand erfolgt ist. Das Mieterhöhungsrecht fällt andernfalls zwar nicht vollständig weg, es kommt aber zu einer entsprechenden Kürzung. In dem Fall einer energetischen Sanierung und einer daraus folgenden Mieterhöhung wegen Modernisierung hat der Vermieter stets zu berücksichtigen, wie viel Heizkosten der Mieter einspart. Letztendlich muss er beurteilen und festlegen, ob der Markt eine von ihm erhöhte Miete hergibt oder nicht die Gefahr besteht, dass der Mieter kündigt und sich die Wohnung zu dem neu gewählten Mietzins am Markt nicht mehr vermieten lässt, weil sie schlichtweg zu teuer ist. Der Vermieter muss eine selbständige Entscheidung darüber treffen, ob er die Modernisierung zum Anlass nehmen möchte, die bestehende Miete zu erhöhen und wenn, in welchem Umfang. Für diese Arbeit werden 3 Ansätze gewählt: 1. „Warmmietneutral“, also eine Erhöhung lediglich in Höhe der eingesparten Heizkosten im Durchschnitt der letzten Jahre. 2. 200 % der eingesparten Heizkosten im Durchschnitt der letzten Jahre. 3. volle 11 % Umlage. 35 36 vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, Otto Schmidt Verlag 2009, 4. Auflage, IV S. 353 vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, Beck Verlag 2007, § 559 BGB Rn. 78 83 8. Wirtschaftlichkeit 8.1 Grundlagen Das Ziel der betriebswirtschaftlichen Wirtschaftlichkeitsberechnung ist, dem Investor vor Augen zu führen, ob eine Investition absolut vorteilhaft ist und in welchem Verhältnis die Summe der Erträge der Investition zu der Summe der Ausgaben steht. Daneben soll sie aufzeigen, welche Investition bei einem Vergleich verschiedener Alternativen relativ vorteilhaft ist, und für den Investor am sinnvollsten ist. Zur Beurteilung von kurzfristigen Investitionsvorhaben und kleineren Maßnahmen genügt die Bewertung mit statischen Methoden, die eine Betrachtung der Zeitachse vernachlässigen und die Zahlungen nicht ihrem Zeitpunkt des Flusses entsprechend auf- oder abzinsen. Ein Beispiel für eine solche statischen Berechnung ist die Amortisationsrechnung, bei der die Anzahl der Jahre berechnet wird, die nötig ist, bis sich das eingesetzte Kapital durch Kosteneinsparungen wieder erwirtschaftet hat. Dabei wird die Verzinsung nicht berücksichtigt. 37 Neben der Höhe der Zahlungen spielt vor allem der Zeitpunkt des Zahlungsflusses eine wichtige Rolle, da Investitionen im Immobilienbereich meistens eine langfristige Ausrichtung haben. Es werden Zeitrahmen von bis zu 30 Jahren betrachtet und bedeuten somit eine langfristige Kapitalbindung. Um den Faktor Zeit zu berücksichtigen wird mit dynamischen Methoden gerechnet, die eine Auf- und Abzinsung der Zahlungen auf einen gemeinsamen Vergleichspunkt ermöglichen. Das bedeutet z.B., dass eine zukünftige Ein- oder Auszahlung einen geringeren Wert hat als eine Zahlung am heutigen Tag. 38 37 38 vgl. Olfert, K. Investition, 2001, S188 f Vgl. Schulte, K.: Handbuch Immobilien-Investition, 1998, S 130f. 84 Für diese Wirtschaftlichkeitsberechnung wurden folgende Berechnungsmethoden ausgewählt: 8.1.1 Annuitätischer Gewinn Diese Betrachtungsweise der Ökonomie einer Maßnahme erlaubt einen guten Überblick über die grundlegende Wirtschaftlichkeit einer Investition. Es werden die annuitätischen Kosten den Erlösen gegenübergestellt und das Ergebnis ist ein Gewinn oder Verlust. (Annuität = pro Jahr) Zur Ermittlung der annuitätischen Kosten werden die aus der energetischen Sanierung entstehenden Investitionskosten, sowie die Kosten zur Beheizung des Gebäudes und eventuell anfallender Zusatzkosten wie Wartung oder Hilfsenergie auf konstante annuitätische Kosten umgelegt . Dieses geschieht durch Multiplikation mit dem sogenannten Annuitätenfaktor. Formel: mit: i = kalkulationszinssatz (%) n = Zeitindex (Jahre) Danach erfolgt die Bestimmung der annuitätischen Erlöse, in diesem Falle der energetischen Energiekosteneinsparung. Um sie zu ermitteln, werden die jährlichen Energiekosten nach Durchführung der Maßnahme von den jährlichen Energiekosten ohne die Maßnahme abgezogen. Eine energetische Sanierung bzw. Investition ist dann als wirtschaftlich anzusehen, wenn die annuitätischen Energiekosteneinsparungen größer sind als die annuitätischen Kosten. Der so ermittelte Gewinn G muss dann größer als 0 sein. 39 39 vgl. Olfert, K.:Investition, 2001, S. 169f 85 Dieser Ansatz der Wirtschaftlichkeitsberechnung beruht in der Annahme, dass der Investor den annuitätischen Gewinn oder Verlust alleine trägt und ist damit eine gute Beurteilung der Wirtschaftlichkeit aus Sicht eines Selbstnutzers einer Immobilie. Daneben ist er aber auch ein guter Ansatz zur grunsätzlichen Beurteilung einer Investition, da die tatsächlich zusammenhängenden Ein- und Ausgaben gegenübergestellt werden. Im Fall eines vermieteten Gebäudes ist eine differenziertere Wirtschaftlichkeitsberechnung vorzunehmen, da der Einnahmenfluss für den Investor über die gezahlte Miete erfolgt und er nicht direkt von der eingesparten Energie profitiert. Dieses ist das klassische „InvestorNutzer-Dilemma“ da der Vermieter die Investition finanzieren muss, der Mieter aber von den Energieeinsparungen und dem erhöhten Wohnkomfort profitieren kann. Um die Wirtschaftlichkeit aus Vermietersicht zu beurteilen, wird als zweite Berechnungsform der Kapitalwert der Investitionen berechnet. 