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Nr. 190, 17. KW, 24.04.2009, Seite 1 von 19
Nr.: 190
17. KW / 24.04.2009
Kostenlos per E-Mail
Sehr geehrte Damen und Herren,
ISSN 1860-6369
die volkswirtschaftliche Stimmung an der Basis wird besser, die Zahlen allerdings nicht.
Das in dieser Woche veröffentlichte Gemeinschaftsgutachten der führenden Wirtschaftsforschungsinstitute sieht keine Erholung vor Mitte 2010 und dramatische AnstieEditorial (Rohmert)
1
ge bei Arbeitslosigkeit und Staatsverschuldung. Rekordniveau erreichen allerdings nur
2
Größte US-Immobilien
BIP-Rückgang, Export- und Produktionseinbruch. Lachen Sie nicht, das beruhigt.
Pleite: Eurohypo ist dabei
Wir befinden uns immerhin in meinem Best Case Szenario. Der Herbst hatte noch die
US Treuhand, Jamestown - 3
Möglichkeit eines Systemcrashs eröffnet. Den wird es nicht geben - noch nicht. Die
US Initiatoren floppen bei
nächste Bubble wird schon aufgepustet. Die Luftpumpen, die mit renommiertem PrivaProjektentwicklungsfonds
te Equity- oder Investmentbank-Hintergrund die letzte Blase zum Platzen brachten,
Kippt der Markt? Büroim- 7
scharren schon wieder mit den Hufen. Der neue, noch größere Zinsspread dürfte für
mobilienpreise in den USA
(Becher)
eine erneute Asset Inflation zu sorgen und Grundlagen für den nächsten Crash schafAktieninstitut – Nachbesse- 11 fen. Die Heißluftbläser werden noch etwas ändern. Die Vernichtung des OPM (Other
rung für REIT (Ries)
People‘s Money) wird OPM (Other People‘s Mistakes) in die Schuhe geschoben.
Inhaltsverzeichnis
Immobilienkonjunktur
hinkt Immobilienklima
hinter
Deutscher Investmentmarkt bricht ein
Logistikimmobilien als
Zukunftsinvestment
Im Gespräch: Günstige
Bestandsflächen sind
gefragt
RICS: „Nachhaltige“ Gebäude bringen höhere Mieten und bessere Preise
Wann beginnt für Seniorenimmobilien die Zukunft?
LBS: Wohnlage im Alter
wichtiges Kriterium
Wohnimmobilien für Reiche weiterhin attraktiv?
Frankfurt: Wohnungsmieten durchschnittlich 4,72%
höher
BVI: Offene Immobilienfonds haben ausgewogene
Portfolios
Impressum
Immobilienbrief Ruhr ab
12
12
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18
18
Das Vorhersehbare geschieht: Ratings von Kapitalanlagen sind gefloppt. Wir hatten
Sie gewarnt. Reits braucht kein Mensch. Wir hatten Ihnen das mit einem Exkurs in den
gesunden Menschenverstand begründet. Jetzt floppen Projektentwicklungsfonds. Wir
hatten Sie in "Der Immobilienbrief" und "Der Platow Brief" schon im Vorfeld der Fondskonstruktionen Anfang 2003 ausführlich gewarnt. „Projektentwicklungsfonds … bedeuten den Rückfall in die Zeit der schlimmsten Sonder-AfA-Euphorie.“ Was aus
unserer schwarzen Liste absehbarer Fehlentwicklungen noch fehlt, sind die Konzernimmobilien Entsorgungsfonds, u. a. der Telekom. Aber hier schützt noch die erste Mietvertragsperiode. Und bei den Opportunity-Fonds, deren analytische Schwierigkeiten
wir Ihnen vorrechneten, haben wir keine Infos aber kräftige Störgefühle. Um prospektgemäß zu funktionieren, brauchte jeder Fonds zweistellige Milliarden-Schnäppchen der
Zielfonds - und das am Höhepunkt des Zyklus. Das macht Sorgen.
Jetzt sind die ersten US-Projektentwicklungsfonds im Feuer. Jamestown dämpfte vor
einigen Wochen schon kräftig die Erwartungen. Das enttäuscht, wird aber kein Drama.
Manche Anleger der US Treuhand wissen dagegen nicht, ob sie auf einer Zeitbombe
sitzen. Sicherheitskonzepte und Vorrangstellungen führen jetzt zu besonders bösem
Erwachen. Konstruktion und Rahmendaten machen uns überhaupt nicht glücklich. (S.
3) Warum ist es für Anleger, Initiatoren und auch für Analysten so schwierig zu verstehen, dass Immobilieninvestments nicht über Sicherheitskonstruktionen absicherbar
sind, dass eine Immobilie Financial Engineering traditionell übel nimmt und dass Bonitäten und Glück auch aktuell renommierter Partner für 15 oder mehr Jahre nicht vorhersehbar sind? In solchen Zeiträumen kommt die nächste Krise bestimmt.
Shopping-Centerbetreiber General Growth Properties hat die wahrscheinlich bislang
größte Immobilienpleite in den USA hingelegt. Die Eurohypo ist mit 2,6 Mrd. USD da19 bei. In den eigenen Büchern stehen aber wohl „nur“ 10% davon. Der Rest wurde wei20 tergegeben. Das hört sich nach „Glück gehabt“ an. Kleingeld interessiert ja nicht. Übrigens: Der „kleine“ Anteil der Eurohypo entspricht dem
Betrag, mit dem vor 15 Jahren Hilmar Kopper im Zuge der
Schneider-Pleite in einer Fernsehdiskussion den Begriff
„Peanuts“ in den deutschen Sprachgebrauch einführte. (S. 2)
Die heutige Ausgabe wurde möglich durch unsere Partner Catella
Real Estate AG, DEGI GmbH, Deka Immobilien Investment,
Fairvesta, Garbe Group, Ideenkapital AG und RA Klumpe
Schroeder & Partner.
Werner Rohmert, Herausgeber
Nr. 190, 17. KW, 24.04.2009, Seite 2 von 19
Größte US-Immobilien Pleite: Eurohypo ist dabei - Glück gehabt, doch nur Peanuts!
Werner Rohmert, Herausgeber „Der Immobilienbrief“
Immobilienspezialist „Der Platow Brief“
Shopping-Centerbetreiber General Growth Properties (GGP) hat Gläubigerschutz
nach
„Chapter 11“ beantragt und die wahrscheinlich bislang größte Immobilienpleite
Personalien
in den USA hingelegt. Offen ist die Frage, ob das Unternehmen bei intaktem Kerngeschäft, wie Unternehmens-Chef Adam Metz betont, tatsächlich „nur“ an der RefinanBonn: Peter Forster (49)
zierung von rd. 27 Mrd. USD für die etwa 200 Einkaufszentren in 44 USübernimmt zum 1. Juli 2009 Bundesstaaten gescheitert ist, oder ob nicht doch vor Konjunkturhintergrund das Baden Posten des Geschäftsfüh- sisgeschäft selber deutlich betroffen ist bzw. zu erwartende Schwierigkeiten von den
rers der IVG Asset Manage- Banken antizipiert wurden. Zum Größenvergleich: GGP betreibt ungefähr doppelt so
ment. Bisher leitete er als
viele Einkaufszentren wie Deutschlands Vorzeige-Marktführer ECE.
Direktor den Bereich Asset
Management der Deka Im- Berücksichtigt man das internationale Wachstumsstreben, das die deutschen Banken
mobilien für das Inland. So- für „lukrative Engagements“ an den Tag legten, so hören sich die aktuellen Meldunmit besteht die Geschäftsfüh- gen eher nach „Glück gehabt“ an. Die Eurohypo ist mit 2,6 Mrd. USD dabei, von derung des Bereichs Asset Ma- nen aber wohl „nur“ 10% in den eigenen Büchern stehen. Der Rest wurde an 175
nagement der IVG aus Peter andere Gläubiger weitergegeben. Die weiteren betroffenen Banken, zu denen neben
der Deutschen Bank naturgemäß vor allem die Landesbanken gehören, melden leForster, Dr. Harald Gude
diglich kleinere Beträge, die vor unternehmerischem Hintergrund an dieser Stelle
und Michael Lipnik.
nicht zu diskutieren sind. Nach unserer Überschlagsrechnung fehlen aber allein aus
dem Eurohypo-Anteil noch etwa 2,3 Mrd. USD, deren Verbleib bis heute noch nicht
Schorndorf: Seit dem 01.
April verstärkt Ralph Paw- erwähnt wurde. Der zum Glück eher „kleine“ Eigenanteil der Eurohypo entspricht übrilik (42) als neues Vorstands- gens in etwa dem Betrag, mit dem vor 15 Jahren Hilmar Kopper im Zuge der
mitglied bei Flex Fonds den Schneider-Pleite in einer historischen Fernsehdiskussion den Begriff
Firmengründer Gerald Feig, „Peanuts“ in den deutschen Sprachgebrauch einführte.
bislang alleiniger Vorstand
Die monatelangen Bankverhandlungen der GGP waren gescheitert. Insofern trifft es
im Unternehmen. Außerdem die Finanzierer nicht unvorbereitet. Es ist zu hoffen, dass diese Zeit auch zu Vorbewurde Achim Bauer (49)
reitungen auf ein Gläubigerschutzverfahren, das nach US-Recht vor allem das Ziel
mit der Geschäftsführung für der Fortführung des Unternehmens im Auge hat, genutzt wurde. Wie viele der von
den Gesamtvertrieb Deutsch- GGP betriebenen Zentren für die Refinanzierung als Sicherheiten verfügbar sind bzw.
land beauftragt.
wie viele davon von Kapitalanlegern lediglich gemietet sind, ist ebenfalls noch offen,
Um-Frage
Genossenschaften in Hamburg: 600 neue Wohnungen, über 370 Millionen Investitionen 2009
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Personalien
Hamburg: Wolfgang W.
Drews (42) hat mit Wirkung
zum 23. März 2009 die Leitung des Vertriebes des
Fondshauses Hamburg
übernommen.
so dass der rechnerische Durchschnitt von knapp
120 Mio. USD pro Objekt wenig aussagefähig ist.
Damit sind die Sicherheitenpositionen der Gläubiger nicht nachvollziehbar. Hinzukommt, dass lt.
FTD die Branche der Einkaufskettenbetreiber vor
einer weitreichenden Marktbereinigung steht. Sie
zitiert eine Studie der Deutschen Bank, nach der
die Preise für US-Geschäftsimmobilien in diesem
Jahr um 35 bis 45% fallen könnten.
Hamburg: Andrea M. Famira MRICS (38) übernimmt ab sofort die GF bei
Angermann Valuation and
Advisory. Die Dipl.- Geographin und Immobilienökonomin (ADI) war zuletzt
als Prokuristin bei Colliers
PropertyPartners Valuation tätig. Seit 2007 ist sie
zudem Dozentin im Bereich
Immobilienbewertung an der
Akademie der Immobilienwirtschaft (ADI) in
Hamburg.
Der geschlossene US-Projektentwicklungs-Immobilienfonds UST XVI Victory Park
ist in ziemliche Bedrängnis geraten. Auch Jamestown hat vor kurzem erklärt, dass
bei dem ersten Projektentwicklungsfonds neu nachgedacht werden muss. Ein Gefühl
sagt uns, dass es bei diesen beiden Projektentwicklungsfonds nicht bleiben wird. Der
Glaube an den Erfolg der zeitgleich gestarteten Opportunity Fonds fehlte uns schon
immer. Bereits Anfang 2003, als sich die erste Welle von Projektentwicklungsfonds
andeutete und die aktuellen Problemfälle noch nicht angedacht waren, wiesen wir Sie
in "Der Immobilienbrief" und "Der Platow Brief" in ausführlichen Beiträgen auf zu erwartende Fehlentwicklungen bei Projektentwicklungsfonds hin.
Bamberg/ Nürnberg: Markus Jungkunst (38) wird ab
Mitte April als weiterer Coach für die Partner der Project Unternehmensgruppe
zur Verfügung stehen.
„Projektentwicklungsfonds … bedeuten den Rückfall in die Zeit der schlimmsten Sonder-AfA-Euphorie. Projektentwicklung ist das riskanteste Immobiliengeschäft. Es hat nichts mit Immobilienkapitalanlage zu tun. … Der Anleger zeichnet lediglich einen Vertrauensanteil an der Fähigkeit des Managements, Projekte ertragreich zu entwickeln.“ Dabei stellten wir schon damals klar, dass gegen Projektentwicklungsgeschäft an sich nicht das Geringste einzuwenden sei. Projektentwicklung
sei die hohe Schule des Immobiliengeschäfts. Sie verlange Visionen, Kreativität,
US Treuhand, Jamestown - US Initiatoren floppen bei Projektentwicklungsfonds - auch das war absehbar
Werner Rohmert, Herausgeber „Der Immobilienbrief“
Immobilienspezialist „Der Platow Brief“
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Nr. 190, 17. KW, 24.04.2009, Seite 4 von 19
fundierte Rechts- und Verwaltungs-Kenntnisse und die Fähigkeit, ein ausgesprochen
komplexes Problem mit den Komponenten, Umsetzung einer Vision, wirtschaftliche
Optimierung dieser Vision, Schaffung der rechtlichen Rahmendaten und Umsetzung
der Bau-Aufgabe zu lösen.
Das geht natürlich leicht schief - vor allem wenn sich in der regelmäßig mehrjährigen
Entwicklungszeit die Rahmenbedingungen ändern. Das geschieht in zyklischen Wirtschaften aber nun einmal immer alle paar Jahre. Solange Anleger wie bei Jamestown
Personalien
in eigene Unternehmenskompetenz mit hohem Eigenkapital investieren und durch
Hamburg: Marco Schwartz
(44) ist in die Geschäftsfüh- den Prospekt aufgeklärt werden, ist das wohl zu akzeptieren. Ob allerdings alle Anleger, die damals lediglich eine Dollar-Reinvestition suchten, glücklich sind, wagen wir
rung der B&L Real Estate
eingetreten. Er wird diese in zu bezweifeln.
den Bereichen Akquisition
Schwieriger wird es allerdings, wenn Anleger lediglich in eine Art Mezzanine-Projektund Development verstärken. Refinanzierung über Beteiligungen in „grüne Wiese“-Objekte geschickt werden und
Schwartz kommt von Gazit
mit Sicherheitskonzepten und Vorrangigkeit eingelullt werden. Die
Immobilien wo er als Ge„sicherheitsorientierten“ und formgläubigen Analysten sind glücklich und verweisen
schäftsführer die Immobimeist auf das „lediglich“ vorhandene Bonitätsrisiko des US-Projektentwicklers. Da ist
lieninvestments verantes natürlich vorteilhaft, wenn dieser der Sohn eines erfolglosen Präsidentschaftswortete.
kandidaten handelt.
Der Lauf der Wirtschaft bringt es aber nun einmal mit sich, dass Projektentwickler
turnusmäßig in Sondersituationen rutschen und kein Mensch aus der Ferne die Bonität eines US-Projektentwicklers für 10 oder 15 Jahre vorhersagen kann. Der Erfolg
eines Immobilieninvestments ist nicht über Sicherheitskonzepte absicherbar.
Während bei Jamestown allerdings lediglich ein Ertragsschwankungsrisiko erkennbar
ist, sieht die Welt bei der US Treuhand schon anders aus. Hier ist ersatzlose Streichung des Anlegerkapitals konzeptionsbedingt nicht auszuschließen.
Dubai: Ralf Schwiede (42),
CEO von Drees & Sommer
MESA Sustainable Management and Consultancy, wird
zum 1. Mai 2009 ausscheiden um sich in Dubai selbstständig zu machen. Lewis
Case (66) und Stephan Degenhardt (32) werden künftig die Geschäfte der Drees
& Sommer Gulf, Dubai,
führen.
Wie US Treuhand Geschäftsführer Lothar Estein gegenüber der Immobilien Zeitung erklärte, sei nach einem Verhandlungsmarathon mit den Gläubigerbanken ein
Großteil des zwischenzeitlich auf 286 Mio. USD gewachsenen Kreditvolumens bis
Mitte 2012 gesichert. Damit blieben gut drei Jahre Zeit, den Fonds, der in eine rund
600 Mio. USD teure Projektentwicklung in Dallas investiert ist, wieder auf stabile
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Nr. 190, 17. KW, 24.04.2009, Seite 6 von 19
Unternehmensnews:
Oberhaching: STIWA und
Hoffendahl fusionieren und
konzentrieren ihr Immobilien
Know-how. Leif Hoffendahl
bringt Immobilienbewertungserfahrung aus einem
Bewertungsvolumen von
mehr als 15 Mrd. Euro mit
über 20 000 Objekten
deutschlandweit mit. Ziel der
Fusion ist es, sowohl Knowhow als auch Kapazitäten zu
bündeln und diese unter einem Dach anzubieten.
Füße zu stellen. Im Moment gleicht die allerdings nach Presseberichten eher einer
Geisterstadt. Die Kalkulationen gehen bei weitem nicht auf. Das Fremdkapital
wächst. Jetzt ist aber noch Zeit zu hoffen. Woher die Hoffnung aber kommen soll, ist
immobilienwirtschaftlich nicht nachzuvollziehen.
