WGL WohnunGsGeseLLschaft Leverkusen GMBh

WGL Wohnungsgesellschaft Leverkusen GMBH
Geschäftsbericht 2011
Gisbert-Cremer-Sraße, Küppersteg
2
Wohnungsgesellschaft Leverkusen GMBH
I n h a lt s v e r z e i c h n i s
Inhaltsverzeichnis
Organe der Gesellschaft/Abschlussprüfer
Lagebericht 2011
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2011
Bilanz
Seite 4-5
Seite 6-20
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Seite 21-42
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Seite 22-23
Gewinn- und Verlustrechnung
Anhang
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A. Allgemeine Angaben
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Seite 24
Seite 26-39
Seite 26
B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
. . . . . . . . . . . . . .
Seite 26-31
C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung
. . . . . . . . . . . . . . .
Seite 32-37
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Seite 37-39
D. Sonstige Angaben
Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers
Bericht des Aufsichtsrates
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. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Seite 40-41
Seite 42
Organe
d e r g e s e l ls c h a ft
G esellschafter
Gisela Schumann,
Stadt Leverkusen
Realschullehrerin
(Gesellschaftervertreter:
Hubertusweg 2, Leverkusen
Rainer Häusler, Hermann Josef Kentrup)
Benedikt Vennemann,
A ufsichtsrat
Uwe Richrath,
Immobilienkaufmann
Fr.-Ebert-Straße 27 b, Leverkusen
selbstständiger Kaufmann
Felderstraße 29, Leverkusen
Gerhard Wölwer,
Vorsitzender
Abteilungsleiter
Stromstraße 1, Leverkusen
Dipl.-Kaufmann Christopher Krahforst,
Versicherungskaufmann
Rainer Häusler,
Sandstr. 44, Leverkusen
Stadtkämmerer
stellv. Vorsitzender
Elsbachstraße 71, Leverkusen
beratendes Mitglied
Heinz-Gerd Bast,
Schulamtsdirektor a. D.
Düsseldorfer Str. 14, Leverkusen
Wolfgang Mues,
Beigeordneter für Planen und Bauen
Eidechsenweg 43, Leverkusen
Rüdiger Scholz,
Lehrer
Oderstraße 36, Leverkusen
Erhard T. Schoofs,
Pensionär
Alte Ziegelei 3, Leverkusen
4
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G eschäftsführung
Stefan Altenbach,
Geschäftsführer bis 31.01.2012
Rheinstraße 136, Leverkusen
J ürgen Heinzel,
Geschäftsführer bis 31.01.2012
Eintrachtstraße 56, Leverkusen
W
olfgang Mues,
Geschäftsführer ab 01.02.2012
Eidechsenweg 43, Leverkusen
A bschlussprüfer
Bavaria Treu AG
Treuhandverwaltung Dhünnberg 32, Schlebusch
Stollbergstraße 7
80539 München
Neugestaltung des Wohnumfelds, Sitzgelegenheit vor den
Häusern Baumberger Straße, Rheindorf
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I. D
arstellung des
G eschäftsverlaufs
Konjunktur und Aufwendungen zur Stabilisierung des
Finanzsektors zurückzuführen. Die andere Hälfte reflektiert Einnahmeausfälle und Ausgabenzuwächse,
1. Rahmenbedingungen
die Folge des konjunkturellen Einbruchs waren. Es
Neben der Naturkatastrophe in Japan und den Re-
kann nicht davon ausgegangen werden, dass diese
volutionen im arabischen Raum war die noch nicht
Defizite im Zuge eines Aufschwungs quasi automa-
überwundene Staatsschuldenkrise in Europa und
tisch wieder verschwinden.
auch – unter anderen Rahmenbedingungen – in
den USA der größte Einflussfaktor auf die weltwirt-
Ursächlich für diese Annahme ist, dass die Rezessi-
schaftliche Entwicklung im Jahr 2011.
on in einer Reihe von Ländern mit strukturellen Umbrüchen – insbesondere im Immobilienmarkt und
Der weltweite Vertrauenseinbruch setzte im Juli ein,
im Bankensektor – einherging, die das Produktions-
als zeitgleich in den USA um die Ausweitung der
potenzial gesenkt haben dürften und wohl auch das
Obergrenze für öffentliche Schulden und in der Eu-
Potenzialwachstum auf längere Zeit drücken werden.
ropäischen Union um ein neues Hilfspaket für Grie-
Hinzu kommt die Belastung durch den Schulden-
chenland sowie eine Reform des Rettungsfonds ge-
dienst, der infolge des höheren Schuldenstandes
rungen wurde. Die diesseits und jenseits des Atlan-
und wegen gestiegener Risikoprämien zunimmt.
tiks präsentierten Ergebnisse wurden an den Märkten
nicht als Lösung der Schuldenprobleme aufgefasst
Die deutsche Wirtschaft ist im Jahr 2011 wieder kräf-
und konnten den Vertrauensverlust nicht aufhalten.
tig gewachsen.
Was die Wirtschaft in den fortgeschrittenen Volks-
Im Jahresverlauf 2011 wurde auch das Vorkrisen-
wirtschaften in der zweiten Jahreshälfte 2011 und im
niveau des preisbereinigten Bruttoinlandsprodukts
nächsten Jahr stützt, sind die weiterhin expansive
wieder überschritten.
Geldpolitik sowie die hohe, wiewohl abgeschwächte
Wachstumsdynamik in den Schwellenländern Asi-
Der wirtschaftliche Aufschwung fand dabei haupt-
ens, aber auch Lateinamerikas und Mittel- und Ost-
sächlich in der ersten Jahreshälfte statt.
europas.
Wachstumsimpulse kamen 2011 vor allem aus dem
6
Die Staatsfinanzen im Euroraum sind durch die Fi-
Inland. Insbesondere die privaten Konsumausgaben
nanzkrise massiv in Mitleidenschaft gezogen wor-
erwiesen sich als Stütze der wirtschaftlichen Ent-
den. Etwa die Hälfte des Anstiegs der Defizitquo-
wicklung. Daneben war das Jahr 2011 wiederum ge-
te seit 2007 war auf Maßnahmen zur Stützung der
prägt von einer kräftigen Investitionsdynamik, wäh-
Wohnungsgesellschaft Leverkusen GMBH
rend der Außenhandel einen geringeren Anteil am
Leverkusen deutlich besser als im Landesdurch-
BIP-Wachstum hatte.
schnitt dar - nach wie vor gab es keine ungewollten
nennenswerte Leerstände. Der Leverkusener Woh-
Für die Prognose bestehen nach wie vor beträcht-
nungsmarktbericht 2011 der kommunalen Woh-
liche Risiken. Das größte Risiko wird allgemein in ei-
nungsmarktbeobachtung weist eine konstante Ein-
ner weiteren Zuspitzung der Schulden- und Vertrau-
wohnerzahl seit Anfang der 90er Jahre von ca.
enskrise gesehen, bei der das europäische Finanz-
161.000 aus. Ende 2011 hatte die Stadt Leverkusen
system erneut ins Wanken geriete. Hier ist insbeson-
161.507 Einwohner.
dere relevant, dass sich viele Staaten eine Rekapitalisierung der nationalen Banken wohl nicht mehr
Seit geraumer Zeit ist eine steigende Anzahl an
leisten könnten, da die öffentlichen Haushalte be-
Baugenehmigungen für Ein- und Zweifamilienhäu-
reits sehr stark angespannt sind. Eine Bankenkri-
ser, aber auch im Mietwohnungsbau zu beobach-
se im Euroraum würde angesichts der Vernetzung
ten. Dieser positive Trend beim Wohnungsbau ist u.
im Finanzsektor vermutlich auf andere Länder über-
a. durch das derzeit äußerst niedrige Niveau der Hy-
greifen und hätte gravierende Konsequenzen für die
pothekenzinsen zu erklären.
Wirtschaft in Deutschland.