8.1.2 Kapitalwertberechnung Um den Kapitalwert zu erhalten, werden alle Zahlungen, die nach dem Investitionszeitpunkt anfallen, mit dem Kalkulationszinssatz abgezinst. So erhält man den Barwert der Aus- und Einzahlungsreihen, von dem die Anfangsinvestition subtrahiert wird. Formel: mit: i = Kalkulationszinssatz üt = Jahresüberschuss (t = 0) = jetziger Zeitpunkt 86 Die Kapitalwertmethode setzt voraus, dass ein Investor weiß, welchen „Zinsgewinn“ er aus einer Investition mindestens erwirtschaften will. Diese Mindestverzinsung ist der Kalkulationszinssatz, und ist je nach Art der Finanzierung zu differenzieren. Bei vollständiger Eigenfinanzierung sollte der Kalkulationszinssatz die Zinshöhe haben, die eine risikolose alternative Investition erwirtschaftet hätte. Wird die Investition vollständig mit Fremdkapital durchgeführt, sollte der Kalkulationszinsfuß die Höhe der Zinsbelastung des Kredites widerspiegeln. Bei einer Mischfinanzierung aus Eigen- und Fremdkapital werden die oben genannten Zinssätze mit dem arithmetischen Mittel zum entsprechenden Kalkulationszinssatz verrechnet. Die Kapitalwertmethode prüft, Kalkulationszinssatz steckt und ob in die einer Investition zumindest der gewählte Investition somit vorteilhaft ist. Bei einer Einzelinvestition muss der Kapitalwert größer als 0 sein, bei verschiedenen Varianten wie bei den Maßnahmenpaketen für die Schillerstraße 36 ist diejenige Alternative optimal, die den größten Kapitalwert aufweist.40 In der Berechnung sind die Einzahlungsreihen die durch die Modernisierung zu erwartenden zusätzlichen Mieteinnahmen. Der Fall einer nachhaltig erhöhten Kaltmiete ist in Münster nicht möglich, da der qualifizierte Mietspiegel energetische Aspekte in Form von Modernisierungen nicht berücksichtigt. So bleibt dem Investor nur die Möglichkeit des Wohnwert-Verbesserungs-Zuschlages des §§559 BGB, wie in Kapitel XX erläutert. Auszahlungsreihen ergeben sich durch das vollständig fremdfinanzierte Kapital der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Grundlage der Berechnung ist ein Mehrkostenansatz, d.h. es werden lediglich die Mehrkosten der energetischen Sanierung berücksichtigt. Die sowieso anfallenden Instandhaltungskosten werden nicht berücksichtigt, es wird angenommen, dass der Investor diesen Anteil aus Eigenkapital bzw. Rückstellungen für Instandhaltung aufbringt. Für den Fall der Fremdfinanzierung könnte dieser Anteil mit dem Programm „Wohnraum Modernisieren“ der KfW finanziert werden. 40 vgl. Enseling A.:Leitfaden zur Beurteilung der Wirtschaftlichkeit von Energieeinsparinvestitionen im Gebäudebestand, 2003, S 3 87 Für die Wirtschaftlichkeitsberechnungen wird das Excel-Programm des Institus für Wohnen und Umwelt GmbH in Darmstadt zur Wirtschaftlichkeitsberechnung verwendet. 8.2 Festgelegte Rahmenbedingungen: Schillerstraße 36, Baujahr 1945: Wohnfläche nach II BV: 430 m² Endenergieverbrauch in kWh/m² Wohnfläche: Vor der Sanierung: 194 Paket KfW 130: 97 Paket KfW 100: 72 Paket KfW 055: 84 Paket KfW 085: 59 Energiekosten vor der Sanierung pro kWh: 0,05 € (Öl) Energiekosten nach der Sanierung pro kWh: 0,07 € (Gas); 0,04 € (Pellets) Zukünftige Energiepreissteigerung angenommen: 5% im Jahr Kalkulationszinssatz : i = 2,12 % = Zinnsatz der KfW für das Fremdkapital i = 6 % = ungefähre Zins und Tilgung bei 25 Jahren Inflation: 2% Betrachtungszeitraum: 25 Jahre Steuerbelastung wird nicht berücksichtigt! Nettomiete vor der Sanierung: 5,89 € pro m² = mittlerer Durchschnitt der 5 Wohnungen Nettomiete nach der Sanierung pro m² in Euro: Paket KfW130 Paket KfW100 Paket KfW55 Paket KfW85 Warmmietneutral 6,13 6,28 6,42 6,35 200 % der einge- 6,38 6,67 6,95 6,82 7,82 8,66 9,75 9,42 sparten Heizkosten Volle 11% Umlage 88 Steigerung der Kaltmiete pro Jahr: 3% nominal = 1% effektiv Leerstand vor der Sanierung: 3% im Jahr Leerstand nach der Sanierung: 1% im Jahr 8.3 Einfluss der Förderungen: Die Tabelle zeigt den Einfluss der Förderungen auf die Kosten: Maßnahmenpaket Kosten der energetischen Sanierung (€) Förderung Bafa (€) 01 (Kfw130) 02 (KfW100) 90.334,62 03 (KfW055) 04 (KfW 085) 129.924,25 181.082,76 165.338,94 1.260,00 1.260,00 1.260,00 1.260,00 1.260,00 1.260,00 50,00 200,00 50,00 200,00 50,00 200,00 Thermische Solaranlage: (12m²) Basisförderung Effizienzbonus Kesselaustausch Bonus regenerative Energien Solarpumpe Umwälzpumpe 2.500,00 2.500,00 Pelettheizung: Effizienzbonus Förderung Stadtwerke-Ms Keine Keine Keine Keine Kessel nicht 15 Jahre alt! Kreditsumme KfW (€) Förderung KfW Tilgungszuschuss Annuität (€) 41 25 Jahre Laufzeit 1 Jahr Tilgungsfrei 10 Jahre Zinsbindung Tilgungszuschuss nach 9 Monaten Zins nominal Zins effektiv Tilgung anfänglich Annuität 1 Jahr: Annuität 2-10 Jahr: 41 90.334,62 5% 4.516,73 2,10 % 2,12 % 3,49 % 1.915,00 € 4.801,44 € 127.154,25 173.312,76 