ibe institut bau+energie ag
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Nachhaltige Sanierungsstrategie PRO DOMO (Zusammenfassender Auszug aus dem Detailbericht 2009 „Nachhaltiges Bauen Pro Domo“ der Firma ibe institut bau + energie AG, Höheweg 17, 3006 Bern) A. Zusammenfassung Mit einer grundsätzlichen Zustimmung zur „nachhaltigen Gebäudestrategie PRO DOMO“ an der Generalversammlung können Sie als Mieter oder Mieterin folgendes sicherstellen: Langfristige Werterhaltung der Liegenschaften PRO DOMO Verbesserung des Wohnkomforts (Schall, Wärme, Raumluft, Ausstattung) Gewährleistung von Sicherheitsstandards Effiziente Energienutzung und, wo sinnvoll, Einsatz erneuerbarer Energien Reduktion der Umweltbelastung Systematische und umfassende Sanierungen, keine langfristig teure „Pflästerlipolitik“ Ausschöpfung vorhandener Subventionen und Unterstützungsprogramme Langfristig günstige Mieten und günstige Nebenkosten (Heizung!) Vorstand kann eine kontinuierliche Sanierungsplanung zum Wohle aller einleiten Volle Mitsprache an Etappenversammlungen und GV: Konkrete Sanierungsprojekte werden den betroffenen GenossenschafterInnen zur Genehmigung vorgelegt. B. Ausgangslage Die Wohnbaugenossenschaft PRO DOMO Bern bewirtschaftet seit rund 65 Jahren an acht Standorten in Bern 345 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Die Bausubstanz dieser Liegenschaften ist grundsätzlich solid und gut. Die Gebäude stammen fast alle aus den Baujahren 1947 – 1959 und sind bautechnisch in die Jahre gekommen: Der Unterhalt und die Energiekosten nehmen zu, Installationen sind veraltet, die Grundrisse stossen bei Neumietern teilweise auf Kritik und gefährden die langfristige Vermietbarkeit. Die PRO DOMO Mieterschaft ist älter geworden, deren Bedürfnisse haben sich teilweise geändert (z.B. Mobilität) und nicht zuletzt führen behördliche und gesellschaftliche Forderungen nach Sicherheit und Umweltschutz zur Notwendigkeit einer Überprüfung der Situation. Der Unterhalt wird sorgfältig ausgeführt. Aufgrund von Komfortmängeln und Bauschäden sind in einigen Liegenschaften in den letzten Jahren einzelne Sanierungsarbeiten vorgenommen worden. Eine umfassende Erneuerung mit einer entsprechenden Sanierungsstrategie wäre dringend, fehlt jedoch. Die langfristige Werterhaltung ist dadurch gefährdet. Veränderte Rahmenbedingungen in Umwelt, Gesellschaft und Wirtschaft bedingen aber mittelbis längerfristig eine Anpassung der Gebäudestrukturen. So bewirkt der rasante Anstieg des Ölpreises von CHF 50.- auf über 150.- je 100 kg eine Verteuerung der Mietkosten, welche die PRO DOMO nicht einfach so hinnehmen will. 1 Eine geringere Abhängigkeit von fossilen Energieträgern und ein aktiver Klimaschutz sind in der Schweiz und besonders im Kanton Bern erklärte politische Zielsetzungen, die sich nicht zuletzt in staatlichen Regelungen auswirken. Die Entwicklung der Verschärfung dieser Vorschriften ist noch nicht abgeschlossen. So hat z.B. die geforderte durchschnittliche Dämmstärke in den letzten 10 Jahren von 8 cm auf 18 cm zugenommen. Diese Entwicklungen zeigen, dass zukünftig mit herkömmlicher „Pflästerlipolitik“ den Problemen nicht mehr beizukommen ist. Vor diesem Hintergrund hat der Vorstand beschlossen, eine Gesamtschau für eine nachhaltige Sanierung aller PRO DOMO Gebäude zu erstellen. Eine Sanierungsstrategie soll die Basis für zukünftige Investitionen und deren Finanzierung schaffen. Der Bundesrat hat Konjunkturstützungsmassnahmen im Rahmen von über 700 Mio. Fr. beschlossen. Von diesen Fördergeldern möchte die PRO DOMO profitieren. Abklärungen sind erforderlich. C. Ziele Die grundsätzliche Stossrichtung der PRO DOMO geht in Richtung nachhaltiges Bauen. Sie will weg von kurzfristigen Renovationen hin zu umfassenden Sanierungen. 