Kolloquium 28JUL16 Sessionsprüfung 19AUG16

bauprozess
Kolloquium 28JUL16
Sessionsprüfung 19AUG16
Professur für Architektur
und Bauprozess
Prof. Sacha Menz
Seite 1 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess I + II
Kolloquium l Katrin Büsser l 28JUL16
Prüfung
Stoff
I Skript "Drei Bücher über den Bauprozess"
I Vorlesung Bauprozess I & II
Inhalt
I Vier thematische Fragestellungen
IMachbarkeitsstudie
I Artikel zu einem aktuellen Thema mit Fragen
Vorbereitung
I Beispiele 1-5 im Buch
I Beispiele Vorlesung
(http://www.bauprozess.arch.ethz.ch/education/bsc/bauprozess-i---ii.html)
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Prüfung
Hilfsmittel
ISchreibzeug
INotizpapier
I Rechner mit Grundoperationen inkl. Potenzfunktion (yx)
I keine Mobiltelefone
I ev. Wörterbuch
I Dossier mit den notwendigen Formeln und Unterlagen liegt der Prüfung bei
Dauer
14:00 - 17:30
I 60 min. pro Block
I 30 min. Reserve
Fragen
I Beantwortung von Verständnisfragen während der ersten Stunde
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Fragen
Prüfungsstoff: SIA Normen und Ordnungen (S. 345)
I SIA 112 Modell Bauplanung, Verständigungsnorm
I SIA 112/1 Nachhaltiges Bauen Hochbau (Empfehlung)
I SIA 102 Ordnung für Leistungen und Honorare
der Architektinnen und Architekten
(SIA 103, SIA 105, SIA 108, SIA 110)
I SIA 118 Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten (Norm)
I SIA 142 Ordnung für Architektur- und Ingenieurwettbewerbe
I SIA 143 Ordnung für Architektur- und Ingenieurstudienaufträge
I SIA 144 Ordnung für Architektur- und Ingenieurleistungsofferten
I SIA 421 Raumplanung — Nutzungsziffern
I SIA 423 Gebäudedimensionen und Abstände
I SIA 416 Flächen und Volumen von Gebäuden
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Fragen
Wettbewerbswesen
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Fragen
Berater / Vertreter (S.195)
Bauherrschaft
Berater
Auftraggeber
Behörden
Auftragnehmer
Gesamtleiter
Planer
Unternehmer 1
Weitere Spezialisten
Weitere Unternehmer
Planung
Ausführung
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Weitere Unternehmer
Fragen
Planung
Generalunternehmer (S.201)
Ausführung
Ei
Weitere Spezialisten
Bauherrschaft
Auftraggeber
Auftragnehmer
Einzelleistungsnehmer
Behörden
Architekt / PL
?
Generalunternehmer
Bauingenieur
Unternehmer 1
Heizungsplaner
Unternehmer 2
Lüftungsplaner
Unternehmer 3
Sanitärplaner
Unternehmer 4
Elektroplaner
Unternehmer 5
Weitere Spezialisten
Weitere Unternehmer
Planung
Ausführung
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Fragen
Baukostengliederungen (BKP 2009, S.106)
BKP
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
eBKP-H
EKG
Baukostenplan 2001
Baukostenplan Hochbau 2009
Elementkostengliederung 1995
Ablauf / Arbeitsgattungen
Ablauf / Bauelemente
Bauelemente
GRUNDSTÜCK
VORBEREITUNGSARBEITEN
GEBÄUDE
BETRIEBSEINRICHTUNGEN
UMGEBUNG
BAUNEBENKOSTEN
RESERVE
RESERVE
RESERVE
AUSSTATTUNG
A
B
C
D
E
F
G
H
I
J
V
W
Y
Z
GRUNDSTÜCK
VORBEREITUNG
KONSTRUKTION
TECHNIK
ÄUSSERE WANDBEKLEIDUNG
BEDACHUNG
