Jahresbericht 31.12.2006
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SEB Global Property Fund Jahresbericht für das Rumpfgeschäftsjahr 19.10.2006–31.12.2006 Falkenried 88 / Breitenfelder Straße, Hamburg SEB Global Property Fund auf einen Blick zum 31.12.2006 Der Fonds wurde am 19.10.2006 neu aufgelegt. Die Angaben beziehen sich auf das Rumpfgeschäftsjahr 19.10.2006 – 31.12.2006. Fondsvermögen EUR 125,4 Mio. Immobilienvermögen gesamt (Verkehrswerte) EUR EUR EUR 162,6 Mio. 97,7 Mio. 64,9 Mio. davon direkt gehalten davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten Fondsobjekte gesamt 4 2 davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten Veränderungen im Berichtszeitraum Ankäufe / Zugänge 4 Vermietungsquote (Bruttomietsoll) 1) 99,1 % Vermietungsquote (Nettomietsoll) 99,4 % Nettomittelzufluss EUR 124,3 Mio. Ausschüttung am 01.04.2007 EUR 0,6 Mio. Ausschüttung je Anteil EUR EUR 4,82 1,1919 EUR 3,6281 einkommensteuerfreier Anteil im Privatvermögen einkommensteuerpflichtiger Anteil im Privatvermögen 2) Immobiliengesamtrendite 19.10.2006 bis 31.12.2006 * 1,6 % Liquiditätsrendite 19.10.2006 bis 31.12.2006 3) * 0,3 % Anlageerfolg 19.10.2006 bis 31.12.2006 4) * 1,1 % Anteilwert / Rücknahmepreis 5) Ausgabepreis EUR 1.011,00 EUR 1.071,66 Total Expense Ratio (TER) 6) 1) 2) 3) 4) 5) 6) 0,14 % Das Bruttomietsoll entspricht dem Nettomietsoll inkl. Nebenkosten. bezogen auf das durchschnittliche eigenkapitalfinanzierte direkt und indirekt gehaltene Immobilienvermögen des Fonds bezogen auf das durchschnittliche Liquiditätsvermögen des Fonds Berechnungsmethode nach BVI Bei Anteilscheinrückgaben kann ein Rücknahmeabschlag von bis zu 3 % des Anteilwertes erhoben werden. Gesamtkostenquote bezogen auf das durchschnittliche Fondsvermögen innerhalb des Rumpfgeschäftsjahres in Prozent (weitere Erläuterungen auf Seite 32) * Die Renditezahlen waren nicht Gegenstand der Prüfung des „Besonderen Vermerk des Abschlussprüfers“. Dieser Jahresbericht und der separat erhältliche Verkaufsprospekt sind dem Erwerber von „SEB Global Property Fund“-Anteilen bis zum Erscheinen des Jahresberichts zum 31.12.2007 auszuhändigen. Nach Erscheinen des Halbjahresberichts ist dieser beim Verkauf beizufügen. WKN: SEB1A9 ISIN: DE000SEB1A96 Jahresbericht für das Rumpfgeschäftsjahr 19.10.2006 bis 31.12.2006 2 Editorial 3 Konzept und Investmentstrategie 4 Chancen und Risiken Offener Immobilienfonds 6 Immobilienmärkte im Überblick 10 SEB Global Property Fund im Detail 10 Entwicklung des SEB Global Property Fund 10 Struktur des Fondsvermögens 10 Liquidität 10 Ausschüttung 10 Anlageerfolg 11 Kredite, Währungskurssicherung und Risikovorsorge 12 Ergebniskomponenten 13 Portfoliostruktur 15 Vermietung 16 Veränderung im Portfolio 19 Ausblick 20 Übersicht: Renditen, Bewertung und Vermietung 22 Entwicklung des Fondsvermögens 23 Vermögensaufstellung 25 Regionale Streuung der Fondsobjekte 26 Immobilienverzeichnis 28 Übersicht Verkehrswerte und Mieten 30 Bestand der Investmentanteile zum 31.12.2006 31 Ertrags- und Aufwandsrechnung 33 Besonderer Vermerk des Abschlussprüfers 34 Steuerliche Hinweise für Anleger 38 Nachweis der Besteuerungsgrundlagen nach § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Nr. 2 InvStG Teilausschüttung / Teilthesaurierung 39 Bescheinigung nach § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 Investmentsteuergesetz (InvStG) über die Prüfung der steuerlichen Angaben 40 Gremien Abbildungen 13 Geografische Verteilung der Immobilien 13 Größenklassen der Fondsobjekte 14 Restlaufzeiten der Mietverträge 14 Wirtschaftliche Altersstruktur der Fondsobjekte 14 Nutzungsarten der Fondsobjekte 15 Branchenstruktur der Mieter Jahresbericht zum 31.12.2006 1 Editorial Geschäftsführung: Barbara A. Knoflach, Axel Kraus und Choy-Soon Chua Sehr geehrte Anlegerin, sehr geehrter Anleger, wir freuen uns, Ihnen mit dem vorliegenden Jahres- SEB Global Property Fund sein Portfolio in der Start- bericht unseren Offenen Immobilienfonds SEB Global phase strategisch in den etablierten Märkten Europas Property Fund vorzustellen und Sie ausführlich über die auf. Akquisitionen in Nordamerika sowie Asien werden Entwicklung des Rumpfgeschäftsjahres 19. Oktober 2006 den Immobilienbestand zukünftig sukzessive ergänzen. bis 31. Dezember 2006 zu informieren. Aktives Fondsmanagement, welches alle Komponenten Die SEB Immobilien-Investment GmbH hat mit dem des Fonds im Spannungsfeld zwischen Risikostreuung SEB Global Property Fund ihren dritten internationalen und Renditeerzielung laufend überwacht und optimiert, Offenen Immobilienfonds aufgelegt. Der SEB Global ist entscheidend für den langfristigen Erfolg des Fonds. Property Fund wird sich als ertragsorientierter Fonds mit Anlageschwerpunkt Europa positionieren. Wir machen darauf aufmerksam, dass die Berichtstiefe der Aufbauphase des Fonds und seines Portfolios an- Die Investmentstrategie sieht den Aufbau eines regio- gepasst ist. Die Angaben zur Wertentwicklung und zu nal und sektoral diversifizierten globalen Immobilien- den Komponenten der Rendite können nicht zur Hoch- port folios mit Schwerpunkt auf europäischen Büro- rechnung des Jahresergebnisses herangezogen werden, immobilien vor. Im kurzen Berichtszeitraum konnten da ergebnisrelevante Geschäftsvorfälle nicht gleich- bereits vier attraktive Investitionen in Deutschland und mäßig über das Jahr verteilt sind. den Niederlanden getätigt werden. Damit baut der 2 SEB Global Property Fund Konzept und Investmentstrategie SEB Global Property Fund ist ein global ausgerichteter Die Immobilienauswahl erfolgt in einem kombinierten Offener Immobilienfonds mit einer „Core“-Investment- Top-down-/Bottom-up-Investmentprozess. Im Rahmen strategie. Der Fonds wendet sich an Anleger, die beab- des Top-down-Ansatzes werden wirtschaftliche und sichtigen, höhere Volumina langfristig in indirekte standortbezogene Chancen und Risiken potenzieller In- Immobilienanlagen zu investieren und durch ein profes- vestitionsstandorte sowie deren Marktaussichten bewer- sionelles Management die Ertragspotenziale internatio- tet. Für die spezifische Investitionsentscheidung wird die naler Immobilienanlagen auszuschöpfen. Der Vertrieb Einzelimmobilie hinsichtlich der Lage, des direkten Um- erfolgt exklusiv über UBS Sauerborn. felds, der Gebäudequalität, der Mieter und deren Bonität analysiert („Bottom-up“). Das Portfolio des Fonds wird sukzessive entsprechend diesem Produktfokus nach Regionen und Nutzungsarten Entscheidungskriterium für die Auswahl einer Immobilie ausgewogen aufgebaut. Investitionsschwerpunkte bilden ist einerseits deren laufender, stabiler Cash-Flow. Anderer- Büro-, Logistik- und Einzelhandelsimmobilien in Europa; seits werden auch Immobilien mit Wertsteigerungspoten- Immobilien in den USA und Asien ergänzen das Portfolio. zial in das Portfolio integriert. Vermietungsrisiken werden selektiv und gezielt eingegangen, um Wertsteigerungen Aktives Portfoliomanagement sichert dabei die kontinu- zu realisieren. Ebenso werden Märkte ausgewählt, in ierliche Optimierung des Portfolios: Gezielt werden An- denen antizyklische Investitionen zu positiven Entwick- und Verkäufe in etablierten Immobilienmärkten mit In- lungen der Werte führen können. vestitionen in Wachstumsmärkten kombiniert, um eine ausgewogene Mischung von Renditepotenzialen und Für den Fonds wird eine durchschnittliche Haltedauer der Risikostreuung zu erreichen. Ebenso wird durch gezielte Immobilien von sieben bis zehn Jahren angestrebt. Folglich Maßnahmen die Wettbewerbsstärke der Bestandsobjekte ist bereits im Ankaufprozess die Beurteilung möglicher kontinuierlich gesichert. Exit-Strategien für die Einzelimmobilie ein Entscheidungskriterium. Aus diesem Grund wird eine Rückstellungs- Die angestrebte Zielgröße für den Liquiditätsanteil beträgt quote für latente Steuern von 100 % festgelegt. zwischen 5 % und 10 % des Fondsvermögens. Hierdurch werden Verwässerungseffekte auf die Immobilienrendite Zu den strategischen Parametern des Fondskonzepts reduziert. Dies erfordert aktives Liquiditätsmanagement gehört eine angestrebte Fremdkapitalquote („Leverage“) zur zeitlichen Synchronisation von Mittelzu- und -abflüs- von bis zu 50 % auf Fondsebene. Die Absicherung von sen sowie Immobilientransaktionen. Der Vertrieb erfolgt Fremdwährungspositionen entspricht den gesetzlichen daher nach dem „Cash on demand only“-Prinzip. Vorgaben und dem Risikoprofil des Produkts. Jahresbericht zum 31.12.2006 3 Chancen und Risiken Offener Immobilienfonds Ebenso wie andere Kapitalanlagen beinhalten Investitio- ■ Strategisch ausgerichtetes Liquiditätsmanagement nen in Offene Immobilienfonds sowohl Chancen als hinsichtlich Liquiditätsquote und Grad der Fremd- auch Risiken für den Anleger. Immobilieninvestitionen finanzierungsmöglichkeiten des Fondsvermögens sind grundsätzlich langfristige und ertragsorientierte ■ Diversifikation des Immobilienbestands nach Krite- Kapitalanlagen. Der Anlageerfolg hängt dabei von viel- rien wie Größe, Alter, Nutzungsart und Standort, um fältigen rechtlichen, wirtschaftlichen, steuerlichen, im- in jeder Marktsituation über fungible Immobilien zu mobilien- und produktspezifischen Faktoren ab. Die verfügen wesentlichen Chancen und Risiken sind im Nachgang ■ dargestellt. Bildung von Rückstellungen für Capital Gains Tax entsprechend der strategisch festgelegten Haltedauer der Immobilien Spezifische Chancen und Risiken der Kapitalanlage „Offene Immobilienfonds“ Grundsätzlich stellt das Immobilieneigentum die Basis Offene Immobilienfonds investieren kurzfristig abrufbare für die Stabilität eines Offenen Immobilienfonds dar. Gelder in mittel- bis langfristige Immobilienanlagen. Die- Dennoch können Immobilienerträge sowie -werte je nach sem Problem der Fristentransformation hat der Gesetzge- Konjunkturlage schwanken. ber durch folgende Regelungen Rechnung getragen: Der Wert- und Cash-Flow-Entwicklung der Immobilien ■ Jeder Offene Immobilienfonds hat stets eine Mindest- folgt auch die Rendite des Fonds. Die Fondsrendite kann liquidität von 5 % des Fondsvermögens in kurzfristi- sich aufgrund der Marktentwicklung positiv oder negativ gen Liquiditätsanlagen (z. B. Bankguthaben) bereit- entwickeln. zustellen. ■ Um hohe Mittelabflüsse abzufangen, besteht die Mög- Darüber hinaus können exogene Faktoren (wie z. B. lichkeit, Kredite bis zur Höhe von 50 % der Verkehrs- Schließung der Fonds anderer Marktteilnehmer) die werte der Immobilien und zusätzlich kurzfristig in Hö- Liquiditätssituation des Fonds erheblich beeinflussen. he von 10 % des Fondsvermögens aufzunehmen. Falls Immobilien sind, reduziert sich hierdurch die Fonds- Allgemeine Chancen und Risiken von Immobilieninvestitionen rendite (negativer Leverage-Effekt); sind die Fremd- Immobilieninvestitionen als Direktinvestition oder als kapitalkosten niedriger als die Immobilienrendite, Beteiligungen unterliegen Risiken, die Auswirkungen auf steigt die Fondsrendite (positiver Leverage-Effekt). den Anteilwert des Fonds haben können. Im Wesent- Die Anteilscheinrücknahme kann befristet auf maxi- lichen handelt es sich hierbei um nachfolgend genannte mal zwei Jahre ausgesetzt werden. Risiken: die Kosten des Fremdkapitals höher als die Rendite der ■ Zusätzlich hat das Fondsmanagement produktspezifische ■ Politische, (steuer-)rechtliche und wirtschaftliche Ri- und zielgruppengerechte Ansätze für das Risikomanage- siken sowie die Transparenz und der Entwicklungs- ment von Liquiditätsengpässen etabliert. Im Wesentlichen grad des jeweiligen Immobilienmarktes sind bei den sind hier zu nennen: Investitionsentscheidungen zu beachten. ■ Bei Investitionen außerhalb des Euro-Raums ist ■ Zielgruppenspezifische Vertriebsinformationen zudem die Volatilität der Landeswährung in die ■ (Pro-)aktives Vertriebs- und Anlegermanagement Investitionsentscheidung einzubeziehen. Die 4 SEB Global Property Fund Kursschwankungen und die Kosten der Währungs■ ■ Leerstand