Gute Perspektiven für Immobilien in Deutschland
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Sachwertinvestments so vielfältig wie nie Gute Perspektiven für Immobilien in Deutschland Titelinterview asset avenue sprach mit Guido Gerold, Hans-Joachim von Malsen und Alfred Schweiger, Vorstände der IV Innovative Vertriebskonzepte AG über das Unternehmen und die Situation der geschlossenen Fonds. Die IVAG berät einerseits Initiatoren von geschlossenen Fonds und übernimmt andererseits den Exklusivvertrieb einzelner Beteiligungen. Erklären Sie uns bitte kurz, wie man die IVAG am besten einordnen kann. Hans-Joachim von Malsen: Das Geschäftsmodell der IVAG ist ziemlich einzigartig. Wir sind sehr vertriebsnah, wenn wir Initiatoren beraten und die Interessen unserer Vertriebspartner einbringen. Dabei geschieht die Beratung niemals isoliert von der Planung eines neuen Produkts. Wir sind keine Unternehmensberater! Jedoch nehmen wir aufgrund unseres langjährigen Know-hows einen gewissen Einfluss auf die Konzeption eines von uns anschließend exklusiv zum Vertrieb übernommenen Fondsprodukts. Wir sind weder Maklerpool noch Emissionshaus. Wir verstehen uns als vertriebsorientierter Dienstleister mit kundenfreundlicher Verwaltung im Umfeld geschlossener Fonds. Wir übernehmen mit eigenem Personal als Dienstleister für die von uns vermarkteten Fonds die Zeichnerverwaltung, die Provisionsabrechnung, die Korrespondenz mit den Anlegern, die vorbereitende Buchhaltung für die Jahresabschlüsse und die Vorbereitung der Gesellschafterversammlungen. Aktuell haben Sie den IFK Sachwertfonds Deutschland 2 im Vertrieb. Der Vorläufer wurde 2010 mit einer Beteiligungssumme von 96 Mio. Euro geschlossen. Investiert wird in Gewerbeimmobilien an verschiedenen Standorten. Wie ist der Fonds konzipiert? Guido Gerold: Die Portfoliostruktur basiert auf der Streuung auf mehrere Objekte an verschiedenen Standorten mit unterschiedlichen Nutzungsarten. 100% Vermietungsstand, bonitätsstarke Mieter, langfristige und index-gekoppelte Mietverträge sind Standard. Pro Fonds investieren wir rund 50 bis 75 Mio. Euro in mehrere Immobilien mit einem Kaufpreis von je 5 bis 15 Mio. Euro. Die Konzeption beruht auf einem anfänglichen Fremdfinanzierungshebel von rund 70% des Objektkaufpreises und einer Tilgung auf rund 25% Restvaluta innerhalb von zwölf Jahren und das bei niedrigen steuerlichen Ergebnissen. Die Mischung von Sofortzahlern und Ansparanlegern innerhalb eines Fonds ermöglicht diese beiden Alleinstellungsmerkmale: hohe Tilgung bei gleichzeitig niedrigem steuerlichem Ergebnis. Deutsche Immobilien haben Hochkonjunktur, sowohl bei privaten und institutionellen als auch ausländischen Investoren. Welche Perspektiven hat der gewerbliche Immobilienmarkt? GG Die Perspektiven in Deutschland sind gut. Gegenwärtig haben wir ein sehr investorenfreundliches Umfeld. Unsere Immobilien erzielen Mietrenditen von 7 bis 8% bei nach wie vor niedrigen Zinsen auf das Fremdkapital. Die Eigenkapitalrendite unseres im Februar erworbenen Objekts in Bonn liegt in den ersten zehn Jahren bei rund 17% pro Jahr. Wir rechnen in naher Zukunft mit etwa gleichbleibenden Marktbedingungen. Der heimische Markt bietet darüber hinaus grundsätzliche Vorteile wie ein stabiles rechtsstaatliches System gepaart mit der Prosperität der