Creditreform Rating Summary

Creditreform Rating-Summary zum Unternehmensrating
Informationstableau
Rating:
PD 1-jährig:
BBB
0,30%
Erstellt am:
21.07.2014
Gültig bis max.:
20.07.2015
Mitarbeiter:
211
HELMA Eigenheimbau AG
(Konzern)
Creditreform ID:
219.0052447
Vorstand:
Karl-Heinz Artur Maerzke (CEO), 62 Jahre
Gerrit Janssen (CFO), 34 Jahre
(Konzern 2013):
Umsatz
(Konzern 2013):
(Haupt-)Branchen:
138,02 Mio. €
Baudienstleistungen: Vertrieb, Konzeption, Planung und Baustellenleitung im Eigenheimbau (massiv) auf Grundstücken der Bauherren unter Einsatz von Subunternehmen (HELMA Eigenheimbau AG).
Bauträgergeschäft: Vertrieb, Konzeption, Planung und Baustellenleitung im Eigenheimbau (massiv) inkl. des Verkaufs der entsprechenden Grundstücke für Bauherren
unter Einsatz von Subunternehmen (HELMA Wohnungsbau GmbH).
Hinweis:
Zu dieser Rating-Summary wird der HELMA Eigenheimbau AG ein umfassender Ratingbericht inkl.
Zertifikat ausgehändigt. Dieser enthält umfassende Informationen zum Rating des Unternehmens. Bei
Unstimmigkeiten ist der Ratingbericht maßgeblich.
Zusammenfassung
Die HELMA Eigenheimbau AG ist ein im Entry Standard der Börse Frankfurt notiertes Unternehmen der Baubranche. Sie konzeptioniert, plant und vertreibt Ein- und Zweifamilienhäuser. Die nach Kundenwunsch weitgehend individualisierbaren Gebäude werden im sog. Baudienstleistungsgeschäft (ca. 52,5% des Konzernumsatzes 2013) auf Grundstücken der Käufer (Bauherren) durch Subunternehmer errichtet, wobei HELMA
als Vertragspartner der Bauherren die Bauleitung und Kundenbetreuung übernimmt (Bauregie). Im sog. Bauträgergeschäft (ca. 47,1% des Konzernumsatzes 2013) erbringt HELMA gleichartige Leistungen auf eigenen
Grundstücken, die als Gesamtobjekt an Bauherren veräußert werden – seit 2013 insbesondere auch größere
Wohnungsbauprojekte für institutionelle Investoren. Für das Bauträgergeschäft akquiriert die Berichtsgesellschaft Grundstücke, die größtenteils durch Fremdmittel finanziert werden. Der hieraus resultierenden steigenden Verschuldung und dem erhöhten Risiko stehen deutliche Umsatz- und Ergebnissteigerungen gegenüber. Der HELMA Konzern generierte im Jahr 2013 einen Auftragseingang von rd. 159,0 Mio. € (Vj. rd. 131,4
Mio. €) und erzielte mit durchschnittlich 201 Mitarbeitern Umsatzerlöse i.H.v. rd. 138,0 Mio. € (Vj. rd. 114,0
Mio. €) sowie einen Jahresüberschuss i.H.v. rd. 5,7 Mio. € (Vj. rd. 3,9 Mio. €).
HELMA Eigenheimbau AG
Konzernjahresabschluss 2013
(IFRS)
Bilanzsumme
Eigenkapitalquote
Umsatz
Jahresergebnis (nach Steuern)
Gesamtkapitalrendite
Umsatzrendite
Cashflow zur Gesamtleistung
Strukturbilanz
2013
Vorjahr
134,89 Mio. €
20,67%
138,02 Mio. €
5,69 Mio. €
5,77%
5,95%
3,70%
82,10 Mio. €
23,10%
113,99 Mio. €
3,90 Mio. €
6,75%
5,00%
4,06%
Mit dem vorliegenden Rating wird der HELMA Eigenheimbau AG (Konzern) eine stark befriedigende Bonität
attestiert, die sowohl im Vergleich zur Gesamtwirtschaft als auch im Branchenvergleich einer überdurchschnittlichen Beurteilung entspricht.
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Strukturinformationen und Organisation
Der HELMA Konzern ist deutschlandweit als Baudienstleister und Bauträger tätig und entwickelt, vertreibt und
plant neben Doppel-, Reihen- und Mehrfamilienhäusern hauptsächlich massive Ein- und Zweifamilienhäuser.
Der Hauptsitz ist in Lehrte bei Hannover. Neben dem dort bestehenden Musterhauspark ist im Jahr 2012 an
diesem Standort auch ein vollständiges Bemusterungszentrum entstanden, das in der Folgezeit weiter ausgebaut wurde.
Konzernmutter ist die HELMA Eigenheimbau AG. Das seit 2006 im Entry Standard der Börse Frankfurt notierte Unternehmen wurde am 24.10.1980 als GmbH gegründet. Die Gesellschaft generierte im Jahr 2013 als
Baudienstleistungsunternehmen mit rd. 51,7% (nach IFRS) weiterhin den Großteil des operativen Geschäftes
des Konzerns. Zudem erbringt sie gegenüber ihren Tochterunternehmen HELMA Wohnungsbau GmbH und
HELMA Ferienimmobilien GmbH, die im Wesentlichen das Bauträgergeschäft repräsentieren, administrative
Dienste, Dienstleistungen der Bauplanung, Baubetreuung sowie Baudurchführung auf Basis eines Geschäftsbesorgungsvertrages.
