PUB Nr 98 Gotzi

Nr. 98, 38. KW, 18.09.2009, Seite 1
Nr. 98 38.KW/ 18.09.2009
ISSN 1860-6369
kostenlos per E-Mail
Inhaltsverzeichnis
Meiner Meinung nach…
Editorial
1
Fonds-Check: MPC
wettet auf Versicherer
2
Hamburg Trust: Mit der
Otto-Gruppe in den USA
2
Fonds-Check: Equal:
Aldi und Lidl als Mieter
4
Fonds-Check: BAC lässt in
USA Handys klingeln
7
Steuern: Worauf der Fiskus bei Denkmälern achtet
10
Medienfonds-Initiatoren
wollen klagen
14
Personalia
17
Voigt & Collegen:
Solarfonds voll investiert
17
Krise zwingt zu
Prospektnachträgen
17
Catella: Offener
Gesundheits-Fonds
17
Zweitmarkt AG: Index
auf All-Time-Low
18
Recht einfach
19
Impressum
19
Genau ein Jahr ist es jetzt her, da wurde auch dem Letzten klar, dass sich die amerikanische Subprime-Krise zu einer weltumspannenden Wirtschafts– und Finanzkrise
auswachsen würde. Am 15. September 2008 machte Lehman Brothers den Laden
zu. Hätte die US-Regierung eingreifen sollen? Hätten vom Staat verordnete
Milliarden das Fiasko verhindert?
Klar ist, AIG ist wenige Wochen später mit viel Geld vor einer Pleite gerettet worden.
Und den Versicherern geht es heute in der Regel besser als manchen Banken. Vor
allem blieb ihnen ein vergleichbares Image-Problem erspart. Früher ein anerkannter
Beruf, sind die Banker für viele zur personifizierten Gier geworden. Das mag für einige zutreffen, aber der durchschnittliche Vermögensberater ist eher zum Opfer der
Entwicklungen geworden als zum Profiteur. So klagen Bankangestellte auf einer eigens von der Gewerkschaft Ver.di eingerichteten Web-Seite über „Vertriebshöllen“
und „unerträglichem Verkaufsdruck“.
Genau ein Jahr ist es jetzt her, da brach der Umsatz geschlossener Fonds massiv
ein. Zwar verloren die deutschen und internationalen Anleger ihr Kapital vor allem mit
Finanzprodukten des geregelten Marktes: Zertifikaten, Anleihen, Genussrechten. Und
auch die Aktien verloren massiv an Wert. Mit Beteiligungen an Immobilien und sogar
Schiffen hatte zu diesem Zeitpunkt kaum jemand Geld verbrannt.
Doch während sich die Anleger vor Schiffsbeteiligungen immer noch bekreuzigen,
und der Vertrieb von Flugzeugfonds und anderen Sachwertanlagen nur schleppend
wieder anläuft, zeichnen Anleger fleißig schon wieder Zertifikate und ähnliche Anlagen, die sie erneut nicht verstehen. Alleine im zweiten Quartal setzten sie ein
Marktvolumen von 89 Milliarden Euro um.
Im kommenden Quartal wird sich zeigen, ob die Fondsinitiatoren die Wende schaffen.
Eine ganze Reihe von neuen Angeboten sind von der Bafin gestattet oder werden
dort in Kürze eingereicht. Darunter viele Immobilienfonds, aber auch vergleichsweise
neue Investitionskonzepte. So steigt zum Beispiel die Zahl der Fonds, die in Förderrechte von Erdöl oder –gasquellen investieren. Auch so etwas hat es früher schon
mal gegeben - mit eher bescheidenem Erfolg. Aber vielleicht haben die Anbieter ja
hier etwas dazu gelernt.
Bei den Video-Fonds-Checks auf www.wmd-brokerchannel.de ist die Sommerpause beendet. Neue Beiträge stehen zum Abruf bereit:
IVG: EuroSelect 18
Equal Real Estate: Retail Immo Fund II
Viel Spaß beim Lesen
Markus Gotzi
Chefredakteur
Der Fondsbrief
Nr. 98, 38. KW, 18.09.2009, Seite 2
Fonds-Check
MPC-Anleger wetten auf Versicherer als Mieter
Eureko/Achmea-Gruppe nutzt Holland-Immobilie 20 Jahre lang
Hamburg Trust
Gerade einmal zwei Jahre ist es her, da beschlossen die Anleger einer Reihe von
MPC-Hollandfonds, ihre Objekte auf einen Schlag zu verkaufen. Damals die richtige
Entscheidung. Das Finanz- und Immobilien-Gewitter war zu der Zeit nur ein dunkles
Seinen zweiten Fonds in den Wölkchen im Westen. Großinvestoren zahlten Aufschläge für Portfolios. Inzwischen
USA bietet das Emissionshat nach Ansicht von MPC die Stunde der Anleger wieder geschlagen. Tatsächlich
haus Hamburg Trust an.
bietet der niederländische Immobilienmarkt ein differenziertes Bild. Wer über die AuPartner beim „Finest Selecti- tobahnen fährt, kann die zahlreichen „Te Huur“-Schilder an den Bürogebäuden und
on 2“ ist erneut die New Yor- Logistikhallen rechts und links der Straße nicht übersehen. In guten, zentralen Lagen
ker Paramount Group, ein dagegen bleibt der Leerstand überschaubar. Läuft alles wie geplant, dürften die BüUnternehmen der Ottoros im Objekt des aktuellen Holland-Fonds Nummer 70 der MPC Capital AG dauerGruppe. Der Fonds will ein haft belegt sein. Der Pachtvertrag mit dem Nutzer läuft mindestens 20 Jahre.
Portfolio aus Core-Immobilien in den USA erwerben. Objekt: Der Fonds investiert in zwei Bürogebäude und ein Tagungszentrum mit insDabei stehen die A-Lagen
gesamt 15.380 Quadratmetern Fläche. Die Immobilien stammen aus dem Jahr 1984
von New York und Washing- und wurden im vergangenen Jahr nach einer umfassenden Renovierung wieder eröffton im Fokus. Anleger betei- net. MPC hat einen Faktor von 14,2 Jahreseinnahmen dafür gezahlt. Der Deal ist eiligen sich mit insgesamt 100 ne Art Sale-and-Lease-Back-Transaktion mit dem Nutzer des Gebäudes, der Eureko/
Millionen Dollar Eigenkapi- Achmea-Gruppe, dem größten Versicherungskonzern der Niederlande. Am Konzern
tal und sollen eine Rendite
beteiligt ist zu 39,4 Prozent die holländische Rabobank.
von mindestens acht Prozent
vor Steuern bekommen.
Einnahmen: Eureko/Achmea nutzt die Immobilie mindestens 20 Jahre lang. Über
Der Fonds hat sich bereits an diesen Zeitraum hat das Unternehmen keinen Mietvertrag abgeschlossen, sondern
zwei Bürogebäuden in der
einen Erbpachtvertrag, der allerdings nicht nur Grund und Boden, sondern auch die
Nähe des Rockefeller CenGebäude umfasst. Im ersten Jahr überweist der Versicherungskonzern 3,195 Millioters beteiligt. Das Objekt an nen Euro. In den Folgejahren steigt die Pacht um mindestens 1,5 Prozent oder um
der Adresse 1301 Avenue of die Höhe der jährlichen Inflationsrate. MPC kalkuliert in der Prognoserechnung eine
the Americas wurde nach
Steigerung von 2,2 Prozent per anno.
Angaben des Initiators direkt
von der finanzierenden Bank Standort: In seinem Prospekt wirbt MPC mit einer Immobilien-Investition in der
für 1,48 Milliarden Dollar
Randstad. Das ist die Bezeichnung für eine Wirtschaftsregion im Westen der Niedergekauft - 50 Prozent unter
lande. Das großflächige Gebiet umfasst die Städte Amsterdam, Haarlem, Leiden,
den Wiederherstellungskos- Den Haag, Delft, Rotterdam, Dordrecht, Gouda, Utrecht, Hilversum und Almere. Der
ten. Bei dem zweiten Objekt Gebäudekomplex befindet sich in der Stadt Zeist, wenige Kilometer von Utrecht enthandelt es sich um die ehefernt. Hier stehen rund sieben Prozent der Büros leer, während die landesweite Quomalige Firmenzentrale der
te zwölf Prozent beträgt. In der Regel betrifft das aber vor allem überaltete Gebäude,
Deutschen Bank. Es kostete die dem aktuellen Standard nicht mehr entsprechen.
rund 619 Millionen Dollar.