viertgrößten Volkswirtschaft der Erde. Gibt es überhaupt genügend interessante Objekte für geschlossene Fonds? Und warum sollten Anleger nicht direkt investieren? HvM Es werden immer wieder interessante Objekte sowohl von privaten als auch von institutionellen Anbietern angeboten. Die Gründe für den Verkauf mögen unterschiedlich sein. Aber dass es plötzlich gar keine interessanten Objekte mehr gibt, ist nicht vorstellbar. Um allerdings direkt in GewerbeImmobilien zu investieren, muss der Anleger schon über eine erhebliche Kapitalstärke verfügen. Unter 2 bis 3 Mio. Euro Eigenkapital läuft in diesem Markt kaum etwas. Und wer ein gewerbliches Objekt als Privatperson direkt erwirbt, investiert meist erhebliche Teile seines Vermögens an einem Punkt. Dies ist schon aus Gründen der Risikostreuung nicht empfehlenswert. Außerdem hat der Direktanleger mit der Verwaltung der Immobilie einen nicht zu unterschätzenden Arbeitsaufwand. Als Fondszeichner hat er steuerlich die gleichen Vorteile wie bei einer Direktinvestition – hat aber praktisch null Verwaltungsaufwand und eine Streuung seiner Investition. Anleger legen nach wie vor Wert auf Sicherheit und interessieren sich heute mehr für Details. Neben Fondskonzeption, Kosten und natürlich Rendite interessieren sie sich auch dafür, wie das Immobilienmanagement selbst aussieht. Wie geht Ihr Fondsmanagement damit um? HvM Der gesetzlich vorgeschriebene sehr ausführliche Verkaufsprospekt beschreibt die Investition bis ins Detail. Nach Abschluss der Platzierung findet jährlich eine Gesellschafterversammlung statt, auf der jeder Anleger alle Fragen stellen kann, die ihm am Herzen liegen. Zusätzlich wird der Jahresabschluss veröffentlicht und es gibt einen Geschäftsbericht des Fondsmanagement zum aktuellen Stand der Dinge. Die IFK Sachwertfonds werden in verschiedenen Varianten angeboten. In Form von Ansparfonds richten Sie sich auch an Kleinanleger. Sind geschlossene Fonds tatsächlich etwas für Kleinsparer? Auch Sachwertinvestments so vielfältig wie nie vor dem Hintergrund von Kosten und möglicher Nachschusspflichten. Alfred Schweiger: Wer bitte ist „Kleinsparer“? Ist der Anleger der monatlich 1.000 Euro auf die Seite legt und zur Risikostreuung damit 20 Fonds mit je 50 Euro bespart ein Kleinsparer? Wohl kaum! Aber wo ziehen Sie die Grenze? Sicherlich muss der Anleger entsprechend seiner Bedürfnisse beraten werden. Es muss ihm verdeutlicht werden, dass er in einem geschlossenen Fonds genauso seine Raten bringen muss, wie jemand den Kapitaldienst für eine Immobilienfinanzierung leisten muss, wenn er eine vermietete Eigentumswohnung zur Kapitalanlage gekauft hat. Geld, das jederzeit als Notreserve zur Verfügung stehen muss, gehört auf ein Tagesgeldkonto. Alles andere ist Unfug. Dabei werden wir unsere Vermittler nachhaltig unterstützen. Tun Sie darüber hinaus mehr für das Thema Transparenz? GG Wer den Verkaufsprospekt eines geschlossenen Fonds von vorne bis hinten liest (und versteht), hat eines der transparentesten Produkte des gesamten Kapitalmarktes vor sich. Wsind der Auffassung dass das ausreicht. Die Notwendigkeit für ein „Mehr“ an Transparenz sehen wir nicht. Gibt es bei Ihnen schon Überlegungen für einen weiteren Fonds? Welche Segmente könnten für Sie neben Gewerbeimmobilien interessant sein? GG Die IFK-Serie wird