lenzen architekten
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lenzen architekten Städtebauliche Voruntersuchung Köpenicker Str. 55 Seite 1 Auftraggeber Inhalt Immobilien Köpi 613 GmbH & Co.KG 1. Erläuterung Viktor Goldenberg Ohiostr. 15 76149 Karlsruhe 2. Städtebauliche Voruntersuchung Tel +49.177.200 88 39 Fax +49.3212.145 1948 2.2 Flächen und Höhen 2.1 Lageplanskizze 2.3 Querschnitt www.vg-unternehmensgruppe.de [email protected] 3. Grundrissstudien 3.1 Untergeschoss mit Parkgarage Auftragnehmer 3.2 Erdgeschoss mit Hofanlage lenzenarchitekten 3.3 Regelgeschoss Dipl.-Ing. Jörg Lenzen Goerz-Höfe Haus 5, Aufgang 6 Rheinstraße 45 12161 Berlin 3.4 Staffelgeschoss Tel +49.30.8507 0578-0 Fax +49.30.8507 0578-19 4.2 Kombinierbare Wohnungen 4. Wohnflächen 4.1 Übersicht Wohnungstypen 4.3 Mögliche Maisonettewohnungen www.lenzen.org [email protected] lenzen architekten Städtebauliche Voruntersuchung Köpenicker Str. 55 Seite 2 Zielstellung Im Nachgang zum Vorbescheid Nr. 2011 / 4233 vom 08.03.2012 haben wir die Ergebnisse der Beantwortung der Einzelfragen in eine Überarbeitung des Vorentwurfes überführt, um auf dieser Basis zu einer realistischen und umsetzbaren Bebauungskonzeption zu gelangen. Diese Konzeption ist im Folgenden dargestellt. . Folgende Änderungen wurde seitdem vorgesehen: 1. 2. 3. 4. 5. 6. Innerer hofseitiger Gebäudeflügel wurde entfernt um die Belichtungssituation des benachbarten Hofes nicht zu beeinträchtigen Erschließungssystem vollständig von Laubengang auf Dreispännererschließung geändert Entfernung der Dachterrassen Ein Dachgeschoss zugefügt EG-Funktion und Tiefgarage überarbeitet Wohnungstypen in Varianten dargestellt Sanierungsgebiet Das Grundstück der Köpenicker Straße 55 liegt in dem im März 2011 förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet „Nördliche Luisenstadt“. Konkretisierende städtebauliche Sanierungsziele wurden in der Bezirksverordnetenversammlung vom 24.04.2012 beschlossen. Formuliert sind die Schließung von Baulücken in Tradition der dort vorherrschenden Blockrandbebauung, die Neuordnung im Blockinneren und die behutsame Nachverdichtung des Viertels. So soll dort eine gemischte Nutzungsstruktur aus Wohnen, Gewerbe und Kultur entstehen. Des Weiteren soll die Uferkante der Spree verstärkt bespielt und zu einer durchgängig öffentlichen Uferpromenade umgewandelt werden, so dass das gesamte Gebiet an Attraktivität und Qualität gewinnt. Innerhalb des Sanierungsgebietes wurden bislang zwei Bebauungsplanverfahren durchgeführt, das hier betrachtete Grundstück gehört nicht in den Geltungsbereich eines der beiden B-Pläne sondern ist nach § 34 BauGB zu bebauen. Nach § 144 BauGB ist im Rahmen eines Genehmigungsverfahrens auch eine sanierungsrechtliche Genehmigung zu beantragen. lenzen architekten Städtebaulicher Kontext Die gesamte