Proviantbachterrassen - Aggregare Bauträger GmbH

BAU– UND SANIERUNGSBESCHREIBUNG
“Proviantbachterrassen”
Teil A: Grundlagen
Grundstück
Das Gesamtgrundstück des ehemaligen Proviantbachquartiers umfasst ca. 12.818 m² und liegt
zwischen der Berliner Allee und der Otto-Lindenmeyer-Straße in Augsburg. Das Lechufer und
die anschließenden Lechauen sind nur ca. 400 Meter entfernt und über das Parkhotel am Lech
einfach erreichbar. Weiter verfügt das Areal Proviantbachquartier in Kürze über einen eigenen
Badestrand. Dieser wird unmittelbar am Proviantbach gelegen sein und derzeit im Rahmen eines Architektenwettbewerbs ausgeschrieben.
Bebaut ist das Grundstück mit 5 erhaltungswürdigen, nicht denkmalgeschützten, Massivbauten in unterschiedlicher Größe, errichtet um
1951, welche alle zu Wohnzwecken genutzt
wurden.
Erschlossen wird das Grundstück von der
„Proviantbachstraße“ von der zwei Stichstraßen abgehen, die im Sanierungsvertrag auch
festgeschrieben sind. Alle 5 Gebäude werden
in drei Bauabschnitten saniert und zu attraktiven Wohnungen umgebaut.
1 Gebäude
Die um 1951 in traditioneller Massivbauweise
mit Hohlkammer- Decken errichteten Gebäude beinhalten außer dem Kellergeschoss
drei nutzbare Wohnebenen mit unterschiedlichen Geschosshöhen. In den Kellerräumen
waren einst Gemeinschaftsbäder untergebracht, woraus sich eine wohnwirtschaftliche
Nutzung ableiten und die Sanierungsabschreibung auch für die künftigen Souterrainwohnungen sichern lässt.
Allgemeine Vorbemerkungen
Maßgebend für die Durchführung der Umbau- und Sanierungsarbeiten sind die nachstehende
Bau- und Ausstattungsbeschreibung und das Planungskonzept einschließlich der Statik und
Fachplanung. Änderungen dieser bleiben grundsätzlich vorbehalten. Insbesondere unterwerfen
sich die Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen den Auflagen aus dem städtebaulichen
Sanierungsvertrag, den der Verkäufer mit der Stadt Augsburg abschließen wird. Vorgaben bzw.
Auflagen können Abweichungen gegenüber derzeit geltenden DIN-Bestimmungen bewirken, da
ein Altbaubestand saniert und kein Neubau errichtet wird.
Es wird darauf hingewiesen, dass im Bereich des Schallschutzes für die vorhandene Altbausubstanz die heute geforderten DIN-Werte teilweise nicht erreicht sind und durch die Sanierung des
Bestandes nicht erreicht werden können. Die Mindestwerte zum Schallschutz nach DIN 4109
werden jedoch garantiert. Änderungen der Bauausführung durch die Auflagen der Behörden
sowie erforderliche Änderungen der Material- bzw. Baustoffauswahl, soweit sie gleichwertig
sind, bleiben vorbehalten. Maßliche Differenzen, die sich aus architektonischen bzw. bautechnischen Gründen ergeben, jedoch keinen Einfluss auf die Qualität und Nutzung des Gebäudes
haben, bleiben vorbehalten. Die in den Plänen mit durchbrochener Linienführung eingezeichneten Einrichtungsgegenstände – beispielsweise Möbel – dienen lediglich zum Nachweis der
Stellmöglichkeit und sind nicht Leistungsbestandteil. Mitzuliefernde bzw. fest einzubauende Einrichtungen sind nicht Bestandteil dieser Beschreibung. Eine Bemusterung für den Innenausbau,
soweit diese nicht durch die Baubeschreibung im Einzelnen festgelegt ist, erfolgt im Rahmen
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3 mit der Sanierungsbehörde größere Fensteröffnungen. Jede Wohnung erhält eine Balkonterrasse. Diese sind entweder auf der Ost-, Süd- oder Westseite angeordnet.
Die Planung und Vorbereitung des Gesamtprojekts erfolgt sehr sorgfältig durch den Bauträger
in allen Leistungsphasen. Einbezogen werden hier neben der Architektin die Tragwerks- und
Haustechnikplaner, Gutachter verschiedener Bereiche wie Brandschutz, Holzschutz, Bauwerksfeuchte, Wärme- und Schallschutz, und Entlüftung. Über das Sentinel-Haus Institut werden Baustoffe auf ihre wohngesundheitliche Eignung für das Erreichen einer schadstoffarmen Innenraumluft bewertet.
Teil B: Technik
1. Hausanschlüsse
Alle erforderlichen Medien wie Wasser, Elektroenergie, Wärme / Warmwasser, Entwässerung,
Telefon und Breitbandkabel-Fernsehen werden primärseitig auf dem Baufeld neu verlegt und
mittels Hausanschlussleitungen und Übergabestationen in das Gebäude gebracht. Von diesen
Anschlusspunkten bzw. Hauszentralen werden alle Ver- und Entsorgungsleitungen bis in jede
Wohnung neu verlegt.
Die Heizungs- und Warmwasserversorgung
wird über das Fernwärmesystem der Stadtwerke Augsburg hergestellt. Mittels unterirdischer Versorgungsleitungen werden alle Gebäude bis zu ihrer Übergabestation mit Wärme und Warmwasser versorgt. Für die Warm- und
Kaltwasserleitungen im Haus sowie die Zirkulation werden Rohre aus Edelstahl, Kupfer oder
Kunststoff für die Heizungsverteilung in den Wohnungen verwendet. Die Auslegung der Heizungsanlage erfolgt entsprechend der Heizlastberechnung. Die Warmwasserbereitung erfolgt
zentral entsprechend den technischen Vorschriften. Die Regelung der Heizungsanlage erfolgt
witterungsgeführt; die Verbrauchsmessung wohnungsweise mittels eines Wärmemengenzählers
(Funkablesetechnik). In den Bädern werden Fußbodentemperierungen eingebaut. Im Bereich
der Dachgeschosswohnungen werden in allen Wohnbereichen
aus konstruktiven Gründen
Fußbodentemperierungen eingebaut. Die Dachterrassenwohnungen erhalten einen Kaminan 4 schluss. Die Regelung erfolgt raumweise über Thermostate. Für die Bäder sind moderne Badheizkörper („Handtuchtrockner“), Fabrikat Kermi, oder gleichwertig vorgesehen.
2. Sanitäre Installation und Einrichtungen
Das sanitäre Installationsnetz wird komplett neu
errichtet. Die neuen Abwasserfallleitungen werden
aus Schallschutzrohr (z.B. Wavin AS) in den erfor-
derlichen Dimensionen fachgerecht eingebaut
und an das Grundleitungskanalnetz angeschlossen. Die senkrechten Leitungsführungen erfolgen gebündelt in Installationsschächten. Zur
Verbrauchsmessung
werden
sichtbare
Warm-
und
Kaltwasseruhren
eingebaut
(Funkablesetechnik). Die Warm- und Kaltwasserzuleitungen inklusive Zirkulationsleitung zu den
einzelnen Verbraucherstellen werden aus Kunststoff- oder Verbundrohr bzw. Kupferrohr horizontal im Estrich verlegt. Die Leitungen erhalten die erforderliche Wärme- bzw. Schwitzwasserdämmung. Die Bäder erhalten eine moderne Sanitärausstattung in zeitgemäßem Baddesign.
Alle Einrichtungsgegenstände, wie Armaturen, Bade- oder Duschwannen, Waschtische sowie
Handwaschbecken und Toiletten, sind geprüfte und zugelassene Fabrikate. Die Anordnung und
Größe der Sanitärobjekte erfolgt gemäß den Planungsunterlagen und Einbaumöglichkeiten; der
Farbton ist weiß. Alle Bäder und Küchen verfügen über ein Fenster (keine Dunkelbäder).
Ausstattung der Bäder:
Einbaubadewannen:
Acryl Körperformwanne in Weiß,
Regelmaß
170
x
75
cm,
mit
Einhebel-, Wannenfüll- und Brausebatterie (auf Putz), ExzenterAblaufgarnitur, Brauseschlauch mit
Brausekopf und Brausekopfhalterung, Acryl Rechteckbrausewanne
5 weiß, maßlich dem Raumgrundriss angepasst, jedoch mindestens 75 x 90 x 7 cm. Der Duschplatz
ist
dreiseitig
geschlossen.
Er
erhält
eine
verchromte
Brausebatterie
(Einhebelmischgarnitur, auf Putz) mit Handbrause und Flexschlauch und eine Wandstange mit
verstellbarer Brausekopfhalterung.
Toilette:
Wand- Tiefspül-WC mit UP-Spülkasten, weißem Thermoplast- Kunststoffsitz und Deckel.
Waschtische:
Waschtisch, Regelmaß 60 x 45 cm , mit verchromter EinhebelMischbatterie, Exzenter Ablaufgarnitur und großflächigem Kristallglasspiegel 130 x 80 cm.
Waschmaschinen-Anschluss:
WM-Anschluss: Auslaufventil und UP-Ablauf-Siphon im Bad.
Alle Bäder erhalten einen Badetuchhalter, Toilettenpapierhalter, Toilettenbürstengarnitur und
einen 2 tlg. Handtuchhalter.
Gäste WC’s (falls vorhanden):
Wand-Tiefspül-WC mit weißem Thermoplast-Kunststoffsitz und Deckel, Handwaschbecken 45 x
34 cm mit verchromter Einhandmischbatterie und Kristallspiegel 45 x 80 cm, Toilettenpapierhalter, Toilettenbürstengarnitur und Handtuchring.
3. Elektroinstallation / Multimediainstallation
Die Ausführung aller elektrischen Anlagen erfolgt nach den zur Zeit der Ausführung gültigen
VDE-Bestimmungen und geltenden Regeln der Technik, DIN-Normen, technische Anschlussbedingungen (TAB) des zuständigen Energieversorgungsunternehmens,
der Landesbauordnung sowie den Auflagen der Genehmigungsbehörden. Die Elektrozählereinrichtungen werden zentral im Kellerbereich in
einem untergeordneten Raum des Hauses montiert.
6 Alle Wohnungen erhalten eine Komfort-Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung der Firma
Meltem. Fast Geräuschloser Betrieb, Luftleistung einstellbar von 15 bis 100 m³/h.