Das Grundkapital der HELMA Eigenheimbau AG beträgt nach einer weiteren Kapitalerhöhung um 310 T€ im
März dieses Jahres aktuell 3,41 Mio. €. Von den 3.410.000 ausgegebenen Aktien sind 54,2% (vorher 59,4%)
mittelbar und unmittelbar im Besitz des Vorstandsvorsitzenden und Unternehmensgründers Herrn Karl-Heinz
Maerzke, 0,3% (0,3%) entfallen auf den Finanzvorstand Herrn Gerrit Janssen und 45,5% (38,4%) befinden
sich im Freefloat. Darin enthalten ist neuerdings auch der Anteilsbesitz der Mitglieder des oberen Managements (Vj. rd. 1,9%), da die Sperrfrist der betreffenden Aktien abgelaufen ist. Der Anteilsbesitz von Herrn
Maerzke hat sich aufgrund der Kapitalerhöhungen reduziert. Auskunftsgemäß möchte Herr Maerzke jedoch
weiterhin Mehrheitsaktionär der HELMA Eigenheimbau AG bleiben.
Einen wesentlichen Teil des HELMA Konzerns bildet die HELMA Wohnungsbau GmbH ab, an der die Konzernmutter direkt zu 89,93% und indirekt zu 4,01% beteiligt ist. Die restlichen Anteile halten die Geschäftsführer Herr Maerzke, Herr Beinlich sowie weitere Dritte. Die HELMA Wohnungsbau GmbH ist für das klassische
Bauträgergeschäft zuständig und repräsentiert nach einem enormen Wachstum in den vergangenen Geschäftsjahren mittlerweile einen Anteil am Konzernumsatz (IFRS) von rd. 43,1%. Der Fokus des Geschäftes
liegt auf dem Ankauf von Grundstücken in und um Metropolen und Wachstumsregionen, wie zum Beispiel
Berlin und München. Neben den privaten Käufern, gehören seit 2013 auch institutionelle Investoren zur ZielKundengruppe der HELMA Wohnungsbau GmbH, für die hochwertige Wohnungsbauprojekte entwickelt und
realisiert werden.
Ebenfalls dem Bauträgergeschäft zuzurechnen ist die HELMA Ferienimmobilien GmbH. An dieser Tochtergesellschaft ist die Konzernmutter mit 95,1% beteiligt – die restlichen 4,9% sind Ende 2012 von einem Geschäftsführer übernommen worden. Im Gegensatz zur HELMA Wohnungsbau GmbH konzentriert sich die
HELMA Ferienimmobilien GmbH auf interessante Urlaubsstandorte an der deutschen Nord- und Ostseeküste. Mit Umsatzerlösen von rd. 5,5 Mio. € in 2013 ist die Tochtergesellschaft für rd. 4,0% des Konzernumsatzes verantwortlich. Im Hinblick auf die vorhandene Projektpipeline ist für die Zukunft eine deutliche Steigerung des Umsatzanteils zu erwarten.
Komplettiert wird der Konzern durch die beiden 100%igen Tochtergesellschaften Hausbau Finanz GmbH
sowie die luxemburgische Tochtergesellschaft HELMA LUX S.A. Die Hausbau Finanz GmbH (100%) dient
der Komplettierung des Full-Service Angebotes von HELMA und ergänzt mit der Vermittlung von Finanzierungen und Bauversicherungen zielgerichtet die vertrieblichen Aktivitäten. Die HELMA Lux S.A., die den luxemburgischen Markt erschließen sollte, wird aufgrund der unbefriedigenden Entwicklung und fehlenden
Perspektive aussagegemäß noch in diesem Jahr aufgelöst – den Verkauf des noch vorhandenen Objektes
vorausgesetzt.
Vor dem Hintergrund der steuerlichen Optimierung hat die HELMA Eigenheimbau AG im Jahr 2013 mit der
HELMA Wohnungsbau GmbH einen Ergebnisabführungsvertrag sowie mit der Hausbau Finanz GmbH und
der HELMA Ferienimmobilien GmbH einen Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag geschlossen, so
dass eine ertrags- und umsatzsteuerliche Organschaft besteht.
Die beiden strategischen Geschäftsbereiche (Baudienstleistungen und Bauträgergeschäft) sind nur gesellschaftsrechtlich und buchhalterisch separiert. Im operativen Geschäft ist de facto keine organisatorische
Trennung erkennbar. Die operative und funktionale Organisation halten wir für hinreichend gut entwickelt.
Wesentliche administrative Funktionen sind am Hauptsitz des Konzerns konzentriert. Die Organisation entspricht, nach unserer Auffassung, einem Unternehmen der Branche und der Größe des HELMA Konzerns.
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Das Unternehmen bedient sich im Rahmen der Gebäudeerrichtung weitgehend eines definierten Pools an
Subunternehmen, was zum einen die Qualität stabilisiert und zum anderen die Kostenflexibilität bei denkbaren Geschäftsschwankungen erhöht. Die Auftragsvergabe erfolgt seit dem letzten Jahr zentral über die
HELMA-Verwaltung in Lehrte, so dass hierdurch Preis- und Kostenvorteile realisiert werden können.
Angesichts des rasanten Wachstums sind in den kommenden Jahren strukturelle und organisatorische Herausforderungen nicht auszuschließen. Diesen begegnet HELMA unseres Erachtens nach frühzeitig und in
adäquater Weise mit entsprechenden Maßnahmen. So wurde unter anderem frühzeitig Personal aufgebaut
und der Unternehmenssitz in Lehrte durch ein zusätzliches Gebäude erweitert. Insgesamt sehen wir die aktuelle Struktur und Organisation von HELMA als hinreichend gut entwickelt an.