und Mietvertragsausläufe können ein Er- absicherung beeinflussen die Immobilienrendite. tragspotenzial, aber auch Risiko sein. So können Ob- Eine Veränderung der Standortqualität kann direkte jekte mit Leerstand gezielt antizyklisch eingekauft Auswirkungen auf die Vermietbarkeit und die aktu- werden, um später Wertsteigerungen zu realisieren. elle Vermietungssituation haben. Steigt die Attrakti- Entscheidend sind hierbei eine regelmäßige Beobach- vität des Standorts, können Mietverträge auf hö- tung der Märkte, in die investiert wurde, und ein herem Mietniveau abgeschlossen werden; sinkt sie daraus abgeleitetes Handeln, um frühzeitig auf jedoch, kann es im schlimmsten Fall sogar zu dauer- Marktbewegungen zu reagieren. Gleichzeitig führt haften Leerständen kommen. Leerstand einerseits zu Ertragsausfällen und ande- Gebäudequalität und -zustand haben ebenfalls di- rerseits zu erhöhten Kosten, um die Vermietungsat- rekte Auswirkungen auf die Ertragskraft der Immo- traktivität des Objektes zu steigern. bilie. Der Gebäudezustand kann Instandhaltungsauf- ■ ■ ■ Die Bonität der Mieter ist ebenfalls eine wesentliche wendungen erforderlich machen, die die geplanten Risikokomponente. Geringe Bonität kann zu hohen Instandhaltungskosten überschreiten. Zusätzlich Außenständen und Insolvenzen können zum voll- erforderliche Investitionskosten können die Rendite ständigen Ausfall der Erträge führen. Die Reduzie- kurzfristig belasten, aber auch für eine langfristig rung der Abhängigkeit von einzelnen Mietern oder positive Entwicklung notwendig sein. Branchen wird im Rahmen der Portfoliosteuerung Risiken aus Elementarschäden (wie z. B. Erdbeben angestrebt. und Tornados) sowie aus Feuer- und Sturmschäden werden international durch Versicherungen abge- Bei den oben genannten Risiken handelt es sich um eine sichert, soweit möglich sowie wirtschaftlich vertret- Auswahl. Eine detaillierte Risikobeschreibung entneh- bar und sachlich geboten. men Sie bitte dem Verkaufsprospekt. Falkenried 88 / Breitenfelder Straße, Hamburg Jahresbericht zum 31.12.2006 5 Immobilienmärkte im Überblick Positives Konjunkturumfeld rigem Niveau fortsetzen. Dies gilt auch für die Schwellen- Das ökonomische Umfeld der Immobilienmärkte ist po- länder, die, angeführt von China und Indien, weiterhin die sitiv. Die Weltwirtschaft verbuchte im Jahr 2006 mit über weltweit höchste Wachstumsdynamik aufweisen. 5 % das vierte Jahr mit überdurchschnittlichem Wachstum. Trotz einer leichten Abkühlung, ausgelöst durch Immobilienmärkte bleiben freundlich höhere Energiepreise und Zinsen, wird sich 2007 nach Die rege Nachfrage auf Investorenseite war im Jahr 2006 allen gängigen Prognosen das fünfte Aufschwungsjahr wesentlicher Treiber für die gute Performance von Immo- anschließen. bilien. Der Anlage- und Diversifikationsdruck insbesondere institutioneller Investoren sorgte für einen hohen Mit einem Wachstum unter dem historischen Durchschnitt Kapitalzufluss. konzentriert sich die konjunkturelle Beruhigung auf Japan und die USA. Europa erreichte die höchste Wachstumsrate Die globalen Direktinvestitionen werden 2007 weiter stei- seit sechs Jahren. 2007 wird sich der Aufschwung auf nied- gen, so dass erneut ein Rekordstand erreicht wird. Inves- Kroonburgsingel 6, Arnheim, Niederlande 6 SEB Global Property Fund toren weichen bei der Suche nach werthaltigen Investments Frankreich – Positiver Trend zunehmend in sich entwickelnde Märkte aus. Insgesamt Frankreichs wirtschaftliche Erholung vollzog sich 2006 werden die jeweiligen Marktgegebenheiten ebenso wie unterdurchschnittlich. Dennoch steht das Land neben das Asset Management eine größere Rolle spielen. Deutschland im Fokus internationaler Investoren. Der Anteil Frankreichs an den in Europa getätigten Direkt- Auf der Nutzerseite strahlt das Wachstum von Wirtschaft investitionen hat sich verdoppelt. Die Märkte für Büro- und Beschäftigung positiv auf die gewerblichen Immobilien- und Logistikflächen in Frankreich befinden sich in der märkte aus, so dass sich in vielen Regionen und Teilmärkten Wachstumsphase mit niedrigen bzw. sinkenden Leer- die Erholungstendenzen verfestigen. Diese Entwicklung standsraten und steigenden Mieten. Dieser positive Trend wird sich angesichts des anhaltenden, wenn auch moderaten wird sich in Paris wie auch in den Regionalzentren fort- Wachstumstrends im laufenden Jahr fortsetzen. setzen, die nach wie vor aufgrund ihrer Renditen attraktive Zielmärkte darstellen. Vor diesem Hintergrund wird der weltweit zu beobachtende Trend sinkender Anfangsrenditen sich weiter fortsetzen, Niederlande – Licht am Ende des Tunnels aber an Schwung verlieren. Begleitet wird der Renditerück- Die Niederlande profitieren von der zentralen Lage des gang von einer zunehmenden Konvergenz der Renditen. Landes und ihrer Rolle als Außenhandelsdrehscheibe. Das Wachstum hat sich daher innerhalb der Eurozone überdurch- Deutschland – Zyklischer Wendepunkt schnittlich beschleunigt. Die zu erwartende Erholung des Der deutsche Immobilienmarkt bleibt im Fokus interna- Marktes bietet Investoren attraktive Investitionsmöglich- tionaler Anleger. Zwei Aspekte sind hierfür ausschlag- keiten. Neben Utrecht und Rotterdam weisen auch regionale gebend. So ist der deutsche Markt zum einen aus Rendite- Zentren gute Rahmenbedingungen auf. In Amsterdam wird gesichtspunkten interessant. Zwar wurden auch hier die positive Entwicklung noch von den im europäischen rückläufige Anfangsrenditen registriert, jedoch weniger Vergleich hohen Leerständen gebremst. Eine weiterhin po- stark als in anderen Ländern. Zum anderen hat die Kon- sitive Wirtschaftsentwicklung verbessert jedoch das Umfeld. junktur in Deutschland im Jahr 2006, getragen vom Export und den Investitionen, spürbar an Schwung gewonnen. Osteuropa – Attraktive Region Der Arbeitsmarkt zeigt mittlerweile Anzeichen einer Bele- Das Wachstum in den Ländern Osteuropas liegt weiter über bung. Die deutschen Büromärkte haben ihren zyklischen dem europäischen Durchschnitt. Aber auch hier ist eine Ab- Wendepunkt überschritten und verzeichnen erstmals wie- nahme der Wachstumsdynamik zu beobachten, dies gilt der Mietsteigerungen. Trotz des zu erwartenden Konjunk- insbesondere für Ungarn. An den Nutzermärkten stabilisiert turdämpfers durch die Erhöhung der Mehrwertsteuer zum sich die Mietentwicklung. Ein hohes Flächenangebot und Jahresbeginn 2007 wird sich der Aufschwung in Deutsch- Entwicklungsaktivitäten verhindern einen stärkeren Miet- land fortsetzen und sich die Lage an vielen Nutzermärkten preisanstieg. Eine Ausnahme bilden lediglich Standorte, die weiter verbessern. über ein geringes Angebot an qualitativ höherwertigen Flächen verfügen oder die Entwicklung neuer Objekte zurückbleibt. Dies trifft in Teilen Russlands, Polens und der Tschechischen Republik zu. Auch Osteuropa partizipiert von der internationalen Liquidität. In einigen Ländern waren in Jahresbericht zum 31.12.2006 7 2006 Rekordzuflüsse zu verzeichnen. Die hohe Investment- umsätze auch im Bereich der Einzelhandelsimmobilien. nachfrage hat zu einem weiteren Rückgang der Ankaufsren- Finnland profitiert von der Nähe zu den Wachstumsregio- diten und somit zu einer positiven Wertentwicklung bei nen im Baltikum und Russland sowie den positiven Tenden- Bestandsobjekten geführt. Auch die neuen Beitrittsländer zen am Arbeitsmarkt. Eine starke Nutzernachfrage besteht erfreuen sich zunehmender Aufmerksamkeit internationa- insbesondere nach modernen und effizienten Büroflächen. ler Investoren, da sie noch einen Renditevorsprung gegenüber anderen osteuropäischen Ländern versprechen. USA – Gemischte Perspektiven Die US-Konjunktur hat sich 2006 aufgrund von rezessiven Nordeuropa – Boomende Wirtschaft Tendenzen im Wohnungsbau und der Industrie spürbar Auch die nordeuropäischen Länder weisen ein im europä- abgekühlt. Vom Ende des Booms bei Wohnimmobilien ischen Vergleich überdurchschnittliches Wirtschaftswachs- geht derzeit die größte Unsicherheit für die weitere Ent- tum auf. Diese positive Entwicklung spiegelt sich auch an wicklung der US-Wirtschaft aus. Es ist davon auszugehen, den dortigen Immobilienmärkten wider. In Schweden ist dass sich das Wachstum auf moderaterem Niveau stabili- infolge eines beschleunigten Beschäftigungswachstums bei sieren und fortsetzen wird. Büroflächen in Toplagen mit einem leichten Anstieg der Mieten zu rechnen. Hohe Leerstände wirken jedoch be- In Reaktion auf die robuste Beschäftigungssituation in grenzend. Positive Tendenzen zeigen sich aufgrund des den USA reduzierten sich die Leerstandsraten bei Büro- außergewöhnlich starken Zuwachses der Einzelhandels- immobilien. Davon profitierten insbesondere Regionen Falkenried 88 / Breitenfelder Straße, Hamburg 8 SEB Global Property Fund Falkenried 88 / Breitenfelder Straße, Hamburg wie New York und Boston, aber auch Städte wie San Die Büromärkte in Seoul und Taipeh befinden sich dagegen Diego an der Westküste. Insbesondere im Segment Büro erst am Anfang der Erholungsphase. Potenzial bietet auf- und Logistik rechnen wir jedoch in attraktiven Metropo- grund eines begrenzten Flächenangebots Singapur. len sowie in Handels- und Verkehrsknotenpunkten auch in diesem Jahr mit anhaltenden Mietsteigerungen. Neben Europa ist Asien das Hauptziel international agierender Investoren. Gefördert wird dies durch die steigende Asien – Weiterhin Wachstumszentrum Transparenz und „Reife“ vieler Märkte. Außerdem wird Die Immobilienmärkte in Asien profitieren weiterhin von Asien langfristig das weltweit höchste Wachstumspotenzial der hohen Wachstumsdynamik, wobei jedoch regionale zugeschrieben. Der hohe Kapitalzufluss fördert den Rück- Unterschiede sowohl hinsichtlich der Position im Zyklus gang der Anfangsrenditen. Ein Trend, der auch auf mittlere als auch bezüglich des Reifegrades festzustellen sind. Sicht anhalten wird. Bei den Nutzermärkten entwickeln sich insbesondere Büround Logistikimmobilien in den Handelsdrehscheiben der Region positiv. Impulse kommen vom Finanz- und Bankensektor sowie von der Expansion multinationaler Unternehmen. Hinzu kommen Deregulierungen in China im Zuge des WTO-Beitritts und die zunehmende Integration Hongkongs. In China wird die Mietentwicklung in einigen Teilmärkten durch starke Entwicklungsaktivitäten gedämpft. Jahresbericht zum 31.12.2006 9 SEB Global Property Fund im Detail Entwicklung des SEB Global Property Fund Stichtag 31.12.2006 1) TEUR Immobilien 97.730 Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 33.077 Liquiditätsanlagen 9.523 Sonstige Vermögensgegenstände 115 . / . Verbindlichkeiten und Rückstellungen – 15.047 Fondsvermögen 125.398 Anteilumlauf (Stück) 124.033 Anteilwert (EUR) 1.011,00 Ausschüttung je Anteil (EUR) 4,82 Tag der Ausschüttung 1) 01.04.2007 Rumpfgeschäftsjahr vom 19.10.2006 – 31.12.2006 Der SEB Global Property Fund ist ein Immobiliensonder- Zum Stichtag 31. Dezember 2006 waren 65,3 % der vermögen im Sinne des Investmentgesetzes. Er wurde am Liquidität des SEB Global Property Fund im Wertpapier- 19. Oktober 2006 aufgelegt. Der vorliegende Jahresbericht Spezialfonds SEB Immo Cash angelegt. Mit dem Spezial- bezieht sich auf das Rumpfgeschäftsjahr vom 19. Oktober fonds nutzen wir das professionelle Portfoliomanagement 2006 bis 31. Dezember 2006. der SEB Asset Management Gruppe. Struktur des Fondsvermögens Ausschüttung Das Fondsvermögen betrug am 31. Dezember 2006 Für das Geschäftsjahr 2006 kommen insgesamt TEUR 598 EUR 125,4 Mio. Die Zahl der umlaufenden Anteile betrug zur Ausschüttung. Die Ausschüttung beträgt EUR 4,82 pro am 31. Dezember 2006 124.033 Stück. Der Nettomittelzu- Anteil. Davon sind für den Privatanleger EUR 1,1919 (24,7 %) fluss belief sich im Berichtszeitraum auf EUR 124,3 Mio. einkommensteuerfrei. Die Zahlung an die Anleger erfolgt Das Immobilienvermögen (Basis: Verkehrswerte) ergab am 01. April 2007. Weitere Angaben zur Ausschüttung so- durch den Ankauf von vier Immobilien EUR 162,6 Mio. wie die steuerlichen Ergebnisse im Betriebsvermögen entnehmen Sie den Seiten 31 und 34 in diesem Bericht. Liquidität Die Bruttoliquidität lag bei 7,6 % zum Berichtsstichtag und wurde zum Ende der Berichtsperiode zu 34,7 % als täglich verfügbares Bankguthaben gehalten. Seit Auflegung des Fonds betrug die Liquiditätsquote durchschnittlich 23,4 % des Fondsvermögens. 