Auch in 2011 zeigte sich der deutsche Arbeitsmarkt
als sehr robust. Das hat zur Folge, dass die Zahl der
Arbeitslosen seit Beginn des Jahres 2011 gesunken ist. Für 2012 gehen die Prognosen von einem
verlangsamten Anstieg der Zahl der Erwerbstätigen
und einem Rückgang der Zahl der registrierten Arbeitslosen aus.
Die Arbeitslosenquote betrug in Deutschland im Dezember 6,6 % (Dezember 2010: 7,1%). Zum Jahresende betrug die Arbeitslosenquote in NordrheinWestfalen 7,6 % (2010: 9,0% und in Leverkusen
7,4 % (2010: 8,1%)
Wie in den Vorjahren stellte sich die Vermietungssituation in der sogenannten Rheinschiene und in
WEG-Verwaltung, Heinrich-Claes-Straße 75, Küppersteg
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2. U msatz- und Bestandsentwicklung/Immobilienbewirtschaftung
Die WGL, als größter Anbieter von Wohnraum in
Leverkusen, hat sich auch im Geschäftsjahr 2011
marktkonform verhalten. Schwerpunkte bildeten die
Verwaltung, Erhaltung und Modernisierung des eigenen Immobilienbestandes. Von Bedeutung ist außerdem die Verwaltungs- und Betreuungstätigkeit.
Am 31.12.2011 verfügte das Unternehmen über
1.100Häuser mit
6.855 Wohnungen,
93 gewerbliche Einheiten und
1.767 Garagen bzw. Tiefgaragenstellplätze.
WEG-Verwaltung, Otto-Hahn-Straße, Lützenkirchen
Die gesamte Wohn- und Nutzfläche beträgt 455.567
m2 (2010: 456.370 m2). Von den 6.855 Wohnungen
sind noch 1.669 preisgebunden (2010: 1.699 Wohnungen). Die Zahl der preisgebundenen Wohnungen
verringert sich ab 01.01.2012 auf 1.648.
Gegenüber dem Vorjahr haben sich die Sollmieten
um TEUR 485 auf TEUR 29.406 erhöht. Die Erhöhungen resultieren im Wesentlichen aufgrund von
Erstvermietungen, Mietänderungen infolge von Modernisierungen und Änderungen nach § 558 BGB
und der Erhöhung der Verwaltungs- und Instandhaltungssätze gem. II.BV § 26 und § 28 zum 01.01.2011.
Die Fluktuationsrate (Mieterwechsel) im Wohnungsbestand betrug 2011: 9,8 % (2010: 9,5 %). Für das
laufende Jahr wird von einer ähnlichen GrößenordGraffitikunst, Trafohäuschen Rheindorf
8
Wohnungsgesellschaft Leverkusen GMBH
nung ausgegangen. Die Erlösschmälerungen auf-
grund von Leerständen in Relation zur Sollmiete be-
Wohnungen (im Wesentlichen durch Einbau und
trugen 1,05 % (2010: 0,96 %).
Erneuerung von Zentralheizungen, Wärmedämmmaßnahmen, Verbesserungen in den Installati-
Durch die im Geschäftsjahr 2011 und in den voraus-
onsbereichen Sanitär und Elektro, Fassadensanie-
gegangenen Geschäftsjahren regelmäßig und im
rungen sowie Wohnumfeldverbesserungen). Be-
großen Umfang durchgeführten Instandhaltungs-
sonderer Wert wird auf behindertenfreundliche und
und Modernisierungsmaßnahmen verfügt der über-
barrierefreie Ausstattung des Gebäudes und des
wiegende Teil des Immobilienbestandes über eine
Wohnumfeldes gelegt. Im Berichtsjahr wurden im
zeitgemäße Ausstattung. Damit sind auch für die Zu-
Rahmen des Mieterwechsels 172 Wohnungen im
kunft die Voraussetzungen für eine dauerhafte Ver-
Standard angepasst.
mietung gegeben.
Aktiviert wurden Modernisierungsaufwendungen
3. Verwaltungstätigkeit für Dritte
(Herstellungskosten) von TEUR 1.336. Die Instand-
Die Verwaltung für Dritte (WEG- und Treuhandver-
haltungsaufwendungen betrugen insgesamt TEUR
waltung) konnte im Berichtsjahr quantitativ ausge-
12.266 (EUR 26,93/m2). Für die nächsten Jahre
baut werden. Zum 31.12.2011 wurden 1.247 Woh-
wird von Aufwendungen in Höhe von TEUR 12.200
nungen, 268 Gewerbeeinheiten und 795 Garagen
(zuzüglich Teuerungsrate) ausgegangen.
bzw. Tiefgaragenstellplätze in Leverkusen und Umgebung verwaltet. 2011 wurden ebenso Erlöse von
TEUR 509 erzielt (2010: TEUR 509).
4. Laufende Investitionen
4.1 Neubau (Bestand)
In 2011 wurde mit dem Bau eines Mehrfamilienhauses (Passivhaus) begonnen. Die Fertigstellung
erfolgte im Januar 2012. Im Berichtsjahr erfolgte die
Grundsteinlegung für den Bau von 14 freifinanzierten
Mietwohnungen im Stadtteil Bürrig.
4.2 Modernisierungstätigkeit/Instandsetzung
Im Rahmen eines langjährigen Programms modernisierte die Gesellschaft im Geschäftsjahr 180
Wohnhaus Scharnhorststraße nach der Modernisierung, Manfort
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5. Grundstücksbewirtschaftung
6. Verkaufstätigkeit
Der Grundbesitz der Gesellschaft teilt sich flächen6.1 Neubau (Bauträgergeschäft)
mäßig wie folgt auf:
Im Geschäftsjahr 2011 erfolgte kein Bauträgergeschäft.
31.12.2011
m2
31.12.2010
m2
in Bebauung befindliche Grundstücke
unbebaute Grundstücke
943.240
945.771
tige Ein- bis Dreifamilienhäuser) wurde im Berichts-
2.158
963
jahr fortgesetzt. 2011 wurden insgesamt 13 Woh-
780
1.975
946.178
948.709
Verkaufsobjekt Burgplatz 10, Opladen
10
Der seit 1990 praktizierte Verkauf von Gebäuden aus
dem Bestand (überwiegend modernisierungsbedürf-
Anlagevermögen
bebaute Grundstücke
6.2 Bestand
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nungen zu einem Preis von TEUR 1.161 veräußert.
Verkaufsobjekt Bebelstraße 37, Küppersteg
7. Finanzierungsmaßnahmen
8. Personalbereich und
2011 wurden insgesamt Kreditverträge in einer Höhe
Sozialbereich
von TEUR 14.227 abgeschlossen. Die abgeschlos-
Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich be-
sene Kreditsumme teilt sich wie folgt auf:
schäftigten Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter (ohne
Geschäftsführung) betrug:
TEUR
Prolongation und
Umschuldung
(Auslauf von Zinsbindung
bis einschl. 2011)
Neubau und
Modernisierung
Vollzeitbeschäftigte
13.368
2011
2010
2011
2010
26
28
10
10
Technik
16
17
1
1
Regiebetrieb
17
18
0
0
Verwaltung und Finanzierung
Wohnungswirtschaft
859
Rechnungswesen
Raumpflegerinnen
Aus in Vorjahren und im Jahr 2011 abgeschlos-
Teilzeitbeschäftigte
0
0
4
4
59
63
15
15
senen Kreditverträgen erfolgte im Geschäftsjahr eine Valutierung von TEUR 12.820.
Im Rahmen des bestehenden langfristigen Darlehensportfoliomanagements wurden die Fremdmittel
Außerdem wurden 6 (Vorjahr 6) Auszubildende und
mit einem Zinsfestschreibungszeitraum von 5 bis 15
26 (21) nebenberufliche Hauswarte beschäftigt. Das
Jahren ausgestattet.
durchschnittliche Lebensalter aller Beschäftigten (ohne geringfügig Beschäftigte) betrug Ende 2011 45,08
Die günstigen Zinsen bei der Prolongation und Um-
Jahre und die Betriebszugehörigkeit 14,21 Jahre.
schuldung bewirken eine nicht unerhebliche Ergebnisverbesserung.
