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LUKRETIA Lebenszykluskosten - Ressourcen - Energie Technisierung - Gebäudeautomation Schlussbericht Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Juli 2006 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Impressum Auftraggeber Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Amtshaus III Lindenhofstrasse 21 8021 Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Amtshaus V Werdmühleplatz 3 8021 Zürich Ansprechpartner Werner Kälin (AHB) Hugo Plattner (IMMO) Moderation Intep Integrale Planung GmbH Dufourstrasse 105 8008 Zürich Fon +41 (43) 488 38 90 Fax +41 (43) 488 38 99 Verfasser Projektausschuss Projektteam Ort, Datum, Ausgabe LUKRETIA www.intep.com René Sigg Dipl. Ing. HTL/Umwelt Univ. Severin Lenel Dipl. Ing. FH, Executive MBA Uta Besser Dipl. Ing. FH Judith Schinabeck Dipl. Ing. Univ. Werner Kälin AHB Dr. Heinrich Gugerli AHB Hugo Plattner IMMO Stephan Lüdi AHB Daniel Zbinden IMMO Markus Ziegler IMMO Zürich, 03. Juli 2006, Version V 2.2 si/4013_08_60703_LUKRETIA_Schlussbericht_V2.2 Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 2/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Dank Das Projekt LUKRETIA konnte in diesem Umfang nur durchgeführt werden, weil Personen aus verschiedenen Tätigkeitsbereichen bereit waren, es zu unterstützen, sei es durch Datenbeschaffung, Interviews oder Bereitstellung von Hintergrundwissen. Deswegen geht der Dank an alle Mitwirkenden des Projekts: Baumgartner Arthur, Däppen Walter, Engeler Saskia, Fässler Barbara, Fehr Hans, Fontana Carla, Galli Ugo, Graf Mike, Grüter Hans, Haase Ronny, Hajas Jenoe, Hemmi Hans-Peter, Hofstetter Heinrich, Hophan Roger, Kaiser Edith, Keller Bruno, Kessler Thomas, Kühler Peter, Lalive d’Epinay Annick, Leibundgut Urs, Lüthi Max, Mamedow Thomas, Maurer Jeanette, Müller Max, Müller Wilfried, Pfenninger Regula, Rinderknecht Ueli, Rüegger Bernhard, Scheidegger Adrian, Scherrer Jürg, Schönauer André, Schuler Peter, Schwendener Thomas, Seiler Jürg, Stoy Christian, Talerico Salvatore, Villiger Jörg, Volkert Oliver, Wigger Alfred, Wirth Esther, Wolfensberger René, Ziegler Markus und Zogg René. LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 3/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Vorwort 5200 Gebäude, entsprechend 11 Prozent des gesamten Gebäudevolumens, sind im Besitz der Stadt Zürich. 80% der Gebäude wurden vor 1980 gebaut. Die Stadt Zürich investiert jährlich 400 Millionen Franken in Bauprojekte, also fast 1% des gesamten Schweizer Bauvolumens. Dabei macht der Bereich der Instandsetzungen etwa 60 - 70% des jährlichen Bauvolumens aus. Die Bewirtschaftung der Gebäude der Immobilien-Bewirtschaftung kostet jährlich ca. 100 Mio. Franken. Unsere Bauten müssen hohe funktionelle und architektonische Anforderungen erfüllen und nachhaltig wie auch kostengünstig sein. Die Lebenszykluskosten und die Technisierung sind heute als wesentliche Faktoren erkannt und sollen in Zukunft noch besser in der Planungsund Entscheidungsphase berücksichtigt werden. Im Jahre 2004 waren Einzelprojekte verschiedener Dienststellen auf dem Tisch. Um Kosten zu sparen, Synergien zu nutzen und die Effizienz zu steigern, wurden die Einzelprojekte zu einem Projekt gebündelt und zu einem Gemeinschaftsprojekt AHB / IMMO erklärt. Im September 2004 wurde durch die beiden Geschäftsleitungen die Phase I und am 16. März 2005 die Phasen II-V freigegeben. Das Projekt "LUKRETIA" beinhaltet die Bereiche Lebenszykluskosten, Ressourcen, Energie, Technisierung und Gebäudeautomation. Ein wichtiges Ziel des Projektes LUKRETIA war die Förderung des gegenseitigen Verständnisses aller Beteiligten bezüglich Ersteller- und Betreiberaufwendungen sowie eine gemeinsame Strategie zur einheitlichen Planung und Bewirtschaftung unserer Immobilien. Die Lebenszyklusbetrachtungen von Bauprojekten finden heute noch kaum Anwendung. Im Gegensatz zu den Baukosten dienen die Kosten während der Nutzung von Immobilien noch selten als Entscheidungsgrundlage. Das vorliegende Projekt zeigt, wo die Potentiale liegen und soll die Planenden sensibilisieren. Ein hoher Technisierungsgrad ist weder von den Betreibenden noch von Nutzenden erwünscht. Hohe Lebenszykluskosten in der Gebäudetechnik und die Erkenntnisse aus den Workshops bestätigen, dass unsere neue Grundhaltung bezüglich einfacher, benutzerneutraler Technisierung richtig ist. Wir wollen das Potential für Vereinfachung und Optimierung nutzen, was zu niedrigeren Investitions- und Betriebskosten führt. Das Projekt LUKRETIA hat intern und extern bereits ein positives Echo und Folgeprojekte ausgelöst sowie weitere Projekte beeinflusst (Kostentool Selbstdeklaration Wettbewerb, Konzept Energie- und Anlagen-Monitoring, Mess- und Zählkonzept und Ergänzung Baustandards). Es ist deshalb von grosser Bedeutung, dass die Erkenntnisse aus den Arbeitsfeldern Lebenszykluskosten, Ressourcen und Technisierung rasch den Weg in die tägliche Arbeit der Bauprojektleiter und Bewirtschafter finden und angewendet werden. Dies erfordert eine flächendeckende und strukturierte Schulung aller Beteiligten. Amt für Hochbauten Fachstelle Energie- und Gebäudetechnik Werner Kälin LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 4/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Inhaltsverzeichnis Summary LUKRETIA 7 1 Ausgangslage 19 1.1 Aufgabenstellung und Ziele 19 1.2 Grundlagen 20 2 Vorgehen und Methodik 22 2.1 Vorgehen 22 2.2 Methodik 23 2.3 Objekte 24 3 Lebenszyklusbetrachtung 25 3.1 Ausgangslage 25 3.2 Grundlagen und Vorgehen 25 3.3 Ergebnisse 27 3.4 Massnahmen 41 4 Ressourcen 42 4.1 Ausgangslage 42 4.2 Vorgehen 42 4.3 Ergebnisse 43 4.4 Massnahmen 51 5 Technisierung 52 5.1 Ausgangslage 52 5.2 Vorgehen 52 5.3 Ergebnisse 54 5.4 Massnahmen 58 6 Umsetzung 60 6.1 Organisatorische Aspekte 60 6.2 Empfehlungen und Standards 62 6.3 Schulung 63 7 Weiteres Vorgehen 64 7.1 Massnahmen und Terminplan 64 A Anhang 66 A.1 Grundlagen 66 Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 5/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich LUKRETIA A.2 Untersuchte Objekte 69 A.3 Lebenszyklusbetrachtung 75 A.4 Technisierung 84 A.5 Literaturverzeichnis 87 A.6 Glossar 89 A.7 Abkürzungsverzeichnis 92 Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 6/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Summary Aufgabenstellung Das Amt für Hochbauten (AHB) und die Immobilien-Bewirtschaftung (IMMO) der Stadt Zürich haben im Juli 2004 beschlossen, verschiedene Initiativen und Ideen, die sich im weiteren Sinne mit der Nachhaltigkeitsstrategie des Hochbaudepartements der Stadt Zürich beschäftigen (Zürich baut - gut und günstig [Zürich, 2005], 7 Meilenschritte für umwelt- und energiegerechtes Bauen [Zürich, 2005a], Massnahmenplan aus dem Masterplan Energie der Stadt Zürich [Zürich, 2002], Grossverbrauchervereinbarung, Nachhaltiges Portfoliomanagement etc.), zu bündeln. Gleichzeitig sehen sich AHB und IMMO unter anderen folgenden Herausforderungen gegenübergestellt: Einbezug der Lebenszyklusbetrachtung in die Projektentwicklung Erfüllung der Vorgabe im Masterplan von "benchmarkfähigen" Energieverbräuchen Umsetzung einer einfachen und bedarfsgerechten Technisierung Das Projekt LUKRETIA (Lebenszykluskosten - Ressourcen - Energie - Technisierung - Gebäudeautomation) hat zum Ziel, diesen Herausforderungen gerecht zu werden und anhand einer Analyse ausgesuchter Objekte Erkenntnisse über die zukünftigen Anforderungen an den Planungs- bzw. Erstellungs- sowie den Bewirtschaftungsprozess zu generieren. Ziele Im Projekt LUKRETIA werden die folgenden Ziele erreicht: Entwicklung einer gemeinsamen Strategie von AHB und IMMO zur einheitlichen Planung, Erstellung und Bewirtschaftung von Immobilien unter Berücksichtigung von wirtschaftlichen, energetischen und ökologischen Gesichtspunkten. Entwicklung und Anpassung von Bau- und Technikstandards bzw. -empfehlungen, die den Anforderungen von Ersteller, Betreiber und Nutzer gerecht werden sowie einen günstigen Einfluss auf die Lebenszykluskosten haben. Dabei wurden die vorhandenen Empfehlungen und Standards von AHB und IMMO einbezogen. Es sollen die Leitlinien einer angepassten Technisierung und von angemessenen Komfortvorstellungen fundiert kommuniziert werden. Erarbeitung einer Empfehlung für eine einheitliche Erfassung von Energie- und Ressourcenverbräuchen und Bildung von "benchmarkfähigen“ Kennzahlen für Gebäude. Objekte Als Grundlage für die Datenermittlung wurden aus dem Immobilien-Portfolio drei Schulgebäude, zwei Pflegezentren, ein Wohngebäude und ein Verwaltungsgebäude ausgewählt. Dabei waren Auswahlkriterien, dass die Gebäude über vorhandene Daten bezüglich der Erstellungsund Bewirtschaftungskosten sowie des technischen und baulichen Zustands verfügen. LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 7/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Schulanlage Kügeliloo (Neubau 2002) Schulanlage Im Gut (Instandsetzung 2001) Schulanlage Buchwiesen (Neubau 2003) Altersheim Laubegg (Instandsetzung 2003) Wohnsiedlung Heiligfeld III (Instandsetzung 2003) Amtshaus IV (Instandsetzung 2002) Pflegezentrum Bachwiesen (Neubau 2003) Lebenszyklusbetrachtung Vorgehen Die Lebenszyklusbetrachtung einer Immobilie umfasst die Erstellungs- und Nutzungskosten sowie die ökologische „Belastung“ durch Erstellung und Betrieb. Die Erstellungs- und Nutzungskosten (Ermittlung anhand der Buchungen von Betreiber und Nutzern) wurden für jedes Objekt detailliert ermittelt und bis auf die Ebene „Bauteile“ zugeordnet. Für die Nutzungsdauer von Bauteilen wurde eine separate Untersuchung an städtischen Bauten durchgeführt. Für das Objekt Schulanlage Kügeliloo wurde die ökologische „Belastung“ bilanziert. Erkenntnisse Die Kapital-, Instandsetzungs- und Reinigungskosten besitzen den grössten Anteil an den Lebenszykluskosten (Abb. 0-1). Deshalb sind die angepasste Nutzungsdauer von Bauteilen und die Reinigungsfreundlichkeit von grosser wirtschaftlicher Bedeutung. Die Kapitalkosten werden durch Investitionskosten, Nutzungsdauer der Bauteile und Kalkulationszinssatz bestimmt. Die städtischen Bauten werden bezüglich Nutzungsdauer gut konzipiert, da die erhobenen Nutzungszeiten zu einem grossen Teil über denjenigen der Literatur liegen (Abb. 0-1). LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 8/92 7% 2% Instandsetzungskosten Hauswartung, Sicherung, Kontrollen Rückbaukosten Kapitalkosten 39% 500'000 0 Amtshaus IV 2% 1'000'000 Heiligfeld III Instandhaltungskosten 1'500'000 Laubegg 15% 2'000'000 Bachwiesen 23% Versorgungs- u. Entsorgungskosten Reinigungskosten 2'500'000 Buchwiesen Versicherungskosten 2%0% 8% Im Gut 2% Kügeliloo Verwaltungskosten IMMO Lebenszykluskosten in [CHF/a] Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich SIA 480 Stratus AHB aktuelle Untersuchung AHB IP BAU Diverse Kosten Abb. 0-1: Lebenszykluskosten über alle Objekte und Einfluss der Bauteilnutzungsdauer auf Lebenszykluskosten Die haustechnischen Anlagen und Transportanlagen besitzen die höchsten Lebenszykluskosten der Bauelementgruppen (Abb. 0-2). 3'500'000 Kosten in [CHF/a] 3'000'000 2'500'000 2'000'000 1'500'000 1'000'000 500'000 Summe Lebenszykluskosten Betriebsausrüstung Rohbau bis OK Bodenplatte Ausstattung Umgebung Rohbau oberhalb Bodenplatte Ausbau Gebäude Installationen und Transportanlagen 0 Summe Kapitalkosten Abb. 0-2: Verteilung der Lebenszyklus- und Kapitalkosten über die Bauelementgruppen LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 9/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Stützen Deckenbekleidungen Aussenwände UG Terraingestaltung Kanalisatio nen Feste Ausrüstung Innenwände Schutzelemente Wandbekleidungen Dächer Fundamente Geräte A ussenwände EG, OG Hartflächen Sicherheitsanlagen Grünflächen Decken, Treppen (Ab)wasseranlagen Transpo rtanlagen Heizungsanlagen Trennwände, Innentüren Starkstro manlagen Lufttechnische_Anlagen B o denbeläge Nutzungsspez. M ö bel Einbauten Fenster, Aussentüren 0 500.000 1.000.000 1.500.000 0 25.000 50.000 [CHF/a] [CHF] Investitionskosten Umw eltbelastungspunkte Erstellung 75.000 0 400 800 [M io. UBP ] Lebenszykluskosten Umw eltbelastungspuntke Betrieb 1.200 Kapitalkosten Abb. 0-3: Vergleich zwischen Investitionskosten, Lebenszykluskosten und Umweltwirkung am Beispiel des Neubaus Schulhaus Kügeliloo Die Bauteile mit den höchsten Investitionskosten weisen in der Regel nicht die höchsten Lebenszykluskosten auf (Abb. 0-3). Die ökologische Betrachtung mittels Umweltbelastungspunkten weist beim dargestellten Objekt (Schulanlage Kügeliloo) keinen direkten Zusammenhang mit den Kosten auf. Die massiven Elemente verursachen in der Bauphase und die Bauteile gegen Aussenklima in der Betriebsphase eine hohe Belastung (Abb. 0-3). Massnahmen Es wird empfohlen, die Lebenszykluskosten bereits in der Planung zu ermitteln. Ein entsprechendes Abschätz- und Berechnungsverfahren könnte relativ einfach entwickelt und umgesetzt werden. Die Thematik Reinigung ist als Schwerpunkt anzugehen. Die reinigungsrelevanten Aspekte in der Planung und im Betrieb sind noch im Detail zu erheben. Die Dienstleistungsvereinbarungen zwischen IMMO und den Nutzenden sind konsequenter umzusetzen. Dies führt ansonsten zu falschen Kostenerfassungen (insbesondere Abgrenzung Instandhaltung/Instandsetzung) und somit zu einer inkonsistenten Datenauswertung. LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 10/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Ressourcen Vorgehen Die bestehenden Instrumente im Bereich Ressourcen wurden analysiert, ein Soll-Ist-Vergleich erstellt und die generellen Anforderungen für eine Datenerhebung und -auswertung formuliert. Auf Basis der Portfolio-Struktur wurden daraufhin Messkonzepte erarbeitet. Erkenntnisse Es liegt ein Potential zur Senkung der Energiekosten bei IMMO vor, welches heute nicht ausgeschöpft wird (Abb. 0-4, 0-5). In zwei Objekten wurde eine Erfolgskontrolle durchgeführt. Obwohl die Ver- und Entsorgungskosten nur einen relativ geringen Anteil der Lebenszykluskosten ausmachen (Abb. 0-1, 0-4), sind sie relativ gut beeinflussbar und aus ökologischer Sicht von Bedeutung. Energiekennzahl Wärme [kWh/ m 11% 0 20 0 1 40 60 80 100 2 3 4 5 2 EBF a] 120 140 160 6 7 8 Kügeliloo Im Gut Wasser Heizgas/ Heizöl 46% 25% Abwasser Buchwiesen Bachwiesen Laubegg Meteorgebühren Heiligfeld III Amtshaus IV Kehricht Wärme (Strom) 2 Wärmeenergiekosten [CHF/ m 9% 5% 4% Wärmeenergiekosten EBF a] Energiekennzahl Wärme Abb. 0-4: Aufteilung der Ver- und Entsorgungskosten auf verschiedene Kostenarten sowie Wärmeenergiekosten und -verbrauch der untersuchten Objekte Energiekennzahl Strom [kWh/ m 0 10 20 30 40 2 EBF 50 Wasserverbrauch [m3/ m2 EBF a] a] 60 70 Kügeliloo 0.0 0.5 1.0 1.5 0 1 2 3 2.0 2.5 4 5 Kügeliloo Im Gut Im Gut Buchwiesen Buchwiesen Bachwiesen Bachwiesen Laubegg Laubegg Heiligfeld III Heiligfeld III Amtshaus IV Amtshaus IV 0 Stromkosten 2 4 6 8 2 Stromkosten [CHF/ m EBF a] 10 12 2 Wasserkosten [CHF/ m Energiekennzahl Strom Wasserkosten EBF a] Wasserverbrauch Abb. 0-5: Stromkosten und -verbrauch sowie Wasserkosten und -verbrauch der untersuchten Objekte LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 11/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Der Datentransfer zwischen Erstellern, Betreibern und Nutzern bezüglich Ressourcen ist noch nicht optimal, weil die Anforderungen und die Ziele bezüglich effizientem Ressourceneinsatz nicht für alle Akteure gleichermassen bekannt sind. Die Verbrauchsdaten der Energie- und Wasserversorgung liegen nur in Ausnahmefällen in brauchbarer Form vor. In den meisten Fällen fehlen die Messeinrichtungen, in einigen Fällen werden sie nicht abgelesen. Ein durchgehendes Konzept für Mess- und Zähleinrichtungen (Abb. 0-6), Datenerfassung, Datenauswertung und Benchmarking fehlte bislang. Abb. 0-6: Im Rahmen des Projektes entwickeltes Messkonzept am Beispiel Pflegezentren Massnahmen Bei Neubauten und Instandsetzungen sollte die Inbetriebnahme und die „Übergabe vom Bau zum Betrieb“ fachlich intensiver begleitet und eine Erfolgskontrolle (Vergleich mit den im Planungsprozess festgelegten Vorgaben) sowie Betriebsoptimierung durchgeführt werden. Einführung eines Energiecontrollings mit Ermittlung der absoluten Energieverbräuche sowie der spezifischen Verbrauchswerte (z.B. pro m² Energiebezugsfläche oder pro Arbeitsplatz) und Vergleich mit ähnlichen Nutzungen (Benchmarking). Diese Daten geben wertvolle Hinweise, wenn es um die Planung von Massnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz geht oder um die Auswahl derjenigen Gebäude, welche ein hohes Potential für Energieeffizienzmassnahmen besitzen. Auswertung der Daten des Energiecontrollings, um Rückmeldung über die Auslegung von neuen Anlagen zu erhalten sowie zur Überprüfung des Erfolgs von Energieeffizienzmassnahmen. LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 12/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Technisierung Vorgehen In zwei Workshops wurden die Meinungen von Experten sowie der verschiedenen Anspruchsgruppen zur Technisierung von Gebäuden eingeholt. In jedem untersuchten Objekt wurden Befragungen von Hauswarten und Objektmanagern durchgeführt, zudem wurde die Technisierungs-Morphologie der Gebäude erhoben (Abb. 0-9). Erkenntnisse mittel niedrig Technisierungsgrad hoch Ein hoher Technisierungsgrad ist weder von Betreibenden noch von Nutzenden erwünscht. Die entsprechenden Funktionen werden oftmals abgeschaltet oder nicht genutzt und sind in der Bedienung zu kompliziert. Die hohen Lebenszykluskosten der Gebäudetechnik (Abb. 0-7) und die Erkenntnisse aus den Workshops zeigen, dass hier ein erhebliches Potential für eine Vereinfachung und Optimierung liegt. Die Begrifflichkeiten zur Technisierung werden unterschiedlich interpretiert, was zu Missverständnissen bei den Beteiligten führt. Hierzu sind einheitliche Definitionen aus Sicht AHB und IMMO zu formulieren. 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120 2 Lebenszykluskosten in [CHF/m EBFa] Kügeliloo Im Gut Buchw iesen Bachw iesen Laubegg Heiligfeld III Amtshaus IV Abb. 0-7: Technisierungsgrad versus Lebenszykluskosten der untersuchten Objekte. Die Trendlinie ist qualitativer Art und zeigt die Tendenz der niedrigen Technisierung mit geringeren Lebenszykluskosten an. Die Objekte Buchwiesen und Laubegg sind im Trend nicht berücksichtigt, da die Abgrenzung der Daten in dieser Anwendung nicht eindeutig ist. Unabhängig von der Nutzungsart der untersuchten Gebäude zeigt sich ein deutlicher Zusammenhang zwischen Lebenszykluskosten und Technisierungsgrad (Trendlinie). LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 13/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Gew erk Wärmeerzeugung 4,0 Wärmeabgabe 4,0 komplex … Heizung Gew ichtung einfach Anlage Warmw assererzeugung 2,2 Abw asserpumpen 2,2 … Sanitär Lüftung Hauptnutzung 2,2 Lufterdregister 0,6 … Lüftung Kälteerzeugung 1,1 Kälteabgabe 1,1 … Kälte Stromerzeugung 3,0 Telefon 2,0 … Elektro Steuerung für Nutzflächen 2,5 Notbeleuchtung 2,5 … Beleuchtung Raumautomation 3,3 Verbrauchserfassung 1,7 … Gebäudeautomation Brandschutz Fassade Rauch- und Wärmeabzug 1,7 Brandmeldeanlage 1,7 Sonnenschutz 3,0 Abb. 0-8: Auszugsweise Darstellung (Morphologie) der Erfassung des Technisierungsgrades der Objekte Abb. 0-8 zeigt das Prinzip der Morphologie bezüglich Technisierung am Beispiel einer Schulanlage. Die möglichen Technisierungsvarianten sind bezüglich ihres Technisierungsniveaus in ansteigender Reihenfolge von links nach rechts aufgelistet. Die grau hinterlegten Felder bezeichnen jene Ausprägungen, welche das Gebäude aufweist. LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 14/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Lebenszykluskosten [CHF/m2EBFa] 120 100 80 60 40 20 Starkstromanlagen Telekommunikat., Sicherheitsanl. Heizungsanlagen Lufttechnische Anlagen Wasser- und Abwasseranlagen Transportanlagen Amtshaus IV Heiligfeld III Laubegg Bachwiesen Buchwiesen Im Gut Kügeliloo 0 Gebäudeautomation Abb. 0-9: Lebenszykluskosten der Gebäudetechnik für alle untersuchten Objekte Ein Vergleich der Lebenszykluskosten der Gebäudetechnik zeigt die Unterschiede zwischen den Objekten (Abb. 0-9). Bei den MINERGIE-Bauten (Kügeliloo, Buchwiesen) sind sie gering, während sie in den Pflegezentren und den wenig energieeffizienten Altbauten grösser sind. Massnahmen Die von AHB und IMMO erstellten Standards (beispielsweise zur Gebäudetechnik) sind notwendig und mit den Erkenntnissen aus LUKRETIA abzugleichen. Dabei sind besonders die Aspekte Kosten und Nutzungsdauern zu berücksichtigen. Bei Neubauten und Instandsetzungen sind Technisierungsgrad und Energiesignatur zu erheben. Diese können als Grundlage für das Controlling und die Qualitätssicherung von Planungs- und Ausführungsleistungen dienen. Eine verstärkte Einbindung der Nutzenden ist anzustreben, um ein kohärentes Verständnis bezüglich Komfort und Technisierungsgrad zu erreichen und deren Erfahrung einzubeziehen. Umsetzung Standards Die Erkenntnisse aus dem Projekt LUKRETIA dienen als Grundlage für die Erarbeitung der massgeblichen Inhalte für neue und bestehende Standards. Tab. 0-10 zeigt eine Übersicht, der relevanten Standards im Rahmen des Projektes LUKRETIA. LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 15/92 IMMO AHB Wohnbauten Zuständig Schulbauten Gesundheitsbauten Verwaltungsbauten Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Thema Nr. Standard, Inhalte Investitionskosten L1.1 Kostenkennzahlen auf 1. Ebene BKP X L1.2 Kostenkennzahlen EKG X L2.1 Kostenkennzahlen (SIA D0165) * X L2.2 Ermittlung der Bewirtschaftungskosten * X L3.1 Nutzungsdauern von Bauteilen X L3.2 Umweltkennzahlen auf 2. Ebene X L4.1 Mess-/Zählkonzept (X) X L4.2 Datenerfassung für Energiemanagement (X) X L4.3 Energiecontrolling (X) X L6.1 Usability aus Stakeholder Befragung X (X) L6.2 Raummodule für Standardnutzungen X (X) L6.3 Technisierung X (X) L6.4 Richtlinien Gebäudetechnik X (X) Nutzungskosten Umweltwirkung Energie Komfort Gebäudetechnik * Tab. 0-10: Übersicht der Standards und Empfehlungen mit Relevanz zum Projekt LUKRETIA: * kein Standard notwendig, Standard vorhanden, Standard in Bearbeitung, Grundlagen vorhanden, Standard fehlt (X Führung und Koordination, (X) Mitwirkung) Schulung Die nächsten Schritte bestehen darin, die Verhaltensweise der durch den Erstellungs- und Betriebsprozess von Gebäuden betroffenen Personen dahingehend beeinflussen zu können, dass die Erkenntnisse den Weg in die tägliche Praxis finden. Deshalb sind neben der Durchführung von Schulungen konkrete Ziele und Messgrössen zu formulieren, deren Erreichung periodisch kontrolliert wird, um gegebenenfalls korrigierende Massnahmen ergreifen zu können. Damit die Schulung aufgabenbezogen erfolgen kann, dürfte eine Einteilung in die folgenden Personengruppen sinnvoll sein: Entscheidungsträger Hochbaudepartement: strategische Massnahmen Objektmanager IMMO: Empfehlungen und Standards, Schwergewicht Betriebsphase Projektleiter AHB: Empfehlungen und Standards, Schwergewicht Planungs- und Bauphase Weiteres Vorgehen Massnahmen und Terminplan Bereits sind erste Ergebnisse und Erkenntnisse in die Praxis beim AHB und der IMMO eingeflossen (z.B: Kostentool Selbstdeklaration Wettbewerb, Konzept Energie- und Anlagenmonitoring, Ergänzungen Baustandards). Für die zielgerichtete Umsetzung lassen sich die folgenden LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 16/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich weiteren Schritte gemäss Tab. 0-11 definieren, unterteilt nach Massnahmen für das AHB (A) und die IMMO (B). Massnahme B0 Beschreibung, ´ Nutzen Umsetzung Stellschrauben Energie im Betriebskonzept Schulung ´ Objektmanager und Kundenbetreuer kennen das Betriebskonzept und die Stellschrauben bezüglich energierelevanten Faktoren. A1 Schulung der Ergebnisse und Erkenntnisse Schulung ´ Der Projektleitende im AHB kennt die strategischen Bauteile und Anlagen. A2 Schulung der Ergebnisse und Erkenntnisse Schulung ´ Der Projektleitende im AHB kennt die „Stellschrauben“ für Investitions- und Nutzungskosten für Bauteile und Anlagen. B3 Definition der Kontenbezeichnungen Standards und ´ Für die IMMO sind die Kontenbezeichnungen eindeutig ge- Definitionen regelt und die Qualität der Daten ist verbessert. B4 Nutzungskostentool und -struktur Werkzeug ´ Die IMMO verfügt über bessere Datengrundlagen bezüglich Nutzungskosten für Dienstleistungsvereinbarungen sowie das interne Benchmarking. A5 Standards entwickeln und anpassen Standards ´ Die neuen Standards sind für die Projektleitenden Grundlage für die Durchsetzung der Anforderungen bei den Planern und Unternehmern. A6 Morphologischer Kasten „Technisierung“ Morphologischer ´ Die Projektleitenden beim AHB und der IMMO haben ein Kasten gemeinsames Verständnis bezüglich Technisierung und wenden dieses in den Projekten an. B7 Lücken ausloten und Projektskizze erstellen Projektskizze ´ IMMO und AHB verfügen über einfache Instrumente und Werkzeuge zur Umsetzung der Erkenntnisse aus dem Projekt LUKRETIA. A8 Benchmarks für Nutzungskosten Benchmarking ´ Aufgrund der Benchmarks ist der Projektleitende in der Lage das Optimierungspotential auszuloten und entsprechende Kostenpotentiale zu erschliessen. A9 Mess- und Zählkonzepte Standards ´ Die standardisierten Mess-/Zählkonzepte sind Grundlage für Energiekostenoptimierung. Hier werden Kostenpotentiale erschlossen. LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 17/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich B10 Einbezug Lebenszykluskosten Standard / Werk- ´ Implementierung der Lebenszykluskosten in den Phasen zeug Vorstudien / Wettbewerb. Tab. 0-11: Massnahmen mit Beschreibung und Nutzen für die Akteure sowie Umsetzungskategorie Die terminliche Umsetzung ist im nachfolgenden Terminplan (Tab. 0-12) dargestellt. 2006 Massnahmen 2007 Jul Aug Sep Okt Nov Dez Jan Feb Mrz Apr Mai Jun B0 Stellschrauben im Betriebskonzept kennen A1 Schulung der Ergebnisse strategische Bauteile A2 Schulung der Ergebnisse Stellschrauben B3 Definition der Kontenbezeichnungen B4 Nutzungskostentool und -struktur A5 Standards entw ickeln und anpassen A6 Morphologischer Kasten "Technisierung" B7 Lücken ausloten und Projektskizze erstellen A8 Benchmarks für Nutzungskosten A9 Mess- und Zählkonzepte B10 Lebenzykluskosten in Vorstudie/Wettbew erb Tab. 0-12: Terminplan zur Umsetzung der Massnahmen LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 18/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich 1 Ausgangslage 1.1 Aufgabenstellung und Ziele 1.1.1 Aufgabenstellung Das Amt für Hochbauten (AHB) und die Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich (IMMO) haben im Juli 2004 beschlossen, verschiedene Initiativen und Ideen, die sich im weiteren Sinne mit der Nachhaltigkeitsstrategie des Hochbaudepartements der Stadt Zürich beschäftigen, zu bündeln. Im Hochbaudepartement und in anderen Verwaltungsstellen der Stadt Zürich gibt es verschiedene Vorhaben, die in die gleiche Richtung zielen und einen hohen Synergieanteil aufweisen (Zürich baut - gut und günstig [Zürich, 2005], 7 Meilenschritte für umwelt- und energiegerechtes Bauen [Zürich, 2005a], Massnahmenplan aus dem Masterplan Energie der Stadt Zürich [Zürich, 2002], Grossverbrauchervereinbarung, Nachhaltiges Portfoliomanagement etc.). Gleichzeitig sehen sich AHB und IMMO unter anderen folgenden Herausforderungen gegenübergestellt: Einbezug der Lebenszyklusbetrachtung in die Projektentwicklung Erfüllung der Vorgabe im Masterplan von "benchmarkfähigen" Energieverbräuchen Umsetzung einer einfachen und bedarfsgerechten Technisierung Das Projekt LUKRETIA (Lebenszykluskosten - Ressourcen - Energie - Technisierung - Gebäudeautomation) hat zum Ziel, diesen Herausforderungen gerecht zu werden und anhand einer Analyse ausgesuchter Objekte Erkenntnisse über die zukünftigen Anforderungen an den Planungs- bzw. Erstellungs- sowie den Bewirtschaftungsprozess zu generieren. 