Fonds mit Otto
Kalkulation: Bei einer Gesamtinvestition von 50,6 Millionen Euro beteiligen sich private Anleger ab 10.000 Euro plus fünf Prozent Agio mit insgesamt 23,4 Millionen Euro. Der Fremdkapital-Anteil liegt bei 54 Prozent. Die Zinsen hierfür hat sich MPC über
zehn Jahre zu 5,64 Prozent gesichert. Die Tilgung beginnt 2011 mit einem Prozent –
etwas mager. Nachdem alle Ausgaben beglichen sind, bleiben Anlegern gemäß
Prognoserechnung Ausschüttungen von sechs Prozent, die auf acht Prozent steigen.
Über die geplante Laufzeit von zehn Jahren erzielen sie so ein Plus von 85 Prozent
nach Steuern. Dabei legt MPC einen Verkaufsfaktor von 14 Jahresmieten zu Grunde
und geht von Einnahmen aus, die bis dahin um 22 Prozent gestiegen sind. Rückstellungen für die Instandhaltung der Gebäude fehlen in der Kalkulation. Hier argumentiert MPC, wegen des Erbpachtvertrages müsse der Pächter alle Kosten tragen.
1301 Avenue of the Americas.
Weiche Kosten: Bezogen auf die Gesamtinvestition fallen an Gebühren und Provisionen rund acht Prozent an. Das sind 18 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio.
Nr. 98, 38. KW, 18.09.2009, Seite 3
Immac
Schnell platziert
Nur zwei Wochen hat Initiator Immac benötigt, um seinen Fonds „Pflegezentren
Austria IV“ zu platzieren,
bereits der vierte Fonds des
Jahres. Investitionsobjekt
war ein Pflegeheim in Wien.
Anleger beteiligten sich mit
insgesamt zehn Millionen
Euro und sollen monatliche
Ausschüttungen bekommen.
Den durchschnittlichen Wertzuwachs vor Steuern ohne
Berücksichtigung des Verkaufserlöses gibt Immac mit
jährlich 7,37 Prozent an.
Anbieter: MPC zählt zu den größten Anbietern geschlossener Fonds in Deutschlands. Das an der Börse notierte Emissionshaus hat mehr als 300 Beteiligungen mit
einem Gesamtvolumen von 18,4 Milliarden Euro aufgelegt. Im Jahr 2007 hat MPC ein
großes Portfolio aus Objekten früherer Hollandfonds auf einen Schlag verkauft. Die
bis dahin beendeten Hollandfonds erzielten ihren Anlegern einen durchschnittlichen
Rückfluss von 145 Prozent bei einer mittleren Laufzeit von 6,5 Jahren. Groß geworden ist MPC vor allem mit Schiffsbeteiligungen und leidet daher wie die ebenfalls an
der Börse gelisteten Initiatoren HCI und Lloyd Fonds besonders unter der Krise.
Steuern: Einnahmen in Holland werden nicht auf Grundlage der tatsächlichen Einkünfte, sondern pauschal versteuert. Der niederländische Fiskus unterstellt eine Rendite von vier Prozent und legt einen Steuersatz von 30 Prozent zu Grunde. Weiterer
Vorteil: Der Progressionsvorbehalt in Deutschland für Einnahmen aus dem europäischen Ausland ist Anfang des Jahres weggefallen.
Meiner Meinung nach... Vor zwei Jahren hat MPC die Gelegenheit genutzt, auf einen Schlag ein großes Portfolio von Hollandimmobilien zu verkaufen. Nun überwiegen nach Ansicht des Initiators offenbar wieder die Investitionschancen. Beim aktuellen Fonds Nummer 70 dürfte nichts anbrennen: Der Pachtvertrag läuft 20 Jahre lang
und macht die Immobilie beim geplanten Verkauf nach zehn Jahren für andere
Investoren interessant. Voraussetzung: Der Nutzer hält so lange durch. Eine
Mieter-Pleite ist nicht sehr wahrscheinlich, aber auch kein rein theoretisches Risiko –
immerhin stand mit AIG im vergangenen Jahr der weltgrößte Versicherer kurz vor
der Insolvenz. Gerät Eureko/Achmea tatsächlich in finanzielle Schwierigkeiten,
wird der Fonds zum Problem, weil MPC in diesem Falle einen neuen Mieter
finden muss. Und das ohne Rücklagen für eventuelle Instandsetzungen. Eine
Wette also auf Hollands größte Versicherung.
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Nr. 98, 38. KW, 18.09.2009, Seite 4
Fonds-Check
Aldi und Lidl im Porfolio
Equal Real Estate setzt auf die Zukunft der Discounter
LHI
Der Markt mit Einzelhandelsimmobilien in Deutschland befindet sich im Wandel. Noch
vor gar nicht langer Zeit wären Anleger für Fonds mit Kaufhäusern in Innenstadtlagen
mit Hertie oder Karstadt als Mieter Schlange gestanden. Seit der Arcandor-Pleite ist
Sechs Wochen hat LHI genichts mehr, wie es war. Fondsinitiator Equal setzt bei seinem Fonds „Retail Immo
braucht, um sein Konzept mit Fund II“ auf eine besondere Kategorie von Einzelhandelsimmobilien. Anleger
der Stillen Beteiligung an der beteiligen sich ab 10.000 Euro plus fünf Prozent Agio an einem Portfolio aus
BMW-Niederlassung in
Supermärkten mit verschiedenen Mietern.
Stuttgart zu platzieren.
Zeichner beteiligten sich mit Objekte: Duisburg, Herborn, Ludwigshafen und Hannover sind potenzielle Standorte
13,7 Millionen Euro Eigender Discounter. Der Fonds hat in diesen Städten jeweils eine geeignete Immobilien
kapital. Sie erhalten vorranidentifiziert. Alle vier Objekte kommen aber nur in den Fonds, sollte der Initiator genügige, jährliche Ausschüttun- gend Eigenkapital einsammeln. Reicht die Summe nicht aus, würde sich der „Retail
gen von 7,5 Prozent, die bis
Immo Fund II“ auf zwei Gebäude beschränken.
auf 8,5 Prozent steigen.
Eine weitere EigenkapitalMieter: Nutzer der in Frage kommenden Supermärkte sind Lidl, Rewe, Plus und
Tranche von 12,5 Millionen Netto. Die Verträge haben Laufzeiten bis mindestens 2023. Der Fonds würde einen
Euro an der Gesamtinvestiti- Vervielfältigungsfaktor von 11,9 bezogen auf die jährlichen Einnahmen bezahlen. Bei
on von 56,3 Millionen
den prognostizierten Mietsteigerungen geht Anbieter Equal zurückhaltend vor. InnerEuro hat LHI als 6bhalb von zehn Jahren rechnet er mit Mehreinnahmen von lediglich sieben Prozent.
Beteiligung konzipiert.
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Nr. 98, 38. KW, 18.09.2009, Seite 5
Kalkulation: Der Fonds plant, 40 Prozent der Investition über Bankdarlehen aufzunehmen. Die Konditionen sind noch nicht fix, Equal kalkuliert mit Zinsen von 5,5 Prozent. Die vorgesehene Tilgung ist mit 1,15 Prozent jährlich etwas sparsam. Doch fällt
der Punkt auf Grund des relativ niedrigen Darlehensanteils nicht so arg ins Gewicht.
Anleger bekommen laut Prognoserechnung Ausschüttungen von 6,5 Prozent. Über
die geplante Laufzeit von zehn Jahren würden sie ein Plus von 50 Prozent nach
Steuern erwirtschaften. Beim Verkauf rechnet Equal dabei mit einem Faktor von 12,8
– das ist knapp eine Jahresmiete mehr als beim Einkauf.
