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EINWOHNERGEMEINDE BRUGG
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B e r i c h t und A n t r a g
des Stadtrates an die Stimmberechtigten der Einwohnergemeinde Brugg
betreffend
Baukredit für den Umbau Untere Hofstatt 4
A. Die Vorgeschichte
Die ältesten Teile des Gebäudes Untere Hofstatt 4 stammen aus dem 17.
Jahrhundert. In den folgenden Jahrhunderten bis heute wurde der Gebäudekomplex immer wieder umgebaut und umgenutzt. So diente er ursprünglich als Kornhaus, dann als Kaserne und schliesslich als Verwaltungsgebäude der Industriellen Betriebe Brugg. Die IBB-Gruppe hat im vergangenen Jahr ihr neues Domizil an der Gaswerkstrasse bezogen und die Untere
Hofstatt 4 verlassen.
Im Jahre 2004 wurde eine Machbarkeitsstudie über eine mögliche Umnutzung der Unteren Hofstatt 4 erarbeitet. Darin wurde geprüft und nachgewiesen, dass sich das Gebäude gut eignet zur Aufnahme des Bezirksgerichts,
der Regionalpolizei und des Bezirksamtes; anstelle des Bezirksamtes sollen unterdessen die Amtsvormundschaft und das Regionale Zivilstandsamt
in das 2. Obergeschoss einziehen.
Nach zähen Verhandlungen konnte im letzten Sommer der Mietvertrag für
die Räume des Bezirksgerichts mit dem Kanton abgeschlossen werden.
Dies und der Beschluss des Projektierungskredites des Einwohnerrates
vom 27. Juni 2008 machten den Weg frei für die Projektierung des Umbaus.
In der 2. Jahreshälfte 2008 wurde das nun vorliegende Bauprojekt vom Architekturbüro Architheke, Brugg, in Zusammenarbeit mit verschiedenen
Fachplanern erarbeitet. Die Projektierung wurde von einer Kommission begleitet, in welcher auch die zukünftigen Nutzer vertreten sind. Das Baugesuchsverfahren wurde im Herbst 2008 eingeleitet. Die Pläne lagen im November öffentlich auf: Einsprachen sind keine eingegangen.
B. Das Bauprojekt
Erdgeschoss
Der bestehende grosszügige Haupteingangsbereich wird mit einer Rampe
und einem Podestlift ergänzt und rollstuhlgängig erschlossen. Über die öffentliche Eingangshalle der historischen Treppenanlage und die neue Liftanlage in Stahl / Glas sind die verschiedenen Geschosse und Abteilungen
zu erreichen. Der Regionalpolizei stehen das Erdgeschoss mit Einrichtungen für 20 - 25 Arbeitsplätze und Teile des bestehenden Untergeschosses
für die Nebenräume zur Verfügung.
1. Obergeschoss
Das ganze Geschoss ist für das Bezirksgericht vorgesehen. Als wichtigster
und grösster Raum ist der Bezirksgerichtssaal mit 100 m² ausgewiesen. Die
weiteren Raumschichten bieten für Gerichtspräsidenten, Gerichtsschreiber
und Kanzlei 20 Büroarbeitsplätze.
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2. Obergeschoss
Der grössere Flächenanteil des Geschosses ist für die Amtsvormundschaft
mit ca. 8 Arbeitsplätzen vorgesehen. Auch in dieses Geschoss kommt das
Regionale Zivilstandsamt. Weiter sind die Garderoben mit Duschgelegenheiten der Regionalpolizei, die zentralen EDV- und Elektroräume sowie das
Archiv des Bezirksgerichts untergebracht.
3. Obergeschoss (Dachgeschoss 1)
Auf diesem Geschoss, im nicht beheizten und wärmegedämmten Dachbereich, bleibt die heutige grosse Modelleisenbahnanlage des Modelleisenbahnclubs Brugg bestehen.
4. Obergeschoss (Dachgeschoss 2)
Zuoberst auf dem Dachboden werden die lufttechnischen Anlagen für das
gesamte Gebäude in feuerpolizeilich vorgeschriebenen Räumen installiert.
Untergeschoss
Der kleine Keller, der nur einen Bruchteil der ganzen Gebäudegrundfläche
abdeckt, bleibt bestehen. Die Räume sind für die Haustechnik und als Lager
der Regionalpolizei bestimmt.
