ZIA-Geschäftsbericht 2010/2011 PDF
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Geschäftsbericht 2010/2011 ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V. www.zia-deutschland.de Mitglieder Ein Unternehmen der Aareal Bank Gruppe Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH C&L Ludwig Immobilienverwaltungsgesellschaft mbH Geschäftsbericht 2010/2011 ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V. Vorwort Fünf Jahre ZIA Dr. Andreas Mattner mer und Dienstleister, wenngleich sie die schwarz-gelbe Bundesregierung selbstverständlich weiterhin von großer enormen Nachholbedarf hat, was zahl- eine Immobilie, die fünf Jahre alt ist, gilt Bedeutung für die Immobilienwirtschaft reiche kritische immobilienwirtschaftli- im Allgemeinen als Neubau. Gerade in sind. Ein Großteil der 19,9 Prozent, die che Fragestellungen angeht. So gehen zentralen Lagen der attraktiven Städte die deutsche Immobilienwirtschaft zum beispielsweise Anspruch und Realität wie Berlin sind Neubauten aller Nut- Bruttoinlandsprodukt beisteuert, geht beim Themenkomplex energetische zungsklassen traditionell gefragt. Ob auf sie zurück. Sanierung weit auseinander. Dabei ist Sehr geehrte Damen und Herren, es die Aufgabe des ZIA, zu verdeut- Wohnen, Büro, Einzelhandel, Logistik oder Hotel – Neubauten entsprechen al- Aber es gilt darüber hinaus auch jene lichen, dass eine flächendeckende lein aufgrund ihres geringen Alters den Interessen zu vertreten, die sich an Sanierung der Gebäudebestände in aktuellen Anforderungen des Marktes. der noch jungen Schnittmenge zum Deutschland ohne gerechten Lasten- Ähnliches gilt für den ZIA Zentraler Im- Kapitalmarkt befinden. Beispiele sind ausgleich nicht möglich ist. Ein weiterer mobilien Ausschuss. finanzierende Banken, offene und ge- Aspekt betrifft die Stadtentwicklung. schlossene Immobilienfonds, börsen- Die demografische Entwicklung zeigt Denn in der Verbändelandschaft ist der notierte Immobiliengesellschaften und mehr als deutlich, dass die Städte die ZIA ein absoluter Neubau, gerade ein- REITs. Mit seinem Anspruch, dabei die Zukunft der Menschen in Deutschland mal fünf Jahre alt. Der Hauptsitz ist in unterschiedlichen Interessen der Im- sind. Allerdings müssen die Städte der Mitte Berlins direkt am politischen mobilienwirtschaft in einer Stimme zu vorbereitet werden, um das erwarte- Geschehen. Und der ZIA ist gefragt: Die vereinen und so die Durchschlagkraft te Wachstum an Bevölkerung und Ar- Zahl der Mitglieder liegt mittlerweile bei Politik und Öffentlichkeit zu erhö- beitsplätzen aufnehmen zu können. Vor bei 138, darunter 14 Verbände. Ich bin hen, entspricht der ZIA offensichtlich dem Hintergrund knapper öffentlicher mir sicher, dass der ZIA weiter wach- den Anforderungen des Markts. An- Kassen sind Stadtumbau und – so- sen wird. Denn als einziger deutscher ders ist weder die steigende Zahl der fern möglich – Verdichtung jedoch nur Immobilienverband spiegelt er den ak- Mitglieder noch die erfreulich positive darstellbar, sofern private Investoren tuellen weltweiten Umbruch der Immo- Gesprächsbereitschaft von Politik und in die Stadtentwicklungsprozesse ein- bilienwirtschaft zu einem kapitalmarkt- Verwaltung zu erklären. bezogen werden. Im Weißbuch Innenstadt, das sich mit Zukunftsfragen der orientierten Wirtschaftszweig wider. Trotz seiner Jugend muss – und kann Innenentwicklung beschäftigt, konnte Der ZIA deckt die komplette Bandbrei- – der ZIA dabei selbstbewusst und als auf Drängen des ZIA beispielsweise te der Immobilienwirtschaft ab – dazu Sparringspartner für Politik und Ver- beim Thema Einzelhandel mehr Offen- zählt eben nicht nur die Interessenver- waltung auftreten. Gerade zum ge- heit der öffentlichen Hand gegenüber tretung für die „klassischen“ Eigentü- genwärtigen Zeitpunkt zeigt sich, dass privatwirtschaftlichen 2 Unternehmen erkämpft werden. Und nicht nur gegenüber Unternehmen, auch gegenüber der Bevölkerung braucht Deutschland mehr Offenheit. Eine der anstehenden Aufgaben ist die Novelle des Baurechts. Dabei gilt es aus Sicht des ZIA, unter anderem die Beteiligungsformen und die Partizipation der Bürger bei großen Bauvorhaben zu verbessern. Der ZIA ist fünf Jahre jung, und es ist ein Privileg der Jugend, anders zu sein als die Mütter und Väter. Für uns heißt das, die Kapitalmarktorientierung der Immobilienwirtschaft konsequent voranzutreiben. Dazu gehört auch, die Versprechen der Politik an die Immobilienwirtschaft einzufordern – ein Blick in den Koalitionsvertrag verdeutlicht, dass es sich um zahlreiche Versprechen handelt, angefangen bei Verbesserungen im Mietrecht über mehr Entbürokratisierung bis hin zum Abbau von Investitionshemmnissen beim REIT. Der ZIA selbst wird sich daran messen lassen, ob dies gelungen ist oder nicht. Ihr Dr. Andreas Mattner 3 Grußwort Bewährten Dialog konstruktiv fortsetzen Dr. Peter Ramsauer Häufig wird gefordert, dass der Dialog zwischen Politik, Verwaltung und genehmigende Seite. Die Rolle der Pri- Immobilienwirtschaft deutlich verbessert werden muss. Dem muss entge- vaten hat sich hier in den vergangenen gengehalten werden: Der Dialog ist längst im Gange. Wie wichtig dies war Jahren enorm gewandelt. und ist, zeigen die vergangen Monate. Neben privatwirtschaftlichen UnterEin Beispiel ist die Aufstellung des lichkeiten offeriert. Ein Beispiel ist der nehmen wie Projekt- und Stadtent- Bundeshaushalts. Fest stand, dass Vorschlag, Fördertöpfe mit ähnlichen wicklern müssen wir auch die Bürge- die Haushaltsverhandlungen vor dem Inhalten zu bündeln, um Verwaltungs- rinnen und Bürger selbst stärker ins Hintergrund der gebotenen und auch und Bürokratiekosten zu senken. Blickfeld nehmen. Insbesondere das selbst genutzte Wohneigentum hat eine von mir aus Überzeugung mitgetragenen Schuldenbremse alles andere als Die Verbände haben dabei auch immer fundamentale gesellschaftspolitische leicht werden würden. Klar war auch, wieder auf die Bedeutung der Zusam- Bedeutung und erhebliche Potenzia- dass es bei immobilien- und stadt- menarbeit von öffentlicher Hand und le für die Entwicklung unserer Städte entwicklungsbezogenen Themen Ein- privaten Initiativen zur Stadtentwick- und Gemeinden. Denn Studien zeigen, sparungen würde geben müssen. Ich lung hingewiesen. Uns ist diese Be- dass sich Eigentümer tendenziell mehr glaube aber, dass wir trotz mancher deutung bewusst: Wir müssen daher für ihre Umgebung engagieren. Auch Einsparung insgesamt ein gutes Er- ganz offene Gespräche über denkbare die Fluktuation der Bewohner in einem gebnis erzielt haben. Der Begriff der neue Wege in der Stadtentwicklung Quartier mit höherem Wohneigentum- Städtebauförderung ist dabei übrigens führen – auch über Wege, die über die santeil ist höher, da Eigentümer weni- durchaus etwas irreführend. Denn die herkömmliche Haushaltsfinanzierung ger häufig umziehen als Mieter. Eigen- Förderung betrifft nicht nur die großen hinausgehen. tum steht damit implizit für die Chance auf Konstanz oder sogar Aufwertung Städte und Metropolen. Vielmehr dient Öfffentlich-Private Gemeinden bei der Bewältigung von können eine solche Möglichkeit dar- Strukturproblemen zu unterstützen. stellen. Aber auch der ganz „normale“ Vor diesem Hintergrund werden auch Stadtentwicklungsprozess zeigt: Im- hier bereits neue Wege und Anreiz- Im Rahmen der notwendigen Diskussi- mobilienunternehmen entwickeln vor mechanismen diskutiert: So erreichen onen haben Verbände wie der ZIA Zen- Ort in den Kommunen Ideen, erarbeiten mich zum Beispiel Vorschläge aus der traler Immobilien Ausschuss durchaus im Dialog Konzepte für neue Quartiere Immobilienwirtschaft, private Erster- kritisch, aber immer konstruktiv und und setzen sie gemeinsam um – das werber von selbstgenutzten Wohnim- vorwärtsgewandt mit unserem Minis- Unternehmen als finanzierende und die mobilien ganz oder teilweise von der terium diskutiert und Lösungsmög- Kommune als planend begleitende und Grunderwerbsteuer zu befreien. Zu- 4 Partnerschaften von Quartieren. sie auch dazu, die vielen kleineren gegeben: Dieser Gedanke hat Charme. Angesichts der Finanzsituation unserer Länder und Kommunen werden diese aber wohl nur ungern auf entsprechende Einnahmen verzichten wollen. Zum Dialog gehört jedoch Offenheit; und wie wir wissen, oft der berühmte lange Atem. Die Früchte dieses Dialogs sind überall sichtbar: Wir verfügen in Deutschland fast flächendeckend – auch im ländlichen Raum – über eine Bausubstanz hoher Qualität und über ein Maß an Baukultur, um das uns viele Länder beneiden – auch bei unseren westeuropäischen Nachbarn. Der eingeschlagene Weg des Dialogs hat sich also offensichtlich bewährt. Wir werden ihn fortführen. Dr. Peter Ramsauer ist Bundesminister für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung. 5 Grußwort Gesellschaftspolitische Reformkraft Prof. Dr.-Ing. Hans-Peter Keitel Die deutsche Industrie und die industrienahen Dienstleistungen haben mit zichtbar. Ihnen kommt eine Schlüs- ihren Erfolgen auf den globalen Märkten wesentlich zum Aufschwung ver- selrolle zu, die gar nicht genug betont gangener Jahre beigetragen. Hierbei hat die deutsche Immobilienwirtschaft werden kann. einen maßgeblichen Anteil. Die Bundesregierung muss daher alles Immobilienwirtschaft Verwaltung zu untermauern. Mit Erfolg: daran setzen, die Investitionsbedingun- stellt zum einen die Produktions-, Der Politik und der Öffentlichkeit ist die gen am Standort Deutschland weiter Lager- und Verwaltungsimmobilien zur Bedeutung heute bewusster denn je. zu verbessern und private Investitionen Die deutsche aus dem In- und Ausland zu steigern. Verfügung, die von den Unternehmen der Industrie und der zugeordneten Doch nicht nur in vergangenen Auf- BDI und ZIA stehen der Politik hierbei Dienstleistungen genutzt werden, um schwungphasen, sondern auch gegen- als konstruktive Diskussionspartner ihre Produkte fertigen und ihre Leistun- wärtig spielt die Immobilienwirtschaft zur Verfügung. Wir werden gemeinsam gen erbringen zu können. Zum anderen wieder eine wichtige Rolle. Während weiterhin den Dialog mit Politik und ist sie selbst ein bedeutender Wirt- Immobilien in anderen Ländern Auslö- Verwaltung auf europäischer und natio- schaftsfaktor: Sie trägt aktuell (Stand ser der Krise waren oder aber als Folge naler Ebene pflegen. 2009) bemerkenswerte 19,8 Prozent der Krise mit massiven Preiseinbrüchen zur gesamten Bruttowertschöpfung und unter extremer Zurückhaltung bei Dies hat nicht nur vor dem bemerkens- Deutschlands bei. Dieser Aspekt wur- den Investoren leiden mussten, war werten ökonomischen Hintergrund der de in der Vergangenheit häufig unter- und ist der deutsche Immobilienmarkt Immobilienwirtschaft in Deutschland schätzt, obwohl der Anteil bereits seit im internationalen Vergleich stabil. eine hohe Bedeutung. Vielmehr sind einige der wichtigsten gesamtgesell- 1991 kontinuierlich hoch ist und bei Dies ist eine Leistung der solide wirt- schaftlichen Zukunftsthemen mittelbar schaftenden deutschen Immobilien- oder unmittelbar mit der Immobilie ver- Der ZIA Zentraler Immobilien Aus- branche, die auch im Ausland gewür- knüpft. schuss, der im BDI als Branchenver- digt wird – denn der deutsche Markt band für die Immobilienwirtschaft lockt wieder zunehmend ausländische Beispiele sind der Klimaschutz und spricht und damit eine wichtige Rolle Investoren an. Dies ist von großer Be- damit die Energieeffizienz von Gebäu- einnimmt, hat einen langen Atem be- deutung, denn so wird internationales den sowie die Altersvorsorge – denn wiesen. Der ZIA ist nicht müde ge- Kapital angezogen, das in Immobilien die eigen genutzte oder vermietete worden, die Bedeutung der Immobilie investiert wird. Um Deutschland dauer- Wohnimmobilie ist eine wichtige Säu- beispielsweise durch Studien und den haft auf einen höheren Wachstumspfad le der privaten Alterssicherung. Auch kontinuierlichen Dialog mit Politik und zu bringen, sind Investitionen unver- die Gestaltung, Sanierung und das durchschnittlich 19,2 Prozent liegt. 6 Aufrechterhalten der hohen baulichen und räumlichen Qualität der deutschen Städte wird immer mehr zu einer Aufgabe, die sich von der öffentlichen Hand auf die private Immobilienwirtschaft verlagert. Die Immobilienwirtschaft hat vor diesem Hintergrund eine große Verantwortung für die Zukunft der Städte und ist sich dieser bewusst. Prof. Dr.-Ing. Hans-Peter Keitel ist Präsident des Bundesverbandes der Deutschen Industrie e.V. (BDI). 7 Inhalt Vorwort 2 Die geplante Reform aus Unternehmensperspektive Fünf Jahre ZIA Klopfen am Elfenbeinturm Dr. Andreas Mattner Dr. Hans Volkert Volckens ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V. IC Immobilien Holding AG Grußwort 4 Immobilien-Investments Dialog ist längst im Gange Vernunftgeprägte Reaktion der Realisten Dr. Peter Ramsauer Christian Ulbrich Bundesminister für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung Jones Lang LaSalle Gesellschaftspolitische Reformkraft 6 Banken- und Versicherungsregulierung Prof. Dr.-Ing. Hans-Peter Keitel Auswirkungen auf das Immobilienfinanzierungs- Bundesverband der Deutschen Industrie e.V. (BDI) geschäft der Pfandbriefbanken 17 20 25 Jan Bettink Immobilienwirtschaft in Deutschland und Europa 11 Verband deutscher Pfandbriefbanken e.V. Sichere Versicherungen Nord gegen Süd 12 Wer setzt sich bei der Grundsteuer durch? 28 Mit oder trotz Solvency II Christoph Mölleken AXA Investment Managers Deutschland GmbH Das Modell der Nordländer 13 Einfach, kostengünstig und gerecht Kapitalmarktfähigkeit von Wohnimmobilien nach dem Verkehrswertmodell Versachlichung einer oft ideologisch Dr. Ulrich Nußbaum geprägten Diskussion Senator für Finanzen in Berlin Thomas Zinnöcker 31 GSW Immobilien AG Das Modell der Südländer 15 Mit einfacherer Grundsteuer den Gemeinden Offene Immobilienfonds grundlegend neu reguliert Steueraufkommen sichern Trotzdem nur Fahrt auf Sicht möglich Franz Josef Pschierer Barbara Knoflach Staatssekretär im Bayerischen Staatsministerium der Finanzen SEB Asset Management AG 34 Nachhaltigkeit von Gebäuden 37 Hotelimmobilienmarkt Deutschland Trends in der Entwicklung von Zertifizierungssystemen Im Fokus der Investoren Prof. Manfred Hegger Matthias Niemeyer Technische Universität Darmstadt STIWA Hotel Valuation & Consulting GmbH Nachhaltigkeit als Wettbewerbsfaktor 41 Logistikimmobilien Ökonomische Potenziale nachhaltiger Gewerbeimmobilien Auf dem Weg zu den Vereinigten Staaten von Europa Dr. Reinhard Kutscher Dr. Thomas Steinmüller Union Investment Real Estate GmbH CapTen AG 59 63 ZIA-Standpunkte 67 Dr. Gerhard Niesslein Fünf Jahre ZIA 68 IVG Immobilien AG Rückblick und Ausblick Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft 45 Aspekte auf dem Weg zum Paradigmenwechsel Axel von Goldbeck, Roman Petrusek, Dr. Tanja Wiebe Bezahlbarer Klimaschutz 50 ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V. Grenzen der Finanzierbarkeit des Klimaschutzes in der Wohnungswirtschaft Immobilienwirtschaftliche Verbandsarbeit in Brüssel Prof. Dr. Andreas Pfnür Im Kreuzfeuer der Regulierung Technische Universität Darmstadt Wolfgang Weinschrod 75 Prelios Deutschland GmbH Revitalisierung von Shopping-Centern 53 Viele Einkaufszentren in Deutschland benötigen Steuerpolitik im Jahresrückblick dringend eine Frischzellenkur ZIA-Steuerausschuss begleitet Reformvorhaben Alexander Otto Dr. Hans Volkert Volckens ECE Projektmanagement G.m.b.H. & Co. KG IC Immobilien Holding AG Gewerbeimmobilien in den Regionen 56 Nachwirkungen der Finanzkrise 78 80 Mit lokaler Marktkenntnis zu sicheren Erträgen Immobilienwirtschaft im Auge des Regulierungshurrikans Ulrich Höller Dr. Wulf Meinel DIC Asset AG The Carlyle Group Bilanzierung und Bewertung 83 Wettbewerb und Innovation statt Anschluss- Der Umdenkungsprozess hat begonnen? und Benutzungszwang Bert-Peter Consoir Der Ordnungsrahmen für die Fernwärmewirtschaft Deloitte & Touche GmbH muss modernisiert werden 101 Werner Dorß Reformen des Miet- und Maklerrechts 86 ARCADIS Deutschland GmbH Nach langem Stillstand positive Signale Dr. Johannes Niewerth Im Wettbewerb um qualifizierten Nachwuchs Gleiss Lutz Rechtsanwälte Wissenstransfer in der Immobilienwirtschaft 104 und Positionierung als attraktives Berufsfeld Immobilienindizes auf dem Prüfstand 89 Martina Borgmann Datenverfügbarkeit gibt den Ausschlag Kienbaum Executive Consultants für die Transparenz der Märkte Prof. Silke Weidner Dr. Georg Allendorf Brandenburgische Technische Universität Cottbus RREEF Spezial Invest GmbH Von nachhaltiger Unternehmensführung Benchmarks der Nachhaltigkeit 93 108 bis Compliance Best-Practice-Beispiele und Kennzahlen Die ICG treibt die Umsetzung von mfi management für immobilien AG Corporate Governance voran Bärbel Schomberg Nachhaltige Stadtentwicklung 97 Schomberg & Co. Real Estate Consulting GmbH Innenentwicklung durch BauGB-Novellierung stärken Frank Krätzschmar Der Verband 109 Vorstand 117 Eine Skizze bunter Vielfalt Präsidium 118 Stephan Jung Ausschüsse 120 Knight Frank Consult GmbH & Co. KG Plattformen 122 Geschäftsstelle 123 Mitglieder 124 Landesentwicklungsgesellschaft Thüringen mbH (LEG) Weißbuch Innenstadt 99 Immobilienwirtschaft in Deutschland und Europa Immobilien bewegen sich nicht. Aber sie bewegen uns als Menschen, die wir in ihnen leben und arbeiten. Sie prägen unser Denken, unser Handeln, unsere Vergangenheit und unsere Zukunft. Trotz des großen Einflusses, den Immobilien auf uns alle ausüben, ist uns ihre wirtschaftliche und gesellschaftliche Bedeutung oft nicht ausreichend bewusst. Namhafte Persönlichkeiten aus Wirtschaft und Wissenschaft heben in den folgenden Beiträgen die volkswirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirtschaft hervor und vertiefen ausgewählte Themen, die die Branche aktuell bewegen. 11 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Nord gegen Süd Wer setzt sich bei der Grundsteuer durch? Eine Reform der Grundsteuer wird seit letztem Jahr ernsthaft und intensiv diskutiert – nicht zum ersten Mal. In der Vergangenheit jedoch immer ohne Erfolg. Das soll und muss sich ändern, nachdem zuletzt auch der Bundesfinanzhof im Jahr 2010 die Verfassungsmäßigkeit der auf den Einheitswerten aus den Jahren 1935 und 1964 beruhenden Grundsteuer angezweifelt hatte. Insbesondere zwei Modelle stehen sich gegenüber: das Verkehrswertmodell der Nordländer sowie das wertunabhängige Südländermodell. Ein drittes Modell aus Thüringen kombiniert eine wertorientierte Bodenkomponente mit einer wertunabhängigen Gebäudekomponente. Bislang konnte eine Einigung auf eines der Modelle nicht erzielt werden. Verprobungsrechnungen quer durch die Republik sollen nunmehr Aufschluss über Belastungsund Administrationswirkungen geben. Die Immobilienwirtschaft begleitet den Prozess mit Blick auf die für die Branche zu erwartenden erheblichen Auswirkungen eng. 12 Verband Das Modell der Nordländer Einfach, kostengünstig und gerecht nach dem Verkehrswertmodell Dr. Ulrich Nußbaum Die Grundsteuer ist dringend reformbedürftig. Der Bundesfinanzhof sieht gelegten Daten sind von den Gutach- die steuerlichen Grundstücks-Verkehrswerte der Jahre 1935 (Ost) bzw. terausschüssen seit dem 1. Juli 2009 1964 (West) nur noch für Wertstichtage bis 2007 als mit Artikel 3 des Grund- bereit zu stellen (§ 193 BauGB), die gesetzes vereinbar an. Bereits seit der Vermögensteuer-Entscheidung 1995 insbesondere in süddeutschen Ländern besteht Handlungsbedarf. Die Bundesregierung hat trotz dieser seit langem bestehenden Vollzugsdefizite können absehbaren verfassungsrechtlichen Probleme bisher keine Gesetzesinitia- wie in den Niederlanden mit Hilfe priva- tive zur Grundsteuer ergriffen. Die Bundesregierung riskiert damit den Ver- ter Dienstleister schnell, kostengünstig fall der Grundsteuer in die Verfassungswidrigkeit, der für Berlin den Verlust und sachgerecht gelöst werden. Ba- von jährlich ca. 750 Millionen Euro und bundesweit 12 Milliarden Euro kom- sis der Wertermittlung soll also allein munaler Steuereinnahmen zur Folge hätte. das in den Finanzämtern sowie in den Katasterverwaltungen und Gutachter- Die Senatsverwaltung für Finanzen grundlage für die Grundsteuer am ausschüssen der Länder vorhandene Berlin beteiligt sich zusammen mit Maßstab des Verkehrswerts ermit- Datenmaterial sein. Der gesamte Pro- anderen Länderfinanzministerien an telt. Es handelt sich um einen Grund- zess der Wertermittlung kann somit der Ausgestaltung einer verkehrswert- steuer-Verkehrswert, der typisiert mit kostengünstig automationsgestützt ab- wertorientierten Grundsteuer, die in erheblich weniger Aufwand als ein gewickelt werden. einer Machbarkeitsstudie zum Thema Gutachter-Verkehrswert (§ 194 BauGB, „Grundsteuer auf Basis von Verkehrs- ImmoWertV) ermittelt wird. Grundsteuerfestsetzung werten“ der Länder Bremen, Berlin, Die verkehrswertorientierten GrundBewertungsmethode steuerwerte werden zur Festsetzung und Sachsen untersucht wurde. Die Individuelle Daten eines Grundstücks der Grundsteuer mit dem Hebesatz Studie ist auf der Homepage der Se- (Lage, Grund- verknüpft. Die verfassungsrechtlich natorin für Finanzen Bremen abrufbar. stücks-/Gebäudeart, Wohn-/Nutzfläche garantierte Hebesatzautonomie der Als Bremer Finanzsenator hatte ich das und Baujahr) werden automationsge- Modell angeschoben, als Berliner Fi- stützt mit amtlichen Vergleichsdaten nanzsenator verfolge ich das Konzept aus Verkäufen verknüpft, um daraus Einschätzung des Modells weiter. Die Finanzministerkonferenz den verkehrswertorientierten Grund- Mit der Anknüpfung am Wert wird das prüft zurzeit die vorliegenden Reform- steuerwert kostengünstig zu ermitteln. verfassungsrechtlich gebotene Prinzip modelle. Die Vergleichsdaten werden in den der Besteuerung nach finanzieller Leis- Gutachterausschüssen aus den dort tungsfähigkeit erfüllt. Der Mangel der Grundidee gesammelten Kaufpreisen abgeleitet. aktuellen Einheitsbewertung, die sich Mit dem Modell wird die Bemessungs- Die bei der Wertermittlung zugrunde verändernde Wertverhältnisse nicht Niedersachsen, Schleswig-Holstein Grundstücksgröße, Kommunen bleibt unangetastet. 13 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband „Der Wissenschaftliche Beirat des Bundesministeriums der Finanzen hat sich ebenso für eine wertorientierte Grundsteuer ausgesprochen wie das Präsidium des Deutschen Städtetags.“ nachvollzog, wird durch eine periodi- gen Hebesätze sowie ggf. der Einsatz Wissenschaftliche Beirat des Bun- sche automatisierte Neuberechnung von Messzahlen auf Ebene des Bun- desministeriums der Finanzen hat der Bemessungsgrundlage behoben desgesetzes erforderlich. Eine Diffe- sich ebenso für eine wertorientierte (z.B. mittels Indizierung). Aufgrund der renzierung über Messzahlen, um z.B. Grundsteuer ausgesprochen wie das geringen Volatilität des Grundstücks- ökologische Aspekte des nachhalti- Präsidium des Deutschen Städtetags. marktes in Deutschland hält sich die gen Flächenverbrauchs zu fördern, ist Der Sachverständigenrat zur Begut- Veränderung in einem überschaubaren möglich. achtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung lehnt die wertunabhängi- Umfang. Der Kostenaufwand wird eher unter den in den Niederlanden liegen Die wertorientierte Bemessungsgrund- ge Flächensteuer („Südländermodell“) (13 Euro/Grundstück in der Umstellung, lage ist europäischer Standard für die explizit ab. 6 Euro in der Periode). Grundsteuer und steht im Einklang mit den Empfehlungen der OECD (Or- Dr. Ulrich Nußbaum ist Senator für Zur Erlangung der Aufkommensneu- ganisation für wirtschaftliche Zu- Finanzen in Berlin. tralität ist die Anpassung der jeweili- sammenarbeit und Entwicklung). Der 14 Das Modell der Südländer Mit einfacherer Grundsteuer den Gemeinden Steueraufkommen sichern Franz Josef Pschierer „Ungerecht, veraltet, undurchsichtig, schlichtweg verfassungswidrig“ – so und die Auswertung sind ziemlich auf- hat der Bundesfinanzhof in einem Urteil aus dem vergangenen Jahr die gel- wändig. Es mag reizvoll sein, wenn je- tende Grundsteuer gesehen. Allerdings wird eine Reform der Grundsteuer der Immobilienbesitzer auf diese Weise nicht erst seit diesem Urteil diskutiert. Dabei hatte der Gesetzgeber, als er erfährt, was sein Grundeigentum wert die Bemessungsgrundlagen für diese Steuer 1964 neu gestaltete, ohnehin ist. Aber den Wert wollen dann auch eine permanente Reform dieser Steuer vorgesehen: Alle sechs Jahre sollten andere wissen, und was die dann damit die „Einheitswerte des Grundvermögens“, die Grundlage für die Berech- anfangen, wird oft nicht in seinem Inte- nung der Grundsteuer, neu festgestellt werden. resse liegen. Inzwischen sind 47 Jahre vergangen Neuregelung dieser reformresistenten Modell einer „Einfach-Grundsteuer“ und kein einziges Mal fand eine Neu- Steuer die Finger zu lassen. Aber die Bayern hat gemeinsam mit Hessen und feststellung statt. Anfangs scheute man anfangs erwähnte Kritik ist nicht ganz Baden-Württemberg nun ein Modell vor allem den ungeheuren Aufwand unberechtigt. Außerdem ist es ziem- einer „Einfach-Grundsteuer“ einge- einer Neubewertung. Im Lauf der Zeit lich aufwändig, Neubauten und bau- bracht, das ganz bewusst ein Zeichen fanden viele Gefallen an der Unverän- liche Veränderungen im Jahre 2011 gegen eine detailverliebte und selbst derlichkeit der Berechnungsgrundlage: nach den Preisverhältnissen des Jah- für Fachleute kaum durchschaubare Er- Die Gemeinden als Steuergläubiger, die res 1964 zu bewerten. Wenn sich die mittlung der Grundsteuer setzt. Es soll den festen Einnahmeposten besonders Bayerische Staatsregierung Gedanken vor allem dazu dienen, die Belastungs- dann zu schätzen wussten, wenn die über eine Reform macht, dann auch, verschiebung, die bei einer solchen Gewerbesteuereinnahmen auf Grund um Schlimmeres zu verhindern. Reform unvermeidlich sind, möglichst der wirtschaftlichen Entwicklung ein- gering zu halten und eine permanente brachen. Die Grundbesitzer und Mieter, Fünf Länder aus dem Norden Deutsch- Neuberechnung für die die lächerlich geringen Einheits- lands haben in einer Machbarkeits- grundlagen zu vermeiden. werte des Jahres 1964 als Garant ge- studie ein Konzept für eine verkehrs- sehen werden, dass die Belastung in wertnahe Bewertung vorgelegt. Jedem Ausgangspunkt ist, dass die Gemein- Deutschland im Vergleich zu anderen Grundstück soll mit Hilfe eines Compu- den vor allem für das Wohnen und Staaten in einem erträglichen Maß terprogramms, das die Immobilienver- Arbeiten Infrastrukturen schaffen und bleibt. käufe aus der Umgebung analysiert, der Finanzbedarf daher davon abhängt, sozusagen ein amtliches Preisschild wie viel Wohnraum und Gewerberaum Aufwändiges Modell mit riesigen aufgeklebt werden, das Grundlage für hierfür zur Verfügung steht. Da diese Datenbanken verhindern die Bemessung der Grundsteuer ist. Die Flächengrößen bei den Vermessungs- Eigentlich wäre man geneigt, von einer Schaffung der riesigen Datenbanken verwaltungen der Länder ohnehin elek- der Besteuerungs- 15 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband „Bayern hat gemeinsam mit Hessen und Baden-Württemberg ein Modell der „Einfach-Grundsteuer“ eingebracht, das ganz bewusst ein Zeichen gegen eine detailverliebte und selbst für Fachleute kaum durchschaubare Ermittlung der Grundsteuer setzt.“ tionsgestützt ermittelt werden. Vorteil ist auch, dass eine ständige Anpassung an geänderte Marktverhältnisse nicht notwendig ist. Das System der Grundsteuerberechnung kann danach weitere 50 Jahre und länger unverändert bleiben, diesmal aber ohne schlechtem Gewissen, weil Änderungen nicht mehr notwendig sind. Die Finanzministerkonferenz hat nun Ende Januar beschlossen, die unterschiedlichen Vorschläge zunächst in einer Stichprobenuntersuchung mögliche auf Belastungsverschiebungen zu untersuchen. Das Ergebnis dieser Untersuchung wird mitentscheidend sein, welchem der Vorschläge der Vorzug gegeben wird. Dass die Bayerische Staatsregierung hierbei darauf achten wird, dass den Gemeinden das notwendige Steueraufkommen erhalten bleibt, aber die einzelnen Bürger nicht über Gebühr belastet werden, ist selbstverständlich. tronisch verfügbar sind, können sie für Datenbanken, es greift auf bereits vor- Franz Josef Pschierer ist Staatssekre- die Grundsteuer mit geringem Aufwand handene Informationen zu: Mit Hilfe tär im Bayerischen Staatsministerium verfügbar gemacht werden. des bundesweiten amtlichen Liegen- der Finanzen. schaftskatasterinformationssystems Das Modell der Südländer erfordert ALKIS können die Grundstücks- und also nicht erst die Schaffung neuer Gebäudeflächen weitgehend automa- 16 Die geplante Reform aus Unternehmensperspektive Klopfen am Elfenbeinturm Dr. Hans Volkert Volckens Neben der Reform der Gewerbesteuer bildet die Reform der Grundsteu- der Steuererhöhung zu missbrauchen. er eine der zentralen großen steuerpolitischen Herausforderungen dieser Die in einzelnen Gemeinden schon Legislaturperiode. Schließlich droht seit einer Entscheidung des Bundes- drastisch gestiegenen Hebesätze mö- finanzhofes, die Berechnung der Bemessungsgrundlage analog den ur- gen als mahnendes Beispiel dienen. sprünglichen Berechnungsarten bei der Vermögensteuer sowie bei der Grunderwerbsteuer und Erbschaft- und Schenkungsteuer verfassungs- Natürlich ist für die Immobilienwirt- rechtlich beanstandet zu werden. schaft die Aufkommensneutralität ein zentrales Kriterium einer gelungenen Mit Beschluss vom 28. Januar 2010 Flächenbezugsgrößen und nutzungsar- Reform. Aber noch viel mehr steht die hatten die Finanzminister der Bun- tabhängigen Äquivalenzzahlen ermittelt Frage im Vordergrund, welche admi- desländer eine Arbeitsgruppe unter werden. Thüringen dagegen argumen- nistrativen Belastungen und Kosten Federführung Nordrhein-Westfalens tiert mit einer Berechnung, nach der auf Seite der Finanzverwaltung sowie eingesetzt, die unter Beteiligung des die Bodenrichtwerte in die Bewertung auf Seite der Immobilieneigentümer Bundesfinanzministeriums den Auf- des Grund und Bodens einfließen sowie und Nutzer entstehen. Denn das Gelin- trag erhielt, alle Ansätze zur Reform Äquivalenzwerte den Gebäudeflächen gen einer Reform richtet sich vor allem der Grundsteuer zu bewerten und Vor- (m²-Bruttogrundfläche) zugeordnet nach deren Tauglichkeit in der Praxis, schläge für das weitere Verfahren zu werden, unterschieden nach Wohn- d.h. der Möglichkeit, die erforderlichen unterbreiten. und Nichtwohnnutzung. steuerlichen Daten ohne besonderen Aufwand zu sammeln, um zeitnah die Im Ergebnis werden aktuell auf Län- Allen Reformmodellen gemein ist das Bemessungsgrundlage für die Steuer- derebene drei verschiedene Reform- erklärte Ziel einer Aufkommensneut- festsetzung zu ermitteln. modelle diskutiert. So vertreten bei- ralität. Dies bedeutet aber nicht, dass spielsweise die Länder Bremen, Berlin, einzelne Eigentümer nicht nach der Auch die Streitanfälligkeit der Steuer- Niedersachsen, Schleswig Holstein und Reform deutlich niedriger oder höher festsetzung ist Kriterium für die Quali- Sachsen ein Modell, das sich an den belastet werden. Denn Aufkommens- tät einer Steuerreform. Je transparen- Verkehrswerten des Grund und Bodens neutralität bezieht sich nicht auf den in- ter, nachvollziehbarer und einfacher die sowie der aufstehenden Gebäude ori- dividuellen Steuerfall, sondern auf das Steuerfestsetzung gehalten ist, desto entiert. Baden-Württemberg, Bayern gesamte Aufkommen. Zudem darf be- geringer wird das Risiko sein, dass und Hessen vertreten dagegen ein rechtigt Skepsis geäußert werden, ob massenweise wertunabhängiges Modell, bei dem die Gemeinden aufgrund klammer Kassen geführt werden. Letzteres gilt natürlich Bemessungsgrundlage für die Grund- nicht doch der Versuchung erliegen, die nur unter der Prämisse einer Verfas- steuer künftig durch Multiplikation von Reform als willkommene Möglichkeit sungsfestigkeit der Reform. Rechtsmittelverfahren 17 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband „Die Grundsteuer ist eine der Steuerarten, die jeden Bundesbürger, sei er Eigentümer oder aber Mieter einer Immobilie, unmittelbar persönlich angeht. Vor diesem Hintergrund sprechen Bundespolitiker auch vom „Nitroglycerin“ der Steuerpolitik. “ Die Grundsteuer ist eine der Steuerar- Gleichwohl hält der ZIA es für an- eindimensional vor fiskalischem Hin- ten, die jeden Bundesbürger, sei er Ei- gebracht, auch die Immobilienwirt- tergrund evaluieren. Denn andernfalls gentümer oder aber Mieter einer Immo- schaft in den Prozess der Verprobung gäbe es keinen vernünftigen Grund, bilie, unmittelbar persönlich angeht. Vor einzubeziehen, um nicht nur die An- das Kooperationsangebot der Pra- diesem Hintergrund sprechen Bundes- forderungen und Bedürfnisse der xis auszuschlagen. Der ZIA wird sich politiker auch vom „Nitroglycerin“ der Verwaltung, sondern auch der Immo- aber dennoch weiter auf allen Ebenen Steuerpolitik. Denn Fehler der Reform bilienwirtschaft, des Eigentümers und versuchen, qualifiziert in den Prozess wirken sich direkt beim Wähler aus des Mieters ausreichend berücksich- der Verprobung einzubringen, um die und haben neben belastender Wirkung tigen zu können. Ein entsprechendes Grundsteuerreform vor allem einen hohen Lästigkeitsfak- Angebot, Fachexpertise einzubringen, begleiten und dazu beizutragen, dass tor. Auch scheint der Bundespolitiker wurde dem Arbeitskreis schriftlich un- Staat und Bürger mit einem guten Er- grundsätzlich nur mäßiges Interesse terbreitet. gebnis konfrontiert werden. Aufkommen exklusiv den Kommunen Es wäre zu erwarten gewesen, dass Dr. Hans Volkert Volckens ist Mitglied zukommt, deren Defizite aber vor allem in einem offenen