Ab in die Schweiz
Die Fairvesta-Unternehmens-Gruppe aus Tübingen
will den Schweizer Markt
erobern. Sie hat eine Schweizer Vermögensverwaltungs
AG gegründet und alle Zulassungen erhalten, geschlossene Fonds bei den Eidgenossen zu vertreiben. Damit
erweitert Fairvesta die Palette der Vertriebs-Länder.
Beim kürzlich veranstalteten
Partnerkongress waren Teilnehmer aus Deutschland,
Österreich, Spanien, Frankreich, Holland, Luxemburg
und Belgien vertreten.
Weiche Kosten: Gebühren und Provisionen summieren sich inklusive Agio auf
gut 16 Prozent des Eigenkapitals.
Anbieter: Equal ist ein deutsches Unternehmen mit niederländischer Mutter, das im
Bereich Private Equity und im Immobiliengeschäft tätig ist. Die Equal Real Estate
GmbH als Initiator deutscher Immobilienfonds hat einen Vorgängerfonds konzipiert,
ihn aber nach kurzer Zeit mit einem Plus von 25 Prozent an einen institutionellen
Großanleger übertragen.
Steuern: Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die dem
persönlichen Steuersatz der Anleger unterliegen. Verkaufserlöse nach zehn
Jahren wären steuerfrei.
Meiner Meinung nach... Fonds für Investoren, die auf eine stabile Entwicklung der
Discounter und Supermärkte setzen. Ein gewisser Vertrauensvorschuss an den Initiator Equal gehört dazu. Möglicherweise sammelt er nicht genügend Kapital ein, um die
vier Objekte zu erwerben. Der Verkaufsfaktor ist höher als der Einkaufsfaktor, dafür
sind die Mietsteigerungen sehr konservativ kalkuliert.
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Nr. 98, 38. KW, 18.09.2009, Seite 7
Fonds-Check
BAC lässt in den USA die Handys klingeln
Infrastrukturfonds investiert in Sendemasten für das Mobilfunknetz
Markt Moskau
Total am Boden
In Moskau bleiben die russischen Investoren unter sich.
Ausländer haben sich nahezu
komplett vom Markt verabschiedet. Das berichtet das
Maklerhaus DTZ. Viel Geschäft kommt nicht dabei
herum. Das Transaktionsvolumen sank im Vergleich
zum Vorjahresquartal um 92
Prozent. Im zweiten Quartal
2009 lag es bei nur noch 230
Millionen Dollar.
Das größte Infrastrukturprogramm seit einem halben Jahrhundert hatte Barack Obama während seines Präsidentschaftswahlkampfes im Dezember angekündigt, inklusive Ausbau der Breitbandverkabelung. Um das Mobilfunknetz, das ebenfalls deutlichen Ausbaubedarf aufweist, kümmert sich Berlin Atlantic Capital mit seinem aktuellen „BAC Infratrust 6 GmbH & Co. KG“, der Anlegern die direkte oder indirekte Beteiligung über Zwischengesellschaften an einem Portfolio von Mobilfunkmasten, die
auch von Rundfunkbetreibern genutzt werden können, in den USA ermöglicht.
Investitionsobjekt: 21 Funkmasten in zehn Bundesstaaten der USA wurden bereits
identifiziert und vorvertraglich gesichert. Sie sollen parallel zur Platzierung des Fonds
bis Januar 2010 erworben werden. Die erste Transaktion wird prognosegemäß bis
Ende des laufenden Monats abgeschlossen. Die relativ detaillierten Investitionskriterien verlangen, dass die Standorte in einem durch die FCC (Federal Communications
Commission) regulierten Gebiet mit mindestens drei lizenzierten Mobilfunknetzbetreibern liegen. Ein Mietvertrag oder wenigstens eine Absichtserklärung sowie ein Pachtvertrag für das betreffende Grundstück und ein Standortgutachten müssen vorliegen.
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Nr. 98, 38. KW, 18.09.2009, Seite 8
Hesse
Newman
Nordcapital
Günstig
eingestiegen
Nachträglich
besser
Die
Opportunity-Strategie
Nordcapital
von Hesse Newman geht
offenbar auf. Für seinen
Fonds „Private Shipping I“
hat das Hamburger Emissionshaus Anteile an zwei
Containerschiff-Neubauten
erworben. Der Kaufpreis der
1.700-TEU-Schiffe lag bei
jeweils 21,5 Millionen Dollar. Im ersten Halbjahr des
vorigen Jahres wurden solche
Schiffe noch für knapp 45
Millionen Dollar gehandelt.
Beide Containerfrachter haben bis Mitte 2011 laufende
Charterverträge mit Koreas
größtem Schifffahrtsunternehmen STX Pan Ocean.
Markt: Die Mobilfunk-Marktdurchdringung in den USA beträgt nur 83 Prozent gegenüber 118 Prozent in Deutschland. Der deutliche Rückgang der Festnetzanschlüsse
lässt allerdings auf eine weiter zunehmende Nutzung mobiler Telefonie schließen. So
sollen in den nächsten zehn Jahren 80.000 neue Mobilfunkmasten errichtet werden.
In den USA gehören die Antennenmasten nicht dem Betreiber des Mobilfunknetzes,
sondern werden von ihm angemietet. Wartung und Instandhaltung obliegen dem
Mastbetreiber, für die Antennen sind die jeweiligen Mieter zuständig. Außer nationalen (AT & T, Verizon) und regionalen Mobilfunknetzbetreibern kommen auch TV- und
Radiostationen und Regierungsorganisationen als Mieter in Frage. Den Marktzugang
erhält die Fondsgesellschaft über die BAC Communications Infrastructure Group
(CIG), deren CEO vorher bei Network Buildung & Consulting tätig war.
Einnahmen/Mietverträge: Die Mietverträge der Masten werden in der Regel für fünf
Jahre mit anschließender Verlängerungsoption um weitere fünf Jahre abgeschlossen
und erreichen nicht selten Laufzeiten von bis zu 30 Jahren, da die Errichtung neuer
Masten von einer Bedarfsprüfung abhängig ist. Die Mieten sind üblicherweise indexiert. Im Portfolio beträgt der Netto-Cash Flow pro Mast jährlich rund 40.000 Dollar.
Kalkulation: BAC möchte 18 Millionen Dollar platzieren, ab 10.000 Dollar zuzüglich 5
Prozent Agio sind Anleger dabei. Wenn bis Ende 2009 nicht 5 Millionen Dollar zusammenkommen sind, droht ihnen allerdings die Rückabwicklung, Einlage und Agio
würden in diesem Fall zurückerstattet. Auf bis zu 60 Millionen Dollar kann das Fondsvolumen ausgedehnt werden. In diesem Fall würden weitere Masten erworben, für
die zwar bereits einzelne Angebote vorliegen, die jedoch noch nicht identifiziert sind.
Außer der Zwischenfinanzierung in Höhe von 10,838 Millionen Dollar soll grundsätzlich nur Eigenkapital investiert werden, laut Gesellschaftsvertrag ist jedoch auch eine
Fremdkapitalaufnahme bis zum Dreifachen des Kommanditkapitals zulässig, wenn
auch nicht vorgesehen, ebenso die Reinvestition erster Mieteinnahmen. Die Prognoserechnung basiert auf dem Basisportfolio und errechnet Ausschüttungen ab dem
Jahr 2010 in Höhe von 2,5 Prozent des Kommanditkapitals, die bis auf 6,5 Prozent
HCI
Nr. 98, 38. KW, 18.09.2009, Seite 9
steigen sollen. Das Exitszenario sieht nach neunjähriger Laufzeit einen Verkauf der
Masten an Mastbetreiber oder Finanzinvestoren vor, das Verkaufsmultiple ist mit 13,5
unterhalb des Einkaufsmultiples vom 16-fachen der Bruttomieteinnahmen angesetzt.