162.568,94 12,5% 15% 15% 15.894,28 25.996,91 24.385,34 2,10 % 2,12 % 3,97 % 2.695,67 € 6.758,48 € 2,10 % 2,12 % 3,97 % 3.674,23 € 7.830,08 € 2,10 % 2,12 % 3,97 % 3.446,46 € 7.334,68 € Ermittelt mit dem Darlehnsrecher der KfW-Bank auf www.kfw.de am 15.09.2009 89 8.4 Ergebnisse der Wirtschaftlichkeitsberechnung (Annuitätischer Gewinn) 8.4.1 Variante 1: i = 2,1 % aus Zinsbelastung Annuitätischer Gew inn (BW Energiekosteneinsparung - energiebedingte Mehrinvestitionen) 0 o h n e F ör d er u n -500 -1.000 [Euro/a] -1.500 -2.000 Projekt: Schillerstraße 36 Betrachtungszeitraum 25 a Kalkulationszins 2,1 %/a -1.783 -2.258 -2.500 -3.000 -3.106 -3.247 -3.500 KfW 130 KfW100 KfW055 KfW085 Abbildung 31 zeigt den annuitätischen Gewinn/Verlust in Euro/ a bei der Variante 1. Die Berechnung zeigt, dass die annuitätischen Erlöse aus den eingesparten Energiekosten in keinem Maßnahmenpaket ausreichen, um die Kosten für die Zinsbelastung aus der Finanzierung zu decken. Je nach Paket werden Verluste pro Jahr zwischen 1.783,00 € und 3.247,00 € erwirtschaftet. 90 8.4.2 Variante 2: i = 6 % aus Zins und Tilgung Annuitätischer Gewinn (BW Energiekosteneinsparung - energiebedingte Mehrinvestitionen) Projekt: Schillerstraße 36 ohne 0 Förderung Betrachtungszeitraum 25 a Kalkulationszins 6 %/a -1.000 -2.000 -3.000 [Euro/a] -4.000 -3.962 -5.000 -5.410 -6.000 -7.000 -7.104 -7.634 -8.000 -9.000 KfW 130 KfW100 KfW055 KfW085 Abbildung 32 zeigt den annuitätischen Gewinn/Verlust in Euro/a bei der Variante 2 Die Berechnung zeigt, dass die annuitätischen Erlöse aus den eingesparten Energiekosten in keinem Maßnahmenpaket ausreichen, um die Kosten für die Belastung aus Zins und Tilgung der Finanzierung zu decken. Je nach Paket werden Verluste pro Jahr zwischen 3.962,00 € und 7.634,00 € erwirtschaftet. Als Parameterstudie werden nun versuchsweise die „Sowieso-Kosten“ angehoben, es wird also simuliert, dass das Gebäude an allen Bauteilen stark instandsetzungsbedürftig ist. 91 8.4.3 Variante 3: stark instandsetzungsbedürftig, in allen Paketen „Sowieso Kosten“ von 55% der Gesamtkosten. i = 2,1 % aus Zinsbelastung Annuitätischer Gew inn (BW Energiekosteneinsparung - energiebedingte Mehrinvestitionen) Projekt: Schillerstraße 36 ohne 180 Förderung Betrachtungszeitraum 25 a Kalkulationszins 2,1 %/a 160 153 140 120 [Euro/a] 100 92 80 60 48 40 20 0 -3 -20 KfW 130 KfW100 KfW055 KfW085 Abbildung 33 zeigt den annuitätischen Gewinn /Verlust in Euro/a bei der Variante 3. Die Berechnung zeigt, dass die annuitätischen Erlöse aus den eingesparten Energiekosten gerade ausreichen, um die Kosten für die Belastung aus den Zinsen der Finanzierung zu decken, wenn 55 % der jeweiligen Gesamtkosten als „Sowieso-Kosten“ deklariert werden, das Gebäude also stark instandsetzungsbedürftig ist. Je nach Paket werden Verluste pro Jahr zwischen 3,00 € und Gewinne bis 153,00 € erwirtschaftet. 92 8.4.4 Variante 4: sehr stark instandsetzungsbedürftig, in allen Paketen „Sowieso Kosten“ von 75% der Gesamtkosten pro Paket. i = 6% aus Zins und Tilgung Annuitätischer Gewinn (BW Energiekosteneinsparung - energiebedingte Mehrinvestitionen) Projekt: Schillerstraße 36 ohne 5 Förderung 2 Betrachtungszeitraum 25 a Kalkulationszins 6 %/a 1 0 [Euro/a] -5 -10 -15 -18 -20 -21 -25 KfW 130 KfW100 KfW055 KfW085 Abbildung 34 zeigt den annuitätischen Gewinn/Verlust in Euro/a bei der Variante 4. zeigt sich, dass die annuitätischen Erlöse aus den eingesparten Energiekosten gerade ausreichen, um die Kosten für die Belastung aus Zins und Tilgung der Finanzierung zu decken, wenn 75 % der jeweiligen Gesamtkosten als „Sowieso-Kosten“ deklariert werden, das Gebäude also sehr stark instandsetzungsbedürftig ist. Es werden je nach Paket Verluste zwischen 21 € und Gewinnen von 2 € erwirtschaftet. Aus dem gegenseitigen Blickwinkel betrachtet kann man schlussfolgern, dass die Energieeinsparung pro Paket reicht nur ausreicht, um folgende Summen zu finanzieren, und Zins und Tilgung bezahlen zu können: Paket KfW130: ca. 27.900 € Paket KfW 055: ca. 61.000 € Paket KfW100: ca. 45.000 € Paket KfW 085: ca. 53.000 € 93 8.5. Ergebnisse der Wirtschaftlichkeitsberechnung (Kapitalwertberechnung) 8.5.1 Variante 1: Warmmietneutral in allen Maßnahmenpaketen. i = 2,1 % aus Zinsbelastung Kapitalw ert nach Steuer (Mehrertragsrechnung) Projekt: Schillerstraße 36 ohne Förderung 0 Betrachtungszeitraum 25 a Kalkulationszins 2,1 %/a -20.000 Steuersatz: [%] in allen Varianten Leerstand in unsanierten Zustand: 3 [%] Nettomiete vor Sanierung: 5,89 [€/(m²Mon)] ortsübliche Vergleichsmiete: 5,89 [€/(m²Mon)] Teuerung Mieten (nominal): 3 -40.000 -60.000 -72.254 [Euro] -80.000 -100.000 Leerstand nach Sanierung KfW 130: 1 [%] KfW100: 1 [%] KfW055: 1 [%] KfW085: 1 [%] -110.208 -120.000 -140.000 -144.593 -160.000 -159.308 -180.000 KfW 130 KfW100 KfW055 Nettomiete nach Sanierung (Rechenwerte) KfW 130: 6,13 [€/(m²Mon)] KfW100: 6,28 [€/(m²Mon)] KfW055: 6,42 [€/(m²Mon)] KfW085: 6,35 [€/(m²Mon)] KfW085 Abbildung 35 zeigt den Kapitalwert der Maßnahmenpakete in Euro bei der Variante 1. Die Berechnung zeigt, dass mit allen vier Maßnahmepaketen ein Verlust erwirtschaftet wird. Die warmmietneutrale Mieterhöhung reicht nicht aus, um die Zinsbelastung der Finanzierung zu decken. Insgesamt werden Verluste zwischen 72.254,00 € und 159.308,00 € erwirtschaftet. 