Für die Weiterbildung der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter wurden 2011 insgesamt TEUR 46 aufgewendet. Für alle Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter wurden
Beiträge zur Altersversorgung an die Rheinische
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Die Auszubildenden der Jahrgänge 2009/2010/2011
Solaranlagen auf den Dächern in der Warthestraße, Rheindorf
Zusatzversorgungskasse geleistet. Die Gesamtaufwendungen im Berichtsjahr betrugen TEUR 301.
Mit 4 Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern wurden Arbeitsteilzeitverträge abgeschlossen.
9. Umweltschutz
Bei der Modernisierung und Instandsetzung des Immobilienbestandes werden ökologische Gesichtspunkte ständig geprüft und nach Möglichkeit realisiert. Ein besonderer Schwerpunkt dient der Energieeinsparung durch umfassende Wärmedämmmaßnahmen, Einbau von moderner Heizungstechnik einschließlich zentraler Warmwasserversorgung sowie
nach Möglichkeit Verwendung von Solarenergie bei
Neubauten und im Bestand.
12
Wohnungsgesellschaft Leverkusen GMBH
Mit Solarstrom beleuchtete Hausnummern, Rheindorf
Nach Abschluss der Kanalsanierung aller Gebäude in der Wasserschutzzone I-III werden alle übrigen
11. F
inanzielle und nicht finanzielle
Leistungsindikatoren
Hauskanäle bis 2015 sukzessive untersucht bzw. re-
Die für die wesentlichen finanziellen Leistungsin-
pariert. Im Rahmen der laufenden Wohnumfeldver-
dikatoren werden anhand folgender Kennzahlen
besserungsmaßnahmen werden außerdem nach
dargestellt:
Möglichkeit Flächen entsiegelt.
10. E
inhaltung der öffentlichen
Zwecksetzung und Zweckerreichung
Gegenstand und Zweck der Gesellschaft sind im
Schwerpunkt die Errichtung, Betreuung, Bewirtschaftung und Verwaltung von Bauten in allen Rechtsund Nutzungsformen. Dabei ist eine sichere und sozialverantwortliche Wohnungsversorgung der breiten Schichten der Bevölkerung von besonderer Bedeutung.
Diese Aufgabe wurde insbesondere durch die Ver-
Bilanzsumme
Eigenkapitalquote
Umsatzerlöse aus der
Hausbewirtschaftung
Sollmieten
Durchschnittliche
Wohnungssollmieten
Durchschnittliche
Nebenkosten inkl.
Heizkosten
(Wohnungen)
Allgemeine Instandhaltungskosten
Mio. EUR
%
Mio. EUR
Mio. EUR
31.12.2011 31.12.2010 31.12.2009
285,2
282,5
278,2
29,8
29,1
27,8
41,4
29,4
41,3
28,9
40,1
28,4
EUR/m2/p.m.
5,16
5,05
4,95
EUR/m2/p.m.
2,45
2,40
2,28
Mio. EUR
12,3
10,4
10,9
mietung von 619 freigewordenen Wohnungen aus
dem Bestand erfüllt, bei der bevorzugt Familien und
Personen berücksichtigt wurden, die auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt nur erschwert eine Woh-
Hinsichtlich der nicht finanziellen Leistungsindika-
nung finden.
toren verweisen wir auf I/8 und I/9.
Die WGL stellt der Stadt Leverkusen jährlich die relevanten Unternehmensdaten für den Beteiligungsbericht der Stadt Leverkusen zur Verfügung – hierin
enthalten sind auch Betriebsvergleichsdaten mit
Wohnungsunternehmen vergleichbarer Größenordnung.
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II. R isikomanagement
schaft Leverkusener Wohnungsunternehmen sowie der Arbeitsgemeinschaft Kölner Wohnungsun-
Die WGL hat ein umfassendes Risikomanagement
ternehmen (und Umgebung) verbessert. Darüber hi-
entwickelt, das erstmals 1998 zur Anwendung ge-
naus arbeitete die WGL an der Erstellung der Woh-
kommen ist und ständig weiterentwickelt wird.
nungsmarktbeobachtung der Wohnungsbauförderungsanstalt Düsseldorf und des Wohnungsmarkt-
Die wesentlichen Elemente des Risikomanage-
berichtes der Stadt Leverkusen mit.
ments sind:
Risikokennzahlen mit Prognose für das
laufende Jahr
Cash-Management
Darlehens-Management
Grundbuch-Management
Portfolio-Management
monatliche Risiko-Management-Runde mit
Risikobericht
mehrjährige Wirtschafts- und Finanzpläne
regelmäßige Berichterstattung an den
Aufsichtsrat und den Gesellschafter
Verhaltenskodex der WGL (Fraud)
Durch das bestehende System (Frühwarnsystem
und Controlling) werden Risiken sowie jede Abweichung von Planzielen frühzeitig erkannt und entsprechende Gegenmaßnahmen ergriffen. Durch das aktive Darlehensportfoliomanagement werden Risiken
aus Zinsänderungen minimiert. Außerdem werden
durch ein Grundbuchmanagement die Beleihungsmöglichkeiten ausgeschöpft.
Die aktuelle sowie kurz- und langfristige Einschätzung von Risiken wird durch die aktive Mitarbeit und
den Informationsaustausch in der Arbeitsgemein-
14
Wohnungsgesellschaft Leverkusen GMBH
Kunst im Verwaltungsgebäude, Bild von Roger Hack
III. E rtragslage
Im Geschäftsjahr wurde ein Jahresüberschuss von TEUR 2.984 erzielt. Die Verminderung zum Vorjahr ist durch
höhere Instandhaltungskosten zu erklären. Gegenläufig wirken höhere Mieteinnahmen. Das Ergebnis der neutralen Rechnung wurde im Wesentlichen durch Buchgewinne aus Grundstücksverkäufen beeinflusst. In 2011
sind außerplanmäßige Abschreibungen von rund TEUR 155 enthalten.
2011
2010
Veränderung
TEUR
TEUR
TEUR
5.988
7.172
-1.184
-16,5
0
0
0
0,0
485
479
6
1,3
%
A. Ordentliche Rechnung
I. Deckungsbeitrag aus
1. der Hausbewirtschaftung
2. der Bautätigkeit des Umlaufvermögens
3. der Verwalterbetreuung
4. Sonstigem
164
174
-10
-5,7
= Summe der Deckungsbeiträge
6.637
7.825
-1.188
-15,2
II. Nicht direkt zurechenbare Aufwendungen
4.567
4.515
-52
-1,2
= Betriebliches Leistungsergebnis (I. abzüglich II.)
