CS EUROREAL Offener Immobilienfonds nach
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Hinweis Die CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH hat die Verwaltung des Sondervermögens CS EUROREAL am 21. Mai 2012 unwiderruflich mit Wirkung zum 30. April 2017 gekündigt und darüber hinaus die endgültige Einstellung der Ausgabe und die unbefristete Aussetzung der Rücknahme von Anteilen des CS EUROREAL erklärt. Dies bedeutet, dass eingehende Kauf- und Verkaufsaufträge nicht mehr ausgeführt werden. CS EUROREAL Offener Immobilienfonds nach deutschem InvG Jahresbericht zum 30. September 2015 CS EUROREAL „Auf einen Blick“ WKN 980 500 in EUR Kennzahlen zum Stichtag 30.09.2015 Fondsvermögen netto (in Mio.) 2.517,9 WKN 975 140 in CHF 169,5 Fonds in EUR 2.672,8 Immobilienvermögen gesamt brutto (Verkehrswerte (Projekte zum Buchwert) in Mio.) 2.273,4 davon direkt gehalten (in Mio.) 1.623,2 davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten (in Mio.) 650,2 Summe der Vermögenswerte (in Mio.) 2.915,8 Fondsobjekte gesamt (Anzahl) 46 davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten (Anzahl) 6 Vermietungsquote (in %) 85,2 Zwischenausschüttung am 28.07.2015 je Anteil 4,80 7,25 Ausschüttung am 26.01.2016 je Anteil 1,80 2,75 Anlageerfolg (lfd. Geschäftsjahr in %)1 -5,8 -7,7 Mietzinsausfallrate (Ertragsausfallrate) (in %)2 18,8 18,8 Fremdfinanzierungsquote (in %) Betriebsgewinnmarge (in %) Fondsbetriebsaufwandsquote (in %) 5,1 5,1 22,0 22,0 0,8 0,8 Eigenkapitalrendite (lfd. Geschäftsjahr in %) -2,6 -1,9 Ausschüttungsrendite (in %) 25,8 25,7 Ausschüttungsquote (in %)4 N/A N/A Agio/Disagio5 N/A N/A -5,8 -7,7 25,60 38,96 3 Performance/Anlagerendite (lfd. Geschäftsjahr in %) 1 Anteilwert Veränderungen im Berichtszeitraum 01.10.2014 – 30.09.2015 WKN 980 500 in EUR WKN 975 140 in CHF Fonds in EUR Ankäufe von Immobilien (Anzahl) 0 davon direkt gehalten (Anzahl) 0 davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten (Anzahl) 0 Verkäufe von Immobilien (Anzahl) 35 davon direkt gehalten (Anzahl) 33 davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten (Anzahl) 2 Anteilabsatz (Anzahl) 0 0 0 Anteilrücknahmen (Anzahl) 0 0 0 Nettomittelzufluss (Anzahl) 0 0 0 Nettomittelzufluss (in Mio.) 0,0 0,0 0,0 1 Renditeberechnung nach Methode des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V.: Anlage zum Anteilwert (= Rücknahmepreis)/Bewertung zum Anteilwert; Wiederanlage der Ausschüttung zum Anteilwert (= kostenfreie Wiederanlage). Bei der Berechnung nach der BVI-Methode, die dem Zwecke der Vergleichbarkeit dient, werden individuelle Faktoren des Fonds oder Anlegers wie z. B. die steuerlichen Belange der Anlage (z. B. Kapitalertragsteuer, steuerfreier Anteil der Ausschüttung) nicht berücksichtigt. Der bei nicht angekündigter Rückgabe zu zahlende Rückgabeabschlag in Höhe von 5 % und individuelle Kosten wie beispielsweise Gebühren, Provisionen und andere Entgelte sind in der Darstellung nicht berücksichtigt und würden sich bei Berücksichtigung negativ auf die Wertent­ wicklung auswirken. Historische Wertentwicklungen und Finanzmarktszenarien sind kein verlässlicher Indikator für laufende oder zukünftige Ergebnisse. 2 Mietzinsausfall inkl. Inkassoverluste bezogen auf Jahres-Nettosollmieten. 3 unter Mitberücksichtigung der Zwischenausschüttung vom 28.07.2015 4 durch negatives Ergebnis des Geschäftsjahres mit zeitgleicher Auschüttung von Substanz im Rahmen der Abwicklung ist eine rechnerische Ermittlung nicht darstellbar 5 entfällt, da nicht börsennotiert Vertreter dieses Anlagefonds deutschen Rechts in der Schweiz ist die Credit Suisse Funds AG, Zürich. Zahlstelle in der Schweiz ist die CREDIT SUISSE AG, Zürich. Der Verkaufsprospekt mit den Vertragsbedingungen, die wesentlichen Anlegerinformationen sowie die Jahresbzw. Halbjahresberichte können in der Schweiz bei der Credit Suisse Funds AG, Zürich, kostenlos bezogen werden. Fondsauflage: 6. April 1992 CS EUROREAL EUR Wertpapierkennnummer: 980 500 ISIN: DE0009805002 Valorennummer: 327 344 CS EUROREAL CHF Wertpapierkennnummer: 975 140 ISIN: DE0009751404 Valorennummer: 2 248 222 Seit 01.10.2005 Titelbild und weitere Objektansichten: Niederlande,Schiphol-Rijk, Beechavenue 1-19 CS EUROREAL Jahresbericht zum 30. September 2015 4 T ätigkeitsbericht der Fondsverwaltung 82 V erzeichnis der Käufe und Verkäufe 40 Ü bersicht: Renditen, Bewertung, Vermietung 86 E rtrags- und Aufwandsrechnung 46 Z usammengefasste Vermögensaufstellung 88 Erläuterungen zur Ertrags- und Aufwandsrechnung 52 V ermögensaufstellung Teil I 90 V erwendungsrechnung Immobilienverzeichnis Lage des Grundstücks, Nutzfläche und gutachterliche Werte 64 V ermögensaufstellung Teil I Immobilienverzeichnis Vermietungsinformation und Anschaffungsnebenkosten 76 V ermögensaufstellung Teil II Bestand der Geldmarktinstrumente, Investmentanteile, Wertpapiere und Bankguthaben 78 V ermögensaufstellung Teil III Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten, Sicherungsgeschäfte und Rückstellungen, zusätzliche Erläuterungen 92 E ntwicklung des Fondsvermögens 95 E rläuterungen zur Entwicklung des Fondsvermögens 96 E ntwicklung des CS EUROREAL Mehrjahresübersicht 97 E ntwicklung der Renditen Mehrjahresübersicht 99 B esonderer Vermerk des Abschlussprüfers 100 S teuerliche Hinweise 140 G remien Inhaltsverzeichnis 3 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung Sehr geehrte Anlegerinnen, sehr geehrte Anleger, auf den folgenden Seiten dieses Jahresberichtes informieren wie Sie über den Verlauf und die wesentlichen Ergebnisse des Geschäftsjahres 2014/2015 des offenen Immobilienfonds CS EUROREAL zwischen dem 1. Oktober 2014 und dem 30. September 2015. Erläutert werden unter anderem die ­wesentlichen Ereignisse und Risiken sowie die Kennzahlen des Fonds im Berichtszeitraum bzw. zum Berichtsstichtag. Dabei wird vor allem auf den weiteren Verlauf der Fondsauflösung mit dem Stand der Immobilienverkäufe, Darlehensrückführungen und Ausschüttungen sowie die Wertentwicklung des Fonds eingegangen. Seit dem 21. Mai 2012 befindet sich der CS EUROREAL in Auflösung. Bis zum Ablauf unseres Verwaltungsmandates am 30. April 2017 sind wir, als treuhänderisch verwaltende ­Kapitalverwaltungsgesellschaft, für die ordnungsgemäße Fortführung des Fonds sowie für den Verkauf der Fondsimmobilien verantwortlich. Mit dem Beginn der Fondsauflösung wurde sowohl die Rücknahme als auch die Ausgabe von Fondsanteilen des CS EUROREAL endgültig eingestellt. Somit ist im Sinne der Gleichbehandlung aller Anleger des Fonds seit diesem Zeitpunkt keine Rückgabe von Anteilen seitens der Anleger an die Kapitalverwaltungsgesellschaft bzw. an die Verwahrstelle des CS EUROREAL, die Commerzbank AG, möglich. Während der Phase der Auflösung erhalten die Anleger freie Geldmittel des Fonds, die nicht für die ordnungsgemäße Verwaltung des Fonds sowie die planmäßige Rückführung der Kredite benötigt werden, mittels Ausschüttungen ausgezahlt. Es ist vorgesehen, diese Ausschüttungen in Abhängigkeit von der zur Verfügung stehenden Liquidität grundsätzlich in einem halbjährlichen Rhythmus durchzuführen. So ist neben der – wie in den Vorjahren – im Dezember/Januar stattfindenden Ausschüttung in der Regel eine Zwischenausschüttung im Juni/ Juli vorgesehen. Darüber hinaus können Zwischenausschüt- 4 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung tungen grundsätzlich auch außerplanmäßig zu anderen bzw. weiteren Terminen – insbesondere bei einem erfolgreichen Verkauf einer größeren Anzahl von Immobilien beziehungsweise einem hohen Verkaufsvolumen – erfolgen. Durch Rückzahlung der freien Liquidität in Form von Ausschüttungen wird dem Grundsatz einer Gleichbehandlung aller Anleger Rechnung ­getragen und jedem gehaltenen Anteil der gleiche Betrag je Anteil zugewiesen. Die Ausschüttungen erfolgen bei in einem Depot gehaltenen Fondsanteilen über Ihre jeweilige depot­ führende Stelle, also diejenige Stelle, bei der die Fondsanteile verwahrt werden. Die Ausschüttungen setzen sich grundsätzlich sowohl aus den aufgelaufenen Überschüssen aus den weiterhin zufließenden Erträgen des Fonds (z.B. Mietzahlungen von Mietern der Fonds­immobilien und Zinsen aus den liquiden Anlagen des Fonds (Bankguthaben und Festgelder)) als auch aus Rückzah­ lungen des Anlagekapitals (z.B. aus Erlösen aus Immobilien­ verkäufen) an die Anleger z­ usammen. Hierbei ist zu beachten, dass für die Ausschüttungen/Kapitalrückzahlungen zwar generell die Erlöse aus Immobilienverkäufen verwendet werden können, jedoch noch liquide Mittel für die weiterhin notwendige, ordnungs­gemäße Verwaltung des Fonds in Abzug gebracht werden und daher im Fonds verbleiben müssen. Die liquiden Mittel des Fonds werden dafür benötigt, künftige Aufwendungen und Verpflichtungen des Fonds abzudecken. Hierbei handelt es sich neben der Rückzahlung der noch verbleibenden Kredite unter anderem um Aufwendungen für die Fertigstellung aktueller Baumaßnahmen mit dem Ziel des Erhalts bzw. Steigerung des Wertes von Fonds­immobilien, aber auch Instandhaltungs- und Vermietungskosten sowie die aus den Immobilienverkäufen und dem laufenden Immobiliengeschäft resultierenden bilan­ ziellen ­Verpflichtungen wie z. B. Steuerzahlungen im Ausland. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass der Fonds aufgrund des fortschreitenden Verkaufs von Fondsimmobilien schrittweise immer weniger Mieteinnahmen generiert. Durch eine angemessene Liquiditätsausstattung bleibt somit im Sinne der ­Anleger die weitere ordnungsgemäße Fortführung des Fonds sichergestellt. Die liquiden Mittel des Fonds beliefen sich per 30. September 2015 auf EUR 524,3 Mio. (19,6 % des Netto-­Fondsvermögens). Neben den für die Fortführung des Fonds benötigen Geldern waren in diesem Betrag auch Gelder für die folgende Ausschüttung enthalten. Seit dem Zeitpunkt des Beginns der Fondsauflösung des CS EUROREAL am 21. Mai 2012 fanden bis zum 30. ­September 2015 bereits sieben Ausschüttungen statt. Die achte Ausschüttung nach Einleitung der Fondsauflösung erfolgt am 26. Januar 2016. Die siebte Ausschüttung seit der Einleitung der Fondsauflösung des CS EUROREAL und erste Ausschüttung für das Geschäfts­jahr 2014/2015 des CS EUROREAL, die auch als Zwischenausschüttung bezeichnet wird, erfolgte am 28. Juli 2015. Sie belief sich für die EUR-Anteilklasse des CS ­EUROREAL auf EUR 4,80 pro Anteil und für die CHF-­ Anteilklasse des CS EUROREAL auf CHF 7,25 pro Anteil. Im Rahmen der zweiten Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2014/2015 des Fonds (Endausschüttung für dieses ­Geschäftsjahr) und insgesamt achten Ausschüttung seit dem Beginn der Fondsauflösung des CS EUROREAL, die am 26. ­Januar 2016 erfolgt, können an die Fondsanleger für die Anteilklasse des Fonds in Euro EUR 1,80 pro Anteil und für die ­Anteilklasse des Fonds in Schweizer Franken CHF 2,75 pro Anteil ausgeschüttet werden. Insgesamt wurden seit ­Beginn der Fondsauflösung damit bereits EUR 2.872,2 Mio. beziehungsweise EUR 27,60 pro Anteil für Anteilklasse EUR und CHF 42,70 pro Anteil für die Anteilklasse CHF an die ­Anleger des Fonds ausgeschüttet bzw. zurückgezahlt. Bitte ­beachten Sie, dass sich am 26. Januar 2016 der Anteilpreis der jewei­ligen Anteilklasse des Fonds um die Höhe der Ausschüttung reduzieren wird. Diese Preisminderung stellt dabei keinen V ­ erlust für den Anleger dar, da der Gegenwert dem ­Anleger – eventuell reduziert um einbehaltene Kapitalertragsteuer – s­ einem Referenzkonto bei seiner depotführenden Stelle, bei der er die Anteile in einem Depot verwahrt, gut­geschrieben oder im Falle der Eigenverwahrung bei einer Bank ausgezahlt wird. Übersicht der Ausschüttungen des CS EUROREAL seit der Einleitung der Fondsauflösung am 21. Mai 2012 Laufende Nummer Datum Geschäftsjahr des Fonds CS EUROREAL Anteilklasse EUR in EUR pro Anteil CS EUROREAL Anteilklasse CHF in CHF pro Anteil Gesamter ausgeschütteter Betrag in Mio. EUR2 1 3. Juli 2012 2011/2012 4,30 6,70 447,1 2 11. Dezember 2012 2011/2012 4,40 6,80 457,2 3 18. Juni 2013 2012/2013 1,05 1,65 109,1 4 10. Dezember 2013 2012/2013 2,00 3,10 207,7 5 29. Juli 2014 2013/2014 5,00 7,80 519,7 6 27. Januar 2015 2013/2014 4,25 6,65 441,8 7 28. Juli 2015 2014/2015 4,80 7,25 501,6 8 26. Januar 2016 2014/2015 Summe 1,80 2,75 188,03 27,60 42,70 2.872,2 2 Die Ausschüttungen der Anteilklasse CHF wurden für diese Übersicht mit Umrechnungskurs zum jeweiligen Ausschüttungstag in Euro berechnet. 3 Währungsumrechnung EUR in CHF zum Devisenkurs vom 30. September 2015: 1 EUR = 1,094011 CHF Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung 5 Eines unser wesentlichen Ziele nach der Einleitung der Fondsauflösung ist es, die Liquidität des Fonds durch den Verkauf weiterer Immobilien aus dem Portfolio des CS EUROREAL zu erhöhen und möglichst zeitnah an unsere Anleger auszuzahlen. Im Sinne der Anleger ist bei den Immobilienverkäufen allerdings nicht nur die Zeitkomponente, sondern vor allem auch die Erzielung von angemessenen Verkaufspreisen zu beachten. Die verbesserte Gesamtlage und das durch die lockere Geldpolitik „Quantitative Easing“ der Europäischen Zentralbank ­anhaltend niedrige Zinsniveau wirkt weiterhin positiv auf die Nachfrage nach Immobilieninvestments und zunehmend auch auf die Mietflächennachfrage. Bei den Immobilieninvestoren deuten Marktzahlen auf eine wachsende Risikobereitschaft hin, in dem die bislang vernachlässigten Märkte wie Spanien, Italien und die Niederlande weiter steigende Investitionsvolumen ­verzeichnen konnten. Die Metropolen Großbritanniens und Deutschlands profitieren durch steigende Umsatzvolumen am Transaktionsmarkt, während Frankreich – als der drittgrößte Markt Europas – weit weniger gesucht wird. Eine Trendwende lässt sich nun auch an den Vermietungsumsätzen feststellen. So konnten im ersten Halbjahr 2015 rund 17 % mehr Flächen als noch im ersten Halbjahr 2014 vermietet werden. Sowohl in den bisher konjunkturstarken Ländern als auch in den Märkten, die erst kürzlich in eine Erholungsphase eingetreten sind, ­lassen sich Mietpreiszuwächse an zentralen Standorten ­verzeichnen. Die Preise für Liegenschaften in den Immobilienzentren Deutschlands, Großbritanniens und Frankreichs sind weiter ­gestiegen. Und auch in Spanien, den Niederlanden oder Italien entwickelt sich das Preisniveau von Immobilien positiv. In 6 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung Osteuropa hingegen bleiben die Immobilienmärkte durch einen Angebotsüberhang und noch verhaltenes Interesse interna­tionaler Investoren geprägt. Die stark gestiegenen Immobilienpreise für gut vermietete Qualitätsimmobilien in den führenden Metropolen Mittel- und Nordeuropas erhöhen die Attraktivität und das Investitions­ volumen in den Regionalstädten. Immobilien außerhalb der ­zentralen Geschäftsbezirke waren auch bei institutionellen Marktakteuren wieder stärker gefragt. Angesichts des mittlerweile niedrigen Renditeniveaus sowie des geringen Angebotes von langfristig vermieteten Qualitätsimmobilien in den Wirtschaftszentren der wachstumsstärkeren Volkswirtschaften sind die Investoren bereit, auch wieder vermehrt Risiken einzugehen. Mittelfristig deutet sich eine zyklische Trendabschwächung in besonders hoch­preisigen Segmenten des Immobilieninvesti­ tionsmarktes ab. Im Zuge der sich weiter bessernden Lage auf den Immobilienmärkten, die sich in einem wachsenden Transaktionsvolumen manifestieren, konnte das Verkaufsvolumen des CS EUROREAL weiter gesteigert werden. Nachdem im Geschäftsjahr 2013/2014 insgesamt 13 Immobilienverkäufe für knapp EUR 790 Mio. erfolgten, konnten im Geschäftsjahr 2014/2015 insgesamt 35 Liegenschaften für insgesamt rund EUR 1,5 Mrd. veräußert werden. Es handelte sich dabei um 25 deutsche Fondsobjekte in Berlin, Coburg, Darmstadt, Dortmund, ­Dreieich, Frankfurt am Main, Hamburg, Hannover, Mannheim, München Neu-Isenburg, Neuss und Trier, die beiden letzten Immobilien des Fonds im Großraum Paris (Frankreich), drei Büroimmobilien in den britischen Regionalstädten Glasgow, Leeds und Manchester, vier spanische Immobilien in Madrid, Barcelona und Tarragona sowie ein Objekt in Brüssel (Belgien). Mit den Verkäufen in Spanien wurde das wieder steigende ­Interesse der Investoren an Immobilien in den wirtschaftsschwächeren Ländern Südeuropas genutzt, auf deren Immo­ bilienmärkten nach dem starken Einbruch während der Finanzmarktkrise eine Trendwende bei den Immobilienpreisen zu beobachten ist. Die Verkäufe in Glasgow, Leeds und Manchester zeigen, dass nach dem Preisanstieg für Qualitätsobjekte in den führenden Metropolen Deutschlands, Großbritanniens und Frankreichs nun auch Regionalstädte wieder vermehrt im ­Fokus der Kaufinteressenten stehen. Die hohe Nachfrage nach deutschen Immobilien, sowohl für Büro- als auch Handels­objekte, hat das Fondsmanagement im Berichts­zeitraum für zwei Portfolioverkäufe genutzt, bei denen mehrere Immobilien des CS EUROREAL jeweils zu einem ­Paket zusammengefasst wurden. Im Mai/Juni 2015 wurde ein nach Lage und Qualität der Immobilien ausbalanciertes Port­folio (sogenanntes „ODIN“-Portfolio) von 16 deutschen Büro­immobilien mit einem Gesamtvolumen der Verkehrswerte von rund EUR 571,5 Mio. veräußert. Neben acht Immobilien in den f­ührenden deutschen Top 7-Standorten (Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main) gehörten acht meist kleinere Liegen­ schaften des CS EUROREAL an weniger bedeutenden Standorten (Darmstadt, Dortmund, Dreieich, Hannover, Mannheim, Neu-Isenburg und Neuss) zu dem Immobilienpaket (Objekte mit den laufenden Nummern 33 bis 48 in der Übersichtstabelle auf den Seiten 10 und 11 dieses Jahresberichts). Zusammen mit drei ­Liegenschaften des sich ebenfalls in Auflösung befindlichen offenen Immobilienfonds CS PROPERTY DYNAMIC umfasste das veräußerte Paket insgesamt 19 Immobilien. Das Portfolio wurde international in einem Bieterverfahren vermarktet. ­ äufer des Portfolios waren Tochtergesellschaften eines K Fonds, der von einer europäischen Investmentfirma gesponsert wird. Zwischen den Beteiligten des Kaufs wurde Stillschweigen über den Kaufpreis vereinbart. Der Verkauf eines weiteren Pakets von drei deutschen Handelsimmobilien des CS EUROREAL (Frankfurter Allee 113-117/Möllendorfstraße in Berlin, Niorter Straße 3 in Coburg und Fleischstraße 62-65/Metzelstraße 8 in Trier) wurde im Juni 2015 kaufvertraglich gesichert. Der Übergang von Nutzen und Lasten auf den Käufer erfolgte dann im August 2015. Der Verkaufspreis für die drei fast vollständig vermieteten Objekte lag leicht über den zuletzt fest­gestellten Verkehrswerten von zusammen EUR 146,5 Mio. Detaillierte Informationen zu den 35 Immobilienverkäufen im Geschäftsjahr 2014/2015 entnehmen Sie bitte dem Text „Immo­bilien-Portfolio-Management“ ab Seite 18 und der Übersicht „Verzeichnis der Käufe und Verkäufe“ ab Seite 82. Seit dem Beginn der Fondsauflösung des CS EUROREAL wurden bis zum Berichtsstichtag am 30. September 2015 ­insgesamt 53 Immobilien für rund EUR 2,8 Mrd. und seit dem Beginn der Rücknahmeaussetzung am 19. Mai 2010 bereits 68 Immobilien für rund EUR 4,2 Mrd. veräußert. Dies entspricht rund 65 % des aktuellen Immobilienvermögens einschließlich der bisherigen Verkaufserlöse. Sowohl die Verkaufspreise aller bisher seit Rücknahmeaussetzung getätigten Verkäufe als auch die Verkaufspreise der 35 im Geschäftsjahr 2014/2015 veräußerten Immobilien lagen per Saldo in etwa auf Höhe der zuletzt von den unabhängigen Sachverständigenausschüssen festgestellten Verkehrswerte. Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung 7 Übersicht zu den Abgängen von Immobilien aus dem Portfolio des CS EUROREAL seit der Einleitung der Fondsauflösung am 21. Mai 2012 8 Laufende Nummer Übergang von Nutzen und Lasten Geschäftsjahr des Fonds Land Stadt Objektname, Straße und Hausnummer Art des Gebäudes 1 Juli 2012 2011/2012 Deutschland Saarbrücken „Europa-Galerie“, St. Johanner Straße / Trierer Straße / Reichsstraße 1 Einkaufszentrum 2 Dezember 2012 2012/2013 Frankreich Paris „Le Sequana“, 83-93 Quai Panhard et Levassor / 1-5 Rue Neuve Tolbiac Bürogebäude 3 Januar 2013 2012/2013 Deutschland Wiesbaden „Mauritiushaus“, Mauritiusplatz 2 / Schulgasse 5 / Kleine Kirchgasse 2-4 Handelsimmobilie 4 Juli 2013 2012/2013 Schweden Stockholm (Kungsholmen) „Västerport“, Warfvinges Väg 37-41 Bürogebäude 5 September 2013 2012/2013 Großbritannien Edinburgh „Lochrin Square“, 92-98 Fountainbridge Bürogebäude 6 September 2013 2013/2014 Belgien Brüssel „Centre Botanique“, Boulevard du Jardin Botanique 13a Büro- und Handelsimmobilie 7 Oktober 2013 2013/2014 Großbritannien Newcastle Gallowgate 30/34 Bürogebäude 8 November 2013 2013/2014 Frankreich Lyon „Quatuor“, Avenue Tony Garnier 12-14 (C) und 16-18 (D) Bürogebäude 9 Dezember 2013 2013/2014 Schweden Göteborg „Hasselbladhuset“, Sankt Eriksgatan 5 Bürogebäude 10 März 2014 2013/2014 Großbritannien London „Corn Exchange“, 55 Mark Lane Bürogebäude 11 März 2014 2013/2014 Deutschland HannoverLangenhagen Münchner Straße 52 und 54 Logistikimmobilie 12 März 2014 2013/2014 Deutschland Bremen Ludwig-von-KapffStraße 1 Logistikimmobilie 13 März 2014 2013/2014 Deutschland Biebesheim Eduard-FreseniusStraße 1 Logistikimmobilie Tätigkeitsbericht Lorem Sinvel der Fondsverwaltung Übersicht zu den Abgängen von Immobilien aus dem Portfolio des CS EUROREAL seit der Einleitung der Fondsauflösung am 21. Mai 2012 Laufende Nummer Übergang von Nutzen und Lasten Geschäftsjahr des Fonds Land Stadt Objektname, Straße und Hausnummer Art des Gebäudes 14 März 2014 2013/2014 Deutschland Frankfurt am Main Weserstraße 31-33 Wohngebäude 15 Mai 2014 2013/2014 Deutschland Stuttgart Kronprinzstraße 6 Büro- und Handelsimmobilie 16 Juli 2014 2013/2014 Großbritannien London 60 Great Tower Street/ 2 Plantation Place South Bürogebäude 17 Juli 2014 2013/2014 Deutschland Hamburg Dammtorstraße 1 Bürogebäude 18 August 2014 2013/2014 Deutschland Frankfurt am Main Bockenheimer Landstraße 72 Bürogebäude 19 Oktober 2014 2014/2015 Deutschland München Bahnhofplatz 1 Büro- und Handelsimmobilie 20 Oktober 2014 2014/2015 Frankreich Boulogne (Groß­raum Paris) 24, 26 Quai Alphonse le Gallo Bürogebäude 21 22 November 2014 Dezember 2014 2014/2015 2014/2015 Deutschland Deutschland Berlin Berlin Ernst-Reuter-Platz 3-5 Reinhardtstraße 32 Bürogebäude Bürogebäude 23 Dezember 2014 2014/2015 Spanien Barcelona Avenida Diagonal 197-199 Bürogebäude 24 Dezember 2014 2014/2015 Spanien Madrid Calle Via de los Poblados 3 Bürogebäude 25 Dezember 2014 2014/2015 Spanien Madrid Ribera del Loira 28 Bürogebäude 26 Dezember 2014 2014/2015 Spanien Tarragona Poligono Industrial „Les Gavarres“ Handelsimmobilie (Baumarkt) 27 Dezember 2014 2014/2015 Frankreich Issy-les Moulineaux (Großraum Paris) 1-3 Rue du Passeur de Boulogne Bürogebäude 28 29 Januar 2015 Januar 2015 2014/2015 2014/2015 Deutschland Großbritannien Berlin Manchester Charlottenstraße 68 3 Hardman Square Bürogebäude Bürogebäude 30 Februar 2015 2014/2015 Deutschland Berlin Schillerstraße 3 Bürogebäude Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung Lorem Sinvel 9 Übersicht zu den Abgängen von Immobilien aus dem Portfolio des CS EUROREAL seit der Einleitung der Fondsauflösung am 21. Mai 2012 Laufende Nummer Übergang von Nutzen und Lasten Geschäftsjahr des Fonds Land Stadt Objektname, Straße und Hausnummer Art des Gebäudes 31 Februar 2015 2014/2015 Deutschland Hamburg Millerntorplatz 1 Bürogebäude 32 März 2015 2014/2015 Großbritannien Glasgow „Aurora“, 120 Bothwellstreet Bürogebäude 33 Mai 2015 2014/2015 Deutschland Berlin „City Light House“, Kantstraße 162/Joachimstaler Straße 41 Büro- und Handelsgebäude 34 Mai 2015 2014/2015 Deutschland Berlin Schellingstraße 1 Bürogebäude 35 Mai 2015 2014/2015 Deutschland Berlin „Shell-Haus“, Reichpietschufer 60-62 Bürogebäude 36 Mai 2015 2014/2015 Deutschland Hamburg „HTC“, Am Sandtorkai 74-77 Bürogebäude 37 Mai 2015 2014/2015 Deutschland Hamburg Lübeckertordamm 5/ Philipsstraße 14 Bürogebäude 38 Mai 2015 2014/2015 Deutschland Hamburg Bertrand-Russel-­ Straße 3 und 5/ Max-Born-Straße 2 und 4 Bürogebäude 39 Mai 2015 2014/2015 Deutschland Frankfurt am Main Carl-von-NoordenPlatz 5 Bürogebäude 40 Mai 2015 2014/2015 Deutschland Frankfurt am Main Genfer Straße 10 Bürogebäude 41 42 43 Mai 2015 Mai 2015 Mai 2015 2014/2015 2014/2015 2014/2015 Deutschland Deutschland Deutschland Darmstadt Dreieich Dortmund Pfnorstraße 1 An der Trift 65 Westfalendamm 87 Bürogebäude Bürogebäude Bürogebäude 10 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung Übersicht zu den Abgängen von Immobilien aus dem Portfolio des CS EUROREAL seit der Einleitung der Fondsauflösung am 21. Mai 2012 Laufende Nummer Übergang von Nutzen und Lasten Geschäftsjahr des Fonds Land Stadt Objektname, Straße und Hausnummer Art des Gebäudes 44 Mai 2015 2014/2015 Deutschland Hannover Rendsburger Straße 18-20 Bürogebäude 45 Mai 2015 2014/2015 Deutschland Mannheim Am Exerzierplatz 2/ Friedrich-EbertStraße 99 Bürogebäude 46 Mai 2015 2014/2015 Deutschland Neu-Isenburg Siemensstraße 12 Bürogebäude 47 Mai 2015 2014/2015 Deutschland Neu-Isenburg Werner-Heisenberg-­ Straße 2 Bürogebäude 48 Juni 2015 2014/2015 Deutschland Neuss Stresemannallee 4a-4c, 6 Bürogebäude 49 Juni 2015 2014/2015 Belgien Brüssel Rue Colonel Bourg 105a Bürogebäude 50 Juni 2015 2014/2015 Großbritannien Leeds 2 City Walk/ Sweet Street Bürogebäude 51 August 2015 2014/2015 Deutschland Berlin Frankfurter Allee 113-117/ Möllendorfstraße Handelsimmobilie 52 August 2015 2014/2015 Deutschland Coburg Niorter Straße 3 Handelsimmobilie 53 August 2015 2014/2015 Deutschland Trier Fleischstraße 62-65/ Metzelstraße 8 Handelsimmobilie Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung 11 Nach den genannten 35 finalisierten Immobilienverkäufen im Berichtszeitraum verfügte der CS EUROREAL zum Berichtsstichtag noch über ein Portfolio von insgesamt 46 Immobilien an 29 Standorten in elf europäischen Ländern. Bei zwei ­weiteren Immobilien des CS EUROREAL erfolgte im Berichtszeitraum bereits eine vertragliche Sicherung des Verkaufs, ­sodass mit Stand Ende September 2015 noch 44 Immobilien des CS EUROREAL im Wert von rund EUR 2,2 Mrd. zum ­Verkauf verblieben. Bei den beiden kaufvertraglich gesicherten Verkäufen handelt es sich um die Objekte 400 Promenade des Anglais in Nizza (Frankreich) sowie 80 Bath Street in Glasgow (Großbritannien). Im Hinblick auf den anstehenden Verkauf des gesamten ­Immobilienportfolios befindet sich zum Berichtsstichtag mit 42,0 % der größte Anteil der Liegenschaften in Deutschland, für die aufgrund der guten und im Vergleich stabileren wirtschaft­lichen Entwicklung derzeit eine entsprechende Nachfrage von Immobilieninvestoren zu erwarten ist. Insbesondere in den lange Zeit wirtschafts- und finanzschwachen Ländern Südeuropas wie Italien, Spanien und Portugal, in denen eine Besserung der Lage der Konjunktur wie auch auf dem Immobilienmarkt festgestellt ­werden kann, ist der CS ­EUROREAL mit einem Gesamtanteil von 21,2 % per 30. ­September 2015 (Basis: Verkehrswerte nach Fertigstellung) in deutlich ­geringerem Maße vertreten. ­Darüber hinaus verfügte der CS ­EUROREAL zum Stichtag 30. September 2015 mit 49,3 % (Basis: Jahres-Nettosoll­ mieten) nach wie vor über einen bedeutenden Anteil von ­Handelsimmobilien, deren Werte sich in den vergangenen ­Jahren generell im Vergleich zu den ­konjunkturabhängigeren Büroimmobilien stabiler e­ ntwickelt haben. 12 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung Auch in der Phase der Fondsauflösung wird das aktive Manage­ment der Immobilien unverändert fortgeführt mit dem Ziel, den Wert der Immobilien zu erhalten oder zu steigern, um die Objekte dann entsprechend besser vermarkten zu können. Um im Interesse der Anleger ein bestmögliches Verkaufs­ ergebnis zu erzielen, können im Rahmen der Verwaltung des Fonds auch in der Phase der Auflösung Um- oder Neubaumaßnahmen bei Fondsimmobilien erfolgen, mit dem Ziel, den Wert der jeweiligen Immobilie zu stabilisieren oder zu erhöhen. So wurde die 1985 erbaute und 1994 modernisierte Liegenschaft „Sijthoff City“ in der Grote Marktstraat 39-53, Wagenstraat 31-49 in Den Haag, das den heutigen Anforderungen an eine Immobilie in einer innerstädtischen Bestlage nicht mehr entspricht, komplett entkernt und umgestaltet. Nach fertiggestelltem Umbau verfügt das Gebäude nun über rund 11.532 m² an attraktiven Einzelhandelsflächen sowie an ­modernen und flexiblen Büroflächen. Darüber hinaus hat die Immobilie ein BREEAM-NL-Nachhaltigkeitssiegel erhalten. Bei der Baumaßnahme Taunusanlage 8 in Frankfurt am Main (Deutschland) konnte am 8. Juli 2015 das Richtfest gefeiert werden. Die moderne Büroimmobilie im Herzen des Frank­furter Bankenviertels soll im zweiten Quartal 2016 fertiggestellt werden. Mit einer renommierten international tätigen Rechts­anwaltskanzlei konnte bereits ein Mietvertrag über rund ein Drittel der insgesamt 29.080 m2 Büroflächen abgeschlossen werden. Neben baulichen Maßnahmen zählen zu einem aktiven Asset-­ Management der Immobilien auch eine frühzeitige Verlängerung von bestehenden Mietverträgen und der Abschluss von Vereinbarungen mit neuen Mietern. So ist es uns gelungen, im Berichtszeitraum für Mietflächen von insgesamt rund 150.864 m² Verträge mit bonitätsstarken Mietern zu verlängern oder neu abzuschließen. Dies entspricht einem Anteil von rund 21,5 % der gesamten vermietbaren Fläche des Immobilien­ portfolios des CS EUROREAL zum 30. September 2015. ­Beispielsweise konnte für das Objekt Bijlmerdreef 24-74 in Amsterdam (Niederlande) der Mietvertrag mit einer der größten niederländischen Banken über die gesamte Fläche des Objekts von 41.210 m2 ab Januar 2015 verlängert werden. Im Büroobjekt Telegrafgatan 8 A-B in Stockholm (Schweden) wurde eine größere Fläche von 5.667 m2 neu vermietet. Für die ­Liegenschaft Westfalendamm 87 in Dortmund, die im Mai 2015 veräußert wurde, konnte im ersten Halbjahr des ­Geschäftsjahres des CS EUROREAL ein Mietvertrag über 10.182 m2 Mietfläche mit einer deutschen Großbank abgeschlossen werden. Trotz des Verkaufs einiger überdurch­ schnittlich gut vermieteter Objekte konnte unter anderem durch Neu- und Anschlussvermietungen von sich noch im ­Bestand des Fonds befindenden Immobilien die Vermietungsquote des Fonds im Geschäftsjahr 2014/2015 um 0,8-Prozentpunkt auf 85,2 % gesteigert werden. Nähere Informationen zur Vermietung finden Sie unter dem Gliederungspunkt „Vermietungssituation“ auf Seite 24 innerhalb dieses Tätigkeitsberichts. Im Durchschnitt lag die Vermietungsquote im ­Berichtszeitraum auf Basis der Jahres-Bruttosollmiete bei 85,5 %. Auf dieser Basis konnten für den CS EUROREAL weiterhin solide Mieterträge generiert werden. Die Immobilienkredite wurden im Berichtszeitraum im Rahmen von Immobilienverkäufen sowie bei deren vertragsgemäßen Auslauf weiter von EUR 274,5 Mio. per 30. September 2014 um EUR 159,5 Mio. auf EUR 115,0 Mio. per 30. September 2015 abgebaut. Insgesamt wurden zwischen dem 1. Oktober 2014 und dem 30. September 2015 drei Darlehen durch ­Verkäufe von Immobilien und vier Darlehen durch planmäßige Tilgung zurückgeführt. So reduzierte sich beispielsweise im ­August 2015 durch die Rückführung des Kredits für das ­„Galeria-Kaufhof“-Warenhauses im Ring-Center, Frankfurter Allee 113-117/Möllendorfstraße in Berlin (Deutschland) im Rahmen des erfolgten Verkaufes um EUR 14,3 Mio. Bereits zuvor verringerte sich das Kreditvolumen durch die Verkäufe in Madrid (Calle Via de los Poblados 3) und in Glasgow (120 ­Bothwellstreet) um rund EUR 82,0 Mio. Die Verschuldung lag am Ende des Berichtszeitraums damit nur noch bei 5,1 % des ­Immobilienvermögens. Seit der Beginn der Fondsauflösung am 21. Mai 2012 wurde der Darlehensbestand damit um rund EUR 1,3 Mrd. bzw. 91,7 % des damaligen Kreditbestands ­reduziert und die Verschuldungsquote ging von 24,8 % des ­Immobilienvermögens um 19,7-Prozentpunkte zurück. Bis zum Jahresende 2015 läuft noch ein weiterer Immobilienkredit („Rathaus-Galerie“, Friedrich-Ebert-Platz 1-2 in Leverkusen (Deutschland)) in Höhe von EUR 90,0 Mio. bzw. 78,3 % des Darlehensbestands per 30. September 2015 aus, sodass der Fonds Ende 2015 fast vollständig entschuldet sein wird. Im Jahr 2016 steht dann im September nur noch ein Darlehen der Immobilie Orteliuslaan 750 in Utrecht (Niederlande) in Höhe von EUR 25,0 Mio. zur Rückzahlung an. Die für die Rückführungen des Kreditbestandes benötigte ­Liquidität wird weiter im Fonds vorgehalten. Durch eine termingerechte Rückführung der Darlehen beim Ablauf der Zinsbindungsfrist kann zwar einerseits noch etwas weniger Liquidität an die Anleger ausgeschüttet werden, aber andererseits wird das Fremdfinanzierungs- und Prolongationsrisiko reduziert. Da zudem künftig nur ein deutlich geringerer Teil der Erlöse aus den Immobilienverkäufen für die 1 Renditeberechnung nach Methode des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V.: Anlage zum Anteilwert (= Rücknahmepreis)/Bewertung zum Anteilwert; Wiederanlage der Ausschüttung zum Anteilwert (= kostenfreie Wiederanlage). Bei der Berechnung nach der BVI-Methode, die dem Zwecke der Vergleichbarkeit dient, werden individuelle Faktoren des Fonds oder Anlegers wie z. B. die steuerlichen Belange der Anlage (z. B. Kapitalertragsteuer, steuerfreier Anteil der Ausschüttung) nicht berücksichtigt. Der bei nicht angekündigter Rückgabe zu zahlende Rückgabeabschlag in Höhe von 5 % und individuelle Kosten wie beispielsweise Gebühren, Provisionen und andere Entgelte sind in der Darstellung nicht berücksichtigt und würden sich bei Berücksichtigung negativ auf die Wertentwicklung auswirken. Historische Wertentwicklungen und Finanzmarktszenarien sind kein verlässlicher Indikator für laufende oder zukünftige Ergebnisse. Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung 13 Rück­führung der Darlehen benötigt wird, erhalten die Anleger dann unter sonst gleichen Bedingungen entsprechend höhere ­Ausschüttungen. Der CS EUROREAL erzielte zum Berichtsstichtag am 30. ­September 2015 im Einjahreszeitraum eine Rendite – ­berechnet nach der Standard-BVI-Methode – für die Anteilklasse in der Währung Euro in Höhe von -5,8 %1. Wesentliche Ursache für das Anlageergebnis waren die Bewertungen im Rahmen der turnunsmäßigen Nachbewertungen durch die ­unabhängigen Sachverständigenausschüsse, bei denen die Verkehrswerte der Immobilien des Fonds im Berichtszeitraum insgesamt um -3,2 % bzw. EUR -88,1 Mio. nach unten ­angepasst wurden. Hierbei kam es nahezu in allen Investitionsländern im Saldo zu Abwertungen von Immobilien des CS ­EUROREAL, wobei prozentual größere Abwertungen insbesondere in Großbritannien, Belgien, Tschechien, Spanien und Österreich erfolgten. Auch wirkten sich die umfangreichen Immobilienverkäufe im ersten und zweiten Halbjahr des ­Geschäftsjahres 2014/2015 auf das Anlageergebnis aus. ­Insgesamt lag zwar die Gesamtsumme der Verkaufspreise der im Berichtszeitraum veräußerten Fondsimmobilien in etwa auf Höhe der zuletzt von den unabhängigen Sachverständigen festgestellten Verkehrswerte, jedoch schlugen sich die ­verkaufsbedingten Kosten sowie die auf Basis der üblichen Regelungen in den Verkaufsverträgen zu bildenden Rück­stelllungen für möglicherweise künftig anfallende Aufwen­dungen aus Garantien und Gewährleistungen im Anlage­ergebnis nieder. Die Anteilklasse des CS EUROREAL in Schweizer Franken wies zum 30. September 2015 eine Wertentwicklung – berechnet nach der Standard-BVI-Methode in Höhe von -7,7 %1 auf. Hauptgrund für die im Vergleich zur EUR-Anteilklasse des CS EUROREAL negativere Rendite der CHF-Anteilklasse im Einjahresvergleich war der Anstieg des Schweizer Franken zum Euro im Zuge der überraschenden Aufhebung des Mindest­kurses von CHF 1,20 je EUR durch die Schweizerische Nationalbank (SNB) am 15. Januar 2015, in dessen Folge sich der Wechselkurs paritätisch zum EUR einpendelte. Zum Zeitpunkt der Entscheidung der SNB lag die Absicherungs­quote bei 75 %, also in der Mitte der im Verkaufsprospekt v­ orgesehenen Mindestsicherung von 50 % und der maximal möglichen 100 %. Im Anschluss an die Entscheidung der SNB wurde die Absicherungsquote wieder schrittweise erhöht, s­ odass zum Ende des Berichtszeitraums am 30. September 2015 eine fast vollständige Absicherung gegeben war. Weitere Informationen zur Renditeentwicklung des Fonds entnehmen Sie bitte dem Abschnitt „Fondsrendite“ auf Seite 25 dieses Jahresberichtes. Über die Zukunftsperspektiven und die weitere Strategie für den Verkauf des restlichen Immobilienportfolios des CS ­EUROREAL bzw. die Auflösung und Auszahlung des Fonds bis zum Ablauf unseres Verwaltungsmandates am 30. April 2017 informieren wir Sie in dem Kapitel „Ausblick“ ab Seite 38 dieses Jahresberichtes. 1 Renditeberechnung nach Methode des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V.: Anlage zum Anteilwert (= Rücknahmepreis)/Bewertung zum Anteilwert; Wiederanlage der Ausschüttung zum Anteilwert (= kostenfreie Wiederanlage). Bei der Berechnung nach der BVI-Methode, die dem Zwecke der Vergleichbarkeit dient, werden individuelle Faktoren des Fonds oder Anlegers wie z. B. die steuerlichen Belange der Anlage (z. B. Kapitalertragsteuer, steuerfreier Anteil der Ausschüttung) nicht berücksichtigt. Der bei nicht angekündigter Rückgabe zu zahlende Rückgabeabschlag in Höhe von 5 % und individuelle Kosten wie beispielsweise Gebühren, Provisionen und andere Entgelte sind in der Darstellung nicht berücksichtigt und würden sich bei Berücksichtigung negativ auf die Wertentwicklung auswirken. Historische Wertentwicklungen und Finanzmarktszenarien sind kein verlässlicher Indikator für laufende oder zukünftige Ergebnisse. 14 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung Fondsauflösungsstrategie Seit dem Beginn der Auflösung des CS EUROREAL ist es ­unser vorrangiges Ziel, bis zum Ablauf der Kündigungsfrist am 30. April 2017 möglichst alle Immobilien zu veräußern. Dazu wurde der bereits in der Phase der Rücknahmeaussetzung ­begonnene Immobilienverkaufsprozess weiter fortgesetzt und auf alle Fondsobjekte ausgedehnt. Idealerweise würden sämt­liche Fondsimmobilien bereits vor dem Übergang des Verwaltungsmandats für den CS EUROREAL auf die Verwahrstelle veräußert sein. Hierbei sollen im Interesse der Anleger die Fondsimmobilien möglichst zügig – jedoch zu angemessenen Bedingungen – verkauft werden. Dazu sprechen wir zum einen über unser langjährig aufgebautes Kontaktnetzwerk aktiv ­Vermittler wie Makler, Berater oder potentielle Investoren direkt an; zum anderen kommen aufgrund der hohen Bekanntheit des Immobilienportfolios des CS EUROREAL auch Interessenten vielfach aus eigenem Antrieb auf uns zu. Den Verkaufsaktivitäten kommt neben dem derzeit nach wie vor hohen Anteil von Einzelhandelsimmobilien am Portfolio des CS EUROREAL (49,3 % per 30. September 2015) auch der nach wie vor hohe Deutschlandanteil des Fonds (42,0 % per 30. September 2015) zugute. Negativ wirken sich hingegen mit der Abwicklungssituation des Fonds verbundene Effekte aus, wie die Tatsache, dass Immobilien in einer Auflösungsphase generell zu einem verhandlungstaktisch und möglicherweise auch markttechnisch ungünstigen Zeitpunkt veräußert werden müssen. Anlegerstruktur Der Vertrieb des CS EUROREAL erfolgte in Deutschland überwiegend über Drittbanken und freie Finanzdienstleister. Eine Aufgliederung der Anlegerstruktur der Vertriebspartner für d­ iesen Berichtszeitraum ist deshalb aufgrund fehlender Informationen nicht möglich. Tendenziell positiv auf die anstehenden Immobilienverkäufe sollte sich die derzeit nach wie vor hohe Anzahl von Interessenten an Immobilien sowie potentiellen Käufern von europäischen Gewerbeimmobilien auswirken. Aktuell suchen weiterhin eine Vielzahl von Investoren gerade angesichts des derzeit unver­ ändert niedrigen Zinsniveaus nach Immobilien in guten Lagen. Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung 15 Kurzübersicht Zahlen • Daten • Fakten • Der CS EUROREAL EUR, die Anteilklasse des Fonds in der Währung Euro, erzielte per 30. September 2015 für den Einjahreszeitraum eine Wertentwicklung in Höhe von -5,8 %1,4. Für den CS EUROREAL CHF, die Anteilklasse des Fonds in der Währung Schweizer Franken, betrug im gleichen Zeitraum die Wertentwicklung -7,7 %1,4. • Am 21. Mai 2012 wurde die Auflösung des CS EUROREAL eingeleitet. Wir, die den CS EUROREAL treuhänderisch ­verwaltende CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT ­Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH, haben die ­Verwaltung des Fonds zum 30. April 2017 gekündigt. Es ist vorgesehen, den Fonds in den nächsten Jahren möglichst vollständig abzuwickeln. Eine Auszahlung der freien liquiden Mittel des Fonds an die Anleger ist in Abhängigkeit der zur Verfügung stehenden Liquidität in Form von halbjährlichen Ausschüttungen vorgesehen. Insgesamt verfügte der Fonds zum Berichtsstichtag noch über 46 Immobilien in elf europäischen Ländern an 29 etablierten Standorten in einem Verkehrswertevolumen (Projekte zum Buchwert) von i­nsgesamt EUR 2.273,4 Mio. Davon wurden 40 Immobilien im Direkteigentum und sechs Immo­bilien über Immobilien-­Gesellschaften gehalten. • Das Netto-Fondsvermögen zum 30. September 2015 b­ etrug EUR 2.672,8 Mio., während der Wert der verwalteten Vermögensgegenstände (Brutto-Fondsvermögen) bei EUR 2.915,8 Mio. lag. • Der in Deutschland investierte Anteil des Portfolios des CS EUROREAL belief sich per 30. September 2015 auf 42,0 % der Immobilienverkehrswerte. Der Auslandsanteil des Immobilienportfolios lag am Berichtsstichtag bei 58,0 % der Verkehrswerte der Immobilien. Sämtliche ausländischen ­Objekte befanden sich in Europa. • Die • Im Geschäftsjahr 2014/2015 des CS EUROREAL zwischen 1. Oktober 2014 und dem 30. September 2015 wurden insgesamt 35 Immobilien veräußert. Seit dem Beginn der Rücknahmeaussetzung am 19. Mai 2010 bis 30. September 2015 gingen insgesamt 68 Immobilien aus dem Portfolio des CS EUROREAL mit einem Gesamtvolumen von rund EUR 4,2 Mrd. ab. Seit der Einleitung der Fondsauflösung am 21. Mai 2012 konnten insgesamt 53 Liegenschaften des Immobilienportfolios des CS EUROREAL mit einem Gesamtvolumen in Höhe von rund EUR 2,8 Mrd. veräußert werden. 16 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung Vermietungsquote belief sich auf 85,2 % per 30. ­September 2015. Die durchschnittliche Vermietungsquote betrug im Berichtszeitraum 85,5 %. Basis dafür war der Abschluss von Neu- oder Anschlussvermietungen in ­einem gesamten Flächenvolumen von 150.864 m2 (rund 21,5 % der vermietbaren Gesamtflächen des Fonds zum ­Berichtsstichtag) im Berichtszeitraum. • Der CS EUROREAL wies zum Ende des Geschäftsjahres 2014/2015 eine Brutto-Liquidität in Höhe von EUR 524,3 Mio. (19,6 % des Netto-Fondsvermögens) aus. • Am 28. Juli 2015 erfolgte eine erste Zwischenausschüttung für das Geschäftsjahr 2014/2015 des CS EUROREAL. Die Ausschüttung (Ertragsschein-Nr. 26) belief sich bei der EUR-Anteilklasse des CS EUROREAL auf EUR 4,80 pro Anteil und bei der CHF-Anteilklasse des CS EUROREAL auf CHF 7,25 pro Anteil. Die zweite Ausschüttung des CS ­EUROREAL für das Geschäftsjahr 2014/2015 (Ertragsschein-Nr. 27) erfolgt am 26. Januar 2016. Es werden EUR 1,80 pro Anteil für die Anteilklasse des Fonds in Euro und CHF 2,75 pro Anteil für die Anteilklasse in Schweizer Franken ausgeschüttet. • Für Anleger mit effektiven Stücken des CS EUROREAL EUR erfolgte nach Aufbrauchen des letzten Ertragsscheins Nr. 20 und Zahlung des Ausschüttungsbetrages am 3. Juli 2012 anstelle einer Bogenerneuerung ein Umtausch in neue Urkunden. Seit dem 16. November 2012 ist ein Umtausch der bisherigen effektiven Stücke des CS EUROREAL EUR (Mantel (Urkunde) und dazugehöriger Talon (Bogen mit den Coupons bzw. Ertragsscheinen für die Ausschüttungen sowie dem Erneuerungsschein)) in neue Anteilurkunden mit den Ertragsscheinen 21 bis 40 sowie neuem Erneuerungsschein möglich. Zu diesem Zweck können die bisherigen effektiven Stücke (Mantel und Talon (mit eventuell noch nicht eingereichten Ertragsscheinen und dem verbliebenen Erneuerungsschein)) bei einem Kreditinstitut oder der Verwahrstelle des CS EUROREAL, der Commerzbank AG, eingereicht werden. Detaillierte Informationen zu diesen Zahlen und Fakten sowie zu den einzelnen Immobilien des CS EUROREAL finden Sie auf den nachfolgenden Seiten dieses Jahresberichtes. 1 Renditeberechnung nach Methode des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V.: Anlage zum Anteilwert (= Rücknahmepreis)/Bewertung zum Anteilwert; Wiederanlage der Ausschüttung zum Anteilwert (= kostenfreie Wiederanlage). Bei der Berechnung nach der BVI-Methode, die dem Zwecke der Vergleichbarkeit dient, werden individuelle Faktoren des Fonds oder Anlegers wie z. B. die steuerlichen Belange der Anlage (z. B. Kapitalertragsteuer, steuerfreier Anteil der Ausschüttung) nicht berücksichtigt. Der bei nicht angekündigter Rückgabe zu zahlende Rückgabeabschlag in Höhe von 5 % und individuelle Kosten wie beispielsweise Gebühren, Provisionen und andere Entgelte sind in der Darstellung nicht berücksichtigt und würden sich bei Berücksichtigung negativ auf die Wertentwicklung auswirken. Historische Wertentwicklungen und Finanzmarktszenarien sind kein verlässlicher Indikator für laufende oder zukünftige Ergebnisse. 4 In dieser Kurzübersicht wurden lediglich die Renditezahlen berechnet nach der Standard-BVI-Methode aufgeführt. Unter der Überschrift „Fondsrendite“ auf Seite 25 dieses Tätigkeitsbericht finden Sie eine ausführliche Darstellung sowohl der Renditezahlen berechnet nach Standard-BVI-Methode als auch der Renditezahlen berechnet nach der vor kurzem eingeführten BVI-Methode für sich in Auflösung befindende offene Immobilienfonds. Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung 17 Immobilien-Portfolio-Management Im Berichtszeitraum vom 1. Oktober 2014 bis 30. September 2015 wurden für das Portfolio des CS EUROREAL keine ­Immobilien erworben. Auf Basis der im Rahmen der Auflösung des Fonds eingeleiteten Veräußerungsstrategie wurden im ­Geschäftsjahr 2014/2015 insgesamt 35 Liegenschaften aus dem Portfolio des CS EUROREAL veräußert. Verkäufe und Abgänge von Immobilien im ­Berichtszeitraum bis zum 30. September 2015 München, Deutschland, Bahnhofplatz 1 Im April 2014 konnte der Vertrag über die Veräußerung des in 2001 in den Bestand des Fonds erworbenen Objektes erfolgreich beurkundet werden. Der Übergang von Nutzen und ­Lasten erfolgte im Oktober 2014. Der Kaufpreis lag oberhalb des zuletzt festgestellten Verkehrswertes. Boulogne, Frankreich, 24, 26 Quai Alphonse le Gallo Im Juli 2014 wurde der bindende Kaufvorvertrag (Promesse de Vente) für das Bürogebäude unterzeichnet. Der notarielle Kaufvertrag (Acte de Vente) und der damit verbundene Übergang von Nutzen und Lasten mit Kaufpreiszahlung erfolgte im Oktober 2014. Die Immobilie wurde ursprünglich 2004 für den Fonds erworben und war zum Verkaufszeitpunkt nicht vermietet. Der Leerstand wurde vom Käufer ohne Mietgarantie über­ nommen. Der vereinbarte Kaufpreis lag leicht oberhalb des ­zuletzt festgestellten Verkehrswertes. Berlin, Deutschland, Ernst-Reuter-Platz 3-5 Im August 2014 konnte die Veräußerung des Bürogebäudes „Ernst-Reuter-Platz“ in Berlin kaufvertraglich gesichert werden, der Übergang von Nutzen und Lasten erfolgte im November 2014. Der erzielte Verkaufspreis für die Liegenschaft, die sich seit 2003 im Portfolio des CS EUROREAL befand, lag leicht unter dem zuletzt durch den Sachverständigenausschuss festgestellten Verkehrswert. 18 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung Berlin, Deutschland, Reinhardtstraße 32 Der Kaufvertrag für die Liegenschaft wurde im Oktober 2014 notariell beurkundet, der Nutzen- und Lastenübergang erfolgte im Dezember 2014. Die im Jahr 2002 erworbene Liegenschaft konnte über dem zuletzt festgestellten Verkehrswert ­veräußert werden. Barcelona, Spanien, Avenida Diagonal 197-199 Im Dezember 2014 konnte mit gleichzeitigem Nutzen-/Lastenübergang das im April 2006 erworbene Objekt an einen Iokalen Investor zu einem den zuletzt festgestellten Verkehrswert übersteigenden Verkaufspreis veräußert werden. Madrid, Spanien, Calle Via de los Poblados 3 Ebenfalls im Dezember 2014 wurde der Kaufvertrag für das im März 2004 erworbene Objekt notariell beurkundet und an den Käufer übertragen. Der vereinbarte Verkaufspreis der Liegenschaft lag über dem zuletzt festgestellten Verkehrswert. Madrid, Spanien, Ribera del Loira 28 Weiterhin konnte im Dezember 2014 die Veräußerung des ­Bürogebäudes „Ribera del Loira“ kaufvertraglich gesichert und gleichzeitig an den Käufer zu einem über dem zuletzt festgestellten Verkehrswert liegenden Kaufpreis übertragen werden. Tarragona, Spanien, Poligono Industrial “Les Gavarres” Im Dezember 2014 wurde auch diese im September 2008 in den Fonds eingestellte Liegenschaft an ein spanisches Unternehmen veräußert. Nutzen und Lastenübergang erfolgte gleichzeitig mit der Kaufpreiszahlung. Der erzielte Kaufpreis lag geringfügig unter dem zuletzt festgestellten Verkehrswert. Geografische Verteilung der Fondsimmobilien (Basis: Verkehrswerte nach Fertigstellung) Deutschland: 42,0 % Rhein-Main Rhein-Ruhr Weitere deutsche Großräume Sonstige Regionen in Deutschland 11,0 % 15,8 % 4,3 % 10,9 % Niederlande 21,0 % Italien 15,7 % Belgien 0,5 % Österreich 0,8 % Schweden 0,8 % Frankreich 6,0 % Spanien 1,7 % Großbritannien 4,2 % Tschechien 3,5 % Portugal 3,8 % Issy-les-Moulineaux, Frankreich, 1-3 Rue du Passeur de Boulogne Im Dezember 2014 wurde das Büroobjekt im Rahmen der ­Veräußerung der Gesellschaft „Issy Bords de Seine 2“ an einen französischen Investor verkauft. Der Nutzen- und Lastenübergang erfolgte zum gleichen Zeitpunkt. Die Liegenschaft wurde im Jahr 2003 durch die Gesellschaft erworben und die Gesellschaftsanteile in das Sondervermögen CS EUROREAL ein­ gestellt. Der erzielte Verkaufspreis lag deutlich oberhalb des zuletzt vom Sachverständigenausschuss festgestellten ­Verkehrswertes. Berlin, Deutschland, Charlottenstraße 68 Im Oktober 2014 wurde der Verkauf des Bürogebäudes an ­einen spanischen Investor kaufvertraglich gesichert, der Übergang von Nutzen und Lasten erfolgte im Januar 2015. Der vereinbarte Verkaufspreis der Liegenschaft, die 2002 in das Sondervermögen CS EUROREAL eingestellt wurde, lag über dem zuletzt festgestellten Verkehrswert. Manchester, Großbritannien, 3 Hardman Square Der Kaufvertrag für die Liegenschaft wurde im Dezember 2014 unterzeichnet. Der Nutzen- und Lastenübergang erfolgte im Januar 2015. Die im Januar 2007 erworbene Immobilie wurde zu einem Verkaufspreis über dem zuletzt durch den Sachverständigenausschuss festgestellten Verkehrswert veräußert. Berlin, Deutschland, Schillerstraße 3 Die Veräußerung des Bürogebäudes „Schillerstraße 3“ in Berlin konnte im Dezember 2014 durch Unterzeichnung des Kauf­ vertrages notariell gesichert werden, der Nutzen- und Lastenübergang erfolgte im Februar 2015. Der erzielte Verkaufspreis für die Liegenschaft, die sich seit 2003 im Portfolio des CS EUROREAL befand, lag deutlich über dem zuletzt fest­ gestellten Verkehrswert. Hamburg, Deutschland, Millerntorplatz 1 Ende Dezember 2014 konnte der Kaufvertrag der Liegenschaft „Millerntorplatz 1“ in Hamburg notariell beurkundet ­werden. Der erzielte Verkaufspreis liegt leicht unter dem zuletzt festgestellten Verkehrswert. Der ursprüngliche Kaufpreis konnte jedoch übertroffen werden. Der Übergang von Nutzen und Lasten hat im Februar 2015 stattgefunden. Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung 19 Glasgow, Großbritannien, 120 Bothwell Street „Aurora“ Die Veräußerung des Bürogebäudes konnte am 31. März 2015 durch Unterzeichnung des Kaufvertrages notariell gesichert werden. Der Nutzen- und Lastenübergang erfolgte zum gleichen Zeitpunkt. Die im Jahr 2007 erworbene Immobilie wurde zu einem Verkaufspreis auf etwa dem Niveau des zuletzt durch den Sachverständigenausschuss festgestellten Verkehrswertes veräußert. Brüssel, Belgien, Rue Colonel Bourg 105 a Im März 2015 konnte die Veräußerung des Bürogebäudes durch Abschluss eines privatrechtlichen Vertrages gesichert werden. Im Juni 2015 erfolgte die Unterzeichnung der notariellen Urkunde sowie der Übergang von Nutzen und Lasten. Der ­vereinbarte Kaufpreis der Liegenschaft, die im Jahr 1993 in den Fonds eingestellt wurde, lag unterhalb des zuletzt fest­ gestellten Verkehrswertes. Berlin, Deutschland, Kantstraße 162/Joachimstaler ­Straße 41 „City Light House“ Berlin, Deutschland, Schellingstraße 1 Berlin, Deutschland, Reichpietschufer 60-62 „Shell-Haus“ Hamburg, Deutschland, Am Sandtorkai 74-77 „HTC“ Hamburg, Deutschland, Lübeckertordamm 5/Philipsstraße 14 Hamburg, Deutschland, Bertrand-Russell-Straße 3 und 5/ Max-Born-Straße 2 und 4 Dortmund, Deutschland, Westfalendamm 87 Darmstadt, Deutschland, Pfnorstraße 1 Dreieich, Deutschland, An der Trift 65 Frankfurt am Main, Deutschland, Carl-von-Noorden-Platz 5 Frankfurt am Main, Deutschland, Genfer Straße 10 Hannover, Deutschland, Rendsburger Straße 18-20 Mannheim, Deutschland, Am Exerzierplatz 2/ ­Friedrich-Ebert-Straße 99 Neu-Isenburg, Deutschland, Siemensstraße 12 Neu-Isenburg, Deutschland, Werner-Heisenberg-Straße 2 Neuss, Deutschland, Stresemannallee 4a-4c, 6 Mit Kaufpreiszahlungen im Mai und Juni dieses Jahres fand der Nutzen-/Lastenübergang für das aus 16 deutschen ­Büroimmobilien aus dem CS EUROREAL bestehende Portfolio statt. Das breit diversifizierte Immobilienpaket wurde in einem strukturierten Prozess mittels Bieterverfahren international vermarktet. Der erzielte Kaufpreis für das Portfolio lag leicht unter der Summe der zuletzt festgestellten Verkehrswerte. Leeds, Großbritannien, 2 City Walk/Sweet Street Im Juni 2015 konnte mit einem Investor ein Kaufvertrag über den Verkauf des im Jahr 2005 erworbenen Bürogebäudes ­abgeschlossen werden. Nutzen- und Lastenübergang erfolgte zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung. Der erzielte ­Verkaufspreis lag geringfügig unter dem zuletzt festge­stellten Verkehrswert. 20 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung Berlin, Deutschland, Frankfurter Allee 113-117/ ­Möllendorfstraße Coburg, Deutschland, Niorter Straße 3 Trier, Deutschland, Fleischstraße 62-65, Metzelstraße 8 Im Juni 2015 konnte die Veräußerung eines Portfolios mit drei deutschen Handelsimmobilien aus dem CS EUROREAL durch Abschluss eines bindenden Kaufvertrages gesichert werden. Der Übergang von Nutzen- und Lasten fand im August 2015 statt. Dieses Einzelhandelspaket konnte für einen Kaufpreis veräußert werden, der über der Summe der zuletzt festge­ stellten Verkehrswerte lag. Nutzungsarten der Fondsimmobilien* (Basis: Jahres-Nettosollmieten) Sonstiges 0,9 % Hotel 0,6 % Freizeit 1,0 % Lager/Logistik 1,9 % Büro 40,8 % Garagen/Stellplätze 5,5 % Handel/Gastronomie 49,3 % *Auf Grund einheitlicher Branchenstandards blieben im Bau befindliche Immobilien unberücksichtigt. Informationen zu weiteren Verkaufsaktivitäten Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen Nizza, Frankreich, 400 Promenade des Anglais Im Juli 2015 wurde der bindende Kaufvorvertrag (Promesse de Vente) für den Verkauf des Bürogebäudes „400 Promenade des Anglais“ unterzeichnet. Der notarielle Kaufvertrag (Acte de Vente) und der damit verbundene Übergang von Nutzen und Lasten mit Kaufpreiszahlung erfolgte im Oktober 2015. Die Liegenschaft wurde im Jahr 2003 als Projektentwicklung ­erworben und 2004 in das Sondervermögen CS EUROREAL eingestellt. Der erzielte Verkaufspreis lag deutlich oberhalb des zuletzt vom Sachverständigenausschuss festgestellten ­Verkehrswertes. In allen Objekten des CS EUROREAL wurden, soweit erforderlich oder werterhöhend, Renovierungs-, Modernisierungs-, ­Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt. Hierbei wurden bau- und genehmigungsrechtliche Vorschriften vollumfänglich berücksichtigt. Glasgow, Großbritannien, 80 Bath Street, „Fisher House“ Der Kaufvertrag für die Liegenschaft „Fisher House“ in Glasgow wurde im September 2015 geschlossen, der Nutzen- und ­Lastenübergang mit Kaufpreiszahlung wird voraussichtlich im Dezember 2015 erfolgen. Die Immobilie wurde ursprünglich 1997 für den Fonds erworben und wies zum Verkaufszeitpunkt eine hohe Leerstandsquote auf. Der erzielte Verkaufspreis lag leicht unterhalb des zuletzt festgestellten Verkehrswertes. Im Objekt Dortmund, Westfalendamm 87, erfolgte im Berichtszeitraum der mietvertraglich vereinbarte Ausbau von 10.289 m² für einen Großkonzern aus der Finanzdienstleistungsbranche. Die Flächen wurden vertragsgemäß im 3. Quartal 2015 an den Mieter übergeben. Parallel dazu wurde die zweite Ausbauphase der Kantine durchgeführt. Im Objekt Hamburg, Bertrand-Russel-Straße 3 und 5/ ­Max-Born-Straße 2, erfolgte der Ausbau von rund 1.523 m2 Bürofläche als Erweiterungsflächen für den Hauptmieter. ­Außerdem wurden rund 2.200 m2 der Flächen zu einem ­Betriebsrestaurant ausgebaut. Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung 21 Projekte Bei dem Hochhausprojekt Taunusanlage 8 in Frankfurt am Main (Deutschland), sind die Rohbauarbeiten abgeschlossen und die Fassade ist fast vollständig montiert. Die Bauleistung im Ausbau wird zunehmend gesteigert, immer mehr Gewerke haben die Arbeit aufgenommen. Das Konzept des Projektes wurde nach Erfordernissen und jüngsten Ansprüchen modifiziert. Nachhaltigkeit wird große Bedeutung beigemessen, die Zertifizierung nach LEED Platin, die baubegleitend durch­ geführt wird, verläuft planmäßig. Die Revitalisierung des Bestandsgebäudes Keizersgracht 271287 in Amsterdam (Niederlande), ist in drei von fünf Bauteilen abgeschlossen und vermietet. Ein Hauptmieter beabsichtigt die zwei leer­stehenden Gebäude zu mieten. Die Baugenehmigung wurde veröffentlicht und mit den Bauarbeiten für die Sanierung der beiden Gebäude wurde begonnen. Die Umstrukturierung von Sijthoff City, Grote Marktstraat 39-53 in Den Haag (Niederlande), ist fertiggestellt. Das inner­ städtische Büro- und Geschäftshaus wurde vollständig saniert und mit einer neuen Fassade verkleidet. Durch Umnutzung von Büroflächen im 1. Obergeschoss wurden die Einzelhandels­ flächen nahezu verdoppelt. Das Gebäude wird mit einer Geothermieanlage ­engergieeffizient klimatisiert. Die Bürobestandsmieter sind w ­ ieder eingezogen und weitere Büro- und Einzelhandels­flächen wurden vermietet. Das Einkaufszentrum „Mercado“ in Nürnberg (Deutschland), Äußere ­Bayreuther Straße 80-84a, 98, soll durch eine umfang­reiche Revitalisierung eine neue Struktur erhalten und somit die A ­ ttraktivität gesteigert werden. Die Umstrukturierung des Mall­verlaufs sowie Optimierung von Mietflächen wurde durchgeführt. Im Objekt Max-Born-Straße 2-4 in Hamburg (Deutschland), wurde der A ­ usbau einer Fläche für die Nutzung als Kantine durchgeführt. Die Gesamtfertigstellung erfolgte Ende April 2015 im Verbund mit der Übergabe der Flächen an den Mieter. 22 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung Bei dem Objekt HaynParc II, An der Trift 65 in Dreieich (Deutschland), schreitet die Sanierung der Klinkerfassade ­planungsgemäß v­ oran. Im Bauteil B, der architektonisch eine weniger expo­nierte Stellung einnimmt, wurde das Fassadensystem von K ­ linker auf Wärmedämmverbundsystem geändert, was p­ reislich und energetisch Vorteile bietet. Die Fertigstellung der Maßnahmen ist für Ende 2015 vorgesehen. Für das Objekt Westfalendamm 87 in Dortmund (Deutschland), wurde mit e­ iner namhaften deutschen Großbank ein Mietvertrag über die Anmietung von Büroflächen abgeschlossen. Die erste Teil­fläche wurde termingerecht an den Mieter übergeben. Die E ­ rweiterung der bereits im Objekt befindlichen Kantine wurde termingerecht abgeschlossen und an den ­Pächter übergeben. Beim Gebäude Bijlmerdreef 24-74 in Amsterdam (Niederlande), wurde der Mietvertrag des Hauptmieters verlängert. Hierbei wurde vereinbart die Energieeffizienz des Gebäudes zu steigern. Die Arbeiten zum Austausch der Beleuchtung und Optimierung der Gebäude­technik haben begonnen. Weitere Maßnahmen zur Verbesserung des Gebäudes werden folgen. Zeitgleich wird der Mieter einen umfassende Neugestaltung der Eingangshalle und ­einem Teil der Büroetagen durchführen. Für das Objekt Telegrafgatan in Solna, Stockholm (Schweden) wurde ein Mietvertrag für das gesamte Gebäude abgeschlossen. Für den neuen Mieter wird der komplette Mieterausbau und eine ­Optimierung der Gebäudetechnik durchgeführt. Die ­Abbrucharbeiten sind überwiegend abgeschlossen und die ­Arbeiten für die Gebäudetechnik und den Mieterausbau wurden begonnen. Der neue Mieter wird Anfang April 2016 in das Gebäude e­ inziehen. Portfoliostruktur Zum Berichtsstichtag am 30. September 2015 bestand das Immobilienportfolio des CS EUROREAL aus insgesamt 46 ­Immobilien an 29 Standorten in elf europäischen Ländern. Von diesen befanden sich 40 Immobilien im Direktbesitz. Sechs ­Immobilien wurden in Immobilien-Gesellschaften gehalten. Das Immobilienvermögen in Höhe von EUR 2.326,7 Mio. ­(Verkehrswerte inkl. Projekte zum Verkehrswert nach Fertigstellung) war zum Ende des Geschäftsjahres 2014/2015 zu 58,0 % im europäischen Ausland investiert. Der Auslandsanteil erhöhte sich damit im Vergleich zum Ende des letzten ­Geschäftsjahres (per 30. September 2014: 49,9 %) aufgrund der zahlreichen Immobilienverkäufe des Fonds in Deutschland. Der Deutschlandanteil lag folglich bei 42,0 %. Der Immobilienbestand setzt sich im Wesentlichen weiterhin aus Handels(49,3 %) und Büroimmobilien (40,8 %) zusammen, wobei sich der Handelsimmobilienanteil im Fonds aufgrund der vorwiegenden Veräußerung von Büroimmobilien im Berichtszeitraum deutlich erhöhte. Größenklassen der Fondsimmobilien* (Basis: Verkehrswerte) EUR > 200 Mio. 21,9 % (2 Objekte) bis zu EUR 10 Mio. 2,0 % (6 Objekte) EUR 10 ≤ 15 Mio. 1,8 % (3 Objekte) EUR 100 ≤ 150 Mio. 20,0 % (3 Objekte) EUR 15 ≤ 25 Mio. 8,3 % (9 Objekte) EUR 50 ≤ 100 Mio. 24,8 % (8 Objekte) EUR 25 ≤ 50 Mio. 21,2 % (13 Objekte) * Auf Grund einheitlicher Branchenstandards blieben im Bau befindliche Immobilien unberücksichtigt. Hinsichtlich der wirtschaftlichen Altersstruktur sind 49,3 % der Immobilien jünger als 10 Jahre, während 44,7 % der Immo­ bilien ein wirtschaftliches Alter zwischen 10 und 20 Jahren aufweisen. 6,0 % der Immobilien sind älter als 20 Jahre. Detaillierte Informationen zur Struktur des Immobilienvermögens finden Sie in den Grafiken Das durchschnittliche Vermögen der Immobilien gemäß der Vermögensaufstellung zwischen dem 30. September 2014 und dem Berichtsstichtag 30. September 2015 belief sich auf EUR 2.773,1 Mio. 78,1 % der Immobilien hatten zum Ende des Geschäftsjahres 2014/2015 einen Verkehrswert von bis zu EUR 150,0 Mio. Lediglich zwei Fondsobjekte, Rimini ­(Italien), „Le Befane“, Via S. S. 16 Adriatica/Via Macanno und Leverkusen (Deutschland), „Rathaus-Galerie“, Friedrich-EbertPlatz 1-2, wiesen einen Verkehrswert von über EUR 200,0 Mio. auf, was einem Anteil von zusammen 21,9 % am Immo­ bilienvermögen des CS EUROREAL am 30. September 2015 entsprach. • Nutzungsarten der Fondsimmobilien (Seite 21) • Geografische Verteilung der Fondsimmobilien (Seite 19) • Größenklassen der Fondsimmobilien (Seite 23) • Wirtschaftliche Altersstruktur der Fondsimmobilien (Seite 29) Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung 23 Vermietungssituation Die Vermietungsquote konnte im Geschäftsjahr 2014/2015 auf einem zufriedenstellenden Niveau stabilisiert werden. Die durchschnittliche Vermietungsquote ­betrug im Berichtszeitraum 85,5 % und zum Berichtsstichtag am 30. September 2015 85,2 %. In folgenden Bestandsobjekten sind aufgrund der Vermietungssituation besondere Vermietungsaktivitäten eingeleitet: Der kumulative Vermietungsstand im Objekt Düsseldorf (Deutschland), In der Steele 39-45, betrug zum 30. September 2015 87,8 %. Rund die Hälfte bzw. 4.080 m² der Miet­flächen im Objekt konnten im Berichtszeitraum langfristig an ein Telekommunikationsunternehmen vermietet ­werden. Mit dem vorgenannten Bestandsmieter werden derzeit aussichtsreiche Gespräche zur Anmietung der verbleibenden Leerstandsflächen geführt. Das Objekt Frankfurt (Deutschland), Kennedyallee 87, stand zum Stichtag komplett leer. Es werden derzeit unterschiedliche Konzepte zur Umnutzung der Liegenschaft von Büronutzung in Wohnraum geprüft. Im Zuge der Realisierung einer Umnutzung soll die Liegenschaft umfassend revitalisiert werden. Per Stichtag 30. September 2015 betrug die Leerstandsquote des Objekts Berlin (Deutschland), Salzufer 22/Dovestraße 2-4, 21,9 %. Im Berichtszeitraum erfolgten zahlreiche Besichtigungen und G ­ espräche mit Mietinteressenten aus dem Dienstleistungsund IT-Services-Sektor. Im Objekt Gelsenkirchen (Deutschland), Bahnhofstraße 12 und 14, waren zum Stichtag 55,6 % der Flächen vermietet. Nachdem im Berichtszeitraum eine Berufsbildungseinrichtung 752 m² der Büro­flächen bezogen hat, werden aktuell Gespräche mit diversen Mietinteressenten geführt. Die Leerstandsflächen werden ­intensiv beworben. 24 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung Der Vermietungsstand des Objekts Glasgow (Großbritannien), 4 Atlantic Quay/70 York Street, zum Stichtag betrug 65,1 %. Es werden aktuell Gespräche mit unterschiedlichen Miet­ interessenten geführt. Nach Auszug des Bestandsmieters zum 31. März 2015 stand zum Berichtsstichtag das Objekt Glasgow (Großbritannien), 6 Atlantic Quay/55 Robertson Street zu 100 % leer. Die Leerflächen werden intensiv beworben. Es werden derzeit Gespräche mit verschiedenen Mietinteressenten geführt. Der Vermietungsstand im Objekt Glasgow (Großbritannien), 80 Bath Street, b­ etrug per Stichtag 30. September 2015 30,7 %. Aufgrund von Lage und Qualität des Objektes werden derzeit Optionen zur Umnutzung geprüft. Nach dem Auszug des Hauptmieters im Berichtszeitraum, stand das Objekt Schiphol-Rijk (Niederlande), Beechavenue 253-271, zum Berichtsstichtag 100 % leer. Eine umfangreiche Entkernung und Moderni­sierung des Objekts mit dem Ziel der Stärkung der Wett­bewerbsfähigkeit bei der Vermarktung der Leerstandsflächen ist abgeschlossen. Derzeit werden Gespräche mit diversen Mietinteressenten geführt. Die kumulative Vermietungsquote des Objekts Rotterdam ­(Niederlande), Stadhuisplein 16-38/St. Luciastraat 2-12, ­betrug im B ­ erichtszeitaum 51,0 %. Die Vorplanungen für die Revitali­sierung und Umstrukturierung des Objekts sind abgeschlossen. Ziel ist der Bau hochwertiger Einzelhandels- und Büroflächen. Nach einer umfassenden Revitalisierung der High-Street-­ Liegenschaft Den Haag (Niederlande), Grote Marktstraat 39-53/ Wagenstraat 31-49, konnten im Berichtszeitraum rund 2.500 m² ­Einzelhandelsfläche an namhafte Unternehmen vermietet ­werden. Darüber hinaus hat der Hauptmieter der Büroflächen nach Abschluss der Umbauarbeiten seine neu ausgebauten Flächen in Höhe von rund 3.500 m² bezogen. Die aktuelle Leerstandsquote nach Flächen lag zum Berichtszeitpunkt bei 39,6 %. Das neuwertige Objekt in Lyon (Frankreich), Avenue Jean Mermoz/LOT 2.0, stand zum Berichtsstichtag zu 57,3 % leer. Im B ­ erichtszeitraum konnten zwei langfristige Mietverträge ­abgeschlossen werden. Die übrigen Flächen werden intensiv beworben. Das Objekt Toulouse (Frankreich), Le Galilée/LOT 02B im ­Büroensemble ZAC Andromède, war zum Stichtag zu 62,5 % vermietet. Im Objekt konnten im Berichtszeitraum langfristige Mietverträge u.a. mit einem Unternehmen aus der Luftfahrt­ industrie abgeschlossen werden. Die verbleibenden Leer­ flächen werden i­ntensiv beworben. Im Objekt Toulouse (Frankreich), 12 Rue Louis Courtois Vicose, betrug der Leerstand nach Fläche zum Stichtag 75,1 %. Die Leerflächen werden intensiv beworben. Es werden Gespräche mit verschiedenen Mietinteressenten geführt. Im Objekt Madrid, Calle de Julián Camarillo 19-21, betrug der Leerstand nach Fläche 47,8 %. Die Leerstandsflächen werden intensiv beworben. Mit einem namhaften Versicherungskonzern konnte im ­Berichtszeitraum für das Objekt in Stockholm, Telegrafgatan 8 A-B, ein Mietvertrag über die gesamten Büroflächen des ­Objektes abgeschlossen werden. Die Liegenschaft wird nach Abschluss des Mieterumbaus ab dem 1. April 2016 wieder voll vermietet sein. Im Berichtszeitraum konnten insgesamt 150.864 m2 Fläche im Fonds nach- bzw. neu vermietet werden. Die in diesem Rahmen vereinbarten vermieterseitigen Renovierungs- und Bauleistungen wurden fachgerecht beauftragt und abgeschlossen. Schätzungsmethode Nach deutschem Investmentrecht haben die Sachverständigen­ ausschüsse im Einklang mit den gesetzlichen Bestimmungen die Verkehrs-/Marktwerte aller Liegenschaften nach dem ­Ertragswertverfahren (§ 17 ff. Immobilienwertermittlungs­ verordnung ImmoWertV von 2010) ermittelt. Fondsrendite Im Geschäftsjahr 2014/2015 zwischen dem 1. April 2014 und dem 30. September 2015 erzielte die EUR-Anteilklasse des CS EUROREAL in der Währung Euro für den 1-Jahres-Zeitraum eine Rendite – ermittelt nach der Standard-BVI-Methode – in Höhe von -5,8 %1. Hiermit ging die Rendite im Vergleich zum Ende des letzten Geschäftsjahres per 30. September 2014 um 0,8-Prozentpunkte zurück. Die Wertentwicklung wird dabei im Wesentlichen weiterhin von einem herausfordernden Marktumfeld und damit einhergehenden Wertanpassungen des Immobilienportfolios bei den turnus­ mäßigen Nachbewertungen der Fondsimmobilien durch die ­unabhängigen Sachverständigen beeinflusst, die allerdings durch die Mieterträge der Immobilien des Fonds teilweise ­aufgefangen werden konnten. Insgesamt ergab sich für die Bewertung von 64 Fondsimmobilien in einem Gesamtvolumen von EUR 2.744,6 Mio. im Geschäftsjahr 2014/2015 im ­Gesamtergebnis ein negativer Bewertungssaldo in Höhe von EUR -88,1 Mio. bzw. -3,2 %. Die herkömmliche Standard-BVI-Methode wird aus Gründen der Vergleichbarkeit der Fondsrenditeergebnisse der verschiedenen offenen Immobilienfonds verwendet – bisher auch für die offenen Immobilienfonds, die den Weg der Fondsauflösung einschlagen mussten. Bei der BVI-Methode finden auf Ebene des Anlegers anfallende Kosten wie z.B. Steuern, Ausgabe- 1 Renditeberechnung nach Methode des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V.: Anlage zum Anteilwert (= Rücknahmepreis)/Bewertung zum Anteilwert; Wiederanlage der Ausschüttung zum Anteilwert (= kostenfreie Wiederanlage). Bei der Berechnung nach der BVI-Methode, die dem Zwecke der Vergleichbarkeit dient, werden individuelle Faktoren des Fonds oder Anlegers wie z. B. die steuerlichen Belange der Anlage (z. B. Kapitalertragsteuer, steuerfreier Anteil der Ausschüttung) nicht berücksichtigt. Der bei nicht angekündigter Rückgabe zu zahlende Rückgabeabschlag in Höhe von 5 % und individuelle Kosten wie beispielsweise Gebühren, Provisionen und andere Entgelte sind in der Darstellung nicht berücksichtigt und würden sich bei Berücksichtigung negativ auf die Wertentwicklung auswirken. Historische Wertentwicklungen und Finanzmarktszenarien sind kein verlässlicher Indikator für laufende oder zukünftige Ergebnisse. Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung 25 aufschlag oder Depotführungsgebühren keine Berücksich­ tigung, da sich diese von Anleger zu Anleger unterscheiden können und aus diesem Grunde nicht im Rahmen einer ­standardisierten Berechnungsmethode darstellbar sind. Zudem wird bei der herkömmlichen Standard-BVI-Methode von einer Wiederanlage der Ausschüttung zum Rücknahmepreis ausgegangen. Eine Wiederanlage der Ausschüttung ist seit 21. Mai 2012 aufgrund der Einleitung der Auflösung und der endgül­ tigen Einstellung der Ausgabe und Rücknahme von Anteilen für den CS EUROREAL nicht mehr möglich. Daher hat der BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V. ­beschlossen, eine Wertentwicklungs-Berechnungsmethode für sich in Auflösung befindende offene Immobilienfonds zu ent­ wickeln. Die Renditeberechnungsmethode wurde dahingehend geändert, dass nur noch bis zum Zeitpunkt der Fondsauflösung – im Falle des CS EUROREAL bis zum 21. Mai 2012 – eine Wiederanlage der Ausschüttung zum Rücknahmepreis berücksichtigt wird. Ab diesem Zeitpunkt, also bisher für die Ausschüttungen des CS EUROREAL am 3. Juli 2012, 11. ­Dezember 2012, 18. Juni 2013, 10. Dezember 2013, 29. Juli 2014, 27. Januar 2015 und 28. Juli 2015 gingen die Ausschüttungen in die ­Berechnung der Wertentwicklung lediglich als zinsloser Betrag ein. Sieht man von einer Berücksichtigung der Wiederanlage der Ausschüttung seit dem genannten Zeitpunkt ab, ­ergibt sich für den Einjahreszeitraum per 30. September 2015 eine ­Wertentwicklung in Höhe von -5,0 %5. Seit seiner Auflage am 6. April 1992 weist der CS EUROREAL EUR bis zum 30. September 2015 ein durchschnittliches ­Jahresplus in Höhe von +3,3 % p.a.1 auf (Ende letztes ­Geschäftsjahr 2013/2014: +3,8 % p.a.1). Die Rendite der EUR-Anteilklasse des CS EUROREAL seit Einleitung der Fondsauflösung am 21. Mai 2012 bis zum Berichtsstichtag belief sich – ermittelt nach der Standard-BVI-Methode – auf -11,2 %1 (bzw. -3,5 % durchschnittlich pro Jahr)1 und berechnet nach der BVI-Methode für sich in Auflösung befindende offene Immobilienfonds auf -7,9 %5 (bzw. -2,4 % durchschnittlich pro Jahr)5. 26 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung Wertentwicklung nach BVI-Methode1 per 30. September 2015 CS EUROREAL EUR 1 Jahr 3 Jahre 5 Jahre 10 Jahre 15 Jahre 20 Jahre seit Auflage kumuliertdurchschnittlich in % p.a. in % -5,8 -5,8 -10,8 -3,8 -13,1 -2,8 5,3 0,5 32,2 1,9 75,7 2,9 116,1 3,3 Wertentwicklung nach BVI-Methode für sich in Auflösung befindende offene Immobilienfonds5 per 30. September 2015 CS EUROREAL EUR 1 Jahr 3 Jahre 5 Jahre 10 Jahre 15 Jahre 20 Jahre seit Auflage kumuliertdurchschnittlich in % p.a. in % -5,0 -5,0 -8,1 -2,8 -9,8 -2,0 9,3 0,9 37,2 2,1 82,8 3,1 124,4 3,5 Die Rendite der am 1. Oktober 2005 aufgelegten Anteilklasse CS EUROREAL CHF, der Anteilklasse des Fonds in der Währung Schweizer Franken, – berechnet nach der herkömmlichen Standard-BVI-Methode mit Wiederanlage der Ausschüttung – betrug im Einjahresvergleich zum Berichtsstichtag -7,7 %1. Bei Berechnung nach der BVI-Methode für in Auflösung befindende offene Immobilienfonds ergibt sich für den CS EUROREAL CHF im Einjahreszeitraum eine Wertentwicklung in Höhe von -7,2 %5. Das Ergebnis der CHF-Anteilklasse des CS EUROREAL wurde im Vergleich zur EUR-Anteilklasse zusätzlich durch den über­ raschenden Anstieg des CHF zum EUR belastet. Im Zuge der nicht vorhersehbaren Aufhebung des Mindestkurses von CHF 1,20 je EUR durch die Schweizerische Nationalbank (SNB) am 15. Januar 2015 pendelte sich der Wechselkurs bei nahezu 1:1 zum EUR ein. Zum Zeitpunkt der Entscheidung der SNB lag die Absicherungsquote bei 75 %, also in der Mitte der im Verkaufsprospekt vorgesehenen Mindestsicherung von 50 % und der maximal möglichen Sicherung von 100 %. Im Anschluss an die Entscheidung der SNB wurde die Absicherungsquote wieder schrittweise erhöht. Aufgrund dieses ­Währungseffekts weicht die Rendite der CHF-Anteilklasse des CS EUROREAL im Einjahresvergleich mit -7,7 %1 auch deutlich von der Rendite der EUR-Anteilklasse des CS EUROREAL in Höhe von -5,8 %1 ab. Seit Auflage der Schweizer Franken-Tranche des CS ­EUROREAL belief sich deren Anlageerfolg – berechnet nach der h­ erkömmlichen Standard-BVI-Methode – insgesamt auf -3,6 % (-0,4 % durchschnittlich pro Jahr)1 und – berechnet nach der BVI-Methode für sich in Auflösung befindende offene Immobilienfonds – insgesamt auf +0,5 % (+0,1 % durchschnittlich pro Jahr)5. Wertentwicklung nach BVI-Methode1 per 30. September 2015 CS EUROREAL CHF 1 Jahr kumuliertdurchschnittlich in % p.a. in % -7,7 -12,2 -15,2 -3,6 3 Jahre 5 Jahre seit Auflage -7,7 -4,2 -3,3 -0,4 Wertentwicklung nach BVI-Methode für sich in Auflösung befindende offene Immobilienfonds5 per 30. September 2015 CS EUROREAL CHF 1 Jahr 3 Jahre 5 Jahre seit Auflage kumuliertdurchschnittlich in % p.a. in % -7,2 -7,2 -9,2 -3,2 -11,7 -2,5 0,5 0,1 Die Rendite der CHF-Anteilklasse des CS EUROREAL seit Einleitung der Fondsauflösung am 21. Mai 2012 bis zum ­Berichtsstichtag belief sich – ermittelt nach der Standard-­BVIMethode – auf -12,5 %1 (bzw. -3,9 % durchschnittlich pro Jahr1) und berechnet nach der BVI-Methode für sich in Auf­ lösung befindende offene Immobilienfonds auf -8,8 %5 (bzw. -2,7 % durchschnittlich pro Jahr 5). 1 Renditeberechnung nach Methode des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V.: Anlage zum Anteilwert (= Rücknahmepreis)/Bewertung zum Anteilwert; Wiederanlage der Ausschüttung zum Anteilwert (= kostenfreie Wiederanlage). Bei der Berechnung nach der BVI-Methode, die dem Zwecke der Vergleichbarkeit dient, werden individuelle Faktoren des Fonds oder Anlegers wie z. B. die steuerlichen Belange der Anlage (z. B. Kapitalertragsteuer, steuerfreier Anteil der Ausschüttung) nicht berücksichtigt. Der bei nicht angekündigter Rückgabe zu zahlende Rückgabeabschlag in Höhe von 5 % und individuelle Kosten wie beispielsweise Gebühren, Provisionen und andere Entgelte sind in der Darstellung nicht berücksichtigt und würden sich bei Berücksichtigung negativ auf die Wertentwicklung auswirken. Historische Wertentwicklungen und Finanzmarktszenarien sind kein verlässlicher Indikator für laufende oder zukünftige Ergebnisse. 5 Renditeberechnung für sich in Auflösung befindende offene Immobilienfonds nach Methode des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V. (erstmalige Veröffentlichung: 31. Juli 2013): Anlage zum Anteilwert (= Rücknahmepreis)/Bewertung zum Anteilwert; Wiederanlage der Ausschüttung zum Anteilwert (= kostenfreie Wiederanlage) bis zum Zeitpunkt der Fondsauflösung (CS EUROREAL: 21. Mai 2012). Ab diesem Zeitpunkt gehen die Ausschüttungen/ Kapitalrückzahlungen als zinsloser Betrag in die Berechnung ein. Bei der Berechnung nach der BVI-Methode, die dem Zwecke der Vergleichbarkeit dient, werden individuelle Faktoren des Fonds oder Anlegers wie z. B. die steuerlichen Belange der Anlage (z. B. Kapitalertragsteuer, steuerfreier Anteil der Ausschüttung) nicht berücksichtigt. Der einmalige Ausgabeaufschlag in Höhe von bis zu 5 % und individuelle Kosten wie beispielsweise Gebühren, Provisionen und andere Entgelte sind in der Darstellung nicht berücksichtigt und würden sich bei Berücksichtigung negativ auf die Wertentwicklung auswirken. Historische Wertentwicklungen und Finanzmarktszenarien sind kein verlässlicher Indikator für laufende und zukünftige Ergebnisse. Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung 27 Ausschüttung Auf das ­Geschäftsjahr 2014/2015 entfallen die Zwischen­ ausschüttung vom 28. Juli 2015 sowie die Ausschüttung zum 26. Januar 2016. Insgesamt schüttet der CS EUROREAL für den Zeitraum 1. Oktober 2014 bis 30. September 2015 EUR 688,8 Mio. aus. Davon entfallen EUR 500,9 Mio. auf die ­Zwischenausschüttung vom 28. Juli 2015 und EUR 187,9 Mio. auf die Ausschüttung am 26. Januar 2016. neuer Anteilscheine, lautend auf CS EUROREAL, ausgestellt von der CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH, Frankfurt am Main, bei der Commerzbank AG c/o DWP Bank, Effektenkasse, Wildungerstraße 14, 60487 Frankfurt am Main oder einer ihrer ­Geschäftsstellen und Niederlassungen einzureichen. In der ­Regel nehmen auch andere Kreditinstitute einen Umtausch von effektiven Stücken des CS EUROREAL EUR vor. Anteilklasse EUR in Euro: Für die Anteilklasse EUR in Euro werden im Geschäftsjahr 2014/2015 insgesamt EUR 649,1 Mio. ausgeschüttet, dies ­entspricht EUR 6,60006 je Anteilschein. Davon wurden im ­Rahmen einer Zwischenausschüttung am 28. Juli 2015 EUR 472,1 Mio. ausgeschüttet, dies entspricht EUR 4,80006 je Anteilschein. Am 26. Januar 2016 erfolgt eine weitere Ausschüttung an die Anleger von insgesamt EUR 177,0 Mio. bzw. EUR 1,80006 je Anteil. Anteilklasse CHF in Schweizer Franken: Für die Anteilklasse CHF in Schweizer Franken werden im ­Geschäftsjahr 2014/2015 insgesamt CHF 43,5 Mio. ausgeschüttet, dies entspricht CHF 10,00006 je Anteilschein. Davon wurden im Rahmen einer Zwischenausschüttung am 28. Juli 2015 CHF 31,5 Mio. ausgeschüttet, dies entspricht CHF 7,25006 je Anteilschein. Am 26. Januar 2016 erfolgt eine weitere Ausschüttung an die Anleger von insgesamt CHF 12,0 Mio. bzw. CHF 2,75006 je Anteil. Für Anleger effektiver Stücke des CS EUROREAL EUR erfolgt seit dem 16. November 2012 ein Umtausch der Anteilscheine in neue Anteilurkunden. Nach der Trennung des letzten ­Ertragsscheins Nr. 20 und der Zahlung des Ausschüttungs­ betrages am 3. Juli 2012 auf diesen Schein sind die Anteilscheine des CS EUROREAL EUR nur noch mit dem Erneuerungsschein versehen. Anstelle einer Bogenerneuerung erfolgt ein Umtausch in neue Urkunden. Zu diesem Zweck sind alle Inhaber effektiver Stücke des CS EUROREAL EUR aufge­ fordert, die Anteile (Mantel und dazugehörige Talons (eventuell mit noch nicht eingereichten Ertragsscheinen und dem verbliebenen Erneuerungsschein)) zur kostenfreien Entgegennahme Am Tag der Ausschüttung bzw. Zwischenausschüttung wird bei der Ermittlung des Anteilpreises die Ausschüttung bzw. ­Zwischenausschüttung in voller Höhe in Abzug gebracht. ­Detaillierte Informationen zur Ausschüttung sowie weitere ­steuerliche Hinweise finden Sie auf den Seiten 100 ff. dieses Berichtes. 