10 SEB Global Property Fund Anlageerfolg * Investitionen außerhalb des Euro-Raums sind bislang nicht erfolgt. Eine Währungssicherung war aus diesem Der Fonds konnte im Berichtszeitraum seit Auflegung am Grund nicht erforderlich. 19. Oktober 2006 eine Wertentwicklung von 1,1 % erzielen. Weitere Informationen zu den Liquiditätsanlagen und Anteilwert am 31.12.2006 EUR 1.011,00 abzüglich Anteilwert vom 19.10.2006 EUR – 1.000,00 Anlageerfolg EUR 11,00 * Die Tabelle und der erläuternde Text waren nicht Gegenstand der Prüfung und des „Besonderen Vermerk des Abschlussprüfers“. Kredite, Währungskurssicherung und Risikovorsorge Krediten entnehmen Sie bitte den Erläuterungen zur Vermögensaufstellung auf Seite 24. Aufteilung des Kreditvolumens nach Zinsbindung 24,7 % EUR unter 1 Jahr Kreditvolumen EUR 10,5 Mio. Kredite werden im Wesentlichen zur Steueroptimierung und für die Währungskurssicherung eingesetzt. Gleichzeitig wird die Fremdfinanzierung sorgfältig auf den jeweiligen Cash-Flow der Immobilie und die Finanzstruktur des Fonds abgestimmt, um dauerhaft positive LeverageEffekte zu realisieren. Zinsbindung und Laufzeit der Darlehen werden mit der Ertragsstruktur und geplanten Hal- 75,3 % EUR 2 bis 5 Jahre Kreditvolumen EUR 32,1 Mio. tedauer der Immobilien, der erwarteten Zinsentwicklung sowie der Fondsentwicklung abgestimmt. Übersicht Kredite, Stand 31.12.2006 Kreditvolumen (direkt) in EUR in % des Immobilienvermögens Duration EUR-Kredite (Objekte im Inland) 10.500.000 Währung EUR-Kredite (Objekte im Ausland) Summe Kredit volumen in % des (Beteiligungen)* Immobilienin EUR vermögens Duration Kreditvolumen (gesamt) in EUR in % des Immobilienvermögens 6,5 0,1 Jahre – – – 10.500.000 6,5 – – – 32.057.000 19,7 4,4 Jahre 32.057.000 19,7 10.500.000 6,5 0,1 Jahre 32.057.000 19,7 4,4 Jahre 42.557.000 26,2 * gemäß Beteiligungsquote Jahresbericht zum 31.12.2006 11 Ergebniskomponenten der Fondsrendite vom 19.10.2006 bis 31.12.2006 * I. Deutschland Niederlande Gesamt in % in % in % 1,2 0,8 1,0 0,0 Immobilien Bruttoertrag 1) 1) 0,0 0,0 Nettoertrag 1) 1,2 0,8 1,0 Wertänderungen 1) 0,1 0,5 0,3 Ausländische Ertragsteuern 1) 0,0 0,0 0,0 Ausländische latente Steuern 1) 0,0 0,0 0,0 Ergebnis vor Darlehensaufwand 1) 1,3 1,3 1,3 Bewirtschaftungsaufwand Ergebnis nach Darlehensaufwand 2) Währungsänderung 2) 3) Gesamtergebnis in Fondswährung 2) 4) 1,3 2,6 1,6 0,0 0,0 0,0 1,3 2,6 1,6 II. Liquidität 5) 6) 0,3 III. Ergebnis gesamter Fonds vor Fondskosten 7) 1,3 Ergebnis gesamter Fonds nach Fondskosten (BVI-Methode) 1,1 1) 2) 3) 4) 5) 6) 7) im Bezug auf das durchschnittliche Immobilienvermögen des Fonds im Berichtszeitraum im Bezug auf das durchschnittliche eigenkapitalfinanzierte Immobilienvermögen des Fonds im Berichtszeitraum Unter Währungsänderungen werden sowohl die Währungskursveränderungen als auch die Kosten der Kurssicherung für den Berichtszeitraum dargestellt. Das Gesamtergebnis in Fondswährung wurde mit einem im Periodendurchschnitt eigenkapitalfinanzierten Immobilienanteil von 76,56 % erwirtschaftet. bezogen auf das durchschnittliche Liquiditätsvermögen des Fonds im Berichtszeitraum Der im Periodendurchschnitt investierte Liquiditätsanteil betrug hierbei 23,44 % des Fondsvermögens. im Bezug auf das durchschnittliche Fondsvermögen im Berichtszeitraum * Diese Tabelle und der erläuternde Text waren nicht Gegenstand der Prüfung und des „Besonderen Vermerk des Abschlussprüfers“. Ergebniskomponenten * Aufwendungen für Bewirtschaftungskosten sind nicht Das Fondsergebnis setzt sich aus der Rendite der Immo- angefallen, da alle Betriebs- und Verwaltungskosten bilien und der Liquiditätsanlagen zusammen. Die in der auf die Mieter umgelegt werden konnten und Instand- Tabelle detailliert aufgeführten Ergebniskomponenten haltungsmaßnahmen noch nicht durchgeführt werden stellen sich für den Berichtszeitraum (Rumpfgeschäfts- mussten. Insgesamt konnte im Portfolio durch eine jahr 19. Oktober 2006 bis 31. Dezember 2006) wie folgt dar: positive Differenz zwischen Ankaufskosten und Verkehrswert aufgrund von erfolgreichen Verhandlungser- Die Immobilien des Portfolios erwirtschafteten im Be- gebnissen eine Wertänderung in Höhe von 0,3 % auf das richtszeitraum eine Bruttorendite von 1,0 %, bezogen auf durchschnittliche Immobilienvermögen realisiert werden. das durchschnittliche Immobilienvermögen im Berichtszeitraum. Durch den gezielten Einsatz von Fremdkapital und eine strategisch ausgerichtete Finanzierungsquote konnten Da aufgrund des kurzen Berichtszeitraumes für die Gesell- positive Leverage-Effekte erzielt werden, die zu einer schaften in den Niederlanden noch keine Jahresabschlüs- Steigerung der Ergebnisrendite nach Darlehensaufwand se vorlagen, wurden vorerst die Ertragsabgrenzungen auf führen. Insgesamt konnte im Berichtszeitraum eine Ge- Basis kalkulierter Beträge durchgeführt, die in der Positi- samtimmobilienrendite von 1,6 % erzielt werden. on „Bruttoertrag“ gezeigt werden. 12 SEB Global Property Fund Aus den Liquiditätsanlagen wurde im Berichtszeitraum (Basis: Verkehrswerte). In diesem deutschen Teilmarkt eine Rendite von 0,3 % im Durchschnitt erzielt. Durch zeichnete sich bereits im vergangenen Jahr ein deutlicher den geringen Liquiditätsanteil im Fondsvermögen wur- Trend zur Erholung ab. Hierdurch boten sich attraktive de die Gesamtrendite im Wesentlichen durch die Immo- Investitionsmöglichkeiten, die an dem steigenden Miet- bilien getragen und ein Ergebnis vor Fondskosten von niveau partizipieren werden. 1,3 % erzielt. Portfoliostruktur Falkenried 88 / Breitenfelder Straße, Hamburg Zum 31. Dezember 2006 umfasst das Portfolio zwei Beteiligungen sowie zwei direkt gehaltene Immobilien. Der Bestand ist auf zwei Länder verteilt. Durch die vier Zugänge im Berichtszeitraum konnte das Immobilienvermögen auf EUR 162,6 Mio. gesteigert werden. Das Immobilienvermögen des Fonds ist zum Berichtsstichtag zu 39,9 % im Ausland und zu 60,1 % im Inland investiert. Den regionalen Schwerpunkt des Portfolios bildet Hamburg mit 60,1 % des Immobilienvermögens Geografische Verteilung der Immobilien Größenklassen der Fondsobjekte 2 Objekte / 60,1 % 1 Objekt / 10,7 % Hamburg EUR 10 < 25 Mio. 2 Objekte / 56,6 % EUR 25 < 50 Mio. 2 Objekte / 39,9 % 1 Objekt / 32,7 % Niederlande EUR 50 < 100 Mio. Basis: Verkehrswerte (inkl. der über Beteiligungen gehaltenen Immobilien) Basis: Verkehrswerte (inkl. der über Beteiligungen gehaltenen Immobilien) Jahresbericht zum 31.12.2006 13 TOP-5-Mieter Restlaufzeiten der Mietverträge SEB Bank AG ING Bank N.V. 2007 Carlson Wagonlit Nederland B.V. 2008 Dresdner Bank AG in Hamburg 2009 Fitness Company Freizeitanlagen GmbH 2010 2011 2012 6,1 % 7,5 % 1,8 % 4,2 % 3,1 % 1,6 % Die Objektgrößen des Portfolios teilen sich derzeit in drei 2013 Klassen: 32,7 % der Immobilien bzw. ein Objekt hat einen 2014 0,0 % Verkehrswert zwischen EUR 50 Mio. und 100 Mio., 56,6 % 2015 25,1 % 3,0 % 2016 bzw. zwei Objekte weisen einen Verkehrswert zwischen EUR 25 Mio. und 50 Mio. auf und 10,7 % bzw. ein Objekt 39,7 % ab 2017 4,1 % unbefristet 3,8 % hat einen Verkehrswert zwischen EUR 10 Mio. und 25 Mio. Basis: Jahresnettosollmietertrag (inkl. der über Beteiligungen gehaltenen Immobilien) Diese Verteilung wird im Rahmen des Portfolioaufbaus durch sukzessive Ankäufe weiter differenziert werden. Der Schwerpunkt der Fondsimmobilien liegt auf Büronutzung mit 68 %. Wirtschaftliche Altersstruktur der Fondsobjekte Nutzungsarten der Fondsobjekte 2 Objekte / 39,9 % Büro bis 5 Jahre 67,9 % 68,0 % Freizeit 1 Objekt / 27,4 % 5,7 % 4,0 % 5 bis 10 Jahre Handel / Gastronomie 5,3 % Industrie (Lager, Hallen) 5,1 % 6,1 % Kfz 1 Objekt / 32,7 % 1,6 % 0,0 % 8,8 % mehr als 20 Jahre Andere 16,0 % 11,5 % Basis: Verkehrswerte (inkl. der über Beteiligungen gehaltenen Immobilien) 14 SEB Global Property Fund Basis: nach Mietfläche nach Jahresnettosollmietertrag (inkl. der über Beteiligungen gehaltenen Immobilien) Vermietung Weitere Informationen zur Portfoliostruktur finden sich Die Vermietungsquote des SEB Global Property Fund lag auch in der Übersicht: Renditen, Bewertung und Vermie- zum Berichtsstichtag bei 99,4 % des Nettomietsolls bzw. tung auf den Seiten 20 und 21 in diesem Bericht. 99,1 % des Bruttomietsolls. Während des Berichtszeitraums betrug die durchschnittliche Vermietungsquote 99,3 % des Nettomietsolls bzw. 99,2 % des Bruttomietsolls. Die Stabilität der Immobilienwerte und des Cash-Flows ist von der Mietvertragsstruktur abhängig. Derzeit haben 77,3 % der Mietverträge eine Laufzeit von mehr als fünf Jahren. Eine diversifizierte Struktur der Mietvertrags- Falkenried 88 / Breitenfelder Straße, Hamburg laufzeiten ist eine Komponente des Risikomanagements auf Portfolioebene. Bei Neuinvestitionen wird der jeweilige Objektbeitrag auf die Mietvertragsstruktur daher explizit in die Kaufentscheidung einbezogen. Gleichzeitig bieten Mietausläufe auch die Chance, an positiven Marktentwicklungen und damit einhergehenden Erhöhungen des Mietniveaus zu partizipieren. Hierdurch können sich insbesondere in Deutschland Chancen ergeben. Branchenstruktur der Mieter nach Mietfläche* Banken und Finanzdienstleistung Konsumgüterindustrie und Einzelhandel Unternehmens-, Rechts- und Steuerberatung Technologie und Software 46,2 % (7) 4,2 % (9) 3,9 % (11) 0,5 % (2) Hotel und Gastronomie 0,5 % (1) Bauunternehmen 0,2 % (1) Versorger und Telekommunikation 0,0 % (2) Sonstige Branchen 44,5 % (192) nach Gesamtnettosollmiete* Banken und Finanzdienstleistung Konsumgüterindustrie und Einzelhandel Unternehmens-, Rechts- und Steuerberatung Hotel und Gastronomie 42,5 % (7) 3,8 % (9) 3,8 % (11) 0,6 % (1) Technologie und Software 0,3 % (2) Versorger und Telekommunikation 0,2 % (2) Bauunternehmen 0,0 % (1) Sonstige Branchen * inkl. der über Beteiligungen gehaltenen Immobilien Anzahl der Mieter in Klammern 48,8 % (192) Jahresbericht zum 31.12.2006 15 Veränderung im Portfolio Im Geschäftsjahr 2006 wurden insgesamt vier Ankäufe riert werden. Das Objekt bietet ca. 10.158 m² Büroflächen getätigt, die dem Fonds bereits zugegangen sind. sowie 2.448 m² gewerbliche Einzelhandelsflächen, welche fast vollständig vermietet sind. Das sechsgeschossige Zugänge und Ankäufe – Inland Gebäude wurde im Dezember 2006 für ca. EUR 53,2 Mio. Deutschland, Hamburg, Falkenried 88, „CiM“ für den SEB Global Property Fund erstanden. Das im November 2006 von einer Tochter der Euroland Projektierungen GmbH erworbene Centrum für innova- Zugänge und Ankäufe – Ausland tive Medizin („CiM“) in direkter Nachbarschaft zum Niederlande, Arnheim, Kroonburgsingel 6 Universitätskrankenhaus in Hamburg-Eppendorf bietet Der mit modernster Technik ausgestattete Büroneubau 16.284 m² Mietfläche hauptsächlich für Dienstleister aus „Kroonveste“ befindet sich in der deutsch-niederlän- dem medizinischen Bereich. Die Investition in Höhe von dischen Grenzregion in Arnheim. Das rund 5.077 m² EUR 44,5 Mio. sichert eine langfristige Beteiligung am große Gebäude mit 88 Stellplätzen ist Teil eines Business wachsenden Markt des Gesundheitswesens. Parks und derzeit zu 100 % langfristig an bonitätsstarke Unternehmen vermietet. Die Lage des Objekts ist mit Deutschland, Hamburg, Valentinskamp 88–90, Hinblick auf die sehr gute Verkehrsanbindung an das „Berolina Haus“ Autobahnnetz als äußerst attraktiv zu beurteilen. Das In exponierter Hamburger Innenstadtlage, nahe dem Investitionsvolumen beläuft sich auf rund EUR 17 Mio. Gänsemarkt gelegen, konnte das „Berolina Haus“ akqui- „Berolina Haus“, Valentinskamp 88–90, Hamburg 16 SEB Global Property Fund Kroonburgsingel 6, Arnheim, Niederlande