liegenschafts- bewertung

1/2015
Österreichische Zeitschrift für
LIEGENSCHAFTSBEWERTUNG
Schriftleitung: Heimo Kranewitter
gast & kommentar
EZB übernimmt Bankenaufsicht im Euroraum
im fokus
Berechnung des Nutzwerts
nach der Verkehrsauffassung (= Praxis)
schwerpunkt
Kleine Bruchzahl von großem Wert
befund & gutachten
Relation von Nutzwertfaktoren
preis & markt
Wiener Einkaufsstraßen
bewertung international
Marktübersicht Rumänien
bilanz & steuern
Umsatzsteuer bei Wohnungseigentum
finanzieren & investieren
ISSN 2072-2230
Nutzwertgutachten und
ideeller Miteigentumsanteil
liegenschaftsbewertung.manz.at
P.b.b. Verlag Manz 1230 Wien, Gutheil Schoder Gasse 17, Plus.Zeitung 09Z038013P
editorial & inhalt
Heimo Kranewitter
Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung
Nutzwertgutachten
Die Entscheidung 4 Ob 150/11 d des Obersten Gerichtshofs, dass die sachenrechtliche Zuordnung eines Raums oder einer Fläche als Zubehör zu einem Wohnungseigentumsobjekt
durch die Einverleibung des Wohnungseigentums und des Umfangs des Zubehörs im
Grundbuch zu erfolgen hat, führte zu erheblicher Unsicherheit und zu zahlreichen – teilweise heftig – geführten Diskussionen. Diese Entscheidung bedeutete, dass das ZubehörWohnungseigentum, welches nicht im B-Blatt beim betreffenden Miteigentumsanteil einverleibt ist, rechtlich nicht existiert und die betreffenden Räume und Flächen als allgemeine
Teile der Liegenschaft anzusehen sind. Die Entscheidung des OGH mündete in der Folge
in die am 1. 1. 2015 in Kraft getretene Wohnrechtsnovelle 2015, in der nunmehr gesetzlich
festgehalten ist, dass sich die Eintragung des Wohnungseigentums an einem Wohnungseigentumsobjekt auch auf dessen Zubehörobjekte erstreckt, soweit sich deren Zuordnung
zum Wohnungseigentumsobjekt aus dem Wohnungseigentumsvertrag oder der gerichtlichen Entscheidung jeweils im Zusammenhalt mit der Nutzwertermittlung oder -festsetzung eindeutig ergibt. Darüber hinaus bedarf die Übertragung eines Zubehörobjekts von
einem Wohnungseigentumsobjekt an ein anderes zu ihrer Wirksamkeit nicht der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer. Die neuen Bestimmungen gelten auch für Eintragungen, die vor Inkrafttreten der Wohnrechtsnovelle vorgenommen wurden.
Die Nutzwerte von Wohnungseigentumsobjekten werden durch einen für den Hochbau zuständigen Ziviltechniker oder einen allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Hochbau- oder das Immobilienwesen ermittelt und im Nutzwertgutachten festgehalten. Bei der Erstellung des Nutzwertgutachtens muss der Gutachter besondere Sorgfalt walten lassen, da dieses Gutachten eine wichtige Grundlage für die
Einverleibung von Wohnungseigentumsobjekten darstellt. Insbesondere sollte auch auf
die Nachvollziehbarkeit der Zuordnung von Zubehörobjekten zu Wohnungseigentumsobjekten geachtet werden, um spätere Missverständnisse möglichst auszuschließen.
Im Nutzwertgutachten sind Zuschläge und Abstiche für die werterhöhenden bzw wertmindernden Unterschiede der einzelnen Wohnungseigentumsobjekte zu berechnen.
DI Werner Markus Böhm beschäftigt sich in der Rubrik „im fokus“ mit der Vermeidung
von dabei eventuell auftretenden Ungleichbehandlungen und Ungerechtigkeiten und stellt
eine lange gelebte Praxis vor.
Eine Möglichkeit der Ermittlung der Nutzwertrelationen von Wohnungen und KfzAbstellplätzen bzw Carports zeigt Ing. Peter Pleschberger in der Rubrik „befund & gutachten“.
In den vergangenen Jahren haben sich neue Anlageformen entwickelt, bei denen die Investoren lediglich ideelles bzw schlichtes Miteigentum erwerben. Ein Beispiel dafür sind
Bauherrnmodelle, bei denen der Anleger aliquoter Teilhaber der Gesamtliegenschaft und
an den gesamten Mieteinnahmen der Immobilie beteiligt ist. Mag. Patrick Walch stellt
in der Rubrik „finanzieren & investieren“ fest, dass Kreditinstitute nicht grundsätzlich abgeneigt sind, ideelle Miteigentumsanteile zu finanzieren.
Die EZB hat im November 2014 die Bankenaufsicht über die systemrelevanten Banken
im Euroraum übernommen. Der Gastkommentar von Doz. Dr. Klaus Weichselbaum beschäftigt sich mit den Auswirkungen auf die Verkehrswertgutachten, die im Rahmen
der Asset Quality Reviews von den EZB-Bankprüfern genau geprüft werden, insbesondere
auch was die marktgerechte Höhe des Verkehrswerts betrifft.
ZLB 2015/1
dies & das 2
gast & kommentar 3
EZB übernimmt Bankenaufsicht
im Euroraum
Auswirkungen auf Verkehrswertgutachten.
im fokus 5
Berechnung des Nutzwerts
nach der Verkehrsauffassung
(= Praxis)
Wert des Wohnungseigentumsobjekts.
schwerpunkt 6
Kleine Bruchzahl von
großem Wert
Bis vor kurzem juristisches Rätselraten.
befund & gutachten 8
Relation von Nutzwertfaktoren
Beispiel Nutzwertrelation Wohnung/KfzAbstellplatz.
preis & markt 10
Wiener Einkaufsstraßen
Fakten und Trends.
bewertung international 12
Marktübersicht Rumänien
bilanz & steuern 14
Umsatzsteuer bei Wohnungseigentum
Besonderheiten einer Eigentümergemeinschaft.
entscheidungen kompakt 17
OGH
Rechtsprechung zu Nutzwertgutachten im
Rahmen der Wohnungseigentumsbegründung.
finanzieren & investieren 18
Nutzwertgutachten und
ideeller Miteigentumsanteil
Ideelles Miteigentum – innovative Anlageform.
fragen & antworten 20
Häufig gestellte Seminarfragen
Seminartermine
Impressum
Liegenschaftsbewertung 1 | 2015
1