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TECHNOLOGIE: IMPULSGEBER FÜR DIE GEWERBLICHE IMMOBILIENWIRTSCHAFT 2015 | EMEA Research EINLEITUNG Der Einfluss neuer Technologien auf globale Lieferkette ist kaum zu überschätzen. Die Möglichkeiten mobiler Endgeräte und Apps scheinen grenzenlos und haben alte Geschäftsmodelle restlos ersetzt. In Anbetracht des steigenden Wettbewerbsdrucks sowie der Notwendigkeit eines erstklassigen Kundenservice um Aufträge zu gewinnen und zu erhalten, ist Innovation ein Muss für Hersteller, Einzelhändler und externe Logistikanbieter (3PL). Die daraus resultierenden Änderungen für Lieferkette wiederum haben weitreichende Auswirkungen auf gewerbliche Immobilien. Konjunkturbedingte Schwankungen auf Immobilienmärkten scheinen sich immer häufiger mit technologischen Umbrüchen zu überschneiden. Bisher weiß man jedoch nur wenig darüber wie sich neue Technologien auf Marktdynamik und Standortauswahlverfahren für gewerbliche Immobilien auswirken. Infolge der positiven Entwicklung der gewerblichen Märkte in Europa entsteht eine Verknappung von adäquaten Produkten und ein damit einhergehender höherer Bedarfs nach Neubauten. Für Nutzer, Investoren und Entwickler gleichermaßen ist das Bewusstsein über den Einfluss des Technologiewandels auf Objektanforderungen von zentraler Bedeutung. Die jährlich von CBRE organisierte Industrial and Logistics-Konferenz „The Power of Three“ im April dieses Jahres in Paris hatte zum Ziel, neue Impulse aus dem Bereich der Technologie für die gewerblichen Immobilienmärkte zu identifizieren. Einflussreiche globale Experten, weitere Gäste sowie führende Persönlichkeiten aus der Wirtschaft einigten sich dabei auf einige wichtige Trends, die für weitreichende Veränderungen in der Standortwahl für Produktions- und Distributionsstätten sowie für Ausstattung und die Rolle von Gebäuden an sich sorgen werden. Immobilienmärkte unterliegen zahlreichen langfristigen Strukturänderungen oder Megatrends. CBRE hat Technologie, Globalisierung und Demographie als drei dieser Megatrends identifiziert. Der vorliegende Bericht richtet sein Augenmerk auf den Einfluss der Technologie auf die Immobilienentscheidungen gewerblicher Nutzer und ist Teil des CBRE-Programms zur Untersuchung langfristiger Auswirkungen dieser drei Megatrends auf Immobilienmärkte.. Die in diesem Bericht veröffentlichten Umfrageergebnisse wurden während der jährlichen „Power of Three“-Konferenz von CBRE erfasst. Sie spiegeln die Meinungen von 200 Nutzern, Investoren und Entwicklern sowie 100 CBRE-Teilnehmern wider. Nicht alle Fragen wurden stets von denselben Teilnehmern oder von der gleichen Anzahl Teilnehmer beantwortet. T E C H N O LO G I E – I M PU LS G E B E R F Ü R D I E G E W E RB LI C H E I M M O B I LI E N W I RTSCHA FT 1 MOTOR FÜR INNOVATION Die treibenden Kräfte hinter technologischer Innovation sind häufig kommerzielle Anforderungen und Wettbewerbsdruck auf dem Markt. Die Entwicklung des Onlinehandels im Besonderen zeichnet sich als richtungsweisend aus. Nach Aussage der Umfrageergebnisse der „Power of Three“-Konferenz wird diese Entwicklung in naher Zukunft den größten Einfluss auf Entscheidungen von Logistiknutzern haben. Dennoch verlieren auch Themen wie Zufriedenstellung von Kunden, schnelle und mängelfreie Auftragsabwicklung sowie kurze Lieferfristen nicht an Bedeutung. Welche Technologie wird in den nächsten drei Jahren den größten Einfluss auf die Entscheidungen von Logistiknutzern haben? „Innovation ist der Dreh- und Angelpunkt. Unsere Kunden suchen stets nach neuen Lösungen – Umstrukturierungsprozesse, Outsourcing, Wiederaufnahme von Prozessen. Um diesen Anforderungen gerecht werden zu können, müssen wir als 3PL stets innovativ arbeiten.