KGAL
Flieger kommen an
KGAL hat seinen Flugzeugfonds „SkyClass 52“ mit
rund 19,5 Millionen Euro
Eigenkapital platziert. Die
Gesamtinvestition summiert
sich auf 64 Millionen Euro.
KGAL setzt bei seinem
Fonds auf fünf kleinere Maschinen. Die Turbopropflugzeuge verbrauchen rund 30
Prozent weniger Treibstoff
als Düsenjets. Leasingnehmer ist zehn Jahre lang die
englische Airline Flybe Limited, eine 15-ProzentTochter der British Airways.
Kosten: Die Fondsgesellschaft investiert 86,13 Prozent des Fondsvolumens inklusive Agio in den Erwerb des Portfolios und die Liquiditätsreserve in Höhe von 1 Millionen Dollar. Die Fondsgesellschaft hat jährlich eine Management fee von 1,5 Prozent
des Kommanditkapitals, dazu die Treuhändervergütung und weitere Verwaltungskosten in geschätzter Höhe von 170.000 Dollar zu tragen. Wartungsverträge wurden mit
WFI und Alcatel bereits vorbereitet, die Kosten sind im Netto-Cash Flow der Masten
berücksichtigt. Ab einer Hurdle (nach Vollrückzahlung) von 8 Prozent p.a. (nach IRR)
ist das Fondsmanagement mit 30 Prozent an weiteren Gewinnen beteiligt.
Anbieter: Berlin Atlantic Capital hat seit der Gründung 2004 bis Ende 2008 Eigenkapital von gut 200 Mio. Euro in neun Publikumsfonds und neun Private Placements
platziert, davon bereits fünf aus dem Sektor Infrastruktur. Drei LebensversicherungsPrivate Placements wurden aufgelöst. Die US-Präsenz CIG arbeitet mit WFI (großer
Projektmanager im Berich Mobilfunk) und Alcatel-Lucent vor Ort zusammen.
Meiner Meinung nach… ist die Vermietung von Mobilfunkmasten sicher keines der
aufregendsten Investmentthemen, dafür verspricht sie verlässliche Erlöse während
einer überschaubaren Laufzeit. Das Fondsmanagement verdient bereits über die Management Fee ordentlich mit – die prognostizierte Zielrendite von rund 7 Prozent p.a.
(IRR) würde für eine Gewinnbeteiligung des Managements nicht ausreichen.
Reinvestitionen und Hebelung durch Fremdkapitaleinsatz könnten die Rendite erhöhen, die Entscheidung darüber trifft das Fondmanagement ohne Mitwirkungsmöglichkeit des Anlegers.
Stephanie von Keudell
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Nr. 98, 38. KW, 18.09.2009, Seite 10
Von Robert Kracht, Steuerfach-Journalist
Denkmäler punkten mit Abschreibungspotenzial
Fiskus schaut sich Fondsgesellschaften jeweils ganz genau an
MPC Capital
Portfolio-Fonds
Als Einstieg in die Anlageklasse der geschlossenen
Fonds versteht MPC Capital
sein aktuelles Angebot „Best
Select 10“. Zeichner sind ab
5.000 Euro dabei und beteiligen sich an einem Portfolio
verschiedener Sachwerte. Als
Beispiele nennt MPC Immobilienfonds, Energie– und
Rohstoff-Fonds, Infrastrukturfonds, Schiffsbeteiligungen, Private-Equity-Fonds
und Flugzeuge. Dabei will
der Anbieter von den derzeit
günstigen Preisen profitieren.
Bei vermieteten Denkmalgebäuden lassen sich Renovierungskosten und der Hauspreis innerhalb kurzer Zeit fast vollständig von der Steuer absetzen. Dieses Angebot
des Fiskus sollten vermehrt auch geschlossene Fonds nutzen, können sie ansonsten
doch meist nur zwei Prozent AfA pro Jahr geltend machen. Bei Denkmal- und Sanierungsobjekten hingegen dürfen sie die Baukosten voll über zwölf Jahre als Werbungskosten abschreiben, in den ersten acht Jahren jeweils 9 Prozent und für den
Restzeitraum je 7 Prozent. Ist das Gebäude dann auf Null abgeschrieben, wird es
steuerfrei verkauft, da die zehnjährige Spekulationsfrist längst abgelaufen ist.
Dieses Konzept ergibt für Fondsinitiatoren Sinn, denn statt der austauschbaren Büroimmobilie am Stadtrand oder im Industriegebiet gibt es ein grundsaniertes Denkmal
mit viel Flair. Das kann sich anschließend positiv auf den Verkaufspreis auswirken, da
sich Mieter das individuelle Denkmalgebäude statt dem Haus von der Stange oder
dem öden Betonklotz etwas kosten lassen. Hinzu kommt das Steuer-Extra, da auf die
Rendite kaum Abgaben anfallen. Damit das aber funktioniert, sind wie üblich
Bedingungen einzuhalten, und die Finanzverwaltung schaut bei Fondsgesellschaften ganz genau hin.
Die Steuer-Regeln
Für den geschlossenen Immobilienfonds ist es bei der Erstellung der alljährlichen
Feststellungserklärung fast schon egal, ob er ein normales Geschäftshaus oder ein
EINLADUNG ZUM FONDS-HERBST.
EINLADUNG ZUM FONDS-HERBST.
KGAL ROADSHOW-TERMINE IM SEPTEMBER UND OKTOBER 2009.
KGAL ROADSHOW-TERMINE IM SEPTEMBER UND OKTOBER 2009.
Unser Versprechen für das Jahr 2009 war und ist, uns auf Sachwerte „zum Anfassen“ zu konzentrieren.
Ausgewählte
Sachwerte „zum
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in Flugzeugfonds
kurzer
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Photovoltaikanlagen.
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Laufzeit undKommen
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bis hin zu länderübergreifenden
Photovoltaikanlagen.
Kommen
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Nr. 98, 38. KW, 18.09.2009, Seite 11
denkmalgeschütztes Objekt vermietet. In beiden Fällen zählen Einnahmen minus
Kosten und Abschreibung. Die fällt beim Denkmal deutlich höher aus, damit reduziert
sich der steuerrelevante Überschuss, oder es kommt schneller zu einem Verlust. Für
die zehnjährige Spekulationsfrist ist es hingegen unerheblich, um welche Art von
Gebäude es sich handelt.
Die erhöhte AfA von 8 x 9 und 4 x 7 Prozent führt dazu, dass ein Denkmal über zwölf
Jahre komplett abgeschrieben werden kann. Das bringt zusammen mit dem übrigen
IVG
Aufwand und Kreditzinsen ein hohes Minderungspotential, das zumindest auf dem
Rekordvermietungen Niveau der Mieteinnahmen liegt. Bei denkmalgeschützten Gebäuden müssen die einzelnen Baumaßnahmen zwar vorab mit der zuständigen Behörde abgestimmt werTrotz Finanz– und Wirtden, da es die Steuervorteile vom Finanzamt erst über deren Bescheinigung gibt.
schaftskrise meldet die Bon- Aber mit diesen Formalien kennen sich die Baufirmen aus, hier muss sich der Fondsner IVG eine Reihe von Ver- anleger weder Sorgen um den Papierkram machen, noch muss er beim Denkmalamt
mietungen in ihren Projektvorstellig werden oder Ahnung von Architektur haben.
entwicklungen. So sind seit
Jahresbeginn Verträge über
Steuerlich zählen allerdings nur Denkmalmaßnahmen. Wird also ein vom Fonds ge72.000 Quadratmeter abgekauftes Gebäude grundsaniert, lässt sich nicht der gesamte Aufwand schnell abschlossen worden. Im Geschreiben. Im Schnitt sind das eher rund 70 bis 80 Prozent der Investitionssumme.
samtjahr 2008 hat IVG rund Der Rest wird dann normal mit zwei Prozent abgeschrieben, geht also nicht verloren.