Produkte und Markt,
HELMA konzipiert und vertreibt Eigenheime in Massivbauweise, die durch Subunternehmen nach den Vorgaben und unter Bauleitung von HELMA errichtet werden. Die Ein- und Mehrfamilienhäuser sowie Doppelhaushälften werden für Kunden im mittleren bis leicht überdurchschnittlichen Einkommenssegment mit einem
adäquaten und zeitgemäßen Qualitäts- und Technikstandard gebaut. Aus einer Vielzahl von Haustypen kann
der Kunde zusammen mit dem Handelsvertreter, anhand seiner Budgetlage, den Bedürfnissen und Vorstellungen, das für ihn passende Eigenheim ermitteln, visualisieren und mittels ergänzender Ausstattungsmerkmale weiter individualisieren. Eine vollständig freie Objektplanung ist ebenfalls möglich. Die Häuser kommen
über diesen Weg einem frei geplanten Architektenhaus nahe, was als Wettbewerbsvorteil zu anderen, vergleichbaren Anbietern anzusehen ist. Die beiden wesentlichen Geschäftsfelder sind:
1) „Baudienstleistungsgeschäft“ Hierzu zählt vor allem die Übernahme der Planung und Bauregie für die
Errichtung schlüsselfertiger Häuser – insbesondere Einfamilien-, Zweifamilien- und Doppelhäuser – im Kundenauftrag (auf fremden Grundstücken). Mit einem Umsatzanteil von rd. 72,5 Mio. € (Vj. 69,4 Mio. €) bzw.
52,5% (Vj. rd. 60,9%) ist das Baudienstleistungsgeschäft weiterhin als Hauptsegment des HELMA Konzerns
anzusehen. Die segmentbezogene EBIT-Marge liegt mit rd. 4,2 Mio. € (Vj. 2,5 Mio. €) bei rd. 5,9% (Vj. rd.
3,6%).
2) „Bauträgergeschäft“ Beinhaltet die Errichtung von Gebäuden auf eigenen Grundstücken. Das Bauträgergeschäft wurde, gemäß der eingeschlagenen Strategie, in den vergangenen Jahren deutlich ausgeweitet
und stellte in 2013 mit einem Umsatz von rd. 65,0 Mio. € (Vj. 44,0 Mio. €) bzw. rd. 47,1% (Vj. rd. 38,6%) den
wesentlichen Wachstumsbereich dar. Die segmentbezogene EBIT-Marge liegt bei rd. 5,9 Mio. € (Vj. 4,7 Mio.
€) bzw. 9,1% (Vj. rd. 10,8%). In den kommenden Jahren soll das überproportionale Umsatz- und Ergebniswachstum des margenstarken Bauträgergeschäftes weiter fortgeführt werden (vgl. Strategie). Aufgrund der
höheren Finanzierungserfordernisse sehen wir hier jedoch ein höheres Risiko als im Kerngeschäft Baudienstleistungen.
Bezüglich der gerade aufgezeigten Umsatzanteilsverschiebungen ist relativierend zu berücksichtigen, dass
mehr Häuser auf eigenen Grundstücken errichtet und vertrieben wurden und somit in gewissem Maße lediglich eine Umverteilung zwischen den beiden Bereichen stattgefunden hat. Die im Rahmen des Geschäftsbesorgungsvertrages insbesondere von der HELMA Wohnungsbau GmbH an die HELMA Eigenheimbau AG
zum Ausgleich abgeführten Beträge schlagen sich in der deutlich gestiegenen EBIT-Marge des Baudienstleistungsgeschäftes nieder.
Das Unternehmen definiert sich mit seinen Leistungen als Full-Service-Anbieter, der neben den Architektenleistungen und der Bauleitung auch Finanzierungsberatung und -vermittlung offeriert.
Als Wettbewerbsvorteil betrachtet HELMA ihre langjährige Fokussierung auf den Bereich der energieeffizienten Bauweise, die sich in der Tatsache widerspiegelt, dass das HELMA Standard-Haus bereits als KfW 70
Effizienzhaus (gemäß EnEV 2009) errichtet wird. Die Nutzung der Sonnenenergie spielt hierbei eine wesentliche Rolle. HELMA bietet hier sog. „ecoSolar“ und „Sonnenhäuser“ an. Den aktuellen Stand der energieeffizienten Bauweise stellt zurzeit das „EnergieAutarkeHaus“ dar, welches angabegemäß eine solare Vollversorgung (65-70% des Strom- und Wärmebedarfs werden über die Sonnenenergie und der Rest über einen
Holzofen erzeugt) ermöglicht.
Obwohl wir die Produkte von HELMA als grundsätzlich hoch substituierbar ansehen, halten wir die Produkte
für insgesamt überdurchschnittlich wettbewerbsfähig. Zukünftige Produktrisiken sehen wir daneben in der
stetigen Vermittlung eines durch die potenziellen Kunden wahrgenommen, adäquaten Preis-LeistungsQualitäts-Verhältnis und der Beibehaltung bzw. dem Ausbau eines relativen Innovationsvorsprungs.
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Besondere Risiken in Bezug auf das Kundenportfolio sehen wir nicht. Durch die granulare Kundenstruktur
und zumeist vor Baubeginn seitens der Kunden durchfinanzierte Vorhaben erscheint das Debitorenrisiko als
gut beherrschbar. Da die Subunternehmer zumeist erst nach Leistungserbringung und Eingang der entsprechenden Kaufpreisrate der Bauherren bedient werden, ist die operative Kapitalbindung im Bereich Baudienstleistung reduziert. Im Gegensatz dazu ist das Bauträgergeschäft, aufgrund der dafür notwendigen Grundstücke, als sehr kapitalintensiv anzusehen. Betrug das Verhältnis von Umsatz zu Bilanzsumme im Jahr 2010
noch etwa 2:1 hat es sich bis zum Jahr 2013 sukzessive auf ein Verhältnis von rd. 1:1 verändert. Eine Trendfortführung schließen wir nicht aus, was sich bei Realisierung beeinträchtigend auf die Ratingeinschätzung
auswirken kann. Relativierend ist hierbei zu berücksichtigen, dass im Grunde die Finanzierung jedes Grundstücks zu rd. 70-80% über Bankendarlehen dargestellt werden kann, die mit dem jeweiligen Grundstück besichert und somit als weitestgehend unkritisch zu betrachten sind.