nördliche Luisenstadt zeichnet sich durch eine hohe Heterogenität aus. Derzeit liegt der rückwärtige Grundstücksteil der Köpenicker Straße 55 brach. Das Grundstück wird zur Straße hin durch einen heute leer stehenden Plattenbau mit ursprünglich gewerblicher Nutzung aus den späten 1980er Jahren, Richtung Uferkante der Spree durch ein gründerzeitliches Gewerbegebäude und nach Westen durch rückwärtige Brandwände von an der Michaelkirchstraße gelegenen Bebauungen begrenzt. Beim Anbau an letztere nachbarliche Gebäudeteile ist besondere Rücksicht auf die bestehenden Hofsituationen zu nehmen, um Belichtungs- und Belüftungsverhältnisse des Blockinneren nicht ungünstig zu beeinflussen. Der hier betrachtete und für eine Wohnbebauung vorgesehene Grundstücksteil befindet sich im Blockinneren gegenüber dem Neubau der HOCHTIEF-Verwaltungszentrale. Erschließung Der Neubau der HOCHTIEF Verwaltungszentrale ist zurzeit über eine auf deren eigenem Grundstück Köpenickerstr. 54 gelegene Zufahrt erschlossen. Diese, über eine Baulast öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt, dient derzeit und zukünftig auch der Erschließung sowohl des Plattenbaus, als auch des in diesem Vorentwurf vorgeschlagenen Wohngebäudes auf dem rückwärtigen Grundstücksteil Köpenicker Str. 55. Gegenstand eines der beiden erwähnten B-Pläne ist der Bau einer Straße zur Erschließung der an der Spree gelegenen Grundstücke. Somit wird der Haupteingang zur HOCHTIEF Verwaltungszentrale auch auf die neue Straßenfront verlegt. Auch wenn dessen Erschließung zukünftig über diese neue Straße gesichert ist, bleibt die Zufahrt über die Köpenicker Str. 54 erhalten und dient zugleich der Erschließung des auf dem rückwärtigen Grundstücksteil der Köpenicker Str. 55 geplanten Wohngebäudes. Nutzung Für die Wohnnutzung sind die sieben Obergeschosse des Gebäudes vorgesehen. Das Erdgeschoss dient als Eingangsbereich und der Unterbringung der im Zusammenhang mit der Wohnnutzung benötigten Funktionsräume. Hierzu zählen Haustechnik-, Fahrrad-, Kinderwagen- und wohnungsbezogene Abstellräume, sowie Müllräume für die Entsorgung. Im Erdgeschoss wird der komplette Innenhof überbaut und bildet so eine Parkgarage für die Anwohner. Im Untergeschoss sieht der Entwurf eine eingeschossige Tiefgarage mit weiteren Mieterkellern, sowie Parkplätzen vor. Durch die Ausstattung mit Park-Lift-Systemen kann die Anzahl der Stellplätze weiter vergrößert werden. Erschließungstypologie Das Gebäude ist durch die Erschließung mittels Zwei- und Dreispänneranordnung an hofseitigen Treppenräumen strukturiert. Der derzeitige Vorentwurf teilt das Gebäude in vier Abschnitte mit jeweils einem Treppenraum, darunter ein Zweispännertyp und zwei Dreispännertypen. Der abgewinkelte Teil des Gebäudes besitzt eine Nutzungseinheit, die über ein eigenes Treppenhaus mit Lastenaufzug