94 8.5.2 Variante 2: Mieterhöhung in der Höhe der doppelten Heizkostenersparnis in allen Maßnahmenpaketen. i = 2,1 % aus Zinsbelastung Kapitalwert nach Steuer (Mehrertragsrechnung) Projekt: Schillerstraße 36 ohne Förderung 0 Betrachtungszeitraum 25 a Kalkulationszins 2,1 %/a -20.000 Steuersatz: [%] in allen Varianten Leerstand in unsanierten Zustand: 3 [%] Nettomiete vor Sanierung: 5,89 [€/(m²Mon)] ortsübliche Vergleichsmiete: 5,89 [€/(m²Mon)] Teuerung Mieten (nominal): 3 [%/a] -40.000 [Euro] -60.000 -69.148 -80.000 Leerstand nach Sanierung KfW 130: 1 [%] KfW100: 1 [%] KfW055: 1 [%] KfW085: 1 [%] -100.000 -103.187 -120.000 -135.000 -140.000 -147.073 Nettomiete nach Sanierung (Rechenwerte) KfW 130: 6,38 [€/(m²Mon)] KfW100: 6,67 [€/(m²Mon)] KfW055: 6,95 [€/(m²Mon)] KfW085: 6,82 [€/(m²Mon)] -160.000 KfW 130 KfW100 KfW055 KfW085 Abbildung 36 zeigt den Kapitalwert der Maßnahmenpakete in Euro bei der Variante 2. Die Berechnung zeigt, dass in allen vier Maßnahmenpaketen Verluste erwirtschaftet werden. Diese sind zwar nicht mehr so groß, wie bei der warmmietneutralen Mieterhöhung, aber immer noch im hohen Bereich zwischen 69.148,00 € und 147.073 €. 95 8.5.3 Variante 3: Mieterhöhung in der Höhe theoretisch möglichen Modernisierungsumlage von 11% der energetischen Mehrkosten in allen Maßnahmenpaketen. i = 2,1 % aus Zinsbelastung Kapitalwert nach Steuer (Mehrertragsrechnung) Projekt: Schillerstraße 36 ohne Förderung 5.000 Betrachtungszeitraum 25 a Kalkulationszins 2,1 %/a 3.540 Steuersatz: [%] 0 -5.000 [Euro] -4.547 in allen Varianten Leerstand in unsanierten Zustand: 3 [%] Nettomiete vor Sanierung: 5,89 [€/(m²Mon)] ortsübliche Vergleichsmiete: 5,89 [€/(m²Mon)] Teuerung Mieten (nominal): 3 -10.000 Leerstand nach Sanierung KfW 130: 1 [%] KfW100: 1 [%] KfW055: 1 [%] KfW085: 1 [%] -15.000 Nettomiete nach Sanierung (Rechenwerte) KfW 130: 7,82 [€/(m²Mon)] KfW100: 8,66 [€/(m²Mon)] KfW055: 9,75 [€/(m²Mon)] KfW085: 9,42 [€/(m²Mon)] -18.608 -20.000 -23.467 -25.000 KfW 130 KfW100 KfW055 KfW085 Abbildung 37 zeigt den Kapitalwert der Maßnahmenpakete in Euro bei der Variante 3. Erst jetzt, da die volle gesetzliche Modernisierungsumlage genutzt wird, wird der Kapitalwert des Paketes KfW-055 positiv, bei den anderen drei Paketen werden noch kleinere Verluste erzielt. Insgesamt ergeben sich nun Werte zwischen einem Verlust von 23.467,00 € und dem kleinen Gewinn von 3.540,00 €. 96 Betrachtet man die Miete pro Quadratmeter, zeigt sich der Widerspruch. Eine Miete von z.B. 9,75 Euro pro Quadratmeter im Paket Kfw-055 wird wohl in der Praxis nicht realisiert werden können. Als Parameterstudie werden nun 3 weitere Varianten durchgerechnet. Zum einen wird bei der ersten Variante die Mieterhöhung in Höhe der doppelten Heizkostenersparnis durchgeführt, aber nun mit 50% „Sowieso-Kosten“ gerechnet, um den Einfluss dieser Kosten auf die Kapitalwerte zu beurteilen. Außerdem wird eine zweite Variante berechnet, die mit einer Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete um 1 Euro/m² arbeitet, also eine Erhöhung durch einen energetischen Faktor in einem imaginären ökologischen Mietspiegel simulieret. Als letzte und dritten Variante wird betrachtet, was passiert wenn die volle Annuität von 6% aus Zins und Tilgung angesetzt, eine nachhaltige Mieterhöhung durch den Mietspiegel von 1 € / m² angenommen und dazu die „Sowieso-Kosten“ auf 50 % angehoben werden. 97 8.5.4 Variante 4: Mieterhöhung in Höhe der doppelten Heizkostenersparnis. 50% „Sowieso-Kosten“ in allen Maßnahmenpaketen angenommen. i = 2,1 % aus der Zinsbelastung Kapitalw ert nach Steuer (Mehrertragsrechnung) Projekt: Schillerstraße 36 ohne Förderung 0 Betrachtungszeitraum 25 a Kalkulationszins 2,1 %/a -10.000 Steuersatz: [%] in allen Varianten Leerstand in unsanierten Zustand: 3 [%] Nettomiete vor Sanierung: 5,89 [€/(m²Mon)] ortsübliche Vergleichsmiete: 5,89 [€/(m²Mon)] Teuerung Mieten (nominal): 3 -20.000 [Euro] -30.000 -35.222 -40.000 -50.000 Leerstand nach Sanierung KfW 130: 1 [%] KfW100: 1 [%] KfW055: 1 [%] KfW085: 1 [%] -49.261 -60.000 -63.074 -67.147 -70.000 Nettomiete nach Sanierung (Rechenwerte) KfW 130: 6,38 [€/(m²Mon)] KfW100: 6,67 [€/(m²Mon)] KfW055: 6,95 [€/(m²Mon)] KfW085: 6,82 [€/(m²Mon)] -80.000 KfW 130 KfW100 KfW055 KfW085 Abbildung 38: Kapitalwert der Maßnahmenpakete in Euro bei der Variante 4. Die Berechnung der ersten Variante der Parameterstudie zeigt, dass immer noch Verluste erwirtschaftet werden, obwohl die „Sowieso-Kosten“ auf 50% angehoben wurden. Die Kapitalwerte ergeben Verluste zwischen 35.222,00 Euro und 67.147,00 Euro. Vergleicht man die Kapitalwerte der beiden Varianten der „Sowieso-Kosten zeigt sich ein ähnliches Verhältnis bei den Kapitalwerten zueinander wie bei den Kosten. Die Verluste der Kapitalwerte sind ebenfalls um ca. 50% reduziert. 