und transparenten des Vorstands der IC Immobilien der Bundespolitik vorgeworfen werden Diskurs dieses Angebot angenommen Holding AG und Vorsitzender des ZIA- würde. worden wäre; bietet die Einbindung der Ausschusses Steuern. konstruktiv zu an einer Reform aufzubringen, deren Immobilienwirtschaft die Möglichkeit, Die Wichtigkeit der Grundsteuer im die Verprobung gleich in der erforder- sozialen, wirtschaftlichen und auch lichen ganzheitlichen Weise durchzu- standortpolitischen Kontext verste- führen. Allerdings wurde das Angebot hend, haben sich nun die Mitglieder ausgeschlagen, die Teilnahme der Im- Arbeitsgruppe am 27. Januar 2011 mobilienwirtschaft sei zum aktuellen dazu entschieden, die drei Reform- Zeitpunkt nicht erforderlich. modelle einer Verprobung zuzuführen. Dabei sollen kommunale Spitzenver- Das Angebot des ZIA gleicht dem bände sowie das Statistische Bundes- Klopfen am Elfenbeinturm, bei dem amt einbezogen werden. Der ZIA be- keine Tür Einlass gewährt. Es scheint, grüßt diese Verprobung, gibt sie doch als wolle die Finanzverwaltung im- die Gelegenheit, frühzeitig Defizite der mun gegen Erfordernisse der Immo- Modelle zu erkennen und Alternativen bilienwirtschaft ihre eigenen Petiten zu erarbeiten. formulieren und Ergebnisse vor allem 18 19 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband Immobilien-Investments Vernunftgeprägte Reaktion der Realisten Christian Ulbrich Europa, Deutschland und deren Immobilienmärkte? Je unruhiger die Welt im Neugeschäft. Dennoch sind trotz ist, desto attraktiver erscheint good old Europe als Investitionsstandort. des begrenzten Anbieterkreises schon Hektisches Wirken der Politik und die Gewissheit, dass alles unsicher ist, wieder erhebliche Margenrückgänge verfestigt den Trend zu risikoarmen Core-Investitionen. Größe, Liquidität bei den erstrangigen Finanzierungstei- und Stabilität der europäischen Märkte werden zum Hauptunterschei- len zu beobachten. dungsmerkmal. Für die Nachhaltigkeit eines Geschäfts Ein Blick zurück voraus komplementär, da SWFs sich auf deut- ist es aber vorteilhaft, wenn alle Teil- Bereits 2010 feierten grenzüberschrei- lich größere Transaktionen fokussieren. nehmer ihre Freude daran haben. Auch tende Immobilieninvestitionen ein be- Annähernd die Hälfte des Kapitals, das hier gilt, Benchmark sind nicht die Jah- merkenswertes Comeback. In Europa in der zweiten Jahreshälfte 2010 von re 2006 und 2007, sondern die Verhält- und im Nahen Osten bewegte sich das Ausländern in europäische Immobilien nisse in anderen Ländern. Es gibt nach Transaktionsvolumen bei insgesamt investiert worden war, kam von außer- meiner Kenntnis kein Land, in dem der 136 Milliarden US-Dollar, entsprechend halb Europas. Wettbewerb für Banken so intensiv ist wie in Deutschland und deshalb sind einem Plus von 53 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Der Anteil grenzüber- Die Rolle der Banken die schreitender Transaktionen lag dabei Aus Sicht der Immobilienwirtschaft Immobilieninvestoren so ausgeprägt. mit 53 Prozent (82 Milliarden US-Dol- lassen sich die Banken in zwei Kate- Den Banken sollte aber eine angemes- lar verglichen mit 47 Milliarden 2009) gorien teilen. Die einen, die das Immo- sene Verzinsung ihres Kapitals bei der leicht über den inländischen Volumina bilienfinanzierungsgeschäft eingestellt Immobilienfinanzierung (64 Milliarden). haben und noch auf großen Beständen werden, sonst kann der Sektor nicht sitzen, belauert von einer zunehmend gesunden und am Ende bleiben kei- Staatsfonds bzw. Sovereign Wealth ungeduldigen Gruppe von potentiellen nerlei spezialisierte Anbieter mehr im Funds (SWF) hatten sich dabei als Aufkäufern, auf die Übernahme von Markt. eine der wichtigsten Investorengrup- Kreditportfolien oder einzelner Objekte pen herauskristallisiert. Viele große spekulierend. Die anderen, die inzwi- Diversifikation der Produkte Fonds aus Südostasien beginnen, ihre schen überschaubare Anzahl von Ban- und der Länder Anlagestrategien auch für Immobilien ken, die Immobilienfinanzierungen als Neben den SWFs sind zunehmend auch zu öffnen. SWFs haben vom Volumen Kerngeschäft definieren, in der Regel international anlegende Pensionsfonds, sogar schon die deutschen offenen jammernd, wenn sie auf ihr Bestands- Superreiche und private Vermögens- Fonds übertroffen. Dennoch agieren geschäft angesprochen werden und verwaltungen an Immobilieninvestitio- beide als eigenkapitalstarke Investoren freudestrahlend über die Möglichkeiten nen interessiert. Zum Beispiel gibt es 20 Finanzierungsmöglichkeiten für zugestanden in London erste mittelgroße Refurbish- zum Standard aller Immobilientypen Nachhaltigkeit und Energieeffizienz ments, die von reichen Privatinvestoren mutieren. Dabei geht es weniger um von Immobilien werden künftig viel mit Eigenkapital finanziert werden. das Erzielen einer zusätzlichen Miete. mehr zur Grundvoraussetzung, um in- Fraglos ist dies auch ein vernünf- Europäische Transaktionsvolumen tiger und gangbarer Weg, denn die von 160 Core-Immobilien in den wichtigsten 140 westeuropäischen Märkten macht das 120 eingeschränkte Verfügbarkeit Investment dort in andere Immobilienprodukte attraktiv, genauso wie den Blick in mittel-, osteuropäische und skandinavische Länder. Eine Zunahme der Transaktionstätigkeit wird dieses Jahr voraussichtlich auch in den bei- in Mrd. Euro inländisch grenzüberschreitend 100 85 80 68 60 41 40 44 20 0 H1 07 den größten europäischen Emerging 30 H2 07 31 22 47 H1 08 11 19 H2 08 13 23 23 22 20 28 H1 10 H2 10 H1 09 H2 09 Quelle: Jones Lang LaSalle, Property Data (UK), Akershus Eiendom (Norwegen), Athens Economics (Griechenland), Sadolin & Albaek (Dänemark), RCA Analytics. Stand: Januar 2011 Markets – Russland und der Türkei – zu beobachten sein. Auch wenn es in diesen Ländern einen starken Preiswettbewerb geben wird: Kompromisse bei der Qualität werden die Anleger nicht eingehen, Core-Produkte do- Grenzüberschreitende Transaktionen jährliche Veränderung in Prozent 100 80 minieren in den dortigen Städten die 60 Anlegerstrategien. Ein zunehmendes 40 Interesse der Investoren an VorabKäufen und 20 0 Vorab-Finanzierungen -20 Core-Anlageprodukte -40 wird die westeuropäischen Märkte -60 projektierter charakterisieren. Grundsätzlich gilt bei Sekundärprodukten eine weiter sehr selektive Vorgehensweise. Nachhaltigkeit und Energieeffizienz werden -80 -100 Q2 07 Q4 07 Q2 08 Q4 08 Q2 09 Q4 09 Q2 10 Q4 10 Quelle: Jones Lang LaSalle, Property Data (UK), Akershus Eiendom (Norwegen), Athens Economics (Griechenland), Sadolin & Albaek (Dänemark), RCA Analytics. Stand: Januar 2011 21 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband „Das zunehmende Interesse der internationalen Investoren an Deutschland war bereits 2010 zu sehen. Dieser Trend wird sich aufgrund der positiven wirtschaftlichen Aussichten in Deutschland gerade auch im Vergleich zu anderen europäischen Ländern fortsetzen.“ Deutschland - Einfluss von Mietpreis- und Renditeänderung auf das Wachstum der Kapitalwerte von Büroimmobilien hindert. Ein weiterer Investitionsschub wird nur möglich sein, wenn mehr an- Prozentpunkte Einfluss des Mietpreiswachstums 20 ein noch höheres Handelsvolumen ver- Einfluss der Renditeveränderung 15 geboten wird und die Investoren ihre Risikobereitschaft erhöhen. Hier deutet sich für 2011 ein Umdenken an. 10 5 Auch wenn die Welt voller Unsicherheit 0 ist, scheint der Immobilienzyklus nach -5 Plan zu verlaufen. Nach dem Run vor al- -10 lem der nationalen Investoren auf Core- -15 Immobilien (Prime und/oder langfristige -20 20052006 2007 200820092010 2011 Prognose Aggregierte Zahlen für Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München ohne Kombieffekte Quelle: Jones Lang LaSalle. Stand: Januar 2011 Mietverträge), der die Renditen dieser Produkte auch aufgrund der niedrigen Zinsen weit nach unten gedrückt hat, bewegen wir uns in die nächste Phase, und die ist charakterisiert durch mehr ternationale Corporates überhaupt als Lediglich in den Märkten Mittel- und internationale Investoren und eine Ver- Mieter gewinnen zu können. Osteuropas ist mit einer leichten Ren- schiebung des Fokus nach oben im ditekompression zu rechnen. Risiko-Renditespektrum. Das zuneh- Core-Land Deutschland mende Interesse der internationalen Für die gesamte Region ist, eine halb- Auch als Investment-Ziel erfreuen sich Investoren an Deutschland war bereits wegs normale geopolitische Entwick- die deutschen Immobilienhochburgen 2010 zu sehen. Dieser Trend wird sich lung vorausgesetzt, generell ein An- zunehmender Beachtung. Deutschland aufgrund der positiven wirtschaftlichen stieg der Kapitalwerte zu erwarten. wird vom Trend zu Core-Immobilien Aussichten in Deutschland gerade auch Diese Entwicklung wird, anders als im begünstigt – nicht überraschend, da im Vergleich zu anderen europäischen Jahr 2010, überwiegend durch steigen- Deutschland das Core-Land schlecht- Ländern fortsetzen. de Mietpreise angetrieben. In Deutsch- hin ist. Die ausländischen Core-Inves- land etwa ist ein Mietpreisanstieg im toren kommen aus Großbritannien, Einhergehend mit einer weiter er- Spitzensegment bereits in Düsseldorf, Frankreich, Skandinavien und den USA. freulichen Entwicklung auf den Ver- Berlin und München zu verzeichnen – Allerdings: Die Produktknappheit von mietungsmärkten werden Investoren trotz nach wie vor hoher Leerstände. Core-Produkten in 1A-Lagen hat 2010 verstärkt Chancen bei Immobilien- 22 investments in Objekte mit kürzeren Holland ist unter anderem deshalb als der Wettbewerb der Kommunen und Mietvertragslaufzeiten nutzen. Auch erstes europäisches Land von dieser provinzielle anderen Asset Management Heraus- „Krankheit“ betroffen, weil die Behör- beendet werden. Der Gewerbesteu- forderungen wie Refurbishments oder den dort jahrzehntelang neue Flächen er-Wettbewerb, Frankfurt vs. Um- auch Developments werden sie nicht zur Bebauung freigegeben haben und land etwa mit dem Negativ-Beispiel mehr abgeneigt sein. diese auf Grund der häufig minderen Eschborn, hat groteske Ausmaße Lage mit Gebäuden minderer Qualität angenommen, genauso wie das Be- Wir sollten dennoch nicht zu selbstzu- bebaut wurden. Im Ergebnis waren In- dürfnis, in jedem Dorf ein Gewerbe- frieden sein. Der wirtschaftliche Erfolg vestitionen in den Bestand immer im gebiet und eine Neubau-Reihenhaus- Deutschlands beruht auf unterschiedli- Nachteil gegenüber Neubauten. Siedlung auszuweisen. Ein Großteil Kleinstaaterei müssen der deutschen Immobilienbestände in chen Faktoren, Maßnahmen der Politik der letzten fünf Jahre spielten aller- Gerade in dieser Frage hat Deutsch- privater Hand unterliegt bereits einem dings kaum eine wahrnehmbar positive land in der Vergangenheit mehr Dis- jährlichen Wertverfall oder ist bes- Rolle. ziplin gezeigt, allerdings steht auch tenfalls wertneutral. Die Mobilität von hierzulande die Erledigung dringlichs- qualifizierten Arbeitskräften wird zu- ter Hausaufgaben an: Kirchturmpolitik, nehmend erschwert, weil die Verlus- Die „europäische Krankheit“ Abseits der Boom-Regionen wird sich still und leise die „europäische Krank- Deutschland - Transaktionsvolumen nach Risikoklasse heit“ ausbreiten. Deindustrialisierung, Überalterung der Bevölkerung, Desk- in Prozent Sharing und Home-Office führen zu 100 Opportunistisch Core plus/Value Add Core einem stark sinkenden Bedarf an Büroflächen, die sich ihrerseits in den Kerngebieten der Metropolen konzentrieren werden. 80 60 40 Holland läuft auf eine Leerstandsquote von 30 Prozent zu. Eine Einwicklung, 20 die dort eine breite politische Debatte entfacht hat und vermutlich nur durch Abrissprogramme großen Maßstabs in den Griff zu bekommen sein wird. 0 20062007 200820092010 Quelle: Jones Lang LaSalle. Stand: Januar 2011 23 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband also, verändern sich in rasender Geschwindigkeit. Bis vor wenigen Monaten waren die Investoren aus dem Mittleren Osten und Nordafrika entscheidende Markteilnehmer in vielen Verkaufsprozessen, nun sind sie bis auf weiteres anderweitig gebunden. Auswirkungen eines Erdbebens in Japan bewirken, dass ein Industrieland wie Deutschland sich anschickt, seine Energiepolitik vollkommen zu verändern, ohne dass Fragen der Auswirkungen auf den Wirtschaftsstandort Relevanz entfalten. Seit den Anschlägen auf das World Trade Center in New York werden vorher undenkbare Szenarien als „Schwarze Schwäne“ bezeichnet. Und die erweisen sich als sehr fruchtbar. Alle paar Monate, te beim Verkauf der selbstbewohnten außerhalb der Kernzonen von Städten manchmal schon nach Wochen tau- Häuser und Wohnungen zu groß wer- sollte mit Abrissvereinbarungen ein- chen sie irgendwo auf der Welt auf. Die den. Insofern ist die derzeit bei Län- hergehen. Immobilienwirtschaft hat sich darauf einzustellen. dern populäre Erhöhung der Grunderwerbssteuer äußerst fraglich. Die Zeit der „Wenns“ Die Immobilienwelt des Jahres 2011, Generell gilt jedoch: In unsicheren Wichtigste Botschaft ist aber: Städte in Europa und global, wird dominiert Zeiten sind und bleiben Investments müssen von innen nach außen wach- von der Grammatik zahlreicher Bedin- in Immobilien eine vernunftgeprägte sen. Entsprechend vorsichtig sollte gungssätze: Wenn, dann. Die gesamt- Reaktion aller Realisten. Baurecht außerhalb der Kernzone und wirtschaftliche Gemengelage ist an Flächenausweisungen am Stadtrand Komplexität kaum mehr zu überbieten. Christian Ulbrich ist CEO EMEA betrieben werden. Neues Baurecht Und die „Wenns“, die Lage der Fakten von Jones Lang LaSalle. 24 Banken- und Versicherungsregulierung Auswirkungen auf das Immobilienfinanzierungsgeschäft der Pfandbriefbanken Jan Bettink Pfandbriefbanken zählen mit Marktanteilen von über 60 Prozent in der hinaus durch die beabsichtigte Ein- Finanzierung von Gewerbebauten und von 25 Prozent im wettbewerbsin- führung einer Verschuldungsgrenze, tensiven Retailgeschäft zu den bedeutenden Immobilienfinanzierern in Leverage Ratio (LR). Mit ihr könnte ein Deutschland. Die neue Regulierung für Banken und Versicherungen hat systemfremdes Element in die risikoba- signifikante Auswirkungen auf ihr Immobilienkreditgeschäft. Denn die Re- sierte Eigenkapitalunterlegung einzie- gelwerke werden die risikojustierten Konditionen der Pfandbriefbanken in hen Sollte die Obergrenze des 33,3- zweifacher Hinsicht erhöhen: zum einen über steigende Eigenkapitalzu- fachen Kernkapitals aufsichtlich bin- schläge, zum anderen über höhere Einstiegskosten für ihre Refinanzierung dende am Kapitalmarkt. fragwürdige Konsequenzen für das Wirkung entfalten, drohen konservative Immobilien- und StaatsBasel III wird der Kreditwirtschaft Neues Liquiditätsregime und finanzierungsgeschäft der Pfandbrief- strenge Vorgaben zur quantitativen Verschuldungsgrenze treffen banken. Die Pfandbriefbanken müssten und qualitativen Stärkung ihrer Eigen- spezialisierte Langfristfinanzierer ihre Bilanzen kürzen, um den Vorgaben kapitalbasis auferlegen. Die neuen Auch der kurzfristige Liquiditätspuf- der Standards sollen Anfang 2013, teilwei- fer Liquidity Cover Ratio (LCR) und die chen zu können. Kreditinstitute, die se mit Übergangsregelungen bis Ende mittelfristige Net Stable Funding Ratio ihr Eigenkapital nicht erhöhen können, 2018, in Kraft treten. Vorgesehen sind (NSFR) beeinflussen die Kalkulation von müssten ihr Neugeschäft stark ein- strengere qualitative Anforderungen für Immobilienfinanzierungen. Zwar wer- schränken und würden als Kreditgeber die unterschiedlichen Bestandteile des den Pfandbriefe in diesen Kennziffern großvolumiger Transaktionen weitge- aufsichtlich anerkannten Bankkapi- grundsätzlich als qualitativ hochwer- hend ausfallen. tals und die quantitative Erhöhung der tiges und liquides Produkt anerkannt. Unterlegungspflichten. Kreditinstitute Einige Details bedürfen jedoch noch Hypothekarisch sollen bis 2015 ihre Kernkapitalquo- der Überarbeitung, um zu einer sach- beimmobilienfinanzierungen erfahren te unter Berücksichtigung von Über- gerechten Berücksichtigung des Pfand- in Deutschland mit 4 Prozent Eigenka- gangsfristen von derzeit 2 Prozent auf briefs zu gelangen, die seinen beson- pitalunterlegung eine privilegierte Be- 4,5 Prozent mehr als verdoppeln. Unter deren gesetzlichen Schutzvorschriften handlung. Entsprechend verminderte Berücksichtigung eines zusätzlichen und der besonderen Sicherheit hypo- Ansätze zu Eigenkapitalkosten gehen Kapitalerhaltungspuffers von weiteren thekarisch besicherter Forderungen in in die Margenkalkulation der Finanzie- 2,5 Prozent soll die Gesamtkapitalquote den Deckungsmassen Rechnung trägt. rer ein. Die bevorzugte Behandlung des Verschuldungsgrenze besicherte entspre- Gewer- gewerblichen Realkredits in Deutsch- von derzeit 8 Prozent auf 10,5 Prozent der risikogewichteten Vermögenswerte Ein Eingriff in ihre Geschäftspolitik land ist nach den Entwürfen der Kom- angehoben werden. droht den Pfandbriefbanken darüber mission zur Umsetzung von Basel III in 25 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband „Die Finanzierungsbedingungen für Immobilientransaktionen – insbesondere für Gewerbeimmobilien – werden sich durch Basel III und das neue Solvency II-Regime zweifelsohne verschärfen.“ des Jahres 2013 erfolgen. Diese neue Eigenmittelsteuerung wird die Sicht der Versicherer auf konkurrierende Anlageklassen verändern. Dazu zählen Immobilien, aber auch Bankprodukte wie unbesicherte Bankschuldverschreibungen, Pfandbriefe oder Immobilienfinanzierungen im Sinne klassischen Bankgeschäfts. In der Gesamtschau fällt auf, dass Anlagen der Versicherer in Staatsanleihen für Solvabilitätszwecke nicht unterlegungspflichtig sind – eine deutliche Verzerrung zum Nachteil ähnlich kreditrisikoarmer Pfandbriefe. Deren Behandlung hat nach erfolgreicher Intervention des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken zumindest bei topgerateten Pfandbriefen (triple-A) eine deutliche Verbesserung erfahren. Andere, geringer als triple-A geratete Pfandbriefe, aber auch unbesicherte europäisches Recht tendenziell nicht Solvency II beeinflusst Anlagepolitik Bankschuldverschreibungen werden gefährdet. Vielmehr wird das erfolgrei- der Versicherer nachhaltig relativ zu anderen Anlageklassen deut- che Bestehen sog. „hard-tests“, in de- Analog zu den Vorschriften für Banken lich unattraktiver. Sie werden wie An- nen aufsichtlich vorgegebene Höchst- wird mit Solvency II, dem neuen Solva- lagen in Unternehmensanleihen behan- verlustraten nicht überschritten werden bilitätsregime für Versicherungen, auch delt und – abhängig vom Rating – mit dürfen, zur Bedingung gemacht. Ent- deren Solvabilitätssteuerung auf ein einem vergleichsweise hohen Eigen- sprechende werden risikobasiertes System zur Eigenmit- mittelanteil zu unterlegen sein. Sehr auch für das Wohnungskreditgeschäft telunterlegung umgestellt. Der Start- wahrscheinlich werden die Versicherer vorangetrieben. schuss für die Anwendung soll Anfang ihre Nachfrage nach diesen Titeln spür- 26 Überlegungen bar zurückfahren, so dass die Pfandbriefbanken – wie die Kreditwirtschaft insgesamt – insbesondere bei der ungedeckten Refinanzierung am Kapitalmarkt Schwierigkeiten erwarten. Anstelle der Anlage in Bankprodukten dürfte die Vergabe von Hypothekendarlehen in den Blickpunkt der Assekuranz rücken. Denn im Vergleich zu höchstgerateten Pfandbriefen werden eigene Hypothekenfinanzierungen der Versicherer mit spürbar weniger Ei- Zusätzlich zur unmittelbaren Verteue- servativen Geschäftsmodells ein. Darin genkapital zu unterlegen sein. Mit der rung des Kreditgeschäfts der Finanzin- werden sie in vorbildlicher Weise von Finanzierung von Immobilien würden stitute durch Basel III macht Solvency der deutschen Aufsicht und dem Mi- Versicherer jedoch ihre Geschäftstä- II Bankanlagen für Versicherungen nisterium der Finanzen unterstützt. Die tigkeit auf ein typisches Bankgeschäft relativ unattraktiv. Kreditinstitute wer- Würfel sind zwar noch nicht endgültig ausdehnen. Es ist fraglich, ob das aus den ihre Konditionen am Kapitalmarkt gefallen, und viele der zuvor diskutier- regulatorischer Sicht gewünscht ist. insbesondere bei der ungedeckten ten Regulierungsvorhaben sind noch Refinanzierung vermutlich merklich Gegenstand der Diskussion. Umso Ausblick nach oben anpassen müssen. Auch die wichtiger aber ist es, gemeinsam für Die Finanzierungsbedingungen für Im- Refinanzierung der Pfandbriefhäuser eine verträgliche Ausgestaltung der mobilientransaktionen – insbesondere am Kapitalmarkt dürfte sich so dauer- neuen Rahmenbedingungen zu wer- für Gewerbeimmobilien – werden sich haft verteuern und zusätzlich auf der ben, um zu vermeiden, dass Finanzie- durch Basel III und das neue Solvency Konditionengestaltung ihrer Aktivseite rungen von Immobilientransaktionen in II-Regime zweifelsohne verschärfen. lasten. Zukunft vor neue Herausforderungen Die Pfandbriefbanken als große Anbie- Um die geschäftspolitischen Implika- gestellt werden. tergruppe am deutschen Finanzierungs- tionen von Basel III auch im Interesse markt werden gezwungen sein, ihre ihrer Kunden zu mildern, fordern die Jan Bettink ist Präsident des Bruttomargen in Zukunft auszuweiten, Pfandbriefbanken in Brüssel nach- Verbandes deutscher Pfandbrief- um die anspruchsvollen Eigenmittelan- drücklich die Anerkennung und Be- banken (vdp) und Mitglied des forderungen von Basel III zu verdienen. rücksichtigung ihres traditionell kon- Vorstandes der Landesbank Berlin. 27 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband Sichere Versicherungen Mit oder trotz Solvency II Christoph Mölleken Die versicherungsrechtliche Aufsicht erfährt durch die Neufassung der Sol- Der Stresstest soll Auskunft darüber venzrichtlinie durch die EU Richtlinie 2009/138/EC (Solvency II) eine um- geben, wie viele Eigenmittel vorhanden fassende Reform. Der Regulierer strebt mit Solvency II transparentere und sein müssen, um Wertverluste aus dem krisenresistentere Versicherungen an. Dazu soll genügend Eigenkapital Analageportfolio abzufangen. Versiche- vorhanden sein, um sämtliche potenzielle Risiken und Wertschwankungen rungsunternehmen können dabei dem abzusichern. Im Rahmen einer risikoorientierten Aufsicht sollen nicht nur sog. Standardansatz, d.h. den vorgege- wie bisher die Risiken des operativen Geschäftes erfasst werden, sondern benen Stress- und Korrelationsfaktoren auch die Risiken von Anlagen des Versicherungsvermögens. Zusätzlich folgen oder interne Modelle entwickeln, werden neue quantitative und qualitative Transparenzanforderungen an die zu anderen, niedrigeren Faktoren Versicherungsunternehmen gestellt. kommen können. Abzuwarten bleibt, ob sich in Anbetracht der Komplexität Kapitalanforderungen als Schwer- lagen „gestresst“, das heißt in einem des Rechenmodells nur sehr große Ver- punkt von Solvency II Stressszenario mit Preisabschlägen sicherungsunternehmen um die Ent- Im Rahmen der quantitativen Anfor- versehen. Die Aggregation der Ein- wicklung eines internen Modells bemü- derungen spielen die Kapitalanforde- zelrisiken zum Marktrisiko erfolgt hen oder ob auch kleine Unternehmen rungen eine besondere Rolle. In einem durch die Gewichtung der sich daraus diesbezügliche Anstrengungen unter- komplexen Prozess werden sämtliche ergebenden Kapitalbedarfe mit soge- nehmen werden. In jedem Fall müssen Risiken einzeln erfasst, bewertet und nannten Korrelationsfaktoren, die den derartige Modelle von der BaFin geneh- am Ende zu einer Eigenkapitalziffer Gleichklang zu Wertschwankungen migt werden. verdichtet. Unter anderem werden anderer Assets im Versicherungsver- zur Ermittlung des Marktrisikos An- mögen beschreiben. Messung des Immobilienrisikos Sowohl aus der Sicht der Immobilienwirtschaft als auch der Versicherungswirtschaft wird derzeit das Im- Marktrisiko mobilienrisiko überschätzt. Zum einen würdigt das Modell nur bedingt die Zinsrisiko Aktienrisiko Spreadrisiko Rolle, die die Assetklasse Immobilie im Rahmen der Gesamtinvestition von Versicherungen spielt. Versicherun- Fremdwährungsrisiko Immobilienrisiko Konzentrationsrisiko gen halten Immobilien nicht wegen der Wette auf zukünftige Wertsteigerungen sondern vornehmlich wegen 28 der stabilen Cashflows (ähnlich der aufweisen wie der britische Markt. Das Leverage von z.B. 50 Prozent muss Anleihen) sowie wegen des Inflations- darf nicht verwundern, denn Grundlage ein Versicherungsunternehmen dann schutzes. Die Maßzahl, die das Risiko der Ermittlung der Stressfaktoren ist allerdings wegen des Stressfaktors für Versicherungen beschreibt, ist die der UK-Immobilienindex der Investment von 25 Prozent ca. die Hälfte seines Volatilität des Cashflows. Das Stan- Property Database (IPD). Eigenkapitaleinsatzes noch einmal als Risikovorsorge bereit halten. Fondsin- dardmodell setzt jedoch auf die Messung des potenziellen Wertverlustes, Eine Differenzierung des Stressfaktors vestments werden für Versicherungen basierend auf dem Total Return, der nach den unterschiedlichen Risiken also in Zukunft in jedem Fall teurer neben Netto-Cashflow-Rendite bzw. wurde bisher ignoriert, weil das Eigen- und unattraktiver. Noch dramatischer Einkommensrendite auch die Wertän- kapitalerrechnungsverfahren schon in sieht es für indirekte Investitionen in derungsrendite umfasst. der bisherigen Form eine vermeintlich Immobiliengesellschaften, z.B. Woh- übergroße Komplexität aufweist. Eben- nungsgesellschaften aus, die in der Damit liegt das Problem bei den Stress- falls sieht das Standardmodell keine Regel ebenfalls auf der Objektebene faktoren und den Korrelationsfaktoren: Risikounterscheidung von Immobili- mit Fremdkapital finanziert sind. Für Es wird nach den bisherigen Untersu- ensektoren wie Büro-, Einzelhandels-, solche Beteiligungen müssen gar 39 chungen der damit beauftragten Euro- Wohn- oder Spezialimmobilien vor. Ein bis 49 Prozent (je nachdem ob Anpas- päischen Aufsichtsbehörde für Versi- solches Vorgehen steht aber im Wider- sungsfaktoren greifen) als Stressfaktor cherungen und Pensionsfonds (EIOPA) spruch zu der Portfoliostrukturierung hingenommen werden. ausgehend von einer positiven Einkom- professioneller Investoren, bei der die mensrendite von 5 Prozent ein Wertver- unterschiedliche lustrisiko von 30 Prozent angenommen prägung Berücksichtigung findet. Rendite-Risikoaus- Grundsätzlich ist gegen eine höhere Eigenkapitalhinterlegung bei fremdfi- und als Stressfaktor eingeführt. nanzierten Objekten nichts einzuwenEin besonderes Thema ergibt sich zu- den. Die Folge hiervon ist, dass In- Dieser Stressfaktor ist unabhängig von dem für Versicherungsunternehmen, vestments mit Fremdfinanzierung eine der Nutzung, dem Mieterrisikos, oder die – wie häufig – über Spezialfonds deutlich höhere Rendite als Immobi- sonstigen risikobestimmenden Fakto- in Immobilien investieren. Fondsinvest- lienanlagen mit reinem Eigenkapital ren. Zudem wurde bei der Ermittlung ments haben den Vorteil, dass Immo- erzielen müssen, um die verhältnis- des Stressfaktors das Risiko für alle bilien anders als Direktinvestments mäßig höhere Kapitalhinterlegung bei europäischen Märkte gleich hoch an- unter Einsatz von Fremdkapital erwor- Fremdfinanzierung zu kompensieren. gesetzt. In unzulässiger Weise wird ben werden können und der indirekten Somit stehen die beiden Investment- also davon ausgegangen, dass alle Immobilienanlage finanzierungen bei Versicherungen in Immobilienmärkte das gleiche Risiko Bei einem Fremdkapitaleinsatz bzw. zugeordnet sind. einem Wettstreit. 29 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband Eine weitere Schwierigkeit ergibt sich dische Versicherungen wegen sei- großen Umfang zu Immobilienverkäu- aus den verwendeten Korrelationsfak- ner Rahmenbedingungen und seiner fen, so dass die Immobilienpreise auf- toren: Die Korrelation zu Aktien beträgt Stabilität ein attraktiver Markt. Nicht grund der dann massiven Angebots- 0,75, wobei 1 eine vollständige Korre- ohne Grund wurde immer wieder die situation noch weiter sinken werden. lation bedeutet. Richtig ist, das sich bei Erhöhung der Immobilienquote ange- Dieser Effekt treibt die Abwärtsspirale der Ermittlung des Kapitalbedarfes zur kündigt. Der nachweislich großen Sta- der Wertverluste an. Deckung des Marktrisikos durch den bilität entsprach auf der anderen Seite verwendeten Faktor < 1 der Kapital- allerdings eine moderatere Rendite, vor Das Solvency II-Modell gibt jetzt ein bedarf auf unter 25 Prozent sinkt, weil allem im Wohnungssektor. falsches Signal. Die Versicherungs- nach der Portfoliotheorie das Gesam- wirtschaft ist davon überzeugt, dass trisiko sinkt, wenn die Korrelation der Ein wesentlicher Kritikpunkt besteht sich mit einem Regelwerk Solvency II Portfoliobestandteile < 1 ist. Jedoch ist darin, dass das Solvency II-Regelwerk wesentliche Fortschritte für ein trans- der gewählte Korrelationskoeffizient zu mit seinen Anforderungen eine kurz- parenteres und professionelleres Ri- hoch gegriffen – auf welcher Grundlage fristig angelegte und pro-zyklische In- sikomanagement der Korrelationsfaktor berechnet wur- vestitionsstrategie der Versicherungen Gleichzeitig verfehlt die aktuell vorge- de, ist den Ausführungserläuterungen provoziert, die sich in der langfristig sehene Risikokalibrierung für den Im- zu QIS 5 oder den Level 2 Verlautba- orientierten Anlageklasse Immobilien mobilienbereich das Ziel der Regulie- rungen der CEIOPS (jetzt EIOPA) nicht schädlich auswirkt. Im Falle eines tat- rung, krisensichere Versicherungen zu zu entnehmen. sächlich auftretenden Marktschocks schaffen. Ein deutlich differenzierterer sind Versicherungsgesellschaften zu- Umgang mit der Assetklasse Immobili- Auswirkungen auf die Immobilien- künftig gehalten, zusätzliche Kapitalan- en in Deutschland, bezogen auf deren anlage von Versicherungen forderungen für die Eventualität eines Marktbelegenheit, Nutzungstyp und Was bedeutet das im Ergebnis? Ver- weiteren Marktverfalls zu erfüllen. Volatilität ist von Nöten. Ein derartiges erreichen lassen. Umdenken wäre erforderlich und wür- sicherungen gehören, trotz historisch niedriger Immobilienquote, noch immer Dies hat zur Folge, dass die Versiche- de zwangsläufig zu einer Reduzierung zu den wichtigsten institutionellen In- rungen neues Eigenkapital generieren der aktuell vorgesehenen Kapitalhin- vestoren in Deutschland. Das von Ver- müssen oder – was wahrscheinlicher terlegungsquote führen. sicherungsunternehmen in Deutsch- ist – Immobilien veräußern werden. Da land gehaltene Immobilienvermögen alle Versicherungen den gleichen Re- Christoph Mölleken ist Geschäfts- summiert sich auf ca. 46 Milliarden geln unterliegen und in einem Markt- führer der AXA Investment Managers Euro. Der deutsche Immobilienmarkt schockszenario der gleichen Problema- Deutschland GmbH. war und ist für deutsche und auslän- tik ausgesetzt sind, kommt es in einem 30 Kapitalmarktfähigkeit von Wohnimmobilien Versachlichung einer oft ideologisch geprägten Diskussion Thomas Zinnöcker In den zurückliegenden Jahren ist die Frage, inwieweit größere Wohnim- und kaufmännische Propertymanage- mobilienbestände am Kapitalmarkt gut aufgehoben seien, zum Teil sehr ment bis hin zum aktiven Asset- und kontrovers diskutiert worden, und diese Diskussion war nicht selten auch Portfoliomanagement und zu einem stark ideologisch geprägt. Inzwischen zeichnet sich allerdings eine gewis- zeitgemäßen Kosten- und Darlehens- se Versachlichung ab. Diese ist zu einem guten Teil dadurch bedingt, dass management. Untrennbar mit diesem die faktischen Entwicklungen zum einen gewisse starre und primär ideo- Wandel verbunden ist eine zunehmen- logisch motivierte Positionen ad absurdum führen, zum anderen aber auch de Professionalisierung. dadurch, dass sukzessive neue Probleme in den Vordergrund treten, die ohne eine Inanspruchnahme des Kapitalmarktes durch die Wohnungswirt- Deutschlands Wohnungsmarkt – für schaft kaum zu lösen sein werden. internationale Investoren attraktiv In einer nächsten, teilweise parallel Tiefgreifender Wandel in der überhängen geprägten Markt agieren verlaufenden und bis heute anhalten- Wohnungswirtschaft und sich mehr oder weniger auf das den Phase kommt es zu einer zuneh- Die deutsche Wohnungswirtschaft hat Verwalten eines knappen Gutes – des menden Etablierung der Wohnimmobi- in den zurückliegenden beiden Jahr- Wohnraums – beschränken. lie am Kapitalmarkt. Investmentbanken und andere internationale institutionel- zehnten seit der Wiedervereinigung tiefgreifenden Heute hingegen müssen sich Woh- le Investoren interessieren sich seit Wandel erfahren, der mit der ersten nungsunternehmen – auch an jenen einigen Jahren in immer stärkerem großen Privatisierungswelle kommu- Standorten, wo die Nachfrage nach Maße für den deutschen Wohnimmo- naler und landeseigener Wohnungs- Wohnraum das Angebot weiterhin bilienmarkt. Neben einem generellen gesellschaften in den 1990er Jahren übersteigt – einem zunehmend schär- Interesse institutioneller Investoren an begann und bis heute anhält. Das be- feren Wettbewerb stellen. Reines Ver- Wohnimmobilien spielen dabei auch trifft insbesondere auch das (Selbst-) walten von Beständen genügt längst spezifische strukturelle Besonderhei- Bild moderner Wohnungsunternehmen. nicht mehr, um dauerhaft am Markt ten des deutschen Immobilienmarktes Früher verstanden sich Wohnungsun- bestehen zu können. Stattdessen eine wesentliche Rolle. Aus Sicht des ternehmen vor allem als eine Art öffent- ist heute ein unternehmerisches Be- internationalen Kapitalmarktes zeich- licher Institutionen mit dem Auftrag, die standsmanagement gefordert. Dieses net sich der deutsche Wohnimmobili- Wohnraumversorgung der Bevölke- muss sich in allen Teilbereichen der enmarkt vor allem durch die Stabilität rung zu gewährleisten. Angesichts der wohnungswirtschaftlichen Wertschöp- des Mietwohnungsmarktes, die gerin- jahrzehntelangen Wohnungsknappheit fungskette widerspiegeln – angefan- ge Volatilität der hier erzielbaren Cash- nach dem Zweiten Weltkrieg konnten gen von der Mietergewinnung über flows sowie stabile Wertsteigerungs- sie fast immer in einem von Nachfrage- die Mieterbetreuung, das technische potenziale aus. Deutschlands einen 31 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband Die im Vergleich zu anderen Ländern weitaus größere Bedeutung des für Investoren relevanten Teils des deutschen Wohnimmobilienmarktes ergibt sich allein schon daraus, dass die Eigentümerquote in Deutschland im internationalen Vergleich sehr niedrig und die Mieterquote entsprechend hoch ist. Von den insgesamt rund 39,6 Millionen Wohnungen, die es in Deutschland gibt, sind 23,7 Millionen vermietet; das entspricht einem Anteil von fast 60 Pro- Wachsende Herausforderungen, Neben den demografischen Effekten, zent. Der größte Teil davon, 14,5 Millio- wachsender Finanzierungsbedarf die lokal äußerst unterschiedlich wir- nen Wohneinheiten, werden derzeit von Diese Herausforderungen resultieren ken können, stellen die extrem ehrgei- Kleinanbietern gehalten. Auf Genos- vor allem aus dem demografischen zigen Klimaschutzziele der Bundesre- senschaften und öffentliche Eigentü- und gesellschaftlichen Wandel. Die gierung und der sich daraus ergebende mer entfallen 2,2 Millionen beziehungs- bereits heute bestehenden regionalen hohe energetische Sanierungsbedarf weise 2,9 Millionen Wohneinheiten. 