Mietrecht/WEG (Wem gehört eigentlich die Wohnungstür

Mietrecht/WEG
(Wem gehört eigentlich die Wohnungstür?)
Überblick: Rechtsprechung und Literatur hüllen sich vielfach in Schweigen, wenn es um
die Frage geht, ob die Wohnungsabschlusstür zum WEG-Eigentum, also dem Eigentum
der Wohnungseigentümergemeinschaft oder zum Sondereigentum, also zum
(Allein)Eigentum des einzelnen Wohnungseigentümers gehört. Von einigen Verwaltern
und Eigentümern wird hierfür die Frage des Anstrichs bemüht. Meistens wird daran
gedacht, dass das Erscheinungsbild einheitlich sein müsse (typisch deutsch! hierzu an
anderer Stelle). Da ein Haus bei der Fensterfarbe einheitlich zu sein habe und auch ein
Treppenflur
einheitlich
erscheinen
müsse,
müsse
außen
jeweils
der
Eigentümergemeinschaft und innen jeweils den Sondereigentümern gehören. Dies ist aber
falsch! Es gibt keine Mischung von Mit- und Sondereigentum! (vgl. Palandt, BGB, 67.
Auflage; § 3 WEG Rdnr. 5) Wie sollte das auch bei einer Tür funktionieren? Da der
Schließmechanismus einer Abschlusstür oft das Entscheidende ist und man nicht weiß,
wie tief und wo dieser Mechanismus sitzt, kann man auch die Frage nach einem
„Mischeigentum“ nicht entscheiden. Ein Mitsondereigentum gibt es nicht.
Fall: Hierzu denken wir uns ein Treppenhaus, das von einer eigenen großen Eingangstür
nach außen abgeschlossen ist. In diesem Treppenhaus führen dann wieder die einzelnen
Wohnungstüren zum jeweiligen Sondereigentum. Dies dürfte der weit verbreitete Fall sein.
Es gibt also die große Tür, die allen gehört und jeweils kleinere Türen, die zu den
einzelnen Eigentumseinheiten führen.
Zwischenlösung 1: Die ganz außen gelegene Tür vor dem Treppenhaus gehört in eine
tragende Wand und gehört der Wohnungseigentümergemeinschaft. Hier wird als
Abgrenzung eine Parallele zu „Dach und Fach“ gezogen. Dieser aus einem anderen
Rechtsgebiet stammende Begriff findet im Gesetz (WEG) keine Stütze und er ist deshalb
ungeeignet. Die Rechtsprechung operiert oft mit dem Begriff der tragenden Wand als
Anknüpfung für ein Gemeinschaftseigentum (s. z.B. auch § 5 Abs.2 WEG). Alle diese
„gedanklichen“ Krücken finden – wie gesagt – keine Stütze im Gesetz und vernebeln eher
den Blick und sind deshalb abzulehnen.
Zwischenlösung
2:
Oft
entscheidet
über
die
Eigentumslage
die
Abgeschlossenheitserklärung (§ 8 WEG) oder der Vertrag zwischen den
Wohnungseigentümern (§ 3 WEG; zum ganzen § 2 WEG). Nachzulesen lohnt sich!
Dennoch erhebt sich die Frage, ob derartige Vereinbarungen und Erklärungen nicht doch
von Fehlvorstellungen geprägt sind und vielleicht gegen das Gesetz verstoßen. Hierzu
bestimmt § 134 BGB dass eine Vereinbarung oder Erklärung, die gegen das Gesetz
verstößt, nichtig ist. So manche Abgeschlossenheitserklärung dürfte somit (teil-)nichtig
sein.
Endgültige Lösung: Das Gesetz selbst liefert uns die Lösung! So bestimmt § 3 WEG,
dass die Abgeschlossenheit die Lösung bringt. Nur darf man die Abgeschlossenheit nicht
falsch verstehen!
Die Abgeschlossenheit als Voraussetzung des Entstehens von Wohnungseigentum ist wie
folgt definiert: („ § 3 Abs. 2 WEG) „Die Raumeinheit soll in sich abgeschlossen sein, also
insbesondere einen eigenen abschließbaren Zugang vom Gemeinschaftseigentum oder
Nachbargrundstück aus haben“ (vgl. Palandt, a.a.O., § 3 WEG Rdnr. 7). Damit ist dann
das Sondereigentum definiert („ 3 Abs. 2 WEG. Damit hätten wir die Lösung! Es kommt
auf den abschließbaren Zugang an. Was anderes als die Wohnungstür sollte das sein?
Damit bietet das Gesetz die Lösung unserer Frage: Wem gehört die Wohnungstür? Nun,
den Sondereigentümern (als Individuum, nicht als Gemeinschaft) jeweils. Falsch ist hier
das Urteil des OLG Düsseldorf, das die Frage der Abgeschlossenheit mit der Frage der
bautechnischen Notwendigkeit verwechselt (Urteil vom 10.09.99). Also die
Abgeschlossenheit als Voraussetzung der Sonderrechtsfähigkeit nicht mit der Frage des
Gebäudes verwechseln! Damit stehet auch die Antwort auf unsere Frage fest: Wem gehört
die Wohnungsabschlusstür? Dem jeweiligen Sondereigentümer.
Ausblick: Diese Frage ist keineswegs nur von theoretischer Natur, sondern
beispielsweise im Mietrechtsprozess entscheidend, wenn es zum Beispiel um einen
Auszug und die Klage wegen Schäden nach § 548 BGB geht. Klagt der Vermieter (in der
Regel der Wohnungseigentümer) oder die WEG - Gemeinschaft? Aber das ist eine andere
Frage, auf die gelegentlich zurückzukommen sein wird.
Kurt-Günther Geiger, Rechtsanwalt, Mannheim