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Real Estate Praxistipp vom 24. Juli 2017
Wirksamkeitsanforderungen an formularvertragliches Wahlrecht des Architekten betreffend Art des Schadensersatzes
[BGH, Urteil vom 16.02.2017; Az. VII ZR 242/13]
Von: Rita Eberl
Bauherr und Architekt schließen einen vom Architekten gestellten Formular-Architektenvertrag, der folgende Vereinbarung enthält: „Wird der
Architekt wegen eines Schadens am Bauwerk auf Schadensersatz in Anspruch genommen, kann er vom Bauherrn verlangen, dass ihm die Beseitigung des Schadens übertragen wird“. Später auftretende Mängel des
Schallschutzes sind auf eine nicht fachgerechte Erstellung der Trennwände durch den Trockenbauer sowie auf Planungs- und Überwachungsfehler des Architekten zurückzuführen. Der Haftpflichtversicherer
des Architekten erstattet zur Abgeltung des diesem zuzurechnenden
Schadens einen Betrag von rund EUR 11.000. Der Bauherr nimmt den
Architekten auf die Zahlung der Differenz von rund EUR 55.000 zwischen diesem Betrag und den vom Sachverständigen geschätzten Kosten
der tatsächlich nicht ausgeführten Mangelbeseitigungskosten in Anspruch. Der Architekt verweigert die Zahlung mit der Begründung, der
Bauherr habe ihm entgegen der vertraglichen Vereinbarung keine Gelegenheit gegeben zu wählen, ob er den eingetretenen Schaden am Bauwerk selbst beseitigen (lassen) oder ihn durch eine Geldzahlung abgelten wolle.
Nach Auffassung des BGH benachteiligt die Selbsteintrittsklausel, auf die
der Architekt sich im Ergebnis erfolglos beruft, den Bauherrn unter den
nachfolgend ausgeführten Aspekten unangemessen und ist deshalb gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.

Ein Architekt, dessen Planungs- oder Überwachungsfehler sich im
Bauwerk bereits verwirklicht haben, schuldet nicht die Beseitigung
dieser Mängel, sondern zum Ausgleich des dem Bauherrn entstandenen Vermögensnachteils die finanziellen Mittel, die dieser zur
Kompensation seines verletzten Interesses an einem mangelfreien
Bauwerk benötigt. Dem Bauherrn steht es frei zu entscheiden, ob er
diese Mittel zur Beseitigung der Mängel am Bauwerk verwenden
oder die Zahlung als Schadensersatz in Höhe des durch die mangelhafte Leistung des Architekten bedingten Minderwerts des Bauwerks
verlangen will. Die Selbsteintrittsklausel schränkt dieses Wahlrecht
des Bauherrn unangemessen ein, indem sie dem Architekten die
Möglichkeit gibt, dem Bauherrn die Beseitigung des Mangels einseitig aufzuzwingen, ohne dass dessen berechtigte Interessen gewahrt
werden.

Nach dem Wortlaut der Selbsteintrittsklausel muss der Bauherr eine
Mangelbeseitigung durch den Architekten selbst dann dulden, wenn
er infolge der mangelhaften Leistung des Architekten das Vertrauen
in diesen verloren hat und ihm die Beseitigung der Schäden durch
den Architekten deshalb nicht zuzumuten ist. Sie beschränkt damit
das Recht des Bauherrn, selbst zu entscheiden, ob er den Architekten, den bauausführenden Unternehmer oder einen Dritten seiner
Wahl mit der Schadensbeseitigung beauftragen will, so wesentlich,
dass der vertragliche Interessenausgleich insgesamt nicht mehr gewahrt ist.
PSP-Praxistipp:
Die Wirksamkeit einer formularvertraglichen Selbsteintrittsklausel setzt
hiernach mindestens voraus, dass sie nach ihrer ausdrücklichen und
unmissverständlichen Formulierung nur dann gilt, wenn der Bauherr
eine Beseitigung der am Bauwerk eingetretenen Schäden tatsächlich
wünscht, sich also nicht mit der Kompensation des Minderwerts des
Bauwerks begnügen will. Zudem erfordert ihre Wirksamkeit, dass im
Falle der Ausübung des Selbsteintrittsrechts durch den Architekten die
Auswahl derjenigen Unternehmer, die vom Architekten mit der Ausführung der Schadensbeseitigung beauftragt werden sollen, der Zustimmung
des Bauherrn bedarf.