81.000 Quadratmeter vermie- Wichtig ist in jedem Fall, dass der Kaufvertrag vor Beginn der Renovierung untertet. Seit Anfang des Jahres ist schrieben sein muss, erst ab diesem Zeitpunkt beteiligt sich der Fiskus an den Bauardie Quote der Vorvermietun- beiten. Die Fondsgesellschaft kann also nicht einfach ein fertig saniertes Objekt orgen in den Projektentwickdern und sich nur um die Mieter kümmern.
lungen von 48 Prozent auf
mehr als 61 gestiegen. IVG- Die Steueraussichten sind aber nur rosig, wenn der Immobilienfonds aufgrund zu hoVorstandsmitglied Andreas her Anfangsverluste nicht als Steuerstundungsmodell eingestuft wird. Daher sollte die
Barth weist darauf hin, dass Fremdfinanzierung nicht allzu hoch ausfallen, denn mehr als zehn Prozent
sich Incentives dabei in eiAnfangsverlust - bezogen auf die Einlage - dürfen es nicht sein. Ist das Objekt nach
nem fairen Rahmen halten.
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9 % p.a. und Meer.
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Nr. 98, 38. KW, 18.09.2009, Seite 12
der Sanierung sofort komplett vermietet, dürfte
das Unterschreiten der Schwelle aber kein
Hindernis sein.
Die Prüfung durch den Fiskus
Da es sich bei den Denkmälern im Bereich
der Immobilienanlage um das letzte verbleibende
Steuersparmodell handelt, schauen die Beamten
ganz genau hin. Ein umfangreicher Erlass des
Finanzministeriums Mecklenburg-Vorpommerns
(Az. IV 301 - S 2198a - 1/07-001) zeigt
hierbei den Weg auf. Den müssen insbesondere
die Fondsinitiatoren und -gesellschaften
gehen, indem sie in gewünschter Form mit
den Finanzbeamten kooperieren. Dies hat dann
den Vorteil, dass die einzelnen Beteiligten
weniger Arbeit haben und mehr Steuerprivilegien
genießen können.
Der Verwaltung ist durchaus bewusst, dass die
Baumaßnahmen bei größeren Altobjekten häufig
im Rahmen von Erwerbermodellen durchgezogen
werden. Hierbei wird ein renovierungsbedürftiges
Objekt vom Bauträger aufgekauft und in der
Regel ein vorformuliertes Vertragswerk abgeschlossen, das unter anderem den Kaufvertrag
und die Durchführung der Bauarbeiten gegen
Festpreis beinhaltet. Die Besitzübergabe an den
Erwerber erfolgt regelmäßig erst nach
Beendigung der Baumaßnahmen.
Das ist nicht weiter schlimm, sondern vereinfacht
die Vorgehensweise. Denn dadurch werden die
Besteuerungsgrundlagen für die Steuer gesondert festgestellt, was neben den sofort abziehbaren Werbungskosten auch die Beurteilung der
begünstigten Denkmalmaßnahmen beinhaltet.
Investieren,
wo Aussichten begeistern.
Große Investitionserfolge setzen voraus, dass man Metier
und Märkte beherrscht. Wir geben den Investoren unserer
Das Betriebsstättenfinanzamt des Initiators prüft
also gleich für die Anleger mit, ob und in welcher
Höhe die besondere Abschreibung angesetzt
werden darf. Damit soll eine Mehrfachbelastung
durch gleichgerichtete Sachverhaltsermittlungen
bei den verschiedenen Wohnsitz-Finanzämtern
der Fondssparer vermieden werden.
Immobilienfonds ausgezeichnete Expertise von global bis
lokal. Mit den Netzwerkkompetenzen und Marktzugängen
einer der größten Bankgruppen der Welt. Stärke in allen
Disziplinen – ein kapitaler Grund für Ihr Vertrauen in
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Das fängt schon damit an, dass die Gemeindeoder Kulturbehörden die offiziell erteilten
Bescheinigungen ans Feststellungsfinanzamt
übersenden. Bis alles geprüft und gesichtet ist,
sollen die Einkommensteuerbescheide der
Anleger erst einmal nur vorläufig ergehen. Dann
lässt sich im Nachhinein alles leichter nach
oben oder unten korrigieren.
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Steht das Denkmal in voller Blüte, gibt der Initiator Feststellungserklärungen ab. Dazu soll er im
Angang bitteschön Angaben oder Unterlagen zu
Planung, Herstellung, Erhaltung, Erwerb,
Nr. 98, 38. KW, 18.09.2009, Seite 13
Betreuung, Geschäftsführung und Verwaltung beilegen. Natürlich dürfen auch
Notarverträge, Sanierungs- und Modernisierungsvereinbarungen sowie
Vertriebsunterlagen nicht fehlen.
Equity Partners
Erdgas in Kanada
In kanadische Erdgasförderrechte investiert der aktuelle
Fond des Kölner Initiators
Equity Partners. Als Erfolg
errechnet der Anbieter im
Prospekt über die Laufzeit
von sieben Jahren ein Plus
von 35 Prozent nach Steuern.
Der Fonds hat bereits 40 Prozent des Kapitals in die Förderrechte an Erdgasquellen
in der Provinz Alberta erworben. Zeichner sind ab 20.000
kanadische Dollar plus fünf
Prozent Agio dabei.
Das hat für die einzelnen Fondssparer natürlich den entscheidenden Vorteil, dass sie
sich außer der Zahlung ihrer Einlage um kaum etwas kümmern müssen. Die Steuervorteile kommen also ohne Mühe ins Haus. Allerdings muss die Rendite stimmen.
Denn ohne Break-Even lassen sich die Verluste steuerlich nicht verwenden. Der üppige und steuerfreie Verkaufsgewinn zählt hierbei nicht, die laufenden Einnahmen
müssen schon schwarze Zahlen bringen.
Ein Nachteil hat diese ganze Verwaltungsvereinfachung allerdings: Der einzelne Anleger kann sich nicht mit dem Finanzamt zanken, wenn ihm zu wenig Bausubstanz
als Denkmal anerkannt wird, die Abschreibung zu gering oder die Einkünfte zu hoch
ausfallen. Das läuft nur über die Fondsgesellschaft. Aber gehen wir mal getrost davon aus, dass die im Sinne ihrer Beteiligten ohnehin das Beste aus der Investition
herausholen wollen.
Meiner Meinung nach... Warum in Zeiten leer stehender Bürogebäude in schlichtem
grau nicht mal auf ein schmuckes Denkmal setzen? Das macht sich schon einmal
optisch gut im Verkaufsprospekt, und der Verweis auf die erhöhten Abschreibungsmöglichkeiten verbessert den ersten Eindruck eher noch. In Zeiten der Finanz- und
Wirtschaftskrisen sind neue Ideen gefragt, warum also nicht mal ein geschlossener
Immobilienfonds mit chic sanierten Objekten? Nicht neu daran ist lediglich die Steuerförderung, die gibt es schon seit langem für Vermieter und Eigenheimnutzer, kann
aber auch vom Fonds genutzt werden.
Realis
Nr. 98, 38. KW, 18.09.2009, Seite 14
Medienfonds-Anbieter wollen klagen
Finanzverwaltung fordert Steuervorteile der Anleger zurück
Energy Capital Invest
Eigenkapital zurück
Der in Stuttgart ansässige
Initiator Energy Capital
Invest hat das Eigenkapital
seiner Anleger aus den ersten
drei Beteiligungen nach rund
einem Jahr vollständig zurück gezahlt. Der Anbieter
meldet, die Zeichner hätten
so einen Gewinnanteil in
Höhe von 56 Prozent realisiert. Ursprünglich sollten die
Fonds vier Jahre laufen, wurden aber auf ein Jahr verkürzt, nachdem die Förderrechte mit einem Aufschlag
verkauft werden konnten.
Rund 50.000 Anleger von Medienfonds müssen um ihre Steuervorteile bangen. Betroffen sind die Zeichner von insgesamt 33 Fonds der Initiatoren KGAL, Hannover
Leasing und LHI aus den Jahren 1998 bis 2005. Sie haben 4,5 Milliarden Euro in
„leasingähnliche“ Medienfonds investiert und sollen nun die gewährten Verlustzuweisungen zurückzahlen. Dagegen wehren sich die Anbieter und haben sich in einer
Interessengemeinschaft zusammen geschlossen, um gemeinsam juristisch gegen die
Finanzbehörden vorzugehen.