1. Zugänglichkeit und Nutzbarkeit für alle Wohnungen sind auch für Kinder und ältere Mieter zugänglich auszustatten und einzurichten. Wo räumlich möglich und wirtschaftlich sinnvoll, sollen über viergeschossige Gebäude mit Liften ausgestattet werden. Bei Neubauten oder umfassenden Sanierungen sind die Richtlinien für behindertengerechtes Bauen und Schwellenlosigkeit einzuhalten. Balkone sollen auch für Familien genügend gross dimensioniert und gut nutzbar sein. Massnahmen: Anlässlich jeder Sanierung / Renovation ist das Potential für einen Lifteinbau zu prüfen und, wenn kostenmässig sinnvoll, zu realisieren. Bestehende Hindernisse wie Treppenstufen etc. sind aufzuheben (Rampen, Terrainangleichungen). Bestehende Lifte sind in dieser Hinsicht zu sanieren (z.B. Winkelriedstrasse 17 – 29). Prüfen grösserer Balkone. 2. Sicherheitsstandards einhalten Geltende Sicherheitsstandards sind zwingend einzuhalten. Hauszugänge und Wohnungstüren sind zu sichern (Gegensprechanlagen). Bei umfangreichen Sanierungen müssen neue Sicherheitsvorschriften (z.B. in den Bereichen Erdbewegungen, Absturzsicherungen wie Geländer, Haustechnik, Lifte, Brandschutz, Lärm, etc.) überprüft und angepasst werden. Massnahmen: Anlässlich jeder Sanierung / Renovation werden die Sicherheitsstandards überprüft. Schliesssysteme sind anzupassen. Die Haustüre muss von der Wohnung aus geöffnet werden können. Brief- und Zustellkästen befinden sich ausserhalb des Treppenhauses. 2 3. Lärmschutz gewährleisten Umfragen haben ergeben, dass Klagen über ungenügenden Lärmschutz in städtischen Bereichen sehr verbreitet sind. Viele GenossenschafterInnen fühlen sich durch Lärmeinwirkungen von aussen oder auch von innen gestört. Mittels geeigneter Schallschutzmassnahmen ist Lärm von aussen und zwischen Nutzungseinheiten wo nötig zu reduzieren. Massnahmen: Planung eines genügenden Schallschutzes anlässlich Renovationen der Gebäudehülle sowie der haustechnischen Anlagen. Die an der Autobahn SN6 gelegene Etappe Ostermundigenstrasse 56 kann als Beispiel dienen. Durch die umfassende Sanierung 2005 – 2008 wurde der Lärmschutz wesentlich verbessert. 4. Gesunde Raumluft sicherstellen Die PRO DOMO bietet ihren GenossenschafterInnen gemäss Statuten Art. 2.1 “gesunden und preisgünstigen Wohnraum” an. Die Organe der Genossenschaft sorgen bei Bau- und Bewirtschaftung dafür, dass Gesundheit und Wohlbefinden gemäss SIA Norm 112 sichergestellt werden. Die Innenraumbelastung ist durch eine geeignete Bauweise und Materialwahl zu minimieren. Massnahmen: Bei Instandsetzungen, Sanierungen oder Rückbau ist in der Planung eine Abklärung zur Erfassung von Schadstoffen (Asbest, PCB, PAK, usw.) in der bestehenden Bausubstanz durch Fachspezialisten durchzuführen. Sind solche Stoffe vorhanden, ist ein Sanierungs- und Entsorgungskonzept zu erstellen. Ein genügender Luftwechsel ist in einem Lüftungskonzept nachzuweisen. Bei Sanierungen sind die Materialien gemäss ECO-BKP Blättern einzuhalten. 5. Thermischen Komfort im Sommer und Winter gewährleisten Die thermische Behaglichkeit ist entscheidend für den Wohnkomfort. Besonders ältere Leute reagieren empfindlich auf Durchzug und Kaltluftabfall. In allen Wohnungen der PRO DOMO sollen die Grenz- oder Richtwerte nach SIA 180 deutlich unterschritten werden. Es dürfen sich keine Schimmelpilze und Oberflächenkondensat innen an Aussenwänden und vor allem in Ecken bei 20 Grad und 60% relativer Raumluftfeuchtigkeit bilden. Der sommerliche Wärmeschutz ist gemäss SIA 180 einzuhalten. Besonders bei grossflächigen Verglasungen ist der Komfort nachzuweisen. Massnahmen: Bei Instandsetzungen, Sanierungen oder Neubau sind die Gebäudehüllen energetisch und bauphysikalisch nach neuen Normen und Empfehlungen, wie z.B. MINERGIE zu dimensionieren. Das heisst für alle PRO DOMO Liegenschaften aus den 50er und 60er Jahren ist eine Sanierung durch zusätzliche Wärmedämmungen von Dach, Estrich, Fassade und Keller vorzusehen. 