1.1.2 Ziele Die folgende Zielformulierung setzt die Schwerpunkte des Projekts LUKRETIA fest: Übergeordnete Ziele Einheitliche Planung und Bewirtschaftung von Immobilien realisieren Günstigere Gebäude in der Erstellung und im Betrieb realisieren Umwelt- und energiegerechtes Bauen fördern Wissensvermittlung an Mitarbeitende von AHB und IMMO fördern Lebenszyklusbetrachtung Optimierung der Lebenszykluskosten realisieren Anwendergerechte Nutzungskostenstruktur entwickeln Kenntnisse zu Lebensdauern für Bauteile, Anlagen und Materialien fördern Ökologische Optimierung von Material- und Tragwerksvarianten realisieren Ressourcen Benchmarking und Erfassung der Energie- und Wasserverbräuche weiterentwickeln Reduktion des Energieverbrauches und der Umweltbelastung realisieren Kenntnisse über die Abfallmengen verbessern LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 19/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Technisierung Einfache, bedarfsgerechte Technisierung vorantreiben Kostengünstigen Betrieb der gebäudetechnischen Anlagen umsetzen Angemessener Komfort sowie nutzer- und betreibergerechte Bedienung sicherstellen 1.1.3 Nutzen Der Nutzen aus dem Projekt LUKRETIA wird wie folgt zusammengefasst: Die HBD-Legislaturziele für die wirtschaftliche, soziale und ökologische Nachhaltigkeit erhalten weitere Impulse für die Umsetzung. Die neu zu schaffenden Empfehlungen und Standards unterstützen und ergänzen die Zielsetzung „Zürich baut gut – und günstig“ und treiben die Umsetzung voran. Für die Mitarbeitenden wird das Wissen zugänglich gemacht, in welchen Bereichen die Stellschrauben für die Realisierung und den Betrieb nachhaltiger Gebäude liegen. Differenzierte Kenntnisse der Projektleitenden zur angepassten Technisierung und zu den Lebenszykluskosten der einzelnen Gebäude schaffen Transparenz und Know-how in Bezug auf Optimierungspotentiale. Die IMMO wird zur Projekttreiberin und Vordenkerin bezüglich einer ganzheitlichen Bewirtschaftung von Immobilien. Die Grundlagen für ein nachhaltiges Beschaffungswesen werden weiter vertieft. 1.2 Grundlagen 1.2.1 Lebenszyklusbetrachtung Die Lebenszyklusbetrachtung des Projekts LUKRETIA baut auf verschiedenen Grundlagen auf. Für die Analyse der Lebenszykluskosten wurde auf zwei Kostengliederungen zurückgegriffen: Die Investitionskosten sind nach der Elementkostengliederung (EKG [CRB, 1995]) strukturiert. Die Nutzungskosten werden nach Vorgabe der IMMO gemäss Kostenmodell der IFMA Schweiz [IFMA, 2005] strukturiert, die im Groben auf der DIN 18960 „Nutzungskosten im Hochbau“ [DIN 18960, 1976] aufbaut. Die Nutzungsdauer von Anlagen und Bauteilen hat einen wesentlichen Einfluss auf die Lebenszykluskosten (Instandsetzungs- bzw. Erneuerungsaufwand) und die Umweltwirkung von Baukonstruktionen. In diesem Projekt wird als Quelle das EDV-Programm Stratus verwendet, welches vom AHB eingesetzt wird. Auch für die Ermittlung der Umweltwirkungen wird auf die im AHB verwendeten Berechnungsmethoden zurückgegriffen, die auf dem EDV-Programm Vitruvius und SNARC [SIA D 0200, 2004] aufbauen. 1.2.2 Ressourcen Grundsätzlich ist beim Umgang mit Energie zwischen den Erfordernissen des AHB (Bauprojekt) und der IMMO (Bewirtschaftung) zu unterscheiden. Im Rahmen von Neubauten und Umbauten sind die Anforderungen des MINERGIE-Standards einzuhalten und mit MINERGIENachweis auch nachzuweisen. Der Umgang mit Energie im Rahmen des Gebäudebetriebes gestaltet sich dagegen komplexer und stellt sich wie folgt dar: LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 20/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Die IMMO erfasst im BUS 2000 die Brennerstunden und die Einschaltimpulse. Es erfolgen auch Zählerablesungen durch die Hauswarte, die in das BUS 2000 eingelesen werden. Es erfolgen partielle Auswertungen von Wärme-, Elektro- und Wasserverbräuchen in zwei Portfeuilles (Altersheime und Pflegezentren) in einer Excel-Datei. Das BUS 2000 soll in absehbarer Zeit abgelöst werden. Eine Option ist das Modul SAP PM. Das in Evaluation befindliche CAFM-System verfügt über Funktionalitäten zur Instandhaltungsplanung und Energiestatistik. Die Anforderungen an die Energiestatistik sind aufzuzeigen. Im Rahmen der Flächenerhebung mit der Einführung des CAFM-Systems bei der IMMO werden die verschiedenen Flächenarten erhoben, womit die Energiebezugsfläche abgebildet werden kann. 1.2.3 Technisierung Im Januar 2004 wurden vom Amt für Hochbauten die Ergebnisse einer qualitativen Umfrage in fünf ausgewählten Objekten aus den Bereichen Verwaltung, Spital und Schule veröffentlicht. Die Befragung zum Technikbedürfnis und der Technikakzeptanz bei Nutzern und Betreibern lieferte erste wertvolle Erkenntnisse. Im Oktober 2004 wurde eine Studie fertig gestellt, die sich mit Komfortanforderungen in Schulbauten mit hohem Glasanteil befasste. Es bestand das Ziel, insbesondere die Wärmeschutzanforderungen bezüglich grossen Glasflächen genauer zu untersuchen. Aufbauend auf diesen Studien und den projektspezifischen Erfahrungen des AHB und der IMMO sollen nun detaillierte Komfortuntersuchungen und ihre Abhängigkeit zur Technisierung folgen. Es ist der Nachweis zu erbringen, dass einfache und robuste Technik günstiger und komfortabler ist. Hier besteht eine direkte Schnittstelle zur Evaluation der Kostentreiber der Arbeitspakete Investitionskosten und Nutzungskosten. LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 21/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich 2 Vorgehen und Methodik 2.1 Vorgehen 2.1.1 Projektorganisation Mit der Erarbeitung und Umsetzung des Projektes LUKRETIA wurde das Projektteam nach Abb. 2-1 beauftragt. Trägerschaft GL AHB und IMMO Projektausschuss Werner Kälin (PL) Hugo Plattner Dr. Heinrich Gugerli Netzwerkpartner BfE, brenet, ZIG, HSG Moderation/Beratung René Sigg, Intep Contracting EWZ, IMMO Lebenszyklusbetrachtung Stephan Lüdi / Markus Ziegler Ressourcen Daniel Zbinden / Dr. Heinrich Gugerli Investitionskosten Energie Technisierung Werner Kälin / Hugo Plattner Komfort Nutzungskosten Gebäudetechnik Umweltwirkung Gebäudeautomation Abb. 2-1: Projektorganisation LUKRETIA 2.1.2 Projektphasen Das Projekt wurde in folgenden Phasen umgesetzt: Phase I: Grundlagenermittlung und Projektdefinition (Nov. 04 – Apr. 05) Phase II: Datenerfassung von sieben typischen Gebäuden (Jun. 05 – Dez. 05) Phase III: Auswertung der Daten und Aufbereitung der Ergebnisse (Jan. 06 – Mai 07) Phase I: Grundlagenermittlung und Projektdefinition Im Rahmen der Grundlagenermittlung und der Projektdefinition für die einzelnen Themenbereiche wurden die inhaltliche Beschreibung und die Formulierung der anzustrebenden Inhalte der jeweiligen Arbeitsmodule erarbeitet. Bezüglich der einzelnen Arbeitsmodule wurden die Inhalte aufgearbeitet. Dabei fand auch eine inhaltliche Abstimmung zwischen den Arbeitsmodulen statt. Es wurde die Zielrichtung festgelegt und mit dem Projektausschuss abgestimmt, welche Empfehlungen und Standards an- LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 22/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich zustreben sind und welcher Nutzen sich daraus ergibt. Die Instrumente und Hilfsmittel wurden aufgezeigt, die zur Zielerreichung eingesetzt werden müssen. Phase II: Datenerfassung von sieben typischen Gebäuden Die Phase II umfasst die Analyse und Auswertung von Daten an sieben Objekten aus dem Immobilien-Portfolio der Stadt Zürich. Phase III: Auswertung der Daten und Zusammenstellung der Ergebnisse Die Phase III beinhaltet die Auswertung der in der Phase II gewonnenen Daten. Aus den resultierenden Erkenntnissen in den Bereichen Lebenszyklusbetrachtung, Ressourcen und Technisierung wurden Massnahmen und Empfehlungen formuliert. Die Ergebnisse sind im vorliegenden Schlussbericht aufgearbeitet. 2.2 Methodik Abb. 2-2 stellt vereinfacht das methodische Vorgehen dar. LUKRETIA Expertenworkshops Literatur, Erfahrungen AHB/IMMO Ergebnis LUKRETIA Einflussfaktoren Strategie Gebäude Raummodul Bauteil S Grundlagen für Empfehlungen/Standards Ziele Verwaltung Pflege Schulen Wohnen Einbindung in Zbgg Umsetzung Schulung Erfolgskontrolle Investitionskosten Nutzungskosten Umweltwirkung Energie Komfort Gebäudetechnik Gebäudeautomation Investitionskosten Nutzungskosten Umweltwirkung Energie Komfort Gebäudetechnik Gebäudeautomation Investitionskosten Nutzungskosten Umweltwirkung Energie Komfort Gebäudetechnik Gebäudeautomation Investitionskosten Nutzungskosten Umweltwirkung Energie Komfort Gebäudetechnik Gebäudeautomation Betreibende Nutzende Umsetzungsplan Objekte S S Datenerfassung P P W Auswertung V Zürich baut – gut und günstig Grundlagen für Schulung Bauherrenvertretende Eigentümervertretende Strategie Standards Schulungskonzept Abb. 2-2: Darstellung des methodischen Vorgehens im Projekt LUKRETIA Die Literatur und die Erarbeitung von „Zürich baut – gut und günstig“ [Zürich, 2005] bilden die Grundlagen für das Projekt. Die Expertenworkshops, die zu Themen der Technisierung durchgeführt wurden, dienen dazu, Fachpersonen und die aktuellen Entwicklungen auf diesem Gebiet in das Projekt einzubinden. Die Datenerhebung und Auswertung der Objekte ist einer der Kernpunkte des Projekts. Damit wird gewährleistet, dass das Projekt auf die Praxis der Stadt Zürich zugeschnitten ist und somit direkte Massnahmen für AHB und IMMO daraus abgeleitet werden können. Das Ergebnis des Projekts ist eine Strategie für AHB und IMMO, die konkrete Massnahmen für die nachhaltige Erstellung und Bewirtschaftung stadteigener Gebäude enthält. LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 23/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich 2.3 Objekte 2.3.1 Objektauswahl nach verschiedenen Kriterien Für die Datenerhebung wurden sieben Fallbeispiele nach mehreren Kriterien ausgesucht. Einerseits sollten die Gebäude verschiedene Nutzungen charakterisieren, weshalb Beispiele aus den Bereichen Schulbauten, Pflegezentren, Wohnbauten und Bürogebäude ausgewählt wurden. Bei den Schulbauten und Pflegezentren wurden jeweils mehrere Gebäude untersucht, damit in diesen Kategorien vergleichende Studien und die Abklärung der Datenplausibilität durchgeführt werden konnten. Ein weiteres Ziel der Auswahl der Fallbeispiele war der Vergleich zwischen Neubauten und Sanierungen. Neben diesen Kriterien grenzten zwei Bedingungen die Auswahl ein: Die Gebäude sollten vor wenigen Jahren erstellt bzw. instandgesetzt worden sein, damit aktuelle Daten verfügbar waren. Andererseits mussten sie schon einige Zeit in Betrieb gewesen sein, damit genügend aussagekräftige Daten über den Gebäudebetrieb erhoben werden konnten. Aus praktischen Gründen wurden die Gebäude zudem so ausgewählt, dass möglichst von vornherein die Investitionskosten in Form der Elementkostengliederung vorlagen. 2.3.2 Repräsentativ für das Portfolio Anhand dieser Kriterien wurden die folgenden Gebäude ausgewählt: Neubau Schulgebäude Kügeliloo (2002) Instandsetzung Schulgebäude Im Gut (2001) Neubau Schulgebäude Buchwiesen (2003) Neubau Pflegezentrum Bachwiesen (2003) Instandsetzung Altersheim Laubegg (2003) Instandsetzung Wohnsiedlung Heiligfeld III (2003) Instandsetzung Amtshaus IV (2002) Im Anhang A.2 sind Details zur Konstruktion und dem Betrieb der Gebäude angegeben. Es war wichtig, die Auswahlkriterien exakt zu definieren, weil nur eine begrenzte Anzahl an Fallbeispielen innerhalb des Projekts untersucht werden konnte. Damit ist zwar keine statistische Auswertung möglich; da es sich aber um repräsentative Gebäude für die Portfolios der Stadt handelt, können dennoch aussagekräftige Ergebnisse abgeleitet werden. LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 24/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich 3 Lebenszyklusbetrachtung 3.1 Ausgangslage Die Lebenszyklusbetrachtung von Immobilien hat sowohl für das AHB als Bauherrenvertreterin (Erstellerin) wie auch für die IMMO als Eigentümervertreterin (Bestellerin und Bewirtschafterin) von Liegenschaften eine zentrale Bedeutung. Während für das AHB differenzierte Kenntnisse über die Nutzungskosten im Lebenszyklus eines Gebäudes Investitionsentscheide unterstützen und die „Stellschrauben“ während der Planungsphase darstellen, bildet die Kenntnis über effektiv vorhandene und entstehende Nutzungskosten von Bestands- und Neubauten für die IMMO Grundlage künftiger Immobilienentscheide. Die Planung und Erstellung von Gebäuden soll nicht nur nach der Höhe der Investitionskosten beurteilt werden. Während der Nutzungsphase eines Gebäudes entstehen laufend Kosten, die bis zum Ende der Nutzungsdauer ein Mehrfaches der einmaligen Investitionskosten betragen können. Daher ist eine Beurteilung, die sich allein auf das Verhältnis der Erstellungskosten des Gebäudes zu dem geschaffenen Nutzwert stützt, nicht ausreichend. Die angestrebte rationelle Gestaltung des Bauens soll auch die laufenden Aufwendungen für den Betrieb und den Unterhalt des Gebäudes und der Bauteile in die Kostenplanung mit einbeziehen. Den Nutzungskosten soll daher eine den Investitionskosten gleichrangige Bedeutung zukommen. Die Kenntnis der Nutzungskosten erlaubt die Einflussnahme auf Investitionsentscheide. 3.2 Grundlagen und Vorgehen Mit der Betrachtung des Lebenszyklus für die ausgewählten Objekte sind detaillierte Aussagen über die resultierenden Lebenszykluskosten und Umweltwirkungen möglich. Meistens werden Gebäude bezüglich Kosten lediglich aufgrund ihrer Investitionskosten beurteilt. Bei einer Lebensdauer von mehreren Jahrzehnten hat jedoch der Betrieb und Unterhalt der Bauten einen erheblichen Einfluss auf die wirtschaftlichen und ökologischen Messgrössen. 3.2.1 Lebenszykluskosten Grundlagen Die Lebenszykluskosten stellen die Summe aller Kosten dar, die während der Lebensdauer eines Gebäudes von der Planung, Erstellung, Nutzung und Rückbau anfallen. Die Lebenszykluskosten entsprechen somit der Summe der Nutzungs- und Rückbaukosten. Um vergleichbare Daten über alle Objekte zu erhalten, wurden im Projekt LUKRETIA die durchschnittlichen Lebenszykluskosten pro Jahr berechnet. Lebenszykluskosten Bewirtschaftungskosten Verwaltungskosten Versicherungskosten Betriebskosten Erhaltungskosten Sonstige Kosten Rückbaukosten Kapitalkosten Abb. 3-1: Darstellung der verschiedenen Kosten auf der Grundlage des Kostenmodells und der Kostenstruktur bei der IMMO LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 25/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Bewirtschaftungskosten Die Strukturierung der Bewirtschaftungskosten entspricht den Kontenbezeichnungen der IMMO. Die dargestellten Erhaltungskosten sind Instandsetzungskosten für die Baukonstruktion und Haustechnik zusammen. Die Bezeichnung der Konti ist im Anhang A.3.1 aufgeführt. Anhand der über das Jahr 2004 aufgelaufenen Kosten wurden die jährlich anfallenden Lebenszykluskosten je Gebäude ermittelt. Das Jahr 2004 wurde gewählt, weil es die neuesten verfügbaren Werte enthielt. Eine vorgängige Überprüfung für jedes Objekt hatte ergeben, dass die Summe der entsprechenden Kosten nicht wesentlich von denen der Jahre 2003 bzw. 2002 abweicht. Da es sich durchwegs um neue oder kürzlich sanierte Gebäude handelt, dürften eigentlich keine Instandsetzungskosten anfallen. Bei allen Objekten war zum Zeitpunkt der Untersuchung die Garantiefrist noch nicht abgelaufen, sodass alle grösseren Arbeiten unter Garantie fielen. Allerdings fallen jedes Jahr durchschnittliche Instandsetzungskosten in Höhe der jährlichen Abschreibung an. Nähere Erläuterungen dazu finden sich im Anhang A.3.1. Rückbaukosten Die Rückbaukosten wurden anhand der Investitionskosten für jedes Bauteil separat berechnet. Dabei wurde davon ausgegangen, dass ein geordneter Rückbau mit Sortentrennung der Wertstoffe vorgenommen wird, jedoch nicht jedes Bauteil separat ausgebaut wird. Dies entspricht einem Mittelweg zwischen dem heute üblichen Abbruchvorgang, bei dem erst nach der Demolition die Materialtrennung erfolgt und der theoretisch anzustrebenden kompletten Demontage aller Bauteile mit sortenreiner Wertstofftrennung. Datengrundlagen Alle übrigen Kosten wurden für den betrachteten Zeitraum nicht aufgrund theoretischer Überlegungen berechnet, sondern durch die Datenerhebung anhand des Geldflusses direkt ermittelt. Als Datengrundlagen dienten die Datenbanken SAP IMMO, BUS 2000 und die Buchungsdaten der Gebäudebenutzer. Zusätzlich wurde auf Interviews mit den Hauswarten sowie den zuständigen Personen beim AHB und der IMMO zurückgegriffen. Da die Daten nicht aus einer einheitlichen Quelle bezogen werden konnten, sind in einigen Fällen Datenlücken bzw. Unsicherheiten bezüglich der Zuordnung aufgetreten. In diesen Fällen wurden Nachforschungen bei den für die Kosten verantwortlichen Stellen oder in der Literatur unternommen. Bei der Datenerhebung wurde grosser Wert auf eine präzise und detaillierte Kostenzusammenstellung gelegt. Weil nur eine begrenzte Anzahl an Gebäuden untersucht werden konnte, musste sichergestellt sein, dass die vorhandenen Daten die Realität widerspiegeln. Die daraus resultierende Datengenauigkeit wird in erster Linie von der Berechnung der Instandsetzungskosten begrenzt. Sie haben einen grossen Einfluss auf das Gesamtergebnis, können jedoch nur theoretisch bestimmt werden. Weitere Unsicherheiten warfen Lücken in den Rechnungen der Betriebskosten auf. Da aber in allen Fällen gute theoretische Grundlagen vorhanden waren, ist die Qualität der ausgewerteten Daten als sehr gut zu bezeichnen. 3.2.2 Bauelemente Neben der Aufteilung der Kosten auf die Konti der IMMO wurde eine Zuweisung auf die Bauelemente nach Elementkostengliederung (EKG [CRB, 1995]) durchgeführt. Sie sind im Anhang A.3.1 im Detail aufgelistet. Dadurch ist eine Auswertung möglich, welche die „kostentrei- LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 26/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich benden“ Bauteile aufzeigt. Alle vorhandenen Rechnungen konnten direkt den entsprechenden Bauteilen zugewiesen werden. Ansonsten konnte die Aufteilung durch Befragungen der Hauswarte verifiziert werden. 3.2.3 Umweltwirkungen Für das Schulgebäude Kügeliloo wurde eine Ökobilanzierung durchgeführt, wobei die Bauteile nach EKG bezüglich ihrer Auswirkungen auf die Umwelt untersucht wurden. Dazu wurde das EDV-Programm Vitruvius verwendet. Es fand eine Auswertung nach Umweltbelastungspunkten (UBP), Ecoindicator 99 und Grauer Energie statt. 3.3 Ergebnisse Die Ergebnisse der Lebenszyklusbetrachtung stellen die wichtigsten Einflussgrössen auf die Kosten und Umweltwirkungen zusammen. Ziel ist es, mit der Auswertung diejenigen Bauteile und Kostenarten zu ermitteln, die sich am stärksten auf das Gesamtergebnis auswirken und Möglichkeiten zu finden, sie positiv zu beeinflussen. 3.3.1 Nutzungsdauern Neben dem Zinssatz spielt bei der Berechnung der Kapitalkosten die Nutzungsdauer eine wichtige Rolle. Die Grundlagen Stratus und SIA 480 [SIA 480, 2004] enthalten differierende Werte. Aus diesem Grund wurden in einem separaten Teilprojekt die Nutzungsdauern der Bauteile städtischer Bauten untersucht. Teilprojekt Nutzungsdauern von Bauteilen Aus dem städtischen Portfolio wurden 20 Objekte ausgewählt. Aufgrund der verschiedenen Nutzungen und den daraus resultierenden, unterschiedlichen Erneuerungs- und Sanierungsmassnahmen erfolgte die Betrachtung der Objekte aus den Portfolios Schul-, Wohn-, Verwaltungs- und Spitalbauten jeweils separat. Eingehend miteinander verglichen wurden die Schulund die Wohnbauten. Dabei konnten zum Teil erhebliche Unterschiede der Nutzungsdauer festgestellt werden. Insbesondere waren bei den Flachdächern, den Fassaden, den Starkund Schwachstromanlagen und der Wärmeverteilung grosse Abweichungen des Alters der Bauteile zum Zeitpunkt des Ersatzes bzw. der Sanierung festzustellen. Bei den Flachdächern und Fassaden der Schulbauten wird offensichtlich eine dauerhaftere Baukonstruktion als bei den Wohnbauten gewählt, wobei bei Wohnbauten auch die kleineren Instandsetzungszyklen im Zusammenhang mit Umbauten mitberücksichtigt werden müssen. Die Flachdächer weisen eine rund 15 Jahre längere Lebensdauer auf, während die Fassaden rund 25 Jahre länger halten. Bei Wohnbauten dürfte die Sanierung vor allem aufgrund energetischer Überlegungen ausgelöst werden. Zudem stehen Schulbauten öfters unter Denkmalschutz, was eine energetische Sanierung der Gebäudehülle stark einschränken kann. Ebenfalls massgebend dürfte das allgemein kürzere Sanierungsintervall bei Wohnbauten für die kürzere Nutzungsdauer der Elektroinstallationen und der Wärmeverteilung sein. Schulbauten müssen im Gegensatz zu den fremd vermieteten Wohnbauten nicht im freien Markt bestehen. Es ist daher anzunehmen, dass der Einsatz der finanziellen Mittel bei den beiden Portfolios mit anderen Prioritäten erfolgt und sich daher unterschiedliche Erneuerungsstrategien bilden. LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 27/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Weitere Aspekte Bauteile werden aber nicht nur ausgewechselt, wenn deren Lebensdauer erreicht ist, sondern (speziell bei Wohnbauten) auch, wenn beispielsweise Änderungen des Grundrisses, Komfortsteigerungen, technologische Anpassungen oder energetisch motivierte Baumassnahmen anstehen. In diesen Fällen ist nicht eine lange Lebensdauer anzustreben, sondern eine Lebensdauer, die möglichst der zu erwartenden Nutzungsdauer entspricht. Beispielsweise macht es im Wohnungsbau wenig Sinn, Küchenmöbel auf eine lange Lebensdauer hin zu optimieren, wenn sie innert relativ kurzer Frist der modischen Obsoleszenz unterliegen. Auch ist zu beachten, dass bei unlösbar miteinander verbundenen Bauteilen die Nutzungsdauer durch dasjenige Bauteil mit der kürzesten Nutzungsdauer bestimmt wird. Daneben hängt die Nutzungsdauer von Bauelementen selbstverständlich auch von der Intensität des Gebäudeunterhalts ab. Einfluss auf Lebenszykluskosten Ein Vergleich der erhobenen Daten mit den Werten aus der SIA 480 zeigt bei einzelnen Bauteilen erhebliche Unterschiede. Hingegen konnte aufgrund einer Analyse der Lebenszykluskosten der Objekte (Abb. 3-2) festgestellt werden, dass der Einfluss der divergierenden Nutzungsdauer auf die Lebenszykluskosten der untersuchten Objekte vernachlässigbar klein ist. Die Abweichungen heben sich entweder in weiten Teilen wieder gegenseitig auf oder betreffen Bauteile mit niedrigen Investitionskosten. Lebenszykluskosten [CHF/a] 2'500'000 2'000'000 1'500'000 1'000'000 500'000 SIA 480 Stratus AHB aktuelle Untersuchung AHB Amtshaus IV Heiligfeld III Laubegg Bachwiesen Buchwiesen Im Gut Kügeliloo 0 IP BAU Abb. 3-2: Vergleich der Lebenszykluskosten der Objekte bei unterschiedlichen Annahmen für die Nutzungsdauer. Die Unterschiede sind relativ klein. Bei den sieben untersuchten Objekten wurden die Werte von Stratus als Grundlage gewählt, da sie vom AHB standardmässig verwendet werden und auf einer detaillierten Untersuchung [IP Bau, 1994] beruhen. LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 28/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich 3.3.2 Lebenszykluskosten Die Lebenszykluskosten (vgl. auch A.3.1 Grundlagen Datenauswertung) werden im Folgenden nach Kostenarten sowie nach Bauelementen ausgewertet. Abb. 3-3 gibt einen Überblick über die Anteile der spezifischen Lebenszykluskosten nach Kostenarten bezogen auf die Geschossfläche. Kügeliloo 436'600 CHF/a Im Gut 877'400 CHF/a Buchw iesen 1'207'700 CHF/a Bachw iesen 1'585'600 CHF/a Laubegg 1'232'000 CHF/a Heiligfeld III 1'675'300 CHF/a Amtshaus IV 2'341'000 CHF/a 0 50 100 150 200 250 300 2 Lebenszykluskosten in [CHF/m GFa] Verw altungskosten IMMO Gebäudeversicherung Sachversicherung Wasser Heizgas/ Heizöl Abw asser Meteorgebühren Kehricht Wärme (Strom) Sicherung und Kontrollen Reinigungskosten Gebäude Reinigungskosten und Pflege Grünanlagen Instandhaltung Haustechnik Instandhaltung Bau Instandhaltung MA/GE/Uhren Hausw art allgemein Instandsetzung Haustechnik Instandsetzung baulicher Unterhalt Anschaffung übrige Mobilien Einkauf betreffend Einrichtung Eigenleistungen Unterhalt Gemeinkosten Material und Fremdleistungen ILV interne Leistungen ILV Regiebetrieb Rückerstattung Rückbaukosten Kapitalkosten Abb. 3-3: Vergleich der spezifischen Lebenszykluskosten der untersuchten Objekte Wie aus Abb. 3-3 entnommen werden kann, weisen die Schulgebäude Kügeliloo, Im Gut und Buchwiesen nahe beieinander liegende spezifische Lebenszykluskosten auf. Diese bewegen sich zwischen 159 und 201 CHF/m2GFa. Beim Objekt mit den tiefsten Kosten, der Wohnsiedlung Heiligfeld III, ist die Differenz zu den anderen Objekten unter anderem im Wegfallen der Reinigungskosten zu begründen, da diese durch Dritte erfolgt und den Mietern direkt verrechnet wird. Die Lebenszykluskosten liegen bei rund 105 CHF/m2GFa. LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 29/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Das Altersheim Laubegg und das Pflegezentrum Bachwiesen besitzen signifikant höhere Kosten als die übrigen untersuchten Objekte. Dies ist unter anderem auf die nutzungsbedingt hohen Reinigungskosten sowie die Kosten für Pflege und Reinigung der Grünanlagen zurückzuführen. Die Lebenszykluskosten liegen zwischen 235 und 287 CHF/m2GFa. Das Verwaltungsgebäude Amtshaus IV weist Lebenszykluskosten von rund 210 CHF/m2GFa auf. Die sanierten Gebäude verursachen im Vergleich zu den Neubauten keine wesentlich abweichenden Lebenszykluskosten. Zwar sind die Kapitalkosten beim Altersheim Laubegg markant tiefer, aber die durch eine geringe Eingriffstiefe der Sanierung erzielten Einsparungen bei der Investition werden durch die vergleichsweise hohen Heizenergiekosten wieder wett gemacht. Beim dritten sanierten Objekt, der Schule Im Gut, waren aufgrund der hohen Eingriffstiefe hohe Investitionskosten zu verzeichnen. Gleichzeitig weist es aber erstaunlich niedrige Kosten für Heizenergie auf. Die prozentualen Anteile der Lebenszykluskosten sind in Abb. 3-4 dargestellt. Kügeliloo Im Gut Buchwiesen Bachwiesen Laubegg Heiligfeld III Amtshaus IV 0% 10% Betriebskosten 20% 30% 40% Sonstige Kosten 50% 60% Erhaltungskosten 70% 80% Rückbaukosten 90% 100% Kapitalkosten Abb. 3-4: Prozentuale Anteile der Betriebs-, Sonstige, Erhaltungs-, Rückbau- und Kapitalkosten an den Lebenszykluskosten Die variablen Kosten werden weitestgehend durch die Betriebskosten abgebildet. Sie betragen bei fast allen Objekten um die 30% der Lebenszykluskosten. Ausnahme davon bildet das Altersheim Laubegg, das - wie bereits erwähnt - einen hohen Heizenergieverbrauch aufweist. Die hohen sonstigen Kosten beim Amtshaus IV sind in den überdurchschnittlichen Kosten für die internen Leistungen begründet. Einen grossen Anteil an den Lebenszykluskosten haben die fixen Kosten, abgebildet durch die Erhaltungs- und Kapitalkosten. Erstere betragen rund 40% der Lebenszykluskosten, während die Kapitalkosten etwa 25% ausmachen. Beide Kostenblöcke werden massgeblich durch die LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 30/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Parameter Nutzungszeit und Investitionskosten beeinflusst. Entgegen anders lautender Erkenntnisse (z.B. [HVB, 2002]) sind damit bei den hier untersuchten Objekten die Erstinvestition und die Dauerhaftigkeit der Bauteile von entscheidender Bedeutung. Bei den Erhaltungskosten spielt die Auswechselbarkeit der Bauteile eine Rolle. Zwar konnte in diesem Projekt der damit verbundene Einfluss weder untersucht noch im verwendeten Kostenmodell abgebildet werden, aber es liegt auf der Hand, dass kurzlebige Bauteile, welche nicht ohne Beschädigung der angrenzenden Konstruktionen ersetzbar sind, zu wesentlichen Mehrkosten führen können. 3.3.3 Bewirtschaftungskosten Um die Einflussfaktoren detailliert herausarbeiten zu können, werden die Bewirtschaftungskosten in ihre Bestandteile aufgegliedert. Erst dadurch lassen sich Rückschlüsse auf die Ursachen der anfallenden Kosten ziehen, weil sich die Gebäudebewirtschaftung aus vielen, teilweise unabhängigen Teilbereichen zusammensetzt. Abb. 3-5 zeigt die prozentualen Anteile im Durchschnitt über alle Gebäude. Die prozentuale Verteilung der einzelnen Objekte weicht teilweise deutlich davon ab. Die Gründe dafür liegen sowohl in der baukonstruktiven und haustechnischen Ausführung als auch in der individuellen Betriebsführung der Objekte. 