Jede Wohneinheit erhält die erforderlichen Unterverteiler mit den entsprechenden Leitungsschutzschaltern. Alle Wohn- und Funktionsbereiche werden mit ausreichender Anzahl Steckdosen und Schaltern ausgestattet. Die Ausstattung der Wohnungen erfolgt in Anlehnung an die
Ausstattungswerte der DIN 18015, Teil 2. Alle Leitungen werden innerhalb der Einheiten unter
Putz verlegt, zum Teil auch im Fußboden. Gemäß VDE-Vorschrift werden Sanitärobjekte – soweit erforderlich – geerdet. Als Schalter, Steckdosen etc. sind Teile aus einem zeitgemäßen und
modernen Produktprogramm (z. B. Siemens, Merten).
Jede Wohnung wird außerdem mit einem Multimedia-Heim-Netzwerk für Telefon, Fernseh/Radio-Empfang und Computeranschluss ausgestattet.
Jedes Gebäude erhält einen Glasfaser-Anschluss an das Netz der cyberways, jede Wohnung
eine Ethernet Netzwerkdose für direkten Internet-Zugang mit bis zu 100 Mb/s sowie bis zu zwei
Telefonanschlüsse in einem Raum nach Wahl, außerdem eine betriebsfähige Radio-/FernsehDose in jedem Wohnraum.
Digitale Fernsehversorgung über Glasfaser in bester HD-Qualität (Abnahme und Abrechnung für
alle WE über die Hausverwaltung), Internet und Telefon ohne Abnahmeverpflichtung für den
Bewohner per Einzelvertrag mit cyberways buchbar.
Jede Wohnung wird mit einer Gegensprechanlage mit Videoüberwachung, elektronischem Tonruf und Türöffner ausgestattet. Für die
Videoüberwachung wird an dem Hauseingang ein Videomodul und
an der Sprechstelle der Wohnungen ein Kontrollmonitor (schwarz /
weiß) installiert (Fabrikat Elcom oder gleichwertig).
Im Eingangsbereich wird eine Flurbeleuchtung mit Zeitschaltautomatik installiert. Material- und Designauswahl aller Details der Treppen- und Flurräume erfolgt in Abstimmung mit der Sanierungsbehörde. Das Anbringen von SATSchüsseln wird somit technisch überflüssig und daher im WEG- Vertrag untersagt.
4. Aufzugsanlagen
Es werden an den Außenseiten der Gebäude Aufzugsanlagen angebaut. Diese sind dann ausgerichtet auf 25.000 Stunden wartungsfreien Betrieb und eine Fahrgeschwindigkeit von 1 m/s.
7 Die Kabinen verfügen über ein Format von 110 x 90 cm und bieten somit auch ausreichend
Platz für Kinder und Kinderwägen. Eine großes Lüftungspaneel sorgt auch im Sommer für kühle
Innentemperaturen. Maschinenrahmen und Rollrahmen werden schwingisoliert aufgestellt und
befestigt. Sämtliche Durchbrüche zu den Schächten werden mit wirksamen Schalldämpfern bis
auf ein konstruktives Minimum verschlossen.
5. Dachkonstruktion / Rohbau
Maßgeblich für die Ausführung und Gestaltung der Dachkonstruktion sind die behördlichen Auflagen, auch die der Sanierungsbehörde, sowie die Genehmigungsplanung
der Architektin und die Berechnung des
Statikers. Unter Berücksichtigung des Bestandes wird angestrebt, eine neue Dachkonstruktion aufzubringen. Die Gestaltung
der Flachdächer erfolgt entsprechend den
Auflagen der Sanierungsbehörde.
Der Dachaufbau besteht aus Holzflächenelementen welche nach europäischer technischer Zulassung ETA-11/0137 aus Vollholzlamellen
gefertigt werden. Alle zu Ausführung kommenden Elemente sind PEFC 70% zertifiziert (Zertifikatnummer IMO-110010). Holzflächenelemente LFE Fichte 10 +/- 2% mufverleimt, fennerell
längsgezinkt, Erscheinungsklasse J, Verbindung mit Nut und Fremdfeder, Sichtseite gefast, ohne Abbund Höhe 280 mm, Elementbreite 100 mm, Hohlräume teilweise massiv ausgefüllt, Mineralfaserdämmung Stärke 220 mm für LFE 280 mm Wärmeleitfähigkeit 0.036 W/mK. Die Dachabdichtung erfolgt mit Bitumen- oder Kunststoffdachbahnen und wird in den Details entsprechend wärmeschutztechnischer wie architektonischer Auflage durchgeführt. Die horizontale
Trennung der Wohnebenen ist durch Fermacell- Naturgips- Platten vorgesehen. Die Dachentwässerungsanlage wird in Titanzink neu ausgeführt und an das geplante Regenentwässerungssystem des Gesamtareals angeschlossen. Alle Flachdächer erhalten eine Aufdachdämmung,
sowie eine exzessive Begrünung.
8 6. Treppenhäuser
Der Aufgang Keller zum Erdgeschoss wurde in Ortbeton errichtet. Vom Erdgeschoss in alle darüber liegenden Etagen sind Holztreppenhäuser in Zimmermannsqualität bauseits vorhanden.
Das Sanierungskonzept, sieht für die Keller Tritt- und Setzstufen keramische Hartbeläge vor.
Das Erdgeschoss und alle darüber liegenden Etagen erhalten einen Schallschutzaufbau der
Firma UZIN. Als Vorleistung werden die Podeste und Trittstufen mit einer faserverstärkten, zementgebundenen und selbstverlaufenden Spachtelmasse nivelliert. Ein Knarzen der Treppen
bleibt somit ausgeschlossen.
Als Oberbelag kommt Tretford- Ziegenhaar- Teppichboden auf Juterücken zur Ausführung. Dieser Belag zeichnet sich besonders durch eine hohe Strapazierfähigkeit sowie einen hohen
Schallschutzwert aus.
Die Treppenhandläufe und Treppenwangen, werden aufbereitet und erhalten einen weißen
Deckanstrich.
7. Fassade
Die tragende Struktur des Hauses ist ein massives Mauerwerk. Auf dieses wird ein VollwärmeVerbund – System (Steinwolle-Putzträgerplatte für die
Wärmedämmung von Fassaden und Untersichten nach
DIN EN 13162, DIN 4108-10: WAP-zg) aufgebracht, welches den Anforderungen der KfW 55 Fördermittelrichtlinien
für Sanierungsobjekte entspricht (WV 035, Plattendicke 18
cm). Die diffusionsoffene Wärmedämmung besteht aus
einem Mehrschichtensystem, durch dieses insgesamt 7
Bestandteile auf die Wand aufgetragen werden Tür- und
Fenstergewände sowie die Fensterbrüstungsgestaltungen entstehen neu. Die Balkonterrassen
werden als Metallkonstruktion nach Angaben des Statikers sowie in Abstimmung mit der Sanierungsbehörde ausgeführt. Die tragende Konstruktion der Balkone besteht aus einer feuerverzinkten Stahlkonstruktion. Die Laufflächen werden aus hochwertigem Kunststoff hergestellt. Eine
Unterbrechung der Wärmedämmung wird ausgeschlossen und Kältebrücken vollständig vermieden.
9 8. Fenster- und Fenstertürarbeiten
Es werden neue Kunststofffenster mit Drei-Scheiben-Isolierglas
(U-Wert unter 1,0) eingebaut. Die Gestaltung, Profilierung und
etwaige Sprossenteilungen der Türen und Fenster sowie die Materialart und farbliche Gestaltung werden in Abstimmung mit der
Sanierungsbehörde festgelegt. Ebenfalls werden die Fensteroliven in Form und Material den Türbeschlägen nach Abstimmung
mit der Sanierungsbehörde angepasst. Im Bereich der Balkone
werden isolierverglaste Balkontüren aus Kunststoff verwendet.
Die neuen Wohnungseingangstüren werden als Klimaschutztür,
einbruchshemmend mit Dreifachverriegelung ausgeführt, erhalten eine Sicherheitsbeschlag, ein Schloss mit Profilzylinder und
eine formschöne Drückergarnitur; Oberflächenbeschichtung entsprechend Gesamtfarbkonzept.
Die Brandschutzqualifikation der Wohnungseingangstüren wird entsprechend den Forderungen
des Brandschutzsachverständigen hergestellt. Ein Verziehen der Wohnungseingangstüren
durch den Klimaunterschied (Flur/ Wohnräume) wird konstruktiv ausgeschlossen.
Alle Fenster erhalten Vorsatzrollläden aus Aluminium in der Farbe weiß, welche unterputz verbaut werden. Über eine Walze aus Aluminium werden die Rollläden mit einem Gurt bedient (der
Gurtwickler ist Teil der Konstruktion). Ausnahmen sind Fenster mit einer Breite > 2 Meter, diese
erhalten Kurbeln.
9. Wände, Decken und Böden
Die Grundrisse werden entsprechend der Architektenplanung und den Vorgaben des Statikers
entwickelt. Je nach Erfordernis erhalten Bestandswände teilweise geputzte oder gespachtelte
Oberflächen, die deckend weiß gestrichen werden. Neu errichtete Mauern werden verputzt oder
gespachtelt und deckend weiß gestrichen. Zwischen den Oberflächen der Bestandswände und
den neu errichteten Wänden wird es optisch wahrnehmbar zu kleinen Unterschieden kommen.
Trockenbauwände werden verspachtelt und deckend weiß gestrichen. Nicht verflieste Wandund Deckenflächen in den Bädern/ WC-Räumen werden verspachtelt und farblich behandelt.
Materialübergänge und Übergänge zwischen Bestandswänden und Neubaukonstruktionen können durch Sichtfugen getrennt werden.
10 Alle Wohnräume erhalten als Decken- und Wandputz Lehm. Nassräume werden mit Kalkputz
versehen.
Bäder, Duschen, WCs:
Es kommen italienische Fliesen der Marke
„Marazzi“ zur Ausführung. Als Wandbelag
an den spritzwassergefährdeten Bereichen
werden moderne Fliesen bzw. nach speziellen Badgestaltungsplänen verlegt. Jedes Bad wird mit einem großzügigen, fest verklebten
Kristallspiegel (130 x 80 cm) ausgestattet. Die boden- und spritzwassergefährdeten Wandflächen werden vor Verlegung mit einer Spachteldichtung nach Herstellervorschrift bzw. Flüssigkunststoff versehen. Badewannen erhalten jeweils eine Revisionsöffnung. Eck- und Anschlussfugen werden dauerelastisch verschlossen (wenn nötig).