4,1 Differenzen zwischen den lokalen Woh- eine erhebliche Herausforderung und Millionen Wohnungen befinden sich im nungsmärkten werden sich künftig in- Belastung für sämtliche Wohnungsei- Besitz privater Wohnungsunternehmen. folge der sehr unterschiedlichen demo- gentümer dar – von einzelnen Privat- grafischen Entwicklung an einzelnen personen bis hin zu großen Wohnungs- Es ist davon auszugehen, dass der Standorten, die durch unterschiedliche gesellschaften. Anteil privater Wohnungsunternehmen wirtschaftliche Perspektiven und die am deutschen Wohnungsmarkt in den Binnenwanderung geprägt sind, weiter Kapitalmarkt kommt als einzige kommenden Jahren eher zu- als ab- verstärken. Während es in wirtschaft- Liquiditätsquelle in Frage nehmen wird, denn zahlreiche Heraus- lich starken Metropolregionen mit Sowohl im Wohnungsbestand als auch forderungen für Wohnungseigentümer wachsender Bevölkerung tendenziell zu in der Wohnungswirtschaft stehen da- in naher Zukunft dürften von Kleinan- Nachfrageüberhängen und Wohnungs- her künftig strukturelle Umbauten an, bietern kaum noch auf ökonomisch mangel kommen kann, wird es ande- die nur auf Basis stabiler, nachhaltiger sinnvolle Weise zu bewältigen sein, und renorts zu wachsenden Leerständen und renditeorientierter Geschäftsmo- auch öffentliche Eigentümer dürften und in der Folge auch zu einem Abgang delle zu bewältigen sein werden. Bei sich damit oftmals schwer tun. von Wohnimmobilien kommen. der Begleitung dieses Prozesses und 32 bei der Verbesserung seiner Rahmen- mit hoher Dringlichkeit umzusetzen, wirtschaft wirken. Denn kein Investor bedingungen kommt dem Engagement wird niemand ernsthaft bestreiten. wird an einem Wohnungsunternehmen des ZIA eine wesentliche Bedeutung Weit weniger selbstverständlich ist al- interessiert sein, das seine Bestände zu, so dass dieses Thema dauerhaft lerdings bislang die Erkenntnis, dass und seine Mieter vernachlässigt und so auf der Agenda des ZIA steht und ökologische Nachhaltigkeit nur dann an Wettbewerbsfähigkeit verliert. Und hohe Priorität genießt. Es gilt, mit erreichbar sein wird, wenn sie eng mit ebensowenig wird sich ein Investor für fachlich fundierten Argumenten das ökonomischer und gesellschaftlicher ein Unternehmen interessieren, das un- Bewusstsein dafür zu stärken, dass Nachhaltigkeit verbunden wird. Auf ter Zwang Investitionen im Bereich der die langfristigen Herausforderungen Dauer wird niemand Willens und vor energetischen Sanierung tätigen muss, in der Wohnungswirtschaft, die sich allem auch gar nicht in der Lage sein, von denen völlig unklar ist, ob und auf aus der Demografie, aus der Einkom- energetische welche Weise sie sich jemals wieder mensentwicklung, aus Veränderungen umzusetzen, die auf Vorgaben beruhen, der Sozialversicherungssysteme und die die Finanzierbarkeit dieser Maßnah- der Eigentümerstrukturen und aus der men außer Acht lassen oder allenfalls Hierin liegt eine große Herausforderung energetischen Sanierung ergeben, nur nachrangig behandeln. Dies gilt für den und zugleich eine Chance. Deutschland unter Einbeziehung des Kapitalmark- privaten Anleger, der eine vermietete ist dazu in der Lage, künftig in erhebli- tes finanzierbar sein werden. Dieser Eigentumswohnung als Altersvorsorge chem Maße auch ausländisches Kapital ist zurzeit die einzige Liquiditätsquelle, erwirbt, und es gilt nicht weniger für für Investitionen in seinen Wohnimmo- aus der ein solcher Umbau auf Basis Gesellschaften, die große Immobilien- bilienbestand zu erhalten, und diese angemessener Risikoprämien finan- bestände mit mehreren zehntausend Chance sollte nicht leichtfertig verspielt ziert werden kann. Wohneinheiten verwalten, ganz gleich, werden. Die Herausforderung an die ob privat oder in kommunalem Besitz. Politik und an die Branchenvertretung Sanierungsmaßnahmen amortisieren werden. besteht darin, solche Rahmenbedin- Der langfristige Erfolg bei der Bewältigung der genannten Herausforde- Chancen nicht verspielen gungen zu schaffen, dass die grund- rungen wird sich nur in dem Maße Wenn die deutsche Wohnungswirtschaft sätzlich einstellen können, wie die berechtigte künftig in stärkerem Maße den Kapital- hierzulande auch aus ihrer Sicht sinn- Forderung nach Nachhaltigkeit in der markt als Finanzierungsquelle in An- volle Investments eingehen können. Wohnungswirtschaft ebenso wie in der spruch nehmen wird, dann dürfte dies Immobilienwirtschaft insgesamt nicht – als positiver Nebeneffekt – oftmals Thomas Zinnöcker ist Vorstandsvor- allein auf den Aspekt der ökologischen zugleich auch als Korrektiv für biswei- sitzender der GSW Immobilien AG und Nachhaltigkeit verengt wird. Die Not- len anzutreffende, etwas wirklichkeits- Vorsitzender des ZIA-Ausschusses wendigkeit, ökologische Nachhaltigkeit fremde Forderungen an die Wohnungs- Marketing und Öffentlichkeitsarbeit. interessierten Kapitalgeber 33 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband Offene Immobilienfonds grundlegend neu reguliert Trotzdem nur Fahrt auf Sicht möglich Barbara Knoflach Sowohl in Brüssel als auch in Deutschland nimmt der Regulierungseifer frei verfügbar. Für private Anleger ist kein Ende. Parallel mit dem Abschluss des parlamentarischen Verfahrens diese Freibetragsgrenze grundsätzlich zum neuen Anlegerschutz und Funktionsverbesserungsgesetzes (AnsFuG) ausreichend, die Fungibilität der Pro- entstehen neue Regulierungsvorhaben auf europäischer Ebene, die für die duktklasse bleibt weitestgehend erhal- Immobilienwirtschaft mit erheblichen Auswirkungen verbunden sein dürf- ten und auch am bisherigen Charakter ten und zurzeit nur eine Fahrt auf Sicht erlauben. Sie heißen AIFM, Solvency des Offenen Immobilienfonds ändert II oder CRD IV. Mit dem AnsFuG ist nun ein erstes deutsches Regierungsvor- sich kaum etwas. Für Anleger eine gute haben formal abgeschlossen und eine Bewertung möglich. Nachricht. Im Februar 2011 hat der Deutsche Bun- zehn Prozent oder die tägliche Handel- Die gleichen Regelungen zur Anteil- destag nach zähem Ringen zwischen barkeit ausschließlich über die Börse scheinrücknahme gelten künftig auch den Koalitionspartnern und der Wirt- stark kritisiert. Gleiches gilt für die Min- für gemischte Sondervermögen, die schaft das Gesetz zur Stärkung des desthalte- und Kündigungsfristen von nach ihren Vertragsbedingungen mehr Anlegerschutzes und Verbesserung der insgesamt bis zu 48 Monaten. als 50 Prozent ihres verwalteten Vermögens in Immobilienfonds investieren Funktionsfähigkeit des Kapitalmarkts verabschiedet und damit auch den Das AnsFuG sieht nun eine Kündigungs- dürfen. Damit wird ein Gleichklang der Neuregelungen für deutsche Offene frist der Anteile von zwölf Monaten so- Regelungen für Immobilienfonds und Immobilienfonds zugestimmt. wie eine Haltefrist von 24 Monaten vor. Immobilien-Dachfonds erreicht. Rückgabeabschläge sind nicht mehr Das Gesetz hat seit seinem ersten Ent- vorgesehen. Für Anleger, die bereits Auch nach der Gesetzesänderung ha- wurf erhebliche Wandlungen erfahren. vor der Anpassung der Immobilienfonds ben Offene Immobilienfonds die Mög- Verglichen mit dem, was in dem vom an die neuen gesetzlichen Bestimmun- lichkeit, weiterhin bankarbeitstäglich Bundesministerium der Finanzen im gen in dem jeweiligen Fonds investiert Anteilscheine auszugeben oder zu- Mai 2010 vorgelegten Diskussions- waren, gilt die zweijährige Haltefrist als rückzunehmen. Voraussetzung dafür entwurf vorgeschlagen wurde, ist das erfüllt. Diese Maßnahmen werden in ist eine mindestens vierteljährliche letztlich vom Bundestag verabschiede- Zukunft für einen stabileren Rahmen Bewertung der Immobilien. Entschließt te Gesetz deutlich entschärft worden. sorgen und den Charakter „Immobili- sich eine KAG seltener als vierteljähr- Dies ist nicht zuletzt auch auf den er- enfonds“ stärken. lich zu bewerten, so darf sie auch nur in dem Turnus, in dem sie die Immobilien heblichen Widerstand der Branche zurück zu führen. So hat auch der ZIA von Unabhängig von Halte- und Kündi- bewertet, Anteilscheine ausgeben oder Anfang an den zunächst vorgeschlage- gungsfristen sind pro Fonds und An- zurücknehmen. Sie muss die Immobi- nen Bewertungsabschlag in Höhe von leger bis zu 30.000 Euro pro Halbjahr lien jedoch mindestens einmal jähr- 34 lich bewerten und mindestens einmal sellschaften haben bis zum 1. Januar duktiv wirken, weil sie den Fonds die jährlich Anteilscheine ausgeben und 2013 Zeit, die Neuregelungen in ihren Flexibilität im Liquiditätsmanagement zurücknehmen. Dies bedeutet eine we- Vertragsbedingungen umzusetzen. Die und einen wichtigen Liquiditätspuffer sentliche Flexibilisierung bei der Pro- recht lange Frist ist durchaus als po- bei Engpässen nimmt. Diese Reduzie- duktgestaltung und wird neue Varian- sitiv zu bewerten, um den Markt eine rung wird zudem die Wettbewerbsfä- ten von Offenen Immobilienfonds in den Chance auf Beruhigung und Rückkehr higkeit der Assetklasse und damit die Markt bringen. Damit bietet sich euro- in eine neue Normalität zu geben. deutsche Fondsindustrie im Vergleich zum ausländischen Wettbewerbern päischen Produktanbietern die Chance auf einen Markteintritt in Deutschland Quasi in letzter Sekunde ist während negativ beeinflussen. Die neue Fremd- und die Offenen Immobilienfonds ver- der Beratungen im Bundestagsfinanz- finanzierungsquote gilt ab dem 1. Ja- lieren ein Stück ihres „Exotenstatus“. ausschuss noch eine weitere Regelung nuar 2015. Bis dahin muss die Zeit in das Investmentgesetz aufgenom- genutzt werden, um diese Regelung zu Präzisiert wurden außerdem die ge- men worden. Offene Immobilienfonds korrigieren. setzlichen Regelungen zu Interessen- sollen nach dem neuen Anlegerschutz- konflikten von Sachverständigen. Die gesetz – ausgenommen sind Spezi- Gänzlich neu gefasst wurden schließ- Bestellung eines Sachverständigen, der alfonds – künftig nicht mehr als 30 lich die Bestimmungen für die Rück- einem Zusammenschluss von Sach- Prozent Fremdkapital bezogen auf den nahmeaussetzung verständigen angehört, ist nur noch Verkehrswertes der im Immobilien- sondervermögen soweit diese auf möglich, wenn der Sachverständige fonds gehaltenen Immobilien aufneh- fehlender Liquidität beruhen. Nach den von Objektvermietung, -verkauf und men dürfen. neuen Regelungen muss die Fonds- von Immobilien- gesellschaft nun nach sechs Monaten -vermittlung unabhängig und durch InZurzeit erlaubt das Investmentgesetz Rücknahmeaussetzung den Versuch noch eine Quote von 50 Prozent. Es unternehmen, sich durch Verkäufe von Nach der Neuregelung sind Fondsge- ist schwer verständlich, warum der Immobilien Liquidität zu verschaffen. sellschaften künftig auch verpflichtet, Gesetzgeber diese Verschärfung der Gelingt das nicht, so kann die Fonds- mindestens 50 Prozent des ihnen zur Fremdfinanzierungsquote vorgenom- gesellschaft nach zwölf Monaten Im- Verfügung stehenden Nettoergebnisses men hat. Die Neuregelung ist auch mobilien auch 10 Prozent unter der auszuschütten. Rein thesaurierende deshalb nicht nachvollziehbar, weil sich aktuellen Bewertung verkaufen. Nach Immobilien-Sondervermögen sind da- deutsche Offene Immobilienfonds auch 24 Monaten darf sie Immobilien auch mit nicht mehr möglich. Dies entspricht in der Krise durch eine im Schnitt so- 20 Prozent unter ihrer aktuellen Be- weitestgehend der bestehenden Pra- lide Eigenkapitalquote ausgezeichnet wertung verkaufen. Diese Regelungen xis der Anbieter. Die Kapitalanlagege- haben. Die neue Quote wird kontrapro- schließen eine Lücke im Gesetz und formationsbarrieren getrennt ist. 35 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband Eckpunkte für OIF im neuen Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetz Haltefrist für Neuanleger: 24 Monate ab 2013 Kündigungsfrist für Neu- und Bestandsanleger: 12 Monate ab 2013 Entnahmebetrag, unabhängig von Fristen: 30.000 pro Kalender-Halbjahr pro Anleger ab 2013 Bewertungsturnus: max. 1 x pro Kalender-Quartal ab 2013 Fremdkapitalquote von 30 Prozent für Publikumsfonds ab 2015 schaffen Klarheit. Die darüber hinaus- liquidation die beste Lösung für die An- zur Verwässerung der Produktspezi- gehenden im folgenden beschriebe- leger ist, ist fragwürdig. Die „dreimal fikation ist ebenso eine absolute Aus- nen neuen Regeln sind ebenso schwer innerhalb von fünf Jahren“ Regelung ist nahme im Investmentrecht. nachvollziehbar, wie die o.g. weitere eine Besonderheit im Investmentrecht. Reduzierung der Fremdfinanzierungs- Diese verschuldensunabhängige Rege- Festhalten lässt sich, dass für Anleger quote. Nach zweieinhalb Jahren muss lung ist nur unter dem Gesichtspunkt die Produktart Offener Immobilienfonds die Kapitalanlagegesellschaft wieder in einer „Bestrafung des Managements“ erhalten geblieben ist. Dies ist positiv. der Lage sein Anteilscheinrücknahmen nachvollziehbar, üblicherweise Ob sich die übrigen Neuregelungen zu bedienen oder das Verwaltungsrecht nicht ins Investmentrecht gehört. Ob des Anlegerschutzgesetzes mit Blick an dem Immobilienfonds geht auf die diese Regelung einer juristischen Über- auf die eingangs erwähnten noch an- Depotbank über, die dann die Aufgabe prüfung standhalten wird, ist unsicher. stehenden weiteren Überarbeitungen hat, den Fonds zu liquidieren. Darüber hinaus hat künftig auch die für die Immobilienwirtschaft in toto be- BaFin die Befugnis, die Aussetzung der währen, bleibt abzuwarten. Zudem sind Zur Liquidierung eines Offenen Im- Anteilscheinrücknahme anzuordnen, die Auswirkungen der AIFM-Richtlinie, mobilienfonds durch die Depotbank wenn die Fondsgesellschaft ihrer Ver- die auch Regelungen für Offene Immo- kommt es auch, wenn die Fondsge- pflichtung zur Rücknahmeaussetzung bilienfonds beinhaltet, noch nicht ab- sellschaft die Anteilscheinrücknahme wegen nicht ausreichender Liquidität sehbar. Gleiches gilt für die geplanten innerhalb von fünf Jahren dreimal aus nicht nachkommt. Verschärfungen der Eigenkapitalanfor- das derung an Kreditinstitute durch die Um- Gründen fehlender Liquidität aussetzen musste. Hatte ein Immobilienfonds die Neu ist, dass das Gesetz Anlegern in setzung der Empfehlungen des Baseler Anteilscheinrücknahme ausgesetzt und Offenen Immobilienfonds künftig wäh- Ausschusses (Basel III) und durch einen anschließend wieder Anteile zurück rend der Phase der Rücknahmeaus- Richtlinienvorschlag der EU-Kommissi- genommen, so darf er erst nach drei setzung ein gewisses Mitspracherecht on („Capital Requirements Directive Monaten und mindestens zwei Rück- einräumt. So besteht die Möglichkeit CRD IV“). nahmeterminen die Anteilscheinrück- Immobilien unter den gesetzlichen nahme erneut aussetzen. Preisuntergrenzen zu veräußern, wenn Barbara Knoflach ist Vorstandsvor- die Anleger dem in einem Mehrheits- sitzende der SEB Asset Management Der Übergang des Verwaltungsrechts entscheid zugestimmt haben. Vor- AG. auf die Depotbank dürfte weitgehend aussetzung dafür ist allerdings, dass Grunderwerbssteuern gegebe- mindestens 30 Prozent der Anleger des nenfalls Ertragssteuern auslösen zum Fonds bei der Abstimmung ihre Stimme Schaden der Anleger. Ob eine Zwangs- abgegeben haben. Ein klarer Beitrag 36 und Nachhaltigkeit von Gebäuden Trends in der Entwicklung von Zertifizierungssystemen Prof. Manfred Hegger Die Zertifizierung der Nachhaltigkeit von Gebäuden erfreut sich einer im- USGBC (U.S. Green Building Council) mer größeren Nachfrage. Der Wunsch von Bauherrn und Nutzern, die Qua- entwickelt. LEED hat sich in den USA lität und Wirkung von Gebäuden beschreiben zu können und im gesam- als Zertifizierungssystem etabliert, wird ten Bau- und Planungsprozess sicherzustellen, hat in den vergangenen zunehmend international angewendet Jahren zur Entwicklung unterschiedlicher Zertifizierungssysteme geführt. und in nationale Systeme umgesetzt. Zunächst als Alleinstellungsmerkmal herausragender Bauten entwickelt und verwendet, etablieren sich die Anforderungen von Zertifizierungssys- Ab 2007, im internationalen Vergleich temen zu Baustandards, denen langfristig alle Gebäude genügen sollten, also erst relativ spät, wurde von der bis sie schließlich in die Baugesetzgebung, Normen und Richtlinien Ein- Deutschen Gesellschaft für Nach- gang finden. haltiges Bauen DGNB und dem Bundesministerium für Verkehr, Bau und Die Entwicklung von Zertifizierungs- in die Phase der breiter werdenden An- Stadtentwicklung (BMVBS) ein Zertifi- systemen für Gebäude ist letztendlich erkennung ein. kat zur umfassenden Nachhaltigkeitsbewertung von Gebäuden entwickelt. einer lange andauernden Entwicklung der vergangenen Jahrzehnte geschul- Als erstes Zertifizierungssystem wur- Die DGNB ist Deutschlands zentrale det: ausgehend von der Ölkrise, wel- de 1990 BREEAM (Building Research Plattform für nachhaltiges Bauen. Sie che die Abhängigkeit von endlichen Establishment’s As- hat inzwischen mehr als 900 Mitglie- Ressourcen in Bewusstsein rief, über sessment Method) durch das Buil- der aus sämtlichen Bereichen der Pla- den Klimawandel, bei dem der Beitrag ding Research Establishment (BRE) in nungs-, Bau- und Immobilienwirtschaft des Menschen heute nicht mehr be- Großbritannien entwickelt. Nach der sowie aus Kommunen, Hochschulen stritten wird, bis hin zum Wachstum Anpassung der Kriterienanforderungen und Verbänden. Seit Herbst 2009 ist der Weltbevölkerung und steigendem an unterschiedliche Nutzungen wurden die DGNB allein für die Systementwick- Wohlstand, der die genannten Prob- einige Systemvarianten auch außerhalb lung zuständig, während das BMVBS leme noch verschärfen wird. Zertifi- von Großbritannien an nationale Bau- die Regeln für die Zulassung von Zer- zierungssysteme sind Ausdruck einer standards angepasst. Mittlerweile ist tifizierungssystemen in Deutschland umweltbewussten Haltung zum Bauen, BREEAM das international am weites- überwacht. Das DGNB Zertifikat gilt die von einer wachsenden Anzahl von ten verbreitete Zertifizierungssystem. als das erste Zertifizierungssystem der Architekten und Planern vertreten wird. 1996 folgte HQE (Haute Qualité Environ- zweiten Generation, da eine ganzheit- Das nachhaltige Bauen hat dabei die mentale) in Frankreich und 1998 wurde liche Betrachtung des gesamten Le- üblichen Entwicklungsphasen von In- in den USA auf Grundlage von BREEAM benszyklus die Bewertungsgrundlage novation durchlaufen: vom Belächeln das LEED System (Leadership in Ener- bildet und ökonomische Aspekte neben und danach dem Ignorieren tritt es nun gy and Environmental Design) vom ökologischen gleichberechtigt einflie- Environmental 37 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband „Zertifizierungssysteme, die sich zu Benchmarks entwickeln, müssen konsequent fortgeschrieben und weiterentwickelt werden. Der ständige Prozess, dass eine Innovation zum Standard wird, der wiederum neue, weitergehende Innovationen auslöst, darf durch Zertifizierungen nicht zum Stillstand kommen.“ ßen. Damit bietet es zurzeit den umfas- zusammen. In einigen europäischen der Planung in diesem Bereich, der sich sendsten Betrachtungsrahmen für die Ländern, z.B. Österreich, ist das Sys- über den gesamten Lebenszyklus Kos- Nachhaltigkeit von Gebäuden. tem bereits erfolgreich eingeführt ten dämpfend auswirkt. worden. Mit einer internationalen VerInzwischen stehen Nutzungsprofile sion des DGNB Systems, die sich auf Kürzere Leerstandszeiten und des DGNB Systems für verschiedene EU-Normen und Bauvorgaben bezieht, höhere Mieterträge Gebäudetypen zur Verfügung. Es be- sind darüber hinaus Zertifizierungen in Untersuchungen aus den USA zeigen stehen Nutzungsprofile für Büro- und Ländern ohne DGNB Partnerorganisa- für zertifizierte Gebäude geringere Verwaltungsgebäude, Handelsbauten, tion möglich. Leerstandsquoten und bis zu 30 Pro- Industriebauten, Hotelbauten, Wohn- zent höhere Mieterträge. Diese Er- gebäude und Bildungsbauten. Diese Wirkung von Zertifizierungen gebnisse lassen sich derzeit für unser werden 2011 um Profile für Laborge- auf den Markt Land noch nicht belegen, da die Zahl bäude, Krankenhäuser und Stadtquar- Die Zertifizierung von Gebäuden wird und die Standzeiten zertifizierter Ge- tiere ergänzt. auch aus ökonomischer Sicht immer bäude noch geringer sind. Allerdings wichtiger, denn es zeigt sich, dass zeichnet sich ab, dass gerade in guten Neben der Zertifizierung von Neubau- nachhaltige Gebäude in der Regel wert- Lagen mit qualitativ hochwertigen und ten ist inzwischen auch die Bewertung haltiger sind und das bei geringeren entsprechend zertifizierten Gebäuden von Bestandsgebäuden und Moderni- Betriebs- und Energiekosten. Auf der höhere Mieten zu erzielen sind. Bei sierungen möglich. Damit schafft die Nutzenseite stehen: den Nettomieten kann man auf Grund der geringeren Nebenkosten bereits zu DGNB Schritt für Schritt die Möglichkeit, die großen Gebäudebestände in Niedrigere Nutzungskosten Beginn höhere Erträge feststellen, die Deutschland zu zertifizieren. Sowohl Die höhere Energieeffizienz, die Nut- bei vermieteten Investorenobjekten zu aus ökologischer, aber auch aus öko- zung erneuerbarer Energieträger und höheren Rückflüssen führen. nomischer und baukultureller Sicht ist die Reduzierung des Trinkwasserbe- der Erhalt von Bestandsgebäuden dem darfs führen zu geringeren Betriebs- Höherer Wiederverkaufswert und Neubau häufig vorzuziehen. Durch eine kosten im Vergleich zu konventionellen reduzierte Finanzierungskosten DGNB Zertifizierung wird auch die Qua- Gebäuden. Die Einsparung ist dabei Aus den oben genannten Eigenschaften lität eines (modernisierten) Bestands- vor allem vom erzielten energetischen resultiert ein höherer Marktwert der gebäudes messbar. Standard abhängig. Aber auch die Immobilie und somit auch ein erhöhter Überprüfung der Reinigungs- und In- Wiederverkaufswert. Dies wiederum International arbeitet die DGNB mit standhaltungsfreundlichkeit in der Zer- hat bei der Finanzierung einzelner Pro- verschiedenen Partnerorganisationen tifizierung führt zu einer Optimierung jekte bereits zu höheren Kreditsummen 38 oder günstigeren Zinssätzen geführt. lichen. Darüber hinaus wird sich auch Auf Grund der geringeren Erfahrungs- die staatliche Förderung (z.B. Förde- werte ist allerdings noch keine statis- rungen und Kreditvergabe der KfW) tisch valide Aussage möglich. an Zertifizierungen orientieren, wie dies schon heute bei energieeffizienten Höhere Produktivität Gebäuden der Fall ist. In stärker regu- Weitere, allerdings noch schwer quanti- lierten Bereichen, die stark von öffentli- fizierbare Vorteile ergeben sich aus der cher Finanzierung abhängen (z.B. Kran- anzunehmenden höheren Produktivität kenhäuser und Laborgebäude), werden von Mitarbeitern in Gebäuden mit guten Zertifizierungen ihren Platz unter den Innenraumqualitäten, wie sie bei zer- zu erfüllenden Anforderungen für die tifizierten Gebäuden zu erwarten sind. Mittelvergabe einnehmen, dienen sie Emissionsarme Baustoffe, gute Tages- doch zur Qualitätssicherung dieser lichtnutzung, hoher akustischer und komplexen Planungen. Langfristig ist visueller Komfort sowie umfassende zudem damit zu rechnen, dass die Be- Einflussmöglichkeiten auf die Gebäu- sitzer und Nutzer sich verstärkt an den desteuerung erhöhen die Zufriedenheit Umweltfolgekosten von Gebäuden wer- der Nutzer und somit auch ihre Produk- den beteiligen müssen, wie ggf. durch in ihren vielen Facetten findet seine tivität am Arbeitsplatz. eine Ausweitung des CO2-Emissions- Grenzen in den sogenannten „weichen“ handels auf den Gebäudesektor. Nach- Faktoren. Die Zertifikate in ihren bishe- All dies hat die Nachfrage nach nach- haltigkeitszertifizierungen bieten auch rigen Formen mögen aus technischer haltigen Gebäuden steigen lassen. hier eine größere Zukunftssicherheit. Sicht als umfassend empfunden wer- Zertifizierungssysteme, mit denen die den. Sie erfassen jedoch nicht die emo- Nachhaltigkeit von Gebäuden messbar Perspektiven tionale Seite der gebauten Umwelt und gemacht wird, sind dementsprechend Auch in den sogenannten Systemen der ihrer Wirkungen auf den Menschen. gefragt. Allein in den vergangenen 24 zweiten Generation gibt es abseits der Die Anmutung von Bauten, ihre Fähig- Monaten seit Markteinführung des Zer- beschriebenen Aspekte weitere The- keit, tiefe emotionale Bindung oder gar tifizierungssystems hat die DGNB über menfelder des nachhaltigen Bauens, dauerhaft Faszination zu erzeugen, ihre 180 Zertifikate und Vorzertifikate ver- die nicht oder nur unzureichend abge- Einmaligkeit und ihr Beitrag zur kultu- geben können. bildet sind. Der verständliche Wunsch rellen Prägung eines Gemeinwesens Der Trend zu Zertifizierungen wird sich nach nachvollziehbarer und objekti- können extrem wirksam sein – objek- verstärken und zunehmend vereinheit- vierter Bewertung der Nachhaltigkeit tivierbar sind sie nicht. 39 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband Klammert man den baukulturellen Wert zungen erst ermöglicht. Aktuell endet Belohnung von Innovationen im Baube- von Gebäuden und Stadtteilen jedoch die Bewertung von Gebäuden an der reich muss daher mittelfristig Eingang aus der Nachhaltigkeitsbetrachtung Grundstücksgrenze. Die Wirkung auf in Gebäudezertifizierungssysteme fin- aus, springt man zu kurz. Denn nur die städtische Umgebung wird über den. Die Richtung in eine nachhaltige, ein vom Nutzer akzeptiertes Gebäude einzelne Kriterien beschrieben, bleibt zugleich aber auch in Vielem noch un- ist wirklich nachhaltig und wird nur aber losgelöst vom urbanen Kontext bekannte, veränderte Welt zeichnet sich dann dauerhaft Verwendung finden. letztlich unvollständig. Ob und wie Ge- ab. Der Weg dorthin ist aber noch kaum Nur dann wird der Einsatz dauerhafter bäude ihre Umgebung hinsichtlich einer beschritten. Die notwendigen Schritte Materialien den Lebenszyklus von Ge- Nutzungsvielfalt beeinflussen, kann nur erfordern Weitsicht, Engagement und bäuden am Ende positiv beeinflussen. auf übergeordneter Ebene beschrieben Mut. Doch es ist unumgänglich, diese Die Einbeziehung und Bewertung der und gelöst werden. In einem Konzept neuen Wege zu beschreiten. Es braucht gestalterischen oder, umfassender, der auf Quartiersebene muss eben nicht einen langen Atem, zuverlässige, dau- architektonischen Qualität von Gebäu- jedes Gebäude die gleichen, sondern erhafte und umweltfreundliche neue den in Zertifizierungssystemen ist eine möglichst ergänzende Funktionen bie- Lebensgrundlagen zu schaffen. Sie der großen Herausforderungen, denen ten. Die Erweiterung der Betrachtung werden die vorherrschende Leitkultur sich die DGNB aktuell mit einer eigenen auf die städtische Ebene ist eine zweite der Verschwendung und des Mangels Arbeitsgruppe stellt. große Herausforderung für Zertifizie- an Verantwortung radikal in Frage stel- rungssysteme. In diesem Bereich hat len. Sie werden dazu führen, dass wir Ein weiteres, wesentliches Nachhal- die DGNB ein Nutzungsprofil für die die Welt mit neuen Augen sehen. Archi- tigkeitsziel Qualitätssteigerung Zertifizierung von Stadtquartieren ent- tekten, Ingenieure, Projektentwickler, unserer gebauten Umwelt ist die ver- wickelt, das derzeit in einer Erstanwen- Bauherren und Investoren können mit stärkte Mischung von Nutzungen in der dung getestet wird. ihrem Wissen und ihrer Kreativität ei- zur nen entscheidenden Beitrag dazu leis- Stadt. Wo Mischungen sich ausbilden, entsteht mehr Dichte, wachsen Sozial- Zertifizierungssysteme, die sich zu ten, die materiellen Grundlagen einer räumlichkeit und Vitalität, wird Stadt Benchmarks nachhaltigen Zukunft zu schaffen. als lebenswert, erlebnis- und integra- konsequent fortgeschrieben und wei- tionsfördernd empfunden. Nutzungs- terentwickelt werden. Der ständige Prof. Manfred Hegger leitet das Fach- vielfalt verbessert die soziale Kontrolle Prozess, dass eine Innovation zum gebiet Entwerfen und Energieeffizien- im Quartier. Verkehr wird reduziert, Standard wird, der wiederum neue, tes Bauen des Fachbereichs Architek- der Energiebedarf verstetigt und die weitergehende Innovationen auslöst, tur der TU Darmstadt und ist Präsident Nutzung Energieüberschüssen darf durch Zertifizierungen nicht zum der DGNB Deutsche Gesellschaft für insbesondere aus gewerblichen Nut- Stillstand kommen. Die Förderung und Nachhaltiges Bauen e.V. 40 von entwickeln, müssen Nachhaltigkeit als Wettbewerbsfaktor Ökonomische Potenziale nachhaltiger Gewerbeimmobilien Dr. Reinhard Kutscher Im Wettbewerb der Unternehmen um die Gunst von Arbeitskräften werden Nachdem ökologische Aspekte wie die soziokulturellen Qualitäten von Bürogebäuden in den nächsten Jahren Energieeffizienz, ressourcenschonen- kräftig an Bedeutung gewinnen. Doch auch für Unternehmen der Immobi- der Materialeinsatz oder Biodiversität lienwirtschaft ist Nachhaltigkeit längst ein Faktor, der die Wettbewerbsfä- lange Zeit die Nachhaltigkeitsdiskus- higkeit entscheidend mitbestimmt. sion dominiert haben, beginnt sich in der Branche nach und nach ein umfas- Andere Branchen haben es vorge- politik auf nationaler wie auf EU-Ebene senderes Verständnis durchzusetzen. macht. Nun entwickelt sich Nachhal- neue Maßstäbe für umweltfreundliches Wer heute von nachhaltigen Gebäuden tigkeit auch in der Immobilienwirtschaft Bauen und Sanieren. War in Deutsch- spricht, meint damit Zukunftssicher- sukzessive zum Leitbild. Treiber dieser land der Energieausweis bisher nur für heit – und zwar ganzheitlich, für den Entwicklung sind steigende Energieko- Wohngebäude maßgeblich, so ist er seit Investor, den Nutzer und die Umwelt. sten und eine stärkere Sensibilisierung Juli 2009 auch für gewerbliche Immobi- Das Verständnis von Nachhaltigkeit für Fragen der Nachhaltigkeit auf der lien Pflicht. In der EnEV 2009 wurde die bei Immobilien umfasst heute gleicher- Nutzerseite. So verlangen Großkonzer- Obergrenze für den zulässigen Jahres- maßen ökologische, ökonomische wie ne heute nicht nur effiziente Flächen Primärenergiebedarf einer Immobilie soziokulturelle Aspekte: Nachhaltige in ansprechendem Ambiente, sondern noch einmal um fast 30 Prozent gesenkt Gebäude werden in Zukunft Wettbe- von ihrem Vermieter auch den Nach- – parallel ist der erforderliche Wärme- werbsvorteile gegenüber herkömmli- weis ökologischer Fortschrittlichkeit. schutz von Gebäudehüllen um ca. 15 chen Objekten haben, nicht nur weil Zwar ist die Bereitschaft, für „grüne“ Prozent gestiegen. Eine echte Heraus- sie die Umwelt weniger stark belasten, Büros mehr Miete zu bezahlen, in den forderung für die Immobilienwirtschaft. sondern weil sie insbesondere den ver- USA einstweilen noch stärker ausge- Zusätzlich ist 2010 eine neue Gebäude- änderten Ansprüchen der Nutzer an prägt als in Deutschland. Fragen der effizienz-Richtlinie der EU in Kraft getre- Behaglichkeit und Komfort Rechnung Energiebilanz und der Belastung der ten, nach der alle Neubauten ab 2020 tragen sowie ökonomischen Nutzen Umwelt unberücksichtigt zu lassen, höchsten stiften. kann sich jedoch auch hierzulande kein entsprechen und Heiz- und Kühlbedarf Investor mehr leisten. zu wesentlichen Teilen durch erneuer- Die ökonomischen Chancenpotenziale bare Energien gedeckt werden müssen. für den Investor liegen in der besse- Nicht zuletzt setzen auch die neuen und Zudem muss in gewerblichen Immobili- ren Vermietbarkeit, potenziell höheren schärferen regulatorischen Rahmenbe- enanzeigen künftig mittels einer Ener- Mieterträgen und Verkaufserlösen so- dingungen die Immobilienunternehmen giekennzahl über die Energieeffizienz wie dem Werterhalt der Immobilie. Für und Projektentwickler unter Zugzwang. von Gebäuden informiert werden. Der den Nutzer verbinden sich messbare In schnellen Schritten setzt die Umwelt- Weg ist also vorgezeichnet. ökonomische Vorteile mit den geringe- Energieeffizienzstandards 41 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband „Auch wenn nachhaltig geplante und gemanagte Gebäude noch ein Nischenprodukt darstellen, dürften sich die Nachfrageperspektiven in den nächsten Jahren weiter verbessern.