2.070
3.310
-1.240
-37,5
III. Ergebnis der Finanzrechnung
= Ergebnis der ordentlichen Rechnung
B. Neutrale Rechnung
C. Jahresergebnis vor Steuern v.
Einkommen u. Ertrag
D. Steuern vom Einkommen und Ertrag
E. Jahresüberschuss
487
414
73
17,6
2.557
3.724
-1.167
-31,3
427
963
-536
-55,7
2.984
4.687
-1.703
0
-52
52
2.984
4.635
-1.651
Geschäftsbericht 2011
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IV. F inanzlage
Die Gesellschaft konnte ihre finanziellen Verpflichtungen jederzeit erfüllen. Die Liquidität war über das ganze Jahr
2011 gegeben. Die Zahlungsbereitschaft ist unter Einbeziehung der Finanzierung auch für 2012 gesichert. Die
folgende Kapitalflussrechnung gibt eine transparente Übersicht:
Jahresergebnis
Abschreibungen/Zuschreibungen (-) auf Anlagevermögen
Aktivierte Eigenleistungen
Zunahme/Abnahme (-) langfristiger Rückstellungen
Abschreibungen auf Forderungen
Abschreibungen auf Geldbeschaffungskosten
Erhöhung der Pauschalwertberichtigung auf Mietforderungen
Erträge aus der Ausbuchung von Verbindlichkeiten
Sonstige zahlungswirksame Erträge/Aufwendungen
Cashflow nach DVFA/SG
2011
TEUR
2.984
5.223
-150
-35
218
30
0
-1
-125
8.144
2010
TEUR
4.635
5.010
-101
-93
278
30
15
-79
0
9.695
Abnahme der kurzfristigen Rückstellungen
Gewinn aus Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens
Zunahme (-)/Abnahme sonstige Aktiva
Zunahme/Abnahme (-) sonstige Passiva
Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit
-77
-800
-486
618
7.399
-83
-611
-60
-313
9.254
-6.599
800
-6.022
3.232
1.180
-3.9 77
311
-7.806
-10.292
646
-1.8 91
104
-4.915
-6.056
12.820
-7.03 5
40
5.8 2 5
7.539
-1.6 86
10
5.8 6 3
125
0
-3.542
13.457
9.915
3.039
10.418
13.457
31.12.2011
TEUR
31.12.2010
TEUR
7.5 74
2.3 41
9.915
11.6 41
1.816
13.457
Planmäßige Tilgungen
Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit nach planmäßigen Tilgungen
Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Sachanlagevermögens
Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen und in immaterielle Anlagen
Einzahlungen aus Abgängen von Finanzanlagen
Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen
Cashflow aus der Investitionstätigkeit
Einzahlungen aus der Valutierung von Darlehen
Außerplanmäßige Tilgungen und Rückzahlungen
Einzahlungen aus Baukostenzuschüssen
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit
Cashflow aus außerordentlichen Posten
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds
Finanzmittelfonds am Anfang der Periode
Finanzmittelfonds am Ende der Periode
Zusammensetzung des Finanzmittelfonds
Liquide Mittel
Bausparguthaben
16
Wohnungsgesellschaft Leverkusen GMBH
V. V ermögenslage
Die langfristigen Vermögenswerte sind zum Bilanzstichtag fristengerecht mit Eigenkapital und langfristigem
Fremdkapital finanziert. Die Höhe der Eigenkapitalquote liegt 2011 mit 29,8 % (2010: 29,1 %) im Branchendurchschnitt vergleichbarer Unternehmen.
31.12.2011
gesamt
TEUR
%
Vermögen
Immaterielle Anlagen
Grundstücke mit Bauten
Restliche Sachanlagen
Finanzanlagen
Anlagevermögen
Vorräte
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Flüssige Mittel und Bausparguthaben
Rechnungsabgrenzungsposten (RAP)
Umlaufvermögen/RAP
Kapital
Gezeichnetes Kapital
Gewinnrücklagen
Bilanzgewinn
Eigenkapital
Rückstellungen
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
und anderen Kreditgebern
Erhaltene Anzahlungen
Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschafter
Übrige Verbindlichkeiten
Fremdkapital
31.12.2010
gesamt
TEUR
%
390
237.77 8
3.638
20.2 3 7
262.043
0,1
83,4
1,3
7,1
91,9
422
241.713
1.187
12.74 2
256.064
0,1
85,6
0,4
4,5
90,6
11. 8 9 9
1.063
9.915
286
23.163
285.206
4,2
0,4
3,5
0, 0
8,1
100,0
11. 75 6
925
13.457
329
26.467
282.531
4,2
0,3
4,8
0 ,1
9,4
100,0
17.622
64.798
2.685
85.10 5
2.355
6,2
22,7
0,9
29, 8
0,8
17.622
60.327
4.172
82.121
2.467
6,2
21,4
1,5
29,1
0,9
175.685
12.9 5 3
6.230
2.878
200.10 1
285.206
61,6
4,5
2,2
1,1
70,2
100,0
176.408
12.5 61
6.3 19
2.655
200.4 10
282.5 31
62,4
4,5
2,2
0,9
70,9
100,0
Die Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage stimmen zum Zeitpunkt der Aufstellung des Jahresabschlusses und
des Lageberichts mit der dargestellten Lage überein.
Geschäftsbericht 2011
17
L a g e b e r i c h t 2 011
der
VI. R isiken
in
dung von
W GL W o h n u n g s g e s e l l s c h a f t L e v e r k u s e n G m b H
B ezug auf die V erwen F inanzinstrumenten
Die Zahlungsfähigkeit war jederzeit gegeben. Die zugesagte Kreditlinie stand am Bilanzstichtag vollständig zur Verfügung. Bei den Objekten des Anlagever-
Preisänderungsrisiken unterliegt die Gesellschaft
mögens bestehen Beleihungsspielräume.
bei Verbindlichkeiten, während diese bei den Finanzanlagen und den Forderungen nur von untergeord-
Risiken aus Zahlungsstromschwankungen unterliegt
neter Bedeutung sind. Die Darlehen sind mit einem
die Gesellschaft nicht, da monatlich Mietzuflüsse in
Zinsfestschreibungszeitraum von 10-15 Jahren aus-
großem Umfang zu verzeichnen sind.
gestattet und einem maximalen zeitlichen Auslauf
bis 2024 (Forward-Darlehen). Damit werden Risiken
minimiert.
VII. R isiken
Dem bei den Forderungen bestehenden Ausfallrisi-
und
künftigen
C hancen
der
E ntwicklung
ko wurde durch die Bildung von Wertberichtigungen
ausreichend Rechnung getragen.
In der Bestandsverwaltung werden grundsätzlich Risiken in steigenden Mietrückständen, einer zuneh-
Liquiditätsrisiken sind von untergeordneter Bedeu-
menden Fluktuationsrate, Mietverzichten, Mietausfäl-
tung. Die Liquidität 1. und 2. Grades ist jeweils positiv.
len und Wertberichtigungen bei Mietforderungen gesehen. Die erforderlichen Maßnahmen sind getroffen worden, um auf diese mögliche Entwicklung reagieren zu können. Die Chancen einer nachhaltigen
Erhöhung der Mieteinnahmen werden in der laufenden Modernisierung sowie aus dem erheblichen
Auslauf von Bindungen der bisherigen Sozialwohnungen in den nächsten Jahren gesehen.
Die jeweiligen Standorte für die Durchführung von
Mietwohnungsobjekten und potentiellen Bauträgermaßnahmen werden durch die Gesellschaft sorgfältig ausgesucht und die Marktverhältnisse geprüft.
Bei einem positiven Ergebnis der Prüfung werden
Maßnahmen vorbereitet und durchgeführt. Größere
Risiken sind nicht zu erwarten.
18
Wohnungsgesellschaft Leverkusen GMBH
Die verwaltungsmäßige Betreuung für Dritte und die
Durch das weiterhin günstige Zinsniveau verbessert
WEG-Verwaltung führt die WGL in steigendem Um-
sich auch ab 2012 durch niedrige Zinssätze bei an-
fang durch. Die Risiken aus der Verwaltungsbetreu-
stehenden Umschuldungen/Prolongationen zusätz-
ung und der WEG-Verwaltung sind überschaubar.
lich das wirtschaftliche Ergebnis.
Aus den genannten Risiken resultiert keine Be-
Das wirtschaftliche Ergebnis wird sich in den kom-
standsgefährdung für die Gesellschaft.
menden 5 Jahren, bei vorsichtiger Betrachtungsweise, zwischen 3,2 und 3,3 Mio. EUR bewegen. Voraussetzung hierfür ist die Geschäftstätigkeit im bisherigen Umfang.
VIII. V orgänge von besonderer
B edeutung , die nach A bschluss
des G eschäftsjahres eingetre ten sind
Leverkusen, 05. März 2012
Geschäftsführung
Wolfgang Mues
Bis 31.01.2012 sind Stefan Altenbach und Jürgen
Heinzel gleichberechtigte Geschäftsführer der Gesellschaft. Ab 01.02.2012 ist Wolfgang Mues alleiniger Geschäftsführer.