Fatalerweise soll es früher schon ähnliche Flop-Fonds-Konstruktionen gegeben haben, berichten erfahrene Sanierer. Aber Estein scheint auch noch stolz darauf zu
sein, dass Projektentwickler Hillwood, der sich weigere, vertraglich zugesicherte
Zahlungen zu leisten, ökonomisch mit Kleingeld, seinem Spieleinsatz und mit weißer
Weste aus der Projektentwicklung ausscheidet. Wie viel des Anfangseinsatzes von
Hillwood in der Bauphase schon eingespielt worden ist, weiß wohl niemand. Der
deutsche Anleger „darf“ die Chancen und Risiken der Beteiligung jetzt alleine nutzen.
Wir fragen uns, wer hier wohl wem ein Sicherheits-Netz gestrickt hat.
Eine interessante Weltsicht war uns bei Estein schon im Februar aufgefallen.
Wir berichteten aus einem Estein-Vortrag: Die Stimmung in USA sei euphorisch. Eine
Krise bei Gewerbe gebe es nicht. Halter gut vermieteter Immobilien mit genügend
Eigenkapital würden von der Krise verschont. Wir monierten, dass die Tatsache, dass
auch gut vermietete Immobilien ihren Halter durch Nachschusspflicht oder bei notwendiger Kreditprolongation durch unfreiwillig geänderte Banken-Geschäftsmodelle
Schorndorf: FLEX Fonds
in Schwierigkeiten bringen würden, unerwähnt geblieben sei. Wir hofften, dass die
hat im vergangenen Jahr sei- Partner der US-Treuhand, die die „Sicherheitskonzepte“ tragen, davon verschont blienen Umsatz gegenüber dem
ben. Estein wird allerdings damals schon gewusst haben, dass unsere Hoffnung unJahr 2007 um 83% gesteierfüllt bleiben würde. Was noch mehr verblüfft: Ein Blick in die UST-Leistungsbilanz
gert, im ersten Quartal 2009 lässt auch Fragen aufkommen, was denn wohl mit der Erweiterung des Peabody Hosteht bereits ein Zuwachs von telfonds geschehen ist, die 2004 als wichtiges Kriterium des Hotelfonds verkauft
rund 49% gegenüber dem
worden war. Aber auch da ist der Anleger „abgesichert“.
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Nr. 190, 17. KW, 24.04.2009, Seite 7 von 19
Kippt der Markt? Büroimmobilienpreise in den USA
Dr. Claus Becher, Analyst im Immobilien Research der DekaBank
Unternehmensnews:
Hamburg: Nordcapital
konnte in den ersten 3 Monaten des Jahres 2009 insgesamt 55 Mio. Euro Eigenkapital platzieren (Vorjahr: 70
Mio. Euro). Mit 38 Mio. Euro wurde das größte Platzierungsvolumen im Bereich
der Versorgungsschiffe für
die Öl- und Gasindustrie auf
See erzielt. Stark nachgefragt
ist auch der erste Waldfonds
von Nordcapital. Für Ende
April 2009 ist infolge guter
Ergebnisse das Angebot
Nordcapital Energieversorgung 2 geplant. In Planung
ist ebenfalls der sechste
Zweitmarkt-Schiffsfonds.
Die globale Rezession hinterlässt immer stärker werdende Spuren auf dem Markt für
Büroimmobilien. Während in Europa die Anfangsrenditen schnell anzogen, aber die
Mietmärkte erst jüngst reagierten, war eine spiegelbildliche Entwicklung in den USA
zu sehen. Im Gegensatz zu den meist relativ starren kontinentaleuropäischen Arbeitsmärkten führte die hohe Flexibilität des amerikanischen Arbeitsmarktes zu
schnellen Entlassungen. Mit steigender Arbeitslosigkeit stiegen die Leerstände
sprunghaft an, die Mieter gewannen die Oberhand, sodass die Mieten fielen.
Der US-Investmentmarkt reagierte gemessen an den Bewegungen der Cap Rates
(dem US-amerikanischen Pendant der Anfangsrendite) allerdings vergleichsweise
behäbig. Die Cap Rates stiegen im US-Durchschnitt nach Angaben von Real Capital
Analytics (RCA) seit dem Tiefstand im Juni 2007 bislang erst um 90 Basispunkte auf
7,3%. Ein Grund für die überraschend moderaten Korrekturen, die diese Zahlen widerspiegeln, liegt in einer Qualitätsverzerrung. Investoren fokussierten sich überwiegend auf hochwertige Topobjekte in Spitzenlagen. Betrachtet man beispielsweise
einen von Moody’s entwickelten Immobilienpreisindex, der diese Qualitätsverzerrung
herausrechnet, so sieht man am Büroimmobilienmarkt schon seit Ende 2007 stagnierende und während des Jahres 2008 immer deutlicher fallende Preise. Danach wären
die Preise im Jahresvergleich bis Dezember bereits um 13,5% gefallen.
Ein anderer Grund für den geringen ausgewiesenen Renditeanstieg ist allerdings das
bislang niedrige Transaktionsvolumen. Neben der schwierigen Finanzierungslage ist
dies vor allem dem Umstand geschuldet, dass die Preisvorstellungen von Käufern
und Verkäufern auseinanderklafften. Diese Kluft zeigt bspw. der Angebots- und
Nachfrageindex des MIT (Massachusetts Institute of Technology). Zwar sanken die
Angebotspreise zum vierten Quartal 2008 deutlich und lagen damit 9% unter dem
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Nr. 190, 17. KW, 24.04.2009, Seite 8 von 19
Vorjahresniveau. Mittlerweile verlangen allerdings die Investoren einen „KrisenDiscount“ von 27%.
Unternehmens-News
Köln: Colonia Real Estate
beschließt eine Kapitalerhöhung unter Ausschluss des
Bezugsrechts der Aktionäre.
Die Kapitalerhöhung erfolgt
unter Ausnutzung des von
der Hauptversammlung geschaffenen genehmigten Kapitals durch die Ausgabe von
1,3 Mio. neuer nennwertloser
Stückaktien mit einem rechnerischen Nennbetrag von
1,00 Euro/Aktie gegen Bareinlagen. Die Kapitalerhöhung wurde erfolgreich bei
institutionellen Investoren zu
einem Ausgabepreis von 2,77
Euro/Aktie platziert; Damit
fließt der Gesellschaft ein
Bruttoemissionserlös von
insgesamt 3,6 Mio. Euro zu.
Silvia Quandt & Cie. war
begleitet tätig.
Glaubt man der anekdotischen Evidenz aus den Büroimmobilienmärkten, so müssten
die nächsten MIT-Zahlen für das Frühjahr 2009 anzeigen, dass der Spread zwischen
Anbietern und Nachfragern zurückgegangen ist. Die Verkäufer haben sich dann wohl
endgültig von den Traumpreisen der Vorjahre verabschiedet und sind zu stärkeren
Preisabschlägen bereit. Dies signalisieren auch bereits erste Cap Rate-Entwicklungen
in einzelnen Märkten. So stieg nach Zahlen von Korpacz aus dem Januar/Februar 2009
die durchschnittliche Cap Rate in North West Pacific mit den wichtigsten Märkten Seattle und Portland um 100 Basispunkte gegenüber dem Vorquartal auf 8,4%, die Spitzenrendite stieg sogar um 150 Basispunkte auf 6,5 %. Dagegen bewegten sich die Renditen in New York und Washington bislang kaum, und das trotz des Drucks, der insbesondere auf New York wegen der Finanzkrise lastet.
Auch in Zukunft ist noch mit weiter sinkenden Preisen zu rechnen. Dies signalisieren
auch Immobilienderivate. In den Derivaten auf den NCREIF-Index für den USGewerbeimmobilienmarkt ist derzeit insgesamt ein Preisrückgang von über 50% eingepreist, allerdings sind seit dem Markthochpunkt erst 11% realisiert worden. Die
schlechtere Finanzierungssituation und der wirtschaftliche Ausblick üben Druck auf die
Preise aus. Darüber hinaus wird die US-Wirtschaft mit der Bürde des zur Rezessionsbekämpfung aufgetürmten Schuldenbergs längerfristig wohl auch nicht mehr an das starke
Wachstum vergangener Zeiten anknüpfen.
Die Frage ist nun: kann denn ein Investor trotz dieser trüben Aussichten in den USBüromarkt einsteigen, und wenn, welcher Preis erscheint dann gerechtfertigt? Die DekaBank hat in einer Modellrechnung ihre aktuellen Leerstands-, Miets- und Renditeprognosen verwendet und im Rahmen eines Discounted Cash Flow-Modells für Investoren mit einem mittelfristigen (5 Jahre) und einem längerfristigen (10 Jahre) Zeithorizont
Investments durchgerechnet. Dabei konzentrierte man sich auf Durchschnittsmieten
und -renditen. Das Spitzensegment wurde außen vor gelassen. Außerhalb dieses Spitzensegmentskönnen die Ergebnisse eine Orientierungshilfe für ein „faires Pricing" liefern, also Cap Rates, die durch die zukünftigen Erträge gerechtfertigt erscheinen.
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Unternehmens-News
Frankfurt: Drivers Jonas
wurde von Levanter Properties mit dem Property
Management ihres Deutschland-Portfolios beauftragt.
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24 000 qm Mietfläche mit
Mietern wie Imtech, Hellmann Worldwide Logistics
und der Berliner Volksbank.
Hamburg: Wölbern Invest
platzierte mit 42,6 Mio. Euro
im ersten Quartal 2009 rund
57% mehr Eigenkapital als
im ersten Quartal 2008 (27,1
Mio. Euro). Besonders Holland-Immobilienfonds waren
bei den Anlegern gefragt.
7
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Boston
Chicago
Dallas
Cap Rate Stand Jan/Feb 2009
Houston
Los
New York New York Seattle
San
Washington,
Angeles
DT
MT
Francicso
D.C.
" faire" CR, Haltedauer 5 Jahre " faire" Cap Rate, Haltedauer 10 Jahre
Im Ergebnis (siehe Abbildung) zeigt sich, dass sich Investoren mit einem mittelfristigen Investmenthorizont trotz der ersten Preisrückgänge noch nicht in den Markt
einsteigen sollten. Dort liegen die „gerechtfertigte“ Cap Rates noch deutlich über den
Cap Rates, die derzeit gemeldet werden. Sie sind in diesem Jahr und vielleicht noch
im nächsten Jahr darauf angewiesen, opportunistisch zuzugreifen, also etwa auf Notverkäufe zu warten. Für Investoren mit einem zehnjährigen Investitionshorizont signalisiert die Modellrechnung, dass bereits jetzt schon die Standorte Dallas, Seattle
und Chicago in einen Bereich fallen, in dem rentable Investments möglich sind.
Bedenkt man allerdings die unsichere aktuelle Lage, in der neue Schreckensmeldungen noch immer denkbar sind, so ist bei Investitionen ein sehr vorsichtiges Vorgehen
angebracht. In Boston, Houston und Los Angeles könnten sich laut unserer Prognosen zu Ende des Jahres Preise einstellen, die einen Einstieg rechtfertigen. In Washington D.C. und New York – das gilt für beide Teilmärkte Downtown und Midtown
Manhattan – ist es schwer, in Durchschnittsgebäude zu Durchschnittsmieten zu
investieren. Hier muss selbst der langfristige Investor opportunistisch handeln oder
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Nr. 190, 17. KW, 24.04.2009, Seite 11 von 19
Aktieninstitut – Nachbesserung für REIT
Hans Christoph Ries, Finanzjournalist/ Investmentanalyst (DVFA)
Im Vorfeld der Bundestagswahlen hat das Deutsche Aktieninstitut (DAI) eine Reihe
von Wahlprüfsteinen erarbeitet. Sie zeigen Maßnahmen auf, die nach Ansicht der
Verantwortlichen notwendig sind, um den Kapitalmarkt und insbesondere die Aktie
wieder stärker zu nutzen statt zurückzudrängen. In diesem Zusammenhang wird u. a.
Unternehmens-News gefordert, das REIT-Gesetz an Praxisanforderungen und Finanzkrise anzupassen.
Erlangen: GRR gewinnt die Bis dato haben erst 2 deutsche REITs den Sprung an die Börse geschafft. Dieser
Provinzial Rheinland als
Fehlstart ist sicher zum größten Teil der Finanzkrise geschuldet, aber nach Ansicht
langfristigen Hauptaktionär. des DAI auch auf einige vermeidbare Schwächen des REIT-Gesetzes. Daher wird
Die Provinzial Rheinland
gefordert:
Lebensversicherung und der
Immobilien-Dachfonds INI- 1. Änderung der Aktionärsstruktur-Vorgaben: Laut Gesetz darf kein Aktionär diZIO, die sich bereits im No- rekt mehr als 10% der Anteile an einer REIT-AG halten. Zudem müssen sich mindesvember 2008 einen Anteil an tens 15% der Anteile im Streubesitz befinden. Werden diese Vorgaben nicht eingehalten, verliert der REIT seinen steuerlichen Status und muss alle Aktionäre entder GRR gesichert hatten,
übernehmen das Aktienpaket schädigen, die weniger als 3% der Anteile halten. Dies bedeutet ein erhebliches Risider amerikanischen Cargill- ko für die Gesellschaft, zumal das Management keine rechtlich durchsetzbaren Mittel
zur Verfügung stehen, die Aktionärsstruktur im Sinne dieser Vorgaben zu verändern.
Gruppe und stocken ihren
Anteil von 40% auf 90% auf. Das DAI schlägt daher vor, bei Verletzung der Beteiligungshöchstgrenze von 10% die
Sanktion auf den Aktionär zu verlagern, der diese Schwelle überschreitet und die
Cargill zieht sich aus ihren
direkten Immobilienaktivitä- Streubesitzklausel in Höhe von 15% zu streichen.
ten in Europa zurück und
2. Dreijahresfrist verlängern: Der Börsengang eines REITs läuft üblicherweise in 2
wird ihre Immobilieninvest- Phasen ab. Zuerst erhält die AG den Status eines sog. „Vor-REIT“, der bereits bements in Europa über ihre
stimmte Vorteile gewährt. So können z. B. Dritte ihre Immobilien an Vor-REITs steuInvestmentgesellschaft Car- erschonend veräußern und damit für den Kapitalmarkt nutzbar machen. Innerhalb
val Investors neu ordnen.
von 3 Jahren muss dann der Börsengang erfolgen, durch den der eigentliche REIT
Das Transaktionsvolumen
erst entsteht. Findet dieser Börsengang nicht statt, verfallen die steuerlichen Vorteile.
liegt in einem hohen zweiFür die meisten bestehenden Vor-REITs läuft die Dreijahresfrist zwischen Herbst
stelligen Millionenbereich.
2010 und Frühjahr 2011 ab. Im aktuellen Kapitalmarktumfeld empfiehlt das DAI, den
Appetit auf Delikatessen frisch vom Markt ?
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Initiator im australischen Immobilienmarkt mit einem Investmentvolumen von ca. AUD 840 Mio. Unser lokales Know-how steckt
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Nr. 190, 17. KW, 24.04.2009, Seite 12 von 19
Zeitraum für die Umwandlung von einem Vor-REIT in einen REIT von 3 auf 5 Jahre
auszudehnen. Dies sollte jedoch nur für bereits bestehende Vor-Reits gelten.
Unternehmens-News
Frankfurt: Westdeutsche
ImmobilienBank konnte das
Ergebnis vor Steuern im Vergleich zum Vorjahr um
15,5% auf 121,2 Mio. Euro
steigern. Der Konzernjahresüberschuss wuchs um 5% auf
96,7 Mio. Euro.
Hamburg: Lloyd Fonds hat
seine im Februar vorab bekannt gegebenen Geschäftszahlen für das Jahr 2008 im
Wesentlichen bestätigt. So
wurde mit geschlossenen
Fonds im vergangenen Jahr
278 Mio. Euro Eigenkapital
platziert, 2007 waren es noch
452 Mio. Euro. Die Umsatzerlöse schrumpften gegenüber 2007 von 90,1 Mio. auf
48,1 Mio. Euro. Das Nachsteuerergebnis rutschte von
plus 20,2 Mio. Euro in die
Verlustzone. Minus 4,6 Mio.
Euro bilanziert das Unternehmen. Eine Dividende sollen
die Aktionäre diesmal nicht
bekommen.
3. Wohnimmobilien mit einbeziehen: Deutsche REIT-AGs dürfen keine Wohnimmobilien besitzen, die vor 2007 errichtet worden sind. Die hierfür angeführten Gründe
(Mieterschutz etc.) sind nach Ansicht des DAI nicht stichhaltig. Darüber hinaus entstehe die widersinnige Situation, dass zwar ein ausländischer REIT deutsche Bestandswohnimmobilien erwerben kann, nicht jedoch ein deutscher. Diese Ungleichbehandlung sollte daher beseitigt werden.
(Anmerkung des Herausgebers Werner Rohmert: Wie wir Ihnen schon oft deutlich
machten, braucht den Reit kein Mensch. Natürlich haben Timing und unsinnige Gesetzgebung den zu erwartenden Flop noch verstärkt und sogar Anfangserfolge verhindert. Wahrscheinlich wäre es sinnvoll, über den Reit zur Vermeidung einer neuen
Periode der Auszeit des gesunden Menschenverstandes sofort das Kreuz zu schlagen. Vielleicht wird er aber mit den unauffälligen Tuningmaßnahmen ja doch im Gefolge der Krise zu einem vorübergehenden Erfolgsmodell der dann neuen
Regierung.)