“ Wohlbefinden hat höchsten Wert für Büroangestellte Arbeitsmarkt und des härter werden- Frage: „Welche der eben genannten Eigenschaften sind für Sie persönlich spontan am wichtigsten, zweitwichtigsten und drittwichtigsten?“ Wohlbefinden im Büro allgemein 48 Helligkeit/Beleuchtung durch Tageslicht 12 Technische Ausstattung des Arbeitsplatzes 23 9 Kommunikations- und Dialogmöglichkeiten 7 Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln 6 13 8 6 Größe des Büros 2 5 9 14 erhalten. zeugenden wirtschaftlichen Vorteile „grüner Gebäude“ macht es stutzig, 8 dass selbst in den europäischen Kern- 8 ländern die Marktbildung für nachhal- 8 tige Immobilien noch sehr verzögert 5 erfolgt. Doch die Erklärung ist einfach: 0 10 2030 4050 60 70 Am wichtigsten Fachkräfte einen zusätzlichen Schub Angesichts der für beide Seiten über- 11 13 Anzahl der verfügbaren Parkplätze 2 11 den Wettbewerbs um hoch qualifizierte Am zweitwichtigsten Am drittwichtigsten Während der ökonomische Nutzen für den Mieter auf der Hand liegt, verbleibt das Risiko (noch) beim Investor. Beson- Quelle: Union Investment, Umfrage unter 3.145 Büroangestellten in Deutschland, Februar 2011 ders groß sind die Unsicherheiten hinsichtlich der Umlagefähigkeit der Kos- ren Betriebskosten – der so genann- Leistungsfähigkeit der Büromitarbeiter ten: Ohne Druck auf der Nachfrageseite ten Zweiten Miete – und der höheren in zunehmendem Maße von Faktoren werden Investitionen in die nachhaltige Produktivität und Zufriedenheit der ab, die Einfluss nehmen auf das sub- Sanierung von Gebäuden künftig nur Mitarbeiter. jektive Wohlbefinden am Arbeitsplatz. eingeschränkt auf die Nutzer umge- Gefragt nach den wichtigsten Merkma- legt werden können. Die Investoren Versteckte Werte nachhaltiger Ge- len eines idealen Büroarbeitsplatzes, stehen zudem vor dem Dilemma, dass bäude, die positiv auf das Image des nennen schon heute über 50 Prozent langfristige Preiseffekte bezogen auf Nutzers abstrahlen, können von den der Angestellten spontan Wohlfühl- Mieten und Verkaufspreise erst mit der Unternehmen beispielsweise im Recrui- und Komfortaspekte wie „angeneh- Herausbildung eines Marktes für nach- tingprozess, im Wettbewerb um talen- mes Raumklima“, „helle Räume mit haltige Gebäude zu bestimmen sein tierte Mitarbeiter, gehoben werden. Wie Tageslicht“, „öffenbare Fenster“ und werden. eine aktuelle repräsentative Umfrage „schallisolierte Büros“. Die Nachfrage von Union Investment unter Büroan- nach Gebäuden, die ein hohes Maß an Um den Durchbruch zu erzielen, bedarf gestellten in Deutschland zeigt, hängt Wohlbefinden gewährleisten, dürfte es robuster Daten, anhand derer sich die Zufriedenheit und damit auch die daher im Zuge des Aufschwungs am die Korrelation zwischen nachhaltigem 42 Immobilieninvestment und wirtschaftlicher Performance nachweisen, sich der Business Case „Nachhaltigkeit“ Kriterien eines idealen Büroarbeitsplatzes (Spontannennungen) Frage: „Wenn Sie an einen idealen Büroarbeitsplatz für sich selbst denken – was wäre Ihnen dabei besonders wichtig?“ überzeugend belegen lässt. Wie hoch Licht/Beleuchtung/helle Räume sind die Mehrkosten für nachhaltiges Bauen tatsächlich? Welche zusätzliche Ruhe/ruhige bzw. schalldichte Büros Moderne/leistungsstarke Technik/ Ausstattung (PC, Telefon, Geräte etc.) Investition rechnet sich? Hinzu kom- Angenehmes Klima/Klimaanlage men Unsicherheiten hinsichtlich der Ausreichend Platz (allgemein) 9 Messbarkeit von nachhaltiger Immo- Ergonomische Schreibtische/Stühle 9 bilienqualität. Das Fehlen eindeutiger Angenehme Atmosphäre/ nette Kollegen 23 16 12 10 8 Beurteilungskriterien für nachhaltige Belüftung/Öffnen der Fenster 5 Gebäude – national, wie international Dekoration (Bilder, Pflanzen etc.) 5 – darf getrost als das entscheidende Große Fenster Investitionshemmnis gewertet wer- 4 0 5 101520 den. Gerade einmal 24 Prozent der Quelle: Union Investment, Umfrage unter 3.145 Büroangestellten in Deutschland, Februar 2011 Immobilieninvestoren in Deutschland, Frankreich und Großbritannien – so das Ergebnis einer Umfrage von Uni- nicht nur möglich, den enormen posi- „s-i-r-e“, die von der Donau Universi- on Investment vom Dezember 2010 tiven Effekt nachhaltiger Gebäude auf tät Krems in Zusammenarbeit mit der – meinen in ihren Ländern eindeutige die Umwelt darzustellen, sondern auch Kingston University London initiiert Beurteilungskriterien für nachhaltige das wirtschaftliche Potenzial durch die wurde. Ziel des Research-Programms Gebäudequalität vorzufinden. Verminderung der CO2-Emissionen im ist es, auf Basis umfänglicher Daten Bauwesen sichtbar und international führender Immobilieninvestoren in Eu- Erste europäische Schritte Richtung vergleichbar zu machen. Die Berech- ropa die „Green Alpha“ zu identifizie- zur Vereinheitlichung sind im Rahmen nungsmethode soll künftig in allen ren. Also die Nachhaltigkeitskriterien, der Sustainable Building Alliance er- etablierten die einen positiven Einfluss auf die Per- folgt. Führende Organisationen aus DGNB, BREEAM, LEED sowie Green dem Bereich nachhaltiges Bauen ha- Star, zur Messung der CO2-Emissionen ben sich zudem im Dezember 2009 angewandt werden. Mit großem Inter- Unabhängig von diesen wichtigen An- auf eine einheitliche Messung der CO2- esse begleiten Investoren Pilotprojekte, strengungen, Emissionen von Gebäuden geeinigt. wie z.B. die empirische Studie „Sustai- Transparenz herzustellen, werden An- Mit dem Common Carbon Metric ist es nable Investment in Real Estate“, kurz: bieter von Immobilienfonds ihre Portfo- Rating-Tools, wie z.B. formance von Immobilien haben. Vergleichbarkeit und 43 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband lios unter Nachhaltigkeitsaspekten wei- ausgestattete Gebäude sind die Basis einen wesentlichen Faktor für die Wett- terentwickeln müssen, um langfristig – letztlich muss Nachhaltigkeit aber bewerbsfähigkeit ihres Unternehmens wettbewerbsfähig zu bleiben. Die größ- gelebt werden, speziell von den Nut- sehen. te Herausforderung hierbei ist nicht die zern der Flächen. Die gute Nachricht: verzögerte Markentwicklung, mit dem Die Bereitschaft, Verhaltensweisen aus Festzuhalten ist: Nachhaltig geplan- Ergebnis eines (noch) begrenzten An- dem privaten Bereich in den Büroalltag te und gemanagte Gebäude eröffnen gebotspotenzials nachhaltiger Neubau- zu übertragen ist offensichtlich vorhan- sowohl für Nutzer als auch Investoren projekte in Europa. Die Herkulesaufga- den. So ist fast die Hälfte der in der Bü- große Chancen. Auch wenn sie noch ben warten im Immobilienbestand, der ronutzer-Studie befragten Angestellten ein Nischenprodukt darstellen, die die Rendite und Wertentwicklung maß- davon überzeugt, durch ihr Verhalten Nachfrageperspektiven für nachhaltige geblich bestimmt und in dem die Nutzer im Büro einen Beitrag zum aktiven Um- Immobilien dürften sich in den nächs- die maßgeblichen Treiber nachhaltiger weltschutz leisten zu können. Nur die ten Jahren weiter verbessern. Entwicklung sind. Diesen gleichfalls für Unterstützung seitens der Arbeitgeber nachhaltiges Verhalten im Arbeitsalltag fehlt noch, meinen drei Viertel der Be- Dr. Reinhard Kutscher ist Vorsitzen- zu sensibilisieren sehen wir als wichtige fragten, obwohl sie zu mindestens 40 der der Geschäftsführung der Union Aufgabe. Energieeffizient gebaute und Prozent in der „Nachhaltigkeit“ sogar Investment Real Estate GmbH. 44 Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft Aspekte auf dem Weg zum Paradigmenwechsel Dr. Gerhard Niesslein Die Diskussion in Deutschland zum Megatrend Nachhaltigkeit hat in den unternehmen. Denn das Kerngeschäft, letzten zehn Jahren deutlich an Fahrt aufgenommen. Bisher wurden dabei das Immobilien- und Fondsmanage- zwei Etappen zurückgelegt. War es Mitte der letzten Dekade die zunächst ment, ist ein Versprechen für die Zu- mehr akademisch geprägt Diskussion und Informationsaufbereitung zum kunft gegenüber Nutzern und Anlegern. generellen Thema Nachhaltigkeit mit der Darstellung des Drei-Säulen-Mo- Eine gelebte Corporate Responsibility dells, so erlebten wir in den letzten drei Jahren eine eingehende Auseinan- sichert den Erfolg des Geschäftsmo- dersetzung zum Thema Neubauten („Green Buildings“) und Zertifizierungen. dells und schafft nachhaltig Wert. Im Kontext dieser Evolution, bei gleich- bei die wesentlichen Aspekte exemp- Ressourcen sinnvoll nutzen – zeitig sich weiterhin überlagernden larisch auf und gibt Kommentierungen nachhaltig bauen Prozessen, legen Immobilieninvestoren aus Sicht eines international agierenden Die Immobilienwirtschaft steht in aktuell ihr Augenmerk stärker denn je Immobilieninvestors. punkto Nachhaltigkeit im Fokus der auf den existenten Bestand vor dem öffentlichen Aufmerksamkeit, stellt sie Hintergrund einer Investitions-, Refur- Zeitgemäße Anforderungen an CSR letztlich doch die Infrastruktur zur Ver- bishment- bzw. Exit Strategie. Auf der Verantwortungsbewusst und nach- fügung, welche die Grundfunktionen Unternehmensebene erlebt das Teilseg- haltig handeln menschlichen Daseins wie zum Bei- ment CSR Corporate Social Responsi- Vorausschauendes Handeln und eine spiel wohnen, arbeiten, konsumieren, bility eine gewaltige Dynamik, auf der ebenso verantwortungsbewusste wie lernen und erholen erst ermöglicht. Der Objektebene steht das Screening der transparente Unternehmensführung, damit verbundene Ressourceneinsatz Immobilien selbst im Mittelpunkt des sind die wesentlichen Triebkräfte einer und -verbrauch wird zunehmend sicht- Marktgeschehens. Unternehmensstrategie bei Immobilien- bar und vor allem quantifizierbar: Hinzu kommt der Blickwinkel auf den Kapitalmarkt bzw. die Fondsebene: Welche Kapitalmarktprodukte lassen sich in einem Markt platzieren, den die Mehrzahl der Analysten als extrem wachstumsstark prognostizieren? Erst wenige Immobilieninvestoren – wie z.B. die IVG Immobilien AG – haben diesen Weg beschritten und Fondsprodukte aufgelegt. Der folgende Text greift da- 45 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband Projektentwicklung „An den Brücken“ in München, ausgezeichnet mit dem LEED-Platin Zertifikat und Bestandteil des Immobilienspezialfonds IVG Premium Green Fund. Der Energieverbrauch von Gebäuden senken. Das Bündel dieser Aktivitä- Unternehmenskurs gestützt wird. Und soll in Deutschland für zwei Fünftel ten wird dabei geleitet durch die drei fördert das Vertrauen der Anleger, Ge- der Treibhausgase verantwortlich sein. Säulen der Nachhaltigkeit: der gesell- schäftspartner sowie der Öffentlichkeit Sowohl Neu- als auch Bestandsbauten schaftlichen, der ökologischen und der in die Leitung und Überwachung der bieten daher die Möglichkeit, einen ho- ökonomischen Verantwortung. Konzernlenker. Wirkungsgrad und damit klimaverant- Corporate Governance und Marktstandard für Immobilien-Aktien- wortlichen Mehrwert zu erzielen. Compliance gesellschaften sind dabei die Ent- Nach unserer Überzeugung ist eine sprechenserklärungen nach § 161 Immobilienuternehmen sollten sich die- gute Corporate Governance eine wich- AktG und sämtlichen Empfehlungen ser Chancen bewusst sein und durch tige Voraussetzung für den Erfolg kapi- des Corporate Governance Kodex, verantwortungsbewusstes Neubauen talmarktorientierter Unternehmen. Sie abgeleitet aus den Empfehlungen und und Sanieren ihren Beitrag zum Um- trägt dazu bei, dass der Unternehmens- Grundsätze der „Initiative Corporate weltschutz leisten und zugleich die Be- bestand gesichert, der Unternehmens- Governance“ für die deutsche Immo- triebskosten nachhaltig und langfristig wert erhalten und ein erfolgreicher bilienwirtschaft. hen ökologischen und ökonomischen 46 Die letzten Jahre haben vor allem unter legen. Dabei stehen sich zwei grund- and Environmental Design), das vom Gesichtspunkten des Risikomanage- legende Marktsichtweisen gegenüber: U.S. Green Building Council entwickelt ments deutlich gemacht, dass Unter- Zum einen existiert eine hohe Nach- wurde und über die größte internati- nehmen, die diese Belange, wie z.B. frage nach solchen Produkten, d.h. die onale Akzeptanz bei Investoren und den Umweltschutz berücksichtigen, Liquidität ist grundsätzlich vorhanden. Mietern verfügt. Die Immobilien des dafür potenziell honoriert werden. Das- Zum anderen mangelt es bisher an Fonds müssen als Mindestanforderung selbe gilt bei Investitionen auf der so- einem Marktstandard bzw. Track Re- einen „LEED Silver“-Status vorweisen. zialen Seite. In der Folge von Entwick- cord. Die IVG hat Mitte 2010 den ers- Höhere Zertifizierungen werden grund- lungen, die heute unter Begriffen wie ten Green Funds aufgelegt. Ziel des sätzlich angestrebt. Die Vorteile dieser Compliance und Corporate Social Res- „IVG Premium Green Fonds“ ist es, den Bauqualität liegen insbesondere in der ponsibility thematisiert werden, wächst Immobilienzyklus sowie die steigende Wirtschaftlichkeit. Den Mehrkosten von einerseits der Druck, andererseits auch Nachfrage nach „grünen“ Immobili- ca. 2 bis 10 Prozent für eine nachhalti- die Einsicht und das Interesse, etwas zu en für die Erzielung eines attraktiven ge Bauweise bei der Erstellung stehen tun. Getragen wird diese Entwicklung Veräußerungserlöses zu nutzen. Der in einem optimalen Verhältnis entspre- innerhalb Immobilienwirtschaft Anspruch an wirtschaftliche Nachhal- chend höhere Mieterträge gegenüber. zumeist durch Premiumanbieter, unter tigkeit wird dabei vordergründig durch Die Immobilien verfügen somit über starker Beobachtung durch Analysten, den Aspekt des Standorts erfüllt. Die messbare Kunden und der Öffentlichkeit. Zumal Büroimmobilien befinden sich in guten genüber konventionellen Gebäuden, das Bemühen, die eigenen Aktivitäten innerstädtischen Lagen und verfügen die sich sowohl bei der Vermietung als in Richtung Nachhaltigkeit zu verbes- über eine hervorragende Infrastruk- auch bei der Wertentwicklung positiv sern, auch zu einer zunehmend öko- turanbindung. An allen vier Standorten auswirken. Die bisherige Erfahrung nomischen Notwendigkeit und letztlich sind Bahnhöfe bzw. Bushaltestellen des mit diesem Fondsprodukt verdeutlicht, wirtschaftlichen Überlebensfähigkeit öffentlichen Personennahverkehrs fuß- dass der Markt für diese Fondsgattung reifen können. läufig zu erreichen. bei Anlegern und Immobilienwirtschaft der Wettbewerbsvorteile ge- gleichermaßen honoriert wird. Kapitalmarktanspruch – Zertifizierung als Markttreiber Fondsprodukte Neben diesem fundamentalem Faktor Objektebene Überschaubare Produktpalette liegt ein Teil der Zukunftsfähigkeit auf Frage des Nutzungsmixes Bisher haben nur wenige Immobilien- der Zertifizierung. Zentraler Standard Für die Immobilienwirtschaft bzw. In- unternehmen in Deutschland den Weg für den „IVG Premium Green Fonds“ vestoren resultiert zwangsläufig die beschritten, Fondspro- ist das Green Building Zertifizierungs- Frage, welche Objekttypen an welchen dukte, sogenannte Green Funds aufzu- system LEED (Leadership in Energy Standorten zukunftsfähig sind, um ei- nachhaltige 47 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband „Mittel- bis langfristig gewinnen Green Buildings durch außergewöhnliche Einnahmen an Marktgängigkeit und Preiswirksamkeit, während konventionelle Gebäude noch schneller altern, sinkende Erträge und vor allem Wettbewerbsnachteile verzeichnen.“ nen nachhaltigen Einkommensstrom ressourcenschonend, komfortabel und grundsätzlich mit welchem Aufwand bzw. eine nachhaltig erzielbare Rendite gesundheitsfördernd sind und über den neu am Markt positionieren? generieren zu können. Konkret bedeutet gesamten Lebenszyklus hinweg wirt- dies, dass bereits heute adäquate, den schaftlich die jeweiligen Inputfaktoren Handlungsalternativen sich ändernden Rahmenbedingungen verbrauchen. Denn je länger eine Immo- Im Mittelpunkt der grundsätzlichen anpassungsfähige und zukunftsorien- bilie genutzt werden kann und je länger Analyse stehen dabei die wesentlichen tierte Konzepte für jeden erdenklichen der Lebenszyklus andauert, desto grö- energetischen Verbrauchsdaten eines Immobilientyp, vom Wohn- oder Bü- ßer ist deren Nachhaltigkeitseffekt. Objektscreenings. Selbst bei einer ober- rogebäude, über Shopping-Center bis flächlichen Analyse wird schnell klar, hin zu Infrastruktureinrichtungen, für Kern ist die energetische Erfassung dass grundsätzlich drei Handlungsalter- die jeweiligen Nutzern und Investoren Neben diesem Blick nach vorne im nativen existieren, unterteilt in bereit- und „nachhaltige“ Ideen für die Sinne von Neubauten, liegt die weitaus Nachhaltige Bestandsimmobilien Bestandsimmobilien vorzuhalten. Doch größere Herausforderung in Bestands- Grüne Refurbishments was bedeutet Nachhaltigkeit in diesem gebäuden. Ein wesentlicher Baustein Developments mit Zertfizierung Zusammenhang für die Immobilienwirt- bei der Umsetzung einer Nachhaltig- schaft? Die Branche muss sich ihrer keitsstrategie ist dabei die Potenzial- In dieser Aufteilung spiegelt sich be- Verantwortung stellen, in dem sie ihre analyse des Bestandsportfolios. Sie sonders die Erkenntnis, dass es um- bisherigen Strategien und Lösungsan- gibt Auskunft, welches Optimierungs- fassende, sprich generalisierende Um- sätze überdenkt sowie die Anforderun- potenzial grundsätzlich in den Objek- setzungsmaßnahmen bei der Imple- gen an Gebäuden und deren Qualität ten schlummert. Dabei ist klar, dass mentierung einer Immobilienstrategie grundlegend modifiziert. Das bedeutet es sich hierbei zunächst um eine reine über das gesamte Portfolio nicht geben in erster Linie vermehrt energieeffizi- quantitative Analyse handelt, eine Um- kann. Immobilien stellen aus diesem ente und umweltfreundliche Gebäude setzung sich als längerfristiger Prozess objektspezifischen Blickwinkel in erster zu planen, zu bauen und bestehende darstellen wird. Die Identifikation we- Linie Unikate dar. Deutlich wird darüber zu modernisieren. Ein gewaltiger Markt sentlicher Parameter bei individuellen hinaus vor allem eines: Es gelingt teil- wird entstehen wenn die Kosten in der Refurbishmentmaßnahmen und die weise schon mit einem relativ geringen Wertschöpfungskette auf einen zah- Identifikation von Ziel- bzw. Referenz- Aufwand einen großen Wirkungsgrad lungswilligen Nutzer oder Mieter tref- objekte welche als Hebel auf das Ge- zu erzielen. fen. Dass bedeutet aber ein enormes samtportfolio wirken, stehen dabei im Potenzial zu heben, indem nachhalti- Mittelpunkt einer taktischen Entschei- Fazit ge Immobilien erstellt und betreiben dung. Mit anderen Worten: Welche Be- Der Markt richtet sich in Bezug auf werden, die betriebssicher, langlebig, standobjekte müssen bzw. lassen sich Nachhaltigkeit gegenwärtig auf allen 48 Ebenen neu aus: Auf der Unternehmens- Einer der Hauptgründe, dass allerdings unter Ausnutzung der Nachhaltigkeits- ebene, der Finanzmarktebene und der noch immer zurückhaltend in den Ge- qualität Objektebene. Insbesondere auf der bäudebestand investiert wird, ist unter unterstützen. Hier ist die Entwicklung Objektebene sind gewaltige Fortschrit- anderem das fehlende Kapital einiger eines branchenübergreifenden Bench- te erkennbar, da es für energetische Entscheidergruppen. Privateigentümer marksystems für die Analyse und Op- Maßnahmen viele Gründe gibt: Durch und kleinere Unternehmen sind auf- timierung der Nachhaltigkeitsqualität betriebskostenoptimierte Sanierungen grund ihrer geringen Kapitalkraft auf von Objekten erforderlich, die mittels kann die wirtschaftliche Lebensdauer Fremdmittel zur Finanzierung von Ener- systematischer Erfassung, Steuerung von Gebäuden verlängert (Wertstabili- giesparinvestitionen angewiesen. Zu- und Kontrolle eine Grundlage dafür tät), die Leerstandswahrscheinlichkeit dem stehen letztgenannte oftmals in legt, dass Nachhaltigkeitsmanagement verringert (Vermeidung von Risiken), die Konkurrenz zu anderen Investitionen ei- zum integralen Bestandteil einer per- künftigen Instandhaltungsausgaben mi- nes Unternehmens, die im Vordergrund formanceorientierten nimiert und die ökonomischen Erträge stehen. Auch die hohe Preisvolatilität rung wird. erhöht werden. und die unsicheren Preiserwartungen eines Immobilienportfolios Portfoliosteue- bei Energieträgern, insbesondere bei Zuletzt sollte uns bewusst sein, dass Wenn die Gesetze des Marktes ihre regenerativen, führen dazu, dass nur die Phase des „Green washing“ sich Gültigkeit behalten, wird dies auf Sicht sehr zurückhaltend investiert wird. schon dem Ende zuneigt. Diese Mar- der kommenden Jahre zu höheren Darüber hinaus zeigen die bisherigen ketingeffekte spielen vor allem in Zei- Mieteinnahmen bei verringertem Leer- Erkenntnisse aus der energetischen ten eine Rolle in denen es noch keine standsrisiko und höheren Kaufpreis- Gebäudesanierung, dass Amortisa- Brachenstandards bzw. Benchmarks multiplikatoren führen. Mittel- bis lang- tionszeiten bis zu 25 Jahren zu lang des Handelns für Marktteilnehmer gibt. fristig gewinnen diese Green Buildings sind und keinen Impuls darstellen, In- Die ersten Schritte zur Schaffung eines durch außergewöhnliche Einnahmen an vestitionen in der Breite auszulösen. branchenübergreifenden Standards des Marktgängigkeit und Preiswirksamkeit, Es müssen daher Anreize geschaffen ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss während konventionelle Gebäude noch werden (z.B. zinsgünstige Darlehen, e.V. sind deshalb außerordentlich zu schneller altern, sinkende Erträge und Contracting, Anschubfinanzierungen), begrüßen und umfassend zu unterstüt- vor allem Wettbewerbsnachteile ver- dass sich diese Investitionen nach spä- zen. Der Paradigmenwechsel selbst ist zeichnen. Ob eine Gewerbeimmobilie testens zehn Jahren amortisieren. in vollem Gange. bel vorweisen kann, wird zunehmend Ferner bleibt die Frage nach geeigne- Dr. Gerhard Niesslein ist Sprecher des Einfluss auf die Entscheidungen von ten Management- und Informations- Vorstands der IVG Immobilien AG. Nutzern und Investoren gewinnen. systemen, die eine erhöhte Rentabilität ein entsprechendes Zertifikat oder La- 49 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband Bezahlbarer Klimaschutz Grenzen der Finanzierbarkeit des Klimaschutzes in der Wohnungswirtschaft Prof. Dr. Andreas Pfnür Die Klimatisierung von Wohnraum ist einer der größten Verursacher von die Nutzung von Elektrogeräten mit ein. Treibhausgasemissionen. Dabei sind die Möglichkeiten der Emissions- Damit ist das Potenzial zur Verringe- reduktion in der Wohnungswirtschaft technisch weit fortgeschritten. Zu- rung von CO2-Emissionen geringer als künftig werden die Finanzierbarkeit von Klimaschutzinvestitionen und die oft angenommen. Lastenverteilung zu zentralen Problemen. Gefragt sind politische Entscheidungen, die vor allem durch das Spannungsfeld von Umweltschutz-, Wirt- Groben Hochrechnungen zufolge sind schafts- und Sozialpolitik geprägt sein werden. im Zeitraum von 1995 bis 2006 in der Wohnungswirtschaft bereits CO2-Re- Entsprechend der Koalitionsvereinba- alternativen Klimaschutzinvestitionen. duktionen um ca. 20 Prozent erreicht rung sollen bis 2020 die Treibhaus- Andererseits liegen zahlreiche Studien worden. Nach diesen Berechnungen gasemissionen um 40 Prozent und vor, die in den Ergebnissen häufig si- lag die durchschnittliche Sanierungs- entsprechend der Zielformulierung der gnifikant abweichen und widersprüch- quote bei in etwa 3 Prozent des Woh- Industriestaaten bis 2050 um min- lich interpretiert werden. Bevor irrever- nungsbestands pro Jahr. Diese Erfolge destens 80 Prozent reduziert werden. sible Entscheidungen mit erheblichen vermindern das verbleibende Potenzial. Mit dieser über 40 Jahre sehr strate- Folgen für die Immobilienwirtschaft Naturgemäß sind in der Vergangenheit gisch angelegten Konzeption hat die getroffen werden, ist flächendeckend vermutlich viele „tief hängende Früch- Bundesregierung den Stein ins Rollen Inventur im Gebäudebestand zu ma- te“ der Gebäudesanierung bereits ge- gebracht, insbesondere über die Fi- chen und Klarheit in die Nutzen-Kosten erntet worden, sodass die Hürden der nanzierbarkeit der Maßnahmen nach- Wirkungen von Klimaschutzinvestitio- Technik, der Wirtschaftlichkeit und zudenken. Aus heutiger Sicht ergeben nen zu bringen. Finanzierbarkeit bei den noch zur Sanierung anstehenden Objekten höher sich für die Wohnungswirtschaft neun Themenbereiche, die der Konkretisie- 2. Erwartungen adjustieren und Ziele rung bedürfen. realistisch kalibrieren liegen dürften. Bei der Erzeugung von Raumwärme 3. Wirtschaftlichkeitsbegriff im § 5 1.Entscheidungsgrundlagen und Warmwasser in Wohngebäuden EnEG realitätsnah konkretisieren verbessern werden derzeit nach verursachungs- Die rechtliche Auffassung des Wirt- An Informationsgrundlagen des Klima- gerechter Input-Output-Rechnung ca. schaftlichkeitsbegriffs schutzes fehlen einerseits flächende- 15 Prozent der CO2-Emissionen in durch ein technisches Grundverständ- ckende Informationen, beispielsweise Deutschland verursacht. Zahlen in nis, in dem abstrakt Investitionszahlun- zum Sanierungszustand, zu den Kos- Höhe von 40 Prozent oder mehr bezie- gen und Energiekosteneinsparungen tenstrukturen der energetischen Sanie- hen sich auf andere Größen wie den gegenüber gestellt werden. Die Realität rung oder zur Vermeidungseffizienz von Primärenergiebedarf oder schließen ist allerdings sehr viel komplexer. Hier 50 ist geprägt ten vom Nutzer zu übernehmen sein. Dagegen spricht einerseits, dass der Nutzer nicht immer frei entscheiden kann, wie viel CO2 -Emission er verursacht. Andererseits profitiert nicht nur der Nutzer von der Sanierung. Dem Nutzerprinzip folgend wird neben dem Nutzer auch der Eigentümer durch einen positiven Werteffekt und der Staat zum Beispiel durch die Zunahme der Wirtschaftsleistung, ein erhöhtes Steueraufkommen und einen besseren Sozialsaldo profitieren. Es spricht deshalb vieles dafür, eine Kostenteilung zwischen diesen drei Gruppen vorzunehmen, aber wie? 5. Technologische Vorgaben im Ordhängt der wirtschaftliche Erfolg von von den energetischen Mindeststan- nungsrecht entschlacken, stattdessen den spezifischen Gebäudeeigenschaf- dards von Gebäuden möglich wird. Akteure, insbesondere Nutzer stärker in die Verantwortung nehmen und ten, den lokalen Immobilienmarkt4. Prinzip der „gerechten“ Kostenver- Verhaltensanreize intensivieren Verhältnissen vor Ort, den finanziellen teilung generell klären Die Nutzer beeinflussen durch ihr Ver- Verhältnissen des Eigentümers und Die energetische Gebäudesanierung halten bis zu 30 Prozent des Energie- der Zahlungsfähigkeit und -willigkeit stellt für die Immobilienwirtschaft kein verbrauchs. Neben technologischen der Nutzer ab. Wenn eine schleichen- Nullsummenspiel dar. Vielmehr ver- Mindeststandards muss die Politik des- de Enteignung verhindert werden soll, ursacht die Internalisierung externer halb zukünftig insbesondere das Nut- sind eine Methode und ein Prozedere Effekte in diesem Wirtschaftszweig zerverhalten im Auge haben. Wäre der zu erarbeiten, mit denen ein Nachweis Mehrkosten, die es auf die Akteure Nutzer beispielsweise laufend aktuell geführt werden kann, dass in einem zu verteilen gilt. Würde die Kostenal- über seine Heizkosten informiert, wäre konkreten Fall das Wirtschaftlichkeits- lokation strikt nach dem Verursacher- sein Verhalten bei der Raumklimatisie- gebot durchbrochen und eine Befreiung prinzip erfolgen, so würden alle Kos- rung sicher effizienter. verhältnissen, den geoklimatischen 51 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband Seit 2002 wird in aktualisierten Fas- könnte. Die Beteiligung der Betroffenen Im Energiekonzept 2050 nimmt die sungen die Messlatte der EnEV stetig vor Ort schafft Potenziale für kreative Regierung die öffentlichen Stellen erhöht. Da die CO2-Vermeidungseffizi- Lösungen. selbst in die Pflicht. Die notwendigen Investitionen werden die ohnehin stark enz sehr stark vom Einzelfall abhängt, ist ein sehr umfassendes technisches 7. Sozialpolitischen Konsens belasteten Haushalte, insbesondere Regelwerk erforderlich, das sich im herbeiführen der Länder und Kommunen erheblich Vollzug als sperrig erweist. Wirksame Derzeit beziehen Transferempfänger beanspruchen. Politik und Immobilien- Steuerungsmechanismen setzen eine im Rahmen der sozialen Grundsiche- wirtschaft sollten nach gemeinsamen Verschlankung der technischen Rege- rung ca. 16 Milliarden Euro an Kos- Lösungen der privatwirtschaftlichen lungen voraus. ten der angemessenen Unterkunft. Finanzierung dieser Sanierungserfor- Da davon auszugehen ist, dass diese dernisse suchen. 6. Strategieansätze überdenken: überwiegend in unsanierten Objekten Situativ Verhalten steuernde „Vor-Ort- untergebracht sein dürften, ist nach 9. Stärkere Konzentration auf Neubau Komponente“ statt technokratisch der Sanierung des Gesamtbestands für Die bisherigen Ausführungen haben geprägtes Mindset (EnEV) die Sozialhaushalte mit einer jährlichen deutlich gemacht, dass der CO2- Je weiter generelle Mindeststandards Kostensteigerung von geschätzten drei Einsparung im Bestand zahlreiche, in der EnEV verschärft werden, umso bis fünf Milliarden Euro zu rechnen. schwierig zu nehmende Hürden im mehr muss der Einzelfall Berücksichti- Die Zahlen sind Ausdruck dafür, dass Weg stehen. Bedenkt man die erheb- gung finden. Die EnEV droht in einem die energetische Gebäudesanierung lichen Herausforderungen des sozio- Regulierungsdschungel zu enden. Ab- in ein „Kosten des Wohnen“ Dilemma demografischen Wandels für die Woh- hilfe kann ein neuer Strategieansatz führt. Die Politik sollte so bald wie mög- nungswirtschaft, wird schnell deutlich, schaffen, der stärkeres Gewicht auf lich die Entscheidung treffen über Art dass die Probleme nur im Kontext lös- die Situation vor Ort legt. Neben der und Umfang der öffentlichen Finanzie- bar sind. In diesem größeren Kontext Berücksichtigung der situativen Rah- rung der Mehrkosten. ist darüber nachzudenken, die wohnungswirtschaftlichen menbedingungen können auf diesem Investitionen Weg auch die Synergien kooperativer 8. Finanzierungsfragen der öffent- allgemein und die Klimaschutzpolitik Handlungsstrategien beispielsweise im lichen Hand klären, insbesondere im Besonderen stärker auf den Neubau Rahmen der Quartiers- und Stadtpla- Lastenverteilung zwischen Bund, auszurichten. nung genutzt werden. Zu prüfen wäre, Ländern und Kommunen inwieweit man nicht die zahlreich vor- In Deutschland befinden sich Woh- Prof. Dr. Andreas Pfnür leitet den handenen „Klimatische“ und „Klima- nungen im Wert von ca. 250 Milliar- Lehrstuhl für Immobilienwirtschaft pakte“ stärker in die Pflicht nehmen den Euro in öffentlichem Eigentum. und BauBWL an der TU Darmstadt. 52 Revitalisierung von Shopping-Centern Viele Einkaufszentren in Deutschland benötigen dringend eine Frischzellenkur Alexander Otto Der Boom beim Neubau von Shopping-Centern ist deutlich abgeflaut. Den- Flächenproduktivität zum Flop entwi- noch werden nach Schätzung des Instituts für Gewerbezentren bis 2015 ckelt. Häufigste Mängel sind schlech- deutschlandweit mindestens 80 neue Einkaufszentren entstehen – zu- te Grundrisse, falsche Platzierung der meist in innerstädtischen Lagen. Durch diesen Flächenzuwachs wird der Ankermieter sowie ein nicht maßge- Wettbewerb weiter zunehmen. Für ältere Shopping-Center, die nicht mehr schneiderter Branchen- und Mietermix. den aktuellen Marktanforderungen entsprechen, ist daher in vielen Fällen Fast die Hälfte der betroffenen Center ein umfassendes Refurbishment unerlässlich. Revitalisierungen werden ist laut Studie nicht groß genug, des- in den nächsten Jahren ein Handlungsschwerpunkt von Entwicklern und halb entfalten sie keine ausreichen- Investoren sein. de Anziehungskraft. Rund ein Drittel der Einkaufszentren hat zu viele Ge- Kontinuierliche Modernisierungen, An- Bewusstsein für den Revitalisierungs- schosse, elf Prozent floppen aufgrund passungen und Erweiterungen von bedarf über komplizierte Eigentümer- von Managementfehlern. Nicht selten Einkaufszentren gehören für erfahrene strukturen, knappe finanzielle Mittel bis kommt der Handlungsbedarf aber auch Shopping-Center-Betreiber zum Tages- hin zum fehlenden Know-how. Wer zu geradezu über Nacht: etwa wenn ein geschäft. Denn nur wer seine Center spät reagiert, gerät rasch in eine Ab- Warenhaus schließt und sich auf diese immer auf dem neuesten Stand hält, wärtsspirale aus Besucherschwund, Weise die Notwendigkeit – oder Mög- wird nachhaltig erfolgreich sein. Ein Umsatzrückgang, Leerstand und Wert- lichkeit – zur Umstrukturierung eines einfaches Prinzip, das jedoch vielfach verlust der gesamten Immobilie. Unter Centers ergibt. nicht beachtet wird. Nach einer Studie Umständen können auch ganze Stadt- der Gesellschaft für Markt- und Ab- quartiere von einem sanierungsbedürf- Für erfahrene Center-Spezialisten mit satzforschung (GMA) sind 48 Prozent tigen Center in Mitleidenschaft gezogen fundiertem Revitalisierungs-Know-how aller Einkaufszentren in Deutschland werden – mit negativen Auswirkungen tut sich hier ein weit reichendes Be- revitalisierungsbedürftig. Dabei geht es für die gesamte Kommune oder Region. tätigungsfeld auf. Wie das Refurbish- nicht nur um einen neuen Fassadenan- Vor allem kleinere und mittlere Städte ment eines nicht mehr marktgerechten strich, sondern um eine grundlegende kann das hart treffen. Shopping-Centers funktionieren kann, zeigt beispielsweise die neue „Ham- Neuausrichtung der Handelsimmobilie – vom baulichen Konzept bis zum Bran- Doch auch bei jüngeren Einkaufszen- burger Meile“ in Hamburg. Nach einer chen- und Mietermix. tren läuft es oftmals nicht rund. Laut jahrelangen Abwärtsentwicklung in- einer Untersuchung von GfK Geomar- vestierte die ECE in einem Joint Venture Die Gründe für verschleppte Moder- keting hat sich jedes dritte Einkaufs- rund 200 Millionen Euro in den Kauf nisierungen sind der Studie zufolge zentrum in Deutschland in den ver- und die Runderneuerung des seit 1970 vielschichtig. Sie reichen vom geringen gangenen Jahren mit einer zu geringen bestehenden Einkaufszentrums an der 53 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband „Die zentralen Kernpunkte für den langfristigen Erfolg von Shopping-Centern sind die ökologische und ökonomische Nachhaltigkeit, ein umsichtiges und erfahrenes Centermanagement sowie eine stetige Weiterentwicklung der Immobilie.