IX. V oraussichtliche E ntwicklung
Das Hauptziel bleibt, den vorhandenen Wohnungsbestand weiterhin marktgerecht instand zu halten
und zu modernisieren. Daneben wird der Sektor zur
Betreuung von Immobilien anderer Eigentümer weiter ausgebaut. Neubauten im Bestand werden auch
in den nächsten Jahren - der Marktlage entsprechend - durchgeführt. In 2012 werden 4 von insgesamt 11 Kindertagesstätten auf dem Stadtgebiet von
Leverkusen errichtet.
Geschäftsbericht 2011
19
Organe
d e r g e s e l ls c h a ft
Zu- und Abluftdome Passivhaus Leipziger Straße, Manfort
20
Wohnungsgesellschaft Leverkusen GMBH
Bilanz
Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2011
(Verkürzte Fassung)
1. Bilanz
2. Gewinn- und Verlustrechnung
3. Anhang (Verkürzte Fassung)
Geschäftsbericht 2011
21
Bilanz
B ilanz
zum 31. Dezember 2011 der WGL Wohnungsgesellschaft Leverkusen GmbH, Leverkusen
Aktivseite
Geschäftsjahr
EUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit
Geschäfts- und anderen Bauten
3. Grundstücke ohne Bauten
4. Bauten auf fremden Grundstücken
5. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
6. Anlagen im Bau
7. Bauvorbereitungskosten
III. Finanzanlagen
1. Beteiligungen
2. sonstige Ausleihungen
390.184,03
230.715.638,88
7.045.970,27
86.401,38
3.435.484,82
527.511,46
2.121.943,65
901.514,42
241.415.411,68
7.415.875,27
341.199,05
3.581.651,82
476.023,34
226.126,59
143.301,75
20.237.010,67
262.042.606,38
1,00
12.742.307,49
256.064.032,67
11.898.934,43
11.739.036,29
16.488,30
1.063.111,35
102.262,71
1.100,32
84.766,62
1.705,38
18.174,96
716.520,52
9.915.306,55
22.877.352,33
11.640.842,17
1.816.513,05
26.137.410,32
286.082,25
285.206.040,96
205.832,41
123.444,97
282.530.720,37
1,00
20.237.009,67
11.877.319,92
21.614,51
97.970,49
263.430,73
4.516,64
3.970,30
6.360,18
686.863,01
7.573.667,82
2.341.638,73
Umlaufvermögen insgesamt
C. Rechnungsabgrenzungsposten
1. Geldbeschaffungskosten
2. andere Rechnungsabgrenzungsposten
22
Wohnungsgesellschaft Leverkusen GMBH
421.907,48
227.296.585,68
Anlagevermögen insgesamt
B. Umlaufvermögen
I. Andere Vorräte
1. unfertige Leistungen
2. andere Vorräte
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung
2. Forderungen aus Grundstücksverkäufen
3. Forderungen aus Betreuungstätigkeit
4. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen
5. Forderungen gegen Gesellschafter
6. sonstige Vermögensgegenstände
III. Flüssige Mittel und Bausparguthaben
1. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten
2. Bausparguthaben
EUR
Vorjahr
EUR
176.262,97
109.819,28
Bilanz
Passivseite
Geschäftsjahr
EUR
Vorjahr
EUR
EUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital
17.621.600,00
17.621.600,00
II. Gewinnrücklagen
1. gesellschaftsvertragliche Rücklagen
7.031.000,00
6.732.000,00
2. Bauerneuerungsrücklage
28.726.200,00
26.640.200,00
3. andere Gewinnrücklagen
29.040.644,34
III. Bilanzgewinn
Eigenkapital insgesamt
64.797.844,34
26.954.644,34
2.685.255,95
4.172.088,68
85.104.700,29
82.120.533,02
B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen
2. Steuerrückstellungen
3. sonstige Rückstellungen
2.014.495,00
2.050.022,00
0,00
33.900,00
340.356,91
2.354.851,91
383.213,28
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
134.791.099,45
131.439.430,03
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern
40.894.137,41
44.968.822,91
3. erhaltene Anzahlungen
12.952.767,02
12.560.730,05
218.193,69
215.350,83
5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
2.656.233,47
2.384.141,3 0
6. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschafter
6.229.710,62
6.318.915,68
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung
7. sonstige Verbindlichkeiten
4.347,10
55.661,27
davon aus Steuern EUR 8,00
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit EUR 373,88
(20.591,98)
197.746.488,76
(1.545,54)
285.206.040,96
282.530.720,37
Geschäftsbericht 2011
23
G e wi n n -
und
Verlustrechnung
G ewinn -
und
V erlustrechnung
der WGL Wohnungsgesellschaft Leverkusen GmbH, Leverkusen für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2011
Geschäftsjahr
EUR
EUR
Vorjahr
EUR
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung
41.412.569,06
41.256.816,15
b) aus Betreuungstätigkeit
514.833,90
549.134,83
c) aus anderen Lieferungen und Leistungen
20.937,62 41.948.340,58
34.961,32
2. Erhöhung (Vorjahr Verminderung) des Bestands an unfertigen Leistungen
138.283,63
-308.776,13
3. andere aktivierte Eigenleistungen
149.819,71
101.048,54
4. sonstige betriebliche Erträge
1.517.212,32
1.587.447,40
5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung
22.996.340,32
21.109.556,66
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke
2.161,11
1.026,11
c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen
35.935,24 23.034.436,67
31.569,30
6. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter
3.339.260,08
3.457.147,42
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für
Altersversorgung und für Unterstützung
957.335,39
4.296.595,47
849.320,53
davon für Altersversorgung (EUR 332.340,76)
(212.462,23)
7. Abschreibungen
auf immmaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und
Sachanlagen
5.222.767,28 5.043.765,54
8. sonstige betriebliche Aufwendungen
1.509.903,13
1.351.778,0 9
9. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des
Finanzanlagevermögens
642.926,14
570.807,62
10. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
184.207,52
145.080,99
11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen
6.064.037,27
6.160.774,40
davon aus der Aufzinsung von Rückstellungen EUR 108.252,00
(112.429,00)
12. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit
4.453.050,08
5.931.582,67
13. Außerordentliche Erträge
0,00
2.812,00
14. Außerordentliche Aufwendungen
0,00
6.332,00
15. Außerordentliches Ergebnis
0,00
-3.520,00
16. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
232,00
52.050,00
17. sonstige Steuern
1.468.650,81
1.240.656,74
18. Jahresüberschuss
2.984.167,27 4.635.355,93
19. Gewinnvortrag aus dem Vorjahr
88,68
732,75
20. Einstellungen in Gewinnrücklagen
in gesellschaftsvertragliche Rücklagen
299.000,00
464.000,00
21. Bilanzgewinn
2.685.255,95 4.172.088,68
24
Wohnungsgesellschaft Leverkusen GMBH
WEG-Verwaltung City C, Wiesdorf
Anhang
Geschäftsbericht 2011
25
Anhang
A nhang
J ahresabschlusses
31.12.2011 der WGL W ohnungs gesellschaft L everkusen G mb H,
L everkusen (V erkürzte F assung )
des
Immaterielle Vermögensgegenstände
Die entgeltlich erworbenen immateriellen Vermögensgegenstände (Anwendungsprogramme) sind
zu Anschaffungskosten bewertet und werden mit
20 % nach der linearen Methode planmäßig abge-
A. Allgemeine Angaben
schrieben.