98 Die Tabelle zeigt die Kapitalwerte der beiden Kostenvarianten: Maßnahmenpakete Variante echte Kosten Variante 50% Kosten Kapitalwert (€) Kapitalwert (€) Paket KfW130 -69.148,00 -35.222,00 Paket KfW100 -103.187,00 -49.261,00 Paket KfW 055 -147.073,00 -67.147,00 Paket KfW 085 -135.000,00 -63.074,00 8.5.5 Variante 5: Mieterhöhung mittels imaginärem ökologischen Mietspiegel. Erhöhung um 1 Euro/ m² Kaltmiete auf 6,89 €/ m² i = 2,1 % aus Zinsbelastung Kapitalw ert nach Steuer (Mehrertragsrechnung) Projekt: Schillerstraße 36 ohne Förderung 80.000 70.000 Betrachtungszeitraum 25 a Kalkulationszins 2,1 %/a 65.488 Steuersatz: [%] 60.000 in allen Varianten Leerstand in unsanierten Zustand: 3 [%] Nettomiete vor Sanierung: 5,89 [€/(m²Mon)] ortsübliche Vergleichsmiete: 6,89 [€/(m²Mon)] Teuerung Mieten (nominal): 3 50.000 40.000 30.000 [Euro] 25.898 20.000 Leerstand nach Sanierung KfW 130: 1 [%] KfW100: 1 [%] KfW055: 1 [%] KfW085: 1 [%] 10.000 0 -10.000 -9.516 -20.000 -25.260 -30.000 KfW 130 KfW100 KfW055 Nettomiete nach Sanierung (Rechenwerte) KfW 130: 6,89 [€/(m²Mon)] KfW100: 6,89 [€/(m²Mon)] KfW055: 6,89 [€/(m²Mon)] KfW085: 6,89 [€/(m²Mon)] KfW085 Abbildung 39: Kapitalwert der Maßnahmenpakete in Euro bei der Variante 5. 99 Das Ergebnis dieser Parametervariante ist erstaunlich positiv. Während die „Sowieso-Kosten“ mit den echten 21.074,00 € im Verhältnis zu den Gesamtkosten gering ausfallen, führt die nachhaltige Mieterhöhung um 1 Euro pro Quadratmeter schon zu Gewinnen bei den beiden ersten Paketen und leichten Verlusten bei den beiden anderen . Es entstehen Werte zwischen 65.488,00 Euro Gewinn und 25.260,00 € Verlust. Die Tabelle zeigt den Vergleich der beiden Varianten der Mieterhöhung: Maßnahmenpakete Variante Mieterhöhung Variante Mieterhöhung 11% Zuschlag Kapitalwert (€) 1 Euro Kaltmiete Kapitalwert (€) Paket KfW-130 -23.467,00 +65.488,00 Paket KfW-100 -18.608,00 +26.898,00 Paket KfW-055 +3.540,00 -25.260,00 Paket KfW-085 -4.547,00 -9.516,00 Während die beiden teuren Pakete KfW-055 und KfW-085 einen schlechteren Kapitalwert ausweisen, ist bei den beiden günstigeren Pakete KfW-130 und KfW-100 der Kapitalwert von negativ nach deutlich positiv gesprungen. Die im Verhältnis geringeren Kosten lassen sich eher durch den geringen Mietaufschlag refinanzieren, als die hohen Kosten der umfangreicheren Pakete. Allerdings dürfte die Mieterhöhung von einem Euro auf 6,89 €/m² auch problemlos zu realisieren sein, während der 11 % Modernisierungszuschlag auf 7,82 € - 9,42 € pro m² je Paket nicht durchsetzbar scheint. 100 8.5.6 Variante 6: Mieterhöhung mittels imaginärem ökologischen Mietspiegel. Erhöhung um 1 Euro/ m² Kaltmiete auf 6,89 €/ m² „Sowieso-Kosten“ angehoben auf 50% der Gesamtkosten. i = 6 % aus Zins und Tilgung Kapitalw ert nach Steuer (Mehrertragsrechnung) Projekt: Schillerstraße 36 ohne Förderung 45.000 Betrachtungszeitraum 25 a Kalkulationszins 6 %/a 41.177 40.000 Steuersatz: [%] 35.000 in allen Varianten Leerstand in unsanierten Zustand: 3 [%] Nettomiete vor Sanierung: 5,89 [€/(m²Mon)] ortsübliche Vergleichsmiete: 6,89 [€/(m²Mon)] Teuerung Mieten (nominal): 3 30.000 25.000 21.587 [Euro] 20.000 15.000 10.000 4.173 5.000 Nettomiete nach Sanierung (Rechenwerte) KfW 130: 6,89 [€/(m²Mon)] KfW100: 6,89 [€/(m²Mon)] KfW055: 6,89 [€/(m²Mon)] KfW085: 6,89 [€/(m²Mon)] 0 -5.000 -3.571 -10.000 KfW 130 KfW100 KfW055 Leerstand nach Sanierung KfW 130: 1 [%] KfW100: 1 [%] KfW055: 1 [%] KfW085: 1 [%] KfW085 Abbildung 40: Kapitalwert der Maßnahmenpakete in Euro bei der Variante 5. Die Berechnung dieser Variante zeigt fast ausschließlich positive Ergebnisse. Es sind Kapitalwerte von 41.147,00 € Gewinn bis 3.571,00 € Verlust entstanden. Damit kann nun die gesamte Annuität aus Zins und Tilgung refinanziert werden. 101 Ein Vergleich der beiden Varianten mit einer nachhaltigen Mieterhöhung zeigt, dass die Erhöhung der „Sowieso-Kosten“ sich gegen die Erhöhung der Annuität fast ausgeglichen verhält, lediglich das Paket KfW055 weicht in etwas größerem Maße ab. Die Tabelle zeigt den Vergleich der beiden Varianten mit nachhaltiger Mieterhöhung und unterschiedlichen „Sowieso-Kosten“: Maßnahmenpakete Variante Mieterhöhung Variante Mieterhöhung 1 Euro Kaltmiete i = 2,1 % reale „Sowieso Kosten“ Kapitalwert (€) 1 Euro Kaltmiete; i = 6%; 50% „Sowieso-Kosten“ Kapitalwert (€) Paket KfW130 +65.488,00 +41.177,00 Paket KfW100 +26.898,00 +21.587,00 Paket KfW 055 -25.260,00 -3.571,00 Paket KfW 085 -9.516,00 +4.173,00 8.6. Auswirkung der Wahl der Mieterhöhung Obwohl die Kaltmiete nur um 1 Euro pro Quadratmeter erhöht wurde, sind die Kapitalwerte deutlich positiver als bei der Erhöhung durch den Modernisierungszuschlag. Das liegt daran, dass der Modernisierungszuschlag von 11% die Miete zwar schlagartig erhöht, sie danach aber auf diesem Niveau stagniert, bis die ortsübliche Vergleichsmiete im Laufe der Jahre wieder auf dieselbe Höhe herangewachsen ist. Voraussetzung dafür ist, dass in der Tat die ortsübliche Vergleichsmiete regelmäßig steigt. Beim Erreichen des Niveaus ist der Zuschlag „aufgezehrt“ und es ist keine Differenz mehr zur der Vergleichsmiete vorhanden. Die Mieterhöhung durch die Erhöhung der Kaltmiete ist nachhaltiger und wird durch zukünftige reguläre Mietsteigerungen nicht aufgezehrt. Betrachtet man die Flächen zwischen den Kurven der alten Miete und der neuen Miete als Modernisierungszuschlag oder Kaltmietenerhöhung, zeigt sich die Situation. Während bei dem Zuschlag nur ein kurzfristiges Dreieck für die Finanzierung zur Verfügung steht, ist bei der Erhöhung der Kaltmiete eine zwar schmalere, aber dafür langfristige und nachhaltige Fläche zur Verfügung. 