Küchenbereich:
Als Spritzschutz zwischen Unterschränken und Oberschränken wird entweder ein Fliesenspiegel
ca. 60 cm hoch, maximal 4 m² verlegt oder eine dem Küchendesign entsprechende Küchenrückfront ausgeführt. Die Küchen sind optional und zusätzlich zur Wohnung zu erwerben und nicht
im Kaufpreis enthalten.
Fußboden
Es wird ein neuer Fußbodenaufbau zur Verbesserung des Wärme- und Schallschutzes sowie zur Aufnahme horizontaler Installationsleitungen nach Ausführungsplanung aufgebracht. Dabei
bleibt der ursprüngliche Estrich erhalten.
Die Optimierung des Schallschutzes wird durch ein Dämmsystem der Fa. UZIN erreicht. Dadurch ergibt sich ein TVM (Trittschallverbesserungsmaß) von ca.
18 dB. Als Oberboden kommt Massivparkett der Firma Tarkett in 14 mm gesamtstärke und UVgehärteter Lackierung vollflächig verklebt zur Verlegung. Die Souterrainflächen (Hobbyräume)
erhalten ebenfalls Parkette.
11 Alle Spachtel und Klebemassen werden unter strengem Einbezug baubiologischer Vorgaben
ausgewählt. Somit wird dauerhaft sichergestellt, dass über die Fußbodenkonstruktion nur minimalste Schadstoffe in die Wohnräume gelangen.
10. Innentüren
Die neuen Innentüren sind voll ausgelegt
(massiv). Zur Ausführung gelangt die Produktserie „LIVING“ der Firma JELD WEN
in „QUER“ und Holzart „EICHE EUROPÄISCHE ASTIG“ mit Edelstahldrücker und
Edelstahlbändern oder gleichwertige.
11. Einbauküchen
Jede Wohnung erhält auf Wunsch eine Einbauküche in zeitgemäßem Design mit folgender Ausstattung: Ein Elektroherd mit Ceran-Kochfeld, 1 Geschirrspüler, 1 Kühlschrank (160 l) mit Gefrierfach,
1
Edelstahlspüle
mit
Warm-
und
Kaltwassermischarmatur,
Dunstabzug
(Umluftausführung) sowie Schränke im Volumen entsprechend der Wohnungsgröße. Sämtliche
Elektrogeräte sind deutsche Markenfabrikate. Die Küche ist im Wohnungspreis nicht enthalten.
12. Schließanlage/Briefkasten:
Für das Gebäude wird eine zentrale Schließanlage gemäß Schließplan vorgesehen (mit
Schließkarte). Die Technikräume erhalten eine eigene Schließgruppe. Auf dem Grundstück
wird im Eingangsbereich eine Briefkasten- und Klingelanlage (Fabrikat JU oder gleichwertig)
eingebaut, wenn konstruktiv möglich, unter Putz. Die Anzahl der Briefkästen ergibt sich aus der
Anzahl der Wohneinheiten.
13. Außenanlagen
Auf dem Gesamtgrundstück werden entsprechend den funktionellen Erfordernissen im Einklang
mit den behördlichen Anforderungen sowie der Sanierungsbehörde und des Naturschutzes
Straßen, Wege, Feuerwehrzufahrten, etwaige Spielplätze sowie KFZ-, Müll- und Fahrradstellplätzen errichtet.
12 Die detaillierte gärtnerische Grüngestaltung
sowie
Materialfestle-
gungen werden in Abstimmung mit
den jeweiligen Behörden im Rahmen des Gesamtkonzepts Proviantbachquartier
(Sanierungsver-
trag) für jedes Einzelgrundstück
angelegt. Im Rahmen eines Freiflächengestaltungsplans wird der
Wildwuchs
entfernt
und
durch
hochwertige Gehölz ersetzt.
Im Zuge der Fertigstellung des Gesamtvorhabens wird ein Stichweg zur Berliner- Allee erstellt
und öffentlich gewidmet. Die Zugänglichkeit und verkehrsmäßige Erschließung wird über die
Proviantbachstraße ermöglicht. Die zur Erschließung der Gebäude notwendigen Wege werden
gepflastert oder asphaltiert hergestellt. Besucherstellplätze werden im Rahmen des Freiflächengestaltungsplans nachgewiesen und auf dem Grundstück realisiert, weiter wird eine Tiefgarage
für die Anwohner erstellt. Die dortigen Außenstellplätze erhalten einen Belag aus Rasengittersteinen. Die auf dem Grundstück notwendigen Feuerwehrzufahrten und Rettungswege werden
entsprechend der behördlichen Anforderungen und der Planung zum Brandschutz hergestellt
und ausgewiesen. Gestalterisch ist für das Gesamtgrundstück ein Regenwassermanagement
unter anderem mit einer offenen Stellplatzpflasterung konzipiert.
14. Zusatz
Grundlage der Bauausführungen bilden die behördlichen Auflagen, insbesondere aus der Baugenehmigung sowie die der Sanierungsbehörde, die Genehmigungs- und die Ausführungsplanung. Änderungen zum derzeitigen Planungsstand, welche sich aus vorgenannten Gründen
ergeben, bleiben ausdrücklich vorbehalten.
Die Gewährleistung für sämtliche Mängel an der Umbau- und Sanierungsleistung richtet sich
nach den gesetzlichen Bestimmungen des Werkvertrages des BGB. Danach verjähren Gewährleistungsansprüche bei Sanierungsarbeiten am Bauwerk in fünf Jahren und bei Arbeiten am
Grundstück in 12 Monaten vom Zeitpunkt ihrer Abnahme an. Die Gewährleistungsfrist für tech 13 nische Geräte, Verschleißteile und bewegliche Teile richtet sich nach den Herstellerangaben
und beträgt maximal zwei Jahre.
Insgesamt nicht wertmindernde Abweichungen von der Bau- und Ausstattungsbeschreibung
zum Zwecke der Verbesserung, aus Gründen des wirtschaftlichen Bauablaufes, der Konstruktion, auf Grund von Auflagen der Baubehörden oder durch Änderungen der Lieferprogramme der
Hersteller bleiben vorbehalten. Der Bauträger handelt nach billigem Ermessen.
Die in den Grundrissen mit unterbrochener Linienführung dargestellten Möbel sind nicht Bestandteil der vertraglich geschuldeten Leistung. Dies gilt auch für Küchen. Angesichts der hohen
Wärmedämmwerte (Fenster etc.) wird darauf hingewiesen, dass der jeweilige Nutzer / Mieter
der Wohnung für eine ausreichende Heizung und Lüftung sorgen muss.
Teil C: Besondere Hinweise
Chancen – Hinweise zur Kapitalanlage
Die nachstehend dargestellten Chancen können sich im Realisierungsfall auf den Ertrags- und
Vermögenswert der Investition auswirken.
A. Immobilieninvestition
Investitionen in Immobilien gelten von jeher als besonders krisen- und inflationssicher, da sie ein
hohes Maß an Wertbeständigkeit gewährleisten. Immobilien erfüllen die wichtigsten Kriterien für
einen langfristigen Vermögensaufbau wie Sicherheit, Rentabilität und Wertzuwachs und sind
von daher seit Generationen eine der beliebtesten Anlagen zur Altersvorsorge.
B. Investitionsstandort
Das oben Gesagte gilt insbesondere dann, wenn sich die Immobilie durch einen überdurchschnittlichen Standort auszeichnet. Erhebliche Chancen für Immobilieninvestitionen in Augsburg
ergeben sich aus dem im Vergleich zu anderen deutschen Städten niedrigen Kaufpreis für Eigentumswohnungen.
14 C. Baukosten
Der Investor erwirbt seine Eigentumswohnung schlüsselfertig zum Festpreis. Von der Gefahr
eintretender Preiserhöhungen ist der Investor demnach befreit. Zahlungen an den Verkäufer/Bauträger erfolgen ausschließlich unter Beachtung der Erwerbersicherung nach der Maklerund Bauträgerverordnung. Dies bedeutet, dass Forderungen vom Verkäufer/Bauträger dem Investor gegenüber nur entsprechend den bereits erbrachten Leistungen erhoben werden.
D. Erhaltung Altbausubstanz
Unter Erhaltung der bauhistorischen Vergangenheit der Immobilie wird mit einer hochwertigen
Sanierung den heutigen Komfortbedürfnissen, Raumprogrammen und Wohnwünschen Rechnung getragen. Dieses Zusammenspiel trägt wesentlich zum Wertzuwachs der Immobilie bei,
wobei insbesondere die Qualität der Sanierung und die Lage, die sich in dem Investitionsobjekt
exemplarisch widerspiegelt, Garanten für die Nachhaltigkeit der Investition darstellen.
E. Investitionsperspektive
Die Investitionsperspektive von Immobilienkapitalanlagen ist langfristig ausgerichtet. Kurzfristige
Spekulationsgewinne bilden die Ausnahme und sollten nicht das Ziel einer solchen Investition
sein. Auch die steuerlichen Vergünstigungen, die vielfach mit einer Immobilieninvestition verknüpft sind, können nicht das Hauptmotiv für eine Anlageentscheidung bilden, da Steuervorteile
lediglich einen Investitionsanreiz schaffen, während sich die Immobilie über Jahrzehnte auf dem
Mieter und Käufermarkt bewähren muss. Eine Immobilieninvestition stellt vielmehr ein sachwertunterlegtes, arbeitsunabhängiges Zusatzeinkommen für die familiäre Zukunftssicherung oder
Altersvorsorge dar. Auf Grund der demografischen Entwicklung ist heute allgemein anerkannt,
dass die gesetzliche Rentenversicherung allein nicht mehr ausreicht, um den erarbeiteten Lebensstandard im Rentenalter zu erhalten. Die entstehende Versorgungslücke muss durch private Altersvorsorge geschlossen werden. Die auf Dauer ausgerichtete Immobilieninvestition bildet
einen wesentlichen Baustein für den gesicherten Vermögensaufbau und die private Altersversorgung.
15 F. Steuerliche Perspektive
Neben den allgemeinen Vorteilen eines Immobilieninvestments ergeben sich bei dem vorliegenden Angebot sowohl in der Investitionsphase als auch in der Vermietungsphase steuerliche
Auswirkungen, die die Wirtschaftlichkeit der Investition bei entsprechender Steuerprogression
positiv beeinflussen.