“ Hamburger Straße. Der Branchenmix Saargalerie revitalisiert. Das Center, und ist seit vier Jahrzehnten erfolgreich wurde komplett neu ausgerichtet – auf das nicht mehr den Marktanforderun- am Markt. Die Kö Galerie in Düsseldorf ein junges trendbewusstes Publikum. gen entsprach, wurde komplett um- steht nach einem umfangreichen Re- Die fast 700 Meter lange Mall wurde gebaut und durch Einbeziehung der furbishment kurz vor ihrem glanzvollen gestalterisch in unterschiedliche The- benachbarten, denkmalgeschützten Comeback. Und die Altmarkt-Galerie in menbereiche wie „Kiez“, „Hafen“ und Bergwerksdirektion (Baujahr 1876) zur Dresden hat mit einer Erweiterung ihre „Sport“ gegliedert. Gastronomischer neuen Europa-Galerie erweitert. Der Position für die Zukunft nachhaltig ab- Anziehungspunkt ist der neue Food- zuvor als Parkplatz genutzte Innenhof gesichert. Court mit 360 Sitzplätzen – der einzige zwischen beiden Gebäuden wurde zur dieser Art in ganz Hamburg. Seit der überdachten Piazza umgestaltet. Die Wie eine Management-Übernahme und Neueröffnung im vorigen Jahr steigen denkmalgeschützte Außenfassade der ein Marketing-Relaunch zum Erfolg die kontinuierlich. Bergwerksdirektion blieb ebenso er- führen, zeigt exemplarisch die Europa Nach aktuellen Zählungen strömen halten wie verschiedene historische Passage in Hamburg. Dort optimierte zwischen 25.000 und 30.000 Men- Elemente – zum Beispiel gusseiserne die ECE den Mietermix und die Kun- schen pro Tag durch die neue Hambur- Treppenläufe, Fliesenfußböden, wert- denführung durch den Umbau einer ger Meile – Tendenz steigend. volle Bleiglasfenster und ein Festsaal. Rolltreppe. Das Ergebnis: eine Umsatz- Besucherzahlen steigerung von 10,5 Prozent. Auch eheEbenfalls im vorigen Jahr hat die ECE Weitere Beispiele: Das Alstertal-Ein- malige Warenhausflächen lassen sich in Saarbrücken im Auftrag der Eigen- kaufszentrum in Hamburg wird regel- in lebendige Malls verwandeln – wie im tümerin Credit Suisse die 1990 erbaute mäßig modernisiert und umstrukturiert Stern-Center in Lüdenscheid, im CityPoint in Kassel oder aktuell im LeineCenter in Laatzen oder im Allee-Center in Essen. Die positiven Effekte eines gelungenen Refurbishments wirken oftmals weit über das modernisierte Center hinaus. Dem Leitsatz „Konkurrenz belebt das Geschäft“ folgend, löst die Frischzellenkur eines Shopping-Centers in aller Regel vielfältige Folgeinvestitionen im Umfeld aus und dient somit als Mo- 54 tor für die gesamte Stadtentwicklung. Gerade in Zeiten knapper öffentlicher Kassen können private Investitionen eine nachhaltige Stadtentwicklung entscheidend vorantreiben. Grundsätzlich ist bei allen Revitalisierungen, Modernisierungen und Erweiterungen – genauso wie bei allen Centerneubauten – der Aspekt der Nachhaltigkeit in ganz besonderer Weise zu berücksichtigen. Gerade langfristige Investoren haben erkannt, dass die Minimierung der laufenden ten, Erweiterungen und Revitalisierun- te, Sprecher der Geschäftsführung der Betriebskosten durch umweltschonen- gen als Handlungsanleitung und trägt Philips Deutschland GmbH. de Ressourcennutzung wirtschaftlich somit zur Entwicklung und Realisierung sinnvoll und wertsteigernd ist. Für die nachhaltiger Shopping-Center bei. Eine Die zentralen Kernpunkte für den lang- Nachhaltigkeit eines Shopping-Centers Vorreiterrolle in der Immobilienbranche fristigen Erfolg von Shopping-Centern ist dabei neben Aspekten wie der Be- nimmt auch der neu gegründete ECE- sind die ökologische und ökonomische leuchtung und der Belüftung auch die Nachhaltigkeitsbeirat ein. Dieses Gre- Nachhaltigkeit, ein umsichtiges und bauliche Flexibilität von entscheidender mium ist mit externen unabhängigen erfahrenes Centermanagement sowie Bedeutung. Nur so kann auf sich wan- Experten besetzt und soll dazu beitra- eine stetige Weiterentwicklung der delnde Markt- und Konsumgewohnhei- gen, ökologische, ökonomische und Immobilie. Die Hauptaufgabe der Cen- ten schnell reagiert werden. soziale Aspekte zu einer ganzheitlichen terbranche wird in den kommenden Für die ECE ist nachhaltiges Denken Nachhaltigkeitsstrategie zu bündeln. Jahren darin bestehen, nicht mehr zeit- und Handeln längst zur Selbstver- Neben Hamburgs ehemaligem Bürger- gemäße Einkaufszentren den Kunden- ständlichkeit geworden. So hat das meister Ole von Beust engagieren sich wünschen und Einzelhandelstrends des Unternehmen im vorigen Jahr gemein- in diesem Gremium der Polarforscher 21. Jahrhunderts anzupassen. sam mit der Universität Karlsruhe ein Arved Fuchs, Prof. Dr. Kunibert Len- Nachhaltigkeitshandbuch verfasst und nerts von der Universität Karlsruhe, die Alexander Otto ist Geschäftsführungs- veröffentlicht. Dieses Handbuch dient Immobilienexpertin Bärbel Schomberg vorsitzender der ECE Projektmanage- allen Projektmitarbeitern bei Neubau- sowie als Vorsitzender Andreas Wen- ment G.m.b.H. & Co. KG. 55 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband Gewerbeimmobilien in den Regionen Mit lokaler Marktkenntnis zu sicheren Erträgen Ulrich Höller Der Run auf Core-Investments in den großen deutschen Immobilienstand- dieser beiden Investitions-Segmente orten führt zu zunehmender Knappheit dieser Objekte. Immobilieninvesto- besteht. Eine andere Option wäre das ren suchen deshalb verstärkt nach attraktiven Anlagealternativen. Immer Investment in Core-Objekte in inter- mehr rücken dabei in Deutschland die regionalen Zentren in den Fokus. nationalen Immobilienmärkten, deren Insbesondere Investoren mit mittel- und langfristigem Anlagehorizont pro- Erholung noch aussteht, oder die etwa fitieren von der deutlich geringeren Zyklizität dieser Standorte. Basis für in Mittel- und Osteuropa noch attrak- ein erfolgreiches Investment ist hier aber noch stärker als an den großen tive Einstiegsmöglichkeiten bieten, also Standorten regionale und lokale Marktkenntnis, um die richtigen Objekte Märkte, die bisher noch keinem Run in der passenden Größe zu identifizieren, sowie ein professionelles Asset ausgesetzt sind. Schließlich kann man Management, um die Objekte richtig zu positionieren und zu vermarkten. in Deutschland auf die regionalen Zentren setzen, dieser Ansatz verfügt – wie Wenn alle das Gleiche wollen, kann häufiger in der Erweiterung oder Ad- im Folgenden gezeigt wird – über eben- es schnell eng werden. Diese Erfah- justierung des Investmentansatzes be- falls attraktives Potenzial. rungen machen immer mehr Immobi- steht. Wenn, wie erwartet, die positive lieninvestoren, die sich auf die Suche Entwicklung des deutschen Immobili- Welche Städte zu diesen regionalen nach Core-Objekten in den deutschen en-Investmentmarkts anhält, werden Zentren gehören, wird in Nuancen und Top-Immobilienstandorten machen. Für noch mehr Investoren ihr Heil in stärke- bei den verschiedenen gewerblichen viele Player im Investmentmarkt waren rer Diversifizierung suchen, um so eine Nutzungsarten unterschiedlich defi- in der Marktkrise der vergangenen Jah- mit Blick auf das Risiko angemessene niert. Unbestritten ist aber, dass diese re Investments in erstklassige Objekte Rendite zu erzielen. rund mehr als ein Dutzend mittelgroßer Städte von Bremen, über Hannover und in Städten wie Frankfurt, Düsseldorf, München, Hamburg und Berlin ein si- Grundsätzlich hat ein Investor dabei Münster bis Nürnberg ein attraktives cherer Hafen. verschiedene Optionen, drei seien ex- Betätigungsfeld sind. Unser Unterneh- emplarisch genannt. So kann man men bewegt sich in diesen Märkten Zunehmend stellen sich die Akteure neben Core-Investments auch Objekte schon seit vielen Jahren mit großem mit Blick auf anziehende Preise am aus den Segmenten Core plus und Va- Erfolg. Die gern verwendete Bezeich- Investmentmarkt bei gleichzeitig stag- lue added ins Portfolio nehmen. Dass nung B-Städte stellt begrifflich eine nierenden Mietpreisen die Frage, ob die sich hier bei entsprechender Auswahl meist ungerechtfertigte Abwertung dar. erzielbare Rendite noch zum Chance- der Investitionsobjekte eine solide Ren- Risikoprofil potenzieller Investments dite erzielen lässt, zeigt das Portfolio Skeptiker weisen gerne darauf hin, passt. Unsere Beobachtungen am unserer Gruppe, das neben Co-Invest- dass diese Märkte auf Grund ihrer Markt zeigen, dass die Antwort immer ments ausschließlich aus Objekten geringeren Größe und der niedrigeren 56 Flächenumsätze deutlich weniger Liquidität und Transparenz aufweisen als die großen Märkte. Das wird insbesondere dann zum Risiko, wenn man ein Objekt veräußern möchte. Diese Beobachtung mag vordergründig gerechtfertigt sein, verfängt aber nur, wenn man das Investment ausschließlich an dem möglichen Veräußerungsgewinn misst. Denn ein Blick auf die Mietrendite zeigt klar, dass hier teilweise mehr möglich ist als an den großen Standor- Der wird dann aber auch belohnt. Denn setzt; wer eher als mittel- und langfris- ten und entscheidend ist natürlich auch diese Märkte weisen deutlich geringere tiger Bestandshalter agiert, wird dieses die angemessene Investmentgröße im zyklische Schwankungen der Immobi- Umfeld jedoch zu schätzen wissen. Abgleich zum Makro- aber auch Mik- lienpreise, der Mieten und der Gesam- Auch verzeichnet man an diesen Stand- rostandort. trendite (Grafik 1) auf. Das mag schlecht orten fast durchgängig eine geringere sein, wenn man auf den Gewinn aus Leerstandsquote (Grafik 2), zum guten dem schnellen Umsatz der Immobilien Teil ist das sicher auf die geringere Bau- Weiter wird gerne vor der Problematik von Neuvermietungen gewarnt. Tatsächlich gibt es deutlich weniger potenzielle Mieter und der Branchenmix ist meist nicht so breit wie an den sieben großen Standorten; die Neuver- Mehr Potenzial in Metropolen German Property Index, Total return in Prozent 30 mietung ist damit in der Tat mit höhe- 20 rem Aufwand verbunden, aber dafür 10 auch wesentlich kontinuierlicher. Da es weniger bis kaum spekulative Projekt- 0 entwicklungen gibt, trifft der Mieter die -10 Anmietungsentscheidung -20 wesentlich konsequenter langfristig und weniger „wechselorientiert“, wie das in den großen Ballungszentren geschieht. 92949698 00020406 0810 Regionale Mittelzentren Große Bürostandorte Quelle: RIWIS 57 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband Regionale Zentren mit geringerer Volatilität entscheidende Erfolgsfaktor solcher Leerstandsquote in Prozent 15,1 Ein genauerer Blick zeigt also, dass 11,5 8,4 3,5 3,9 4,9 6,1 6,2 8,9 9,6 9,8 die regionalen Zentren ein attraktives 6,2 Investmentziel sind. Wer nur nach dem schnellen Gewinn aus dem Wiederver- 2,4 Frankfurt am Main Düsseldorf München Hamburg Berlin Wiesbaden Mannheim Essen Bochum Hannover Heidelberg kauf schielt, wird in der Regel in den Bonn Duisburg Investments. Quelle: RIWIS regionalen Märkten weniger Erfolg haben. Wer aber mittlere und längere Haltedauern vorzieht, die richtigen Immobiliengrößen einkauft und den Blick auf die Gesamtrendite aus Mieteinnahmen und Verkaufserlös richtet, wird sich hier tätigkeit zurückzuführen; diese Märkte Und zweitens wird ein erfolgreicher In- wohlfühlen. Wer dann noch über lokale sind durch deutlich höhere Stabilität vestor die Individualität der Immobilien- Expertise und auch in diesen kleineren und Kontinuität gekennzeichnet. Im Er- märkte dieser regionalen Zentren ma- Märkten über eigene Management-Ka- gebnis ist nach unseren Beobachtungen nagen müssen und können. Geringere pazitäten verfügt, wird hier so manche die Fluktuation der Mieter deutlich ge- Transparenz und schwierigere Neuver- Perle für das Portfolio finden können. ringer, was auch die Problematik „Neu- mietung sind gut lösbar, wenn man vor vermietung“ relativiert. Ort über eigene Marktexpertise und Bei der DIC sind wir schon lange davon professionelle Asset-Management- überzeugt, dass Objekte dieser Stand- Erstens bleibt also festzuhalten, dass Kapazitäten verfügt. Das ist zumindest orte wegen ihres konservativen Cha- diese regionalen Zentren eher ein Markt unsere Erfahrung. So kann man Objek- rakters, nämlich verlässliche Mietren- für mittel- und langfristig als für speku- te am Markt richtig positionieren, Ver- dite bei geringer Volatilität, neben und lativ und kurzfristig agierende Investo- änderungen rechtzeitig erkennen und als Ergänzung zu den klassischen Top- ren sind. Wer den Gewinn durch Kauf effektive Maßnahmen zur Mieterbin- Investmentstandorten in ein gut struk- und schnellen Wiederverkauf sucht, dung ergreifen bzw. den richtigen Weg turiertes, diversifiziertes deutsches In- wird seine Chance eher an den großen bei der Neuvermarktung finden. Dieses vestmentportfolio gehören. Standorten finden, wo die höhere Vo- Know-how im eigenen Haus ist in die- latilität am Investmentmarkt Basis für sen Märkten noch weit wichtiger als Ulrich Höller ist Vorsitzender des attraktive Transaktionen ist. an den großen Standorten. Es ist der Vorstands der DIC Asset AG. 58 Hotelimmobilienmarkt Deutschland Im Fokus der Investoren Matthias Niemeyer Hotelimmobilien müssen zwar täglich neu vermietet werden, zählen aber was im Wesentlichen auf die 2010 ein- zu den langlebigsten Wirtschaftsgütern überhaupt. Einige historische Ho- geführte Mehrwertsteuersenkung zu- tels, im Mittelalter als Gasthöfe gebaut, sind nach vielen Umbauten noch rückzuführen ist. Damit wurde eine Be- heute als Hotels in Betrieb. Zwar stellen Hotels nur einen Anteil von ca. nachteiligung der deutschen Hotels im fünf Prozent aller gewerblichen Immobilien dar, jedoch entwickeln Sie sich europäischen Wettbewerb aufgehoben. langsam zu einer eigenen Assetklasse und werden bei weiter schwachen In 21 von 27 europäischen Ländern Büroimmobilienmärkten als Investitionsalternative immer interessanter, galten bereits reduzierte Steuersätze. zumal sich der Hotelmarkt 2010 mit einer erstaunlichen Dynamik erholt hat. Außerdem schafft nach Aussage des Alle immobilienrelevanten Fragestellungen der Hotelbranche, Konzepte, Branchenverbandes IHA die Mehrwert- Vertragsarten und Finanzierungsmöglichkeiten sind Gegenstand des Erfah- steuersenkung finanziellen Spielraum rungs- und Informationsaustauschs im Rahmen der 2009 gegründeten ZIA- für Investitionen, für bessere Mitarbei- Hotelimmobilienplattform. terentlohnung und -qualifizierung und sorgt somit für eine Aufwertung einer Konjunkturbarometer tige). Betrachtet man nur die Hotels, Branche, die bereits heute Schwierig- Im Vergleich zu anderen Branchen wurde eine Zunahme von 6 Prozent ver- keiten hat qualifizierte Mitarbeiter zu ist die Hotellerie ein besonders kon- zeichnet. Noch dynamischer entwickel- finden. junkturabhängiger Wirtschaftszweig. te sich die Nachfrage aus dem Ausland. Beim konjunkturellen Abschwung sind Hier konnten 60,3 Millionen Übernach- Nach einer Untersuchung des auf inter- unmittelbar Nachfragerückgänge zu tungen gezählt werden (plus 10 Prozent nationale Markenhotellerie spezialisier- verzeichnen, im Aufschwung zieht die gegenüber 2009). Laut Statistischem ten Marktforschungsinstitut STR Global Nachfrage in der Regel nur verzögert Bundesamt betrug 2010 der Umsatz im stieg 2010 die Branchenkennzahl Rev- an. Allerdings haben wenige Vertreter Beherbergungsgewerbe 19,3 Milliarden par (Umsatz pro verfügbare Zimmer) in der Branche eine so deutliche Erholung Euro. Auch hier konnte die Hotellerie mit Deutschland um erstaunliche 19,1 Pro- vorhergesagt wie sie 2010 eingetreten einer Steigerung von 6,4 Prozent über- zent gegenüber 2009. Im europäischen ist: proportional profitieren. Schnitt waren es nur 9,9 Prozent. Mit rund 380,3 Millionen Übernachtun- Zu begründen ist diese Entwicklung Von insgesamt 56.394 Beherbergungs- gen wurde ein Rekordergebnis erzielt. mit der zunehmenden wirtschaftlichen betrieben in Deutschland gehören erst Gegenüber 2009 bedeutet dies eine Erholung, die zu einer um 5,4 Prozent 3.902 zu einer Hotelkette. Bezogen den Steigerung von 3,2 Prozent bei allen besseren Auslastung der Kapazitä- Umsatz liegt ihr Marktanteil bereits bei Beherbergungsbetrieben (Hotels, Hotels ten führte. Außerdem konnten höhere 53,6 Prozent (Vorjahr: 49,3 Prozent). garni, Pensionen Gasthöfe und Sons- Zimmerpreise durchgesetzt werden, Insbesondere im unteren Marktseg- 59 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband „Die positiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen führten 2010 nicht nur zu gestiegenen Betriebsergebnissen sondern auch zu einem im Vergleich zu im Vorjahr mehr als doppelt so hohen Investitionsvolumen.“ ment sehen Experten weiterhin ein lionen Übernachtungen überschreiten, Zimmerpreis „nur“ eine Steigerung starkes Wachstumspotenzial, das mit bildet dennoch mit einem Umsatz pro von 9 Prozent auf 100 Euro verzeich- der Entwicklung der Discounter im Ein- verfügbarem Zimmer von 60 Euro (69 nete. Frankfurt, traditionell ein von zelhandel verglichen werden kann und Prozent Belegung bei 86 Euro Netto- Geschäftsreisenden geprägter Markt, für einen weiterhin starken Verdrän- zimmerpreis) das Schlusslicht unter erreichte eine Belegung von 65 Pro- gungswettbewerb zu Lasten der mittel- den wichtigsten deutschen Hotel- zent und einen Zimmerpreis in Höhe ständischen Hotellerie sorgen wird. märkten. In Berlin konkurrieren bereits von 113 Euro. 90.000 Hotelzimmer verteilt auf 489 Schlüsselmärkte Betriebe, weitere 7.000 Hotelzimmer Branchentrends Eine Besonderheit des deutschen sind im Bau oder in der Planung. Top Zahlreiche ausländische und inländi- Hotelmarktes, zumindest im euro- Performer war im vergangenen Jahr sche Hotelgesellschaften streben auf päischen Vergleich, ist die Tatsache, München mit einer Steigerungsrate den deutschen Hotelmarkt. So hat dass mehrere Märkte miteinander um von 29 Prozent gegenüber 2009. Mit die Steigenberger Hotels AG ihr Deve- die beste Performance der Hotels kon- einer Belegung von 71,3 Prozent und lopment Team stark ausgebaut. Der kurrieren. einem Zimmer- Marktführer Accor möchte sein Expan- preis von 115 Euro nahm München sionstempo verdoppeln und im Schnitt Zwar konnte Berlin nach Untersuchun- damit wieder seinen Spitzenplatz vor jeden Monat zwei neue Hotels eröffnen. gen von STR Global im vergangenen Hamburg ein, das bei gleich bleibend Der Hotelkonzern Intercontinental hat Jahr erstmals die Marke von 20 Mil- guter Belegung von 70 Prozent beim Deutschland zu einem der fünf wich- durchschnittlichen tigsten Hotelmärkte weltweit definiert. Performance TOP 5 – Vergleich Zimmerauslastung, Zimmerpreis und Nettozimmererlös 2010 120 der großen Hotelgesellschaften nur mit Management- und Franchiseverträgen 100 zu wachsen als hinderlich erwiesen. 80 Schnelles Wachstum war Gesellschaf- 60 ten wie Motel One vorbehalten, die rei- 40 20 0 69,0 60,0 87,0 71,3 82,0 115,0 71,0 71,0 100,0 65,5 74,0 113,0 64,0 66,0 103,0 Berlin MünchenHamburg Frankfurt Köln Zimmerauslastung (OCC) in Prozent Zimmerpreise (ARR) in Euro RevPar in Euro Quelle: STR Global 60 Bislang hat sich das Geschäftsmodell ne Pachtverträge anbieten oder selbst im Immobiliengeschäft aktiv sind. Ob mit weiter anziehender Konjunktur Managementverträge auch in Deutschland finanzierbar werden oder ob sich das Augenmerk auf Franchiseverträge Hotelinvestmentmarkt nationale Investoren wieder eine Rolle. mit Franchiseneh- Die positiven wirtschaftlichen Rahmen- Hoch im Kurs bei Investoren standen mern – die es in anderen Ländern be- bedingungen führten 2010 nicht nur zu Economyhotels, an denen auch hoteler- reits gibt – verlagert, wird interessant gestiegenen Betriebsergebnissen son- fahrene institutionelle Investoren Gefal- zu beobachten sein. Sollte der derzeit dern auch zu einem im Vergleich zu im len finden. So erwarb Union Investment heiß diskutierte neue Standard bei der Vorjahr mehr als doppelt so hohen In- ein Holiday Inn Express Hotel in Dres- Bilanzierung von Miet- und Leasingver- vestitionsvolumen. Nach Angaben von den. Von den knapp 50 verzeichneten trägen tatsächlich bis 2013 umgesetzt CBRE Hotels wurde in Deutschland ein Hoteltransaktionen in Deutschland ent- werden, würde dies die Aversion zu- Umsatz von ca. 900 Millionen Euro mit fielen ca. ein Drittel auf die 2-Sterne mindest der nach IFRS bilanzierenden Hotels getätigt. Kategorie. Rund die Hälfte des Transaktionsvolu- Da die meisten Transaktionen im letz- mens entfiel auf – kleinere – Portfoli- ten Quartal abgewickelt wurden, gehen Generell sind Hotels mit Management- en, die von Hotelgesellschaften an den die Experten von Jones Lang LaSalle verträgen bestätigen Markt gebracht wurden. Während 2009 Hotels von einer weiteren Belebung des Banken mit Erfahrung in der Hotelfi- fast ausschließlich deutsche Investoren Transaktionsgeschäfts aus. Neben den nanzierung wie Eurohypo, Aareal oder aktiv waren, spielten 2010 auch inter- von institutionellen Investoren gesuch- bonitätsstarken Unternehmen gegenüber Miet- und Pachtverträgen verstärken. finanzierbar, Westimmo. Entscheidend ist die verlässliche Einschätzung des zukünftigen Cashflows für die Ermittlung eines ausreichenden Kapitaldienstdeckungsgra- Hotelmarkt Deutschland – Top 5 Nachfrage – Entwicklung der Übernachtungen 1999 bis 2010 des (DSCR) und intelligenten Covenants, 25.000.000 die ein frühzeitiges Gegensteuern in Kri- 20.000.000 sen ermöglichen. Zum Leidwesen der auf Hotels spezialisierten Entwickler 15.000.000 wie der Investa oder der GBI AG blei- 10.000.000 ben Hotelfinanzierungen weiterhin auf 5.000.000 wenige Banken beschränkt. Eine der 0 Hauptaufgaben der ZIA-Hotelimmobilienplattform wird deshalb die Verbesserung der Finanzierungsmöglichkeiten für Hotelimmobilien sein. 199920002001200220032004200520062007200820092010 München Frankfurt am Main Hamburg Köln Berlin Quelle: Statistik Berlin Brandenburg, Tourismusamt München, Statistisches Amt für Hamburg und SchleswigHolstein, Tourismus + Congress GmbH Frankfurt, Landesbetrieb für Information und Technik NRW 61 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband ten Hotels mit Pachtvertrag, werden stehen. Aufgrund dieser Entwicklungen Matthias Niemeyer ist Managing betreiberfreie Hotels – auch an sekun- könnte 2011 das Hotelinvestmentvolu- Partner der STIWA Hotel Valuation & dären Standorten – wieder vermehrt men hierzulande bei über einer Milliar- Consulting und koordiniert die ZIA- auf der Einkaufsliste der Investoren de Euro liegen. Hotelimmobilienplattform. Ausgewählte Hotel-Einzeltransaktionen 2010 Objekt Stadt Kategorie Zimmer Verkäufer Käufer Sana Hotel Berlin ★★★★ 208 Grupo Urovasco Sana Hotel Motel One Spittelmarkt Berlin ★★ 303 GBI AG Commerz Real AG Schlosshotel Bühlerhöhe Baden-Baden ★★★★ 90 Dietmar Hopp Anna Maria Vermögensverwaltungs GmbH Holiday Inn Express Dresden ★★★ 218 Foremost Real Estate Radisson Blu Scandinavia Düsseldorf ★★★★★ 309 Privatinvestor Atlantic Hotel Essen ★★★★ 248 Zech-Gruppe Deka Immobilien Investment GmbH Motel One Hamburg Airport Hamburg ★★ 252 Privatinvestor RREEF Le Meridien Domhotel Köln ★★★★★ 120 Lammerting Immobilien Gruppe Bayrische Versorgungskammer Hyatt Regency Mainz ★★★★★ 268 Mainzer Aufbaugesellschaft Union Investment Real Estate GmbH Weenaas-Gruppe Azure Properties Quelle: MarketView CB Richard Ellis Ausgewählte Hotel-Portfoliotransaktionen 2010 Portfolio Stadt Kategorie Zimmer Verkäufer Käufer B&B Hotels Deutschland ★★ 1.850 B&B Hotels GmbH Foncière des Murs Accor u.a. Berlin, Frankfurt, München, Nürnberg ★★★/★★★★ 1.140 Accor Hotels Joint Venture Predica & Foncière des Murs Ghotel Braunschweig, Hannover, München ★★ 747 Deutsche Annington Immobilien GmbH Aurelius AG Mercure u.a. Braunschweig, Hagen, Hamm ★★★★ 588 Accor Hotels Dorlan Hotels Quelle: MarketView CB Richard Ellis 62 Logistikimmobilien Auf dem Weg zu den Vereinigten Staaten von Europa Dr. Thomas Steinmüller Die Logistikimmobilie ist in den letzten Jahren verstärkt in den Fokus der haben eine zu geringe Größe, bieten Immobilienwirtschaft gelangt und wird in der Zukunft ein etablierter Be- kein Erweiterungspotenzial oder haben standteil sein. Während in der Vergangenheit die Industrie- und Lager- einen zu hohen Büroanteil. Häufig wur- immobilien ein Segment für Spezialisten darstellten, die i.d.R. durch Ei- den sie durch Eigennutzer erstellt, die gennutzer erstellt wurden und im Investmentbereich eine untergeordnete in ihre Standortentscheidungen auch Rolle gespielt haben, setzt sich heute der Trend durch, dass auch diese maßgeblich öffentliche Subventionen Immobilien, speziell aber die großen Lagerimmobilien ab 10.000 Quadrat- haben einfließen lassen. Subventionen meter aufwärts – die big boxes – das Interesse der Investoren einerseits sind immer ein Indiz für Nachteile des wecken und andererseits durch die Nutzer verstärkt als Mietangebote Standortes und führen zu Fehlansied- nachgefragt werden. lungen, die für Immobilieninvestoren nur schwer erkennbar sind. Die Gründe sind vor allem im europä- Ein Blick auf die europäische Landkarte ischen Prozess des Zusammenwach- unter Eliminierung der Landesgrenzen Zukunftsfähige Logistikimmobilien ha- sens der Märkte und der Überwindung zeigt, dass die logistische Zielstruktur ben eine Mindestgröße von 10.000 nationalstaatlicher Strukturen zu se- Europas unter Berücksichtigung der Quadratmetern und sind erweiterbar. hen – aber auch die Globalisierung hin- Bevölkerungsallokationen er- Sie haben einen sehr geringen Büroan- terlässt ihre Spuren. heblichen Veränderungen unterworfen teil, unterliegen keinerlei Lärmrestrik- sein wird. Allerdings ist eindeutig, dass tionen und erlauben einen 24h-Betrieb Logistikimmobilien dienen zum weitaus Standorte auf deutschem Boden eine an sieben Tagen. Der Standort muss größten Teil der Warenverteilung an die sehr zentrale Position aufweisen. De- verkehrstechnisch günstig liegen und Bevölkerung, der so genannten Distri- taillierte Untersuchungen haben erge- idealerweise multimodal (Straße, Schie- butionslogistik. Hier liegt auch die hohe ben, dass der distributionstechnische ne, Wasserweg, Flughafen) angebunden Sicherheit begründet, denn Völkerwan- Mittelpunkt der Vereinigten Staaten sein. Er sollte sich in der absoluten Nähe derungen sind in Europa nicht zu er- von Europa in der Region zwischen bereits bestehender Ansiedlungen oder warten. Vielmehr wird die Distribution Leipzig und Nürnberg liegen wird. Ansiedlungspotenziale gleichartiger Nut- noch zungen befinden. länderübergreifend organisiert, beispielsweise kann das 5,5 Millionen Ein- Allerdings sind noch zahlreiche Be- wohner umfassende Dänemark heute standsimmobilien am Markt, die aus Der ZIA setzt sich aktuell dafür ein, ne- von Norddeutschland aus bedient wer- vergangenen Strukturen stammen und ben den Flächenausweisungen in Form den und es müssen keine Rücksichten in modernen, paneuropäischen Distri- von Gewerbegebiet (GE) und Industrie- mehr auf nationalstaatliche Rahmenbe- butionssystemen keine Anwendung fin- gebiet (GI) noch eine Form als Gewer- dingungen genommen werden. den: Sie befinden sich am falschen Ort, begebiet Logistik (GL) zu etablieren – 63 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband „Für die Finanzierung und das Management aus Immobiliensicht entstehen neue, aber eindeutig beherrschbare Anforderungen. Eine Lösung, sowohl für die Fristenkongruenz der Vertragslaufzeiten als auch der risikoarmen Möglichkeit der Vermietung von Logistikflächen mit kurzen Laufzeiten, besteht in der Ausgestaltung als Logistikparks.“ Verschiebung des distributionstechnischen Zentrums in Europa EU 2003 + CH, N EU 2004 + CH, N Pan-Europa Quelle: CapTen AG ggf. als Vorranggebiet. Gemeinden und torenmarkt entsprechende Produkte rückwirkend gelten. Die Mietvertrag- Regionen werden dabei aufgefordert, gerne abnimmt. laufzeiten werden durch diese Rege- zusammenhängende Flächen für die Aber die Dienstleistungsaufträge der lung eher in den Bereich von drei bis logistische Nutzung bereitzustellen und Nutzer sind häufig wesentlich kürzer fünf Jahren verlagert. im Vorfeld sämtliche Rahmenbedingun- – i.d.R. drei bis fünf Jahre – so dass Für die Logistikimmobilie bedeutet gen in den Bebauungsplänen und in der sich schon in der Vergangenheit diese dies, dass der Standort und dessen Abstimmung mit der Bevölkerung gere- Fristeninkongruenz als problematisch Zukunftsfähigkeit gelt zu haben. dargestellt hat. de Bedeutung haben wird und dass eine überragen- die Drittverwendungsfähigkeit in den Eine weitere Besonderheit von Logis- Durch den im August 2010 seitens absoluten Fokus der Betrachtungen tikimmobilien besteht in der Laufzeit der IASB und FASB vorgelegten neuen kommen muss. Für die Logistikim- der Mietverträge. Häufig haben sich Standardentwurf sollen ausnahmslos mobilie bedeutet dies aber auch, dass Projektentwickler bereit erklärt, auf alle Miet- und Leasingverhältnisse mit die Nachfrage nach zeitlich begrenzt der Basis eines zehnjährigen Mietver- den daraus resultierenden Nutzungs- nutzbaren Flächen ansteigen wird, da trages eine Immobilie für den zukünf- rechten und Verpflichtungen in der Bi- der Logistikdienstleister die Fristen- tigen Mieter zu erstellen, da mit dieser lanz des Mieters bzw. Leasingnehmers kongruenz seiner Verträge realisieren Laufzeit sowohl die Finanzierung durch erfasst werden. Die Umsetzung ist für kann. Für die Finanzierung und das Banken möglich ist als auch der Inves- Mitte 2011 vorgesehen und soll auch Management aus Immobiliensicht ent- 64 Einzelimmobilie versus Parkimmobilie Einzelimmobilie Parkimmobilie Nutzungsdauer der Immobilie Nutzungsdauer der Immobilie 50 Jahre 50 Jahre Objektqualität Objektqualität Mieterbonität Mieterbonität 50 Jahre 50 Jahre Laufzeit des Mietvertrages Laufzeit des Mietvertrages Quelle: CapTen AG stehen hier neue, aber eindeutig be- durch wird ein Standort geschaffen, und die deshalb möglichen infrastruk- herrschbare Anforderungen. Eine Lö- der durch die Ansiedlung gleichartiger turellen Investitionen stärken solche sung, sowohl für die Fristenkongruenz Nutzungen Synergie- und Größen- Standorte. der Vertragslaufzeiten als auch der ri- degressionspotenziale erschließt und Sämtliche Aspekte der Logistikimmobi- sikoarmen Möglichkeit der Vermietung gleichzeitig nicht ohne weiteres du- lie werden seit dem Beginn des Jahres von Logistikflächen mit kurzen Lauf- plizierbar ist. Für die Nutzer bietet ein 2010 in der ZIA-Plattform Logistikim- zeiten, besteht in der Ausgestaltung solcher Standort Einkaufs- und Kolla- mobilien bearbeitet und in regelmäßi- als Logistikparks. borationsvorteile, die eine Nachfrage gen Sitzungen vorgestellt und weiter- generieren und damit das Leerstands- entwickelt. Logistikparks bieten größere, zu- risiko nahezu ausschließen. Für die sammenhängende Flächen, die eine verkehrliche Anbindung eines solchen Dr. Thomas Steinmüller ist Vorstand Ansiedlung einer Mehrzahl von Lo- Standortes kommen ebenfalls die er- der CapTen AG und Leiter ZIA-Platt- gistikimmobilien ermöglichen. Hier- forderlichen Gütermengen zusammen form Logistikimmobilien. 65 ZIA-Standpunkte Der ZIA arbeitet an der Schnittstelle zwischen Immobilienwirtschaft, Politik und Öffentlichkeit. Er sichert die angemessene Berücksichtigung der Interessen der Immobilienwirtschaft bei wirtschaftspolitischen oder steuerrechtlichen Weichenstellungen. Die Standpunkte des ZIA werden von seinen Mitgliedern in den Ausschüssen erarbeitet. In den folgenden Beiträgen geben die Vorsitzenden und Mitglieder der Ausschüsse Einblicke in aktuelle immobilienwirtschaftliche Themen, die in der Arbeit des ZIA eine zentrale Rolle spielen. 67 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband Fünf Jahre ZIA Rückblick und Ausblick Axel von Goldbeck Roman Petrusek Dr. Tanja Wiebe Der ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V. ist heute eine der maßgeben- wurde die politische Interessenvertre- den politischen Interessenvertretungen der deutschen Immobilienwirt- tung von Beginn an für wichtig erachtet. schaft. Der Verband hat sich einen Namen gemacht und vertritt die Branche Seit Oktober 2007 ist der ZIA daher mit einheitlich und umfassend in ihrer ganzen Breite. Kaum zu glauben, dass einem eigenen Büro in Brüssel vertre- sich die Gründung des ZIA erst zum fünften Mal jährt. Grund genug einen ten. Es folgten in den Jahren 2008 und Blick zurück zu werfen. 