Busdepot Deutweg, Winterthur vergleichende Nutzungsstudie

In Zusammenarbeit mit
Busdepot Deutweg, Winterthur
vergleichende Nutzungsstudie
Inhalt
Ziel & Szenarien
Fotos
Zahlen Szenario A - Abriss des Busdepots, Neubau W4G
Zahlen Szenario B - Erhalt des Busdepots, Neubau mit Gestaltungsplan
Isometrie 1:1000
Grundriss Erdgeschoss 1:1000
Grundrisse Untergeschoss 01 - Obergeschoss 06 schematisch
Fassaden 1:1000
17.02.2013
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IG Busdepot Deutweg
Ziel & Szenarien
Das Ziel dieser vergleichenden Nutzungsstudie ist es primär, zu untersuchen, ob mit dem Erhalt
des Busdepots und ergänzenden Neubauten auf dem Restareal eine vergleichbare Rendite mit
dem Szenario Abriss und Neubau (W4G) erzielt werden kann. Desweiteren soll gezeigt werden, wie
dicht (Geschossigkeit etc.) mit den ergänzenden Neubauten gegangen werden muss, um obiges
Ziel zu erreichen.
Das Szenario A - Abriss des Busdepots - geht einher mit dem vollkommenen Rückbau der
bestehenden Bausubstanz. Hierbei wird die Zerstörung einer für das Stadtbild wichtigen, historisch
bedeutsamen Architektur in Kauf genommen, handelt es sich doch um einen Bauzeugen des frühen
Betonskelettbaus in der Schweiz.
Bei den Berechnungen dieser Variante wurde von einer maximalen Ausnützung des Grundstückes
für die Neubebauung gemäss der geltenden BZO (W4G) ausgegangen.
Das Szenario B - Erhalt des Busdepots - in Kombination mit einem Gestaltungsplan; folglich die
Möglichkeit, eine angemessene Nutzung für Wohnen und Gewerbe beim Erhalt der
schützenswerten Bausubstanz zu schaffen.
Bei dieser Variante wurde vom Abriss der südöstlichen Halle von 1930 ausgegangen. Zudem
wurden die bestehenden Gebäude als sanft umgebaut, energetisch saniert und maximal vermietet
angenommen und eine neue Wohnüberbauung entlang der Tösstalstrasse / Talgutstrasse geplant.
Deren Dichte wurder so angelegt, dass sie den gleichen Ertrag wie das Szenario A - Abriss des
Busdepots - erreicht.
Der Baukörper an der Tösstalstrasse wurde mit Piloti angehoben und schafft einen Freiraum über 3
Geschosse, der den Strassenraum bis an die Fassade des bestehenden Busdepots fliessen lässt.
Die Piloti heben das architektonische Volumen in die Höhe, schaffen somit einen hellen und
begehbaren Freiraum unter der Konstruktion. Sie verfeiern die Verbindung des Gebäudes mit dem
darunterliegenden Boden, gleichzeitig entsteht der Eindruck eines leichten, schwebenden
Volumens.
Weitere Qualitäten dieses Ansatzes:
- Erhalt der historischen Hallen (Verwendung als Quartiertreffpunkt / -zentrum für das
bisher zentrumslose Mattenbachquartier)
- Erhalt der Verwaltungsbaus, der Werkstätten und der Verbindungshalle von 1961 des
Architekten Kellermüller (Verwendung für Kreativwirtschaft, Ateliers und Büroräume)
Bemerkung:
Die Parkierung (Tiefgarage) muss bei beiden Szenarios in ähnlichem Umfang gelöst werden, ist
somit kostenneutral und erscheint nicht in den Kostenschätzungen.
Risiken:
Altlastensanierungen (schlagen bei Szenario A massiv zu Buche) sind nicht untersucht und somit im
Folgenden nicht eingerechnet.