AUSBAU
NUTZUNGSSPEZIFISCHE ANLAGEN
UMGEBUNG
AUSSTATTUNG
PLANUNGSKOSTEN
NEBENKOSTEN
RESERVE, TEUERUNG
MEHRWERTSTEUER
© CRB 2009, Schweizerische Zentralstelle für Baurationalisierung
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MA ROHBAU GEBÄUDE BIS OK
BODENPLATTE
MB AUSSENWÄNDE
MC DÄCHER
ME HAUSTECHNIK
MF AUSBAU
Fragen
Bauökonomie - Finanzierung
Bruttorendite BR
Anlagekosten AK
Landkosten LK +
Erstellungskosten EK
Kapitalverzinsung (Bsp. 3%)
Abschreibung (0.5%)
Bewirtschaftungskosten (1.5%)
Nutzungserträge brutto NEB
NEB notwendig oder
NEB möglich (Miete)
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Immobilienökonomie l Prof. Sacha Menz l 14NOV13
Eigenkapital:
mind. 20%
Fremdkapital:
max. 80%
I AK = FK + EK (üblich für Wohnen ist max. 80/20)
I Kapitalverzinsung = FK% x FKZinssatz + EK% x EKZinssatz
EKZinssatz = (Kapitalverzinsung – FK% x FKZinssatz) : EK%
Ihttps://www.zkb.ch/de.html
I Finanzierung (S.122)
1. und 2. Hypothek noch immer gebräuchlich
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Fragen
Bauökonomie (S. 128)
18
Architektur und Bauprozess I ETH Zürich
34
beispiel4
Beispiel einer einfachen Kostenschätzung mit Machbarkeitsprüfung (Kostenschätzung nach Volumen)
Ausgangslage Ein Bauherr plant ein Mehrfamilienhaus zu bauen. Das 2 000 m2-Grundstück hat er für
600 CHF/m2 gekauft (2 000m2 × 600 CHF = 1 200 000 CHF). Gemäss einer ersten strategischen Klärung hat er herausgefunden, dass er insgesamt acht Wohneinheiten als 4.5-Zimmer-Wohnungen erstellen kann. Die Marktmiete solcher Objekte vor Ort beträgt 3 200 CHF exkl. Nebenkosten. Über die
Kapitalisierung will er die Machbarkeit seines Vorhabens durch die Kosten pro Kubikmeter überprüfen.
÷
Ermittlung der Erstellungskosten über die Marktmiete
I 3 200 CHF × 8 Wohnungen × 12 Monate = 307 200 CHF Nutzungsertrag brutto im Jahr
I Kapitalisierung:
Kapitalverzinsung 5%, Abschreibung 0.5% (Richtwert), Bewirtschaftungskosten 1.5% (Richtwert)
307 200 CHF × 7% = 4 388 500 CHF
I Erstellungskosten: 4 388 500 CHF – 1 200 000 CHF Landkosten = 3 180 500 CHF
Rückwärtsrechnung zur Kontrolle: Berechnung des Kostenkennwerts CHF/m
I Quantität: 4.5-Zimmer-Wohnungen entsprechen etwa 125 m2, mit Erschliessung etwa 140 m2 (geschätzt)
140 m2 × 3m Geschosshöhe = 420 m3
8 Wohnungen + Keller (entspricht Volumen von 2 Wohnungen) = 420 m3 × 10 = 4 200 m3
I Berechnung BKP 2: 3 180 500 CHF Erstellungskosten × 80% (Richtwert BKP 2) ≈ 2 500 000 CHF Gebäudekosten
2 500 000 CHF : 4 200 m3 ≈ 590 CHF/m3 BKP 2
I Das Gebäude kostet 590 CHF/m3 BKP 2
Fazit nach dem Vergleich mit einer möglichen Referenz: Das Projekt ist durchführbar.
Skizze: Ausschnitt einer möglichen skizzenhaften Berechnung, © Professur für Architektur und Bauprozess
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Musterlösung
Übung
Fragen
Musterlösung
Männedorf - Referenzwerte
1. Rahmenbedingungen / Ziele
I Neubauvolumen auf Baulandparzelle
1. Rahmenbedingungen / Ziele
I min. 1.Untergeschoss
I Neubauvolumen auf Baulandparzelle
2. Quantität
I min.