2009 unter anderem die Gründung der Ausschüsse „Energie Technik Umwelt“ Fünf Jahre ZIA – die Meilensteine ZIA als einzige Interessenvertretung der und „Transparenz und Benchmarking“ Der ZIA geht auf die so genannte „Bün- Immobilienwirtschaft am 11. Juni 2007 sowie „Bilanzierung und Bewertung“. delungsinitiative“ zurück und wurde Mitglied im BDI. Auf diese Weise können Seit Ausbruch der Finanz- und Wirt- im Juni 2006 von Dr. Eckart John von die wesentlichen Positionen über den schaftskrise im Jahr 2008 nimmt sich Freyend gegründet. Dieser hatte im Spitzenverband auf nationaler und eu- der ZIA zudem intensiv verschiedener Blick, dass es insbesondere für die ka- ropäischer Ebene eingebracht werden. Finanzierungsfragen an, die seit 2010 in pitalmarktorientierte Immobilienwirt- Kurz darauf fand im Juli 2007 die erste einem eigens eingerichteten Ausschuss schaft an einer ausreichenden Interes- Jahrestagung des ZIA statt und die jet- beleuchtet werden. Diskussionswürdige senvertretung mangelte. Laut Satzung zigen Geschäftsräume in der Wallstraße Probleme und Fragen verschiedener Im- des ZIA vertritt und fördert der Verein 16 wurden bezogen. Die Bundesverei- mobiliensegmente – wie z.B. Wohnen, die allgemeinen, wirtschaftlichen und nigung der Landes- und Stadtentwick- Logistik und Corporate Real Estate – ideellen Interessen der gesamten Im- lungsgesellschaften (BVLEG) wurde Mit- werden zudem seit 2010 in so genann- mobilienwirtschaft. Er fördert und be- glied und war damit als erster Verband ten Plattformen erörtert. Bei den Ener- gleitet Maßnahmen, die geeignet sind, im ZIA vertreten. Die bestandshaltenden giethemen hilft uns die Mitgliedschaft das wirtschaftliche, rechtliche, politi- Landesentwicklungsgesellschaften be- im BDI trotz beschränkter Ressourcen sche und steuerliche Umfeld der Im- gründeten ihrerseits unmittelbare Mit- unsere Stimme vernehmbar werden zu mobilienwirtschaft zu erhalten und zu gliedschaften mit dem ZIA. lassen. Die Bereiche Stadtentwicklung und Wohnen sind in der Vergangenheit verbessern. Zunehmend baute der Verband Fach- durch zahlreiche Verbände bearbeitet Dieses Ziel vor Augen startete der ZIA mit kompetenz auf. In Steuerfragen ver- worden; hier besteht die Aufgabe darin, 14 Mitgliedsunternehmen unter der Ägi- schaffte er sich schnell Gehör. So wurde die spezielle Sichtweise des ZIA einzu- de von Herrmann Lehning, der zuvor die der Steuerausschuss im Oktober 2007 bringen, ohne das Rad neu zu erfinden. Berliner Dependance des Verbandes der gegründet, um seine Positionen mit sei- Alles in allem ist festzuhalten, dass der Chemischen Industrie e.V. (VCI) geleitet nen Mitgliedern zu entwickeln und zu ar- ZIA mehr Themen als andere Immobi- hatte. Schon nach einem Jahr wurde der tikulieren. Auch auf europäischer Ebene lienverbände betreut. 68 Wesentliches Anliegen des ZIA ist zu- Veranstaltungs- und Öffentlichkeitsar- Diese Veranstaltungen erfreuen sich dem eine verbesserte Transparenz der beit mit entsprechenden personellen sämtlich steigenden Interesses. Kleine- Branche. Bereits im Gründungsjahr des und sachlichen Ressourcen. Aus Sicht re Formate werden je nach Bedarf und ZIA schloss sich die seit 2002 beste- der Geschäftsführung wird das insbe- Themen entwickelt. hende Initiative Corporate Governance sondere durch die Zahl der Vorgänge der Immobilienwirtschaft e.V. (ICG) dem deutlich, die nebenbei routinemäßig Hervorzuheben ist insbesondere der Verband an, um verbindliche Regeln für abgewickelt werden. Fachkongress des ZIA am Tag der Immobilienwirtschaft, der in diesem Jahr die Branche aufzustellen. Im Laufe der Jahre wurde ein Zertifizierungssystem Im Veranstaltungsbereich hat sich der zum dritten Mal stattfindet und auf gro- entwickelt und ein Schiedsgericht auf- ZIA so stark entwickelt, dass böse ßes Interesse sowohl bei Mitgliedern gebaut. Zungen bereits von einer Übernahme- als auch bei Nicht-Mitgliedern stößt. strategie sprechen. Hiervon kann keine Mit dieser Veranstaltung versucht der Die in den Ausschüssen entwickelten Rede sein. Richtig ist, dass mit steigen- ZIA aktuelle Themen für die Immobi- Positionen werden von den Mitgliedern der Mitgliederzahl und damit steigender lienwirtschaft von übergeordnetem In- und Mitarbeitern des ZIA in die Politik Attraktivität des ZIA Kooperationen mit teresse aufzugreifen. Mit Blick auf die und die Verwaltung sowohl auf Bun- den maßgebenden Veranstaltungen auf Abwertungen von Immobilien im Zuge des- als auch Landesebene getragen. natürliche Weise ergaben. Heute betei- der Finanz- und Wirtschaftskrise fand Dabei wird nicht nur das Gespräch zu ligt sich der ZIA aktiv an den drei großen der ZIA-Fachkongress im Juni 2009 den Regierungsparteien, sondern auch Immobilienkongressen CIMMIT, QUO erstmals unter dem Motto „Was sind zur Opposition gesucht, um die erar- VADIS und dem Handelsblattkongress Immobilien wert?“ statt. Im Folgejahr beiteten Inhalte auf möglichst breiter sowie an dem European Real Estate stand die Krisenbewältigung mit Hilfe Front bekannt zu machen. Zwar liegt Forum. Darüber hinaus hat der ZIA eine der Konsolidierungsprogramme auf der der Fokus der Arbeit des ZIA auf Bun- Reihe von Formaten (mit)entwickelt, die Agenda. Der ZIA-Kongress „Von der desebene, jedoch nimmt sich der ZIA sich mittlerweile etabliert haben. Dazu Staatshilfe zum Haushaltsloch“ nahm zunehmend auch landes- und regio- gehören, um chronologisch vorzuge- sich der aktuellen Entwicklungen an nalpolitischer Fragestellungen an. Vor hen, der Empfang auf der MIPIM, der und beleuchtete u.a. die Konsequenzen rund drei Jahren hat der Verband daher Tag der Immobilienwirtschaft im Juni, der Staatverschuldung für die Immo- Regionalbeauftragte berufen, die Ver- der STRABAG/ZIA-Empfang auf der bilienwirtschaft. Inzwischen hat sich anstaltungen zu aktuellen Themen in EXPO REAL, der Fachkongress der Ini- Deutschland zwar stabilisiert, andere der Region durchführen. tiative Immobilien-Aktie und, in Zukunft Länder sind aber ins Straucheln gera- Neben der Organisation der fachlichen in unregelmäßigem Rhythmus, der ZIA- ten, so dass in diesem Jahr Europa im Arbeit hat der ZIA eine eingespielte BVLEG-Jahresempfang im November. Fokus der Veranstaltung, „Europa in 69 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband „Im Jahr Fünf seiner Entwicklung kann der ZIA als entwickelter Verband gelten. Im April 2011 hat der ZIA 138 Mitglieder, davon mehr als ein Dutzend Verbände.“ Bedrängnis – Was erwartet die Immo- junger Verband ist und sein Potenzial an den in vielen, wenn nicht in den meisten bilienwirtschaft?“, steht. Mitgliedern nicht, wie bei älteren Ver- im Koalitionsvertrag erwähnten Berei- bänden ausgeschöpft ist, zum anderen chen enttäuscht. Mittlerweile spielt die Die Öffentlichkeitsarbeit braucht den wird die Ansprache von Unternehmen Musik noch mehr als sonst in Brüssel. Vergleich mit anderen Verbänden nicht nach dem Aufbau entsprechender Das gilt insbesondere für die Bemühun- zu scheuen. Seit Jahren rangiert der ZIA personeller Ressourcen mittlerweile gen, die systemischen Schwächen der in den Umfragen bei Journalisten über systematisch und professionell betrie- Finanzregulierung zu beheben. die Qualität der Pressearbeit auf Rang ben und zeigt entsprechende Ergeb- 2 der Immobilienverbände. Der Ansporn nisse. Im Jahr Fünf seiner Entwicklung Der ZIA hat sich in dieser Zeit bemüht, ist da, die Nummer 1 zu werden. Doch kann der ZIA als entwickelter Verband nicht nur kurzfristig zu agieren, son- muss man dabei berücksichtigen, dass gelten. Im April 2011 hat der ZIA 138 dern Kurs zu halten und seine Themen die häufig komplexen Themen der ge- Mitglieder, davon mehr als ein Dutzend kontinuierlich zu verfolgen. Das Lavie- werblichen Immobilienwirtschaft sich Verbände. ren der Bundesregierung hat die Angelegenheit dabei nicht leichter gemacht. oft weniger leicht verkaufen lassen, als die „Klassiker“ aus den Wohnungs- Die politischen Herausforderungen Kaum erlaubte das politische Umfeld und Mieterverbänden. des ZIA im Jahr 2010/2011 ein erneutes Aufgreifen des Themas Das vergangene Jahr war insbesondere REITs, wurde die politische Diskus- Drei Jahre nach Gründung des ZIA durch die Nachwehen der Finanz- und sion unter Berufung auf die veränderten übergab sein erster Präsident John von Wirtschaftskrise geprägt. Nach einem Konstellationen infolge der Landtags- Freyend im Jahr 2009 das Zepter an schweren Start der schwarz-gelben wahlen jäh abgebrochen. Das Thema seinen Nachfolger Dr. Andreas Matt- Bundesregierung, die durch die „Euro- Gewerbesteuerreform wurde in der Ge- ner, der den eingeschlagenen Weg, den Krise“ seit Frühjahr 2010 erheblich in meindefinanzreformkommission zwar ZIA zu einer umfassenden Vertretung Anspruch genommen wurde, und ei- heftig diskutiert, Hoffnungen auf eine der Immobilienwirtschaft zu machen, nem kurzen „Herbst der Entscheidun- strukturelle Neuausrichtung zerschlu- intensiv weiter verfolgt. Fast überra- gen“ ist die Politik seit dem Frühjahr gen sich jedoch rasch, hieß es hinter schend hat die positive Mitglieder- 2011 schon wieder wahlkampfgeprägt. vorgehaltener Hand doch schon nach entwicklung auch in den Krisenjahren Insbesondere die Energiepolitik hat sich kurzer Zeit, dass eine Reform mit den 2009 und 2010 nicht nachgelassen. seit der Nuklearkatastrophe in Japan Kommunen nicht zu machen sei. Bleibt Per Saldo stand an jedem Jahresende erheblich verändert. Die hohen Erwar- noch die Reform der Grundsteuer, bei ein beträchtliches Plus an Mitgliedern tungen der Immobilienwirtschaft an die der jedoch abzuwarten ist, ob die zwei- in der Bilanz. Das mag zum einen dar- christlich-liberale Regierungskoalition, geteilte Republik einen Konsens über- an liegen, dass der ZIA immer noch ein das muss ehrlich gesagt werden, wur- haupt erzielen kann und will. 70 In der Energiepolitik hat sich die Bundesregierung mit dem Energiekonzept, das im Herbst 2010 veröffentlich wurde, erneut hohe Ziele gesteckt. Die Immobilienwirtschaft erhielt darin sogar ein eigenes Kapitel, wird sie doch noch immer als eine Schlüsselbranche zur Reduzierung der CO2-Emissionen betrachtet. Um 80 Prozent sollen die Emissionen im Gebäudebereich bis 2050 reduziert werden. Wie und von wem das zu finanzieren ist, ist allerdings weiterhin offen. Seitdem das Primat der Haushaltskonsolidierung die Politik regiert, werden alle Förderungen auf den Prüfstand gestellt. Das CO2- der Energiepolitik wieder thematisiert. les/Mitglied des Präsidiums des ZIA), Gebäudesanierungsprogramm wurde Auch hier aber ist der Ausgang in An- beraten durch den weltweit anerkann- erst halbiert, ab 2012 soll es ganz ge- betracht der Haushaltslage offen. Die ten Nachhaltigkeitsexperten Prof. Dr. strichen werden, der endgültige Aus- Liste ließe sich beliebig verlängern. Dr. Franz Josef Radermacher (FAW/n Ulm, Mitglied des Club of Rome) und gang bleibt abzuwarten. Vergleichbares Hin und Her war bei den geplanten Die Energiepolitik und ihre Rückwir- finanziell unterstützt durch eine Reihe Änderungen im Mietrecht, u.a. zur Er- kungen auf die Immobilienwirtschaft von Sponsoren, allen voran GSW, Union leichterung energetischer Sanierungen stehen im größeren Zusammenhang Investment und STRABAG. zu verzeichnen: Ein Entwurf des BMJ mit der nachhaltigen Bewirtschaftung Neben einer generellen Einordnung im Herbst 2010 begegnete weit ver- von Immobilien. Im vergangen Jahr hat des Themas Nachhaltigkeit im Be- breiteten Bedenken, wurde wieder zu- die AG “Nachhaltigkeit” des Ausschus- zug zur Immobilienbranche haben die rückgezogen und bis zum Redaktions- ses “Zukunftsinitiative” ihre Arbeit an Task Forces auch konkrete Leitlini- schluss dieses Berichts nicht weiter unserem zentralen Projekt “Immo- en für die einzelnen Branchencluster verfolgt. Steuerliche Anreize, obgleich bilienwirtschaft und Nachhaltigkeit” “Erstellen”, “Betreiben & Vermieten”, deren Notwendigkeit auf der Hand liegt, abgeschlossen. Die AG mit über 30 “Investieren”, “Finanzieren”, “Nutzen”, wurden erst gar nicht in Betracht gezo- Teilnehmern wurde initiiert und geleitet “Beraten” sowie “Forschen & Lehren” gen und erst mit dem Umschwenken in von Werner Knips (Heidrick & Strugg- erarbeitet. Diese Task Forces wur- 71 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband „Der ZIA hat es zwar geschafft, in kürzester Zeit im Konzert der großen Verbände eine maßgebliche Rolle zu spielen, doch zufrieden geben können wir uns damit noch nicht.“ haltigkeitskodexes befassen. Zahlreiche Mitgliedsunternehmen haben bereits ihre Bereitschaft bekundet, hierfür als Piloten zur Verfügung zu stehen. Konsequenter wurden die Neuregulierungen der Finanzbranche betrieben. Auf nationaler Ebene mit dem Gesetz zur Verbesserung des Anlegerschutzes und der Funktionsfähigkeit des Kapitalmarktes, auf europäischer Ebene mit der AIFM-Richtlinie, der Umsetzung der Basel III-Beschlüsse durch die Capital Requirement Directive, der Neuregulierung der Versicherungsaufsicht durch die Solvency II-Richtlinie und entsprechende Umsetzungsverordnungen, die OTC-Derivate Verordnung, und, und, den geleitet von Dr. Georg Allendorf Der Bericht wird in einer separaten Ver- und. Mit hoher Frequenz kamen hier (RREEF), Matthias Böning (mfi), Dr. anstaltung der Presse und Öffentlich- komplexe Regulierungsvorhaben auf Reinhard Kutscher (Union Investment), keit vorgestellt werden. An Strategien den Tisch. Hier Schritt zu halten, erwies Werner Knips sowie Thomas Zinnö- zur Umsetzung arbeitet der Verband sich als nicht ganz einfach. Der ZIA hat cker (GSW/Mitglied des Vorstandes bereits seit einiger Zeit im Rahmen von die Gelegenheit genutzt, seinen Ruf als des ZIA). Der ZIA-Vorstand und die Veranstaltungen (ICG-Veranstaltung führender Verband für Finanzierungs- Geschäftsführung haben auf Basis “The German Real Estate Summit“ themen auszubauen und die Politikbe- der unterstützt 2010 und 2011 zum Thema “Nachhal- mühungen der Branche in Deutschland durch Dr. Thomas Beyerle (IVG), eine tigkeit und Führung” – Dokumentation in die Hand zu nehmen. Positionierung mit Empfehlungen an von 2010 liegt vor – sowie ebs-Jahres- die Politik und Empfehlungen an die kongress 2011 zum Thema “Chancen Die Plattformen – Hotel, Logistik Mitglieder und alle sonstigen Immobi- nachhaltigen Handelns”). Des Weiteren und Wohnen lienunternehmen für einen Nachhaltig- wird sich nun ein ZIA-Ausschuss mit Jenseits dieser Herausforderungen ist keitskodex hinzugefügt. der konkreten Umsetzung eines Nach- der ZIA seit dem vergangenen Jahr be- 72 Arbeitsergebnisse, müht, Themen verschiedener Segmen- teiligung bei Projektentwicklungen. aus? Beide Plattformen tagen zwei- bis te, wie Wohnen, Hotel, Logistik oder Die Logistikplattform des ZIA mit sei- dreimal pro Jahr. Corporate Real Estate in so genannten nem Leiter Dr. Thomas Steinmüller von Plattformen aufzugreifen. In dieser Hin- CapTen ist eine Erfolgsstory. Die Lenkungsgruppe Wohnen wurde Anfang Februar 2009 gegründet, sie sicht war das Jahr 2010 besonders erfolgreich: Mit der Gründung der neuen Nicht weniger erfolgreich verlief die hat sich zwischenzeitlich als ZIA-Platt- Plattformen für Logistikimmobilien, Ho- Entwicklung der ebenfalls in 2010 eta- form Wohnungsunternehmen etabliert; telimmobilien und Corporate Real Esta- blierten Plattform Hotel. Sie umfasst die Unternehmen dieser Plattform re- te konnte der Verband im zurückliegen- derzeit insgesamt 35 Unternehmen, präsentieren einen Bestand von ca. den Jahr große Resonanz erzielen. davon 24 Mitgliedsunternehmen und 500.000 Wohnungen. Ging es in den 11 Nichtmitgliedsunternehmen, die wir ersten Jahren verstärkt um Kosten- Interessierten sich für die Logistik- in 2011 ebenfalls für den ZIA gewinnen einsparungen und Synergien durch plattform zunächst 30 Unternehmen, wollen. Auch hier konnte durch interes- unternehmensübergreifende sind es inzwischen an die 80 Unter- sante Themen unter der Ägide von Mat- menarbeit, steht jetzt der gesamte nehmen, davon 30 Mitgliedsunter- thias Niemeyer, STIWA Hotel Valuation Themenkomplex der „Wohnungswirt- nehmen und annähernd 50 Nichtmit- & Consulting GmbH, ein hohes Maß an schaft im Wandel“ auf der Tagesord- gliedsunternehmen. Sie alle wollen Attraktivität generiert werden: nung der ZIA-Plattform Wohnen. Deut- Zusam- sche Wohnimmobilien stehen im Fokus wir in 2011 als neue Mitglieder für den ZIA gewinnen. Die Palette der Themen Eigentümer und Betreiber diskutieren von Investmentbanken und anderen in- ist breit: Es ging in den Sitzungen bis in einem offenen Dialog mit den Ban- stitutionellen Anlegern. Die Stärken der heute im Wesentlichen um schnellere ken über die Verbesserung von Finan- deutschen Wohnungswirtschaft aus Genehmigungsverfahren für logisti- zierungsmöglichkeiten, über die Opti- Sicht des internationalen Kapitalmark- sche Ansiedlungen, um die Trends für mierung der Vertragsformen zwischen tes liegen im stabilen Mietwohnungs- „grüne“ Logistikimmobilien, um Finan- Hoteleigentümern Hotelbetrei- markt mit wenig volatilen Cashflows zierungsthemen, die infrastrukturelle bern, über die Kooperation mit Hotel- und stabilen Wertsteigerungspotenzia- Einbindung der Logistikstandorte in Branchenverbänden und vieles mehr. len. Wohnimmobilien stellen den größ- die Langfristplanungen im Verkehrs- Insbesondere stehen auch hier die ten Anteil der Immobilienvermögen in bereich, um die Forcierung des wei- aktuellen Themen der Nachhaltigkeit den Städten dar. Ihre Bedeutung geht teren Ausbaus von Logistikparks und und deren Zertifizierung auf dem Pro- allerdings weit über ihren bloßen Ver- zukünftige Standorte durch veränderte gramm; auch Zukunftsfragen der Bran- mögenswert hinaus: Sie stehen maß- Transportströme und schließlich auch che werden intensiv diskutiert: Wie geblich für die Attraktivität eines Stand- um das große Thema der Bürgerbe- sehen erfolgreiche Hotels von morgen ortes und die Lebensqualität für die und 73 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband dortige Bevölkerung. In einem soeben schen Interessenvertretung der Immo- Positionen zu entwickeln, erfordert vom ZIA entwickelten Strategiepapier bilienwirtschaft in Berlin. Die Vielfalt kontinuierliche Bemühungen und die wird als Fazit formuliert: „Im Ergebnis der Branche und ihrer Leistungen ist stetige Qualifizierung von Mitarbeitern. steht der Umbau des Wohnungsbe- stärker ins Bewusstsein der Politik In fünf Jahren sollte der ZIA entweder standes und der Wohnungswirtschaft gerückt. Und doch gibt es noch viel zu eine Form der Zusammenarbeit mit den gleichermaßen an. Die langfristigen tun. Die Zahl der Verbände, die teilwei- anderen großen Immobilienverbänden Herausforderungen (Demografie, Ein- se miteinander konkurrieren, verhin- erreicht haben, die eine schlagkräfti- kommensentwicklung, energetische dert noch immer eine einheitliche und ge Interessenvertretung gewährleistet Sanierung im Bestand, Sicherheit der schlagkräftige Vertretung. Der ZIA hat oder selber eine Führungsrolle einneh- sozialen Sicherungssysteme, Änderun- es zwar geschafft, in kürzester Zeit men und erster Ansprechpartner der gen der Eigentümerstruktur) können im Konzert der großen Verbände eine Politik für die wesentlichen Themen nur auf der Basis stabiler, nachhaltiger maßgebliche Rolle zu spielen, doch des Immobilienmarktes sein. Dazu und renditeorientierter Geschäftsmo- zufrieden geben können wir uns damit muss der ZIA in erster Linie ein stär- delle bewältigt werden. Der Kapital- noch nicht. Erst wenn die Immobilien- keres Profil als Vertretung auch der markt ist derzeit die einzige Liquidi- branche ähnlich wahrnehmbar vertre- Wohnungswirtschaft haben, die in der tätsquelle, um diesen Umbau auf der ten wird, wie z.B. die Automobil-, Che- Politik noch immer eine predominante Grundlage angemessener Risikoprämi- mie- und Anlagenbauer ist unser Ziel Rolle spielt. en zu finanzieren.“ Diesen Prozess zu erreicht. Dazu benötigen wir noch viel begleiten und die Verbesserung seiner Unterstützung. Axel von Goldbeck ist Geschäftsführer des ZIA. Rahmenbedingungen zu fördern, hat sich der ZIA auf seine Fahnen geschrie- Wo sieht sich der ZIA in fünf Jahren? ben. Nun gilt es, die Details mit den Un- Wir wollen unser auch in der Krise un- Roman Petrusek ist Geschäftsführer ternehmen, der Ministerialverwaltung gebrochenes Wachstum fortsetzen und des ZIA und der Bundesvereinigung und der Politik durch einen Aktionsplan unseren Anspruch, die politische Inter- der Landes- und Stadtentwicklungs- mit Leben zu erfüllen. essenvertretung für die gesamte Bran- gesellschaften (BVLEG). che zu sein, erfüllen. Unser Anspruch Ausblick – die nächsten fünf Jahre ist weiterhin, die großen Themen der Dr. Tanja Wiebe ist Geschäftsführerin des ZIA Branche aufzugreifen und für Verbes- des ZIA. Auch 2010 ist also wieder viel Arbeit serungen des rechtlichen und wirt- geleistet worden. Der ZIA hat sich schaftlichen Umfelds zu sorgen. Kom- selbst gut aufgestellt und leistet sei- plexe Themen auf hohem fachlichem nen Beitrag zur professionellen politi- Niveau zu vertreten und ausgewogene 74 Immobilienwirtschaftliche Verbandsarbeit in Brüssel Im Kreuzfeuer der Regulierung Wolfgang Weinschrod Das Europajahr 2010 war maßgeblich von der Bewältigung der Wirtschafts- gegründet wurden und danach keine und Finanzkrise geprägt. Durch zahlreiche Regulierungsvorhaben versucht Investitionen mehr tätigen, können die die Europäische Union, Sicherheit und Stabilität auf den Märkten zu ga- Fonds weiterhin verwalten, ohne eine rantieren. Immobilienfonds- und -unternehmen sind durch die vielseitigen Zulassung gemäß der Richtlinie zu Regulierungsvorschläge der Europäischen Kommission im Bereich der Fi- benötigen. Für offene Fonds wurden nanzmarktaufsicht in besonderem Maße betroffen. Rückblickend hat sich Differenzierungen hinsichtlich der Häu- der ZIA im Jahr 2010 auf europäischer Ebene daher auch insbesondere mit figkeit der Bewertung des Fondsver- finanzpolitischen Themen beschäftigt. mögens vorgesehen. Viele Details sind in der Richtlinie selbst aber noch nicht Einen Höhepunkt bildete dabei die im fehlende Differenzierung zwischen der geregelt, sondern bleiben der weiteren Gesetzgebungsverfahren lange um- Struktur und den Risiken der einzelnen Ausgestaltung strittene Richtlinie über die Verwalter Fondsinstrumente kritisiert. Offene und durch die Kommission im Rahmen von alternativer Investmentfonds (AIFM), geschlossene Immobilienfonds beinhal- so genannten „Level II Maßnahmen“ auf die sich Europäisches Parlament, ten keine systemischen Risiken für die bzw. der Umsetzung durch die Mitglied- Kommission und EU-Mitgliedstaaten Stabilität des Finanzsektors, werden staaten vorbehalten. nach Verhandlungen aber auf eine Stufe mit bisher ungere- im Herbst 2010 geeinigt haben. Ziel gelten Hedge-Fonds gestellt, ohne dass Aufgrund des weiten und ungenau der AIFM-Richtlinie ist die verbesser- hinsichtlich der divergierenden Struk- definierten Anwendungsbereiches der te Transparenz und Aufsicht auf den turen oder der bereits existierenden Richtlinie ergeben sich Grauzonen. Bei Fondsmärkten durch verbindliche Vor- nationalen Regelungen unterschieden einer weiten Auslegung könnten selbst gaben zur Autorisierung und Registrie- wird. Positiv zu bewerten ist nun, dass Immobilien-Aktiengesellschaften oder rung von Fondsmanagern. Der Anwen- die endgültige Fassung der Richtlinie Real Estate Investment Trusts (REITs) dungsbereich ist dabei denkbar weit: im Gegensatz zum „One-size-fits-all“- unter die Definition eines alternati- So reguliert die AIFM-Richtlinie neben Ansatz im ursprünglichen Kommissi- ven Investmentfonds gefasst werden den Managern von Hedge Fonds und onsvorschlag zumindest einige – wenn – selbst wenn dies Systematik und Private Equity-Instrumenten auch die auch eingeschränkte – Differenzierun- Regelungszweck der Richtlinie klar künftige Verwaltung von offenen und gen vorsieht. widersprechen würde. Das Bundesmi- monatelangen geschlossenen Immobilienfonds. Aus- und Konkretisierung nisterium der Finanzen hat aber bereits Für bestehende geschlossene Fonds signalisiert, dass REITs und Immobi- wurde ein Bestandsschutz eingeführt lien-Aktiengesellschaften nicht durch Der ZIA hatte von Anfang an den zu – Manager geschlossener Fonds, die die AIFM-Richtlinie reguliert werden weiten Anwendungsbereich und die vor dem Ablauf der Umsetzungsfrist sollen, da sie eher dem unternehme- nahmen wurden kaum zugelassen. 75 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband „Der ZIA unterstützt die Europäische Kommission in ihrem Bemühen, durch eine Änderung der Vorschriften zu den Eigenkapital-Anforderungen für mehr Stabilität zu sorgen. Dies darf jedoch nicht zu einer Bremse für hochattraktive und sichere Immobilienanlagen werden.“ rischen als dem investmentrechtlichen merken ist auch, dass das Europäische Mit Spannung erwarten wir auch die Bereich zuzuordnen sind. Der ZIA ap- Parlament derzeit über Ausnahmen für für Mitte 2011 durch das International pelliert an die Bundesregierung, diese Immobilienfonds von der im Rahmen Accounting Standards Board (IASB) Klarstellung bei der Umsetzung der der Derivateverordnung vorgesehenen angekündigte Veröffentlichung eines Richtlinie in nationales Recht zu veran- Clearingpflicht nachdenkt. neuen Standards zur Bilanzierung von kern. Immobilien-Aktiengesellschaften Leasingverhältnissen. Der im letz- und REITs sind grundsätzlich keine Genau beobachten werden wir die ten Jahr vorgelegte Standardentwurf Fonds und im Übrigen hinreichend re- kommende Überprüfung der Eigenka- sah umfangreiche Änderungen und guliert, was Transparenz, Governance, pitalrichtlinien für Banken – hier hatte Neubilanzierungen insbesondere auf Aktionärsschutz und systemische Risi- die Kommission Verschärfungen der Leasingnehmerseite vor und würde zu ken betrifft, so dass eine zusätzliche Eigenkapital-Anforderungen für Ban- erheblichem Mehraufwand und einer Regulierung für die Stabilität der Fi- ken bei Krediten, die mit Gewerbeim- Bilanzverlängerung beim Leasingneh- nanzmärkte nicht erforderlich ist. mobilien gesichert sind, angekündigt. mer führen. Der ZIA hat daher starke Der ZIA unterstützt die Europäische Bedenken gegenüber dem IASB gel- Aktuell beschäftigen den ZIA die kon- Kommission in ihrem Bemühen, durch tend gemacht, die zumindest teilweise krete Ausgestaltung der Reform des eine Änderung der Vorschriften zu den aufgegriffen worden zu sein scheinen. Versicherungsaufsichtsrechts in Europa Eigenkapital-Anforderungen für mehr (Solvency II) und die damit verbunde- Stabilität zu sorgen. Dies darf jedoch Neben den finanzpolitischen Themen nen Folgen für Immobilieninvestments nicht zu einer Bremse für hochattrak- sind auch die aktuellen Diskussionen durch Versicherungen sowie die EU-Ver- tive und sichere Immobilienanlagen über die Festlegung des mehrjährigen ordnung über OTC-Derivatemärkte, die werden. Gerade Immobilien stellen EU-Finanzrahmens für die Jahre 2014 derzeit im Europäischen Parlament und werthaltige und stabile Sicherheiten bis 2020 von großer Bedeutung, da im Rat diskutiert wird. Dass die Kom- dar. In Deutschland im sind Vergleich sie Einfluss auf die Ausgestaltung der mission als Reaktion auf die Ergebnisse zu anderen EU-Staaten die Immobili- künftigen Regionalpolitik und auf die der jüngsten Auswirkungsstudie zu Sol- enpreise und die Verluste bei Immobi- Mittelverteilung im Bereich der Stadt- vency II festgestellt hat, dass bezüglich lienkrediten während der Finanz- und entwicklung haben werden. Der ZIA der versicherungstechnischen Rückstel- Wirtschaftskrise weitgehend stabil beteiligt sich an den aktuellen Diskus- lungen, der Eigenmittel und der Struktur geblieben. Der ZIA setzt sich daher sionen zur Zukunft der europäischen Ko- sowie der Kalibrierung der Standardfor- ausdrücklich gegen eine Verschär- häsionspolitik und hat an der entspre- mel für die Solvenzkapitalanforderung fung der Eigenkapitalvorschriften für chenden Konsultation der Europäischen noch Nachbesserungsbedarf besteht, mit Immobilien gesicherte Forderun- Kommission teilgenommen. Auch die bewerten wir als Erfolg. Positiv zu ver- gen ein. Zukunft der europäischen Energiepolitik 76 Aufgrund der aktuellen Entwicklungen in der Europäischen Union hat der ZIA für den diesjährigen Tag der Immobilienwirtschaft am 28. Juni 2011 in Berlin ein europäisches Motto gewählt. Die Fachveranstaltung „Europa in Bedrängnis – Was erwartet die Immobilienwirtschaft?“ soll verschiedene Aspekte der europäischen Politik und ihre Implikationen für die Immobilienbranche beleuchten. Neben den Maßnahmen zur Bewältigung der Eurokrise sollen auch die aktuellen Diskussionen zur Neuordnung des EU-Haushalts soist von großem Interesse, da dem Ge- gen aufmerksam machen, die in den wie verschiedene EU-Regulierungs- bäudesektor im Rahmen der Energieef- kommenden Monaten für die Immobi- vorhaben zur Sicherung der Finanz- fizienzstrategie der Europäischen Union lienbranche anstehen. Mit unserer Pub- märkte näher betrachtet werden, die eine entscheidende Rolle zukommt. So likation „Standpunkt Europa“ berichten entscheidende Auswirkungen auf die hat die Europäische Kommission erst wir außerdem in regelmäßigen Abstän- Immobilienbranche haben. Der ZIA er- im März 2011 in ihrem Energieeffizi- den über immobilienrelevante Initiati- wartet neben Repräsentanten aus der enz-Aktionsplan den Schwerpunkt auf ven und Verfahren in den europäischen Immobilienwirtschaft auch zahlreiche Instrumente gelegt, die die Sanierung Institutionen. Der ZIA hat auch die Zu- Vertreter der europäischen und natio- öffentlicher und privater Gebäude in sammenarbeit mit anderen Verbänden nalen Politik und Wissenschaft, die Gang setzen und die Energieeffizienz auf europäischer Ebene intensiviert. in verschiedenen Vorträgen und im der darin verwendeten Komponenten Viele Erfolge, auch die Wahrnehmung Rahmen einer Podiumssitzung über und Geräte verbessern sollen. unserer Maßnahmen und Einlassungen die genannten Aspekte diskutieren auf europäischer Ebene konnten durch werden. Der ZIA hat seine „Europapolitischen enge Koordinierung beispielsweise mit Erwartungen“ in Form eines Positions- dem britischen Partnerverband British Wolfgang Weinschrod ist Chairman papiers festgehalten, mit dem wir die Property Federation (BPF) oder der Eu- der Prelios Deutschland GmbH und politische Ebene in Brüssel und Berlin ropean Public Real Estate Association Vorsitzender des ZIA-Ausschusses auf die vielen wichtigen Entscheidun- (EPRA) erzielt werden. Europa. 77 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband Steuerpolitik im Jahresrückblick ZIA-Steuerausschuss begleitet Reformvorhaben Dr. Hans Volkert Volckens Wer gedacht hätte, die neue bürgerliche Koalition würde den Steueraus- Für den Steuerausschuss war gleich- schuss des ZIA arbeitsmäßig entlasten, sah sich nach nur wenigen Mo- wohl die intensive Auseinandersetzung naten eines Besseren belehrt. Denn die Bundesregierung ging neben den mit den diskutierten Reformmodellen allgemeinen Änderungen in den Jahressteuergesetzen insbesondere zwei und deren Auswirkungen auf Immobi- große Projekte an, die Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft entfal- lienunternehmen, Immobilienfinanzier, ten können: Die Reform der Gewerbesteuer sowie die Reform der Grund- Fondsinitiatoren, Eigentümer und Mie- steuer stellen sowohl im Hinblick auf deren wirtschaftliche und finanzielle ter erforderlich. Schließlich kann die Reichweite als auch deren steuerpolitische Brisanz herausragende Re- Immobilienbranche bei im Betriebsver- formvorhaben dar, die der ZIA aktiv begleiten musste und zukünftig weiter mögen liegenden Immobilien aufgrund begleiten muss. der Kürzungsvorschrift des § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG ohne gewerbesteuerli- Die Bundesregierung war nach dem lichen Zuschlag eine hohe Transparenz che Belastung disponieren. Auch wenn Koalitionsvertrag angetreten, die Ge- des Mittelaufkommens und indirekt die erweiterte Kürzung aufgrund aus- werbesteuer durch einen Zuschlag auf der geschaffen. ufernder Kasuistik in der Praxis immer die Einkommensteuer bzw. Umsatz- Gleichwohl liefen die Kommunen gegen schwerer zu handhaben ist, ist es das steuer zu ersetzen. Dieses Zuschlags- dieses Reformvorhaben Sturm und ver- Interesse der Branche, an dieser Vor- modell hätte dem Steuerbürger eine langten Ihrerseits die Beibehaltung der schrift festzuhalten und so die Belas- Beschäftigung mit den ausufernden, Gewerbesteuer bei gleichzeitiger Aus- tungsneutralität auch im gewerblichen teils substanzbelastenden Hinzurech- weitung auf Freiberufler sowie Auswei- Bereich zu sichern. nungsvorschriften zur Ermittlung der tung der Hinzurechnungstatbestände. gewerbesteuerlichen Mittelverwendung Diverse Gespräche mit den Vertretern Bemessungs- grundlage erspart und durch den sei- Bis dato scheiterte der Versuch einer des Finanzausschusses, des Bundes- tens der Gemeinde zu erhebenden ört- Neuordnung der Gemeindefinanzen. finanzministeriums sowie der Länder und Kommunen wurden geführt sowie Stellungnahmen erarbeitet und zirkuliert, um auf die besonderen Bedürfnisse der Immobilienbranche im Kontext der Reform hinzuweisen. Dass die aktuell vor einem Scheitern stehende Reform noch vor dem Ende der Legislaturperiode erneut angeschoben und erfolgreich umgesetzt werden wird, 78 ist illusorisch. Das desolate Bild, das die bürgerliche Koalition derzeit abgibt, lässt wenig Hoffnung aufkommen, dass große Reformvorhaben von kommenden Kabinetten vorangetrieben werden. Bei der Reform der Grundsteuer wurde schon an anderer Stelle des Geschäftsberichtes auf die unterschiedlichen Reformvorhaben und deren Auswirkungen auf die Immobilieneigentümer und -nutzer eingegangen. Diese Reform liegt im Kernbereich der Aufgabenstellung des Steuerausschusses des ZIA und wird konstruktiv, aber auch kritisch begleitet. Die Grundsteuer, die grundsätzlich aufgrund ihrer Anknüpfung an sachlichem Nahkampf gleicht, wurde Dem Steuerausschuss wird auch im immobiliare Werte hohen fiskalischen durch viele Gespräche in Politik und kommenden Jahr der Dialog mit Politik, Begehrlichkeiten ausgesetzt ist, darf Finanzverwaltung sowie einen eigenen Finanzverwaltung und Wissenschaft nicht zur standortschädlichen oder in- REIT Kongress im Herbst des vergange- besonders wichtig sein. Aber ebenso vestitionshemmenden Belastung dege- nen Jahres geführt. Schien es noch im sollen die Unternehmen im Rahmen nerieren. Vor allem darf die reformierte Herbst, dass die wesentlichen Forde- der Sitzungen Erfahrungen, Sorgen Grundsteuer in ihrer Wirkung nicht zum rungen der Immobilienbranche endlich und konkrete Fragen äußern können. vollwertigen Substitut einer aktuell Gehör finden und den Gesetzgebungs- Der unmittelbare Dialog, der produktive nicht erhobenen Vermögensteuer wer- prozess Eingang finden würden, hat fachliche Austausch sowie die fundier- den. Der ZIA wird alle Möglichkeiten dieser „REIT-Frühling“ den Spätherbst te Diskussion sind zentrale Kriterien, ausschöpfen, die Aufkommensneutrali- 2010 nicht überdauert. Der Gesetzge- die den Mitgliedsunternehmen des ZIA tät ebenso wie die Bürokratiekosten als ber beschäftigt sich aktuell bevorzugt den entsprechenden Mehrwert bieten. wesentliche Parameter der politischen mit Fragen der Regulierung geschlos- Entscheidung anzumahnen. sener und offener Fonds, denn mit den Dr. Hans Volkert Volckens ist Vorstand langjährig angemahnten Korrekturen der IC Immobilien Holding AG und Auch die REIT-Debatte, die eher einem einer offensichtlich noch nie seinerseits Vorsitzender des ZIA-Ausschusses Schattenboxen, denn einem echten geliebten Anlageform. Steuern. 