066_Fragen und Antworten zu Eigentum und Miete_Sept_2013

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IMMOBILIEN-JOURNAL
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BERICHT
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Nr. 105 | September 2013
Soweit nachfolgend nur männliche Formen verwendet werden, gelten diese gleichermaßen für beide Geschlechter.
Ich bin Eigentümer eines Reihenhauses in einer
Wohnsiedlung. Mein Nachbar hat in seiner Einfahrt eine Videokamera installiert, die so ausgerichtet ist, dass mein Dach ebenfalls im Fokus der
Kamera steht.
Muss ich mir das gefallen lassen, oder kann ich
dagegen etwas tun?
Zunächst liegt eine meldepflichtige Datenanwendung
vor, wenn eine privat installierte Videokamera Bilddaten
aufzeichnet, die Daten identifizierbarer Personen verarbeitet. Die Meldung ist an die Datenschutzkommission
zu richten. Der Betrieb einer Überwachungsanlage ohne
Meldung stellt eine Verwaltungsübertretung dar, die mit
Geldstrafe bis zu € 10.000,– geahndet wird.
Zunächst hätten Sie die Möglichkeit, sich mit einer
schriftlichen Eingabe an die Datenschutzkommission
zu wenden. Die Einstellung einer privaten Videoüberwachung kann damit jedoch nicht erzwungen werden.
Sinnvoller wäre eine gerichtliche Klage auf Unterlassung, die darauf gerichtet ist, dass Ihr Nachbar die Videoüberwachung Ihres Daches zu unterlassen hat. Die
Unterlassungsklage zielt dabei auf die Verhinderung
neuerlichen Zuwiderhandelns ab und setzt daher eine
Wiederholungsgefahr voraus.
Grundsätzlich gilt, dass eine Videoüberwachung in datenschutzrechtlicher Sicht nur dann relevant ist, wenn
sie für die Überwachung und somit zur Kontrolle von
Menschen eingesetzt wird. Eine systematische, verdeckte identifizierende Viedeoüberwachung stellt aber
grundsätzlich einen Eingriff in das geschützte Recht
auf Achtung der Geheimsphäre dar.
Die Videoaufzeichnung ist dabei identifizierend, wenn
sie aufgrund eines oder mehrerer Merkmale letztlich
einer bestimmten Person zugeordnet werden kann.
Der Oberste Gerichtshof hat in diesem Zusammenhang
bereits entschieden, dass die Installation einer Videokamera eine schwerwiegende Beeinträchtigung der
Geheimsphäre des Betreffenden darstellt, wenn Sie sich
als Nachbar ständig kontrolliert fühlen müssen, wenn
Sie Ihr Haus betreten oder verlassen oder sich im Garten
aufhalten.
Ob der Eingriff in absolut geschützte Rechte rechtswidrig
ist, kann nur aufgrund einer umfassenden Interessenabwägung beurteilt werden. Kommt das Gericht zur
Auffassung, dass es sich um eine systematische, identifizierende Videoüberwachung handelt, steht grundsätzlich der Eingriff in Ihre Privatsphäre fest.
Ihren Nachbar trifft nun die Behauptungs- und Beweislast dafür, dass er in Verfolgung eines berechtigten Informationsinteresses gehandelt hat und die Installation der
Videokamera als Maßnahme das schonendste Mittel für
das Erreichen dieses berechtigten Interesses darstellt.
Dieser Nachweis wird in diesem Fall schwer zu erbringen sein. Denkbar wäre etwa die Fallkonstellation, dass
in der Nachbarschaft ständiger Vandalismus vorherrscht
oder von einer überdurchschnittlich hohen Kriminalitätsrate auszugehen ist. Stellt das Gericht fest, dass die
Maßnahme nicht das schonendste Mittel war, erübrigt
sich die Vornahme einer Interessenabwägung und bleibt
der Eingriff rechtswidrig und unzulässig.
Ihre Frage kann daher nicht eindeutig beantwortet werden, da die Beurteilung, ob die Videoüberwachung Ihres
Nachbarn einen unzulässigen, rechtwidrigen Eingriff
darstellt, immer im Einzelfall vom Gericht entschieden
wird.