Umsatzseitig wirken sich die Witterungsverhältnisse, insbesondere die Strenge und Länge des Winters, branchentypisch auf den Geschäftsverlauf eines Jahres aus.
Im relevanten deutschen Markt konzentriert sich HELMA auf Baugebiete in Ballungsräumen und Großstädten
wie z.B. Berlin, München, Hamburg, Hannover, Düsseldorf sowie deren Peripherie. Wir halten das vor allem
vor dem Hintergrund der zunehmenden Urbanisierung für nachvollziehbar und sinnvoll. Anhand der regionalen Zuordnung der Auftragseingänge im Jahr 2013 (insgesamt rd. 159 Mio. €) sind Schwerpunkte in Richtung
Osten (rd. 58,1%) und Norden (rd. 15,6%) erkennbar. Der Auftragszuwachs betrug allein im Osten rd. 67%
und im Norden rd. 20%. Die Regionen Süd und West verzeichneten dagegen mit rd. -59% bzw. rd. -7% deutliche Auftragseinbußen. Verantwortlich hierfür waren vor allem deutlich weniger umgesetzte Bauträgereinheiten im Großraum München sowie eine schwächelnde Vertriebsleistung in der westlichen Region. Nach Unternehmensangaben sind beide Schwachstellen behoben, so dass für das laufende Geschäftsjahr wieder mit
einem deutlichen Auftragsplus in beiden Regionen zu rechnen ist.
Nach Auswertungen des Statistischen Bundesamtes ist im Jahr 2013 der Bau von rd. 270.400 Wohnungen
genehmigt worden, was einer Steigerung gegenüber Vorjahr von rd. 12,9% entsprach. Den wesentlichen
Anteil an diesem Wachstum trugen mit rd. 22,3% die Baugenehmigungen für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern bei. Hier konnte HELMA im Rahmen der neuen Wohnungsbauprojekte für institutionelle Investoren
partizipieren. Bei den für HELMA wesentlichen Ein- und Zweifamilienhäusern (machen rd. 74,7% des NettoAuftragseingangs aus) fiel der Anstieg mit rd. 1,1% bzw. rd. 13,2% deutlich geringer aus. Für das laufende
Geschäftsjahr wird ein weiterer Anstieg der Baugenehmigungen um rd. 11% auf rd. 300.000 Wohnungen
erwartet.
Der anbieterseitig hoch polypolistische Inlandsmarkt (kaum ein Anbieter hat einen bundesweiten Marktanteil
von >3%) bietet aktuell noch genügend Wachstumspotenzial - insbesondere vor dem Hintergrund des günstigen Zinsniveaus, der KfW-Förderprogramme und der durch die Unsicherheiten an den Finanzmärkten vorherrschenden starken Immobiliennachfrage. Sollten diese Faktoren in der Zukunft einer Veränderung unterliegen, können erhebliche Effekte auf die Branche und eine wiederholte Marktkonsolidierung nicht
ausgeschlossen werden. Eine künftige Marktabschwächung hätte zudem einen verstärkten Verdrängungswettbewerb und damit eine Erhöhung der Margenrisiken zur Folge.
Insgesamt sehen wir den HELMA Konzern sowohl produktseitig als auch marktseitig als gut aufgestellt an.
Die Entwicklung der Branche und der für sie wesentlichen Rahmenbedingungen sehen wir aktuell als stabil
an. Kurz- bis mittelfristige Veränderungen sind jedoch nicht auszuschließen. Dies und die steigende Kapitalintensität, welcher maßgeblich durch Fremdfinanzierung entsprochen wird, dämpfen die Ratingeinschätzung.
Strategie
Der Vorstand des HELMA Konzerns strebt – unverändert zum Vorjahr – ein weiterhin profitables Wachstum
sowie eine Steigerung des Marktanteils an. Grundlage dieser Wachstumsstrategie ist eine Ausweitung des
Absatzvolumens sowie die Steigerung des Bekanntheitsgrades der Marke HELMA. Kommuniziertes Ziel ist
es, den Konzernumsatz bis zum Jahr 2017 auf über 250 Mio. € zu steigern. Die in diesem Zuge geplanten
Umsatzsteigerungen sollen zu Skaleneffekten und somit zu künftigen Rentabilitätssteigerungen führen.
Das vom Unternehmen hierfür geschnürte Maßnahmenpaket fokussiert insbesondere den weiteren Ausbau
des margenstärkeren Bauträgergeschäftes in den beiden Tochtergesellschaften HELMA Ferienimmobilien
GmbH und HELMA Wohnungsbau GmbH. Im Bereich Ferienimmobilien hat HELMA bereits mehrere Projekte
in der Pipeline, wovon allein das Projekte Olpenitz in Schleswig Holstein ein Gesamtumsatzpotenzial von rd.
250 Mio. € über die nächsten sieben Jahre aufweist. Bei einer planmäßigen Umsetzung des Projektes erscheint der geplante durchschnittliche Umsatzbeitrag von rd. 20 Mio. € aus dem Bereich Ferienimmobilien als
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eher konservativ. Im Bereich Wohnungsbau soll unter anderem mit neuen Wohnungsbauprojekten für institutionelle Investoren eine deutliche Steigerung des Umsatzbeitrags realisiert werden. Durchschnittlich rd. 30
Mio. € pro Jahr plant HELMA in diesem Bereich umzusetzen, in dem 2013 der erste Großauftrag generiert
werden konnte. Im klassischen Bauträgergeschäft plant HELMA zudem die in Berlin umgesetzten Projekte in
gleicher Weise auch in den Städten München, Hamburg und Hannover duplizieren/reproduzieren zu können.