79 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband Nachwirkungen der Finanzkrise Immobilienwirtschaft im Auge des Regulierungshurrikans Dr. Wulf Meinel Die Finanzkrise hat nicht nur gravierende Folgen für die Finanzindustrie geraten ist, liefert die Richtlinie zur Re- und die Realwirtschaft. Sie hat auch erst einmal Verwirrung in Fachkreisen gulierung alternativer Investmentfonds- ausgelöst. Die Ursachen für die Krise waren nicht leicht auszumachen. Zu Manager (AIFM). Ursprünglich zur Er- komplex und zu sehr miteinander verwoben waren die verschiedenen Grün- fassung von Produkten gedacht, die de. Als der Rauch allmählich verzog, zeigte sich, dass neben einer schier nicht reguliert waren und systemische unendlich scheinenden Verfügbarkeit von liquiden Mitteln zu niedrigen Zin- Risiken beinhalteten, die die Finanzkrise sen auch sogenannte systemischen Risiken ausgemacht werden konnten, ausgelöst oder verstärkt haben, wurde die maßlos unterschätzt wurden. Dazu gehörten u.a.: exzessiver Fremdka- das Vorhaben rasch mit dem weiterge- pitaleinsatz, exzessiver Einsatz von anderen Hebelprodukten wie Derivaten, henden Ziel, alle Produkte zu erfassen, übermäßige Verbriefung (wobei die Kreditinstitute die Risiken im eigenen weiterentwickelt. Verbund behielten) und nicht zuletzt intransparente Produkte. Dies ist auch ren auch offene Immobilienfonds (und dem damaligen Aufsichtsrahmen geschuldet. möglicherweise Immobilien-Aktienge- Unversehens wa- sellschaften) Gegenstand der ReguAus der Regulierung systematischer deutlich weitergehendes, (2) die unter- lierung, die weder unreguliert waren, Risiken wurde eine Regulierungswelle schiedslose Behandlung von Produkten noch irgendeinen erkennbaren Beitrag für alle Marktteilnehmer und alle und Märkten, weil die Neuordnung der zur Entstehung unregulierter systemre- Produkte Finanzmärkte in Europa erfolgen und levanter Produkte geleistet hatten. Vor diesem Hintergrund kehrte sich der nicht mehr den nationalen Gesetzge- existierende Deregulierungswettbe- bern überlassen bleiben soll, (3) eine Der werb rasch ins Gegenteil. Der Beseiti- nicht ausreichende Untersuchung der reich der AIFM-Richtlinie war Gegen- gung systemischer Risiken diente ein mittelbaren Auswirkungen für die Re- stand heftiger Diskussionen. Dies hat Neuregulierungsprogramm, das mitt- alwirtschaft, insbesondere einem ihrer die Kommission nicht daran gehindert, lerweile seinesgleichen sucht und gera- größten und bedeutenden Zweige, der den Anwendungsbereich pauschal in de für die Immobilienwirtschaft mit er- Immobilienwirtschaft, und (4) nationale ein heblichen Nebenwirkungen verbunden und europäische Regulierungen nicht zu übernehmen, die anstehende OTC- sein könnte. Denn die Regulierungswel- immer abgestimmt erfolgen. Derivateverordnung – und damit die le, in ihren jeweiligen Ansätzen richtig, weitreichende weiteres Anwendungsbe- Regulierungsvorhaben Problematik gleich mit. Die vorgeschla- weist einige problematische Aspekte Über das Ziel hinausgeschossen: gene Verordnung gilt ausnahmslos für auf, die massiven Kollateralschaden AIFM-Regulierung und OTC-Derivate- alle Arten von außerbörslich gehandel- anrichten kann. Dazu gehören (1), dass Verordnung ten Derivaten (Over-The-Counter, kurz: nicht mehr das ursprüngliche Regu- Einen Beleg dafür, dass das ursprüng- OTC-Derivate) unabhängig davon, ob lierungsziel verfolgt wird, sondern ein liche Regulierungsziel aus dem Focus diese zu Spekulationszwecken einge- 80 setzt wurden oder zur Absicherung von möglichen Aggregationen der Risiken inklusive Wohnen, von Vergangenheits- Grundgeschäften der Realwirtschaft. bei den CCPs ganz zu schweigen. werten auf die Zukunft. Der Stressfaktor beruht auf der Entwicklung der Wenn diese in der EU gehandelt werden, sollen diese nunmehr an zentrale Alles über einen Kamm – Messung Total Returns in Großbritannien, die die Datensammelstellen der Immobilienrisiken in Solvency II Investment Property Database (IPD) im register) gemeldet werden. Die Regu- Die Reform der Aufsicht für Versiche- UK-Immobilienindex lierungsbehörden in der EU erhalten rungsunternehmen, die ebenfalls nicht In Deutschland liegen die Wertschwan- Zugang zu diesen Registern und sollen krisenverursachend waren, birgt für die kungen aber erheblich niedriger, für daher besser überblicken können, wo Immobilienwirtschaft eine weitere Ge- Wohnimmobilien allenfalls im mittleren sich Risiken anhäufen. Außerdem müs- fahr. Das Problem liegt in den Stress- einstelligen Bereich. Warum aber diese sen die Transaktionsregister aggre- faktoren und den Korrelationsfaktoren „pars pro toto“ Betrachtung? gierte Positionen nach Derivateklassen zur Messung der Immobilienrisiken, veröffentlichen, um allen Marktteilneh- die Versicherungsunternehmen durch Eine weitere Schwierigkeit ergibt aus mern ein klareres Bild des OTC-Deriva- Investitionen in Immobilienanlagen ein- den verwendeten Korrelationsfaktoren: temarkts zu vermitteln. Dieser Teil der gehen: Im Standardansatz, d.h. nach Die Korrelation zu Aktien sind ebenfalls Regulierung mag sinnvoll sein. Offene Abschluss der 5. Auswirkungsstudie, einheitlich auf 0,75 festgelegt. Der ge- und geschlossene Fonds per Definition soll einheitlich ein potenzieller Wertver- wählte Korrelationskoeffizient ist in je- zu „financial counterparties“ – in der lust von 25 Prozent unterstellt werden, dem Falle zu hoch gegriffen – auf wel- deutschen Übersetzung des Verord- unabhängig vom nationalen Immobi- cher Grundlage der Korrelationsfaktor nungsvorschlages gar zu „Finanzinsti- lienmarkt, unabhängig von der Nut- berechnet wurde, ist den Ausführungs- tuten“ zu deklarieren – macht hingegen zungsart und unabhängig von der Lage. erläuterungen zu QIS 5 oder den Level (Transaktions- zusammenfasst. 2 Verlautbarungen des Regulierers lei- keinen Sinn. Sie sollen so gezwungen der nicht zu entnehmen. werden, ihre Absicherungsgeschäfte Es werden also alle Marktrisiken über mit einer zentralen Gegenpartei (einer einen Kamm geschoren. Überdies Art Börse) abzuschließen und entspre- schließt der Regulierer einfach von ei- Folgen für die Immobilienwirtschaft chende Sicherheiten zu hinterlegen. nem Markt auf alle Märkte, in diesem unbekannt Fall konkret von Großbritannien auf Das Solvency II-Modell gibt jetzt ein Im Ergebnis kann die Regulierung dazu ganz Europa und gar auf die ganze falsches Signal. Versicherungen stehen führen, dass Absicherungsinstrumente Welt (denn auch Immobilien außerhalb besser da, wenn sie in Märkte investie- so teuer werden, dass sie schlicht nicht der EU sind von dem einheitlichen Fak- ren, die eine höhere Rendite-Risikobe- mehr eingesetzt werden. Das Risiko tor umfasst). Vom Durchschnitt aller stimmung aufweisen, um die notwen- sinkt damit nicht, sondern steigt; von Nutzungsarten auf alle Nutzungsarten digen Eigenkapitalunterlegungen zu 81 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband refinanzieren. Damit wird das Ziel der offene und geschlossene Immobilien- Das Nebeneinander hat dabei durch- Regulierung, sicherere Versicherungen fonds führen. Wenn gar OTC relevante aus Konsequenzen, die die eigentliche zu schaffen, schlichtweg verfehlt. Zu- Zinsabsicherungen ganz vermieden Intention der Regulierung konterkarie- dem würde eine solche Regulierung zu würden, wäre das eigentliche Rege- ren. Beispiel: Die Einbeziehung offener Verwerfungen an den Kapitalmärkten lungsziel völlig konterkariert worden. Fonds in die OTC-Derivate-Verordnung führen und auch Auswirkungen auf die Diese Auswirkungen müssen kom- als financial counterparty wird Aus- Vermögenslage der Versicherten und muniziert werden und hier wird der wirkungen auf das Liquiditätsmanage- damit der privaten Haushalte haben. ZIA weiter im Interesse er deutschen ment haben, weil die Fonds mit etwa- Diese Zusammenhänge waren dem Re- Immobilienwirtschaft für Nachbesse- igen Nachschüssen rechnen müssen, gulierer, der EU-Kommission und dem rungen kämpfen. wenn ihre Termingeschäfte aus dem Parlament und auch der deutschen Po- Geld kommen. In Krisenzeiten dro- litik nicht geläufig, das zeigen die Ge- National oder europäisch: hen zudem – trotz AnlSchG – erhöhte spräche, die der ZIA zu diesem Thema Wer reguliert was? Rückzahlungen an Anleger. Zugleich bisher geführt hat. Zudem ergibt sich aus den teils natio- hat das AnlSchG den Liquiditätspuffer nal, teils europäisch betriebenen Regu- offener Fonds durch die Absenkung Die Auswirkungen auf die Realwirt- lierungen ein Abstimmungsbedarf, der der Verschuldungsgrenze von 50 Pro- schaft werden scheinbar als Preis nicht immer gedeckt ist. Noch während zent auf 30 Prozent abgesenkt. Damit für eine lückenlose Regulierung als der Verhandlung der AIFM-Richtlinie wächst zusätzlich das abzusichernde angemessen angesehen. Zu dieser wurde in Deutschland das Gesetz zur Währungsrisiko, der Absicherungs- Erkenntnis muss man angesichts der Verbesserung Anlegerschutzes bedarf steigt weiter. Die Möglichkeit, Vielzahl von aktuellen Regulierungs- und der Funktionsfähigkeit des Kapi- rasch Liquidität zu beschaffen, wird verfahren kommen: Basel III und die talmarktes (AnlSchG) in das parlamen- aber durch die Neuregelung zugleich Umsetzung mit CRD IV mit dem sog. tarische Verfahren eingeführt und ist beschränkt. Die Zeit wird zeigen, ob Leverage-Ratio birgt die Gefahr, dass mittlerweile verabschiedet. Offene Im- im Ergebnis nicht das eine Risiko (Fris- die Banken die Langfristfinanzierung mobilienfonds müssen sich derzeit also tentransformation) zwar gesenkt, ein von Immobilienkrediten einschränken, nicht nur mit der Umsetzung der AIFM anderes dafür aber neu geschaffen weil diese vergleichsweise risikoar- und dem AnlSchG befassen, sie sind wurde. men Geschäfte risikoreicheren und auch von der OTC-Derivate-Richtlinie renditestärkeren Geschäften vorge- und von Solvency II stark betroffen. Das Dr. Wulf Meinel ist Managing Director zogen werden. Die OTC-Derivatever- ist gut für die Compliance-Abteilungen, von The Carlyle Group und ordnung würde zu Verteuerungen von aber ist das auch gut für das eigentliche Vorsitzender des ZIA-Ausschusses sinnvollen Absicherungsgeschäften für Geschäft? Finanzierung. 82 des Bilanzierung und Bewertung Der Umdenkungsprozess hat begonnen? Bert-Peter Consoir Zwei Themen haben im vergangenen Jahr die Diskussion rund um die han- bilienbestände z.T. nicht unerheblich delsrechtliche Bilanzierung und Bewertung bei Immobilienunternehmen übertroffen haben. So zeigt eine Un- beherrscht: Die Fair-Value-Bewertung beim Bilanzansatz von Investment tersuchung für das Jahr 2008, dass bei Properties (IAS 40) und die Bilanzierung von Leasing-Verhältnissen (Stan- zwei Immobilien-Aktiengesellschaften dardentwurf des IASB und des FASB zu Leasingverhältnissen). das Ergebnis aus erfolgswirksamen Marktwertänderungen (negativ) 129 Fair-Value-Bewertung nach IAS 40 Jahresüberschüsse erzielen, führt die- Prozent bzw. 157 Prozent des Konzer- Bei dem Modell der Fair-Value-Bewer- se Bewertung in Zeiten rückläufiger nergebnisses ausmacht, während im tung der Investment Properties nach Marktwerte zu teilweise dramatischen Vorjahr beide Ergebnisse noch positiv IAS 40 sind deren Wertveränderungen Ergebniseinbrüchen. waren (vgl. KoR 9/2009 S. 491). erfassen. Während die Unternehmen Die Finanzkrise hat diese Auswirkun- Es stellt sich zu Recht die Frage, ob in Zeiten steigender Immobilienwerte gen noch so verstärkt, dass sie die die aus erfolgswirksamen Marktwert- aus den (unrealisierten) Marktwer- relativ stabilen operativen Ergebnisse änderungen tänderungen zum Teil deutlich höhere aus der Bewirtschaftung der Immo- Ergebnisvolatilitäten dem Erfordernis erfolgswirksam im Jahresabschluss zu resultierenden hohen von mehr Transparenz und besserer internationaler Vergleichbarkeit der Konzernabschlüsse überhaupt gerecht werden, weshalb sowohl der ZIA als auch der DVFA als Berufsverband der Investment Professionals – Expert Group Financial Reporting – Immobilien – als Änderung der Regelungen des IAS 40 vorschlagen, die Bewertungsdifferenzen nicht erfolgswirksam sondern erfolgsneutral als Veränderung des Eigenkapitals zu behandeln, wie dies zum Beispiel bei in den UKGAAP vorgesehen ist. Eine vom ZIA durchgeführte Umfrage bei Immobilien-Aktiengesellschaften 83 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband „Die Kritik am Standardentwurf der IASB und der FASB bezieht sich im Wesentlichen auf ein krasses Missverhältnis zwischen Informationsnutzen und Rechnungslegungsaufwand.“ mit einer Rücklaufquote von immerhin 75 Prozent bewerten die Idee, die längerer Zeit diskutiert, weil eine bi- 70,6 Prozent zeigt folgende Ergebnisse: Bilanzierung an den UK-GAAP zu lanzwirksame Gleichbehandlung sämt- orientieren als hilfreich. licher Leasingverhältnisse angestrebt 75 Prozent der Unternehmen haben 58,3 Prozent schätzen den Erfolg wird. Mit der Veröffentlichung ei- sich für das Fair Value-Accounting nach der Bemühungen, die Erfassung der In- nes gemeinsamen Standardentwurfs IAS 40.33ff entschieden. vestment Properties in der Neubewer- (ED/2010/9) am 17.08.2010 haben Davon beurteilen 44,4 Prozent die tungsrücklage beim IASB einzufordern der IASB (International Accounting erfolgswirksame Behandlung der Be- als schwer einschätzbar ein (16,7 Pro- Standards Board) und der US-ameri- wertungsänderungen zent als gut). kanische FASB (Financial Accounting negativ (22,2 Standards Board) die vorläufigen Er- Prozent positiv). Bilanzierung von Leasing- gebnisse des Gemeinschaftsprojektes verursachte hohe Ergebnisvolatilität Verhältnissen zur Leasingbilanzierung vorgestellt. als nicht ihrem Geschäftsmodell ent- Eine grundlegende Reform der Lea- Dieser Standardentwurf „Leases“ soll sprechend. singbilanzierung aus Sicht des IASB die bestehenden 66,7 Prozent beurteilen die dadurch Immobilien als Finanzinvestitionen (Investment Properties) mit Fair ValueBewertung nach IAS 40 keine Anwendung der Regelungen bereits seit Leasing-Geber/Vermieter Leasing-Nehmer/Mieter Immobilien nicht als Finanzinvestition (Investment Properties), mit Fair Value-Bewertung nach IAS 40 Aktivierung des Nutzungsrechts – Passivierung der damit verbundenen Verbindlichkeit wesentliche Risiken und Nutzungspotenziale beim Leasing-Geber/Vermieter Erstbewertung Barwert der Mieten/ Leasing-Zahlungen (Diskontierung mit internem Zins oder Grenzfremdkapitalzins) Bilanzierung des LeasingObjektes zu Anschaffungskosten Barwert der Leasingraten als Forderung und der Nutzungsüberlassungsverpflichtung (saldiert) 84 wird wesentliche Risiken und Nutzungspotenziale beim Leasing-Nehmer/Mieter anteilige Ausbuchung der Anschaffungs- / Herstellungskosten des Leasinggegenstandes und Ansatz zum Restwertanspruch Aktivierung des Barwertes der Leasing-Raten Folgebewertung Lineare Abschreibung des Nutzungsrechts, finanzmathematische Auflösung der Verbindlichkeit hohe Bedeutung der Schätzung der Laufzeit, Verlängerungs- und Kündigungsoptionen und sonstigen Nebenbedingungen (Ermittlung unter Wahrscheinlichkeitsgesichtspunkten) Mängel im Rahmen der bilanziellen Abbildung von Leasingverträgen gem. IAS 17 beheben, wobei zukünftig alle Mietund Leasingverhältnisse mit ihren Nutzungsrechten und Verbindlichkeiten in der Bilanz des Leasing-Nehmers erfasst werden sollen. Die Kommentierungsfrist des Standardentwurfs endete am 15.12.2010. Die Veröffentlichung des endgültigen Standards wird für Ende Juni 2011 erwartet, angesichts der Zahl von über 750 Comment Papers ein ehrgeiziges Ziel. Die Boards haben sich darauf verständigt, die Festlegung des Zeitpunkts der erstmaligen Anwendung von den eingehenden Stellungnahmen und vom Fortgang aller anderen Gemeinschaftsprojekte, deren Abschluss ten Leasing-Raten und die Zunahme gewerblichen Immobilienmarkt sowie im Laufe dieses Jahres erwartet wird, bilanzieller Gestaltungsspielräume, Be- auf Durchbrechung des Grundsatzes abhängig zu machen. einträchtigung der Nichtbilanzierung schwebender der Vergleichbarkeit und Verlässlichkeit der Bilanz. Auch Geschäfte. Fazit der ZIA hat in einer Stellungnahme an Die Kritik am Standardentwurf bezieht den IASB weitere wichtige Kritikpunk- Bert-Peter Consoir ist Partner beim sich im Wesentlichen auf ein krasses te adressiert, die sich beziehen auf die Prüfungs- und Beratungsunterneh- Missverhältnis zwischen Informations- Tatsache der Bilanzverlängerung und men Deloitte, Mitglied des Vorstands nutzen und Rechnungslegungsaufwand damit negative Veränderungen von der Deutsche Baurevision Aktien- durch Ermittlung, Dokumentation und Bilanzkennzahlen wie z.B. die Eigen- gesellschaft sowie Vorsitzender des permanente Überprüfung subjektiver kapitalquote, ZIA-Ausschusses Bilanzierung und Wahrscheinlichkeiten bei der Behand- gen auf die Dauer von Mietverträgen lung von Laufzeitoptionen und beding- und damit Zyklusveränderungen im mögliche Auswirkun- Bewertung. 85 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband Reformen des Miet- und Maklerrechts Nach langem Stillstand positive Signale Dr. Johannes Niewerth Laut Koalitionsvertrag der Regierungsparteien sowie ersten Eckpunkten ser Umstand wird in der Öffentlichkeit eines Gesetzesentwurfs soll die energetische Gebäudesanierung zum Vor- als sogenanntes Investor-Nutzer-Di- teil von Eigentümern und Mietern gesetzlich neu gestaltet werden. Doch lemma beschrieben. Um das Investor- warum ist bisher so wenig passiert, um den klimapolitischen Zielen nä- Nutzer-Dilemma zu entschärfen, wird her zu kommen und das Mietrecht sowohl für Mieter als auch Eigentümer beispielsweise das Wärme-Contracting zufriedenstellend zu gestalten? Auch das Maklerrecht muss dringend auf vorgeschlagen. Die Kosten für diese den Prüfstand, denn nach wie vor wirken sich unzureichend transparente effizientere, aber nicht unbedingt güns- Auftragsverhältnisse und beispielsweise das Makeln ohne Auftrag negativ tigere Art des Wärmemanagements auf die gesamte Immobilienwirtschaft aus. trägt der Mieter im Rahmen seiner Nebenkostenabrechnung – soweit dies Das Dilemma mit dem Mietrecht demodernisierung seit 1978 durch die der Mietvertrag zulässt. Das Wärme- Dass der Gebäudesektor zur Verringe- Einführung von § 3 Mieterhöhungsge- Contracting kann allerdings nur ein rung von Treibhausgasemissionen ein setz (Kostenumlage für Maßnahmen Ansatzpunkt sein, um das energetische erhebliches Einsparpotenzial bietet, zur Einsparung von Heizenergie) im Potenzial einer Immobilie zu heben. ist allgemein bekannt. Zurzeit entfal- Mietrecht verankert. So hat der Mie- Nicht jedes Gebäude eignet sich für len etwa 40 Prozent des gesamtdeut- ter nach geltendem Recht Moderni- eine Contracting-Lösung. Hier bedarf schen Energieverbrauchs und über sierungsmaßnahmen grundsätzlich zu es alternativer Lösungen, die Investi- 30 Prozent der CO2-Emissionen auf dulden, wenn diese zu einer Einsparung tionshemmnisse abbauen und den Kli- den Betrieb von Gebäuden. Die fol- von Energie führen. Zudem kann der maschutz vorantreiben. genden Zahlen verdeutlichen jedoch Vermieter von den für die Modernisie- zusätzlich, dass dem Mietrecht eine rung aufgewendeten Kosten jährlich bis Einen offiziellen Gesetzesentwurf der entscheidende Bedeutung zukommt: zu 11 Prozent auf den Mieter umlegen – Regierungsparteien zur vorteilhafteren In Deutschland existieren momentan eine solche Sondermieterhöhung lässt Ausgestaltung des Mietrechts gibt es rund 40 Millionen Wohnungen, von de- sich in dieser Höhe aber häufig nur auf trotz Ankündigung im Koalitionsver- nen über die Hälfte – genauer gesagt Teilmärkten durchsetzen. trag jedoch immer noch nicht – weder zum Wärmecontracting noch zu den 24 Millionen Wohnungen – zur Miete bewohnt werden. Der überwiegende Oftmals unterbleiben daher sinnvolle anderen im Koalitionsvertrag ange- Teil der Bevölkerung in Deutschland energetische Investitionen, weil der sprochenen Themen. Ein inoffizieller wohnt also zur Miete. Eigentümer keine Amortisation in ei- Gesetzesentwurf, der Anfang Oktober nem angemessenen Zeitraum erhält, 2010 in Umlauf gebracht wurde, hat Da dies nicht unbedingt neu ist, hat der obgleich der Mieter durch Betriebskos- herbe Kritik der Verbände einstecken Gesetzgeber die energetische Gebäu- tenreduzierungen davon profitiert. Die- müssen, obwohl er richtige Ansätze 86 enthielt. Seitdem ist nicht viel passiert Mietrechtsnovelle sei trotz der zahlrei- Nicht ganz unproblematisch ist auch und es drängt sich die Frage auf, war- chen Landtagswahlen nicht vollständig der im Koalitionsvertrag und in den Ge- um der Gesetzgeber die offenen Fragen zum Erliegen gekommen. setzeseckpunkten vorgesehene Ausschluss des Mietminderungsrechts des des Mietrechts nur so zögerlich angeht. Dies lässt sich wahrscheinlich nur mit Im Fokus der Kritik zu dem inoffiziel- Mieters. Das Mietminderungsrecht ist dem zweiten bestehenden Dilemma len Gesetzesentwurf stand vor allem Ausdruck des das Schuldrecht prägen- begründen: 2011 wird in sieben Bun- die Pflicht des Mieters zur Duldung den Äquivalenzprinzips, welches die desländern ein neuer Landtag gewählt. von Modernisierungsmaßnahmen, die Aufgabe hat, die Gleichwertigkeit der Die Vermutung liegt nahe, dass der grundsätzlich nur dann bestehen soll- beiderseitigen Leistungen sicherzustel- Bundesregierung vor diesem Hinter- te, wenn der Vermieter auf eine Son- len. Tatsächlich spielt die Mietminde- grund schlicht der Mut fehlt, sich einer dermieterhöhung verzichtet oder der rung in der wirtschaftlichen Bewertung sozialpolitisch kontroversen Diskussion Vermieter rechtlich verpflichtet ist, häufig nur eine untergeordnete Rolle, zur Mietrechtsänderung zu stellen. Im- die Maßnahme durchzuführen. Da es da die zu erwartenden Mietausfälle im merhin gibt es inzwischen positive Sig- grundsätzlich keine rechtliche Ver- Verhältnis zu den hohen Investitionen nale aus dem Bundesjustizministerium: pflichtung zur Modernisierung gebe, so zumeist nur gering sind. Ungeachtet Die kritisierten Punkte würden intern der Tenor der Kritik, laufe die Regelung dessen enthält der im Oktober 2010 diskutiert werden und die Arbeit an der ins Leere. bekannt gewordene Gesetzesentwurf 87 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband gen sowie Verkäufer und Käufer von Wohneigentum die Kosten des Maklers zu gleichen Teilen tragen müssten. Der Deutsche Bundestag hat beide Anträge unter Hinweis auf die Privatautonomie und die Vertragsfreiheit abgelehnt. Grundsätzlich ist hiergegen nichts einzuwenden. Allerdings ist es ärgerlich, wenn sich gewisse Praktiken und eine unzureichende Qualifikation der Makler negativ auf das Image der gesamten Immobilienwirtschaft auswirken. Die zahlreichen Selbstregulierungen der einzelnen Verbände sind zwar grundsätzlich geeignet, Missständen entgegenzuwirken. Dennoch sind Verbesserungen wie eine Steigerung der Transparenz hinsichtlich des Auftragsverhältnisses und ein Verbot des Makelns ohne Auftrag – beispielsweise hinsichtlich des weit Öffentlichkeit immer wieder Versuche so wie es das Wohnungsvermittlungs- gefassten Modernisierungsbegriffs und gestartet, das Maklerrecht zu novel- gesetz bereits seit Jahren vorsieht – des weiter vereinfachten Verfahrens lieren. Zuletzt gab es Ende 2010 zwei angezeigt. zur modernisierungsbedingten Mieter- Anträge der Bundestagsfraktionen der höhung auch zielführende Ansätze. Grünen und der SPD, den Provisions- Dr. Johannes Niewerth ist Partner bei anspruch klar zu regeln. So sollte nach Gleiss Lutz Rechtsanwälte und Vor- Regulierung der Immobilienmakler dem Vorschlag der Grünen die Provisi- sitzender des ZIA-Ausschusses Recht. Kaum ein nationales Vermittlungsrecht on ausschließlich vom Veräußerer oder ist so wenig reguliert wie das deutsche Vermieter gezahlt werden. Der Antrag Maklerrecht. Auch aus diesem Grund der SPD-Fraktion sah vor, dass künftig werden seitens der Politik und der Vermieter und Mieter von Mietwohnun- 88 Immobilienindizes auf dem Prüfstand Datenverfügbarkeit gibt den Ausschlag für die Transparenz der Märkte Dr. Georg Allendorf Die Qualität von Immobilienindizes, d.h. die Zahl der Daten, die Eingang in der Europäischen Gemeinschaften (Eu- den Index finden, die Häufigkeit der Aktualisierung und Geschwindigkeit rostat) ein „Pilotprojekt zur Erfassung der Veröffentlichung lässt Rückschlüsse auf die Transparenz eines Immo- des selbst genutzten Wohneigentums“ bilienmarktes zu. Auch Jones Lang LaSalle misst in seinem Global Real Es- gestartet. tate Transparency Index dem Vorhandensein aussagekräftiger Indizes eine maßgebliche Bedeutung für die Beurteilung der Transparenz eines natio- Wie wichtig gute Indizes sind, zeigt auch nalen Immobilienmarktes zu. Immobilienindizes messen die Entwicklung jüngst das Ringen um die Herleitung des von Preisen (transaktionsbasierte Indizes) oder die Performance (bewer- Stressfaktors zur Messung des Immobi- tungsbasierte Indizes) von Immobilien und geben damit Aufschluss auf die lienpreisrisikos im Rahmen von Solven- Rendite- und Risikobestimmung. Damit gilt auch: Sind die Immobilienindi- cy II. Der europäische Versicherungs- zes gut, kann die Datenverfügbarkeit nicht schlecht sein und umgekehrt. aufseher hat hier – in Ermangelung kontinentaler Indizes, die eine längere Nutzen von Immobilienindizes hat seine Preisentwicklung Einfluss auf Zeitreihe abbilden und über möglichst Der Nutzen guter Indizes oder, anders- den privaten Konsum, die Entwicklung monatliche Datenpunkte verfügen – auf herum, die Konsequenz ihres Fehlens des Bankensektors sowie für das ge- den Index der Investment Property Da- leuchtet jedem Marktteilnehmer ohne samtwirtschaftliche Wachstum. Die tabank Limited (IPD) für Großbritannien Weiteres ein. Indizes ermöglichen die Kenntnis über die Entwicklung der Im- zurückgegriffen. Dieser bewertungs- Analyse von Immobilieninvestitionen mobilienpreise ist deshalb wirtschafts- basierte Index misst die Entwicklung auf der gleichen Grundlage wie an- politisch unabdingbar. Entsprechenden der Rendite aus der Wertänderung so- dere Assetklassen, sind ein wichtiger Wert legen daher die Notenbanken wie die Rendite des Cashflow als Total Bestandteil in der Portfolioplanung, dieser Welt auch auf verlässliche Preis- Return. Er bildet den britischen Markt -steuerung und -kontrolle und ermög- daten, um ihre Geldpolitik effizient und in diesem schwerpunktmäßig den lichen ein Benchmarking für das eigene zu gestalten. Öffentliche Äußerungen Londoner Markt recht gut ab, der aber Portfolio. über die Qualität haben in Großbritan- eine gewisse Sonderstellung in Europa nien eine lebhafte Diskussion ange- einnimmt. Volatilitäten wie in London Neben diesen eher investoren- und stoßen, die letztlich zu der Erstellung etwa während der Finanz- und Wirt- analystengetriebenen Nutzungen ha- neuer Hauspreisindizes und der Über- schaftskrise sind auf dem Kontinent ben Indizes eine hohe Relevanz im arbeitung bestehender Indizes geführt die Ausnahme. Da aber der IPD-Index volkswirtschaftlichen insbe- haben. Auch die Europäische Union als Benchmarkindex betrachtet wur- sondere wenn diese Wohnimmobilien misst der Hauspreisentwicklung diese de, sind die kontinentalen Märkte nun betreffen. Aufgrund der Größe und Be- Bedeutung zu. Zu Beginn des Jahres in der Verlegenheit, mit einer Volatilität deutung des Wohnimmobiliensektors 2002 wurde vom Statistischen Amt von 25 Prozent rechnen zu müssen, die Sinne, 89 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband „In Deutschland ist eine positive Tendenz zu erkennen, denn gerade in der jüngsten Vergangenheit konnten wichtige Lücken in der deutschen Wohnimmobilienindexlandschaft geschlossen werden.“ die tatsächlichen Verhältnisse in den Repräsentativität, Untergliederung in meisten Ländern weit überzeichnet. Subindizes (insbesondere für Regionen), Veröffentlichungsfrequenz, Zeit- Qualität der deutschen verzug, Verfügbarkeit und Preis. Auf Wohnimmobilienindizes einen Vergleich von Gewerbeimmobi- Der ZIA hat deshalb in einer gemeinsa- lienindizes wurde verzichtet, weil sol- men Untersuchung mit Barkow Consul- che in Deutschland noch eingeschränk- ting versucht zu klären, wie es um die ter zur Verfügung stehen. Qualität deutscher Indizes bestellt ist. Dazu erfolgte die Gegenüberstellung Im Ergebnis sind die britischen Wohn- mit britischen Wohnimmobilienindizes immobilienindizes ihren Pendants in (die im internationalen Maßstab in vie- Deutschland trotz mancher Verbesse- lerlei Hinsicht als beispielhaft gelten) rungen hierzulande noch immer in den anhand der Qualitätskriterien Historie, wesentlichen qualitätsbestimmenden Entwicklung der sechs bedeutendsten UK Hauspreisindizes seit 2002 im Vergleich Bereichen voraus. Besonders deutlich werden die Qualitätsunterschiede beim Vergleich der jeweiligen Tendenz. Wie die nachfolgenden Grafiken zeigen, 250 weisen die britischen Indizes trotz der unterschiedlichen Datenlage und Be- 200 rechnungsmethoden im betrachteten Zeitraum die gleiche Tendenz auf. Deut- 150 sche Indizes tun dies nicht und werden damit ihrer eigentlichen Funktion als 100 Halifax Nationwide CLG Land Registry Rightmove FT 50 Markttrendindikator nicht gerecht. Trotzdem ist in Deutschland eine positive Tendenz zu erkennen, denn gerade 0 Jan 02 Jun 03 Nov 04 Apr 06 Sep 07 Feb 09 Quelle: Lloyds Banking Group, Nationwide, DCLP, Land Registry, Rightmove, Financial Times/Acadametrics, Barkow Consulting 90 in der jüngsten Vergangenheit konnten wichtige Lücken in der deutschen Wohnimmobilienindexlandschaft ge- schlossen werden. So wird mittlerweile die Transaktionsprozesskette auch in Entwicklung der acht bedeutendsten deutschen Hauspreisindizes seit 2007 im Vergleich Deutschland vollständig abgedeckt, HPX hedonic existing home BulwienGesa Wohnindex destatis Wohngebäude vdp Eigentumswohnungen chungshäufigkeit gesteigert oder wer- IPD (Wertänderungsrendite) DEIX den zeitnäher veröffentlicht. Und – das empirica IMX einige Indizes haben ihre Veröffentli- ist besonders erfreulich – es sind in der 150 Vergangenheit neue Indizes hinzugekommen. Strukturunterschiede und hausge- 100 machte Gründe führen zum Qualitätsunterschied Wodurch aber sind diese Qualitätsunterschiede begründet? Auch dies versuchte die Studie zu klären. Einige 50 2007 20082009 2010 der Gründe ergeben sich aus der ver- Quelle: Lloyds Banking Group, Nationwide, DCLP, Land Registry, Rightmove, Financial Times/Acadametrics, Barkow Consulting glichen mit Großbritannien sehr unterschiedlichen Struktur des deutschen Wohnimmobilienmarktes und sind da- Umschlagshäufigkeit des deutschen Kaufpreise, wenn sie schließlich ver- mit nicht leicht zu ändern. Andere Wohnungsbestandes öffentlicht werden, weniger aktuell Schwächen sind durchaus „hausge- geringere Zahl an Datenpunkten. Wie- macht“ und könnten daher auch be- derholungskäufe können an manchen hoben werden. Standorten nicht oder kaum beobachtet Die im internationalen Kontext eher un- werden, einzelne Transaktionen haben gewöhnliche Struktur des deutschen Ein wesentlicher struktureller Unter- einen größeren Einfluss auf die Preis- Bankenmarktes ist für die Markttrans- schied ist das niedrigere Transaktions- messung. Zudem fallen bei geringeren parenz im Immobilienbereich eben- volumen im deutschen Wohnungs- Fallzahlen Qualitätsunterschiede mehr falls nicht förderlich. Wegen des „Drei markt. Selbst im umsatzschwachen ins Gewicht. Auch die im Durchschnitt Säulen Systems“ der Banken und der Jahr 2008 wurden in England und längere Dauer des Transaktionspro- starken Stellung des Sparkassen- Wales noch knapp 700.000 Wohn- zesses in Deutschland stellt ein Pro- sektors gibt es in Deutschland kaum einheiten veräußert. Die niedrigere blem dar. Sie führt dazu, dass die Banken mit nennenswerten, d.h. zwei- bedeutet eine sind, als in Großbritannien. 