Risiken – Hinweise zur Kapitalanlage
A. Das allgemeine Risiko eines Immobilieneigentümers
Es besteht in einer gewissen Abhängigkeit von konjunkturellen Schwankungen und allgemeinen
wirtschaftlichen Entwicklungen. Dass auch eine Immobilieninvestition den allgemeinen marktwirtschaftlichen Spielregeln von Angebot und Nachfrage unterliegt, hat die Vergangenheit deutlich gemacht. Das wirtschaftliche Verwertungsrisiko (Vermietung, Finanzierung etc.) wird beispielsweise immer vom Erwerber und Anleger getragen.
B. Standortrisiko
Mitentscheidend für den Wertzuwachs einer Immobilie ist die Entwicklung des Standortes, wobei
sowohl die Entwicklung der Stadt Augsburg als Ganzes als auch die Entwicklung des jeweiligen
Stadtteils Proviantbachquartier eine entsprechende Rolle spielt. Berücksichtig werden müssen
diesbezüglich Komponenten wie die Arbeitslosenquote bzw. Firmen- und Gewerbeansiedlungen
und die Nähe zu München. Augsburg befindet sich in der Metropolregion München, die in starkem Maße Einfluss darauf hat, inwiefern sich Augsburg langfristig gesehen zum Aktivraum (Zuwanderung: es ziehen mehr Leute nach Augsburg) oder Passivraum (Abwanderung: es ziehen
mehr Leute aus Augsburg weg) entwickelt. Zum aktuellen Zeitpunkt gibt es in Augsburg eine
positive Wandlungsbewegung, d. h. es ziehen wesentlich mehr Leute nach Augsburg als von
Augsburg weg.
C. Mietausfallrisiko
Der Investor trägt das alleinige grundsätzliche Risiko, dass seine Wohnung ganz oder zeitweise
nicht vermietet werden kann, ferner, dass es auf Grund mangelnder Bonität des Mieters zu
16 Mietausfällen und weiteren finanziellen Belastungen kommen kann. An dieser Stelle wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass vom Verkäufer nur Erstvermietungsgarantien übernommen
werden. Das Risiko des Mietausfalls beinhaltet die vollständige Miete, mithin auch die umlagefähigen Nebenkosten, sowie etwaige Rechtsverfolgungskosten.
D. Qualität der Verwaltung
Die nachlässige Verwaltung einer Immobilie kann zu Wertminderungen, eingeschränkter
Vermietbarkeit sowie eventuell zu erhöhten Reparaturaufwendungen führen. Darüber hinaus
entscheidet der Verwalter häufiger über die Auswahl der Mieter. Deren Bonität und Umgang mit
der Mietsache sind für die Werthaltigkeit der Immobilie von großer Bedeutung. Sofern hierauf
nicht in gebotenem Maße geachtet wird, besteht das Risiko des Mietausfalls und einer unzureichenden Anschlussvermietung bei Mieterwechsel. Als Lösungsansatz bieten wir jedem Erwerber
ein sogenanntes „Sorgloskonzept“ an, welches dafür sorgt, dass sowohl alle Kostenentwicklungen wie auch die Vermietung durch uns überwacht werden.
E. Die Instandhaltungsrücklage
Eine Instandhaltungsrücklage wird gebildet, um Instandsetzungen am Gemeinschaftseigentum
(Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlage etc.) im Bedarfsfall zahlen zu können. Die Höhe
der Instandhaltungsrücklage wurde anfänglich mit EUR 4,92 pro qm Wohnfläche p. a. angenommen. Dieser Wert wurde nicht auf der Basis der voraussichtlichen Restlebenszeit der Verschleißteile ermittelt und entspricht nicht der in § 28 Abs. 2 II Berechnungsverordnung genannten Instandhaltungsrücklage. Sie könnte demnach unter Umständen langfristig gesehen zu gering bemessen sein. Für diesen Fall sind etwaige zusätzliche Instandhaltungskosten vom Investor zu tragen (Sonderumlage). Im Übrigen entscheiden in der Folge die Wohnungseigentümer
auf der jährlich abzuhaltenden Eigentümerversammlung über die tatsächliche Höhe der Instandhaltungsrücklage. Es ist davon auszugehen, dass innerhalb eines Zyklus von 15 bis 40 Jahren
eine grundlegende Sanierung des Wohngebäudes erforderlich sein kann. Bedingt wird diese
Sanierung durch den Ersatz von Verschleißbauteilen und die Anpassung an etwaige geänderte
Wohnbedürfnisse. Es ist möglich, dass bereits ab dem 15. Jahr bzw. früher erhebliche zusätzliche finanzielle Mittel für die Modernisierung und Instandhaltung zur Verfügung gestellt werden
müssen. Die Kosten dieser Maßnahmen können zumeist nicht durch die zu bildende Instandhaltungsrücklage abgedeckt werden. Zu berücksichtigen ist auch, dass der Investor das Risiko von
17 Instandsetzungsmaßnahmen am Sondereigentum grundsätzlich allein trägt, soweit er nicht vom
Mieter oder einem Dritten Ersatz verlangen kann.
F. Finanzierungsrisiko
Die Finanzierung erfolgt in der Regel aus Eigenkapital und Fremdmitteln. Für den Fall der Vereinbarung eines Disagios, wird für die erste Zinsfestschreibungsperiode der Zinssatz reduziert.
Da das Disagio steuerlich sofort abgeschrieben werden kann und außerdem den Nominalzinssatz senkt, liegt hierin ein Vorteil. Dem steht allerdings der Nachteil einer höheren Kreditaufnahme (in Höhe der Bruttofremdmittel) gegenüber, sofern das Disagio nicht aus Eigenmitteln
des Investors bezahlt, sondern mitfinanziert wird, da das Brutto- und nicht nur das Nettodarlehen
vom Investor zu verzinsen und zu tilgen ist. Nach Ablauf der ersten Zinsfestschreibungsperiode
wird die finanzierende Bank anhand der dann marktüblichen Zinssätze die Konditionen für das
gewährte Darlehen neu festlegen. Der dann gültige Zinssatz kann höher oder niedriger sein als
zu Beginn der Investition, wodurch sich eine liquiditätsmäßige Verschlechterung oder Verbesserung im Verhältnis zu den Mieteinnahmen ergeben kann. Soweit der für eine eventuelle Darlehensfinanzierung zu leistende Kapitaleinsatz die Mieteinnahmen übersteigt, muss der Investor
die sich ergebene Unterdeckung, die sich bei Mietausfall entsprechend erhöht, aus eigenen Mitteln aufbringen. Ist er hierzu nicht in der Lage, besteht die Gefahr des Verlustes des eingesetzten Eigenkapitals und des mit der Immobilie geschaffenen Wertes.
G. Nicht im Kaufpreis enthaltene Kosten
Beim Erwerb einer Immobilie muss der Käufer beachten, dass folgende Kostenstellen nicht im
Kaufpreis enthalten sind:
-
Kosten/Zinsen einer seitens des Investors beanspruchten Finanzierung des Kaufpreises.
-
Küchen inkl. Einbau
-
Kosten der KfW- Berechnung (Programm 151, 159)
1. Chancen und Risiken
Hierdurch kann sich der Totalüberschusszeitraum bezüglich einer positiven Beurteilung der
Einkünfteerzielungsabsicht auf Grund der höheren Verluste nicht nur unerheblich verlängern.
Dies hat zur Konsequenz, dass gerade beim fremdfinanzierten Erwerb einer Eigentumswohnung
von einem kurzfristigen Weiterverkauf des Objekts abzuraten ist.
18 2. Überschussermittlung
Sollte der Vermieter seine Tätigkeit im Rahmen der Vermögensverwaltung ausüben, erzielt er
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Sinne des § 21 Einkommensteuergesetz (EStG).
Die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erfolgt durch die Gegenüberstellung der Mieteinnahmen und der im Zusammenhang mit der Vermietung angefallenen Werbungskosten (Einnahmenüberschussrechnung). Steuerliche Vorteile können dann eintreten,
wenn sich ein Überhang von Werbungskosten ergibt und dieser mit anderen positiven Einkünften des Investors im Sinne des Einkommensteuerrechts verrechnet werden kann.
3. Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung
3.1 Allgemein
Gemäß § 9 Abs. 1 EStG sind Werbungskosten sämtliche Aufwendungen zum Erwerb, zur Sicherung und zur Erhaltung von Einnahmen. Anschaffungs- und Herstellungskosten können im
Rahmen der Überschussermittlung anteilig in Form von Abschreibungen berücksichtigt werden,
wobei Anschaffungskosten für Grund und Boden nicht abschreibungsfähig sind. Andere Aufwendungen (Fremdkapitalzinsen, Disagio, Finanzierungskosten, Betriebskosten, Verwaltungskosten, Kosten der Instandhaltung, Grundsteuer etc.) sind als sofort abziehbare Werbungskosten im Veranlagungsjahr der Auszahlung berücksichtigungsfähig.
3.2 Disagio
Disagio ist die Differenz zwischen dem Auszahlungsbetrag und dem Nennbetrag eines Darlehens. Im Rahmen der Überschussermittlung ist das Disagio zum Zeitpunkt der Zahlung oder des
Einbehalts als Werbungskosten zu erfassen. Dieser Ansatz führt regelmäßig zu anfänglichen
steuerlichen Verlusten, da hier Zinsaufwendungen zeitlich vorverlagert werden. Die Vereinbarung eines Disagios von bis zu 5 % der Darlehenssumme bei einer Darlehenslaufzeit von mindestens fünf Jahren ist nach Meinung der Finanzverwaltung als marktüblich anzusehen (Erlass
des Bundesfinanzministeriums vom 31. August 1990, sog. „Bauherren-Erlass“).
19 Steuerliche Betrachtung
A. Einkommensteuer, Immobilienerwerb als Kapitalanlage
Voraussetzungen für die steuerliche Berücksichtigung negativer steuerlicher Ergebnisse können
grundsätzlich nur dann mit positiven Einkünften verrechnet werden, wenn sie aus einer einkommensteuerrechtlich relevanten Tätigkeit resultieren. Das entscheidende Abgrenzungskriterium
ist insoweit die Einkünfte- und Überschusserzielungsabsicht (Gewinnerzielungsabsicht).