Da die Berichtsgesellschaft das Projektgeschäft, also das klassische Bauträgergeschäft, als wesentlichen
Wachstumstreiber identifiziert hat, hängt die erfolgreiche Umsetzung der Wachstumsstrategie entscheidend
von der Verfügbarkeit und erfolgreichen Akquirierung attraktiver Grundstücke ab. Hier wird sich der HELMA
Konzern vor allem auf die bereits von HELMA bearbeiteten Großstädte und ihre Peripherie fokussieren, um
möglichst bestehende Netzwerke und somit Synergien nutzen zu können.
Die bislang vom Unternehmen ausgegebene Wachstumsstrategie – insbesondere durch die Ausweitung des
Bauträgergeschäftes – wurde in den letzten Jahren erfolgreich umgesetzt. Vor diesem Hintergrund sehen wir
die vom Management vorgestellte Fortsetzung der strategischen Ausrichtung des HELMA Konzerns, unter
der Voraussetzung einer weiterhin anhaltenden, positiven Branchensituation und -entwicklungen, als plausibel und geeignet, die geplanten Wachstumsziele zu erreichen.
Rechnungswesen/Controlling
Die HELMA Eigenheimbau AG (Konzern) verfügt über gut entwickelte und hinreichend detaillierte, betriebswirtschaftliche Berichts- und Steuerungsstrukturen. Vor dem Hintergrund der Börsennotierung und der damit
verbundenen Transparenzpflichten (Entry Standard) wird eine übersichtliche und zeitnahe Bereitstellung
grundlegender Unternehmensinformationen gewährleistet.
Das Reporting umfasst neben monatlichen Erfolgsrechnungen auch Quartals- und Halbjahresberichte, die
wesentliche betriebswirtschaftliche Auswertungen sowohl auf der Konzern- als auch auf der Einzelgesellschaftseben beinhalten. Hierzu gehören insbesondere Soll-Ist-Analysen sowie Jahresvergleichsrechnungen,
die in Form mehrstufiger Deckungsbeitragsrechnungen aufbereitet sowie qualifiziert analysiert und kommentiert werden. Mit Ausnahme der ausführlichen Halbjahresberichte, die auf IFRS-Basis eine Konzern-GuV, bilanz, -kapitalflussrechnung, eine Eigenkapitalveränderungsrechnung sowie einen Zwischenlagebericht umfassen, erfolgen die unterjährigen Auswertungen im Wesentlichen auf GuV-Basis nach den Vorschriften des
HGB. Durch den Wechsel der Rechnungslegung wird unterjährig der Bezug bzw. der Vergleich zum Konzernabschluss erschwert.
Im Rahmen der Budgetierung wird eine GuV-Planung für die kommenden Jahre erstellt. Auf Basis der aktuellen Auftragslage vermittelt die uns vorliegende Mehrjahresplanung (bis 2015) aus unserer Sicht eine ambitionierte aber nachvollziehbare Projektion der künftigen Geschäftsentwicklung. Die formale und inhaltliche Qualität der integrierten Unternehmensplanung sehen wir als gut an. Ergänzende Informationen hierzu gehen aus
der uns vorliegenden Liquiditätsplanung für das laufende Geschäftsjahr 2014 hervor, die vereinfacht die geplanten Zu- und Abflüsse aufzeigt. Eine zentral geführte und rollierende Liquiditätsplanung ist angabegemäß
vorhanden.
Wir beurteilen das Rechnungswesen und Controlling inkl. der Planungs-, Analyse- und Berichtsaktivitäten des
HELMA Konzerns zusammenfassend als zufriedenstellend entwickelt. Der Bereich wird durch den Einsatz
einschlägiger Software qualitativ hochwertig unterstützt.
Finanzen
Die HELMA Eigenheimbau AG (Konzern) weist auf Basis des Konzernabschlusses zum 31.12.2013 ein bereinigtes Eigenkapital i.H.v. rd. 27,9 Mio. € (Vj. rd. 19,0 Mio. €) aus. Bei einer bereinigten Bilanzsumme von
rd. 134,9 Mio. € (Vj. rd. 82,1 Mio. €) ergibt sich eine unter dem Vorjahreswert liegende bereinigte Eigenkapitalquote von rd. 20,7% (Vj. rd. 23,1%). Der Grund für das im Zeitverlauf sukzessive Absinken der Eigenkapitalquote liegt insbesondere in der expansiven Bilanzsummenausweitung, die sich aus den überwiegend
fremdfinanzierten Grundstückskäufen im Rahmen des Bauträgergeschäftes ergibt.
Bei der Bewertung der Eigenkapitalquote ist zu berücksichtigen, dass die sich aus der IFRS-Bilanzierung
ergebenden Ertrags-Komponenten aus langfristigen Fertigungsaufträgen (PoC; Percentage of CompletionMethode) vollständig enthalten sind. Diese wären aus der konservativen HGB-Perspektive sowie unter Risikogesichtspunkten bilanzanalytisch im Eigenkapital zu korrigieren. Dementsprechend wäre für den HELMA
Konzern ein geringeres bilanzanalytisches Eigenkapital und eine geringere Eigenkapitalquote zu konstatieren. Insgesamt haben wir diese Aspekte im Rating berücksichtigt.