6. Finanzielle Mittel ökonomisch einsetzen Um den Werterhalt von Gebäuden zu gewährleisten, sind Qualität und Lebensdauer der Bauteile auf die Nutzungsdauer des Gebäudes und auf die Bedürfnisse der Nutzer abzustimmen. In allen Wohnungen der PRO DOMO sind ökonomische Sanierungen zur Gewährleistung des aktuellen Standards periodisch zu planen. Die nachhaltige Planung mit Berücksichtigung der Lebenszykluskosten erzeugt langfristig wirtschaftlichere Lösungen als die Anreihung von vermeintlich günstigen Einzelmassnahmen („Pflästerlipolitik“). 3 Massnahmen: Die bisherige Rate von 0.6% vom Gebäudeversicherungswert für Kleinunterhalt sowie 2% für Renovationen sind weiterhin mindestens vorzusehen. Für Steigerungen des Komforts und Sicherheitsstandards sind zusätzliche Mittel notwendig. Vorhandene und neue Förderprogramme der öffentlichen Hand sind zu nutzen (z.B. Konjunkturprogramme, Klimarappen, MINERGIE Subventionen, etc). Obwohl die PRO DOMO gemäss Statuten nicht gewinnorientiert handelt, sind durch angepasste Mietzinseinnahmen genügend „Überschüsse“ zur Bildung von Rückstellungen und Reserven für die langfristig notwendigen Sanierungen zu generieren. Damit wird auch die Eigenfinanzierung verbessert. Zu klären ist, inwieweit die PRO DOMO zur Stärkung der Finanzierung auf günstige Wohnbaukredite der bundesweiten Wohnbauförderung zurückgreifen will. 7. Vorhandene Ausbaupotentiale nutzen Zur ökonomischen Nutzung gehört auch die Erschliessung von brachliegendem Potential. Gut erschlossenes Bauland in der Stadt soll maximal ausgenutzt werden, um vorhandene Infrastrukturen (Erschliessung, Medien, Energie etc.) oder Baurechte optimal zu nutzen. Massnahmen: - Potentiale identifizieren - Winkelriedstrasse 29: Erweiterung Einstellhalle um 16 bis 48 Plätze - Winkelriedstrasse 29a: Neubau von 16 – 24 Wohnungen anstelle Ladenlokal - Weingartstrasse / Mittelholzerstrasse: Aufstockung Ausbau Estrich prüfen, Realisierung von 12 Wohnungen zusätzlich, evtl. Einstellhalle - Landoltstrasse: Ausbau Estrich prüfen Durch eine Potentialstudie ist zu klären, was möglich und sinnvoll ist. Es sind Kosten– /NutzenRechnungen anzustellen. 8. Umweltbelastung reduzieren Bezogen auf die Umwelt bedeutet Nachhaltigkeit, den Raubbau an nicht erneuerbaren und schlecht verfügbaren Ressourcen zu vermeiden, bei erneuerbaren Ressourcen deren Regeneration zu gewährleisten und die Belastung von Mensch und Umwelt mit schädlichen Emissionen und Abfällen zu reduzieren. Davon betroffen sind die Hochbauten während ihrer gesamten Lebensdauer, angefangen bei der Produktion der Baustoffe über die Erstellung und den Betrieb bis zum Rückbau eines Gebäudes. Dies entspricht einem Kreislauf der Rohstoffe, bei dem möglichst wenige Schadstoffe entstehen sollen und den es durch die Verwertung der Baustoffe so weit als möglich zu schliessen gilt. In allen Wohnungen der PRO DOMO sollen die Grenzoder Richtwerte nach dem Minergie ECO Standard nachgelebt werden. 