6 Ausschüttung und Betrag der ausgeschütteten Erträge sind laut § 5 Abs. 1 Nr. 1 Investmentsteuergesetz (InvStG) mit vier Nachkommastellen anzugeben. 28 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung Risikovorsorge – Capital Gain Tax/Betriebsprüfung Bei der Veräußerung von ausländischen Immobilien kann es zu einer Besteuerung realisierter Veräußerungsgewinne kommen (Capital Gain Tax). Die Höhe der Steuerlast hängt von vielen unbekannten Faktoren wie etwa dem erzielten Veräußerungsgewinn, dem Veräußerungszeitpunkt und den dann geltenden steuerlichen Regelungen ab. Per 30. September 2015 wurde somit für Steuern aus möglichen Gewinnen aus der Veräußerung von ausländischen Immobilien ein Betrag in Höhe von EUR 78,0 Mio. zurückgestellt. In das steuerliche Ergebnis des Geschäftsjahres sind Ergebnisse aus einer Betriebsprüfung aus dem Jahre 2004/2005 eingegangen. Diesbezüglich wurde ein außergerichtliches Rechtsbehelfsverfahren beendet und die Ergebnisse in die § 5 Besteuerungsgrundlagen eingearbeitet. Kredit- und Währungsmanagement Kredite Am Berichtsstichtag verfügt der CS EUROREAL über ein ­Kreditvolumen inkl. der Fremdfinanzierung auf Beteiligungs­ ebene von insgesamt EUR 115,0 Mio.; dies entspricht einem Anteil in Höhe von 5,1 % bezogen auf die Verkehrswerte aller Fondsimmobilien. Die Aufnahme von Krediten dient hierbei der Optimierung der Fondsrendite, Währungssicherung und der Steueroptimierung. Die durchschnittliche Laufzeit der Zinsfestschreibungen von 0,3 Jahren per 30. September 2015 beschreibt das Verhältnis zwischen Kreditkosten und Zinsänderungsrisiko. Weitere ­Einzelheiten entnehmen Sie bitte der Tabelle „Übersicht: Kredite und Fremdwährungspositionen“. Wirtschaftliche Altersstruktur der Fondsimmobilien* (Basis: Verkehrswerte) mehr als 20 Jahre (bis 1995) 6,0 % bis 5 Jahre (2010-2015) 17,9 % 15 bis 20 Jahre (1995-2000) 7,7 % 10 bis 15 Jahre (2000-2005) 37,0 % 5 bis 10 Jahre (2005-2010) 31,4 % * Auf Grund einheitlicher Branchenstandards blieben im Bau befindliche Immobilien unberücksichtigt. Entsprechendes gilt für Kreditaufnahmen der zum Sondervermögen gehörenden Immobilien-Gesellschaften in Höhe von EUR 90,0 Mio. (mittelbare Kreditaufnahme). Sofern diese mittelbaren Kreditaufnahmen im Rahmen von Kreditaufträgen gemäß § 69 Abs. 2 InvG beauftragt wurden, haftet darüber hinaus das Sondervermögen entsprechend der getroffenen Vereinbarungen, wenn die hierfür gestellten direkten Sicherheiten nicht ausreichen. Fremdwährungspositionen Es ist die konservative Strategie des Managements, die Risiken aus Währungskursdifferenzen gering zu halten und das in Fremdwährung gehaltene Fondsvermögen weitestgehend ­abzusichern. Die Absicherung des Währungsrisikos erfolgt hierbei einerseits durch die Aufnahme von Fremdwährungs­ krediten (vgl. Kredite) und andererseits durch Devisentermingeschäfte. Im Rahmen von Kreditaufnahmen nach § 80a InvG, sind zum Sondervermögen gehörende Vermögensgegenstände in Höhe von EUR 25,0 Mio. unmittelbar mit Rechten Dritter belastet. Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung 29 Nachdem der CS EUROREAL überwiegend in der Euro-Zone investiert ist, unterliegen derzeit lediglich die Investitionen in Großbritannien, Schweden und Tschechien einem möglichen Währungsrisiko. Das in Großbritannien gelegene und in britischen Pfund geführte anteilige Fondsvermögen in Höhe von umgerechnet EUR 88,5 Mio. war zum Berichtstichtag zu 96,8 % (siehe Übersicht „Währungskurssicherungsgeschäfte“) gegenüber dem Euro währungsgesichert. Das in Schweden gelegene und in schwedischen Kronen geführte anteilige Fondsvermögen in Höhe von umgerechnet EUR 18,2 Mio. war zum Berichtstichtag zu 99,3 % gegenüber dem Euro währungs­gesichert. Das in Tschechien gelegene anteilige Fondsvermögen wird zum überwiegenden Teil in Euro geführt, da alle wesentlichen Verträge auf Euro-Basis geschlossen sind. Für den in tschechischen Kronen geführten Restbetrag in Höhe von umgerechnet EUR 6,5 Mio. werden auf Grund der geringen Höhe keine Währungssicherungsgeschäfte abgeschlossen. Für den Anteil des Sondervermögens, der rechnerisch der Anteilklasse in Schweizer Franken zuzurechnen ist, betrug die Währungskurssicherung zum Stichtag 91,9 %. Zur Erfüllung dieser Aufgaben ist das Risikomanagement ­unserer Organisation als eine unabhängige, zentral organisierte Einheit mit direkter Berichtslinie zur Geschäftsführung verankert. Auf Basis der von der Geschäftsführung definierten Risiko­limite ist es die Kernaufgabe des zentralen Risikomanagements, alle wesentlichen Risiken auf Ebene der Kapital­anlagegesellschaft und der verwalteten Sonder­vermögen systematisch zu identifizieren, kontinuierlich zu b­ eurteilen, zu überwachen und zu steuern. Die Geschäfts­führung und der Aufsichtsrat der Gesellschaft werden hierbei regelmäßig über die Risikosituation des Unternehmens und der verwalteten Sondervermögen durch das Risikomanagement i­nformiert. Liquiditätsanlagen Das zentrale Risikomanagement erfasst und berichtet regelmäßig die Risikosituation der Einzelrisiken und der Gesamt­ risiken. Zur Steuerung der Risiken wurden Schwellenwerte und Eskalationsprozesse festgelegt. Hierdurch sind eine frühzeitige Erkennung der Risiken und eine Einleitung von Gegenmaßnahmen möglich. Die Liquiditätsanlagen bestehen einzig und allein aus Bankguthaben sowie Festgeldern. Die Bruttoliquidität des CS EUROREAL betrug 19,6 % des Fondsvermögens per 30. September 2015. Risikomanagement Das Risikomanagement der CREDIT SUISSE ASSET ­MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH ist darauf ausgerichtet, sowohl die geltenden und zukünftigen ­gesetzlichen Anforderungen zu erfüllen, als auch die internen Investmentstandards und Weisungen der CREDIT SUISSE-­ Gruppe gerecht zu werden. 30 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung Das Risikomanagement nutzt dabei die langjährige Erfahrung und das profunde Wissen unserer Mitarbeiter. Jedes identifizierte Risiko wurde einem spezifischen Risikoverantwortlichen zugeordnet, der für die tägliche Überwachung und Steuerung der ihm zugewiesenen Risiken zuständig ist. Dies beinhaltet auch die kontinuierliche Optimierung der Prozesse im ­Umgang mit den Risiken. Der von der CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH gewählte ganzheitliche Ansatz aus dezentraler Fachkompetenz und zentraler Organisation ermöglicht einerseits eine umfassende Risikoinventur mit kompetenter Steuerung der Einzelrisiken, andererseits dient die zentrale Beurteilung, Steuerung, Überwachung und Berichterstattung der Risiken dazu, Interdependenzen ­zwischen unterschiedlichen Risikobereichen zu identifizieren. Mögliche Fehlentwicklungen kann so durch Anpassung der entscheidenden Prozesse zeitnah entgegengewirkt werden. Wesentliche Risiken und Ereignisse im Berichtszeitraum Die Investition in einen offenen Immobilienfonds – wie den CS EUROREAL – birgt neben Chancen auch Risiken für den Fondsanleger. Diese Risiken, resultierend aus der Investition, werden im Allgemeinen als Investmentrisiken bezeichnet. ­Daneben existieren zusätzlich operationale Risiken, die im ­Wesentlichen aus dem Zusammenspiel von Personal, System und Prozessen auf Ebene der Gesellschaft entstehen und die das Ergebnis der Gesellschaft gegebenenfalls maßgebend ­beeinflussen können. Generell beschreibt das Investmentrisiko die potenziellen Wertschwankungen einer Investition, die unter gewissen Umständen zu Verlusten führen können und sich im Wesentlichen in ­Adressenausfall-/Bonitäts-, Marktpreis-, Liquiditäts-, Objekt-, Anteilscheinrückgabe- und Portfolio(strategie)risiken unter­ teilen. Die Marktpreisrisiken können wiederum in Immobilienmarkt-, Fremdwährungs- und Zinsänderungsrisiken differenziert werden. Auftreten können diese Risiken auf den verschiedenen Ebenen des Sondervermögens, welches sich explizit in eine Liquiditätsportfolio-, Immobilienportfolio- und Gesamtfondsebene unterteilt. Abhängig von diesen Bezugsgrößen unterscheidet sich die Ausprägung der zuvor genannten Risikoarten teilweise signifikant. Nachfolgend werden die im Geschäftsjahr 2014/2015 vom 1. Oktober 2014 bis zum 30. September 2015 wesentlichen Risikoereignisse beschrieben, wobei auch auf die aktive ­Minderung, Eliminierung oder Übertragung von Risiken ­eingegangen wird. • Adressenausfall-/Bonitätsrisiken Adressenausfallrisiken (Kontrahentenrisiken) auf der Liqui­ ditätsseite bestehen darin, dass bei der Anlage liquider Mittel Forderungen gegenüber Geschäftspartnern bei Fälligkeit nicht oder nur unter Hinnahme von Verlusten befriedigt werden ­können. Diesen Risiken wird durch eine Bonitätsüberwachung der Kontrahenten und eine Diversifikation der angelegten Mittel bei verschiedenen Kreditinstituten entgegengewirkt. Kontrahenten werden sorgfältig geprüft und nach Risikoabwägung ausgewählt, um Ausfallrisiken zu minimieren. Per Berichtsstichtag 30. September 2015 waren die liquiden Mittel des Fonds sowohl in Bankguthaben (rund EUR 44,4 Mio. (8,5 %)) als auch in Festgeldern (rund EUR 480,0 Mio. (91,5 %)) angelegt. Das Bonitätsrisiko wird laufend überwacht und konnte für den Berichtszeitraum als akzeptabel eingestuft werden, da die Bonität aller Kontrahenten im Investment­gradeBereich lag. Adressenausfallrisiken auf der Immobilienseite (Mieterrisiken und Risiken seitens Zulieferern, Generalunternehmern, Verwaltern oder sonstigen Dienstleistern) bezeichnen das Risiko, dass durch den vollständigen oder teilweisen Ausfall bzw. durch eine Verschlechterung der Bonität einer Gegenpartei (z.B. Mieter oder Dienstleister) ein Verlust eintritt. Sowohl auf Mieter als auch auf Dienstleisterseite steigt das Risiko generell mit ­abnehmender Bonität des Kontrahenten sowie mit zuneh­ mender Abhängigkeit von einem einzelnen Kontrahenten (Klumpen- bzw. Konzentrationsrisiko). Es wird darauf geachtet, an Adressen zu vermieten, die keinem oder lediglich einem ­geringen Insolvenz- und Ausfallrisiko unterliegen. Per 30. September 2015 waren rund 93,5 % der vermieteten Flächen der Fonds der CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH an Unternehmen vermietet, die über ein Rating international anerkannter Agenturen verfügen oder als staatliche Mieter keinem oder nur Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung 31 einem äußerst unwahrscheinlichen Insolvenz- und Ausfallrisiko unterliegen. Nachdem sich im Vergleich zum Ende des letzten Geschäftsjahres sich die Mietstreitigkeiten aufgrund von ­Zahlungsverweigerungen und Insolvenzen von Mietern sowie bautechnischen Streitigkeiten – gemessen am Streitwert zu den Jahresmieterträgen – und anhängigen Gerichtsprozessen zum Geschäftshalbjahr 2014/2015 um 2,5-Prozentpunkte auf 4,5 % der Jahres-Nettosollmiete der Bestandsobjekte erhöht hatten, verringerten sich diese wieder leicht um 0,1-Prozentpunkte auf 4,4 %. Betroffen von Mietstreitigkeiten waren sechs der 46 Bestandsimmobilien sowie neun bereits veräußerte Objekte. Im Wesentlichen handelte es sich dabei um Einzelhandelsimmobilien. Gemessen an den intern gesetzten Limits befanden sie sich auf hohem Niveau. Der starke ­Anstieg gegenüber dem Stichtag zum Ende des letzten Geschäfts­ jahres ist im Wesentlichen darauf zurückzuführen, dass sich die Basis der zugrunde liegenden gesamten Jahres-Nettosollmiete aufgrund der Immobilienverkäufe stark verringert hat, während sich der Gesamtstreitwert nur geringfügig erhöht hat. Generell werden die oben genannten Faktoren durch das Risiko­ management einer permanenten Überwachung unterzogen. Die Bonität für alle Mieter aus dem privatwirtschaftlichen ­Bereich wird – wie bereits beschrieben – über Ratings inter­ national anerkannter Ratingagenturen überwacht. Ausge­ nommen hiervon sind Institutionen bzw. Einrichtungen der ­öffentlichen Hand, für die branchentypisch kein Rating erfolgt. • Immobilienpreisrisiken Der Immobilienmarkt und seine Teilmärkte unterliegen längerfristigen Zyklen und einer Vielzahl weiterer Einflüsse, insbesondere makro- und mikroökonomischen Trends. Diese Einflussfaktoren können zur Folge haben, dass sich die Verkehrswerte der im Portfolio repräsentierten Immobilien und damit der ­Inventarwert des Immobilienfonds ändern kann. Dadurch wird wiederum das Fondsvermögen und folglich der Anteilwert ­beeinflusst. Solche Entwicklungen können positiv sein und ­damit auch günstige Auswirkungen auf den Immobilienfonds haben. Negative Trends hingegen stellen ein Risiko dar. • Marktpreisrisiken Diese Risiken resultieren generell aus der Gefahr nachteiliger Veränderungen von Marktpreisen oder preisbeeinflussenden Parametern in liquiden Märkten. In den Bereich der Marktpreisrisiken fallen das Immobilienpreis-, das Zinsänderungsund das Fremdwährungsrisiko, wobei das Immobilienpreisrisiko neben Markteffekten auch durch die spezifische Abwicklungssituation des Sondervermögens beeinflusst werden kann. Im Berichtszeitraum befand sich das Fondsportfolio aufgrund der Folgen der Finanz- und Kapitalmarktkrise sowie der andauernden Staatsschuldenkrise speziell in der Eurozone weiterhin in einer Korrekturphase, welche die Immobilienwertentwicklung des Fonds negativ beeinflusste. Per 30. September 2015 wies das Portfolio des CS EUROREAL bezogen auf den Zeitraum 1. Oktober 2014 bis 30. September 2015 eine negative ­Verkehrswertentwicklung der Fondsimmobilien 32 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung Mit fortschreitender Auflösung des CS EUROREAL und ­zunehmender zeitlicher Annäherung an den Zeitpunkt der ­Beendigung des Verwaltungsmandates der Kapitalverwaltungsgesellschaft könnte marktseitig ein Druck auf die erzielbaren Preise im Rahmen der Verwertung der Immobilien aufgebaut werden, der sich negativ auf die erzielbaren Preise und damit auf den Liquidationserlös auswirken könnte. Jedoch wird nach Übergang des Verwaltungsmandates von der Kapitalverwaltungsgesellschaft (CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH) auf die Depotbank/Verwahrstelle (Commerzbank AG), gegebenenfalls unter Anfall von Grunderwerbsteuer, der Verkaufsprozess für Immobilien, die bis zum Übergang des Verwaltungsmandates noch nicht veräußert wurden, fortgesetzt. (-3,2 % bzw. EUR -88,1 Mio.7) auf. Höhere Wertkorrekturen waren festzustellen bei Liegenschaften, bei denen strukturelle Maßnahmen wie die Neuvermietung größerer Flächen oder umfangreiche Baumaßnahmen erforderlich waren oder sind. • Zinsänderungsrisiken Derartige Risiken bestehen allgemein in der Gefahr der ­Verschlechterung der Vermögens- und Ertragslage durch eine Veränderung der Zinssätze. Die Vermietungsquote stieg von 84,4 % zu Beginn des ­Berichtszeitraumes (30. September 2014) auf 85,2 % zum Ende des Berichtszeitraumes (30. September 2015). Die durchschnittliche Vermietungsquote im Berichtszeitraum belief sich per 30. September 2015 auf 85,5 %. Dieser Anstieg der Vermietungsquote um 0,8-Prozentpunkte ist unter anderem darauf zurückzuführen, dass bei einigen Fondsimmobilien neue Mietverträge abgeschlossen oder bestehende Mietverträge verlängert werden konnten. Insgesamt konnten über eine ­Fläche von insgesamt 150.864 m2 (rund 21,5 % der Gesamtmietfläche des Fonds zum Berichtsstichtag) neue Mietverträge abgeschlossen oder verlängert und so der Auszug von Mietern mehr als kompensiert werden. Hierbei ist außerdem noch zu berücksichtigen, dass die im Geschäftsjahr 2014/2015 ver­ äußerten Immobilien per Saldo überdurchschnittlich vermietet waren, was noch einen negativen Effekt auf die Vermietungsquote hatte. Vergleichsweise stabil zeigte sich weiterhin auch die Mietertragssituation. So konnten im Berichtszeitraum bonitätsstarke und solvente Mieter mittel- bis langfristig gebunden werden, was sich daran zeigt, dass 64,8 % der Mietverträge eine Laufzeit über das Jahr 2018 (inkl. unbefristeter Miet­ verträge; per 30. September 2015) hinaus aufweisen und ­damit langfristige und nachhaltige Erträge für den Fonds ­generiert werden. Weiterhin sind die Mietverträge weitest­ gehend an einen Lebenshaltungsindex gekoppelt, wodurch die allgemeine Preisentwicklung Berücksichtigung findet. Die Zinsen am Kapitalmarkt sind aktuell weiterhin auf einem außergewöhnlich niedrigen Niveau. Um die laufende Bewirtschaftung des Fonds zu sichern und Ausschüttungen an die Anleger leisten zu können, wurden die Liquiditätsanlagen im Fonds tendenziell eher kurzfristig verfügbar gehalten und ­konnten damit nur zu sehr niedrigen Zinsen angelegt werden. Da die Anlagen im Berichtszeitraum ausschließlich in Form von Bankguthaben und Festgeldern gehalten wurden, war das ­Zinsänderungsrisiko hauptsächlich in diesen Anlageformen ­begründet und kann als moderat angesehen werden. Das ­weiterhin vorhandene niedrige Zinsniveau war die Ursache für die generell niedrigen Zinserträge des Fonds innerhalb des ­Berichtszeitraumes. Vor dem Hintergrund des derzeitigen ­Kapitalmarktumfeldes ist es nicht auszuschließen, dass in ­Zukunft bei der Anlage von liquiden Mitteln des Fonds eine ­negative Verzinsung hingenommen werden muss. Mögliche künftige inflationäre Tendenzen, wodurch das aktuelle Zins­ umfeld beeinflusst werden kann, lassen jedoch erkennen, dass die künftige Aufwands- und Ertragsstruktur des Fonds weiterhin einem Spannungsfeld unterliegt. In Bezug auf die Fremdkapitalquote verfolgt der Fonds auch weiterhin eine konservative Anlagestrategie. Vor allem unter Risikoreduzierungsaspekten ist vorgesehen, die Immobilien­ darlehen am ihrem Laufzeitende komplett zurückzuführen. Die Fremdkapitalquote konnte im Zuge der bisherigen Auflösung des Fonds bereits deutlich reduziert werden. Im Geschäftsjahr 2014/2015 ist diese im Vergleich zum Ende des letzten ­Geschäftsjahres 2013/2014 am 30. September 2014 weiter um 2,1-Prozentpunkte zurückgegangen und belief sich per 30. September 2015 nur noch auf 5,1 % des Immobilienvermögens. 7 Im Bewertungsergebnis sind keine Währungseffekte enthalten. Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung 33 • Fremdwährungsrisiken Das Fremdwährungsrisiko bezeichnet die Gefahr, dass auf Fremdwährungen lautende Positionen (z.B. Forderungen, ­Verbindlichkeiten, Wertpapiere oder derivative Positionen/ strukturierte Produkte mit entsprechendem Risiko) durch eine ungünstige Entwicklung der Wechselkurse (der betreffenden Währung gegenüber der Fondswährung) Vermögenseinbußen erleiden. Der CS EUROREAL investiert auch in europäischen Ländern außerhalb des Euroraums. Daher unterliegt ein Teil des Fondsvermögens einem Fremdwährungsrisiko. Der Fremdwährungsanteil der Anteilklasse EUR des Fonds belief sich zum ­Berichtsstichtag 30. September 2015 auf 4,3 % des Netto-­ Fondsvermögens (Anteilklasse CHF des Fonds: 3,1 % des Netto-Fondsvermögens) und hat sich damit im Vergleich zum Ende des letzten Geschäftsjahres 2013/2014 (7,0 % per 30. September 2014 für die Anteilklasse EUR des Fonds, 5,4 % per 30. September 2014 für die Anteilklasse CHF des Fonds) aufgrund der drei Immobilienverkäufe in Großbritannien (3 Hardman Square in Manchester, „Aurora“, 120 Bothwellstreet in Glasgow und 2 City Walk/Sweet Street in Leeds) deutlich verringert. Das Risiko wird durch die Aufnahme von Fremdwährungskrediten und mit Hilfe von Währungssicherungsgeschäften reduziert. Gesetzlich vorgeschrieben ist eine Absicherung in Höhe von mindestens 70 %. Angestrebt wird beim CS EUROREAL eine weitgehende Absicherung der Fremdwährungsrisiken. Am Berichtsstichtag beliefen sich die im Fonds befindlichen Fremdwährungspositionen auf EUR 113,3 Mio. (4,2 % des Netto-Fondsvermögens). Die Absicherungsquote der Fremdwährungspositionen belief sich auf insgesamt 91,6 % des Netto-Fondsvolumens der Währungs­ räume Großbritannien, Schweden und Tschechien (siehe auch Tabelle „Währungsrisiken zum Stichtag“ auf Seite 42). ­ ezogen auf das Netto-Fondsvermögen der jeweiligen AnteilB scheinklasse des CS EUROREAL zum Berichtsstichtag lag die Absicherungsquote der Anteilklasse EUR des CS EUROREAL bei 99,6 % und die der Anteilklasse CHF ebenfalls bei 99,7 %. Das daraus resultierende Fremdwährungsrisiko hatte keinen wesentlichen Einfluss auf die Entwicklung des Sondervermögens im Berichtszeitraum. Für die Anteilklasse CHF sind laut Verkaufsprospekt für mehr als die Hälfte des Fondsvermögens, das rechnerisch auf die Anteilklasse in Schweizer Franken entfällt, Währungskurs­ sicherungsgeschäfte zu tätigen. Während des Berichtszeitraums hob die Schweizerische Nationalbank (SNB) am 15. ­Januar 2015 überraschend den Mindestkurs von 1,20 Schweizer Franken (CHF) je Euro (EUR) auf, was einen starken Anstieg des CHF zum EUR zur Folge hatte. Der Wechselkurs des CHF pendelte sich anschließend in etwa bei 1 zu 1 zum EUR ein. Zum Zeitpunkt der Entscheidung der SNB lag die Absicherungsquote beim CS EUROREAL für den Schweizer Franken unter Rendite-/Risikogesichtspunkten bei 75 %, also in der Mitte der im Verkaufsprospekt des CS ­EUROREAL vorgesehenen Mindestsicherung des ­Schweizer Frankens von 50 % und der maximal möglichen 100 %. Die Entscheidung der SNB führte zu einem wechselkursbedingten Renditerückgang der CHF-Anteilklasse des CS EUROREAL und zeigt sich unter anderem in der im Vergleich zur EUR-Anteilklasse (-5,8 %1) deutlich negativeren 1-Jahres-Rendite der CHF-Anteilklasse (-7,7 %1) zum ­Berichtsstichtag 30. September 2015. Im Anschluss an die Entscheidung der SNB wurde die Absicherungsquote wieder schrittweise erhöht, sodass zum Ende des Berichtszeitraums am 30. September 2015 eine fast vollständige Absicherung in Höhe von 93,6 % gegeben war. 1 Renditeberechnung nach Methode des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V.: Anlage zum Anteilwert (= Rücknahmepreis)/Bewertung zum Anteilwert; Wiederanlage der Ausschüttung zum Anteilwert (= kostenfreie Wiederanlage). Bei der Berechnung nach der BVI-Methode, die dem Zwecke der Vergleichbarkeit dient, werden individuelle Faktoren des Fonds oder Anlegers wie z. B. die steuerlichen Belange der Anlage (z. B. Kapitalertragsteuer, steuerfreier Anteil der Ausschüttung) nicht berücksichtigt. Der bei nicht angekündigter Rückgabe zu zahlende Rückgabeabschlag in Höhe von 5 % und individuelle Kosten wie beispielsweise Gebühren, Provisionen und andere Entgelte sind in der Darstellung nicht berücksichtigt und würden sich bei Berücksichtigung negativ auf die Wertentwicklung auswirken. Historische Wertentwicklungen und Finanzmarktszenarien sind kein verlässlicher Indikator für laufende oder zukünftige Ergebnisse. 34 Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung • Liquiditätsrisiken Unter dem Liquiditätsrisiko wird zum einen das Risiko ­verstanden, eingegangene Verbindlichkeiten bei Fälligkeit nicht erfüllen zu können, weil Vermögensgegenstände nicht liquidiert oder keine angemessenen Mittel bereitgestellt werden können. Zum anderen kann das Liquiditätsrisiko daraus resultieren, dass spezielle Marktpositionen aufgrund fehlender Markttiefe oder Marktstörungen („Marktliquiditätsrisiko“) nicht ohne ­wesentlich niedrigere Marktpreise glattgestellt werden können. Die Liquiditätssituation des CS EUROREAL im Geschäftsjahr 2014/2015 war geprägt von der Fortführung des am 21. Mai 2012 eingeleiteten Auflösungsprozesses des Fonds und der weiteren Rückzahlung von Fondskapital an die Anleger sowie der planmäßigen Rückführung der Kredite. Trotz der Ausschüttungen/Kapitalrückzahlungen am 27. Januar 2015 in einer Höhe von EUR 441,8 Mio.2 und am 28. Juli 2015 in einer Höhe von EUR 501,6 Mio. und Rückführungen von Krediten konnte die Brutto-Liquidität in Höhe von EUR 289,4 Mio. per 30. September 2014 insbesondere aufgrund von Immobilienverkäufen und Erträgen des Fonds auf EUR 524,4 Mio. per 30. September 2015 gesteigert werden. • Anteilscheinrückgaberisiken Das Anteilscheinrückgaberisiko resultiert daraus, dass ­Zahlungsverpflichtungen gegenüber den Anteilinhabern bei Rückgabe nicht erfüllt werden können. Dieses Risiko kann ­darauf zurückzuführen sein, dass es zu Mittelabzügen seitens der Anleger kommt, wodurch ein Engpass der liquiden Mittel des Fonds entstehen kann. In dem Fall, dass die liquiden Mittel zur Zahlung des Rücknahmepreises und zur Sicherstellung ­einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Fonds nicht mehr ausreichen, hat die verwaltende Kapitalverwaltungs­ gesellschaft zur Beschaffung der für den Fonds notwendigen Liquidität die Rücknahme von Anteilen für maximal zwei Jahre auszusetzen. Beim CS EUROREAL war eine Wiedereröffnung im Zeitraum der Rücknahmeaussetzung zwischen dem 19. Mai 2010 und 21. Mai 2012 nicht möglich, sodass wir, die CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH, die Verwaltung des Fonds am 21. Mai 2012 zum 30. April 2017 gekündigt haben, die Ausgabe und Rücknahme von Anteilen unwiderruflich eingestellt und die geordnete Auf­ lösung des Fonds eingeleitet wurde. Sollte der Fonds nicht innerhalb der Kündigungsfrist liquidiert werden können, geht er automatisch mit Ablauf der Kündigungsfrist am 30. April 2017, gegebenenfalls unter Anfall von Grunderwerbsteuer, auf die Verwahrstelle über, die die geordnete Auflösung des Fonds weiterführen wird. Im Berichtsjahr war kein Anteilscheinrückgaberisiko aufgrund der im gleichen Zeitraum bestehenden unbefristeten Aussetzung der Anteilscheinrücknahme vorhanden. • Objektrisiken Die Risiken bezeichnen die mit den Objekten verbundenen ­Risiken. Sie lassen sich unterscheiden in Vermietungs- und ­Instandhaltungsrisiken. • Vermietungsrisiken Vermietungsrisiken sind Risiken, die sich aus der Anschlussvermietungsproblematik oder aufgrund von plötzlichen Insolvenzen von Mietern ergeben. Per 30. September 2015 lag die Quote auslaufender Mietverträge bis Ende des Jahres 2015 bei 5,6 % der Jahres-Nettosollmiete und konnte mit Hilfe eines aktiven Property-Asset-­Managements aufgrund von Vertragsverlängerungen sowie Neuvermietungen in einer Gesamthöhe von 150.864 m2 (rund 21,5 % der Gesamtmietfläche des Fonds zum Berichtsstichtag) generell moderat gehalten werden. Die 2 Die Ausschüttungen der Anteilklasse CHF wurden für diese Übersicht mit Umrechnungskurs zum jeweiligen Ausschüttungstag in Euro berechnet. Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung 35 Gesamtleerstandsquote sank im Berichtszeitraum von 15,6 % per 30. September 2014 auf 14,8 % zum Berichtsstichtag am 30. September 2015. Der Durchschnitt der Vermietungsquote im Berichts­zeitraum belief sich auf 85,5 %. Die Vermietungsbzw. die Leerstandsquote bewegte sich damit insgesamt nach wie vor auf einem im Marktvergleich akzeptablen Niveau. Das Risiko kann für den gesamten Berichtszeitraum als überschaubar ­eingestuft werden. Die im Portfolio als erhöht erkannten Mietstreitigkeiten werden intensiv seitens des Fachbereichs Property-Asset-Management sowie externer Dienstleister nachverfolgt. • Instandhaltungsrisiken Diese Risiken resultieren sowohl bei Bestandsimmobilien als auch beim Ankauf von Objekten aus der Unsicherheit über die Höhe der Kosten und den zeitlichen Anfall (z.B. bei Neuvermietung) der notwendigen Maßnahmen. Das Risiko besteht darin, dass zum einen durch eine fehlerhaft eingeschätzte Höhe der anfallenden Kosten erhöhte Bewirtschaftungskosten entstehen und die Kosten- und Ertragssituation des Sondervermögens negativ beeinflusst wird. Zum anderen führt eine unterlassene Instandhaltung zu einer Verringerung der Attrak­ tivität der Immobilie, die unter Umständen eine Wertminderung nach sich ziehen und bis zur Unmöglichkeit der Nutzbarkeit führen kann. Generell werden die Instandhaltungskosten pro Objekt am ­Anfang eines Wirtschaftsjahres budgetiert und unterjährig durch eine Budgetüberwachung einer permanenten Kontrolle unterzogen. 36 Tätigkeitsbericht Lorem Sinvel der Fondsverwaltung • Portfoliostrategierisiken Die wesentlichen Portfoliostrategierisiken resultieren aus ­Konzentrationserscheinungen auf Objekt-, Portfolio- oder ­Gesamtfondsebene. Ein Klumpenrisiko im Fonds ist unter ­anderem hinsichtlich der Nutzungsarten der im Fonds befind­ lichen Immobilien gegeben, da ein großer Anteil sowohl von Handels- (49,3 % per 30. September 2015) als auch Büro­ immobilien (40,8 %) gegeben war. Auf Mieterebene war der CS EUROREAL während der gesamten Berichtsperiode und damit auch per 30. September 2015 nach wie vor breit diver­ sifiziert und verfügte über keine nennenswerte Konzentrationserscheinungen mit Zugehörigkeit zu einer Branche. Im Hinblick auf die geographische Standortverteilung entfällt eine relative Konzentration auf Deutschland (42,0 % Anteil am Verkehrswertevolumen), Niederlande (21,0 % Anteil am Verkehrswertevolumen) und Italien (15,7 % Anteil am Verkehrswerte­ volumen). Die jeweiligen Anteile der beiden letztgenannten sind durch Verkäufe in anderen Ländern im Berichtszeitraum angestiegen. Insbesondere fanden Verkäufe in Deutschland statt, was auch der Grund für den deutlichen Rückgang des Deutschlandanteils war. Der Anteil von Großbritannien (4,2 % Anteil am Verkehrswertevolumen per 30. September 2015) ­reduzierte sich durch die drei Verkäufe von Immobilien in ­Glasgow, Manchester und Leeds im Berichtszeitraum um 4,1-Prozentpunkte. Der Anteil von Frankreich (6,0 % Anteil am Verkehrswertevolumen) ging durch die Verkäufe in Boulogne/ Paris und Issy-les-Moulineaux/Paris um 1,5-Prozentpunkte. Die Konzentrationstendenz auf Deutschland hat sich im ­Berichtszeitraum aufgrund der makroökonomisch relativ ­stabilen Entwicklung Deutschlands (insbesondere auch ­aufgrund des Konsumentenverhaltens) jedoch eher positiv auf den Fonds ausgewirkt. Die im Portfolio als erhöht erkannten Mietstreitigkeiten werden intensiv seitens des Fachbereichs Property-Asset-Management sowie externer Dienstleister nachverfolgt. Bedingt durch die Abverkäufe der L ­ iegenschaften können Konzentrationen auftreten, die aber bei ­vollständiger Liquidation des Immobilienportfolios aufgelöst sein werden. • Operationale Risiken Wir, die CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH, haben erforderliche Maß­ nahmen getroffen, um die operationellen Risiken auf ein ­angemessenes Niveau zu reduzieren. Die hier aufgezählten Risiken stellen lediglich eine Auswahl von Risiken der Investition in einen offenen Immobilienfonds wie den CS EUROREAL und keine abschließende Aufzählung dar. Eine detaillierte Beschreibung der Risiken der Immobilien­ investition entnehmen Sie bitte dem Verkaufsprospekt des CS EUROREAL. Da sich das Sondervermögen seit 21. Mai 2012 in Auflösung befindet, soll an dieser Stelle ergänzend noch auf folgende Punkte hingewiesen werden: Durch den Abverkauf der ­Objekte kann es potentiell zu Ungleichgewichten im Fonds­ portfolio kommen. Des Weiteren besteht beispielsweise das Risiko, dass Objekte in der Auflösungsphase nur unter ihrem aktuellen Verkehrswert veräußert werden können, und dass bei einem nicht vollständigem Verkauf der Fondsimmobilien bis zum Ablauf der Kündigungsfrist am 30. April 2017 eine ­Belastung mit Grunderwerbsteuer bei Übergang auf die Verwahr­stelle resultieren kann. Aufgrund der Auflösung kann es zudem innerhalb der einzelnen Risikoarten zu Verschie­bungen kommen. Tätigkeitsbericht der Fondsverwaltung Lorem Sinvel 37 Ausblick Bezüglich der sich zum Berichtsstichtag noch im Fonds befindenden 46 Immobilien arbeiten wir unverändert intensiv an der anspruchsvollen Aufgabe weiter, diese möglichst vollständig und zu angemessenen Bedingungen zu veräußern. In den nun noch verbleibenden rund 1½ Jahren bis zum Ende unseres Verwaltungsmandats führen wir die Abwicklungsstrategie fort, die als Rahmen für den weiteren Veräußerungsprozess von ­Liegenschaften des Fonds dient und zugleich Immobilienmarktzyklen sowie objektspezifische Gegebenheiten berücksichtigt. Bei unseren bisherigen Verkaufsbemühungen sind wir strategiekonform vorangekommen und es wurde bei weiteren ­Objekten der Verkaufsprozess eingeleitet. Bei zwei weiteren der 46 Fondsimmobilien konnten bereits Kaufverträge unterzeichnet werden. Die Kaufpreiszahlung und der Übergang von Nutzen und Lasten erfolgt zu einem späteren Zeitpunkt. Bei einem der beiden Objekte, der Büroimmobilie Nizza, 400 ­Promenade des Anglais erfolgte der Übergang von Nutzen und Lasten bereits kurz nach Ende des Berichtszeitraumes im ­Oktober 2015. Beim Objekt Glasgow, 80 Bath Street wird ­dieser voraussichtlich im Dezember 2015 erfolgen. Derzeit werden von uns Gespräche mit Interessenten über ­Verkäufe von weiteren Fondsimmobilien des CS EUROREAL geführt. Dabei sind Verkäufe sowohl in Form von Einzelverkäufen als auch von mehreren zu einem Paket zusammengefassten Immobilien als sogenannte Portfoliotransaktionen möglich. Die Verkaufs­aktivitäten für diese Objekte befinden sich in unterschiedlichen Verhandlungsstadien. Aufgrund von Vertraulichkeitserklärungen sowie aus verhandlungstaktischen Gründen werden wir Sie über den erfolgreichen Abschluss von Objektverkäufen informieren, sobald die entsprechenden Verträge rechtsverbindlich unterzeichnet sind. Wir sind zuversichtlich, dass in den nächsten Monaten weitere Verkäufe abgeschlossen werden können. Ein Großteil der noch verbliebenen Fondsimmobilien wird zudem aktuell für einen Verkauf im Geschäftsjahr 2015 / 2016 vorbereitet. 38 Ausblick Tendenziell positiv auf die geplanten weiteren Verkäufe von Fondsimmobilien wirkt sich die aufgrund des niedrigen Zins­ niveaus und der verbesserten Gesamtlage weiter gestiegene Nachfrage nach Immobilien aus. Das Hauptinteresse der ­Investoren liegt hierbei zwar weiterhin auf gut vermieteten ­Qualitätsimmobilien in den Metropolen Deutschlands und Großbritanniens sowie auf etablierten Einzelhandelsimmobilien. ­Aufgrund der gestiegenen Preise in diesen Marktsegmenten weichen die Investoren zunehmend auf andere Marktsegmente aus. Innerhalb der wirtschaftsstärkeren Länder interessieren sich die Investoren wieder stärker für Immobilien außerhalb der zentralen Geschäftsbezirke der Metropolen sowie in guten ­Lagen von Regionalstädten. Auch sind opportunistische ­Investoren, die Immobilien suchen, deren Wert durch Asset-­ Management-Maßnahmen gesteigert werden kann, ein bedeutender Treiber für steigende Transaktionsumsätze. Darüber ­hinaus werden Qualitätsimmobilien in den Zentren der lange Zeit vernachlässigten Märkte Südeuropas wieder stärker nachgefragt. Der CS EUROREAL ist im Hinblick auf die beschriebenen Marktentwicklungen insoweit gut positioniert, als dass er unverändert über einen hohen Anteil von Immobilien in Deutschland sowie von Einzelhandelsobjekten verfügt. Zum anderen kommt dem Fonds die sich abzeichnende verbesserte Marktlage für Immobilien in Randbezirken der Metropolen, in Regionalstädten sowie in Südeuropa entgegen. Grundsätzlich sind wir daher in der Lage, für mehr Objekte und Markt­ segmente Verkaufsverhandlungen aufzunehmen. Hingegen stellt die besondere Verkaufssituation in Deutschland mit einer hohen Anzahl von sich in Auflösung befindlichen offenen Immobilienfonds sowie weiteren offenen Immobilienfonds, die aufgrund einer Rücknahmeaussetzung oder selbst gewählter Abwicklungsstrategie Immobilien am Markt ver­ äußern möchten, eine besondere Herausforderung für unsere Bemühungen hinsichtlich weiterer Veräußerungen von Immo­ bilien dar. Das zusätzliche Angebot von Immobilien und die Kenntnis der Kaufinteressenten um unsere Verpflichtung zum möglichst vollständigen Verkauf der Fondsimmobilien übt einen gewissen Druck auf die Vermarktung und Preisfindung aus. Da die Entwicklung sowohl der Volkswirtschaften, der Finanzals auch der Immobilienmärkte aufgrund ihrer Komplexität und Dynamik nicht prognostizierbar ist, können wir zu diesem ­Zeitpunkt nicht vorhersagen, welches Ergebnis letztendlich die Immobilienverkäufe bis zum Ablauf unseres Verwaltungs­ mandats am 30. April 2017 bringen werden. Deshalb ist auch nicht prognostizierbar, wie hoch die nächsten turnusmäßigen Ausschüttungen und das gesamte Anlageergebnis während der Fondsauflösung ausfallen. Die Endausschüttung des CS EUROREAL für dieses ­Geschäftsjahr wird am 26. Januar 2016 erfolgen. Die nächste turnusmäßige Ausschüttung, dann für das nächste Geschäftsjahr 2015/2016, ist in Abhängigkeit von der zur Verfügung stehenden Liquidität im Juli 2016 vorgesehen. Grundsätzlich sind aber auch außerplanmäßig Zwischenausschüttungen ­möglich, wenn beispielsweise relativ kurzfristig nach einer ­Ausschüttung Verkäufe von Fondsimmobilien in einem ­größerem Umfang abgeschlossen werden sollten. Bis zum Ablauf unseres Verwaltungsmandates werden wir Sie über den Stand der Fondsauflösung weiter mittels der Jahres- beziehungsweise Halbjahresberichte und eines Auflösungs­berichtes zum Ablauf des Verwaltungsmandates am 30. April 2017 sowie mittels der monatlichen Factsheets und weiterer Ausgaben unseres Newsletters „CS EUROREAL Bulletin“ i­nformieren. Diese Veröffentlichungen finden Sie im Internet unter www.cseuroreal.de. Außerdem sind diese Unterlagen bei der CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien ­Kapitalanlagegesellschaft mbH, Junghofstraße 16, 60311 Frankfurt a.M. oder bei der CREDIT SUISSE (Deutschland) AG, Junghofstraße 16, 60311 Frankfurt a.M. kostenlos erhältlich. Die Jahres-/Halbjahresberichte und den Auflösungsbericht können Sie außerdem bei der Verwahrstelle des Fonds, der Commerzbank AG, anfordern. Am Tag des Ablaufs der Kündigungsfrist am 30. April 2017, 24 Uhr, geht gemäß § 39 Abs. 1 InvG das Verwaltungsmandat für den CS EUROREAL und damit auch die dann gegebenenfalls noch verbliebenen Vermögensgegenstände (wie zum ­Beispiel Immobilien, liquide Mittel) ggf. unter Anfall von Grund­ erwerbsteuer auf die Verwahrstelle des Fonds über. Ab diesem Zeitpunkt ist die Verwahrstelle für die treuhänderische Verwaltung des Fonds zuständig. Per Gesetz hat die Verwahrstelle die Aufgabe, den Fonds weiter abzuwickeln und die restlichen ­liquiden Mittel an die verbliebenen Anleger zu verteilen. Es ist möglich, dass die Verwahrstelle die Tätigkeiten nicht selbst vornimmt, sondern externe Dienstleister beauftragt. Wir werden weiterhin alle Anstrengungen unternehmen, ­während der Auflösung des CS EUROREAL angemessene Verkaufsergebnisse für die Anleger zu erzielen. Frankfurt am Main, 11. Januar 2016 Mit freundlicher Empfehlung CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH Frank Schäfer Karl-Josef Schneiders Ausblick 39 Übersicht: Renditen, Bewertung, Vermietung Renditekennzahlen in % Deutschland Großbritannien Belgien Italien I. Immobilien Bruttoertrag 1 Bewirtschaftungsaufwand 1 Nettoertrag 1 Wertänderungen 1 Ausländische Ertragssteuern 1 Ausländische latente Steuern 1 Ergebnis vor Darlehensaufwand Ergebnis nach Darlehensaufwand in Währung 2 1 5,2 5,5 5,9 12,5 -3,9 -3,5 -4,4 -4,5 1,3 2,0 1,5 8,0 -9,6 2,3 -13,3 -7,6 0,0 -1,8 0,0 -9,3 0,0 0,0 -0,3 0,8 -8,3 2,5 -12,1 -8,1 -8,6 1,9 -12,1 -8,1 Währungsänderung 2 1,0 -14,1 0,0 0,0 Gesamtergebnis in Fondswährung 2 -7,6 -12,2 -12,1 -8,1 Deutschland Großbritannien Belgien Italien 16.264 II. Liquidität Liquiditätsrendite 3 III.Fondsrendite Ergebnis gesamter Fonds vor Fondskosten 4 Ergebnis CS EUROREAL (EUR) nach Fondskosten (BVI-Methode) Ergebnis CS EUROREAL (CHF) nach Fondskosten (BVI-Methode) Kapitalinformationen (Durchschnittszahlen in TEUR) Direkt gehaltene Immobilien Über Beteiligungen gehaltene Immobilien Immobilien gesamt Liquidität Kreditvolumen Fondsvolumen (netto) 1.236.554 193.326 12.157 – – – – 1.236.554 193.326 12.157 16.264 507.959 3.612 359 740 31.562 23.128 0 0 1.712.951 173.810 12.516 17.004 Deutschland Großbritannien Wertänderungen in TEUR Gutachterliche Verkehrswerte zum 30.09.20156 Gutachterliche Bewertungsmieten Portfolio zum 30.09.20156 Positive Wertänderungen lt. Gutachten Sonstige positive Wertänderungen Negative Wertänderungen lt. Gutachten Belgien Italien 553.890 96.544 11.900 26.550 37.905 7.577 966 1.925 0 0 0 0 238 0 0 128 21.370 9.819 380 1.240 Sonstige negative Wertänderungen 13.221 21 32 0 Wertänderungen lt. Gutachten insgesamt -21.370 -9.819 -380 -1.240 Sonstige Wertänderungen insgesamt -12.983 -21 -32 128 1 Bezogen auf das durchschnittliche Immobilienvermögen 2014/2015. 