Immobilienkonjunktur hinkt Immobilienklima hinterher
Andre Eberhard / Werner Rohmert
Bereits den dritten Monat in Folge hat das Immobilienklima im März 2009, lt. King
Sturge leichte Zuwächse verzeichnen
können. Um 12,1% stieg der Index des
Immobilienklimas auf 52,9 Punkte. Der
negative Peak lag im Dezember 2009
bei deutlich unter 50 Zählern. Ob diese
Entwicklung anhält, darf allerdings aufgrund negativer realwirtschaftlicher
Daten bezweifelt werden. Auch wenn
die Immobilienwelt diese kleine Aufhellung vielleicht als Kehrtwende betrachtet, darf nicht außer Acht gelassen
werden, von welchem Niveau das Immobilienklima ausgeht. Noch im Mai
letzten Jahres lag das Immobilienklima
bei 100 Punkten. Lt. King Sturge geht die Mehrheit der Umfrageteilnehmer immer
noch von einer schlechten immobilienwirtschaftlichen Entwicklung aus. Den größten
Wiesbaden: Freshfields
Bruckhaus Deringer erwei- Stimmungszuwachs verzeichnete das Klima für Immobilieninvestitionen. Dieser Indikator stieg um 26,9% auf 51,4 Punkte. Lt. King Sturge gebe die Steigung des Indikatert ab Mai 2009 für fünf
Jahre den Stifter- und Förder- tors einen Hinweis auf steigende Preise und zunehmende Transaktionen. Besonders
kreis des Real Estate Mana- gefragt seien dabei Handelsimmobilien. Wohnimmobilien werden nach wie vor als
das krisensicherste Engagement betrachtet. Hier stieg der Index erstmals seit Juli
gement Institutes (REMI)
2008 über die 100 Punkte-Linie. Die Stimmung beim Immobilienklima schlägt sich
der European Business
allerdings nicht in der Immobilienkonjunktur nieder. Im März sank der Index für die
School (EBS).
Immobilienkonjunktur um 3,4% auf 118,8 Zähler. Damit sank die Immobilienkonjunktur auf den niedrigsten Wert seit 2000.
Halle a.d.Saale: Die von
Estavis gegründete Estavis
Property Management firmiert ab 1. Mai 2009 zu
Deutscher Investmentmarkt bricht ein
OVUS GmbH, ObjektverRuth Vierbuchen, Chefredakteurin „Handelsimmobilien Report“
waltung und Service. Das
Unternehmen verwaltet vor
Die von Jones Lang LaSalle (JLL) vorgelegten Quartalszahlen für den Investmentallem Objekte in B-Lagen in markt Deutschland fassen die „gefühlte Erlahmung des Marktes“ in konkrete Zahlen.
Nord- und Mitteldeutschland. Nur 1,75 Mrd. Euro waren im 1. Quartal deutschlandweit in Gewerbeimmobilien inSeit dem 1. Januar 2009 ist
vestiert worden. Das entspricht weniger als 10% der gesamten Jahresleistung von
der Rechtsanwalt Hans-Jörg 2008, die bei knapp 20 Mrd. Euro lag, und bedeutet gegenüber dem Vorjahresquartal
Ludolph alleiniger Geeinen Rückgang um 80%. Bereits im 4. Quartal 2008 war als Folge der Kreditkrise
schäftsführer und Geselldas Transaktionsvolumen mit 3,2 Mrd. Euro gegenüber 2006 /2007 drastisch
schafter des Unternehmens.
abgesackt und hatte das Ende des Immobilien-Booms abrupt angezeigt.
Nr. 190, 17. KW, 24.04.2009, Seite 13 von 19
Auf Grundlage der nun ermittelten Zahlen schätzt Marcus Lemli, Leiter Capital Markets Deutschland bei JLL, das Transaktionsvolumen für das Gesamtjahr 2009
auf „nicht mehr als 10 – 15 Mrd. Euro“. Im Jahresvergleich wäre das der niedrigste
Wert der vergangenen 6 Jahre. Dass es jedoch zu großen Reibungsverlusten kommen muss, wenn sich die Finanzierungsbedingungen so schlagartig ändern und sich
alle Marktteilnehmer völlig neu ausrichten müssen, liegt auf der Hand.
Unternehmens-News
Hamburg: Herkules
Grundbesitz firmiert ab sofort als Herkules Grundbesitz AG. So würden künftig
unter dem Dach drei eigenständige Geschäftsbereiche
agieren. Der bisherige Geschäftsführer René Ravn ist
als Vorstand des Unternehmens tätig. In den neu formierten Aufsichtsrat berufen
worden sind der Hamburger
RA Burkhard Bleisch von
der Kanzlei Lehmann
Rechtsanwälte als Vorsitzender sowie Robert Löer,
geschäftsf. Gesellschafter der
Löer Immobilien Management und Jutta Steil, Asset
Manager der I.B.D.C. Immobilien Investment and
Building Company SA mit
Sitz in Luxemburg.
Kalmar/Schweden: Axa
Investment Managers investiert für das Sondervermögen Axa Immosolutions
in ein Fachmarktzentrum im
„Bilen Retail Park“ mit über
27 000 qm Einzelhandelsfläche, die alle vermietet sind.
Das Investitionsvolumen
beläuft sich auf rund 40 Mio.
Euro.
Frankfurt: Atisreal gründet
zusammen mit der Heine
Planungsgesellschaft
(Alsterhaus Hamburg) den
neuen Geschäftszweig Retail
Solutions. Geleitet wird das
Team von Andreas Völker,
GF der Atisreal Consult.
Weitere Mitglieder des
Teams sind Christoph Meyer, Leiter Retail-Investment
von Atisreal Deutschland,
Christoph Scharf, Leiter
Retail-Vermietung von Atisreal Deutschland sowie
Christian F. Heine, Inhaber
Heine Planungsgesellschaft.
Doch gibt es auch wieder erste Anzeichen für eine Besserung der Lage: „Bewegung
ist wieder in die Akteure gekommen“, stellt Lemli erfreut fest, auch wenn das erst
hinter den Kulissen festzustellen sei. Insbesondere die Marktakteure mit einer ausreichenden Eigenkapitalausstattung hätten sich neu positioniert, um ihre Investmentstrategie den Gegebenheiten anzupassen, damit sie bei passenden Gelegenheiten, die laut Lemli zweifellos im Jahresverlauf kommen werden, zugreifen können.
Allerdings erwarten die Marktexperten, entgegen den früheren Voraussagen, in diesem Jahr keine Welle von Notverkäufen: „Die öffentlich publizierten geglückten
Anschlussfinanzierungen von einigen Immobilien-AGs sprechen dafür, dass
den Banken überhaupt nicht daran gelegen ist, selbst Eigentümer von Immobilien zu werden“, stellt Lemli fest.
In diesem Marktumfeld erwiesen sich Einzelhandelsimmobilien mit einem Anteil
von 31% am Transaktionsvolumen als stärkste Assetklasse, vor Büroimmobilien
(25%), gemischt genutzten Immobilien (14%) und Lager/Logistikimmobilien (5%). Der
Jahresvergleich zeigt jedoch, dass die Rückgänge durchweg über alle Bereiche von
75% bei gemischt genutzten Objekten bis 85% bei Lager/Logistik gleichermaßen
drastisch ausgefallen sind.
Im Segment Einzelhandelsimmobilien war der Verkauf des Factory-Outlet-Centers
(FOC) in Zweibrücken für 110 Mio. Transaktionsvolumen Big 6 (Mio. Euro)
Euro der größte Posten und führte
2008
Q1 2008 Q1 2009
%
dazu, dass Fachmarktzentren mit Berlin
1.574
928
145
-84
31% des Transaktionsvolumens den Düsseldorf
858
205
45
-78
stärksten Investmentbereich bildeten. Frankfurt
1.502
266
150
-44
1.868
389
90
-77
Doch auch wenn auf innerstädtische Hamburg
1.631
571
235
-59
Geschäftshäuser nur 25% des München
517
242
50
-79
Transaktionsvolumens entfielen, trifft Stuttgart
7.950
2.601
715
-73
diese Anlageklasse laut Jones Gesamt
Lang LaSalle „auf Grund der noch Quelle: Jones Lang LaSalle
guten Nutzer-Nachfrage- und der stabilen Marktpreissituation derzeit am besten
die Wünsche der Investoren“. Das wissen aber auch die Eigentümer zu schätzen.
Entsprechend gering ist das Verkaufsangebot.
Vor allem private Investoren und Vermögensverwalter fragen Geschäftshäuser mit
Volumina zwischen 5 und 30 Mio. Euro nach. Netto-Anfangsrenditen von 4,27% in
den sechs Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M, Hamburg, München und Stuttgart spiegeln die immer noch recht stabile Nachfrage vor allem von
internationalen Filialisten nach Verkaufsflächen in den Top-Lagen wider, was wiederum für stabile Mieten sorgt.
Die Netto-Anfangsrendite für Shopping-Center blieb mit 5,75% gegenüber dem 4.
Quartal 2008 konstant, für Solitärfachmärkte und Fachmarktzentren erhöhte sie sich
um 25 Basispunkte auf 7 bzw. 6,75%. Zum Vergleich: Die Netto-Anfangsrenditen von
Büros in den 6 ImmobilienTransaktionsvolumen bundesweit (Mio. Euro)
hochburgen
lagen
bei
2008
Q1 2008 Q1 2009
%
5,41%. Insgesamt zeigt der
2.654
1.559
-41
Trend laut JLL, dass der Einzelobjekte 11.609
deutliche Renditeanstieg Portfolios
8.039
5.499
194
-96
der vorangegangenen 18 Gesamt
19.648
8.153
1.753
-78
Monate gestoppt ist und Quelle: JLL
nun kaum mehr Bewegung
zu erwarten ist. Damit dürfte ein stabiles Preisniveau erreicht sein. (Anm.: Vor
konjunkturellem Hintergrund scheint uns dieser Optimismus jedoch ein wenig
gewagt.)
Nr. 190, 17. KW, 24.04.2009, Seite 14 von 19
Deals Deals Deals
Vorbei sind vorerst auch die Zeiten der großen Portfolio-Transaktionen. Nur 200 Mio.
Euro oder 11% des Volumens entfielen im 1. Quartal auf Paketverkäufe – 2008 waren es noch 40%. Das Durchschnittsvolumen sank von 195 Mio. (2007) auf 17 Mio.
Euro (2009). Erste Anzeichen sieht JLL aber dafür, dass demnächst Shopping-Center
-Transaktionen mit einem Volumen von über 100 Mio. Euro realisiert werden. Stärkste Käufergruppen sind mit 18% Asset/Fund Manager, vor offenen Immobilienfonds
(16%), Entwicklern (12%) und Privatinvestoren (11%). Als Verkäufer standen ihnen
Entwickler (22%), Immobilien AGs (19%), Asset/Funds Manager (17%) und Unternehmen (16%) gegenüber.
Kiel: IKK Nord mietet 810
qm Bürofläche im Foerdetower in der Gablenzstr. 9 über
Logistikimmobilien als Zukunftsinvestment
TLi Toplage Immobilien.
Das Objekt im Focus Nordic
André Eberhard, Chefredakteur „Der Immobilienbrief“
Cities der Catella Real
Logistikimmobilien werden zukünftig in Portfolien institutioneller Investoren eine gröEstate mit 3 556 qm ist soßere Rolle spielen. Das wurde auf der ersten Hamburger Immobilien Konferenz, die
mit voll vermietet.
von der Garbe Group in Hamburg ausgerichtet wurde, deutlich. Professionelle LogisStuttgart: Krankenversiche- tikimmobilien an guten Logistikstandorten verbinden eine hohe Mietrendite mit nachhaltiger Nutzungsmöglichkeit, langer Lebensdauer und guten Wertentwicklungsperrung mietet über 2 685 qm
Bürofläche in der Olgastr. 80 spektiven durch werthaltige Grundstücke.
von der Stuttgarter Lebens- Der Logistiksektor nimmt in der deutschen Wirtschaft eine Querschnittsfunktion ein.
versicherung über Dr.
Mit über 200 Mrd. Euro Investmentvolumen ist die Logistikbranche von der ÖffentlichLübke.
keit nahezu unbemerkt schon heute unter den Top 3 bei den wichtigsten Wirtschaftssektoren.
Dortmund: RA-MICRO
Software mietet rd. 200 qm Globalisierung und die zunehmende weltweite Vernetzung von Unternehmen stützen
Bürofläche im „Office Park die Entwicklung der Logistikbranche. Für die Logistikimmobilie wird zukünftig vor allem die Nachhaltigkeit eine besondere Bedeutung haben. Das bestätigt auch Klaus
Rheinlanddamm“ von ING
Ansmann
von der Deutsche Post Real Estate Germany GmbH. Energiesparen und
Realestate über Brockhoff
die
Gewinnung
von Strom durch zusätzliche infrastrukturelle Maßnahmen steht bei
& Partner.
vielen Logistikern ganz oben auf der Agenda. Die einzelnen Dienstleistungen, die mit
einer Logistikimmobilie verbunden sind, werden zukünftig vermehrt ausgelagert. Das
München: Autodesk Inc.
mietet rd. 4 100 qm Büroflä- operative Management wird für Logistikimmobilien zunehmende Bedeutung haben.
che in der Aidenbachstr. 54- Ansmann weist darauf hin, dass Mieter vor allem in Krisenzeiten kurzfristigen Mietver56 von Deka über JLL. Ad- trägen nachfrage. Das bedeute
vantest (Europe) mietet rd. 2 aber nicht, dass nur eine kurzfristige Nutzung geplant sei. Lo000 qm am Stefan-GeorgeRing 2-8 im Zamilapark von gistikimmobilien seien meist mit
einer hohen Anfangsinvestition
Deka Immobilen.
für den Logistiker verbunden, die
den Logistiker an die Immobilien
Stockholm: IVG Funds
binde. Hier sollte man allerdings
erwirbt die Büroimmobilie
Magasinet 1 im Vorort Sund- nicht außer Acht lassen, dass
eine Immobilie, die nicht gebyberg für 36,3 Mio. Euro
braucht wird, auch nicht weiter
von Skanska. Hauptmieter
1. Hamburger Immobilienkonferenz
ist mit 12 000 qm Nutzfläche genutzt werden wird, egal wie
hoch die Anfangsinvestition war.
der staatliche Stromnetzbetreiber Svenska Kraftnät. Vor allem die einfache Logistikimmobilie, der berühmte Schuhkarton auf der grünen
Wiese, erweist sich derzeit als krisenfest. Projektentwickler, die sich eben nicht auf
Frankfurt: Fondshaus
die logistische Spezialimmobilie, wie z.B. das Hochregallager, spezialisiert haben,
Hamburg erwirbt für einen besitzen derzeit die besten Voraussetzungen die Finanzmarktkrise gut zu
geschlossenen Immobilienüberstehen.
fonds ihr erstes Hotelprojekt
Die Langfristigkeit des Investments haben inzwischen auch Investoren erkannt. So
in der Airport City für 27,5
wollen lt. Ernst & Young mehr institutionelle Investoren ihre Logistikimmobilienquote
Mio. Euro von einem Tochin ihren Portfolien auf bis zu 15% ausbauen. Dr. Rudolf Josten von der Generali
terunternehmen des ProjektDeutschland sieht zwar Büroimmobilien nach wie vor in einer Lead Investment Posientwicklers Lang & Cie.
tion, jedoch werde die Logistikimmobilie wie auch Carlos Nugent, ImmobiliensachReal Estate. Das Hotel der
verständiger bei Nugent & Partner in Hamburg, bestätigt, durch ihre hohe Stabilität
Marke Park Inn ist für 20
eine höhere Wahrnehmung erlangen. Verwirrung kam allerdings auf, als Carlos NuJahre an den Hotelbetreiber
gent mit statistischen Daten der vergangenen Jahre versuchte die Krise schön zu
The Rezidor Hotel Group
reden. „Das sei alles schon mal da gewesen!“, so Nugent. Sicher, die Daten passen
vermietet.
immer zu Vergangenheitswerten. Die Fallhöhe ist heute jedoch eine ganz andere.
Nr. 190, 17. KW, 24.04.2009, Seite 15 von 19
Im Gespräch: „Günstige Bestandsflächen sind gefragt“
Klaus Kortebein, CEO der Valad Property Group in Deutschland,
im Gespräch mit Dorothee Stöbe
Deals Deals Deals
Münster: Beratungsgesellschaft zeb/rolfes.schierenbeck.associates verlängert
Mietvertrag über rd. 6 600
qm Bürofläche in der Hammer Str. 165 von Deka Immobilien. Gleichzeitig mietet
die Gesellschaft weitere
1 230 qm Bürofläche in der
Friedrich-Ebert-Str. 181183. Beide Objekte gehören
zum Bestand des Offenen
Immobilienpublikumsfonds
WestInvest 1.
Über den Markt für Logistikimmobilien ist in jüngster Zeit viel diskutiert worden. Die DZ
Bank prognostiziert deutlich fallende Mieten. Einige Makler haben vehement widersprochen.
Stöbe: Sie selbst haben zuletzt von einer steigenden Nachfrage nach Lager- und Logistikflächen berichtet. Welche Marktentwicklung erwarten Sie für 2009?
Kortebein: Der Markt für Logistikimmobilien bleibt von der schlechten konjunkturellen
Situation natürlich nicht unberührt. Es gibt überall Unternehmen, die Schwierigkeiten
bekommen. Aber gerade diese Turbulenzen führen dazu, dass der Markt lebendig
bleibt. Es werden Bestände konsolidiert und günstige Flächen gesucht. Wir berichteten im zweiten Halbjahr 2008 über hohe Nachfrage. Im ersten Quartal 2009 hat sich
der Trend bestätigt. Ich gehe davon aus, dass sich grundsätzlich an dieser Situation
bis Jahresende nichts ändern wird. Mit funktionalen Bestandsflächen in zentralen und
verkehrsgünstigen Lagen ist man überdurchschnittlich gut aufgestellt.