erschlossen wird. Außenanlagen Die Gebäudegeometrie bildet eine gefasste Hofsituation aus. Die Hofproportionen sind im Vergleich zu denen benachbarter Höfe großzügig bemessen, so dass eine Beeinträchtigung hinsichtlich Besonnung und Belüftung für die bestehenden Gebäude durch den hinzugefügten Neubau nicht zu erwarten ist. Dieser Innenhof kann von den Bewohnern gemeinschaftlich genutzt und gestaltet werden. Somit entsteht eine offene Hofsituation, die Wege- und Blickbeziehungen zulässt und die nachbarschaftliche Kommunikation erhöht und fördert. Neu zu planendes Wohngebäude, städtebauliche Figur: Die Kubatur des Gebäudes wird durch einen L-förmigen, siebengeschossigen Riegel gebildet, der sich mit seinen Stirnseiten an die umliegende Bestandsbebauung fügt, bestehende Baufluchten und Traufhöhen aufnimmt, fortführt und nach innen einen privaten Hof bildet. Städtebauliche Voruntersuchung Köpenicker Str. 55 1. Erläuterungsbericht Seite 3 Grundstücksausnutzung Durch die Anwendbarkeit des § 34 BauGB sind erreichte GRZ und GFZ nicht genehmigungsrelevant. Da das Grundstück nicht geteilt ist, ist die Bestandsbebauung bei einer GRZ / GFZ Ermittlung mit in Ansatz zu bringen. Nutzungsdichten mit einer GRZ von mehr als 0,8 werden als kritisch bewertet. Gesamtgrundstücksgröße: GR Neubau geplant: Geplante GRZ: 3.669 m² (Katasternachweis) 1.197 m² 0,32 Teilbarkeit des Grundstücks Durch die erschließungsbedingte Abschnittsbildung ist die geplante Bausubstanz in drei Abschnitte unterteilbar, die jeweils zu autarken Gebäuden ausgebildet werden können, so dass eine Realteilung in drei Grundstücksteile möglich ist. Sollte die Abschnittsbildung und Grundstückteilung erfolgen, ist sie in Erdgeschoss und Untergeschoss konsequent fortzuführen. Die Teilung ermöglicht die Bildung kleinerer und flexiblerer Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG). Wohnungen Die Wohnräume verteilen sich vom Erdgeschoss bis in das 7. Obergeschoss. Auf insgesamt 7.355 m² Wohnfläche befinden sich 68 Wohneinheiten, die sich aus 5 verschiedenen Wohnungsgrundtypen zusammensetzen. Neben oder übereinander liegende Wohnungsgrundtypen lassen sich miteinander zu größeren Einheiten kombinieren. Die Wohnungsgrößen der Grundtypen variieren von ca. 60 m² bis 160 m². Bis auf den Wohnungstyp 2 sind alle Wohnungen zweiseitig orientiert und ermöglichen damit eine Querlüftung. Die Wohnräume des in Nordost / SüdwestRichtung verlaufenden Gebäuderiegels zeigen ihre Schauseite nach Süd-Osten und besitzen eine durch großzügige, wellenförmige Balkone gekennzeichnete Fassade. Der Gestaltung der Gebäudeecke wurde in der fortgesetzten Entwurfsphase besondere Aufmerksamkeit zuteil. Die Gebäudeecke wird abgerundet und schließt so mit der fließenden, dynamischen Form der Balkone ab. Die geräumige Wohneinheit an der Süd-Ost Seite