2 Bezogen auf das durchschnittliche eigenkapitalfinanzierte Immobilienvermögen 2014/2015. 40 Übersicht: Renditen, Bewertung, Vermietung 3 Bezogen auf das durchschnittliche Liquiditätsvermögen 2014/2015. 4 Bezogen auf das durchschnittliche Fondsvolumen 2014/2015. Niederlande Frankreich Portugal Spanien Österreich Direktinvestments gesamt 4,3 4,4 5,0 4,1 9,1 5,1 6,2 5,3 -2,6 -2,2 -2,7 -2,5 -6,4 -3,5 -1,6 -3,0 1,7 2,2 2,3 1,6 2,7 1,6 4,6 2,3 Beteiligungen5 Gesamt -7,6 -4,1 -4,6 -8,5 -7,4 -7,7 -4,4 -6,9 -0,1 0,8 -0,4 0,0 0,0 -0,2 -0,5 -0,3 0,4 0,0 0,5 0,0 0,0 0,1 0,1 0,1 -5,6 -1,1 -2,2 -6,9 -4,7 -6,1 -0,2 -4,8 -6,2 -1,2 -2,2 -7,9 -4,7 -6,5 -0,7 -5,3 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 -0,6 -0,1 -0,5 -6,2 -1,2 -2,2 -7,9 -4,7 -7,1 -0,8 -5,8 1,0 -4,6 -5,8 -7,7 Niederlande Frankreich Portugal Spanien Österreich Direktinvestments gesamt 467.243 128.347 91.149 83.426 18.865 – – – – – 467.243 128.347 91.149 83.426 Beteiligungen Gesamt 2.247.331 – 2.247.331 – 656.411 656.411 18.865 2.247.331 656.411 2.903.742 1.813 849 247 434 407 516.420 68.775 585.195 30.769 0 0 7.385 0 92.844 90.000 182.844 438.287 129.196 91.396 76.475 19.272 2.670.907 635.186 3.306.093 Niederlande Frankreich Portugal Spanien Österreich Direktinvestments gesamt Beteiligungen Gesamt 439.950 138.570 88.890 39.600 18.700 1.414.594 650.191 2.064.785 29.299 9.880 6.478 2.967 1.335 98.334 41.881 140.214 21.930 750 0 0 0 22.680 2.600 25.280 2.645 540 463 0 0 4.014 4.605 8.619 20.560 6.770 4.240 3.000 1.400 68.779 31.501 100.280 37.649 1.703 0 0 0 52.626 0 52.626 1.370 -6.020 -4.240 -3.000 -1.400 -46.099 -28.901 -75.000 -35.004 -1.163 463 0 0 -48.612 4.605 -44.007 5 Bezogen auf die über Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien 6 Im Bau befindliche Immobilien blieben unberücksichtigt Übersicht: Renditen, Bewertung, Vermietung 41 Übersicht Kredite Kreditvolumen (indirekt über Beteiligungsgesellschaften) in TEUR in % des Verkehrswertes aller Fondsimmobilien in TEUR in % des Verkehrswertes aller Fondsimmobilien (netto) 0 0,0 90.000 4,0 unter 1 Jahr 0 0,0 90.000 4,0 1-2 Jahre 0 0,0 0 0,0 2-5 Jahre 0 0,0 0 0,0 5-10 Jahre 0 0,0 0 0,0 0,0 Verbleibende Laufzeit der Zinsfestschreibung Kredite in EUR für Immobilien im Inland über 10 Jahre Kreditvolumen (direkt) 0 0,0 0 25.000 1,1 0 0,0 unter 1 Jahr 25.000 1,1 0 0,0 Kredite in EUR für Immobilien im Ausland 1-2 Jahre 0 0,0 0 0,0 2-5 Jahre 0 0,0 0 0,0 5-10 Jahre 0 0,0 0 0,0 über 10 Jahre 0 0,0 0 0,0 Kredite in GBP für Immobilien im Ausland 0 0,0 0 0,0 unter 1 Jahr 0 0,0 0 0,0 1-2 Jahre 0 0,0 0 0,0 2-5 Jahre 0 0,0 0 0,0 5-10 Jahre 0 0,0 0 0,0 0,0 über 10 Jahre 0 0,0 0 0 0,0 0 0,0 unter 1 Jahr 0 0,0 0 0,0 Kredite in SEK für Immobilien im Ausland 1-2 Jahre 0 0,0 0 0,0 2-5 Jahre 0 0,0 0 0,0 5-10 Jahre 0 0,0 0 0,0 über 10 Jahre 0 0,0 0 0,0 25.000 1,1 90.000 4,0 Gesamt Währungsrisiken zum Stichtag Offene Positionen Offene Positionen in Fremdwährung in EUR % des Fondsvolumens netto pro Währungsraum GBP 2.108.777 2.844.222 3,2 SEK 1.249.394 133.029 0,7 CZK 177.390.236 6.528.282 100,0 9.505.533 8,4 Gesamt 42 Übersicht: Renditen, Bewertung, Vermietung Vermietungsinformation Jahresnettomietertrag* Büro Handel/ Gastronomie Hotel Lager/ Logistik Wohnen Freizeit Garagen/ Stellplätze Sonstiges 14,7 76,5 0,0 2,9 0,0 0,0 5,0 0,9 Großbritannien in % 93,1 2,8 0,0 0,0 0,0 0,0 3,7 0,4 Belgien in % 79,5 0,0 0,0 2,2 0,0 0,0 18,3 0,0 Italien in % 90,8 0,0 0,0 0,8 0,0 0,0 4,7 3,7 Niederlande in % 76,0 13,8 0,0 3,4 0,0 0,0 6,0 0,8 Deutschland in % Frankreich in % 82,1 2,7 0,0 0,0 0,0 0,0 14,7 0,5 Portugal in % 84,5 4,9 0,0 0,0 0,0 0,0 10,6 0,0 Spanien in % 46,3 8,5 28,3 0,0 0,0 0,0 15,7 1,2 Österreich in % 80,4 2,5 0,0 14,8 0,0 0,0 0,4 1,9 Direktinvestments gesamt in % 55,4 33,5 0,8 2,4 0,0 0,0 7,1 0,8 4,5 88,7 0,0 0,6 0,0 3,5 1,5 1,2 40,8 49,3 0,6 1,9 0,0 1,0 5,5 0,9 Beteiligungen in % Portfolio gesamt in % * bezogen auf die Jahres-Nettosollmiete per 30.09.2015 Vermietungsinformation Leerstände** Büro Deutschland in % Handel/ Gastronomie Hotel Lager/ Logistik Wohnen Freizeit Garagen/ Stellplätze Sonstiges Vermietungsquote 8,2 3,1 0,0 0,7 0,0 0,0 0,9 0,1 87,0 Großbritannien in % 38,9 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 3,7 0,0 57,4 Belgien in % 23,7 0,0 0,0 2,3 0,0 0,0 4,1 0,0 69,9 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,1 4,3 95,6 Italien in % Niederlande in % 6,5 5,1 0,0 0,2 0,0 0,0 0,3 0,0 87,9 35,8 1,1 0,0 0,0 0,0 0,0 7,0 0,0 56,1 Portugal in % 7,8 0,6 0,0 0,0 0,0 0,0 2,4 0,0 89,2 Spanien in % 32,9 6,1 0,0 0,0 0,0 0,0 11,9 0,0 49,1 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,1 0,7 99,2 Direktinvestments gesamt in % 12,9 3,6 0,0 0,6 0,0 0,0 1,7 0,2 81,0 Beteiligungen in % 1,4 3,1 0,0 0,1 0,0 0,0 0,2 0,1 95,1 Portfolio gesamt in % 9,7 3,3 0,0 0,4 0,0 0,0 1,3 0,1 85,2 Frankreich in % Österreich in % ** bezogen auf die Jahres-Bruttosollmiete per 30.09.2015 Übersicht: Renditen, Bewertung, Vermietung 43 Restlaufzeitstruktur der Mietverträge der Fondsimmobilien (Basis: Jahres-Nettosollmiete) 24 % 20 % 16,7 % 16 % 15,6 % 13,5 % 12,1 % 12 % 11,0 % 8% 6,5 % 5,6 % 5,4 % 5,5 % 5,1 % 4% 1,5 % 1,5 % 0% unbefristet Mietende 2015 Mietende 2016 Mietende 2017 Mietende 2018 Mietende 2019 Mietende 2020 Mietende 2021 Mietende 2022 Mietende 2023 Mietende 2024 Mietende 2025+ Restlaufzeiten der Mietverträge der Fondsimmobilien (Basis: Jahres-Nettosollmiete) Restlaufzeit (Mietende) unbefristet in 2015 in 2016 in 2017 in 2018 in 2019 in 2020 in 2021 in 2022 in 2023 in 2024 2025+ Deutschland in % 4,0 1,8 12,4 3,1 21,2 30,5 1,5 1,8 1,5 2,4 7,3 12,5 Großbritannien in % 0,0 6,5 68,1 2,4 0,0 0,0 12,3 0,0 10,7 0,0 0,0 0,0 Belgien in % 0,0 4,9 0,0 0,0 0,0 54,5 40,6 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Italien in % 0,0 0,0 66,5 25,3 0,0 6,1 0,0 2,1 0,0 0,0 0,0 0,0 40,2 Niederlande in % 0,0 1,3 1,3 0,6 15,1 4,9 7,6 10,8 0,0 14,3 3,9 Frankreich in % 0,0 0,1 1,0 0,0 11,5 26,7 18,5 13,4 8,1 17,0 3,7 0,0 Polen in % 0,0 0,0 23,3 4,4 4,8 15,5 6,5 0,0 0,0 0,0 45,5 0,0 Spanien in % 0,3 0,0 21,2 1,7 11,7 2,5 0,0 62,6 0,0 0,0 0,0 0,0 Österreich in % 0,6 15,7 0,0 83,7 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Sonstiges Ausland in % 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Direktinvestments gesamt in % 1,6 2,0 13,8 4,4 14,6 17,2 5,9 6,3 1,8 6,7 7,8 17,9 Beteiligungen gesamt in % 1,2 13,4 5,1 10,9 6,7 15,7 29,6 3,5 0,9 1,6 0,7 10,7 Portfolio gesamt in % 1,5 5,6 11,0 6,5 12,1 16,7 13,5 5,4 1,5 5,1 5,5 15,6 44 Übersicht: Renditen, Bewertung, Vermietung 45 Zusammengefasste Vermögensaufstellung zum 30. September 2015, Teil 1 EUR EUR I. Immobilien (s. Seite 52 ff.) 1. Geschäftsgrundstücke (davon in Fremdwährung 1 2. Grundstücke im Zustand der Bebauung (davon in Fremdwährung 1 (insgesamt Fremdwährung 1 II. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 1. Mehrheitsbeteiligungen (davon in Fremdwährung 1 III.Liquiditätsanlagen 1. Bankguthaben innerhalb eines Jahres fällig (davon in Fremdwährung 1 Fonds gesamt EUR Anteil am Fondsvermögen in % 1.414.593.817,66 52,9 208.616.104,94 7,8 96.543.817,66) 0,00) 96.543.817,66) 1.623.209.922,60 60,7 431.887.873,47 16,2 9.342.017,29) 524.359.219,07 565.397,57) 19,6 IV.Sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung (davon in Fremdwährung 1 2. Forderungen an Immobilien-Gesellschaften (davon in Fremdwährung 1 3. Zinsansprüche (davon in Fremdwährung 1 4. Andere (davon in Fremdwährung 1 35.339.164,48 1,3 193.245.700,03 7,3 41.613,89 0,0 107.705.541,20 4,0 553.283,10) 9.795.700,03) 0,00) 2.033.657,25) Summe V. Verbindlichkeiten aus 1. Krediten (davon besicherte Kredite (gem. §82 Abs. 3 InvG) (davon in Fremdwährung 1 2. Grundstückskäufen und Bauvorhaben (davon in Fremdwährung 1 3. Grundstücksbewirtschaftung (davon in Fremdwährung 1 4. anderen Gründen (davon in Fremdwährung 1 VI.Rückstellungen (davon in Fremdwährung 1) 12,6 2.915.789.034,74 109,1 25.193.583,35 0,9 894.199,47 0,0 39.176.793,53 1,5 25.830.705,15 1,0 25.000.000,00) 0,02) 760.452,48) 3.252.488,46) 25.689,66) 91.095.281,50 3,4 151.882.688,11 5,7 242.977.969,61 9,1 2.672.811.065,13 100,0 8.071.356,85) Summe Fondsvermögen 1 Unter Fremdwährung sind sämtliche Nicht-Euro-Positionen zu verstehen (hier nur GBP und SEK) 46 Zusammengefasste Vermögensaufstellung 336.332.019,60 Anteilklasse EUR Anteilklasse CHF Anteilklasse CHF EUR EUR CHF 1.354.674.626,75 59.919.190,91 65.552.253,97 199.779.569,62 8.836.535,32 9.667.266,84 413.594.020,02 18.293.853,45 20.013.676,91 502.148.475,52 22.210.743,55 24.298.797,76 33.842.271,94 1.496.892,54 1.637.616,90 185.060.222,44 8.185.477,59 8.955.002,52 39.851,21 1.762,68 1.928,39 59.181.432,36 48.524.108,84 53.085.908,84 2.748.320.469,86 167.468.564,88 183.212.452,13 24.126.436,59 1.067.146,76 1.167.470,29 856.323,08 37.876,39 41.437,19 37.517.347,61 1.659.445,92 1.815.452,09 22.471.825,46 3.358.879,69 3.674.651,33 145.449.259,77 6.433.428,34 7.038.241,37 230.421.192,51 12.556.777,10 13.737.252,27 2.517.899.277,35 154.911.787,78 169.475.199,86 Zusammengefasste Vermögensaufstellung 47 Zusammengefasste Vermögensaufstellung zum 30. September 2015, Teil 2 geografische Aufteilung Deutschland Großbritannien Belgien I. Immobilien (s. Seite 52 ff.) 1. Geschäftsgrundstücke 553.890.000,00 96.543.817,66 11.900.000,00 26.550.000,00 162.582.104,94 0,00 0,00 0,00 II. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 1. Mehrheitsbeteiligungen 134.283.489,22 0,00 0,00 230.485.225,42 III.Liquiditätsanlagen 1. Bankguthaben innerhalb eines Jahres fällig 514.099.733,26 1.415.460,01 131.891,88 428.599,03 26.244.237,06 553.283,10 14.392,31 658.607,23 0,00 0,00 0,00 142.950.000,00 41.613,89 0,00 0,00 0,00 98.762.835,92 1.234.264,21 108.744,56 638.638,21 1.489.904.014,29 99.746.824,98 12.155.028,75 401.711.069,89 V. Verbindlichkeiten aus 1. Krediten 0,00 0,02 0,00 0,00 2. Grundstückskäufen und Bauvorhaben 0,00 404.626,23 0,00 79.999,99 3. Grundstücksbewirtschaftung 20.890.779,01 3.252.488,46 40.807,58 623.988,44 4. anderen Gründen 21.037.997,52 25.689,66 0,00 3.745.637,64 VI.Rückstellungen 51.133.905,20 6.158.454,41 2.261.157,01 34.609.608,17 Summe 93.062.681,73 9.841.258,78 2.301.964,59 39.059.234,24 1.396.841.332,56 89.905.566,20 9.853.064,16 362.651.835,65 2. Grundstücke im Zustand der Bebauung IV.Sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung 2. Forderungen an Immobilien-Gesellschaften 3. Zinsansprüche 4. Andere Summe Fondsvermögen Italien 2 das in Tschechien gehaltene anteilige Fondsvermögen wird derzeit in Euro geführt, da alle wesentlichen Verträge auf Euro-Basis abgeschlossen sind 48 Zusammengefasste Vermögensaufstellung Niederlande Frankreich Portugal Spanien Schweden Österreich Tschechien2 439.950.000,00 138.570.000,00 88.890.000,00 39.600.000,00 0,00 18.700.000,00 0,00 46.034.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 9.342.017,29 0,00 57.777.141,54 4.774.946,01 1.886.685,18 475.979,10 137.199,20 565.397,57 443.327,83 0,00 1.451.839,09 2.805.472,96 81.672,95 3.109.579,67 0,00 420.080,11 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 9.795.700,03 0,00 40.500.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4.727.361,78 -19.568,58 0,00 1.438.397,67 799.393,04 15.474,39 0,00 496.938.146,88 143.242.589,56 89.447.652,05 44.285.176,54 20.502.507,93 19.578.882,33 98.277.141,54 25.193.583,33 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 53.747,00 0,00 355.826,25 0,00 0,00 8.656.849,31 2.207.551,71 98.100,88 2.905.056,95 0,00 501.171,19 0,00 717.684,25 183.620,41 106.621,04 4.772,97 0,00 8.681,66 0,00 33.591.894,35 13.004.547,05 390.401,59 193.467,90 1.912.902,44 612.942,08 8.013.407,91 68.160.011,24 15.395.719,17 648.870,51 3.103.297,82 2.268.728,69 1.122.794,93 8.013.407,91 428.778.135,64 127.846.870,39 88.798.781,54 41.181.878,72 18.233.779,24 18.456.087,40 90.263.733,63 Zusammengefasste Vermögensaufstellung 49 50 51 Vermögensaufstellung Teil I zum 30. September 2015 Immobilienverzeichnis – Lage des Grundstücks, Nutzfläche und gutachterliche Werte Lage des Grundstückes Art des Grundstückes* Art der Nutzung** Erwerbsdatum Bau-/Umbaujahr Grundstücksgröße in m2 I. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit Euro-Währung Deutschland 12107 Berlin Großbeerenstraße 119–159 G H/G 100 % 01/2004 2004 40.265 13088 Berlin Malchower Chaussee 6–10 G H/G 100 % 02/2004 2004 36.343 13353 Berlin Müllerstraße 141 G H/G 94 % 04/2001 2000 2.410 10587 Berlin Salzufer 22/Dovestraße 2–4 G BÜ 91 % 03/2004 1993 3.624 64293 Darmstadt Leydhecker Straße 16/ Gräfenhäuser Straße 73, 75, 85 G H/G 76 % 05/2001 2000 35.460 40599 Düsseldorf BÜ 38 % In der Steele 39–45 G 6 L/L 52 % 07/1998 1996 9.449 45127 Essen 1981 Porscheplatz 2 G H/G 83 % 01/2004 20102 26.959 24937 Flensburg Holm 57-61/Angelburger Straße 17, 19, 31, 33/ Süderhofende 40-42 G H/G 86 % 11/2004 2006 11.149 60596 Frankfurt am Main 1983 Kennedyallee 87 G BÜ 91 % 09/2000 19992 1.232 1950 60329 Frankfurt am Main 20013 6 Taunusanlage 8 i.U./G BÜ 98 % 11/2002 20161 3.594 90763 Fürth Europaallee/Magazinstraße 90 G H/G 100 % 11/2004 2004 45.551 45879 Gelsenkirchen BÜ 45 % Bahnhofstraße 12 und 14 G H/G 53 % 07/2007 2008 1.281 Für die Erklärung der Fußnoten verweisen wir auf Seite 74/75. 52 Vermögensaufstellung Teil I ––––––––––––––––––––– gutachterliche Werte –––––––––––––––––––––– Nutzfläche (netto) Ausstattungsmerkmale*** Verkehrswert/ Wesentliche Ergebnisse in m2Kaufpreis12) der Sachverständigenbewertung Gewerbe Wohnen in Euro in % zum Gutachterliche Restnutzungs Nettofonds- Bewertungsmiete dauer vermögen in Euro in Jahren 16.800 0 teilw. K, ST 21.060.000 0,8 1.591.629 40 14.701 0 5.264 0 teilw. K, ST 19.740.000 0,7 1.416.804 40 LA, PA, PH 17.180.000 0,6 1.207.719 46 14.967 0 PA, ST, TG 43.240.000 1,6 2.669.344 48 19.414 0 PA, ST, TG 36.380.000 1,4 2.673.241 45 8.672 0 teilw. K, LA, PA, PH, ST 31.203 0 K, LA, PA, PH, ST 9.700.000 0,4 823.794 41 137.400.000 5,1 8.730.120 53 24.814 8 0 K, LA, PA, TG 77.060.000 2,9 5.539.101 51 3.216 0 PA, ST, TG 4.950.000 0,2 548.491 38 29.080 4 0 23.858 0 K, LA, PA, TG 162.582.105 6,1 ST 18.900.000 0,7 1.393.000 40 K, LA, PA 7.720.000 0,3 700.241 63 5.620 0 60 9 Vermögensaufstellung Teil I 53 Lage des Grundstückes Art des Grundstückes* Art der Nutzung** Erwerbsdatum Bau-/Umbaujahr Grundstücksgröße in m2 Deutschland 51373 Leverkusen BÜ 43 % 1958 Friedrich-Ebert-Platz 4 G H/G 43 % 01/2008 19722 1.601 90491 Nürnberg 2003 Äußere Bayreuther Straße 80-84a, 98 G H/G 90 % 12/2003 2014/2015238.576 49084 Osnabrück Hannoversche Straße 111/ Hettlinger Marsch G H/G 100 % 07/2004 2004 48.038 Belgien 1410 Waterloo Drève Richelle, Gebäude O G BÜ 79 % 07/1997 1997 13.620 Frankreich 69008 Lyon Avenue Jean Mermoz/LOT 2.0 G BÜ 77 % 06200 Nizza 400 Promenade des Anglais G BÜ 87 % 31100 Toulouse 12 Rue Louis Courtois de Vicose 31700 Toulouse Le Galilée/LOT 02B im Büroensemble ZAC Andromède 12/2007 2009 3.735 01/2003 2004 2.041 G BÜ 84 % 04/2008 2010 14.399 G BÜ 80 % 01/2008 2010 11.173 Italien 28000 Mailand Viale Certosa 2/Piazza Firenze G 6 BÜ 91 % 05/2003 1968 20032 Für die Erklärung der Fußnoten verweisen wir auf Seite 74/75. 54 Vermögensaufstellung Teil I 1.763 ––––––––––––––––––––– gutachterliche Werte –––––––––––––––––––––– Nutzfläche (netto) Ausstattungsmerkmale*** Verkehrswert/ Wesentliche Ergebnisse in m2Kaufpreis12) der Sachverständigenbewertung Gewerbe Wohnen in Euro in % zum Gutachterliche Restnutzungs Nettofonds- Bewertungsmiete dauer vermögen in Euro in Jahren 1.976 198 PA, ST 44.2728 0 K, LA, PA, PH, ST 23.337 0 3.260.000 0,1 247.432 27 138.700.000 5,2 9.012.434 49 ST 18.600.000 0,7 1.352.149 40 6.119 0 K, PA, ST, TG 11.900.000 0,4 966.432 41 14.036 0 K, PA, TG 35.320.000 1,3 2.424.372 65 10.576 0 K, PA, TG 34.450.000 1,3 2.322.389 49 20.245 0 K, PA, ST, TG 41.400.000 1,5 3.372.700 65 10.478 0 K, PA, ST, TG 27.400.000 1,0 1.760.940 66 9.485 0 K, PA, TG 26.550.000 1,0 1.925.476 58 Vermögensaufstellung Teil I 55 Lage des Grundstückes Art des Grundstückes* Art der Nutzung** Erwerbsdatum Bau-/Umbaujahr Grundstücksgröße in m2 Niederlande 1102 CT Amsterdam Bijlmerdreef 24-74 G5 BÜ 81 % 11/2006 1082 MD Amsterdam Gustav Mahlerlaan 4 G 5 BÜ 90 % 12/2007 1016 ED Amsterdam Keizersgracht 271-287 i.U./G BÜ 93 % 03/2003 2288 EB Den Haag – Rijswijk Bordewijkstraat 10 G BÜ 96 % 11/2002 2511 BH Den Haag Grote Marktstraat 39-53/ BÜ 31 % Wagenstraat 31-49 G H/G 69 % 04/2004 3015 EK Rotterdam Rochussenstraat 198-210 G 5 BÜ 93 % 03/2002 3012 AS Rotterdam Stadthuisplein 16-38/ BÜ 48 % St. Luciastraat 2-12 G H/G 47 % 05/2002 1119 RA Schiphol-Rijk Beechavenue 1-19 G BÜ 87 % 1119 PD Schiphol-Rijk Boeingavenue 253-271 G 6 BÜ 70 % 1118 LN Schiphol-Zuidoost L/L 66 % Folkstoneweg 182 G 5 BÜ 27 % 3528 BB Utrecht Orteliuslaan 750 G 5 BÜ 69 % Für die Erklärung der Fußnoten verweisen wir auf Seite 74/75. 56 Vermögensaufstellung Teil I 2003 12.430 2009 1955 19932 20161 2.680 2003 1985 19942 20152 1991 20122 3.982 5.202 3.117 4.465 1959 20012 1.372 07/2000 2001 11/1999 2000 5.000 10.278 08/2006 2006 16.009 09/2006 2006 6.465 ––––––––––––––––––––– gutachterliche Werte –––––––––––––––––––––– Nutzfläche (netto) Ausstattungsmerkmale*** Verkehrswert/ Wesentliche Ergebnisse in m2Kaufpreis12) der Sachverständigenbewertung Gewerbe Wohnen in Euro in % zum Gutachterliche Restnutzungs Nettofonds- Bewertungsmiete dauer vermögen in Euro in Jahren 41.210 0 K, PA, PH, TG 137.250.000 5,1 8.152.600 58 12.720 0 K, PA, TG 58.010.000 2,2 3.760.655 64 15.357 0 K, PA, ST 46.034.000 1,7 21.849 0 K, PA, ST, TG 51.900.000 1,9 3.417.385 59 11.532 0 K, PA 55.650.000 2,1 3.691.807 70 16.287 0 K, LA, PA, PH 35.400.000 1,3 2.529.572 46 1.251.432 44 PA 11.350.0000,4 58 9 6.042 0 5.565 0 K, PA, ST, TG 9.750.000 0,4 959.055 46 8.023 0 K, LA, PA, ST 15.730.000 0,6 1.115.186 45 10.225 0 ST 12.830.000 0,5 1.026.815 41 15.769 0 K, LA, PA, TG 52.080.000 1,9 3.394.265 61 Vermögensaufstellung Teil I 57 Lage des Grundstückes Art des Grundstückes* Art der Nutzung** Erwerbsdatum Bau-/Umbaujahr Grundstücksgröße in m2 Österreich 1100 Wien Computerstraße 6 G BÜ 80 % 08/2008 Portugal 1998 Lissabon Avenida Dom João II, lote 1.17.02D G BÜ 79 % 09/2002 1998 Lissabon Avenida Dom João II 1.18 G 6 BÜ 87 % 09/2008 Spanien 28037 Madrid BÜ 46 % Calle de Julián Camarillo 19-21 G HO 28 % 09/2008 1978 27.710 2003 2.212 2004 6.123 2005 6.409 II. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung Großbritannien Glasgow G2 8JD 6 Atlantic Quay/55 Robertson Street G BÜ 94 % 11/2005 2005 1.301 Glasgow G2 8JX 4 Atlantic Quay/70 York Street G Glasgow G2 2EN 80 Bath Street G Heathrow TW6 2TA 1208 Newall Road G5 BÜ 94 % 11/2008 2007 BÜ 68 % H/G 31 % 04/1997 1993 BÜ 97 % 04/2005 2001 1.020 .845 9.450 Summe Direktinvestments Für die Erklärung der Fußnoten verweisen wir auf Seite 74/75. 58 Vermögensaufstellung Teil I ––––––––––––––––––––– gutachterliche Werte –––––––––––––––––––––– Nutzfläche (netto) Ausstattungsmerkmale*** Verkehrswert/ Wesentliche Ergebnisse in m2Kaufpreis12) der Sachverständigenbewertung Gewerbe Wohnen in Euro in % zum Gutachterliche Restnutzungs Nettofonds- Bewertungsmiete dauer vermögen in Euro in Jahren 13.342 0 K, LA, PA, ST 18.700.000 0,7 1.334.522 33 8.022 0 K, LA, PA, TG 21.880.000 0,8 1.752.415 58 25.017 0 K, PA, TG 67.010.000 2,5 4.725.330 59 13.286 0 K, LA, PA, ST, TG 39.600.000 1,5 2.967.174 60 7.288 0 K, PA, TG 26.813.231 1,0 2.295.989 60 6.907 0 K, PA, TG 26.165.829 1,0 2.136.622 62 2.815 0 K, PA, TG 6.069.393 0,2 836.905 49 6.209 0 K, PA, ST 37.495.364 1,4 2.307.977 46 1.623.209.922 Vermögensaufstellung Teil I 59 Lage des Grundstückes Art des Grundstückes* Art der Nutzung** Erwerbsdatum Bau-/Umbaujahr Grundstücksgröße in m2 III. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit EURO-Währung Deutschland Grundstücksgesellschaft Charlottenstraße 68-71 mbH i.L., mit Sitz in Frankfurt am Main, Beteiligungsquote 94,4 % Gesellschaftskapital in Höhe von EUR 25.000 0 Gesellschafterdarlehen in Höhe von insgesamt EUR 0 15 – – – – – Rathaus-Galerie Leverkusen G.m.b.H. & Co. KG, mit Sitz in Hamburg, Beteiligungsquote 100 % Gesellschaftskapital in Höhe von EUR 112.618.951 0 Gesellschafterdarlehen in Höhe von EUR 0 1 Darlehen in Höhe von EUR 90.000.00011 1.51373 Leverkusen Friedrich-Ebert-Platz 1-2 G H/G 87 % 11/2007 2010 17.628 Italien CALABRIA RE S.r.l., mit Sitz in Mailand, Beteiligungsquote 100 % Gesellschaftskapital in Höhe von EUR 108.444 1 Gesellschafterdarlehen in Höhe von EUR 13.950.000 1.89016 Provincia di Reggio Calabria Localita’ Sandalli o Cariati G H/G 97 % 07/2007 2007 170.658 Nisa S.r.l., mit Sitz in Mailand, Beteiligungsquote 100 % Gesellschaftskapital in Höhe von EUR 1.000.000 1 Gesellschafterdarlehen in Höhe von EUR 94.000.000 1.47900 Rimini Via S.S. 16 Adriatica/Via Macanno G 6 H/G 91 % 12/2005 2005 75.867 Ipea S.r.l., mit Sitz in Mailand, Beteiligungsquote 100 % Gesellschaftskapital in Höhe von EUR 12.000 1 Gesellschafterdarlehen in Höhe von EUR 35.000.000 1.20098 San Giuliano Milanese Via della Pace G H/G 100 % 12/2004 2004 59.240 Für die Erklärung der Fußnoten verweisen wir auf Seite 74/75. 60 Vermögensaufstellung Teil I ––––––––––––––––––––– gutachterliche Werte –––––––––––––––––––––– Nutzfläche (netto) Ausstattungsmerkmale*** Verkehrswert/ Wesentliche Ergebnisse in m2Kaufpreis12) der Sachverständigenbewertung Gewerbe Wohnen in Euro in % zum Gutachterliche Restnutzungs Nettofonds- Bewertungsmiete dauer vermögen in Euro in Jahren 10.691.791 0,4 – – – – 123.591.698 4,6 36.4258 0 K, LA, PA, PH – – 12.117.151 60 2.537.274 52 15.727.986 50 4.752.158 49 209.900.000 19.221.478 0,7 0 K, ST 27.900.000 165.178.889 6,2 35.460 0 K, LA, PA, ST, TG 241.800.000 46.084.859 1,7 24.486 8 19.089 0 K, PA, PH, ST, TG 70.000.000 Vermögensaufstellung Teil I 61 Lage des Grundstückes Art des Grundstückes* Art der Nutzung** Erwerbsdatum Bau-/Umbaujahr Grundstücksgröße in m2 IV. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung Schweden Telegrafgatan RE AB, mit Sitz in Stockholm, Beteiligungsquote 100 % Gesellschaftskapital in Höhe von SEK 100.000 1 Gesellschafterdarlehen in Höhe von SEK 92.000.000 1.16929 Stockholm Telegrafgatan 8 A-B G BÜ 82 % 06/2008 2000 2.607 Tschechien Centrum Olympia Olomouc a.s., mit Sitz in Prag, Beteiligungsquote 100 % Gesellschaftskapital in Höhe von CZK 103.000.000 1 Gesellschafterdarlehen in Höhe von EUR 40.500.000 1.77700 Olomouc-Velky Týnec 2 Olomoucká 90 G H/G 95 % 07/2007 2004 114.984 Summe Beteiligungen Gesamt Für die Erklärung der Fußnoten verweisen wir auf Seite 74/75. 62 Vermögensaufstellung Teil I ––––––––––––––––––––– gutachterliche Werte –––––––––––––––––––––– Nutzfläche (netto) Ausstattungsmerkmale*** Verkehrswert/ Wesentliche Ergebnisse in m2Kaufpreis12) der Sachverständigenbewertung Gewerbe Wohnen in Euro in % zum Gutachterliche Restnutzungs Nettofonds- Bewertungsmiete dauer vermögen in Euro in Jahren 5.386 K, PA, TG 19.591.400 57.777.142 31.359 0 9.342.017 0 ST 0,3 1.355.440 55 5.390.502 49 2,2 81.000.000 431.887.873 2.055.097.795 Vermögensaufstellung Teil I 63 Vermögensaufstellung Teil I zum 30. September 2015 Immobilienverzeichnis – Vermietungsinformation und Anschaffungsnebenkosten ––––––––––––––––––– Vermietungsinformation –––––––––––––––––– Lage des Grundstückes Leerstandsquote Restlaufzeiten Mietein- Prognos- Fremdfinanzierungsquote zur Jahres- Mietverträge nahmen im tizierte des Verkehrswertes/ Bruttosollmiete in Jahren Geschäfts- Mietein- Kaufpreises in %**** jahr nahmen in % in Euro in Euro I. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit Euro-Währung Deutschland 12107 Berlin 10 1010 Großbeerenstraße 119–159 0,0 0,0 13088 Berlin 10 1010 Malchower Chaussee 6–10 0,0 0,0 13353 Berlin Müllerstraße 141 8,5 4,4 1.022.327 813.479 0,0 10587 Berlin 10 1010 Salzufer 22/Dovestraße 2–4 21,9 0,0 64293 Darmstadt Leydhecker Straße 16/ Gräfenhäuser Straße 73, 75, 85 15,1 8,4 2.338.769 2.109.671 0,0 40599 Düsseldorf In der Steele 39–45 37,7 5,4 462.384 684.100 0,0 45127 Essen Porscheplatz 2 13,8 5,6 7.804.504 7.094.098 0,0 24937 Flensburg Holm 57-61/Angelburger Straße 17, 19, 31, 33/ Süderhofende 40-42 10,3 2,4 4.947.260 4.796.144 0,0 60596 Frankfurt am Main 1010 10 Kennedyallee 87 95,3 0,0 60329 Frankfurt am Main 9 9 99 Taunusanlage 8 0,0 90763 Fürth 10 1010 Europaallee/Magazinstraße 90 0,0 0,0 45879 Gelsenkirchen 10 10 10 Bahnhofstraße 12 und 14 58,7 0,0 Für die Erklärung der Fußnoten verweisen wir auf Seite 74/75. 64 Vermögensaufstellung Teil I –––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Anschaffungsnebenkosten –––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Gesamt davon davon Gesamt im Geschäftsjahr zur Abschreibung in % zum Restabin Euro Gebühren Sonstige in % abgeschrieben verbleibend Nettofonds- schreibungs- und Steuern in Euro bezogen in Euro in Euro vermögen zeitraum in Euro auf den in Jahren Kaufpreis 1.550.996 785.933765.063 7,4 – – – – 1.341.526 781.729559.797 13 13 13 7,5 – – – – – –– – 13 3.465.5622.520.440 945.122 5,3 – – – – 2.498.656 894.634 6,9 – – – – 763.940 563.514 200.426 7.475.567 4.221.024 3.254.543 5,8 – – – – 4,5 – – – – – –– – 7,0 – – – – 2,1 – – – – 7,0 – – – – 3,4 – – – – 1.604.022 13 13 1313 547.031 327.940219.091 4.945.713 2.416.1942.529.519 1.287.271 707.613579.658 536.342 122.585413.757 Vermögensaufstellung Teil I 65 ––––––––––––––––––– Vermietungsinformation –––––––––––––––––– Lage des Grundstückes Leerstandsquote Restlaufzeiten Mietein- Prognos- Fremdfinanzierungsquote zur Jahres- Mietverträge nahmen im tizierte des Verkehrswertes/ Bruttosollmiete in Jahren Geschäfts- Mietein- Kaufpreises in %**** jahr nahmen in % in Euro in Euro Deutschland 51373 Leverkusen 1010 10 Friedrich-Ebert-Platz 4 11,0 0,0 90491 Nürnberg Äußere Bayreuther Straße 80-84a, 98 3,0 5,8 7.128.197 7.527.067 0,0 49084 Osnabrück Hannoversche Straße 111/ 1010 10 Hettlinger Marsch 0,0 0,0 Belgien 1410 Waterloo 10 1010 Drève Richelle, Gebäude O 26,2 0,0 Frankreich 69008 Lyon Avenue Jean Mermoz/LOT 2.0 55,4 6,4 06200 Nizza 400 Promenade des Anglais 10,9 5,3 31100 Toulouse 12 Rue Louis Courtois de Vicose 68,3 5,2 31700 Toulouse Le Galilée/LOT 02B 10 im Büroensemble ZAC Andromède 37,5 804.464 2.152.090 934.593 66 Vermögensaufstellung Teil I 7 973.963 1010 Italien 28000 Mailand Viale Certosa 2/Piazza Firenze 5,8 1,7 2.044.412 Für die Erklärung der Fußnoten verweisen wir auf Seite 74/75. 1.062.250 1.913.502 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 –––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Anschaffungsnebenkosten –––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Gesamt davon davon Gesamt im Geschäftsjahr zur Abschreibung in % zum Restabin Euro Gebühren Sonstige in % abgeschrieben verbleibend Nettofonds- schreibungs- und Steuern in Euro bezogen in Euro in Euro vermögen zeitraum in Euro auf den in Jahren Kaufpreis 235.076170.376 64.700 8.527.879 4.927.242 3.600.637 1.217.405 653.483563.922 5,9 – – – – 6,1 – – – – 7,0 – – – – 4,2 – – – – 4,8 – – – – 5,1 – – – – 3,6 – – – – 610.238 248.642361.596 2.103.422 426.600 1.676.822 1.403.011 224.4231.178.588 2.070.809 0 2.070.809 1.382.721 01.382.721 4,1 – – – – 1.071.725 01.071.725 2,9 – – – – Vermögensaufstellung Teil I 67 ––––––––––––––––––– Vermietungsinformation –––––––––––––––––– Lage des Grundstückes Leerstandsquote Restlaufzeiten Mietein- Prognos- Fremdfinanzierungsquote zur Jahres- Mietverträge nahmen im tizierte des Verkehrswertes/ Bruttosollmiete in Jahren Geschäfts- Mietein- Kaufpreises in %**** jahr nahmen in % in Euro in Euro Niederlande 1102 CT Amsterdam 10 1010 Bijlmerdreef 24-74 0,0 1082 MD Amsterdam Gustav Mahlerlaan 4 23,5 3,8 2.664.767 4.361.909 1016 ED Amsterdam 9 9 99 Keizersgracht 271-287 2288 EB Den Haag – Rijswijk 10 1010 Bordewijkstraat 10 0,0 2511 BH Den Haag Grote Marktstraat 39-53/ Wagenstraat 31-49 35,3 7,9 914.137 2.486.057 3015 EK Rotterdam 10 1010 Rochussenstraat 198-210 0,0 3012 AS Rotterdam Stadthuisplein 16-38/ St. Luciastraat 2-12 49,0 2,0 622.918 298.284 1119 RA Schiphol-Rijk 10 1010 Beechavenue 1-19 100,0 1119 PD Schiphol-Rijk 10 1010 Boeingavenue 253-271 0,0 1118 LN Schiphol-Zuidoost 10 1010 Folkstoneweg 182 0,0 3528 BB Utrecht 10 1010 Orteliuslaan 750 0,0 Für die Erklärung der Fußnoten verweisen wir auf Seite 74/75. 68 Vermögensaufstellung Teil I 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 48,0 –––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Anschaffungsnebenkosten –––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Gesamt davon davon Gesamt im Geschäftsjahr zur Abschreibung in % zum Restabin Euro Gebühren Sonstige in % abgeschrieben verbleibend Nettofonds- schreibungs- und Steuern in Euro bezogen in Euro in Euro vermögen zeitraum in Euro auf den in Jahren Kaufpreis 2.935.525 95.2162.840.309 1,6 – – – – 1.946.585 27.1851.919.400 3,0 – – – – 3.486.403 2.322.9591.163.444 3,7 – – – – 1.883.635 3,4 – – – – 4,6 – – – – 7,7 – – – – 3,5 – – – – 609.818 26.000583.818 3,9 – – – – 519.238 31.095488.143 5,3 – – – – 188.209 1,1 – – – – 2,6 – – – – 2.448.926 85.1151.798.520 1.611.856 837.070 2.970.626 1.961.8011.008.825 580.732 1.543.001 45.000 535.732 2.440185.769 64.8231.478.178 Vermögensaufstellung Teil I 69 ––––––––––––––––––– Vermietungsinformation –––––––––––––––––– Lage des Grundstückes Leerstandsquote Restlaufzeiten Mietein- Prognos- Fremdfinanzierungsquote zur Jahres- Mietverträge nahmen im tizierte des Verkehrswertes/ Bruttosollmiete in Jahren Geschäfts- Mietein- Kaufpreises in %**** jahr nahmen in % in Euro in Euro Österreich 1100 Wien 10 1010 Computerstraße 6 0,8 Portugal 1998 Lissabon Avenida Dom João II, lote 1.17.02D 23,2 3,8 1.508.042 1998 Lissabon Avenida Dom João II 1.18 6,6 6,1 3.004.980 Spanien 28037 Madrid Calle de Julián Camarillo 19-21 48,4 4,0 1.276.400 0,0 1.431.579 0,0 4.128.479 0,0 1.700.779 0,0 II. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung Großbritannien Glasgow G2 8JD 10 1010 6 Atlantic Quay/55 Robertson Street 76,5 0,0 Glasgow G2 8JX 10 10 10 4 Atlantic Quay/70 York Street 35,4 0,0 Glasgow G2 2EN 10 1010 80 Bath Street 69,3 0,0 Heathrow TW6 2TA 10 1010 1208 Newall Road 0,0 0,0 Für die Erklärung der Fußnoten verweisen wir auf Seite 74/75. 70 Vermögensaufstellung Teil I –––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Anschaffungsnebenkosten –––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Gesamt davon davon Gesamt im Geschäftsjahr zur Abschreibung in % zum Restabin Euro Gebühren Sonstige in % abgeschrieben verbleibend Nettofonds- schreibungs- und Steuern in Euro bezogen in Euro in Euro vermögen zeitraum in Euro auf den in Jahren Kaufpreis 2.081.1051.311.698 769.407 8,5 – – – – 2.035.627 38.858 1.996.769 8,2 – – – – 8.298.818 5.469.253 2.829.565 9,8 – – – – 2.255.309 788.566 1.466.743 4,4 – – – – 2.633.631141.706.85614926.775145,8 – – – – 1.311.75914809.27414502.485146,9 – – – – 477.57714104.99414372.583144,5 – – – – 3.212.174141.864.439141.347.735146,8 – – – – Vermögensaufstellung Teil I 71 ––––––––––––––––––– Vermietungsinformation –––––––––––––––––– Lage des Grundstückes Leerstandsquote Restlaufzeiten Mietein- Prognos- Fremdfinanzierungsquote zur Jahres- Mietverträge nahmen im tizierte des Verkehrswertes/ Bruttosollmiete in Jahren Geschäfts- Mietein- Kaufpreises in %**** jahr nahmen in % in Euro in Euro III. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit EURO-Währung Deutschland Grundstücksgesellschaft Charlottenstraße 68-71 mbH i.L., mit Sitz in Frankfurt am Main, Beteiligungsquote 94,4 % Gesellschaftskapital in Höhe von EUR 25.000 0 Gesellschafterdarlehen in Höhe von EUR 0 15 – – –– – Rathaus-Galerie Leverkusen G.m.b.H. & Co. KG, mit Sitz in Hamburg, Beteiligungsquote 100 % Gesellschaftskapital in Höhe von EUR 112.618.951 0 Gesellschafterdarlehen in Höhe von EUR 0 1 Darlehen in Höhe von EUR 90.000.00011 1. 51373 Leverkusen Friedrich-Ebert-Platz 1-2 0,9 5,5 11.907.798 12.057.297 42,9 Italien CALABRIA RE S.r.l., mit Sitz in Mailand, Beteiligungsquote 100 % Gesellschaftskapital in Höhe von EUR 108.444 1 Gesellschafterdarlehen in Höhe von EUR 13.950.000 1. 89016 Provincia di Reggio Calabria Localita’ Sandalli o Cariati 9,4 Nisa S.r.l., mit Sitz in Mailand, Beteiligungsquote 100 % Gesellschaftskapital in Höhe von EUR 1.000.000 1 Gesellschafterdarlehen in Höhe von EUR 94.000.000 1. 47900 Rimini Via S.S. 16 Adriatica/Via Macanno 0,1 Ipea S.r.l., mit Sitz in Mailand, Beteiligungsquote 100 % Gesellschaftskapital in Höhe von EUR 12.000 1 Gesellschafterdarlehen in Höhe von EUR 35.000.000 1. 20098 San Giuliano Milanese Via della Pace 8,2 Für die Erklärung der Fußnoten verweisen wir auf Seite 74/75. 72 Vermögensaufstellung Teil I 4,0 1.828.655 2.048.982 0,0 3,2 15.623.897 14.771.005 0,0 4,5 4.523.349 3.475.816 0,0 –––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Anschaffungsnebenkosten –––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Gesamt davon davon Gesamt im Geschäftsjahr zur Abschreibung in % zum Restabin Euro Gebühren Sonstige in % abgeschrieben verbleibend Nettofonds- schreibungs- und Steuern in Euro bezogen in Euro in Euro vermögen zeitraum in Euro auf den in Jahren Kaufpreis – – –– – –– – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – Vermögensaufstellung Teil I 73 ––––––––––––––––––– Vermietungsinformation –––––––––––––––––– Lage des Grundstückes Leerstandsquote Restlaufzeiten Mietein- Prognos- Fremdfinanzierungsquote zur Jahres- Mietverträge nahmen im tizierte des Verkehrswertes/ Bruttosollmiete in Jahren Geschäfts- Mietein- Kaufpreises in %**** jahr nahmen in % in Euro in Euro IV. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung Schweden Telegrafgatan RE AB, mit Sitz in Stockholm, Beteiligungsquote 100 % Gesellschaftskapital in Höhe von SEK 100.000 1 Gesellschafterdarlehen in Höhe von SEK 92.000.000 1. 16929 Stockholm Telegrafgatan 8 A-B 36,8 0,4 794.084 253.175 0,0 Tschechien Centrum Olympia Olomouc a.s., mit Sitz in Prag, Beteiligungsquote 100 % Gesellschaftskapital in Höhe von CZK 103.000.000 1 Gesellschafterdarlehen in Höhe von EUR 40.500.000 1. 77700 Olomouc-Velky Týnec 2 Olomoucká 90 10,33,3 5.102.993 4.812.599 0,0 1 Geplante Fertigstellung 11 Gleichgestelltes Darlehen gemäß § 69 Abs. 2 InvG 2 Grundlegende Sanierung/Modernisierung 12 Nach § 79 Abs. 1 InvG sind Immobilien im Zeitpunkt des Erwerbs und max. 3Anbau/Aufstockung 4 Fläche laut Planung die folgenden 12 Monate zum Kaufpreis anzusetzen. Bei Projekten wird der aktuelle Bautenstand ausgewiesen. 5Erbbaurecht 13 Durch Auflösung der Immobiliengesellschaft und Einstellung des 6Teileigentum Objekts als Direktinvestment können keine objektbezogenen 7 Kein Ausweis prognostizierter Mieteinnahmen, da Objekt im Oktober 2015 veräußert wurde. 8 Flächenkorrektur aufgrund von Neuvermessung/Neuvermietung 9 Für unbebaute, im Bau sowie Umbau befindliche Objekte werden Mieten, auslaufende Mietverträge sowie eine Leerstandsquote nicht ausgewiesen 10 Mieten und auslaufende Mietverträge werden zum Schutz der Mieter nicht ausgewiesen, wenn das Objekt von weniger als 5 Mietern genutzt wird oder 75 % der Mieteinnahmen von einem Mieter gezahlt werden 74 Vermögensaufstellung Teil I Anschaffungsnebenkosten ausgewiesen werden. 14 Umrechnung der Anschaffungsnebenkosten und der Kaufpreise zum Monatsendkurs des jeweiligen Erwerbsmonats 15 Verkauf des Objektes Berlin, Charlottenstraße 68. Siehe dazu Verzeichnis der Käufe und Verkäufe zur Vermögensaufstellung zum 30.09.2015 16 Immobilien-Gesellschaft noch im Bestand –––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Anschaffungsnebenkosten –––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– Gesamt davon davon Gesamt im Geschäftsjahr zur Abschreibung in % zum Restabin Euro Gebühren Sonstige in % abgeschrieben verbleibend Nettofonds- schreibungs- und Steuern in Euro bezogen in Euro in Euro vermögen zeitraum in Euro auf den in Jahren Kaufpreis – – – – – – –– – – – –– * *** G =Geschäftsgrundstück K = Klimaanlage PA = Personenaufzug i.U.= im Umbau befindlich – – – LA = Lastenaufzug **Der Prozentsatz der Nutzung ist bezogen auf die Jahres-Nettosollmieterträge; Nutzungen unter 25 % werden nicht gesondert ausgewiesen. TG = Tiefgarage ST = Kfz-Abstellplätze PH = Parkhaus BÜ = Büro H/G = Handel/Gastronomie **** Kumuliert HO = Hotel L/L = Lager/Logistik/Service/Industrie Umrechnungskurs zum 30.09.2015: 1 EUR = 0,741425 GBP Die Angaben zu den Objekten der Immobilien-Gesellschaften beziehen sich 1 EUR = 9,391876 SEK jeweils auf 100 % der Beteiligung. Vermögensaufstellung Teil I 75 Vermögensaufstellung Teil II zum 30. September 2015 Bestand der Geldmarktinstrumente, Investmentanteile, Wertpapiere und Bankguthaben Zusammensetzung der Liquidität Bankguthaben 8,5 % Festgelder Bestand nominal 01.10.2014 91,5 % Käufe/ Zugänge nominal Verkäufe/ Abgänge nominal Bestand nominal 30.09.2015 Anteil am Fondsvermögen in % Kurswert (netto) in EUR I. Geldmarktinstrumente keine – – – – – – 514.665.131 19,3 1.415.460 0,0 Belgien 131.892 0,0 Italien 428.599 0,0 Niederlande 4.774.946 0,2 Frankreich 1.886.685 0,1 475.979 0,0 II. Investmentanteile keine III. Wertpapiere keine IV. Bankguthaben Deutschland Großbritannien Portugal Spanien Österreich Bankguthaben gesamt 76 Vermögensaufstellung Teil II 137.199 0,0 443.328 0,0 524.359.219 19,6 77 Vermögensaufstellung Teil III zum 30. September 2015 EUR I.