Der Jahresabschluss 2011 wurde nach den Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches
Die persönliche Dienstbarkeit, die die Stadt Leverku-
sowie unter Beachtung der Vorschriften des GmbH-
sen der WGL im Zusammenhang mit dem Bau ei-
Gesetzes aufgestellt. Bei der Gewinn- und Verlustrech-
ner Ladenpassage gewährt hat und die unter die-
nung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.
sem Posten ausgewiesen wird, ist zu Anschaffungskosten bewertet und wird, wie das dort errichtete
Die Bilanz zum 31.12.2011 und die Gewinn- und Ver-
Bauwerk, mit 3 % abgeschrieben. Die Bemessungs-
lustrechnung 2011 wurden nach Maßgabe der Ver-
grundlage für die planmäßige Abschreibung wurde
ordnung über Formblätter für die Gliederung des
um die in 2009 vorgenommene außerplanmäßige
Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen in
Abschreibung vermindert.
der Fassung vom 06.03.1987 gegliedert.
Sachanlagen
Bei der Gliederung und Bezeichnung der Abschluss-
Die Sachanlagen sind zu den Anschaffungs- oder
posten sind die Besonderheiten der Geschäftstätig-
Herstellungskosten abzüglich Abschreibungen be-
keit der Gesellschaft durch gesonderten Ausweis
wertet.
der Verbindlichkeiten aus Vermietung berücksichtigt.
Für Sachanlagenzugänge in 2011 sind als AnschafDer Vermerk von Restlaufzeiten für Forderungen und
fungs- oder Herstellungskosten Fremdkosten und
Verbindlichkeiten gemäß § 268 Abs. 4 und 5 HGB
bei Neubau-, Ausbau- und Modernisierungsmaß-
erfolgt im Anhang.
nahmen außerdem Kosten für technische Eigenleistungen angesetzt. Die Eigenleistungen sind zu
B. E rläuterungen zu den Bilanzie-
Teilkosten bewertet.
rungs- und Bewertungsmethoden
Die aktivierten Kosten für die Modernisierung entBei Aufstellung der Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:
26
Wohnungsgesellschaft Leverkusen GMBH
sprechen § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB.
Anhang
Geschäftsbericht 2011
27
Anhang
Zinsen für Fremdkapital gemäß § 255 Abs. 3 HGB
Die Bauten auf fremden Grundstücken werden mit
wurden wie im Vorjahr nicht aktiviert.
3 % abgeschrieben. Die Bemessungsgrundlage
für die planmäßige Abschreibung wurde um die in
Die planmäßigen Abschreibungen auf die Alt- und
2009 vorgenommene außerplanmäßige Abschrei-
Neubauten des Bestandes erfolgen überwiegend
bung reduziert.
nach der linearen Methode. Seit 1991 werden Altbauten (im Sinne des EStG) grundsätzlich mit 2,5 %
Die Betriebs- und Geschäftsausstattung wird mit
und Neubauten mit 2 % abgeschrieben.
Sätzen zwischen 10 und 33 % abgeschrieben, geringwertige Wirtschaftsgüter werden gemäß den Re-
Einige 1991 - 1994 fertig gestellte Neubaumaßnah-
gelungen des § 6 Abs. 2 EStG angesetzt.
men sind zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten
abzüglich planmäßiger Abschreibungen sowie unter
Zuschreibungen im Sinne von § 280 HGB waren in
Fortführung steuerlich zulässiger Abschreibungen
2011 nicht erforderlich.
gem. § 254 HGB (degressive Abschreibung nach
§ 7 Abs. 5 EStG) in der bis zum 28.05.2009 gel-
Finanzanlagen
tenden Fassung bewertet.
Die Beteiligungen sind zum niedrigen beizulegendem Wert angesetzt (§ 253 Abs. 2 Satz 3 HGB).
Außenanlagen werden unverändert mit 10 % linear
Die sonstigen Ausleihungen sind mit dem Nominal-
abgeschrieben.
wert bilanziert.
Bei den Grundstücken mit Wohnbauten wurde im
Vorräte
Berichtsjahr eine außerplanmäßige Abschreibung in
Unter dem Posten „unfertige Leistungen“ werden die
Höhe von TEUR 45 vorgenommen.
mit den Mietern noch nicht abgerechneten umlagefähigen Betriebskosten, abzüglich auf Leerstände
Bei Grundstücken mit Geschäfts- und anderen Bau-
entfallende Teilbeträge, ausgewiesen.
ten werden seit 1991 die Restbuchwerte des Verwaltungsgebäudes und der übrigen Gewerbeeinheiten
Die unter „andere Vorräte“ bilanzierten Gegenstände
linear auf 50 Jahre abgeschrieben. Bei drei Gewer-
wurden zu Anschaffungskosten bewertet.
beobjekten und einem Kindergarten wurden die Her-
28
stellungskosten gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 1 EStG mit
Forderungen und sonstige Vermögensgegen-
4 % und bei weiteren Gewerbeobjekten mit 3 % ab-
stände
geschrieben. Im Berichtsjahr erfolgten zwei außer-
Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegen-
planmäßige Abschreibungen in Höhe von TEUR 109.
stände wurden grundsätzlich mit ihren Nominal-
Wohnungsgesellschaft Leverkusen GMBH
Erstes Mehrfamilienpassivhaus in Leverkusen, Leipziger Straße, Manfort
Anhang
Geschäftsbericht 2011
29
Anhang
werten bewertet. Ausfallrisiken wurden durch Ab-
Die Bildung der Sonstigen Rückstellungen erfolgte
schreibungen oder Wertberichtigungen Rechnung
in Höhe des voraussichtlich notwendigen Erfüllungs-
getragen.
betrags. Die erwarteten künftigen Preis- und Kostensteigerungen wurden bei der Bewertung berücksich-
Flüssige Mittel und Bausparguthaben
tigt. Sonstige Rückstellungen mit einer Restlaufzeit
Die Bewertung erfolgt zum Nennwert.
von mehr als einem Jahr wurden mit den von der
Bundesbank veröffentlichten Abzinsungssätzen ab-
Aktive Rechnungsabgrenzungsposten
gezinst.
Die Geldbeschaffungskosten werden grundsätzlich
zeitanteilig entsprechend der Zinsfestschreibung
Als Deckungsvermögen für Altersteilzeitverpflich-
planmäßig abgeschrieben.
tungen dienende Wertpapiere des Anlagevermögens wurden gem. § 246 Abs. 2 S. 2 HGB zum
Eigenkapital
31.12.2011 mit Altersteilzeitrückstellungen verrech-
Das gezeichnete Kapital ist zum Nennbetrag ange-
net. Die verrechneten Wertpapiere mit historischen
setzt.
Anschaffungskosten von TEUR 154 weisen zum Bilanzstichtag einen beizulegenden Zeitwert von TEUR
Rückstellungen
164 aus. Der Erfüllungsbetrag der Altersteilzeitrück-
Rückstellungen für Pensionen wurden gemäß
stellungen beträgt zum 31.12.2011 TEUR 256 (Bilanz-
Sachverständigengutachten nach der Barwertme-
wert TEUR 92).
thode unter Berücksichtigung von zukünftigen Rentenanpassungen errechnet. Die Bewertung erfolgte
Verbindlichkeiten
nach versicherungsmathematischen Grundsätzen
Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag und
unter Anwendung der Richttafeln von Dr. K. Heu-
Aufwendungsdarlehen ausnahmslos passiviert.
beck (2005 g) und dem von der Deutschen Bundesbank nach Maßgabe der Rückstellungsabzinsungsverordnung vom 18.11.2009 ermittelten Abzinsungssatz von 5,14 % (Stand Dezember 2011,
Restlaufzeit 15 Jahre).
Rentensteigerungen wurden in Höhe von 1,75 %
berücksichtigt; die Fluktuationswahrscheinlichkeit
wurde mit 0 % angesetzt.