Wisselwerking 58, Diemen, Niederlande Niederlande, Diemen, Wisselwerking 58, „Apollo“ mietvertrag des Verkäufers sichert eine langfristig stabile Das in 2002 errichtete Bürogebäude Apollo befindet sich Ertragssituation, die durch eine Allokation von 51 % der nahe des Bürodistrikts Zuid-Oost der niederländischen Gesellschaftsanteile auf den SEB Global Property Fund Hauptstadt Amsterdam. Das qualitativ hochwertige Ge- sowie 49 % auf den SEB ImmoInvest für beide Fonds nutz- bäude verfügt über eine Bürofläche von 19.466 m² sowie bar gemacht wurde. Das Objekt wurde im November 2006 555 Tiefgaragenstellplätze. Die Vermietung an zwei bo- von dem Projektentwickler Eurocommerce Holding BV nitätsstarke Unternehmen verbunden mit einem General- erstanden. Verzeichnis der Käufe zur Vermögensaufstellung zum 31.12.2006 KÄUFE: DIREKT GEHALTENE IMMOBILIEN IN LÄNDERN MIT EURO-WÄHRUNG Land PLZ Ort Straße Übergang von Nutzen und Lasten zum Kaufpreis in Mio. EUR Deutschland 20251 Hamburg Falkenried 88 11/2006 42,1 44,5 Deutschland 20354 Hamburg Valentinskamp 88–90 12/2006 50,1 53,2 Gesamtinvestitionskosten 1) in Mio. EUR KÄUFE: BETEILIGUNGEN AN IMMOBILIEN-GESELLSCHAFTEN IN LÄNDERN MIT EURO-WÄHRUNG Land Sitz Name Beteiligungsquote Übergang von Nutzen und Lasten zum Kaufpreis in Mio. EUR Gesamtinvestitionskosten 2) Deutschland Frankfurt Diemen IV GmbH 51 % 11/2006 47,0 47,3 Deutschland Frankfurt Kroonveste IV GmbH 100 % 11/2006 17,3 17,4 in Mio. EUR 1) 2) Gesamtinvestitionsvolumen zum Zeitpunkt des Erwerbs Gesamtinvestitionsvolumen zum Zeitpunkt des Erwerbs, auf Gesellschaftsebene Jahresbericht zum 31.12.2006 17 Falkenried 88 / Breitenfelder Straße, Hamburg 18 SEB Global Property Fund Ausblick Mit dem vorliegenden Jahresbericht geben wir Ihnen Asset Allokation integriert werden und damit wichtiger einen ersten Einblick in unsere Aktivitäten. Ziel ist es, in Grundpfeiler einer effizienten Vermögensverwaltung zur den nächsten Monaten ein nach Regionen und Nutzungs- systematischen Risikodiversifizierung und Renditeopti- arten ausgewogenes Portfolio aufzubauen und damit die mierung sind. Abhängigkeit von einzelnen Märkten und Marktsegmenten zu reduzieren. Ziel des Fondsmanagement ist es auch, durch eine entsprechende Immobilienperformance die Voraussetzungen Durch die gezielte Nutzung der unterschiedlichen inter- für ein attraktives Fondsergebnis zu schaffen, um dem nationalen Marktzyklen werden wir eine angemessene Anleger eine Rendite zu ermöglichen, die im Vergleich zu Diversifikation erreichen, wodurch sich die Risiken anderen Anlageprodukten gleicher Risikoklasse wett- reduzieren und die Erträge nachhaltig positiv entwickeln bewerbsfähig ist. Wir bedanken uns für Ihr Vertrauen werden. Dabei ist das genaue Abwägen von Chancen- und freuen uns darauf, gemeinsam mit Ihnen unseren Risiken-Relationen der Investitionen für uns genauso erfolgreich begonnenen Weg fortsetzen zu dürfen. selbstverständlich wie ein aktives Asset Management, um das Ertragspotenzial des Bestands kontinuierlich zu SEB Immobilien-Investment GmbH optimieren und damit langfristig zu sichern. Geschäftsführung Wir halten die zunehmende Einbeziehung von Immobilienanlagen in die strategische Vermögensplanung für die wichtigste Tendenz der nächsten Jahre. Die langfristig ausgelegte Kooperation mit UBS Sauerborn verdeutlicht Knoflach einmal mehr, dass Immobilienanlagen zunehmend in die Frankfurt am Main, im März 2007 Kraus Chua Jahresbericht zum 31.12.2006 19 Übersicht: Renditen, Bewertung und Vermietung Renditekennzahlen (in % der durchschnittlichen Fondsvermögensbestandteile) * Die Bezugsgröße der Werte sind die entsprechenden Anteile am Fondsvermögen. Die Durchschnittszahlen für das Rumpfgeschäftsjahr werden anhand von 3,4 Monatsendwerten (19.10.2006–31.12.2006) errechnet. Deutschland Beteiligungen (Objekte in den Niederlanden) Gesamt Bruttoertrag 1) 1,2 0,8 1,0 Bewirtschaftungsaufwand 1) 0,0 0,0 0,0 Nettoertrag 1) 1,2 0,8 1,0 Wertänderungen 1) 0,1 0,5 0,3 0,0 0,0 0,0 I. Immobilien Ausländische Ertragsteuern 1) 1) 0,0 0,0 0,0 Ergebnis vor Darlehensaufwand 1) 1,3 1,3 1,3 Ergebnis nach Darlehensaufwand 2) 1,3 2,6 1,6 Währungsänderung 2) 3) 0,0 0,0 0,0 Gesamtergebnis in Fondswährung 2) 4) 1,3 2,6 1,6 Ausländische latente Steuern II. Liquidität 5) 6) 0,3 III. Ergebnis gesamter Fonds vor Fondskosten 7) 1,3 Ergebnis gesamter Fonds nach Fondskosten (BVI-Methode) 1,1 Kapitalinformationen (gewichtete Durchschnittszahlen in EUR) * Die Durchschnittszahlen für das Rumpfgeschäftsjahr werden anhand von 3,4 Monatsendwerten (19.10.2006–31.12.2006) errechnet. Direkt gehaltene Immobilien über Beteiligungen gehaltene Immobilien Deutschland Beteiligungen (Objekte in den Niederlanden) Gesamt 57.996.185 – 57.996.185 – 38.022.676 38.022.676 Immobilien gesamt 57.996.185 38.022.676 96.018.861 davon EK-finanziertes Immobilienvermögen 54.926.010 19.275.892 74.201.902 Kreditvolumen – 3.070.175 – 18.746.784 – 21.816.959 Liquidität 22.702.770 21.209 22.723.978 Fondsvolumen 77.628.780 19.297.101 96.925.880 Deutschland Beteiligungen (Objekte in den Niederlanden) Gesamt 97.730 64.932 162.662 5.836 3.550 9.386 0 0 0 38 234 272 Informationen zu Wertänderungen (stichtagsbezogen in TEUR) Gutachterliche Verkehrswerte Portfolio 8) Gutachterliche Bewertungsmieten Portfolio p. a. * Positive Wertänderungen lt. Gutachten 9) Sonstige positive Wertänderungen 10) Negative Wertänderungen lt. Gutachten 9) 0 0 0 Sonstige negative Wertänderungen 10) 0 – 31 – 31 Wertänderungen lt. Gutachten insgesamt 9) 0 0 0 Sonstige Wertänderungen insgesamt 10) 38 203 241 Wertänderungen insgesamt 11) 38 203 241 1) 2) 3) 4) 5) 6) in Bezug auf das durchschnittliche Immobilienvermögen des Fonds im Berichtszeitraum in Bezug auf das durchschnittliche eigenkapitalfinanzierte Immobilienvermögen des Fonds im Berichtszeitraum Unter Währungsänderungen werden sowohl die Währungskursveränderungen als auch die Kosten der Kurssicherung für den Berichtszeitraum dargestellt. Das Gesamtergebnis in Fondswährung wurde mit einem im Periodendurchschnitt eigenkapitalfinanzierten Immobilienanteil von 76,56 % erwirtschaftet. bezogen auf das durchschnittliche Liquiditätsvermögen des Fonds im Berichtszeitraum Der im Periodendurchschnitt investierte Liquiditätsanteil betrug hierbei 23,44 % des Fondsvermögens. 20 SEB Global Property Fund 7) im Bezug auf das durchschnittliche Fondsvermögen im Berichtszeitraum Unter gutachterlichen Bewertungsmieten werden die durch Sachverständigen festgelegten Roherträge aus Vermietung verstanden. Der Rohertrag entspricht hier der durch die Gutachter als nachhaltig eingeschätzten Nettokaltmiete. 9) Summe der durch die Sachverständigen festgestellten Veränderungen der Verkehrswerte 10) Sonstige Wertänderungen umfassen Buchwertänderungen, wie beispielsweise nachaktivierte Anschaffungskosten und Kaufpreisabrechnungen. 11) Die Differenz der Wertänderung insgesamt zu den in der Entwicklung des Fondsvermögens ausgewiesenen Beträgen resultiert aus den Jahresüberschüssen der Beteiligungen. 8) * Diese Tabelle bzw. Zeile war nicht Gegenstand der Prüfung des „Besonderen Vermerk des Abschlussprüfers“. Vermietungsinformationen (in % der Jahresnettosollmiete) 1) * Büro Deutschland Beteiligungen (Objekte in den Niederlanden) Gesamt 32,8 35,2 68,0 Handel/Gastronomie 6,1 0,0 6,1 Industrie (Lager, Hallen) 1,5 0,1 1,6 Freizeit 4,0 0,0 4,0 Kfz 4,5 4,3 8,8 Andere 11,5 0,0 11,5 Anteil Jahresmietertrag gesamt 60,4 39,6 100,0 Deutschland Beteiligungen (Objekte in den Niederlanden) Gesamt Büro 0,0 0,0 0,0 Handel/Gastronomie 0,0 0,0 0,0 Leerstand (in % der Jahresnettosollmiete) 1) * Industrie (Lager, Hallen) 0,0 0,0 0,0 Freizeit 0,0 0,0 0,0 Kfz 0,6 0,0 0,6 Andere 0,0 0,0 0,0 Anteil Leerstand gesamt 0,6 0,0 0,6 Vermietungsquote (stichtagsbezogen) in % der Jahresnettosollmiete 1) 99,1 100,0 99,4 Vermietungsquote (stichtagsbezogen) in % der Jahresbruttosollmiete 2) 98,6 100,0 99,1 Deutschland Beteiligungen (Objekte in den Niederlanden) Gesamt unbefristet 3,8 0,0 3,8 2007 6,1 0,0 6,1 2008 7,5 0,0 7,5 Restlaufzeit der Mietverträge (in % der Jahresnettosollmiete) 1) * 2009 1,8 0,0 1,8 2010 3,9 0,3 4,2 2011 3,1 0,0 3,1 2012 1,6 0,0 1,6 2013 25,1 0,0 25,1 2014 0,0 0,0 0,0 2015 0,9 2,1 3,0 2016 2,2 37,5 39,7 2017+ 4,1 0,0 4,1 60,1 39,9 100,0 Anteil Jahresnettosollmiete 1) bezogen auf die Jahresnettosollmiete der direkt oder indirekt gehaltenen Immobilien im Verhältnis zum Gesamtnettomietsoll des Fonds. In den Beteiligungen wurde die Sollmiete entsprechend der Beteiligungsquote berücksichtigt. 2) Die Bruttosollmiete umfasst neben der Nettomiete („Kaltmiete“) die durch den Mieter zu zahlenden Nebenkosten wie z. B. Heizung, Strom, Reinigung und Versicherung, die anhand der Nebenkostenvorauszahlungen abgebildet werden. * Diese Tabelle war nicht Gegenstand der Prüfung des „Besonderen Vermerk des Abschlussprüfers“. Jahresbericht zum 31.12.2006 21 Entwicklung des Fondsvermögens EUR EUR EUR Fondsvermögen am Beginn des Rumpfgeschäftsjahres 19.10.2006–31.12.2006 Mittelzuflüsse aus Anteilsverkäufen 0,00 124.803.046,26 Mittelabflüsse aus Anteilsrücknahmen – 514.545,20 Mittelzufluss/-abfluss (netto) 124.288.501,06 Ertragsausgleich – 54.924,27 Ordentlicher Nettoertrag 603.384,37 Wertveränderung der nicht realisierten Gewinne bei Immobilien 38.000,00 bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 497.435,74 535.435,74 bei Liquiditätsanlagen 25.530,00 Fondsvermögen am Ende des Rumpfgeschäftsjahres 125.397.926,90 Erläuterungen zur Entwicklung des Fondsvermögens Die Entwicklung des Fondsvermögens zeigt auf, wel- Die Nettowertveränderung der nicht realisierten Ge- che Geschäftsvorfälle während der Berichtsperiode winne ergibt sich bei den Immobilien und den Beteili- zu dem neuen in der Vermögensaufstellung des Fonds gungen an Immobilien-Gesellschaften aus Wertfort- ausgewiesenen Vermögen geführt haben. Es handelt schreibungen und Veränderungen der Buchwerte im sich also um die Aufgliederung der Differenz zwi- Geschäftsjahr. schen dem Vermögen zu Beginn und am Ende des Geschäftsjahres. Hinsichtlich der Belegenheit von Immobilien und der Beteiligung an Immobilien-Gesellschaften wird zwi- Die Mittelzuflüsse aus Anteilsverkäufen und die Mit- schen Ländern mit Euro-Währung und Staaten mit an- telabflüsse aus Anteilsrücknahmen ergeben sich aus derer Währung (bei Immobilien-Gesellschaften ist der dem jeweiligen Rücknahmepreis multipliziert mit der Sitzstaat ausschlaggebend) unterschieden. Anzahl der verkauften bzw. der zurückgenommenen Anteile. Im Rücknahmepreis sind die Erträge pro An- Die Nettowertveränderung der nicht realisierten teil, die als Ertragsausgleich bezeichnet werden, ent- Gewinne bei den Liquiditätsanlagen ergibt sich aus halten. Die Mittelzu- und -abflüsse werden um diese den Kurswertveränderungen der im Bestand befind- Ertragsausgleichsbeträge gekürzt bzw. erhöht und lichen Investmentanteile. damit auf die Vermögensveränderung reduziert. Der ordentliche Nettoertrag ist aus der Ertrags- und Aufwandsrechnung ersichtlich. 