4 Massnahmen: Die Gebäude sind so zu konstruieren, dass Komponenten mit einer kürzeren Lebensdauer sich auf einfache Art und Weise auswechseln lassen. Dies ist nicht nur kostengünstiger, sondern erspart aufwändige und die Umwelt belastende Sanierungsarbeiten. Alle Bauten müssen dereinst wieder rückgebaut werden. Im Hinblick auf einen Rückbau sollten sich die Materialien einfach trennen und verwerten lassen und nicht als schwer zu entsorgender Müll anfallen. Im Normalfall werden die Vorgaben der 1. Priorität umgesetzt. Falls technische oder wirtschaftliche Gründe gegen diese Option sprechen, kann auf die Vorgabe der 2. Priorität zurückgegriffen werden. Abweichungen in Ausnahmefällen sind zu begründen. Wo technisch möglich und verfügbar müssen rezyklierbare Baustoffe eingesetzt werden. 9. Energieverbrauch für Raumwärme und Warmwasser reduzieren Die Energie nimmt eine zentrale Stellung ein, sei es für die Herstellung der Materialien (Graue Energie) oder für den Betrieb der Gebäude selbst (Betriebsenergie). Ein grosser Teil der Umweltprobleme steht direkt oder indirekt im Zusammenhang mit der Energienutzung. Grosse Anteile der Luftbelastung, insbesondere Stickoxide, Kohlenwasserstoffe, Feinstaubpartikel und Treibhausgase werden durch die Verbrennung fossiler Energieträger verursacht. Die Heizungsenergie macht für Gebäude etwa ein Drittel des gesamten Energieverbrauchs in der Schweiz aus. Sehr viel lässt sich durch eine kompakte, gut Wärme dämmende und luftdichte Gebäudehülle einsparen. Zudem kann durch die passive Nutzung der Sonnenenergie ein wesentlicher Beitrag zu Verringerung des Heizwärmebedarfs erbracht werden. Zur Deckung des Heizwärmebedarfs sind haustechnische Anlagen mit einem hohen Nutzungsgrad und einem hohen Anteil an erneuerbarer Energie einzusetzen. In allen neu sanierten Wohnungen der PRO DOMO soll der Wärmebedarf auf einen Drittel gegenüber früher gesenkt werden. Massnahmen: Eine Energiebuchhaltung soll etabliert und ausgewertet werden. Die Genossenschafter sind periodisch zu informieren. Das Label MINERGIE ist ein erster Schritt in diese Richtung und wird von der PRO DOMO als Grundlage für Sanierungen im Bereich Gebäudehülle angewendet. Kontrollierte Lüftung ist fallweise zu untersuchen, da im Sanierungsfall nicht immer applikabel. 10. Elektroenergiebedarf reduzieren Durch konzeptionelle und betriebliche Massnahmen soll der Elektrizitätsbedarf reduziert oder mindestens stabilisiert werden. Wichtige Faktoren sind ein sinnvolles Mass an Raum- und Komfortansprüchen, eine gute Tageslichtnutzung durch bauliche Massnahmen, eine angemessene Ausstattung mit Betriebseinrichtungen sowie energieeffiziente Geräte und Anlagen. Dies erfordert grosse Anstrengungen, da die heutige Mieterschaft zu 2/3 über 65 jährig ist und traditionell energiesparend mit den (wenigen) Elektrogeräten umgeht. Zukünftige Mieter werden tendenziell mehr Elektroanwendungen nutzen. Massnahmen: Auch hier hilft die Energiebuchhaltung, den Informationsbedarf der GenossenschafterInnen zu befriedigen. Wir beabsichtigen, künftig nur noch Elektrogeräte(z.B. Waschmaschinen und Tumbler) der Klasse AA oder A einzusetzen. Der Strombedarf wird durch energiebewusstes Verhalten massgeblich gesenkt. 5 11. Erneuerbare Energien einsetzen In den Liegenschaften der PRO DOMO soll der Anteil an erneuerbaren Energien für Warmwasser, Raumheizung und Elektroversorgung in den nächsten 10 Jahren verdreifacht werden. Die erneuerbaren Energien sind für den Erhalt von fossilen Brennstoffen von zentraler Bedeutung. Schon heute werden an der Winkelriedstrasse und Mittelholzerstrasse Solaranlagen zur Erzeugung von Warmwasser erfolgreich eingesetzt. Massnahmen: Grundsätzlich sind Lösungen für Raumheizung und Warmwasser unabhängig von fossilen Brennstoffen zu planen. Hier ist der Einsatz von Wärmeverbünden oder Wärmepumpelösungen nach Sanierung der Gebäudehüllen denkbar. In begründeten Ausnahmefällen kann weiterhin Gas verfeuert werden. D. Umsetzung 1. Integration in die Strategie PRO DOMO Die Ziele des nachhaltigen Bauens werden in der Strategie PRO DOMO verankert. 