Architekturbüro Hannes Moos, Lagerplatz 6, 8400 Winterthur
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IG Busdepot Deutweg
Fotos
Ansicht Tössstrasse
Halleneinfahrt
Innenansicht Halle
Architekturbüro Hannes Moos, Lagerplatz 6, 8400 Winterthur
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IG Busdepot Deutweg
Fotos
Innenansicht Halle
Innenansicht Halle
Innenansicht Halle
alle Fotos © Mike Helbling
Architekturbüro Hannes Moos, Lagerplatz 6, 8400 Winterthur
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IG Busdepot Deutweg
Szenario A - Abriss des Busdepots, Neubau W4G
Flächenermittlung
Grundstück
10'450 m2
Wohnzone
Arealüberbauung
BMZ
BMZ Arealüberbauung +10%
Baumasse (BMZ Areal * Grundstücksfläche)
GF bei 3m Geschosshöhe
HNF Annahme 80% der GF
HNF Wohnen (80%)
Anzahl Wohnungen bei Ø 100 m2
HNF Gewerbe (Atelier / Büro, 20%)
W4G/3,4
5 Geschosse mgl.
3.4
3.74
39'080
13'030
10'420
8'340
83
2'080
m3
m2
m2
m2
Wohnungen
m2
Berechnung Mietertrag
Annahme Mietpreis Gewerbe (Atelier / Büro)
Annahme Mietpreis Wohnen
Mietertrag je HNF Gewerbe (Atelier / Büro, 2'084 m2 à 18.-)
Mietertrag je HNF Wohnen (8'340 m2 à 22.-)
Mietertrag pro Monat
Mietertrag pro Jahr
Ertragswert mit Kapitalisierung 5% BR
18.00
22.00
37'510
183'390
220'900
2'650'800
CHF / m2 / Mt
CHF / m2 / Mt
CHF / Mt
CHF / Mt
CHF / Mt
CHF / a
53'016'000 CHF
Berechnung BKP
BKP 0
Grundstück
BKP 1
Vorarbeiten (Abbruch)
BKP 2
Gebäude (Budget)
BKP 4
Umgebung
BKP 5
Nebenkosten
Anlagekosten BKP 0-5
9'000'000
500'000
40'000'000
1'000'000
3'000'000
53'500'000
Architekturbüro Hannes Moos, Lagerplatz 6, 8400 Winterthur
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
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IG Busdepot Deutweg
Szenario B - Erhalt des Busdepots, Neubau mit Gestaltungsplan
Flächenermittlung
Grundstück
10'450 m2
HNF Halle (evtl. mit Einbauten)
HNF Gewerbe (Atelier / Büro)
HNF Wohnen
Anzahl Wohnungen bei Ø 100 m2
3'090
2'050
6'700
67
m2
m2
m2
Wohnungen
Berechnung Mietertrag
Annahme Mietpreis Halle
Annahme Mietpreis Gewerbe (Atelier / Büro)
Annahme Mietpreis Wohnen
Mietertrag je HNF Halle (3'090 m2 à 12.50)
Mietertrag je HNF Gewerbe (Atelier / Büro, 2'050 m2 à 18.-)
Mietertrag je HNF Wohnen (6'700 m2 à 22.-)
Mietertrag pro Monat
Mietertrag pro Jahr
Ertragswert mit Kapitalisierung 5% BR
12.50
18.00
22.00
38'630
36'900
147'400
222'930
2'675'160
CHF / m2 / Mt
CHF / m2 / Mt
CHF / m2 / Mt
CHF / Mt
CHF / Mt
CHF / Mt
CHF / Mt
CHF / a
53'503'200 CHF
Berechnung BKP
BKP 0
BKP 1
BKP 2
Grundstück
Vorarbeiten (Abbruch)
Gebäude Neubau
Gebäude Umbau
BKP 4
Umgebung
BKP 5
Nebenkosten
Anlagekosten BKP 0-5
9'000'000
100'000
23'500'000
17'000'000
1'000'000
3'000'000
53'600'000
Architekturbüro Hannes Moos, Lagerplatz 6, 8400 Winterthur
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
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