-III. s. Seite 46 ff. IV.Sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung (davon in Fremdwährung 1 davon Betriebskostenvorlagen davon Mietforderungen 2. Forderungen an Immobilien-Gesellschaften (davon in Fremdwährung 1 3. Zinsansprüche (davon in Fremdwährung 1 4. Andere (davon in Fremdwährung 1 davon Forderungen aus Anteilsumsatz davon Forderungen aus Sicherungsgeschäften mit Finanzinstrumenten (siehe Erläuterungen Seite 79) Gesamt 193.245.700,03 7,3 41.613,89 0,0 107.705.541,20 4,0 0,00) 2.033.657,25) 0,00 3.653.959,56 336.332.019,60 12,6 25.193.583,35 0,9 894.199,47 0,0 39.176.793,53 1,5 25.830.705,15 1,0 25.000.000,00) 0,02) 760.452,48) 3.252.488,46) 29.621.091,70 25.689,66) 0,00 2.449.686,49 91.095.281,50 3,4 151.882.688,11 5,7 8.071.356,85) 1,000000 1,094011 Fondsvermögen in Anteilklassenwährung Mittelzufluss Mittelabfluss Anteilwert in Anteilklassenwährung 2.517.899.277,35 0,00 0,00 25,60 169.475.199,86 0,00 0,00 38,96 Umlaufende Anteile in Stück 30.09.2015 Umlaufende Anteile in Stück 30.09.2014 98.344.737 98.344.737 4.349.928 4.349.928 78 Vermögensaufstellung Teil III 1,3 9.795.700,03) Anteilklasse CHF 154.911.787,78 205.327.235,03 0,00 Umtauschkurs (siehe Seite 79) 35.339.164,48 29.985.940,71 5.353.223,77 Anteilklasse EUR 2.517.899.277,35 3.587.571.905,21 0,00 Fondsvermögen in Euro 30.09.2015 Fondsvermögen in Euro 30.09.2014 Nettomittelzufluss/-abfluss EUR 2.579.457.015,14 553.283,10) V. Verbindlichkeiten aus 1. Krediten davon besicherte Kredite (gem. § 82 Abs. 3 InvG) (davon in Fremdwährung 1 2. Grundstückskäufen und Bauvorhaben (davon in Fremdwährung 1 3. Grundstücksbewirtschaftung (davon in Fremdwährung 1 davon Betriebskostenvorauszahlungen 4. anderen Gründen (davon in Fremdwährung 1 davon aus Anteilsumsatz davon Verbindlichkeiten aus Sicherungsgeschäften mit Finanzinstrumenten (siehe Erläuterungen Seite 79) Gesamt VI. Rückstellungen (davon in Fremdwährung 1 EUR Anteil am Fondsvermögen in % 96,5 Gesamt 2.672.811.065,13 3.792.899.140,24 0,00 102.694.665 102.694.665 Devisenkurse per Stichtag 1 EUR = 0,741425 Britisches Pfund (GBP) 1 EUR = 9,391876 Schwedische Krone (SEK) 1 EUR = 1,094011 Schweizer Franken (CHF) Erläuterungen zu Finanzinstrumenten 1. offene Positionen am Stichtag Offene Positionen am Stichtag CHF -31,5 Mio. Kauf CHF -124,3 Mio. Kauf Summe offene Positionen CHF2 SEK 170,0 Mio. Verkauf Summe offene Positionen SEK GBP 46,0 Mio. Verkauf GBP 17,5 Mio. Verkauf Summe offene Positionen GBP Kurswert Kauf/Verkauf Kurswert1 Stichtag Vorläufiges Ergebnis EUR EUR EUR Vorläufiges Ergebnis in % des Fondsvolumens (netto) -30.000.000 -115.000.000 -145.000.000 18.035.030 18.035.030 64.556.873 24.697.630 89.254.504 -28.822.448 -113.812.633 -142.635.081 18.119.798 18.119.798 62.018.848 23.581.696 85.600.544 -1.177.552 -1.187.367 -2.364.919 -84.768 -84.768 2.538.025 1.115.935 3.653.960 -0,04 -0,04 -0,08 0,00 0,00 0,09 0,04 0,13 Bezogen auf ein Währungsexposure in CHF2 i.H.v. CHF 169,5 Mio. ergibt sich ein Hedge-Ratio am Stichtag 30.09.2015 von 91,9 %. Bezogen auf ein Währungsexposure in SEK i.H.v. EUR 18,2 Mio. ergibt sich ein Hedge-Ratio am Stichtag 30.09.2015 von 99,3 %. Bezogen auf ein Währungsexposure in GBP i.H.v. EUR 88,5 Mio. ergibt sich ein Hedge-Ratio am Stichtag 30.09.2015 von 96,8 %. 1 Devisenterminkurs vom 30.09.2015 2. Käufe und Verkäufe, die während des Berichtszeitraumes abgeschlossen wurden: Geschlossene Positionen im Berichtszeitraum -CHF 690,6 Mio. GBP 757,0 Mio. SEK 525,0 Mio. Summe geschlossene Positionen Kurswert Opening EUR Kurswert Closing EUR Ergebnis EUR -605.000.000 970.232.410 56.822.343 422.054.753 -624.942.046 992.725.305 55.984.489 423.767.748 19.942.046 -22.492.895 837.854 -1.712.995 Risikomanagement Bei der Verwaltung des Sondervermögens wendet die Gesellschaft den qualifizierten Ansatz nach § 51 InvG in Verbindung mit §§ 8ff der DerivateV an. Die potenziellen Risikobeträge wurden mit den Parametern 99% Wahrscheinlichkeitsniveau, 10 Tage Haltedauer berechnet. Das Vergleichsvermögen besteht zu 100 % aus dem „JP Morgan Economic and Monetary Union (EMU) Government Bond Index 1-3 Years“ (100 % JPM EMU 1-3 years). Die Überwachung der Hebelwirkung durch Derivategeschäfte erfolgt gemäß § 5 Abs. 2 S. 5 DerivateV. Für den Zeitraum 01.10.2014 bis 30.09.2015 ergibt sich für den CS Euroreal eine durchschnittliche Hebelwirkung von 1 (d.h. es ist zu keiner Hebelung des Fondsrisikos mittels Derivaten gekommen). Die Hebelwirkung wird gemäß den Regelungen in den §§ 15 ff. der Derivateverordnung zum einfachen Ansatz berechnet, allerdings findet § 15 DerivateV keine Anwendung. Während des Geschäftsjahres wurden u.a. folgende potenzielle Risikobeträge ermittelt: größter potenzieller Risikobetrag kleinster potenzieller Risikobetrag durchschnittlicher potenzieller Risikobetrag 0,123 % des Fondsvermögens 0,006 % des Fondsvermögens 0,014 % des Fondsvermögens Vermögensaufstellung Teil III 79 Vermögensaufstellung Teil III Erläuterungen zu den Bewertungsverfahren und zusätzliche Erläuterungen Im Berichtszeitraum vom 1. Oktober 2014 bis zum 30. ­September 2015 wurden keine Liegenschaften neu in den Fonds eingestellt; es wurden jedoch 33 direkt gehaltene, eine über eine Beteiligung gehaltene Liegenschaft, sowie eine Beteiligung an einer Immobilien-Gesellschaft veräußert. Dadurch hat sich der Immobilienbestand auf 46 Objekte reduziert einschließlich der über die Immo­bilien-Gesellschaften gehaltenen Liegenschaften und der in Bau b­ efindlichen Projekte. Die Geschäftsgrundstücke sind jeweils mit den von den Sachverständigen ermittelten Verkehrswerten, bzw. dem gezahlten Kaufpreis in das Fondsvermögen eingestellt. Diese Verkehrswerte werden nach dem Ertragswertverfahren (gem. Wert­ ermittlungsverordnung) ermittelt. Die Grundstücke im Bau sind mit ihrem Grundstückswert und den auf-gelaufenen Baukosten im Fondsvermögen enthalten. I. Die Position „Immobilien“ verminderte sich durch die zahl­reichen Verkäufe um EUR 1.372,1 Mio. auf EUR 1.623,2 Mio., darunter Geschäftsgrundstücke in Höhe von EUR 1.414,6 Mio. und Grundstücke im Zustand der ­Bebauung mit EUR 208,6 Mio. II. Die Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften sanken um EUR 139,0 Mio. auf EUR 431,9 Mio. III. Die Liquiditätsanlagen haben sich um EUR 235,0 Mio. auf EUR 524,4 Mio. erhöht. III. 1. D ie liquiden Mittel in Höhe von EUR 524,4 Mio. (davon EUR 44,4 Mio. Bankguthaben und EUR 480,0 Mio. Festgeldanlagen) sind teilweise zweckgebunden für die bis zum Stichtag ermittelte Ausschüttung, für die Fertigstellung von Bauprojekten, für Kaufpreiszahlungen ­bereits erworbener Immobilien, sowie für Verbindlich­ keiten aus anderen Zahlungsverpflichtungen. Für die ­gesetzlich vorgeschriebene Mindestliquidität ist ein ­Betrag von EUR 133,6 Mio. anteilig in den kurzfristigen Liquiditätsanlagen gebunden. 80 Vermögensaufstellung Teil III IV. Die Sonstigen Vermögensgegenstände werden mit ihrem Nominalwert angesetzt. Hier ist ein geringfügiger Anstieg um EUR 6,8 Mio. auf EUR 336,3 Mio. zu verzeichnen. IV. 1. U nter der Position „Forderungen aus der Grundstücks­ bewirtschaftung“ (EUR 35,3 Mio.) werden verauslagte, umlagefähige, noch abzurechnende Bewirtschaftungskosten in Höhe von EUR 29,9 Mio., die von den Mietern zu tragen sind, sowie Forderungen an die Mieter in Höhe von EUR 5,4 Mio. ausgewiesen. IV. 2. D ie Forderungen an Immobilien-Gesellschaften in Höhe von EUR 193,2 Mio. betreffen 5 Gesellschafterdarlehen. IV. 3. D ie Zinsansprüche in Höhe von TEUR 41,6 ergeben sich aus der Abgrenzung von Zinserträgen aus Festgeldanlagen. IV. 4. D ie Position „Andere“ in Höhe von EUR 107,7 Mio. ­beinhaltet insbesondere Forderungen an Dritte (93,5 Mio.), Erstattungsansprüche aus Steuern (EUR 6,3 Mio.), Anzahlungen für Objekterwerbe bzw. Objektfertigstellungen (EUR 2,3 Mio.) und Forderungen aus Devisentermingeschäften (EUR 3,7 Mio.). V. D ie Verbindlichkeiten werden mit ihrem Rückzahlungsbetrag bewertet. Sie reduzierten sich um EUR 156,4 Mio. auf EUR 91,1 Mio. V. 1. B ei den Verbindlichkeiten aus Krediten in Höhe von EUR 25,2 Mio. handelt es sich um Darlehen inklusive abzugrenzender Zinsen, die im Zusammenhang mit Immobilien­ erwerben in den Niederlanden aufgenommen wurden. V. 2. D ie Position „Verbindlichkeiten aus Grundstückskäufen und Bauvorhaben“ mit insgesamt EUR 0,9 Mio. besteht in erster Linie aus vorgenommenen Einbehalten. V. 3. D ie Verbindlichkeiten aus der Grundstücksbewirtschaftung i.H.v. EUR 39,2 Mio. setzen sich aus Verbindlich­ keiten gegenüber Mietern aus vorausbezahlten Mieten (EUR 9,6 Mio.) und noch abzurechnenden Umlagen-­ Vorauszahlungen (EUR 29,6 Mio.) zusammen. V. 4. D ie Verbindlichkeiten aus anderen Gründen in Höhe von EUR 25,8 Mio. enthalten im Wesentlichen Verbindlich­ keiten aus gewährten Mietgarantien in Höhe von EUR 15,6 Mio., Verbindlichkeiten gegenüber Konzern­ gesellschaften in Höhe von EUR 3,7 Mio., Verbindlich­ keiten aus Leistungen Dritter in Höhe von EUR 1,6 Mio., Fondsverwaltungsgebühren in Höhe von EUR 1,7 Mio., sowie Verbindlichkeiten aus offenen Devisentermin­ geschäften in Höhe von EUR 2,4 Mio. Diese Sicherungsgeschäfte mit Finanzinstrumenten werden mit von der Verwahrstelle zur Verfügung gestellten Terminkursen zum Stichtag bewertet. Auf Fremdwährung lautende Vermögensgegenstände werden mit dem Stichtagskurs, welcher von der Verwahrstelle zur Verfügung gestellt wird, in EURO umgerechnet. • Ausgabeauf- und Rücknahmeabschläge, die dem Sondervermögen für den Erwerb und die Rücknahme von Investmentanteilen berechnet wurden, betragen 0 EUR. • Der Kapitalanlagegesellschaft fließen keine Rückvergütungen der aus dem Sondervermögen an die Verwahrstelle und an Dritte geleisteten Vergütungen und Aufwandserstattungen zu. •D ie Kapitalanlagegesellschaft gewährt aus der an sie ­gezahlten Verwaltungsvergütung an Vermittler, z.B. Kredit­ institute, wiederkehrend – meist jährlich – Vermittlungsentgelte als sogenannte „Vermittlungsfolgeprovisionen“. VI. D ie Rückstellungen betragen EUR 151,9 Mio. (30. ­September 2014: EUR 144,7 Mio.) und enthalten im Wesentlichen Rückstellungen für Mieterausbauten (EUR 12,9 Mio.), Instandhaltungskosten (EUR 33,6 Mio.), Vermietungskosten (EUR 3,9 Mio.), Herstellungskosten (EUR 13,1 Mio.) und sonstige Rückstellungen (EUR 5,7 Mio.). Darüber hinaus wurde für Steuern aus möglichen Gewinnen aus der Veräußerung von ausländischen Liegenschaften eine Rückstellung in Höhe von EUR 78,0 Mio. gebildet. Dies entspricht den bei einer sofortigen Veräußerung aller Auslandsimmobilien fälligen Steuern (der Rückgang gegenüber dem Vorjahr ist sowohl auf die realisierten Verkäufe des abgelaufenen Geschäftsjahres zurückzu­ führen als auch auf Verkehrswertminderungen der im ­Ausland belegenen Immobilien). Für Immobilien, welche über Immobilien-Gesellschaften gehalten werden, wird ­unterstellt, dass im Veräußerungsfall die komplette Gesellschaft verkauft wird. Ein Abschlag auf den dann zu ­erwartenden Veräußerungserlös wurde bei der Ermittlung der Steuerlast berücksichtigt. Vermögensaufstellung Teil III 81 Verzeichnis der Käufe und Verkäufe zur Vermögensaufstellung zum 30. September 2015 Lage des Grundstückes I. Käufe 1. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit EURO-Währung Keine 2. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung Keine 3. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit EURO-Währung Keine 4. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung Keine Für die Erklärung der Fußnoten verweisen wir auf Seite 74/75. 82 Verzeichnis der Käufe und Verkäufe Art des Grundstückes* Übergang Nutzen und Lasten Lage des Grundstückes II. Verkäufe 1. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit EURO-Währung Deutschland 10587 Berlin Ernst-Reuter-Platz 3-5 10117 Berlin Reinhardtstraße 32 10625 Berlin Schillerstraße 3 20359 Hamburg Millerntorplatz 1 80335 München Bahnhofplatz 1 10367 Berlin Frankurter Allee 113-117/Möllendorfstraße 10623 Berlin Kantstraße 162 / Joachimstaler Straße 41 10785 Berlin Reichpietschufer 60-62 10785 Berlin Schellingstraße 1 96450 Coburg Niorter Straße 3 64293 Darmstadt Pfnorstraße 1 44141 Dortmund Westfalendamm 87 63303 Dreieich An der Trift 65 60596 Frankfurt am Main Carl-von-Noorden-Platz 5 60437 Frankfurt am Main Genfer Straße 10 20457 Hamburg Am Sandtorkai 74-77 22761 Hamburg Bertrand-Russell-Straße 3 und 5 / Max-Born-Straße 2 und 4 Art des Grundstückes* Übergang Nutzen und Lasten G 11/2014 G 12/2014 G 02/2015 G 02/2015 G 10/2014 G 08/2015 G 05/2015 G 05/2015 G605/2015 G 08/2015 G 05/2015 G 05/2015 G605/2015 G 05/2015 G 05/2015 G 05/2015 G 05/2015 Verzeichnis der Käufe und Verkäufe 83 Lage des Grundstückes Deutschland 20099 Hamburg Lübeckertordamm 5 / Philipsstraße 14 30659 Hannover Rendsburger Straße 18-20 68167 Mannheim Am Exerzierplatz 2 / Friedrich-Ebert-Straße 99 63263 Neu-Isenburg Siemensstraße 12 63263 Neu-Isenburg Werner-Heisenberg-Straße 2 41460 Neuss Stresemannallee 4a-4c, 6 54290 Trier Fleischstraße 62-65/Metzelstraße 8 Art des Grundstückes* Übergang Nutzen und Lasten G 05/2015 G 05/2015 G 05/2015 G 05/2015 G 05/2015 G 06/2015 G 08/2015 Belgien 1140 Brüssel Rue Colonel Bourg 105a G 06/2015 Frankreich 92100 Boulogne 24, 26 Quai Alphonse le Gallo G 10/2014 G 12/2014 G 12/2014 G 12/2014 G 12/2014 Spanien 08028 Barcelona Avenida Diagonal 197-199 28033 Madrid Calle Via de los Poblados 3 28042 Madrid Ribera del Loira 28 43007 Tarragona Polígono Industrial „Les Gavarres“ Für die Erklärung der Fußnoten verweisen wir auf Seite 74/75. 84 Verzeichnis der Käufe und Verkäufe Lage des Grundstückes 2. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung Großbritannien Glasgow G2 7JS 120 Bothwellstreet Manchester M3 3EB 3 Hardman Square Leeds LS11 9AR 2 City Walk/Sweet Street Art des Grundstückes* Übergang Nutzen und Lasten G 03/2015 G 01/2015 G 06/2015 3. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit EURO-Währung Deutschland Grundstücksgesellschaft Charlottenstraße 68-71 mbH i.L., mit Sitz in Frankfurt am Main, Beteiligungsquote 94,4 %16 Gesellschaftskapital in Höhe von EUR 25.000 0 Gesellschafterdarlehen in Höhe von insgesamt EUR 0 1. 10117 Berlin Charlottenstraße 68 G 01/2015 Frankreich SAS Issy Bords de Seine 2, mit Sitz in Paris, Beteiligungsquote 100% Gesellschaftskapital in Höhe von EUR 24.000.000 1 Gesellschafterdarlehen in Höhe von EUR 35.000.000 1. 92130 Issy-les-Moulineaux 1-3 Rue du Passeur de Boulogne G 12/2014 4. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung Keine Verzeichnis der Käufe und Verkäufe 85 Ertrags- und Aufwandsrechnung für den Zeitraum vom 1. Oktober 2014 bis 30. September 2015 EUR I.Erträge 1.Zinsen aus Liquiditätsanlagen im Inland 2. Zinsen aus Liquiditätsanlagen im Ausland (davon in Fremdwährung1 3. Sonstige Erträge davon Zinserträge aus Darlehen an Immobiliengesellschaften (davon in Fremdwährung1 4. Erträge aus Immobilien (davon in Fremdwährung1 5. Erträge aus Immobilien-Gesellschaften (davon in Fremdwährung1 Summe der Erträge II. Aufwendungen 1. Bewirtschaftungskosten 1.1 davon Betriebskosten (davon in Fremdwährung1 1.2 davon Instandhaltungskosten (davon in Fremdwährung1 1.3 davon Kosten der Immobilienverwaltung2 (davon in Fremdwährung1 1.4 davon Sonstige Kosten (davon in Fremdwährung1 2. Ausländische Steuern (davon in Fremdwährung1 3. Zinsen aus Kreditaufnahmen (davon in Fremdwährung1 4. Verwaltungsvergütung 3 5. Verwahrstellungsvergütung 3 6. Prüfungs- und Veröffentlichungskosten 7. Sonstige Aufwendungen (davon Sachverständigenkosten (davon in Fremdwährung1 Summe der Aufwendungen Ertragsausgleich auf ordentliche Erträge/Aufwendungen III. Ordentlicher Nettoertrag IV. Veräußerungsgeschäfte 1. Realisierte Gewinne a) aus Immobilien (davon in Fremdwährung1 b) aus Beteiligungen an Immobiliengesellschaften (davon in Fremdwährung1 c) aus Devisentermingeschäften (davon in Fremdwährung1 d) aus Fremdwährungspositionen (davon in Fremdwährung1 2. Realisierte Verluste a) aus Immobilien (davon in Fremdwährung1 b) aus Beteiligungen an Immobiliengesellschaften (davon in Fremdwährung1 c) aus Devisentermingeschäften (davon in Fremdwährung1 d) aus Fremdwährungspositionen (davon in Fremdwährung1 Ertragsausgleich auf außerordentliche Erträge/Aufwendungen Ergebnis aus Veräußerungsgeschäften V. Ergebnis des Geschäftsjahres Erläuterungen der Fußnoten siehe Seite 89. 86 Ertrags- und Aufwandsrechnung EUR EUR 279.774,59 0,00 0,00) 12.663.365,13 5.658.231,48 586.767,17) 106.352.379,30 10.157.849,17) 15.661.663,27 0,00) 134.957.182,29 77.813.301,29 14.210.628,95 1.681.008,61) 38.222.294,40 4.535.181,74) 14.325.257,99 472.755,42) 11.055.119,95 428.764,19) 4.652.629,10 3.584.421,82) 3.424.870,37 1.178.562,25) 24.795.400,01 756.667,31 323.784,23 989.319,20 311.569,08) 128.965,97) 112.755.971,51 0,00 22.201.210,78 82.957.883,62 51.722.443,47 0,00) 10.365.585,09 0,00) 20.779.900,10 0,00) 89.954,96 89.954,96) -154.077.994,47 -131.252.705,58 -10.784.312,33) -46.346,83 0,00) -22.492.894,96 0,00) -286.047,10 -286.047,10) 0,00 -71.120.110,85 -48.918.900,07 Anteilklasse EUR in EUR Anteilklasse CHF in EUR Anteilklasse CHF in CHF 267.923,93 0,00 11.850,66 0,00 12.964,75 0,00 12.126.971,87 536.393,26 586.820,13 101.847.518,30 4.504.861,00 4.928.367,48 14.998.268,46 663.394,81 725.761,22 129.240.682,56 5.716.499,73 6.253.913,58 13.608.696,88 601.932,07 658.520,31 36.603.279,16 1.619.015,24 1.771.220,48 13.718.470,47 606.787,52 663.832,22 10.586.848,54 468.271,41 512.294,07 4.455.553,61 197.075,49 215.602,75 3.279.800,13 145.070,24 158.708,44 23.745.119,51 724.616,49 310.069,42 947.413,74 1.050.280,50 32.050,82 13.714,81 41.905,46 1.149.018,42 35.063,95 15.004,15 45.845,03 107.979.867,95 0,00 21.260.814,61 4.776.103,56 0,00 940.396,17 5.225.109,82 0,00 1.028.803,76 49.531.590,57 2.190.852,90 2.396.817,17 9.926.520,91 439.064,18 480.341,04 802.364,16 19.977.535,94 21.855.644,07 86.144,66 3.810,30 4.168,51 -125.693.119,62 -5.559.585,96 -6.082.248,20 -44.383,68 -1.963,15 -2.147,71 -21.540.143,68 -952.751,28 -1.042.320,38 -273.930,75 -12.116,35 -13.255,42 0,00 -87.204.957,43 -65.944.142,82 0,00 16.084.846,58 17.025.242,75 0,00 17.596.999,08 18.625.802,84 Ertrags- und Aufwandsrechnung 87 Erläuterungen zur Ertrags- und Aufwandsrechnung I. 1. D ie Zinsen aus Liquiditätsanlagen im Inland sanken um EUR 0,8 Mio. auf EUR 0,3 Mio. und beinhalten in erster Linie Erträge aus Festgeldanlagen. I. 2. Z insen aus Liquiditätsanlagen im Ausland wurden im ­Berichtszeitraum nicht mehr erwirtschaftet. I. 3. D ie sonstigen Erträge in Höhe von EUR 12,7 Mio. ­(Vorjahr EUR 18,8 Mio.) resultieren in Höhe von EUR 5,7 Mio. aus der Verzinsung von Gesellschafterdarlehen an die Immobilien-Gesellschaften, aus der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von EUR 1,0 Mio. und aus sonstigen Erträgen in Höhe von EUR 6,0 Mio. I. 4. D ie Erträge aus Immobilien gingen infolge von Objekt­ verkäufen im Berichtsjahr um EUR 59,1 Mio. auf EUR 106,4 Mio. (Vorjahr EUR 165,5 Mio.) zurück. I. 5. A us den Immobilien-Gesellschaften ergaben sich Erträge aus Beteiligungen in Höhe von EUR 15,7 Mio. gegenüber EUR 7,8 Mio. im Vorjahr. II. 1. D ie Bewirtschaftungskosten sanken um EUR 12,7 Mio. auf EUR 77,8 Mio. (Vorjahr EUR 90,5 Mio.). II. 1.1. D ie Betriebskosten weisen eine Höhe von EUR 14,2 Mio. (Vorjahr EUR 22,5 Mio.) aus. II. 1.2. Z ur Verbesserung der nachhaltigen Vermietbarkeit ­wurden Instandhaltungskosten in Höhe von EUR 38,2 Mio. (Vorjahr EUR 41,1 Mio.) aufgewendet. II. 1.3. D ie Kosten der Immobilienverwaltung in Höhe von EUR 14,3 Mio. (Vorjahr EUR 17,4 Mio.) betreffen unter anderem Vermietungsprovisionen und sonstige Kosten bei Neu-vermietung mit EUR 13,0 Mio. und mit EUR 0,8 Mio. die eigenen bei der Kapitalanlagegesellschaft entstandenen liegenschaftsbezogenen Aufwendungen. 88 Erläuterungen zur Ertrags- und Aufwandsrechnung II. 1.4. Die sonstigen Kosten in Höhe von EUR 11,1 Mio. ­(Vorjahr EUR 9,5 Mio.) beinhalten im Wesentlichen Prozesskosten in Höhe von EUR 1,5 Mio., ­Abschreibungen auf sonst. Forderungen in Höhe von 4,7 Mio., Abschreibungen auf Mietforderungen in Höhe von EUR 1,4 Mio., nicht abzugsfähige Vorsteuer in Höhe von EUR 2,1 Mio. und Mietaufwendungen in Höhe von EUR 0,7 Mio. II. 2. Ausländische Ertragsteuern haben in Höhe von EUR 4,7 Mio. (Vorjahr EUR 7,1 Mio. Ertrag) das Ergebnis belastet. II. 3. Unter der Position Zinsaufwendungen in Höhe von EUR 3,4 Mio. (Vorjahr EUR 18,6 Mio.) werden Darlehens­zinsen ausgewiesen. II. 5. Die Verwaltungsvergütung betrug EUR 24,8 Mio. (Vorjahr EUR 32,7 Mio.) und bewegt sich prozentual innerhalb der in § 13 der Besonderen Vertragsbedingungen vorgege­ benen Spanne. II. 6. Die Vergütung an die Verwahrstelle beläuft sich auf EUR 0,8 Mio. (Vorjahr EUR 1,0 Mio.) und basiert auf der in § 13 der Besonderen Vertragsbedingungen geregelten Quote. II. 7. Für die Prüfung des Jahresabschlusses, die Veröffent­ lichung der Jahres- und Halbjahresberichte sowie für sonstige Fondsveröffentlichungen wurden im abgelau­ fenen Geschäftsjahr EUR 0,3 Mio. gezahlt. II. 8. Die sonstigen Aufwendungen von EUR 1,0 Mio. setzen sich zusammen aus Sachverständigenkosten in Höhe von EUR 0,3 Mio. und sonstigen Beratungskosten in Höhe von EUR 0,7 Mio. IV. 1a. u . 2a. Die realisierten Gewinne bzw. Verluste aus der Veräußerung von Immobilien ergeben sich als Saldo aus dem Verkaufspreis abzüglich steuerlichem Buchwert, den kalkulierten Veräußerungskosten sowie evtl. ­anfallenden Steuern auf Veräußerungsgewinne. IV. 1b u. 2b. Die realisierten Gewinne bzw. Verluste aus der Veräußerung von Beteiligungen an Immobilien­ gesellschaften ergeben sich als Saldo aus dem ­Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten der Betei­ ligung und den kalkulierten Veräußerungskosten. IV. 1c u. 2 c. Die realisierten Gewinne bzw. Verluste aus ­Devisentermingeschäften sind der Unterscheid zwischen den Ankaufskursen und den Kursen bei Verkauf. • Ausgabeauf- und Rücknahmeabschläge, die dem Sondervermögen für den Erwerb und die Rücknahme von Investment­ anteilen berechnet wurden, betragen 0 EUR. •D er Kapitalanlagegesellschaft fließen keine Rückvergütungen der aus dem Sondervermögen an die Verwahrstelle und an Dritte geleisteten Vergütungen und Aufwandserstattungen zu. •D ie Kapitalanlagegesellschaft gewährt aus der an sie gezahlten Verwaltungsvergütung an Vermittler, z.B. Kreditinstitute, wiederkehrend – meist jährlich – Vermittlungsentgelte als ­sogenannte „Vermittlungsfolgeprovisionen“. IV. 1d u. 2 d. Die realisierten Währungsgewinne bzw. -verluste ergeben sich aus den unterschiedlichen Umrechnungskursen der zum jeweiligen Stichtag in Landeswährung gebuchten Verpflichtungs- und Erfüllungsgeschäfte (hier GBP und SEK). Erläuterungen zu den Fußnoten von Seite 86 1Unter Fremdwährung sind sämtliche Nicht-Euro-Positionen zu verstehen (hier nur GBP und SEK) 2 Davon eigene Aufwendungen gemäß § 13 Nr. 6 BVB EUR 0,8 Mio. 3Gemäß § 13 Nr. 1 BVB. Zusätzlich wurden Vergütungen gemäß § 13 Nr. 2 BVB in Höhe von EUR 24,9 Mio. bzw. 0,75 % des durchschnittlichen Nettofondsvermögens gezahlt. Die Gesamtkostenquote nach BVI-Methode für das Geschäftsjahr 2014/2015 betrug 0,81 %. Der Gesamtbetrag der Transaktionskosten im Geschäftsjahr betrug EUR 44.261.165,27. Diese Transaktionskosten resultieren ausschließlich aus dem Kauf und Verkauf von Immobilien und sind nicht Bestandteil der Ertrags- und Aufwandsrechnung. Devisenkurse per 30. September 2015: 1 Euro = 0,741425 GBP (Britische Pfund) 1 Euro = 9,391876 (Schwedische Kronen) 1 Euro = 1,094011 CHF (Schweizer Franken) Erläuterungen zur Ertrags- und Aufwandsrechnung 89 Verwendungsrechnung Anteilklasse EUR EUR je Anteil EUR Anteilklasse CHF EUR je Anteil EUR Anteilklasse CHF CHF je Anteil CHF 1. Vortrag aus dem Vorjahr 0,00 0,00 31.326.312,61 7,20 34.271.330,58 7,88 – für alle Anteile 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 31.326.312,61 7,20 34.271.330,58 7,88 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2. Ergebnis des Geschäftsjahres -65.944.142,82 -0,67 17.025.242,75 3,91 18.625.802,84 4,28 3. Zuführung aus dem Sondervermögen 716.986.301,76 7,29 31.713.326,86 7,29 34.694.728,43 7,98 – per 28.07.2015 (Zwischenausschüttung) 550.032.166,46 5,59 24.328.707,31 5,59 26.615.873,41 6,12 – per 30.09.2015 166.954.135,30 1,70 7.384.619,55 1,70 8.078.855,02 1,86 I. Berechnung der Ausschüttung – speziell für CHF-Tranche – Ertragsausgleich auf Vortrag – Ertragsausgleich auf Vortrag CHF-Tranche 4. zusätzl. Substanzausschüttung CHF-Tranche 0,00 0,00 0,00 II. Für Ausschüttung verfügbar 651.042.158,94 6,62 80.064.882,22 18,40 87.591.861,85 20,14 1. Einbehalt ge­mäß § 78 InvG -1.966.894,74 -0,02 -86.998,56 -0,02 -95.177,38 -0,02 – Zuführung zum Einbehalt -0,02 -1.966.894,74 -0,02 -86.998,56 -0,02 -95.177,38 – Entnahme aus Einbehalt 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2. Vortrag auf neue Rechnung 0,00 0,00 -40.216.601,54 -9,24 -43.997.404,47 -10,12 – für alle Anteile 0,00 0,00 – speziell für CHF-Tranche 0,00 0,00 0,00 0,00 -40.216.601,54 -9,24 -43.997.404,47 -10,12 III. Gesamtausschüttung 649.075.264,20 6,60 39.761.282,10 9,14 43.499.280,00 10,00 1. Zwischenausschüttung am 28.07.2015 472.054.737,60 4,80 28.826.929,521 6,631 31.536.978,00 7,25 1,80 1 1 11.962.302,00 2,75 2. Endausschüttung 177.020.526,60 10.934.352,58 2,51 Ertragsausgleich Zuführung aus dem Sondervermögen Der Ertragsausgleich auf den Vortrag ist der Saldo aus dem Wert der Erträge und Aufwendungen, der vom Anteilerwerber im Ausgabepreis als Ausgleich für in Vorjahren aufgelaufende und noch nicht ausgeschüttete Erträge gezahlt oder vom Fonds bei Anteilrücknahme im Rücknahmepreis vergütet wird. Es handelt sich hier um eine Substanzausschüttung. Aus dem Nettoertrag des Geschäftsjahres werden EUR 2,0 Mio. (Vorjahr EUR 2,0 Mio.) nach § 14 Abs. 2 BVB für zukünftige Instandsetzungen und zum Ausgleich von Wertminderungen der Liegenschaften einbehalten. Am 28. Juli 2015 erfolgte eine Zwischenausschüttung. Der Ausschüttungstermin für die Jahresendausschüttung ist der 26. Januar 2016. Die anteilklassenspezifische Aufteilung ist der Tabelle zu entnehmen. Einbehalt gemäß § 78 des Investmentgesetzes Vortrag auf neue Rechnung Der Vortrag auf neue Rechnung beträgt EUR 40,0 Mio., nach EUR 31,0 Mio. im Vorjahr und betrifft nur die Anteilklasse CHF. Gesamtausschüttung 1 Währungsumrechnung EUR in CHF zum Devisenkurs vom 30. September 2015: 1 EUR = 1,094011 CHF 90 Verwendungsrechnung 91 Entwicklung des Fondsvermögens EUR I. Wert des Sondervermögens am Beginn des Geschäftsjahres Fonds Gesamt EUR 3.792.899.140,24 1. Ausschüttungen a) Ausschüttung für das Vorjahr -441.935.947,66 b) Zwischenausschüttung im GJ 2014/2015 -502.543.570,50 2. Mittelzufluss/Abfluss (netto) 0,00 a) Mittelzuflüsse aus Anteilscheinverkäufen 0,00 b) Mittelabflüsse aus Anteilscheinrücknahmen 0,00 3. Ertragsausgleich/Aufwandsausgleich 4. Ordentlicher Nettoertrag 0,00 22.201.210,78 5. Abschreibung Anschaffungsnebenkosten davon bei Immobilien 0,00 davon bei Immobiliengesellschaften 0,00 6. Realisierte Gewinne aus Immobilien 51.722.443,47 aus Beteiligungen an Immobiliengesellschaften 10.365.585,09 aus Devisentermingeschäften aus Fremdwährungspositionen 20.779.900,10 89.954,96 7. Realisierte Verluste aus Immobilien aus Beteiligungen an Immobiliengesellschaften aus Devisentermingeschäften aus Fremdwährungspositionen -131.252.705,58 -46.346,83 -22.492.894,96 -286.047,10 8. Nettoveränderung der nicht realisierten Gewinne/Verluste bei Immobilien -93.058.087,59 bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften -23.531.827,02 bei Devisentermingeschäften bei Fremdwährungspositionen II. Wert des Sondervermögens am Ende des Geschäftsjahres Erläuterungen siehe Seite 95. 92 Entwicklung des Fondsvermögens 4.753.639,81 -14.853.382,08 2.672.811.065,13 Anteilklasse EUR EUR 3.587.571.905,21 Anteilklasse CHF EUR 205.327.235,03 Anteilklasse CHF CHF 247.780.694,14 -417.965.132,25 -23.970.815,41 -13.484.776,80 -472.054.737,60 -30.488.832,90 -33.929.438,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 21.260.814,64 940.396,14 1.028.803,72 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 49.531.590,57 2.190.852,90 2.396.817,17 9.926.520,91 439.064,18 480.341,04 802.364,16 19.977.535,94 21.855.644,07 86.144,66 3.810,30 4.168,51 -125.693.119,62 -5.559.585,96 -6.082.248,20 -44.383,68 -1.963,15 -2.147,71 -21.540.143,68 -952.751,28 -1.042.320,38 -273.930,75 -12.116,35 -13.255,42 -89.116.344,56 -3.941.743,03 -4.312.310,23 -22.535.068,79 -996.758,23 -1.090.464,47 7.863.336,28 -3.109.696,47 -3.402.042,14 -9.920.538,15 -4.932.843,93 -40.712.265,04 2.517.899.277,35 154.911.787,78 169.475.199,86 Entwicklung des Fondsvermögens 93 94 Erläuterungen zur Entwicklung des Fondsvermögens Die Entwicklung des Fondsvermögens zeigt auf, welche ­Geschäftsvorfälle während der Berichtsperiode zu dem neuen, in der Vermögensaufstellung des Fonds ausgewiesenen ­Vermögen geführt haben. Es handelt sich also um die Aufgliederung der Differenz zwischen dem Vermögen zu Beginn und Ende des Geschäftsjahres. Erläuterungen zu den Punkten 1-8 auf Seite 92: 1) Es handelt sich um die Ausschüttungsbeträge a) für das ­vorangegangene Geschäftsjahr und b) Zwischenaus­ schüttung im abgelaufenen Geschäftsjahr. 2) Seit 21.05.2012 befindet sich der Fonds im Status der ­Auflösung, d. h. die Ausgabe und Rücknahme von Fonds­ anteilen wurde endgültig eingestellt. Somit waren im abgelaufenen Geschäftsjahr weder Mittelzuflüsse noch Mittel­ abflüsse zu verzeichnen. 3) Der Ertragsausgleich/Aufwandsausgleich ist der Saldo aus dem Wert der Erträge und Aufwendungen der vom Anteil­ erwerber im Ausgabepreis als Ausgleich für aufgelaufene Erträge gezahlt oder vom Fonds bei Anteilrücknahme im Rücknahmepreis vergütet wird. 4) Der ordentliche Nettoertrag ist aus der Ertrags- und ­Aufwandsrechnung ersichtlich. 5) Unter Abschreibung Anschaffungsnebenkosten werden die Beträge angegeben, um die die Anschaffungsnebenkosten für Immobilien bzw. Beteiligungen im Berichtsjahr abgeschrieben wurden. 6) Die realisierten Gewinne aus Immobilien sind die Differenz aus Verkaufserlösen und steuerlichen Buchwerten. Die nicht realisierten Wertveränderungen der Vorjahre sind im Punkt 8) enthalten. Die realisierten Gewinne aus dem Verkauf von Beteiligungen an Immobiliengesellschaften ergeben sich aus dem Unterschied von Verkaufserlösen und Anschaffungskosten der Beteiligung. Auch hier gilt, dass die nicht realisierten Wertveränderungen der Vorjahre im Punkt 8) enthalten sind. Die realisierten Gewinne aus Devisentermingeschäften sind der Unterschied zwischen den niedrigen Ankaufskursen und den Kursen bei Verkauf bzw. bei Fälligkeit. Die nicht realisierten Wertveränderungen der Devisentermingeschäfte der Vorjahre sind im Punkt 8) enthalten. Die realisierten Währungs­ gewinne resultieren aus den unterschiedlichen Umrechnungs­ kursen der zum jeweiligen Stichtag in Landeswährung ­gebuchten Verpflichtungs- und Erfüllungsgeschäfte 7) Die realisierten Verluste werden wie die realisierten Gewinne ermittelt (siehe Punkt 6). 8)• Die Nettoveränderungen der nicht realisierten Gewinne/ Verluste ergeben sich bei den Immobilien und Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften aus Wertfortschreibungen und Veränderungen der Verkehrswerte im Geschäftsjahr, unter Berücksichtigung latenter Steuern im Ausland. • Die Nettoveränderungen der nicht realisierten Gewinne/ Verluste der Devisentermingeschäfte umfassen die ­Bewertungen der offenen Devisentermingeschäfte des Berichtsjahres abzüglich der Vorjahreswertveränderungen der geschlossenen Geschäfte. • Die Fremdwährungspositionen stellen die Nettoveränderungen aus der fortlaufenden Währungsumrechnung der in Landeswährung gebuchten Vermögensgegenstände und Schulden dar. Die Währungskursveränderungen ­umfassen auch Bewertungen aus den Devisengeschäften der Anteilklasse CHF, sowie Währungseffekte aus der Umrechnung des Fondsvermögens in CHF in Höhe von 35,3 Mio. CHF. Erläuterungen zur Entwicklung des Fondsvermögens 95 Entwicklung des CS EUROREAL (Mehrjahresübersicht) Immobilien (in Mio. EUR) Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften Wertpapiere (in Mio. EUR) Bankguthaben (in Mio. EUR) Sonstiges Vermögen (in Mio. EUR) Fondsvermögen brutto (in Mio. EUR) 30.09.2012 4.099,2 30.09.2013 3.900,1 30.09.2014 2.995,3 30.09.2015 1.623,2 770,3 625,1 570,9 431,9 0 0 0 0 1.352,8 962,8 289,4 524,3 446,1 309,2 329,4 336,4 6.668,4 5.797,2 4.185,0 2.915,8 Verbindlichkeiten und Rückstellungen (in Mio. EUR) 1.343,1 1.061,1 392,1 243,0 Fondsvermögen netto (in Mio. EUR) 5.325,3 4.736,1 3.792,9 2.672,8 98.344.737 98.344.737 98.344.737 98.344.737 5.039,4 4.484,3 3.587,6 2.517,9 Ausgabepreis (in EUR) 53,80 47,88 38,30 26,88 Anteilwert (in EUR) 51,24 45,60 36,48 25,60 Zwischenausschüttung je Anteil (in EUR) 4,30 1,05 5,00 4,80 Ertragsschein Nr. Zwischenausschüttung 20 22 24 26 4,40 2,00 4,25 1,80 21 23 25 27 4.349.928 Anteilklasse EUR: Umlaufende Anteile (Stück) Wert der Anteilklasse (in Mio. EUR) Ausschüttung je Anteil (in EUR) Ertragsschein Anteilklasse EUR Nr. Anteilklasse CHF: 4.349.928 4.349.928 4.349.928 Wert der Anteilklasse (in Mio. CHF) Umlaufende Anteile (Stück) 345,9 308,0 247,8 169,5 Ausgabepreis (in CHF) 83,50 74,35 59,81 40,91 Anteilwert (in CHF) 38,96 79,52 70,81 56,96 Zwischenausschüttung je Anteil (in CHF) 6,70 1,65 7,80 7,25 Ausschüttung je Anteil (in CHF) 6,80 3,10 6,65 2,75 11.12.2012 10.12.2013 27.01.2015 26.01.2016 Ausschüttungstag 96 Entwicklung des CS EUROREAL Entwicklung der Renditen (Mehrjahresübersicht) Renditekennzahlen in % 2011/2012 in % 2012/2013 in % 2013/2014 in % 2014/2015 in % I. Immobilien Bruttoertrag 1 5,2 5,5 5,2 5,3 Bewirtschaftungsaufwand 1 -1,7 -1,6 -2,4 -3,0 Nettoertrag 1 3,5 3,9 2,8 2,3 Wertänderungen 1 -2,7 -3,4 -6,6 -6,9 -0,2 0,0 -0,2 -0,3 Ausländische Ertragsteuern 1 -3,0 0,8 0,5 0,1 Ergebnis vor Darlehensaufwand 1 -2,4 1,3 -3,5 -4,8 Ergebnis nach Darlehensaufwand in Währung 2 -4,5 0,5 -4,7 -5,3 Währungsänderung 2 -0,1 -0,1 -0,2 -0,5 Gesamtergebnis in Fondswährung 2 -4,6 0,4 -4,9 -5,8 0,7 0,2 0,2 1,0 Ausländische latente Steuern 1 II. Liquidität Liquiditätsrendite 3 III. Fondsrendite Ergebnis gesamter Fonds vor Fondskosten4 -3,0 0,4 -4,1 -4,6 Ergebnis CS EUROREAL (EUR) nach Fondskosten -3,8 -0,4 -5,0 -5,8 Ergebnis CS EUROREAL (CHF) nach Fondskosten -3,4 -0,4 -4,5 -7,7 1 2 3 4 Bezogen auf das gesamte durchschnittliche Immobilienvermögen des jeweiligen Geschäftsjahres Bezogen auf das durchschnittliche eigenkapitalfinanzierte Immobilienvermögen des jeweiligen Geschäftsjahres Bezogen auf das durchschnittliche Liquiditätsvermögen des jeweiligen Geschäftsjahres Bezogen auf das durchschnittliche Fondsvolumen des jeweiligen Geschäftsjahres Entwicklung der Renditen 97 98 Besonderer Vermerk des Abschlussprüfers An die CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH, Frankfurt am Main Die CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien ­Kapitalanlagegesellschaft mbH, Frankfurt am Main, hat uns beauftragt, gemäß § 44 Abs. 5 des Investmentgesetzes (InvG) den Jahresbericht des Sondervermögens CS EUROREAL für das Geschäftsjahr vom 1. Oktober 2014 bis zum 30. September 2015 zu prüfen. Prüfungsurteil Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung ­gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresbericht für das Geschäftsjahr vom 1. Oktober 2014 bis zum 30. September 2015 den gesetzlichen Vorschriften. Frankfurt am Main, den 11. Januar 2016 Verantwortung der gesetzlichen Vertreter Die Aufstellung des Jahresberichts nach den Vorschriften des InvG liegt in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Kapitalanlagegesellschaft. KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Verantwortung des Abschlussprüfers Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresbericht ­abzugeben. Warnke Wirtschaftsprüfer Sträßer Wirtschaftsprüfer Wir haben unsere Prüfung nach § 44 Abs. 5 InvG unter ­Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) fest­ gestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf den Jahresbericht wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Verwaltung des Sondervermögens sowie die Erwartungen über mögliche ­Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen ­Kontrollsystems und die Nachweise für die Angaben im ­Jahresbericht überwiegend auf der Basis von Stichproben ­beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Rechnungslegungsgrundsätze für den Jahresbericht und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter der Kapitalanlagegesellschaft. Wir sind der Auffassung, dass ­unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere ­Beurteilung bildet. Besonderer Vermerk des Abschlussprüfers 99 Steuerliche Hinweise für in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtige Anleger Mit Datum vom 14. Juli 2015 wurde für das Geschäftsjahr 2014/2015 eine Zwischenausschüttung beschlossen. Die Ausschüttung erfolgte am 28. Juli 2015 in Höhe von Euro 4,80 je Anteil für die Anteilklasse EUR und in Höhe von CHF 7,25 für die Anteilklasse CHF. Zwischenausschüttung Anteilklasse EUR Investmentrechtliche Ausschüttung Natürliche Personen mit Anteilen im Privatvermögen je Anteil EUR Natürliche Personen mit Anteilen im Betriebsvermögen je Anteil EUR Körper- Körper- schaften § 8b Abs. 1 und 2 KStG je Anteil EUR schaften § 8b Abs. 7 und 8 KStG je Anteil EUR 4,8000 4,8000 4,8000 4,8000 Betrag der Ausschüttung1 4,8416 4,8416 4,8416 4,8416 davon ausschüttungsgleiche Erträge der Vorjahre 0,0101 0,0101 0,0101 0,0101 davon nicht steuerbare Substanzausschüttung 4,7655 4,7708 4,7708 4,7708 Thesaurierung 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 Gesamtbetrag der dem Anleger steuerlich zufließenden Erträge 0,0660 0,0607 0,0607 0,0607 davon steuerfreie Veräußerungsgewinne2 0,0660 0,0243 0,0577 0,0000 Steuerfreier und nicht steuerbarer Anteil an der Ausschüttung 4,8416 4,8052 4,8386 4,7809 100,00 99,25 99,94 98,75 0,0000 0,0364 0,0030 0,0607 0,00 0,75 0,06 1,25 und Thesaurierung Steuerfreier und nicht steuerbarer Anteil an der Ausschüttung und Thesaurierung in % Steuerpflichtiger Anteil an der Ausschüttung und Thesaurierung Steuerpflichtiger Anteil an der Ausschüttung und Thesaurierung in % Bemessungsgrundlage für Kapitalertragsteuer3 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 Kapitalertragsteuer (25 %) 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 Solidaritätszuschlag (5,5 %) 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 1 Betrag der Ausschüttung enthält die investmentrechtliche Ausschüttung in Höhe von Euro 4,8000 pro Anteil zuzüglich gezahlte ausländische Steuern in Höhe von Euro 0,0555 pro Anteil abzüglich erstatteter ausländischer Steuern in Höhe von Euro 0,0139 pro Anteil. 2 Veräußerungsgewinne von Anteilen an in- und ausländischen Immobilienkapitalgesellschaften, die vor dem 1. Januar 2009 erworben wurden, sind steuerfrei. 5 % der Veräußerungsgewinne gelten bei Körperschaften als nichtabzugsfähige Betriebsausgaben und sind somit steuerpflichtig. Bei Einzelunternehmen unterliegen die Veräußerungsgewinne zu 60 % der Besteuerung, 40 % sind steuerfrei (sog. Teileinkünfteverfahren). 3 In der Bemessungsgrundlage für Kapitalertragsteuer ist ein Betrag in Höhe von Euro 0,0000 pro Anteil aus inländischen Mieten und inländischen Veräußerungsgewinnen enthalten, für den bei ausländischen Anlegern, sowie bei Anteilen in ausländischen Depots, Kapitalertragsteuer einbehalten wird. 100 Steuerliche Hinweise Zwischenausschüttung Anteilklasse CHF Investmentrechtliche Ausschüttung Natürliche Personen mit Anteilen im Privatvermögen je Anteil CHF Natürliche Personen mit Anteilen im Betriebsvermögen je Anteil CHF Körper- Körper- schaften § 8b Abs, 1 und 2 KStG je Anteil CHF schaften § 8b Abs, 7 und 8 KStG je Anteil CHF 7,2500 7,2500 7,2500 7,2500 Betrag der Ausschüttung1 7,2931 7,2931 7,2931 7,2931 davon ausschüttungsgleiche Erträge der Vorjahre 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 davon nicht steuerbare Substanzausschüttung 1,4415 1,4480 1,4480 1,4480 Thesaurierung 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 Gesamtbetrag der dem Anleger steuerlich zufließenden Erträge 5,8516 5,8451 5,8451 5,8451 davon steuerfreie Veräußerungsgewinne2 0,0760 0,0304 0,0722 0,0000 Steuerfreier und nicht steuerbarer Anteil an der Ausschüttung 1,5561 1,5169 1,5587 1,4865 21,34 20,80 21,37 20,38 5,7369 5,7762 5,7343 5,8066 78,66 79,20 78,63 79,62 und Thesaurierung Steuerfreier und nicht steuerbarer Anteil an der Ausschüttung und Thesaurierung in % Steuerpflichtiger Anteil an der Ausschüttung und Thesaurierung Steuerpflichtiger Anteil an der Ausschüttung und Thesaurierung in % Bemessungsgrundlage für Kapitalertragsteuer3 5,7369 5,7305 5,7305 5,7305 Kapitalertragsteuer (25 %) 1,4342 1,4326 1,4326 1,4326 Solidaritätszuschlag (5,5 %) 0,0789 0,0788 0,0788 0,0788 1 Betrag der Ausschüttung enthält die investmentrechtliche Ausschüttung in Höhe von CHF 7,2500 pro Anteil zuzüglich gezahlte ausländische Steuern in Höhe von CHF 0,0574 pro Anteil abzüglich erstatteter ausländischer Steuern in Höhe von CHF 0,0143 pro Anteil. 2 Veräußerungsgewinne von Anteilen an in- und ausländischen Immobilienkapitalgesellschaften, die vor dem 1. Januar 2009 erworben wurden, sind steuerfrei. 