Artikel Handelszeitung Immobilien

Erfolgreich in Immobilien investieren! (Fachartikel Handelszeitung)
Direkte Anlagen in Immobilien sind – gerade in wirtschaftlich schwierigen Zeiten und
bei turbulenten Börsenmärkten – eine prüfenswerte Alternative zu Aktien und
Obligationen. Beim Erwerb von Anlageobjekten sind verschiedene Gesichtspunkte zu
beachten, um langfristigen Erfolg zu sichern.
Während Käufe von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen durch emotionale
Aspekte geprägt werden, stehen bei der Investition in Renditeobjekte rationale
Beurteilungselemente im Vordergrund. Unter Beachtung gewisser Grundsätze kann es auch
für Privatpersonen finanziell interessant sein, Anlageimmobilien zu erwerben.
Bevor konkrete Kaufmöglichkeiten näher analysiert werden, sind die Anlagestrategie und
Grundsätze für die Investitionen zu formulieren. Die eigenen Marktkenntnisse begrenzen
beispielsweise das geografische Betätigungsfeld und Präferenzen bezüglich Objektart
(Wohnhäuser oder Geschäfts- und Gewerbeobjekte) gehören ebenso zur Basisabklärung
wie die Definition von Zielrendite, Risikobereitschaft oder Finanzierungsmöglichkeit.
Basierend auf der gewählten Anlagestrategie können geeignete Objekte über
Internetangebote – hier sorgen automatisch generierte Suchmandate oft für den raschen
Erfolg – durch Zeitungsinserate oder Kontakte zu potenziellen Anbietern ausgewählt werden.
Erstabklärungen erfolgen durch das Studium der Objektunterlagen und allenfalls durch einen
ersten äusseren Augenschein. Mit wenigen kritischen Fragen lässt sich eine Vorselektion
vornehmen und weitergehende, zeit- und kostenintensive Detailabklärungen folgen nur,
wenn sich das das Angebot als „strategiekonform“ erweist.
Nach einem positiven Grundsatzentscheid ist die Phase der vertieften Abklärungen der
Schlüssel zur erfolgreichen Akquisition. Bei der Detailprüfung müssen in erster Linie der
Markt, die rechtlichen Aspekte (Grundbuch, Verträge) und der bauliche Gebäudezustand
analysiert werden. Neben einer Wertbeurteilung (bspw. externes Schätzungsgutachten) kann
eine SWOT-Analyse (Beurteilung der Stärken und Schwächen bzw. der Risiken und
Chancen) ergänzende Entscheidungsfaktoren liefern. Da der Wert eines Anlageobjektes in
erster Linie von den künftigen Ein- und Ausgaben abhängig ist, kommt der Prüfung der
Wirtschaftlichkeit, d.h. der Mieteinnahmen (inklusive Detailprüfung der Mietverträge) und der
jährlichen Liegenschaftskosten sowie der zu erwartenden künftigen Investitionen, oberste
Priorität zu. Renditeversprechungen der Verkäuferschaft sind oftmals Trugschlüsse und
durch eigene Berechnungen zu verifizieren. Eine Objektbesichtigung ist unverzichtbar und
kritische Fragestellungen an Eigentümer oder Bewirtschafter geben weitere Aufschlüsse
über die Objektqualität. Vor einem möglichen Abschluss sind der Kaufvertrag und die
Transaktionskosten zu prüfen und die Finanzierung durch Offerten verschiedener Institute zu
optimieren. Ergänzend sind steuerliche Konsequenzen unverzichtbar in die
Kaufüberlegungen einzubeziehen.
Trotz Wirtschafts- und Finanzkrise bleiben Immobilien als Anlageinstrumente attraktiv.
Neben periodischen Erträgen kann üblicherweise auch mit einer jährlichen Wertsteigerung
gerechnet werden. Das veranlasst Verkäufer, Preise hoch anzusetzen und verführt
Nachfrager dazu, überhöhte Angebote zu akzeptieren. Die Tendenz, überteuert einzukaufen,
ist latent vorhanden. An den persönlichen Preisvorstellungen soll festgehalten werden, auch
wenn es ärgerlich ist, insbesondere bei Auktionsverfahren, den Kaufzuschlag nicht zu
erhalten. Ein kurzer Ärger und die Verbuchung des Aufwandes für die Analyse ist
angenehmer, als wegen einem zu hohen Erwerbspreis über Jahre eine unbefriedigende
Rendite akzeptieren zu müssen. Der Kauf von Anlageobjekten ist komplex, ohne
persönliches Fachwissen bzw. ohne Beizug externer Spezialisten kann eine solche
Investition oftmals zu negativen Überraschungen führen.
Transaktionsprozess
Marktanalyse
Rechtliche
Prüfung
ImmobilienAnlagestrategie
Vorprüfung
VertragsVerhandlungen
Abklärungen
Bauzustand
Kaufabwicklung
Finanzierung
Wirtschaftliche
Abklärungen
Ergänzende
Prüfungen
(Steuern usw.)
Vorphase
Hauptphase
Abschlussphase
Grafik: Phasen einer Immobilientransaktion
Autor: Jörg Reinecke, Betriebsökonom HWV und dipl. Immobilien-Treuhänder, Balmer-Etienne AG