erhält einen sehr großzügigen Balkon. lenzen architekten Grundrissstudien Wohnungen Einzelne, benachbarte Wohnungsgrundtypen können miteinander kombiniert werden, so dass nach Bedarf der Eigentümer zwei benachbarte Wohnungen entweder getrennt nutzen oder vermieten, oder zu einer größeren Einheit verbinden kann. Alternativ zur horizontalen Kombination benachbarter Wohnungen besteht auch die Möglichkeit der vertikalen Kombinierbarkeit. Es bietet sich zum Beispiel an, Wohnungseinheiten im 6. und 7. Geschoss zu großzügigen Maisonettewohnungen zu verbinden. Durch die vielen verschiedenen Optionen, die klar umrissenen Grundrisse zu gestalten, ergibt sich ein breites Spektrum an Varianz und Flexibilität, das sich ganz den Wünschen und Bedürfnissen der Eigentümer oder Bewohner anpasst. Bei angestrebter Bildung autarker Gebäude mit Teilung des Grundstückes wird die Varianz der Kombinierbarkeit von Wohnungen auf demselben Geschoss eingeschränkt. Gestalterischer Ansatz des Vorentwurfs Der Vorentwurf zeichnet sich durch die außergewöhnliche Gestaltung der großzügigen Balkone aus. Sie fügen sich als weiche Wellen zu einer dreidimensionalen Fassade. Ihre dynamische Form bestimmt die Architektur des Wohngebäudes und bildet gleichsam einen spielerischen Gegenpol zur streng orthogonalen Fassade des HOCHTIEF Verwaltungsgebäudes. Die teilweise eingezogenen Balkone bieten in ihrer großzügigen Gestaltung eine besondere Aufenthaltsqualität für die Bewohner. Die tragende Struktur der Fassade zeigt helle Sichtbetonoberflächen, gegen die die eingestellten Ständerwerkswände aus unbehandeltem Lärchenholz kontrastieren. Die Materialwahl ist bestimmt durch Ressourcenschonung, Materialersparnis, Verwendung nachwachsender Rohstoffe und Recyclingfähigkeit. Konstruktiver Holzschutz ermöglicht den Verbau unbehandelten Holzes, eine extensive Dachbegrünung wirkt sich vorteilhaft auf eine effiziente Regenwasserrückhaltung aus. Die Nutzung von Energieeinsparpotentialen nach einem der Zielstellung angemessenen Standard dient der Erzielung der nachhaltig wirtschaftlichsten Balance zwischen Herstellungs- und Betriebskosten im gesamten Lebenszyklus der Immobilie. Vorteilhaft ist die Nutzung von Fernwärme in Kombination mit einer dichten Gebäudehülle und einem Lüftungskonzept mit kontrollierter Wärmerückgewinnung. So ist die Optimierung der Energieeffizienz des Gebäudes eines der Nachhaltigkeitsziele unserer Planung. Zur Darstellung des Qualitätsstandards empfehlen wir eine Zertifizierung des Gebäudes durch die Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (DGNB). Aufgestellt 24.11.2014 Jörg Lenzen, Maximilian Schmidt Konstruktion und Bauprozess Die tragende Gebäudestruktur besteht aus Stahlbetonfertig- und Halbfertigteilen, die eingestellten Fassadenelemente aus Holzständerwerk. Die Errichtung des Gebäudes in