5 % der Veräußerungsgewinne gelten bei Körperschaften als nichtabzugsfähige Betriebsausgaben und sind somit steuerpflichtig. Bei Einzelunternehmen unterliegen die Veräußerungsgewinne zu 60 % der Besteuerung, 40 % sind steuerfrei (sog. Teileinkünfteverfahren). 3 In der Bemessungsgrundlage für Kapitalertragsteuer ist ein Betrag in Höhe von CHF 0,0000 pro Anteil aus inländischen Mieten und inländischen Veräußerungsgewinnen enthalten, für den bei ausländischen Anlegern, sowie bei Anteilen in ausländischen Depots, Kapitalertragsteuer einbehalten wird. Steuerliche Hinweise 101 Die Endausschüttung für das Geschäftsjahr 2014/2015 vom 1. Oktober 2014 bis zum 30. September 2015 erfolgt durch Ausschüttungsbeschluss vom 11. Januar 2016 am 26. Januar 2016 in Höhe von EUR 1,80 je Anteil für die Anteilklasse EUR und in Höhe von CHF 2,75 für die Anteilklasse CHF. Natürliche Personen mit Anteilen im Privatvermögen je Anteil EUR Natürliche Personen mit Anteilen im Betriebsvermögen je Anteil EUR Körper- Körper- schaften § 8b Abs, 1 und 2 KStG je Anteil EUR schaften § 8b Abs, 7 und 8 KStG je Anteil EUR Investmentrechtliche Ausschüttung 1,8000 1,8000 1,8000 1,8000 Betrag der Ausschüttung1 1,8036 1,8036 1,8036 1,8036 davon ausschüttungsgleiche Erträge der Vorjahre 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 davon nicht steuerbare Substanzausschüttung 1,5539 1,5539 1,5539 1,5539 Thesaurierung 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 Gesamtbetrag der dem Anleger steuerlich zufließenden Erträge 0,2497 0,2497 0,2497 0,2497 davon steuerfreie Veräußerungsgewinne 0,0047 0,0040 0,0095 0,0000 1,7079 1,7071 1,7126 1,7031 94,69 94,65 94,95 94,43 0,0957 0,0965 0,0910 0,1005 5,31 5,35 5,05 5,57 Bemessungsgrundlage für Kapitalertragsteuer3 0,0957 0,0905 0,0905 0,0905 Kapitalertragsteuer (25 %) 0,0239 0,0226 0,0226 0,0226 Solidaritätszuschlag (5,5 %) 0,0013 0,0012 0,0012 0,0012 Endausschüttung Anteilklasse EUR 2 Steuerfreier und nicht steuerbarer Anteil an der Ausschüttung und Thesaurierung Steuerfreier und nicht steuerbarer Anteil an der Ausschüttung und Thesaurierung in % Steuerpflichtiger Anteil an der Ausschüttung und Thesaurierung Steuerpflichtiger Anteil an der Ausschüttung und Thesaurierung in % 1 Betrag der Ausschüttung enthält die investmentrechtliche Ausschüttung in Höhe von Euro 1,8000 pro Anteil zuzüglich gezahlte ausländische Steuern in Höhe von Euro 0,0246 pro Anteil abzüglich erstatteter ausländischer Steuern in Höhe von Euro 0,0210 pro Anteil. 2 Veräußerungsgewinne von Anteilen an in- und ausländischen Immobilienkapitalgesellschaften, die vor dem 1. Januar 2009 erworben wurden, sind steuerfrei. 5 % der Veräußerungsgewinne gelten bei Körperschaften als nichtabzugsfähige Betriebsausgaben und sind somit steuerpflichtig. Bei Einzelunternehmen unterliegen die Veräußerungsgewinne zu 60 % der Besteuerung, 40 % sind steuerfrei (sog. Teileinkünfteverfahren). 3 In der Bemessungsgrundlage für Kapitalertragsteuer ist ein Betrag in Höhe von Euro 0,0000 pro Anteil aus inländischen Mieten und inländischen Veräußerungsgewinnen enthalten, für den bei ausländischen Anlegern, sowie bei Anteilen in ausländischen Depots, Kapitalertragsteuer einbehalten wird. 102 Steuerliche Hinweise Natürliche Personen mit Anteilen im Privatvermögen je Anteil CHF Natürliche Personen mit Anteilen im Betriebsvermögen je Anteil CHF Körper- Körper- schaften § 8b Abs, 1 und 2 KStG je Anteil CHF schaften § 8b Abs, 7 und 8 KStG je Anteil CHF Investmentrechtliche Ausschüttung 2,7500 2,7500 2,7500 2,7500 Betrag der Ausschüttung1 2,7564 2,7564 2,7564 2,7564 davon ausschüttungsgleiche Erträge der Vorjahre 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 davon nicht steuerbare Substanzausschüttung 2,7564 2,7564 2,7564 2,7564 Thesaurierung 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 Gesamtbetrag der dem Anleger steuerlich zufließenden Erträge 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 davon steuerfreie Veräußerungsgewinne 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 Endausschüttung Anteilklasse CHF 2 Steuerfreier und nicht steuerbarer Anteil an der Ausschüttung und Thesaurierung 2,7564 2,7564 2,7564 2,7564 Steuerfreier und nicht steuerbarer Anteil an der Ausschüttung 100,00 100,00 100,00 100,00 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,00 0,00 0,00 0,00 Bemessungsgrundlage für Kapitalertragsteuer3 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 Kapitalertragsteuer (25 %) 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 Solidaritätszuschlag (5,5 %) 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 und Thesaurierung in % Steuerpflichtiger Anteil an der Ausschüttung und Thesaurierung Steuerpflichtiger Anteil an der Ausschüttung und Thesaurierung in % 1 Betrag der Ausschüttung enthält die investmentrechtliche Ausschüttung in Höhe von CHF 2,7500 pro Anteil zuzüglich gezahlte ausländische Steuern in Höhe von CHF 0,0302 pro Anteil abzüglich erstatteter ausländischer Steuern in Höhe von CHF 0,0238 pro Anteil. 2 Veräußerungsgewinne von Anteilen an in- und ausländischen Immobilienkapitalgesellschaften, die vor dem 1. Januar 2009 erworben wurden, sind steuerfrei. 5 % der Veräußerungsgewinne gelten bei Körperschaften als nichtabzugsfähige Betriebsausgaben und sind somit steuerpflichtig. Bei Einzelunternehmen unterliegen die Veräußerungsgewinne zu 60 % der Besteuerung, 40 % sind steuerfrei (sog. Teileinkünfteverfahren). 3 In der Bemessungsgrundlage für Kapitalertragsteuer ist ein Betrag in Höhe von CHF 0,0000 pro Anteil aus inländischen Mieten und inländischen Veräußerungsgewinnen enthalten, für den bei ausländischen Anlegern, sowie bei Anteilen in ausländischen Depots, Kapitalertragsteuer einbehalten wird. Steuerliche Hinweise 103 Das Sondervermögen ist als Zweckvermögen von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit. Die Besteuerung der Erträge erfolgt bei den Anlegern. Die Besteuerung hängt davon ab, ob der Anleger die Anteile im Privat- oder im Betriebsvermögen hält. Anteile im Privatvermögen Beim Privatanleger werden die steuerpflichtigen Erträge des Sondervermögens als Einkünfte aus Kapitalvermögen der Einkommensteuer unterworfen. Zu den Einkünften aus Kapitalvermögen gehören die vom Sondervermögen ausgeschütteten Erträge, die ausschüttungsgleichen Erträge, der Zwischengewinn sowie der Gewinn aus dem An- und Verkauf von Fondsanteilen, wenn diese nach dem 31. Dezember 2008 erworben wurden. Gewinne aus dem Verkauf von vor dem 1. Januar 2009 erworbenen Fondsanteilen sind beim Privatanleger steuerfrei. Einkünfte aus Kapitalvermögen unterliegen grundsätzlich einem Steuerabzug von 25 % (zuzüglich Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer). Vom Steuerabzug kann Abstand genommen werden, wenn der Anleger die Anteile auf einem inländischen Depot verwahrt und einen Freistellungsauftrag vorlegt, sofern die steuerpflichtigen Ertragsteile EUR 801,00 bei Einzelveranlagung bzw. EUR 1.602,00 bei Zusammenveranlagung von Ehegatten nicht übersteigen. Entsprechendes gilt auch bei Vorlage einer NV-Bescheinigung. Sofern der Freistellungsauftrag oder die NV-Bescheinigung nicht bzw. nicht rechtzeitig vorgelegt wird, erhält der Anleger auf Antrag von der depotführenden Stelle eine Steuerbescheinigung über den einbehaltenen und abgeführten Steuerabzug und den Solidaritätszuschlag. Der Anleger hat dann die Möglichkeit, den Steuerabzug im Rahmen seiner Einkommen­ steuerveranlagung auf seine persönliche Steuerschuld anrechnen zu lassen. Der Steuerabzug hat grundsätzlich Abgeltungswirkung (sog. Abgeltungsteuer), so dass die Einkünfte aus Kapitalvermögen regelmäßig nicht in der Einkommensteuererklärung anzugeben sind. Bei der Vornahme des Steuerabzugs werden durch die 104 Steuerliche Hinweise depotführende Stelle grundsätzlich bereits Verlustverrech­ nungen vorgenommen und ausländische Quellensteuern ­angerechnet. Der Steuerabzug hat u.a. aber dann keine Abgeltungswirkung, wenn der persönliche Steuersatz geringer ist als der Abgeltungssatz von 25 %. In diesem Fall können die Einkünfte aus Kapitalvermögen in der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Das Finanzamt setzt dann den niedrigeren persön­ lichen Steuersatz an und rechnet auf die persönliche Steuerschuld den vorgenommenen Steuerabzug an (sog. Günstigerprüfung). Sofern Einkünfte aus Kapitalvermögen keinem Steuerabzug unterlegen haben (weil z.B. ein Gewinn aus der Veräußerung von Fondsanteilen in einem ausländischen Depot erzielt wird), sind diese in der Steuererklärung anzugeben. Im Rahmen der Veranlagung unterliegen die Einkünfte aus Kapitalvermögen dann ebenfalls dem Abgeltungssatz von 25 % oder dem niedrigeren persönlichen Steuersatz. Ausgeschüttete oder thesaurierte inländische Mieterträge, ­Zinsen, Dividenden, sonstige Erträge sowie Gewinne aus dem Verkauf inländischer Immobilien innerhalb von 10 Jahren seit Anschaffung sind für Privatanleger steuerpflichtig. Gewinne aus dem Verkauf inländischer und ausländischer ­Immobilien außerhalb der 10-Jahresfrist, die auf der Ebene des Sondervermögens erzielt werden, sind beim Privatanleger stets steuerfrei. Steuerfrei bleiben auch ausländische Mieterträge und Gewinne aus dem Verkauf ausländischer Immobilien, auf deren Besteuerung Deutschland aufgrund eines Doppelbesteuerungs­ abkommens (Freistellungsmethode) verzichtet hat. Die steuerfreien Erträge wirken sich auch nicht auf den anzuwendenden Steuersatz aus (kein Progressionsvorbehalt). Sofern im betreffenden Doppelbesteuerungsabkommen ausnahmsweise die Anrechnungsmethode vereinbart oder kein Doppelbesteuerungsabkommen geschlossen wurde, gelten die Aussagen zur Behandlung von Gewinnen aus dem Verkauf ­inländischer Immobilien innerhalb von 10 Jahren seit Anschaffung analog. Die in den Herkunftsländern gezahlten Steuern können ggf. auf die deutsche Einkommensteuer angerechnet werden, sofern die gezahlten Steuern nicht bereits auf der Ebene des Sondervermögens als Werbungskosten berück­ sichtigt wurden. Gewinne aus der Veräußerung von Wertpapieren und Gewinne aus Termingeschäften, die auf der Ebene des Sondervermögens erzielt werden, werden beim Anleger nicht erfasst, solange sie nicht ausgeschüttet werden. Werden Gewinne aus der Veräußerung von Wertpapieren und Gewinne aus Termingeschäften ausgeschüttet, sind sie grundsätzlich steuerpflichtig und unterliegen bei Verwahrung der Anteile im Inland dem Steuerabzug von 25% (zuzüglich Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchen­ steuer), wenn die Wertpapiere nach dem 31. Dezember 2008 angeschafft wurden bzw. die Termingeschäfte nach dem 31. Dezember 2008 eingegangen wurden. Ausgeschüttete Gewinne aus der Veräußerung von Wertpapieren und Gewinne aus Termingeschäften sind steuerfrei, wenn die Wertpapiere auf Ebene des Sondervermögens vor dem 1. Januar 2009 ­erworben bzw. die Termingeschäfte vor dem 1. Januar 2009 eingegangen wurden. Erträge aus der Beteiligung an in- und ausländischen Immobi­ lienpersonengesellschaften sind steuerlich bereits mit Ende des Wirtschaftsjahres der Personengesellschaft auf der Ebene des Sondervermögens zu erfassen. Sie sind nach allgemeinen steuerlichen Grundsätzen zu beurteilen. Substanzauskehrungen (z.B. in Form von Bauzinsen) sind nicht steuerbar. Substanzauskehrungen, die der Anleger während seiner Besitzzeit erhalten hat, sind allerdings dem steuerlichen Ergebnis aus der Veräußerung der Fondsanteile hinzuzurechnen, d.h. sie erhöhen den steuerlichen Gewinn. Werden Anteile an einem Sondervermögen, die nach dem 31. Dezember 2008 erworben wurden, von einem Privat­ anleger veräußert, unterliegt der Veräußerungsgewinn dem ­Abgeltungssatz von 25 %. Sofern die Anteile in einem inländi- schen Depot verwahrt werden, nimmt die depotführende Stelle den Steuerabzug vor. Der Steuerabzug von 25 % (zuzüglich Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer) kann durch die Vorlage eines ausreichenden Freistellungsauftrags bzw. einer NV-Bescheinigung vermieden werden. Bei einer Veräußerung von vor dem 1. Januar 2009 erworbenen Anteilen ist der ­Gewinn bei Privatanlegern steuerfrei. Bei der Ermittlung des steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns sind die Anschaffungskosten um den Zwischengewinn im Zeitpunkt der Anschaffung und der Veräußerungspreis um den Zwischengewinn im Zeitpunkt der Veräußerung zu kürzen, damit es nicht zu einer doppelten einkommensteuerlichen Erfassung von Zwischengewinnen kommt. Zudem ist der Veräußerungspreis um die thesaurierten Erträge zu kürzen, die der Anleger bereits versteuert hat, damit es auch insoweit nicht zu einer Doppelbesteuerung kommt. Der Gewinn aus der Veräußerung nach dem 31. Dezember 2008 erworbener Fondsanteile ist insoweit steuerfrei, als er auf die während der Besitzzeit im Fonds entstandenen, noch nicht auf der Anlegerebene erfassten, DBA-steuerfreien Erträge zurückzuführen ist (besitzzeitanteiliger Immobiliengewinn). Die CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH veröffentlicht den Immobiliengewinn bewertungstäglich als Prozentsatz des Wertes des Investment­ anteils. Anteile im Betriebsvermögen Sofern sich die Anteile im Betriebsvermögen befinden, werden die Erträge als Betriebseinnahmen steuerlich erfasst. Inländische Mieterträge, Zinsen und zinsähnliche Erträge sind beim Anleger grundsätzlich steuerpflichtig. Dies gilt unabhängig davon, ob diese Erträge thesauriert oder ausgeschüttet werden. Die zu versteuernden Zinsen können gemäß § 2 Abs. 2a InvStG im Rahmen der Zinsschrankenregelung nach § 4h EStG berück­ sichtigt werden. Eine Abstandnahme vom Steuerabzug bzw. eine Vergütung des Steuerabzugs ist nur durch Vorlage einer entsprechenden NV-Bescheinigung möglich. Ansonsten erhält der Anleger eine Steuerbescheinigung über die Vornahme des Steuerabzugs. Steuerliche Hinweise 105 Bei Mieterträgen aus ausländischen Immobilien verzichtet Deutschland in der Regel auf die Besteuerung (Freistellung aufgrund eines Doppelbesteuerungsabkommens). Bei Anlegern, die nicht Kapitalgesellschaften sind, ist jedoch der Pro­ gressionsvorbehalt teilweise zu beachten. Sofern im betreffenden Doppelbesteuerungsabkommen ausnahmsweise die Anrechnungsmethode vereinbart oder kein Doppelbesteuerungsabkommen geschlossen wurde, können die in den Herkunftsländern gezahlten Ertragsteuern ggf. auf die deutsche Einkommen- oder Körperschaftsteuer angerechnet werden, sofern die gezahlten Steuern nicht bereits auf der Ebene des Sondervermögens als Werbungskosten berücksichtigt wurden. Thesaurierte Gewinne aus der Veräußerung inländischer und ausländischer Immobilien sind beim Anleger steuerlich unbeachtlich, soweit sie nach Ablauf von 10 Jahren seit der Anschaffung der Immobilie auf Fondsebene erzielt werden. Die Gewinne werden erst bei ihrer Ausschüttung steuerpflichtig. Gewinne aus der Veräußerung inländischer und ausländischer Immobilien innerhalb der 10-Jahresfrist sind bei Thesaurierung bzw. Ausschüttung steuerlich auf Anlegerebene zu berücksichtigen. Dabei sind die Gewinne aus dem Verkauf inländischer Immobilien in vollem Umfang steuerpflichtig. Bei Gewinnen aus dem Verkauf ausländischer Immobilien verzichtet Deutschland in der Regel auf die Besteuerung (Freistellung aufgrund eines Doppelbesteuerungsabkommens). Bei Anlegern, die nicht ­Kapitalgesellschaften sind, ist jedoch der Progressionsvorbehalt zu beachten. Sofern im betreffenden Doppelbesteuerungsabkommen ausnahmsweise die Anrechnungsmethode vereinbart oder kein Doppelbesteuerungsabkommen geschlossen wurde, können die in den Herkunftsländern gezahlten ­Ertragsteuern ggf. auf die deutsche Einkommensteuer bzw. Körperschaftsteuer angerechnet werden, sofern die gezahlten Steuern nicht bereits auf der Ebene des Sondervermögens als Werbungskosten berücksichtigt wurden. Eine Abstandnahme vom Steuerabzug bzw. eine Vergütung des Steuerabzugs ist nur durch Vorlage einer entsprechenden NV-Bescheinigung möglich. Ansonsten erhält der Anleger eine Steuerbescheinigung über die Vornahme des Steuerabzugs. 106 Steuerliche Hinweise Gewinne aus der Veräußerung von Wertpapieren und Gewinne aus Termingeschäften sind beim Anleger steuerlich unbeachtlich, wenn sie thesauriert werden. Werden diese Gewinne ausgeschüttet, sind sie auf Anlegerebene zu berücksichtigen. Veräußerungsgewinne aus Aktien sind bei Anlegern, die Körperschaften sind, ganz oder bei sonstigen betrieblichen Anlegern, z.B. Einzelunternehmern, zu 40 % steuerfrei (Teileinkünfteverfahren). 5 % der Veräußerungsgewinne aus Aktien gelten bei Körperschaften als nichtabzugsfähige Betriebsausgaben und sind somit steuerpflichtig. Veräußerungsgewinne aus Renten/Kapitalforderungen und Gewinne aus Termingeschäften sind hingegen in voller Höhe steuerpflichtig. Ausgeschüttete Wertpapierveräußerungsgewinne und ausgeschüttete Termingeschäftsgewinne unterliegen grundsätzlich dem Steuer­abzug (Kapitalertragsteuer 25 % zuzüglich Solidaritätszuschlag). Dies gilt nicht für Gewinne aus der Veräußerung von vor dem 1. Januar 2009 erworbenen Wertpapieren und für Gewinne aus vor dem 1. Januar 2009 eingegangenen Termingeschäften. Die auszahlende Stelle nimmt jedoch insbesondere dann keinen Steuerabzug vor, wenn der Anleger eine unbeschränkt steuerpflichtige Körperschaft ist oder diese Kapitalerträge Betriebseinnahmen eines inländischen Betriebs sind und dies der auszahlenden Stelle vom Gläubiger der Kapitalerträge nach amtlich vorgeschriebenen Vordruck erklärt wird. Erträge aus der Beteiligung an in- und ausländischen Immobi­ lienpersonengesellschaften sind steuerlich bereits mit Ende des Wirtschaftsjahres der Personengesellschaft auf der Ebene des Sondervermögens zu erfassen. Sie sind nach allgemeinen steuerlichen Grundsätzen zu beurteilen. Vor dem 1. März 2013 zugeflossene oder als zugeflossen geltende Dividenden in- und ausländischer Immobilienkapitalgesellschaften, die auf Anteile im Betriebsvermögen ausgeschüttet oder thesauriert werden, sind mit Ausnahme von Dividenden nach dem REITG bei Körperschaften steuerfrei. 5 % der Dividenden gelten bei Körperschaften als nichtabzugsfähige Betriebsausgaben und sind somit steuerpflichtig. Aufgrund der Neuregelung zur Besteuerung von Streubesitz­ dividenden sind nach dem 28. Februar 2013 dem Sondervermögen zugeflossene oder als zugeflossen geltende Dividenden in- und ausländischer Immobilienkapitalgesellschaften bei Körperschaften steuerpflichtig. Von Einzelunternehmern sind diese Erträge – mit Ausnahme der Dividenden nach dem REITG – zu 60 % zu versteuern (Teileinkünfteverfahren). Inländische Dividenden unterliegen dem Steuerabzug (Kapitalertragsteuer 25 % zuzüglich Solidaritätszuschlag). Ausländische Dividenden unterliegen grundsätzlich ebenfalls dem Steuerabzug (Kapitalertragsteuer 25 % zuzüglich Solidaritätszuschlag). Die auszahlende Stelle nimmt jedoch insbesondere dann ­keinen Steuerabzug vor, wenn der Anleger eine unbeschränkt steuerpflichtige Körperschaft ist (wobei von Körperschaften i.S.d. § 1 Abs. 1 Nr. 4 und 5 KStG der auszahlenden Stelle eine Bescheinigung des für sie zuständigen Finanzamtes vorliegen muss) oder die ausländischen Dividenden Betriebseinnahmen eines inländischen Betriebs sind und dies der auszahlenden Stelle vom Gläubiger der Kapitalerträge nach amtlich vorgeschriebenen Vordruck erklärt wird. Ansonsten ist eine Abstandnahme vom Steuerabzug bzw. eine Vergütung des Steuerabzugs bei betrieblichen Anlegern nur durch Vorlage einer entsprechenden NV-Bescheinigung möglich. Der Anleger erhält eine Steuerbescheinigung über die Vornahme des Steuerabzugs. Substanzauskehrungen (z.B. in Form von Bauzinsen) sind nicht steuerbar. Dies bedeutet für einen bilanzierenden Anleger, dass die Substanzauskehrungen in der Handelsbilanz ertragswirksam zu vereinnahmen sind, in der Steuerbilanz aufwandswirksam ein passiver Ausgleichsposten zu bilden ist und damit technisch die historischen Anschaffungskosten steuerneutral gemindert werden. Alternativ können die fortgeführten Anschaffungs­ kosten um den anteiligen Betrag der Substanzauskehrung ­vermindert werden. Gewinne aus der Veräußerung von Anteilen im Betriebsver­ mögen sind für betriebliche Anleger steuerfrei, soweit es sich um noch nicht zugeflossene oder noch nicht als zugeflossen geltende ausländische Mieten und realisierte und nicht realisierte Gewinne des Sondervermögens aus ausländischen Immobilien handelt, sofern Deutschland auf die Besteuerung verzichtet hat (Immobiliengewinn). Die CREDIT SUISSE ­ASSET MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH veröffentlicht den Immobiliengewinn bewertungstäglich als Prozentsatz des Wertes des Investmentanteils. Gewinne aus der Veräußerung von Anteilen im Betriebsvermögen sind für Körperschaften zudem steuerfrei, soweit die Gewinne aus noch nicht zugeflossenen oder noch nicht als zugeflossen ­geltenden Dividenden und aus realisierten und nicht realisierten Gewinnen des Sondervermögens aus in- und ausländischen Immobilienkapitalgesellschaften herrühren und soweit diese Dividenden und Gewinne bei der Zurechnung an den Anleger steuerfrei sind (Aktiengewinn). 5 % des steuerfreien Veräußerungsgewinns gelten bei Körperschaften als nicht abzugsfähige Betriebsausgabe und sind somit steuerpflichtig. Von Einzel­ unternehmen sind diese Veräußerungsgewinne zu 60 % zu versteuern. Die CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH veröffentlicht den Aktiengewinn bewertungstäglich als Prozentsatz des Wertes des Investmentanteils. Seit dem 1. März 2013 wird anstelle des bisherigen einheitlichen Aktiengewinns der Aktiengewinn EStG für betriebliche Anleger im Sinne des § 3 Nr. 40 EStG sowie der Aktiengewinn KStG für körperschaftsteuerpflichtige Anleger berechnet und veröffentlicht. Negative steuerliche Erträge Verbleiben negative Erträge nach Verrechnung mit gleichartigen positiven Erträgen auf der Ebene des Sondervermögens, ­werden diese steuerlich auf Ebene des Sondervermögens vorgetragen. Diese können auf Ebene des Sondervermögens mit künftigen gleichartigen positiven steuerpflichtigen Erträgen der Folgejahre verrechnet werden. Eine direkte Zurechnung der negativen steuerlichen Erträge auf den Anleger ist nicht möglich. Damit wirken sich diese negativen Beträge beim Anleger bei der Einkommensteuer bzw. Körperschaftsteuer erst in dem Veranlagungszeitraum (Steuerjahr) aus, in dem das Geschäftsjahr des Sondervermögens endet bzw. die Ausschüttung für das Geschäftsjahr des Sondervermögens erfolgt, für das die negativen steuerlichen Erträge auf Ebene des Sondervermögens verrechnet werden. Eine frühere Geltendmachung bei der ­Einkommensteuer bzw. der Körperschaftsteuer des Anlegers ist nicht möglich. Steuerliche Hinweise 107 Kirchensteuer Soweit die Einkommensteuer bereits von einer inländischen depotführenden Stelle (Abzugsverpflichteter) durch den Steuer­ abzug erhoben wird, wird die darauf entfallende Kirchensteuer nach dem Kirchensteuersatz der Religionsgemeinschaft, der der Kirchensteuerpflichtige angehört, als Zuschlag zum Steuerabzug erhoben. Zu diesem Zweck hat der Kirchensteuerpflichtige dem Abzugsverpflichteten in einem schriftlichen Antrag seine Religionsangehörigkeit zu benennen. Ehegatten haben in dem Antrag zudem zu erklären, in welchem Verhältnis der auf jeden Ehegatten entfallende Anteil der Kapitalerträge zu den gesamten Kapitalerträgen der Ehegatten steht, damit die ­Kirchensteuer entsprechend diesem Verhältnis aufgeteilt, einbehalten und abgeführt werden kann. Wird kein Aufteilungsverhältnis angegeben, erfolgt eine Aufteilung nach Köpfen. Die Abzugsfähigkeit der Kirchensteuer als Sonderausgabe wird bereits beim Steuerabzug mindernd berücksichtigt. Ausländische Quellensteuer Auf die ausländischen Erträge des Sondervermögens wird teilweise in den Herkunftsländern Quellensteuer einbehalten. Die CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH zieht die anrechenbare Quellen­ steuer auf der Ebene des Sondervermögens wie Werbungskosten ab. In diesem Fall ist die ausländische Quellensteuer auf Anlegerebene weder anrechenbar noch abzugsfähig. Ertragsausgleich Auf Erträge entfallende Teile des Ausgabepreises für ausge­ gebene Anteile, die zur Ausschüttung herangezogen werden können (Ertragsausgleichsverfahren), sind steuerlich so zu ­behandeln wie die Erträge, auf die diese Teile des Ausgabepreises entfallen. Zwischengewinnbesteuerung Zwischengewinne sind die im Verkaufs- oder Rückgabepreis enthaltenen Entgelte für vereinnahmte oder aufgelaufene Zinsen sowie Gewinne aus der Veräußerung von nicht in § 1 Abs. 3 Satz 3 Nr. 1 Buchstaben a) bis f) InvStG genannten Kapitalforderungen, die vom Fonds noch nicht ausgeschüttet oder 108 Steuerliche Hinweise thesauriert und infolgedessen beim Anleger noch nicht steuerpflichtig wurden (etwa Stückzinsen aus festverzinslichen Wertpapieren vergleichbar). Der vom Sondervermögen erwirtschaftete Zwischengewinn ist bei Rückgabe oder Verkauf der Anteile durch Steuerinländer einkommensteuerpflichtig. Der Steuerabzug auf den Zwischengewinn beträgt 25 % (zuzüglich Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer). Der bei Erwerb von Anteilen gezahlte Zwischengewinn kann von Privatanlegern im Jahr der Zahlung einkommensteuerlich als negative Einnahme abgesetzt werden, wenn ein Ertragsausgleich durchgeführt wird und sowohl bei der Veröffentlichung des Zwischengewinn als auch im Rahmen der von den Berufs­ trägern zu bescheinigenden Steuerdaten auf die Durchführung des Ertragsausgleichsverfahrens hingewiesen wird. Der Zwischen­gewinn wird bereits beim Steuerabzug steuermindernd berücksichtigt. Bei betrieblichen Anlegern ist der gezahlte Zwischengewinn unselbständiger Teil der Anschaffungskosten, die nicht zu korrigieren sind. Auch bei Rückgabe oder Veräußerung des Investmentanteils durch den betrieblichen Anleger bildet der Zwischengewinn einen unselbständigen Teil des Veräußerungserlöses, der nicht zu korrigieren ist. Die Zwischengewinne können regelmäßig auch den Abrechnungen sowie den Erträgnisaufstellungen der Banken entnommen werden. Gesonderte Feststellung, Außenprüfung Die Besteuerungsgrundlagen, die auf Ebene des Sondervermögens ermittelt werden, sind gesondert festzustellen. Hierzu hat die Investmentgesellschaft beim zuständigen Finanzamt eine Feststellungserklärung abzugeben. Änderungen der Feststellungserklärungen, z.B. anlässlich einer Außenprüfung (§ 11 Abs. 3 InvStG) der Finanzverwaltung, werden für das Geschäftsjahr wirksam, in dem die geänderte Feststellung unanfechtbar geworden ist. Die steuerliche Zurechnung dieser geänderten Feststellung beim Anleger erfolgt dann zum Ende dieses Geschäftsjahres bzw. am Ausschüttungstag bei der Ausschüttung für dieses Geschäftsjahr. Damit treffen die Bereinigungen von Fehlern wirtschaftlich die Anleger, die zum Zeitpunkt der Fehlerbereinigung an dem Sondervermögen beteiligt sind. Die steuerlichen Auswirkungen können für diese Anleger entweder positiv oder negativ sein. In das steuerliche Ergebnis des Geschäftsjahres sind Ergebnisse aus einer Betriebsprüfung aus dem Jahre 2004/2005 eingegangen. Diesbezüglich wurde ein außergerichtliches Rechtsbehelfsverfahren beendet und die Ergebnisse in die § 5 Besteuerungsgrundlagen eingearbeitet. Für einzelne Anleger könnten sich aus der Inkludierung des Betriebsprüfungsergebnisses ggf. nachteilige Besteuerungsfolgen ergeben. Ob und inwieweit sich derartige Folgen ergeben, ist abhängig von den persönlichen steuerlichen Verhältnissen des Anlegers. Liegt der Anleger mit seinen Kapitaleinkünften innerhalb des Sparer-­ Pauschbetrages von EUR 801,00 (bei Ehegatten EUR 1.602,00) sollten sich keine Besteuerungsfolgen ergeben. Die Berücksichtigung des Ergebnisses aus der Betriebsprüfung hat eine Erhöhung der Kapitalertragsteuer-Bemessungsgrundlage um EUR 0,0148 je Anteil zur Folge, aus der eine Mehrsteuer von EUR 0,0039 (Kapitalertragsteuer inkl. Solidaritätszuschlag) pro Anteil resultiert. Steuerausländer Verwahrt ein Steuerausländer Anteile an ausschüttenden Sondervermögen im Depot bei einer inländischen depotführenden Stelle (Depotfall), wird vom Steuerabzug auf Zinsen, zinsähn­ liche Erträge, Wertpapierveräußerungsgewinne, Termingeschäftsgewinne und ausländische Dividenden Abstand genommen, sofern er seine steuerliche Ausländereigenschaft nachweist. Sofern die Ausländereigenschaft der depotführenden Stelle nicht bekannt bzw. nicht rechtzeitig nachgewiesen wird, ist der ausländische Anleger gezwungen, die Erstattung des Steuerabzugs gemäß § 37 Abs. 2 AO zu beantragen. Zuständig ist das Betriebsstättenfinanzamt der depotführenden Stelle. Für inländische Dividenden erfolgt hingegen ein Steuerabzug. Auch für inländische Mieten und Gewinne aus dem Verkauf inländischer Immobilien innerhalb von 10 Jahren seit Anschaffung erfolgt ein Steuerabzug. Diese Erträge unterliegen in Deutschland einem Steuerabzug in Höhe von 25 % zuzüglich 5,5 % Solidaritätszuschlag auf den Steuerabzug. Die Bemessungsgrundlage für den Steuerabzug beträgt für die Ausschüttung des Geschäftsjahres 2014/2015 sowohl für die Anteilklasse EUR als auch die Anteilklasse CHF pro Anteil Euro 0,0000. Inwieweit eine Anrechnung oder Erstattung dieses Steuerabzugs für den ausländischen Anleger möglich ist, hängt von dem ­zwischen dem Sitzstaat des Anlegers und der Bundesrepublik Deutschland bestehenden Doppelbesteuerungsabkommen ab. Eine DBA-Erstattung der Kapitalertragsteuer auf inländische Dividenden, inländische Mieten und Gewinne aus dem Verkauf inländischer Immobilien innerhalb von 10 Jahren seit Anschaffung erfolgt über das Bundeszentralamt für Steuern (BZSt) in Bonn. Transparente, semitransparente und intransparente ­Besteuerung Die oben genannten Besteuerungssätze (sog. transparente Besteuerung für Investmentfonds im Sinne des Investmentsteuergesetzes) gelten nur, wenn das Sondervermögen unter die Bestandsschutzregelungen des Investmentsteuergesetzes fällt. Dafür muss das Sondervermögen vor dem 24. Dezember 2013 aufgelegt worden sein und die Anlagebestimmungen und Kreditaufnahmegrenzen nach dem ehemaligen Investment­ gesetz erfüllen. Alternativ bzw. spätestens nach Ablauf der Bestandsschutzzeit muss das Sondervermögen die steuerlichen Anlagebestimmungen nach dem Investmentsteuergesetz – dies sind die Grundsätze nach denen das Sondervermögen investieren darf, um steuerlich als Investmentfonds behandelt zu werden – erfüllen. In beiden Fällen müssen zudem sämtliche Besteuerungsgrundlagen nach der steuerlichen Bekanntmachungspflicht entsprechend den Vorgaben in § 5 Abs. 1 Investmentsteuergesetz bekannt gemacht werden. Steuerliche Hinweise 109 Die CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH ist bestrebt, die steuerlichen Anlagebestimmungen und Kreditaufnahmegrenzen nach dem Investmentgesetz zu erfüllen und sämtliche Besteuerungsgrundlagen, die ihr zugänglich sind, bekannt zu machen. Die erforderliche Bekanntmachung kann jedoch nicht garantiert werden, insbesondere soweit das Sondervermögen Anteile an Investmentvermögen erworben hat und die jeweilige Verwaltungsgesellschaft für diese den steuerlichen Bekanntmachungs­ pflichten nicht nachkommt. In diesem Fall werden die Ausschüttungen und der Zwischengewinn sowie 70 % der Wertsteigerungen im letzten Kalenderjahr bezogen auf die jeweiligen Anteile am Investmentvermögen (mindestens jedoch 6 % des Rücknahmepreises) als steuerpflichtiger Ertrag auf der Ebene des Fonds angesetzt. Der EuGH hat allerdings mit Urteil vom 9. Oktober 2014 in der Rs. 326/12 entschieden, dass diese Pauschalbesteuerung europarechtswidrig ist. Im Rahmen einer europarechtskonformen Auslegung sollte danach der Nachweis über die tatsächliche Höhe der Einkünfte durch den Anleger geführt werden können. Die Gesellschaft ist bestrebt, andere Besteuerungsgrundlagen außerhalb der Anforderungen des § 5 Abs. 1 Investmentsteuergesetz (insbesondere den Aktiengewinn, den Immobiliengewinn und den Zwischengewinn) bekannt zu machen. Sofern die Anlagebestimmungen und Kreditaufnahmegrenzen nach dem ehemaligen Investmentgesetz bzw. die steuerlichen Anlagebestimmungen nach dem Investmentsteuergesetz nicht eingehalten werden, ist das Sondervermögen als Investitionsgesellschaft zu behandeln. Die Besteuerung richtet sich nach den Grundsätzen für Investitionsgesellschaften. EU-Zinsrichtlinie/Zinsinformationsverordnung Die Zinsinformationsverordnung (kurz ZIV), mit der die Richt­ linie 2003/48/EG des Rates vom 3. Juni 2003, ABL. EU Nr. L 157 S. 38 umgesetzt wird, soll grenzüberschreitend die effektive Besteuerung von Zinserträgen natürlicher Personen im Gebiet der EU sicherstellen. Mit einigen Drittstaaten (ins­ besondere mit der Schweiz, Liechtenstein, Channel Islands, Monaco und Andorra) hat die EU Abkommen abgeschlossen, die der EU-Zinsrichtlinie weitgehend entsprechen. 110 Steuerliche Hinweise Dazu werden grundsätzlich Zinserträge, die eine im europäischen Ausland oder bestimmten Drittstaaten ansässige natürliche Person von einem deutschen Kreditinstitut (das insoweit als Zahlstelle handelt) gutgeschrieben erhält, von dem deutschen Kreditinstitut an das Bundeszentralamt für Steuern und von dort aus letztlich an die ausländischen Wohnsitzfinanzämter ­gemeldet. Entsprechend werden grundsätzlich Zinserträge, die eine ­natürliche Person in Deutschland von einem ausländischen Kreditinstitut im europäischen Ausland oder in bestimmten Drittstaaten erhält, von dem ausländischen Kreditinstitut letztlich an das deutsche Wohnsitzfinanzamt gemeldet. Alternativ behalten einige ausländische Staaten Quellensteuern ein, die in Deutschland anrechenbar sind. Konkret betroffen sind folglich die innerhalb der Europäischen Union bzw. in den beigetretenen Drittstaaten ansässigen Privatanleger, die grenzüberschreitend in einem anderen EU-Land ihr Depot oder Konto führen und Zinserträge erwirtschaften. U. a. Luxemburg und die Schweiz haben sich verpflichtet, von den Zinserträgen eine Quellensteuer i.H.v. 35 % einzubehalten. Der Anleger erhält im Rahmen der steuerlichen Dokumentation eine Bescheinigung, mit der er sich die abgezogenen Quellensteuern im Rahmen seiner Einkommensteuererklärung anrechnen lassen kann. Alternativ hat der Privatanleger die Möglichkeit, sich vom Steuerabzug im Ausland befreien zu lassen, indem er eine Ermächtigung zur freiwilligen Offenlegung seiner Zinserträge gegenüber dem ausländischen Kreditinstitut abgibt, die es dem Institut gestattet, auf den Steuerabzug zu verzichten und stattdessen die Erträge an die gesetzlich vorgegebenen Finanzbehörden zu melden. Nach der ZIV ist von der Kapitalanlagegesellschaft für jeden in- und ausländischen Fonds anzugeben, ob er der ZIV unterliegt (in scope) oder nicht (out of scope). Für diese Beurteilung enthält die ZIV zwei wesentliche Anlagegrenzen. Wenn das Vermögen eines Fonds aus höchstens 15 % Forderungen im Sinne der ZIV besteht, haben die Zahlstellen, die letztendlich auf die von der Kapitalanlagegesellschaft gemeldeten Daten zurückgreifen, keine Meldungen an das Bundeszentralamt für Steuern zu versenden. Ansonsten löst die Überschreitung der 15 %-Grenze eine Meldepflicht der Zahlstellen an das Bundeszentralamt für Steuern über den in der Ausschüttung enthaltenen Zinsanteil aus. Bei Überschreiten der 25 %-Grenze ist der in der Rückgabe oder Veräußerung der Fondsanteile enthaltene Zinsanteil zu melden. Handelt es sich um einen ausschüttenden Fonds so ist zusätzlich im Falle der Ausschüttung der darin enthaltene Zinsanteil an das Bundeszentralamt für Steuern zu melden. Handelt es sich um einen thesaurierenden Fonds erfolgt eine Meldung konsequenterweise nur im Falle der Rückgabe oder Veräußerung des Fondsanteils. Das Vermögen des Sondervermögens CS EUROREAL besteht zum Geschäftsjahresende zu über 25 % aus Forderungen im Sinne der ZIV. Der in der Endausschüttung enthaltene Zinsanteil beträgt EUR 0,0610 pro Anteil für die Anteilklasse EUR und CHF 0,0700 pro Anteil für die Anteilkasse CHF. Dieser Betrag pro Anteil wird durch die Zahlstellen gemeldet bzw. unterliegt der Quellensteuer. Der in der Zwischenausschüttung enthaltene Zinsanteil betrug EUR 0,0000 pro Anteil für die Anteilklasse EUR und CHF 0,0000 pro Anteil für die Anteilklasse CHF. 3 % Immobiliensteuer in Frankreich Seit dem 1. Januar 2008 unterliegen Immobilien-Sondervermögen mit französischen Immobilien grundsätzlich dem Anwendungsbereich einer französischen Sondersteuer (sog. französische 3 %-Steuer), die jährlich auf den Verkehrswert der in Frankreich gelegenen Immobilien erhoben wird. Das Sondervermögen CS EUROREAL ist Eigentümer französischer Immobilien. Das französische Gesetz sieht für französische Immobilien-­ Sondervermögen sowie vergleichbare ausländische Sondervermögen die Befreiung von der 3 %-Steuer vor. Nach Auffassung der französischen Verwaltung sind deutsche Immo­­bilienSondervermögen nicht grundsätzlich mit französischen Immo­ bilien-Sondervermögen vergleichbar, so dass sie nicht grundsätzlich von der 3 %-Steuer befreit sind. Um von dieser Steuer befreit zu werden, muss das Sonder­ vermögen CS EUROREAL nach Auffassung der französischen Finanzverwaltung jährlich eine Erklärung abgeben, in der neben dem französischen Grundbesitz zum 1. Januar eines jeden Jahres auch die Anteilsinhaber angegeben werden, die zum 1. Januar eines Jahres an dem Sondervermögen zu 1 % oder mehr beteiligt waren. Damit das Sondervermögen seiner Erklärungspflicht nachkommen und damit eine Erhebung der französischen 3 %-Steuer vermieden werden kann, bitten wir alle Anleger, deren Betei­ ligung am Sondervermögen CS EUROREAL zum 1. Januar eine Quote von 1 % erreicht bzw. überschritten hat, bis Ende Februar eine schriftliche Erklärung an CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH, Junghofstraße 16, 60311 Frankfurt am Main zu senden, in der sie ihren Namen, ihre Anschrift und die Anzahl ihrer Anteilscheine mitteilen und zustimmen, dass diese Daten gegenüber der französischen Finanzverwaltung bekannt gegeben werden dürfen. Diese Benennung hat weder finanzielle Auswirkungen noch löst sie eigene Erklärungs- oder Meldepflichten der Anleger gegenüber den französischen Steuerbehörden aus, wenn ihre Beteiligung am Sondervermögen am 1. Januar weniger als 5 % betrug und es sich hierbei um die einzige Investition in französischen Grundbesitz handelt. Steuerliche Hinweise 111 Falls die Beteiligungsquote am 1. Januar 5 % oder mehr ­betrug, oder weiterer Grundbesitz mittelbar oder unmittelbar in Frankreich gehalten wurde, sind Anleger aufgrund der Betei­ ligung an französischen Immobilien gegebenenfalls selbst steuerpflichtig und müssen für die Steuerbefreiung durch die Abgabe einer eigenen Erklärung gegenüber den französischen Steuerbehörden Sorge tragen. Für verschiedene Anlegerkreise können jedoch allgemeine Befreiungstatbestände greifen, so sind z.B. natürliche Personen und börsennotierte Gesellschaften von der 3 % Steuer befreit. In diesen Fällen bedarf es keiner Abgabe einer eigenen Erklärung. Für weitere Informationen über eine mögliche eigene Erklärungspflicht empfehlen wir ­betroffenen Anlegern, sich mit einem französischen Steuer­ berater in Verbindung zu setzen. Beschränkte Steuerpflicht in Österreich Der CS EUROREAL hält österreichische Immobilien. Durch das österreichische Immobilien-Investmentfondsgesetz (ImmoInvFG) besteht in Österreich für alle nicht in Österreich ansässigen Anleger des CS EUROREAL eine beschränkte Steuerpflicht für die Gewinne, die der CS EUROREAL mit den österreichischen Immobilien erzielt. Besteuert werden die laufenden Bewirtschaftungsgewinne aus der Vermietung und die realisierten oder unrealisierten Gewinne aus der jährlichen Bewertung der österreichischen Immobilien (Aufwertungsgewinne). Die auf einen Anteil entfallenden österreichischen Einkünfte betragen für die Ausschüttung des Geschäftsjahres 2014/2015 EUR 0,0004. Dieser Betrag ist mit der vom Anleger gehaltenen Anzahl von Anteilen zu multiplizieren und ggf. in Österreich zu erklären. Steuersubjekt für die beschränkte Steuerpflicht in Österreich ist der einzelne Anleger, der weder Wohnsitz noch gewöhn­ lichen Aufenthalt (bei Körperschaften weder Sitz noch Ort der Geschäftsleitung) in Österreich hat. 112 Steuerliche Hinweise Für natürliche Personen beträgt der österreichische Steuersatz für diese Einkünfte grundsätzlich 25 %. Erzielt der Anleger pro Kalenderjahr insgesamt maximal EUR 2.000,00 in Österreich steuerpflichtige Einkünfte, muss er in Österreich keine Steuererklärung abgeben und die Einkünfte bleiben steuerfrei. Bei Überschreiten dieser Grenze oder nach Aufforderung durch das österreichische Finanzamt ist jedoch eine Steuererklärung in Österreich abzugeben. Für Körperschaften beträgt der Steuersatz ebenfalls 25 %. Anders als bei natürlichen Personen gibt es keinen gesetz­ lichen Freibetrag. Aus diesem Grund ist grundsätzlich die Verpflichtung zur Abgabe der Steuererklärung in Österreich gegeben. Pensionskassen, die Anteile am CS EUROREAL halten, können von der beschränkten Steuerpflicht in Öster­ reich befreit sein, wenn sie mit österreichischen Pensions­ kassen vergleichbar sind. Örtlich zuständig für die Veranlagung von beschränkt Steuerpflichtigen ist das Finanzamt Wien 1/23. Hinweis: Die steuerlichen Hinweise beinhalten die Rechtslage bis zum 30. September 2015. Sie richten sich ausschließlich an in Deutschland unbeschränkt einkommensteuerpflichtige oder unbeschränkt körperschaftsteuerpflichtige Personen. Es kann keine Gewähr dafür übernommen werden, dass sich die steuerliche Beurteilung durch Gesetzgebung, Rechtsprechung oder Erlasse der Finanz­ verwaltung nicht ändert. Die steuerlichen Hinweise ­erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit und können keinen Ersatz für eine steuerliche Beratung ­darstellen. Dem ausländischen Anleger empfehlen wir, sich vor Erwerb von Anteilen mit einem Steuerberater in Verbindung zu setzen und mögliche steuerliche Konsequenzen aus dem Anteilserwerb in seinem Heimatland individuell zu klären. 