102 So kann mit einem geringeren Mietaufschlag, der dafür aber dauerhaft wirkt und von den Mietern eher akzeptiert wird, viel nachhaltiger und ausreichender gewirtschaftet werden. In der folgenden Abbildung ist die Fläche der nachhaltig erhöhten Miete zwischen den beiden Linien dargestellt: Miete im Zeitverlauf Projekt: Schillerstraße 36 14,75 14,50 14,25 14,00 13,75 13,50 13,25 13,00 12,75 12,50 12,25 12,00 11,75 11,50 11,25 11,00 10,75 10,50 10,25 10,00 9,75 9,50 9,25 9,00 8,75 8,50 8,25 8,00 7,75 7,50 7,25 7,00 6,75 6,50 6,25 6,00 5,75 5,50 5,25 5,00 4,75 4,50 4,25 4,00 3,75 3,50 3,25 3,00 2,75 2,50 2,25 2,00 Nettomiete [Euro/(m²Mon)] Betrachtungszeitraum 25 a Kalkulationszins 2,1 %/a alte Miete ortsübliche Vergleichsmiete neue Miete Variante KfW 130 neue Miete Variante KfW100 neue Miete Variante KfW055 25 23 21 19 17 15 13 11 9 7 5 3 1 neue Miete Variante KfW085 Jahr [a] Abbildung 41 zeigt den Verlauf der alten Miete und der nachhaltig erhöhten Kaltmieten aller Maßnahmenpakete 103 Hierzu im Vergleich zeigt die folgende Abbildung die Fläche eines ModernisierungsZuschlages: Miete im Zeitverlauf Projekt: Schillerstraße 36 12,50 12,25 12,00 11,75 11,50 11,25 11,00 10,75 10,50 10,25 10,00 9,75 9,50 9,25 9,00 8,75 8,50 8,25 8,00 7,75 7,50 7,25 7,00 6,75 6,50 6,25 6,00 5,75 5,50 5,25 5,00 4,75 4,50 4,25 4,00 3,75 3,50 3,25 3,00 2,75 2,50 2,25 2,00 Betrachtungszeitraum 25 a Kalkulationszins 2,1 %/a alte Miete neue Miete Variante KfW 130 neue Miete Variante KfW100 neue Miete Variante KfW055 25 23 21 19 Jahr [a] 17 15 13 11 9 7 5 neue Miete Variante KfW085 3 1 Nettomiete [Euro/(m²Mon)] ortsübliche Vergleichsmiete Abbildung 42 zeigt den Verlauf der alten Miete = ortsübliche Vergleichsmiete und die je nach Maßnahmenpaket verschiedenen Modernisierungszuschläge. 104 9. Fazit Das Erreichen der vorgegebenen Werte der EnEv2009 oder eines noch besseren energetischen Zustands erfordert umfangreiche bauliche Maßnahmen, die nur mit einem hohen Kostenaufwand zu realisieren sind. Die Betrachtung der Kostenseite zeigt, dass eine Sanierung umso wirtschaftlicher wird, je schlechter der Allgemeinzustand eines Gebäudes ist. Denn so lassen sich in den geplanten Maßnahmen Synergieeffekte nutzen, da im Rahmen der Instandhaltung sowieso renoviert werden müsste. Diese „Sowieso-Kosten“ verschieben in der ökonomischen Betrachtung einen Teil des Aufwands in den Bereich der Instandhaltung, der klassischerweise aus den Rücklagen bzw. aus den erwirtschafteten Kaltmieten der letzten und zukünftigen Jahre finanziert wird. Der Anteil der Kosten an der energetischen Sanierung vermindert sich, und die Wirtschaftlichkeitsberechnung kommt dadurch zu einem positiveren Ergebnis. Das führt zu der Schlussfolgerung, dass Gebäude umso schlechter im Zustand sein müssen, damit Investoren geneigt sind, energetische Sanierungen durchzuführen. Vermieter werden bestrebt sein, den Ist-Zustand so lange wie möglich zu erhalten, um damit zu wirtschaften. Wichtig ist neben der Betrachtung der Kostenseite auch die Einnahmenseite, in diesem Falle die zu erzielenden Mieten und die durch die Maßnahme mögliche Steigerung der Mieteinnahmen. Im Augenblick ist die gesetzliche Grundlage einer Mieterhöhung nach BGB bei einer energetischen Modernisierung der sogenannte „Wohnwertverbesserungs-Zuschlag“, der theoretisch eine 11% Umlage der modernisierungsbedingten Kosten erlaubt. In der Praxis ist die volle Umlage der 11% aber oftmals nicht zu realisieren. Wie die Wirtschaftlichkeitsberechnungen im Kapitel 9 zeigen, ist dieser Zuschlag kurzweiliger als eine Erhöhung der Kaltmiete und nicht in die normalen Mietsteigerungen eingebunden. 105 Durch den Zuschlag wird die Miete einmal angehoben und stagniert dann auf dem Niveau, bis die ortsübliche Vergleichsmiete wieder erreicht wird. Dieses ist wie ein „Strohfeuer“ zu bewerten und erlaubt keine nachhaltigen und dauerhaft zu erzielenden Mehreinnahmen, sondern nur einen kurzfristigen Einnahmenanstieg. In einigen Städten Deutschlands, wie z.B. Darmstadt, wird mit einem ökologischen Mietspiegel gearbeitet, d.h. bei einer energetischen Verbesserung des Gebäudes kann der Vermieter die Kaltmiete erhöhen und erzielt dadurch im Vergleich zum kurzfristigen Modernisierungszuschlag eine dauerhafte Mieterhöhung. Diese Betrachtungsweise führt in der Wirtschaftlichkeitsberechnung dazu, dass die Kapitalwerte der Investitionen viel positiver im Ergebnis sind, als