Im Moment werden aber sehr viele undifferenzierte Sichtweisen über den Logistiksektor öffentlich gemacht, die ich überhaupt nicht teile. Mir wird in manch einer Diskussion
zu schnell aus einer Boom- eine Problembranche gemacht. Ein Beispiel: Ich kann
nicht einfach von einem sinkenden Transportaufkommen auf einen geringeren Bedarf
an Lagerfläche schließen. Zu Beginn eines wirtschaftlichen Abschwungs kann gerade
Berlin: ECE hat im Auftrag
das Gegenteil der Fall sein. Die Produktion ist oft höher als der Absatz – die Lagerhalder Königstadt Gesellschaft
tung steigt also bei gleichzeitig geringerem Güterverkehrsaufkommen.
insgesamt 4 000 qm OfficeFläche im „Haus Königstadt“ Stöbe: Aber im Abschwung müssen die Unternehmen Kosten einsparen. Warum sollen sie nicht versuchen, das im Bereich der Logistikimmobilien zu erreichen?
am Kurfürstendamm 33
nachvermietet. Die Büroflä- Kortebein: Das tun sie, na klar. Das Kostenbewusstsein steigt. Wir haben für das
chen in dem zentral gelegezweite Halbjahr 2008 ja auch von einer hohen Nachfrage nach günstigen Bestandsflänen Gebäude sind damit wie- chen im Bereich von 4,00 bis 4,50 Euro berichtet. Ein einfacher Standard ist gefragt,
der vollständig belegt.
keine teuren Neubauflächen. Ich glaube, dass die gegenwärtigen Planungen in den
München: Ernst & Young
mietet 4 000 qm Bürofläche
im Arnulfpark von Icade
Reim. Damit ist das Haus 1
voll vermietet. E&Y hatte
bereits im Jahr 2007 14 000
qm gemietet, um den Münchner Firmensitz in dieses neue
Gebäude zu verlegen.
Essen: Hochtief Facility
Management mietet rd.
1 100 qm Bürofläche im Büropark an der Ruhrallee 175
von MSREF Amanda Essen
Zwei, vertreten durch Corpus Sireo über Cubion.
München: Sicherheitstechnikunternehmen Elaman
mietet ca. 600 qm Bürofläche
in der Baierbrunner Str. 15
von AmpegaGerling Immobilien Management über
Colliers S&S.
Unternehmen von einer extremen Unsicherheit gekennzeichnet sind. Wie lange dauert
der Abschwung? Wann greifen die Konjunkturpakete? Wo lösen sie Sonderkonjunkturen aus? Lagerhaltung ist dazu da, solche Unsicherheiten und Nachfrageschwankungen abzufedern. Logistik bleibt gerade in konjunkturell turbulenten Zeiten ein RiesenThema. Es kommt auch nicht von ungefähr, dass institutionelle Investoren sich vermehrt für Logistikimmobilien interessieren – vor allem für Flächen, die langfristig vermietet sind und an verkehrsgünstigen Standorten liegen. Industrie- und Logistikimmobilien haben sich mittlerweile als Anlageklasse etabliert.
Stöbe: Und wie organisieren Unternehmen unter diesem Druck die Lagerhaltung?
Kortebein: Es gibt einen Trend zu Konsolidierung und Zentralisierung der Lagerhaltung. Auf diese Weise versuchen Unternehmen Kosten aus diesem Bereich herauszunehmen. Allerdings geschieht das zum allergrößten Teil im Bestand. Neubauprojekte
gibt es kaum noch. Die Risiken sind zu groß und Käufer sind ganz schwer zu finden.
Das führt auch zu Auftriebstendenzen bei den Mietpreisen. An den begehrten Standorten – in den Speckgürteln der Ballungszentren – steigen die Mieten derzeit. Man
kann das auch als Normalisierung der Verhältnisse begreifen. Weil zuletzt viele Neubauflächen auf den Markt kamen, hat es Abschlüsse zu Mieten gegeben, die eigentlich nicht im Einklang mit den Baukosten stehen.
Vor diesem Hintergrund ist Fläche nicht einfach nur Fläche. Das Angebot eines
Dienstleisters für Logistikimmobilien ist auch durch vertragliche Gestaltungen, Service
und Kreativität gekennzeichnet. Die Unternehmen wollen Flexibilität. Das richtige Angebot wird weiterhin auf eine rege Nachfrage treffen. Wenn wir nur auf die schlechte
Lage des Gesamtmarkts blicken, bringt uns das auch nicht weiter.
(Valad Property Group ist ein Fonds- und Assetmanager, der ein Vermögen von derzeit rund 10
Milliarden Euro managt, und der sich auf Mehrmieterobjekte der Nutzungsarten Büro und InNürnberg: Lifestyle-Marke dustrie spezialisiert hat. Das Netzwerk aus 29 lokalen Büros in 17 Ländern ermöglicht, globales
Mexx mietet rd. 400 qm Ver- Anlagekapital und Immobilienpotenzial zusammenzuführen. In Deutschland ist Valad mit über
30 Mitarbeitern an den Standorten Berlin, Frankfurt am Main, Hamburg und München vertreten.
kaufsfläche in der Breiten
Derzeit werden über 80 Immobilien im Wert von rund einer Milliarde Euro und einer Fläche von
Gasse 88 über Comfort.
über 1,3 Millionen Quadratmetern gemanagt.)
Nr. 190, 17. KW, 24.04.2009, Seite 16 von 19
RICS: „Nachhaltige“ Gebäude bringen höhere Mieten und
bessere Preise
Werner Rohmert, Herausgeber „Der Immobilienbrief“
Immobilienspezialist „Der Platow Brief“
Fonds-News:
Leer: GHF übernimmt den
MS „GLOBAL HELENA“,
einem Mini-Bulker mit einer
Tragfähigkeit von ca. 7 500
tdw und einer Ladekapazität
von rd. 9 900 cbm, aus dem
Beteiligungsangebot GHF
Global Bulker IV 14 Tage
früher als im Verkaufsprospekt geplant.
München: UBS Real Estate
legt einen institutionellen
Wohnimmobilienfonds nach
Investmentgesetz auf. Bis zu
5,5% Gesamtrendite nach
Kosten soll der Fonds bringen, der voraussichtlich bereits im Mai zur Zeichnung
bereit steht. Investiert wird in
Bestandswohnungen in den
Ballungszentren Berlin,
Rhein-Main, Hamburg, München und Rhein-Ruhr. Beim
Einkauf und der Verwaltung
der Wohnungen arbeitet UBS
mit Dupuis Asset Managers,
Berlin, zusammen.
Nach einer von der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) vorgestellten
Studie unter dem Titel „Doing Well by Doing Green“ erzielen Gebäude mit einer so
genannten Drei-Sterne-Klassifizierung in den USA rd. 3% höhere Mietpreise als herkömmlich errichtete Gebäude. Nicht nachhaltige Gebäude gehören der Vergangenheit an. Bei der Betrachtung der effektiv erzielten Mieten, die neben Konzessionen an
Mieter auch mögliche Leerstände über den Existenzzyklus einer Immobilie hinweg
berücksichtigen, gehen die Experten von einem finanziellen Vorteil nachhaltig errichteter Gebäude von bis zu 6% aus. Die höheren Mietpreise machen sich auch bei den
Verkaufpreisen solcher Gebäude bemerkbar, wo die gezahlten Prämien das höhere
Niveau bei den Mietpreisen sogar noch übersteigen. Hier liegen die gezahlten Preise
um bis zu 16% über denen für vergleichbare Gebäude. Dies würde für ein durchschnittliches Gebäude eine Wertsteigerung von 5,5 Mio. USD ergeben, wenn es entsprechend nachhaltig errichtet ist.
Wann beginnt für Seniorenimmobilien die Zukunft?
Marion Götza, Redakteurin „Der Immobilienbrief“
Nicht alle Langfristentwicklungen führen zum sofortigen Erfolg. Obwohl der Bedarf an
Senioren(gerechten) Immobilien unstrittig ist, führten in den vergangenen Jahren
beileibe nicht alle Konzepte zu einem Investmenterfolg. Statistisch richtig fassbar ist
nur der Pflegebereich. Da gibt es klare Zusammenhänge, die sich ebenfalls nur langsam ändern. Wenig ertragsorientierter Wettbewerb öffentlich rechtlicher oder sozialer
Betreiber, Lebensgewohnheiten, Singularisierung der Haushalte, monetäre Rahmenbedingungen, Aspekte professioneller häuslicher Pflege, soziales Umfeld, veränderte
Lebenserwartung u. v. m. spielen dagegen bei den anderen Bereichen eine oft gegenläufige, aber große und schwer kalkulierbare Rolle. Konzepte gegenseitiger Pflege vom 50en Lebensjahr an zur Erzielung einer eigenen Pflegeberechtigungsanwartschaft sind ebenso zu Lachnummern geworden wie die amerikanischen „vom Golfplatz bis zur Bahre“ Betreuungskonzepte, vor denen wir vor gut 10 Jahren noch
Angst hatten, wie auch fast alle deutschen Durchlauferhitzer-Konzepte und alle Versuche, unverkäufliche Wohnungen durch Anbringen eines Klingelknopfes zu SenioFrankfurt: UBS Global
renimmobilien im Hochpreissegment zu machen. Gespannt besuchten wir die 2. IIR
Asset Management startet
Konferenz „Zielgruppe 65plus“ am 23. und 24. März im Berliner Hotel Concorde.
den Dachfonds UBS AFA
Naturgemäß identifizierten die Referenten Seniorenimmobilien als Gewinner der
Global Infrastructure MulZukunft.
ti-Manager für deutsche
institutionelle Investoren. Er Die Thesen der 2. IIR Konferenz „Zielgruppe 65plus“: Die Zielgruppen am Wohnungsmarkt kehren sich um. Bis zum Jahr 2030 wird die Zahl der 65 - 69jährigen um
investiert in rund 15 bis 20
Single-Funds bzw. etwa 120 20%, der ab 85jährigen um 148% steigen. Da die Lebenserwartung der Menschen
Anlagen weltweit. Der Inves- immer höher wird, besteht in naher Zukunft ein großer Bedarf an seniorengerechten
titionsschwerpunkt liegt mit Wohnformen. Innovativ bezahlbare Lösungen müssen entwickelt werden. Die Finanzmindestens 80% auf Brown- krise hat den Pflegeimmobilienmarkt zwar nicht so stark gebeutelt wie andere Segmente, aber Investoren, die ihre Projekte mit kurzfristigen Krediten finanziert haben,
field-Anlagen in OECDmüssen sich auf Probleme bei der Anschlussfinanzierung einstellen. Die Banken verLändern. Bei einem 10-15jährigen Anlagehorizont liegt langen nicht nur deutlich höhere Zinsen, sondern auch eine größere Eigenkapitalbedie erwartete Gesamtrendite teiligung, so Carsten Brinkmann, Aufsichtsratsvorsitzender von Terranus Consulting. Darüber hinaus sei die Modernisierung bestehender Objekte vielfach vernachbei rund 8 bis 9% p. a.
lässigt worden, was den Verkauf erschwere. Welche Folgen schlechte Konjunktur
London: Henderson Global und Überangebot für den Seniorenimmobilienmarkt haben, wurde auf der 2. IIR KonInvestors vertreibt ab sofort ferenz „Zielgruppe 65plus“ am 23. und 24. März im Berliner Hotel Concorde
vorgestellt.
den Henderson Horizon
Industries of the Future
Eine zentrale Zukunftsaufgabe der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft der nächsFund in Deutschland. Der
ten 10 bis 15 Jahren wird sein, die Versorgung der Bevölkerungsgruppe 65plus mit
Fonds verfolgt eine globale
altersgerechtem Wohnraum zu versorgen. Seniorengerechtes Wohnen ist für die ImGrowth-Strategie und inves- mobilienwirtschaft längst kein Nischensegment mehr. Dominiert wird das Angebot
tiert in zehn Themen aus
durch Betreutes Wohnen (Verbreitungsgrad 80%), gefolgt von altersgerechten WohZukunftsbranchen.
nungen ohne integrierte Dienstleistungsangebote (75%). In mehr als 80% der
Nr. 190, 17. KW, 24.04.2009, Seite 17 von 19
befragten Städte und GemeinVersorgungsgrad mit Service-Wohnungen
den weisen altersgerechte
(Deutschland gesamt 1,62%)
Wohnangebote eine Vollvermietung auf. Signifikante Leer- Baden‐Württemberg
2,52%
stände sind nicht festzustellen.
Niedersachsen
1,55%
Insbesondere dem altersgeRheinland‐Pfalz
1,39%
rechten Umbau im Bestand
Bayern
1,45%
Neuerscheinung
wird zukünftig eine wachsende
Nordrhein‐Westfalen
1,41%
Bedeutung zukommen. Nach
Plötz Deutschland 2009
Hessen
1,25%
Der Plötz Immobilienführer Berechnungen des BFW leben
93% der älteren Menschen in
Deutschland 2009 liefert
0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% 3,0%
Quelle: Terranus
Deutschland in ihrer eigenen
Consulting GmbH
auch in der 12. Auflage in
bewährter Weise alle wichti- Wohnung. Aber lediglich knapp
gen Infos für Standort–, Kauf 1% des Wohnraums ist derzeit seniorengerecht, d. h. nur etwa 430 000 Wohnungen.
Lt. BFW/UEPC-Studie „Wohnen im Alter“ werden bis 2020 jedoch zusätzlich rund
– oder Mietentscheidungen.
800 000 dieser Wohnungen benötigt.
Dargestellt sind die Märkte
von 120 deutschen Städten in Der Markt für Seniorenimmobilien wird künftig auch stark von den politischen EntPorträts mit allen Teilmärkscheidungen zur Pflegeversicherung und den Landesheimrechten abhängen. Seit der
ten, Übersichten sowie 21
Einführung der Pflegeversicherung gibt es eine quantitative Verschiebung von vollstaRankingtabellen für die sekt- tionären Pflegeeinrichtungen wie Pflegeheimen und Seniorenresidenzen hin zu vororalen Teilmärkte wie Miestationären Angeboten (Service-Wohnen, Betreutes Wohnen). Dies bietet einen weiten, Preisen, Renditen. Zuten Bereich enger Zusammenarbeit zwischen der Wohnungs- und Pflegewirtschaft.
sätzlich sind GutachterausNicht zu unterschätzen ist in diesem Zusammenhang auch der Wunsch vieler älterer
schüsse von 2076 deutschen Menschen, so lange wie möglich unabhängig und in der vertrauten Umgebung zu
Städten sowie die wichtigsbleiben.
ten Adressen der Branche
Der Markt der geschlossenen Immobilienfonds für Pflegeimmobilien hat momentan
erfasst. KK
eine gute Ausgangssituation wie Jan Lucht, Finanzvorstand der Immac Holding AG
und Walter Schröder, Corpus Sireo Investment Management S.à.r.l., Luxemburg,
bestätigen. Das zeigt der jüngste Erwerb der Immac, die in Zusammenarbeit mit der
Tochtergesellschaft Immac GmbH aus Österreich ein Paket von fünf Pflegeeinrichtungen in Österreich gekauft haben. Auch der von Corpus Sireo gemanagte
Healthcare-Fonds hat im November 2008 vier Einrichtungen des bayerischen Betreibers Domus Mea gekauft. Als einziger Spezialfondsanbieter hat Corpus Sireo eine
Expertise im Bereich Healthcare-Immobilien auf dem deutschen Markt entwickelt und
erschließt diesen Sektor nun auch in neuen Märkten, insbesondere den USA.
Fazit: Seniorenimmobilien sind die eindeutigen Gewinner der demografischen
Entwicklung.
LBS: Wohnlage im Alter wichtiges Kriterium
Christina Winckler, Korrespondentin „Der Immobilienbrief“, Frankfurt
Plötz Immobilienführer
Deutschland 2009. Immobilien Manager Verlag 636
Seiten, gebunden, 45 Euro
inkl. Online-Zugang. ISBN
978-3-89984-213-5
Entscheidend für ein Drittel der Bauherren und Käufer von Eigenheimen der Generation 50 plus sind die Wohnlage und Verkehrsanbindung einer Immobilie. Sie machen
sich keine Gedanken darüber, ob das Objekt für das Wohnen im Alter geeignet ist.
Etwa 26% haben aber bereits beim Bau oder Kauf auf die altersgerechte Ausstattung
geachtet. Das ist das Ergebnis einer Untersuchung von TNS-Infratest im Auftrag
mehrer Finanzierungsinstitute, darunter der Landesbausparkassen (LBS), für den
Zeitraum 2004 bis 2007. Diese Gruppe machte sich Gedanken darüber, ob der
Wohnraum etwa durch barrierefreie oder barrierearme Zugänge, geeignete Badezimmerausstattung und ausreichend breite Türen, möglichst lange in den eigenen vier
Wänden bleiben zu können. Vorrang hat nach Untersuchungen von LBS-Research
aber nicht das Gebäude selbst, sondern vor allem das Wohnumfeld. Dies gilt aber
nicht nur für die Generation 50 plus, sondern generell. Die aktuelle Infratest-Umfrage
bestätigt diesen allgemeinen Trend der letzten Jahre. Bevorzugt werden
Gebrauchtimmobilien, da diese sich zumeist in einem gewachsenen Umfeld befinden.