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Die Bilanzsummenausweitung und die damit verbundene Verringerung der Eigenkapitalquote konnten auch
durch das positive Jahresergebnis sowie eine im April 2013 durchgeführte Kapitalerhöhung nicht kompensiert
werden. Durch die Ausgabe von 240.000 neuen Aktien erhöhte die HELMA Eigenheimbau AG im letzten Jahr
das Grundkapital um 240 T€ auf 3,1 Mio. €. Der erzielte Bruttoemissionserlös betrug rd. 3,24 Mio. €. Neben
der Stärkung des Eigenkapitals, diente die Kapitalerhöhung vor allem zur Verbesserung der Ausgangsbasis
für das künftige Projektgeschäft. Vor dem gleichen Hintergrund erfolgte im März 2014 eine weitere Kapitalerhöhung, bei der das Grundkapital um 310 T€ auf aktuell 3,41 Mio. € erhöht wurde. Der Bruttoemissionserlös
betrug in diesem Fall rd. 6,8 Mio. €. Unter Berücksichtigung der prognostizierten Geschäftsausweitung und
damit einhergehenden ansteigenden Verschuldung ist trotz der durchgeführten Eigenkapitalmaßnahmen
auch für das Jahr 2014 ein weiterer Rückgang der Eigenkapitalquote möglich. Dieses ist in Verbindung mit
der Entwicklung weiterer Finanzkennzahlen vor dem Hintergrund der Expansion zu beobachten. Erst bei einer Normalisierung der Wachstumsraten, einer höheren Innenfinanzierungskraft und einer konsequenten
Thesaurierung der jährlich geplanten Ergebnisse erscheint eine Stabilisierung oder sogar Steigerung der
Eigenkapitalquote denkbar. Sollten sich die Kennzahlenrelationen in den kommenden Jahren verschlechtern,
kann dies zu einer veränderten Bonitätseinschätzung führen.
Zum 31.12.2013 weist der HELMA Konzern insgesamt Finanzverbindlichkeiten i.H.v. rd. 74,9 Mio. € aus, was
nahezu einer Verdoppelung gegenüber dem Vorjahr (rd. 37,9 Mio. €) entspricht. Die Finanzverbindlichkeiten
setzen sich aus Bankverbindlichkeiten und Anleihen zusammen und sind durch kurz- und mittelfristige Restlaufzeiten geprägt. Die kurzfristigen Bankverbindlichkeiten liegen trotz enormer Ausweitung der Verschuldung
per 31.12.2013 mit rd. 21,2 Mio. € auf Vorjahresniveau. Dies ist der Tatsache geschuldet, dass HELMA im
Vorjahr – in Absprache mit dem Wirtschaftsprüfer – einen Teil der Grundstücksfinanzierungen aufgrund der
positiven, kurzfristigen Umsetzungsprognose als kurzfristig ausgewiesen hat, obwohl die Verträge mittelfristige Restlaufzeiten hatten. Angesichts der damit verbundenen Verschlechterung der Bilanzkennzahlen hat
HELMA diese Bilanzierungsweise geändert und die jeweiligen Darlehen wieder entsprechend ihrer vertraglichen Restlaufzeiten bilanziert. Folglich stiegen die mittelfristigen Bankverbindlichkeiten von rd. 3,7 Mio. € in
2012 auf rd. 21,2 Mio. € in 2013. Die langfristigen Bankverbindlichkeiten sind projektbezogen um rd. 4,4 Mio.
€ auf 6,11 Mio. € ebenfalls angestiegen.
Im abgelaufenen Geschäftsjahr emittierte HELMA zwei Anleihen – eine Mini-Anleihe über 1 Mio. € (Zins von
5,4%; Laufzeit bis 2017) und eine weitere Anleihe über 25 Mio. € (5,875%; bis 2018). Die vereinnahmten
Mittel versetzten HELMA in die Lage erstens das Bauträgergeschäft zu forcieren und zweitens eine im Jahr
2010 emittierte, mit 6,5% höher verzinste Anleihe i.H.v. 10 Mio. € (Restlaufzeit bis Ende 2015) vorzeitig zurückzuführen. Im März 2014 hat HELMA, vor dem Hintergrund der weiteren Projektfinanzierung, die 25 Mio. €
Anleihe im Rahmen einer Privatplatzierung nochmals um 10 Mio. € aufgestockt. Insgesamt realisierte der
HELMA Konzern durch die Aufnahme der Anleihemittel eine Ausweitung der Verschuldung, aber auch eine
Verbesserung der Fremdkapitalstruktur.
Zur Finanzierung des operativen Geschäftes stehen dem HELMA Konzern per Juni 2014 mit sicherheitenfreien Betriebsmittellinien, Guthaben sowie noch freien, nach Unternehmensangaben flexibel zur Verfügung
stehenden Kreditlinien aus Grundstücksfinanzierungen insgesamt über 45 Mio. € zur Verfügung.
Insgesamt sehen wir den HELMA Konzern liquiditäts- und finanzierungsseitig komfortabel aufgestellt. Die von
HELMA umgesetzten Bauvorhaben (Baudienstleistungsgeschäft) sind von vornherein durchfinanziert, so
dass die sich hieraus ergebenden Risiken (z.B. Debitorenrisiken) als überschaubar einzuschätzen sind. Im
Bauträgergeschäft ist jedoch aufgrund der Vorfinanzierungserfordernisse ein deutlich erhöhtes Finanz- bzw.
Projektrisiko zu konstatieren. Im Hinblick auf die weiterhin geplante/forcierte Geschäftsausweitung im Bauträgergeschäft sehen wir die vom Unternehmen dargelegte Möglichkeit, grundsätzlich alle Grundstücke zu rd.
70-80% durch Banken finanzieren zu können, als positiv und plausibel an. Des Weiteren können wir uns auch
den Ausführungen des Unternehmens anschließen, das in den bestehenden und noch nicht grundpfandrechtlich belasteten Grundstücken weiteres (Fremd-)Finanzierungspotenzial sieht.
Bei der Umsetzung der Bauvorhaben greift der HELMA Konzern auf Avallinien von diversen Versicherungen
zurück, die im Rahmen von Ausführungs-, Vertragserfüllungs- und Gewährleistungsbürgschaften genutzt
werden. Die Avale werden von den Versicherungen ohne Vereinnahmung von Sicherheiten zu einem durchschnittlichen Zinssatz von angabegemäß knapp unter 1% gewährt. Im Zusammenhang mit dem realisierten
und weiterhin geplanten Unternehmenswachstum wurden die Avallinien bereits erhöht, so dass hieraus keine
Engpässe/Hindernisse für die Umsetzung der aktuellen Bauvorhaben entstehen.