Die Fonds waren derart konstruiert, dass Banken die Zahlungen der Produktionsgesellschaften mit einer Schuldübernahme abgesichert haben. Diesen Punkt bewerteten die Finanzbeamten sogar in Betriebsprüfungen als problemlos. Zunächst. Nach
einer Prüf-Pause ab 2005 hat die maßgebliche bayerische Finanzverwaltung seit
dem Frühjahr dieses Jahres eine komplett andere Meinung dazu.
Nun definiert sie die Schuldübernahme als abstraktes Schuldversprechen, was zur
Folge hätte, dass die Kosten nicht in einer Summe abgeschrieben, sondern aktiviert
und über einen längeren Zeitraum abgerechnet werden müssen. Anleger müssten als
Konsequenz daraus mit hohen Einkommensteuer-Zahlungen rechen – und zusätzlich
für jedes Jahr sechs Prozent Zinsen darauf zahlen.
„Das ist umso unverständlicher, da die Medienfonds politisch gewollte Modelle waren,
um die Film- und Fernsehproduktionen in Babelsberg und vor allem in München anzukurbeln“, meint LHI-Geschäftsführer Oliver Porr.
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Nr. 98, 38. KW, 18.09.2009, Seite 15
Ähnlich argumentiert Stefan Ziegler, Geschäftsführer der KGAL: „Wir hatten seit
1998 vielfach Gelegenheit, uns auszutauschen mit den Finanzbehörden, Studios,
Banken, und wir haben uns stets an die Absprachen gehalten.“
VGF
Kompetenztag
Am 1. Oktober findet in Berlin der nächste VGFKompetenztag statt: Produktauswahl 2010 - Themen.
Trends und Megaseller: Nach
welchen Kriterien wählen
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Fonds aus? Eingeladen sind
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Haspa und der freien Vertriebe. Sie berichten darüber,
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Unterstützt werden die Initiatoren in ihrer Einschätzung von Hans-Joachim Beck,
Vorsitzender Richter am Finanzgericht Berlin. „Meine Meinung dazu ist: Was die Finanzbehörde vorhat, ist steuerrechtlich falsch. Die Schuldübernahme steht meiner
Ansicht nach wirtschaftlich im Zusammenhang mit dem Fonds. Bilanzrechtlich ist
es daher nicht richtig, was die Finanzbehörde machen will. Das wäre nur
nachzuvollziehen, wenn die Banken den Fonds Geld geschenkt hätten. Aber
davon kann keine Rede sein.“
Dennoch ist natürlich nicht vorherzusagen, wie die Finanzgerichte in dieser Sache
entscheiden. Alleine die Zeit ist ein Unsicherheitsfaktor. Beck schätzt, dass es alleine
vier Jahre dauert, bis die Verfahren den Bundesfinanzhof erreichen und dort noch
einmal zwei weitere Jahre verhandelt werden. Klagen muss übrigens jede der 33
Fondsgesellschaften. Eine Musterklage wird es nicht geben.
Stellen müssen sich alle Anbieter dem Vorwurf, die Fonds ohne verbindliche Regeln
konzipiert zu haben: Ohne eine verbindliche Auskunft sei solch eine Kapitalanlage
nicht schutzwürdig. Anlegeranwälte haben sich daher bereits in Stellung gebracht,
um Schadenersatzforderungen der Anleger gegen die Initiatoren einzuklagen. Doch
die Anbieter demonstrieren Gelassenheit: „Derzeit ist noch kein Schaden beim Anleger eingetreten. Daher liegen noch keine Klagen vor. Außerdem haben wir alle in unseren Prospekten auf steuerliche Risiken hingewiesen“, so KGAL-Geschäftsführer
Ziegler.
Anleger müssen außerdem wissen: Eine Klage gegen einen Steuerbescheid hat keine aufschiebende Wirkung. Sie verhindert außerdem nicht die Pflicht, Steuern
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Nr. 98, 38. KW, 18.09.2009, Seite 16
nachzuzahlen. Mündlich habe die Finanzverwaltung jedoch zugesichert, für die
geänderten Steuerbescheide eine Aussetzung der Vollziehung (AdV) zu gewähren.
Wer sich als betroffener Anleger dazu entschließt, muss bis zur endgültigen,
gerichtlichen Klärung keine Steuern nachzahlen. Verlieren die Fondsgesellschaften,
sind aber nicht nur die Nachzahlungen fällig, sondern auch Zinsen darauf in
Höhe von jährlich sechs Prozent.
Meiner Meinung nach… „Niemand ist verpflichtet, sein Vermögen so zu verwalten oder
seine Ertragsquellen so zu bewirtschaften, dass
Michael Bücker (47) wird
dem Staat darauf hohe Steuern zufließen.“ Das
zum 1. Oktober neuer Vorist keine Aufforderung zur Steuerflucht, sondern
standssprecher der Commerz
ein Zitat des Preußischen OberverwaltungsgeReal. Er folgt Hubert
richts aus dem Jahr 1906. Eine vernünftige EinSpechtenhauser, der im
schätzung. Die Finanzverwaltung des Jahres
gegenseitigen Einvernehmen
2009 dagegen scheint hinter allem und jedem
aus dem Vorstand ausscheiGestaltungsmissbrauch zu sehen. Dabei wurdet. Bücker ist seit 2005 als
den die Fonds mit ihren hohen VerlustzuweiGebietsfilialleiter für das
sungen seinerzeit offenbar genutzt, um aktiv
Münchner Firmenkundengeden Medien-Standort Deutschland und hier vor
schäft der Commerzbank
allem Bayern zu stärken. Auch wenn die Kasverantwortlich. Seine beruflisen leer sind, ist der Sinneswandel der Finanzche Laufbahn begann er 1989
behörden mit seinen teils Existenz bedrohenals Leasing-Akquisiteur bei
den Konsequenzen für die Anleger eines
der Commerz– und IndustRechtsstaates unwürdig.
rie-Leasing. Eberhard Graf
(60) scheidet ebenfalls aus
Mit Anlegergeld finanziert: Herr der Ringe.
dem Vorstand aus.
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Nr. 98, 38. KW, 18.09.2009, Seite 17
Mehr als Seniorenheime
Offener Catella-Fonds investiert in den Gesundheitsmarkt
Voigt & Collegen
SolEs 21 voll investiert
Solarfonds treffen den Nerv
der Anleger. Innerhalb kurzer
Zeit hat das Düsseldorfer
Emissionshaus Voigt & Collegen seinen zweiten Publikumsfonds „SolEs 21“ zur
Hälfte platziert. Das gesamte
Eigenkapital summiert sich
auf 25 Millionen Euro. Anleger wissen nun genau, wie
sie ihr Kapital anlegen, denn
der Fonds ist komplett investiert. Der Initiator hat sechs
neu zu errichtende Anlagen
mit einer Gesamtleistung von
sechs Megawatt peak im
italienischen Apulien erworben. Dabei hat er mit einem
Einkaufsfaktor von 6,9 Jahreseinnahmen deutlich weniger gezahlt als geplant. In der
Prognose hat Voigt & Collegen mit einem Faktor von
8,7 kalkuliert. Bezogen auf
die Ausschüttungen bedeutet
der günstigere Kaufpreis
Mehreinnahmen von rund 20
Prozent. Bereits zuvor hat
der Fonds Solaranlagen mit
vier Megawatt peak Gesamtleistung auf Sizilien gekauft.
Catella glaubt an die Chancen des Gesundheitsmarktes. Der Initiator offener Immobilienfonds bietet ab 24. September die erste Beteiligung für institutionelle Großinvestoren und vermögende Privatanleger an. Der „Focus Health Care“ investiert in Pflegeheime, Kliniken, medizinische Versorgungszentren, Ärztehäuser, Bürogebäude für
Medizinhersteller und ähnliche Immobilien aus dem Gesundheitssektor.