So ist bereits beim Kauf die städtebauliche Einbindung besser als bei größeren Neubauprojekten, die sich vor allem hinsichtlich der Infrastruktur noch entwickeln müssen.
Immerhin präferieren 70% der Käufer solche erschlossenen Ballungsgebiete.
Nr. 190, 17. KW, 24.04.2009, Seite 18 von 19
Wohnimmobilien für Reiche weiterhin attraktiv?
Am kommenden Dienstag findet in Frankfurt die Wealth Management Tagung des
Platow Briefes statt (www.platow.de). Interessant sind deshalb die jüngsten Ergebnisse des Wealth Reports 2009, den Knight Frank und die Citi Private Bank gemeinsam veröffentlichen. Der “Attitudes Survey”, der die Einstellung der reichsten Kunden
der Citi Private Bank spiegelt, besagt, dass 55% der so genannten High Net Worth
Neuerscheinungen
Individuals (HNWIs) planen, ihren Wohnimmobilienbestand in den nächsten zwei
Jahren aufzustocken. In Monaco sind laut PIRI Luxus-Wohnimmobilien mit Preisen
Immobiliencontrolling bei
von 50 000 Euro/qm weltweit am teuersten, gefolgt von London mit 28 000 Euro und
institutionellen ImmobiNew York (Manhattan) mit 16 500 Euro. Trotz mancherorts fallender Preise für Wohnlieninvestoren
immobilien bekennen sich die Reichen zu Immobilien als Anlageklasse. Im letzten
von Matthias Eder
Quartal 2008 sah es aber überall trübe aus. Stagnierende oder sinkende Preise gab
Immobiliencontrolling ist
es an 75% der 55 untersuchten Standorte. Hongkong musste mit minus 24,5% die
eine Funktion, die in den
letzten Jahren bei vielen Im- stärksten Verluste hinnehmen. Auch in dem noch vor kurzem boomenden Dubai hat
sich das Blatt gewendet. Sind die Preise in dem für spektakuläre Bauprojekte bemobilienunternehmen in
Deutschland eingeführt wur- kannten Wüstendorf im Jahresschnitt noch um 11% gestiegen, haben sie im letzten
de und dort inzwischen eine Quartal 2008 um 19% nachgegeben. Bangkok hat dagegen um 22,5% zugelegt.
wichtige Rolle eingenommen (MGö)
hat. Diesem Phänomen widmet sich die vorliegende Arbeit. Der Autor Dr. Matthias Frankfurt: Wohnungsmieten durchschnittlich 4,72% höher
Eder zeigt verschiedene EinChristina Winckler, Korrespondentin „Der Immobilienbrief“, Frankfurt
flussgrößen auf das Controlling von institutionellen Im- Der Magistrat der Stadt Frankfurt verabschiedete im April den Mietspiegel 2008.
Der Mietspiegel 2008 basiert auf einer umfangreichen Marktuntersuchung des Instimobilieninvestoren auf und
tuts Wohnen und Umwelt in Darmstadt, das etwa 2 600 Mieterinterviews führte.
entwickelt mithilfe von Experteninterviews einen Rah- Der neue Mietpreisspiegel wurde gegenüber dem Vorgänger geändert. So wurden
men zur Untersuchung seiner die Mieten nach vier, bisher acht, Baualtersklassen unterschieden. Die Auswertung
der erhobenen Daten ergab, dass das Baualter für die Mietpreisfestsetzung keine so
Gestaltungsmöglichkeiten.
große Rolle spielt. Vermutlich ist das auf die verstärkten Investitionen der Eigentümer
in Sanierung und Modernisierung zurückzuführen. Er enthält keine Aussagen mehr
zu Einfamilienhäusern. Sie sollen aber in den nächsten wieder aufgenommen werden. Im Vergleich zum letzten Mietpreisspiegel von 2004 sind die Mieten durchschnittlich um 4,72% gestiegen. Der Mietpreisspiegel soll in gedruckter Form im Mai
vorliegen.
BVI: Offene Immobilienfonds haben ausgewogene Portfolios
Christina Winckler, Korrespondentin „Der Immobilienbrief“, Frankfurt
Die Offenen Immobilienfonds haben durch unterschiedliche Mietvertragslaufzeiten
ihrer Bestandsobjekte eine ausgewogene Portfoliostruktur. Durch eine Untersuchung
des BVI Bundesverband Investment und Asset Management per 31. Dezember
2008 bei seinen Mitgliedern weist der BVI eine relativ gleichmäßige Verteilung der
Immobilien Manager Verlag, Fälligkeiten der Mietverträge nach. Von 2009 bis 2014 stehen jährlich etwa ein Zehntel der Mietverträge zur Neuverhandlung an. Knapp die Hälfte hat eine Laufzeit von
DIN A5 geb. 298 Seiten,
ISBN 978-3-89984-196-1, 57 fünf Jahren und länger. Ein Großteil ihrer Einnahmen ist den Offenen Immobilienfonds dadurch sicher, stellt der BVI fest. Bei den Nutzungsarten ihrer Objekte domiEuro.
nieren weiterhin die Büroflächen mit einem Anteil von knapp einem Drittel. Die MieterEnergiekosten für Gebäude träge gewerblicher Objekte sind in der Regel indexiert und damit gegen Inflationseinflüsse geschützt.
senken von Krolkiewicz/
Hopfensperger/Spöth
Im vergangenen Jahr kaufte und verkaufte diese Fondskategorie insgesamt 455 ObBuchinhalt ist das neue Wär- jekte mit einem Transaktionsvolumen von 18,3 Mrd. Euro. 173 waren Käufe und 282
megesetz, die EnEV 2009
Verkäufe. Im Fokus der Investitionen standen vor allem Auslandsobjekte. Durchund die neuen Fördermaßschnittlich halten die Fonds derzeit 29,9% ihrer Bestände in Deutschland. Im restlinahmen. Haufe Verlag, 342
chen Europa liegen 58,2% und außerhalb Europas 11,9%. In den letzten sechs JahSeiten, 1. Auflage 2009, auf ren wurde der Deutschland-Anteil drastische reduziert. Damals betrug er 60%. Außerder Buch-CD Gesetzestexte, halb Deutschlands liegt Frankreich mit 19% an der Spitze gefolgt von Großbritannien
neue Förderprogramme, Inmit 9,9%, den Niederlanden mit 6,5% und Italien mit 4,6%Weitere bevorzugte Standstandhaltungsrechner, usw.,
orte sind die USA, Japan und Kanada. Insgesamt managen deutsche Offene ImKartoniert; ISBN 978-3-448- mobilenfonds 1.578 Liegenschaften im In- und Ausland mit einem Vermögen
09352-0; 39,80 Euro.
von 89,0 Mrd. Euro und einer Gesamtfläche von 25,1 Mio. qm.
Nr. 190, 17. KW, 24.04.2009, Seite 19 von 19
Unternehmen, die in "Der Immobilienbrief" erwähnt werden:
Impressum
Rheda-Wiedenbrück, T: 05242901250, F: 05242-901251
[email protected],
www.der-immobilienbrief.de,
Chefredaktion: André Eberhard
(V.i.S.d.P.)
stellv.: Dr. Karina Junghanns
Immobilienredaktion: Thorge
Albat, Michael Beck, Dr. Thomas
Beyerle, Daniel T. Borger, Dr.
Gudrun Escher, Marion Götza,
Ergin Iyilikci, Uli Richter, Werner
Rohmert, Martina Rozok, Frank
Peter Unterreiner, Petra Rohmert,
Constanze Wrede
Immobilienaktien: Hans Christoph Ries, Berlin: Karin Krentz,
Frankfurt: Christina Winckler,
München: Thomas Döbel (u.v.a.),
Einzelhandel: Dr. Ruth
Vierbuchen, Volkswirtschaft: Dr.
Günter Vornholz
Hrsg.: Werner Rohmert
Recht / Anlegerschutzrecht:
Dr. Philipp Härle - Tilp RA, Berlin; Dr. Wolfgang Schirp - RA
Schirp & Apel, Berlin
Redaktl. Beirat: Klaus Ansmann
(Deutsche Post Immobilien), Dr.
Kurt E. Becker (BSK), Jürgen
Böhm (ImmobilienScout24),
Joachim Bücker, Hartmut Bulwien (Bulwien AG), Bernhard
Garbe (Stilwerk/Garbe Logistik),
Franz Lucien Mörsdorf (Deka
Immobilien) Dr. Karl Hamberger
(Ernst & Young), Klaus Hohmann, Prof. Dr. Jens Kleine,
Frank Motte, Prof. Dr. Wolfgang Pelzl (Uni Leipzig), Fritz
Salditt (Stb.), Carl-Otto Wenzel
(Wenzel Consulting AG)
Wissenschaftliche Partner:
Prof. Dr. Hanspeter Gondring
FRICS (Studiendekan, Duale
Hochschule Baden-Württemberg
Stuttgart)
Prof. Dr. Thomas Kinateder
(Hochschule für Wirtschaft und
Umwelt Nürtingen -Geislingen)
Verlag: Research Medien AG,
33378 Rheda-Wiedenbrück,
Lippstädter Str. 133, T.: 05242 901-250, F.: 05242 - 901-251
Vorstand: Werner Rohmert
Aufsichtsrat: Prof. Volker Hardegen (Vorsitz), Univ. Prof. Dr.
jur. habil. Karl-Georg Loritz,
(Bayreuth), Petra Rohmert
Bank: KSK Wiedenbrück (BLZ
478 535 20) Kto.-Nr.: 53 207
Namens-Beiträge geben die Meinung
des Autors und nicht unbedingt der
Redaktion wieder.
Advantest (Europe) (14); AmpegaGerling (15); Angermann Valuation and Advisory
Colliers (3); Atisreal (13); Autodesk Inc. (14); Axa Investment Managers (13); B&L
Real Estate (4); Berliner Volksbank (10); BFW (17); Brockhoff & Partner (14); BVI
(18); Cargill Carval (11); Catella (10); Catella Real Estate (14); Citi Private (18); Colonia Real Estate (8); Comfort (15); Consult (13); Corpus Sireo (17); Cubion (15); Degi
9; Deka Bank (8, 14, 15); Deka Immobilen (2, 14); Deutsche Bank (3); Deutsche Post
(14); Domus Mea (17); Dr. Lübke (14); Drees & Sommer (4); Drivers Jonas (10); DZ
Bank (15); ECE (2, 15); Elaman (15); Ernst & Young (14, 15); Estavis (12); Estavis
Property Management (12); Eurohypo (2); European Business School (EBS, 12); FAZ
(17); Flex Fonds (2); FLEX Fonds (6); Fondshaus Hamburg (3, 14); Freshfields
Bruckhaus Deringer (12); Garbe Group (14); Garbe Logistic AG (6); Gazit Immobilien
(4); General Growth Properties (2); Generali Deutschland (14); GHF (16); GRR (11);
Grundbesitz Herkules Grundbesitz AG (13); Haufe-Verlag (18); Heine Planungsgesellschaft (13); Hellmann Worldwide Logistics (10); Henderson Global (16); Herkules
(13); Hochtief (15); Hoffendahl (6); Hotel Concorde (16); I.B.D.C. Immobilien (13);
Icade Reim (15); IIR (16); Ideenkapital AG (5); IKK Nord (14); Immac (17); Immobilien
Manager Verlag (17,18); Immobilien Zeitung (4); Imtech (10); INIZIO (11); Investment
and Building Company SA (13); Investors Deutsche Aktieninstitut (DAI, 11); IVG Asset Management; IVG Funds (14); Jamestown (3); JLL (13, 14); Jones Lang LaSalle
(JLL,12); King Sturge (12); Knight Frank (18); Königstadt Gesellschaft (15); Lang &
Cie. Real Estate (14); LBS (17); Lehmann Rechtsanwälte (13); Levanter Properties
(10); Lloyd Fonds (12); Löer Immobilien Management (13); Mexx (15); MIT
(Massachusetts Institute of Technology, 7); Moody’s (7); MSREF Amanda Essen
Zwei (15); Nordcapital (7); Nugent & Partner (14); OVUS GmbH, Objektverwaltung
und Service (12); Park Inn (14); PropertyPartners Valuation Project (3); Provinzial
Rheinland (11); RA Klumpe Schroeder & Partner (7); RA-MICRO (14); Real Capital
Analytics (7); Real Estate Germany GmbH (14); Real I.S. AG (11); REMI (12); RICS
(16); Silvia Quandt & Cie. (8); Skanska (14); Software ING Realestate (14); STIWA
(6); Stuttgarter Lebensversicherung (14); Svenska Kraftnät (14); Terranus Consulting
(16); The Rezidor Hotel Group (14); TLi Toplage Immobilien (14); TNS Infratest (17);
UBS (16); Unternehmensgruppe FTD (3); US Treuhand (4); Valad Property Group
(15); Westdeutsche ImmobilienBank (12); Wölbern Invest (10); zeb/
rolfes.schierenbeck.associates (15)
Unternehmen, die in "Der Immobilienbrief Ruhr" erwähnt werden:
ADAC (8,9), AEW Europe (6), agn Niederberghaus & Partner (6), Allianz Real Estate
(7), Allianz Versicherungen (7), Arcandor (7), Architektenkammer NRW (2,9), Area (8),
Atisreal (6), Bayer AG (7), Bergischer Universität Wuppertal (3), Besitzgesellschaft
Scheibe & Hoffmeister (7), Biller Bäckerei Service (5), BNP Paribas (2), Böhnisch
GmbH (4), BVLEG (3), Capital & Continental (7), CB Richard Ellis (4), Corpus Sireo
(3,7), Cubion (4,6), Degi (7), Dortmunder Hafen AG (3), DTZ (6), duisport AG (2,3),
duisport consult (2), Ecco (4), ECE (7), Energie.Agentur NRW (8), Engel & Völkers
(4,5,8), EPAD-EPASA (6,7), Europa Center (5), Foncière Europe Logistique (3), GermanInvest (8), Haniel (2,3), Häusser-Bau (4), Hermitage (7), Hochtief (7), Immeo (3),
Infineon (6), IPD France (6), IVG (6), Jota Grundstücksentwicklung (6), KAP Forum
Köln (9), Karstadt (7,8), Kaufhalle (8), Kaufhof (7,8), KfW Bankengruppe (9), Kölnmesse International Gmbh (8), Kondor Wessels-Gruppe (7,8), KZA Koschany Zimmer (5),
Leffek-Industrieservice (6), Logit Services (8), Maklernetzwerk Wuppertal (3), MedeaLayetana Desarollos (7), Meisfeld (5), Metro (2), mfi (5), Möller Service GmbH (5),
MSREF Amanda Essen Zwei GmbH (7), Natixis und Nexity (7), Oege-Energy (5),
ON|AD GmbH (6), Opheis Lager- und Gewerbehallen GmbH (8), Primus AG (3,6), Projektgesellschaft Gneisenau (5), RAG Immobilien (2,4,5), Redos Real Estate (8), RICS/
UK (4,5), Rothmann Immobilien (8), Ruhrlandklinik (7), Runge Verlagsauslieferung (3),
Savills (6), Stadtsparkasse Wuppertal (3), Stadtwerke Dortmund (3), Stinshoff-Schuhe
(4), Stiwa Hotelexperts (9), ThyssenKrupp (4), Tui (7), Ulrich Eggert Consulting (9),
Unibail-Rodamco (7), URS Germany (7), Verband für Wohnungswesen, Städtebau u.
Raumordnung e.V. (3), Verlag für die deutsche Wirtschaft (9), VTS (2), WAZ-Verlag
(5), Wirtschaftsförderung metropoleruhr (1), Wirtschaftsförderung Wuppertal (3), Woolworth (7,8), Xella (3,4,6), Zia e. V. (3).