22 SEB Global Property Fund Vermögensaufstellung zum 31.12.2006 EUR I. EUR Anteil am Fondsvermögen in % 97.730.000,00 77,94 33.076.767,36 26,38 9.523.319,12 7,59 115.047,21 0,09 140.445.133,69 112,00 13.637.206,79 10,88 Immobilien 1. Geschäftsgrundstücke II. Beteiligungen an Grundstücksgesellschaften 1. Mehrheitsbeteiligungen III. Liquiditätsanlagen 1. Bankguthaben 3.304.439,12 2. Investmentanteile 6.218.880,00 Summe der Liquiditätsanlagen IV. Sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung 2. Zinsanspruch 114.060,21 987,00 Summe der Sonstigen Vermögensgegenstände Summe der Vermögenswerte V. Verbindlichkeiten aus 1. Krediten 10.500.000,00 (davon besicherte Kredite [§ 82 Abs. 3 InvG]: EUR 0,00) 2. Grundstückskäufen und Bauvorhaben 2.944.811,95 3. Grundstücksbewirtschaftung 95.404,04 4. anderen Gründen 96.990,80 Summe der Verbindlichkeiten VI. Rückstellungen 1.410.000,00 1,12 15.047.206,79 12,00 Fondsvermögen 125.397.926,90 100,00 Anteilwert (EUR) 1.011,00 Umlaufende Anteile (Stück) 124.033 Summe der Verbindlichkeiten und Rückstellungen Jahresbericht zum 31.12.2006 23 Erläuterungen zur Vermögensaufstellung Im abgelaufenen Rumpfgeschäftsjahr vom 19. Oktober V. Verbindlichkeiten 2006 bis 31. Dezember 2006 wurden für das Sonderver- Bei den Verbindlichkeiten aus Krediten handelt es sich mögen zwei Immobilien im Inland erworben. Neben den um ein für den Erwerb von einem Inlandsobjekt aufge- Direkterwerben in Deutschland hat der Fonds sich an nommenes Darlehen. zwei deutschen Grundstücksgesellschaften mit Immobilien in den Niederlanden beteiligt. Die Verbindlichkeiten aus Grundstückskäufen und Bauvorhaben resultieren aus restlichen Zahlungsver- I. Immobilien pflichtungen aus den Erwerben von Immobilien und Die Geschäftsgrundstücke sind mit den von den Sachver- Immobilien-Gesellschaften in Höhe von TEUR 2.445 ständigen ermittelten Verkehrswerten in das Fondsver- und aus Bauleistungen in Höhe von TEUR 500. mögen eingestellt. Die Verbindlichkeiten aus GrundstücksbewirtschafII. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften tung beinhalten Umlagenvorauszahlungen in Höhe Im Berichtszeitraum wurden die Immobilien-Gesell- von TEUR 95. schaften Diemen IV GmbH und Kroonveste IV GmbH, beide mit Sitz in Frankfurt am Main, erworben. Beide Ge- In den Verbindlichkeiten aus anderen Gründen sind sellschaften erwarben jeweils eine Immobilie in den Nie- mit TEUR 60 Verbindlichkeiten aus Verwaltungs- und derlanden. Depotbankvergütung, mit TEUR 21 Verbindlichkeiten aus Umsatzsteuer und mit TEUR 12 Kreditorenverbind- III. Liquiditätsanlagen lichkeiten sowie mit TEUR 4 Verbindlichkeiten aus Darle- Die unter Liquiditätsanlagen ausgewiesenen Bankgut- henszinsen enthalten. haben und Investmentanteile dienen der Deckung der laufenden Zahlungsverpflichtungen aus der Bewirtschaf- VI. Rückstellungen tung der Immobilien sowie für Kaufpreiszahlungen er- Die Rückstellungen beinhalten Rückstellungen für Her- worbener Objekte. Für die gesetzlich vorgeschriebene stellungskosten in Höhe von TEUR 1.340 und sonstige Mindestliquidität ist ein Betrag von EUR 6,3 Mio. zweck- Rückstellungen in Höhe von TEUR 70. Die Rückstellung gebunden. für Herstellungskosten wurde für die Modernisierung der Liegenschaft Hamburg, Valentinskamp, gebildet. Die IV. Sonstige Vermögensgegenstände Rückstellung für sonstige Kosten wurde für die Prüfung Die Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung und Veröffentlichung des Jahresberichts gebildet. beinhalten Mietforderungen in Höhe TEUR 79 und Ausgaben für die auf die Mieter umlagefähigen Nebenkosten in Höhe von TEUR 35. Demgegenüber stehen angemessene Umlagenvorauszahlungen der Mieter in Höhe von TEUR 95, die in der Position Verbindlichkeiten aus der Grundstücksbewirtschaftung enthalten sind. 24 SEB Global Property Fund Regionale Streuung der Fondsobjekte Kopenhagen Europa: 4 Immobilien, davon 2 Immobilien in Deutschland Hamburg Berlin Amsterdam Diemen Arnheim London Brüssel Frankfurt Prag Paris Bratislava München Wien Bern Ljubljana Hauptstadt mit I nvestment Stadt mit Investment Hauptstadt Stadt Sarajevo Rom Jahresbericht zum 31.12.2006 25 Immobilienverzeichnis zum 31.12.2006 Hotel Wohnen Freizeit Andere Erwerbsdatum Bau-/ Umbaujahr 1) Falkenried 88 G 41 0 8 0 0 16 35 11/2006 1965/2004 Hamburg Valentinskamp 88–90 G 65 16 7 0 0 0 12 12/2006 1983 Straße Ort Büro Hamburg 20354 Art des Grundstücks 20251 PLZ Industrie (Lager, Hallen) Art der Nutzung (in % der Mietfläche) Handel / Gastronomie Lage des Grundstücks Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit EURO-Währung Deutschland Industrie (Lager, Hallen) Hotel Wohnen Freizeit 0 0 0 0 0 0 11/2006 99 0 1 0 0 0 0 11/2006 Erwerbsdatum Handel / Gastronomie 100 Andere Büro Art des Grundstücks Lage des Objektes Sitz der ImmobilienGesellschaft Art der Nutzung (in % der Mietfläche) Firma / Rechtsform Lage des Grundstücks Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit Euro-Währung Diemen IV GmbH 1112 XS Diemen, Wisselwerking 58 Deutschland, 60327 Frankfurt, G Gesellschaftskapital: EUR 8.336.000,00 Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00 Beteiligungsquote: 100,00000 % 6831 EX Arnheim, Kroonburgsingel 6 Deutschland, 60327 Frankfurt, G Art des Grundstücks: G = Geschäftsgrundstück 1) Gesellschaftskapital: EUR 23.294.250,00 Gesellschafterdarlehen: EUR 0,00 Beteiligungsquote: 51,00000 % Rotfeder-Ring 7 Kroonveste IV GmbH Rotfeder-Ring 7 letztes Jahr, in dem wesentliche Umbaumaßnahmen, Erweiterungen bzw. Modernisierungen erfolgt sind Die Nutzfläche entspricht der Mietvertragsfläche zum Stichtag. 3) Die Grundstücksgröße entspricht den Angaben des Gutachtens. 2) Objektqualität – Ausstattungsstandard nach Normalherstellungskosten 2000 (NHK) Nutzungsart Büro Gebäudeteil Skelett-, Fachwerk-­Rahmenbau Massivbau Fenster Dächer Sanitär einfach­ Einfache Wände, Holz-, Blech-, Faserzementbekleidung Mauerwerk mit Putz oder mit Fugenglattstrich und Anstrich Holz, Einfachverglasung Leichtbetonwände mit Wärmedämmung, Beton-Sandwichelemente, Ausfachung 12 bis 25 cm, Installation auf Putz Schwerbetonplatten, Verblendmauerwerk, Spaltklinker, Aus­ fachung bis 30 cm Glasverkleidung, Ausfachung über 30 cm Wärmedämmputz, Wärmedämmverbundsystem, Sichtmauerwerk mit Fugenglattstrich und Anstrich, mittlerer Wärmedämmstandard Verblendmauerwerk, Metallbekleidung, Vorhangfassade, hoher Wärmestandard Holz, Kunststoff, Isolierverglasung Wellfaserzement-, Blecheindeckung, Bitumen-, Kunst stofffolienabdichtung Betondachpfannen, mittlerer Wärmedämmstandard Einfache und wenige Toilettenräume, ­ Installation auf Putz Ausreichende Anzahl von Toiletten­­räumen, Nassräume: Fliesen, Installation unter Putz Toilettenräume in guter Ausstattung Einfache Wände, Holz-, Blech-, Faserzementbekleidung Mauerwerk mit Putz oder mit Fugenglattstrich und Anstrich Holz, Einfachverglasung Leichtbetonwände mit Wärmedämmung, Beton-Sandwichelemente, Ausfachung 12 bis 25 cm Wärmedämmputz, Wärmedämmverbundsystem, Sichtmauerwerk mit Fugenglattstrich und Anstrich, mittlerer Wärmedämmstandard Verblendmauerwerk, Metallbekleidung, Vorhangfassade, hoher Wärmestandard Holz, Kunststoff, Isolierverglasung Tondachpfannen, Schiefer-, Metall­ eindeckung, hoher Wärmedämmstandard Große Anzahl von Oberlichtern, Dachaus- und Dachaufbauten mit hohem Schwierigkeitsgrad, Dachschnitte in Glas Wellfaserzement-, Blecheindeckung, Bitumen-, Kunststoff­ folienabdichtung Betondachpfannen, mittlerer Wärmedämmstandard Tondachpfannen, Schiefer-, Metall­ eindeckung, hoher Wärmedämmstandard Wellfaserzement-, Blecheindeckung, Bitumen-, Kunststoff­ folienabdichtung Betondachpfannen, mittlerer Wärmedämmstandard Toilettenräume in guter Ausstattung mittel gehoben stark gehoben Handel einfach mittel gehoben Logistik einfach mittel 26 SEB Global Property Fund Schwerbetonplatten, Verblendmauerwerk, Spaltklinker, Aus­ fachung bis 30 cm Glasverkleidung, Ausfachung über 30 cm Einfache Wände, Holz-, Blech-, Faserzementbekleidung Naturstein Mauerwerk mit Putz oder mit Fugenglattstrich und Anstrich Wärmedämmputz, Wärmedämmver­ bundsystem, Sichtmauerwerk mit Fugen­glattstrich und Anstrich, mittlerer Wärmedämmstandard Aluminium, Rollladen, Sonnenschutzvorrichtung, Wärmeschutzverglasung Raumhohe Verglasung, große Schiebeelemente, elektrische Rollladen, Schallschutzverglasung Aluminium, Rollladen, Sonnenschutzvorrichtung, Wärmeschutzverglasung Holz, Einfachverglasung Holz, Kunststoff, Isolierverglasung Großzügige Toilettenanlagen mit Sanitäreinrichtungen, gehobener Standard Einfache und wenige Toilettenräume, Installation auf Putz Ausreichende Anzahl von Toilettenräumen, Nassräume: Fliesen, Installation unter Putz Einfache Toilettenanlagen, wenige Duschen, Installation auf Putz Ausreichend Toilettenanlagen, mehrere ­Duschen, Installation teilweise auf Putz Büro mittel Sonstige Innenstadtlage Büro mittel Stadtzentrum (CBD) Ausstattungsmerkmale Anzahl KfzStellplätze ■ ■ Anzahl Mieter ■ ■ Lagekategorie ■ Objektkategorie Zentralheizung ■ 158 353 63 195 Warmwasser (zentral/dezentral) Zentralheizung Objektkategorie Objektqualität Lagekategorie Anzahl Mieter Anzahl KfzStellplätze ■ ■ ■ Büro mittel Dezentrales Bürozentrum 2 283 2005 2.715 5.077 ■ ■ ■ ■ Büro mittel Dezentrales Bürozentrum 4 88 Sprinkleranlage ■ Personenaufzug 9.928 Lastenaufzug 10.440 Fernwärme Gewerbe 2002 Wohnen Grundstücksgröße 3) in m2 Objektdaten Bau-/ Umbaujahr 1) Klimaanlage/unterstützende Kühlung Gewerbe Nutzfläche 2) in m2 Warmwasser (zentral / dezentral) ■ Sprinkleranlage ■ ■ Personenaufzug ■ 15.512 Objektdaten Lastenaufzug Klimaanlage / unterstützende Kühlung 16.284 4.199 Wohnen 8.045 Grundstücksgröße 3) in m2 Fernwärme Ausstattungsmerkmale Objektqualität Nutzfläche 2) in m2 Innenwandbekleidung der Nassräume Ölfarbanstrich Bodenbeläge Innentüren Heizung Elektroinstallationen Holzdielen, Nadelfilz, Linoleum, PVC, Nassräume: PVC Füllungstüren, Türblätter und Zargen gestrichen Einzelöfen, elektrische Speicherheizung, Boiler für Warmwasser Je Raum 1 Lichtauslass und 1–2 Steckdosen auf Putz Fliesensockel (1,50 m) Teppich, PVC, Fliesen, Linoleum, Nassräume: Fliesen Kunststoff-/Holztürblätter, Stahlzargen Zentralheizung mit Radiatoren (Schwerkraftheizung) Je Raum 1–2 Lichtauslässe und 2–3 Steckdosen, informationstechnische Anlagen na Fliesen, raumhoch Großformatige Fliesen, Parkett, Betonwerkstein, Nassräume: großformatige Fliesen, beschichtete Sonderfliesen Naturstein, aufwendige Verlegung, Nassräume: Naturstein Türblätter mit Edelholzfurnier, Glastüren, Holzzargen Zentral-/Pumpenheizung mit Flachheizkörpern, Warmwasserbereitung zentral na Massive Ausführung, Einbruchschutz, rollstuhlgerechte Bedienung, Automatiktüren Fußbodenheizung, Klima- und sonstige raumlufttechnische Anlagen Je Raum mehrere Lichtauslässe und Steckdosen, Fensterbankkanal mit EDV-Verkabelung Aufwendige Installation, Sicherheitseinrichtungen Ölfarbanstrich Holzdielen, Nadelfilz, Linoleum, PVC, Nassräume: PVC na Einzelöfen, elektrische Speicherheizung, Boiler für Warmwasser Einfache Installation auf Putz na Fliesensockel (1,50 m) Beschichteter Estrich, Gussasphalt, Nassräume: Fliesen na Lufterhitzer, Lufterhitzer mit Anschluss an zentrale Kesselanlage, Fernheizung Ausreichende Installationen unter Putz na Fliesen, raumhoch Fliesen, Holzpflaster, Betonwerkstein, Nassräume: großformatige Fliesen na Zentral-/Pumpenheizung mit Flachheizkörpern, Warmwasserbereitung zentral Aufwendige Installation, Sicherheitseinrichtungen na Ölfarbanstrich Rohbeton, Anstrich na Luftheizung mit Direktbefeuerung na Fliesensockel (1,50 m) Estrich, Gussasphalt, Verbundpflaster ohne Unterbau na Zentralheizung na Strom- und Wasseranschluss, Installation auf Putz, Kochmöglichkeiten, Spüle Strom- und Wasseranschluss, Installation auf Putz, Teeküche Naturstein, aufwendige Verlegung Installation und sonstige Einbauten na na Jahresbericht zum 31.12.2006 27 Übersicht Verkehrswerte und Mieten Auf den nachfolgenden Seiten stellen wir Ihnen weitere Mieteinnahmen (Cash-Flow) im Geschäftsjahr Informationen zu Immobilien zur Verfügung. Diese Bei den Mieteinnahmen im Geschäftsjahr handelt es sich beinhalten Angaben zu Vermietungsquoten, Verkehrs- um die vertragliche gesicherte Mietforderung, die für das werten, den auslaufenden Mietverträgen, den durch jeweilige Objekt besteht. Nebenkostenpauschalen bzw. die Gutachter festgestellten nachhaltigen Mieterträgen -vorauszahlungen werden nicht einbezogen. Ebenso wer- (Bewertungsmieten) und den prognostizierten Mietein- den außerordentliche Erträge in die Mieteinnahmen ein- nahmen auf Objektebene im nächsten Berichtsjahr. gerechnet. Akzeptierte Mietminderungen sowie mietfreie Zeiten werden berücksichtigt. Die Mieteinnahmen Aus Gründen des Daten- und Wettbewerbsschutzes wer- im Geschäftsjahr bilden somit den vertraglich gesicherten den diese Daten nicht für Objekte