Konstruktion und Tragwerk
Das in der heutigen Form bestehende Zweckgebäude bleibt in der äusseren
Erscheinung erhalten und wird nur an wenigen Stellen angepasst.
Im Gebäudeinnern werden alle Einbauten der letzten Jahrzehnte eliminiert.
Die ganzen Geschosse werden ausgeräumt. Erhalten bleiben die historischen Holzbalkendecken mit den drei Reihen durch je sechs Eichenpfeiler
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getragene Statik-Grundkonstruktion. Die diagonal gestellten, sehr schön
profilierten gefasten Vierkantstützen mit kräftigen Basen mit Unterzügen
und Sattelhölzern werden geschützt und sichtbar gemacht. Die Decken
über dem Erdgeschoss und über dem 1. Obergeschoss werden mit einer
Holz-Betonverbundkonstruktion ausgeführt. Durch den Einbau einer neuen
Sekundärtragstruktur im Holzbetonverbund werden die bestehende statische Konstruktion gestärkt und die feuerpolizeilichen Vorschriften erfüllt.
Das historische Treppenhaus von 1926, von Architekt Carl Froelich, wird
freigelegt und bildet mit dem wiederhergestellten Oberlicht die Mitte und das
Zentrum des Amtshauses. Die strenge und klare Grundriss- und Fassadenordnung des bestehenden Gebäudes wird wieder ablesbar und bildet die
Grundrissorganisation der neuen Nutzungen.
Haustechnik, Minergie
Bezüglich Haustechnik wurden folgende Ziele definiert:
− Möglichst niedriger Energieverbrauch
− Berücksichtigung bauoekologischer Aspekte
− Zeitgemässer Komfort für die Benutzer
− Kostengünstige Konzepte
− Nachhaltige Qualität der eingesetzten Produkte
Heizungsanlagen
Als Wärmeerzeugung für die Raumheizung sowie die Brauchwarmwassererwärmung wird eine neue kondensierende Gasheizkessel-Anlage vorgesehen. Für die Warmwasserbereitung wird ein Speicher-Wassererwärmer
eingesetzt. Die Wärmeverteilung erfolgt über die Fussbodenheizung mit
Einzelraumregulierung durch elektrische Raumthermostaten. Die Bodenhei4
zungsverteiler werden je mit einem Wärmezähler ausgerüstet. Für das dritte
Obergeschoss (Modelleisenbahn) wird in der Heizzentrale ein Reserveanschluss für eine Heizgruppe vorgesehen.
Lüftungsanlagen
Grundsätzlich werden die Räumlichkeiten mit natürlicher Fensterlüftung,
nicht mechanisch gelüftet. Im Erdgeschoss sowie im 1. Obergeschoss werden einzelne Räume wie Rapportraum, Gerichtssaal und Einzelrichterzimmer mit Zu- und Abluft versorgt. Für die innenliegenden Räume werden lufttechnische Anlagen eingebaut. Die Lüftungszentrale mit zwei Monoblöcken
ist im Estrich vorgesehen, Zu- und Abluft werden über das Dach geführt.
Kälteanlagen
Für zwei Elektro- bzw. Serverräume ist eine Kühlung mittels Umluftsplittgeräten nötig.
Sanitäranlagen
Die gesamten Sanitärinstallationen im Gebäude werden ersetzt. Das anfallende Abwasser kann im freien Gefälle der Kanalisation zugeführt werden.
Die Wasser- und Gaszuleitungen (IBB) im Terrain bleiben bestehen. Für die
Armaturen und Garnituren sind handelsübliche Schweizer Produkte im heutigen Bürostandard vorgesehen. Die Feuerlöscheinrichtungen werden gemäss den Auflagen der Aargauischen Gebäudeversicherung (AGV) ausgeführt.
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Elektroanlagen
Die gesamten Elektroinstallationen im Gebäude werden ersetzt. Dem Beleuchtungskonzept wurde spezielle Beachtung geschenkt. Die Leuchten der
Büros sind mit einem energieoptimierten Sensonic System mit eingebautem
Präsenzmelder und tageslichtabhängiger Lichtregulierung ausgestattet. Eine Brandmeldeanlage über das ganze Gebäude, inkl. Modelleisenbahngeschoss und Estrich, erfüllt die Anforderungen der Aargauischen Gebäudeversicherung (AGV). Den Sicherheitsanforderungen der Regionalpolizei und
des Bezirksgerichts, mit Videoüberwachung der öffentlichen Zonen und
Alarmanlage, wurde Folge geleistet.