Nach der Grundsatzentscheidung des Bundesfinanzhofs vom 25. Juni 1984 ist die Überschusserzielungsabsicht das Streben nach einem Totalüberschuss für den Zeitraum der voraussichtlichen Vermögensnutzung. Der Totalüberschuss muss sich aus den voraussichtlichen Einnahmen
abzüglich der Werbungskosten innerhalb des gesamten Vermögensnutzungszeitraums (Totalperiode) ergeben. Während die Finanzverwaltung als maßgeblichen Zeitraum bezüglich der Totalperiode bis vor kurzem noch eine tatsächliche Nutzungsdauer von 100 Jahren unterstellte, hält
der Bundesfinanzhof in seinen jüngeren Entscheidungen eine Kalkulation über einen längeren
Zeitraum als 50 Jahre für unangemessen. Darüber hinaus wird nach neuer Rechtsprechung die
Einkünfteerzielungsabsicht in Abhängigkeit
von der Höhe der Mietzinsen beurteilt. Beträgt bei einer langfristigen Vermietung der Mietzins
mindestens 75 % der ortsüblichen Marktmiete, ist grundsätzlich vom Vorliegen einer
Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen. Fehlt es an einer Überschusserzielungsabsicht der
Investoren, dann liegt eine steuerlich unbeachtliche Liebhaberei vor mit der Folge, dass entstehende Verluste steuerlich nicht anerkannt werden.
Zur Ermittlung des Totalüberschusses werden entstehende Veräußerungsgewinne nicht einbezogen. Bei dem einzelnen Investor kann sich eine andere Beurteilung ergeben, wenn er eine
Eigentumswohnung lediglich in der Absicht erworben hat, die steuerlichen Vorteile aus den in
der Investitionsphase zugewiesenen steuerlichen Verlusten in Anspruch zu nehmen und das
Investmentobjekt kurze Zeit danach zu veräußern. Liegen Umstände vor, die eine solche Betrachtung rechtfertigen, könnte die Einkünfteerzielungsabsicht in der Person eines solchen Investors verneint werden. Dies hätte zur Folge, dass von der Finanzverwaltung ursprünglich anerkannte steuerliche Verluste aberkannt würden und eine Steuernachzahlung entstünde. Steuerliche Probleme auf der Ebene eines Investors können sich insbesondere auch dann ergeben,
wenn dieser die Eigentumswohnung fremdfinanziert hat. Kosten für die von dem finanzierenden
Kreditinstitut eventuell geforderten Zusatzsicherheiten; hierzu können unter anderem Aufwen 20 dungen für die Stellung einer Ausfallgarantie zählen, z. B. eine Kapital- oder Risikolebensversicherung. Erwerbsnebenkosten wie Notargebühren, Grundbuchgebühren und Grunderwerbsteuer; die zu kalkulierende Grunderwerbsteuer (bezogen auf den Kaufpreis) liegt bei z. Zt. 3,5 %;
die Kosten für Notar und Grundbuchamt (auf den Gesamtkaufpreis/Kaufvertragsabwicklung)
belaufen sich auf ca. 1,5 %.
Sämtliche Haus- und Grundstücksaufwendungen (Strom, Gas, Heizung, Wasser, Versicherung
usw.), die nach Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten entstehen, sowie Folgebetreuungskosten;
Kapitalanleger können Nebenkosten im gesetzlichen Rahmen auf den entsprechenden Mieter
umlegen. Gebühren von Rechtsanwälten, Steuerberatern und Wirtschaftsprüfern, die möglicherweise im Interesse des Investors beauftragt werden sollten.
B. Im Kaufpreis enthaltene Kosten
Der Kaufpreis beinhaltet nicht nur die Kosten für Grundstück, Gebäude und Sanierung desselben, sondern auch die für die Durchführung der Investition erforderlichen Dienstleistungs- und
Funktionsträgergebühren (z. B. Konzeption, Vertrieb und Marketing). In der Regel betragen die
vorgenannten Kosten etwa 15 % vom Kaufpreis zzgl. geltender Mehrwertsteuer. Aus diesem
Grund wird ein Investor bei einer Weiterveräußerung seiner Immobilie zunächst nicht den kaufvertraglich vereinbarten Kaufpreis erzielen können. Hierzu ist es erforderlich, dass der nicht
exakt zu prognostizierende Wertzuwachs der Immobilie zunächst die im Kaufpreis enthaltenen
Dienstleistungs- und Funktionsträgergebühren kompensiert. Kurzfristige Spekulationsgewinne
bilden von daher die absolute Ausnahme und sollten nicht im Mittelpunkt der Zielstellung der
Investition stehen.
C. Insolvenz bzw. Leistungsunfähigkeit des Bauträgers /Verkäufers
Die Insolvenz bzw. Leistungsunfähigkeit des Bauträgers/ Verkäufers während der Durchführung
der Baumaßnahme kann wirtschaftliche Nachteile mit sich bringen. Voranzustellen ist, dass der
Käufer nach Bildung des Wohn- und Teileigentums sowie der Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch die Sicherheit bezüglich der Übertragung des erworbenen Grundstücks
hat. Herstellungsansprüche können dann allerdings nur bedingt oder gar nicht durchgesetzt
werden.
21 Der Investor muss unter Absprache mit den übrigen Investoren die Modernisierung bzw. den
Ausbau teilweise oder vollständig in eigener Verantwortung durchführen lassen. Die diesbezüglichen Kosten können, soweit sie den ursprünglichen Kaufpreis übersteigen, gegenüber dem
Bauträger/Verkäufer geltend gemacht werden. Beachtet werden muss aber, dass selbst bei einer rechtskräftig festgestellten Zahlungsschuld des Bauträgers / Verkäufers auf Grund von Insolvenz desselben, eine vollständige Befriedigung des Käufers in aller Regel nicht zu erreichen
ist.
Die Insolvenz bzw. Leistungsunfähigkeit des Bauträgers/Verkäufers kann weiterhin dazu führen,
dass die Baumaßnahme erheblich verspätet und im Extremfall überhaupt nicht durchgeführt
wird. Dieser Fall kann insbesondere dann eintreten, wenn zuzüglich zur Insolvenz bzw. Leistungsunfähigkeit des Bauträgers/Verkäufers Abstimmungsschwierigkeiten mit weiteren Investoren im Zuge der eigenständigen Durchführung des Bauvorhabens hinzukommen. Dies hätte zur
Folge, dass der Investor Zinsen und Tilgung für die gegebenenfalls bereits anteilig oder vollständig in Anspruch genommene Kaufpreisfinanzierung zurückzuzahlen hat, ohne dass dem
Erträge gegenüberstehen.
Der zuvor darstellte mögliche Schadenseintritt bei vorliegender Insolvenz bzw. Leistungsunfähigkeit des Bauträgers/ Verkäufers wird dadurch minimiert, dass die Zahlungen des Käufers
unter Beachtung der Erwerbersicherung nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)
erfolgen. Das bedeutet, dass der Erwerber nur in der Höhe Zahlungen zu leisten hat, wie
durch den Verkäufer auch Bauleistungen erbracht wurden.
Darüber hinaus ist der Käufer unabhängig vom etwaigen Baufortschritt erst dann zu Zahlungen
verpflichtet, wenn sein Anspruch auf Eigentumsübertragung durch Eintragung einer Auflassungsvormerkung in das Grundbuch gesichert ist. Bei der Überzahlungssicherung der MaBV ist
zu berücksichtigen, dass hierdurch nur der Kaufpreis abgesichert wird, nicht aber die mit dem
Ankauf verbundenen Kosten oder eventuell eintretende Verzögerungsschäden. Diese kann der
Käufer im Fall der Rückabwicklung dem Verkäufer gegenüber in Rechnung stellen, wobei allerdings wie bereits oben dargestellt eine vollständige Erfüllung dieser Zahlungsschuld durch den
Verkäufer bei Insolvenz in aller Regel ausscheidet.
Weiterhin wird ausdrücklich festgestellt, dass die dargestellten Risiken nicht abschließend sind.
Unter Berücksichtigung allgemeiner Erfahrungsgrundsätze wurden hier die wesentlichen Risiken
aufgeführt. Zudem wird darauf hingewiesen, dass neben den behandelten investitionsspezifi 22 schen Risiken auch die persönlichen und individuellen Verhältnisse des Erwerbers(Alter, Einnahmesicherheit etc.) bei der Entscheidung bezüglich einer Immobilieninvestition zu berücksichtigen sind.
3.3 Lineare Abschreibung
Die lineare Abschreibung gemäß § 7 Abs. 4 EStG ist bezüglich der Anschaffungskosten der Altbausubstanz in Abzug zu bringen, wobei im Jahr der Anschaffung gegebenenfalls eine zeitanteilige Abschreibung durchzuführen ist. Als Jahr der Anschaffung gilt in der Regel das Jahr des
Übergangs von Besitz, Nutzen und Lasten. Die lineare jährliche Gebäudeabschreibung beträgt
2% der Anschaffungs- oder Herstellungskosten, nachdem die Erstellung des Altbestands nach
1925 erfolgte.
3.4 Erhöhte Abschreibung nach § §7h/7 i EStG
Für den Teil der Anschaffungskosten, der auf die Sanierung einer Wohnung in einem Sanierungsgebiet entfällt, kann eine erhöhte Abschreibung im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren von 9 % der Herstellungskosten und in den folgenden vier Jahren von 7 %
der Herstellungskosten p. a. alternativ zur linearen Abschreibung von 2 % in Anspruch genommen werden (§§ 7h/7i EStG). Erhaltene Zuschüsse mindern die Anschaffungskosten als Abschreibungsbemessungsgrundlage. Die Abschreibung erfolgt ab dem Jahr, in dem die Sanierungsarbeiten abgeschlossen werden und der Investor das Objekt angeschafft hat (d. h. die
Übergabe der Wohnung erfolgt ist) und in den elf darauf folgenden Jahren. Voraussetzung dafür
ist, dass mit den durchzuführenden Sanierungsarbeiten erst nach Abschluss des notariellen
Kaufvertrages begonnen wird. Darüber hinaus muss eine entsprechende Bescheinigung der
zuständigen Sanierungsbehörde vorliegen. Zweckmäßigerweise wird vor Beginn der Baumaßnahme – sofern möglich – eine vorläufige Bescheinigung von der Sanierungsbehörde der Stadtverwaltung Augsburg eingeholt. Da das Finanzamt nach Maßgabe des Abschnitts 83b Abs. 3
Einkommensteuerrichtlinien in der Regel die Aufteilung der Anschaffungskosten auf die Altbausubstanz bzw. auf die begünstigten Sanierungsaufwendungen überprüft, können sich gegebenenfalls zwischen den im Kaufvertrag genannten Sanierungsaufwendungen und den steuerlich
begünstigten Aufwendungen Abweichungen ergeben. Nicht in Anspruch genommene erhöhte
Abschreibungen können in späteren Veranlagungszeiträumen nicht nachgeholt werden.