3% 3% 1% 11% Verwaltungskosten Versicherungskosten Versorgung/ Entsorgung 15% Reinigungskosten Kosten für Aussenanlagen 3% 54% Instandhaltungskosten Instandsetzungskosten 10% Sonstige Kosten Abb. 3-5: Prozentuale Anteile der Bewirtschaftungskosten im Durchschnitt aller untersuchten Objekte Der grösste Anteil der Bewirtschaftungskosten entfällt auf die Instandsetzung von Bau und Haustechnik. Dessen Höhe hängt von den Investitionskosten und den Bauteilnutzungsdauern ab. Da sich diese Kosten auf alle Bauteile beziehen, kann durch eine andere Konstruktionswahl keine entscheidende Reduktion erzielt werden. Ähnliches gilt für Versicherungs- und Verwaltungskosten. LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 31/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Die Kosten für Ver- und Entsorgung entsprechen lediglich einem Anteil von 11%, doch sind sie auch aus energetischer und ökologischer Sicht relevant (siehe Kap. 4.2). Reinigungskosten Gebäude Aus Abb. 3-6 sind die spezifischen Kosten für die Gebäudereinigung für die untersuchten Objekte ersichtlich. Die Werte differieren erheblich: während das günstigste Gebäude (Amtshaus IV) für rund 30 CHF/m2HNF a gereinigt werden kann, kostet die Reinigung im Pflegezentrum Bachwiesen gut das Vierfache. Der Grund dafür liegt hauptsächlich in der unterschiedlichen Nutzung und den damit verbundenen Reinigungsstandards und –zyklen. Bei der Wohnsiedlung Heiligfeld III erfolgt die Reinigung durch Externe und wird direkt den Mietern verrechnet. Kügeliloo S Im Gut Buchw iesen Bachw iesen P Laubegg W Heiligfeld III V Amtshaus IV 0 20 40 60 80 100 120 140 2 Reinigungskosten in [CHF/ m HNFa] S: Schulbauten P: Pflegezentren W: Wohnen V: Verw altung Abb. 3-6: Reinigungskosten Gebäude für die untersuchten Objekte: Schulbauten: 31-50 CHF/m2HNFa; Pflegezentren: 65-127 CHF/m2HNFa; Verwaltung: 32 CHF/m2HNFa. Die Werte für die Schulbauten bewegen sich in einem Bereich zwischen rund 30 und 50 CHF/m2HNF a. Die Differenzen zwischen den Schulanlagen lassen sich zum Teil auf bauliche Gründe zurückführen. So erfordert zum Beispiel die Treppenanlage des Schulhauses Buchwiesen einen hohen Reinigungsaufwand, da sie aus Edelstahl und Glas gefertigt wurde. Scheinbare Kleinigkeiten wie eine seitliche Aufbordung bei den Treppenstufen könnten spürbar positiv auf den Reinigungsaufwand einwirken. Die Wahl der Bodenbeläge hat einen grossen Einfluss auf die Reinigungskosten. So werden Beläge mit Fugenanteil (Platten) von den Reinigungsverantwortlichen als ungünstiger eingestuft als Parkett oder Bahnenware wie Linoleum. Erwähnenswert ist zudem der Aufwand für die Reinigung der Beleuchtungsanlagen, welcher sehr unterschiedlich beurteilt wurde – bei Pendelleuchten ist er höher als bei Einbauleuchten. LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 32/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Ebenfalls kostenrelevant ist die Verteilung des Reinigungsaufwands zwischen Hauswartung und Hilfspersonal oder Lehrlingen. Im Schulhaus Im Gut werden beispielsweise Lehrlinge ausgebildet, was zu tendenziell tieferen Reinigungskosten führt. Einen weiteren Einfluss haben die spezifischen Anforderungen der Nutzenden. So werden im Schulhaus Kügeliloo die Toiletten täglich gereinigt. Verbindliche Reinigungsstandards für Schulgebäude bestehen noch nicht, weshalb es im Ermessen der Hauswarte und der Nutzenden liegt, welche Reinigungsaufgaben mit den gegebenen Ressourcen erledigt werden sollen. Instandhaltung Haustechnik Für die Ermittlung der Instandhaltungskosten wurden sämtliche Reparaturmassnahmen des Jahres 2004 berücksichtigt. Die Kostenstruktur ist in die Instandhaltung der Baukonstruktion und Haustechnik unterteilt. Die Kostenverteilung für die Baukonstruktion ist im Anhang A.3.2 dargestellt, die der Haustechnik in Abb. 3-7. Kügeliloo S Im Gut Buchw iesen Bachw iesen P Laubegg Heiligfeld III W Amtshaus IV V 0 2 4 6 8 10 12 14 Instandhaltungskosten in [CHF/ m2GFa] S: Schulbauten P: Pflegezentren W: Wohnen V: Verw altung Abb. 3-7: Instandhaltungskosten Haustechnik für die untersuchten Objekte: Schulbauten: 2-8 2 2 2 2 CHF/m GFa, Pflegezentren: 11-13 CHF/m GFa, Wohnen: 4 CHF/m GFa, Verwaltung: 10 CHF/m GFa, Neubauten: 2-11 CHF/m2GFa, Instandsetzungen: 4-13 CHF/m2GFa. Aus Abb. 3-7 ist erkennbar, dass die Gebäude mit höherer Technisierung und längeren Nutzungszeiten auch die höchsten Instandhaltungskosten aufweisen. Instandsetzung baulicher Unterhalt Mit Ausnahme des Amtshauses IV ist in Abb. 3-8 zu erkennen, dass die sanierten Gebäude geringere Instandsetzungskosten hervorrufen als die Neubauten. Grund dafür ist, dass ein Teil der Bauelemente der sanierten Gebäude bereits abgeschrieben ist. Diese Bauelemente werden für die Instandsetzungskosten nicht beachtet. Ansonsten sind die Instandsetzungskosten im Wesentlichen an die Höhe der Investitionskosten gebunden. LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 33/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Kügeliloo S Im Gut Buchw iesen Bachw iesen P Laubegg Heiligfeld III W Amtshaus IV V 0 10 20 30 40 50 60 70 80 2 Instandsetzungskosten in [CHF/ m GFa] S: Schulbauten P: Pflegezentren W: Wohnen V: Verw altung Abb. 3-8: Instandsetzungskosten Bau für die untersuchten Objekte: Schulbauten: 37-61 CHF/m2GFa, 2 2 2 Pflegezentren: 32-66 CHF/m GFa, Wohnen: 34 CHF/m GFa, Verwaltung: 73 CHF/m GFa, Neubauten: 562 2 66 CHF/m GFa, Instandsetzungen: 32-73 CHF/m GFa. 3.3.4 Betrachtung der Bauelemente Neben der gesamthaften Betrachtung des Gebäudes interessieren insbesondere die nach Bauelementgruppen bzw. Bauelementen aufgeschlüsselten Kosten, um Empfehlungen für deren optimierte Ausgestaltung abgeben zu können. Der dafür notwendige Detaillierungsgrad der Kostenzuweisung ist auf Stufe Bauteil sehr hoch; beispielsweise ist eine Abschätzung der Reinigungskosten für die Wärmeverteilung mit gewissen Unsicherheiten verbunden. Schwieriger erwies sich die Zuordnung der im Buchhaltungssystem erfassten Kosten, da in einigen Fällen die dafür notwendigen Informationen nicht zur Verfügung standen. Deshalb nimmt die Zuverlässigkeit der Ergebnisse mit zunehmendem Detaillierungsgrad ab. Betrachtung der Lebenszykluskosten je Elementgruppe Durch den Zusammenzug der Lebenszykluskosten auf Elementgruppen werden kostenmässig sinnvolle Einheiten gebildet. Dadurch kann eingeschränkt werden, welche Bereiche des Gebäudes grundsätzlich hohe Kosten verursachen, bevor der Detaillierungsgrad der Bauteilebene untersucht wird. LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 34/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich 3'500'000 Kosten in [CHF/a] 3'000'000 2'500'000 2'000'000 1'500'000 1'000'000 500'000 Summe Lebenszykluskosten Betriebsausrüstung Rohbau bis OK Bodenplatte Ausstattung Umgebung Rohbau oberhalb Bodenplatte Ausbau Gebäude Installationen und Transportanlagen 0 Summe Kapitalkosten Abb. 3-9: Aufteilung der Lebenszykluskosten auf die Elementgruppen Abb. 3-9 zeigt die über alle Objekte aufsummierten Lebenszykluskosten je Elementgruppe und stellt dar, dass die Installationen und Transportanlagen die höchsten Lebenszykluskosten im Gebäude verursachen. Obwohl sie vergleichsweise geringe Investitionen erfordern, verursachen sie hohe Nutzungskosten, da sie einen hohen Instandhaltungsbedarf und eine kurze Nutzungsdauer aufweisen. Ein tiefer Installationsgrad, d.h. ein angepasster Einsatz von Haustechnik- und Transportanlagen, führt in diesem Zusammenhang zu einer Reduktion der Lebenszykluskosten. Ebenfalls hohe Kosten löst der Ausbau aus. Vor allem die Bodenbeläge haben darin kostenmässig einen grossen Stellenwert. An dritter Stelle steht der Rohbau oberhalb der Bodenplatte. Hier ist das Verhältnis zwischen Investitions- und Lebenszykluskosten anders als bei der Haustechnik. Die hohen Investitionskosten führen zusammen mit der hohen Nutzungsdauer zu einem eher moderaten Ergebnis. Betrachtung der Lebenszykluskosten je Bauelement Wie aus Abb. 3-10 entnommen werden kann, besitzen in abnehmender Reihenfolge die Wasser- und Abwasseranlagen (sanitäre Installationen), die Fenster/Aussentüren, die Bodenbeläge und die Starkstromanlagen bei einer bauteilweisen Betrachtung die höchsten Lebenszykluskosten. Sie können als die strategisch wichtigen Bauteile bezeichnet werden. Eine geschickte Auswahl bzw. Konstruktion dieser Bauteile führt zu geringeren Lebenszykluskosten. LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 35/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Verbrauchsmaterial Transportmittel Steuerungsanlagen Produktionsanlagen Apparate Spez. Anlagen Beleuchtungskörper Stützen Geräte Terraingestaltung Beschilderung Gebäudeautomation Aussenwände UG Feste Ausrüstung Kanalisationen Nutzungsspezifische Möbel Innenwände (Rohbau) Schutzelemente Decken, Treppen Küchen Hartflächen Fundamente Sicherheitsanlagen Transportanlagen Grünflächen Deckenbekleidungen Allg. Möbel Aussenwände EG, OG Dächer Einbauten Heizungsanlagen Lufttechnische Anlagen Wandbekleidungen Trennwände, Innentüren Starkstromanlagen Bodenbeläge Fenster, Aussentüren (Ab)wasseranlagen 0 150'000 300'000 450'000 600'000 750'000 900'000 1'050'000 Kosten in [CHF/a] Lebenszykluskosten Kapitalkosten Abb. 3-10: Aufteilung der Lebenszykluskosten auf die Bauelemente aufsummiert über alle Gebäude Durch eine andere Betrachtungsweise erhalten zusätzlich die Möbel grosses Gewicht: Da die Investitionskosten nicht bei allen untersuchten Gebäuden auf dieselbe Weise den drei Bauelementen allgemeine Möbel (R0), nutzungsspezifische Möbel (R1) und Einbauten/Grünanlagen (M6) zugewiesen wurden, ist es sinnvoll, diese Kategorien zu kumulieren. Die resultierenden Kosten werden in erster Linie von der Investition und von der Reinigung geprägt. Wasser- und Abwasseranlagen Die hohen Kosten der Wasser- und Abwasseranlagen beruhen auf ihrem Reinigungsaufwand, welcher circa ein Drittel der Lebenszykluskosten ausmacht (Abb. A-15). Besonders in Schulanlagen sind die Reinigungsintervalle der sanitären Einrichtungen kurz (meist tägliche Reinigung). Reinigungsfreundliche, verschmutzungsunempfindliche Oberflächen und Konstruktionen sind daher unbedingt anzustreben. LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 36/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Den zweitgrössten Kostenblock stellen die Instandsetzungskosten dar. Sie können durch eine gute Zugänglichkeit der Wasser- und Abwasserleitungen positiv beeinflusst werden. Fenster, Aussentüren, Tore Bei den Fenstern, Aussentüren und Toren (wobei der kostenmässige Einfluss der Aussentüren und Tore vernachlässigbar klein ist) liegt der bedeutendste Kostentreiber bei den Instandsetzungs- und Kapitalkosten (Abb. A-16). Da Fenster ein auf die Fläche bezogen sehr teures Bauelement sind und zudem eine im Vergleich mit den anderen Bauteilen der Aussenhülle kurze Nutzungsdauer besitzen, schlägt dies stark auf die Lebenszykluskosten durch. Den drittgrössten Kostenblock stellen die Reinigungskosten dar, und auch die Energiekosten sind nicht zu vernachlässigen. Somit kann festgehalten werden, dass ein Gebäude mit tiefem Verglasungsanteil der Gebäudehülle aus ökonomischer Sicht Vorteile bietet, da die opaken Bauteile in der Regel tiefere Investitions-, Reinigungs- und Energiekosten aufweisen und eine höhere Nutzungsdauer besitzen. Bodenbeläge Wenig erstaunen kann, dass die Lebenszykluskosten der Bodenbeläge auf die Reinigungskosten zurückzuführen sind – sie machen über alle Objekte über 40% der Lebenszykluskosten aus (Abb. A-17). Zu beachten ist dabei, dass keine Reinigungskosten der Wohnsiedlung Heiligfeld III in dieser Auswertung enthalten sind. Aber auch Instandhaltung und Instandsetzung lösen erhebliche Kosten (zusammen über 40%) aus. Die Kapitalkosten sind jedoch relativ gering. Deshalb liegt der Schluss nahe, Bodenbeläge zu wählen, welche reinigungsfreundlich sind (z.B. tiefer Fugenanteil, leichte Textur, unempfindliche Farbe) und eine hohe Nutzungsdauer aufweisen. Die Investitionskosten spielen dabei eine untergeordnete Rolle. Starkstromanlagen Die Gründe für die hohen Lebenszykluskosten der Starkstromanlagen (Abb. A-18) liegen in ihrem Instandsetzungs- und Instandhaltungsbedarf sowie den Energiekosten. Auch hier spielt die vergleichsweise kurze Nutzungsdauer eine wesentliche Rolle, d.h. selbst mit einer geschickten Wahl der Eigenschaften lassen sich die Lebenszykluskosten nicht wesentlich reduzieren. Der Schlüssel zu einer merklichen Einsparung dürfte eher in einem tieferen Standard sowie einem geringeren Installationsgrad liegen, da vor allem auf diese Weise die Investitionskosten beeinflusst werden können. Aber auch mit energieeffizienten Anlagen – hier ist vor allem die Beleuchtung zu erwähnen – kann ein entsprechendes Kostenpotential erschlossen werden. 3.3.5 Investitionskosten Die Investitionskosten werden in der Regel als Messgrösse für den Kostenvergleich zwischen Gebäuden verwendet; entsprechende Vergleichswerte sind unter Fachleuten geläufig. Da das Projekt LUKRETIA unter anderem dazu gedacht ist, die Betrachtung auf die gesamten Lebenszykluskosten zu fokussieren, wird anhand von Abb. 3-11 dargestellt, wie sich die Lebenszyklus- und Investitionskosten zueinander verhalten bzw. ob durch die Investitionskosten auf die Lebenszykluskosten Rückschlüsse gezogen werden können. In Abb. 3-11 sind – anders als in den Abbildungen zuvor – die Lebenszykluskosten über die gesamte Bauteillebensdauer kumuliert dargestellt. LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 37/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Beleuchtungskörper Beleuchtungskörper Terraingestaltung Terraingestaltung Beschilderung Beschilderung Geräte Geräte Schutzelemente Schutzelemente Trennwände,In.türen ände,In.türen Trennw FesteAusrüstung Ausrüstung Feste Deckenbekleidungen Deckenbekleidungen Einbauten Einbauten Küchen Küchen Wandbekleidungen Wandbekleidungen Dächer Dächer Sicherheitsanlagen Sicherheitsanlagen Auss.w ändeEG,OG EG,OG Auss.w ände Allg. Möbel Allg. Möbel Hartflächen Hartflächen Innenw ände Innenw ände Stützen Stützen Fenster,Auss.türen Auss.türen Fenster, Gebäudeautomation Gebäudeautomation Fundamente Fundamente Heizungsanlagen Heizungsanlagen Aussenwände ändeUG UG Aussenw Luftt.Anlagen Anlagen Luftt. Nutzungssp.Möbel Möbel Nutzungssp. Kanalisationen Kanalisationen Starkstromanlagen Starkstromanlagen Decken,Treppen Treppen Decken, Bodenbeläge Bodenbeläge Grünflächen Grünflächen Transportanlagen Transportanlagen (Ab)w asseranlagen (Ab)w asseranlagen 0.0 0.0 Lebenszykluskosten kluskosten Lebenszy 10.0 10.0 20.0 20.0 30.0 30.0 [Mio.CHF] CHF] [Mio. Investitionskosten estitionskosten Inv 40.0 40.0 0% 0% 100% 100% 200% 200% 300% 300% 400% 400% VerhältnisLebenszy Lebenszykluskosten kluskostenzu zuInv Investitionskosten estitionskosten Verhältnis Abb. 3-11: Vergleich der Investitions- und Lebenszykluskosten aller Bauelemente Abb. 3-11 verdeutlicht, dass das Verhältnis der Lebenszyklus- zu den Investitionskosten über alle Bauteile betrachtet nicht konstant ist. Die kumulierten Lebenszykluskosten betragen zwischen 125% und 350% der Investitionskosten. Dabei ist zu beachten, dass in den Lebenszykluskosten auch die Kapital- und Instandsetzungskosten eingerechnet sind, die in der Summe den Investitionskosten inklusive Verzinsung entsprechen. Das bedeutet, dass im Lebenszyklus zu den Investitionskosten 25% bis 250% davon zusätzlich anfallen. Über das Verhältnis entscheidet nicht nur die Lebensdauer des Bauelements, sondern auch der Energieverbrauch und Reinigungsaufwand. Deswegen fallen für die Anlagen der Gebäudetechnik hohe Lebenszyklus- im Vergleich zu den Investitionskosten an, obwohl sie kürzere LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 38/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Lebensdauern als die Bauteile des Rohbaus besitzen. Daraus ist ableitbar, dass sich speziell bei der Gebäudetechnik Komponenten und Anlagen lohnen, die den Energieverbrauch reduzieren und einfach zu warten sind, auch wenn sie eine höhere Erstinvestition verursachen. Bei Bauteilen wie Innenwänden dagegen sind in erster Linie die Investitionskosten ausschlaggebend. Die Analyse zeigt insgesamt, dass die Investitionskosten alleine keinen Rückschluss auf die Lebenszykluskosten zulassen, aber dennoch einen wichtigen Massstab darstellen. Allerdings ist er hauptsächlich auf Bauteilebene anzuwenden und erst dann, wenn die gesamten Lebenszykluskosten als Bezugsgrösse ausgewertet wurden. 3.3.6 Elementmengenbezogene Auswertung Neben den absoluten Kosten für die Bauelemente wurden auch die mengenspezifischen Kosten untersucht. Für den Rohbau und die Haustechnikinstallationen wurden dazu die Elementmengen für jedes Bauteil separat (z.B. m2 Aussenwand) ermittelt. In Abb. 3-12 ist eine Übersicht über die Elemente des Rohbaus gegeben. In den Fällen, in denen für ein Gebäude kein Balken angezeigt ist, fehlen die Mengenangaben. Das entsprechende Diagramm für die Gebäudetechnik ist dem Anhang A.3.3 zu entnehmen (Abb. A-19). 350 Lebenszykluskosten in [CHF/m2a] 300 250 200 150 100 50 0 Decken, Treppen und Balkone Kügeliloo Dächer Im Gut Aussenwände zu EG und OG Buchwiesen Fenster, Aussentüren, Tore Heiligfeld III Fundamente und Bodenplatten Laubegg Aussenwände zu UG Heiligfeld III Innenwände Amtshaus IV Abb. 3-12: Mengenbezogene Auswertung der Lebenszykluskosten bezüglich Elementen des Rohbaus Es wird deutlich, dass es je Bauelement klare Abweichungen zwischen den Gebäuden gibt. Die Gründe dafür bedürfen einer genaueren Untersuchung, die im Rahmen dieses Projekts nicht durchgeführt werden kann. Es wird jedoch angeregt, daraus ein Nachfolgeprojekt zu entwickeln. Dadurch wird es möglich, die Stellschrauben für die kostenintensiven Bauteile herauszufinden und die Ergebnisse in zukünftige Bauvorhaben von AHB und IMMO einfliessen zu lassen. LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 39/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich 3.3.7 Umweltwirkung Für das Schulgebäude Kügeliloo wurde eine Ökobilanzierung durchgeführt, wobei die Bauteile nach EKG bezüglich ihrer Auswirkungen auf die Umwelt (gemessen in Umweltbelastungspunkten UBP) untersucht wurden. Die Bewertung ist in die Erstellungs- und die Betriebsphase gegliedert. Dabei werden Ressourcenverbrauch und Emissionen in Boden, Wasser und Luft bewertet. Die Bauteile des Schulgebäudes Kügeliloo, die in die Untersuchung eingehen, sind der Rohbau, die Gebäudetechnik sowie Teile des Ausbaus. Stützen Deckenbekleidungen A ussenwände UG Terraingestaltung Kanalisatio nen Feste A usrüstung Innenwände Schutzelemente Wandbekleidungen Dächer Fundamente Geräte A ussenwände EG, OG Hartflächen Sicherheitsanlagen Grünflächen Decken, Treppen (A b)wasseranlagen Transpo rtanlagen Heizungsanlagen Trennwände, Innentüren Starkstro manlagen Lufttechnische_A nlagen B o denbeläge Nutzungsspez. M ö bel Einbauten Fenster, A ussentüren 0 500.000 1.000.000 1.500.000 0 25.000 50.000 [CHF/a] [CHF] Investitionskosten Umw eltbelastungspunkte Erstellung 75.000 0 400 800 [M io . UB P ] Lebenszykluskosten Umw eltbelastungspuntke Betrieb 1.200 Kapitalkosten Abb. 3-13: Vergleich von Investitions- und Lebenszykluskosten sowie Umweltwirkungen für das Schulgebäude Kügeliloo In Abb. 3-13 ist zu erkennen, dass für die gebäudetechnischen Anlagen die Umweltwirkungen im Betrieb hoch sind, für den Roh- und Ausbau dagegen im Wesentlichen die Erstellung. Die zusätzliche Umweltwirkung im Betrieb durch Aussenwände, Fenster und Dächer kommt dadurch zustande, dass der Energieverlust im Betrieb den jeweiligen Aussenbauteilen angerechnet wird. LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 40/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Vergleicht man die Umweltwirkung mit den Investitions-, Kapital- und Lebenszykluskosten, so ist kein direkter Zusammenhang festzustellen. Es kann lediglich indirekt abgeleitet werden, dass es sich sowohl aus Kosten- als auch aus ökologischer Sicht lohnt, energieeffizient zu bauen, weil dadurch die Betriebskosten und die Umweltbelastungspunkte direkt reduziert werden. Ein direkter Zusammenhang zwischen Umweltbelastung und Investitions- bzw. Lebenszykluskosten kann nicht abgeleitet werden. Da dieser Zusammenhang nicht besteht, muss unabhängig vom Kostenaspekt auf eine umweltfreundliche Bauweise hingewirkt werden, was allerdings ausserhalb des Projekts LUKRETIA untersucht werden muss. 3.4 Massnahmen Die Ergebnisse der Lebenszyklusbetrachtung müssen in die Praxis überführt werden, damit das Amt für Hochbauten und die IMMO ihre Arbeitsabläufe danach ausrichten können. Es wird empfohlen, die Lebenszykluskosten bereits in der Planung zu ermitteln. Ein entsprechendes Abschätz- und Berechnungsverfahren könnte relativ einfach entwickelt und umgesetzt werden. Es müsste allerdings in einem Folgeprojekt erstellt werden. Die ermittelten Benchmarks sind durch die Untersuchung weiterer Gebäude zu festigen. Danach können die Lebenszykluskosten von Gebäuden an den Benchmarks gemessen werden. Dadurch lässt sich feststellen, welches Optimierungspotential vorhanden ist. Für Bürogebäude ist als Grundlage die Veröffentlichung „Benchmarks und Einflussfaktoren der Baunutzungskosten“ [Stoy, 2004] zu wählen. Die Anwendung einer Nutzungskostenstruktur muss untersucht und festgelegt werden. Dadurch wird die Umsetzung der Nutzungskostenermittlung in der Planungsphase und im Betrieb initiiert. Die identifizierten Kostentreiber (Kostenarten, Bauteile, Einflussfaktoren) müssen in die Planung zukünftiger Gebäude übernommen werden. Die Thematik Reinigung ist als Schwerpunkt anzugehen. Die reinigungsrelevanten Aspekte in der Planung und im Betrieb sind noch zu erheben. Die Dienstleistungsvereinbarungen zwischen IMMO und den Nutzenden müssen konsequent umgesetzt werden. Dies verhindert falsche Kostenerfassungen (insbesondere Abgrenzung Instandhaltung/Instandsetzung) und verbessert die Datenqualität und auswertung. LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 41/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich 4 Ressourcen 4.1 Ausgangslage Der Einsatz von Energie ist eine der wichtigsten umweltpolitischen Schlüsselgrössen. Seit dem 1. Januar 2003 ist der Masterplan Energie der Stadt Zürich [Zürich, 2002] in Kraft gesetzt. Mit den vorliegenden Zielsetzungen will die Stadt Zürich ihren Handlungsspielraum für eine aktive, koordinierte Energiepolitik mit Vorbildwirkung ausschöpfen und einen wesentlichen Beitrag zur Zielerreichung des Bundesprogramms EnergieSchweiz [BFE, 2006] leisten. Die Umsetzung der Zielsetzungen soll die Gewähr dafür bieten, dass die Stadt Zürich auch in Zukunft die Anforderungen des Labels «Energiestadt©» [BFE, 2006a] erfüllen kann. Der Masterplan Energie der Stadt Zürich beinhaltet zum einen die eigentlichen energiepolitischen Ziele, welche für die bezeichneten Werke und Dienstabteilungen verbindliche Zielvorgaben darstellen, und zum anderen Massnahmen, welche sich zwingend aus der Energieplanung der Stadt Zürich und der übergeordneten Gesetzgebung ableiten lassen. Darüber hinaus definiert der Masterplan Energie die Akteurinnen und Akteure für diejenigen Bereiche, für die operative Massnahmenpläne zu erarbeiten sind, welche über die Energieplanung hinausgehen, aber für die Umsetzung der energiepolitischen Ziele und das Controlling notwendig sind. 4.2 Vorgehen Für den Bereich der Ressourcen wurden für die untersuchten Objekte die Wasser-, Heizenergie- und Stromverbräuche analysiert. Daneben wurden Mess- und Zählkonzepte von der IMMO entwickelt. Generell besteht das Ziel den Ressourcenverbrauch zu reduzieren und die Dokumentation und Auswertung zu verbessern. 4.2.1 Ressourcenverbrauch Objekte Energieverbräuche Mit der Analyse der Lebenszykluskosten wurde für die untersuchten Gebäude auch der Verbrauch von Heizenergie, Strom und Wasser erhoben. Für den Stromverbrauch liegen einheitliche Energiereporte vor. Die Daten für Heizenergie und Wasser wurden aus der Datenbank BUS 2000 und direkten Befragungen gewonnen. Dadurch ist es möglich, für die Einzelfälle zu ermitteln, welches Optimierungspotential für die jeweiligen Gebäude vorhanden ist. Ebenso können Optimierungsstrategien für AHB und IMMO abgeleitet werden. Aus diesem Grund wurden auch die Hauswarte und Objektmanager nach ihren Erfahrungen mit der Datenerfassung sowie zum Nutzerverhalten bezüglich Energieverbrauch befragt. Abfall-/Wertstoffe Ebenfalls unter Ressourcenverbrauch ist der anfallende Abfall je Gebäude zu sehen. Hier wurden allerdings keine näheren Untersuchungen vorgenommen, da nur Daten für die Restmüllentsorgung vorlagen, nicht aber zu Papier und anderen trennbaren Wertstoffen. Es wird angeregt, künftig eine Abfallstatistik zu führen, damit auch auf diesem Gebiet eine Optimierung stattfinden kann. LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 42/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich 4.2.2 Messkonzept In der IMMO Zürich werden bereits Messkonzepte und –werkzeuge zur Erhebung des Ressourcenverbrauchs eingesetzt. Sie wurden analysiert, ein Soll-Ist-Vergleich erstellt und die generellen Anforderungen für eine Datenerhebung und -auswertung formuliert. Damit wird das Ziel angestrebt, künftig eine einheitliche Datendokumentation und -auswertung (Energiestatistik) mit einem Benchmarking aufzubauen. Aus den Ergebnissen der Auswertung wurden Mess-/Zählkonzepte für das jeweilige Portfolio erarbeitet. 4.3 Ergebnisse 4.3.1 Ressourcenverbrauch der untersuchten Gebäude In Kapitel 3.3.3 wird dargelegt, dass die Kosten für die Ver-/Entsorgung im Durchschnitt über die untersuchten Objekte 11% der gesamten Bewirtschaftungskosten betragen. Da die Auswertung der Daten aber nahelegt, dass noch ein Optimierungspotential besteht, werden die Verbräuche und Kosten für Heizenergie, Strom und Wasser detailliert untersucht. Abb. 4-1 zeigt, dass vor allem bei Einsparung von Heizenergie und Strom Kosten gespart werden können. 