filigraner Fertigteil- und Halbfertigteilbauweise ermöglicht kurze Bauzeiten und ist günstig in der Herstellung. Nachhaltigkeit und Energie Unser Fokus liegt auf umweltfreundlicher und nachhaltiger Gestaltung. Städtebauliche Voruntersuchung Köpenicker Str. 55 1. Erläuterungsbericht Seite 4 12 11 71 60 15 28 Bestandsgebäude Grundstücksgröße 3.669 m² Neubau geplant lenzen architekten Abstandsflächen Städtebauliche Voruntersuchung Köpenicker Str. 55 Baulast 2.1 Lageplanskizze Grundstücksgrenze Seite 5 37 14.5 14.5 14.5 Michaelkirchstraße 17 TH 26,50m OK Staffelgeschoss +25,50m Parken Wohnen Wohnen 72 58.71 7.OG 14.5 +/- 0,00 Einfahrt/ Fahrrad UG EG 25,52 m Geschosshöhe UG Lichte Raumhöhe UG 3,16 m 2,22 m BGF gesamt Geschosshöhe EG Lichte Raumhöhe EG 3,10 m 2,78 m Geschosshöhe RG Lichte Raumhöhe RG 3,10 m 2,78 m BRI gesamt 39.758 m³ lenzen architekten 5.OG Wohnen 4.OG Wohnen 3.OG Wohnen 2.OG Wohnen 1.OG Wohnen EG Einfahrt/Räder UG Parken Schemaschnitt M 1:500 Höhen Gebäudehöhe 8.765 m³ 3.810 m³ 3.931 m³ x 5 = 19.656 m³ 3854 m³ 3.674 m³ Wohnen 71 Bruttogrundflächen und Bruttorauminhalt BGF UG 2.395 m² BGF EG 1.229 m² BGF RG 1.268 * 6 = 7.608 m² BGF 7. OG 1.219 m² BRI UG BRI EG BRI RG BRI 6. OG BRI 7. OG Wohnen 6.OG 1.OG - 7.OG Schemagrundrisse M 1:1000 12.451 m² OKFF +21,70m Wohnflächen WFl. RG WFl. insg. 964 m² 7.356 m² WFl. / BGF je RG WFl. / BGF ohne Parken 964 m² / 1.268 m² = 76 % 7.356 m² / 10.056 m² = 73 % BRI / WFl. je RG BRI / WFl. BRI ohne TG / WFl. 3.931 m³ / 964 m² = 4,1 39.759 m³ / 7.356 m² = 5,4 30.993 m³ / 7.356 m = 4,2 Städtebauliche Voruntersuchung Köpenicker Str. 55 2.2 Flächen und Höhen Seite 6 13.50 12,50 1,00 OK First +27,23m OK Staffelgeschoss +25,52m OK Traufkante +21,70m lenzen architekten Abstandsfläche Traufe 0,4H 8,69 Abstandsfläche Staffelgeschoss 0,4H 10,25 Grundstücksgrenze Grundstücksgrenze 1,95 3,16 OK Gelände +0,00m 3,10 3,10 3,10 3,10 25.52 3,10 3,10 3,10 OK FFB 7.OG +21,70m 3.08 0.74 OK Brandwand +25,13m Städtebauliche Voruntersuchung Köpenicker Str. 55 2.3 Querschnitt Seite 7 lenzen architekten 60 PKW-Stellplätze 69 Abstellkammern Städtebauliche Voruntersuchung Köpenicker Str. 55 3.1 Untergeschoss mit Parkgarage Seite 8 Städtebauliche Voruntersuchung Köpenicker Str. 55 lenzen architekten 5 Wohneinheiten Typ 1 Typ 3 Grundstücksgrenze geplant 136 21 30 85 Fahrradabstellplätze, davon im Gebäude überdacht im Außenraum im Außenraum 3.2 Erdgeschoss mit Hofanlage Seite 9 Typ 1 lenzen architekten Städtebauliche Voruntersuchung Köpenicker Str. 55 Typ 2 Typ 3 3.3 Regelgeschoss Typ 4 Typ 5 Grundstücksgrenze geplant 9 Wohneinheiten Seite 10 Typ 1 lenzen architekten Städtebauliche Voruntersuchung Köpenicker Str. 55 Typ 2 Typ 3 3.4 Staffelgeschoss Typ 4 Typ 5 Grundstücksgrenze geplant 9 Wohneinheiten Seite 11 lenzen architekten Städtebauliche Voruntersuchung