Nr. 4, 17. KW, 24.04.2009, Seite 1
Sehr geehrte Damen und Herren,
Nr.: 4
17. KW / 24.04.2009
Kostenlos per E-Mail
ISSN 1860-6369
Inhaltsverzeichnis
Editorial
1
Von duisport nach
Dortmund und zurück
2
Marktberichte aus:
Wuppertal, Duisburg
und Essen
3
Nachhaltigkeit ist
schwer messbar
4
Europa-Center mit
neuer Onlineplattform
5
Dortmund investiert in
eine neue Feuerwache
6
Krise erreicht Paris
„La Défense“
6
Kaufhaussterben
7
Energie.Agentur NRW 8
koordiniert Road-Show
Veranstaltungshinweise 9
Impressum
9
wann werden die Auswirkungen der globalen Finanz- und Wirtschaftskrise im Ruhrgebiet ankommen, wo und auf welchen Sektoren wird man sie zuerst zu spüren bekommen? Noch ist zumindest auf dem Immobilienmarkt alles wie gehabt, ein bisschen weniger hektisch, aber freundlich wie die Frühlingssonne. Das jedenfalls lassen die beiden Quartalsberichte aus Essen und Duisburg erkennen. Und dass es sich lohnen
könnte zu wissen, was läuft, ist inzwischen auch bis Wuppertal vorgedrungen. Ob die
Bestandsaufnahme dort allerdings zu den guten Nachrichten oder zu den bedenklichen zählt, ist bisher noch nicht ersichtlich. Für die Bergische Metropole, wie sich die
Stadt selbst gerne nennt, ebenso wie für Duisburg, ist jedenfalls die Qualifikation als
Industriestadt einmal mehr und unerbittlich zum Risikofaktor geworden: Im aktuellen
Regionalranking des Institutes der Deutschen Wirtschaft sind in NRW nur diese
Städte gemeinsam mit Remscheid und etlichen Landkreisen als mit dem höchsten Krisenrisiko belastet ausgewiesen. Selbst Gelsenkirchen und Oberhausen, aber auch
Dortmund und Essen seien dagegen, so wird erwartet, fast gar nicht betroffen, weil
dort die Großindustrie bereits weitgehend verschwunden ist. Das ebenfalls mit drei von
fünf Punkten noch überschaubare Risiko für Bochum kalkuliert wohl den Erhalt der
Opelwerke ein, denn wenn die schließen, zieht das einen ganzen Rattenschwanz von
Insolvenzen im engeren und weiteren Umfeld nach sich. Der Kreis Wesel, der mit seiner hafennahen Industrie ebenfalls zum Gebiet des Regionalverbandes Ruhr RVR
zählt, wird sogar als krisenfest eingestuft, weil hier andere Wirtschaftsfaktoren wie
Tourismus und Freizeitgewerbe ein Gegengewicht darstellen. In der Rangfolge für das
Bundesland NRW rangieren alle Städte und Kreise des Ruhrgebiets im unteren Drittel
mit Ausnahme von Mülheim an der Ruhr, das auch nur durchschnittliches Krisenrisiko
aufweist, auf Platz 16. Dann kommt Wesel auf Platz 36 und Essen auf Platz 43, gefolgt
von Bochum. Die letzten sieben von insgesamt 54 Plätzen belegen, von Bottrop
bis Gelsenkirchen, die Ruhrgebietsstädte einträchtig.
Einheit macht stark, nach diesem Leitsatz operiert das Ruhrgebiet unter dem Dach des
RVR und erschließt immer neue Felder der Gemeinsamkeit. So ist vor kurzem der Bericht zur Gesundheitswirtschaft erschienen, der zugleich "Impulse zur Gestaltung der
Gesundheitsregion Metropole Ruhr" insbesondere mit innovativer Prävention gibt, ausgehend von zahlreichen, bundesweit führenden Instituten etwa auf dem Gebiet der
Arbeitsmedizin. Aus der Studie folgt die Tat: Das Projekt PrävEcon Ruhr ist ein Kooperationsprojekt unter Führung des Instituts für Arbeit und Technik der FH Gelsenkirchen
und zielt ab auf die wirtschaftlichen Impulse auf dem Sektor. Zur Kur ins Ruhrgebiet?
Das wohl weniger als die Vernetzung und der Ausbau der vorhandenen Kompetenzen,
die, aus der Not der industriellen Vergangenheit erwachsen, auf vielen Feldern vorbildlich sind. Nur weiß es keiner. Warum nicht Gesundheitsmanagement als Exportartikel?
Die neue Strategie könnte die bestehenden Gesundheitszentren wie in Herne oder
Bochum stärken, letztlich auch mit immobilienwirtschaftlichen Effekten.
Dass das Ruhrgebiet auf dem Sektor der Logistik mitreden kann, ist dagegen schon
eher durchgedrungen. Der bundesweite Tag der Logistik am 16. April lockte auch in
den Häfen von Duisburg bis Dortmund zahlreiche Neugierige an die Molen und in die Lagerhallen. Diesmal ist die Wirtschaftsförderung metropoleruhr ausführendes Organ der gemeinsamen Initiative
Logistik.Ruhr®. Hier ist wie so oft im Revier bereits der Weg das Ziel,
denn schon so manche Initiative ist im Kompetenzdschungel versickert.
Dr. Gudrun Escher, Chefredakteurin
Nr. 4, 17. KW, 24.04.2009, Seite 2
Von duisport nach Dortmund und zurück
Personalien
Eckard Cordes, Vorstandsvorsitzender sowohl der Metro AG als auch von deren
Großaktionärin, der HanielGruppe aus Duisburg, wird
seine Doppelfunktion in absehbarer Zeit aufgeben und
sich auf seine Aufgaben bei
Metro, Deutschlands führendem
Handelsunternehmen
konzentrieren. Ein Nachfolger
als Vorstand für die Unternehmensgruppe Haniel ist noch
nicht benannt.
Die Duisburger Hafengesellschaft duisport AG weist in ihrer jüngst veröffentlichten
Bilanz für das Jahr 2008 zum zehnten Mal in Folge Steigerungsraten im Betriebsergebnis aus, obgleich die Gesamtumschlagszahlen von 55 Mio. Tonnen 2007 auf 54,5
Mio. Tonnen leicht zurückgingen. Ursache war der Einbruch im Schiffsverkehr ab November 2008. Das Betriebsergebnis stärkt die Position für die drei harten Jahre, die
der Vorstandssprecher Erich Staake kommen sieht, und ermöglicht Investitionen in
die Expansion.
Zwei neue strategische Partnerschaften ergänzen die bisherigen drei Geschäftsfelder
Verkehr und logistische Dienstleistungen, Verpackungs- und Kontraktlogistik sowie
Infra- und Suprastrukturen. Bei einer Gesamtleistung von 139 Mio. Euro und einem
Ergebnis vor Steuern von 25 Mio. Euro wurden 2008 48 Mio. Euro in neue Hafenund Schienenanlagen investiert. Bis 2011 sind weitere 150 Mio. Euro verplant, noch
nicht eingerechnet eine mögliche dritte
neue Hafenanlage nach logport I und
logport II. Neben dem Kerngeschäft hat
sich seit der Fusion mit der VTS besonders die Verpackung und Distribution von
Waren als solides zweites Standbein entwickelt, das im 1. Quartal 2009 auch
noch keine Umsatzrückgänge zu verzeichnen hatte, da es Auftragsüberhänge
aus 2008 abzuarbeiten galt. Neben dem
Standort Duisburg/Essen ist die VTS in
Chemnitz präsent, aber auch in Antwerpen und Shanghai, überall dort, wo Großkunden es erfordern. Mit duisport consult wird der Aufbau und Betrieb logistischer Hubs international als Dienstleistungsangebot weiter ausgebaut z. B. am
arabischen Golf, in Shanghai und Antwerpen. Dass endlich die Logistik auch
auf Bundesebene als wichtiger Wirtschaftszweig wahrgenommen wird, dokumentiert das nationale Hafenkonzept,
an dem Erich Staake beratend mitgewirkt hat. Anlässlich der 16. Handelsblatt Jahrestagung vom 5. - 6. Mai in
Berlin präsentiert er die Logistik als
Zukunftskonzept.
Markus Lehrmann ist neuer
Hauptgeschäftsführer der Architektenkammer
Nordrhein-Westfalen. Der Stadtplaner aus Bielefeld übernimmt die Leitung der Geschäftsstelle der mit 30 000
Mitgliedern größten deutschen
Architektenkammer mit Sitz
im Medienhafen Düsseldorf.
„Als Stadtplaner freue ich
mich sehr auf die neue Aufgabe, die angesichts der schwierigen wirtschaftlichen Lage
vieler Architekturbüros im
Lande zugleich eine große
Herausforderung
darstellt“,
erklärte Lehrmann zu seinem
Dienstantritt im Haus der Die beiden neuen Partnerschaften folgen der eingeschlagenen Strategie einer verstärkten Diversifikation vom direkten Hafenumschlag Wasser/Schiene oder Wasser/
Architekten.
Straße hin zu multimodalen Verkehrsnetzen. Bereits im Herbst 2008 wurde unter dem
Logo logport ruhr die Partnerschaft mit dem Ruhrkohlefolgeunternehmen RAG ImUnternehmensnews
mobilien besiegelt zur gemeinsamen Entwicklung und Vermarktung von Flächen, die
Seit dem 1. März betreut BNP
die ausreichende Größe für Massengüter aufweisen und logistisch ausbaufähig sind,
Paribas Real Estate Propergeplanter Start 2010. Viele ehemalige Bergbaustandorte sind logistisch gut geeignet,
ty Management ein weiteres
denn das dichte Kanalnetz im Ruhrgebiet sowie das Schienennetz im Werksverkehr
Portfolio für einen Großinvesund darüber hinaus wurde nicht zuletzt für die Erschließung der Zechen angelegt.
tor. Es umfasst 36 BüroimmoDiese Infrastruktur gilt es, neu zu nutzen. Folgerichtig ist duisport auch zum Betreiber
bilien mit rund 733 000 qm
von Bahnverkehren avanciert. Schon länger gibt es Shuttleverkehre zu Zentrallägern
Fläche deutschlandweit, u. a.
in Ostwestfalen z. B. für Metro und zum Chemiepark Marl, letzterer wird demnächst
im Rhein-Ruhr-Gebiet mit
ergänzt durch die Polypropylen-Pipeline, angeschlossen an Duisburger Gastanks von
namhaften Objekten. Im verInterbulk. Seit 03. März 2009 wurde der Chemsite Express Marl um den Glückauf
gangenen Jahr betreute BNP
Express unter Einbeziehung des Dortmunder Hafens ergänzt: Zunächst werden zuParibas Real Estate Property
sätzlich 3 000 20-Fuß-Container jährlich aus Marl kommend am Container Terminal
Management Gewerbeobjekte
Dortmund in Richtung Hamburg/Bremerhaven verladen. Darüber hinaus verfügt das
mit einer Gesamtfläche von
Container Terminal Dortmund durch die erweiterte Shuttleroute über eine direkte
25 Mio. qm; 20% mehr als
Zugverbindung von Dortmund über Duisburg zu den Seehäfen Antwerpen und
2007.
Zeebrügge in Belgien. Dies ist das Ergebnis einer neu belebten Kooperation mit der
Nr. 4, 17. KW, 24.04.2009, Seite 3
Dortmunder Hafen AG, einer Tochtergesellschaft der Stadtwerke Dortmund.
Schon 2004 hatte man versucht, im Schiffsverkehr zusammen zu arbeiten, aber auf
so kurzen Strecken ist das Schiff dem Lkw immer noch in puncto Kosten weit unterlegen. Auf der Schiene sieht das anders aus, zumal dadurch der Containerverkehr an
den Endpunkten beliefert werden kann und das Netz nicht nur zu den belgischniederländischen, sondern auch zu den deutschen Seehäfen gestärkt wird. Inzwischen wurde mit dem Vorstandsmitglied von duisport Markus Bangen auch für DortUnternehmensnews
mund eine gemeinsame Geschäftsführungsebene etabliert. Das Jahresergebnis in
Foncière Europe Logistique, Dortmund lag 2008 bei 2,955 Mio. Tonnen, hierbei entfielen auf die drei umschlagdie Logistiksparte der franzö- stärksten Gütergruppen Container (795 800 Tonnen), Baustoffe (765 700 Tonnen)
sischen Groupe Foncière des sowie Mineralöle (570 600 Tonnen) rund 72% des Gesamtumschlages.
Regions, die das WohnungsIn Bezug auf Neuansiedlungen macht sich auch für duisport die Krise bemerkbar,
unternehmen Immeo von
denn Kredite für Gewerbehallen sind so gut wie gar nicht zu bekommen. So sind beCorpus Sireo übernommen
reits notariell sicher vergebene Flächen in logport II wieder frei, nachdem Interessenhaben, hat in Steinhagen eine
ten abgesprungen sind. Dennoch beteiligt sich duisport nach Aussage des VorLagerfläche von 15 285 qm
standsmitglieds Thomas Schlipkötter weder am Preisdumping mit Billighallen noch
an Runge Verlagsausliefeverfolge man die maßgeschneiderten Lösungen für Einzelkunden, das lohne sich bei
rung GmbH verkauft, speziadurchschnittlichen Mietverträgen auf drei Jahre nicht. Immer häufiger jedoch rücke
lisiert auf der Vertrieb von
auf Kundenseite die Frage nach der "2. Miete" für die Nebenkosten in den
Büchern. Nach dieser TransVordergrund.
aktion umfasst das deutsche
Portfolio von Foncière Europe Logistique noch sieben
Standorte
mit
insgesamt
205 000 qm Nutzfläche, dar- Marktberichte aus: Wuppertal, Duisburg und Essen
unter 61 700 qm in einem
Für Wuppertal wurden zum ersten Mal die Grunddaten des Bürobestandes erhoben,
Objekt in Duisburg und
aus Duisburg und Essen gibt es Quartalsergebnisse, die Hoffnung machen.
23 800 qm in Wuppertal, daWuppertal: Premiere
von noch 9 600 qm frei.
Am 3. April 2009 startete das
Projekt Transnational Action for Public Private Partnership (ACT4PPP) zur Förderung
öffentlich-privater
Partnerschaften PPP. Gesteuert wird das Projekt von der
Bundesvereinigung der Landes- und Stadtentwicklungsges.
e. V.
(BVLEG).
"ACT4PPP will aufzeigen,
wie die finanziellen, wirtschaftlichen,
strukturellen,
demographischen und sozialen Herausforderungen der
Städte und Regionen mit PPP
bewältigt werden können“, so
Roman Petrusek, GF der
BVLEG. Das Projekt bringt
Partner aus ganz Europa zusammen und unterstützt die
Realisierung von 12 PPPPilotvorhaben in 7 Ländern.
ACT4PPP ist mit 4 Mio. Euro
ausgestattet und hat eine
Laufzeit bis November 2011.
4 deutsche Institutionen sind
beteiligt, u. a. der Dt. Verband f. Wohnungswesen,
Städtebau u. Raumordnung
e.V. und der ZIA Zentrale
Immobilien Ausschuss e. V.
Wie viel Büroflächen gibt es in Wuppertal? Welche Spitzenmieten werden erzielt?
Wie hoch ist die Leerstandsquote? Im Auftrag der Wirtschaftsförderung Wuppertal,
des Maklernetzwerkes Wuppertal und der Stadtsparkasse untersuchte der Lehrstuhl „Ökonomie des Planen und Bauens“ der Bergischen Universität Wuppertal
den Bürostandort. 23 Architekturstudenten waren unter Leitung von Professor Dr.
Guido Spars unterwegs, um die mehr als 4 500 Adressen potentieller Bürogebäude
vor Ort zu über prüfen. Diese wurden ausgewertet, mit den Informationen Wuppertaler Immobilienpartner abgeglichen und mit bundesweiten Kennziffern verglichen.
Jetzt liegt eine Datenbank über 2 300 Büroobjekte mit 1,98 Mio. qm BGF bzw. 1,59
Mio. qm Mietfläche vor, d. h. pro Einwohner etwas mehr als in den Industriestädten
Bochum oder Duisburg. Die ermittelte Leerstandsquote beträgt 5,45% und bewegt
sich damit über dem Ruhrgebietsmittel (Bochum 5,3%, Duisburg 2,1%), die Durchschnittsmieten liegen mit 7 – 8 Euro auf einem ähnlichen Niveau, jedoch unter dem
der westlich benachbarten Region Düsseldorf. Die Höchstmieten erreichen 13 Euro
im Stadtbezirk Elberfeld. Ein Drittel betrifft Flächen zwischen 1 000 und 5 000 qm und
62,9% der Bestände konzentrieren sich, wie zu erwarten war, in der City von Elberfeld und Barmen sowie entlang des Korridors der Friedrich-Engels-Allee dazwischen.
Der Anteil an Objekten in guter Qualität mit Baudatum nach 1990 ist je nach Stadtteil
mit 45 – 60% insgesamt sehr hoch und auch dies keine Überraschung, der Anteil der
Leerstände ist dort mit 5,2% am niedrigsten. Ergo: Wuppertal sieht sich gut aufgestellt, zumindest für künftige Marktanalysen, die aus Anzahl und Volumen von Transaktionen Rückschlüsse auf die wirkliche Potenz des Marktes zuließen.
Duisburg: trotzt noch der Wirtschaftskrise
Im ersten Quartal 2009 wirkte sich die Wirtschaftskrise auf den Bürovermietungsmarkt in Duisburg noch nicht aus. Der Büroflächenumsatz von 24 250 qm stellt im
Vergleich zum Vorjahreszeitraum ein erstaunliches Plus von rund 85% dar. Selbst im
Rekordjahr 2007 wurde im ersten Quartal 30% weniger Bürofläche umgesetzt. Dennoch seien unter realistischer Einschätzung nur 60 000 qm Jahresumsatz zu erwarten. U. a. mietete der Baustoffhandel Xella, ein Tochterunternehmen von Haniel,
7 900 qm in einem projektierten Neubau an der Düsseldorfer Landstraße (Entwickler
Primus AG). 31% der Vermietungsleistung entfielen bislang auf den Citykern und
nur 11% auf den Innenhafen. Der aktuell hohe Anteil (58%) der Bürolagen im
Nr. 4, 17. KW, 24.04.2009, Seite 4
sonstigen Stadtgebiet erklärt sich durch den erwähnten Xella-Deal und wird sich
noch relativieren. Die Angebotsreserve fiel damit weiter von 2,1% auf aktuell 1,9%.