bei der jetzigen gesetzlichen Regelung der Modernisierungsumlage ohne das Vorhandensein eines „ökologischen Mietspiegels“. Für die Schillerstraße 36 und den in Münster vorhandenen klassischen Mietspiegel, zeigen die Kapitalwerte und der Vergleich der annuitätischen Gewinne bzw. Verluste, dass sich das erste Maßnahmenpaket „EnEv2009+30% / KfW-130“ am Besten darstellt. Eine Mieterhöhung ums doppelte der eingesparten Heizkosten ist realistisch und praktisch durchführbar. Durch die im Vergleich zu den anderen Paketen geringsten Kosten und die trotzdem mögliche Förderung durch die KfW hat diese Variante das Beste Ergebnis. In dem theoretischen Fall, dass die Kaltmiete über den energetischen Faktor eines „ökologischen Mietspiegels“ angehoben werden könnte, zeigt sich zwar immer noch das erste Maßnahmenpaket als beste Lösung, die Kapitalwerte sind aber auch für die anderen Pakete deutlich verbessert. Um Vermieter dahingehend zu beeinflussen, dass sie energetische Verbesserungen am Gebäude durchführen, sollte dieser Aspekt des „ökologischen Mietspiegels“ weiter vorangetrieben werden und vom Gesetzgeber im Mietrecht verankert werden. Denn nur dann, wenn ein Investor die nachhaltige Möglichkeit sieht, seinen Aufwand im dazu passenden Zeitrahmen zu refinanzieren, wird er sich leichter zu einer Durchführung der Maßnahmen bereit finden. 106 Während der betriebswirtschaftliche Mehrkostenansatz dazu führt, dass Gebäude je schlechter im Zustand, umso eher saniert werden, führt die Erhöhung der Kaltmiete mittels eines „ökologischen Mietspiegels“ dazu, dass Investoren sich zu einer energetischen Sanierung entschließen, auch wenn das Gebäude sich noch in einem recht guten Allgemeinzustand befindet. Dazu ist zu bemerken, dass der Ansatz hinter der Bewertung der Maßnahmen in dieser Arbeit rein monetärer Natur ist und nicht die Ganzheitlichkeit des Gebäudes mit allen Nebenaspekten einer solchen energetischen Sanierung beinhaltet. Denn neben den Kosten und Einnahmen wäre es sinnvoll, auch andere Faktoren zu betrachten, wie z.B. die Erhöhung des Gebäudewertes, den gestiegenen Wohnkomfort nach einer solchen Sanierung, die dadurch verbesserte Vermietbarkeit und Versicherung gegen Mietausfall und die Absicherung gegen zukünftig steigende Energiepreise. Investoren sollten sich von der reinen betriebswirtschaftlichen Betrachtungsweise lösen und diese und weitere zusätzliche Faktoren mit einbeziehen, wenn sie über eine solche Sanierung nachdenken. Denn Maßnahmen, die rein betriebwirtschaftlich vielleicht nicht optimal erscheinen, werden bei ganzheitlicherer Betrachtung oftmals sinnvoller. Unter dem Strich steht neben der Einzelbetrachtung der Wirtschaftlichkeit einer Sanierung auch die Bewertung im gesellschaftlichen und geopolitischen Kontext, die uns alle verpflichtet mit den knappen und endlichen Ressourcen sparsam und verantwortungsbewusst umzugehen. Investoren, die diesen Ansatz mit berücksichtigen und ihr Gebäude ganzheitlich und energetisch angepasst an diese Umstände sanieren, nehmen in meinen Augen eine sinnvollere Bewertungsposition ein, da sie auf diese Weise nachhaltiger und auch im Hinblick auf die Vermietbarkeit besser aufgestellt sind. Für das Gebäude Schillerstraße 36 ist mein Fazit unter diesen ganzheitlichen Betrachtungsweise eine Kompromisslösung. 107 Denn obwohl der Allgemeinzustand vieler Bauteile eigentlich eine energetische Sanierung unwirtschaftlich scheinen lässt, macht die Ressourcenverknappung und damit sehr wahrscheinlich weitergehende Energiepreisverteuerung eine solche Sanierung trotzdem sinnvoll. Je höher die Energiepreissteigerung in Zukunft ausfällt, umso besser fallen die Ergebnisse der Wirtschaftlichkeitsberechnung aus. Unter dieser, und der ebenfalls wahrscheinlichen Annahme einer in naher Zukunft erfolgenden Änderung des Mietspiegels in einen „ökologischen Mietspiegel“ (denn einige Städte haben ihn schon verwirklicht), ist das vierte Maßnahmenpaket EnEv2009 „Maximal“ – KfW085 für mich die beste Lösung. Sie hebt das Gebäude dämmtechnisch auf einen maximalen Stand, sichert es damit für die Zukunft gegen Energiepreissteigerungen so gut wie möglich ab und garantiert dabei die höchstmögliche Förderung. Bei der Heizungstechnik fällt die Wahl auf eine Gas Brennwertheizung, auch wenn sie im Hinblick auf den Primärenergiebedarf schlechter aufgestellt ist als die Pelletheizung. Sie ist mit weniger Bau- und Lageraufwand im Gebäude verbunden und im Alltagsgebrauch eines Mehrfamilienhauses praktikabler und wartungsärmer. Das Haus ist damit sehr gut gerüstet für die Zukunft und beinhaltet neben einer Absicherung gegen steigende Energiepreis auch einen verbesserten Wohnkomfort. Das führt zu einer verbesserten Vermietbarkeit und dadurch zu einer für alle Seiten verbesserten Situation, für den Vermieter, die Bewohner des Hauses und die Umwelt. 