1.Untergeschoss
I Gebäudevolumen Total:
1‘858m3
2. Quantität
3. Qualität
I Gebäudevolumen
Total:
1‘858m3
I Mietwohnungen im gehobenen Preissegment
3. Qualität
I eine Wohnung pro Geschoss
I Mietwohnungen im gehobenen Preissegment
4. Kennwert:
I eine
Wohnung pro Geschoss
I Kubikmeterpreis:
900 CHF/m3
4. Kennwert:
I Kubikmeterpreis:
900 CHF/m3
MFH Hohenrain,
Wohnhaus in Teufen, AR:
Kilchberg, ZH:
MFH Hohenrain,
Wohnhaus in Teufen, AR:
Kilchberg, ZH:
GV:
6‘799m3 GV:
8‘685m3
Wohnhaus Segantini
Zürich-Höngg:
Wohnhaus Segantini
Zürich-Höngg:
GV:
3‘450m3
GV:
6‘799m3
2006
924 CHF/m3
BKP2/m3:
2006
Index: 04/1998 = 100%
3
3
:
924=CHF/m
BKP2/m04/2006
111.9%
Index: 04/1998 = 100%
Kennwert:
04/2006 = 111.9%
Index: 4/2015 = 124.8%
Kennwert:
BKP2/m3: 1‘030 CHF/m3
Index: 4/2015 = 124.8%
BKP2/m3: 1‘030 CHF/m3
GV:
3‘450m3
2009
787 CHF/m3
BKP2/m3:
2009 04/2005 = 100%
Index:
968
3
3
:
787
CHF/m
BKP2/m
04/2009 = 110.9%
Index: 04/2005 = 100%
Kennwert:
04/2009 = 110.9%
Index: 4/2015 = 113.9%
3
Kennwert:
: 994 CHF/m3
BKP2/m
Index: 4/2015 = 113.9%
BKP2/m3: 994 CHF/m3
Auszug Werk-Material
Quelle: Zeitschrift werk, bauen + wohnen
Auszug Werk-Material
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Quelle: Zeitschrift werk, bauen + wohnen
I + II
GV:
8‘685m3
2004
BKP2/m3: 476 CHF/m3
2004
Index: 04/1988
530 = 100%3
3
: 476=CHF/m
BKP2/m04/2004
107.6%
Index: 04/1988 = 100%
Kennwert:
04/2004 = 107.6%
Index: 4/2015 = 124.8%
Kennwert:
BKP2/m3: 552 CHF/m3
Index: 4/2015 = 124.8%
615
BKP2/m3: 552 CHF/m3
Das Zusammenbauen ist erlaubt.
1
Fragen
Der Grenzbau ist mit der schriftlichen Zustimmung der benachbarten Eigentümerschaft
Attikageschoss
Stadtzulässig.
ZürichDie nachbarliche Zustim2
mung ist nicht erforderlich in dem Ausmass, in welchem an ein
bestehendes Gebäude angebaut werden kann, oder wenn die
geschlossene Bauweise vorgeschrieben ist.
Eine vorgeschriebene maximale Gebäudelänge darf auch beim
Zusammenbauen
Auszug aus der BauZonenordnung
der Stadt Zürich
nichtund
überschritten
werden.
3
Art. 7a Dachgestaltung bei Attikageschossen15
Dachgeschosse über Flachdächern (Attikageschosse) müssen
mit Ausnahme der nach § 292 PBG zulässigen Dachaufbauten ein Profil einhalten, das auf den fiktiven Traufseiten unter
Einhaltung der zulässigen Gebäudehöhe maximal einen Meter
über der Schnittlinie zwischen der Aussenkante der Fassade
und der Oberkante des fertigen Fussbodens des Attikageschosses unter 45° angelegt wird.
1
In den 2- und 3-geschossigen Wohnzonen darf das Attikageschoss hangseitig fassadenbündig angeordnet werden, wenn
auf dieser Seite unter Einbezug des Attikageschosses die zulässige Gebäudehöhe eingehalten wird und seine Fläche nicht
grösser wird als die eines Attikageschosses gemäss Abs. 1.
2
15
Eingefügt durch GRB vom 30. November 2005; Inkraftsetzung 27. Mai 2006.
7
Erläuterungsskizze nach BZO Stadt Zürich, Art. 7a
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Fragen
Auftrag
Honorierung nach Baukosten, nach Effektivem Zeitaufwand
oder Pauschal- resp. Globalhonorar?
0.7
"g
to
Effektiver
Zeitaufwand
Architektur
^
0.6
ja
m
Honorierung
nach Baukosten
0.5
x
»
Komplexität
3
oo
1
0.4
0.3
"
"
Pauschal- oder Globalhonorar
(3
0.1
Baukosten
0.1
2004
Werte der erhobenen Objekte
sj
'50 "%'JA
Px
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**
*
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X
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sVv"fri
X
X
X.
X
1 000 000 CHF
/
X
'
0.2
SIA Z-Werte 2003
X
o
eg
Regression der KOF-Erhebung 2004
SIA Z-Werte für 2005
Mio.
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0.6
1
Mio.
10
Mio
X