Die Argumentation ist dieselbe wie bei den Anbietern geschlossener PflegeheimFonds, wobei die Investitions-Palette des offenen Fonds weit über Seniorenwohnungen hinaus geht. „Der Gesundheitsmarkt ist einer der größten Industriezweige Europas“, begründet Andreas Kneip, Vorstandssprecher der Catella Real Estate AG,
den Fokus des Fonds. So investieren die westeuropäischen Länder zwischen sieben
Prozent und elf Prozent ihres Bruttoinlandsproduktes in ihre Gesundheitswesen.
In Deutschland sind die Ausgaben für Gesundheit zwischen 1995 und 2006 doppelt
so hoch gestiegen wie der Verbraucherpreisindex. Im Jahr 2006 waren hierzulande
3,6 Millionen Menschen in der Branche tätig, neun Prozent aller Erwerbstätigen.
Anleger sind ab 20.000 Euro dabei und sollen eine Rendite um sechs Prozent
jährlich erwirtschaften.
Als mühsam beschreibt Kneip die Investitionen des offenen Waldfonds aus seinem
Hause. Die Verhandlungen mit den in der Regel privaten Forsteigentümern verlaufen
häufig zäh. Außerdem bietet Catella einen offenen Wohnungsfonds an und den Focus Nordic Cities. Diesen Fonds hat das Unternehmen vor rund einem Jahr geschlossen, ihn jedoch als erster aller betroffenen Anbieter Ende Januar 2009 wieder geöffnet. Als erster offener Fondsinitiator hat Catella Rücknahmefristen eingeführt, um zu
verhindern, dass in Panik geratene Anleger erneut ihre Anteile auf einen Schlag wieder versilbern können. Sie gelten nicht nur für den Fonds mit Schwerpunkt Nordeuropa, sondern auch für allen weiteren Catella-Angebote.
Von Hannes Nickl, Wirtschaftsredakteur
Initiatoren reagieren auf Veränderungen
Drittel der aktuell vertriebenen Fonds mit Prospektnachträgen ausgestattet
In Apulien hat Voigt & Collegen
sechs Solaranlagen gekauft.
Das Wort Nachtrag könnte unerfreuliche Assoziationen wecken. Vor allem im Zusammenhang mit Geld. Denn es klingt nach „ungeplant“, „unvollständig“ oder
„vergessen“. Unpassende Attribute, wenn es um die Entscheidungsfindung etwa bei
geschlossenen Fonds geht. Denn Paragraf 8g Verkaufsprospektgesetz sagt, dass
der Emissionsprospekt alle tatsächlichen und rechtlichen Angaben enthalten muss,
die notwendig sind, um dem Zeichner eine zutreffende Beurteilung des Initiators und
des Fonds zu ermöglichen. Doch geschlossene Fonds sind komplex und lassen sich
nur selten in wenigen Tagen vollständig platzieren – insbesondere in der Finanzkrise.
Je länger der Vertrieb dauert, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass sich Ursprungskalkulation oder rechtliche und steuerliche Rahmenbedingungen ändern. Darauf hat der Gesetzgeber auch eine Antwort parat: Paragraf 11 Verkaufsprospektgesetz. Der verpflichtet Anbieter zu Prospektnachträgen, wenn sich während der Platzierung nachträglich Veränderungen ergeben, die für die Beurteilung der Initiatoren
oder der Fonds von wesentlicher Bedeutung sind. Existierte für den Prospekt ein Prüfungsgutachten nach den sogenannten IDW S 4-Richtlinien, ist dort festgelegt, dass
Gutachten für veraltete Prospekte nicht mehr verwendet werden dürfen.
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Zweitmarkt AG
Der Dienstleister abs Fondsplattform, der zur Münchener eFonds Group gehört
und als Vertriebsplattform für eFonds 24 und weitere Vertriebe fungiert, listete in seiner Datenbank bei einer Abfrage Ende Juli 2009 insgesamt etwa 275 geschlossene
Fonds auf, die sich noch im Vertrieb befanden. Gut ein Drittel wies einen bis sechs
Nachträge auf. Die größten Gruppen repräsentierten Immobilien- und Schiffsfonds
mit jeweils ungefähr 80 Beteiligungsangeboten. Rund 34 Prozent der Immobilien und
39 Prozent der Schiffe hatten Nachträge erstellt. Flugzeug- und Private EquityAngebote verfügten jeweils sogar rund zur Hälfte über aktualisierte Prospekte.
Die Vorgaben von Paragraf 11 Verkaufsprospektgesetz, wonach erstens Veränderungen gegenüber dem Ursprungsprospekt eingetreten und zweitens diese VeränderunDer Deutsche Zweitmarkt- gen von wesentlicher Bedeutung sein müssen, sind auslegungsbedürftig. Zwar hat
index DZX schloss Ende
die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin), die über die EinhalAugust mit 875 Punkten auf tung dieser Regeln wacht und bei der die Prospekte hinterlegt und für den Vertrieb
dem tiefsten Stand aller Zei- gestattet werden, gewisse Auslegungsregeln veröffentlicht. „Konkrete Auskünfte zur
ten. Der durchschnittliche
Frage, ob bestimmte Sachverhalte nachtragspflichtig sind, erteilt die BaFin aber
Kurs aller Transaktionen lag nicht“, berichtet Martin Wolfstetter, Partner in der Münchner Rechtsanwaltskanzlei
bei 64,3 Prozent. Das sind
Heussen. „Im eigenen Interesse sollten die Anbieter im Zweifel Nachträge erstellen,
2,2 Prozentpunkte weniger
um sich nicht haftbar zu machen und um ein Bußgeld durch die BaFin zu vermeiden“,
als im Juli. Am billigsten war so der Anwalt. Und sein Münchner Kollege Oliver Zander, Partner in der Kanzlei
das MS „Santa Giovanna“
Görg, ergänzt: „Letztlich bemisst sich die Pflicht zu Prospektnachträgen an den
von MPC mit 25 Prozent.
individuellen Verhältnissen des Einzelfalls.“
Den besten Kurs erzielte der
Tanker „Canadian Sun“ von „Veränderungen bewirken, dass einzelne Prospektaussagen unzutreffend werden
Lloyd Fonds. Bester Immo- beziehungsweise ergänzt oder erweitert werden müssen“, sagt Gunter Reiff, in Münbilienfonds war der
chen bei der Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Deloitte im Ex„Einkaufscenter-Fonds“ der pertenteam für die Prospektprüfung tätig. „Die Veränderungen können negativer,
DG Anlage mit 173 Prozent. aber auch positiver Natur sein“, so Reiff. Zudem seien nicht nur Tatsachen, sondern
Auf Platz zwei folgt der
auch Wertungen wie zum Beispiel Bonitätsratings oder veränderte subjektive EinFonds „Mitteleuropa III“ von schätzungen des Emissionshauses erfasst. „Die Veränderungen können auf allen
HGA Capital mit 112 ProEbenen, also etwa bei den Investitionsobjekten, bei der Fondsgesellschaft oder beim
zent vor dem CFB-Fonds
Anbieter auftreten“, so Reiff. Wesentlich sei die Veränderung dann, wenn sie
143 „East Building New
geeignet ist, die Entscheidung des Anlegers zu beeinflussen. Konkret nennt Oliver
York“ mit 110 Prozent. Ab- Zander als nachtragspflichtige Beispiele die verschlechterte Bonität eines Mieters,
solutes Schlusslicht war der
unplausibel gewordene Prognosen, verlängerte Platzierungsfristen oder getätigte
RREEF/DB Real ImmobiInvestitionen bei Blind Pools.
lienfonds 04 BrockhausZentrum Leipzig mit einem
Weitere Gründe nennen die Initiatoren selbst. „Schwierigere Marktverhältnisse infolge
Abschluss von 1,5 Prozent.