11% Wasser Heizgas/ Heizöl 46% 25% Abwasser Meteorgebühren Kehricht Wärme (Strom) 5% 4% 9% Abb. 4-1: Prozentuale Verteilung der Ver-/Entsorgungskosten über alle untersuchten Objekte Verbrauchskennwerte Heizgas/ Heizöl Die Heizkosten umfassen die Aufwendungen für den Verbrauch von Energieträgern, die für die Wärmeerzeugung (Heizung und Warmwasser) eingesetzt werden. Im Falle einer Wärmepumpe bedeutet das beispielsweise, dass der dafür benötigte elektrische Strom nicht der Kategorie "Strom" angerechnet wird, sondern bei den Heizkosten. Nicht zu den Heizkosten zählen Reparaturarbeiten an den entsprechenden Anlagen, weil sie – wie auch bei den folgenden Punkten – unter Instandhaltung bzw. Instandsetzung verbucht werden. Nicht in allen Fällen waren sowohl Angaben zu den Kosten als auch zum Energieverbrauch vorhanden. Bei einigen Objekten bezogen sich die Angaben auf die gesamte Anlage. Eine LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 43/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Umrechnung auf das betrachtete Gebäude wurde dann mittels des Nachweises des theoretischen Heizenergiebedarfs (Energienachweis nach SIA 380/1 [SIA 380/1, 2001]) berechnet. In Abb. 4-2 sind die Heizkosten der jeweiligen Energiekennzahl für Wärme gegenübergestellt. Abgesehen vom Schulgebäude Kügeliloo liegt das resultierende Verhältnis immer in einem ähnlichen Bereich, was bedeutet, dass die Heizenergiepreise pro kWh für jedes Gebäude vergleichbar sind – unabhängig davon, ob mit Gas, Öl oder mit beidem geheizt wird. Im Kügeliloo dagegen fallen höhere Kosten an, da verglichen mit fossilen Energieträgern der Strompreis für die installierte Wärmepumpe bedeutend höher ist. Energiekennzahl Wärme [kWh/m2EBFa] 0 20 40 60 80 100 120 140 160 Kügeliloo Im Gut S Buchwiesen Bachwiesen P Laubegg Heiligfeld III W Amtshaus IV V 0 1 2 3 4 5 6 7 8 Wärmeenergiekosten [CHF/m2EBFa] Wärmeenergiekosten S: Schulbauten P: Pflegezentren Energiekennzahl Wärme W: Wohnen V: Verwaltung Abb. 4-2: Wärmeenergiekosten und Energiekennzahlen Wärme für die untersuchten Objekte Die im Vergleich sehr niedrigen Verbräuche von Kügeliloo und Buchwiesen lassen sich damit erklären, dass es sich hier um MINERGIE-Bauten handelt, für die eine Energiekennzahl unter 40 kWh/m2a vorgeschrieben ist. Beim Schulgebäude Im Gut ist am erhöhten Verbrauch zu erkennen, dass bei der Instandsetzung die Fassade wärmetechnisch nicht optimiert wurde. Die unterschiedliche Nutzung erklärt den erhöhten Wärmeenergieverbrauch der Pflegezentren im Vergleich zu den Schulen, da einerseits in den Pflegezentren höhere Raumtemperaturen anzutreffen sind und andererseits in den Schulen durch den Einfluss von schulfreien Wochenenden und Ferien weniger Heizgradtage anfallen. Zwischen dem Pflegeheim Bachwiesen und dem Altersheim Laubegg ist ein enormer Unterschied festzustellen, welcher nach Auswertung der vorhandenen Daten nicht erklärt werden kann. Der Grund dürfte darin liegen, dass das Altersheim Laubegg im Gegensatz zum Neubau Bachwiesen ein instandgesetzter Bau ist, der aus wärmetechnischer Sicht bei der Sanierung keine wesentliche Verbesserung erfahren hat. Der hohe Verbrauch in der Wohnsiedlung Heiligfeld III hat ähnliche Ursachen. Hinzu kommt, dass in Wohnhäusern das Heizverhalten der Mieter nur bedingt beeinflusst werden kann. LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 44/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Wohlgemerkt fallen diese Kosten nicht für die Stadt an, sondern für die Privathaushalte, doch wird der Verbrauch aus Vergleichbarkeitsgründen in dieser Form aufgeführt. Unsicherheiten bei der Datenerhebung haben sich beim Amtshaus IV ergeben. Die erhaltenen Daten aus der Datenbank BUS 2000 sind zwar mit "Amtshaus IV" betitelt. Es hat sich jedoch herausgestellt, dass an dem entsprechenden Zähler die Amtshäuser I bis V zusammen erfasst werden. Die Zuteilung auf das Amtshaus IV konnte nur mittels des Flächenverhältnisses der Amtshäuser vorgenommen werden. Verbrauchskennwerte Wärme (Strom) Bei der Erhebung von Stromkosten und -verbrauch (Abb. 4-3) traten ähnliche methodische Schwierigkeiten auf wie bei den Wärmeenergiedaten. Die Verfügbarkeit der entsprechenden Daten ist aber gut. Energiekennzahl Strom [kWh/m2EBFa] 0 10 20 30 40 50 60 70 Kügeliloo S Im Gut Buchwiesen Bachwiesen P Laubegg Heiligfeld III W Amtshaus IV V 0 2 4 6 8 Stromkosten [CHF/m Stromkosten S: Schulbauten P: Pflegezentren 2 10 12 EBFa] Energiekennzahl Strom W: Wohnen V: Verwaltung Abb. 4-3: Stromkosten und Energiekennzahlen Strom für die untersuchten Objekte Eine Sonderstellung nimmt die Wohnsiedlung Heiligfeld III ein, da hier die Kosten für den Allgemeinstromverbrauch gesondert von dem der Privathaushalte erfasst sind. Nur für den Allgemeinanteil sind Daten des Jahres 2004 vorhanden. Um Vergleichbarkeit mit den anderen Gebäuden herstellen zu können, wird der Anteil der Haushalte auf Basis der SIA 380/1 dazugefügt. Das Verhältnis der Kosten zu den Energiekennzahlen erfährt nur geringe Abweichungen je Gebäude. Sie lassen sich damit erklären, dass die Stromtarife in Nieder- und Hochtarife eingeteilt sind sowie Unterschiede zwischen Klein- und Grossverbrauchern bestehen. LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 45/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Beim Vergleich der Schulbauten kann der erhöhte Stromverbrauch von Kügeliloo im Vergleich zum Schulhaus Im Gut damit erklärt werden, dass nur das Kügeliloo eine mechanische Lüftung besitzt. Kein Zusammenhang ist aber für den signifikant niedrigeren Verbrauch von Buchwiesen herleitbar. Ein Fehler in den zur Verfügung gestellten Daten kann hier angenommen werden. Der hohe Verbrauch des Altersheims Laubegg dagegen ist nachvollziehbar, da die Haustechnik aufgrund der 24h-Betreuung der Bewohnenden intensiv genutzt wird. Verbrauchskennwerte Wasser Für die Diskussion des Wasserverbrauchs ist zu beachten, dass die Zuordnung der abgelesenen Wasserzählerstände zu den angefallenen Rechnungen mit Schwierigkeiten verbunden war. Auch hier waren meist nur Daten für die ganze Anlage, aber nicht für die einzelnen Gebäude verfügbar. Die Umlagerung erfolgte deshalb meist über die Geschossfläche. Nicht für alle Gebäude lagen vollständige Daten sowohl für Wasserkosten als auch -verbrauch vor. Bei den Gebäuden Kügeliloo, Laubegg und Heiligfeld III wurden die Kosten auf Basis der für das Jahr 2004 gültigen Zürcher Wassertarife berechnet. Die erwähnten Zuordnungsprobleme sind in Abb. 4-4 an den unterschiedlichen Verhältnissen von Verbrauch zu Kosten ersichtlich. Für die Gebäude Im Gut, Buchwiesen und Amtshaus IV liegen komplette Datensätze von 2004 vor, weshalb sich die enormen Abweichungen nur mit unvollständigen Daten in der Datenbank BUS 2000 erklären lassen. Bei den Schulen Im Gut und Buchwiesen ist jeweils ein einziger Zähler für die gesamte Anlage vorhanden, was unvollständiges Ablesen unwahrscheinlich macht. Wasserverbrauch [m3/m2EBFa] 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 Kügeliloo S Im Gut Buchw iesen Bachw iesen P Laubegg Heiligfeld III W Amtshaus IV V 0 1 2 3 4 5 2 Wasserkosten [CHF/m EBFa] Wasserkosten S: Schulbauten P: Pflegezentren Wasserverbrauch W: Wohnen V: Verw altung Abb. 4-4: Wasserkosten und Wasserverbrauch für die untersuchten Objekte LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 46/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Zur Schule Kügeliloo ist anzumerken, dass hier wegen der angeschlossenen Schwimmhalle eine flächenbezogene Aufteilung nicht möglich war und deshalb ein theoretischer Verbrauch angelehnt an Buchwiesen und Im Gut angenommen werden musste. Aus den genannten Gründen ist die Vergleichbarkeit der Daten eingeschränkt. Da die Wasserkosten jedoch weniger als 2% der Lebenszykluskosten betragen, ist der Einfluss auf deren Aussagekraft gering. Ressourcenverbrauch bezüglich Bauteilen Ähnlich wie die Lebenszykluskosten kann auch der Ressourcenverbrauch einzelnen Bauelementen zugeordnet werden. Die Aufteilung des Stromverbrauchs orientiert sich unter anderem an Untersuchungsergebnissen von Lukas Weber [Weber, 2002]. Die Heizenergie wurde anhand des Energienachweises allen relevanten Aussenbauteilen zugewiesen und entspricht dem jeweiligen Anteil am Gesamtwärmeverlust. 0.0 Heizgas/ Heizöl Strom Wasserverbrauch in [m 3/m2EBFa] 0 Transportanlagen 0.2 Wasser- und Abwasseranlagen 6 Lufttechnische Anlagen 0.4 Heizungsanlagen 12 Telekommunikat., Sicherheitsanl. 0.6 Starkstromanlagen 18 Fenster, Aussentüren, Tore 0.8 Aussenwände zu EG und OG 24 Aussenwände zu UG 1.0 Dächer 30 Fundamente und Bodenplatten Energieverbrauch in [kWh/m 2EBFa] Abb. 4-5 zeigt die Verteilung des Wärmeenergie-, Strom- und Wasserverbrauchs auf die entsprechenden Bauteile. Der Wärmeenergieverlust wird bei den Bauteilen des Rohbaus hauptsächlich durch die Fenster verursacht und erst in zweiter Linie durch die opaken Aussenbauteile. Auch den Gebäudetechnikanlagen wird ein wesentlicher Anteil angerechnet: Die Heizungsanlagen tragen den Verlust durch ihren Wirkungsgrad, die lufttechnischen Anlagen den Lüftungswärmebedarf. Ein klares Bild ergibt sich für den Strom- und Wasserverbrauch, die hauptsächlich den Starkstrom- und lufttechnischen Anlagen respektive den Wasser- und Abwasseranlagen angerechnet werden. Wasser Abb. 4-5: Verteilung des Ressourcenverbrauchs auf die relevanten Bauteile LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 47/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich 4.3.2 Mess-/Zählkonzept Die Analyse der Objekte zeigt, dass in diesen Fällen noch kein einheitliches und standardisiertes Mess-/Zählkonzept angewendet wird. Zur Datenerfassung und –auswertung wurden von der IMMO im Rahmen dieses Projektes erste Ansätze für ein standardisiertes Messkonzept für die verschiedenen Portfolios entwickelt. Diese beziehen sich in erster Linie auf Neubauten, weil dort relativ einfach die entsprechend notwendigen Zähler eingebaut werden können. Für bestehende Bauten sollen die vorgeschlagenen Mess-/Zählkonzepte wo immer möglich umgesetzt werden. Grundsätze Die Leitidee bei der Erarbeitung des Messkonzepts ist, dass die Messungen nur eingebaut werden, wenn Ablesung, Auswertung und Massnahmeneinleitung sichergestellt und sinnvoll durchführbar sind. Unter Energie werden hier Erdgas, Flüssiggas, Öl, Benzin/Diesel (sofern es dem Gebäude dient), Holzschnitzel, Fernwärme, Elektrizität, Wasser und bei interner Verteilung auch Wärme, Kälte, Dampf und Druckluft verstanden. Messungen dienen der Betriebsüberwachung, der Optimierung der Betriebskosten, der Verrechnung bzw. der generellen und vergleichenden Zustandsbeurteilung eines Gebäudes (Benchmarking). Messungen für die Überprüfung von Garantie- und Planungswerten, für die Betriebsoptimierung oder für Erfolgskontrollen werden allenfalls vorbereitet und immer nur temporär betrieben. Die Systemgrenzen eines Messkonzepts sind klar festzulegen. Doppelmessungen sind zu vermeiden. In solchen Fällen ist eine der Untermessungen nicht zu realisieren und durch Differenzbildung zu ersetzen. Energielieferungen Energiezulieferungen werden normalerweise durch die Werkszähler (Verrechnungszähler) erfasst. Bei lagerbaren Energieträgern sind die Vorratsbehälter mit passenden Messeinrichtungen auszurüsten. Die Energieabgabe ist vollständig, inklusive der Verluste, zu messen. Die Übergabestelle ist eindeutig zu bezeichnen und liegt möglichst nahe bei der Messstelle. Dafür sind die Systemgrenzen eindeutig zu definieren. Energiemessungen Energiemessungen innerhalb einer Wirtschafteinheit dienen entweder der Aufteilung von Kosten oder der vergleichenden Zustandsbeurteilung, wenn differente Nutzungen vorliegen und der Anteil an mindestens einem Energieträger wesentlich ist (z.B. Schulanlage mit Schulschwimmanlage). Messungen innerhalb eines Objekts dienen der Optimierung von wesentlichen und beeinflussbaren Energieverbrauchern (z.B. Gastroküchen, Gruppenduschen). Tab. 4-6 zeigt, unter welchen Voraussetzungen Messungen an Anlagen zur Energieumwandlung durchgeführt werden. Messung Anlage Betriebstunden- und Im- (Gas, Öl, El. etc.) pulszähler jeweils pro Stufe Energieabgabe Öl- und Gaskessel ab 350kW* ab 70 kW* - Blockheizkraftwerke ja ja ja (Wärme und Strom) ab 50 kW ** inkl. Förderener- ja ab 50 kW ** Wärmepumpen (Elektro, Gas) LUKRETIA Endenergiezuführung Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 48/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich gie für Sole, Luft o.ä. Sonnenkollektoren ab 20 m2 ja*** ab 20 m2 Drucklufterzeugung ab 10kW ja - - - ja ab 5kW ** ja ab 50 kW ** Photovoltaik Kälteerzeugung * jeweils pro Kessel, ** Heiz- bzw. Kälteleistung, *** Umwälzpumpe Solarkreis Tab. 4-6: Messung von Anlagen zur Energieumwandlung Messeinrichtungen Die Qualität der Messeinrichtungen hat sich nach den Investitions- und Betriebskosten der jeweiligen Anlage zu richten. Messverfahren, Grösse und Genauigkeitsklasse sind projektweise zu bestimmen. Es sind ausschliesslich handelsübliche Messgeber und Messgeräte zu verwenden. Verrechnungszähler haben eine kleine Fehlertoleranz aufzuweisen. Wo nicht ausschliesslich amtlich geeichte Zähler zulässig sind, sind die verwendeten Zählerfabrikate inklusive Typ und Genauigkeit in die Liefervereinbarung zu integrieren. Messdatenerfassung Der Liegenschaftenbestand und die Betriebsorganisationen der Stadt Zürich sind sehr heterogen. Deswegen ist es wichtig, dass die Erfassung der Werkszähler im Versorgungsgebiet der stadteigenen Werke zentral durch die Immobilien-Bewirtschaftung mittels elektronischen Datenaustauschs realisiert wird. Verbrauchsmessungen, Betriebsparameter und ausserstädtische Werkszähler werden durch Ablesung des Betriebspersonals oder Auswertung der Rechnungen erfasst. Die Daten werden auf vorbereiteten Listen eingetragen und der Immobilien-Bewirtschaftung zugesandt oder im Intranet in Masken eingetragen. Messdatenauswertung Die Messdatenauswertung geschieht in erster Linie zentral durch das Energiemanagement der Immobilien-Bewirtschaftung. Die Messdaten werden zur Verrechnung von Energielieferungen aufbereitet und den jeweiligen Dienstabteilungen zur Verfügung gestellt. Durch Vergleich mit Planungswerten bzw. früheren Messperioden und/oder Vergleichsobjekten werden Optimierungsmassnahmen ausgelöst. Dabei werden auch Systemabweichungen erkannt und allfällige Instandsetzungen initiiert. Das Energiemanagement der IMMO verdichtet die Messdaten zu Kennzahlen für die Objektbetreuer bzw. als Grundlage zur Qualitätssicherung oder auch als Studienanstoss für das AHB. Die Auswertung der Messdaten wird den Betreibern der Gebäude aufbereitet zur Verfügung gestellt. Diese können aus internen betrieblichen Parametern (Bettenbelegung, Eintritte, Mahlzeiten etc.) eigene Kennzahlen bilden und daraus Massnahmen zur Bewirtschaftung ableiten. Auf dieser Basis können Betriebsoptimierungen durchgeführt werden. Bei grossen Objekten wird auf der bestehenden Messdatenerfassung des jeweiligen Gebäudes aufgebaut. Wo nötig wird aber mit separaten Ablesungen und mit mobilen Messungen weitergehend analysiert. LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 49/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Energetisch relevante Portfolios Es wurde eine Liste der energetisch relevanten Portfolios erstellt: Verwaltung z.B. Büro-/ Schulungsbauten, Bereitschaftsdienste Schule z.B. Schulanlagen, Kindergärten Sport z.B. Sportanlagen, Badeanlagen Gesundheit z.B. Pflegezentren, Altersheime Soziale Einrichtungen z.B. Krippen, Gemeinschaftszentren Werke z.B. Landwirtschaft, Friedhöfe Kultur z.B. Theater, Museen Wohnbauten z.B. Wohnsiedlungen, kommerzielle Objekte Stiftungen z.B. Alterswohnungen, Asylorganisation Abb. 4-7 zeigt den schematischen Aufbau eines Mess-/Zählkonzeptes für Pflegezentren. Abb. 4-7: Mess-/Zählkonzept am Beispiel von Pflegezentren IMMO-Box Zwischen dem AHB und der IMMO wurde ein Vorgehensplan ausgearbeitet, der die Vereinheitlichung der Messdatenerfassung konkretisiert. Darin ist vorgesehen, in jedes Gebäude künftig eine sogenannte IMMO-Box einzubauen, die als zentrale Datenerfassungsstelle gedacht ist. Sie ist an die Gebäudetechnikanlagen angeschlossen und erlaubt eine präzise Datenauswertung in der benötigten Genauigkeit. LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 50/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Wenn die IMMO-Box flächendeckend eingeführt ist, ist es auch möglich, die Kostenabrechnung einheitlich zu strukturieren. 4.4 Massnahmen Die Konzepte zur Ressourcenschonung innerhalb der städtischen Bauten sind wie oben beschrieben bereits ausgearbeitet. Um sie in der Praxis anwenden zu können, müssen die folgenden Schritte umgesetzt werden: Bei Neubauten und Instandsetzungen muss die Inbetriebnahme fachlich intensiver begleitet und protokolliert, eine Erfolgskontrolle durchgeführt (Vergleich mit den im Planungsprozess festgelegten Vorgaben) und eine Betriebsoptimierung vorgenommen werden. Ein Energiecontrolling mit Ermittlung der absoluten Energieverbräuche sowie der spezifischen Verbrauchswerte (z.B. pro m² Energiebezugsfläche oder pro Arbeitsplatz) und Vergleich mit ähnlichen Nutzungen (Benchmarking) muss eingeführt werden. Diese Daten geben wertvolle Hinweise, wenn es um die Planung von Massnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz geht oder um die Auswahl derjenigen Gebäude, welche ein hohes Potential für Energieeffizienzmassnahmen besitzen. Es muss eine einheitliche Anleitung für Ableseintervalle, für Kennzahlenbildung und Statistik erstellt werden. Die Daten des Energiecontrollings müssen ausgewertet werden, um Rückmeldung über die Auslegung von neuen Anlagen zu erhalten und um den Erfolg von Energieeffizienzmassnahmen überprüfen zu können. Der Informationsfluss zwischen den Erstellern, Betreibern und Nutzern der Gebäude muss automatisiert und optimiert werden. LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 51/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich 5 Technisierung 5.1 Ausgangslage Eine hohe Automatisierung der Haustechnik bringt dem Betreiber von Gebäuden Vorteile. Die Automatisierung vereinfacht dem Betreiber die Arbeit in der Steuerung und Überwachung von haustechnischen Anlagen. Damit diese Systeme die Arbeit des Betreibers erleichtern, müssen diese einfach und bedienerfreundlich eingesetzt werden können. Die Erfahrung zeigt jedoch, dass die Automatisierungssysteme eher aufwändig in der Inbetriebsetzung und im Betrieb oft störungsanfällig sind. Zudem ist die Erfassung und Auswertung der Daten mit einem grossen Aufwand verbunden, der die Optimierung der haustechnischen Anlagen erheblich erschwert. Für die Nutzer bietet der hohe Automatisierungsgrad eher Nachteile, da die raffinierten Systeme für Nichtfachleute schwer verständlich sind. Gemäss der Studie „Welche Bedürfnisse haben die Gebäudenutzer an die Technik an ihrem Arbeitsplatz?“ [Zürich, 2003] fühlen sich die Nutzer oft überfordert mit den ausgeklügelten Systemen. Die Benutzer bevorzugen benutzerfreundliche und einfache Systeme, mit denen sie die Beleuchtung, die Belüftung und Heizung sowie Sonnen- und Blendschutz nach ihren Bedürfnissen einstellen können. Gelingen der Eingriff und die gewünschte Veränderung nicht, weil die Systeme „von aussen“ gesteuert werden, empfinden dies die Nutzer als unkomfortabel. Neben Unzufriedenheit der Nutzer ist die weitere Folge, dass die Störmeldungen für den Gebäudebetreiber zunehmen und die Systeme somit Mehrarbeit verursachen. Bei der Lebenszyklusbetrachtung hat sich herausgestellt, dass die Gebäudetechnik einen wesentlichen Anteil an den gesamten Lebenszykluskosten einnimmt. Die Untersuchung der Ressourcen legt nahe, dass in diesem Bereich ein grosses Einsparungspotential vorhanden ist. Aus diesen Gründen ist es sinnvoll, künftig der Technisierung den entsprechenden Stellenwert in der Planung, Erstellung und Bewirtschaftung beizumessen. 5.2 Vorgehen Für den Bereich der Technisierung wurden die Daten aus den untersuchten Gebäuden ausgewertet. Daneben wurden zwei Expertenworkshops durchgeführt. Weitere Informationen wurden durch Gespräche mit den Verantwortlichen für den Gebäudebetrieb erhalten. 5.2.1 Expertenworkshops In den Workshops wurden die Ziele der Technisierung für die Gebäude der Stadt Zürich ermittelt. Ausserdem wurden externe Experten eingeladen, um die neuesten Untersuchungen auf diesem Gebiet in Erfahrung zu bringen. Beide Workshops wurden vom Institut für Technologiemanagement der Universität St. Gallen geleitet. Im Wesentlichen wurden damit folgende Resultate angestrebt: LUKRETIA Klarheit schaffen über den Begriff der „einfachen Technisierung“ Klarheit schaffen über die Interaktion zwischen Nutzenden und Technisierung Erkennen von Zukunftstrends Erhebung der Bedürfnisse der Gebäudenutzer mittels Umfrage Definition der Anforderungen an künftige Vorhaben Identifizierung der Massnahmen und Hebel für die Umsetzung Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 52/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Der erste Workshop behandelte das Thema „einfache und bedarfsgerechte Technisierung“. Anhand dieser Anregungen wurde ein Konzept für die Gebäudetechnik entwickelt. Zum zweiten Workshop waren Vertreter von AHB, IMMO, dem Gesundheits- und Umweltdepartement Zürich sowie Verantwortliche einiger städtischer Bauten eingeladen. Dabei wurden die Probleme und positiven Seiten der Gebäudetechnik im Betrieb erarbeitet. So fand ein Erfahrungsaustausch zwischen verschiedenen Beteiligten aus unterschiedlichen Blickwinkeln statt. 5.2.2 Befragung der Objektmanager Es wurden Interviews mit den Objektmanagern und Hauswarten der sieben untersuchten Gebäude durchgeführt. Dabei wurden alle Gebäudetechnikanlagen zusammen mit etwaigen Problemen bei Betrieb und Reinigung notiert. Damit ist es möglich, individuell für jedes Gebäude Verbesserungskonzepte zu erarbeiten. 5.2.3 Technisierungsgrad Um den Technisierungsgrad der städtischen Bauten bewerten zu können, benötigt man ein einheitliches Schema, das für alle Gebäude anwendbar ist. Daraus ist die in Abb. 5-1 dargestellte Matrix entstanden. Im Anhang ist die komplette Version dieses morphologischen Kastens dargestellt. Gew erk Wärmeerzeugung 4,0 Wärmeabgabe 4,0 komplex … Heizung Gew ichtung einfach Anlage Warmw assererzeugung 2,2 Abw asserpumpen 2,2 … Sanitär Lüftung Hauptnutzung 2,2 Lufterdregister 0,6 … Lüftung Kälteerzeugung 1,1 Kälteabgabe 1,1 … Kälte Stromerzeugung 3,0 Telefon 2,0 … Elektro Steuerung für Nutzflächen 2,5 Notbeleuchtung 2,5 … Beleuchtung Raumautomation 3,3 Verbrauchserfassung 1,7 … Gebäudeautomation Brandschutz Fassade Rauch- und Wärmeabzug 1,7 Brandmeldeanlage 1,7 Sonnenschutz 3,0 Abb. 5-1: Auszug aus dem morphologischen Kasten Gebäudetechnik Im morphologischen Kasten sind die wichtigsten Gebäudetechnikkomponenten enthalten. Durch die angezeigten Gewichtungsfaktoren werden die Komponenten untereinander bewer- LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 53/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich tet und somit vergleichbar gemacht. Auf der horizontalen Achse wird der Technisierungsgrad der jeweiligen Komponente eingetragen. Im Anhang A.4 ist zu erkennen, dass die Einstufung der Komponenten bereits vorgegeben ist. Mit dieser Matrix ist es möglich, einen Technisierungsgrad in beliebiger Detaillierung zu bestimmen – von einzelnen Anlagen über die Gewerke bis hin zum gesamten Gebäude. Sie ist für Schul-, Wohn-, Pflege- sowie Verwaltungsbauten anwendbar. Die Matrix ist erweiterbar um Zeilen zur Wartungs- und Bedienungsfreundlichkeit (z.B. Zugänglichkeit der Komponenten). 5.3 Ergebnisse 5.3.1 Einfache Technisierung Unter dem Begriff Technisierung versteht man im Projekt LUKRETIA die Ausstattung der Gebäude mit den benötigten bzw. gewünschten technischen Anlagen. Die Erfahrung unter anderem in der Stadt Zürich hat gezeigt, dass eine hohe Technisierung der Gebäude insgesamt als nicht optimal betrachtet wird. Eine hohe Automatisierung der Haustechnik bringt dem Betreiber von Gebäuden zunächst eher Vorteile. Die Automatisierung vereinfacht dem Betreiber die Arbeit in der Steuerung und Überwachung von haustechnischen Anlagen. Damit diese Systeme die Arbeit des Betreibers erleichtern, müssen diese einfach und bedienerfreundlich eingesetzt werden können. Die Praxis zeigt jedoch, dass die Automatisierungssysteme oft aufwändig in der Inbetriebsetzung und im Betrieb störungsanfällig sind. Zudem ist die Erfassung und Auswertung der Daten mit einem grossen Aufwand verbunden, der die Optimierung der haustechnischen Anlagen erheblich erschwert. Für die Nutzer bietet der hohe Automatisierungsgrad eher Nachteile, da die raffinierten Systeme für Nichtfachleute schwer verständlich sind. Gemäss der Studie „Welche Bedürfnisse haben die Gebäudenutzer an die Technik an ihrem Arbeitsplatz?“ fühlen sich die Nutzer oft überfordert mit den ausgeklügelten Systemen. Die Benutzer bevorzugen benutzerfreundliche und einfache Systeme, mit denen sie die Beleuchtung, die Belüftung und Heizung sowie Sonnen- und Blendschutz nach ihren Bedürfnissen einstellen können. Gelingen der Eingriff und die gewünschte Veränderung nicht, weil die Systeme von aussen gesteuert werden, empfinden dies die Nutzer als unkomfortabel. Neben der Unzufriedenheit der Nutzer ist die weitere Folge, dass die Störmeldungen für den Gebäudebetreiber zunehmen und die Systeme somit Mehrarbeit verursachen. Ergebnisse Workshop 1 „Einfache Technisierung“ Im Rahmen des ersten Workshops haben Vertreter des AHB, der IMMO und externe Experten das Thema „Einfache Technisierung“ eingehend diskutiert. Es wurde anhand von Stichworten eine Definition des Begriffs erarbeitet. Aus Sicht des Nutzers sind folgende Aspekte vorrangig: Funktionalität (New Low Tech): Low Tech-Anwendungen arbeiten mit modernster Technik plus Simplifizierung: die eigentliche Funktion ist bekannt und durchschaubar. Die Anwendung ist einfach in der Bedienung. Geräte und Anwendungen werden robuster in Bezug auf Haltbarkeit, Beherrsch- und Benutzbarkeit sowie Zuverlässigkeit. Nutzerorientiertheit (Human Tech): Nutzerorientierte Technisierung richtet sich bereits im Entwicklungsprozess an der Perspektive des Nutzers aus. Die Entwicklung von Geräten und Anwendungen findet unter Einbezug der Nutzer statt. LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 54/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Beherrsch- und Benutzbarkeit: Darunter versteht man die Gestaltung von Geräten, die „einfach“ zu bedienen sind. Anders ausgedrückt werden damit Anwendungen geschaffen, die ein Benutzer möglichst optimal einsetzen kann, um ein bestimmtes Ziel effizient und zufriedenstellend zu erreichen. Zuverlässigkeit (Robustheit): Geräte und Anwendungen müssen unempfindlich gegenüber äusseren Einflüssen sein. Die Systeme und Geräte haben eindeutige Aufgaben und Anforderungen zu erfüllen und sollen möglichst unabhängig von anderen funktionieren. Lebenszyklusbetrachtung: Die Entscheidung für Geräte und Anwendungen soll auf der Lebenszyklusbetrachtung beruhen, d.h. auf der Kenntnis der Investitions-, Betriebs- und Instandsetzungskosten sowie des Ressourcenaufwands. Aus Sicht des Betreibers ergeben sich andere Schwerpunkte hinsichtlich einfacher Technisierung. Betreiber von Gebäuden bzw. von technischen Anlagen haben heute eine Vielzahl verschiedenartiger Anlagen zu betreiben. Dadurch ist es wünschenswert, dass die technischen Anlagen weitestgehend selbsttätig funktionieren. Es ist daher auch anzustreben, dass die gewünschten Komfortanforderungen durch möglichst geringen Technikeinsatz erreicht werden. Es ergeben sich daher die folgenden Stichworte zur Beschreibung der einfachen Technisierung aus Sicht der Betreiber: Verfügbarkeit: Die Verfügbarkeit eines Systems oder einer Anlage muss hoch sein. Dies hat einen engen Zusammenhang mit der Zuverlässigkeit und somit letztlich mit der Robustheit eines Systems. Steuerung/Regelung: Die Steuerung und Regelung einer Anlage sollen den Betreiber unterstützen und die gewünschten Komfortbedienungen garantieren. Allerdings ist die Steuerung/Regelung auf die gewünschten Eingriffsmöglichkeiten des Nutzers abzustimmen. Überwachung/Alarmierung: Für die Überwachung und Alarmierung ist die Priorität der jeweiligen technischen Anlage zu berücksichtigen. Bedienung: Die Bedienung der Anlagen muss dem Betreiber durch Ausbildung und Schulungen bekannt und einfach sein (selbsterklärende Anlagen). Wartung/Instandhaltung: Wartung und Instandhaltung sind ein wesentlicher Kostenfaktor. Dieser kann mit einfachen und robusten Systemen reduziert werden. Ergebnisse Workshop 2 „Nutzerzufriedenheit“ Im zweiten Workshop wurde eine Liste mit positiven und negativen Punkten der Gebäudetechnik aus Sicht von Nutzern und Betreibern erarbeitet. In Tab. 5-2 sind die wichtigsten Ergebnisse zusammengefasst. Dabei sind die Themen der Diskussion über die hauptsächlichen Probleme und Optimierungspotentiale aufgelistet. Thema LUKRETIA Nennungen Priorität Optimierung der Planungssystematik 12 A Hohe Zuverlässigkeit der technischen Anlagen 9 B Bedienungsfreundlichkeit der Bedienelemente 9 B Fenster zum Öffnen 5 C Kontrollierte Lüftung 5 C Gute Zugänglichkeit Gebäudetechnik 2 D Verbesserte Alarmierungsmöglichkeiten für Patienten 2 D Dezentrale Zonierung der Wärmeverteilung 1 E Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 55/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Bessere Funktionalität des Sonnenschutzes 0 - Bessere Regulierbarkeit der Raumwärme 0 - Verbrühungsschutz bei Mischern 0 - Automatische Lichtsteuerung in der Nasszelle 0 - Tab. 5-2: Priorisierung von Aspekten der Gebäudetechnik aus Sicht von Gebäudenutzern und Betreibern 5.3.2 Technisierungsgrad hoch mittel Starkstromanlagen Telekommunikat., Sicherheitsanl. Heizungsanlagen Lufttechnische Anlagen Wasser- und Abw asseranlagen Sonstiges Gebäudeautomation Amtshaus IV Heiligfeld III Laubegg Bachwiesen Buchwiesen Im Gut Kügeliloo niedrig Technisierungsgrad Abb. 5-3 zeigt die Auswertung der Technisierungsmatrizen für die sieben Beispielgebäude. Entscheidend für den Technisierungsgrad ist jeweils die gesamte Balkenhöhe; die Untergliederung in die einzelnen Komponenten der Gebäudetechnik ist als prozentuale Aufteilung zu verstehen. Abb. 5-3: Technisierungsgrade der untersuchten Gebäude Bei Auswertung der morphologischen Kästen aller Gebäude fällt auf, dass die Schulanlage Buchwiesen speziell im Bereich der Beleuchtung (Starkstromanlagen) und der Gebäudeautomation (Sonstiges) einen überdurchschnittlichen Technisierungsgrad aufweist. Laubegg und Heiligfeld III haben die niedrigsten Technisierungsgrade. Beim Altersheim Laubegg sind Heizung (konventionelle Heizkörper ohne Einzelraumregelung), Lüftung (keine Lüftungsanlagen in den Hauptnutzungsräumen) und Gebäudeautomation niedrig technisiert. Beim Heiligfeld III sind mit Ausnahme der Warmwasserverteilung und dem Rauchabzug in keinem Bereich hoch technisierte Anlagen eingebaut. LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 56/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Abb. 5-4 zeigt die Verteilung der jährlichen Lebenszykluskosten bezogen auf die Energiebezugsfläche der in Abb. 5-3 beurteilten Bauelemente. Lebenszykluskosten [CHF/m2EBFa] 120 100 80 60 40 20 Starkstromanlagen Telekommunikat., Sicherheitsanl. Heizungsanlagen Lufttechnische Anlagen Wasser- und Abwasseranlagen Transportanlagen Amtshaus IV Heiligfeld III Laubegg Bachwiesen Buchwiesen Im Gut Kügeliloo 0 Gebäudeautomation Abb. 5-4: Vergleich der Lebenszykluskosten für die Gebäudetechnik für die untersuchten Gebäude Die Gebäude Buchwiesen und Laubegg werden hier als Sonderfälle betrachtet. Wegen der erhöhten Energiebezugsfläche beim Schulhaus Buchwiesen ergeben sich niedrige spezifische Lebenszykluskosten pro Quadratmeter Energiebezugsfläche. Der hohe Ressourcenverbrauch des Altersheims Laubegg hängt nicht direkt mit dem Technisierungsgrad zusammen. In diesem Fall lässt er sich eher durch die Gebäudenutzung erklären. Die entsprechenden Kosten sind in den Lebenszykluskosten inbegriffen, weswegen sie bei gleichem Technisierungsgrad, aber anderer Gebäudenutzung tiefer ausfallen würden. Betrachtet man alle Gebäude, ist zu erkennen, dass die Kosten, die nicht die Wasseranlagen betreffen, relativ gleichmässig verteilt sind. Sie haben also einen ähnlichen Einfluss auf die Gesamtkosten. In Abb. 5-5 sind die Ergebnisse aus Abb. 5-3 und Abb. 5-4 zusammengefasst. Der Technisierungsgrad ist den Lebenszykluskosten für Gebäudetechnik je Gebäude gegenübergestellt. Die y-Achse des Diagramms ist als Ausschnitt aus derjenigen der Abb. 5-3 zu sehen. Abb. 5-5 zeigt die Auswertung der Technisierungsmatrizen für die untersuchten Objekte, wobei jeweils der Technisierungsgrad des ganzen Gebäudes berechnet wurde. LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 57/92 mittel niedrig Technisierungsgrad hoch Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120 2 Lebenszykluskosten in [CHF/m EBFa] Kügeliloo Im Gut Buchw iesen Bachw iesen Laubegg Heiligfeld III Amtshaus IV Abb. 5-5: Technisierungsgrad versus Lebenszykluskosten der untersuchten Objekte. Die Trendlinie ist qualitativer Art und zeigt die Tendenz der niedrigen Technisierung mit geringeren Lebenszykluskosten an. Die Objekte Buchwiesen und Laubegg sind im Trend nicht berücksichtigt, da die Abgrenzung der Daten in dieser Anwendung nicht eindeutig ist.. Abb. 5-5 stellt den Technisierungsgrad den Lebenszykluskosten für Gebäudetechnik je Gebäude gegenüber. Bei einer klaren Abhängigkeit zwischen der Höhe der Lebenszykluskosten und des Technisierungsgrades ergibt sich eine ansteigende Gerade. Betrachtet man die Objekte Heiligfeld III, Kügeliloo, Im Gut, Amtshaus IV und Bachwiesen, so ist eine solche Tendenz zu erkennen. Die dargestellte Ausgleichsgerade bezieht sich nur auf diese fünf Objekte. Generell ist zur Abb. 5-5 anzumerken, dass für statistisch belegbare Aussagen zu wenige Objekte zur Verfügung stehen. Deswegen ist die Ausgleichsgerade eher als eine Tendenz zu sehen, die aus den untersuchten Objekten abgeleitet werden kann. Nicht quantitativ untersucht wurde in diesem Zusammenhang die Beziehung zwischen Technisierungsgrad und Zufriedenheit der Benutzer. Das Thema wurde allerdings an den Workshops behandelt. Als optimaler Technisierungsgrad ist derjenige anzusehen, der sowohl eine hohe Nutzerzufriedenheit als auch niedrige Lebenszykluskosten zur Folge hat. 5.4 Massnahmen Das Ziel des Bereichs Technisierung war einerseits, detailliert zu untersuchen, welche Technisierungsgrade bei den Gebäuden vorliegen und wie sie sich auf die Zufriedenheit bei Nutzung und Wartung auswirken. Der andere Schwerpunkt liegt darauf, die Erkenntnisse in die Praxis umzusetzen. Deswegen werden die folgenden Massnahmen vorgeschlagen: Bei Neubauten und Instandsetzungen ist der Technisierungsgrad generell zu erheben. Er kann als Grundlage für eine erfolgsabhängige Honorierung der Planer dienen. Die Erkenntnisse müssen in die Standards von AHB und IMMO einfliessen. Insbesondere das Prinzip der einfachen Technisierung ist als Ziel vorzugeben. Dabei ist so zu verfahren, LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 58/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich dass ein Optimum zwischen Nutzer- und Wartungsfreundlichkeit und anfallenden Kosten angestrebt wird. Das Wartungspersonal ist dementsprechend zu schulen. Eine verstärkte Einbindung der Nutzenden ist anzustreben, um ein kohärentes Verständnis bezüglich Komfort und Technisierungsgrad zu erreichen und deren Erfahrung einzubeziehen. Der erste Schritt wurde dafür durch die oben genannten Interviews bereits unternommen. Allerdings muss in Zukunft ein regel- und standardmässiger Austausch insbesondere zwischen den Objektverantwortlichen und der IMMO stattfinden. Die Erkenntnisse bezüglich der Technisierung sind portfoliospezifisch auszuwerten. Die Gebäudetechnikkomponenten können so optimal auf die jeweiligen Bedürfnisse abgestimmt werden. Die inhaltliche Umsetzung der Massnahmen muss regelmässig an repräsentativen Objekten kontrolliert werden. LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 59/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich 6 Umsetzung Damit die Untersuchungsergebnisse des Projekts LUKRETIA den Weg in die Praxis des AHB und der IMMO finden, sollen Standards ergänzt bzw. neu erarbeitet und Schulungen durchgeführt werden. Teilweise ist es jedoch schon ausreichend, innerhalb der bestehenden Strukturen Optimierungsmassnahmen durchzuführen. Dazu sind im Kapitel 6.1 organisatorische Aspekte aufgeführt, die während der Datenanalyse der Objekte aufgefallen und deswegen zu beachten sind. 6.1 Organisatorische Aspekte 6.1.1 Buchungen Kontenstrukturen Die Kontenstrukturen der Nutzenden und von IMMO sind unterschiedlich. Beispielsweise verwenden die Altersheime der Stadt Zürich und IMMO nicht dasselbe Rechenmodell. Eine Auswertung der Buchungen wird dadurch erschwert. Es ist zu prüfen, ob mittels einer Schnittstelle die Daten der Altersheime derart aufbereitet werden können, dass sie ohne weitere manuelle Bearbeitung ins System der IMMO übernommen werden können. Kontenbezeichnungen Die im Rechenmodell der IMMO verwendeten Kontenbezeichnungen sind teilweise begrifflich verwirrend oder ungenau. Zum Beispiel sind im Konto Heizgas/Heizöl alle Energieträger zur Wärmeproduktion enthalten. Durch diese Kontenbezeichnungen wird die korrekte Zuordnung der Buchungen erschwert. Wir empfehlen, diese Bezeichnungen anzupassen, um die Daten einfacher auswerten zu können. Buchungszuordnung Anlässlich der Analyse der Buchungen wurde festgestellt, dass viele Zahlungen in die falschen Konti verbucht wurden. Schwierigkeiten bereitet dabei die Abgrenzung zwischen Instandhaltung und Instandsetzung. Ebenfalls wurden in einigen Fällen fehlende oder mangelhafte Buchungsinformationen festgestellt. So wurde dann nur der Empfänger der Zahlung, nicht aber der Zahlungszweck erfasst. Eine Auswertung nach Bauteilen ist bei solchen Buchungssätzen nur mit zusätzlichem Aufwand möglich. Damit aussagekräftige Daten erhoben werden können, sind korrekte Zuordnung und Beschrieb der Buchungen unabdingbar. Es wird deshalb vorgeschlagen, eine Anleitung zu verfassen und Schulungen für das Verbuchen von Zahlungen durchzuführen. Ein Vergleich der im System BUS 2000 und im System SAP erfassten Daten ergab Differenzen. Es werden nicht alle relevanten Daten ins BUS 2000 eingegeben. Die Aussagekraft der damit erstellten Auswertungen ist deshalb eingeschränkt. Eine Ablösung von BUS 2000 ist jedoch vorgesehen. Kostenzuordnung nach Nutzungsvereinbarung Obwohl in den Nutzungsvereinbarungen zwischen Nutzenden und IMMO eine Zuweisung der Kosten auf die Parteien festgelegt wurde, haben öfters entweder die falsche oder beide Parteien Zahlungen ausgeführt. Beispielsweise wird ein Teil der Entsorgungskosten durch den LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 60/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Schuldienst bestritten, obwohl die IMMO gemäss Nutzungsvereinbarung dafür aufkommen müsste. Wir empfehlen, die Betroffenen entsprechend zu informieren und dies abzugleichen. 6.1.2 Kostentransparenz bei Eigenleistungen Die Verwaltungskosten der IMMO werden noch nicht konsequent auf die Objekte verbucht. Die von IMMO erbrachten Dienstleistungen werden dadurch nicht vollständig verrechnet und die Kostentransparenz ist somit eingeschränkt. Auch die interne Leistungsverrechnung wird noch nicht durchgehend angewendet. Es bestehen somit Objekte, bei denen trotz der erbrachten Leistungen der Objektmanager keine entsprechenden Buchungen vorhanden sind. Wir empfehlen, im Interesse einer besseren Kostentransparenz (z.B. für Mietverträge) die Verwaltungskosten und die interne Leistungsverrechnung den Objekten konsequenter zu belasten und mit einer entsprechenden Weisung die Beteiligten zu informieren. Ein ähnliches Problem stellt sich bei den Leistungen des AHB dar. Die für die Objekte erbrachten Beratungsleistungen (z.B. für kleinere Umbauten, für die kein Baukredit benötigt wird) werden nicht verrechnet und demzufolge auch nicht auf die Objekte gebucht. Wir empfehlen, in Zukunft auch bei kleineren Beratungsaufträgen die Leistungsverrechnung vorzunehmen. Die von Grün Stadt Zürich erbrachten Leistungen werden nur pauschal über alle Objekte vergütet. Eine Abrechnung pro Objekt würde auch in diesem Fall eine bessere Kostentransparenz erlauben, weshalb wir empfehlen, pro Objekt eine Vereinbarung über die zu erbringenden Leistungen und die damit verbundenen Kosten zu erstellen. Anschliessend könnte eine Anpassung des Kostenaufwands sehr einfach über eine jährliche Indexierung erfolgen. 6.1.3 Verwaltung von Daten, Unterlagen und Wissen Dokumente werden im AHB teilweise nicht konsequent archiviert, weil sie gemäss Weisung dafür nicht vorgesehen sind (z.B. Energienachweise). Das Wiederbeschaffen dieser Informationen ist – falls überhaupt möglich – mit entsprechendem Aufwand verbunden. Es wird deshalb empfohlen, die Weisung für die zu archivierenden Unterlagen zu revidieren und die neue Regelung zu kommunizieren. Um den Raumbedarf dafür in Grenzen zu halten, sollte die elektronische Archivierung forciert angewandt werden. Eine durchgehende Kenntnis über die Existenz vorhandener Daten fehlt teilweise. Beispielsweise besteht eine Zusammenstellung der Geschossflächen von Schulbauten. Die Objektmanager hatten davon jedoch keine Kenntnis. Auch sind die Stammdatenblätter der Objekte nicht auf dem aktuellen Stand. Es ist deshalb anzustreben, ein einfaches internes Informationssystem (z.B. auf Basis Intranet) einzurichten, das Auskunft über die vorhandenen Daten und Unterlagen geben kann und in welchem gewisse Daten von den Objektmanagern verwaltet werden können. Das Wissen der Objektmanager und der Hauswarte, die mit dem Betrieb der Gebäude gut vertraut sind, wird bei Um-, Erweiterungs- oder Neubauten noch nicht vollständig genutzt. Ein zielgerichteter Einbezug der Objektmanager und der Ausführenden aus dem Betrieb in der Planungsphase könnte zu funktionelleren Lösungen führen. Informationsfluss zwischen Hauswarten und IMMO Wie ebenfalls festgestellt wurde, sind die Hauswarte über die abgeschlossenen Wartungsverträge nicht immer vollständig informiert. Eine Kontrolle der beauftragten Firmen und der betroffenen Anlagenteile ist dadurch nicht durchgängig möglich. Es ist deshalb zu prüfen, ob die LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 61/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Hauswarte periodisch eine Liste der Wartungsverträge, der beauftragten Firmen und der vereinbarten Wartungsintervalle erhalten können. Unterzähler für Wasser, Wärme und Elektrizität sind teilweise vorhanden, werden aber nicht regelmässig abgelesen. Beispielsweise ist im Amtshaus IV ein Unterzähler für das Wasser des fremdvermieteten Restaurants vorhanden, der nicht abgelesen wird. Auch ist das Ablesungsintervall der vorhandenen Messeinrichtungen sehr unterschiedlich. Es wird empfohlen, objektweise Messkonzepte zu erstellen und die Verantwortlichkeiten sowie die Ableseintervalle zu regeln. Bei den befragten Hauswarten war ein gewisses Informationsdefizit spürbar. Es wäre deshalb wünschenswert, wenn für die Hauswarte eine gemeinsame Informationsplattform (z.B. halbjährliches Hauswarttreffen zum Erfahrungsaustausch) eingerichtet werden könnte. In Bezug auf Kosten und Einsparungen müsste differenziert vorgegangen werden. Aufgrund von unterschiedlichen Grundrissen und Materialien können keine 1:1-Vergleiche ungewichtet vorgenommen werden. Es ist auch bei grossen Positionen darauf zu achten, dass möglicherweise nur noch ein geringerer Teil optimiert werden kann. Eventuell bietet sich aber eine umfassendere grosszügigere Lösung an, um längerfristig nachhaltiger und kosteneffizienter zu operieren (cost control = Einflussgrösse im 1-stelligen Prozentbereich, neue andere Technologie/Kooperation hat ein 2-stelliges Prozentpotential). 6.2 Empfehlungen und Standards Kostenkennzahlen auf 1. Ebene BKP werden im AHB IMMO L1.1 AHB Investitionskosten dig Wohnbauten Standard, Inhalte ZustänSchulbauten Nr. Gesundheitsbauten Thema Verwaltungsbauten Ein Vergleich zwischen den am Hochbaudepartement bestehenden Standards und den angestrebten Projektzielen ergab die noch fehlenden bzw. zu ergänzenden Standards. Sie sind in Tab. 6-1 aufgeführt. X standardisiert erhoben (Q-System, Bauwerkdokumentation, PAB 1.05). Neu werden die Kosten im Provis auch pro Projekt und Phase dargestellt. L1.2 Kostenkennzahlen EKG werden in Absprache mit der X FST Projektökonomie analog der BKK-Auswertungen unter Auflistung der wichtigsten Einflussfaktoren erhoben nach Abschluss des Projektes erhoben Nutzungskosten L2.1 Kostenkennzahlen (SIA D0165) * X L2.2 Ermittlung der Bewirtschaftungskosten * X Bandbreiten für die anzustrebenden Bewirtschaftungskosten unter Auflistung wichtiger Einflussfaktoren Umweltwirkung L3.1 Nutzungsdauern von Bauteilen X Auflistung der anzustrebenden Nutzungsdauern sowie der massgebenden Einflussfaktoren L3.2 LUKRETIA Umweltkennzahlen auf 2. Ebene Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 X 62/92 Mess-/Zählkonzept IMMO L4.1 AHB Energie dig Wohnbauten Standard, Inhalte ZustänSchulbauten Nr. Gesundheitsbauten Thema Verwaltungsbauten Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich X X X X X X X X X X X X X X Darstellung eines Norm-Messkonzepts für die wichtigsten Portfolios und Beschrieb der Anforderungen L4.2 Datenerfassung für Energiemanagement Definition der zu erhebenden Daten und der daraus zu bildenden Kennzahlen L4.3 Energiecontrolling Festlegung der zu erreichenden Ziele im Bereich des Energieverbrauchs sowie der für eine effiziente Kontrolle notwendigen Messgrössen Komfort L6.1 Usability aus Stakeholder Befragung Festlegung des aus Sicht der Stakeholder anzustrebenden Komfortniveaus und der Beeinflussungsmöglichkeiten durch die Nutzenden L6.2 Raummodule für Standardnutzungen * Ergänzung um die fehlenden Module Gebäudetechnik L6.3 Technisierung Definition des anzustrebenden Technisierungsniveaus und der Anforderungen L6.4 Richtlinien Gebäudetechnik Definition des anzustrebenden Technisierungsniveaus und der Anforderungen Tab. 6-1: Übersicht der Standards und Empfehlungen mit Relevanz zum Projekt LUKRETIA: * kein Standard notwendig, Standard vorhanden, Standard in Bearbeitung, Grundlagen vorhanden, Standard fehlt ((X Führung und Koordination, X Mitwirkung) 6.3 Schulung Die grösste Herausforderung in der Umsetzung dieses Projekts besteht darin, die Verhaltensweise der durch den Erstellungs- und Betriebsprozess von Gebäuden betroffenen Personen dahingehend beeinflussen zu können, dass die Erkenntnisse aus LUKRETIA den Weg in die tägliche Praxis finden. Dazu sollten konkrete Ziele formuliert werden, deren Erreichung periodisch kontrolliert wird, um gegebenenfalls korrigierende Massnahmen ergreifen zu können. Damit die Schulung aufgabenbezogen erfolgen kann, dürfte eine Einteilung in die folgenden Personengruppen sinnvoll sein: Entscheidungsträger Hochbaudepartement: strategische Massnahmen Objekt-, Portfoliomanager IMMO, Hauswarte: Empfehlungen und Standards, Schwergewicht Betriebsphase Projektleiter AHB: Empfehlungen und Standards, Schwergewicht Planungs- und Bauphase LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 63/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich 7 Weiteres Vorgehen 7.1 Massnahmen und Terminplan Bereits sind erste Ergebnisse und Erkenntnisse in die Praxis beim AHB und der IMMO eingeflossen (z.B: Kostentool Selbstdeklaration Wettbewerb, Konzept Energie- und Anlagenmonitoring, Ergänzungen Baustandards). Für die zielgerichtete Umsetzung lassen sich die folgenden weiteren Schritte gemäss Tab. 7-1 definieren, unterteilt nach Massnahmen für das AHB (A) und die IMMO (B). Massnahme B0 Beschreibung, ´ Nutzen Umsetzung Stellschrauben Energie im Betriebskonzept Schulung ´ Objektmanager und Kundenbetreuer kennen das Betriebskonzept und die Stellschrauben bezüglich energierelevanten Faktoren. A1 Schulung der Ergebnisse und Erkenntnisse Schulung ´ Der Projektleitende im AHB kennt die strategischen Bauteile und Anlagen. A2 Schulung der Ergebnisse und Erkenntnisse Schulung ´ Der Projektleitende im AHB kennt die „Stellschrauben“ für Investitions- und Nutzungskosten für Bauteile und Anlagen. B3 Definition der Kontenbezeichnungen Standards und ´ Für die IMMO sind die Kontenbezeichnungen eindeutig ge- Definitionen regelt und die Qualität der Daten ist verbessert. B4 Nutzungskostentool und -struktur Werkzeug ´ Die IMMO verfügt über bessere Datengrundlagen bezüglich Nutzungskosten für Dienstleistungsvereinbarungen sowie das interne Benchmarking. A5 Standards entwickeln und anpassen Standards ´ Die neuen Standards sind für die Projektleitenden Grundlage für die Durchsetzung der Anforderungen bei den Planern und Unternehmern. A6 Morphologischer Kasten „Technisierung“ Morphologischer ´ Die Projektleitenden beim AHB und der IMMO haben ein Kasten gemeinsames Verständnis bezüglich Technisierung und wenden dieses in den Projekten an. B7 Lücken ausloten und Projektskizze erstellen Projektskizze ´ IMMO und AHB verfügen über einfache Instrumente und Werkzeuge zur Umsetzung der Erkenntnisse aus dem Projekt LUKRETIA. LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 64/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich A8 Benchmarking Benchmarks für Nutzungskosten ´ Aufgrund der Benchmarks ist der Projektleitende in der Lage das Optimierungspotential auszuloten und entsprechende Kostenpotentiale zu erschliessen. A9 Standards Mess- und Zählkonzepte ´ Die standardisierten Mess-/Zählkonzepte sind Grundlage für Energiekostenoptimierung. Hier werden Kostenpotentiale erschlossen. B10 Einbezug Lebenszykluskosten Standard / Werk- ´ Implementierung der Lebenszykluskosten in den Phasen zeug Vorstudien / Wettbewerb. Tab. 7-1: Massnahmen mit Beschreibung und Nutzen für die Akteure sowie Umsetzungskategorie. Die terminliche Umsetzung ist im nachfolgenden Terminplan Tab. 7-2 dargestellt. 2006 Massnahmen 2007 Jul Aug Sep Okt Nov Dez Jan Feb Mrz Apr Mai Jun B0 Stellschrauben im Betriebskonzept kennen A1 Schulung der Ergebnisse strategische Bauteile A2 Schulung der Ergebnisse Stellschrauben B3 Definition der Kontenbezeichnungen B4 Nutzungskostentool und -struktur A5 Standards entw ickeln und anpassen A6 Morphologischer Kasten "Technisierung" B7 Lücken ausloten und Projektskizze erstellen A8 Benchmarks für Nutzungskosten A9 Mess- und Zählkonzepte B10 Lebenzykluskosten in Vorstudie/Wettbew erb Tab. 7-2: Terminplan zur Umsetzung der Massnahmen LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 65/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich A Anhang A.1 Grundlagen A.1.1 Investitionskostengliederung Zur Kostengliederung der Investition stehen in der Schweiz zwei verschiedene Methoden zur Verfügung, welche beide von der Zentralstelle für Baurationalisierung (CRB) entwickelt wurden. Die Gliederung nach Baukostenplan (BKP [CRB, 2001]) richtet sich nach den Arbeitsgattungen und stellt eine gute Grundlage für die Ausschreibungs- und Realisierungsphase dar. Die Elementkostengliederung (EKG [CRB, 1995]) orientiert sich an den funktionalen Bauteilen und weist deshalb Vorteile bei der Kostenkalkulation in der Projektierungsphase auf. Beim AHB findet die Erfassung der Investitionskosten nach EKG im EDV-Programm Vitruvius statt (Nachkalkulation, Kostenkennwerte). A.1.2 Nutzungskostengliederung Für die Strukturierung der Nutzungskosten besteht bis zum heutigen Zeitpunkt keine Schweizer Richtlinie oder Norm. Bei der IMMO wird die Struktur der DIN 18960 „Nutzungskosten im Hochbau“ [DIN 18960, 1976] eingesetzt. Diese umfasst drei Gliederungsebenen, welche durch dreistellige Ordnungszahlen gekennzeichnet sind. Die Norm strukturiert die Kostengruppen im Wesentlichen nach Kostengruppen der DIN 276 „Kosten im Hochbau“ [DIN 276, 1993] analog zur EKG oder zum BKP. Über die Nutzungskosten hinaus (Kostengruppen 100 – 400 nach DIN 18960) entstehen während der Nutzungsphase Kosten wie betriebliche Managementleistungen (z.B. Leitung Gebäudemanagement, Infrastrukturelles Management, Energiemanagement) und Serviceleistungen (z.B. Büroservice, Wäschereidienst, Catering), die nicht nach DIN 18960 erfasst werden. Diese Kostenanteile werden in der GEFMA 200 - Kostenrechnung im Facility Management [GEFMA 200, 2004] zusätzlich berücksichtigt. Im Projekt „Zürich baut – gut und günstig“ [Zürich, 2005] wird eine Gliederung vorgeschlagen, welche sich im Wesentlichen an die DIN 18960 anlehnt (Abb. A-1). Sie verwendet jedoch teilweise andere Begriffe. LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 66/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Miete und Pacht Abschreibung Rückstellung Kapitalkosten Information Beschreibung Planung, Management, kaufm. Bewirtschaftung Kosten für den Normalbetrieb Versicherungen, Steuern Gebäude Gebäudeversicherung Verbrauch von Energieträgern, Wasser, Abwasser Sicherung und Kontrollen Reinigungskosten, Pflege Reinigung und Raumpflege Gebäude Reinigung und Erhalt der Reinigungskosten und Pflege Grünanlagen Grünanlagen Überwachung und Bedienung der Instandhaltung Instandhaltung (Inspektion und der technischen Anlagen und Wartung) Gebäude Hauswartung Hauswartung allgemein ErhaltungsInstandsetzung, Erneuerung Technische Anlagen Instandsetzung, Erneuerung Gebäude und Bauten aufwand sonstige Kosten (Betrieb, Bewirt.) sonstige Lohnkosten (Betrieb, Bewirt.) Betriebskosten (umlagefähig) Bewirtschaftungskosten Nutzungskosten/ Gebäudebezogene Kosten Gruppe Verwaltungskosten IMMO Versicherung Steuern Ver- und Entsorgung Sicherheit und Bewachung Anmiete, Pacht, Baurecht von Bauten und Flächen Amortisation Wertminderung, abhängig von Nutzungsdauer für Neuinvestition Rückstellungen gemäss StRB Fremdkapitalzinssatz (kein EK-Anteil) Summe der jährlich anfallenden Nutzungskosten Nutzungskosten total Abb. A-1: Kostengliederung in "Zürich baut – gut und günstig" A.1.3 Kennzahlenbildung Für die Bildung von Kennzahlen zur Wirtschaftlichkeit von Gebäuden wurde die SIADokumentation D0165 „Kennzahlen im Immobilienmanagement“ [SIA D0165, 2000] hinzugezogen. Sie beschreibt einerseits die Flächen- und Volumenkennzahlen mittels geometrischer Grössenverhältnisse bzw. dem Nutzungsgrad von Immobilien; andererseits werden damit die mit dem Bauwerk verbundenen Prozesskosten abgebildet. A.1.4 Nutzungsdauer von Bauteilen Im Projekt wurden die Bauteilnutzungsdauern aus Stratus des AHB Zürich verwendet. Es ist ein EDV-Programm zur Ermittlung von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten über längere Zeiträume und liefert damit Grundlagen für die strategische Finanzplanung. In der dazugehörigen Datenbank beinhaltet es unter anderem Annahmen über die Lebensdauer von Bauteilen und Anlagen. Die Grundlage dafür bildet die Dokumentation „Alterungsverhalten von Bauteilen und Unterhaltskosten“ des Impulsprogramms Bau [IP Bau, 1994]. Auch in der SIA-Norm 480 [SIA 480, 2004] sind Bauteilnutzungsdauern definiert. Sie stellen eine grobe Richtlinie für die technische Lebensdauer ganzer Gebäude sowie von Bau- und Anlageteilen dar. Es handelt sich um Mittelwerte; sie sind gemäss der Beanspruchung des LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 67/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Gebäudes differenziert und stehen nicht im gleichen Detaillierungsgrad wie die EKG zur Verfügung. A.1.5 Umweltwirkungen Die Dokumentation der Umweltwirkungen basiert auf den einzelnen Konstruktionsschichten eines Bauteils (funktionale Einheiten), die gemäss EKG aufgegliedert sind. Die Ermittlung erfolgt heute beim AHB mit Vitruvius. Im Rahmen der Vorprüfungen von Architekturwettbewerben wird nach SIA D 0200 SNARC [SIA D 0200, 2004] bewertet. Als Weiterentwicklung der SIA D 0123 „Hochbaukonstruktionen nach ökologischen Gesichtspunkten“ [SIA 0123, 1995] wird zurzeit auf Basis der „KBOB-Ökobilanzdaten im Bauwesen“ [KBOB, 2006] ein Bauteilkatalog entwickelt, der neben der U-Wert-Berechnung auch den Vergleich verschiedener Ausführungsvarianten durch Ökobilanzierung erlaubt. A.1.6 Gemeinsame Datenstruktur Als gemeinsame Datenstruktur für die Lebenszyklusbetrachtung wurde die Elementkostengliederung festgelegt. Sowohl die Investitionskosten, die Nutzungskosten als auch die Ökobilanzierung lassen sich damit sinnvoll gliedern. LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 68/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich A.2 Untersuchte Objekte A.2.1 Gebäudecharakterisierung Neubau Schulgebäude Kügeliloo Der 2002 fertiggestellte Erweiterungsbau der Primarschule Kügeliloo liegt auf dem seit 1954 bestehenden Schulgelände und beinhaltet auf vier Geschossen Schul- und Werkräume sowie eine Pausenhalle. Der kompakte Baukörper besitzt auf den Seiten der Klassenzimmerfronten grossformatige Fensterelemente. Die Aussenwände sind in Sichtbeton ausgeführt. Der Bau ist im MINERGIE-Standard konzipiert. Abb. A-2: Schulgebäude Kügeliloo Instandsetzung Schulgebäude Im Gut Die 1949/1950 erbaute Schulanlage Im Gut wurde von 1999 bis 2001 grundlegend saniert. Dabei wurden alle Fenster ersetzt, der Anstrich erneuert, die Kellerdecken isoliert, die Konstruktion der Innendecken für Schallisolierung verbessert, die Bodenbeläge erneuert sowie die Haustechnik ersetzt. Die Anlage umfasst zwei miteinander verbundene Gebäude für Klassenzimmer, einen Singsaal und eine Turnhalle; während der Sanierung wurde ein Erweiterungsbau dazugefügt. Neben der Schulnutzung sind eine Hauswartwohnung und Horträume enthalten. Abb. A-3: Schulgebäude Im Gut LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 69/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Neubau Schulgebäude Buchwiesen 2003 wurde der Erweiterungsbau der Schulanlage Buchwiesen fertiggestellt. Die Schulzimmer im linear einbündig organisierten Klassentrakt sind gegen Süden gerichtet. Auf der Nordseite ist eine Doppelturnhalle in knapper Auslegung direkt angebaut. Der Singsaal bildet als separat liegender Raum die Verbindung zwischen Neu- und Altbau. Der Erweiterungsbau ist nach MINERGIE-Standard erstellt. Abb. A-4: Blick auf Klassentrakt und Turnhalle des Neubaus Buchwiesen Neubau Pflegezentrum Bachwiesen 2003 wurde der Erweiterungsbau des Pflegezentrums Bachwiesen, der einen Bettentrakt umfasst, fertiggestellt. Er ist angegliedert an das seit 1962 bestehende Pflegezentrum, in dem neben einem Krankenheim auch ein Personalhaus untergebracht ist. Die Fassade, die durch einen hohen Fensteranteil charakterisiert ist, besteht aus Aussenwänden in zweischaliger