“ Christophe Hamon, Real Estate Director – ID Logistics 5% 3D-Drucken 5% 50% Onlinehandel 33% Internet der Dinge 7% Kundenanforderungen an die Liefergeschwindigkeit Lagerhandling Source: CBRE Audience Poll, Power of Three Conference, April 2015 2 TECH N OLOGIE : TIM PUL SG EBE R FÜR DIE G EWER BL IC HE IMMO B I LI E N W I RT S C H A F T Was ist Ihrer Meinung nach die treibende Kraft für Innovationen, die Herstellung und Fertigung beeinflussen? 47% Customer Kundenservice service 25% 17% Kostensenkung Cost reduction Qualität Quality der of supply chain Lieferketteerk 7% 4% Verbesserung Improve der product quality Produktqualität Marken Brand förderung enhancement Source: CBRE Audience Poll, Power of Three Conference, April 2015 „Die Lieferkette besteht aus Produkt, Geld und Information. Geld und Information sind bereits digitalisiert – dementsprechend ist das Produkt das langsamste Glied der Lieferkette. Die Geschwindigkeit der Produktentwicklung kann den Zugang zu Produkten sowie deren Erhalt bahnbrechend verändern. Zudem ist der Bedarf an kundenspezifischen Lösungen derzeit höher als je zuvor.“ Mark Parsons, Chief Customer Officer, UK & Ireland - DHL Supply Chain Ltd T E C H N O LO G I E – I M PU LS G E B E R F Ü R D I E G E W E RB LI C H E I M M O B I LI E N W I RTSCHA FT 3 MOTOR FÜR INNOVATION Alle Experten heben hervor, dass der Wunsch nach schnellerer Vermarktung aufgrund der sich daraus ergebenden Möglichkeiten zur Erfüllung von Kundenwünschen sowie zur Weiterentwicklung des Onlinehandels der Hauptimpulsgeber für technologische Innovation darstellt. Zusätzlich spielen Produktanpassungen und geringere Produktionskosten eine zentrale Rolle – aufgrund ihrer Widersprüchlichkeit steht das Gleichgewicht dieser beiden Faktoren in Abhängigkeit der Produktart sowie dessen Gebrauch. Einen besonderen Einfluss haben diese Faktoren auf Standortauswahlprozesse, da sie die Abwägung zwischen einem zentralen Standort und einem marktnahen Standort in den Fokus rücken. 16% Produktanpassung 58% Schnellere Vermarktung 22% Einsparungen in Produktion und Lieferkette 3% Höhere Produktverlässlichkeit 1% Marke als Möglichkeit zur Prämienpreisgestaltung Welche Wettbewerbsvorteile erwarten Sie sich von diesen Innovationen? Source: CBRE Audience Poll, Power of Three Conference, April 2015 4 TECH N OLOGIE : TIM PUL SG EBE R FÜR DIE G EWER BL IC HE IMMO B I LI E N W I RT S C H A F T STANDORT- WAHL Skaleneffekte sind im Rahmen der Standortwahl gewerblicher Nutzer ein entscheidender Faktor. Nichtsdestotrotz kann man davon ausgehen, dass eine verstärkte Ausrichtung auf Kundenservice sowie der Bedarf nach einer höheren Vermarktungsgeschwindigkeit die Nachfrage nach kundennahen Distributionsflächen und Produktionsanlagen erhöhen wird. Als weiterer wesentlicher Faktor gelten Betriebskosten, wobei hier ein Zielkonflikt zwischen Beschäftigungs- und Betriebskosten sowie Transportzeiten und -kosten besteht. Zwar kann Cloud-Computing kein Ersatz, aber sehr wohl eine Ergänzung zur physischen Lagerung sein. So können entfernt gelegene Standorte mehrere Märkte gleichzeitig bedienen. „Ein Vorteil eines Herstellungsstandorts in Regionen mit niedrigem Kostenniveau ist das geringe Maß der Automatisierung. Dies ermöglicht Flexibilität und eine schneller Anpassung. Auf der anderen Seite führt dies zu Distributionsproblemen, sodass kleinere Standorte näher am Kunden unerlässlich sind.“ Gary Girotti, Global Executive, Vice President – Chainalytics 40% Technische Innovation wird in den nächsten fünf Jahren zu wesentlichen Änderungen der Produktionsstandorte führen. 44% Agreezu Stimme Strongly agree Stimme voll zu 15% Stimme nicht zu Disagree 1% Stimme überhaupt nicht zu Strongly disagree Source: CBRE Audience Poll, Power of Three Conference, April 2015 T E C H N O LO G I E – I M PU LS G E B E R F Ü R D I E G E W E RB LI C H E I M M O B I LI E N W I RTSCHA FT 5 STANDORT- WAHL Daher dürfte das Bestreben nach Netzwerkoptimierung durch gewerbliche Nutzer zu einer zunehmenden Spannung zwischen Zentralisierung und Regionalisierung führen. 