30
Wohnungsgesellschaft Leverkusen GMBH
Fr.-Engels-Straße vor der Modernisierung, Bürrig
Organe
d e r g e s e l ls c h a ft
Fr.-Engels-Straße nach der Modernisierung, Bürrig
Geschäftsbericht 2011
31
Anhang
C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung
I. Bilanz
1. Entwicklung des Anlagevermögens
Anschaffungs-/
Herstellungskosten
EUR
Immaterielle Vermögensgegenstände
Zugänge des Abgänge des
Geschäftsjahres Geschäftsjahres
EUR
EUR
898.077,44
7.003,37
2.024,76
344.697.286,82
1.439.337,41
463.138,45
14.025.945,20
19.465,99
0,00
341.199,05
0,00
0,00
Bauten auf fremden Grundstücken
5.949.478,42
319,13
0,00
andere Anlagen, Betriebs- und
Geschäftsausstattung
1.602.444,53
221.052,93
167.542,36
Anlagen im Bau
226.126,59
1.635.732,78
0,00
Bauvorbereitungskosten
143.301,75
763.499,28
0,00
366.985.782,36
4.079.407,52
630.680,81
15.612,48
0,00
0,00
12.742.307,49
10.806.224,69
3.311.522,51
12.757.919,97
10.806.224,69
3.311.522,51
380.641.779,77
14.892.635,58
3.944.228,08
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte mit Wohnbauten
Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten
Grundstücke ohne Bauten
Finanzanlagen
Beteiligungen
sonstige Ausleihungen
Anlagevermögen insgesamt
32
Wohnungsgesellschaft Leverkusen GMBH
Anhang
Umbuchungen
(+/-)
EUR
Zuschreibungen
EUR
Abschreibungen
kumuliert
EUR
Buchwert am
31.12.2011
EUR
Buchwert am
31.12.2010
EUR
0,00
0,00
512.872,02
390.184,03
421.907,48
38.726,31
0,00
0,00
227.296.585,68
230.715.638,88
4.508.352,28
0,00
0,00
6.999.440,92
7.045.970,27
7.415.875,27
389.370,99
-254.797,67
0,00
0,00
86.401,38
341.199,05
0,00
0,00
0,00
2.514.312,73
3.435.484,82
3.581.651,82
146.486,13
0,00
0,00
1.128.443,6 4
527.511,46
476.023,34
139.831,57
260.084,28
0,00
0,00
2.121.943,65
226.126,59
0,00
-5.286,61
0,00
0,00
901.514,42
143.301,75
0,00
0,00
0,00
129.019.097,39
241.415.411,68
242.899.816,70
5.184.040,97
0,00
0,00
15.611,48
1,00
1,00
0,00
0,00
0,00
0,00
20.237.009,67
12.742.307,49
0,00
0,00
0,00
15.611,48
20.237.010,67
12.742.308,49
0,00
0,00
0,00 129.547.580,89 262.042.606,38 256.064.032,67
5.222.767,28
118.376.900,10
Abschreibungen
Geschäftsjahr
EUR
Geschäftsbericht 2011
33
Anhang
2. Der Posten „unfertige Leistungen“ enthält noch nicht abgerechnete Betriebskosten.
3. Im Posten „sonstige Vermögensgegenstände“ sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst
nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.
4. Die Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr stellen sich wie folgt dar:
Forderungen
insgesamt davon mit einer Restlaufzeit
von mehr als 1 Jahr
TEUR
98
263
5
4
6
687
1.063
Forderungen aus Vermietung
Forderungen aus Grundstücksverkäufen
Forderungen aus Betreuungstätigkeit
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen
Forderungen gegenüber Gesellschafter
sonstige Vermögensgegenstände
Gesamtbetrag
Geschäftsjahr
TEUR
27
0
0
0
0
0
27
Vorjahr
TEUR
25
0
0
0
0
0
25
5. Rücklagenspiegel:
Bestand am
Ende des
Vorjahres
TEUR
Gewinnrücklagen
(1) gesellschaftsvertragliche
Rücklagen
(2) Bauerneuerungsrücklage
(3) andere Gewinnrücklagen
34
Einstellung gemäß
Beschluss der
Einstellung
Gesellschafteraus dem JahresBestand
versammlung aus dem
überschuss des
am Ende des
Bilanzgewinn 2010 Geschäftsjahres 2011 Geschäftsjahres
TEUR
TEUR
TEUR
6.732
0
299
7.031
26.640
2.086
0
28.726
26.955
2.086
0
29.041
Wohnungsgesellschaft Leverkusen GMBH
Anhang
6. In den „sonstigen Rückstellungen“ sind folgende wesentliche Rück­stellungen enthalten:
Geschäftsjahr
TEUR
Vorjahr
TEUR
Altersteilzeitverpflichtungen
92
127
Gewährleistungen für Verkaufsmaßnahmen
46
45
7. In den Verbindlichkeiten sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst nach dem
Abschlussstichtag rechtlich entstehen.
WEG-Verwaltung, Dohrgasse, Lützenkirchen
Geschäftsbericht 2011
35
Anhang
8. Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o. ä. Rechte stellen
sich wie folgt dar:
Insgesamt
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten
gegenüber
Kreditinstituten
davon Restlaufzeit
gesichert
EUR
unter 1 Jahr
(Vorjahr)
EUR
1 bis 5
Jahre
EUR
über
5 Jahre
EUR
134.791.099,45
5.259.780,07
17.916.540,91
111.614.778,47
134.791.099,45
*GPR
7.057.264,50
32.265.473,47
40.894.137,41
*GPR
EUR
Art
der
Sicherung
(4.903.410,03)
Verbindlichkeiten
gegenüber anderen
Kreditgebern
40.894.137,41
1.571.399,44
(1.602.251,96)
erhaltene
Anzahlungen
12.952.767,02
12.952.767,02
--,--
--,--
--,--
--,--
--,--
--,--
--,--
--,--
(12.560.730,05)
Verbindlichkeiten
aus Vermietung
218.193,69
218.193,69
(215.350,83)
Verbindlichkeiten
aus Lieferungen
und Leistungen
2.656.233,47
2.418.467,60
237.765,87
(2.238.265,02)
Verbindlichkeiten
gegenüber
Gesellschafter
6.229.710,62
114.874,43
379.502,26
5.735.333,93
6.207.658,79
(94.284,70)
sonstige
Verbindlichkeiten
4.347,10
4.347,10
--,--
--,--
(55.661,27)
Gesamtbetrag
197.746.488,76 22.539.829,35 25.591.073,54
* GPR = Grundpfandrecht
36
Wohnungsgesellschaft Leverkusen GMBH
149.615.585,87
181.892.895,65
*GPR
Anhang
II. Gewinn- und Verlustrechnung
D. Sonstige Angaben
Die Umsatzerlöse wurden im Bereich des Stadtge-
1. Es bestehen keine Haftungsverhältnisse im Sinne
bietes Leverkusen erzielt.
der §§ 251, 268 Abs. 7 HGB.
In der Gewinn- und Verlustrechnung wurden im Be-
2. Zu den in der Bilanz nicht ausgewiesenen oder
richtsjahr die folgenden, aus den verrechneten Ver-
vermerkten finanziellen Verpflichtungen, die nach
mögenswerten und Schulden erzielten Erträge und
§ 285 Satz 1 Nr. 3 HGB für die Beurteilung der Fi-
Aufwendungen miteinander verrechnet:
nanzlage von Bedeutung sind, bemerken wir:
Aus Wertpapieren des Anlagevermögens:
Das Bestellobligo für vergebene Bauaufträge be-
Erträge aus der Zeitwertbewertung sowie Zinserträ-
trägt ca. Mio. EUR 1,9 und ist durch zugesagte
ge (enthalten im Posten Erträge aus anderen Wert-
Kredite und eigene Mittel abgedeckt.
papieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens) mit TEUR 4.
3. Die Gesellschaft besitzt keine Kapitalanteile von
mindestens 20 % an anderen Unternehmen.
Aus Altersteilzeitrückstellungen:
Mit Aufwendungen aus der Aufzinsung der Altersteil-
4. Die am Bilanzstichtag auf einem Treuhandkon-
zeitrückstellungen (enthalten im Posten Zinsen und
to angelegten Mieterkautionen belaufen sich auf
ähnliche Aufwendungen) mit TEUR 10.
Mio. EUR 6,5 (Vorjahr: Mio. EUR 6,3).