sich im Kerngeschäft immer mit der deutschen Immobilie beschäftigen. Derzeit arbeiten wir mit der IFK/bvt-Gruppe an zwei Folgeprodukten. Der IFK 3 wird ca. 30 Mio. Euro in Windenergie investieren und dem Anleger den gewohnten Komfort der verschiedenen Beteiligungsvarianten bieten. Der IFK 4 wird rund 75 Mio. Euro in deutsche Immobilien investieren mit der bewährten Portfolio- und Kapitalstruktur. Vertriebsstart ist beim IFK 3 für Mitte 2012 geplant, bei IFK 4 für Ende 2012. Vielen Dank für das Gespräch! HvM Und dass Ansparfonds besonders kostenintensiv seien, ist schlicht unwahr – auch wenn es vielfach behauptet wird. Ansparfonds sind für den Anleger nicht „teurer“ als andere geschlossene Fonds. Im Vergleich mit Investmentfonds oder Versicherungsprodukten sind sie bei einer Gesamtbetrachtung sogar ausgesprochen günstig. Die Anlageklasse der geschlossenen Fonds wurde gerade reguliert. Es hätte deutlich schlimmer für die Branche kommen können. Sind Sie erleichtert? HvM Wir waren vorher nicht besorgt, deshalb sind wir jetzt nicht erleichtert. Es wird das Renommee der geschlossenen Beteiligungen anheben, wenn künftig niemand mehr von „Graumarkt-Produkten“ sprechen kann, weil auch diese Art von Kapitalanlagen in die Regulierung einbezogen ist. Sie haben etwa 100 Vertriebspartner angeschlossen. Welche Auswirkungen hat die Regulierung auf die Zusammenarbeit zwischen Ihnen und freien Finanzdienstleistern? AS Wir haben gerade erst mittels einer Umfrage unter unseren Vertriebspartnern festgestellt, wie hoch der Bedarf an Weiterbildung ist. Das Ergebnis ist erfreulich. Zwei Drittel unserer Partner haben schon alles im Hinblick auf die Gesetzesnovelle eingeleitet und sehen die Änderungen gelassen. Der Rest hat Interesse an Schulungskonzepten angemeldet. Guido Gerold Alfred Schweiger Hans-Joachim von Malsen Zu den Personen W Guido Gerold, verantwortlich für den Bereich Produktbeschaffung und Marketing. Seit 1983 ist Herr Gerold in der Finanzbranche tätig, vor seiner Tätigkeit bei der IVAG war er im Vertrieb von Finanzdienstleistungen, Projektentwicklung von Gewerbeimmobilien sowie Objekteinkauf und Konzeption für geschlossene Immobilienfonds tätig. W Alfred Schweiger, verantwortlich für den Bereich Vertrieb. Seit 1983 in der Finanzdienstleistung in verschiedenen Bereichen wie Versicherungsvertrieb sowie Vertriebsbereich geschlossener Immobilienfonds tätig. Vor Eintritt in die IVAG war Alfred Schweiger Generalbevollmächtigter Vertrieb bei einem Initiator für geschlossene Immobilienfonds. W Dipl.-Kfm. Hans-Joachim von Malsen, verantwortlich für den Bereich kaufmännische Verwaltung und Finanzen. Er hat Wirtschafts- und Organisationswissenschaften studiert und ist seit 1984 in der Finanzdienstleistungsbranche in verschiedenen Positionen für Lebensversicherer und im Vertriebsbereich tätig. Vor dem Eintritt in die IVAG war Herr von Malsen Mitglied des Vorstands bei einem Initiator für geschlossene Immobilienfonds. Kurz notiert W Seit 2008 mehr als 10.000 Anleger mit über 170 Mio. Euro Kapital W Fondsmanagement durch bvt/München, gegründet 1976 W Konzeption mit hoher Fremdmittel-Tilgung, niedrigem steuerlichen Ergebnis und sieben verschiedenen Beteiligungsvarianten innerhalb eines Fonds: Zwei Vollzahler- und zwei Ansparvarianten, zwei Kurzläufer und eine Verzehrvariante