Minergie
Die Planung des Umbauprojektes in Minergie wurde geprüft. Dabei mussten
folgende Erkenntnisse gewonnen werden:
Fassade
Die heutige Fassade ist intakt und wird nicht umgebaut oder saniert. Eine energetische Sanierung mittels Aussenisolation ist aus denkmalpflegerischen
Gründen nicht möglich. Eine innere Isolationsverbesserung auf den Minergie-Standard ist aus bauphysikalischen Gründen schlecht möglich.
Isolation Decke
Eine Isolation zum historischen Dach – mit Modelleisenbahn – lässt sich nicht minergietauglich umsetzen
(Raumhöhen).
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Isolation Boden
Das Erdgeschoss ist nicht vollflächig unterkellert. Eine minergiemässige Isolationsverbesserung ist bautechnisch nicht möglich.
Kontrollierte Lüftung Eine Ausführung ist mit den historischen Balkenlagen
und Stützen nicht möglich (Statik und Raumhöhen).
Fenster
Die Fenster müssten total ersetzt werden. Die Hälfte
ist bereits von der IBB erneuert worden und entspricht
den heutigen Anforderungen.
Alternative Energien Eine Umsetzung ist problematisch (siehe Alternativenergien).
Fazit
Die Erfüllung der Minergie-Anforderungen ist bautechnisch schlecht zu erreichen. Die Umsetzung ist
nur mit sehr hohen Investitionen möglich. Aus diesen
Gründen wird im gegebenen Kontext der Minergiestandard vom Planungsteam nicht empfohlen.
Trotzdem können wesentliche Verbesserungen im Energieverbrauch dieses
Gebäudes im Rahmen des Umbaus erreicht werden:
Durch inneres Nachisolieren der Aussenwände kann der Wärmedurchgangskoeffizient der Fassaden (sog. U-Wert) um 42 % verbessert werden.
Mittels besserer Isolation des Erdgeschossbodens wird der U-Wert in diesem Bereich um 73 % verbessert. Bei der Decke im 2. Obergeschoss, welche gegen das kalte Dachgeschoss isoliert wird, ist eine Verbesserung des
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U-Wertes von 72 % erreichbar. Und bei den Fenstern, welche ca. zur Hälfte
ersetzt werden müssen, ist eine Verbesserung des U-Wertes von 19 % vorgesehen. Durch diese Massnahmen kann der Transmissionswärmebedarf
um ca. 32 kW rund auf die Hälfte des bisherigen Verbrauchs reduziert werden.
Alternativenergien
Das Ingenieurbüro LFS untersuchte folgende Alternativheizsysteme zur
Gasheizung:
Holzfeuerung Pellet
Vorteile:
100% einheimische Energie.
Verbrennt CO2-neutral.
Nachwachsender Rohstoff.
Energiekosteneinsparung pro Jahr
Nachteile:
Fr. 10'000.--
Platzbedarf Pelletsilo.
Zufahrt Anlieferung in Hofstatt problematisch.
Kaminanlage muss total erneuert werden.
Unterhalt Mehrkosten pro Jahr
Fr.
2'500.--
Mehrkosten Wärmeerzeugung:
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Holzfeuerung
Fr. 100'000.--
Kamin
Fr. 15'000.--
Bauliche Massnahmen z.B. Silo
Fr. 160'000.--
Mehrkosten Total
Fr. 275'000.--
Wärmepumpe Sole / Wasser
Vorteile:
Ökologisch sinnvolle Nutzung der Erdwärme.
Ganzjährig sehr guter Wirkungsgrad.
Wartung und Unterhalt pro Jahr minimal.
Energiekosteneinsparung pro Jahr
Nachteile:
Fr. 23'000.--
Sehr hohe Anlagekosten.
Grosse Bohrarbeiten in bestehender Hofstatt.
(9 Erdsonden à ca. 200 m Bohrtiefe)
Mehrkosten Wärmeerzeugung:
Wärmeerzeugung
Fr. 350'000.--
Bauliche Massnahmen
Fr. 75'000.--
Honorar Ingenieure
Fr. 85'000.--
Mehrkosten Total
Fr. 510'000.--
Wärmepumpe Luft / Wasser
Allgemein:
Diese Variante ist sowohl anlagetechnisch (hohe Luftmengen), bautechnisch (Zu- und Abluft der Anlage) sowie
akustisch (Lärmimmission Hofstatt) nicht möglich.