50% Transport (Minimum) 5% Betriebskosten Gesamtkosten der Lieferkette 10% Sonstiges 15% Arbeit Source: CBRE Audience Poll, Power of Three Conference, April 2015 Die Grafik stellt die verschiedenen Produkttypen, die für die neue Lieferkette sowie kurze Lieferzeiten benötigt werden, dar. 2-3 day 2coverage - 3 Tage: BigZentralisierte Box Big Box, Centralised Distributionszentren Distribution Centres 6 20% Warenbestand 11 Tag day und and Übernachtovernight zustellung: delivery Lieferung am selben Same day Tag: delivery Regionale Regional DistriDistribution andund butionszentren Fulfillment Centres Abwicklungszentren Local Service Lokale Centres Servicestellen TECH N OLOGIE : TIM PUL SG EBE R FÜR DIE G EWER BL IC HE IMMO B I LI E N W I RT S C H A F T NUTZUNG UND ENTWICKLUNG Netzwerkoptimierung und betriebliche Flexibilität werden für gewerbliche Nutzer immer bedeutender und alle Experten erwarten, dass Nutzer infolgedessen Immobilien vermehrt anmieten werden anstatt zu kaufen. Dabei ist jedoch der Aspekt Standortflexibilität durch Arbeitsintensität vs. Standortabhängigkeit durch Bindung an Produktionsgüter nicht außer Acht zu lassen. Werden Nutzer künftig eher kaufen oder anmieten? 96% Mieten Increasingly lease LEASE 4% Kaufen Increasingly own Source: CBRE Audience Poll, Power of Three Conference, April 2015 „Der Einfluss von Innovationen auf künftige gewerbliche Immobilien reicht von integrierten Systemen, Möglichkeiten zur Netzwerkoptimierung, sowie dem Zugang zu zahlreichen Transportarten und aufstrebenden Märkten.“ David Stephenson, Global Storage & Industrial Real Estate Lead – Cargill T E C H N O LO G I E – I M PU LS G E B E R F Ü R D I E G E W E RB LI C H E I M M O B I LI E N W I RTSCHA FT 7 NUTZUNG UND ENTWICKLUNG Über den Einfluss technologischen Wandels auf die künftig benötigte Anzahl an Immobilien für gewerbliche Nutzer besteht kein eindeutiger Konsens. Teilweise ist dies dem Doppeleffekt aus dem Bedarf sowohl an großen zentralen Standorten als auch kleinen städtischen Standorten geschuldet. Werden Nutzer zukünftig mehr oder weniger Gebäude benötigen? 50.5% More Mehrbuildings Gebäude Source: CBRE Audience Poll, Power of Three Conference, April 2015 Unter Experten besteht Einigkeit darüber, dass spezialisierte Projektentwickler beim Bau anforderungsgerechter Gebäude eine zentrale Rolle spielen. So können Projektentwickler neuer Produktionsgebäude am effizientesten planen und entwickeln, auf der anderen Seite entwickeln Nutzer Flächen nach wie vor häufig in Eigenregie. Ein zu beachtender Aspekt ist in diesem Zusammenhang die notwendige Investitionssumme in Kapitalgüter zur Unterstützung der Entwicklung. 49.5% Weniger Gebäude Less buildings „Für Big Boxes werden wir selbst Flächen erwerben und bebauen. Intern haben wir eine sehr anspruchsvolle Design- und Projektmanagementfunktionalität für diese Art von Gebäuden. Aus rein finanzieller Sicht ist es wenig sinnvoll, einen externen Investor für die Bereitstellung von Flächen zu bezahlen – besonders, wenn aufgrund fehlender Ausstattung vergleichsweise hohe Investitionen in die Flächen anstehen.