23 3.5 Umnutzung
Wird das Gebäude im Rahmen der Sanierung und Modernisierung einer neuen Nutzung zugeführt, etwa das der Dachboden zu Wohnungen umgebaut wird, so steht dies einer Bescheinigung durch die Sanierungsbehörde nicht im Wege. Trotz Vorliegens der Bescheinigung haben
die Finanzbehörden in der Vergangenheit jedoch immer wieder die Gewährung der Steuervorteile verweigert. Denn nach Auffassung der Finanzverwaltung entsteht durch Baumaßnahmen, mit
denen die Nutzung (Zweckbestimmung) des Gebäudes geändert wird, ein sogenanntes anderes
Wirtschaftsgut (H. 7.3 EStH 2007). Die Baukosten sollten daher nicht nachträgliche Herstellkosten darstellen, sondern originäre Kosten zur Herstellung eines neuen (anderen) Wirtschaftsgutes. Diese Ansicht war jedoch seit der Entscheidung des X. Senates des BFH in seinem Urteil
vom 24.06.2009 (Az. X R8/08) nicht aufrecht zu erhalten und die Finanzverwaltung hat sich inzwischen im Juni 2010 der allgemeinen Auffassung von der Anwendbarkeit von § 7h/7i EStG
angeschlossen
4. Einkommensteuervorauszahlung bzw. Eintragung eines Lohnsteuerfreibetrags
Die voraussichtlich ausgleichsfähigen Verluste können im Regelfall bereits im Einkommen
steuervorauszahlungsverfahren (§ 37 EStG) oder in Form eines Freibetrages auf der Lohnsteuerkarte (§ 39 a Abs. 1 Nr. 5 b EStG) berücksichtigt werden, soweit die Begrenzung des § 2 Abs.
3 EStG nicht greift. Dies gilt erst für Veranlagungszeiträume, die nach der Fertigstellung oder
der Anschaffung der Immobilie beginnen. Wird ein Gebäude vor dem Kalenderjahr seiner Fertigstellung angeschafft, tritt an die Stelle der Anschaffung die Fertigstellung (§ 37 Abs. 3 Satz 8
und 9 EStG). Für das Lohnsteuerermäßigungsverfahren ist ein amtlich vorgeschriebener Vordruck zu verwenden. Der Antrag muss spätestens zum 30. November des Kalenderjahres gestellt werden, für das die Lohnsteuerkarte gilt (§ 39 a Abs. 2 Satz 3 EStG).
A. Immobilienerwerb zur Eigennutzung
1. § 10 f EStG – Abzug Sanierungskosten
Bei einer im Sanierungsgebiet befindliche Immobilie kann der Eigennutzer nach § 10 f EStG die
Sanierungskosten im Kalenderjahr des Abschlusses der Maßnahme und in den neun folgenden
Kalenderjahren jeweils bis zu 9 % wie Sonderausgaben abziehen, soweit alle Formerfordernisse
des § 7 i EStG erfüllt sind (u. a. das Vorliegen einer entsprechenden Bescheinigung der zuständigen Behörde). Voraussetzung ist, dass erst nach dem Abschluss des notariellen Kaufvertrages
24 mit den Sanierungsarbeiten begonnen wird. Ein Nachholen von nicht ausgenutzten Abzugserträgen in späteren Perioden ist nicht möglich. Der Sonderausgabenabzug wird nur insoweit gewährt, wie in dem jeweiligen Kalenderjahr die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.
Steuervergünstigungen nach § 10 f EStG können nur einmal gewährt werden. Bei Ehegatten
können diese insgesamt für zwei Objekte in Anspruch genommen werden.
2. Einkommensteuervorauszahlung bzw. Eintragung eines Lohnsteuerfreibetrages
Hier gelten die Ausführungen unter A.I.4. entsprechend.
A. Verlustausgleichsverbot nach § 15b EStG
Nach § 15b EStG können bei sogenannten Steuerstundungsmodellen die negativen Einkünfte
nicht mit anderen Einkünften im Sinne des Einkommensteuerrechts verrechnet werden. Dieses
Verlustausgleichsverbot findet nur dann Anwendung, wenn auf Grund einer modellhaften Gestaltung steuerliche Vorteile durch negative Einkünfte erzielt werden sollen und die kumulierten
Verluste während der Verlustphase im Verhältnis zur Höhe des gezeichneten Kapitals 10 %
übersteigen. Für die Modellhaftigkeit erforderlich ist das Vorhandensein eines vorgefertigten
Konzepts, das hauptsächlich auf die Erzielung der vorbezeichneten steuerlichen Vorteile ausgerichtet ist. Typisch für die Modellhaftigkeit ist die Bereitstellung eines Bündels an Haupt-, Zusatzbzw. Nebenleistungen, wodurch das Risiko des Anlegers minimiert und der Steuerspareffekt
gesichert werden soll, sowie die Vermarktung des Konzepts mittels eines Anlegerprospektes.
Zusatz- oder Nebenleistungen führen dann zur Modellhaftigkeit einer
Vertragskonstruktion,
wenn sie nach dem zu Grunde liegenden Betriebskonzept dazu bestimmt und geeignet sind,
den sofort abziehbaren Aufwand zu erhöhen, um den Investoren ein höheres Verlustverrechnungsvolumen zu verschaffen und wenn ein an wirtschaftlicher Rentabilität orientierter Investor
derartige Kosten nicht oder nur im Hinblick auf den steuerlichen Vorteil des Sofortabzugs als
Werbungskosten hinnehmen würde. Bei dem vorliegenden Angebot werden zwar Zusatz- und
Nebenleistungen angeboten, diese sind jedoch im Kaufpreis enthalten. Sie führen von daher
nicht zu steuerlichen Vorteilen in Form eines Sofortabzugs als Werbungskosten. Darüber hinaus
stellt der Erwerb einer Eigentumswohnung vom Bauträger zum Zweck der Vermietung grundsätzlich keine modellhafte Gestaltung dar, es sei denn, dass vom Bauträger selbst oder auf dessen Vermittlung von Dritten Zusatz- oder Nebenleistungen in Anspruch genommen werden, die
den Steuersparerfolg der Anlage sichern sollen. Der Abzug eines Disagios, die Geltendmachung
erhöhter Absetzung und eine hundertprozentige Fremdfinanzierung führen für sich oder auch
25 kumuliert in Anspruch genommen nicht zur Anwendung des § 15b EStG, sofern dies nicht Bestandteil eines Steuersparkonzepts ist. Die Konzeption des Prospektes sieht eine modellhafte
Finanzierung nicht vor. Es wird allein aus Darstellungsgründen die Möglichkeit der hundertprozentigen Fremdfinanzierung erwähnt, ohne dass dem Investor eine solche zwingend empfohlen
wird, um etwaige steuerliche Vorteile zu erreichen. Ebenso wird hier nicht über die normalen
Aufklärungspflichten hinausgehend in besonders hervorgehobener Form mit steuerlichen Aspekten geworben. Die gemachten Angaben dienen ausschließlich der gebotenen vollumfänglichen
Aufklärung des Investors. Aus den vorgenannten Gründen geht der Prospektherausgeber davon
aus, dass das vorliegende Angebot nicht modellhaft im Sinne des § 15b Abs. 2 EStG ist. Da
bezüglich dieses Gesetzes weder Rechtsprechung noch Äußerungen der Finanzverwaltung vorliegen, besteht bezüglich der Auslegung des § 15b EStG keinerlei Rechtssicherheit.
B. Veräußerung der Eigentumswohnung
Wird die Immobilie nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist veräußert – vom Abschluss
des Grundstückskaufvertrages ab gerechnet –, bleiben der Erlös und auch die realisierte Wertsteigerung, die auf den Verkauft entfällt, nach den Vorschriften des § 23 EStG steuerfrei, wenn
das Objekt im Privatvermögen gehalten wurde. Innerhalb des Zehnjahreszeitraumes werden
Immobilienverkäufe als „Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften“ versteuert (§ 23 Abs.
1 Nr. 1 Satz 1 EStG). Eine Ausnahme gilt für das selbstgenutzte Wohnungseigentum. Bei der
Ermittlung des Veräußerungsgewinns nach § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG sind die Anschaffungs- und
Herstellungskosten um die bis dahin angesetzten Absetzungen für Abnutzung und die erhöhten
Absetzungen für Sonderabschreibungen zu mindern. Im Ergebnis bedeutet dies, dass bei einem
Verkauf auf Grund des Erwerbs eines Miteigentumsanteils an dem Grundstück das Recht zu,
die frei zugänglichen Teile des Gebäudes bzw. Grundstücks zu benutzen, die nicht im Sondereigentum von Miteigentümern stehen oder an denen kein Sondernutzungsrecht eingeräumt ist.
Die Verkäuferin leitet die Anlage der entsprechenden Wohnungsgrundbuchblätter in die Wege
und übernimmt die entstehenden Kosten. Darüber hinaus erwirbt der Käufer Miteigentumsanteile (Bruchteilseigentum) an Gemeinschaftsgrundstücken (Erschließungsstraße), für die eine Gemeinschaftsordnung von der Verkäuferin erstellt ist und im Grundbuch gewahrt wird.
26 C. Bezugsfertigkeit
Die Bezugsfertigkeit der jeweils vom Erwerber gekauften Einheit wird separat im Kaufvertrag
festgelegt. Unterschieden wird dort unter angestrebten und verbindlich zugesicherten Terminen.
Letztere lösen bei Verletzung eine (untenstehende) Schadensersatzpflicht des Verkäufers aus.
Werden die Bezugsfertigkeitstermine der Wohnungen überschritten, so schuldet der Verkäufer
als Schadenersatz/Vertragsstrafe einen Betrag in Höhe von 0,2 % des betreffenden Kaufpreises
je Monat Fristüberschreitung. Der Schadenersatz ist begrenzt auf insgesamt maximal 4,0 % des
betreffenden Kaufpreises. Weitergehende Schadenersatzansprüche des Käufers sind nicht ausgeschlossen.