108 Abbildungsverzeichnis Quellen: [1] = Ladener H., Vom Altbau zum Niedrigenergiehaus, Ökobuch-Verlag, 2006 [2]= Muhmann, C., Effiziente Energieversorgung nach EnEV Technische Möglichkeiten im Alt- und Neubau, 2007 Müller Verlag [3]= Energieberater 8, BKI Software [4]= IWU, Institut für Wirtschaft und Umwelt, Darmstadt Excel- Rechentool zur Wirtschaftlichkeitsberechnung Abbildung 1: Wärmebilanz des Gebäudes ( in kWh/a) im Ist-Zustand[3] Seite 15 Abbildung 2: Primärenergiebedarf und Transmissionswärmeverlust im Verhältnis zum zulässigen Richtwert der EnEv 2009. Ist-Zustand [3] Seite 15 Abbildung 3: Übersicht von Wärmebrücken am Gebäude. [1] Seite 19 Abbildung 4: Aufbau eines Wärmedämm-Verbundsystems. [1] Seite 21 Abbildung 5: Aufbau einer Vorhangfassade. [1] Seite 22 Abbildung 6: Aufbau einer Kerndämmung. [1 ] Seite 24 Abbildung 7: Aufbau einer I nnendämmung. [1] Seite 25 Abbildung 8 Aufbau einer Zwischen-Sparren-Dämmung. [1] Seite 26 Abbildung 9: Aufbau einer Auf-Sparren-Dämmung [1] Seite 27 Abbildung 10: Aufbau einer Unter-Sparren-Dämmung. [1] Seite 28 Abbildung 11: Aufbau einer Dämmung der obersten Geschossdecke. [1] Seite 29 Abbildung 12: Aufbau einer Dämmung der Kellerdecke von unten. [1] Seite 30 Abbildung 13: Aufbau einer Perimeterdämmung mit eingebautem Lichtschacht. Seite 31 Abbildung 14: Funktionsweise eines Brennwertkessels. [2] Seite 35 109 Abbildung 15: Funktionsweise der 2 Arten von Lüftungsanlagen. [3] Seite 36 Abbildung 16: Thermische Solaranlage integriert in einen Heizkreislauf. [2] Seite 37 Vergleich zwischen einem Klein - BHKW und einer klassischen Versorgung durch einen Heizkessel und ein Großkraftwerk. [2] Seite 40 Abbildung 18: Funktionsweise einer Wärmepumpe. [2] Seite 41 Abbildung 19: Wärmebilanz des Gebäudes (kWh/a) beim Paket EnEV+30%. [3] Seite 48 Primärenergiebedarf und Transmissionswärmeverlust im Verhältnis zum zulässigen Richtwert der EnEv 2009. bei Paket EnEV+30%. [3] Seite 48 Primärenergiebedarf und Transmissionswärmeverlust im Verhältnis zum zulässigen Richtwert der EnEv 2009 im Ist- Zustand [3] Seite 48 Wärmebilanz des Gebäudes (kWh/a) beim Paket EnEV2009. [3] Seite 51 Primärenergiebedarf und Transmissionswärmeverlust im Verhältnis zum zulässigen Richtwert der EnEv 2009 beim Paket EnEV2009.[3] Seite 52 Abbildung 17: Abbildung 20: Abbildung 21: Abbildung 22: Abbildung 23: Abbildung 24: Primärenergiebedarf und Transmissionswärmeverlust im Verhältnis zum zulässigen Richtwert der EnEv 2009 beim Ist-Zustand. Abbildung 25: Wärmebilanz des Gebäudes (kWh/a) beim Paket „Maximal“ (Pellets). [3] Seite 55 Primärenergiebedarf und Transmissionswärmeverlust im Verhältnis zum zulässigen Richtwert der EnEv 2009 beim Paket „Maximal“ (Pellets). [3] Seite 55 Primärenergiebedarf und Transmissionswärmeverlust im Verhältnis zum zulässigen Richtwert der EnEv 2009 im Ist-Zustand. [3] Seite 56 Wärmebilanz des Gebäudes (in kWh/a) beim Paket „Maximal“ (Gasheizung). [3] Seite 57 Abbildung 26: Abbildung 27: Abbildung 28: Abbildung 29: Primärenergiebedarf und Transmissionswärmeverlust im Verhältnis zum zulässigen Richtwert der EnEV 2009 beim Paket „Maximal“ (Gasheizung). [3] Seite 52 Seite 57 110 Abbildung 30: Primärenergiebedarf und Transmissionswärmeverlust im Verhältnis zum zulässigen Richtwert der EnEv 2009 im Ist-Zustand. [3] Seite 57 Abbildung 31: Annuitätischer Gewinn/Verlust in Euro/a bei der Variante 1. [4] Seite 90 Abbildung 32: Annuitätischer Gewinn/Verlust in Euro/a bei der Variante 2 [4] Seite 91 Abbildung 33: Annuitätischer Gewinn /Verlust in Euro/a bei der Variante 3. [4] Seite 92 Abbildung 34: Annuitätischer Gewinn /Verlust in Euro/a bei der Variante 4. [4] Seite 93 Abbildung 35: Kapitalwert der Maßnahmenpakete in Euro bei der Variante 1. [4] Seite 94 Abbildung 36: Kapitalwert der Maßnahmenpakete in Euro bei der Variante 2. [4] Seite 95 Abbildung 37: Kapitalwert der Maßnahmenpakete in Euro bei der Variante 3. [4] Seite 96 Abbildung 38: Kapitalwert der Maßnahmenpakete in Euro bei der Variante 4. [4] Seite 98 Abbildung 39: Kapitalwert der Maßnahmenpakete in Euro bei der Variante 5. [4] Seite 99 Abbildung 40: Kapitalwert der Maßnahmenpakete in Euro bei der Variante 6. [4] Seite 101 Abbildung 41 Verlauf der alten Miete und der nachhaltig erhöhten Kaltmieten aller Maßnahmenpakete. [4] Seite 103 Abbildung 42 Verlauf der alten Miete = ortsübliche Vergleichsmiete Seite 104 und Verlauf der je nach Maßnahmenpaket verschiedenen Modernisierungszuschläge. 111 Quellenangabe und Literaturverzeichnis: Bohne D.: Ökologische Gebäudetechnik, Kohlhammer Verlag Stuttgart, 1. Auflage 2004. 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Auflage 2007 Internetquellen: Architektur Fachlexikon: http://www.architektur-lexikon.de/lexikon/geometrische_waermebruecke.html http://www.architektur-lexikon.de/lexikon/ waermebruecke.html „Detail“ Fachzeitschrift: http://www.detail.de/artikel_hochleistungsdaemmstoff-bakelit-webermaxit_23762_DE.html Bundesverband Solarwirtschaft: www.solarintegration.de Kreditanstalt für Wiederaufbau: www.kfw.de Bundesanstalt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle: www.bafa.de Deutsche Energie Agentur: www.dena.de Firma Lichtblick: www.lichtblick.de Stadtwerke Münster: www.stadtwerke-muenster.de 113