veröffentlicht, die aus- Cash-Flow des Objekts im Geschäftsjahr ab. Bei Zugang schließlich von weniger als fünf Mietern genutzt werden im Laufe des Berichtszeitraumes werden die Mieteinnah- bzw. bei denen 75 % der Mieterträge von einem Mieter men entsprechend der Teilperiode ausgewiesen. stammen. Prognostizierte Mieteinnahmen für das Die nachfolgenden Daten beziehen sich auf die direkt kommende Geschäftsjahr und indirekt gehaltenen Immobilien des Fonds. Bei über Die prognostizierten Mieteinnahmen werden analog zu Beteiligungsgesellschaften gehaltenen Immobilien wer- den Mieteinnahmen im Geschäftsjahr ermittelt. Für aus- den Mieten und Verkehrswerte anteilig zur jeweiligen laufende Mietverträge oder unvermietete Flächen werden Beteiligungsquote angegeben. Grundsätzlich ist keine Annahmen zur Wiedervermietungsdauer sowie zu den Hochrechnung der Einzelwerte auf das Fondsvermögen Vermietungskonditionen in Abhängigkeit der jeweiligen möglich. Marktsituation getroffen. Zur Interpretation bitten wir Sie um Beachtung nach- Gutachterliche Bewertungsmiete (stichtagsbezogen) folgender Angaben: Die gutachterliche Bewertungsmiete entspricht dem durch den externen Gutachter festgestellten nachhaltigen Verkehrswert Rohertrag, der zur Berechnung des Ertragswertes zugrun- Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der de gelegt wird. Diese nachhaltig erzielbare Nettokaltmie- zeitnah im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den te des Objektes bei Vollvermietung stellt somit den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigen- langfristigen – unabhängig von kurzfristigen Nachfrage- schaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des schwankungen – erzielbaren Ertrag des Objekts dar. Ab- Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder schläge bzw. Zuschläge, die die aktuelle Marktsituation persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Grundlage des Objektes widerspiegeln (wie beispielsweise Leerstand der Bewertung bildet das Ertragswertverfahren, bei dem oder über dem Marktniveau abgeschlossenen Mietver- der Grundstückswert auf Basis der nachhaltig zu erzie- träge), werden gesondert beim Verkehrswert abgezogen lenden Mieterträge ermittelt wird. Dieser Marktwert bzw. hinzugerechnet. Aus diesem Grund kann die gut- wird durch einen Ausschuss externer öffentlich bestellter achterliche Bewertungsmiete von der tatsächliche Soll- und vereidigter Sachverständiger wenigstens einmal stellung abweichen. Sie stellt vielmehr die nachhaltige jährlich ermittelt. Ertragskraft des Objektes aus heutiger Einschätzung dar. 28 SEB Global Property Fund Objektrendite im Geschäftsjahr in %* Prognostizierte Mieteinnahmen für das nächste Geschäftsjahr in TEUR* Gutachterlicher Verkehrswert (stichtagsbezogen) in Mio. EUR Gutachterliche Bewertungsmiete (stichtagsbezogen) in TEUR* Mieteinnahmen im Geschäftsjahr in TEUR 3)* Auslaufende Mietverträge in % 2)* Vermietungsquote (stichtagsbezogen) in % 1) Straße Ort PLZ I. DIREKT GEHALTENE IMMOBILIEN IN LÄNDERN MIT EURO-WÄHRUNG 20251 20354 Hamburg Hamburg Falkenried 88 Valentinskamp 88–90 98,0 99,9 2,82 403.471 4) 2.851.690 44,53 2.563.426 na 5) 15,80 4) 2.984.315 53,20 3.321.770 na 6) na 5) 286.662 II. ÜBER IMMOBILIEN-GESELLSCHAFTEN GEHALTENE IMMOBILIEN IN LÄNDERN MIT EURO-WÄHRUNG 1112 Diemen Wisselwerking 58 100,0 0,00 na 7) 2.480.794 47,53 2.942.842 6831 Arnheim Kroonburgsingel 6 100,0 0,00 – 1.069.022 17,40 – 1) 2) 3) 4) 5) 6) 7) – bezogen auf die Jahresnettosollmiete des Objektes Unter auslaufenden Mietverträgen wird der Anteil der Mietverträge in % der Jahresnettosollmiete angegeben, der während des auf den Berichtszeitraum folgenden Geschäftsjahres auslaufen könnte. Die Mieteinnahmen im Geschäftsjahr sind die Summe der Sollstellungen, wobei Leerstandszeiten und vertraglich vereinbarte Mietfreizeiten mit Null gesetzt sind. Das Objekt ist unterjährig zugegangen. Die Mieteinnahmen beziehen sich nur auf den Zeitraum seit Zugang. Wegen des Zugangs des Objekts im November 2006 können für das Geschäftsjahr keine aussagekräftigen Kennzahlen ermittelt werden. Wegen des Zugangs des Objekts im Dezember 2006 können für das Geschäftsjahr keine aussagekräftigen Kennzahlen ermittelt werden. Für Gesellschaften werden die Mieteinnahmen konsolidiert im Ergebnis aus Beteiligungen in der Ertrags- und Aufwandsrechnung gezeigt. Eine Hochrechnung der Einzelwerte auf das Fondsergebnis ist nicht möglich. * Diese Spalte war nicht Gegenstand der Prüfung des „Besonderen Vermerk des Abschlussprüfers“. Jahresbericht zum 31.12.2006 29 Bestand der Investmentanteile zum 31.12.2006 Investmentanteile Käufe Tausend Stück vom 19.10.2006 bis 31.12.2006 Verkäufe Tausend Stück vom 19.10.2006 bis 31.12.2006 Bestand Tausend Stück Kurswert * TEUR Anteil am Fondsvermögen in % Anteile am Spezialfonds am SEB Immo Cash 123 0 123 6.219 4,96 Summe der Investmentanteile 123 0 123 6.219 4,96 Summe der Wertpapiere und Geldmarktinstrumente, die nicht als Sicherheit für geldpolitische Operationen im Eurosystem von der EZB oder der Deutschen Bundesbank zugelassen sind 123 0 123 6.219 4,96 * Die Investmentanteile wurden mit ihrem Anteilwert vom 31.12.2006 bewertet. SEB Immo Cash Kennzahlen SEB Immo Cash Rendite (01.09.2006–31.12.2006) Anlagestruktur SEB Immo Cash 1,12 % Rendite p. a. 3,36 % p. a. Duration 0,22 Jahre 30 SEB Global Property Fund Bankguthaben in % des Fondsvolumens 8,8 Geldmarkt instrumente 91,2 Bonitätsstruktur SEB Immo Cash in % des Fondsvolumens AAA 32,1 AA 34,6 A 33,3 Ertrags- und Aufwandsrechnung für den Zeitraum vom 19.10.2006 bis 31.12.2006 I. EUR EUR Erträge 1. Erträge aus Immobilien 691.037,97 2. Erträge aus Liquiditätsanlagen 2.1. Erträge aus Bankguthaben 44.382,01 Summe der Erträge 735.419,98 II. Aufwendungen 1. Zinsaufwendungen 28.774,25 2. Kosten der Verwaltung des Sondervermögens 2.1 Vergütung an die Fondsverwaltung 2.2 Depotbankvergütung 2.3 Sonstige Aufwendungen (gemäß § 12 BVB) 83.130,78 5.044,27 70.010,58 Summe der Aufwendungen 186.959,88 III. Ertragsausgleich 54.924,27 Ordentlicher Nettoertrag 603.384,37 Total Expense Ratio (TER) 0,14 % Berechnung der Ausschüttung insgesamt in EUR Ordentlicher Nettoertrag Einbehalt von Überschüssen gemäß § 13 Nr. 2 BVB je Anteil in EUR 603.384,37 4,86 – 5.545,31 – 0,04 Für Ausschüttung verfügbar 597.839,06 4,82 Vortrag auf neue Rechnung 0,00 0,00 597.839,06 4,82 Gesamtausschüttung Jahresbericht zum 31.12.2006 31 Erläuterungen zur Ertrags- und Aufwandsrechnung Erträge Anschaffungskosten der Immobilien bzw. Immobilien- Die Erträge aus Immobilien umfassen die Mieterträge Gesellschaften erfasst werden. Die Kosten für die Einwer- der inländischen Immobilien des Fonds. tungsgutachten der Sachverständigen werden ebenfalls als Anschaffungskosten erfasst und dementsprechend Die Erträge aus Liquiditätsanlagen beinhalten Zinser- nicht in der Ertrags- und Aufwandsrechnung gezeigt. träge aus Termin- und Sichteinlagen. Ertragsausgleich Aufwendungen Der Ertragsausgleich ist der Saldo aus Aufwendungen Aufwendungen für Bewirtschaftungskosten sind nicht und Erträgen, der vom Anteilerwerber im Ausgabepreis angefallen, da alle Betriebs- und Verwaltungskosten auf als Ausgleich für aufgelaufene Erträge gezahlt bzw. die Mieter umgelegt werden können und Instandhal- vom Fonds bei Anteilrücknahme im Rücknahmepreis tungsmaßnahmen nicht durchgeführt werden mussten. vergütet wird. Die Zinsaufwendungen resultieren aus der teilweisen Total Expense Ratio (TER) Fremdfinanzierung des Objektes Hamburg, Valentins- Die Total Expense Ratio gibt an, wie stark das Fondsver- kamp 88–90. mögen mit Kosten belastet wird. Berücksichtigt werden die Verwaltungs- und Depotbankvergütung, die Kosten Die Position Kosten der Verwaltung des Sondervermö- des Sachverständigenausschusses und die sonstigen Kos- gens enthält die Vergütung an die Fondsverwaltung, die ten gemäß § 12 der BVB, mit Ausnahme der Transaktions- Depotbankvergütung sowie Sonstige Aufwendungen ge- kosten. Die TER weist den Gesamtbetrag dieser Kosten mäß § 12 BVB. Die Vergütung an die Fondsverwaltung als Prozentsatz des durchschnittlichen Fondsvermögens beträgt TEUR 83 bzw. 0,45 % p. a. des durchschnittlichen innerhalb eines (Rumpf-)Geschäftsjahres aus und führt Fondsvermögens. damit zu Ergebnissen, die internationalen Standards für Kostentransparenz entsprechen. Die Berechnungsweise Die Depotbank erhält gemäß § 12 Abs. 4 BVB eine Depot- entspricht der vom BVI empfohlenen Methode. bankvergütung in Höhe von 0,005 % des Fondsvermögens zum Ende eines jeden Quartals. Die TER für SEB Global Property Fund beträgt 0,14 %. In den Sonstigen Aufwendungen gemäß § 12 Abs. 5 Erläuterungen zur Berechnung der Ausschüttung BVB sind die Kosten für den Jahresbericht, die Prüfung Vom ordentlichen Nettoertrag in Höhe von TEUR 603 des Sondervermögens sowie Bankgebühren und -spesen werden gemäß § 13 Abs. 2 BVB TEUR 5 zum Ausgleich enthalten. Außerdem erhielt die Gesellschaft Bau- und von Wertminderungen einbehalten. Der verbleibende Kaufvergütungen gemäß § 12 Abs. 2 BVB in Höhe von Überschuss von TEUR 598 wird bei einem Anteilumlauf TEUR 321, die jedoch nicht in der Ertrags- und Auf- von 124.033 Stück mit EUR 4,82 je Anteil ausgeschüttet. wandsrechnung gezeigt werden, sondern als Teil der 32 SEB Global Property Fund Besonderer Vermerk des Abschlussprüfers Wir haben gemäß § 44 Absatz 5 des Investmentgesetzes Jahresbericht überwiegend auf der Basis von Stichproben (InvG) den Jahresbericht des Sondervermögens SEB beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der ange- Global Property Fund für das Rumpfgeschäftsjahr vom wandten Rechnungslegungsgrundsätze für den Jahresbe- 19. Oktober 2006 bis 31. Dezember 2006 geprüft. Die Auf- richt und der wesentlichen Einschätzung der gesetzlichen stellung des Jahresberichts nach den Vorschriften des Vertreter der Kapitalanlagegesellschaft. Wir sind der Auf- InvG liegt in der Verantwortung der gesetzlichen Ver- fassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere treter der Kapitalanlagegesellschaft. Grundlage für unsere Beurteilung bildet. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresbericht abzugeben. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresbericht Wir haben unsere Prüfung nach § 44 Absatz 5 InvG unter den gesetzlichen Vorschriften. Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Frankfurt am Main, 19. März 2007 Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf den Jahresbericht wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Verwaltung des Sondervermögens sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen (Handrick) (ppa. Sundermann) Kontrollsystems und die Nachweise für die Angaben im Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer Jahresbericht zum 31.12.2006 33 Steuerliche Hinweise für Anleger Die Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2006 am 2. April 2007 beträgt EUR 4,82 je Anteil. Die steuerliche Behandlung der Ausschüttung stellt sich wie folgt dar: Steuerliche Behandlung der Ausschüttung je Anteil Privatvermögen Für Anteile im Für Anteile im Betriebsvermögen Betriebsvermögen einkommensteuer- körperschaftsteuer- pflichtiger Anleger pflichtiger Anleger EUR EUR EUR Ausschüttung 4,8200 4,8200 4,8200 davon steuerfrei 1) 1,1919 1,1919 1,1919 1,2366 1,2366 1,2366 – 0,0447 – 0,0447 – 0,0447 3,6281 3,6281 Überleitung Investmentgesetz zum Investmentsteuergesetz 2) steuerpflichtiger Vortrag auf neue Rechnung davon steuerpflichtig / Bemessungsgrundlage Zinsabschlagsteuer 3,6281 Zinsabschlagsteuer bei Depotverwahrung (30 %) 3) 1,0884 Zinsabschlagsteuer bei Eigenverwahrung (35 %) 3) 1,2698 1) 2) 3) Im Berichtszeitraum sind dem Fonds keine ausländischen Erträge die der Freistellung unterliegen zugeflossen, so dass ein Progressionsvorbehalt nicht zum Tragen kommt. Steuerfreier Unterschiedsbetrag zwischen der investmentrechtlichen Ertrags- und Aufwandsrechnung und der steuerlichen Rechnungslegung Zuzüglich Solidaritätszuschlag von 5,5 % Besteuerung auf Fondsebene Besteht das Einkommen ganz oder teilweise aus Einkünf- Der Gesetzgeber hat in Deutschland die Immobiliensonder- ten aus nichtselbständiger Tätigkeit, von denen ein Steu- vermögen von allen Ertrag- und Substanzsteuern befreit. erabzug vorgenommen worden ist, so wird eine Veranla- Die Besteuerung der Erträge erfolgt jeweils bei den Anlegern. gung zur Einkommensteuer nur durchgeführt, wenn die einkommensteuerpflichtigen Einkünfte, die nicht dem Besteuerung auf der Ebene eines Privatanlegers Lohnsteuerabzug unterliegen (z. B. der steuerpflichtige Werden die Anteile im Privatvermögen gehalten, handelt Anteil der Ausschüttung des Fonds), oder die Einkünfte, es sich bei den steuerpflichtigen Erträgen des Fonds um die dem Progressionsvorbehalt unterliegen (z. B. die an- Einkünfte aus Kapitalvermögen. Diese Erträge sind grund- teiligen steuerfreien ausländischen Grundstückseinkünf- sätzlich im Jahr des Zuflusses zu versteuern und in der te des Fonds), jeweils mehr als EUR 410 betragen. Einkommensteuererklärung in der Anlage KAP bei den inländischen Kapitalerträgen anzugeben, soweit diese zu- Inländische und ausländische Dividenden, auch der sammen mit sonstigen Kapitalerträgen den Sparerfreibetrag Immobilienkapitalgesellschaften, die vom Sondervermö- einschließlich des Werbungskosten-Pauschbetrags von jähr- gen ausgeschüttet oder thesauriert werden, sind beim lich EUR 801 (für Alleinstehende oder getrennt veranlagte Anleger nur zur Hälfte steuerpflichtig (sog. Halbeinkünf- Ehegatten) bzw. EUR 1.602 (für zusammen veranlagte Ehe- teverfahren). gatten) übersteigen. 34 SEB Global Property Fund Insbesondere Miet-, Zins- und Dividendenerträge, die Anlegern werden diese Erträge in der Regel steuerfrei ge- nicht zur Ausschüttung verwendet werden, gelten bei den stellt (5 % der Dividenden gelten jedoch als nicht abzugs- Anlegern als zugeflossen. Zum Fondsvermögen gehören fähige Betriebsausgaben). Für die in der Tabelle auf Grundstücke, die im Ausland belegen sind. Mieterträge Seite 38, unter Buchstabe g) ausgewiesene Absetzung für hieraus fließen aufgrund der bestehenden Doppelbesteue- Abnutzung (AfA) ist für steuerliche Zwecke ein passiver rungsabkommen in der Regel im Inland steuerfrei zu. Ausgleichsposten zu berücksichtigen. Sie unterliegen jedoch dem Progressionsvorbehalt, d. h., die steuerfreien Einkünfte sind bei der Festsetzung des Der passive Ausgleichsposten ist zum Zeitpunkt der Ver- individuellen Steuersatzes, der für die steuerpflichtigen äußerung oder Rückgabe der Anteile aufzulösen. Divi- Einkünfte des jeweiligen Anlegers ermittelt wird, zu be- denden, Zinsen und Mieten, die nicht zur Ausschüttung rücksichtigen. Derartige steuerfreie Erträge mit Progres- verwendet werden, gelten als zugeflossen. Für steuerliche sionsvorbehalt sind in der Einkommensteuererklärung Zwecke ist in Höhe der als zugeflossen geltenden Erträge in der Anlage AUS – getrennt nach Staaten – anzugeben. ein aktiver Ausgleichsposten zu bilden. Der aktive Aus- Im Berichtszeitraum sind dem Fonds keine ausländischen gleichsposten ist zum Zeitpunkt der Veräußerung oder Erträge, die der Freistellung unterliegen, zugeflossen, so Rückgabe der Anteile oder dann, wenn die thesaurierten dass ein Progressionsvorbehalt nicht zum Tragen kommt. Beträge zur Ausschüttung verwendet werden, aufzulösen. Nach Doppelbesteuerungsabkommen steuerfreie Erträge Gewinne aus dem Verkauf inländischer und ausländi- und Erträge, die dem Halbeinkünfteverfahren unterlie- scher Immobilien außerhalb der Zehnjahresfrist, die auf gen, sind bei der Erstellung der Einkommensteuer- bzw. der Ebene des Sondervermögens erzielt werden, sind Körperschaftsteuererklärung von dem Gewinn laut Han- beim Anleger stets steuerfrei zu behandeln. Gewinne dels- und Steuerbilanz zu kürzen (bei Erträgen, die dem aus dem Verkauf inländischer Immobilien innerhalb Halbeinkünfteverfahren unterliegen und einkommensteu- der Zehnjahresfrist, die auf der Ebene des Sonderver- erpflichtigen Anlegern zufließen, sind nur 50 % dieser mögens erzielt werden, sind beim Anleger stets steuer- Erträge zu kürzen). pflichtig zu behandeln. Dies gilt unabhängig davon, ob sie zur Ausschüttung verwendet oder thesauriert Kapitalertrag-/Zinsabschlagsteuer werden. Die steuerpflichtigen Erträge unterliegen grundsätzlich der Zinsabschlagsteuer (kurz ZASt). Das depotführende Steuerfrei bleiben auch Gewinne aus dem Verkauf auslän- Kreditinstitut, bei dem die Anteile verwahrt werden, hat discher Immobilien innerhalb der Zehnjahresfrist, auf von den zinsabschlagsteuerpflichtigen Ertragsteilen bei deren Besteuerung Deutschland aufgrund eines Doppel- Auszahlung an Privatkunden mit Wohnsitz im Inland besteuerungsabkommens verzichtet hat. grundsätzlich 30 % als Zinsabschlag einzubehalten und an das Finanzamt abzuführen. Bei Tafelgeschäften Substanzauskehrungen (z. B. in Form von Bauzinsen) sind beträgt der Zinsabschlag 35 %. Steuerausländer erhalten nicht steuerbar. die Ausschüttung ohne Steuerabzug, wenn die Anteile bei einer in- oder ausländischen Bank im Depot verwahrt Besteuerung auf der Ebene eines betrieblichen Anlegers werden. Die abgeführte Zinsabschlagsteuer wird dem Anleger, die ihre Anteile im Betriebsvermögen halten, Anleger bescheinigt und ist als anzurechnende Steuer erzielen in der Regel gewerbliche Einkünfte. Inländische (inländische Kapitalertragsteuer) in die An lage KAP und ausländische Dividenden, auch der Immobilienkapi- einzutragen und auf die Einkommensteuer anzurechnen. talgesellschaften, die vom Sondervermögen ausgeschüttet Bei Vorlage einer Nichtveranlagungs(NV)-Bescheinigung oder thesauriert werden, sind beim einkommensteuer- oder bei Nachweis der Ausländereigenschaft beim depot- pflichtigen Anleger nur zur Hälfte steuerpflichtig (sog. führenden Kreditinstitut werden die in der Ausschüttung Halbeinkünfteverfahren). Bei körperschaftsteuerpflichtigen enthaltenen zinsabschlagsteuerpflichtigen Ertragsteile in Jahresbericht zum 31.12.2006 35 voller Höhe, bei Vorlage eines Freistellungsauftrages bis bescheinigung gesondert ausgewiesen; er ist auf den im zur Höhe des Sparerfreibetrags einschließlich Werbungs- Rahmen der Einkommen- oder Körperschaftsteuerver- kosten-Pauschbetrag (EUR 801 / EUR 1.602) vom Zinsab- anlagung endgültig festzusetzenden Solidaritätszu- schlag freigestellt. Inländische Dividenden unterliegen bei schlag anrechenbar. Zu viel gezahlter Solidaritätszu- Ausschüttung oder Thesaurierung in voller Höhe der schlag wird erstattet. Kapitalertragsteuer in Höhe von 20 %. Der Privatanleger erhält die Kapitalertragsteuer sofort erstattet, sofern die Private Veräußerungsgeschäfte Anteile bei der Kapitalanlagegesellschaft oder einem an- Werden Investmentanteile an einem Immobiliensonder- deren inländischen Kreditinstitut verwahrt werden und vermögen von einem Privatanleger innerhalb eines Jahres dort ein Freistellungsauftrag in ausreichender Höhe oder nach Anschaffung (Spekulationsfrist) wieder veräußert, eine NV-Bescheinigung vorliegt. Inländische Dividenden sind Veräußerungsgewinne als Einkünfte aus privaten werden bei Privatanlegern nur zur Hälfte auf den Frei- Veräußerungsgeschäften grundsätzlich steuerpflichtig stellungsauftrag angerechnet (sog. Halbeinkünfteverfah- und vom Anleger in der Einkommensteuererklärung (An- ren). Liegt ein Freistellungsauftrag oder eine NV-Beschei- lage SO) anzugeben. Bei einer Veräußerung außerhalb der nigung nicht rechtzeitig vor, kann der Anleger die Spekulationsfrist ist der Gewinn bei Privatanlegern steu- einbehaltene Kapitalertragsteuer und den Solidaritätszu- erfrei. Bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinns sind schlag unter Beifügung der Steuerbescheinigung seiner die Anschaffungskosten um den Zwischengewinn zum depotführenden Stelle auf seine persönliche Einkom- Zeitpunkt der Anschaffung und der Veräußerungspreis mensteuerschuld anrechnen. um den Zwischengewinn zum Zeitpunkt der Veräußerung zu kürzen, damit es nicht zu einer doppelten ein- Die auf den einzelnen Anleger entfallende Kapitalertrag- kommensteuerlichen Erfassung von Zwischengewinnen steuer wird auf Anweisung der Finanzverwaltung wie kommen kann (siehe unten). Das Halbeinkünfteverfahren folgt errechnet: Die in der Ausschüttung enthaltenen findet auf den Veräußerungsgewinn keine Anwendung. kapitalertragsteuerpflichtigen Erträge je Anteil sind zunächst mit der Anzahl der am Ausschüttungstag beim Zwischengewinnbesteuerung Anleger vorhandenen Anteile zu multiplizieren; hieraus Seit dem 01. Januar 2005 kommt es wieder zur Besteue- sind 30 % Zinsabschlagsteuer zu errechnen. Für die Kapi- rung so genannter Zwischengewinne. Zwischengewinne talertragsteuer auf Dividenden gilt das gleiche Verfahren. sind die im Verkaufs- oder Rückgabepreis enthaltenen Ent- Hierbei wird der auf den einzelnen Anleger entfallende gelte für vereinnahmte oder aufgelaufene Zinsen, die vom Dividendenanteil zur Berechnung der Kapitalertragsteu- Fonds noch nicht ausgeschüttet oder thesauriert und infol- er mit 20 % multipliziert. Befinden sich die Anteile im gedessen beim Anleger noch nicht steuerpflichtig wurden Betriebsvermögen, sind eine Abstandnahme bzw. eine (etwa Stückzinsen aus festverzinslichen Wertpapieren ver- Vergütung vom Zinsabschlag und eine Erstattung der gleichbar). Die vom Sondervermögen erwirtschafteten Kapitalertragsteuer nur durch Vorlage einer NV-Beschei- Zinsen und Zinsansprüche sind bei der Rückgabe oder nigung möglich. Anderenfalls erhält der Anleger eine dem Verkauf der Anteile durch Steuerinländer einkom- entsprechende Steuerbescheinigung. men- und kapitalertragsteuerpflichtig. Die Kapitalertragsteuer auf den Zwischengewinn beträgt 30 % bei Solidaritätszuschlag Depotverwahrung bzw. 35 % bei Eigenverwahrung (jeweils Der Solidaritätszuschlag zur Einkommen- und Körper- zuzüglich 5,5 % Solidaritätszuschlag auf die Kapitalertrag- schaftsteuer beträgt 5,5 %. Soweit Ausschüttungen aus steuer). Die einbehaltene Steuer ist eine Vorauszahlung auf den Fondsanteilen dem Kapitalertragsteuerabzug/ die Einkommensteuer und in die Anlage KAP einzutragen. Zinsabschlag unterliegen, ist die einbehaltene Kapitalertragsteuer Bemessungsgrundlage für den Solidaritäts- Der bei Erwerb von Anteilen gezahlte Zwischengewinn zuschlag. Der Solidaritätszuschlag wird in der Steuer- kann im Jahr der Zahlung einkommensteuerlich als 36 SEB Global Property Fund negative Einnahme abgesetzt werden. Er wird auch beim sen geltenden Dividendenerträge, auch aus Immobilien- Steuerabzug steuermindernd berücksichtigt. Der Steuer- kapitalgesellschaften, realisierte oder nicht realisierte abzug unterbleibt darüber hinaus im Rahmen eines Frei- Gewinne und Verluste aus der Beteiligung des Sonder- stellungsauftrags oder bei Vorlage einer NV-Bescheini- vermögens, insbesondere an Immobilienkapitalgesell- gung. Steuerausländer sind auch hier vom Steuerabzug schaften. Die Kapitalanlagegesellschaft veröffentlicht grundsätzlich ausgenommen. Bei der Ermittlung des den Fonds-Aktiengewinn börsentäglich als Prozentsatz Zwischengewinns bleiben unberücksichtigt: Erträge aus des Wertes des Investmentanteils. Am Tag des Kaufs Vermietung und Verpachtung sowie aus der Bewertung und Verkaufs der Anteile sowie zum Bilanzstichtag hat und Veräußerung der Objekte. Der Zwischengewinn wird der Anleger die ausgewiesenen Prozentsätze mit dem bei jeder Anteilwertfeststellung ermittelt und bewertungs- jeweiligen Rücknahmepreis zu multiplizieren, um einen täglich veröffentlicht. Vom Anleger in die Anlage KAP zur absoluten Anleger-Immobilien- bzw. Anleger-Aktien- Einkommensteuererklärung aufzunehmende Zwischen- gewinn zu ermitteln. Die Differenz aus beiden Größen gewinne ergeben sich aus der Multiplikation des jewei- stellt den steuerlich relevanten besitzzeitanteiligen ligen Zwischengewinns je Anteil mit der Anzahl der in Anleger-Immobilien- bzw. Anleger-Aktiengewinn