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Immobilien Zeitung
Kneip eröffnet Saison für Gesundheitsfonds
Es ist soweit: In Deutschland gibt es den ersten Gesundheitsimmobilienfonds für breites
Publikum. Erfinder ist die Catella Real Estate KAG. Focus Health Care (FHC) haben die
Münchner den offenen Fonds getauft. Er soll bis Ende 2014 eine Größenordnung von 1 Mrd.
Euro erreicht haben und in Europa auf Einkaufstour gehen. Ins Beuteschema passen
Kliniken,
Medizinische
Versorgungszentren,
Pflegeheime,
Wellness-
und
Fitnesseinrichtungen, Apotheken und Büroflächen von zum Beispiel Krankenkassen.
„Wir wollen eine Alternative zu den vielen klassischen Büroimmobilienfonds bieten“, nennt CatellaVorstandschef Andreas Kneip eines der zwei Hauptmotive für die Auflegung des Focus Health Care.
Das zweite: „Die Gesundheitsbranche ist ein Riesensektor, um den sich unter den
Immobilienfondsanbietern noch kaum einer kümmert.“ Schätzungen zufolge werden unter dem
Stichwort Gesundheit in Deutschland alljährlich etwa 240 Mrd. Euro umgesetzt. Das ist in der Tat
ein gewaltiger Brocken, wie ein vergleichender Blick auf den Bundeshaushalt 2009 zeigt. Der ist mit
einem Volumen von 288 Mrd. Euro nur ein Fünftel größer. Einen Klinikfonds gab es hierzulande
bislang nicht. Einzige Beteiligungsangebote mit Pflegeheimen gehören zum Standard.
Zielvolumen 1 Mrd. Euro bis 2014
Kneips Gesundheitsfonds bewegt sich bei seinen Investments in den Risikoklassen Core und Core+
und konzentriert sich etwa bei Pflegeheimen auf fertige Neubauten. Langfristig ist für
Projektentwicklungen ein Anteil von etwa einem Fünftel vorgesehen. Gekauft wird in Deutschland
(maximal 60%) und anderen europäischen Ländern, darunter vor allem die Benelux-Staaten,
Frankreich, Großbritannien, Italien und Österreich. Der Fonds speist sich mindestens zur Hälfte aus
Eigenkapital von Anlegern, die ab 20.000 Euro dabei sind, und soll eine BVI-Rendite von 6% p. a.
bringen. Rein aus der Vermietung erwartet Kneip Ausschüttungen von 4% bis 4,5% im Jahr. Hinzu
kommen erhoffte Wertzuwächse.
Der FHC kauft im Schnitt zum etwa 13- bis 14fachen der Jahresmiete ein. Im Pflegesektor werden
Bruttofangrenditen von 7% bis 8% kalkuliert, bei Ärztehäusern etwas weniger. Kneip hat sehr
genaue Vorstellungen davon, was ein Ärztehaus zu sein hat. „Das ist kein Haus, in dem sich einfach
fünf Praxen befinden“, sagt er. „Vielmehr gehört ein Konzept dazu, welches Synergien mit einer
benachbarten Klinik vorsieht.“
Das Startportfolio umfasst – vorbehaltlich letzter Unterschriften – neben zwei Investments in
Norddeutschland (Pflegeheim) und Salzburg (Ärztezentrum, Fitnessstudio, Apotheke) auch ein
Ärztehaus in Bayern und hat ein Volumen von 53 Mio. Euro. Die Eigenkapitalzusagen zum Start
belaufen sich auf 12 Mio. Euro und sollen nach den Vorstellungen Kneips bis Jahresende bei 50
Mio. Euro liegen. Massivern Zeitdruck hat er nach eigenem Bekunden nicht. „Es steht keiner hinter
uns, der sagt, wir müssten jedes Jahr für 500 Mio. Euro einkaufen.“ Auch 150 Mio. Euro p. a. seien
völlig in Ordnung.
Die Münchner haben eine ganze Reihe Berater an ihrer Seite, darunter Frank Löwentrauts Avivre
Consult und Siemens Healthcare. Letztere soll Public Private Partnerships (PPP) bei Kliniken
vorantreiben. Dabei setzt Kneip weniger auf solche Kooperationen in Deutschland, sonder eher auf
PPP in Ländern wir Italien. „Dort hat so etwas schon öfter funktioniert.“ PPP werden nach seiner
Einschätzung „ein sehr begrenztes Thema bleiben“ und allenfalls für ein, zwei Beispiele im
Fondsportfolio gut sein. Das passt auch zu dem Gewicht, das Kliniken bekommen sollen.
Etwa 20% sind dafür vorgesehen. Jeweils 30% des Fondsvolumens entfallen den Plänen zufolge auf
Seniorenimmobilien
(Pflege
und
Wohnen)
und
Ärztehäuser
resp.
Medizinische
Versorgungszentren. Die verbleibenden 20% bleiben für Büro- und Logistikimmobilien aus der
Gesundheitsindustrie. Was gekauft wird, entscheidet das Fondsmanagement. „Wir wollen nicht
unter Angeboten auswählen, die auf unserem Schreibtisch landen, sonder auf der Basis unseres
Konzepts gezielt Verkäufer ansprechen“, so der Catella-Vorstand.
Das Fondsmanagement wird sich nach den Worten Kneips an festgelegten ethischen Grundsätzen
orientieren. So werde man „keine Kliniken kaufen, in denen Abtreibungen vorgenommen werden“,
und „bei Pflegeheimen versuchen wir Betreiber auszuwählen, die nicht nur Profit machen wollen“.
Eine Schwangerschaftsberatungsstelle von Pro Familia in einem Ärztehaus ist laut Kneip aber kein
Problem.
Die Anleger der FHC werden nach den Vorstellungen der Münchner zwar überwiegend aus
Deutschland kommen. Man werde aber auch Investoren in Skandinavien und Ländern wie Italien,
den Niederlanden, Österreich und Spanien ansprechen. „Wenn’s gut läuft, werden wir 20% der
Anleger aus dem Ausland haben“, sagt Kneip.
Nordic-Fonds hält 23 Immobilien
Unterdessen läuft Catellas Institutionellen-Immobilienfonds Focus Nordic Cities weiter. Er ist
mittlerweile zwei Jahre alt und hat 421 Mio. Euro Fondsvolumen verteilt auf 23 Objekte. Bis 2012
soll er unverändert auf 1,5 Mrd. Euro anwachsen. Größte Investitionsmärkte sind bislang
Norwegen(144 Mio. Euro) und das Baltikum (102 Mio. Euro). Zudem hält der Fonds Objekte in
Deutschland, Finnland und Schweden. Die Fremdkapitalquote liegt bei unter 40% und die BVIPerfomance bei 4,6% p. a. Das ist etwas weniger als die 5% bis 6% im Jahr, die als Zielrendite
gelten.
Während die vor gut einem Jahr verkündeten Pläne für einen Italienfonds noch nicht weiter
gediehen sind, spekuliert Kneip darauf, das Geschäftsfeld Asset-Management für Dritte
auszubauen. Bislang verwaltet sein Haus hier nur den Bouwfonds European Residential. Der
Wohnimmobilienfonds hat erst gut 80 Mio. der geplanten 1 Mrd. Euro in Immobilien investiert –
das weitaus meiste davon in Deutschland.
Artikel aus der Immobilien Zeitung vom 17. September 2009
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