D. Kaufpreisfälligkeit
Der Erwerber bzw. Investor schuldet als Gegenleistung den Kaufpreis, der in Raten zu zahlen
ist. Grundvoraussetzung ist die Absendung einer notariellen Bestätigung, dass die Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch eingetragen ist, alle zur Rechtswirksamkeit und zum
Vollzug des Vertrags erforderlichen Genehmigungen und Vorkaufsrechtsverzichtserklärungen
vorliegen und die Freistellung des Vertragsgegenstands von allen Grundbuchlasten, die nicht
übernommen werden, gesichert ist. Zudem muss die Baugenehmigung erteilt worden sein oder
der Verkäufer bestätigt dem Käufer schriftlich, dass eine Baugenehmigung als erteilt gilt oder
nach den baurechtlichen Vorschriften mit dem Vorhaben begonnen werden darf. Nach Eingang
der Bestätigungen beim Käufer vergehen mindestens 14 Tage, bevor die Fälligkeit eintritt. Die
Kaufpreiszahlung erfolgt, unter Berücksichtigung der Sicherungspflicht für den Käufer nach §
632a BGB, im Übrigen in bis zu 7 Raten nach den gesetzlichen Vorschriften der Makler- und
Bauträger-Verordnung. Der Kauf- und Bauträgervertrag kann auch durch ein Angebot des Käufers an die Aggregare Bauträger und Beteiligungsgesellschaft mbH und Annahme dieses Angebots durch die Verkäuferin zustande kommen. Der Käufer hält sich in diesem Fall ab dem Tag
der Abgabe des Angebotes 4 Wochen lang unwiderruflich an das Angebot gebunden. Die Annahme durch den Bauträger geschieht durch Erklärung zu notariellem Protokoll, ohne dass es
des Zugangs der Annahmeerklärung beim Anbietenden bedarf. Der Notar wird jedoch dem Anbietenden eine beglaubigte Abschrift der Annahmeerklärung zusenden.
27 E. Ankauf des Gesamtareals
Die Objektgesellschaft Aggregare Bauträger- und Beteiligungsgesellschaft mbH hat gemäß notariellem Kaufvertrag mit dem Voreigentümer das Grundstück erworben. Die Urkunde ist vollzogen. Der Verkäufer ist als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Eintragungen im Grundbuch
in Abteilung II des Grundbuches sind diverse Dienstbarkeiten (u. a. Geh- und Fahrrechte).
F. Baumaßnahme
Die Modernisierung/Sanierung des Objekts durch die Verkäuferin erfolgt entsprechend den Verpflichtungen aus der Grundlagenurkunde, der Teilungserklärung mit eventuell späteren Nachträgen und dem abzuschließenden Kaufvertrag mit dem Erwerber bzw. Investor.
Einzelheiten der vertraglichen Regelungen
A. Teilung nach WEG und Miteigentum
Die Teilungserklärung ist im Grundbuch noch nicht vollzogen worden. Der Käufer erwirbt das
Sondereigentum an der betreffenden Wohnung, damit an allen dieser Wohnung im Aufteilungsplan zugewiesenen Räumen nebst Keller. Zusätzlich erhält der Käufer ein Sondernutzungsrecht
an einem KFZ- Stellplatz und ggf. auch ein Sondernutzungsrecht an einer Freifläche. Steuerpflichtige, die nachhaltig Grundstücke an- und verkaufen, werden steuerlich als „Grundstückshändler“ qualifiziert und erzielen Einkünfte aus einem Gewerbebetrieb mit der Folge, dass die
Veräußerungsgewinne zu versteuern sind. In Übereinstimmung mit der einschlägigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs geht das Bundesfinanzministerium (Schreiben zur Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel vom
26.März 2004) davon aus, dass eine gewerbliche Tätigkeit regelmäßig erst dann vorliegt, wenn
innerhalb eines Zeitraumes von fünf Jahren mehr als drei „Objekte“, wozu auch Anteile an
Grundstücksgesellschaften gehören, veräußert werden. Darüber hinaus wird in dem Erlass festgestellt, dass „Objekte“, die länger als zehn Jahre im Vermögen gehalten werden, für die Frage
der Überschreitung der Objektobergrenze nicht zu berücksichtigen sind. Angemerkt werden
muss allerdings, dass nach einem Beschluss des Bundesfinanzhofs aus dem Jahr 1993 Grundstücksverkäufe einer Gesellschaft, einem Gesellschafter, der auch eigene Grundstücke veräußert, in der Weise zugerechnet werden, dass unter Einbeziehung dieser Veräußerungen ein
gewerblicher Grundstückshandel des Gesellschafters besteht. Kernaussage der oben genann 28 ten BFH-Entscheidung ist, dass sämtliche „willensbestimmten eigenen Aktivitäten“ des Beteiligten am Grundstücksmarkt zusammenfassend beurteilt werden sollen. Vorgänge auf der Ebene
einer vermögensverwaltenden Beteiligungsgesellschaft sind aber regelmäßig nicht durch einen
Beteiligten willensbestimmt, wenn dieser weniger als 10 % am Kapital der Grundstücksgesellschaft hält. Bei Eheleuten ist eine Zusammenfassung ihrer Grundstücksaktivitäten in der Regel
nicht zulässig.
B. Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer beträgt derzeit 3,5 % des Kaufpreises und ist vom Investor gesondert zu
entrichten.
Allgemeines
Der Erwerb einer Wohnung im Objekt Proviantbachterrassen erfordert den Abschluss eines
Kaufvertrages mit der Verkäuferin und Bauträgerin, der Aggregare Bauträger- und Beteiligungsgesellschaft mbH. Dieser Kauf basiert auf einer Grundlagenurkunde, einer Teilungserklärung
und weiteren Urkunden. Zudem tritt der Käufer in einen noch abzuschließenden Verwaltervertrag nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ein. Konkreten Kaufinteressenten werden
rechtzeitig vor Beurkundung des individuellen Kauvertragsangebotes alle vertragsrelevanten
Urkunden und Informationen zur Verfügung gestellt. Die Aggregare Bauträger- und Beteiligungsgesellschaft mbH hat das Objekt Proviantbachterrassen für das Sanierungsprojekt vom
Voreigentümer erworben. Für den gesamten Grundstücksbereich wurden ein Sanierungsplan
und ein Städtebaulicher Vertrag zu Grunde gelegt, welcher am 13.02.2009 in Kraft getreten sind.
Das Gesamtareal mit einer Größe von 12.818 m² ist mit insgesamt 5 Gebäuden aus dem Jahre
1951 bebaut. Diese Liegenschaft ist im Grundbuch des Amtsgerichts Augsburg Blatt 43287,
FlNr. 5825 und FlNr. 5825/4 verzeichnet.
Kaufvertragliche Regelungen
Kauf- und Bauträgervertrag
Der Erwerber schließt mit der Aggregare Bauträger- und Beteiligungsgesellschaft mbH einen
Kauf- bzw. Bauträgervertrag über Wohnungseigentum und einen KFZ- Stellplatz ab. Die Veräußerung einzelner Wohneinheiten des Objektes „Proviantbachterrassen“ erfolgt gemäß Grundla 29 genurkunde. Der Käufer verpflichtet sich zur Zahlung des Kaufpreises nach den Regularien der
Makler- und Bauträgerverordnung. Die Verkäuferin verpflichtet sich, das Kaufobjekt entsprechend der Grundlagenurkunde zu errichten und Eigentum und Besitz auf den Käufer zu übertragen. Bau und Ausstattungsbeschreibung sind in der Grundlagenurkunde detailliert geregelt.
Besitzübergang
Besitz, Nutzen und Lasten gehen mit Abnahme der Wohneinheit bzw. mit Nutzungsbeginn auf
den Erwerber über. Mit Besitzübergang tritt der Erwerber in sämtliche Verpflichtungen ein, die
sich für ihn aus der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung ergeben. Hiervon ist insbesondere auch der Eintritt in den WEG-Verwaltervertrag für das Objekt betroffen. Die Abnahme
des Sondereigentums obliegt dem Erwerber. Gebühren und Beiträge Sämtliche Erschließungsbeiträge gemäß Baugesetzbuch sowie die Anschlusskosten an die Ver- und Entsorgungsanlagen einschl. entsprechender Gebühren und Herstellungsbeiträge sowie Kommunalabgaben
nach dem Kommunalabgabengesetz trägt der Verkäufer soweit sie bis zur bezugsfertigen Herstellung des Vertragsobjekts entstehen und nicht zuvor beschlossen wurden.
Gewährleistung Der Gesamtzustand des Gebäudes vor der Sanierung ist altersbedingt, die Errichtung ist 1951 erfolgt.
Vor diesem Hintergrund sind die Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Grundstücks und der von der Baumaßnahme nicht erfassten Altbausubstanz ausgeschlossen. Hiervon
nicht betroffen sind Schadenersatzansprüche betreffend Leib und Leben, soweit der Verkäufer
die Pflichtverletzung zu vertreten hat und der Ersatz sonstiger Schäden, die auf einer vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Pflichtverletzung des Verkäufers beruhen. Der Verkäufer versichert,
dass ihm versteckte, nicht offenbarte Mängel nicht bekannt sind, insbesondere garantiert er wegen derzeitiger Verunreinigungen im Boden und ggf. im Gebäude auch, dass keine bekannten
oder bekannt gewordenen ökologischen Lasten nach erfolgter Sanierung verbleiben. Hinsichtlich
eventueller Mängel am Bauwerk (Bau-, Architekten- und Ingenieurleistungen) gelten die gesetzlichen Bestimmungen des BGB über den Werkvertrag, also mit fünfjähriger Verjährungsfrist,
ergänzt durch folgende kaufvertragliche Regelungen:
•
Verkäufer hat zwei Versuche auf Nacherfüllung,
•
Minderungsverlangen des Käufers erst nach Fehlschlagen zweier Nacherfüllungsversuche oder falls Mängelbeseitigung für den Käufer unzumutbar,
30 •
Beschränkung der Schadenersatzansprüche auf den unmittelbaren Schaden, außer bei
Vorsatz und grober Fahrlässigkeit und außer bei Schäden an Leib und Leben.
Die letztgenannte Beschränkung gilt nicht für Schäden aus dem Mitverkauf beweglicher Sachen,
wie z.B. Einbauküchen, Armaturen, sanitäre und sonstige Einrichtungen. Hier gilt Kaufvertragsrecht. Diesbezügliche Sachmängel geben dem Käufer nicht das Recht, vom Kaufvertrag insgesamt zurückzutreten. Diese Ansprüche verjähren in zwei Jahren. Eine Haftung des Verkäufers
für steuerliche Absichten, die der Erwerber mit dem Vertrag verfolgt, wird nicht übernommen.