Wärmepumpe Grundwasser
Allgemein:
Der Grundwasserstrom ist zu wenig mächtig, dadurch ist
eine Nutzung nicht möglich.
Solaranlage
Allgemein:
Eine Solaranlage für die Wassererwärmung macht wenig
Sinn, da der Warmwasserbedarf für das Gebäude äus9
serst gering ist. Eine Solaranlage zur Heizungsunterstützung kann in den Sommermonaten mit dem grössten
Wärmeanfall nicht genutzt werden.
Fazit LFS
Ein Alternativheizsystem ist im gegebenen Kontext Untere Hofstatt 4 nicht wirtschaftlich sowie bautechnisch
schwierig umsetzbar.
Behindertengerechtes Bauen
Die gesetzlichen Auflagen bezüglich behindertengerechtes Bauens werden
erfüllt. So sichert die Rampe vor dem Eingang zusammen mit dem Podestlift innen einen stufenlosen Zugang des Erdgeschosses. Der neue, rollstuhlgängige Lift im Treppenhaus stellt die behindertengerechte Verbindung
zu den weiteren Obergeschossen her. Ausserdem werden die Bedienungseinrichtungen vom Rollstuhl her erreichbar sein.
C. Die Kosten
Erstellungskosten
Der Kostenvoranschlag (Kostenstand Januar 2009) weist die folgenden Erstellungskosten nach BKP-Gliederung auf:
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BKP 1
BKP 2
BKP 4
Vorbereitungsarbeiten
Gebäude
Umgebung
CHF
CHF
CHF
275'000
5'115'000
55'000
BKP 5
BKP 9
Baunebenkosten
Ausstattung
CHF
CHF
180'000
285'000
CHF
CHF
CHF
275'000
60'000
6'245'000
Reserven Unvorhergesehenes
Nebenräume Regionalpolizei
Total (inkl. Mehrwertsteuer)
Beiträge Kantonale Denkmalpflege
Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens hat die kantonale Denkmalpflege signalisiert, dass sie einen Antrag auf Unterschutzstellung an die kantonale Denkmalschutzkommission unterstützen würde. Wenn der vom Stadtrat eingereichte Antrag gutgeheissen wird, sind Beiträge an die denkmalpflegerischen Massnahmen, insbesondere an die Restauration der historischen Tragkonstruktion zu erwarten. Die Höhe dieser Beiträge können aus
heutiger Sicht nicht beziffert werden.
D. Die Gebäudenutzer
Mit dem Kanton Aargau wurde ein Mietvertrag für das Bezirksgericht, unter
Vorbehalt der Genehmigung der notwendigen Kredite, abgeschlossen. Mit
dem in diesem Mietvertrag vereinbarten Mietzins von 220 CHF/m2 für Büroflächen können die Investitionen zu insgesamt 6 % verzinst und amortisiert
werden. Gemäss § 129 des Gesetzes über Raumplanung, Umweltschutz
und Bauwesen müssen die Bezirkshauptorte dem Kanton das Land unentgeltlich überlassen, welches er für die Unterbringung von kantonalen Be11
hörden, Amtsstellen und unselbständigen Anstalten braucht. Unter diese
Bestimmung fällt auch das Bezirksgericht. Dieser Paragraf ist in der laufenden Revision des Baugesetzes umstritten, weshalb man im Mietvertrag vereinbarte, dass sich der vereinbarte Mietzins um 10 % reduziert, falls jener
unverändert im Baugesetz in Kraft bleibt. Diese Reduktion wird als Erfüllung
der sogenannten Landstellungspflicht der Stadt Brugg als Bezirkshauptort
angesehen.
Bei den weiteren Nutzern (Regionalpolizei, Amtsvormundschaft und Regionales Zivilstandsamt) wird derselbe Mietzinssatz angewendet, wie er im
Mietvertrag des Kantons vereinbart wurde, mit Ausnahme des Abzugs für
die Landstellungspflicht natürlich. Da im 2. Obergeschoss die Raumhöhenund Tageslichtverhältnisse weniger gut sind, beträgt dort der Mietzinssatz
200 CHF / m2.
Bezüglich der Büroräume der Regionalpolizei sind Abklärungen durch einen
Fachexperten für Prozessgestaltung in Auftrag gegeben worden, welche
aufzeigen werden, ob ein sogenanntes Desksharingsystem eingeführt werden soll und weitere räumliche Optimierungen möglich sind.