der Finanzkrise waren Anlass für einen Prospektnachtrag unseres Indienfonds“, sagt
Grund hierfür ist der hohe
Jürgen Göbel, geschäftsführender Gesellschafter von Sachsenfonds. Und Georg
Leerstand. Aktuell wird rund Vietor, Geschäftsführer von Macquarie, erläutert: „Wir haben die Investitionskriterien
die Hälfte der insgesamt
eines Infrastrukturfonds nachträglich härter formuliert.“ Christian-Oscar Geyer, ge22.000 Quadratmeter Mietschäftsführender Gesellschafter bei Dr. Peters, erstellte einen Prospektnachtrag aus
fläche am Markt angeboten. erfreulichen Gründen: „Bei einem Flugzeug bescherten uns niedrigere Darlehenszinsen höhere Liquiditätsreserven, was positive Effekte auf die Gesamtprognose hatte.“
Bei Private Equity-Fonds ist oft der Aufbau des Portfolios berichtspflichtig. So sagt
Oliver Porr, Geschäftsführer von LHI: „Wir haben einen Nachtrag erstellt, um das
verlangsamte Transaktionstempo auf dem Markt zu kommunizieren.“ Volker Arndt,
Geschäftsführer bei US Treuhand, berichtet: „In den USA hat bei einem Projekt ein
Partnerwechsel stattgefunden.“ Und zu Portfoliofonds erläutert DFH-Vorstand Alexander Bernth: „Unser Nachtrag berichtet, dass wir den Anteil an OpportunityImmobilien reduziert und dafür Erneuerbare Energien aufgestockt haben.“
DZX auf Allzeit-Tief
Steht halb leer: Das BrockhausZentrum in Leipzig.
Des Aufwands und der Kosten wegen sind Nachträge bei Initiatoren nicht beliebt. Ihre
Notwendigkeit stellen sie aber nicht zur Debatte. Anleger zumindest scheinen sich
von Nachträgen kaum verunsichern zu lassen. „Wir stellen bislang so gut wie keine
Stornos fest, die mit einem Nachtrag begründet wurden“, berichtet Markus Riegel,
Prokurist der abs Fondsplattform. Silke Harms, Vertriebsleiterin von Lloyd Fonds,
bestätigt diese Erfahrung und ergänzt: „Wichtig ist, die Anleger laufend über die
aktuelle Entwicklung zu unterrichten.“
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Wirkung von Nachträgen
Innerhalb der zweiwöchigen Widerrufsfrist können Anleger zurücktreten. Außerhalb
der Frist nur dann, wenn der Initiator aufgrund des Prospektnachtrags ein erweitertes
Widerrufsrecht beziehungsweise ein außerordentliches Rücktrittsrecht gewährt hat,
oder wenn der Initiator aus Kulanz dem Anleger einen Rücktritt gestattet. Ansonsten
gilt: Außerhalb der Frist bleibt der Anleger im Fonds.
Impressum
Redaktionsbüro
Markus Gotzi
Ackerstraße 64a
50374 Erftstadt
T: 02235/770 867
F: 02235/770 849
Rechtsfolgen bei unterbliebenem Nachtrag
Ist ein fälliger Nachtrag schuldhaft unterblieben, wären für beigetretene Anleger Ansprüche aus Prospekthaftung denkbar. Das allerdings dann nicht, wenn Anleger aus
anderen Quellen von nachtragspflichtigen Sachverhalten erfahren haben.
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www.rohmert-medien.de
Chefredakteur: Markus Gotzi
(V.i.S.d.P.)
Hrsg.: Werner Rohmert
Layout: KÖNIGSBLAU
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Verlag: Research Medien AG,
Lippstädter Straße 133,
33378 Rheda-Wiedenbrück,
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F.: 05242 - 901-251.
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eMail: [email protected]
Aufsichtsrat: Senator E.h. Volker
Hardegen (Vorsitz), Univ. Prof.
Dr. jur. habil. Karl-Georg Loritz, (Bayreuth), Petra Rohmert.
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478 535 20) Kto.-Nr.: 53 207
Namens-Beiträge geben die Meinung
des Autors und nicht unbedingt der
Redaktion wieder.
Aktuelle Anzeigen– und
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Doric Asset Finance
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Hesse Newman Capital AG
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HSBC Trinkaus Real Estate GmbH
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KGAL-Gruppe
Nordcapital GmbH
Real I.S. AG
Rechtsanwälte Klumpe, Schroeder
& Partner
SIGNA Property Funds
TSO Europe Funds Inc.
Voigt & Coll. GmbH
Von Ulrich Nastold, Rechtsanwalt
Recht einfach
Seit Anfang 2009 ist das MoMiG in Kraft und damit auch die Unternehmergesellschaft
(haftungsbeschränkt) existent. Der Gesetzgeber wollte diese neue Gesellschaftsform
im Wesentlichen jungen Existenzgründern zur Verfügung stellen. Die UG ist nur in
einem einzigen Paragraphen des GmbH-Gesetzes geregelt (§ 5a GmbHG). Eine
Mindest-Kapitalausstattung der UG lässt sich dem Wortlaut des § 5a GmbHG nicht
entnehmen. Jeder Geschäftsanteil muss auf mindestens 1,00 € lauten. Bei Gründung
einer UG muss mindestens ein Geschäftsanteil von einem Gesellschafter übernommen werden. Die Kapitalausstattung kann demnach nicht unter 1,00 Euro liegen. Die
Anmeldung der UG darf erst erfolgen, wenn das Stammkapital in voller Höhe eingezahlt ist (§ 5a Abs. 2 Satz 1 GmbHG). Sacheinlagen sind ausgeschlossen. In § 5a
Abs. 3 GmbHG ist das sog. „Ansparmodell“ normiert. Dadurch soll nach und nach
das Kapital der UG aufgeführt werden und für deren Erstarken zur GmbH gesorgt
werden. Erwirtschaftet die UG Gewinne, muss sie davon jeweils ¼ in eine gesetzliche
Rücklage einstellen. Diese Rücklage darf nur zu Zwecken der Kapitalerhöhung, des
Ausgleichs von Jahresfehlbeträgen und für Verlustvorträge genutzt werden.
In der Vergangenheit wurden aus steuerlichen Gründen traditionell viele Gesellschaften als GmbH & Co. KG gegründet. Die GmbH dient dabei lediglich als Vollhafter und
hält regelmäßig keinen Kapitalanteil an der Kommanditgesellschaft. Außer einer geringen Haftungsvergütung erhält sie keine sonstigen Vergütungen und nimmt auch
am Ergebnis der KG nicht teil. Heutzutage kann auch die UG eine Alternative zur
GmbH sein. Sie bietet als „UG (haftungsbeschränkt)“ & Co. KG neue Möglichkeiten
zur effizienteren Nutzung des Kapitals der Komplementärin. Ein - auf neudeutsch „Downsizing“ einer bestehenden GmbH auf eine UG ist allerdings nicht möglich.
Bei einer GmbH & Co. KG wird immer wieder über die Zulässigkeit eines gesellschaftsvertraglichen Wettbewerbsverbotes gestritten. Die dort geltenden Grundsätze
sind auf eine UG & Co. KG übertragbar. Das einem Gesellschafter durch Gesellschaftsvertrag auferlegte Wettbewerbsverbot ist kartellrechtlich grundsätzlich nur zulässig, wenn der Gesellschafter die Geschäftsführung der Gesellschaft maßgeblich
beeinflussen kann. Dies ist bei dem Kommanditisten einer GmbH & Co. KG, der in
der KG und der GmbH über einen Stimmenanteil von jeweils nur 1/3 verfügt, regelmäßig nicht der Fall (OLG Frankfurt am Main, Urt. v. 17.03.2009, 11 U 61/08).
Auch wenn einem Kommanditisten mit einem Stimmenanteil von 1/3 eine widerrufliche rechtsgeschäftliche Vollmacht eines anderen Kommanditisten ebenfalls in Höhe
von 1/3 für die Ausübung der Stimmrechte erteilt worden ist, ergibt sich daraus keine
beherrschende Stellung, die ein gesetzliches Wettbewerbsverbot analog § 112 HGB
rechtfertigen würde (OLG Frankfurt, a.a.O.).
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