Sicherungshalber tritt der Verkäufer die ihm gegen die am Bau beteiligten Architekten, Bauhandwerker, Zulieferer und alle sonst mit dem Bau befassten Dritten zustehenden Ansprüche
auf Nacherfüllung, Selbstvornahme und Aufwendungsersatz und Schadenersatz wegen mangelhafter Leistungen an den Käufer ab. Die Ansprüche des Käufers gegen den Verkäufer werden von der Abtretung nicht berührt; insbesondere können sie auch ohne vorherige Geltendmachung der Ansprüche gegen die Dritten geltend gemacht werden. Die Abtretungen sind zunächst aufschiebend bedingt durch die vollständige Kaufpreiszahlung und werden im Übrigen
erst wirksam, wenn der Verkäufer mit seinen entsprechenden Verpflichtungen in Verzug geraten
ist und ihnen trotz schriftlicher Aufforderung mit angemessener Fristsetzung nicht nachkommt
oder die Ansprüche gegen den Verkäufer nicht mehr bestehen. Der Verkäufer bleibt berechtigt,
diese Ansprüche im eigenen Namen auf eigene Kosten durchzusetzen. Der Verkäufer garantiert
keine besonderen Eigenschaften des Kaufgegenstands. Es wird akzeptiert, dass die erhaltenswerte strukturelle Grundsubstanz des Altbaus im Hinblick auf Schall-, Brand-, Wärme- und
Feuchteschutz die derzeit geltende Normen bzw. den heutigen Stand der Technik teilweise nicht
zulässt. Die Verjährung von Gewährleistungsansprüchen beginnt mit der Abnahme des Vertragsgegenstandes durch den Käufer. Hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums beginnt die
Verjährung mit der Abnahme desselben. Miet- und Pachtverhältnisse Miet- und Pachtverhältnisse am Vertragsgegenstand bestehen nicht.
Eigentumsübergang
Die Sicherung des Eigentumsübergangs des jeweiligen Vertragsgegenstands auf den Käufer
erfolgt durch Auflassungsvormerkung, die mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages bewilligt
und beantragt wird. Die Einigung über den Eigentumsübergang auf den Käufer (Auflassung)
wird erklärt, wenn der Vertragsgegenstand vollständig fertig gestellt und übergeben und die geschuldete Vertragssumme gezahlt ist. Ist der Verkäufer nicht zur Fertigstellung in der Lage, so
31 kann der Käufer die Auflassung bereits vor vollständiger Fertigstellung verlangen, Zug um Zug
gegen Zahlung des dem erreichten Bautenstand entsprechenden Kaufpreisteils. Der die Annahme beurkundende Notar wird mit dem Vollzug des Kaufvertrages beauftragt und von den
Vertragsparteien entsprechend ermächtigt.
Bevollmächtigungen
Der Verkäufer wird unwiderruflich und uneingeschränkt vom Käufer bevollmächtigt, unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB (In-Sich-Geschäft), ggf. folgende Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen vorzunehmen:
Die Teilungserklärung zu ändern/zu ergänzen, die Auflassung für den Vertragsgegenstand zu
erklären und entgegenzunehmen, alle zur Eigentumsumschreibung erforderlichen Erklärungen
an
das
Grundbuchamt
abzugeben,
Messungsergebnisse
anzuerkennen
und
zum
grundbuchlichen Vollzug zu bringen, alle erforderlichen Freigaben abzugeben, Dienstbarkeiten
zu bestellen und zu übernehmen, ggf. im Rang vor der Vormerkung des Käufers sowie vor
Rechten in Abteilung III des Grundbuchs (betroffen sind insbesondere Geh- und Fahrtrechte
sowie Rechte zugunsten von Versorgungsträgern und Nachbargrundstücken sowie Grunddienstbarkeiten zugunsten benachbarter Grundstücke zur Gestattung und Duldung eines
Überbaus (Balkone), Grunddienstbarkeiten zur Zuordnung von Grünflächen), Anpassung von
Finanzierungsgrundpfandrechten, Abschluss des Verwaltervertrages mit dem ersten Wohnungseigentumsverwalter. Behördlich verlangte Übernahmen von Abstandsflächen, Bau- und
Gewerbebeschränkungen oder ähnliches hat der Käufer zu akzeptieren bzw. zu übernehmen.
Zudem ist der Käufer verpflichtet, Anlagen für die Erschließung und Ver- und Entsorgung des
Vertragsobjekts oder der Gesamtanlage auf seinem Grundstück zu dulden (Errichtung, dauernder Betrieb und Instandhaltung bzw. Erneuerung). Entsprechende Dienstbarkeiten sind zu bestellen und zu übernehmen. Zur Finanzierung des Kaufpreises durch Fremdmittel wird festgelegt, dass die Beschaffung dieser Finanzierungsmittel ausschließlich Sache des Käufers ist.
Hierzu bevollmächtigt der Verkäufer den Käufer unwiderruflich, das Kaufobjekt mit Grundpfandrechten jeder Art nebst Zinsen und Nebenleistungen zu belasten, den jeweiligen Eigentümer
dinglich der sofortigen Zwangsvollstreckung gemäß § 800 ZPO zu unterwerfen, Sicherungszweckvereinbarungen zu treffen und entsprechende Erklärungen, Eintragungsbewilligungen und
Anträge abzugeben und auch zurückzunehmen. Rangänderungen und Löschungen sowie weitere Erklärungen, die zur ranggerechten Eintragung der Grundpfandrechte erforderlich sind, sind
ebenfalls von der Vollmacht erfasst. Hierbei ist zu gewährleisten, dass die so gesicherten
32 Fremdmittel zunächst nur zur Kaufpreisbegleichung verwendet werden. Es wird darauf hingewiesen, dass das Kaufobjekt zur Kaufpreisfinanzierung erst nach grundbuchmäßiger Bildung
des Vertragsobjekts (Anlage von Wohnungseigentumsgrundbüchern) herangezogen werden
kann. Der Notar und seine Mitarbeiter/-innen werden unwiderruflich bevollmächtigt, alle Erklärungen abzugeben und entgegenzunehmen, die zum Vollzug und zur Durchführung, Abänderung und Ergänzung dieses Vertrags erforderlich sind. Der Rücktritt vom Vertrag ist entsprechend den gesetzlichen Regelungen möglich. Der Kaufvertrag führt hierzu keine weitergehenden oder abändernden Bestimmungen aus. Hausverwaltungsvertrag für das Gemeinschaftseigentum Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) obliegt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einem Verwalter. Der Verkäufer wird eine Firma vorsehen, aber nicht bestellen, welche zunächst für die Dauer von maximal 3 Jahren fest geschlossen und nur aus wichtigem Grund vorzeitig beendet werden kann. In diesen Vertrag tritt der einzelne Erwerber rechtlich ohne weitere Erklärung ein, sobald er Wohnungseigentümer wird, wirtschaftlich kraft Kaufvertrag mit Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, ohne dass es weiterer Vereinbarungen
oder Erklärungen bedürfte. Der WEG-Verwalter sorgt für die rechtzeitige Erstellung des Wirtschaftsplans und die ordnungsgemäße Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. Die einzelnen Aufgaben und Befugnisse sowie Rechte und Pflichten ergeben sich aus dem Gesetz
(WEG), der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung darin, der Hausordnung sowie dem
abgeschlossenen Verwaltervertrag für WEG-Anlagen. Der Verwalter ist insbesondere zu den im
Leistungskatalog zum Verwaltervertrag aufgeführten Grundleistungen und besonderen Leistungen berechtigt und verpflichtet. Die Hausverwaltung verwaltet demnach auch die von der
Wohnungseigentümergemeinschaft zu bildende Instandhaltungsrücklage und beruft die WEGVersammlungen ein. Für die Erfüllung der im Leistungskatalog aufgeführten besonderen Leistungen (z. B. Verwaltung, Vergabe von Reparatur-Aufträgen). Mit den Beratern des Investors
werden in der Regel auch später anstehende Entscheidungen, wie z. B. eine Anpassung der
vertraglichen Rahmenbedingungen an veränderte Marktstrukturen oder eine Veräußerung der
Immobilie und die sich daraus ergebenden steuerlichen Konsequenzen, besprochen. Die Ausführungen in diesem Prospekt berücksichtigen den derzeitigen Stand der Gesetzgebung, der
Rechtsprechung und der Äußerungen der Finanzverwaltung sowie der Literatur. Es besteht allerdings durchaus die Möglichkeit, dass sich in der Investitions- bzw. Nutzungsphase diese
Rahmenbedingungen, insbesondere die Steuergesetze, die Rechtsprechung, die Beurteilung
durch die Finanzverwaltung und die Steuersätze - unter Umständen auch kurzfristig – ändern.
Solche Änderungen können positive oder negative Auswirkungen auf das steuerliche Ergebnis
des Investors zur Folge haben. Vor diesem Hintergrund kann für die steuerlichen, rechtlichen
und wirtschaftlichen Ausführungen in diesem Prospekt keine Haftung übernommen werden.
33 Vertragspartner Konzeption und Koordination des Vorhabens obliegen der Aggregare Bauträger- und Beteiligungsgesellschaft mbH, Schloss Haldenwang, Von- Freyberg- Str. 1, 89356 Haldenwang, eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts Memmingen unter HRB 14490 und
einem Stammkapital von 25.000 EUR. Geschäftsführer ist Dipl.-Kfm. Max Fischer-Stabauer. Die
Vertriebskoordination obliegt ebenso der Aggregare Bauträger- und Beteiligungsgesellschaft
mbH, Schloss Haldenwang, Von- Freyberg- Str. 1, 89356 Haldenwang. Die bauliche Umsetzung
der vorgesehenen Sanierung und Modernisierung erfolgt für die einzelnen Gewerke nach rechtzeitiger Ausschreibung und Vergabe durch den Bauträger an geeignete Subunternehmen. Die
Objektverwaltung ist noch nicht beauftragt.
Schlussbemerkung für besondere Hinweise
Die rechtlichen und steuerlichen Konsequenzen aus der Entscheidung zum Kauf einer Immobilie
lassen sich verbindlich nur unter Berücksichtigung der individuellen Rahmenbedingungen des
jeweiligen Investors erarbeiten. Zur Analyse der steuerlichen, rechtlichen und insbesondere wirtschaftlichen Auswirkungen der Investitionsentscheidung wird daher unbedingt empfohlen, dass
der Investor den Rat einer mit seinen persönlichen Verhältnissen vertrauten Person einholt und
sich darüber hinaus von kompetenten Fachleuten (Steuerberater, Wirtschaftsprüfer, Rechtsanwälte) eingehend beraten lässt.
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