In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind
folgende wesentliche periodenfremde Erträge und
Aufwendungen enthalten:
Erträge
Erträge aus Verkäufen
von Gegenständen des
Anlagevermögens
Eingänge auf
abgeschriebene
Forderungen
TEUR
829
75
Neu gestalteter Eingangsbereich, Leipziger Straße, Manfort
Geschäftsbericht 2011
37
Anhang
5. Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich
stellungen verrechnet. Es bestehen weiterhin steu-
beschäftigten Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter
erliche Verlustvorträge, die bei der Berechnung ak-
(ohne Geschäftsführer) betrug:
tiver latenter Steuern berücksichtigt werden können. Über den Saldierungsbereich der Bilanzdifferenzen hinausgehende aktive Steuerlatenzen so-
Vollzeitbeschäftigte
Teilzeitbeschäftigte
wie aktive Steuerlatenzen auf verrechenbare Verlustvorträge werden in Ausübung des Wahlrechts
2011
2010
2011
2010
des § 274 Abs. 1 S. 2 HGB n. V. nicht angesetzt.
26
28
10
10
8. Vorschüsse und Kredite an Mitglieder des Auf-
Verwaltung und Finanzierung
Wohnungswirtschaft
Rechnungswesen
sichtsrates bestanden nicht.
Technik
16
17
1
1
Regiebetrieb
17
18
0
0
Raumpflegerinnen
0
0
4
4
59
63
15
15
9. Zugunsten des Geschäftsführungsorgans und
des Aufsichtsrates wurden keine Haftungsverhältnisse eingegangen.
10. Für den Abschlussprüfer im Sinne des § 318
HGB wurden für das Geschäftsjahr 2011 fol-
Außerdem wurden 6 (Vorjahr: 6) Auszubildende und
gende Honorare als Aufwand erfasst:
20 (20) nebenberufliche Hauswarte beschäftigt.
a) Abschlussprüfungsleistungen TEUR 42
b) andere BestätigungsleistungenTEUR 0
6. Für laufende Pensionen der früheren Mitglieder
c) SteuerberatungsleistungenTEUR 0
des Geschäftsführungsorgans und ihrer Hinter-
d) sonstige LeistungenTEUR 5
bliebenen sind Rückstellungen von TEUR 2.014
gebildet.
11. Im Berichtsjahr wurden keine nicht zu marktüblichen Bedingungen abgewickelten Geschäfte
7. Passive latente Steuern aus dem nur steuerlich zulässigen Ansatz von Rücklagen nach § 6b EStG
mit nahestehenden Personen bzw. Unternehmen
getätigt.
wurden mit aktiven latenten Steuern auf die han-
38
delsrechtlich und steuerrechtlich voneinander ab-
12. Im Berichtsjahr lagen keine nicht in der Bilanz
weichenden Wertansätze beim Grundbesitz, bei
enthaltenen Geschäfte vor, die für die Beurteilung
Pensionsrückstellungen und den Sonstigen Rück-
der Finanzlage von Bedeutung gewesen wären.
Wohnungsgesellschaft Leverkusen GMBH
Anhang
Vorschlag zur Gewinnverwendung
13. Geschäftsführung
Stefan Altenbach
bis 31.01.2012
Der Bilanzgewinn in Höhe von EUR 2.685.255,95
Jürgen Heinzel
bis 31.01.2012
soll nach dem Vorschlag der Geschäftsführung wie
Wolfgang Mues
ab 01.02.2012
folgt verwendet werden:
Einstellungen
14. Mitglieder des Aufsichtsrates
in die Bauerneuerungsrücklage EUR 1.342.500,00
in andere Gewinnrücklagen
EUR 1.342.500,00
Uwe Richrath,
Vortrag auf neue Rechnung
EUR
selbstständiger Kaufmann,
EUR2.685.255,95
255,95
Vorsitzender
Dipl.-Kaufmann Christopher Krahforst,
Leverkusen, den 05. März 2012
Versicherungskaufmann,
Geschäftsführung
stellv. Vorsitzender
Wolfgang Mues
Heinz-Gerd Bast,
Schulamtsdirektor a.D.,
W
olfgang Mues,
Beigeordneter für Planen und Bauen
Rüdiger Scholz,
Lehrer,
Erhard T. Schoofs,
Pensionär,
G
isela Schumann,
Realschullehrerin
Benedikt Vennemann,
Immobilienkaufmann
G
erhard Wölwer,
Abteilungsleiter
Rainer Häusler,
Stadtkämmerer,
beratendes Mitglied
Geschäftsbericht 2011
39
B e s tät i g u n g s v e r m e r k
des
Abschlussprüfers
B estätigungsvermerk
J ahresabschluss zum
31. D ezember 2011
Der Jahresabschluss in gesetzlich vorgeschriebener Form trägt den uneingeschränkte Bestätigungsvermerk (21. März 2012) der Bavaria
Revisions-und Treuhand Aktiengesellschaft München.
Die Veröffentlichung des Jahresabschlusses in gesetzlich vorgeschriebener Form erfolgt im elektronischen Bundesanzeiger.
Wohnumfeldgestaltung Fr.-Bergius-Platz, Manfort
40
Wohnungsgesellschaft Leverkusen GMBH
Karl-Carstens-Ring 2, Schlebusch
B e s tät i g u n g s v e r m e r k
des
Abschlussprüfers
Geschäftsbericht 2011
41
Bericht
des
A u f s i c h t s r at e s
B ericht
des
A ufsichtsrates
Er erhebt nach dem Ergebnis seiner Prüfung keine Einwendungen und billigt den Jahresabschluss
Der Aufsichtsrat hat die ihm nach Maßgabe der ge-
2011 und den Lagebericht.
setzlichen Bestimmungen sowie der Satzung obliegenden Aufgaben wahrgenommen. Er hat die Ge-
Dem Vorschlag der Geschäftsführung über die Ver-
schäftsführung unter Beachtung des Gesetzes zur
wendung des Bilanzgewinns stimmt der Aufsichts-
Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich
rat ebenfalls zu.
(KonTraG) regelmäßig überwacht. Die Geschäftsführung hat den Aufsichtsrat mündlich und schriftlich
Leverkusen, 28. Juni 2012
über alle wesentlichen Geschäftsvorfälle und die
Geschäftsentwicklung unterrichtet.
Der Vorsitzende des Aufsichtsrates
Uwe Richrath
Im Geschäftsjahr fanden neun Sitzungen gemeinsam mit der Geschäftsführung und dem Gesellschafter statt, in denen insbesondere das Bau-, Modernisierungs- und Instandhaltungsprogramm 2012
– 2016, der Wirtschaftsplan 2012 und der Investitionsplan 2012 – 2016, der Jahresabschluss 2011, der
Geschäftsbericht und der Prüfungsbericht über die
durchgeführte Prüfung behandelt wurden.
Die erforderlichen Zustimmungen zum Ankauf und
Verkauf von Grundstücken und Gebäuden wurden
vom Aufsichtsrat erteilt. Der Prüfungsausschuss
führte im Geschäftsjahr eine Sitzung durch.
Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss, den Lagebericht und den Vorschlag über die Verwendung des
Bilanzgewinns geprüft und hierüber der Gesellschafterversammlung berichtet. Er hat vom Bericht über
die Prüfung des Geschäftsjahres 2011 durch die Bavaria Treu Aktiengesellschaft, München, Kenntnis genommen und stimmt den Prüfungsfeststellungen zu.
42
Wohnungsgesellschaft Leverkusen GMBH
Wohnumfeldgestaltung Rheindorf Neue Boulebahn
Organe
d e r g e s e l ls c h a ft
Geschäftsbericht 2011
43
WGL
Wohnungsgesellschaft
Leverkusen GmbH
Heinrich-von-Stephan-Straße 6
51373 Leverkusen
Telefon: 0214 384-0
Telefax: 0214 384-56
E-Mail: [email protected]
Internet: www.wgl-lev.de
gegründet 6. Mai 1932