des der Kauf- bzw. Verkaufsabrechnung ausgewiesenen Anlegers dar. Für alle betrieblichen Anleger ist ein Ge- Anteile. Die Zwischengewinne können regelmäßig auch winn aus der Veräußerung der Investmentanteile, so- den Abrechnungen sowie den Erträgnisaufstellungen weit er aus dem absoluten besitzzeitanteiligen Anleger- der Banken entnommen werden. Der Zwischengewinn Immobiliengewinn resultiert, in voller Höhe steuerfrei. wurde am 01. Januar 2005 mit einem Startwert von null Euro angesetzt. Für Anleger, die ihre Anteile im Betriebsvermögen halten und nach dem Körperschaftsteuergesetz besteuert wer- Immobilien- und Aktiengewinn den, ist ein Gewinn aus der Veräußerung der Investment- Die Regelungen zum Immobilien- und Aktiengewinn anteile, soweit er aus dem absoluten besitzzeitanteiligen sind nur für Anleger, die ihre Anteile in einem Betriebs- Anleger-Aktiengewinn resultiert, in voller Höhe steuer- vermögen halten, anzuwenden. frei; allerdings gelten 5 % dieser steuerfreien Gewinne als nicht abzugsfähige Betriebsausgaben. Für einkommen- Der Fonds-Immobiliengewinn beinhaltet noch nicht steuerpflichtige Anleger, die ihre Anteile im Betriebsver- zugeflossene oder noch nicht als zugeflossen geltende mögen halten, ist der Gewinn aus der Veräußerung der ausländische Mieten und realisierte und nicht realisierte Investmentanteile, soweit er aus dem besitzzeitanteiligen Wertveränderungen ausländischer Immobilien des Anleger-Aktiengewinn resultiert, zur Hälfte steuerfrei. Sondervermögens, sofern Deutschland gemäß einem Doppelbesteuerungsabkommen auf die Besteuerung Hinweis verzichtet hat. Die Kapitalanlagegesellschaft veröffent- Weitere Erläuterungen zur steuerlichen Behandlung der licht den Fonds-Immobiliengewinn als Prozentsatz des Fondserträge sind den Kurzangaben zu den für die Anteil- Wertes des Investmentanteils. inhaber bedeutsamen Steuervorschriften im Verkaufsprospekt zu entnehmen. Der Fonds-Aktiengewinn beinhaltet die dem Anleger noch nicht zugeflossenen oder noch nicht als zugeflos- Jahresbericht zum 31.12.2006 37 Nachweis der Besteuerungsgrundlagen nach § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Nr. 2 InvStG * Teilausschüttung / Teilthesaurierung Privatvermögen Betriebsvermögen einkommensteuerpflichtiger Anleger Betrag pro Anteil in EUR Betrag pro Anteil in EUR a) Betrag der Ausschüttung b) Betrag der ausgeschütteten Erträge (Anteil der Erträge des Geschäftsjahres an der Ausschüttung) d. h. Betrag ohne Vortrag aus dem Vorjahr und ohne Bauzinsen Betrag der ausschüttungsgleichen Erträge (steuerrechtlicher Vortrag auf neue Rechnung) Betriebsvermögen körperschaftsteuerpflichtiger Anleger Betrag pro Anteil in EUR 4,8200 1) 4,8200 1) 4,8200 1) 3,5834 3,5834 3,5834 0,0447 0,0447 0,0447 0,0000 0,0000 0,0000 c) In der Ausschüttung enthaltene aa) Vortrag aus dem Vorjahr bb) steuerfreie Veräußerungsgewinne aus Wertpapieren 0,0000 cc) inländische und ausländische Dividendenerträge, hälftig steuerfrei 0,0000 2) 0,0000 2) dd) inländische und ausländische Dividendenerträge, für Körperschaften steuerfrei 0,0000 0,0000 2) ee) Veräußerungsgewinne aus Aktien, hälftig steuerfrei ff) Veräußerungsgewinne aus Aktien, für Körperschaften steuerfrei 0,0000 gg) steuerfreie Veräußerungsgewinne aus Bezugsrechten für Freianteile an Kapitalgesellschaften 0,0000 hh) steuerfreie Immobilienveräußerungsgewinne außerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren 0,0000 ii) steuerfreie ausländische Erträge, unterliegen Progressionsvorbehalt in Deutschland 0,0000 0,0000 0,0000 jj) ausländische Einkünfte mit anrechenbarer ausländischer Quellensteuer 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 2) 0,0000 2) kk) ausländische Einkünfte mit fiktiver ausländischer Quellensteuer In den ausschüttungsgleichen Erträgen enthaltene cc) inländische und ausländische Dividendenerträge, hälftig steuerfrei dd) inländische und ausländische Dividendenerträge, für Körperschaften steuerfrei 0,0000 ii) steuerfreie ausländische Erträge, unterliegen Progressionsvorbehalt in Deutschland 0,0000 0,0000 0,0000 jj) ausländische Einkünfte mit anrechenbarer ausländischer Quellensteuer 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 kk) ausländische Einkünfte mit fiktiver ausländischer Quellensteuer d) Zur Anrechnung oder Erstattung von Kapitalertragsteuer berechtigender Teil der Ausschüttung und ausschüttungsgleicher Erträge aa) Bemessungsgrundlage Zinsabschlagsteuer 3,6281 3,6281 3,6281 bb) Bemessungsgrundlage Kapitalertragsteuer 0,0000 0,0000 0,0000 e) Betrag der anzurechnenden oder zu erstattenden Kapitalertragsteuer aa) Zinsabschlagsteuer (30 % der vorstehenden Bemessungsgrundlage) 1,0884 3) 1,0884 3) 1,0884 3) bb) Kapitalertragsteuer (20 % der vorstehenden Bemessungsgrundlage) 3) 3) 0,0000 3) 0,0000 0,0000 f) Betrag der ausländischen Steuern für ausländische Einkünfte, die in Deutschland besteuert werden aa) anrechenbare ausländische Quellensteuer 0,0000 0,0000 bb) abziehbare ausländische Quellensteuer 0,0000 0,0000 0,0000 cc) fiktive ausländische Quellensteuer 0,0000 0,0000 0,0000 1,3378 1,3378 1,3378 g) Betrag der Absetzung für Abnutzung oder Substanzverringerung (Gebäudeabschreibung nach deutschem Recht) h) Von der ausschüttenden Körperschaft nach § 37 Abs. 3 des Körperschaftsteuergesetzes in Anspruch genommener Körperschaftsteuerminderungsbetrag 1) 2) 3) 0,0000 0,0000 Ausschüttungsbeschluss vom 19.03.2007 Die Erträge sind zu 100 % ausgewiesen (davon steuerfrei der hälftige Betrag) zzgl. Solidaritätszuschlag * Abweichungen zwischen investmentrechtlichen und steuerrechtlichen Beträgen ergeben sich durch Saldierung von Gewinnen und Verlusten, steuerrechtlich vorgeschriebene Nichtabzugsfähigkeit von Kosten bzw. die steuerrechtlich anerkannte Gebäudeabschreibung. 38 SEB Global Property Fund Bescheinigung nach § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 Investmentsteuergesetz (InvStG) über die Prüfung der steuerlichen Angaben An die Kapitalanlagegesellschaft SEB Immobilien-Invest- mögens sowie die Erwartungen über mögliche Fehler be- ment GmbH (nachfolgend: die Gesellschaft): Die Gesell- rücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksam- schaft hat uns beauftragt, gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 keit des auf die Ermittlung der Angaben nach § 5 Abs. 1 Investmentsteuergesetz (InvStG) zu prüfen, ob die von Satz 1 Nr. 1 und 2 InvStG bezogenen internen Kontroll- der Gesellschaft für das Investmentvermögen SEB Global systems sowie Nachweise für die steuerlichen Angaben Property Fund für den Zeitraum vom 19. Oktober 2006 bis überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. zum 31. Dezember 2006 zu veröffentlichenden Angaben nach § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 InvStG nach den Regeln Die Prüfung umfasst auch eine Beurteilung der Ausle- des deutschen Steuerrechts ermittelt wurden. gung der angewandten Steuergesetze durch die Gesellschaft. Die von der Gesellschaft gewählte Auslegung ist Die Verantwortung für die Ermittlung der steuerlichen An- dann nicht zu beanstanden, wenn sie in vertretbarer gaben nach § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 InvStG in Verbin- Weise auf Gesetzesmaterialien, Rechtsprechung, einschlä- dung mit den Vorschriften des deutschen Steuerrechts liegt gige Fachliteratur und veröffentlichte Auffassungen der bei den gesetzlichen Vertretern der Gesellschaft. Soweit die Finanzverwaltung gestützt werden konnte. Wir weisen Gesellschaft Mittel in Anteile an anderen Investmentver- darauf hin, dass eine künftige Rechtsentwicklung und mögen (Zielfonds) investiert hat, verwendet sie die ihr für insbesondere neue Erkenntnisse aus der Rechtsprechung diese Zielfonds vorliegenden steuerlichen Angaben. eine andere Beurteilung der von der Gesellschaft vertretenen Auslegung notwendig machen können. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung abzugeben, ob Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hin- die von der Gesellschaft nach den Vorschriften des InvStG reichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet. zu machenden Angaben nach den Regeln des deutschen Auf dieser Grundlage bescheinigen wir der Gesellschaft Steuerrechts ermittelt wurden. Soweit die Gesellschaft nach § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 InvStG, dass die Angaben nach Mittel in Anteile an Zielfonds investiert hat, beschränkte § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 InvStG nach den Regeln des sich unsere Prüfung auf die korrekte Übernahme der für deutschen Steuerrechts ermittelt wurden. diese Zielfonds von anderen zur Verfügung gestellten steuerlichen Angaben durch die Gesellschaft nach Maßgabe vorliegender Bescheinigungen. Die entsprechenden Frankfurt am Main, 19. März 2007 steuerlichen Angaben wurden von uns nicht geprüft. Wir haben unsere Prüfung unter entsprechender Beach- PwC FS Tax GmbH tung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer festgestellten Wirtschaftsprüfungsgesellschaft deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprü- Steuerberatungsgesellschaft fung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass mit hinreichender Sicherheit beurteilt werden kann, ob die Angaben nach § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 InvStG frei von wesentlichen Fehlern sind. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden Markus Hammer Ina Petzschke die Kenntnisse über die Verwaltung des Investmentver- Steuerberater Rechtsanwältin Jahresbericht zum 31.12.2006 39 Gremien Kapitalanlagegesellschaft SEB Immobilien-Investment GmbH Rotfeder-Ring 7, 60327 Frankfurt am Main Postfach, 60283 Frankfurt am Main Telefon: (0 69) 2 72 99-10 00 Telefax: (0 69) 2 72 99-0 90 Gezeichnetes und eingezahltes Kapital Haftendes Eigenkapital (Stand: 31. Dezember 2006) EUR 5,113 Mio. EUR 4,404 Mio. Handelsregister Frankfurt am Main, HRB 29859 Gründungsdatum: 30. September 1988 Geschäftsführung Barbara A. Knoflach Axel Kraus Choy-Soon Chua Aufsichtsrat Fredrik Boheman Head of SEB Wealth Management, – Vorsitzender – Peter Buschbeck Vorsitzender des Vorstands der SEB AG, Frankfurt am Main – Stellvertretender Vorsitzender – William Paus Mitglied des Vorstands der SEB AG, Frankfurt am Main Abschlussprüfer PricewaterhouseCoopers Aktiengesellschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Frankfurt am Main Gesellschafter SEB AG, Frankfurt am Main (seit 10. Mai 2006: 6 %) SEB Asset Management AG, Frankfurt am Main (seit 10. Mai 2006: 94 %) 40 SEB Global Property Fund Depotbank SEB AG, Ulmenstraße 30, 60325 Frankfurt am Main Gezeichnetes und eingezahltes Kapital EUR 0,775 Mrd. Haftendes Eigenkapital EUR 2,291 Mrd. (Stand: 31. Dezember 2006) Sachverständigenausschuss Klaus Peter Keunecke, Dr.-Ing. Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von Mieten und bebauten und unbebauten Grundstücken, Berlin – Vorsitzender – Hans-Joachim Ackermann, Architekt / Dipl.-Ing. Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Kostenermittlung im Hochbau und Bewertung von Immobilien, Dortmund – Stellvertretender Vorsitzender – Albrecht Novak, Dipl.-Ing. / Freier Architekt Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für allgemeinen Hochbau und Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Stuttgart Ulrich Renner, Dipl.-Kfm. Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Wuppertal Günter Schäffler, Dr.-Ing. Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Baukostenplanung und -kontrolle, Bewertung von unbebauten und bebauten Grundstücken, Mieten für Grundstücke und Gebäude, Stuttgart Prof. Michael Sohni, Dr.-Ing. Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Darmstadt IMMOGPJB 1206 Kapitalanlagegesellschaft: SEB Immobilien-Investment GmbH Rotfeder-Ring 7 60327 Frankfurt am Main Postfach 60283 Frankfurt am Main Infoline: (0 18 01) 777 999 (EUR 0,06/min.) Internet: www.SEBAssetManagement.de Telefon: (069) 2 72 99-10 00 Telefax: (069) 2 72 99-0 90