Financial Covenants sind nicht existent. Die sonstigen finanziellen Verpflichtungen sind mit insgesamt 712 T€
für die kommenden fünf Jahre als überschaubar anzusehen. Die finanzielle Situation der Berichtsgesellschaft
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ist derzeit in Folge der hohen Außenfinanzierung zufriedenstellend. Die aus dem Wachstum des Bauträgergeschäftes resultierende Verschuldung in Folge des steigenden Vorfinanzierungsbedarfs dieses Geschäfts
und der Wohnungsbauprojekte erhöhen das Risikopotenzial des Konzerns, dem mit der in den letzten Jahren
sinkenden Eigenkapitalquote relativ gesehen ein immer kleinerer Risikopuffer gegenüber steht. Ebenfalls
verschlechtert haben sich u.a. die Cashflow-Kennziffern und das Net Debt zu EBITDA. Relativierend muss
jedoch berücksichtigt werden, dass die aufgenommenen Fremdmittel zum wesentlichen Teil in Grundstücke
und somit in werthaltige/werterhaltende Assets investiert werden. Nichtsdestotrotz wäre ein höherer Innenfinanzierungsanteil im Sinne einer gesünderen Bilanz- und Finanzierungsstruktur zu begrüßen.
Risiken
Das Risikomanagement ist bei HELMA als Teil des Führungs- und Steuerungskonzepts etabliert, das sich
durch eine umsichtige Unternehmensführung auszeichnet. Neben den verschiedenen Controllingmaßnahmen
werden die Risiken im Unternehmen identifiziert, katalogisiert und bewertet. Risikograde werden zugeordnet
und Maßnahmen zum Risikomanagement abgeleitet.
Die wesentlichen Risiken des Konzerns wurden in den vorangehenden Kapiteln beschrieben und entstehen
vornehmlich auf Marktseite durch einen intensiven Wettbewerb und mögliche negative Branchenentwicklungen aufgrund von Veränderungsrisiken der Rahmenbedingungen (z.B. Zinsniveau). Darüber hinaus wirken
sich umsatzseitig die Witterungsverhältnisse, insbesondere die Strenge und Länge des Winters, branchentypisch auf den Geschäftsverlauf eines Jahres aus.
Wesentliche allgemeine Geschäftsrisiken sind durch Versicherungen abgedeckt. Das Debitorenrisiko ist aufgrund der heterogenen Kundenstruktur und der vor Baubeginn durch die Kunden nachzuweisenden Durchfinanzierung als relativ gering einzuschätzen. Die sonstigen Finanz- und Ergebnisrisiken aus Haftungsfragen/Gewährleistungsansprüchen erscheinen ebenfalls überschaubar. Zudem kann ein Großteil der bisher
geringen Forderungen und Ansprüche durch Kunden an Subunternehmer weitergereicht werden.
Auf der Beschaffungsseite des HELMA Konzerns sehen wir die Risiken grundsätzlich als kalkulierbar an. Im
Bereich Bauträgergeschäft sind aufgrund einzelner Großprojekte größere Abhängigkeiten von einzelnen
Subunternehmen (Generalunternehmen) zu konstatieren. Die HELMA Ferienimmobilien GmbH realisierte
beispielsweise in den ersten fünf Monaten des laufenden Geschäftsjahres mit lediglich zwei Kreditoren rd.
90% ihres Umsatzes. Darüber hinaus ist das Bauträgergeschäft mit erhöhten (Vor-)Finanzierungserfordernissen, einer steigenden Verschuldung, höherer Kapitalbindung und höheren Projektrisiken verbunden und weist somit ein insgesamt höheres Risikopotenzial auf.
Das Unternehmen hat Maßnahmen getroffen, um identifizierte Risiken gezielt zu reduzieren. Es verbleiben
jedoch Risiken, die aus unserer Sicht vom Management nur bedingt beeinflusst werden können. Aufgrund der
positiven Geschäftsentwicklung, der diversifizierteren Umsatzstruktur und der aktuell guten Marktbedingungen sind aus unserer Sicht aktuell keine den Bestand des Unternehmens gefährdende Risiken erkennbar.
Aktuelle Entwicklung
Der HELMA Konzern konnte in 2013 vom anhaltend positiven Marktumfeld profitieren und das bereits in
den Vorperioden realisierte Umsatz- und Ergebniswachstum fortsetzen. Der Umsatz stieg im Vergleich zum
Vorjahr um rd. 24,0 Mio. € auf rd. 138,0 Mio. € (IFRS-Basis), was einer Wachstumsrate von rd. 21% entspricht. Die Gesamtleistung stieg sogar um rd. 48,0 Mio. € bzw. rd. 36% auf rd. 180,2 Mio. €. Für das
Wachstum ist vor allem das Bauträgergeschäft verantwortlich, dessen Umsatz im letzten Jahr um rd. 47,9%
gesteigert werden konnte und das mittlerweile mit rd. 65,0 Mio. € (Vj. rd. 44,0 Mio. €) einen Umsatzanteil
von rd. 47,1% aufweist. Das Baudienstleistungsgeschäft ist im gleichen Zeitraum nur moderat um 4,4% auf
rd. 72,5 Mio. € (Vj. rd. 69,4 Mio. €) gestiegen, so dass sich sein Umsatzanteil von rd. 60,9% auf rd. 52,5%
reduzierte. Aufgrund der Tatsache, dass HELMA, entsprechend ihrer kommunizierten Strategie, einen immer größeren Teil der Häuser zusammen mit einem Grundstück (Bauträgergeschäft) verkauft, konnten pro
Haus einerseits größere Umsatzvolumina und andererseits höhere Margen erzielt werden. Die gesamte
EBIT-Marge (auf Basis der Umsatzerlöse) verbesserte sich konsequenterweise im abgelaufenen Geschäftsjahr von rd. 6,4% auf rd. 7,5%. Hierin spiegeln sich auch Fixkostendegression aus der Etablierung einer
zentralen Auftragsvergabe sowie einer eigenen Statikabteilung wider. Im Ergebnis erzielte der HELMA Konzern ein gegenüber dem Vorjahr um 46,2% gesteigertes EAT (Ergebnis nach Steuern) von rd. 5,7 Mio. €
(Vj. rd. 3,9 Mio. €).