(Quelle Cubion)
Essen: weiterhin relativ stabil
Bochum
Die Ruhrmetropole Essen verzeichnete im ersten Quartal 2009 nur geringe Auswirkungen der Wirtschaftskrise mit einem Büroflächenumsatz von 35 500 qm, davon
fremdvermietet rund 18 500 qm, entsprechend einem Rückgang um 10%. Vier von
32 Verträgen erreichten eine Größenordnung oberhalb 1 000 qm und ein Vertrag
rund 3 000 qm Mietfläche. Die Eigennutzerquote von 48% wurde maßgeblich durch
Belegungen (rd. 15 000 qm) im neuen ThyssenKrupp Quartier durch verschiedene
Segmentgesellschaften des Stahlkonzerns geprägt. Die Leerstandsquote verringerte
sich damit nur noch leicht auf aktuell 3,85% (Jahresende 2008: 3,95%) entsprechend 132 500 qm vermietbare Bürofläche. Die Nachfrage verteilte sich ausgeglichen auf die Segmente der unternehmensbezogenen Dienstleister, der Gewerbe-,
Handels- und Verkehrsunternehmen sowie die öffentliche Hand. Die VorjahresSpitzenmiete von 13 Euro/qm konnte mit den bisherigen Verträgen in 2009 noch
nicht wieder erreicht werden. (Quelle Cubion)
Die in Bochum ansässige
Unternehmensgruppe HÄUSSER-BAU hat eine weitere
Einzelhandelsfläche in ihrer
Projektentwicklung KortumKarree in der Bochumer Innenstadt vermietet. Der Dortmunder Schuhfilialist Stinshoff-Schuhe, der bereits über
sechs weitere eigene Filialen
verfügt, die unter dem Label
Stinshoff-Schuhe geführt werden, eröffnete im April einen
Monolabel-Store des däni- Nachhaltigkeit ist schwer messbar, RICS versucht es
schen Schuhfabrikats ECCO dennoch
auf 80 qm neben dem italienischen Modeanbieter Transit. Nach einer Untersuchung des Beratungsunternehmens CB Richard Ellis (CBRE)
fehlen Messverfahren und das erforderliche Datenmaterial, um aussagefähige Kostenvergleiche für energieeffiziente Gebäude zu erstellen. Ein einfaches InstrumenHamm
tarium würde die Bestrebungen der Immobilienwirtschaft in dieser Richtung unterstütEin deutscher institutioneller zen. Der neue Leitfaden zur Immobilienbewertung des Royal Institute of Chartered
Investor hat eine Wohnanla- Surveyors RICS/UK ist ein Schritt in diese Richtung.
ge mit 45 Wohneinheiten und Der Studie zu Folge liegen die Kosten für die Errichtung eines Gebäudes mit ein3 545 qm Gesamtnutzfläche fachem Energieeffizienzzertifikat um 2 bis 3% über denen herkömmlicher
gekauft. Verkäufer ist eine Gebäude. Bei einem höheren Grad von Energieeffizienz steigen die Konstruktionsaus Privatpersonen bestehen- kosten um 5,0 bis 7,5%. Weder das neue deutsche Siegel DGNB (Deutsches Gütede GbR. Vermittelnd tätig siegel Nachhaltiges Bauen) noch die bereits weltweit verbreiteten BREEAM (Building
war Engel & Völkers Com- Reserach Establishment Environmental Assessment Method) und LEED (Leadership
mercial Dortmund.
in Energy and Environmental Design) geben in dieser Beziehung verlässliche
Auskunft, denn alle bewerten eine Fülle unterschiedlicher Kriterien unterschiedlich.
Herten
Die RAG Montan Immobilien GmbH kann einen weiteren Vermarktungserfolg für
den
Zukunftsstandort
Ewald buchen. Die Böhnisch
GmbH aus Bochum wird sich
auf einem rund 2 600 qm großen Grundstück ansiedeln.
Der Behälter- und Anlagenbauer beschäftigt 15 Mitarbeiter. Mit diesem Grundstücksverkauf sind bereits 75% Fläche des Zukunftsstandortes in
Rekordzeit vermarktet. Damit
steht neun Jahre nach Stillegung der Zeche Ewald 1/2/7
nur noch ein Viertel der Fläche auf dem 520 000 qm großen Gesamtareal für eine Ansiedlung zur Verfügung.
Charlotte Eddington, Direktorin für Energie und Nachhaltigkeit bei CB Richard Ellis
in EMEA: „Obwohl es mehr als 100 000 gewerblich genutzte Gebäude in Großbritannien gibt, die BREEAM zertifiziert sind, gibt es immer noch keine allgemein einheitlich
anerkannte Methode, die konsequent alle Aspekte bei Design, Entwicklung und Nutzungsstufen berücksichtigt. Dies macht eine exakte Kostenermittlung für Investoren
und Immobilieneigner besonders schwierig.“ Für Deutschland ergänzt Jan Linsin,
dass Neubauten nach den Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV)
2009 bereits heute den unteren bis mittleren Zertifizierungsanforderungen wie
BREEAM good, LEED silver oder DGNB Bronze entsprächen, ohne bauliche
Zusatzkosten zu verursachen. Solche Bauverordnungen gibt es in dem Maße beispielsweise in angelsächsischen Ländern nicht. Die durch das nachhaltige Bauen
verursachten Mehrkosten entfallen in Deutschland daher überwiegend auf den
Zertifizierungsprozess in Form der planerisch-gutachterlichen Begleitung und der
Zertifizierungsgebühr, so dass die tatsächlichen Mehrkosten bis zu 3% betragen dürften. Gleichwohl ist der Vermarktungsvorteil von zertifizierten Gebäuden unumstritten.
Während sich auf Mieterseite die niedrigeren Betriebskosten, die im Lebenszyklus
einer Immobilie das Gros darstellen, bemerkbar machen, besteht auf Eigentümerseite
die Chance, höhere Mietpreise aufzurufen. Dies bestätigen erste Erfahrungen. Zumal
bei den institutionellen Investoren gebe es einen verstärkten Trend hin zur nachhaltigen Immobilie, vor allem dann, wenn sich diese Unternehmen am Carbon Disclousure Project beteiligen, um klimarelevante Risiken transparent und kalkulierbar
zu machen.
Nr. 4, 17. KW, 24.04.2009, Seite 5
Das Royal Institute of Chartered Surveyors RICS/UK hat einen neuen Leitfaden
für die Immobilienbewertung herausgegeben, der zum 1. Mai 2009 in Kraft treten
und das bisherige sogenannte Rote Buch ablösen wird. Demnach sollen Immobilienbewerter künftig unterscheiden zwischen dem Anfangszustand eines neu errichteten
Gebäudes und den Kriterien, die auf längere Dauer wirksam werden wie z. B. höherwertige Baumaterialien, bessere Wärmedämmung oder effizientere Heizungen. Alle
seien sich darin einig, so der Kommentar des Sprechers des RICS Barry Hall, dass
Dortmund
die Standards angehoben werden müssen. Davon würden beide Seiten, die
In Dortmund (Rüschebrinkstr. Immobilienwirtschaft wie die Nutzer profitieren.
57) hat ein Wohn- und Geschäftshaus mit elf Mieteinheiten (drei Voll- und ein
Dachgeschoss) den Besitzer Europa Center mit neuer online-Plattform
gewechselt. Die Gesamtnutzfläche von rd. 907 qm teilen Der Hamburger Projektentwickler Europa Center entwickelt und betreibt für den Eisich drei Gewerbe und elf genbestand Bürohäuser, Hotels und Logistikzentren. Das neue Online-Portal soll InWohneinheiten.
Verkäufer teressenten den Zugriff auf Informationen erleichtern.
und Käufer der Immobilie Zu den Beständen des in Berlin, Hamburg, Bremen und Bremerhaven aktiven Unterwaren Privatpersonen. Ver- nehmens, das derzeit mehr als 247 000
mittelnd tätig war Engel & qm Büro- und Gewerbeflächen betreibt,
Völkers Commercial Dort- zählen auch Objekte in Essen. Das
mund.
EUROPA-CENTER Essen-City mit
Adresse III. Hagen ist ein 2005 erworbeDie
Projektgesellschaft ner Bestandsbau mit 3 400 qm Bürofläche
Gneisenau mbH – eine Pub- und liegt mitten in der City neben dem
lic Private Partnership der ehemaligen Hauptsitz der mfi AG, beRAG Montan Immobilien nachbart eine Tiefgarage. Ein bereits
GmbH und der Stadt Dort- 2003 fertig gestellter Neubau ist der erste
mund – konnte auf dem Ge- Bauabschnitt des EUROPA-CENTER Eslände der ehemaligen Zeche sen an der Friedrichstraße mit 12 660 qm
Gneisenau-Süd 4 Dortmunder Fläche. Dort sind aktuell noch 330 qm
Unternehmen ansiedeln. Eine Büro- und 300 qm Ladenfläche zu haben.
neue Halle mit rund 880 qm Dieses Objekt liegt dem WAZ-Verlag geFläche übernahm Möller Ser- genüber am Ruhrschnellweg A 40, d. h.
vice GmbH für Elektro- und jeder, der von Westen in die Essener City
Kältetechnik. Fertig gestellt hineinfährt, kommt hier vorbei. Der zweite
ist auch die neue Halle mit Bauabschnitt dieses Großprojektes soll
1 600 qm für Biller Bäckerei das EUROPA-CENTER Essen Tower
Service, die deutschlandweit werden, ein Hochhaus mit bis zu 33 Volleinen Reparatur- und War- geschossen und 7-geschossiger Manteltungsservice für Industrie bebauung, zusammen ca. 69 900 qm verBäckerei Maschinen betrei- mietbarer Fläche. Den Entwurf lieferten
ben. Auf einem rund 1 500 die Essener Architekten KZA Koschany
qm großen Grundstück hat die Zimmer. Dieses Projekt werde jedoch, so
OEGE-ENERGY für Elektro verlautet aus dem Unternehmen, keines-Zubehör mit dem Bau einer falls spekulativ realisiert. Man führe derLagerhalle mit 550 qm Fläche zeit Interessengespräche.
begonnen. Frisch unterzeichnet ist der Kaufvertrag für ein Christin Hagewald, für den online-Auftritt verantwortliche Projektleiterin bei der
rund 1 600 qm großes Grund- EUROPACENTER AG: „Potentielle Mieter finden freie Mietflächen schnell mithilfe
stück für ein Lebensmittella- einer Suchmaske. Zu allen Objekten haben wir sämtliche Projektdaten in einer überger mit dem Fisch- und Fein- sichtlichen Exposé-Seite zusammengefasst.“ Für das Objekt Essen City z. B. werden
kosthandel Meisfeld. Mit dort aktuell noch 330 qm angeboten zu einem Mietpreis von 10,50 Euro netto kalt
diesen Verkäufen sind insge- (d. h. um 2,50 Euro unterhalb der Essener Spitzenmiete) plus pauschalierten Nebensamt 1,8 ha an Betriebe aus kosten, verfügbar in 1-3 Monaten je nach Ausbaustandard, denn die voll entkernte
dem orts- und stadtteilge- Fläche befinde sich im 4. OG und werde nach Mieterwunsch eingerichtet. Weil man
bundenen Handwerks- und zudem umfassend über Lage, Verkehrsanbindung und Grundrissstrukturen inforDienstleistungsgewerbe ver- miert, erübrigt sich dann auch der Weg über den Makler, d. h. Anmietung courtageäußert worden. Weiterhin frei. Was will man mehr.
stehen Grundstücke zwischen Mit dem neuen online-Auftritt wurde auch das Logo von Europa-Center wurde neu
1 000 und 10 000 qm für eine konzipiert.
Vermarktung zur Verfügung.
Nr. 4, 17. KW, 24.04.2009, Seite 6
Dortmund investiert fast 30 Mio. Euro in eine neue
Feuerwache
Dortmund
Die ON|AD GmbH mietete
300 qm Bürofläche in der
Dortmunder Innenstadt über
die Berater der Essener Niederlassung von Atisreal. Das
junge und dynamische Team
bietet seinen Kunden ein breites Dienstleistungsspektrum
im Bereich des OnlineMarketings an. ON|AD wird
die neuen Räumlichkeiten im
Ellipson, Dortmunds „blauem
Hochhaus“, an der Ruhrallee
9 voraussichtlich im Juni dieses Jahres beziehen. Eigentümerin ist die Jota
Grundstücksentwicklungs
GmbH & Co. KG.
Den Wettbewerb 2006 hatte das Planungsbüro agn Niederberghaus & Partner
gewonnen. Die Herausforderung in Dortmund besteht darin, dass der Neubau bei
laufendem Betrieb an die Stelle des
1976 in Betrieb gegangenen Altbaus treten soll. Das erfordert ein
besonderes Projektmanagement.
Die zentrale Feuerwache liegt auf
der Nordseite des Bahnhofs dem Neubau Feuerwache
Kino-Center direkt gegenüber. Im
Unterschied zum Baubestand wird der Neubau das Grundstück besser ausnutzen,
um dem gewachsenen Raumbedarf einer modernen Einrichtung entsprechen zu können. Im ersten, jetzt begonnenen Bauabschnitt, werden im rückwärtigen Bereich die
Fahrzeughalle mit den technischen Einrichtungen und Sozialräumen ersetzt, dann
folgt das Eingangsgebäude entlang der Steinstraße. Insgesamt entstehen 11 860 qm
Bruttogeschossfläche im Kfw-60 Standard, d. h. hoch gedämmt – bis auf die Wagenhalle selbst – und energetisch optimiert. Dafür wird Geothermie eingesetzt und Solarkollektoren, um die im Winter aus dem Boden entnommene Wärme wieder zu ersetzen.
Das Planungsbüro agn mit Hauptsitz in Ibbenbüren hat sich auf Generalplanungen
unter Berücksichtigung der Lebenszykluskosten spezialisiert. Den Wettbewerb für
Dortmund konnte das Zweigbüro in Halle für sich entscheiden aufgrund der Erfahrungen mit entsprechenden Sonderbauten und deren Bewirtschaftbarkeit. So betreut
man gleichzeitig die Feuerwache in Potsdam und ein Katastrophenschutzzentrum in
Dresden. Der Neubau soll 2011 fertig sein.
Duisburg
An der Lehmstraße 1-3 in
Duisburg-Neuenkamp mietete die Leffek IndustrieService GmbH & Co. KG
eine insgesamt ca. 1 100 qm
große Betriebsfläche aus dem
Bestand der IVG. Die Leffek
Industrie-Service GmbH &
Co. KG ist ein Unternehmen
mit
Tätigkeitsschwerpunkt
Anlagen- und Maschinenbau
sowie Elektrotechnik. Der
Mietvertrag wurde vermittelt
durch Cubion Immobilien
AG, Mülheim.
Der Baustoffhersteller Xella
mietet für seine neue Hauptverwaltung 7 900 qm in Duisburg-Huckingen. Das Gebäude wird von der Primus AG
in unmittelbarer Nähe der
Infineon-Zentrale errichtet,
ebenfalls ein Primus-Projekt.
Die Fertigstellung des Gebäudes ist zum 01.08.2010 geplant. Savills war vermittelnd
tätig.
Die Krise erreicht Paris La Défense
Seit elf Jahren erhebt IPD France den französischen Immobilienindex. Erstmalig fiel
er jetzt mit -0,9% für das Gesamtjahr 2008 negativ aus, ein Absturz um fast 19%
nach +17,8 in 2007. Ob die ambitionierten Turmhausprojekte, die Paris und La
Défense noch auf der MIPIM präsentierten, überhaupt realisiert werden können, ist
fraglich.
Christian de Kerangal, CEO von IPD France, beobachtet nach drei Jahren mit exorbitanten Steigerungsraten um jeweils über 15%, dass das "repricing" auch den französischen Markt erreicht habe. Dabei fiel die Kapitalrendite um -6%, während die
Mieterlöse sich bei +5,4% stabilisierten. Die Leerstände gingen um 0,7% zurück. Am
stärksten betroffen ist der Büromarkt und hier der zentrale Geschäftsbezirk von Paris
mit -8,3% sowie der Bereich des sogenannten "Croissant ouest" (u. a. La Défense
und Nanterre) sogar mit -9,1%, während in den Regionen noch positive Ergebnisse
zu verzeichnen waren mit +3,8%. Der Sektor der Logistik war am stärksten betroffen
mit -11,2% Kapitalrendite. Nur der Handel konnte 2008 noch +1,9% verzeichnen, verglichen mit den +20% von 2007 aber ein mageres Ergebnis. Zwar sieht sich Frankreich noch im europäischen Mittelfeld gemeinsam mit Spanien, Norwegen und
Schweden, aber der Markt erwartet einen weiteren Abschwung. Eric Donnet von
AEW Europe rechnet damit, dass die Nachfrage nach Büroflächen in der Ile-deFrance um 30% einbrechen wird auf ein Volumen von 1,5 bis 1,7 Mio. qm. Gleichzeitig werden die Mieten in den nächsten zwei Jahren um jeweils 10% sinken, parallel
zu den Immobilienwerten. "Sinkende Marktvolumen, sinkende Mieten und sinkende
Werte: Ein explosives Gemisch für den Markt", so sein Resumée.
Auch das Maklerunternehmen DTZ beobachtete 2008 einen Einbruch beim Verkauf
von Büroflächen an die Nutzer um 16% insgesamt bei deutlichen Unterschieden zwischen den beiden Halbjahren: Im zweiten Halbjahr blieben die großen Transaktionen
fast vollständig aus zumal in Paris selbst und in den Bürozentren des "Croissant
ouest" und es dominierte der Zweitmarkt mit überwiegend kleineren Flächen. Diese
Tendenz bestätigt der Marktbericht 2008 der Entwicklungsgesellschaft EPAD-EPASA
Nr. 4, 17. KW, 24.04.2009, Seite 7
Essen
Neuer Mieter in der Ruhrallee
175 wird auf rund 1 100 qm
Bürofläche die Hochtief Facility Management GmbH,
ein führender Anbieter für
integrierte
FacilityManagement Leistungen. Eigentümer der Immobilie ist
die MSREF Amanda Essen
Zwei GmbH, eine Objektgesellschaft vertreten durch die
Corpus Sireo Real Estate
GmbH. Die Cubion Immobilien AG vermittelte den Mietvertrag.