“ Neil Hildreth, Director, Real Estate EMEA- Johnson & Johnson 8 TECH N OLOGIE : TIM PUL SG EBE R FÜR DIE G EWER BL IC HE IMMO B I LI E N W I RT S C H A F T Wie werden neue Produktionsgebäude am effizientesten entwickelt? Produktionsgebäude Projektentwickler haben die effizientesten Möglichkeiten neue Produktionsgebäude zu entwickeln. Nichtsdestotrotz entwickeln Nutzer auch selbst Flächen. Wie werden neuer Logistikgebäude am effizientesten entwickelt? Projektentwickler haben auch die effizientesten Möglichkeiten, neue Logistikgebäude zu entwickeln. Eigenentwicklungen durch Nutzer selbst scheinen aufgrund der geringeren Produktspezifizierung und Investitionen in Kapitalgüter die schlechtere Option zu sein. 46% Build-to-suit DeveloperProjekfunded build-to-suit tenwicklungen (Miete (for lease oder Eigentum) or freehold) Forward ForwardFunding funding by third party durch Drittinvesinvestor toren 27% 57% Build-to-suit Projek- 27% Eigennutzerentwicklungen Occupier funded 37% Developer funded build-to-suit (Miete tenwicklungen (for lease or freehold) Eigennutzerentwicklungen Occupier funded oder Eigentum) 6% Forward Forward Funding funding by third party durch Drittinvesinvestor toren Source: CBRE Audience Poll, Power of Three Conference, April 2015 T E C H N O LO G I E – I M PU LS G E B E R F Ü R D I E G E W E RB LI C H E I M M O B I LI E N W I RTSCHA FT 9 EXKURS DHL Änderung der Anforderungen an gewerbliche Immobilien In den letzten drei bis vier Jahren investierte DHL große Summen in sein Netzwerk, um den steigenden Erwartungen an An- und Rücklieferung im Kontext des schnellen Wachstums des Onlinehandels gerecht werden zu können. Zwei Hauptimmobilienklassen DHL erkennt einen Trend hin zu großen hochautomatisierten Abwicklungszentren mit wenigen Arbeitskräften und komplexen Prozessen. Die letzten Meter bis zum Sendungsempfänger werden durch immer mehr kleine, stadtnahe Paketauslieferungszentren bedient. Logistikunternehmen bietet sich so die Möglichkeit eines besseren Kundenservice, da diese bekommen was sie möchten, wo sie möchten und wann sie möchten – und das zum geringstmöglichen Preis. Kapitalmärkte gehen langsam auf Anforderungen ein Nach dem Crash 2008 zeigte sich der Markt verständlicherweise risikoscheu und zurückhaltend in Bezug auf Investitionen. DHL hat jedoch die Gelegenheit genutzt und nach einer Analyse, die einen steigenden Bedarf nach lokalen Paketzentren vermuten ließ, seinen deutschen Immobilienbestand erheblich ausgebaut. So wurden in Eigenregie mehr als 120 Paketzentren entwickelt, die als zweckgebundenes Portfolio den Anforderungen an unterschiedliche Immobilienklassen gerecht werden. Durch die Zukunftsinvestitionen ins eigene Netzwerk sowie in die Automatisierung überzeugte DHL seine Investoren und Entwickler, diesem Beispiel zu folgen. 10 TECH N OLOGIE : TIM PUL SG EBE R FÜR DIE G EWER BL IC HE IMMO B I LI E N W I RT S C H A F T PROGNOSE Kundenservice und eine höhere Vermarktungsgeschwindigkeit sind die zentralen Triebkräfte hinter innovativen Entwicklungen in der Lieferkette. Gewerbliche Nutzer setzen daher zunehmend neue Technologien für die Weiterentwicklung und Stärkung ihrer Betriebe ein. Innovationen im IT-Bereich sind häufig kostspielig und lassen sich nicht immer einfach umsetzen. Einige Nutzer bestätigen sogar, dass die Implementierung neuer IT-Anwendungen häufig die gewünschte Lieferkettenpassung verlangsamt, da meist bereits vorhandene Systeme integriert und adaptiert werden müssen, . Die Folgen technologischer Innovation für Standortauswahlverfahren sind nicht einheitlich. Scheinbar entwickelt sich überdies eine zunehmende Dichotomie zwischen zentralisierten Knotenpunkten und stadtnahen kleineren Zentren. In ihrer Entscheidung tendieren kapitalintensive Betriebe voraussichtlich zu zentralisierten und konsolidierten Standorten, während arbeitsintensive Betriebe wie 3PL-Lagergebäude zu kundennahen Standorten neigen. Langfristig wird jedoch die voranschreitende Automatisierung von Lagerbetrieben dieses Schema durchkreuzen. 