hinterlüfteter Betonkonstruktion. Abb. A-5: Pflegezentrum Bachwiesen, Ansicht des Altbaus Instandsetzung Altersheim Laubegg Das Altersheim Laubegg wurde 1968 gebaut. Es besteht aus einem neungeschossigen Bau, in dem die Wohneinheiten untergebracht sind, einem Anbau mit Allgemeinräumen und einem dreigeschossigen Nebengebäude mit Personalräumen und Garagen. Bei der Instandsetzung 2003 wurden an der Gebäudehülle umfangreiche Instandsetzungen vorgenommen, wobei die LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 70/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Dächer ersetzt, die Balkone saniert und Teile der Fassade wärmegedämmt wurden. Ebenso wurden Teile der Haustechnik erneuert. Abb. A-6: Altersheim Laubegg Instandsetzung Wohnsiedlung Heiligfeld III Die 1952 erstellte Wohnsiedlung Heiligfeld III besteht aus sechs vier- bis achtstöckigen Gebäuden, deren Aussenwände aus Backsteinmauerwerk gebaut sind. Insgesamt umfasst die Anlage 151 Mietwohnungen. Die 1999/2000 durchgeführte Instandsetzung wurde im Wesentlichen an der Gebäudehülle vorgenommen. In drei der sechs Häuser wurden zusätzlich alle Küchen und Bäder ersetzt. Abb. A-7: Blick auf ein Laubenganghaus der Wohnsiedlung Heiligfeld III Instandsetzung Amtshaus IV Das denkmalgeschützte Amtshaus IV wurde 1912 bis 1914 gebaut und seitdem bereits drei grossen Instandsetzungsmassnahmen unterzogen. Die Sanierung der Jahre 2000 bis 2002 umfasste an der Gebäudehülle die Erneuerung der Dächer, der Sandsteinfassade und der Fenster. Im Innenraum wurden Büroräume, Archivräume, Caféteria, das Dachgeschoss und die Bibliothek umgebaut. Dazu wurden Haustechnik und Sanitäranlagen erneuert. LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 71/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Abb. A-8: Amtshaus IV Für eine detaillierte Gebäudecharakterisierung wurden Interviews mit den Hauswarten und Objektmanagern der IMMO durchgeführt. Die wesentlichen Ergebnisse sind in Tab. A-1 dargestellt. LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 72/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Kurzcharakterisierung der Fallbeispiele Objekt Bauliche Massnahmen Schulgebäude Kü- Schulgebäude Schulgebäude Pflegezentrum Altersheim Wohngebäude Hei- geliloo Im Gut Buchwiesen Bachwiesen Laubegg ligfeld III Erweiterungsbau Erweiterungsbau Instandsetzung Altbau Instandsetzung Altbau 5'528 m 2 2'245 m 2 Erweiterungsbau Instandsetzung Altbau 5'486 m 2 6'570 m 2 2'485 m 2 3'590 m 2 Geschossfläche 2'173 m Hauptnutzfläche 1'312 m 2 Technisierungsgrad Mittlerer Technisie- Hoher Technisie- Hoher Technisie- Hoher Technisie- Mittlerer Technisie- Mittlerer Technisie- Mittlerer Technisie- rungsgrad rungsgrad rungsgrad rungsgrad rungsgrad rungsgrad rungsgrad Zwei unabhängige Altbau, teilweise in- Wohnnutzung, denk- denkmalgeschützt GEBA-Systeme standgesetzt malgeschützt Hr. Hajas, IMMO Hr. Scherrer, IMMO Fr. Wirth, Liegen- Fr. Engeler, IMMO Hr. Schwendener, Hr. Hofstetter, Heim- schaftenverwaltung Hr. Leibundgut, IMMO Leiter Technischer leiter Hr. Müller, Hauswart Dienst Hr. Grüter, Hauswart Keine Alte DV-Holzfenster Interviewpartner Probleme Gebäudesub- Hr. Talerico, IMMO Hr. Mamedow, Haus- Hr. Lüthi, Hauswart wart Keine Keine stanz Hr. Volkert, Hauswart Undichter Anschluss 3'232 m 2 Instandsetzung Altbau 2 Spezielles 5'248 m 2 Amtshaus IV Durchgang zu Altbau 9'370 m 2 11'240 m 5'962 m 2 4'260 m 2 2 Teilweise Schimmel in Oblichter Glasbau- Raumecken, alte DV- steine undicht Holzfenster Feuchteprobleme Aussenwände UG Probleme Betrieb und Reinigung Treppe Parkett Turnhalle Bodenbelag Neubau Vereisung Zugangs- Steinteppich (Trep- Reinigung erfolgt Reinigung Aussen- Unterhalt (Granit) wasserempfindlich, (Hartbeton) ungeeig- rampen im Winter penhaus Hochhaus) durch Externe (noch treppe problematisch Kiesrasen sehr prob- Vandalismus net pflegeaufwändig zu befragen) Reinigung erfolgt Putzraum EG Neubau lematisch durch Dritte fehlt Probleme Nutzung Lüftung Altbau Überhitzung Neubau Raumtemperatur Temperatur Neubau Raumtemperatur Alt- Lärm aus angrenzen- Geruchsprobleme im im Sommer Neubau im Sommer Winter und Sommer bau im Winter manch- den Wohnungen DG durch Küchenab- Sicherheitsproblem Lüftung Neubau un- zu hoch, Altbau im mals etwas kühl genügend Sommer zu hoch begehbares Hortdach LUKRETIA luft Zuglufterscheinungen Einbruchschutz unge- Stationszimmer un- Raumtemperatur im Empfang sowie bei nügend genügend belüftet Neubauteile im Som- Fenstern (undicht) Geruch aus Abwas- (innen liegend) mer zu hoch Lüftungsgeräusche Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 73/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Objekt Schulgebäude Kü- Schulgebäude Schulgebäude Pflegezentrum Altersheim Wohngebäude Hei- geliloo Im Gut Buchwiesen Bachwiesen Laubegg ligfeld III Amtshaus IV sersystem Turnhalle Bedienung Sonnen- Nicht alle Nasszellen Aktionsraum, Bespre- Lüftungsgeräusche in schutz zu kompliziert rollstuhlgängig chung DG Abwartwohnung Steinboden Eingang bei Nässe glitschig Probleme Haustechnik Rost im Warmwasser Fenster- und Store- Kunstoffrohre Warm- Thermostatventile un- Abwasser-Fallstränge Altbau nantriebe sind stö- wasser Neubau leck- günstig platziert Altbau undicht kungen im Elektrizi- Reinigung neue rungsanfällig anfällig Aussenluftfassung Fassung AUL bei tätsnetz führt zu De- Leuchten Altbau Kunstbrunnen ist stö- Lüftung Neubau zu ungünstig platziert Wärmequellen fekten bei Apparaten rungsanfällig und teu- knapp dimensioniert (Verschmutzung) Störungen TVA, er Befeuchtung Lüftung Abluftfassung Wä- DECT-Telefone de- Singsaal ausser Be- scherei ungünstig fekt trieb gesetzt platziert Reinigung Leuchten Alarmserver nicht re- Neubau dundant Keine Spannungsschwan- Tab. A-1: Kurzcharakterisierung der Objekte LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 74/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich A.3 Lebenszyklusbetrachtung A.3.1 Grundlagen Datenauswertung Konti für die Lebenszykluskostenberechnung nach IMMO Zürich Verwaltungskosten IMMO Gebäudeversicherung Sachversicherung Wasser Heizgas/ Heizöl Abwasser Meteorgebühren Kehricht Wärme (Strom) Sicherung und Kontrollen Reinigungskosten Gebäude Reinigungskosten und Pflege Grünanlagen Instandhaltung Haustechnik Instandhaltung Bau Instandhaltung MA/GE/Uhren Hauswart allgemein Instandsetzung Haustechnik Instandsetzung baulicher Unterhalt Anschaffung übrige Mobilien Einkauf betreffend Einrichtung Eigenleistungen Unterhalt Gemeinkosten Material und Fremdleistungen ILV interne Leistungen ILV Regiebetrieb Rückerstattung Rückbaukosten Kapitalkosten Tab. A-2: Kontenaufteilung nach IMMO Zürich Berechnung der Instandsetzungskosten Die Zinslast und die Abschreibungskosten wurden auf Grundlage der Investitionskosten als Annuität berechnet, d.h. deren Summe ist über die ganze Nutzungsdauer des Gebäudes gleich hoch. Der jährliche Zins entspricht in der hiesigen Aufstellung den Kapitalkosten. Sein Verlauf über die Jahre ist bei der Annuität an die Abschreibung gekoppelt, die degressiv verläuft (Abb. A-9). Es wurde mit der über die Jahre gemittelten Zinslast und Abschreibung gerechnet. Um den Einfluss der Inflation, welcher über solch lange Zeiträume kaum vorhergesagt werden kann, auszuschliessen, wurde die reale Betrachtungsweise gewählt und ein entsprechender Zinssatz (2%) eingesetzt. Annuität Zinsen Abschreibung Abb. A-9: Darstellung von Annuität, Abschreibung und Zinslast eines Bauelements über den Lebenszyklus LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 75/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Die Instandsetzungskosten wurden der Abschreibung gleichgesetzt. Dabei wird davon ausgegangen, dass jedes Bauteil nach Ende seiner Lebensdauer erneuert und durch diese Instandsetzungsmassnahme wieder auf den ursprünglichen Ausgangswert zurückgeführt wird. Das Gebäudelebensende wird in dieser theoretischen Überlegung nicht vom Ende der Bauteillebensdauern bestimmt, d.h. es wird von einem permanenten Bauwerk ausgegangen. In der Praxis ist das Gebäudelebensende jedoch von diversen Faktoren abhängig, welche meist zum Zeitpunkt der Erstellung noch unbekannt sind. Kosten Erneuerungszyklus 1 Erneuerungszyklus 2 Bauteil 2 Bauteil 1 Zeit Abb. A-10: Abschreibung und Erneuerung am Beispiel von zwei Bauteilen unterschiedlicher Nutzungsdauer Der Zusammenhang zwischen den Erneuerungszyklen von Bauteilen unterschiedlicher Nutzungsdauer ist aus Abb. A-10 ersichtlich. Die grüne Fläche charakterisiert ein Bauelement des Rohbaus, dessen Lebensende mit dem des ganzen Gebäudes zusammenfällt. Das gelbe Bauteil dagegen hat eine kürzere Lebensdauer und wird deswegen im Lauf des Lebenszyklus zweimal erneuert. Beim Gebäudeabbruch hat es theoretisch noch einen Restwert. Bauelemente nach EKG LUKRETIA Abk. Bezeichnung Abk. Bezeichnung D2 Fundamente und Bodenplatten D3 Kanalisationen im Gebäude E0 Decken, Treppen und Balkone E1 Dächer E2 Stützen E3 Aussenwände zu UG E4 Aussenwände zu EG und OG E5 Fenster, Aussentüren, Tore E6 Innenwände ( Rohbau ) I0 Starkstromanlagen I1 Telekommunikations- und I2 Heizungsanlagen Sicherheitsanlagen I3 Lufttechnische Anlagen I4 Wasser- und Abwasseranlagen I5 Spezielle Anlagen I6 Transportanlagen M1 Trennwände und Innentüren M2 Schutzelemente M3 Bodenbeläge M4 Wandbekleidungen M5 Deckenbekleidungen Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 76/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Abk. Bezeichnung Abk. Bezeichnung M6 Einbauten, Grünanlagen M7 Klein- und Haushaltküchen Q0 Apparate Q1 Feste Ausrüstung Q2 Produktionsanlagen Q5 Steuerungs- und Sicherheitsanlagen Q6 Transportmittel R0 Allgemeine Möbel R1 Nutzungsspezifische Möbel R2 Geräte R3 Beleuchtungskörper R4 Beschilderung R7 Verbrauchsmaterial T1 Terraingestaltung T4 Grünflächen T5 Hartflächen Nicht alle Kosten können dieser Einteilung zugeordnet werden. Sie werden der zusätzlichen Kategorie "nicht auf Elemente zuteilbare Kosten" zugewiesen. In den Anlagekosten sind noch weitere Kosten enthalten. Die Elemente Abk. Bezeichnung Abk. Bezeichnung A Grundstück B Bauvorbereitung C Allgemeines zu Rohbau Gebäude D0 Baugrubenaushub D1 Hinterfüllungen E7 Ergänzende Leistungen M0 Allgemeine Ausbauarbeiten Gebäude M8 Ergänzende Leistungen P Bauliche Betriebseinrichtungen Q3 Spezielle Inbetriebsetzung Q4 Energieversorgung R5 Kleininventar R6 Textilien R8 Künstlerischer Schmuck T0 Allgemeine Baustelleneinrichtungen T2 Umgebungsbauwerke und Gerüste T3 Ver- und Entsorgungsleitungen im T6 Einfriedungen (Umgebung) Grundstück T7 Elektro- und Wasserinstallationen T8 Ausstattungen und Geräte V Baunebenkosten W Honorare X Übergangskonten und Z Mehrwertsteuer Unvorhergesehenes werden auf die oben genannten Elemente umgelegt, so dass sich insgesamt die gesamten Anlagekosten ergeben. Sie werden jedoch nicht explizit aufgeführt, weil sie keinen einzelnen Bauteilen zugeordnet werden können. A.3.2 Bewirtschaftungskosten Reinigungskosten und Pflege Grünanlagen Der Reinigungs- und Pflegeaufwand für die Aussenanlagen ist unabhängig von der Gebäudenutzung zu sehen. Die Datenbasis dafür bilden Angaben der Hauswarte über den wöchentli- LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 77/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich chen bzw. jährlichen Zeitaufwand. Für die Schulbauten fallen zusätzlich Kosten aufgrund der Aufwendungen von Grün Stadt Zürich an. Kügeliloo S Im Gut Buchw iesen Bachw iesen P Laubegg Heiligfeld III W Amtshaus IV V 0 2 4 6 8 10 12 14 16 2 Reinigungskosten in [CHF/m BUFa] S: Schulbauten P: Pflegezentren W: Wohnen V: Verw altung Abb. A-11: Reinigungskosten Aussenanlagen: Schulbauten: 3-5 CHF/m2BUFa, Pflegezentren: 2-15 2 2 2 2 CHF/m BUFa, Wohnen: 9 CHF/m BUFa, Verwaltung: 7 CHF/m BUFa, Neubauten: 2-5 CHF/m BUFa, Instand2 setzungen: 3-15 CHF/m BUFa Die in Abb. A-11 dargestellte Betrachtungsweise (Kosten bezogen auf m2 bearbeiteter Umgebungsfläche) lässt Aussagen darüber zu, wie aufwändig die Pflege der Anlagen ist. Kein Zusammenhang besteht zwischen dem Verhältnis von Grün- zu Hartflächen und den Kosten pro m2 bearbeiteter Umgebungsfläche. Die aus dem Diagramm ersichtlichen Extremfälle Laubegg und Bachwiesen beispielsweise haben einen vergleichbaren Grünflächenanteil von ca. 65% bzw. 75%. Wesentlich entscheidender sind die individuellen Umstände. Die hohen Kosten beim Altersheim Laubegg lassen sich dadurch erklären, dass im Schnitt mehrere Wochenstunden zum Rasenmähen aufgebracht werden müssen und die Blumenrabatten eine intensive Betreuung benötigen. Der Rasen bei Bachwiesen dagegen wird extensiv bewirtschaftet und muss nur zwei bis drei Mal pro Jahr gemäht werden. Die absolute Höhe der Kosten für die Pflege der Aussenanlagen hängt allerdings schwergewichtig vom Verhältnis der bearbeiteten Umgebungsfläche (BUF) zur Geschossfläche (GF) ab. Beim Altersheim Laubegg haben die Reinigungskosten der Aussenanlagen einen Anteil von 6% an den gesamten Bewirtschaftungskosten, beim Schulgebäude Im Gut dagegen von 10%, weil der Quotient aus BUF und GF rund vier mal so gross ist wie beim Altersheim Laubegg. LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 78/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Instandhaltung Bau Aus Abb. A-12 ist weder ein signifikanter Unterschied zwischen Neubauten und Sanierungen noch zwischen den unterschiedlichen Nutzungstypen abzulesen. Ein möglicher Grund dafür könnte darin liegen, dass eine Betrachtungsperiode von einem Jahr zu kurz ist, um gängige Instandhaltungszyklen abbilden zu können. Kügeliloo S Im Gut Buchw iesen Bachw iesen P Laubegg Heiligfeld III W Amtshaus IV V 0 2 4 6 8 10 2 Instandhaltungskosten in [CHF/m GFa] S: Schulbauten P: Pflegezentren W: Wohnen V: Verw altung Abb. A-12: Instandhaltungskosten Bau. Schulbauten: 2-4 CHF/m2GFa; Pflegezentren: 2-10 CHF/m2GFa; 2 2 2 Wohnen: 6 CHF/m GFa; Verwaltung: 1 CHF/m GFa, Neubauten: 2-3 CHF/m GFa; Instandsetzungen: 1-10 2 CHF/m GFa Hauswart allgemein Zu den allgemeinen Hauswartkosten werden alle Aufwendungen des Hauswarts gerechnet, die sich keiner anderen Kategorie zuordnen lassen. Im Wesentlichen handelt es sich um Administrations- und Betreuungsarbeit. Die deutlichen Unterschiede zwischen den Schul- und Pflegebauten einerseits und Heiligfeld III /Amtshaus IV andererseits lassen sich dadurch erklären, dass im ersten Fall der Hauswart zusätzlich disziplinarische Aufgaben übernimmt, im zweiten Fall Zeit für den sozialen Kontakt zu den pflegebedürftigen Bewohnern aufwendet, was bei der Wohnsiedlung und dem Bürogebäude jeweils wegfällt. LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 79/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Kügeliloo S Im Gut Buchw iesen Bachw iesen P Laubegg Heiligfeld III W Amtshaus IV V 0 1 2 3 4 5 6 2 Hausw artkosten in [CHF/m GFa] S: Schulbauten P: Pflegezentren W: Wohnen V: Verw altung Abb. A-13: Hauswartkosten. Schulbauten: 4-5 CHF/m2GFa, Pflegezentren: 5 CHF/m2GFa, Wohnen: 0.5 2 2 2 2 CHF/m GFa, Verwaltung: 2 CHF/m GFa, Neubauten: 4-5 CHF/m GFa, Instandsetzungen: 0.5-5 CHF/m GFa Instandsetzung Haustechnik Kügeliloo S Im Gut Buchw iesen Bachw iesen P Laubegg Heiligfeld III W Amtshaus IV V 0 5 10 15 20 25 30 35 40 2 Instandsetzungskosten in [CHF/m GFa] S: Schulbauten P: Pflegezentren W: Wohnen V: Verw altung Abb. A-14: Instandsetzungskosten Haustechnik. Schulbauten: 19-22 CHF/m2GFa, Pflegezentren: 35-38 2 2 2 2 CHF/m GFa, Wohnen: 16 CHF/m GFa, Verwaltung: 19 CHF/m GFa, Neubauten: 19-38 CHF/m GFa, In2 standsetzungen: 16-35 CHF/m GFa LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 80/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Weitere erhobene Kostenarten Des Weiteren fallen Verwaltungskosten für die Immobilien-Bewirtschaftung an. Da die aus SAP IMMO stammenden Daten ein über die Objekte betrachtet zu wenig konsistentes Bild ergaben und ausschliesslich die Aufwendungen der Objektmanager umfassten, wurde die Annahme getroffen, dass die gesamten Verwaltungskosten (inkl. Overhead) 8% der Betriebskosten betragen. Zudem wurden Kosten in den Bereichen Meteorgebühren, Abwasser und Kehricht erhoben. A.3.3 Betrachtung der Bauelemente Wasser- und Abwasseranlagen 10% 1% 9% Verw altungskosten IMMO 1% Wasser 2% 4% Heizgas 7% 1% 0% Abw asser Wärme (Strom) Sicherung und Kontrollen Reinigungskosten Gebäude Instandhaltung Haustechnik 28% Instandhaltung Bau Instandsetzung Haustechnik ILV interne Leistungen 30% 1% Rückbaukosten Kapitalkosten 4% Abb. A-15: Anteile der Lebenszykluskosten für die Wasser- und Abwasseranlagen LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 81/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Fenster, Aussentüren, Tore 2% 0% 16% 7% Verwaltungskosten IMMO Gebäudeversicherung 13% 4% Heizgas Reinigungskosten Gebäude 5% 1% 2% Instandhaltung Haustechnik Instandhaltung Bau Instandsetzung baulicher Unterhalt ILV interne Leistungen Rückbaukosten Kapitalkosten 49% Abb. A-16: Anteile der Lebenszykluskosten für Fenster, Aussentüren, Tore Bodenbeläge 12% 1% 2% Verw altungskosten IMMO Reinigungskosten Gebäude 41% Instandhaltung Bau Instandsetzung baulicher Unterhalt Rückbaukosten 36% Kapitalkosten 8% Abb. A-17: Anteile der Lebenszykluskosten für die Bodenbeläge LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 82/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Starkstromanlagen 3%1% 19% Verw altungskosten IMMO 24% Gebäudeversicherung 2% Wärme (Strom) Reinigungskosten Gebäude 2% Instandhaltung Haustechnik Instandsetzung Haustechnik Rückbaukosten 12% Kapitalkosten 38% Abb. A-18: Anteile der Lebenszykluskosten für Starkstromanlagen Elementbezogene Auswertung 40 Lebenszykluskosten in [CHF/m2a] 35 30 25 20 15 10 5 0 Starkstromanlagen Kügeliloo Im Gut Telekommunikat., Sicherheitsanl. Buchwiesen Heizungsanlagen Bachwiesen Laubegg Lufttechnische Anlagen Heiligfeld III Amtshaus IV Abb. A-19: Mengenbezogene Auswertung der Lebenszykluskosten Haustechnik LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 83/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich A.4 Technisierung Heizung Gewerk/Anlage Faktor Wärmeerzeugung 4,0 komplex einfach Fernwärme BHKW + Heizkessel Heizkörper + FBH oder TABS Individuelle Raumtemp.-Regelung 2,0 WarmwasserErzeugung 2,2 Warmwasser- 2,2 Keine Warmhaltung der WWVerteilleitungen WW-Verteilleitungen mit Elektro-Begleitheizung WW-Verteilleitungen mit Zirkulationssystem Abwasserpumpen 2,2 Keine Abwasserpumpen Eine Abwasserpumpe Mehrere Abwasserpumpen Wasseraufbereitung 2,2 Druckluftanlage 1,2 Lüftung Hauptnutzung 2,2 Fensterlüftung manuell Fensterlüftung automatisch Abluftanlagen Lüftungsanlagen (Zu- und Abluft) Dezentrale Lüftungsgeräte Lüftungsanlagen mit VVS-System Lüftungsanlagen mit VVS und CO2Fühler Lüftung Spezielle Räume 1,1 Fensterlüftung manuell Fensterlüftung automatisch Abluftanlagen Lüftungsanlagen (Zu- und Abluft) Dezentrale Lüftungsgeräte Lüftungsanlagen mit VVS-System Lüftungsanlagen mit VVS und CO2Fühler Lüftung Nebenräume 1,1 Fensterlüftung manuell Brandschutzklappen 1,1 Keine Brandschutzklappen Wenige Brandschutzklappen Viele Brandschutzklappen Luftbefeuchtung 1,1 Keine Luftbefeuchtung Eine Luftbefeuchtungsanlage Mehrere Luftbefeuchtungsanlagen Lufterdregister 0,6 Sanitär 4,0 Lüftung LUKRETIA Fussbodenheizung Wärmepumpe + Heizkessel Wärmeabgabe verteilung Heizkörper Wärmepumpe monovalent Mehrere Heizkessel Ein Heizkessel Keine individuelle Raumtemperaturregelung Durchlauferhitzer dezentral Thermostatventile WW-Elektrospeicher zentral Keine Wasseraufbereitung TABS WW-Ladung ab Wärmeerzeugung Enthärtungsanlage Einzelraumregelung WW-Ladung ab WE + Abwärmenutzung direkt Einzelraumregelung + Präsenz WW-Ladung ab WE + Solaranlage Entsalzungsanlage Keine Druckluftanlage Fensterlüftung automatisch Luftheizapparate WW-Ladung ab WE + Abwärmenutzung mit WP Entkeimungsanlage Druckluftanlage vorhanden Abluftanlagen Kein Lufterdregister Lüftungsanlagen (Zuund Abluft) Dezentrale Lüftungsgeräte Lüftungsanlagen mit VVS-System Lufterdregister vorhanden Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 84/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Adiabate Luftkühlung Freie Kühlung über Erdsonden Hybridkühlturm Kältemaschine Kältemaschine mit WP kombiniert Kühlung via Lüftung Kühldecken Kühlung mit TABS Umluftkühlgeräte Splitgeräte 1,1 Kälteabgabe 1,1 Gewerbliche Kälte 0,6 Keine gewerbliche Kälte Eine gewerbliche Kälteanlage Mehrere gewerbliche Kälteanlagen Stromerzeugung 3,0 Keine Stromerzeugung Fotovoltaik BHKW Notstromanlagen 3,0 Keine Notstromanlage Telefon 2,0 Einzelne Telefonanschlüsse Kommunikationsverkabelung 1,0 Spezialanlagen 1,0 Elektro Kälte Kälteerzeugung Keine Kühlung USV-Anlagen dezentral Beleuchtung Gebäudeautomation 2,5 Steuerung für Nebenräume 1,3 Leuchtentypen 1,3 Notbeleuchtung 2,4 MSR für HLKSE-Anlagen 3,3 HLKSE-Anlagen mit konventioneller Steuerung/Regelung Voice over IP Mehrere Spezialanlagen Mehrere Spezialanlagen in in einzelnen Zonen Mehrzahl der Zonen Eine Spezialanlage in Mehrzahl der Zonen Bel. automatisch Aus: Präsenz + Tageslicht Bel. automatisch Beleuchtung mit Ein/Aus: Präsenz Szenensteuerung + Tageslicht Konstantlichtregelung Beleuchtung automatisch Beleuchtung automatisch Bel. automatisch Ein/Aus: Bel. automatisch Ein/Aus: Ein/Aus: Schaltuhr Schaltuhr + Tageslicht Präsenz + Tageslicht Aus: Timer Beleuchtung manuell Ein/Aus Beleuchtung automatisch Aus: Schaltuhr Beleuchtung manuell Ein/Aus Nur Serienleuchten Keine Notbeleuchtung Keine Raumautomation Nur Vorort-Bedienung und -überwachung Netzersatzanlage + USV UKV Beleuchtung automatisch Aus: Schaltuhr Steuerung für Verkehrsflächen 1,7 Beleuchtung manuell Ein/Aus Beleuchtung manuell Ein/Aus + Dimmen 2,5 Bedienung und Überwachung TVA + DECT Eine Spezialanlage in einzelnen Zonen Keine Spezialanlagen Steuerung für Nutzflächen 3,3 LUKRETIA TVA Netzersatzanlage Kommunikationsverkabelung konventionell (Uhren, AV, …) Raumautomation USV-Anlage zentral Beleuchtung automatisch Ein/Aus: Präsenz + Tageslicht z.T. speziell angefertigte Leuchten Einzelne Notleuchten Zentralbatteriesystem + separate Notleuchten DDC/SPS als Insellösungen Ein proprietäres RA-System Zentrale Alarmanzeige Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 Zentralbatteriesystem + Integration in Normalleuchten DDC/SPS vernetzt (Bus) Mehrere proprietäre RASysteme Alarmierung auf Handy/Pager Gebäudeleitsystem Feldbus-System (EIB, LON) Gebäudeleitsystem mit Fernzugriff 85/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich 1,7 Verbrauchserfassung konventionell, Ablesung vor Ort Zentrale Anzeige der Verbrauchswerte Zentrale Aufzeichnung der Verbrauchswerte Automatische Übermittlung der Verbräuche nach extern Rauch- und Wärmeabzug 1,7 Keine RWA-Anlagen Brandmeldeanlage 1,7 Keine Brandmeldeanlage BMA mit Teilschutz BMA mit Vollschutz Sprinkleranlage 1,6 Keine Sprinkleranlage Sprinkleranlage mit Teilschutz Sprinkleranlage mit Vollschutz Sonnenschutz 3,0 Fassade Brandschutz Verbrauchserfassung Sonnenschutz mechanisch betätigt Eine RWA-Anlage Sonnenschutz mit Elektroantrieben, manuell betätigt Mehrere RWA-Anlagen Sonnenschutzsteuerung: Sonnenschutzsteuerung: Manuell + Schaltuhr Manuell + Wetterstation Sonnenschutzsteuerung: Mit Einzelraumregelung kombiniert Tab. A-3: Morphologischer Kasten Gebäudetechnik: Beispiel Altersheim Laubegg LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 86/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich A.5 Literaturverzeichnis [BFE, 2006] Bundesamt für Energie (Hrsg.): Das partnerschaftliche Programm für Energieeffizienz und Erneuerbare Energien; Ittigen 2006. [BFE, 2006a] Bundesamt für Energie / EnergieSchweiz für Gemeinden: Das Label „Energiestadt“; http://www.energiestadt.ch/index.asp?LA=d1&PA=page.asp?DH=1; 27.06.2006. [BUWAL, 1998] Bundesamt für Umwelt, Wald und Landschaft (Hrsg): Bewertung in Ökobilanzen mit der Methode der ökologischen Knappheit – Ökofaktoren 1997; Schriftenreihe Umwelt Nr.297; Bern 1998. [CRB, 1995] CRB Schweizerische Zentralstelle für Baurationalisierung (Hrsg): Elementkostengliederung 1995; Zürich 1995. [CRB, 2001] CRB Schweizerische Zentralstelle für Baurationalisierung (Hrsg): Baukostenplan 2001; Zürich 2001. [DIN 276, 1993] Deutsches Institut für Normung e.V. (Hrsg): DIN 276 – Kosten im Hochbau; 1993. [DIN 18960, 1976] Deutsches Institut für Normung e.V. (Hrsg): DIN 18960 – Nutzungskosten im Hochbau; 1976. [GEFMA 200, 2004] GEFMA e.V. Deutscher Verband für Facility Management (Hrsg): GEFMA 200 – Kosten im Facility Management; Kostengliederungsstruktur zu GEFMA 100; 2004. [HVB, 2002] HVB Immobilien AG (Hrsg): Gesundes Büro – Leitfaden für die Realisierung von nachhaltigen und gesunden Bürogebäuden; München 2002. [IFMA, 2005] IFMA Schweiz (Hrsg.): Kostenmodell für die Immobiliennutzung - Bericht Arbeitsgruppe Kostenmodell; Zürich 2005. [IP Bau, 1994] Bundesamt für Konjunkturfragen (Hrsg): Alterungsverhalten von Bauteilen und Unterhaltskosten – Grundlagendaten für den Unterhalt und die Erneuerung von Wohnbauten. Impulsprogramm IP Bau; Bern 1994. [KBOB, 2006] Koordination der Bau- und Liegenschaftsorgane des Bundes (KBOB; Hrsg.): Ökobilanzdaten im Baubereich; http://www.bbl.admin.ch/bkb_kbob/publikationen/00631/index.html?lang =de; 07.05.2006. LUKRETIA [SIA 0123, 1995] Schweizer Ingenieur- und Architekten-Verein (SIA) (Hrsg): SIADokumentation 0123 „Hochbaukonstruktionen nach ökologischen Gesichtspunkten“; 1995. [SIA 180/4, 1982] Schweizer Ingenieur- und Architekten-Verein (SIA) (Hrsg): SIA Empfehlung 180/4 – Energiekennzahl; 1982. [SIA 380/1, 2001] Schweizer Ingenieur- und Architekten-Verein (SIA) (Hrsg): SIA 380/1 – Thermische Energie im Hochbau; 2001. [SIA 416, 2003] Schweizer Ingenieur- und Architekten-Verein (SIA) (Hrsg): SIA 416 – Flächen und Volumen von Gebäuden; 2003. Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 87/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich [SIA 480, 2004] Schweizer Ingenieur- und Architekten-Verein (SIA) (Hrsg): SIA 480 – Wirtschaftlichkeitsrechnung für Investitionen im Hochbau; 2004. [SIA D0165, 2000] Schweizer Ingenieur- und Architekten-Verein (SIA) (Hrsg): SIA D0165 – Kennzahlen im Immobilienmanagement; 2000. [SIA D 0200, 2004] Schweizer Ingenieur- und Architekten-Verein (SIA) (Hrsg): SIA D 0200 SNARC – Systematik zur Beurteilung der Nachhaltigkeit von Architekturprojekten für den Bereich Umwelt; 2004. [Stoy, 2004] Stoy C.: Benchmarks und Einflussfaktoren der Baunutzungskosten; Dissertation; Zürich 2004. [Weber, 2002] Weber L.: Energieverbrauch in Bürogebäuden – Verbrauch und energierelevante Entscheidungen; Zürich 2002. [Zürich, 2002] Stadt Zürich (Hrsg): Masterplan Energie der Stadt Zürich – Stadtratsbeschluss Nr. 1438; Zürich 2002. [Zürich, 2003] Amt für Hochbauten der Stadt Zürich (Hrsg.): Welche Bedürfnisse haben die Gebäudenutzer an die Technik an ihrem Arbeitsplatz? Ergebnisse einer qualitativen Umfrage in ausgewählten Objekten aus den Bereichen Schule, Spital und Verwaltung; Zürich 2003. [Zürich, 2005] Hochbaudepartement der Stadt Zürich, Immobilienbewirtschaftung der Stadt Zürich (Hrsg): Zürich baut – gut und günstig! Unterlagen zur Stadtratsklausur vom 9. Juni 2005; Zürich 2005. [Zürich, 2005a] Stadt Zürich: 7-Meilenschritte zum umwelt- und energiegerechten Bauen; http://www.stadt-zuerich.ch/internet/hbd/home/beraten/fachstellen/ nachhaltiges_bauen/Legislaturziel_Nachhaltigkeit.ParagraphContainerList.Parag raphContainer1.ParagraphList.0012.File.pdf/Fallstudie%20ICLEI%207Meilenschritte.pdf; 2005. LUKRETIA Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 88/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich A.6 LUKRETIA Glossar Annuität Über alle Zahlungsperioden gleich bleibende Ratenzahlung, welche die Zinslast und die Abschreibung einer Investition umfasst. Baukostenplan Der Baukostenplan [CRB, 2001] ist ein Anlagekontenplan für sämtliche Kosten, die bei der Erstellung einer baulichen Anlage anfallen: Grundstückerwerb, eigentliche Baukosten, Einrichtungen, Ausstattungen, Honorare und Nebenkosten aller Art. Benchmarking Benchmarking ist ein kontinuierlicher Prozess, bei dem Prozesse und Methoden betrieblicher Funktionen wie auch Produkte und Dienstleistungen des eigenen Unternehmens an einer Benchmark, also der maximal erreichbaren Leistung, gemessen werden. [Stoy, 2004] Betriebskosten Durch den bestimmungsgemässen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehende Kosten für Fremdund Eigenleistungen, Personal- und Sachkosten [DIN 18960, 1976] Bewirtschaftungskosten Kosten, welche infolge der Bewirtschaftung einer Immobilie entstehen. Sie umfassen die Versicherungs- und Verwaltungskosten, die Betriebskosten, den-, Erhaltungsaufwand sowie dien sonstigen Kosten. Elementkostengliederung Die Elementkostengliederung [CRB, 1995] umfasst sämtliche Kosten, die bei der Erstellung einer baulichen Anlage anfallen. Sie dient der Kostenermittlung und -überwachung in der Planungs-, Ausführungs- und Betriebsphase von Immobilien. Die Gliederung umfasst eine Strukturierung in Elementgruppen, die wiederum in Bauelemente unterteilt sind. Energiebezugsfläche Summe aller ober- und unterirdischen Geschossflächen, für deren Nutzung ein Beheizen oder Klimatisieren notwendig ist. [SIA 380/1, 2001] Energiekennzahl Gesamte in einem Gebäude während eines Jahres verbrauchte Endenergie, bezogen auf die Energiebezugsfläche. Es können Teilenergiekennzahlen (z.B. für Wärme) gebildet werden. [SIA 380/1, 2001] Erhaltungskosten Kosten für die Instandsetzung des Investitionsguts, z.B. für den Ersatz von Bauteilen. Im Unterschied dazu ist beispielsweise die Reparatur von Bauteilen und Anlagen jedoch in den Betriebskosten enthalten. Externe Kosten Kosten, die dem Verursacher nicht belastet werden wie z.B. die durch Luftverschmutzung verursachten Gesundheitskosten. Hauptnutzfläche Der Teil der Nutzfläche eines Gebäudes, welcher der Zweckbestimmung und Nutzung des Gebäudes im engeren Sinn dient [SIA 416, 2003] Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 89/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich 416, 2003] LUKRETIA Instandhaltungskosten Kosten, die zur Bewahrung der Gebrauchstauglichkeit durch einfache und regelmässige Massnahmen anfallen Instandsetzungskosten Kosten, die zur Wiederherstellung der Sicherheit und Gebrauchstauglichkeit eines Gebäudes bzw. einzelner Bauteile für eine festgelegte Dauer anfallen Internalisierte Kosten Kosten, die direkt oder indirekt dem Verursacher belastet werden (im Gegensatz zu den externen Kosten) Kapitalkosten Unter Kapitalkosten versteht man jene Kosten, die für die Beschaffung und Überlassung von Fremd- und Eigenkapital anfallen. Kapitalkosten fallen beim Vermieter/Eigentümer und ev. auch beim Mieter (für den Mieterausbau) an. Lebensdauer Zeitspanne, während der z.B. ein Bauteil seine ihm zugedachte Funktion versehen kann, bevor es versagt. Lebenszykluskosten Sämtliche Kosten, welche während Erstellung, Nutzung und Rückbau bzw. Entsorgung eines Investitionsgutes anfallen. Modische Obsoleszenz Ersatz eines Bauteils, weil es den aktuellen ästhetischen Bedürfnissen nicht mehr genügen kann, obwohl es weiterhin vollfunktionstüchtig wäre. Beispiel: Plattenbeläge in Küche oder Bad. Nutzungsdauer Zeitspanne, während der z.B. ein Bauteil genutzt werden kann. Im Unterschied zur Lebensdauer bezieht sich die Nutzungsdauer auf die Verwendung am ursprünglich dafür vorgesehenen Ort. Beispielsweise ist die Lebensdauer einer Türfalle in vielen Fällen länger als diejenige der ganzen Türe, weshalb sie an einem andern Ort weiter verwendet werden kann. Nutzungskosten Kosten, welche infolge der Nutzung resp. des Besitzes einer Immobilie anfallen. Nutzungskosten bestehen aus den Bewirtschaftungskosten, den Kapitalkosten und den Abschreibungen. Reale Betrachtungsweise Berechnung der Kapitalkosten ohne Berücksichtigung des Einflusses der Inflation bzw. Deflation. Die bei realer Betrachtungsweise einzusetzenden Zinssätze müssen dementsprechend um den Inflationsanteil reduziert bzw. den Deflationsanteil erhöht werden. Rückbaukosten Kosten für die geordnete Demontage und die fachgerechte Entsorgung eines Investitionsguts. Technische Obsoleszenz Ersatz eines Bauteils, weil es aufgrund der technischen Entwicklung oder gestiegener technischer Anforderungen nicht weiter eingesetzt werden kann, obwohl es weiterhin vollfunktionstüchtig wäre. Beispiel: Mechanische Schliessanlage. Umweltbelastungspunkte Messgrösse für die Höhe der Umweltbelastung (in Bezug auf Emissionen in Luft, Wasser, Boden sowie auf Ressourcenverbrauch) innerhalb einer Ökobilanz nach der Methode der ökoQualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 90/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich logischen Knappheit [BUWAL, 1998] Verwaltungskosten LUKRETIA Kosten für Fremd- und Eigenleistungen der zur Verwaltung des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht sowie der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit. Zu den Verwaltungskosten gehören auch die Kosten für die gesetzlichen und freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und der Geschäftsführung. [DIN 18960, 1976] Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 91/92 Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich A.7 LUKRETIA Abkürzungsverzeichnis A/EBF Verhältnis zwischen Hüllfläche und Energiebezugsfläche eines Gebäudes AHB Amt für Hochbauten der Stadt Zürich BKP Baukostenplan (Herausgeber: CRB) [CRB, 2001] BUF Bearbeitete Umgebungsfläche BUS 2000 Datenbank der Immobilien-Bewirtschaftung Zürich BWW Brauchwarmwasser CHF Schweizer Franken CRB Schweizerische Zentralstelle für Baurationalisierung DIN Deutsche Industrie-Norm EBF Energiebezugsfläche (Definition: SIA-Empfehlung 180/4 [SIA 180/4, 1982], SIANorm 416 [SIA 416, 2003]) EKG Elementkostengliederung (Herausgeber: CRB [CRB, 1995]) GF Geschossfläche (Definition: SIA-Norm 416 [SIA 416, 2003]) HBD Hochbaudepartement der Stadt Zürich HNF Hauptnutzfläche (Definition: SIA-Norm 416 [SIA 416, 2003]) IMMO Immobilien-Bewirtschaftung der Stadt Zürich ISO International Organization for Standardization kWh Kilowattstunde OM Objektmanager IMMO SIA Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein SNARC Systematik zur Beurteilung der Nachhaltigkeit von Architekturprojekten für den Bereich Umwelt [SIA D 0200, 2004] UBP Umweltbelastungspunkte [BUWAL, 1998] Zbgg Zürich baut – gut und günstig [Zürich, 2005] Qualität ISO 9001 Umwelt ISO 14001 92/92 Gebäudebeschrieb Ausgangslage Die Schulanlage Kügeliloo entstand 1954 in einem reinen Wohnviertel in Zürich Nord. Die parkartige Umgebung und die Eleganz der Architektur von Emil Bürgi, Jakob Flückiger und Gottlieb Leuenberger zeichnen die denkmalgeschützte Anlage aus. 1999 wurde entschieden, die notwendige Instandsetzung mit einer Erweiterung von 12 auf 21 Klassen zu verbinden. Der Erweiterungbau wurde im südlichen Teil der Schulspielwiese erstellt. Gebäudestruktur Die Konstruktion des Gebäudes ist durch zwei Vorgaben geprägt: eine sehr kurze zur Verfügung stehende Bauzeit und die Option einer späteren Aufstockung. Daher sind die Ortbetondecken auf vorfabrizierte Stützen gegossen. Die Klassenzimmerfronten (Südost- und Nordostfassade) sind mit vorgefertigten, geschosshohen Fensterelementen ausgebildet, die beiden anderen Fassaden sind von aussen gedämmt und verputzt. Die Trennwände der Klassenzimmer sind aus Gründen der Nutzungsflexibilität von der Tragkonstruktion getrennt. Gebäudetechnik Das Gebäude ist nach dem Minergie-Standard konzipiert. Die Wärmeerzeugung erfolgt mittels Wärmepumpe und Erdsonden. Das Gebäude ist mit einer kontrollierten Lüftung ausgerüstet. Die Aussenluftfassung erfolgt über ein Erdregister, welches die Luft im Sommer vorkühlt und im Winter vorwärmt. Sämtliche Leitungsschächte sind vom Korridor her zugänglich, und das Haustechnikkonzept erleichtert nachträgliche Anpassungen. LUKRETIA SCHULGEBÄUDE KÜGELILOO Objektdaten, Kennzahlen und Erkenntnisse Zusammenfassung der Ergebnisse Mai 2006 Adressen Projektleitung LUKRETIA Werner Kälin, Amt für Hochbauten der Stadt Zürich (Projektleiter) Dr. Heinrich Gugerli, Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Hugo Plattner, Immobilen-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Auftragnehmer Intep-Integrale Planung GmbH, Zürich 10. Mai 2006 4013_12_60510_Daten_Kügeliloo_js.xls Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien - Bewirtschaftung der Stadt Zürich Objektdaten Maienstrasse 9/11, 8050 Zürich 2002 (Erweiterungsbau) 4 Kompakter, einfacher Körper UG: Werkräume EG: Pausenhalle, Schulräume 1. OG: Schulräume 2. OG: Schulräume 0 Kenngrössen Bewirtschaftungskosten [CHF/a] Grundstücksfläche Gebäudegrundfläche Umgebungsfläche Bearbeitete Umgebungsfläche Gebäudevolumen (SIA 416) Rauminhalt (SIA 116) Volumen netto Geschossfläche (SIA 416) Hauptnutzfläche Energiebezugsfläche Gebäudehüllfläche Gebäudehüllziffer Rohbau Gebäude bis Oberkante Bodenplatte Rohbau Gebäude oberhalb Bodenplatte Installationen und Transportanlagen Ausbau Gebäude Umgebung GSF GGF UF BUF GV RI V GF HNF EBF A A/EBF D E I M T m2 2 m 2 m 2 m 3 m 3 m 3 m 2 m 2 m 2 m 2 m CHF CHF CHF CHF CHF 21'967 538 18'656 2'000 7'820 9'119 5'507 2'173 1'312 2'141 1'912 0.89 487'900 2'475'600 1'238'900 1'543'900 377'100 Baukosten total BKtot CHF 6'845'300 Kennzahlen 10. Mai 2006 4013_12_60510_Daten_Kügeliloo_js.xls 100'000 150'000 200'000 250'000 3% 1% 0% 1% 0% 1% 0% 6% 0% 16% 3% 5% 2% 0% 3% 15% 39% 2% 100% 350'000 400'000 450'000 Sachversicherung Wasser Heizgas Abwasser Meteorgebühren Kehricht Wärme (Strom) Sicherung und Kontrollen Reinigungskosten Gebäude Reinigungskosten und Pflege Grünanlagen Instandhaltung Haustechnik Instandhaltung Bau Instandhaltung MA/GE/Uhren Hauswart allgemein Instandsetzung Haustechnik Instandsetzung baulicher Unterhalt Anschaffung übrige Mobilien Einkauf betreffend Einrichtung Eigenleistungen Unterhalt Gemeinkosten Material und Fremdleistungen ILV interne Leistungen ILV Regiebetrieb Rückerstattung Rückbaukosten Kapitalkosten Betriebskosten 9'900 1'800 1'100 4'600 1'200 1'800 1'100 18'300 600 51'100 9'800 15'800 7'200 200 10'800 47'100 121'400 6'800 310'600 300'000 Gebäudeversicherung Bewirtschaftungskosten Verwaltungskosten IMMO 3% Hauswart Heizgas (Strom für allgemein Wärmepumpe) 4% 9% Instandhaltung Bau 6% Wärme (Strom) 15% Instandhaltung Haustechnik 13% Reinigungskosten und Pflege Grünflächen 8% Heizgas (Strom für Wärmepumpe) Wärme (Strom) 2% 6% Reinigungskosten Gebäude 17% Reinigungskosten und Pflege Grünflächen 3% Instandsetzung baulicher Unterhalt 40% Instandhaltung Haustechnik 5% Reinigungskosten Gebäude 41% Instandsetzung Haustechnik 16% Instandhaltung Bau 2% Hauswart allgemein 4% Lebenszykluskosten pro Bauteil [CHF/a] 80'000 CHF/m2GF 60% 3'150 70'000 60'000 Summe Lebenszykluskosten Summe Kapitalkosten 50'000 CHF/m2HNF*a CHF/m2GF*a 94 57 CHF/m2HNF*a CHF/m2GF*a 237 143 CHF/m2EBF*a CHF/m2EBF*a CHF/m2EBF*a CHF/m2EBF*a CHF/m2GF*a 2.1 8.5 0.5 11 0.5 CHF/m2HNF*a 39 40'000 30'000 CHF/m2GF*a CHF/m2GF*a 2 CHF/m GF*a CHF/m2GF*a CHF/m2GF*a CHF/m2GF*a kWh/m2GF 2 kWh/m GF 3 2 m /m GF 2 Container/m GF 20'000 10'000 11 0.03 0.04 11 3 7 56 22 18 48 0.2 0.01 Lebenszykluskosten Fenster, Aussentüren, Tore Kapitalkosten 18% Rückbaukosten 4% ILV interne Leistungen 1% Verwaltungskos ten IMMO 2% Heizgas 2% Reinigungskost en Gebäude 15% Instandsetzung baulicher Unterhalt 56% Beschilderung Verbrauchsmaterial Beleuchtungskörper Transportmittel Allgemeine Möbel Steuerungs- und Sicherheitsanlagen Apparate Produktionsanlagen Klein- und Haushaltküchen Stützen Spezielle Anlagen Deckenbekleidungen Aussenwände zu UG Terraingestaltung Feste Ausrüstung Kanalisationen im Gebäude Innenwände ( Rohbau ) Schutzelemente Wandbekleidungen Geräte Dächer Hartflächen Aussenwände zu EG und OG Grünflächen Telekommunikat., Sicherheitsanl. Wasser- und Abwasseranlagen Decken, Treppen und Balkone Transportanlagen Heizungsanlagen Trennwände und Innentüren Starkstromanlagen Bodenbeläge 0 Lufttechnische Anlagen Gebäudeflächen Hauptnutzfläche / Geschossfläche Bau- und Honorarkosten Baukosten / Geschossfläche Betriebskosten Betriebskosten / Hauptnutzfläche Betriebskosten / Geschossfläche Bewirtschaftungskosten Bewirtschaftungskosten / Hauptnutzfläche Bewirtschaftungskosten / Geschossfläche Ver- und Entsorgungskosten Wärmeenergiekosten Stromkosten Wasserkosten Energiekosten Entsorgungskosten Reinigungs- und Pflegekosten Gebäudereinigungskosten Unterhaltskosten Unterhaltskosten / Geschossfläche Unterhalts- / Investitionskosten Baukonstruktion Unterhalts- / Investitionskosten techn. Anlagen Instandhaltungskosten Instandhaltungskosten Instandhaltungskosten Baukonstruktion Instandhaltungskosten technische Anlagen Erhaltungskosten Instandsetzungskosten Baukonstruktion Instandsetzungskosten technische Anlagen Stoffflusskennzahlen Energiekennzahl Wärme Energiekennzahl Strom Wasserverbrauch Abfall/ Wertstoffe Verwaltungskosten IMMO Versicherung, Steuern Wasser Heizgas (Strom für Wärmepumpe) Abwasser Meteorgebühren Kehricht Wärme (Strom) Sicherung und Kontrollen Reinigungskosten Gebäude Reinigungskosten und Pflege Grünflächen Instandhaltung Haustechnik Instandhaltung Bau Unterhalt Maschinen, Geräte, Uhren Hauswart allgemein Instandsetzung Haustechnik Instandsetzung baulicher Unterhalt Sonstige Kosten Summe 50'000 Verwaltungskosten IMMO Fenster, Aussentüren, Tore Einbauten, Grünanlagen Nutzungsspezifische Möbel Objektadresse Baujahr Geschosszahl Gebäudeform Nutzung Lebenszykluskosten [CHF/a] Lebenszykluskosten Einbauten, Grünanlagen (Gebäude) Lebenszykluskosten Nutzungsspezifische Möbel Kapitalkosten 21% Rückbaukosten 3% Verwaltungskost en IMMO 3% Reinigungskoste n Gebäude 7% Instandsetzung baulicher Unterhalt 65% Verwaltungskos ten IMMO 2% Kapitalkosten 63% Reinigungskost en Gebäude 32% Rückbaukosten 2% Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien - Bewirtschaftung der Stadt Zürich Gebäudebeschrieb Ausgangslage Die Schulanlage Im Gut wurde 1949/ 50 nach Plänen von Architekt Christian Trippel erstellt. Die Bauten sind in einer für diese Zeit typischen architektonischen Ausdrucksweise und Materialanwendung gestaltet. Klassentrakt, Singsaal und Turnhalle bilden separate Einheiten, die durch Übergänge verbunden sind. Die parkähnliche, grosszügigen Umgebung setzt sich aus Pausen-, Grün- und Sportbereichen zusammen. Gebäudestruktur Die Anlage umfasst zwei zusammengebaute, leicht versetzte Längstrakte mit den Unterrichtsräumen, einen auf der Nordseite angegliederten Singsaal sowie die südlich davon gelegene, durch eine gedeckte Pausenhalle erschlossene Turnhalle. In den Jahren 1999 bis 2001 wurde das bestehende Gebäude umfassend instandgesetzt; ebenso wurde ein Erweiterungsbau angefügt. Gebäudetechnik Die Zentrale für die elektrischen Anlagen befindet sich im Altbau und versorgt auch den Neubau. Für die Warmwassererzeugung und -speicherung wird im Altbau ein Gaskessel verwendet. Lüftungsanlagen sind in den Turnhallen und Sanitäranlagen installiert, Klimageräte sind keine vorhanden. LUKRETIA SCHULANLAGE IM GUT Objektdaten, Kennzahlen und Erkenntnisse Zusammenfassung der Ergebnisse Mai 2006 Adressen Projektleitung LUKRETIA Werner Kälin, Amt für Hochbauten der Stadt Zürich (Projektleiter) Dr. Heinrich Gugerli, Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Hugo Plattner, Immobilen-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Auftragnehmer Intep-Integrale Planung GmbH, Zürich 10. Mai 2006 4013_12_60510_Daten_Im_Gut_js.xls Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien - Bewirtschaftung der Stadt Zürich Objektdaten Gutstrasse 107, 8055 Zürich 1951; Instandsetzung: 2001 4 UG: Technik-, Horträume, Logopädie, Waschküche, Trockenraum, Werkstatt, Trafo EWZ, GRZ-Räume EG: Schulräume, Turnhalle, Singsaal, Hauswartwohnung OG: Schulräume Kenngrössen Bewirtschaftungskosten [CHF/a] 28'289 1'808 25'705 17'252 22'645 24'910 NV 5'486 2'485 2'860 NV NV 299'900 2'613'300 2'554'700 3'478'700 1'837'900 12'126'800 12'055'400 Kennzahlen 10. Mai 2006 4013_12_60510_Daten_Im_Gut_js.xls 400'000 4% 1% 1% 2% 0% 2% 0% 3% 0% 12% 8% 7% 4% 0% 4% 16% 32% 3% 100% 600'000 700'000 800'000 900'000 Heizgas Abwasser Meteorgebühren Kehricht Wärme (Strom) Sicherung und Kontrollen Reinigungskosten Gebäude Reinigungskosten und Pflege Grünanlagen Instandhaltung Haustechnik Instandhaltung Bau Instandhaltung MA/GE/Uhren Hauswart allgemein Instandsetzung Haustechnik Instandsetzung baulicher Unterhalt Anschaffung übrige Mobilien Einkauf betreffend Einrichtung Eigenleistungen Unterhalt Gemeinkosten Material und Fremdleistungen ILV interne Leistungen ILV Regiebetrieb Rückerstattung Rückbaukosten Kapitalkosten Betriebskosten 22'100 3'900 6'400 10'700 2'800 9'700 3'000 18'400 2'500 76'200 52'800 44'700 23'000 600 24'900 101'800 200'700 18'500 622'700 500'000 Wasser Bewirtschaftungskosten Heizgas 4% Wasser Hauswart allgemein 2% 9% Instandhaltung Bau 8% Meteorgebühren 4% Wärme (Strom) 7% Instandsetzung baulicher Unterhalt 33% Instandhaltung Haustechnik 16% Reinigungskosten Gebäude 28% Reinigungskosten und Pflege Grünflächen 19% Verwaltungskosten IMMO Heizgas Meteorgebühren 4% 2% 2% Wärme (Strom) 3% Reinigungskosten Gebäude 13% Reinigungskosten und Pflege Grünflächen 9% Instandsetzung Instandhaltung Haustechnik Haustechnik 17% 7% Instandhaltung Bau Hauswart allgemein 4% 4% Lebenszykluskosten pro Bauteil [CHF/a] 120'000 31 CHF/m2GF*a 2 12 0.04 0.06 CHF/m GF*a CHF/m2GF*a CHF/m2GF*a 12 4 8 CHF/m2GF*a CHF/m2GF*a 37 19 kWh/m2GF kWh/m2GF m3/m2 GF Container/m2GF 78 38 0.4 0.01 Lebenszykluskosten Fenster, Aussentüren, Tore Verwaltungskost en IMMO 3% Kapitalkosten 19% Rückbaukosten 5% ILV interne Leistungen 2% Lebenszykluskosten Grünflächen Lebenszykluskosten Hartflächen Heizgas 3% Reinigungskoste n Gebäude 7% Instandhaltung Bau 2% Instandsetzung baulicher Unterhalt 58% Kapitalkosten 28% Beschilderung CHF/m2HNF*a 0 Verbrauchsmaterial 3.7 6.4 2.2 10 0.5 20'000 Beleuchtungskörper CHF/m2EBF*a CHF/m2EBF*a CHF/m2EBF*a CHF/m2EBF*a CHF/m2GF*a 40'000 Apparate 251 114 Produktionsanlagen Steuerungs- und Sicherheitsanlagen Transportmittel CHF/m2HNF*a CHF/m2GF*a 60'000 Stützen 111 50 Spezielle Anlagen CHF/m2HNF*a CHF/m2GF*a Summe Lebenszykluskosten Summe Kapitalkosten 80'000 Geräte 2'210 100'000 Schutzelemente Innenwände ( Rohbau ) Kanalisationen im Gebäude Klein- und Haushaltküchen Aussenwände zu UG Terraingestaltung CHF/m2GF 45% Heizungsanlagen Lufttechnische Anlagen Nutzungsspezifische Möbel Feste Ausrüstung Aussenwände zu EG und OG Telekommunikat., Sicherheitsanl. Dächer Decken, Treppen und Balkone Transportanlagen - Wandbekleidungen Trennwände und Innentüren Allgemeine Möbel Gebäudeflächen Hauptnutzfläche / Geschossfläche Bau- und Honorarkosten Baukosten / Geschossfläche Betriebskosten Betriebskosten / Hauptnutzfläche Betriebskosten / Geschossfläche Bewirtschaftungskosten Bewirtschaftungskosten / Hauptnutzfläche Bewirtschaftungskosten / Geschossfläche Ver- und Entsorgungskosten Wärmeenergiekosten Stromkosten Wasserkosten Energiekosten Entsorgungskosten Reinigungs- und Pflegekosten Gebäudereinigungskosten Unterhaltskosten Unterhaltskosten / Geschossfläche Unterhalts- / Investitionskosten Baukonstruktion Unterhalts- / Investitionskosten techn. Anlagen Instandhaltungskosten Instandhaltungskosten Instandhaltungskosten Baukonstruktion Instandhaltungskosten technische Anlagen Erhaltungskosten Instandsetzungskosten Baukonstruktion Instandsetzungskosten technische Anlagen Stoffflusskennzahlen Energiekennzahl Wärme Energiekennzahl Strom Wasserverbrauch Abfall/ Wertstoffe Verwaltungskosten IMMO Versicherung, Steuern Wasser Heizgas Abwasser Meteorgebühren Kehricht Wärme (Strom) Sicherung und Kontrollen Reinigungskosten Gebäude Reinigungskosten und Pflege Grünflächen Instandhaltung Haustechnik Instandhaltung Bau Unterhalt Maschinen, Geräte, Uhren Hauswart allgemein Instandsetzung Haustechnik Instandsetzung baulicher Unterhalt Sonstige Kosten Summe 300'000 Sachversicherung Starkstromanlagen Einbauten, Grünanlagen Deckenbekleidungen BKtot m2 m2 m2 m2 m3 m3 m3 m2 m2 m2 m2 CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF 200'000 Gebäudeversicherung Gebäudeautomation GSF GGF UF BUF GV RI V GF HNF EBF A A/EBF D E I M T 100'000 Verwaltungskosten IMMO Hartflächen Wasser-/ Abwasseranlagen Bodenbeläge Grundstücksfläche Gebäudegrundfläche Umgebungsfläche Bearbeitete Umgebungsfläche Gebäudevolumen (SIA 416) Rauminhalt (SIA 116) Volumen netto Geschossfläche (SIA 416) Hauptnutzfläche Energiebezugsfläche Gebäudehüllfläche Gebäudehüllziffer Rohbau Gebäude bis Oberkante Bodenplatte Rohbau Gebäude oberhalb Bodenplatte Installationen und Transportanlagen Ausbau Gebäude Umgebung Gebäudeversicherungswert (2004) Baukosten total 0 Fenster, Aussentüren, Tore Grünflächen Objektadresse Baujahr Geschosszahl Nutzung Lebenszykluskosten [CHF/a] Meteorgebühren 9% Reinigungskoste n und Pflege Grünanlagen 62% Verwaltungskost en IMMO 3% Kapitalkosten 85% Meteorgebühren 4% Reinigungskost en und Pflege Grünanlagen 5% Rückbaukosten 2% Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien - Bewirtschaftung der Stadt Zürich Gebäudebeschrieb Ausgangslage Stadtbaumeister Albert Heinrich Steiner konzipierte die Schulanlage Buchwiesen 1951 bis 1957 als lockeren, in Etappen gewachsenen Campus. Massstab und Anordnung der Bauten reagieren auf die fast ländliche Lage inmitten ausgedehnter Freihaltezonen. Die 1999 beschlossene Erweiterung der Anlage führte zu einer Verdoppelung des Raumangebots und erforderte den Abbruch von Turnhalle und Singsaal. Gebäudestruktur Die Schulzimmer im linear einbündig organisierten Klassentrakt sind gegen Süden gerichtet. Auf der Nordseite ist eine Doppelturnhalle in knapper Auslegung direkt angebaut. Der Singsaal bildet als separat liegender Raum die Verbindung zwischen Neu- und Altbau. Gebäudetechnik Der Neubau ist nach dem Minergie-Standard konzipiert. Die Wärmeversorgung erfolgt durch eigene, witterungsgeführte Heizgruppen für Schulräume, Turnhallen, Duschen/ Garderoben und Singsaal/ Foyer. Die Warmwasseraufbereitung wird über eine Kompaktanlage mit Plattenwärmetauscher bereitgestellt. Das Gebäude ist mit einer kontrollierten Lüftung mit integrierter Temperaturregelung ausgerüstet, wobei die Aussenluft über ein Erdregister erfasst wird. LUKRETIA SCHULGEBÄUDE BUCHWIESEN Objektdaten, Kennzahlen und Erkenntnisse Zusammenfassung der Ergebnisse Mai 2006 Adressen Projektleitung LUKRETIA Werner Kälin, Amt für Hochbauten der Stadt Zürich (Projektleiter) Dr. Heinrich Gugerli, Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Hugo Plattner, Immobilen-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Auftragnehmer Intep-Integrale Planung GmbH, Zürich 10. Mai 2006 4013_12_60510_Daten_Buchwiesen_js.xls Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien - Bewirtschaftung der Stadt Zürich Objektdaten Schönauweg 15, 8052 Zürich-Seebach 2003 (Erweiterungsbau) 3 UG: Werkräume EG: Pausenhalle, Schulräume OG: Schulräume Turnhalle, Nebenräume Singsaal 0 Kenngrössen Bewirtschaftungskosten [CHF/a] Grundstücksfläche Gebäudegrundfläche Umgebungsfläche Bearbeitete Umgebungsfläche Gebäudevolumen (SIA 416) Rauminhalt (SIA 116) Volumen netto Geschossfläche (SIA 416) Hauptnutzfläche Energiebezugsfläche Gebäudehüllfläche Gebäudehüllziffer Rohbau Gebäude bis Oberkante Bodenplatte Rohbau Gebäude oberhalb Bodenplatte Installationen und Transportanlagen Ausbau Gebäude Umgebung GSF GGF UF BUF GV RI V GF HNF EBF A A/EBF D E I M T m2 m2 m2 m2 m3 m3 m3 m2 m2 m2 m2 CHF CHF CHF CHF CHF 6'890 2'460 4'430 4'430 29'960 34'570 23'578 6'570 3'590 9'041 8'224 0.91 1'020'600 9'328'500 4'156'900 5'614'600 863'300 Baukosten total BKtot CHF 21'164'000 Kennzahlen 10. Mai 2006 4013_12_60510_Daten_Buchwiesen_js.xls 400'000 600'000 800'000 3% 1% 1% 1% 0% 1% 0% 2% 0% 20% 2% 1% 2% 1% 3% 16% 44% 1% 100% 1'200'000 1'400'000 Sachversicherung Wasser Heizgas Abwasser Meteorgebühren Kehricht Wärme (Strom) Sicherung und Kontrollen Reinigungskosten Gebäude Reinigungskosten und Pflege Grünanlagen Instandhaltung Haustechnik Instandhaltung Bau Instandhaltung MA/GE/Uhren Hauswart allgemein Instandsetzung Haustechnik Instandsetzung baulicher Unterhalt Anschaffung übrige Mobilien Einkauf betreffend Einrichtung Eigenleistungen Unterhalt Gemeinkosten Material und Fremdleistungen ILV interne Leistungen ILV Regiebetrieb Rückerstattung Rückbaukosten Kapitalkosten Betriebskosten 24'800 6'800 4'900 7'500 4'300 5'900 3'900 20'500 1'700 180'500 15'200 11'700 14'300 11'500 28'000 146'700 398'500 10'100 896'800 1'000'000 Gebäudeversicherung Bewirtschaftungskosten Hauswart allgemein 9% Unterhalt Maschinen, Geräte, Uhren 4% Wasser 2% Heizgas 2% Wärme (Strom) 2% Verwaltungskosten IMMO 3% Reinigungskosten Gebäude 20% Meteorgebühren 2% Instandhaltung Bau 5% Instandhaltung Haustechnik 4% Reinigungskosten und Pflege Grünflächen 2% Instandsetzung baulicher Unterhalt 45% Wärme (Strom) 7% Reinigungskosten und Pflege Grünflächen 5% Instandhaltung Bau 2% Hauswart allgemein 3% Reinigungskosten Gebäude 57% Instandsetzung Haustechnik 17% Lebenszykluskosten pro Bauteil [CHF/a] 140'000 120'000 3'221 100'000 CHF/m2GF*a 2 CHF/m GF*a CHF/m2GF*a CHF/m2GF*a 2 CHF/m GF*a CHF/m2GF*a 2 kWh/m GF kWh/m2GF m3/m2 GF Container/m2GF 6 0.03 0.04 6 2 2 Lebenszykluskosten Dächer Kapitalkosten 34% 61 22 20 12 0.9 0.01 Rückbaukoste n 5% Lebenszykluskosten Einbauten, Grünanlagen Verwaltungsko sten IMMO 3% Instandhaltung Bau 1% Instandsetzung baulicher Unterhalt 57% Verwaltungsk osten IMMO 2% Reinigungsko sten Gebäude 8% Kapitalkosten 21% Rückbaukoste n 4% Beschilderung Verbrauchsmaterial Beleuchtungskörper Geräte Transportmittel Steuerungs- und Sicherheitsanlagen Produktionsanlagen Apparate Feste Ausrüstung Spezielle Anlagen Terraingestaltung Stützen Klein- und Haushaltküchen Schutzelemente Aussenwände zu UG Innenwände ( Rohbau ) Nutzungsspezifische Möbel Kanalisationen im Gebäude Hartflächen Transportanlagen 50 Heizungsanlagen CHF/m2HNF*a 0 Wandbekleidungen 0.8 2.3 0.5 3 0.6 Deckenbekleidungen CHF/m EBF*a CHF/m2EBF*a CHF/m2EBF*a CHF/m2EBF*a CHF/m2GF*a 20'000 Grünflächen 2 40'000 Decken, Treppen und Balkone 250 136 60'000 Allgemeine Möbel CHF/m2HNF*a CHF/m2GF*a 80'000 Trennwände und Innentüren Wasser- und Abwasseranlagen Telekommunikat., Sicherheitsanl. 