Für die Dienstfahrzeuge und Gerätschaften der Regionalpolizei ist das alte
Feuerwehrmagazin an der Schulthessallee und ein Teil der Rothausscheune vorgesehen. Diese müssen instandgestellt und teilweise den neuen Nutzungen angepasst werden. So werden zum Beispiel die ehemaligen Einrichtungen ausgeräumt, die Elektroinstallationen saniert und die Tore revi-
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diert. Die Kosten von CHF 60’000 sind in der Tabelle der Erstellungskosten
unter „Nebenräume Regionalpolizei“ aufgeführt.
Situationsplan Nebenräume Regionalpolizei
E. Die Realisierung
Es ist vorgesehen, die Ausführung des Umbaus einer Generalunternehmung zu übertragen. Infolge des hohen Zeitdrucks findet die GU-Ausschreibung simultan zum Kreditgenehmigungsverfahren statt, sodass nach
der Abstimmung durch die Stimmberechtigten die GU-Vergabe ohne Verzögerung vorgenommen werden kann. Der Baubeginn des Umbaus erfolgt
im 3. Quartal 2009. Bei einer rund einjährigen Bauzeit kann das Gebäude in
der zweiten Jahreshälfte 2010 von den neuen Nutzern bezogen werden.
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F. Beschluss des Einwohnerrates
Der Einwohnerrat hat an seiner Sitzung vom 6. März 2009 mit 42 Ja gegen
6 Nein einen Kredit von CHF 6'245'000, zuzüglich Teuerung ab April 2008,
zuhanden der Urnenabstimmung bewilligt.
Anlässlich der Debatte an der Einwohnerratssitzung wurde die Kreditvorlage kontrovers diskutiert. Die SVP beantragte die Rückweisung der Vorlage
an den Stadtrat, da aus ihrer Sicht die im Vorfeld eingebrachten Argumente
des Einwohnerrates im vorliegenden Kreditantrag nicht berücksichtigt wurden. Insbesondere bemängelte die SVP den dezentralen Standort der Regionalpolizei. Der Rückweisungsantrag wurde mit 6 Ja gegen 41 Nein abgelehnt.
Der Einwohnerrat behandelte verschiedene Zusatzanträge:
• Rita Boeck (SP) beantragte, den Baukredit für die Installation einer Sole/Wasser Wärmepumpe-Heizung um Fr. 510'000.-- zu erhöhen. Der Antrag wurde mit 20 Ja gegen 23 Nein abgelehnt.
• Herbert Meier (CVP) beantragte, den Baukredit um Fr. 40'000.-- zu erhöhen, um die Garagentore der Regionalpolizei durch sichere und benutzerfreundliche Tore zu ersetzen. Der Antrag wurde mit 4 Ja gegen 32
Nein abgelehnt.
• Die Fraktion der FDP und Rita Boeck (SP) beantragten jeweils, die Liftanlage bis ins 3. Obergeschoss fortzuführen. Dies hat Mehrkosten von
Fr. 25'000.-- zur Folge. Die FDP wollte dafür die im Kostenvoranschlag
ausgewiesenen Reserven von Fr. 275'000.-- beanspruchen, Rita Boeck
beantragte eine Erhöhung des Baukredites um Fr. 25'000.--. Der Einwohnerrat stimmte nach einer Gegenüberstellung der beiden Anträge
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schlussendlich dem Antrag von Rita Boeck mit 43 Ja gegen 0 Nein zu,
wodurch sich der Baukredit um Fr. 25'000.-- auf Fr. 6'245'000.-- erhöht.
Demgemäss der
Antrag:
Sie wollen für den Umbau Untere Hofstatt 4 einen Kredit von CHF
6'245’000, zuzüglich Teuerung ab April 2008 (ZH WBK-Index Basis 2005,
110.5 Punkte), bewilligen.
Brugg, 9. März 2009
NAMENS DES STADTRATES
Der Stadtammann:
Der Stadtschreiber:
Rolf Alder
Yvonne Brescianini
Die Akten sind auf der Bauverwaltung während den Bürozeiten einsehbar.
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Ansicht Untere Hofstatt 4 (Nordwestfassade)
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