Jüngst wurde jedoch vom Obersten Gerichtshof entschieden, dass es einen rechtwidrigen und somit unzulässigen Eingriff darstellt, wenn die Videokamera den
Dachausstieg des Nachbarn mitfilmt, der von diesem
benutzt werden könnte und zwar unabhängig davon, ob
sich der Hauseigentümer jemals auf dem Dach aufgehalten hat oder sich dort aufhalten würde. Bereits die
Möglichkeit reichte aus, dass die getroffene Maßnahme
– Installation einer Videokamera mit Ausrichtung auf den
Dachausstieg des Nachbarn – als rechtswidrig und sohin als unzulässig beurteilt wurde.
Ich bin Wohnungseigentümer einer Dachgeschosswohnung mit Dachterrasse. Die Wohnanlage besteht insgesamt aus 7 Eigentumswohnungen. Der Eigentümer der Wohnung unter mir
beabsichtigt, einen Edelstahlkamin zu errichten,
der an der Hausfassade hochgezogen werden soll.
Der Kamin soll dann zur Stabilität mit meiner Terrasse verschraubt werden. Der Kamin ragt dann
weitere 4 m von meiner Terrasse in die Höhe. Ich
bin nicht damit einverstanden.
Kann ich dieses Vorhaben meines Nachbarn verhindern?
Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass für die Umsetzung dieser Maßnahme die Zustimmung aller
Wohnungseigentümer erforderlich ist.
Verweigern Sie Ihre Zustimmung hat Ihr Nachbar die
Möglichkeit, Ihre Zustimmung vom Gericht ersetzen zu
lassen. Ob die Maßnahme genehmigungsfähig ist, kann
letztlich nur ein Gericht im Einzelfall entscheiden.
Voraussetzung für die gerichtliche Zustimmung ist jedoch, dass die Errichtung des Edelstahlkamines zu keiner Schädigung des Hauses führt und schutzwürdige
Interessen der anderen Wohnungseigentümer nicht beeinträchtigt werden.
Auch die Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des
Hauses und die Gefahr für die Sicherheit von Personen
des Hauses werden überprüft werden müssen.
Die Beeinträchtigungen für Ihr Eigentumsobjekt sind
meines Erachtens jedoch gravierend, sodass ich doch
gute Chancen sehe, das Vorhaben Ihres Nachbarn verhindern zu können.
Ich bin 86 Jahre alt und seit 25 Jahren Mieterin
einer kleinen Wohnung. Da mir der Einstieg in die
Badewanne schwer fiel, habe ich im Bad und im
WC Haltegriffe an den Fliesen angebracht. Der
Vermieter hat mir mitgeteilt, dass ich die Haltegriffe im Falle eines Auszuges entfernen und die
angebohrten Fliesen tauschen muss, ansonsten
werden mir dafür Kosten in Höhe von € 500,– in
Rechnung gestellt und von der Kaution abgezogen.
Ist das rechtens?
Grundsätzlich gilt, dass vom Mieter vorgenommene Veränderungen wieder zu beseitigen sind. Wenn Sie sohin
statt einem Holzboden einen Teppichboden verlegen,
wird diese Veränderung von Ihnen rückgängig zu machen sein.
Das Landesgericht für Zivilrechtsachen Wien hat jedoch entschieden, dass ein mit einem Dübel befestigter
Handtuch- und Seifenhalter im Bad eine unwesentliche
Veränderung darstellt, die bei Beendigung des Mietverhältnisses in unveränderter Form belassen werden kann.
Die Frage, ob die Veränderung am Mietgegenstand unwesentlich ist oder nicht, wird im Streitfall immer im Einzelfall beurteilt werden.
Ich gehe davon aus, dass die Installation der Haltegriffe
eine unwesentliche Veränderung darstellt, die vom
Vermieter hinzunehmen ist. Der Vermieter wäre sohin
nicht berechtigt, im Falle der Nichtentfernung einen Betrag in Höhe von € 500,– in Rechnung zu stellen.