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Die gegenüber dem Umsatz überproportionale Steigerung der Gesamtleistung ist ebenfalls auf die Ausweitung des Bauträgergeschäftes und der in diesem Zusammenhang stehenden Grundstückskäufe zurückzuführen, die sich als höhere Vorräte in den Bestandsveränderungen zeigen. Bilanziell bedingt die überwiegend fremdfinanzierte Ausweitung des Umlaufvermögens eine Bilanzsummenausweitung und sukzessive
Verschlechterung der Bilanzstruktur. Zu erwähnen sind hier insbesondere die steigende Verschuldung, die
sinkende Eigenkapitalquote sowie die höhere Kapitalbindung. Auf der anderen Seite dienen die Grundstückskäufe der Sicherung des zukünftigen Geschäftes und sind somit als Investitionen in weiteres Wachstum zu werten. Positiv werten wir zudem ein, dass bei diesen Vermögenswerten, insbesondere bei der momentanen Marktsituation und der Lage der Grundstücke, eine grundsätzlich hohe Wertbeständigkeit
angenommen werden kann.
Vor dem Hintergrund zunehmender Baugenehmigungen, des insgesamt positiven Marktumfeldes – gute
Arbeitsmarktdaten, günstiges Zinsniveau – und dem steigenden Stellenwert der Immobilie als Kapitalanlage, Inflationsschutz oder Altersvorsorge verzeichnet der HELMA Konzern seit Jahren Auftragszuwächse im
zweistelligen Prozentbereich und wächst stärker als der Markt. Im abgelaufenen Geschäftsjahr verzeichnete
der HELMA Konzern (nach HGB) einen Auftragseingang von rd. 159,0 Mio. € (+21% ggü. Vj.), so dass zum
31.12.2013 ein deutlich höherer Auftragsbestand von rd. 130,7 Mio. € (+23% ggü. Vj.) ausgewiesen werden
konnte. Für das erste Halbjahr 2014 meldet das Unternehmen mit einem Auftragseingang von rd. 86,1 Mio.
€ (+20% ggü. 1 Hj. 2013) ebenfalls ein deutliches Auftragsplus. Diesbezüglich können wir der Argumentation des Managements folgen, das hieraus eine Bestätigung der für das Geschäftsjahr 2014 aufgestellten
positiven Prognosen ableitet.
Für das laufende Geschäftsjahr 2014 rechnet der HELMA Konzern, bei unverändert guten Rahmenbedingungen, mit einem deutlichen Umsatzwachstum auf rd. 170 Mio. € (IFRS). Das EBIT soll dabei auf 12,5
Mio. € steigen. Vor dem Hintergrund der überwiegend fremdfinanzierten Geschäftsausweitung erwarten wir
eine Verschlechterung des Finanzergebnisses und somit ein zum Umsatzanstieg unterproportionales Ergebniswachstum.
Für die darauffolgenden Jahre geht der HELMA Konzern ebenfalls von deutlichen Umsatz- und Ergebnissteigerungen aus. Vor dem Hintergrund der aktuell guten Rahmenbedingungen, der guten und weiterhin
wachsenden Auftragseingänge sowie der erweiterten strategischen Ausrichtung (hin zu institutionellen Investoren) halten wir die Planzahlen für plausibel. Angesichts des steigenden Finanzbedarfs, des höheren
Projektrisikos und der Sensibilität des Marktes auf veränderte Rahmenbedingungen dennoch für ambitioniert. Mittel- bis langfristig können mögliche Risiken aus einer sich wieder abschwächenden Konjunktur
sowie sich negativ auswirkender Veränderungen der branchenspezifischen Rahmenbedingungen nicht
ausgeschlossen werden. Die wirtschaftliche und finanzielle Stabilität des Konzerns könnte demzufolge, trotz
der aus unserer Sicht aktuell guten Unternehmenslage, auch wegen des hohen Wettbewerbsdrucks beeinträchtigt werden.
Die finanzielle Situation des HELMA Konzerns betrachten wir, aufgrund der positiven wirtschaftlichen Entwicklung und der aktuell komfortablen Liquiditätsausstattung, als geordnet und stabil an. Beginnend im Jahr
2013 hat HELMA bis heute mit zwei Kapitalerhöhungen und weiteren Anleiheemissionen bzw. –
aufstockungen einen erheblichen Liquiditätszufluss verbuchen können, der sie in die Lage versetzte, die
geplante Geschäftsausweitung – insbesondere im Bauträgergeschäft – zu forcieren. Gleichzeitig wurden im
Zuge der Grundstückskäufe erhebliche Fremdmittel aufgenommen und die Verschuldung ausgeweitet. Es
kann davon ausgegangenen werden, dass HELMA dieses expansive Wachstum in den kommenden Jahren
weiter fortführt. In diesem Falle wären trotz einer angenommen positiven Ergebnisentwicklung die Verschuldung und das Eigenkapital sowie diverse Relativkennziffern aufmerksam zu beobachten. Eine weitere
rückläufige Entwicklung dieser Kennwerte, z.B. der Eigenkapitalquote, kann eine negative Wirkung auf das
Rating ausüben. Zudem konstatieren wir für 2013 einen merklichen Anstieg der Nettoverschuldung zu
EBITDA von rd. 5,8 (Vj. rd. 4,1).
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