86 47 Starkstromanlagen CHF/m2HNF*a CHF/m2GF*a Summe Lebenszykluskosten Summe Kapitalkosten Bodenbeläge CHF/m2GF 55% Fenster, Aussentüren, Tore Aussenwände zu EG und OG Lufttechnische Anlagen - Dächer Gebäudeflächen Hauptnutzfläche / Geschossfläche Bau- und Honorarkosten Baukosten / Geschossfläche Betriebskosten Betriebskosten / Hauptnutzfläche Betriebskosten / Geschossfläche Bewirtschaftungskosten Bewirtschaftungskosten / Hauptnutzfläche Bewirtschaftungskosten / Geschossfläche Ver- und Entsorgungskosten Wärmeenergiekosten Stromkosten Wasserkosten Energiekosten Entsorgungskosten Reinigungs- und Pflegekosten Gebäudereinigungskosten Unterhaltskosten Unterhaltskosten / Geschossfläche Unterhalts- / Investitionskosten Baukonstruktion Unterhalts- / Investitionskosten techn. Anlagen Instandhaltungskosten Instandhaltungskosten Instandhaltungskosten Baukonstruktion Instandhaltungskosten technische Anlagen Erhaltungskosten Instandsetzungskosten Baukonstruktion Instandsetzungskosten technische Anlagen Stoffflusskennzahlen Energiekennzahl Wärme Energiekennzahl Strom Wasserverbrauch Abfall/ Wertstoffe Verwaltungskosten IMMO Versicherung, Steuern Wasser Heizgas Abwasser Meteorgebühren Kehricht Wärme (Strom) Sicherung und Kontrollen Reinigungskosten Gebäude Reinigungskosten und Pflege Grünflächen Instandhaltung Haustechnik Instandhaltung Bau Unterhalt Maschinen, Geräte, Uhren Hauswart allgemein Instandsetzung Haustechnik Instandsetzung baulicher Unterhalt Sonstige Kosten Summe 200'000 Verwaltungskosten IMMO Einbauten, Grünanlagen Objektadresse: Baujahr: Geschosszahl: Nutzung: Lebenszykluskosten [CHF/a] Lebenszykluskosten Bodenbeläge Kapitalkosten 11% Reinigungskost en Gebäude 51% Rückbaukosten 2% Instandsetzun g baulicher Unterhalt 65% Instandsetzung baulicher Unterhalt 33% Instandhaltung Bau 3% Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien - Bewirtschaftung der Stadt Zürich Gebäudebeschrieb Ausgangslage Das 1962 erbaute Krankenheim Bachwiesen befindet sich am Fusse des Zürcher Waldegg im Kreis Albisrieden inmitten von Schrebergärten. Das Grundstück wird im Nordosten über die Flurstrasse und im Südwesten vom Bachwiesenweg erschlossen sowie im Osten von der Wohngenossenschaftssiedlung "Sunnige Hof" begrenzt. Das Krankenheim selbst liegt in einer grosszügigen parkähnlichen Anlage mit beträchtlich altem Baumbestand. In den Jahren 2000 bis 2003 fanden eine umfassende Instansetzung des Gebäudes und die Erstellung eines neuen Bettentraktes statt. Gebäudestruktur Die Grundfigur des Krankenheims bildet eine Abfolge von verschieden ausgerichteten, ineinandergreifenden Körpern unterschiedlicher Kubatur. Der Neubau ist als offen strukturierter Betonkörper mit umlaufender Balkonschicht als Flachdachbau ausgebildet. Gebäudetechnik Die Wärmeerzeugung für Heizung und Warmwasser erfolgt zentral; für die Wärmeverteilung sind Unterstationen pro Gebäudetrakt vorhanden. Im Neubau ist ein Lufterdregister eingebaut. Klima- und Lüftungsanlagen sind nicht vorhanden. LUKRETIA PFLEGEZENTRUM BACHWIESEN Objektdaten, Kennzahlen und Erkenntnisse Zusammenfassung der Ergebnisse Mai 2006 Adressen Projektleitung LUKRETIA Werner Kälin, Amt für Hochbauten der Stadt Zürich (Projektleiter) Dr. Heinrich Gugerli, Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Hugo Plattner, Immobilen-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Auftragnehmer Intep-Integrale Planung GmbH, Zürich 10. Mai 2006 4013_12_60510_Daten_Bachwiesen_js.xls Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien - Bewirtschaftung der Stadt Zürich Objektdaten Flurstrasse 130 8047 Zürich 2003 (Erweiterungsbau) 4 Krankenheim 0 Kenngrössen Bewirtschaftungskosten [CHF/a] Grundstücksfläche Gebäudegrundfläche Umgebungsfläche Bearbeitete Umgebungsfläche Gebäudevolumen (SIA 416) Rauminhalt (SIA 116) Volumen netto Geschossfläche (SIA 416) Hauptnutzfläche Energiebezugsfläche Gebäudehüllfläche Gebäudehüllziffer Rohbau Gebäude bis Oberkante Bodenplatte Rohbau Gebäude oberhalb Bodenplatte Installationen und Transportanlagen Ausbau Gebäude Umgebung GSF GGF UF BUF GV RI V GF HNF EBF A A/EBF D E I M T m2 m2 m2 m2 m3 m3 m3 m2 m2 m2 m2 CHF CHF CHF CHF CHF 11'059 1'375 9'684 9'684 21'250 22'980 14'616 5'528 2'245 6'089 4'810 0.79 5'693'348 2'707'607 6'170'704 6'690'751 1'232'847 Baukosten total BKtot CHF 24'014'000 Kennzahlen 10. Mai 2006 4013_12_60510_Daten_Bachwiesen_js.xls 400'000 600'000 800'000 4% 1% 1% 1% 1% 0% 1% 5% 2% 24% 1% 5% 1% 1% 2% 18% 31% 1% 100% 1'200'000 1'400'000 1'600'000 Sachversicherung Wasser Heizgas Abwasser Meteorgebühren Kehricht Wärme (Strom) Sicherung und Kontrollen Reinigungskosten Gebäude Reinigungskosten und Pflege Grünanlagen Instandhaltung Haustechnik Instandhaltung Bau Instandhaltung MA/GE/Uhren Hauswart allgemein Instandsetzung Haustechnik Instandsetzung baulicher Unterhalt Anschaffung übrige Mobilien Einkauf betreffend Einrichtung Eigenleistungen Unterhalt Gemeinkosten Material und Fremdleistungen ILV interne Leistungen ILV Regiebetrieb Rückerstattung Rückbaukosten Kapitalkosten Betriebskosten 43'700 7'700 9'800 16'500 12'300 2'600 12'800 56'000 22'900 285'800 14'700 63'400 11'300 9'800 28'600 208'400 367'500 6'700 1'180'500 1'000'000 Gebäudeversicherung Bewirtschaftungskosten Hauswart allgemein 5% Unterhalt Maschinen, Geräte, Uhren 2% Heizgas 3% Wasser 2% Abwasser 2% Verwaltungskosten IMMO Heizgas 4% 1% Kehricht 2% Instandhaltung Bau 2% Instandhaltung Haustechnik 12% Instandsetzung baulicher Unterhalt 31% Wärme (Strom) 10% Sicherung und Kontrollen 4% Reinigungskosten und Pflege Grünflächen 3% Instandsetzung Haustechnik Hauswart allgemein 18% 2% Reinigungskosten Gebäude 53% Wärme (Strom) 5% Sicherung und Kontrollen 2% Reinigungskosten Gebäude 24% Reinigungskosten und Pflege Grünflächen 1% Instandhaltung Haustechnik 5% Lebenszykluskosten pro Bauteil [CHF/a] 300'000 2 CHF/m GF*a CHF/m2GF*a CHF/m2GF*a 15 2 11 CHF/m2GF*a CHF/m2GF*a 66 38 kWh/m2GF kWh/m2GF m3/m2 GF Container/m2GF 63 53 1.0 0.00 Lebenszykluskosten Wasser-/ Abwasseranlagen Kapitalkoste n 10% Instandsetzu ng Haustechnik 26% Instandhaltu ng Haustechnik 5% Verwaltungs kosten IMMO 2% Wasser 4% Abwasser 5% Sicherung und Kontrollen 2% Reinigungsk osten Gebäude 45% Lebenszykluskosten Bodenbeläge Kapitalkoste n 8% Instandsetzu ng baulicher Unterhalt 25% Instandhaltu ng Bau 1% Terraingestaltung Geräte Verbrauchsmaterial Transportmittel Nutzungsspezifische Möbel Steuerungs- und Sicherheitsanlagen Produktionsanlagen Apparate Feste Ausrüstung Spezielle Anlagen Stützen Aussenwände zu UG Innenwände ( Rohbau ) Beleuchtungskörper Beschilderung Schutzelemente Decken, Treppen und Balkone 15 0.03 0.04 Dächer CHF/m2GF*a - Hartflächen 127 Transportanlagen CHF/m2HNF*a 0 Einbauten, Grünanlagen Klein- und Haushaltküchen Aussenwände zu EG und OG Kanalisationen im Gebäude 2.7 9.2 1.6 12 2.3 50'000 Grünflächen CHF/m2EBF*a CHF/m2EBF*a CHF/m2EBF*a CHF/m2EBF*a CHF/m2GF*a 100'000 Heizungsanlagen 526 214 Trennwände und Innentüren CHF/m2HNF*a CHF/m2GF*a 150'000 Deckenbekleidungen 243 99 Lufttechnische Anlagen Fenster, Aussentüren, Tore CHF/m2HNF*a CHF/m2GF*a 200'000 Starkstromanlagen 4'344 Summe Lebenszykluskosten Summe Kapitalkosten Wandbekleidungen GF 250'000 Telekommunikat., Sicherheitsanl. CHF/m 2 41% Allgemeine Möbel - Bodenbeläge Gebäudeflächen Hauptnutzfläche / Geschossfläche Bau- und Honorarkosten Baukosten / Geschossfläche Betriebskosten Betriebskosten / Hauptnutzfläche Betriebskosten / Geschossfläche Bewirtschaftungskosten Bewirtschaftungskosten / Hauptnutzfläche Bewirtschaftungskosten / Geschossfläche Ver- und Entsorgungskosten Wärmeenergiekosten Stromkosten Wasserkosten Energiekosten Entsorgungskosten Reinigungs- und Pflegekosten Gebäudereinigungskosten Unterhaltskosten Unterhaltskosten / Geschossfläche Unterhalts- / Investitionskosten Baukonstruktion Unterhalts- / Investitionskosten techn. Anlagen Instandhaltungskosten Instandhaltungskosten Instandhaltungskosten Baukonstruktion Instandhaltungskosten technische Anlagen Erhaltungskosten Instandsetzungskosten Baukonstruktion Instandsetzungskosten technische Anlagen Stoffflusskennzahlen Energiekennzahl Wärme Energiekennzahl Strom Wasserverbrauch Abfall/ Wertstoffe Verwaltungskosten IMMO Versicherung, Steuern Wasser Heizgas Abwasser Meteorgebühren Kehricht Wärme (Strom) Sicherung und Kontrollen Reinigungskosten Gebäude Reinigungskosten und Pflege Grünflächen Instandhaltung Haustechnik Instandhaltung Bau Unterhalt Maschinen, Geräte, Uhren Hauswart allgemein Instandsetzung Haustechnik Instandsetzung baulicher Unterhalt Sonstige Kosten Summe 200'000 Verwaltungskosten IMMO Wasser-/ Abwasseranlagen Objektadresse Baujahr Geschosszahl Nutzung Lebenszykluskosten [CHF/a] Lebenszykluskosten Allgemeine Möbel Verwaltungs kosten IMMO 1% Reinigungsk osten Gebäude 63% Verwaltungs kosten IMMO 3% Kapitalkoste n 67% Reinigungsk osten Gebäude 26% Rückbaukos ten 2% Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien - Bewirtschaftung der Stadt Zürich Gebäudebeschrieb Ausgangslage Das Altersheim Laubegg liegt im Quartier Friesenberg am Fusse des Uetlibergs. Die von den Architekten Karihanna und Hans Frei 1968 erbaute Anlage entspricht einer klassischen Gebäudekonzeption der 60er und 70er Jahre. Von 1999 bis 2003 wurde eine teilweise Instandsetzung des Gebäudes durchgeführt, wobei die Umbauten so geplant wurden, dass der Heimbetrieb aufrecht erhalten werden konnte. Gebäudestruktur Das schlanke, neungeschossige Hochhaus beherbergt die Wohneinheiten. Im Erdgeschoss und im nördlichen Anbau sind die allgemeinen Räume angeordnet; in einem dreigeschossigen winkelförmigen Nebengebäude sind Garagen und weitere Pensionärräume untergebracht. Gebäudetechnik Bei der Instandsetzung wurden im Wesentlichen die bestehenden Anlagen erneuert und um Wärmerückgewinnungsanlagen ergänzt. Die Wärmeerzeugung für Heizung und Warmwasser erfolgt über Heizkessel, Gas- und Ölbrenner; die Verteilung ist in zwei Heizgruppen untergliedert. Konventionelle Lüftungsanlagen sind in Küche, Caféteria, Aufenthaltsraum und Lingerie vorhanden, Klimageräte sind nicht eingebaut. LUKRETIA ALTERSHEIM LAUBEGG Objektdaten, Kennzahlen und Erkenntnisse Zusammenfassung der Ergebnisse Mai 2006 Adressen Projektleitung LUKRETIA Werner Kälin, Amt für Hochbauten der Stadt Zürich (Projektleiter) Dr. Heinrich Gugerli, Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Hugo Plattner, Immobilen-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Auftragnehmer Intep-Integrale Planung GmbH, Zürich 10. Mai 2006 4013_12_60630_Daten_Laubegg_js.xls Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien - Bewirtschaftung der Stadt Zürich Objektdaten Hegianwandweg 14/16, 8045 Zürich 1964; Instandsetzung: 2003 12 UG: Technikräume, Wirtschaftsräume EG: Gemeinschaftsräume, Aufenthaltsräume, Verwaltung OG: Pensionärräume Kenngrössen Bewirtschaftungskosten [CHF/a] 5'346 1'040 4'306 3'800 14'340 15'580 NV 5'248 3'232 4'760 NV NV 341'900 3'087'000 4'720'900 2'875'800 562'400 12'969'000 10'125'300 Kennzahlen 10. Mai 2006 4013_12_60630_Daten_Laubegg_js.xls 800'000 5% 0% 2% 3% 2% 0% 1% 5% 0% 21% 5% 7% 5% 2% 2% 18% 17% 4% 100% 1'200'000 1'400'000 Heizgas Abwasser Meteorgebühren Kehricht Wärme (Strom) Sicherung und Kontrollen Reinigungskosten Gebäude Reinigungskosten und Pflege Grünanlagen Instandhaltung Haustechnik Instandhaltung Bau Instandhaltung MA/GE/Uhren Hauswart allgemein Instandsetzung Haustechnik Instandsetzung baulicher Unterhalt Anschaffung übrige Mobilien Einkauf betreffend Einrichtung Eigenleistungen Unterhalt Gemeinkosten Material und Fremdleistungen ILV interne Leistungen ILV Regiebetrieb Rückerstattung Rückbaukosten Kapitalkosten Betriebskosten 45'900 4'200 21'900 34'300 22'200 2'800 8'100 49'900 4'200 208'600 55'600 68'100 50'600 23'600 24'000 181'900 169'800 36'600 1'012'300 1'000'000 Wasser Bewirtschaftungskosten Verwaltungskosten IMMO 5% Hauswart allgemein Unterhalt 4% Maschinen, Geräte, Heizgas Uhren Wasser 6% Abwasser 4% 4% 4% Instandhaltung Bau 9% Instandsetzung baulicher Unterhalt 17% Wasser 2% Wärme (Strom) 5% Reinigungskosten Gebäude 21% Instandsetzung Haustechnik 19% Reinigungskosten und Pflege Grünflächen 10% Abwasser 2% Heizgas 4% Wärme (Strom) 9% Instandhaltung Haustechnik 12% Hauswart allgemein 2% Unterhalt Maschinen, Geräte, Instandhaltung Bau Uhren 5% 2% Reinigungskosten Gebäude 36% Reinigungskosten und Pflege Grünflächen 6% Instandhaltung Haustechnik 7% Lebenszykluskosten pro Bauteil [CHF/a] 250'000 - 62% 200'000 CHF/m 2 GF Summe Lebenszykluskosten Summe Kapitalkosten 2'471 150'000 CHF/m2GF*a 2 CHF/m GF*a CHF/m2GF*a CHF/m2GF*a 2 CHF/m GF*a CHF/m2GF*a 2 kWh/m GF kWh/m2GF m3/m2 GF Container/m2GF 27 0.04 0.05 27 10 13 32 35 126 65 2.3 0.04 Lebenszykluskosten Wasser-/ Abwasseranlagen Kapitalkosten 6% Instandsetzung Haustechnik 16% Instandhaltung Bau 4% Instandhaltung Haustechnik 2% Verwaltungskos ten IMMO Wasser 11% 2% Heizgas 2% Abwasser 11% Reinigungskost en Gebäude 45% Lebenszykluskosten Bodenbeläge Kapitalkosten 6% Instandsetzung baulicher Unterhalt 17% Instandhaltung Bau 11% Verbrauchsmaterial Geräte Transportmittel Nutzungsspezifische Möbel Steuerungs- und Sicherheitsanlagen Apparate Produktionsanlagen Spezielle Anlagen Stützen Terraingestaltung Kanalisationen im Gebäude Aussenwände zu UG Beschilderung Beleuchtungskörper Innenwände ( Rohbau ) Schutzelemente Hartflächen Einbauten, Grünanlagen Decken, Treppen und Balkone Feste Ausrüstung Trennwände und Innentüren Dächer 65 Deckenbekleidungen CHF/m2HNF*a 0 Klein- und Haushaltküchen 7 10.5 4.6 18 1.5 Transportanlagen CHF/m2EBF*a CHF/m2EBF*a CHF/m2EBF*a CHF/m2EBF*a CHF/m2GF*a 50'000 Wandbekleidungen 313 193 Grünflächen CHF/m2HNF*a CHF/m2GF*a 100'000 Fenster, Aussentüren, Tore Telekommunikat., Sicherheitsanl. Aussenwände zu EG und OG 178 109 Heizungsanlagen CHF/m2HNF*a CHF/m2GF*a Allgemeine Möbel Gebäudeflächen Hauptnutzfläche / Geschossfläche Bau- und Honorarkosten Baukosten / Geschossfläche Betriebskosten Betriebskosen / Hauptnutzfläche Betriebskosen / Geschossfläche Bewirtschaftungskosten Bewirtschaftungskosten / Hauptnutzfläche Bewirtschaftungskosten / Geschossfläche Ver- und Entsorgungskosten Wärmeenergiekosten Stromkosten Wasserkosten Energiekosten Entsorgungskosten Reinigungs- und Pflegekosten Gebäudereinigungskosten Unterhaltskosten Unterhaltskosten / Geschossfläche Unterhalts- / Investitionskosten Baukonstruktion Unterhalts- / Investitionskosten techn. Anlagen Instandhaltungskosten Instandhaltungskosten Instandhaltungskosten Baukonstruktion Instandhaltungskosten technische Anlagen Erhaltungskosten Instandsetzungskosten Baukonstruktion Instandsetzungskosten technische Anlagen Stoffflusskennzahlen Energiekennzahl Wärme Energiekennzahl Strom Wasserverbrauch Abfall/ Wertstoffe Verwaltungskosten IMMO Versicherung, Steuern Wasser Heizgas Abwasser Meteorgebühren Kehricht Wärme (Strom) Sicherung und Kontrollen Reinigungskosten Gebäude Reinigungskosten und Pflege Grünflächen Instandhaltung Haustechnik Instandhaltung Bau Unterhalt Maschinen, Geräte, Uhren Hauswart allgemein Instandsetzung Haustechnik Instandsetzung baulicher Unterhalt Sonstige Kosten Summe 600'000 Sachversicherung Starkstromanlagen BKtot m2 m2 m2 m2 m3 m3 m3 m2 m2 m2 m2 CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF 400'000 Gebäudeversicherung Bodenbeläge GSF GGF UF BUF GV RI V GF HNF EBF A A/EBF D E I M T 200'000 Verwaltungskosten IMMO Lufttechnische Anlagen Grundstücksfläche Gebäudegrundfläche Umgebungsfläche Bearbeitete Umgebungsfläche Gebäudevolumen (SIA 416) Rauminhalt (SIA 116) Volumen netto Geschossfläche (SIA 416) Hauptnutzfläche Energiebezugsfläche Gebäudehüllfläche Gebäudehüllziffer Rohbau Gebäude bis Oberkante Bodenplatte Rohbau Gebäude oberhalb Bodenplatte Installationen und Transportanlagen Ausbau Gebäude Umgebung Gebäudeversicherungswert (2004) Baukosten total 0 Wasser-/ Abwasseranlagen Objektadresse Baujahr Geschosszahl Gebäudeform Nutzung Lebenszykluskosten [CHF/a] Lebenszykluskosten Lufttechnische Anlagen Reinigungskost en Gebäude 63% Kapitalkosten 11% Rückbaukosten 2% Instandsetzung Haustechnik 48% Verwaltungsko sten IMMO 3% Heizgas 8% Wärme (Strom) 13% Instandhaltung Haustechnik 13% Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien - Bewirtschaftung der Stadt Zürich Gebäudebeschrieb Ausgangslage Die Wohnsiedlung Heiligfeld III ist Teil der grosszügigen Quartierbebauung Brahmsstrasse - Letzigraben Badenerstrasse. Diese Parksiedlung stellt einen wertvollen Beitrag sowohl für die städtebauliche Gestaltung von Wohnquartieren als auch für den mehrgeschossigen Wohnungsbau dar. Das Projekt stammt vom damaligen Stadtbaumeister A.H. Steiner. Mit dem Ziel, günstige kommunale Wohnungen bereitzustellen, sind für die bautechnische Ausführung einfachste Mittel verwendet worden. Die Siedlung ist im Denkmalpflegeinventar aufgeführt. Gebäudestruktur Die Wohnanlage besteht aus sechs vier- bis achtstöckigen Gebäuden, deren Aussenwände aus Backsteinmauerwerk erbaut sind. Seit der Instandsetzung, die in den Jahren 1999 bis 2002 in zwei Etappen ausgeführt wurde, enthalten die Bauten insgesamt 151 Wohnungen, einen Gemeinschaftsraum, zwei Gewerbelokale sowie Garagenboxen und Autoabstellplätze. Gebäudetechnik Die Wärmeerzeugung erfolgt mittels Heizkessel. Die Warmwasserverteilung ist zweistufig aufgebaut mit zentralen und dezentralen Pumpen. Die in zwei Hochhäusern vorhandenen Lüftungsanlagen werden über zentrale Monoblocks auf den Dächern betrieben. Klimaanlagen sind nicht vorhanden. LUKRETIA WOHNSIEDLUNG HEILIGFELD III Objektdaten, Kennzahlen und Erkenntnisse Zusammenfassung der Ergebnisse Mai 2006 Adressen Projektleitung LUKRETIA Werner Kälin, Amt für Hochbauten der Stadt Zürich (Projektleiter) Dr. Heinrich Gugerli, Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Hugo Plattner, Immobilen-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Auftragnehmer Intep-Integrale Planung GmbH, Zürich 10. Mai 2006 4013_12_60510_Daten_HeiligfeldIII_js.xls Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien - Bewirtschaftung der Stadt Zürich Objektdaten Brahmsstrasse 60-92; 8003 Zürich 1952; Instandsetzung: 1999-2003 5-9 UG: Technikräume, Waschküche und Trockenraum EG/ OG: Wohnungen Kenngrössen 38'944 2'798 35'334 3'650 39'020 46'590 NV 15'882 10'355 14'230 NV NV 6'700 2'851'410 2'804'500 3'228'100 571'086 28'986'300 21'310'400 Kennzahlen 10. Mai 2006 4013_12_60510_Daten_HeiligfeldIII_js.xls 800'000 1'000'000 0 9'300 22'100 103'200 22'700 8'800 600 99'500 4'400 0 33'300 60'500 98'300 0 6'700 252'300 539'300 0 1'261'000 0% 1% 2% 8% 2% 1% 0% 8% 0% 0% 3% 5% 8% 0% 1% 20% 43% 0% 100% 1'200'000 1'400'000 1'600'000 1'800'000 Gebäudeversicherung Sachversicherung Wasser Heizgas Abwasser Meteorgebühren Kehricht Wärme (Strom) Sicherung und Kontrollen Reinigungskosten Gebäude Reinigungskosten und Pflege Grünanlagen Instandhaltung Haustechnik Instandhaltung Bau Instandhaltung MA/GE/Uhren Hauswart allgemein Instandsetzung Haustechnik Instandsetzung baulicher Unterhalt Anschaffung übrige Mobilien Einkauf betreffend Einrichtung Eigenleistungen Unterhalt Gemeinkosten Material und Fremdleistungen ILV interne Leistungen ILV Regiebetrieb Rückerstattung Rückbaukosten Kapitalkosten Bewirtschaftungskosten Wasser Hauswart allgemein 5% 1% Wasser 2% Instandhaltung Bau 21% Heizgas 23% Instandhaltung Haustechnik 13% Heizgas 8% Abwasser 2% Wärme (Strom)Reinigungskosten 8% und Pflege Grünflächen 3% Instandsetzung baulicher Unterhalt 43% Instandhaltung Haustechnik 5% Abwasser 5% Instandhaltung Bau 8% Meteorgebühren 2% Reinigungskosten und Pflege Grünflächen 7% Instandsetzung Haustechnik 20% Wärme (Strom) 22% Lebenszykluskosten pro Bauteil [CHF/a] 250'000 CHF/m2GF 65% 200'000 1'825 150'000 Summe Lebenszykluskosten Summe Kapitalkosten CHF/m2GF*a - 10 0.03 0.04 CHF/m2GF*a CHF/m2GF*a CHF/m2GF*a 10 6 4 CHF/m2GF*a CHF/m2GF*a 34 16 kWh/m2GF kWh/m2GF m3/m2 GF Container/m2GF 140 37 0.8 0.00 Lebenszykluskosten Wasser-/ Abwasseranlagen Kapitalkosten 19% Wasser 9% Heizgas 4% Abwasser 10% Instandsetzu ng Haustechnik 51% Instandhaltun g Haustechnik 4% Lebenszykluskosten Fenster, Aussentüren, Tore Kapitalkoste n 18% Rückbaukos ten 5% Heizgas 17% Instandhaltu ng Bau 4% Instandsetzu ng baulicher Unterhalt 55% Verbrauchsmaterial Beschilderung Beleuchtungskörper Nutzungsspezifische Möbel Transportmittel Allgemeine Möbel Steuerungs- und Sicherheitsanlagen Produktionsanlagen Apparate Feste Ausrüstung Geräte Spezielle Anlagen Stützen Terraingestaltung Kanalisationen im Gebäude Schutzelemente Aussenwände zu UG Deckenbekleidungen Telekommunikat., Sicherheitsanl. Innenwände ( Rohbau ) Hartflächen Einbauten, Grünanlagen (Gebäude) Decken, Treppen und Balkone Dächer Grünflächen 0 Transportanlagen CHF/m2HNF*a Heizungsanlagen 7.3 7.0 1.6 14 0.0 Starkstromanlagen CHF/m2EBF*a CHF/m2EBF*a CHF/m2EBF*a CHF/m2EBF*a CHF/m2GF*a 0 Trennwände und Innentüren 122 79 50'000 Bodenbeläge CHF/m HNF*a CHF/m2GF*a 100'000 Lufttechnische Anlagen 2 44 29 Wandbekleidungen CHF/m2HNF*a CHF/m2GF*a Aussenwände zu EG und OG Gebäudeflächen Hauptnutzfläche / Geschossfläche Bau- und Honorarkosten Baukosten / Geschossfläche Betriebskosten Betriebskosten / Hauptnutzfläche Betriebskosten / Geschossfläche Bewirtschaftungskosten Bewirtschaftungskosten / Hauptnutzfläche Bewirtschaftungskosten / Geschossfläche Ver- und Entsorgungskosten Wärmeenergiekosten Stromkosten Wasserkosten Energiekosten Entsorgungskosten Reinigungs- und Pflegekosten Gebäudereinigungskosten Unterhaltskosten Unterhaltskosten / Geschossfläche Unterhalts- / Investitionskosten Baukonstruktion Unterhalts- / Investitionskosten techn. Anlagen Instandhaltungskosten Instandhaltungskosten Instandhaltungskosten Baukonstruktion Instandhaltungskosten technische Anlagen Erhaltungskosten Instandsetzungskosten Baukonstruktion Instandsetzungskosten technische Anlagen Stoffflusskennzahlen Energiekennzahl Wärme Energiekennzahl Strom Wasserverbrauch Abfall/ Wertstoffe Verwaltungskosten IMMO Versicherung, Steuern Wasser Heizgas Abwasser Meteorgebühren Kehricht Wärme (Strom) Sicherung und Kontrollen Reinigungskosten Gebäude Reinigungskosten und Pflege Grünflächen Instandhaltung Haustechnik Instandhaltung Bau Unterhalt Maschinen, Geräte, Uhren Hauswart allgemein Instandsetzung Haustechnik Instandsetzung baulicher Unterhalt Sonstige Kosten Summe 600'000 Verwaltungskosten IMMO Klein- und Haushaltküchen BKtot m2 m2 m2 m2 m3 m3 m3 m2 m2 m2 m2 CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF 400'000 Betriebskosten Bewirtschaftungskosten [CHF/a] GSF GGF UF BUF GV RI V GF HNF EBF A A/EBF D E I M T 200'000 Fenster, Aussentüren, Tore Grundstücksfläche Gebäudegrundfläche Umgebungsfläche Bearbeitete Umgebungsfläche Gebäudevolumen (SIA 416) Rauminhalt (SIA 116) Volumen netto Geschossfläche (SIA 416) Hauptnutzfläche Energiebezugsfläche Gebäudehüllfläche Gebäudehüllziffer Rohbau Gebäude bis Oberkante Bodenplatte Rohbau Gebäude oberhalb Bodenplatte Installationen und Transportanlagen Ausbau Gebäude Umgebung Gebäudeversicherungswert (2004) Baukosten total 0 Wasser-/ Abwasseranlagen Objektadresse Baujahr Geschosszahl Nutzung Lebenszykluskosten [CHF/a] Lebenszykluskosten Klein- und Haushaltküchen Kapitalkoste n 23% Rückbaukos ten 4% Instandsetzu ng baulicher Unterhalt 72% Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien - Bewirtschaftung der Stadt Zürich Gebäudebeschrieb Ausgangslage Das Amtshaus IV wurde 1912 - 1914 durch Gustav Gull als Teil einer grossen städtebaulichen Vision im Zentrum Zürichs erbaut. Mit der Instandsetzung der Jahre 2000 - 2002 erfuhr es die dritte massive Erneuerung der Bausubstanz. Derzeit ist in diesem Gebäude unter anderem das Hochbaudepartement der Stadt Zürich untergebracht. Gebäudestruktur Das bis zu sechsstöckige Gebäude ist denkmalgeschützt. Es besitzt eine Natursteinfassade; die Innenkonstruktion ist durch eine tragende Säulenstruktur charakterisiert. Der mit einem Glasdach überdachte Lichthof erweitert sich über einen Arkadenhof bis hinauf zum stützenfreien Dachgeschoss unter der hellen, flachen Oberlichtdecke. Gebäudetechnik Die Heizzentralen wurden bei der Sanierung erneuert, unter anderem wurden neue Gas-Ölbrenner eingebaut. Die Wärmeverteilung wird durch mehrere Unterstationen geregelt. Das Warmwasser wird in einer BrauchwarmwasserAufbereitung mit Speicher, Wärmerückgewinnungspumpe und Heizregister erzeugt. Die Lüftungs- und Klimaanlagen werden von mehreren Monoblöcken im Haus gesteuert, in denen Wärmepumpen integriert sind. LUKRETIA AMTSHAUS IV Objektdaten, Kennzahlen und Erkenntnisse Zusammenfassung der Ergebnisse Mai 2006 Adressen Projektleitung LUKRETIA Werner Kälin, Amt für Hochbauten der Stadt Zürich (Projektleiter) Dr. Heinrich Gugerli, Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Hugo Plattner, Immobilen-Bewirtschaftung der Stadt Zürich Auftragnehmer Intep-Integrale Planung GmbH, Zürich 10. Mai 2006 4013_12_60510_Daten_AmtshausIV_js.xls Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien - Bewirtschaftung der Stadt Zürich Objektdaten Lindenhofstrasse 19, 8001 Zürich 1915; Instandsetzung: 2002 5 UG: Lager-, Technikräume EG: Öffentliche Nutzung, Archive OG: Verwaltung 0 Kenngrössen 2'701 2'005 501 453 43'550 46'240 NV 11'240 4'260 8'118 NV NV 2'055'800 9'761'400 7'115'200 15'613'900 376'700 39'123'000 37'441'400 Kennzahlen 10. Mai 2006 4013_12_60510_Daten_AmtshausIV_js.xls Abwasser Meteorgebühren Kehricht Wärme (Strom) Sicherung und Kontrollen Reinigungskosten Gebäude Reinigungskosten und Pflege Grünanlagen Instandhaltung Haustechnik Instandhaltung Bau Instandhaltung MA/GE/Uhren Hauswart allgemein Instandsetzung Haustechnik Instandsetzung baulicher Unterhalt Anschaffung übrige Mobilien Einkauf betreffend Einrichtung Eigenleistungen Unterhalt Gemeinkosten Material und Fremdleistungen ILV interne Leistungen ILV Regiebetrieb Rückerstattung Rückbaukosten Kapitalkosten Betriebskosten 35'400 12'500 21'500 15'200 5'900 1'900 9'500 89'700 3'700 134'300 3'200 114'800 15'800 10'200 16'900 212'900 819'400 209'100 1'731'900 2% 1% 1% 1% 0% 0% 1% 5% 0% 8% 0% 7% 1% 1% 1% 12% 47% 12% 100% 2'500'000 Heizgas Bewirtschaftungskosten Hauswart allgemein Unterhalt 4% Maschinen, Geräte, Uhren 2% Wasser 5% Wasser 1% Verwaltungskosten IMMO 2% Abwasser 1% Heizgas 3% Wärme (Strom) 6% Reinigungskosten Gebäude 9% Kehricht 2% Instandhaltung Bau 4% Instandhaltung Haustechnik 26% Wärme (Strom) 20% Instandhaltung Haustechnik 8% Instandsetzung baulicher Unterhalt 54% Instandhaltung Bau 1% Hauswart allgemein 1% Reinigungskosten Gebäude 31% Instandsetzung Haustechnik 14% Lebenszykluskosten pro Bauteil [CHF/a] 350'000 300'000 3'481 250'000 CHF/m2GF*a 2 CHF/m GF*a CHF/m2GF*a CHF/m2GF*a CHF/m2GF*a CHF/m2GF*a kWh/m2GF kWh/m2GF m3/m2 GF Container/m2GF 13 0.03 0.04 13 1 10 73 19 39 64 0.5 0.01 Lebenszykluskosten Fenster, Aussentüren, Tore Kapitalkoste n 12% Rückbaukos ten 3% ILV interne Leistungen 35% Reinigungsk osten Instandhaltu Gebäude ng 8% Haustechnik 2% Instandhaltu ng Bau 3% Instandsetzu ng baulicher Unterhalt 35% Lebenszykluskosten Trennwände und Innentüren Kapitalkoste n 23% Verwaltungs kosten IMMO 2% Rückbaukos ten 2% Instandsetzu ng baulicher Unterhalt 71% Geräte Verbrauchsmaterial Transportmittel Steuerungs- und Sicherheitsanlagen Produktionsanlagen Apparate Spezielle Anlagen Terraingestaltung Beleuchtungskörper Feste Ausrüstung Stützen Kanalisationen im Gebäude Klein- und Haushaltküchen Nutzungsspezifische Möbel Beschilderung Grünflächen 32 Hartflächen CHF/m2HNF*a 0 Aussenwände zu UG Telekommunikat., Sicherheitsanl. 1.9 11.0 2.6 13 0.8 Schutzelemente CHF/m EBF*a CHF/m2EBF*a CHF/m2EBF*a CHF/m2EBF*a CHF/m2GF*a 50'000 Aussenwände zu EG und OG Innenwände ( Rohbau ) 2 100'000 Dächer 407 154 150'000 Lufttechnische Anlagen Einbauten, Grünanlagen Decken, Treppen und Balkone CHF/m2HNF*a CHF/m2GF*a 200'000 Heizungsanlagen 104 39 Allgemeine Möbel CHF/m2HNF*a CHF/m2GF*a Summe Lebenszykluskosten Summe Kapitalkosten Wasser-/ Abwasseranlagen CHF/m2GF 38% Bodenbeläge - Deckenbekleidungen Gebäudeflächen Hauptnutzfläche / Geschossfläche Bau- und Honorarkosten Baukosten / Geschossfläche Betriebskosten Betriebskosten / Hauptnutzfläche Betriebskosten / Geschossfläche Bewirtschaftungskosten Bewirtschaftungskosten / Hauptnutzfläche Bewirtschaftungskosten / Geschossfläche Ver- und Entsorgungskosten Wärmeenergiekosten Stromkosten Wasserkosten Energiekosten Entsorgungskosten Reinigungs- und Pflegekosten Gebäudereinigungskosten Unterhaltskosten Unterhaltskosten / Geschossfläche Unterhalts- / Investitionskosten Baukonstruktion Unterhalts- / Investitionskosten techn. Anlagen Instandhaltungskosten Instandhaltungskosten Instandhaltungskosten Baukonstruktion Instandhaltungskosten technische Anlagen Erhaltungskosten Instandsetzungskosten Baukonstruktion Instandsetzungskosten technische Anlagen Stoffflusskennzahlen Energiekennzahl Wärme Energiekennzahl Strom Wasserverbrauch Abfall/ Wertstoffe Verwaltungskosten IMMO Versicherung, Steuern Wasser Heizgas Abwasser Meteorgebühren Kehricht Wärme (Strom) Sicherung und Kontrollen Reinigungskosten Gebäude Reinigungskosten und Pflege Grünflächen Instandhaltung Haustechnik Instandhaltung Bau Unterhalt Maschinen, Geräte, Uhren Hauswart allgemein Instandsetzung Haustechnik Instandsetzung baulicher Unterhalt Sonstige Kosten Summe 2'000'000 Wasser Transportanlagen BKtot m2 m2 m2 m2 m3 m3 m3 m2 m2 m2 m2 CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF 1'500'000 Sachversicherung Starkstromanlagen GSF GGF UF BUF GV RI V GF HNF EBF A A/EBF D E I M T 1'000'000 Gebäudeversicherung Wandbekleidungen Grundstücksfläche Gebäudegrundfläche Umgebungsfläche Bearbeitete Umgebungsfläche Gebäudevolumen (SIA 416) Rauminhalt (SIA 116) Volumen netto Geschossfläche (SIA 416) Hauptnutzfläche Energiebezugsfläche Gebäudehüllfläche Gebäudehüllziffer Rohbau Gebäude bis Oberkante Bodenplatte Rohbau Gebäude oberhalb Bodenplatte Installationen und Transportanlagen Ausbau Gebäude Umgebung Gebäudeversicherungswert (2004) Baukosten total Bewirtschaftungskosten [CHF/a] 500'000 Verwaltungskosten IMMO Fenster, Aussentüren, Tore Trennwände und Innentüren Objektadresse Baujahr Geschosszahl Nutzung Lebenszykluskosten [CHF/a] Lebenszykluskosten Wandbekleidungen Kapitalkoste n 23% Rückbaukos ten 3% Verwaltungs kosten IMMO 2% Instandsetz ung baulicher Unterhalt 70% Amt für Hochbauten der Stadt Zürich Immobilien - Bewirtschaftung der Stadt Zürich