Allianz Real Estate vermietet
zum 1. Juli 2009 ca. 900 qm
Büro- und Praxisfläche an das
medizinische
Versorgungszentrum der Ruhrlandklinik
in Essen. Das Objekt "Am
Handelshof 1" umfasst ca.
8 000 qm Nutzfläche und ist
eine von mehreren Immobilien der Allianz Versicherungen. Am Handelshof befindet
sich eine Allianz Geschäftsstelle. Das Versorgungszentrum hat seinen Praxisflächenbedarf „Am Handelshof 1“
nunmehr langfristig gedeckt.
Schwerpunkt der Patientenversorgung bildet das Lungenfachzentrum, das durch
einen weiteren Rehabilitationsbereich und einen Facharzt
für Radiologie ergänzt werden
soll. Weitere Mieter im Hause
sind TUI, verschiedene Anwaltskanzleien und URS
Germany.
Remscheid
Nach 16 Mon. Bauzeit ist am
23. April 2009 die Erweiterung des Allee-Centers eröffnet worden. Das Allee-Center
um 4 000 qm Einzelhandelsfläche vergrößerte neue AlleeCenter ist damit das größte
Shopping-Center im Bergischen Land. Betreiber ist die
Hamburger ECE, die hier 20
Mio. Euro investierten.
für La Défense und seine Arche. So sei dank massiver staatlicher Unterstützung der
Geschäftsbezirk zum führenden Business Center Europas und Motor der regionalen
wie nationalen Wirtschaft geworden, aber auch hier sind die Auswirkungen der Krise
unübersehbar. 97 von 145 Neuvermietungen betrafen Flächen unter 1 000 qm und
nur im engeren Bereich La Défense machten Großvermietungen über 5 000 qm sogar 67% des Gesamtvolumens aus gegenüber 53% in 2007, denn hier konzentrieren
sich die Großobjekte und die Firmenhauptsitze. Damit ist das Potential aber auch
weitgehend erschöpft, denn es fehlen die Neubauflächen. Die Leerstände sind noch
einmal um 0,7 Punkte auf 3,3% Ende 2008 gefallen, wobei nur 117 000 qm direkt zur
Verfügung stehen gegenüber 175 000 qm nach Ablauf eines Jahres und dies ganz
überwiegend als Bestandsflächen, denn 2009 wird von den Entwicklungsprojekten
der EPAD einzig der Turm "Praetorium" mit 10 400 qm fertig gestellt werden, Investoren sind Capital & Continental. 2008 sind auf Investorenseite die amerikanischen
Fonds, 2007 noch mit weit über 3 Mrd. Euro im Geschäft, völlig ausgeblieben, ebenso die arabischen. Aus deutscher Sicht ragte allein Degi heraus, die für 100 Mio. Euro das Objekt CB 16 ankauften, ansonsten dominierte bei überhaupt nur 12 Verkäufen der heimische Markt mit sieben Transaktionen, davon nur drei mit einem Volumen
über 100 Mio. Euro. Im peripheren Bezirk Puteaux gab es mit dem Verkauf der Immobilien der Bayer AG an den neuen offenen Fonds (OPCI) Capnexi, aufgelegt von Natixis und Nexity, eine einzige Transaktion. Patrick Devedjian, neuer Präsident der
EPAD und Nachfolger von Bernard Bled, der vom Umweltminister mit einer Analyse
der Immobilienkrise beauftragt wurde, macht sich keine Illusionen und geht davon
aus, dass unter den derzeitigen Bedingungen nur noch die Projekte realisiert werden,
die bereits im Bau sind, sowohl bei Neubauten wie bei Revitalisierungen. Ohnehin
jedoch sind alle die Hochhauspläne, die 2009 auf der MIPIM noch einmal bekräftigt
wurden, Zukunftsmusik mit projektierten Fertigstellungsdaten ab 2011 bis 2015. Bis
dahin, so wird angenommen, würde der Nachfrageüberhang derart anwachsen, dass,
antizyklische Investments vorausgesetzt, der Immobilienmarkt in La Défense wieder
in Schwung komme.
Jean-Paul Huchon, President der Region Ile-de-France, ist weniger optimistisch. Er
erklärte laut einer Meldung der Zeitung Le Parisien, dass EPAD in den nächsten drei
Jahren ein Defizit von 100 Mio. Euro einfahren werde. Weder Unibail-Rodamco für
das Turmhaus "Phare" mit den Architekten Morphosis noch Hermitage für die
"Hermitage Plaza" mit Norman Foster oder Medea-Layetana Desarollos für die
"Tour Signal" mit Jean Nouvel werden diese Projekte noch stemmen können.
"Niemand braucht sich mehr Sorgen zu machen wegen Hochhäusern in Form von
Erdnüssen oder Bananen", so wird er zitiert.
Kaufhaus ade – Scheiden tut weh!
Wo umsatzschwache Kaufhäuser traditionellen Zuschnitts auf den Prüfstand kommen, bleiben Standorte im Ruhrgebiet nicht ungeschoren. Mit Kaufhof trifft es Mülheim und vermutlich Wesel, mit Karstadt (Arcandor) nach neuesten Nachrichten
Bottrop und Recklinghausen, nicht zu vergessen die Filialen von Woolworth.
Als vor vierzig bis fünfzig Jahren Kaufhäuser mit ihrem umfassenden Warenangebot
vom Frischfisch über die Nähseide bis zur Waschmaschine ihren Einzug in die deutschen Städte hielten, drängten sie in möglichst zentrale Lagen, oft zu Lasten von
kleinteiligerem Baubestand, der den Krieg noch überstanden hatte. Die späteren
Fußgängerzonen entstanden im direkten Umfeld, denn hier konzentrierte sich der
Einzelhandel. Der Kaufhof Mülheim wurde in den 1970er Jahren am unteren Ende
der Schloßstraße mit zugehörigem Parkhaus neu gebaut, das moderne Entrée in die
Stadt. Der Mietvertrag in dem viergeschossigen Objekt mit Tiefgeschoss und rund
24 000 qm Fläche endet Mitte 2010. Eigentümerin ist die Mülheimer Besitzgesellschaft Scheibel & Hoffmeister – Bodo Scheibel war Sparkassenvorstand und
Stadtdirektor –, die außerdem an dem Neubau eines Fachmarktzentrums am Heifeskamp beteiligt ist. Mülheimer Bürger kritisieren, dass die Stadt mit solchen Zentren
an der Peripherie das Ausbluten der City noch beschleunigt habe. Über die Folgen
für das Entwicklungsprojekt Ruhrbania am Ruhrufer, für dessen Attraktivierung
bereits an der heutigen Rückseite des Kaufhofkomplexes der neue Sportboothafen
gebaut wird, berichteten wir. Da der Eigentümer des Baufeldes 1, die Kondor
Nr. 4, 17. KW, 24.04.2009, Seite 8
Neuss
Ein österreichischer institutioneller Investor hat das ca.
10 000 qm große Logistikcenter Sudermannstr. 1 von der
Projektentwicklungsgesellschaft Opheis Lager- und
Gewerbehallen GmbH & Co.
KG in Geldern erworben. Das
Center liegt zentral am Autobahnkreuz Neuss Süd und
wurde im Januar 2009 fertig
gestellt. Alleinmieter ist die
Logit Services GmbH, ein
Spezialist
für
Mehrwert
Dienstleistungen in der HighTech Logistik und Tochterunternehmen des irischen Walsh
Western Konzerns. Die GermanInvest Asset Management GmbH Düsseldorf war
sowohl bei der Vermietung
als auch beim Verkauf beratend und vermittelnd tätig.
Lüdenscheid
Die Rothmann Immobilien
GmbH feierte ihr fünfzigjähriges Bestehen als Bau- und
Erschließungsträger
von
Grundstücken und als Projektentwickler von gewerblich
genutzten Liegenschaften im
Raum Lüdenscheid und Südwestfalen. Das Gewerbebüro
in Mannheim betreut Kunden
in der Region Rhein-Neckar
mit den Städten Heidelberg,
Mannheim/Ludwigshafen und
Darmstadt. Mit ca. 20 Mitarbeitern wurde im Jahr 2008
ein Transaktionsvolumen für
Wohn- und Gewerbeimmobilien in Höhe von mehr als 80
Mio. Euro erzielt. Geschäftsführer sind Roland Rothmann (Lüdenscheid) und
Nikolas
Wiksner
(Mannheim). Seit 2006 ist die
Rothmann Immobilien GmbH
erfolgreicher Lizenzpartner
der Engel & Völkers
Commercial GmbH.
Wessels-Gruppe, ihr definitives Konzept bis Juni offen legen muss, um noch der
Bauverpflichtung bis Ende des Jahres nachkommen zu können, verbleibt wenig Zeit,
um hier aufeinander abgestimmte neue Ansätze zu entwickeln. Dazu kommt aktuell
eine weitere Hypothek: Am Beginn der Schlossstraße, dem Kaufhof gegenüber, ist
eine der 310 Woolworth-Filialen so optimal positioniert, dass nach der verkündeten
Insolvenz von Woolworth Deutschland ein Leerstand hier die Einkaufsmeile doppelt
trifft.
Ob auch der Kaufhof Wesel aufgegeben wird, soll sich im Sommer entscheiden.
Dort ist die Mitte der Stadt quasi mit dem Kaufhaus identisch, denn um an der Stelle
überhaupt bauen zu können, ist 1973 der Rathausneubau der Nachkriegszeit wieder
abgerissen worden, insgesamt ein städtebauliches Desaster mit unabsehbaren, auch
wirtschaftlichen Folgen.
Bottrop hat in Erwartung der Schließung der letzten Zechen im nördlichen Ruhrgebiet in jüngster Zeit große Anstrengungen unternommen, dem Dahinsiechen der Innenstadt, in der mit 20 000 Menschen noch ein Sechstel der Bevölkerung wohnt, entgegen zu wirken.
Bewusst entschied man sich gegen
eine geschlossene Mall und entwickelte die City wie ein Einkaufszentrum unter freiem Himmel nach dem
Knochenprinzip: Am einen Ende Karstadt, am anderen ein Neubau für
Kaufhalle (im Rohbaustadium), dazwischen das Hansa Zentrum aus
den 1980ern. Dessen Eigentümer,
Area aus London, mit Redos Real
Estate Hamburg (u. a. Dischhaus
Köln und Infineon Duisburg), hat eine Bottrop, Hansastraße mit Karstadt
bereits geplante, komplette Überar- Foto: Dr. Escher
beitung gerade zurück gestellt wegen
fehlender Kredite, die meisten Geschäfte stehen jedoch bereits leer. Die Schließung
des Karstadthauses mit 11 000 qm Fläche, das sich nach Auskunft der Bottroper
Wirtschaftsförderung noch im Besitz von Karstadt Immobilien befindet, wirft dieses
Konzept über den Haufen, Lösung noch ungewiss.
Recklinghausen scheint noch einmal davon gekommen, hier ist "nur" Karstadt Sport
betroffen, eine Umnutzung ließe sich in das bestehende Einzelhandelskonzept gut
einfügen.
In allen Fällen haben die Städte nur sehr begrenzte Einwirkungsmöglichkeiten. Und
man wird die Betreiber, die zu lange gezögert haben, ihre Konzepte zeitgemäß anzupassen, wohl kaum für die Folgekosten der notwendigen Stadtreparatur zur Verantwortung ziehen können.
Road Show
Energie“
der
Energieeffizienzoffensive
„NRW
spart
Die von der EnergieAgentur.NRW koordinierte Roadshow macht im Mai in zehn großen Städten des Landes Nordrhein Westfalen auf zentralen Plätzen Station. Mit getragen wird die Aktion von den beiden Kooperationspartnern ADAC und KfW Bankengruppe.
Das Ministerium für Wirtschaft, Mittelstand und Energie NRW ist Initiator der Initiative "NRW spart Energie“, die das Ziel hat, die rationelle Energienutzung und die
Nutzung erneuerbarer Energien breit in die Öffentlichkeit zu tragen. Auf dem Energiespar-Marktplatz gibt es unentgeltliche Beratung durch Beratungsinstitutionen, Initiativen, Aktionen und Unternehmen zu konkreten Lösungen und Produkten, die beim
Energiesparen helfen. Themenschwerpunkte sind die energetische Gebäudesanierung, das Energiesparen im Haushalt und energieeffiziente Mobilität.
Nr. 4, 17. KW, 24.04.2009, Seite 9
Die KfW Bankengruppe berät über die vielfältigen Förderangebote für Energiesparer zum Beispiel in Sachen Gebäudesanierung. Der ADAC ist mit seinem gelben
Truck am Start und informiert rund um das Thema „Umweltfreundliche Mobilität“. Die
EnergieAgentur.NRW berät zu sämtlichen Fragen in Sachen „Jagd nach überflüssigen Kilowattstunden“ in ihrem Energieberatungsbus. Zudem werden sich auch die
gastgebenden Kommunen und die örtlichen Stadtwerke mit ihren lokalen Energiespar
-Angeboten und Projekten präsentieren.
Kritisch bewertete die Diskussionsrunde des 2. Architektur Quartett der Architektenkammer NRW in
Düsseldorf die Kranhäuser
im Kölner Rheinauhafen
(Architekten Bothe, Richter,
Teherani
und
LinsterArchitekten), die mit dem
MIPIM Award 2009 ausgezeichnet wurden. Sie seien
zwar ein starkes Signal, das
weltweit
wahrgenommen
werde, aber dieser Typus von
Großbauwerken, die das Zeichenhafte so stark in den Vordergrund rücken, habe sich
bereits überholt. Zu viel polarisierende Architektur verschließe sich schnell und produziere Überdruss. Gefragt
wurde auch, ob man sich in
einem solch großen, schwebenden Bauwerk wirklich
wohl fühlen könne.
Impressum
Die Roadshow „NRW spart Energie“ ist vom 4. bis 26. Mai 2009 jeweils von 10-18
Uhr unterwegs:
- Düsseldorf (4./5.Mai,Johannes-Rau-Platz),
- Mülheim an der Ruhr (6./7. Mai, Schloßstraße),
- Wuppertal (8./9. Mai, Alter Markt),
- Bonn (11./12. Mai, Münsterplatz),
- Duisburg (13./14. Mai, Am Kuhtor),
- Essen (15./16. Mai, Kennedyplatz),
- Bielefeld (18. Mai, Jahnplatz),
- Münster (19. Mai, Domplatz),
- Dortmund (22./23. Mai, Friedensplatz)
- Köln (25./26. Mai, Neumarkt).
Veranstaltungshinweise
Die Weltausstellung Shanghai 2010 in China erwartet 70 Mio. Besucher und über
230 teilnehmende Länder bzw. Organisationen. Auch Deutschland baut einen eigenen Pavillon in Shanghai, in dem vom 1. Mai bis 31. Oktober 2010 täglich bis zu
46 000 Besucher erwartet werden. Mit balancity, einer Stadt im Gleichgewicht,
greift der Deutsche Pavillon das EXPO-Thema „Better City, Better Life“ auf. Im
Auftrag des Bundesministeriums für Wirtschaft und Technologie koordiniert die
Kölnmesse International GmbH die Vorbereitungen und wird den Pavillon 2010
betreiben. Eine Abendveranstaltung des KAP Forum Köln am 29. April gibt erste
Einblicke. www.kap-forum.de
Der 2. NRW-Tag der Deutsch-Türkischen Wirtschaftsbegegnung findet im 20.
Chefredaktion:
Dr. Gudrun Escher (V.i.S.d.P.) Mai im Kongresszentrum Westfalenhalle Dortmund statt. Anmeldung
www.td-ihk.de
Kontakt:
Gudrunescher
@hotmail.com
Herausgeber:
Werner Rohmert
Verlag:
Research Medien AG,
Lippstädter Str. 133,
33378 Rheda-Wiedenbrück,
T.: 05242 - 901-250,
F.: 05242 - 907-9899
E.: [email protected]
Vorstand: Werner Rohmert
Aufsichtsrat: Prof. Volker
Hardegen (Vorsitz), Univ.
Prof. Dr. jur. habil. Karl-Georg
Loritz, Petra Rohmert
Bank: KSK Wiedenbrück
BLZ 478 535 20
Kto.-Nr.: 53 207
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die Meinung des Autors
und nicht unbedingt der
Redaktion wieder.
Die 1. Inspire Ruhr Tagung über Sonderimmobilien im Ruhrgebiet findet am 28.
Mai im LVR Industriemuseum Oberhausen statt. Veranstalter ist Stiwa Hotelexperts. Themen neben Hotel und Tourismus sind die Gesundheitswirtschaft sowie
Logistik und Verkehr. www.stiwa.de
Das 3. Kölner Zukunftsforum über Trends in Handel, Vertrieb und Gesellschaft
findet am 16. Juni im Hilton Cologne Hotel Köln statt. Veranstalter sind die Ulrich
Eggert Consulting, Köln, mit dem Verlag für die Deutsche Wirtschaft, Bonn.
www.ulricheggert.de
Redaktionsauffahrt Haus Aussel