2. Information und Kommunikation Das Leitbild mit den Aspekten der Nachhaltigkeit wird gegen innen und aussen kommuniziert. Die GenossenschafterInnen der PRO DOMO werden über die Massnahmen zum nachhaltigen Bauen und Bewirtschaften informiert. Sie werden durch Etappenversammlungen mit Konsultativ-Abstimmungen in die Projekte einbezogen. Die Verwaltung beachtet die mittel- und langfristigen Perspektiven und informiert die MieterInnen entsprechend. Die GenossenschaftterInnen werden periodisch über die Umsetzung transparent und prägnant orientiert. 3. Organisation Innerhalb der PRO DOMO, resp. der Verwaltung, wird eine zuständige Person für Nachhaltigkeit und Energiefragen bestimmt. Extern Beauftragte werden über das Leitbild und die Strategie orientiert und verpflichtet, Umweltaspekte zu berücksichtigen und die definierten Ziele zu verfolgen. Bei Projektstart ist das Vorhaben unter Mitwirkung der Bauherrschaft auf seine Nachhaltigkeit zu prüfen. Die Planer sind für wirtschaftliche, günstige Lösungen verantwortlich, um preisgünstigen Wohnraum sicherzustellen. Massnahmen dürfen nicht nur in Bezug auf die Investitionskosten, sondern auch hinsichtlich Lebenszykluskosten von der Erstellung bis zum Rückbau geplant werden. Die “nicht Gewinn orientierte Haltung” (Statuten, Art. 2.3) der PRO DOMO ermöglicht die Berücksichtigung dieser langfristigen Perspektiven. 6 4. Betriebsoptimierung Energiebuchhaltung: über die einzelnen Etappen und Liegenschaften der PRO DOMO wird eine Energiebuchhaltung (Wärme, Strom, Warmwasser) geführt und eine fortlaufende Optimierung betrieben. Über abgeschlossene Projekte wird Rechenschaft abgelegt. Projekte und Prozesse müssen laufend optimiert werden. Finanziell besonders interessant ist eine Betriebsoptimierung der Heizungsanlagen. Hier kann eine kostengünstige Schulung angeboten werden. Für den laufenden Unterhalt ist weiterhin mit einer Grössenordnung von CHF 600'000 pro Jahr zu rechnen. Damit können der Kleinunterhalt und die kleinen Wohnungsrenovationen bezahlt werden. 5. Folgeprogramm Gebäudesanierungen Die Verwaltung der PRO DOMO hat mit Externen ein Folgeprogramm für die systematische und nachhaltige Gebäudesanierung ausgearbeitet. Dabei wurden basierend auf den obigen Zielsetzungen für jede Etappe Sanierungsmassnahmen mit einer Grobkostenschätzung erstellt. Je nach Umfang und Rahmenbedingungen des Bauprojekts innerhalb der Etappen können die Kosten noch abweichen. In der Reihenfolge der Erstellung der Gebäude (= Jahrgang) wird mit folgendem Investitionsbedarf je Etappe gerechnet (Grobschätzung): Die nachstehenden Beträge verstehen sich verteilt auf einen Zeitraum von rund 10-15 Jahren. Bürenstr. 7-25 .. Mio. CHF Landoltstr. 15-19 .. Mio. CHF Rosenweg 22, 24+Landhausweg 9 .. Mio. CHF Weingartstr. 20-30 .. Mio. CHF Mittelholzerstr. 22-28 .. Mio. CHF Ostermundigenstr. 44-54 .. Mio. CHF Winkelriedstr. 17-29 .. Mio. CHF Ostermundigenstr. 56 .. Mio. CHF Geschätztes Investitionsvolumen .. Mio. CHF Die zeitliche Planung und Etappierung der Sanierungen ist noch offen. Immerhin wurde von der Verwaltung bereits entschieden, mit der Sanierung der Etappe Landoltstrasse in den Jahren 2010/ 2011 zu beginnen. Darüber hinaus bestehen zusätzliche Potentiale für neue Wohnungen und Einstellhallen. Bern, 15. April 2009 Max H. Leu, dipl. Arch. ETH/SIA/UBC, ibe institut bau + energie, Höheweg 17, 3006 Bern 7