Köpenicker Str. 55 3.5 1.Außenanlagen mit Dachaufsicht Seite 12 Typ 1 Typ 4 4 x pro Regelgeschoss / insg. 32 Wohnungen 4 - 5 Zimmer Wohnfläche: ca. 129,0 m² 1 x pro Regelgeschoss / insg. 8 Wohnungen 3 - 4 Zimmer Wohnfläche: ca. 117,0 m² Wohnen/Essen/Küche 27,0 m² / Arbeiten 16,0 m2 / Schlafen 19,3 m2 Schlafen 16,2 m² / Kind 16,2 m2 Flur 11,8 m2 / Bad 5,1 m² / WC 2,9 m² / Balkon 14,2 m² Wohnen/Essen/Küche 45,5 m² / Schlafen 17,2 m² / Kind/Arbeiten 17,3 m² / Bad 9,5 m² / WC 4,3 m² / Flur 9,4 m² / Balkon 27,5 m² Typ 2 Typ 5 2 x pro Regelgeschoss / insg. 14 Wohnungen 2 Zimmer Wohnfläche: ca. 67,0 m² 1x pro Regelgeschoss / insg. 7 Wohnungen 5 Zimmer Wohnfläche ca. 155,0 m² Wohnen/Essen 19,2 m2 / Küche 6,6 m² Schalfen 19,2 m2 / Bad 4,1 m² Flur 3,6 m2 / Balkon 14,2 m² Wohnen/Essen/Küche 65,1 m² / WC 4,8 m² Bad 5,2 m² / Schlafen 15,1 m² / Kind 15,6 m² Kind 14,2 m² / Kind 12,1 m² / Flur 13,5 m² / Balkon 19,2 m² Typ 3 1 x pro Regelgeschoss / insg. 7 Wohnungen 4 - 5 Zimmer Wohnfläche: ca. 90,0 m² Wohnen/Essen 19,2m2 / Küche 7,9 m² Schlafen 23,3 m² / Kind 15,9 m² Flur 4,3 m² / Bad 4,9 m² / Balkon 14,2 m² lenzen architekten Städtebauliche Voruntersuchung Köpenicker Str. 55 4.1 Übersicht Wohnungstypen Seite 13 Typ 2 Typ 1 + 2 kombiniert 2 x pro Regelgeschoss / insg. 14 Wohnungen 2 Zimmer Wohnfläche: ca. 67,0 m² 2 x pro Regelgeschoss möglich / insg. 16 Wohnungen möglich 5 - 6 Zimmer Wohnfläche: ca. 195,0 m² Wohnen/Essen 19,2 m2 / Küche 6,6 m² Schalfen 19,2 m2 / Bad 4,1 m² Flur 3,6 m2 / Balkon 14,2 m² Typ 1 4 x pro Regelgeschoss / insg. 32 Wohnungen 4 - 5 Zimmer Wohnfläche: ca. 130,0 m² Wohnen/Essen/Küche 48,7 m² / Schlafen 21,3 m² / Kind 16,2 m2 / Kind 16,2 m2 Kind 16,0 m² / Arbeit 19,2 m2 / Bad 5,1 m² / WC 2,9 m² / Bad 4,0 m2 Flur 20,3 m² / Balkon 28,4 m² Wohnen/Essen/Küche 28,2 m² / Schlafen 19,4 m² / Kind 16,2 m2 / Kind 16,2 m2 Kind 16,0 m² / Bad 5,1 m² / WC 2,9 m² Flur 11,8 m² / Balkon 14,2 m² lenzen architekten Städtebauliche Voruntersuchung Köpenicker Str. 55 4.2 Kombinierbare Wohnungen Seite 14 Typ 1 Maisonette 6.-7. Obergeschoss / 8 Zimmer Wohnfläche gesamt 220,7 m² Maisonette Untergeschoss Wohnen/Essen 41,8 m² / Arbeiten 15,9 Gäste 16,2 m² / Bad 5,2 m² / WC 2,9 m² Flur 18,6 m²/ Balkon 11,3 m² Maisonette Obergeschoss Schlafen 21,0 m² / Kind 18,2 m² / Bad 5,1 m² / Kind 16,7 m² / Arbeiten 16,5 m² / Flur 21,0 m² / WC 2,9 m² / Balkon 8,0 m² Typ 5 Maisonette 6.-7. Obergeschoss / 7 Zimmer Wohnfläche gesamt 236,2 m² Maisonette Untergeschoss Schlafen 21,2 m² / Flur 12,5 m² Kind 17,6 m² / Kind 17,3 m² / Kind 15,4 m² Bad 9,5 m² / WC 4,3 m² / Balkon 27,5 m² lenzen architekten Maisonette Obergeschoss Wohnen/Essen/Kochen 42,4 m² Arbeit 17,3 m² / Gäste 15,3 m² Bad 9,5 m² / WC 4,3 m² / Balkon 22,1 m² Städtebauliche Voruntersuchung Köpenicker Str. 55 4.3 Mögliche Maisonettewohnungen Seite 15