113 Besteuerungsgrundlagen gem. § 5 Abs. 1 Nr. 1 und 2 InvStG für das ImmobilienSondervermögen CS EUROREAL Anteilklasse EUR Zwischenausschüttung zum 31. Mai 2015 am 28. Juli 2015 § 5 Abs. 1 InvStG Nr. 1 und 2 Ausschüttung zzgl. gezahlte ausländische Steuern abzgl. erstattete ausländische Steuern 1a) Betrag der Ausschüttung 1a aa) in der Ausschüttung enthaltene ausschüttungsgleiche Erträge der Vorjahre 1a bb) in der Ausschüttung enthaltene Substanzbeträge davon echte Substanzbeträge davon ausgeschüttete Liquidität in Form von AfA (neg. Thesaurierung) 2. Betrag der ausschüttungsgleichen Erträge 1b) 1c) Betrag der ausgeschütteten Erträge Summe der beim Anleger zufließenden Erträge im Betrag der ausgeschütteten/ausschüttungsgleichen Erträgen enthaltene 1c aa) Erträge i. S. d. § 2 Abs. 2 S. 1 InvStG i. V. m. § 3 Nr. 40 EStG oder im Fall des § 16 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 1 KStG 1c bb) Veräußerungsgewinne i. S. d. § 2 Abs. 2 S. 2 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG 1c cc) Erträge i. S. d. § 2 Abs. 2a InvStG (Zinsschranke) 1c dd) steuerfreie Veräußerungsgewinne i. S. d. § 2 Abs. 3 Nr. 1 S. 1 InvStG in der am 31. Dezember 2008 anzuwendenden Fassung 1c ee) Erträge i. S. d. § 2 Abs. 3 Nr. 1 S. 2 InvStG in der am 31. Dezember 2008 anzuwendenden Fassung, soweit die Erträge nicht Kapitalerträge i. S. d. § 20 EStG sind 1c ff) steuerfreie Veräußerungsgewinne i. S. d. § 2 Abs. 3 InvStG in der am 1. Januar 2009 anzuwendenden Fassung 1c gg) Einkünfte im Sinne des § 4 Abs. 1 InvStG, für die die Bundesrepublik Deutschland aufgrund eines DBA auf die Ausübung des Besteuerungsrechts verzichtet hat 1c hh) in 1 c) gg) enthaltene Einkünfte, die nicht dem Progressionsvorbehalt unterliegen 1c ii) ausländische Einkünfte i. S. d. § 4 Abs. 2 InvStG, auf die tatsächlich ausländische Quellensteuer einbehalten wurde oder als einbehalten gilt, sofern die ausländ. Quellensteuern nicht nach § 4 Abs. 4 InvStG als Werbungskosten abgezogen wurden 1c jj) in 1 c) ii) enthaltene Einkünfte, auf die § 2 Abs. 2 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 2 KStG bzw. § 3 Nr. 40 EStG oder im Fall des § 16 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 1 KStG anzuwenden ist 1c kk) in 1 c) ii) enthaltene Einkünfte i. S. d. § 4 Abs. 2 InvStG, die nach einem DBA zur Anrechnung einer als gezahlt geltenden (fiktiven) Steuer auf die Einkommensteuer oder Körperschaftsteuer berechtigen 1c ll) in 1 c) kk) enthaltene Einkünfte, auf die § 2 Abs. 2 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG oder im Fall des § 16 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 1 KStG anzuwenden ist 114 Steuerliche Hinweise Natürliche Personen mit Anteilen im Privatvermögen pro Anteil in EUR 4,8000000 0,0555030 0,0138655 4,8416374 0,0101000 Natürliche Personen mit Anteilen im Betriebsvermögen pro Anteil in EUR 4,8000000 0,0555030 0,0138655 4,8416374 0,0101000 4,7655327 4,4704384 0,2950943 4,7708327 4,4757384 0,2950943 Körperschaft Körperschaft §8b I+II KStG §8b VII+VIII KStG pro Anteil in pro Anteil in EUR EUR 4,8000000 4,8000000 0,0555030 0,0555030 0,0138655 0,0138655 4,8416374 4,8416374 0,0101000 0,0101000 4,7708327 4,4757384 0,2950943 4,7708327 4,4757384 0,2950943 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0660047 0,0660047 0,0607047 0,0607047 0,0607047 0,0607047 0,0607047 0,0607047 – 0,0000000 – – – 0,0607047 0,0607047 – – 0,0660047 0,0000000 – 0,0000000 – 0,0000000 – 0,0000000 0,0000000 0,0000000 – 0,0000000 – – – 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 – 0,0000000 – – 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 – 0,0000000 0,0000000 – 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 – 0,0000000 0,0000000 – § 5 Abs. 1 InvStG Nr. 1 und 2 1d) den zur Anrechnung von Kapitalertragsteuer berechtigenden Teil der Ausschüttung 1d aa) i. S. d. § 7 Abs. 1, 2 und 4 InvStG 1d bb) i. S. d. § 7 Abs. 3 InvStG davon Erträge i. S. d. § 7 Abs. 3 Nr. 2 InvStG (inländische Mieterträge und Veräußerungsgewinne aus inländischen Immobilienvermögen) 1d cc) i. S. d. § 7 Abs. 1 S. 4 InvStG, soweit in 1. d) aa) enthalten 1e)(weggefallen) 1f) Betrag der ausländischen Steuer, der auf die in den ausgeschütteten Erträgen enthaltenen Einkünfte i. S. d. § 4 Abs. 2 InvStG entfällt und 1f aa) der nach § 4 Abs. 2 InvStG i. V. m. § 32d Abs. 5 oder § 34c Abs.1 EStG oder einem DBA anrechenbar ist, wenn kein Abzug nach § 4 Abs. 4 InvStG vorgenommen wurde1 1f bb) in 1 f) aa) enthalten ist und auf Einkünfte entfällt, auf die § 2 Abs. 2 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG oder im Fall des § 16 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 1 KStG anzuwenden ist 1f cc) der nach § 4 Abs. 2 InvStG i. V. m. § 34c Abs. 3 EStG abziehbar ist, wenn kein Abzug nach § 4 Abs. 4 InvStG vorgenommen wurde, 1f dd) in 1 f) cc) enthalten ist und auf Einkünfte entfällt, auf die § 2 Abs. 2 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG oder im Fall des § 16 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 1 KStG anzuwenden ist, 1f ee) der nach einem DBA als gezahlt gilt und nach § 4 Abs. 2 InvStG i. V. m. diesem Abkommen fiktiv anrechenbar ist1) 1f ff) in 1 f) ee) enthalten ist und auf Einkünfte entfällt, auf die § 2 Abs. 2 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG oder im Fall des § 16 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 1 KStG anzuwenden ist 1g) den Betrag der Absetzungen für Abnutzung oder Substanzverringerung 1h) die im Geschäftsjahr gezahlte Quellensteuer, vermindert um die erstattete Quellensteuer des Geschäftsjahres 1i)(weggefallen) Zusatz durch AfA aus Vorjahren gedeckter Betrag der Substanzausschüttung Natürliche Personen mit Anteilen im Privatvermögen pro Anteil in EUR 0,0000000 Natürliche Personen mit Anteilen im Betriebsvermögen pro Anteil in EUR 0,0000000 Körperschaft Körperschaft §8b I+II KStG §8b VII+VIII KStG pro Anteil in pro Anteil in EUR EUR 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 – 0,0000000 0,0000000 – 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 – 0,0000000 0,0000000 – 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 – 0,0000000 0,0000000 – 0,4860944 0,4860944 0,4860944 0,4860944 0,0416374 0,0416374 0,0416374 0,0416374 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 1 Der Ausweis der ausländischen anrechenbaren (fiktiven) Quellensteuer erfolgt beim Privatanleger unter Beachtung der Höchstbetragsberechnung. Steuerliche Hinweise 115 Besteuerungsgrundlagen gem. § 5 Abs. 1 Nr. 1 und 2 InvStG für das ImmobilienSondervermögen CS EUROREAL Anteilklasse CHF Zwischenausschüttung zum 31. Mai 2015 am 28. Juli 2015 § 5 Abs. 1 InvStG Nr. 1 und 2 Ausschüttung zzgl. gezahlte ausländische Steuern abzgl. erstattete ausländische Steuern 1a) Betrag der Ausschüttung 1a aa) in der Ausschüttung enthaltene ausschüttungsgleiche Erträge der Vorjahre 1a bb) in der Ausschüttung enthaltene Substanzbeträge davon echte Substanzbeträge davon ausgeschüttete Liquidität in Form von AfA (neg. Thesaurierung) 2. Betrag der ausschüttungsgleichen Erträge 1b) 1c) Betrag der ausgeschütteten Erträge Summe der beim Anleger zufließenden Erträge im Betrag der ausgeschütteten/ausschüttungsgleichen Erträgen enthaltene 1c aa) Erträge i. S. d. § 2 Abs. 2 S. 1 InvStG i. V. m. § 3 Nr. 40 EStG oder im Fall des § 16 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 1 KStG 1c bb) Veräußerungsgewinne i. S. d. § 2 Abs. 2 S. 2 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG 1c cc) Erträge i. S. d. § 2 Abs. 2a InvStG (Zinsschranke) 1c dd) steuerfreie Veräußerungsgewinne i. S. d. § 2 Abs. 3 Nr. 1 S. 1 InvStG in der am 31. Dezember 2008 anzuwendenden Fassung 1c ee) Erträge i. S. d. § 2 Abs. 3 Nr. 1 S. 2 InvStG in der am 31. Dezember 2008 anzuwendenden Fassung, soweit die Erträge nicht Kapitalerträge i. S. d. § 20 EStG sind 1c ff) steuerfreie Veräußerungsgewinne i. S. d. § 2 Abs. 3 InvStG in der am 1. Januar 2009 anzuwendenden Fassung 1c gg) Einkünfte im Sinne des § 4 Abs. 1 InvStG, für die die Bundesrepublik Deutschland aufgrund eines DBA auf die Ausübung des Besteuerungsrechts verzichtet hat 1c hh) in 1 c) gg) enthaltene Einkünfte, die nicht dem Progressionsvorbehalt unterliegen 1c ii) ausländische Einkünfte i. S. d. § 4 Abs. 2 InvStG, auf die tatsächlich ausländische Quellensteuer einbehalten wurde oder als einbehalten gilt, sofern die ausländ. Quellensteuern nicht nach § 4 Abs. 4 InvStG als Werbungskosten abgezogen wurden 1c jj) in 1 c) ii) enthaltene Einkünfte, auf die § 2 Abs. 2 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 2 KStG bzw. § 3 Nr. 40 EStG oder im Fall des § 16 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 1 KStG anzuwenden ist 1c kk) in 1 c) ii) enthaltene Einkünfte i. S. d. § 4 Abs. 2 InvStG, die nach einem DBA zur Anrechnung einer als gezahlt geltenden (fiktiven) Steuer auf die Einkommensteuer oder Körperschaftsteuer berechtigen 1c ll) in 1 c) kk) enthaltene Einkünfte, auf die § 2 Abs. 2 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG oder im Fall des § 16 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 1 KStG anzuwenden ist 116 Steuerliche Hinweise Natürliche Personen mit Anteilen im Privatvermögen pro Anteil in CHF 7,2500000 0,0574111 0,0143422 7,2930689 0,0000000 Natürliche Personen mit Anteilen im Betriebsvermögen pro Anteil in CHF 7,2500000 0,0574111 0,0143422 7,2930689 0,0000000 1,4415046 1,1362655 0,3052392 1,4480046 1,1427655 0,3052392 Körperschaft Körperschaft §8b I+II KStG §8b VII+VIII KStG pro Anteil in pro Anteil in CHF CHF 7,2500000 7,2500000 0,0574111 0,0574111 0,0143422 0,0143422 7,2930689 7,2930689 0,0000000 0,0000000 1,4480046 1,1427655 0,3052392 1,4480046 1,1427655 0,3052392 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 5,8515642 5,8515642 5,8450642 5,8450642 5,8450642 5,8450642 5,8450642 5,8450642 – 0,0000000 – – – 0,0760486 0,0760486 – – 0,0760486 0,0000000 – 0,0000000 – 0,0000000 – 0,0000000 0,0000000 0,0000000 – 0,0000000 – – – 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 – 0,0000000 – – 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 – 0,0000000 0,0000000 – 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 – 0,0000000 0,0000000 – § 5 Abs. 1 InvStG Nr. 1 und 2 1d) den zur Anrechnung von Kapitalertragsteuer berechtigenden Teil der Ausschüttung 1d aa) i. S. d. § 7 Abs. 1, 2 und 4 InvStG 1d bb) i. S. d. § 7 Abs. 3 InvStG davon Erträge i. S. d. § 7 Abs. 3 Nr. 2 InvStG (inländische Mieterträge und Veräußerungsgewinne aus inländischen Immobilienvermögen) 1d cc) i. S. d. § 7 Abs. 1 S. 4 InvStG, soweit in 1. d) aa) enthalten 1e)(weggefallen) 1f) Betrag der ausländischen Steuer, der auf die in den ausgeschütteten Erträgen enthaltenen Einkünfte i. S. d. § 4 Abs. 2 InvStG entfällt und 1f aa) der nach § 4 Abs. 2 InvStG i. V. m. § 32d Abs. 5 oder § 34c Abs.1 EStG oder einem DBA anrechenbar ist, wenn kein Abzug nach § 4 Abs. 4 InvStG vorgenommen wurde1 1f bb) in 1 f) aa) enthalten ist und auf Einkünfte entfällt, auf die § 2 Abs. 2 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG oder im Fall des § 16 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 1 KStG anzuwenden ist 1f cc) der nach § 4 Abs. 2 InvStG i. V. m. § 34c Abs. 3 EStG abziehbar ist, wenn kein Abzug nach § 4 Abs. 4 InvStG vorgenommen wurde, 1f dd) in 1 f) cc) enthalten ist und auf Einkünfte entfällt, auf die § 2 Abs. 2 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG oder im Fall des § 16 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 1 KStG anzuwenden ist, 1f ee) der nach einem DBA als gezahlt gilt und nach § 4 Abs. 2 InvStG i. V. m. diesem Abkommen fiktiv anrechenbar ist1) 1f ff) in 1 f) ee) enthalten ist und auf Einkünfte entfällt, auf die § 2 Abs. 2 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG oder im Fall des § 16 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 1 KStG anzuwenden ist 1g) den Betrag der Absetzungen für Abnutzung oder Substanzverringerung 1h) die im Geschäftsjahr gezahlte Quellensteuer, vermindert um die erstattete Quellensteuer des Geschäftsjahres 1i)(weggefallen) Zusatz durch AfA aus Vorjahren gedeckter Betrag der Substanzausschüttung Natürliche Personen mit Anteilen im Privatvermögen pro Anteil in CHF 5,7369296 Natürliche Personen mit Anteilen im Betriebsvermögen pro Anteil in CHF 5,7305296 5,7369296 5,7305296 5,7305296 5,7305296 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 5,7188296 5,7188296 5,7188296 5,7188296 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 – 0,0000000 0,0000000 – 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 – 0,0000000 0,0000000 – 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 – 0,0000000 0,0000000 – 0,5383317 0,5383317 0,5383317 0,5383317 0,0430688 0,0430688 0,0430688 0,0430688 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 Körperschaft Körperschaft §8b I+II KStG §8b VII+VIII KStG pro Anteil in pro Anteil in CHF CHF 5,7305296 5,7305296 1 Der Ausweis der ausländischen anrechenbaren (fiktiven) Quellensteuer erfolgt beim Privatanleger unter Beachtung der Höchstbetragsberechnung. Steuerliche Hinweise 117 Besteuerungsgrundlagen gem. § 5 Abs. 1 Nr. 1 und 2 InvStG für das Immobilien-Sondervermögen CS EUROREAL Anteilklasse EUR in Euro Endausschüttung zum 30. September 2015 am 26. Januar 2016 § 5 Abs. 1 InvStG Nr. 1 und 2 Ausschüttung zzgl. gezahlte ausländische Steuern abzgl. erstattete ausländische Steuern 1a) Betrag der Ausschüttung 1a aa) in der Ausschüttung enthaltene ausschüttungsgleiche Erträge der Vorjahre 1a bb) in der Ausschüttung enthaltene Substanzbeträge davon echte Substanzbeträge davon ausgeschüttete Liquidität in Form von AfA (neg. Thesaurierung) 2. Betrag der ausschüttungsgleichen Erträge 1b) 1c) Betrag der ausgeschütteten Erträge Summe der beim Anleger zufließenden Erträge im Betrag der ausgeschütteten/ausschüttungsgleichen Erträgen enthaltene 1c aa) Erträge i. S. d. § 2 Abs. 2 S. 1 InvStG i. V. m. § 3 Nr. 40 EStG oder im Fall des § 16 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 1 KStG 1c bb) Veräußerungsgewinne i. S. d. § 2 Abs. 2 S. 2 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG 1c cc) Erträge i. S. d. § 2 Abs. 2a InvStG (Zinsschranke) 1c dd) steuerfreie Veräußerungsgewinne i. S. d. § 2 Abs. 3 Nr. 1 S. 1 InvStG in der am 31. Dezember 2008 anzuwendenden Fassung 1c ee) Erträge i. S. d. § 2 Abs. 3 Nr. 1 S. 2 InvStG in der am 31. Dezember 2008 anzuwendenden Fassung, soweit die Erträge nicht Kapitalerträge i. S. d. § 20 EStG sind 1c ff) steuerfreie Veräußerungsgewinne i. S. d. § 2 Abs. 3 InvStG in der am 1. Januar 2009 anzuwendenden Fassung 1c gg) Einkünfte im Sinne des § 4 Abs. 1 InvStG, für die die Bundesrepublik Deutschland aufgrund eines DBA auf die Ausübung des Besteuerungsrechts verzichtet hat 1c hh) in 1 c) gg) enthaltene Einkünfte, die nicht dem Progressionsvorbehalt unterliegen 1c ii) ausländische Einkünfte i. S. d. § 4 Abs. 2 InvStG, auf die tatsächlich ausländische Quellensteuer einbehalten wurde oder als einbehalten gilt, sofern die ausländ. Quellensteuern nicht nach § 4 Abs. 4 InvStG als Werbungskosten abgezogen wurden 1c jj) in 1 c) ii) enthaltene Einkünfte, auf die § 2 Abs. 2 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 2 KStG bzw. § 3 Nr. 40 EStG oder im Fall des § 16 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 1 KStG anzuwenden ist 1c kk) in 1 c) ii) enthaltene Einkünfte i. S. d. § 4 Abs. 2 InvStG, die nach einem DBA zur Anrechnung einer als gezahlt geltenden (fiktiven) Steuer auf die Einkommensteuer oder Körperschaftsteuer berechtigen 1c ll) in 1 c) kk) enthaltene Einkünfte, auf die § 2 Abs. 2 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG oder im Fall des § 16 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 1 KStG anzuwenden ist 118 Steuerliche Hinweise Natürliche Personen mit Anteilen im Privatvermögen pro Anteil in EUR 1,8000000 0,0246414 0,0210249 1,8036166 0,0000000 Natürliche Personen mit Anteilen im Betriebsvermögen pro Anteil in EUR 1,8000000 0,0246414 0,0210249 1,8036166 0,0000000 1,5538777 1,4585834 0,0952942 1,5538777 1,4585834 0,0952942 1,5538777 1,4585834 0,0952942 1,5538777 1,4585834 0,0952942 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,2497390 0,2497390 0,2497390 0,2497390 0,2497390 0,2497390 0,2497390 0,2497390 – 0,0000000 – – – 0,0099927 0,0099927 – – 0,0046927 0,0609587 – 0,0609587 – 0,0609587 – 0,0000000 0,0000000 0,0000000 – 0,0000000 – – – 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 – 0,0000000 – – 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 – 0,0000000 0,0000000 – 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 – 0,0000000 0,0000000 – Körperschaft Körperschaft §8b I+II KStG §8b VII+VIII KStG pro Anteil in pro Anteil in EUR EUR 1,8000000 1,8000000 0,0246414 0,0246414 0,0210249 0,0210249 1,8036166 1,8036166 0,0000000 0,0000000 § 5 Abs. 1 InvStG Nr. 1 und 2 1d) den zur Anrechnung von Kapitalertragsteuer berechtigenden Teil der Ausschüttung 1d aa) i. S. d. § 7 Abs. 1, 2 und 4 InvStG 1d bb) i. S. d. § 7 Abs. 3 InvStG davon Erträge i. S. d. § 7 Abs. 3 Nr. 2 InvStG (inländische Mieterträge und Veräußerungsgewinne aus inländischen Immobilienvermögen) 1d cc) i. S. d. § 7 Abs. 1 S. 4 InvStG, soweit in 1. d) aa) enthalten 1e)(weggefallen) 1f) Betrag der ausländischen Steuer, der auf die in den ausgeschütteten Erträgen enthaltenen Einkünfte i. S. d. § 4 Abs. 2 InvStG entfällt und 1f aa) der nach § 4 Abs. 2 InvStG i. V. m. § 32d Abs. 5 oder § 34c Abs.1 EStG oder einem DBA anrechenbar ist, wenn kein Abzug nach § 4 Abs. 4 InvStG vorgenommen wurde1 1f bb) in 1 f) aa) enthalten ist und auf Einkünfte entfällt, auf die § 2 Abs. 2 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG oder im Fall des § 16 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 1 KStG anzuwenden ist 1f cc) der nach § 4 Abs. 2 InvStG i. V. m. § 34c Abs. 3 EStG abziehbar ist, wenn kein Abzug nach § 4 Abs. 4 InvStG vorgenommen wurde, 1f dd) in 1 f) cc) enthalten ist und auf Einkünfte entfällt, auf die § 2 Abs. 2 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG oder im Fall des § 16 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 1 KStG anzuwenden ist, 1f ee) der nach einem DBA als gezahlt gilt und nach § 4 Abs. 2 InvStG i. V. m. diesem Abkommen fiktiv anrechenbar ist1) 1f ff) in 1 f) ee) enthalten ist und auf Einkünfte entfällt, auf die § 2 Abs. 2 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG oder im Fall des § 16 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 1 KStG anzuwenden ist 1g) den Betrag der Absetzungen für Abnutzung oder Substanzverringerung 1h) die im Geschäftsjahr gezahlte Quellensteuer, vermindert um die erstattete Quellensteuer des Geschäftsjahres 1i)(weggefallen) Zusatz durch AfA aus Vorjahren gedeckter Betrag der Substanzausschüttung Natürliche Personen mit Anteilen im Privatvermögen pro Anteil in EUR 0,0957214 Natürliche Personen mit Anteilen im Betriebsvermögen pro Anteil in EUR 0,0905214 Körperschaft Körperschaft §8b I+II KStG §8b VII+VIII KStG pro Anteil in pro Anteil in EUR EUR 0,0905214 0,0905214 0,0957214 0,0905214 0,0905214 0,0905214 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0957214 0,0905214 0,0905214 0,0905214 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 – 0,0000000 0,0000000 – 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 – 0,0000000 0,0000000 – 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 – 0,0000000 0,0000000 – 0,0952941 0,0952941 0,0952941 0,0952941 0,0036166 0,0036166 0,0036166 0,0036166 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 1 Der Ausweis der ausländischen anrechenbaren (fiktiven) Quellensteuer erfolgt beim Privatanleger unter Beachtung der Höchstbetragsberechnung. Steuerliche Hinweise 119 Besteuerungsgrundlagen gem. § 5 Abs. 1 Nr. 1 und 2 InvStG für das Immobilien-Sondervermögen CS EUROREAL Anteilklasse CHF in Schweizer Franken Endausschüttung zum 30. September 2015 am 26. Januar 2016 § 5 Abs. 1 InvStG Nr. 1 und 2 Ausschüttung zzgl. gezahlte ausländische Steuern abzgl. erstattete ausländische Steuern 1a) Betrag der Ausschüttung 1a aa) in der Ausschüttung enthaltene ausschüttungsgleiche Erträge der Vorjahre 1a bb) in der Ausschüttung enthaltene Substanzbeträge davon echte Substanzbeträge davon ausgeschüttete Liquidität in Form von AfA (neg. Thesaurierung) 2. Betrag der ausschüttungsgleichen Erträge 1b) 1c) Betrag der ausgeschütteten Erträge Summe der beim Anleger zufließenden Erträge im Betrag der ausgeschütteten/ausschüttungsgleichen Erträgen enthaltene 1c aa) Erträge i. S. d. § 2 Abs. 2 S. 1 InvStG i. V. m. § 3 Nr. 40 EStG oder im Fall des § 16 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 1 KStG 1c bb) Veräußerungsgewinne i. S. d. § 2 Abs. 2 S. 2 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG 1c cc) Erträge i. S. d. § 2 Abs. 2a InvStG (Zinsschranke) 1c dd) steuerfreie Veräußerungsgewinne i. S. d. § 2 Abs. 3 Nr. 1 S. 1 InvStG in der am 31. Dezember 2008 anzuwendenden Fassung 1c ee) Erträge i. S. d. § 2 Abs. 3 Nr. 1 S. 2 InvStG in der am 31. Dezember 2008 anzuwendenden Fassung, soweit die Erträge nicht Kapitalerträge i. S. d. § 20 EStG sind 1c ff) steuerfreie Veräußerungsgewinne i. S. d. § 2 Abs. 3 InvStG in der am 1. Januar 2009 anzuwendenden Fassung 1c gg) Einkünfte im Sinne des § 4 Abs. 1 InvStG, für die die Bundesrepublik Deutschland aufgrund eines DBA auf die Ausübung des Besteuerungsrechts verzichtet hat 1c hh) in 1 c) gg) enthaltene Einkünfte, die nicht dem Progressionsvorbehalt unterliegen 1c ii) ausländische Einkünfte i. S. d. § 4 Abs. 2 InvStG, auf die tatsächlich ausländische Quellensteuer einbehalten wurde oder als einbehalten gilt, sofern die ausländ. Quellensteuern nicht nach § 4 Abs. 4 InvStG als Werbungskosten abgezogen wurden 1c jj) in 1 c) ii) enthaltene Einkünfte, auf die § 2 Abs. 2 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 2 KStG bzw. § 3 Nr. 40 EStG oder im Fall des § 16 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 1 KStG anzuwenden ist 1c kk) in 1 c) ii) enthaltene Einkünfte i. S. d. § 4 Abs. 2 InvStG, die nach einem DBA zur Anrechnung einer als gezahlt geltenden (fiktiven) Steuer auf die Einkommensteuer oder Körperschaftsteuer berechtigen 1c ll) in 1 c) kk) enthaltene Einkünfte, auf die § 2 Abs. 2 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG oder im Fall des § 16 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 1 KStG anzuwenden ist 120 Steuerliche Hinweise Natürliche Personen mit Anteilen im Privatvermögen pro Anteil in CHF 2,7500000 0,0302678 0,0238283 2,7564395 0,0000000 Natürliche Personen mit Anteilen im Betriebsvermögen pro Anteil in CHF 2,7500000 0,0302678 0,0238283 2,7564395 0,0000000 2,7564395 2,6345893 0,1218502 2,7564395 2,6345893 0,1218502 2,7564395 2,6345893 0,1218502 2,7564395 2,6345893 0,1218502 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 – 0,0000000 – – – 0,0000000 0,0000000 – – 0,0000000 0,0700496 – 0,0700496 – 0,0700496 – 0,0000000 0,0000000 0,0000000 – 0,0000000 – – – 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 – 0,0000000 – – 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 – 0,0000000 0,0000000 – 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 – 0,0000000 0,0000000 – Körperschaft Körperschaft §8b I+II KStG §8b VII+VIII KStG pro Anteil in pro Anteil in CHF CHF 2,7500000 2,7500000 0,0302678 0,0302678 0,0238283 0,0238283 2,7564395 2,7564395 0,0000000 0,0000000 § 5 Abs. 1 InvStG Nr. 1 und 2 1d) den zur Anrechnung von Kapitalertragsteuer berechtigenden Teil der Ausschüttung 1d aa) i. S. d. § 7 Abs. 1, 2 und 4 InvStG 1d bb) i. S. d. § 7 Abs. 3 InvStG davon Erträge i. S. d. § 7 Abs. 3 Nr. 2 InvStG (inländische Mieterträge und Veräußerungsgewinne aus inländischen Immobilienvermögen) 1d cc) i. S. d. § 7 Abs. 1 S. 4 InvStG, soweit in 1. d) aa) enthalten 1e)(weggefallen) 1f) Betrag der ausländischen Steuer, der auf die in den ausgeschütteten Erträgen enthaltenen Einkünfte i. S. d. § 4 Abs. 2 InvStG entfällt und 1f aa) der nach § 4 Abs. 2 InvStG i. V. m. § 32d Abs. 5 oder § 34c Abs.1 EStG oder einem DBA anrechenbar ist, wenn kein Abzug nach § 4 Abs. 4 InvStG vorgenommen wurde1 1f bb) in 1 f) aa) enthalten ist und auf Einkünfte entfällt, auf die § 2 Abs. 2 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG oder im Fall des § 16 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 1 KStG anzuwenden ist 1f cc) der nach § 4 Abs. 2 InvStG i. V. m. § 34c Abs. 3 EStG abziehbar ist, wenn kein Abzug nach § 4 Abs. 4 InvStG vorgenommen wurde, 1f dd) in 1 f) cc) enthalten ist und auf Einkünfte entfällt, auf die § 2 Abs. 2 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG oder im Fall des § 16 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 1 KStG anzuwenden ist, 1f ee) der nach einem DBA als gezahlt gilt und nach § 4 Abs. 2 InvStG i. V. m. diesem Abkommen fiktiv anrechenbar ist1) 1f ff) in 1 f) ee) enthalten ist und auf Einkünfte entfällt, auf die § 2 Abs. 2 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 2 KStG oder § 3 Nr. 40 EStG oder im Fall des § 16 InvStG i. V. m. § 8b Abs. 1 KStG anzuwenden ist 1g) den Betrag der Absetzungen für Abnutzung oder Substanzverringerung 1h) die im Geschäftsjahr gezahlte Quellensteuer, vermindert um die erstattete Quellensteuer des Geschäftsjahres 1i)(weggefallen) Zusatz durch AfA aus Vorjahren gedeckter Betrag der Substanzausschüttung Natürliche Personen mit Anteilen im Privatvermögen pro Anteil in CHF 0,0000000 Natürliche Personen mit Anteilen im Betriebsvermögen pro Anteil in CHF 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 – 0,0000000 0,0000000 – 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 – 0,0000000 0,0000000 – 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 – 0,0000000 0,0000000 – 0,1217576 0,1217576 0,1217576 0,1217576 0,0064396 0,0064396 0,0064396 0,0064396 0,0000000 0,0000000 0,0000000 0,0000000 Körperschaft Körperschaft §8b I+II KStG §8b VII+VIII KStG pro Anteil in pro Anteil in CHF CHF 0,0000000 0,0000000 1 Der Ausweis der ausländischen anrechenbaren (fiktiven) Quellensteuer erfolgt beim Privatanleger unter Beachtung der Höchstbetragsberechnung. Steuerliche Hinweise 121 Bescheinigung nach § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 Investmentsteuergesetz (InvStG) über die Prüfung der steuerlichen Angaben für das Publikums-Investmentvermögen/ den Publikums-AIF CS EUROREAL (nachfolgend: das Investmentvermögen) für den Zeitraum vom 1. Oktober 2014 bis 31. Mai 2015 An die CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH (nachfolgend: die Gesellschaft): Die Gesellschaft hat uns beauftragt, gemäß § 5 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 Investmentsteuergesetz (InvStG) zu prüfen, ob die von der Gesellschaft für den Investmentfonds für den genannten Zeitraum zu veröffentlichenden Angaben nach § 5 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 und 2 nach den Regeln des deutschen Steuerrechts ­ermittelt wurden. Die Verantwortung für die Ermittlung der steuerlichen Angaben nach § 5 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 und 2 InvStG in Verbindung mit den Vorschriften des deutschen Steuerrechts liegt bei den gesetzlichen Vertretern der Gesellschaft. Die Ermittlung beruht auf der Buchführung/den Aufzeichnungen der Gesellschaft. Sie besteht aus einer Überleitungsrechnung aufgrund steuerlicher Vorschriften und der Zusammenstellung der zur Bekanntmachung bestimmten steuerlichen Angaben nach § 5 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 und 2 InvStG. In die steuerlichen Angaben sind Werte aus einem Ertragsausgleich eingegangen. Soweit die Gesellschaft Mittel in Anteile an anderen Investmentvermögen (Zielfonds) investiert hat, verwendet sie die ihr für diese Zielfonds vorliegenden steuerlichen Angaben. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung abzugeben, ob die von der Gesellschaft nach den Vorschriften des InvStG zu veröffentlichenden Angaben in Übereinstimmung mit den Regeln des deutschen Steuerrechts ermittelt wurden. Unsere Prüfung erfolgt auf der Grundlage der uns von der Gesellschaft vorgelegten Aufzeichnungen. Unserer Beurteilung unterliegen die darauf beruhende Überleitungsrechnung und die zur Bekanntmachung bestimmten Angaben. Unsere Prüfung erstreckt sich insbesondere auf die steuerliche Qualifikation von Kapitalanlagen, von Erträgen und Aufwendungen einschließlich deren Zuordnung als Werbungskosten sowie sonstiger steuerlicher Aufzeichnungen. Soweit die Gesellschaft Mittel in Anteile an Zielfonds investiert hat, beschränkte sich unsere Prüfung auf die korrekte Übernahme der für diese Zielfonds von anderen zur Verfügung gestellten steuerlichen Angaben durch die Gesellschaft nach Maßgabe vorliegender Bescheinigungen. Die entsprechenden steuerlichen Angaben wurden von uns nicht geprüft. 122 Steuerliche Hinweise Wir haben unsere Prüfung unter entsprechender Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass mit hinreichender Sicherheit beurteilt werden kann, ob die ­Angaben nach § 5 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 und 2 InvStG frei von wesentlichen Fehlern sind. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Verwaltung des Investmentfonds sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksam­ keit des auf die Ermittlung der Angaben nach § 5 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 und 2 InvStG bezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die steuerlichen Angaben überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst auch eine Beurteilung der Auslegung der angewandten Steuergesetze durch die Gesellschaft. Die von der Gesellschaft gewählte Auslegung ist dann nicht zu beanstanden, wenn sie in vertretbarer Weise auf Gesetzesbegründungen, Rechtsprechung, einschlägige Fachliteratur und veröffentlichte Auffassungen der Finanzverwaltung gestützt werden konnte. Wir weisen darauf hin, dass eine künftige Rechtsentwicklung oder insbesondere neue Erkenntnisse aus der Rechtsprechung eine andere Beurteilung der von der Gesellschaft vertretenen Auslegung notwendig machen können. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet. Auf dieser Grundlage bescheinigen wir der Gesellschaft nach § 5 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 InvStG, dass die Angaben nach § 5 Abs.1 S. 1 Nr. 1 und 2 InvStG nach den Regeln des deutschen ­Steuerrechts ermittelt wurden. Frankfurt, den 14. Juli 2015 KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Stefan Schmidt ppa. Rechtsanwalt Jan Kiesel SteuerberaterSteuerberater Bescheinigung nach § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 Investmentsteuergesetz (InvStG) über die Prüfung der steuerlichen Angaben für das Publikums-Investmentvermögen/ den Publikums-AIF CS EUROREAL (nachfolgend: das Investmentvermögen) für den Zeitraum vom 1. Oktober 2014 bis 30. September 2015 An die CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH (nachfolgend: die Gesellschaft): Die Gesellschaft hat uns beauftragt, gemäß § 5 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 Investmentsteuergesetz (InvStG) zu prüfen, ob die von der Gesellschaft für das Investmentvermögen für den genannten Zeitraum zu veröffentlichenden Angaben nach § 5 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 und 2 InvStG und nach den Regeln des deutschen Steuerrechts ermittelt wurden. Die Verantwortung für die Ermittlung der steuerlichen Angaben nach § 5 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 und 2 InvStG in Verbindung mit den Vorschriften des deutschen Steuerrechts liegt bei den gesetzlichen Vertretern der Gesellschaft. Die Ermittlung beruht auf der Buchführung/den Aufzeichnungen und dem Jahresbericht nach § 44 Abs. 1 InvG bzw. § 101 Abs. 1 Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) für den betreffenden Zeitraum. Sie besteht aus einer Überleitungsrechnung aufgrund steuerlicher Vorschriften und der Zusammenstellung der zur Bekanntmachung bestimmten steuerlichen Angaben nach § 5 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 und 2 InvStG. In den Jahresbericht sowie in die steuerlichen Angaben sind Werte aus einem Ertragsausgleich eingegangen. Soweit die Gesellschaft Mittel in Anteile an anderen Investmentvermögen (Zielfonds) investiert hat, verwendet sie die ihr für diese Zielfonds vorliegenden steuerlichen Angaben. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung abzugeben, ob die von der Gesellschaft nach den Vorschriften des InvStG zu veröffent­ lichenden Angaben in Übereinstimmung mit den Regeln des deutschen Steuerrechts ermittelt wurden. Unsere Prüfung ­erfolgt auf der Grundlage der von einem Abschlussprüfer nach § 44 Abs. 5 InvG bzw. § 102 KAGB geprüften Buchführung/ Aufzeichnungen und des geprüften Jahresberichtes. Unserer Beurteilung unterliegen die darauf beruhende Überleitungsrechnung und die zur Bekanntmachung bestimmten Angaben. Unsere Prüfung erstreckt sich insbesondere auf die steuerliche Qualifikation von Kapitalanlagen, von Erträgen und Aufwendungen einschließlich deren Zuordnung als Werbungskosten sowie sonstiger steuerlicher Aufzeichnungen. Soweit die Gesellschaft Mittel in Anteile an Zielfonds investiert hat, beschränkte sich unsere Prüfung auf die korrekte Übernahme der für diese Zielfonds von anderen zur Verfügung gestellten steuerlichen Angaben durch die Gesellschaft nach Maßgabe vorliegender Bescheinigungen. Die entsprechenden steuer­ lichen Angaben wurden von uns nicht geprüft. Wir haben unsere Prüfung unter entsprechender Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass mit hinreichender Sicherheit beurteilt werden kann, ob die ­Angaben nach § 5 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 und 2 InvStG frei von wesentlichen Fehlern sind. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Verwaltung des Investmentvermögens sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des auf die Ermittlung der Angaben nach § 5 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 und 2 InvStG bezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die steuerlichen Angaben überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst auch eine Beurteilung der Auslegung der angewandten Steuergesetze durch die Gesellschaft. Die von der Gesellschaft gewählte Auslegung ist dann nicht zu beanstanden, wenn sie in vertretbarer Weise auf Gesetzesbegründungen, Rechtsprechung, einschlägige Fachliteratur und veröffentlichte Auffassungen der Finanzverwaltung gestützt werden konnte. Wir weisen darauf hin, dass eine künftige Rechtsentwicklung oder insbesondere neue Erkenntnisse aus der Rechtsprechung eine andere Beurteilung der von der Gesellschaft vertretenen Auslegung notwendig machen können. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet. Auf dieser Grundlage bescheinigen wir der Gesellschaft nach § 5 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 InvStG, dass die Angaben nach § 5 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 und 2 InvStG nach den Regeln des deutschen Steuerrechts ermittelt wurden. Frankfurt, den 11. Januar 2016 KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Stefan Schmidt ppa. Rechtsanwalt Katrin Bernshausen SteuerberaterSteuerberaterin Steuerliche Hinweise 123 124 125 Immobilien-, Aktien- und Zwischengewinn (vom 1. Oktober 2014 bis 30. September 2015) CS EUROREAL EUR 2014/2015 CS EUROREAL EUR 2014/2015 Kursdatum Immobiliengewinn1 Aktiengewinn EStG1 AktienZwischengewinn gewinn pro KStG1 Anteil in EUR2 Kursdatum Immobiliengewinn1 Aktiengewinn EStG1 AktienZwischengewinn gewinn pro KStG1 Anteil in EUR2 01.10.2014 -1,48% -0,22% -0,28% 0.02 14.11.2014 -0,27% -0,34% 02.10.2014 -1,38% -0,30% -0,37% 0.02 17.11.2014 -1,55% -0,27% -0,34% 0.04 06.10.2014 -1,41% -0,30% -0,37% 0.02 18.11.2014 -1,59% -0,27% -0,34% 0.04 -1,56% 0.04 07.10.2014 -1,41% -0,30% -0,37% 0.02 19.11.2014 -1,59% -0,27% -0,34% 0.04 08.10.2014 -1,42% -0,30% -0,37% 0.02 20.11.2014 -1,59% -0,27% -0,34% 0.04 09.10.2014 -1,42% -0,30% -0,37% 0.02 21.11.2014 -1,58% -0,27% -0,33% 0.04 10.10.2014 -1,42% -0,30% -0,37% 0.02 24.11.2014 -1,58% -0,27% -0,33% 0.04 13.10.2014 -1,46% -0,30% -0,37% 0.02 25.11.2014 -1,58% -0,27% -0,33% 0.04 14.10.2014 -1,45% -0,30% -0,37% 0.02 26.11.2014 -1,58% -0,26% -0,32% 0.04 15.10.2014 -1,46% -0,30% -0,37% 0.02 27.11.2014 -1,57% -0,25% -0,32% 0.04 16.10.2014 -1,46% -0,30% -0,37% 0.02 28.11.2014 -1,57% -0,25% -0,32% 0.04 17.10.2014 -1,46% -0,30% -0,37% 0.02 01.12.2014 -1,57% -0,25% -0,32% 0.04 20.10.2014 -1,51% -0,28% -0,34% 0.02 02.12.2014 -1,57% -0,25% -0,32% 0.04 21.10.2014 -1,50% -0,28% -0,34% 0.02 03.12.2014 -1,56% -0,25% -0,32% 0.04 22.10.2014 -1,50% -0,28% -0,34% 0.02 04.12.2014 -1,56% -0,25% -0,32% 0.04 23.10.2014 -1,50% -0,28% -0,34% 0.02 05.12.2014 -1,56% -0,25% -0,32% 0.04 24.10.2014 -1,50% -0,28% -0,34% 0.03 08.12.2014 -1,57% -0,25% -0,32% 0.04 27.10.2014 -1,49% -0,28% -0,34% 0.03 09.12.2014 -1,57% -0,25% -0,32% 0.04 28.10.2014 -1,49% -0,27% -0,34% 0.03 10.12.2014 -1,57% -0,25% -0,32% 0.04 29.10.2014 -1,49% -0,27% -0,34% 0.03 11.12.2014 -1,57% -0,25% -0,32% 0.04 30.10.2014 -1,49% -0,27% -0,34% 0.03 12.12.2014 -1,57% -0,25% -0,32% 0.04 31.10.2014 -1,50% -0,27% -0,34% 0.04 15.12.2014 -1,58% -0,25% -0,31% 0.04 03.11.2014 -1,49% -0,27% -0,34% 0.04 16.12.2014 -1,58% -0,25% -0,31% 0.04 04.11.2014 -1,49% -0,27% -0,34% 0.04 17.12.2014 -1,58% -0,03% -0,09% 0.04 05.11.2014 -1,58% -0,27% -0,34% 0.04 18.12.2014 -1,57% -0,03% -0,29% 0.04 06.11.2014 -1,58% -0,27% -0,34% 0.04 19.12.2014 -1,57% -0,03% -0,29% 0.04 07.11.2014 -1,57% -0,27% -0,34% 0.04 22.12.2014 -1,57% -0,03% -0,29% 0.04 10.11.2014 -1,57% -0,27% -0,34% 0.04 23.12.2014 -1,58% -0,03% -0,29% 0.04 11.11.2014 -1,57% -0,27% -0,34% 0.04 29.12.2014 -1,57% -0,01% -0,27% 0.04 12.11.2014 -1,57% -0,27% -0,34% 0.04 30.12.2014 -1,61% -0,01% -0,27% 0.04 13.11.2014 -1,56% -0,27% -0,34% 0.04 02.01.2015 -1,72% -0,03% -0,30% 0.04 126 Steuerliche Hinweise CS EUROREAL EUR 2014/2015 CS EUROREAL EUR 2014/2015 Kursdatum Immobiliengewinn1 Aktiengewinn EStG1 AktienZwischengewinn gewinn pro KStG1 Anteil in EUR2 Kursdatum Immobiliengewinn1 Aktiengewinn EStG1 AktienZwischengewinn gewinn pro KStG1 Anteil in EUR2 05.01.2015 -1,72% -0,03% -0,30% 0.05 17.02.2015 -1,83% 0,03% -0,27% 0.03 06.01.2015 -1,72% -0,03% -0,30% 0.05 18.02.2015 -1,83% 0,03% -0,27% 0.03 07.01.2015 -1,71% -0,03% -0,30% 0.05 19.02.2015 -1,83% 0,03% -0,27% 0.03 08.01.2015 -1,71% -0,03% -0,29% 0.05 20.02.2015 -1,84% 0,03% -0,27% 0.03 09.01.2015 -1,52% 0,00% -0,26% 0.05 23.02.2015 -1,84% 0,03% -0,27% 0.03 12.01.2015 -1,52% 0,01% -0,26% 0.05 24.02.2015 -1,84% 0,03% -0,27% 0.03 13.01.2015 -1,52% 0,01% -0,26% 0.05 25.02.2015 -1,84% 0,05% -0,25% 0.03 14.01.2015 -1,52% 0,01% -0,26% 0.05 26.02.2015 -1,83% 0,05% -0,25% 0.03 15.01.2015 -1,52% 0,01% -0,26% 0.05 27.02.2015 -1,83% 0,05% -0,25% 0.03 16.01.2015 -1,51% 0,01% -0,26% 0.05 02.03.2015 -1,83% 0,05% -0,25% 0.03 19.01.2015 -1,53% 0,01% -0,25% 0.05 03.03.2015 -1,83% 0,05% -0,25% 0.03 20.01.2015 -1,55% 0,01% -0,25% 0.05 04.03.2015 -1,83% 0,05% -0,25% 0.03 21.01.2015 -1,54% 0,01% -0,25% 0.05 05.03.2015 -1,83% 0,06% -0,25% 0.03 22.01.2015 -1,54% 0,01% -0,25% 0.05 06.03.2015 -1,82% 0,06% -0,24% 0.03 23.01.2015 -1,54% 0,01% -0,25% 0.05 09.03.2015 -1,80% 0,06% -0,24% 0.03 26.01.2015 -1,54% 0,01% -0,25% 0.05 10.03.2015 -1,80% 0,06% -0,24% 0.03 27.01.2015 -1,75% 0,02% -0,28% 0.03 11.03.2015 -1,80% 0,06% -0,24% 0.03 28.01.2015 -1,75% 0,02% -0,28% 0.03 12.03.2015 -1,80% 0,06% -0,24% 0.03 29.01.2015 -1,75% 0,02% -0,28% 0.03 13.03.2015 -1,80% 0,06% -0,24% 0.03 30.01.2015 -1,74% 0,02% -0,28% 0.03 16.03.2015 -1,87% 0,06% -0,24% 0.03 02.02.2015 -1,74% 0,02% -0,28% 0.03 17.03.2015 -1,86% 0,06% -0,24% 0.03 03.02.2015 -1,74% 0,02% -0,28% 0.03 18.03.2015 -1,86% 0,05% -0,25% 0.03 04.02.2015 -1,74% 0,02% -0,28% 0.03 19.03.2015 -1,91% 0,05% -0,25% 0.03 05.02.2015 -1,74% 0,02% -0,28% 0.03 20.03.2015 -1,96% 0,05% -0,25% 0.03 06.02.2015 -1,77% 0,02% -0,28% 0.03 23.03.2015 -1,95% 0,05% -0,25% 0.03 09.02.2015 -1,84% 0,03% -0,28% 0.03 24.03.2015 -1,98% 0,05% -0,25% 0.03 10.02.2015 -1,84% 0,03% -0,28% 0.03 25.03.2015 -1,99% 0,05% -0,25% 0.03 11.02.2015 -1,84% 0,03% -0,28% 0.03 26.03.2015 -2,36% 0,07% -0,24% 0.03 12.02.2015 -1,84% 0,03% -0,27% 0.03 27.03.2015 -2,39% 0,07% -0,24% 0.03 13.02.2015 -1,84% 0,03% -0,27% 0.03 30.03.2015 -2,39% 0,07% -0,24% 0.03 16.02.2015 -1,84% 0,03% -0,27% 0.03 31.03.2015 -2,39% 0,07% -0,23% 0.03 Steuerliche Hinweise 127 CS EUROREAL EUR 2014/2015 Kursdatum Immobiliengewinn1 Aktiengewinn EStG1 CS EUROREAL EUR 2014/2015 AktienZwischengewinn gewinn pro KStG1 Anteil in EUR2 Kursdatum Immobiliengewinn1 Aktiengewinn EStG1 AktienZwischengewinn gewinn pro KStG1 Anteil in EUR2 01.04.2015 -2,39% 0,07% -0,23% 0.03 22.05.2015 -2,51% -0,29% -0,60% 0.04 02.04.2015 -2,45% 0,07% -0,23% 0.03 26.05.2015 -2,51% -0,29% -0,60% 0.04 07.04.2015 -2,44% 0,07% -0,23% 0.04 27.05.2015 -2,53% -0,29% -0,60% 0.04 08.04.2015 -2,44% 0,07% -0,23% 0.04 28.05.2015 -2,53% -0,28% -0,59% 0.04 09.04.2015 -2,44% 0,07% -0,23% 0.04 29.05.2015 -2,53% -0,28% -0,59% 0.04 10.04.2015 -2,44% 0,08% -0,23% 0.04 01.06.2015 -2,53% -0,28% -0,59% 0.04 13.04.2015 -2,44% 0,08% -0,23% 0.04 02.06.2015 -2,53% -0,28% -0,59% 0.04 14.04.2015 -2,43% 0,08% -0,23% 0.04 03.06.2015 -2,53% -0,28% -0,59% 0.04 15.04.2015 -2,43% 0,08% -0,22% 0.04 05.06.2015 -2,55% -0,28% -0,59% 0.04 16.04.2015 -2,44% -0,07% -0,37% 0.04 08.06.2015 -2,56% -0,28% -0,59% 0.04 17.04.2015 -2,43% -0,07% -0,37% 0.04 09.06.2015 -2,56% -0,38% -0,69% 0.04 20.04.2015 -2,43% -0,07% -0,37% 0.04 10.06.2015 -2,56% -0,38% -0,69% 0.04 21.04.2015 -2,43% -0,07% -0,37% 0.04 11.06.2015 -2,56% -0,38% -0,69% 0.04 22.04.2015 -2,43% -0,07% -0,37% 0.04 12.06.2015 -2,55% -0,38% -0,69% 0.04 23.04.2015 -2,43% -0,07% -0,38% 0.04 15.06.2015 -2,55% -0,38% -0,69% 0.04 24.04.2015 -2,43% -0,07% -0,38% 0.04 16.06.2015 -2,56% -0,38% -0,69% 0.04 27.04.2015 -2,41% -0,09% -0,39% 0.04 17.06.2015 -2,56% -0,38% -0,69% 0.04 28.04.2015 -2,39% -0,30% -0,60% 0.04 18.06.2015 -2,53% -0,63% -0,94% 0.04 29.04.2015 -2,39% -0,30% -0,60% 0.04 19.06.2015 -2,53% -0,62% -0,94% 0.04 30.04.2015 -2,39% -0,30% -0,60% 0.04 22.06.2015 -2,54% -0,62% -0,94% 0.04 04.05.2015 -2,41% -0,30% -0,60% 0.04 23.06.2015 -2,54% -0,62% -0,94% 0.04 05.05.2015 -2,41% -0,29% -0,60% 0.04 24.06.2015 -2,53% -0,62% -0,93% 0.04 06.05.2015 -2,41% -0,29% -0,60% 0.04 25.06.2015 -2,53% -0,61% -0,92% 0.04 07.05.2015 -2,41% -0,29% -0,60% 0.04 26.06.2015 -2,53% -0,60% -0,92% 0.04 08.05.2015 -2,46% -0,29% -0,60% 0.04 29.06.2015 -2,59% -0,60% -0,92% 0.05 11.05.2015 -2,46% -0,29% -0,60% 0.04 30.06.2015 -2,59% -0,60% -0,92% 0.05 12.05.2015 -2,46% -0,29% -0,60% 0.04 01.07.2015 -2,59% -0,60% -0,92% 0.05 13.05.2015 -2,46% -0,29% -0,60% 0.04 02.07.2015 -2,59% -0,60% -0,92% 0.05 15.05.2015 -2,48% -0,29% -0,60% 0.04 03.07.2015 -2,59% -0,60% -0,91% 0.05 18.05.2015 -2,49% -0,29% -0,60% 0.04 06.07.2015 -2,59% -0,59% -0,90% 0.05 19.05.2015 -2,50% -0,29% -0,60% 0.04 07.07.2015 -2,58% -0,59% -0,90% 0.05 20.05.2015 -2,51% -0,29% -0,60% 0.04 08.07.2015 -2,59% -0,59% -0,90% 0.05 21.05.2015 -2,51% -0,29% -0,60% 0.04 09.07.2015 -2,59% -0,59% -0,90% 0.05 128 Steuerliche Hinweise CS EUROREAL EUR 2014/2015 CS EUROREAL EUR 2014/2015 Kursdatum Immobiliengewinn1 Aktiengewinn EStG1 AktienZwischengewinn gewinn pro KStG1 Anteil in EUR2 Kursdatum Immobiliengewinn1 Aktiengewinn EStG1 AktienZwischengewinn gewinn pro KStG1 Anteil in EUR2 10.07.2015 -2,59% -0,59% -0,90% 0.05 26.08.2015 -2,58% -0,97% -1,42% 0.01 13.07.2015 -2,59% -0,59% -0,90% 0.05 27.08.2015 -2,58% -0,97% -1,42% 0.01 14.07.2015 -2,07% -0,84% -1,21% 0.05 28.08.2015 -2,58% -0,97% -1,42% 0.01 15.07.2015 -2,07% -0,84% -1,21% 0.05 31.08.2015 -2,67% -0,97% -1,42% 0.01 16.07.2015 -2,08% -0,84% -1,21% 0.05 01.09.2015 -2,67% -0,97% -1,42% 0.01 17.07.2015 -2,08% -0,84% -1,21% 0.05 02.09.2015 -2,67% -0,97% -1,42% 0.01 20.07.2015 -2,13% -0,84% -1,21% 0.05 03.09.2015 -2,68% -0,98% -1,43% 0.01 21.07.2015 -2,13% -0,84% -1,21% 0.05 04.09.2015 -2,68% -0,98% -1,43% 0.01 22.07.2015 -2,13% -0,84% -1,21% 0.05 07.09.2015 -2,67% -0,97% -1,42% 0.01 23.07.2015 -2,13% -0,84% -1,21% 0.05 08.09.2015 -2,68% -0,98% -1,43% 0.01 24.07.2015 -2,13% -0,83% -1,21% 0.05 09.09.2015 -2,68% -0,98% -1,43% 0.01 27.07.2015 -2,13% -0,83% -1,21% 0.05 10.09.2015 -2,68% -0,98% -1,43% 0.01 28.07.2015 -2,53% -0,99% -1,44% 0.01 11.09.2015 -2,68% -0,98% -1,43% 0.01 29.07.2015 -2,53% -0,99% -1,43% 0.01 14.09.2015 -2,68% -0,98% -1,43% 0.01 30.07.2015 -2,53% -0,99% -1,43% 0.01 15.09.2015 -2,68% -0,98% -1,43% 0.01 31.07.2015 -2,53% -0,99% -1,43% 0.01 16.09.2015 -2,68% -0,98% -1,43% 0.01 03.08.2015 -2,53% -0,99% -1,43% 0.01 17.09.2015 -2,68% -0,98% -1,43% 0.01 04.08.2015 -2,53% -0,99% -1,43% 0.01 18.09.2015 -2,68% -0,97% -1,42% 0.01 05.08.2015 -2,53% -0,99% -1,43% 0.01 21.09.2015 -2,62% -0,97% -1,42% 0.01 06.08.2015 -2,54% -0,99% -1,44% 0.01 22.09.2015 -2,62% -0,97% -1,42% 0.01 07.08.2015 -2,58% -0,99% -1,44% 0.01 23.09.2015 -2,62% -0,97% -1,42% 0.01 10.08.2015 -2,58% -0,99% -1,44% 0.01 24.09.2015 -2,63% -0,97% -1,42% 0.01 11.08.2015 -2,58% -0,99% -1,44% 0.01 25.09.2015 -2,63% -0,97% -1,42% 0.01 12.08.2015 -2,58% -0,99% -1,44% 0.01 28.09.2015 -2,62% -0,96% -1,42% 0.01 13.08.2015 -2,58% -0,99% -1,44% 0.01 29.09.2015 -2,62% -0,96% -1,41% 0.02 30.09.2015 -2,61% -0,96% -1,41% 0.02 14.08.2015 -2,58% -0,99% -1,44% 0.01 17.08.2015 -2,58% -0,99% -1,44% 0.01 18.08.2015 -2,58% -0,98% -1,43% 0.01 19.08.2015 -2,59% -0,98% -1,42% 0.01 20.08.2015 -2,59% -0,98% -1,42% 0.01 21.08.2015 -2,59% -0,97% -1,42% 0.01 1 Bezogen auf den Rücknahmepreis 24.08.2015 -2,58% -0,97% -1,42% 0.01 2 Alle im Geschäftsjahr 2014/2015 veröffentlichten Zwischen gewinne wurden 25.08.2015 -2,58% -0,97% -1,42% 0.01 unter Berücksichtigung des Ertragsausgleichsverfahrens ermittelt. Steuerliche Hinweise 129 Immobilien-, Aktien- und Zwischengewinn (vom 1. Oktober 2014 bis 30. September 2015) CS EUROREAL CHF 2014/2015 CS EUROREAL CHF 2014/2015 Kursdatum Immobiliengewinn1 Aktiengewinn EStG1 AktienZwischengewinn gewinn pro KStG1 Anteil in CHF2 Kursdatum Immobiliengewinn1 Aktiengewinn EStG1 AktienZwischengewinn gewinn pro KStG1 Anteil in CHF2 01.10.2014 -1,16% -0,17% -0,22% 0.03 14.11.2014 -1,22% -0,21% -0,26% 0.05 02.10.2014 -1,08% -0,24% -0,29% 0.03 17.11.2014 -1,21% -0,21% -0,26% 0.05 06.10.2014 -1,11% -0,24% -0,29% 0.03 18.11.2014 -1,24% -0,21% -0,26% 0.05 07.10.2014 -1,11% -0,24% -0,29% 0.03 19.11.2014 -1,24% -0,21% -0,26% 0.05 08.10.2014 -1,11% -0,24% -0,29% 0.03 20.11.2014 -1,24% -0,21% -0,26% 0.05 09.10.2014 -1,11% -0,24% -0,29% 0.03 21.11.2014 -1,24% -0,21% -0,26% 0.05 10.10.2014 -1,11% -0,24% -0,29% 0.03 24.11.2014 -1,23% -0,21% -0,26% 0.05 13.10.2014 -1,14% -0,24% -0,29% 0.03 25.11.2014 -1,23% -0,21% -0,26% 0.05 14.10.2014 -1,14% -0,23% -0,29% 0.03 26.11.2014 -1,23% -0,20% -0,25% 0.05 15.10.2014 -1,14% -0,23% -0,29% 0.03 27.11.2014 -1,23% -0,20% -0,25% 0.05 16.10.2014 -1,14% -0,23% -0,29% 0.03 28.11.2014 -1,22% -0,20% -0,25% 0.05 17.10.2014 -1,14% -0,23% -0,29% 0.03 01.12.2014 -1,22% -0,20% -0,25% 0.05 20.10.2014 -1,18% -0,22% -0,27% 0.03 02.12.2014 -1,22% -0,20% -0,25% 0.05 21.10.2014 -1,18% -0,22% -0,27% 0.03 03.12.2014 -1,22% -0,20% -0,25% 0.05 22.10.2014 -1,18% -0,22% -0,27% 0.03 04.12.2014 -1,22% -0,20% -0,25% 0.05 23.10.2014 -1,17% -0,22% -0,27% 0.03 05.12.2014 -1,22% -0,20% -0,25% 0.05 24.10.2014 -1,17% -0,22% -0,27% 0.03 08.12.2014 -1,23% -0,20% -0,25% 0.05 27.10.2014 -1,17% -0,22% -0,27% 0.03 09.12.2014 -1,23% -0,20% -0,25% 0.05 28.10.2014 -1,17% -0,21% -0,27% 0.03 10.12.2014 -1,22% -0,20% -0,25% 0.05 29.10.2014 -1,17% -0,21% -0,27% 0.03 11.12.2014 -1,22% -0,19% -0,25% 0.05 30.10.2014 -1,16% -0,21% -0,27% 0.03 12.12.2014 -1,22% -0,19% -0,25% 0.05 31.10.2014 -1,17% -0,21% -0,27% 0.04 15.12.2014 -1,23% -0,19% -0,25% 0.05 03.11.2014 -1,17% -0,21% -0,26% 0.05 16.12.2014 -1,23% -0,19% -0,24% 0.05 04.11.2014 -1,17% -0,21% -0,26% 0.05 17.12.2014 -1,23% -0,02% -0,07% 0.05 05.11.2014 -1,23% -0,21% -0,26% 0.05 18.12.2014 -1,23% -0,02% -0,23% 0.05 06.11.2014 -1,23% -0,21% -0,26% 0.05 19.12.2014 -1,23% -0,02% -0,23% 0.05 07.11.2014 -1,23% -0,21% -0,26% 0.05 22.12.2014 -1,22% -0,02% -0,23% 0.05 10.11.2014 -1,22% -0,21% -0,26% 0.05 23.12.2014 -1,24% -0,02% -0,23% 0.05 11.11.2014 -1,22% -0,21% -0,26% 0.05 29.12.2014 -1,23% -0,01% -0,21% 0.05 12.11.2014 -1,22% -0,21% -0,26% 0.05 30.12.2014 -1,26% -0,01% -0,21% 0.05 13.11.2014 -1,22% -0,21% -0,26% 0.05 02.01.2015 -1,34% -0,02% -0,23% 0.05 130 Steuerliche Hinweise CS EUROREAL CHF 2014/2015 CS EUROREAL CHF 2014/2015 Kursdatum Immobiliengewinn1 Aktiengewinn EStG1 AktienZwischengewinn gewinn pro KStG1 Anteil in CHF2 Kursdatum Immobiliengewinn1 05.01.2015 -1,34% -0,02% -0,23% 0.05 19.02.2015 -1,33% 0,02% -0,20% 0.03 06.01.2015 -1,34% -0,02% -0,23% 0.05 20.02.2015 -1,34% 0,02% -0,20% 0.03 07.01.2015 -1,34% -0,02% -0,23% 0.05 23.02.2015 -1,33% 0,02% -0,19% 0.03 08.01.2015 -1,34% -0,02% -0,23% 0.05 24.02.2015 -1,34% 0,02% -0,19% 0.03 09.01.2015 -1,19% 0,00% -0,20% 0.05 25.02.2015 -1,34% 0,04% -0,18% 0.03 12.01.2015 -1,18% 0,00% -0,20% 0.06 26.02.2015 -1,34% 0,04% -0,18% 0.03 13.01.2015 -1,19% 0,00% -0,20% 0.06 27.02.2015 -1,32% 0,04% -0,18% 0.03 14.01.2015 -1,18% 0,01% -0,20% 0.06 02.03.2015 -1,32% 0,04% -0,18% 0.03 15.01.2015 -1,19% 0,01% -0,20% 0.06 03.03.2015 -1,33% 0,04% -0,18% 0.03 16.01.2015 -1,04% 0,01% -0,18% 0.05 04.03.2015 -1,33% 0,04% -0,18% 0.03 19.01.2015 -1,05% 0,01% -0,17% 0.05 05.03.2015 -1,32% 0,04% -0,18% 0.03 20.01.2015 -1,07% 0,01% -0,17% 0.05 06.03.2015 -1,32% 0,04% -0,18% 0.03 21.01.2015 -1,06% 0,01% -0,17% 0.05 09.03.2015 -1,30% 0,04% -0,18% 0.03 22.01.2015 -1,05% 0,01% -0,17% 0.05 10.03.2015 -1,31% 0,04% -0,18% 0.03 23.01.2015 -1,03% 0,01% -0,17% 0.05 11.03.2015 -1,31% 0,04% -0,18% 0.03 26.01.2015 -1,04% 0,01% -0,17% 0.05 12.03.2015 -1,30% 0,04% -0,17% 0.03 27.01.2015 -1,23% 0,01% -0,20% 0.03 13.03.2015 -1,30% 0,04% -0,17% 0.03 28.01.2015 -1,22% 0,01% -0,20% 0.03 16.03.2015 -1,34% 0,04% -0,17% 0.03 29.01.2015 -1,22% 0,01% -0,20% 0.03 17.03.2015 -1,34% 0,05% -0,17% 0.03 30.01.2015 -1,24% 0,01% -0,20% 0.03 18.03.2015 -1,34% 0,04% -0,18% 0.04 02.02.2015 -1,25% 0,01% -0,20% 0.03 19.03.2015 -1,37% 0,04% -0,18% 0.03 03.02.2015 -1,24% 0,01% -0,20% 0.03 20.03.2015 -1,40% 0,04% -0,18% 0.04 04.02.2015 -1,25% 0,02% -0,20% 0.03 23.03.2015 -1,40% 0,04% -0,18% 0.04 05.02.2015 -1,24% 0,02% -0,20% 0.03 24.03.2015 -1,42% 0,04% -0,18% 0.04 06.02.2015 -1,27% 0,02% -0,20% 0.03 25.03.2015 -1,42% 0,04% -0,18% 0.04 09.02.2015 -1,31% 0,02% -0,20% 0.03 26.03.2015 -1,68% 0,05% -0,17% 0.04 10.02.2015 -1,31% 0,02% -0,20% 0.03 27.03.2015 -1,70% 0,05% -0,17% 0.04 11.02.2015 -1,31% 0,02% -0,20% 0.03 30.03.2015 -1,70% 0,05% -0,17% 0.04 12.02.2015 -1,31% 0,02% -0,20% 0.03 31.03.2015 -1,70% 0,05% -0,17% 0.04 13.02.2015 -1,32% 0,02% -0,20% 0.03 01.04.2015 -1,70% 0,05% -0,17% 0.04 16.02.2015 -1,32% 0,02% -0,20% 0.03 02.04.2015 -1,74% 0,05% -0,17% 0.04 17.02.2015 -1,32% 0,02% -0,20% 0.03 07.04.2015 -1,73% 0,05% -0,16% 0.04 18.02.2015 -1,33% 0,02% -0,20% 0.03 08.04.2015 -1,74% 0,05% -0,16% 0.04 Aktiengewinn EStG1 AktienZwischengewinn gewinn pro KStG1 Anteil in CHF2 Steuerliche Hinweise 131 CS EUROREAL CHF 2014/2015 Kursdatum Immobiliengewinn1 Aktiengewinn EStG1 CS EUROREAL CHF 2014/2015 AktienZwischengewinn gewinn pro KStG1 Anteil in CHF2 Kursdatum Immobiliengewinn1 Aktiengewinn EStG1 AktienZwischengewinn gewinn pro KStG1 Anteil in CHF2 09.04.2015 -1,73% 0,05% -0,16% 0.04 29.05.2015 -1,77% -0,20% -0,41% 0.04 10.04.2015 -1,72% 0,05% -0,16% 0.04 01.06.2015 -1,77% -0,20% -0,41% 0.04 13.04.2015 -1,72% 0,05% -0,16% 0.04 02.06.2015 -1,77% -0,19% -0,41% 0.04 14.04.2015 -1,71% 0,05% -0,16% 0.04 03.06.2015 -1,78% -0,20% -0,41% 0.04 15.04.2015 -1,71% 0,06% -0,16% 0.04 05.06.2015 -1,80% -0,20% -0,42% 0.04 16.04.2015 -1,71% -0,05% -0,26% 0.04 08.06.2015 -1,81% -0,20% -0,42% 0.04 17.04.2015 -1,70% -0,05% -0,26% 0.04 09.06.2015 -1,81% -0,27% -0,49% 0.04 20.04.2015 -1,69% -0,05% -0,26% 0.04 10.06.2015 -1,81% -0,27% -0,49% 0.05 21.04.2015 -1,70% -0,05% -0,26% 0.04 11.06.2015 -1,81% -0,27% -0,49% 0.05 22.04.2015 -1,70% -0,05% -0,26% 0.04 12.06.2015 -1,80% -0,27% -0,49% 0.05 23.04.2015 -1,71% -0,05% -0,27% 0.04 15.06.2015 -1,80% -0,27% -0,49% 0.05 24.04.2015 -1,71% -0,05% -0,27% 0.04 16.06.2015 -1,81% -0,27% -0,49% 0.05 27.04.2015 -1,70% -0,06% -0,28% 0.04 17.06.2015 -1,80% -0,26% -0,48% 0.05 28.04.2015 -1,69% -0,21% -0,43% 0.04 18.06.2015 -1,79% -0,44% -0,66% 0.05 29.04.2015 -1,70% -0,21% -0,43% 0.04 19.06.2015 -1,79% -0,44% -0,66% 0.05 30.04.2015 -1,70% -0,21% -0,43% 0.04 22.06.2015 -1,78% -0,44% -0,66% 0.05 04.05.2015 -1,71% -0,21% -0,43% 0.04 23.06.2015 -1,78% -0,44% -0,66% 0.05 05.05.2015 -1,70% -0,21% -0,42% 0.04 24.06.2015 -1,78% -0,44% -0,66% 0.05 06.05.2015 -1,70% -0,21% -0,42% 0.04 25.06.2015 -1,78% -0,43% -0,65% 0.05 07.05.2015 -1,70% -0,21% -0,42% 0.04 26.06.2015 -1,78% -0,43% -0,65% 0.05 08.05.2015 -1,73% -0,21% -0,42% 0.04 29.06.2015 -1,81% -0,42% -0,64% 0.05 11.05.2015 -1,74% -0,21% -0,42% 0.04 30.06.2015 -1,82% -0,42% -0,64% 0.05 12.05.2015 -1,74% -0,21% -0,42% 0.04 01.07.2015 -1,82% -0,42% -0,64% 0.05 13.05.2015 -1,74% -0,21% -0,42% 0.04 02.07.2015 -1,83% -0,43% -0,65% 0.05 15.05.2015 -1,75% -0,21% -0,42% 0.04 03.07.2015 -1,82% -0,42% -0,64% 0.05 18.05.2015 -1,77% -0,21% -0,42% 0.04 06.07.2015 -1,82% -0,41% -0,63% 0.05 19.05.2015 -1,76% -0,20% -0,42% 0.04 07.07.2015 -1,81% -0,41% -0,63% 0.05 20.05.2015 -1,77% -0,20% -0,42% 0.04 08.07.2015 -1,82% -0,41% -0,63% 0.05 21.05.2015 -1,77% -0,20% -0,42% 0.04 09.07.2015 -1,83% -0,41% -0,63% 0.05 22.05.2015 -1,77% -0,20% -0,42% 0.04 10.07.2015 -1,83% -0,41% -0,63% 0.05 26.05.2015 -1,76% -0,20% -0,42% 0.04 13.07.2015 -1,83% -0,41% -0,64% 0.05 27.05.2015 -1,77% -0,20% -0,42% 0.04 14.07.2015 -1,46% -0,59% -0,85% 0.05 28.05.2015 -1,77% -0,20% -0,41% 0.04 15.07.2015 -1,46% -0,59% -0,85% 0.05 132 Steuerliche Hinweise CS EUROREAL CHF 2014/2015 Kursdatum Immobiliengewinn1 Aktiengewinn EStG1 CS EUROREAL CHF 2014/2015 AktienZwischengewinn gewinn pro KStG1 Anteil in CHF2 Kursdatum Immobiliengewinn1 Aktiengewinn EStG1 AktienZwischengewinn gewinn pro KStG1 Anteil in CHF2 16.07.2015 -1,46% -0,59% -0,85% 0.05 01.09.2015 -1,94% -0,71% -1,03% 0.01 17.07.2015 -1,46% -0,59% -0,85% 0.05 02.09.2015 -1,94% -0,71% -1,03% 0.01 20.07.2015 -1,50% -0,59% -0,85% 0.05 03.09.2015 -1,95% -0,71% -1,04% 0.01 21.07.2015 -1,50% -0,59% -0,85% 0.05 04.09.2015 -1,95% -0,71% -1,04% 0.01 22.07.2015 -1,51% -0,59% -0,86% 0.05 07.09.2015 -1,94% -0,71% -1,03% 0.01 23.07.2015 -1,51% -0,59% -0,86% 0.05 08.09.2015 -1,95% -0,71% -1,04% 0.01 24.07.2015 -1,51% -0,59% -0,86% 0.05 09.09.2015 -1,96% -0,71% -1,04% 0.01 27.07.2015 -1,52% -0,59% -0,86% 0.05 10.09.2015 -1,96% -0,71% -1,04% 0.01 28.07.2015 -1,81% -0,71% -1,03% 0.01 11.09.2015 -1,97% -0,72% -1,05% 0.01 29.07.2015 -1,81% -0,71% -1,03% 0.01 14.09.2015 -1,97% -0,72% -1,05% 0.01 30.07.2015 -1,81% -0,71% -1,03% 0.01 15.09.2015 -1,96% -0,72% -1,05% 0.01 31.07.2015 -1,80% -0,70% -1,02% 0.01 16.09.2015 -1,96% -0,72% -1,05% 0.01 03.08.2015 -1,80% -0,70% -1,02% 0.01 17.09.2015 -1,96% -0,71% -1,05% 0.01 04.08.2015 -1,80% -0,70% -1,02% 0.01 18.09.2015 -1,96% -0,71% -1,04% 0.01 05.08.2015 -1,81% -0,71% -1,03% 0.01 21.09.2015 -1,92% -0,71% -1,04% 0.02 06.08.2015 -1,82% -0,71% -1,03% 0.01 22.09.2015 -1,90% -0,70% -1,03% 0.02 07.08.2015 -1,86% -0,71% -1,03% 0.01 23.09.2015 -1,90% -0,70% -1,03% 0.02 10.08.2015 -1,86% -0,71% -1,04% 0.01 24.09.2015 -1,92% -0,71% -1,04% 0.02 11.08.2015 -1,87% -0,72% -1,04% 0.01 25.09.2015 -1,92% -0,71% -1,04% 0.02 12.08.2015 -1,89% -0,72% -1,05% 0.01 28.09.2015 -1,92% -0,71% -1,04% 0.02 13.08.2015 -1,88% -0,72% -1,05% 0.01 29.09.2015 -1,91% -0,70% -1,03% 0.02 14.08.2015 -1,88% -0,72% -1,05% 0.01 30.09.2015 -1,91% -0,70% -1,03% 0.02 17.08.2015 -1,87% -0,72% -1,04% 0.01 18.08.2015 -1,87% -0,71% -1,03% 0.01 19.08.2015 -1,87% -0,71% -1,03% 0.01 20.08.2015 -1,86% -0,70% -1,02% 0.01 21.08.2015 -1,87% -0,70% -1,03% 0.01 24.08.2015 -1,87% -0,71% -1,03% 0.01 25.08.2015 -1,87% -0,71% -1,03% 0.01 26.08.2015 -1,87% -0,71% -1,03% 0.01 27.08.2015 -1,86% -0,70% -1,03% 0.01 1 Bezogen auf den Rücknahmepreis 28.08.2015 -1,87% -0,71% -1,03% 0.01 2 Alle im Geschäftsjahr 2014/2015 veröffentlichten Zwischen gewinne wurden 31.08.2015 -1,93% -0,70% -1,03% 0.01 unter Berücksichtigung des Ertragsausgleichsverfahrens ermittelt. Steuerliche Hinweise 133 Steuerliche Hinweise für österreichische Anleger Allgemeine Anmerkungen CS EUROREAL ist in steuerlicher Hinsicht als ausländischer Immobilienfonds im Sinne des § 42 Immobilieninvestmentfondsgesetz (ImmoInvFG) zu qualifizieren. CS EUROREAL hat den steuerlichen Status eines Meldefonds nach § 42 in Verbindung mit § 40 Abs. 2 Z 1 ImmoInvFG. Folge der Qualifikation als Meldefonds ist, dass der Immobilienfonds für steuerliche Zwecke als transparentes Gebilde gilt und dass die Anleger nach den tatsächlichen und an die OeKB gemeldeten ausschüttungsgleichen Erträgen besteuert werden. dagegen keine Besteuerung aus (§ 40 Abs. 1 ImmoInvFG) und wird daher als steuerneutral an die Österreichische Kontrollbank (OeKB) gemeldet. Ausschüttung und ausschüttungsgleicher Ertrag Seit dem 1. April 2012 ist der Besteuerung beim Anteilsinhaber eines Meldefonds ausschließlich der ausschüttungsgleiche Ertrag zugrunde zu legen. Die Ausschüttung löst Eine Zusammenfassung der steuerpflichtigen Grundlagen für das Fondsgeschäftsjahr 2014/2015 (EUR Tranche) ist in der folgenden Tabelle wiedergegeben: Die ausschüttungsgleichen Erträge gelten mit 30. Januar 2016 als zugeflossen. Die Meldung der ausschüttungsgleichen Erträge hat bis zum 30. April 2016 an die OeKB zu erfolgen. Im Rahmen der Ermittlung der ausschüttungsgleichen Erträge sind die nationalen Begünstigungsvorschriften sowie die Bestimmungen der Doppelbesteuerungsabkommen anzu­wenden. Bezeichnung Natürliche Personen (Privatvermögen) Zuflussdatum Betrag in EUR Ausschüttung 28.07.2015 26.01.2016 nicht steuerpflichtig ausschüttungsgleicher Ertrag anrechenbare ausländische Ertragsteuern 30.01.2016 0,0179 0,0049 Progressionsvorbehalt bei Option nach § 27a Abs. 5 EStG 0,0000 Korrekturbetrag Anschaffungskosten (anschaffungskostenmindernd) -1,0941 Natürliche Personen (Betriebsvermögen) Ausschüttung ausschüttungsgleicher Ertrag anrechenbare ausländische Ertragsteuern 28.07.2015 26.01.2016 nicht steuerpflichtig 30.01.2016 0,0179 0,0049 Progressionsvorbehalt bei Option nach § 27a Abs. 5 EStG 0,0000 Korrekturbetrag Anschaffungskosten (anschaffungskostenmindernd) Kapitalgesellschaften -1,0941 Ausschüttung 28.07.2015 26.01.2016 nicht steuerpflichtig ausschüttungsgleicher Ertrag anrechenbare ausländische Ertragsteuern 30.09.2015 0,0179 0,0049 Korrekturbetrag Anschaffungskosten (anschaffungskostenmindernd) -1,0941 Privatstiftungen Ausschüttung 28.07.2015 26.01.2016 nicht steuerpflichtig ausschüttungsgleicher Ertrag anrechenbare ausländische Ertragsteuern 30.01.2016 0,0179 0,0049 Korrekturbetrag Anschaffungskosten (anschaffungskostenmindernd) -1,0941 Die ausschüttungsgleichen Erträge und die anderen für die Besteuerung relevanten Daten (z.B. Korrekturbetrag zu den Anschaffungskosten) werden vom steuerlichen Vertreter innerhalb der in der Fonds-Melde-VO festgesetzten Fristen an die OeKB gemeldet und können auf der Website der OeKB (https://www.profitweb.at) abgerufen werden. Die auf der Website der OeKB veröffentlichten Daten sind alleine verbindlich. 134 Steuerliche Hinweise Modalitäten der Besteuerung Da die Anteile grundsätzlich im Rahmen eines öffentlichen Angebotes (in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht) vertrieben werden, unterliegt der ausschüttungsgleiche Ertrag grundsätzlich dem Sondersteuersatz von 25 % (27,5 % für Zuflüsse ab dem 1. Januar 2016). Werden die Anteile auf einem inländischen Depot verwahrt, unterliegt der ausschüttungsgleiche Ertrag grundsätzlich der Kapitalertragsteuer und der Endbesteuerung. Bei Verwahrung der Anteile auf einem ausländischen Depot ist der ausschüttungsgleiche Ertrag im Rahmen der jährlichen Veranlagung zu versteuern. Für das abgelaufene Fondsgeschäftsjahr wurde ein ausschüttungsgleicher Ertrag von EUR 0,0179 pro Anteil ermittelt. Ausländische Steuern Ausländische Ertragsteuern (einschließlich der latenten Steuern auf die Aufwertungsgewinne) können – bei Vorliegen der Voraussetzungen der Doppelbesteuerungsabkommen – grundsätzlich auf die Einkommen- oder Körperschaftsteuerschuld des Anlegers im Rahmen der jährlichen Veranlagung ange­ rechnet werden. Eine Anrechnung durch die auszahlende ­Stelle ist nicht möglich. Die anrechenbaren Beträge wurden unter Berücksichtigung des Anrechnungshöchstbetrages und überdies auf der Grundlage der per-country limitation ermittelt. Veräußerung der Anteile Bei Veräußerung oder Rücknahme der Anteile am Immobilienfonds sind die steuerlichen Konsequenzen grundsätzlich davon abhängig, ob die Anteile im Privat- oder Betriebsvermögen gehalten werden. Der Veräußerungsgewinn ist grundsätzlich steuerpflichtig. Eine gesonderte Versteuerung der ausschüttungsgleichen Erträge hat im Veräußerungszeitpunkt nicht zu erfolgen. Bei natürlichen Personen (Privatvermögen) und eigennützigen Privatstiftungen sind Veräußerungsgewinne als Einkünfte aus realisierten Wertsteigerungen des Kapitalvermögens steuerpflichtig. Aufgrund des Vorliegens eines öffentlichen Angebots in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht ist bei natürlichen Personen (Privatvermögen) der Sondersteuersatz von 25 % (27,5 % für Zuflüsse ab dem 1. Januar 2016) anzuwenden, der – bei Inlandsverwahrung – im Wege des Kapitalertragsteuerabzuges (mit Endbesteuerungswirkung) und ansonsten im Rahmen der Veranlagung erhoben wird. Bei Privatstiftungen ist das Regime der Zwischenbesteuerung mit dem Körperschaftsteuersatz von 25 % anzuwenden. Veräußerungsverluste können nach Maßgabe der Verlustausgleichsbeschränkungen des § 27 Abs 8 EStG mit anderen sondersteuersatzbesteuerten Einkünften aus Kapitalvermögen (ausgenommen Zinsen aus Bankeinlagen und Zuwendungen aus Privatstiftungen) verrechnet werden. Nach den Übergangsbestimmungen des BBG 2011 und AbgÄG 2011 sind Gewinne und Verluste aus der Veräußerung der Anteilsscheine, die vor dem 1. Januar 2011 erworben wurden, grundsätzlich steuerlich unbeachtlich. Werden die Anteile im Betriebsvermögen gehalten, sind Veräußerungsgewinne als betriebliche Einkünfte steuerpflichtig. Aufgrund des Vorliegens eines öffentlichen Angebots in recht­ licher und tatsächlicher Hinsicht ist bei natürlichen Personen (Betriebsvermögen) der Sondersteuersatz von 25 % (27,5 % für Zuflüsse ab dem 1. Januar 2016) anzuwenden. Grundsätzlich unterliegen die Veräußerungsgewinne bei Inlandsverwahrung der Anteile dem Kapitalertragsteuerabzug, jedoch nicht der Endbesteuerung. Somit sind Veräußerungsgewinne im Rahmen der Veranlagung zu erfassen. Veräußerungsverluste können nach Maßgabe der Verlustausgleichsbeschränkungen des § 6 Z 2 EStG zur Hälfte auch mit anderen Einkünften verrechnet werden. Bei Kapitalgesellschaften ist auf Veräußerungsgewinne und Veräußerungsverluste der allgemeine Körperschaftsteuersatz von 25 % anzuwenden. Der Besteuerung ist grundsätzlich der Unterschiedsbetrag zwischen dem Veräußerungserlös und den fortgeschriebenen Anschaffungskosten zugrunde zu legen. Die Anschaffungskosten des Fondsanteils sind laufend um die ausschüttungsgleichen Erträge zu erhöhen. Dies soll unabhängig davon gelten, ob die ausschüttungsgleichen Erträge steuerpflichtig oder aufgrund eines Doppelbesteuerungsabkommens steuerfrei sind. Tatsächliche Ausschüttungen vermindern die Anschaffungskosten. Bei Anwendung des Sondersteuersatzes von 25 % (27,5 % für Zuflüsse ab dem 1. Januar 2016) bzw. der Zwischenbesteuerung dürfen Werbungskosten (z.B. Ausgabeaufschlag oder Rücknahmeabschlag) grundsätzlich nicht abgezogen werden. Beschränkte Steuerpflicht Aufgrund österreichischer Immobilien unterliegen beschränkt steuerpflichtige Anleger grundsätzlich der österreichischen Ertragsbesteuerung. Die ausschüttungsgleichen Erträge betragen EUR 0,0004. Steuerliche Hinweise 135 Unentgeltliche Übertragung der Anteile In Österreich wird keine Erbschafts- und Schenkungssteuer mehr erhoben. Zu beachten sind jedoch die Vorschriften über die Meldung der Schenkungen nach § 121a BAO bzw. die Stiftungseingangsbesteuerung bei unentgeltlicher Übertragung der Anteile an eine Privatstiftung oder vergleichbare Rechts­ masse. EU-Zinsenrichtlinie Mit Inkrafttreten der Richtlinie 2003/48/EG am 1. Juli 2005 unterliegen auch österreichische Anleger deren Bestimmungen. Sofern daher die Anteile auf einem ausländischen Depot ­verwahrt werden, kann es zu einem Informationsaustausch oder der Einbehaltung der EU-Quellensteuer kommen. Hinsichtlich weiterer Ausführungen wird auf die steuerlichen Hinweise für deutsche Anleger zur Zinsinformationsverordnung verwiesen. Aufgrund der home-country rule ist die – nach Art. 4 Abs. 3 der Richtlinie 2003/48/EG in Deutschland ausgeübte – Option für österreichische Zahlstellen bindend. Der Forderungsquotient liegt über 25 %, sodass CS EUROREAL gemäß der Richtlinie 2003/48/EG dem Informationsaustausch oder der Einbe­ haltung der EU-Quellensteuer unterliegt. Der in der Endausschüttung enthaltene Zinsanteil beträgt EUR 0,0610 pro ­Anteil. 136 Steuerliche Hinweise Hinweis Die vorstehenden Ausführungen stellen eine komprimierte Zusammenfassung der steuerlichen Konsequenzen für österreichische Anleger dar. Sie ersetzen keine umfas­ sende und vollständige Beurteilung aller steuer­lichen Konsequenzen für österreichische Anleger. Den österreichischen Anlegern wird empfohlen, sich mit einem Steuerberater in Verbindung zu setzen und alle steuer­ lichen Konsequenzen im Einzelfall individuell zu klären. Den Ausführungen liegt die Rechtslage zum 25. November 2015 zugrunde. Zusätzlich ist darauf hinzuweisen, dass es zur steuerlichen Beurteilung von Anteilen an ausländischen Immobilienfonds weder höchstgerichtliche Urteile noch gesicherte Verwaltungspraxis gibt. Die Investmentfondsrichtlinien 2008 entsprechen teilweise nicht mehr der Gesetzeslage und werden daher derzeit einer umfassenden Novellierung unter­ zogen. Somit bleiben zahlreiche Fragen hinsichtlich der Besteuerung der Immobilienfonds, einschließlich der Ermittlung der ausschüttungsgleichen Erträge, ungeklärt. Es kann daher nicht ausgeschlossen werden, dass eine Änderung hinsichtlich der Ermittlung der steuerpflichtigen Erträge aus der Beteiligung an einem ausländischen Immobilienfonds infolge der Änderung der Gesetzgebung, der Rechtsprechung oder der Verwaltungspraxis eintritt. Die Folgen aus einer solchen abweichenden Auffassung der Finanzverwaltung sind ausschließlich vom Anleger zu tragen. 137 Steuerliche Hinweise für in der Schweiz unbeschränkt steuerpflichtige Anleger Ein Immobilienfonds besitzt in der Schweiz keine Rechts­ persönlichkeit. Er unterliegt grundsätzlich weder einer ­Ertragsnoch Kapitalsteuer. Eine Ausnahme bilden Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz. Die Erträge aus direktem Grund­besitz unterliegen gemäss dem Bundesgesetz über die ­direkte ­Bundessteuer sowie gemäss dem Bundesgesetz über die ­Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und ­Gemeinden der Besteuerung beim Fonds selbst und sind dafür beim Anteilsinhaber in der Schweiz steuerfrei. Kapitalgewinne aus direktem Grundbesitz sind ebenfalls nur beim Immobilienfonds steuerbar. Erträge und Kapitalgewinne aus indirektem Grundbesitz sowie übrige Erträge und übrige Kapitalgewinne sind beim Anleger in der Schweiz grundsätzlich steuerbar. Eine Ausnahme davon ­bilden gesondert ausgewiesene Kapitalgewinne beim Anleger, welcher die Anteile im Privatvermögen hält. CS EUROREAL gilt als ausländischer Immobilienfonds mit ­direktem Grundbesitz, welcher steuerlich dem schweizerischen Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz gleichgestellt ist. CS EUROREAL verfügt derzeit über keinen direkten Grund­ besitz in der Schweiz, weshalb der Fonds selbst mangels ­steuerlicher Anknüpfung keiner Ertrags- oder Kapitalsteuer in der Schweiz unterliegt. Trotzdem sind der Ertrag und der ­Kapitalgewinn aus direktem Grundbesitz im Ausland beim ­Anleger in der Schweiz von der schweizerischen Steuer ­freizustellen. Alle übrigen Erträge des CS EUROREAL, welche nicht aus ­direktem Grundbesitz stammen, sind beim Anleger in der Schweiz grundsätzlich steuerbar. Davon ausgenommen sind übrige, gesondert ausgewiesene Kapitalgewinne beim Anleger in der Schweiz, welcher die Anteile im Privatvermögen hält. Die Ertragsausschüttungen des CS EUROREAL sind aufgrund des Fondsdomizils im Ausland grundsätzlich verrechnungs­ steuerfrei. Die steuerlichen Ausführungen gehen von der derzeit ­bekannten Rechtslage und Praxis aus. Änderungen der Gesetzgebung, Rechtsprechung beziehungsweise Erlasse und Praxis der Steuerbehörden, bleiben ausdrücklich vorbehalten. Die oben aufgeführten steuerlichen Hinweise erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit (zum Beispiel: andere mögliche steuerliche Auswirkungen, welche beim Kaufen oder Verkaufen von Anteilen eintreten können) und können keinen Ersatz für steuerliche Beratung darstellen. Eine Zusammenfassung der steuerlichen Grundlagen für das Fondsgeschäftsjahr 2014/2015 des CS EUROREAL für in der Schweiz unbeschränkt steuerpflichtige Anleger ist nachfolgend wiedergegeben: Die steuerliche Freistellung der Erträge und ­Kapitalgewinne aus direktem Grundbesitz des CS EUROREAL beim ­schweizerischen Anleger gilt unabhängig davon, ob die Anteile im Geschäfts- oder im Privatvermögen gehalten werden. Die gleiche Regelung findet damit auch bei juristischen Personen Anwendung. 138 Steuerliche Hinweise für in der Schweiz unbeschränkt steuerpflichtige Anleger CS EUROREAL – Anteilklasse EUR (Valoren-Nr. 327 344) Ausschüttung pro Anteil am 28. Juli 2015 EUR 4,8000 - davon steuerbarer Ertrag bei natürlichen Personen mit Anteilen im Privatvermögen 0,0000 - davon Ertrag bei natürlichen und juristischen Personen mit Anteilen im Geschäftsvermögen* 4,5582 Vermögenssteuerwert pro Anteil per 31. Mai 2015 (ohne Grundbesitz) 13,51 Ausschüttung pro Anteil am 26. Januar 2016 (relevant für Steuererklärung 2016) 1,8000 - davon steuerbarer Ertrag bei natürlichen Personen mit Anteilen im Privatvermögen 0,0182 - davon Ertrag bei natürlichen und juristischen Personen mit Anteilen im Geschäftsvermögen* 1,8639 Vermögenssteuerwert pro Anteil per 31. Dezember 2015 (ohne Grundbesitz) 10,01 CS EUROREAL – Anteilklasse CHF (Valoren-Nr. 2 248 222) Ausschüttung pro Anteil am 28. Juli 2015 CHF 7,2500 - davon steuerbarer Ertrag bei natürlichen Personen mit Anteilen im Privatvermögen 0,0000 - davon Ertrag bei natürlichen und juristischen Personen mit Anteilen im Geschäftsvermögen* 6,7639 Vermögenssteuerwert pro Anteil per 31. März 2015 (ohne Grundbesitz) 28,17 Ausschüttung pro Anteil am 26. Januar 2016 (relevant für Steuererklärung 2016) 2,7500 - davon steuerbarer Ertrag bei natürlichen Personen mit Anteilen im Privatvermögen 0,0000 - davon Ertrag bei natürlichen und juristischen Personen mit Anteilen im Geschäftsvermögen* 2,6217 Vermögenssteuerwert pro Anteil per 31. Dezember 2015 (ohne Grundbesitz) 21,68 * Die Besteuerung erfolgt nach dem Maßgeblichkeitsprinzip bzw. der handelsrechtlich ausgewiesene Gewinn gilt als Besteuerungsbasis, wobei die Erträge / Kapitalgewinne aus direktem Grundbesitz von der Steuerbasis ausgenommen sind. Hinweis auf die beschränkte Steuerpflicht in Österreich: Durch das österreichische Immobilien-Investmentfondsgesetz (ImmoInvFG) besteht in Österreich eine beschränkte Steuerpflicht für Gewinne, die ein nicht in Österreich ansässiger ­Anleger aus österreichischen Immobilien eines Immobilienfonds erzielt. Der CS EUROREAL hält österreichische Immobilien, Anleger sind deshalb mit den Erträgen aus diesen Immobilien in Österreich beschränkt steuerpflichtig. Besteuert werden grundsätzlich die laufenden Bewirtschaftungsgewinne aus der Vermietung und die realisierten oder ­unrealisierten Gewinne aus der jährlichen Bewertung der österreichischen Immobilien (Aufwertungsgewinne). Die auf einen Anteil entfallenden österreichischen Einkünfte betragen für die Ausschüttung des Geschäftsjahres 2014/2015 EUR 0,0004. Dieser Betrag ist mit der vom ­Anleger gehaltenen Anzahl von Anteilen zu multiplizieren und gegebenenfalls in Österreich zu erklären. Für natürliche Personen beträgt der österreichische Steuersatz für diese Einkünfte grundsätzlich 25 % (27,5 % für Zuflüsse ab dem 1. Januar 2016). Erzielt der Anleger pro Kalenderjahr insgesamt maximal EUR 2.000,00 muss er in Österreich keine Steuererklärung abgeben. Bei Überschreiten dieser Grenze oder nach Aufforderung durch das österreichische Finanzamt ist jedoch eine Steuererklärung in Österreich abzugeben. Für Körperschaften beträgt der Steuersatz 25 %. Anders als bei natürlichen Personen gibt es keinen gesetzlichen Frei­ betrag. Aus diesem Grund ist grundsätzlich die Verpflichtung zur Abgabe der Steuererklärung in Österreich gegeben. Pensions­kassen, die Anteile am CS EUROREAL halten, ­können von der beschränkten Steuerpflicht in Österreich ­befreit sein, wenn sie mit österreichischen Pensionskassen vergleichbar sind. Örtlich zuständig für die Veranlagung von beschränkt Steuerpflichtigen ist das Finanzamt Wien 1/23. Steuersubjekt für die beschränkte Steuerpflicht in Österreich ist der einzelne Anleger. Steuerliche Hinweise für in der Schweiz unbeschränkt steuerpflichtige Anleger 139 Gremien Kapitalverwaltungsgesellschaft CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH Junghofstraße 16 D-60311 Frankfurt am Main Telefon: + 49 (0) 69/7538-1200 Telefax: + 49 (0) 69/7538-1203 Gezeichnetes und eingezahltes Kapital per 31. Dezember 2014: EUR 6,1 Mio. Günther Hackeneis Mitglied des Aufsichtsrates Jan Büchsenstein Mitglied des Aufsichtsrates, zugleich Director CREDIT SUISSE AG, Zürich Helene von Roeder Mitglied des Aufsichtsrates (ab 1. März 2015), zugleich Managing Director und Vorstandsvorsitzende der CREDIT SUISSE (Deutschland) Aktiengesellschaft, Frankfurt am Main Haftendes Eigenkapital per 31. Dezember 2014: EUR 8,1 Mio. Gründung: 29. April 1991 Aufsichtsrat Timothy Blackwell Vorsitzender des Aufsichtsrates, zugleich Managing Director CREDIT SUISSE AG, Zürich Henning Busch (bis 31. Dezember 2014) stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrates, zugleich Managing Director CREDIT SUISSE (Deutschland) Aktiengesellschaft, Frankfurt am Main und Mitglied des Vorstandes der CREDIT SUISSE (Deutschland) Aktiengesellschaft, Frankfurt am Main Dr. Beat Schwab stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrates (ab 1. Januar 2015), zugleich Managing Director CREDIT SUISSE AG, Zürich Karl Huwyler Mitglied des Aufsichtsrates 140 Gremien Geschäftsführung Dr. Werner Bals (bis 17. April 2015) Karl-Heinz Heuß (bis 9. Oktober 2014) Frank Schäfer, zugleich Verwaltungsratsmitglied der CS Real Estate SICAV-SIF I, Luxemburg Karl-Josef Schneiders Gesellschafter CREDIT SUISSE (Deutschland) Aktiengesellschaft, Frankfurt am Main CREDIT SUISSE AG, Zürich Verwahrstelle Commerzbank AG, Frankfurt am Main Gezeichnetes und eingezahltes Kapital per 31. Dezember 2014: EUR 1.630 Mio. Eigenmittel per 31. Dezember 2014: EUR 24.031 Mio. Sachverständigenausschuss A Betriebswirt (BdH) Uwe Ditt, Hochheim (bis 31.12.2014) (Vorsitzender des Sachverständigenausschusses A) Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger Dipl.-Betriebswirt (FH) Stephan Zehnter, München (stellvertretender Vorsitzender des Sachverständigenausschusses A bis 31.12.2014) (Vorsitzender des Sachverständigenausschusses A ab 01.01.2015) Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger Dipl.-Betriebswirt Birger Ehrenberg, Mainz (stellvertretender Vorsitzender des Sachverständigenausschusses A ab 01.01.2015) Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger Dipl.-Oec., Dipl.-Wirtsch.-Ing. Thore Simon, Hannover (bis 31.12.2014) (Ersatzmitglied des Sachverständigenausschusses A) Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger Richard Umstätter, Wiesbaden (Mitglied des Sachverständigenausschusses A ab 01.01.2015) Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger Sachverständigenausschuss B Dipl.-Oec., Dipl.-Wirtsch.-Ing. Thore Simon, Hannover (bis 31.12.2014) (Vorsitzender des Sachverständigenausschusses B) Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger Dipl.-Ing. Martin von Rönne, Hamburg (stellvertretender Vorsitzender des Sachverständigenausschusses B bis 31.12.2014) (Vorsitzender des Sachverständigenausschusses B ab 01.01.2015) Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger Dipl.-Ing. Hartmut Nuxoll, Düsseldorf (stellvertretender Vorsitzender des Sachverständigenausschusses B ab 01.01.2015) Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger Dipl.-Kfm. Karsten Jungk, Berlin (Mitglied des Sachverständigenausschusses B) Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger Betriebswirt (BdH) Uwe Ditt, Hochheim (bis 31.12.2015) (Ersatzmitglied des Sachverständigenausschusses B) Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger Abschlussprüfer KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft The Squaire Am Flughafen D-60549 Frankfurt am Main Vertreter für die Schweiz Credit Suisse Funds AG Sihlcity – Kalandergasse 4 CH-8070 Zürich Zahlstelle für die Schweiz CREDIT SUISSE AG Paradeplatz 8 CH-8001 Zürich Vertriebspartner CREDIT SUISSE (Deutschland) Aktiengesellschaft Junghofstraße 16 D-60311 Frankfurt am Main Telefon: + 49 (0) 69/7538-1500 Telefax: + 49 (0) 69/7538-1796 Hotline: + 49 (0) 69/7538-1111 Internet: www.credit-suisse.com Gremien 141 CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH Junghofstraße 16 D-60311 Frankfurt Telefon +49 (0) 69/7538-1200 www.credit-suisse.com/de