3PLs können durch die Nutzung von 3D-Druckerzeugnissen zur Optimierung ihrer Lieferfristen sowie der teilweisen Substitution von Produktionsanlagen beitragen. Im Allgemeinen ist mit einer zunehmenden Verknappung von gewerblichen Flächen in großen Städten und an großen Logistikstandorten zu rechnen. Veraltete Immobilien, die keiner Kategorie eindeutig zuzuordnen sind und häufig in naher Entfernung zueinander liegen, könnten Leerstand und Wertminderungen zur Folge haben. Folglich ist die Integration der eigenen Standort- und Immobilienauswahlverfahren in die Neuausrichtung der gesamten Lieferkette essentiell für die erfolgreiche Eingliederung in die neue Marktumgebung. Aufgrund der Schnelllebigkeit neuer Technologien wird es wiederum unumgänglich werden die Folgen solcher Veränderungen für Kundenbedürfnisse und Immobilienanforderungen zu antizipieren. T E C H N O LO G I E – I M PU LS G E B E R F Ü R D I E G E W E RB LI C H E I M M O B I LI E N W I RTSCHA FT 11 WICHTIGE KONTAKTDATEN Immobilienmärkte unterliegen zahlreichen langfristigen Strukturänderungen oder Megatrends. CBRE hat Technologie, Globalisierung und Demographie als drei dieser Megatrends identifiziert. Der vorliegende Bericht konzentriert sich auf die Auswirkungen der Technologie auf die Immobilienentscheidungen gewerblicher Nutzer und ist Teil des CBRE-Programms zur Untersuchung langfristiger Auswirkungen dieser drei Megatrends auf Immobilienmärkte. Bei Interesse an weiteren Informationen kontaktieren Sie bitte Nick Axford oder Richard Barkham über die unten angegebenen Kontaktdaten. EMEA Industrial & Logistics Leadership Global Research Leadership Machiel Wolters Head of Industrial & Logistics Research, EMEA Amaury Gariel Managing Director EMEA Industrial & Logistics Nick Axford, Ph.D Global Head of Research t: +31 20 204 4092 t: +33 153 64 3685 e: [email protected] e: [email protected] e: [email protected] Richard Holberton Head of Occupier Research, EMEA t:+44 207 182 3348 Jack Cox Head of EMEA Industrial & Logistics Capital Markets e: [email protected] t: +44 20 7182 2458 Für mehr Informationen zu diesem Report kontaktieren Sie bitte: e: [email protected] David Egan Head of Industrial Research, Americas t: +1 312 935 1892 e: [email protected] Garrett McClean Executive Director EMEA Industrial & Logistics t: +353 1 618 5557 e: [email protected] t: +44 207 182 2876 Richard Barkham Ph.D Global Chief Economist t: +44 207 182 2665 e: [email protected] Neil Blake, Ph.D Head of Research, EMEA t: +44 207 182 2133 e: [email protected] Henry Chin, Ph.D Head of Research, Asia Pacific t: +852 2820 8160 Die in diesem Bericht veröffentlichten Umfrageergebnisse wurden während der jährlichen „Power of Three“Konferenz von CBRE erfasst. Sie spiegeln die Meinungen von 200 Nutzern, Investoren und Entwicklern sowie 100 CBRE-Teilnehmern wider. Nicht alle Fragen wurden stets von denselben Teilnehmern oder von der gleichen Anzahl Teilnehmer beantwortet e: [email protected] Spencer Levy Head of Research, Americas t: +1 617 9125236 e: [email protected] Industrial & Logistics Germany Rainer Koepke Managing Director Head of Industrial & Logistics Germany t: +49 69 170 077 671 e: [email protected] Weitere Informationen zu CBRE: CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG), das Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien, ist das - in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2014 - weltweit größte Dienstleistungsunternehmen auf dem gewerblichen Immobiliensektor. Mit über 52.000 Mitarbeitern in über 370 Büros weltweit (exklusive Beteiligungsgesellschaften und Verbundunternehmen) ist CBRE Immobiliendienstleister für Eigentümer, Investoren und Nutzer von gewerblichen Immobilien. Die Dienstleistungsschwerpunkte umfassen die Bereiche Capital Markets, Vermietung, Valuation, Corporate Services, Research, Retail, Investment Management, Property- und Project-Management sowie Building Consultancy. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Köln, Hamburg, München, Nürnberg und Stuttgart. www.cbre.de .