91 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband stelligen Marktanteilen. Dadurch ist pflichten der Gutachterausschüsse fehlende personelle und sachliche Aus- eine einzelne Bank auch nicht in der hat ergeben, dass ein gesetzlicher stattung der Ausschüsse verhindern Lage (wie zum Beispiel Halifax/Lloyds Anspruch, ohne berechtigtes Interes- derzeit eine rasche Zusammenfassung oder Nationwide in Großbritannien), se Kaufpreisdaten abzufragen, allein und Auswertung der Daten. aus eigenen Daten einen auch nur in den Bundesländern Bremen und halbwegs repräsentativen Hauspreis- Nordrhein-Westfalen besteht. In Sach- Ansatzpunkt Datenverfügbarkeit index zu errechnen. Die Berechnung sen und Baden-Württemberg steht es Wegen der hohen Bedeutung von aus- eines solchen Indexes erfordert in im Ermessen der Gutachterausschüs- sagekräftigen Indizes für die Investo- Deutschland die Zusammenfassung se, nicht-personenbezogene Daten ren, für die Markttransparenz und letzt- und Auswertung von Zahlen einer zu veröffentlichen. In allen anderen lich die Volkswirtschaft, setzt sich der ganzen Reihe von Banken, wie sie z.B. Bundesländern stehen Regelungen ZIA für eine Verbesserung der Indizes durch den Verband deutscher Pfand- der Gutachterausschussverordnungen ein. Dies kann nur gelingen, wenn die briefbanken erfolgt. dem entgegen. Auch in den Ländern, Datenverfügbarkeit verbessert werden in denen die Gutachterdaten grund- kann. Die Behebung der beschriebenen Nicht zu unterschätzen sind die recht- sätzlich für die Öffentlichkeit verfügbar hausgemachten Schwachstellen muss lichen Rahmenbedingungen, die die sind, ist die Datenbeschaffung nicht deshalb der Ausgangspunkt der Bemü- Erschließung des deutschen „Daten- kostenfrei, da die Gutachterausschüs- hungen sein. schatzes“ erschweren. Dem Schutz se Verwaltungsgebühren in nicht uner- persönlicher Daten und Daten, die heblicher Höhe vorsehen. Rückschlüsse auf persönliche Verhält- Der ZIA und sein Ausschuss Transparenz und Benchmarking werden sich in nisse zulassen, wird in Deutschland Neben den vorstehend skizzierten der weiteren Arbeit dieser Herausfor- zu Recht hohe Priorität eingeräumt. strukturellen Problemen gibt es aber derung stellen und mögliche Ansätze Anders als in Großbritannien gibt es in auch „hausgemachte“ Schwachstellen entwickeln. Deutschland keinen ‚Freedom of Infor- bei den deutschen Indizes. Diese Situ- mation Act‘, der der Öffentlichkeit ein ation ist deshalb besonders unbefriedi- Dr. Georg Allendorf ist Geschäfts- Recht an individuellen Transaktions- gend, weil den Gutachterausschüssen führer der RREEF Spezial Invest GmbH daten vermittelt. Die Sammlung und so gut wie sämtliche Daten zur Verfü- und Vorsitzender des ZIA-Aus- Veröffentlichung von Transaktionsda- gung stehen und die Voraussetzungen schusses Transparenz und ten durch die Gutachterausschüsse ist für eine Auswertung insofern gegeben Benchmarking. landesrechtlich und damit uneinheit- sind. Die förderalismusbedingte Zer- lich und tendenziell restriktiv geregelt. splitterung der rechtlichen Rahmenbe- Eine Analyse des ZIA zu Auskunfts- dingungen sowie mutmaßlich auch die 92 Benchmarks der Nachhaltigkeit Best-Practice-Beispiele und Kennzahlen Matthias Böning Lernen durch Nachahmung ist vermutlich die wirksamste und dadurch wohl fältige Programme auf den Gebieten wichtigste Lernform überhaupt. Das trifft nicht nur für Menschen zu, die sich Bildung, Gesundheit, Familie und Beruf von ihrer Geburt an Vorbildern wie den Eltern orientieren, sondern auch für sowie in Projekten im sozialen und kul- die Immobilienwirtschaft, wenn es um das Thema Nachhaltigkeit geht. So turellen Sektor. Die Deutsche Bank AG wie Menschen ihren Vorbildern nacheifern, so muss auch die Immobilien- gibt jährlich beispielsweise 1.590 Euro wirtschaft von ihren Best-Practice-Beispielen lernen. pro Mitarbeiter für Weiterbildung aus. Im Rahmen der Identifikation von Mus- ristika und Kennzahlen als wichtige Stadtentwicklungsprojekte terbeispielen nimmt das Setzen von Faktoren und Abgrenzungsmerkmale Bei der Suche nach vorbildlichen Maßstäben in der Nachhaltigkeitsde- erfolgreicher nachhaltiger Unterneh- Stadtentwicklungsprojekten batte – also die Definition von Bench- men, Stadtentwicklungen und Gebäu- die Kategorien „integrierte Konzepte“, marks – eine wichtige Bedeutung ein deprojekte zu identifizieren. Hierfür „innovative und stellt eine anspruchs- und verant- hat sich die ZIA-Arbeitsgruppe an so- und „Konzepte auf innerstädtischen wortungsvolle Aufgabe für die Immobi- genannten „Leuchttürmen“ orientiert. Brachen“ unterschieden. Für die Rubrik lienbranche dar. Denn Nachhaltigkeit ist wurden Bestandsentwicklungen“ der integrierten Stadtentwicklungskon- mehrdimensional. Benchmarks müssen Auswahl der „Leuchttürme“ zepte steht die Kooperation der Städte sowohl die ökologische, die soziokultu- als Orientierungsgrundlage Rüsselsheim, Raunheim und Kelster- relle als auch die ökonomische Dimen- Unternehmen bach exemplarisch. Mit der Absicht, sion berücksichtigen. Zudem darf sich Die Arbeitsgruppe wählte Unternehmen die Attraktivität kleinerer Kommunen die Festlegung von Maßstäben nicht aus, die sich klar zur Nachhaltigkeit in der Nähe von Ballungszentren – wie etwa nur auf Gebäude beschränken. verpflichten und dies unter anderem bei diesem Beispiel Frankfurt/Main, Auch auf Seite der Unternehmen und durch Kennzahlen wie zum Energie- Mainz und Wiesbaden – zu erhöhen, auf Stadtentwicklungsebene können verbrauch und Maßnahmen zur Mit- liegt der Schwerpunkt auf der Stärkung Beispiele gefunden werden, die viele arbeiterbildung unter Beweis stellen. der weichen Standortfaktoren. Dazu der drei Nachhaltigkeitsdimensionen Die Auswahl der Unternehmen erfolgte zählen unter anderem ein ökologischer oder gar alle erfüllen beziehungsweise anhand deren Nachhaltigkeitsberichte. Stadtumbau, interkulturelles Wohnen in einem der Bereiche ein besonders Wie dort ausgewiesen, bezieht zum und eine Abstimmung der Einzelhan- herausragendes Ergebnis erzielen. Beispiel die Rewe Gruppe bereits 100 delsentwicklung zur Steigerung der Im Rahmen der ZIA-Zukunftsinitiative Prozent ihres Stroms aus regenera- Anziehungskraft der Stadtkerne. Nachhaltigkeit hat es sich die Arbeits- tiven Energiequellen. Darüber hinaus gruppe „Benchmarks und Best Practi- engagieren sich viele Unternehmen in Auf dem Feld der innovativen Be- ce“ zur Aufgabe gemacht, Charakte- der Mitarbeiterentwicklung durch viel- standsentwicklung wurde unter ande- 93 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband „Nachhaltigkeit ist mehrdimensional. Benchmarks müssen sowohl die ökologische, die soziokulturelle als auch die ökonomische Dimension berücksichtigen.“ Westend Duo in Frankfurt als Musterobjekt, welches 2008 mit dem Prime Property Award von Union Investment ausgezeichnet wurde. Es integriert eine Geothermieanlage mit einer energetisch effizienten Fassade, einen alten Baumbestand und eine alte Villa sowie ein flexibles Raumnutzungskonzept durch eine platzsparende innovative Faltdeckenkonstruktion. Benchmarks für die Immobilienbranche Sowohl auf der ökologischen, soziokulturellen als auch der ökonomischen Ebene der Nachhaltigkeit bieten Kennzahlen beziehungsweise präzise festrem das Wohnquartier Johanniskirch- geben werden (ökonomische Ebene), gelegte Charakteristika die Möglichkeit gärten in Essen-Altenessen analysiert, zum anderen stehen vielfältige soziale einer Nachhaltigkeitsbewertung von das sich durch ein innovatives Kon- Einrichtungen wie Kitas und Sporthal- Unternehmen, Stadtentwicklungen und zept zum Mehrgenerationen-Wohnen len (soziokulturelle Ebene) sowie die Gebäudeprojekten. Diese Kennzahlen auszeichnet. Unter den betrachteten Nutzung von regenerativen Energien wurden aus den untersuchten Best- „Leuchttürmen“ der innovativen Quar- (ökologische Ebene) im Mittelpunkt. Practice-Beispielen abgeleitet. unter anderem der Freiburger Stadtteil Gebäude Ökologische Nachhaltigkeit Rieselfeld herangezogen worden. Die- Neben der Auswertung von Leucht- Zur ser Stadtteil kann als Leuchtturmpro- turmprojekten auf Unternehmens- und Nachhaltigkeit empfiehlt die ZIA-Ar- jekt hinsichtlich aller drei Dimensionen Stadtentwicklungsebene untersuch- beitsgruppe die Orientierung am End- der Nachhaltigkeit angesehen werden: te die Arbeitsgruppe „Benchmarking anstelle des Primärenergiebedarfs. Zum einen konnten die städtischen und Best Practices“ innerhalb der Zu- Der Endenergiebedarf bezeichnet im Grundstücke durch Kleinparzellierung kunftsinitiative Nachhaltigkeit des ZIA Rahmen der Energieeinsparverord- mit hohem Vermarktungserfolg ver- herausragende Gebäude. So gilt das nung die Summe aller Energiever- tiersentwicklung auf Brachflächen ist 94 Bewertung der ökologischen brauchseinheiten eines Gebäudes, die Prozent dieser Menge sind trinkbares beiter stehen, die für Gesundheit, Fa- bei deutschlandweit gemittelten Kli- Süßwasser und wiederum nur ein Drit- milienverträglichkeit, Sicherheit und maverhältnissen zur Deckung des tel davon ist für die menschliche Nut- Weiterbildung aufgewendet werden. Heizwärme- und des Warmwasser- zung erreichbar. Eine bewusste Was- Diese Ausgaben haben einen unmit- bedarfs einschließlich der Verluste der sernutzung wird als zukunftsweisend telbaren Einfluss auf die Mitarbeiter- Anlagentechnik benötigt wird. Anders eingeschätzt. zufriedenheit und deren Fluktuation sowie die Krankheitsquote. Auch der als der Primärenergiebedarf konzentriert sich der Endenergieverbrauch Darüber hinaus gelten ein Recyclingan- Frauenanteil im Unternehmen und in unabhängig von der Herstellung und teil und eine Müllmenge in Tonnen pro der Führungsebene sowie der Anteil der Gewinnung des Energieträgers an Jahr oder Mitarbeiter sowohl beim Bau der Leih- und Zeitarbeiter im Verhältnis seiner Quelle auf den sparsamen Ver- als auch im Betrieb einer Immobilie oder zu den Festangestellten geben einen brauch von Energie. in Bezug auf ein Unternehmen als wich- Hinweis darauf, in wie weit das Un- tige Kenngrößen der ökologischen Ver- ternehmen in soziokultureller Hinsicht Als eine weitere Kennzahl dient der träglichkeit. Neben der Reduktion von nachhaltige Ziele verfolgt. Außerdem Anteil regenerativer Energien. Dieser Klimagasemissionen und des gegen- lässt sich am finanziellen und mitarbei- Prozentsatz Endenergiebedarf wärtig noch hohen Flächenverbrauchs terbezogenen Aufwand für Kultur- und setzt allein auf der Herstellungsseite gehört der ökologische Fußabdruck zu Sozialprojekte, die durch das Unterneh- an. Hier besteht für ein Unternehmen den wichtigsten Kennzahlen für die Im- men vorangetrieben werden, erkennen, oder ein Projekt die Möglichkeit, einen mobilienbranche. Der ökologische Fuß- welche Wertschätzung die soziokultu- hohen Anteil an regenerativer Energie abdruck zählt alle Ressourcen, die ein relle Komponente der Nachhaltigkeit im für die Deckung des Bedarfs einzuset- Gebäude- oder Stadtentwicklungspro- Unternehmen erfährt. zen, indem beispielsweise durch Geo- jekt beziehungsweise ein Unternehmen thermie Wärme gewonnen oder durch benötigt, und zeigt auf, wie viel Fläche Auf Stadtentwicklungs- und Gebäude- den Einsatz von Photovoltaik Strom erforderlich ist, um all die Energie und ebene sind es weniger Kennzahlen als eingespeist wird. Zudem dient die Rohstoffe für diesen Zweck zur Verfü- vielmehr bestimmte Charakteristika, Angabe zum Trinkwasserverbrauch in gung zu stellen. die das jeweilige Projekt aufweist und am Liter pro Jahr oder Mitarbeiter zur Be- es als „nachhaltig“ klassifiziert. So wertung des Ausmaßes ökologischer Soziokulturelle Nachhaltigkeit gehört neben der Aufenthaltsqualität Nachhaltigkeit. Obwohl die Erde zu Zu den Kennzahlen der soziokulturellen und der Barrierefreiheit vor allem die mehr als 70 Prozent mit Wasser be- Nachhaltigkeit sollten auf Empfehlung städtische Integration zu den soziokul- deckt ist, wird Wasser zunehmend ein der ZIA-Arbeitsgruppe auf Unterneh- turellen Kriterien. Gerade bei größeren knappes Gut. Denn gerade einmal drei mensebene die Ausgaben pro Mitar- innerstädtischen Projektentwicklungen 95 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband sind es in erster Linie Gebäudeprojekte, Auf der Kostenseite steht dem der Auf- fläche des Gebäudes und ist dann als auf die sich die ZIA-Arbeitsgruppe im wand für den Bau und den Betrieb der nachhaltig zu bewerten, wenn das Rahmen der Definition von Benchmarks Immobilien gegenüber. Die Betriebs- Ausmaß der Bodenversiegelung und konzentriert hat. In Bezug auf Unter- nebenkosten als Schnittstelle zur öko- Landschaftszerschneidung im optima- nehmen sind Kriterien für ökonomisch logischen Dimension verringern sich len Verhältnis zu den Nutzerträgen der nachhaltiges Wirtschaften nicht spe- bei hoher Energieeffizienz und durch Immobilie steht. zifisch für die Immobilienbranche. Für den Einsatz regenerativer Energiequel- Von einem erfolgreichen Projekt kann den ökonomisch nachhaltigen Erfolg len. Bei Heizung, Kühlung, Strom- und nur dann gesprochen werden, wenn eines Projekts müssen die Zahlen spre- Wasserverbrauch können meist bis zu die ökologische, ökonomische und so- chen, insbesondere die Entwicklung einem Drittel der Kosten eingespart ziokulturelle Zukunftsfähigkeit anhand des Objektwerts und der Mieten sowie werden. Zudem sinken die Instandhal- dieser Kennzahlen und Charakteristika der Auslastungsgrad. Die Leerstands- tungskosten. belegt werden kann. Indiz für die langfristige Attraktivität ei- Letztendlich drückt sich die enge Ver- Matthias Böning ist Vorstandsvor- nes Objekts. Zudem spielt die Drittver- knüpfung von ökonomischer und ökolo- sitzender der mfi management für mietbarkeit und damit die Nutzungsfle- gischer Dimension insbesondere auch immobilien AG und Vorsitzender des xibilität eine große Rolle, wenn es um in der Flächeneffizienz des Gebäudes ZIA-Ausschusses Energie Technik die Höhe des Auslastungsgrades geht. aus. Diese bezieht sich auf die Grund- Umwelt. ist ein nachhaltiges Zusammenspiel von Stadtentwicklung und Immobilienwirtschaft nur möglich, wenn Bürger und die Planungsbehörden frühzeitig am Planungsprozess beteiligt werden. Gebäude integrieren sich zudem meist leichter in die vorhandenen städtischen Strukturen, wenn sie eine Mischnutzung und ein ausreichendes Maß an öffentlich zugänglichen Flächen aufweisen. Ökonomische Nachhaltigkeit Im Hinblick auf die ökonomische Nachhaltigkeit in der Immobilienbranche und Belegungsquote eignet sich als 96 Nachhaltige Stadtentwicklung Innenentwicklung durch BauGB-Novellierung stärken Frank Krätzschmar Die Bundesregierung hat bereits im Koalitionsvertrag vom 26. Oktober 2009 ralen Baustein der Nationalen Stadtent- festgehalten, dass sie sich für eine Weiterentwicklung des Planungs- und wicklungspolitik des Bundes darstellt. Baurechts einsetzen will, um den Klimaschutz stärker zu verankern und Mitglieder des ZIA und der Bundes- den Vorrang der Innenentwicklung zu stärken. Dabei soll die Erhaltung und vereinigung der Landes- und Stadt- Entwicklung attraktiver Innenstädte sowie die Reduzierung der Neuinan- entwicklungsgesellschaften spruchnahme von Flächen durch den Vorrang der Innenentwicklung er- haben sich intensiv in den Kommunika- reicht werden. tionsprozess des Bundesministeriums (BVLEG) für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung Nachhaltige Stadtentwicklung durch konsequente Innenentwicklungsstrate- (BMVBS) eingebracht und einen konst- Primat der Innenentwicklung gie erreicht werden. Der ZIA unterstützt ruktiven Beitrag zur Weiterentwicklung Der ZIA setzt sich für eine nachhal- mit seinem Leitbild einer nachhaltigen des Weißbuchs geleistet. Die Rolle von tige Stadtentwicklung ein, die an Stadtentwicklung diese Forderung des Handel und Wirtschaft wird künftig ver- Ressourcen-, Klimaschutz- und Ener- Rates für nachhaltige Entwicklung für stärkt im Mittelpunkt des Weißbuches gieeinsparzielen orientiert ist. Nach- einen ressourcenschonenden Umgang stehen, wie auch die Bedeutung inte- haltige Stadtentwicklung in diesem mit Fläche. Dies setzt voraus, dass grierter Stadtentwicklungsstrategien. Sinne orientiert sich an den Leitprin- Brachflächen schneller in den Flächen- Auch die Rolle der Privaten, respektive zipien ökonomischer Stabilität und kreislauf eingebracht werden. Das ZIA- der Immobilienwirtschaft im Rahmen Entwicklung, Verant- Leitbild nachhaltiger Stadtentwicklung einer kooperativen Stadtentwicklung wortung und Effizienz sowie sozialer zielt auf die Integration der Konzepte findet Eingang in das künftige Weiß- Stabilität und zivilgesellschaftlicher der ressourcenschonenden nachhalti- buch Innenstadt. Verantwortung. Der zentrale Nachhal- gen Stadtentwicklung mit dem Lebens- tigkeitsgrundsatz ist dabei die Redu- zyklusansatz der Immobilienwirtschaft. ökologischer Verfahrensbeschleunigung zur Stärkung der Innenentwicklung zierung des Flächenverbrauchs durch Innenstadtentwicklung – ZIA und Bereits bei der letzten Novellierung des BVLEG leisten konstruktiven Beitrag Baugesetzbuches (BauGB) von 2007 30 ha-Ziel des Rates für Nachhaltige zum „Weißbuch Innenstadt“ ist mit der Einführung des § 13a für Entwicklung Voraussetzung einer verstärkten Innen- Bebauungspläne der Innenentwick- Das erklärte Ziel der Bundesregie- entwicklung ist der stete Wandel durch lung die Möglichkeit des beschleunig- rung und des Rates für Nachhaltige Reurbanisierung und Revitalisierung ten Verfahrens eingeführt worden. Wir Entwicklung ist es, die Flächeninan- der Innenstädte. Die Stärkung der In- stimmen mit der Expertenkommission spruchnahme auf 30 Hektar pro Tag zu nenstädte steht u.a. auch im Fokus des des Bundesbauministers überein, dass reduzieren. Dies kann nur durch eine „Weißbuch Innenstadt“, das einen zent- sich das Gesetz zur Erleichterung von eine konsequente Innenentwicklung. 97 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Planungsvorhaben im Innenbereich im setzgebers hinterherhinkt. Hier bedarf Grundsatz bewährt hat. Nichtsdesto- es Erleichterungen der Möglichkeit zur trotz sollten weiter alle Anstrengungen Überschreitung der Maßobergrenzen unternommen werden etwaige Voll- des § 17 Abs. 2 BauNVO. Verband zugsdefizite abzubauen. Energetische Stadterneuerung durch Auch Bewährtes kann noch verbessert Weiterentwicklung des Städtebau- werden, so dass der Vorschlag der Ex- rechts im BauGB pertenkommission, kommunale Bebau- Für eine nachhaltige Stadterneuerung, ungspläne der Innenentwicklung im die sich den Zielen des Klimaschutzes Artenschutzrecht weiter zu entlasten und der Förderung erneuerbarer Ener- und zu flexibilisieren, auf unsere volle gien orientiert, ist eine Verankerung im Unterstützung trifft. Der ZIA und die besonderen Städtebaurecht in jedem BVLEG werden sich im laufenden No- Falle zielführend. Mit der Einführung vellierungsverfahren für die Durchset- eines neuen Maßnahmentyps im be- zung dieses Anliegens einsetzen. sonderen Städtebaurecht würde den Ziele des Klimaschutzes, der Förde- Kommunen ein größerer Spielraum rung der erneuerbaren Energien und Nachverdichtung durch Anpassung für zukunftsorientierte städtebauliche einer zukunftsorientierten Stadtent- der BauNVO Gesamtmaßnahmen eröffnen und eine wicklung sollten dabei gleichermaßen Für eine gezielte Innenentwicklung be- energetische Stadterneuerung stärken. berücksichtigt werden. Hierzu gehört maßgeblich auch die Verankerung der darf es Nachverdichtungsstrategien, die aktuell vielfach noch an den Re- Fazit energetischen Stadterneuerung für gelungen der Baunutzungsverordnung Die Notwendigkeit der konsequenten einen zukunftsorientierten „Stadtum- (BauNVO) scheitern. Für die Immobili- Innenentwicklung für eine nachhalti- bau“ unserer Städte. enwirtschaft wird die Entwicklung von ge Stadtentwicklung ist unbestritten Innenstadtgrundstücken durch Nach- und sollte von der Bundesregierung im Frank Krätzschmar ist Geschäftsführer verdichtung zunehmend erschwert, da Rahmen der aktuellen BauGB-Novellie- der Landesentwicklungsgesellschaft der Gesichtspunkt der Innenentwick- rung konsequent umgesetzt werden. Thüringen mbH (LEG), Präsident der lung als besonderer städtebaulicher Der Grundsatz der Beschleunigung Bundesvereinigung der Landes- und Belang in der Rechtsprechung nicht und im Rahmen der Innenentwicklung Stadtentwicklungsgesellschaften ausreichend berücksichtigt wird und auch der Vereinfachung von Planungs- (BVLEG) und Vorsitzender des ZIA- damit hinter den Zielsetzungen des Ge- verfahren ist dabei zu beachten. Die Ausschusses Stadtentwicklung. 98 Weißbuch Innenstadt Eine Skizze bunter Vielfalt Stephan Jung Das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) rück, welches wichtige Entwicklungs- hat im Herbst 2010 ein Entwurfspapier zur Entwicklung der Innenstädte in trends für die Innenstädte aufzeigt. Deutschland vorgelegt und zu einer breiten Diskussion eingeladen. Die Immobilienwirtschaft macht sich dafür stark, die Bedeutung von Innenstadt- Über 4.000 Städte und Gemeinden in entwicklungen als Motor für eine lebendige und vielfältige Stadtkultur auch Deutschland, von der Nordsee bis zum in der Zukunft zu erhalten. Eine konstruktive und vorurteilsfreie Diskussion Alpenrand, stehen für eine bunte Viel- zwischen allen Stadtakteuren wird dabei die Identifikation der Bürger mit falt von Landschaften und Kulturen. ihrer Stadt erhöhen. Ein Weißbuch Innenstadt wird nur dann seine konstruktive und stimulierende Minister Dr. Peter Ramsauer sagte bei chen mit dem Ministerium wurde die Wirkung entfalten können, wenn es die der Auftaktveranstaltung zum Weiß- aus unserer Sicht noch nicht zerrfreie Individualität der Menschen und ihrer buch Innenstadt: „Unsere Städte und Abbildung des Handels und der Immo- Lebensräume erkennt, akzeptiert und Gemeinden sind vielfältig, einzigartig bilienwirtschaft intensiv diskutiert. fördert. Dabei muss sich das Weißbuch eher als Schnittanleitung für einen und unverwechselbar. Die Zentren sind die Herzen der Städte und Gemeinden. Positionspapier ZIA/GCSC/BVLEG Maßanzug verstehen und nicht als eine Sie sind die Ankerpunkte für das All- Im März 2011 wurde von beiden Ver- unbequeme Uniform. tagsleben. Das gilt für die Stadtzentren bänden in Abstimmung mit der Bundes- unserer Metropolen ebenso wie für die vereinigung der Landes- und Stadtent- Der Strukturwandel im Einzelhandel ist Zentren unserer Kleinstädte und Dörfer. wicklungsgesellschaften e.V. (BVLEG) ein ebenso unaufhaltsamer Prozess wie Mit dem ‚Weißbuch Innenstadt’ starten ein Positionspapier entwickelt und ver- das sich komplett wandelnde Konsum- wir eine breite öffentliche Diskussion abschiedet, in welchem die Bedeutung verhalten der Deutschen: Der Bürger ist über die Zukunft unserer Innenstädte der Handels- und Immobilienbranche heute nicht mehr loyaler Stammkunde und Ortszentren. Wir wollen gemein- und seine wichtige Funktion als Motor sondern pendelt zwischen Schnäpp- sam die Schwerpunkte für die Stadt- für die Innenstadt erläutert wird. Die chenjagd und Luxuskauf, will mal entwicklungspolitik setzen.“ Verbände positionieren sich hier ein- Askese und dann wieder Genuss. Er deutig als Partner für eine nachhaltige erwartet nachhaltige und grüne Pro- Der Zentrale Immobilien Ausschuss und erfolgversprechende Weiterent- dukte, lässt sich aber auch gerne mal Berlin e.V. (ZIA) und der German Coun- wicklung der Städte und Gemeinden. zu einem Lustkauf verführen. Es gibt cil of Shopping Centers e.V. (GCSC) ha- Das Positionspapier greift zum Beispiel allerdings eines, da sind sich alle Kun- ben schnell reagiert und die Einladung auf die GCSC Studie „Shopping Center den einig: Er lässt sich nichts vorschrei- zum Dialog wörtlich genommen: In 7. Generation“ des renommierten Gott- ben und reagiert auf Reglementierung Workshops und Abstimmungsgesprä- lieb Duttweiler Instituts, St. Gallen zu- äußerst sensibel. Er lässt sich seine 99 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Begeisterung für H&M oder Louis Vuit- mit 1-Euro-Läden noch so etwas wie ton nicht verbieten, findet Durchschnitt Handel vorzuhalten. Hier ist Innenstadt- ganz langweilig und erwartet, dass er reparatur nötig: Der GCSC hat hierzu im täglich neu begeistert und überrascht Positionspapier Best-Practice-Beispie- wird. Hierauf haben nicht nur Handels- le genannt, wo durch frühzeitige und unternehmen, sondern auch die Ent- intensive Abstimmung aller Innenstadt- wickler der entsprechenden Immobilien akteure eine passgenaue Entwicklung und der Innenstädte zu reagieren. rund um das Thema Handel stattgefun- Verband den hat und eine positive Belebung für Die historischen Kerne der Innenstädte die Innenstadt funktionierte. sind dabei auch heute noch funktionierende Marktplätze, die seit Jahr- Um solche Investitionen zielgerich- lebenswerter Städte zu legen. Die He- hunderten pulsierender Mittelpunkt tet voranzutreiben, ist aber auch eine rausforderungen der demografischen für Handel, Kultur, Gastronomie und Entbürokratisierung z.B. bei der Städ- Veränderungen, der Migration, Verän- Informationsaustausch waren. Gerade tebauförderung nötig, die Investitions- derungen der Mobilität, Anforderungen die demografischen Entwicklungen in anreize schafft. Business und Housing an erneuerbare Energien und Nachhal- Deutschland führen dazu, dass die Bür- Improvement Districts (BIDs und HIDs) tigkeit, der Anstieg der Singlehaushal- gerinnen und Bürger (wieder) Identifi- sind erfolgversprechende Instrumente, te, das veränderte Einkaufsverhalten kationsorte in ihren Städten aufsuchen, die aber oft an Budgetgrenzen schei- und die neuen Freizeit- und Kommu- die ein lebendiger Treffpunkt sind. tern und so ihre positive Wirkung nicht nikationsformen der Menschen sind entfalten können. Es hat sich gezeigt, Zukunftsthemen, die aktiv und kreativ Innenstadtreparatur durch maßvolle dass jeder Euro, der in die Städte- miteinander diskutiert werden müs- Entwicklungsprojekte bauförderung fließt, bis zu acht Euro sen. Daraus die richtigen Trends und Viele Innenstädte haben aus den unter- Investitionen aus der Privatwirtschaft geeignete Maßnahmen abzuleiten, ist schiedlichsten Gründen „vergessen“, auslöst. eine spannende Aufgabe, der sich ZIA, GCSC und BVLEG als Partner für eine sich mit den Anforderungen an eine moderne Stadt weiterzuentwickeln. Aus „Weißbuch wird Buntbuch“ Die Folgen sind an zahlreichen Stellen Das Weißbuch bietet die Chance, über sichtbar geworden: Leerstand, unmoti- eine Bestandsaufnahme hinaus, Stra- Stephan Jung ist Director Investments viert mit Kiosken bebaute Fußgänger- tegien und Ideen für die Zukunft un- bei der Knight Frank Consult GmbH zonen, unnötige Barrieren an Stadt- serer Innenstädte zu bündeln und eine & Co. KG und Vorstand des German plätzen und der verzweifelte Versuch, Fokussierung auf die Fortentwicklung Council of Shopping Centers e.V. 100 lebendige Diskussion gerne stellen. Wettbewerb und Innovation statt Anschlussund Benutzungszwang Der Ordnungsrahmen für die Fernwärmewirtschaft muss modernisiert werden Werner Dorß Um die Besonderheiten der Fernwärmeversorgung für die Immobilienwirt- Schwäche beseitigen. Die Kartellbe- schaft zu untersuchen und die Auswirkungen von rechtlichen Rahmenbe- hörde hat eine entsprechende Untersu- dingungen und technischen Regelwerken zu beschreiben, hat der Aus- chung eingeleitet. schuss Energie Technik Umwelt (ETU) im ZIA einen Arbeitskreis Fernwärme gegründet. Gestiegene Kosten für den Energiebezug und ein zunehmendes Die Branche konnte sich entgegen dem Bewusstsein um die Endlichkeit vieler Ressourcen lassen Themen rund um ursprünglichen Gesetzesentwurf der die Energieversorgung von Immobilien ständig an Bedeutung gewinnen. besonderen Missbrauchsaufsicht über Hinzu tritt besonders in Deutschland eine mitunter emotional geführte Dis- Energieversorgungsunternehmen (§ 29 kussion um den Einsatz fossiler und nuklearer Energieträger, verbunden mit GWB) im Zuge der letzten Kartellrechts- unterschiedlichen Ausstiegsszenarien. novelle entziehen. Bei den jüngeren gesetzlichen Regelungen im Bereich Die Naturkatastrophe in Japan, mit wärmewirtschaft seit Jahrzehnten im der Energieeinsparung, der Energieef- schweren Schäden auch an Nuklear- Wesentlichen gleich. Beispiele hierfür fizienz und dem Einsatz erneuerbarer anlagen, hat im Frühjahr 2011 diesen sind die seit über 30 Jahren nahezu Energien (EnEG/EnEV/EEWärmeG) wur- Entwicklungen Impulse unverändert gültige versorgerfreundli- de die Fernwärmeversorgung hingegen verliehen und wird voraussichtlich che Verordnung über die Allgemeinen regelmäßig privilegiert. weitreichende Auswirkungen auf die Versorgungsbedingungen Fernwärme Energiegesetzgebung in Deutschland (AVBFernwärmeV) und der im Vergleich Während der Gebäudeeigentümer bei- nach sich ziehen sowie den Energieer- mit Strom und Gas weitaus mildere spielsweise zeugungsmix künftig tiefgreifend ver- Prüfungsmaßstab des Kartellrechts. für die Isolierung wärmeführender verstärkte Nachrüstverpflichtungen Rohrleitungen im Haus zu tragen hat, ändern. Diese Entwicklungen werden nicht ohne Folgen für die Energiepreise Im Vergleich zur leitungsgebunde- bestehen für Fernwärmenetze wei- möglich sein. nen Versorgung mit Elektrizität und terhin keine verbindlichen und zeit- Gas ist die Fernwärmeversorgung in gemäßen Standards zur Minimierung Während die Märkte für die leitungs- Deutschland regional strukturiert und der Wärmeverluste beim leitungsge- gebundene Versorgung mit Elektrizi- überschreitet selten die Grenzen ei- bundenen Transport von Warmwasser tät und Gas schrittweise liberalisiert nes Bundeslandes. Dieser Umstand und Dampf zum Abnehmer. Obgleich wurden, der erforderliche Netzbetrieb verhinderte bisher ein wirksames diese Verluste vor dem Zähler des für wettbewerbliche Durchleitungen Einschreiten des Bundeskartellamts Verbrauchers anfallen, sind die Netz- geöffnet wurde und die Netznutzungs- gegen möglichen Preis- und Konditio- verluste nach der Rechtsprechung entgelte der Regulierung unterliegen, nenmissbrauch. Das neue Instrument des Bundesgerichtshofs im Rahmen blieb der Ordnungsrahmen für die Fern- der Sektorenuntersuchung kann diese der verbrauchsunabhängigen Leis- 101 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband „Um einen wünschenswerten Wettbewerb der Versorgungssysteme zu ermöglichen und gleichzeitig den Markt für Innovationen offenzuhalten, sollte von dem Instrument des Anschluss- und Benutzungszwangs im Rahmen der Energieversorgung nur zurückhaltend Gebrauch gemacht werden. Im Grundsatz sollte der Immobilieneigentümer privatautonom entscheiden können, wie und mit welcher Technologie er seine Liegenschaften versorgt.“ tungsentgelte für die Bereitstellung der direkt betroffenen Wirtschafts- abgegeben, sondern zunächst für die von der Gemeinschaft der Fernwär- kreise – diese interessengesteuerten Bewirtschaftung von Immobilien mit meabnehmer zu tragen. Wirksame privatwirtschaftlichen Regelwerke in Wärme nutzbringend eingesetzt. Die- Anreize, diese Netzverluste zu mini- Bezug nimmt. Begünstigt wird diese se Überlegung trifft jedoch nicht auf mieren, bestehen nicht. Für die großen Entwicklung durch die außerordent- sämtliche Formen einer zentralen Wär- Netzstrukturen besteht schließlich eine liche Komplexität der Thematik, die meerzeugung für Dritte durch ein Ener- Freistellung von den eichrechtlichen eine intensive Befassung unter tech- gieversorgungsunternehmen zu, son- Vorschriften, obwohl zwischenzeitlich nischen, ökonomischen, ökologischen dern beschreibt nur die gemeinsame mit dem Laserdopplerverfahren opti- und rechtlichen Aspekten erfordert. Erzeugung von elektrischem Strom und Wärme im Verbund der Kraft-Wärme- sche Methoden zur Verfügung stehen, um Mess- und Zähleinrichtungen mit Der Ausschuss Energie Technik Umwelt Kopplung (KWK). Ähnlich vorteilhaft vertretbarem Aufwand vor Ort und ohne hat sich dieser Aufgabe im vergange- zeigt sich die Nutzung von industrieller Betriebsunterbrechung zu kalibrieren. nen Geschäftsjahr besonders ange- Abwärme, die beispielsweise im Zu- nommen und wird durch den Arbeits- sammenhang mit exothermen Prozes- Hinzu tritt die Besonderheit, dass der kreis Fernwärme die Auswirkungen der sen ohnehin anfällt. Reine Heizwerke Interessenverband der Branche tat- aktuellen Regelwerke mit ihren Folgen – gleichsam ausgelagerte und zusam- sächliche und vermeintliche Rege- für die Immobilienwirtschaft analysie- mengefasste Heizkessel – können die- lungslücken und Interpretationsspiel- ren und gemeinsam mit den zustän- sen Vorzug nicht bieten. räume in Gesetzen und Verordnungen digen Ministerien an sachgerechten durch verbandsinterne Regelwerke im Lösungen arbeiten. Regelwerke, die Die Versorgung von Gebäuden mit Sinne seiner Mitglieder schließt bzw. branchenübergreifende Auswirkungen Fernwärme unterscheidet sich von auszugestalten sucht. entfalten, müssen die Interessen sämt- allen anderen Formen der Wärmeer- licher betroffener Wirtschaftskreise an- zeugung für die Bewirtschaftung von Diese Regelwerksbausteine können gemessen berücksichtigen und bedür- Immobilien im Wesentlichen dadurch, in der Folge fehlender Alternativen fen im Regelfall der Entscheidung des dass sich die Heizquelle nicht im oder normähnliche Wirkungen entfalten, demokratisch legitimierten Gesetz- und am Gebäude bzw. auf der Liegenschaft die geeignet sind, die Bau- und Im- Verordnungsgebers. befindet und nicht der Verfügungsbefugnis des Gebäudeeigentümers oder mobilienwirtschaft nicht unerheblich zu belasten. Dies gilt insbesondere Zunächst klingt es sinnvoll und zeit- des Nutzungsberechtigten unterliegt. dann, wenn die Verwaltung in Ausle- gemäß: Abwärme, die bei der Erzeu- Daher kann der Gebäudeeigentümer gungshilfen und Handlungsempfehlun- gung von Elektrizität ohnehin anfällt, nicht entscheiden, welche Brennstoffe gen – ohne ausreichende Beteiligung wird nicht unmittelbar an die Umwelt und Technologien zur Wärmeerzeu- 102 gung eingesetzt werden. Weiterhin Energien – folgerichtig zunehmend an ist geeignet, den gebäudespezifischen fehlen ihm die Möglichkeiten, auf die Bedeutung. Energiebedarf – und damit die Bewirtschaftungskosten – dauerhaft auf ei- Effizienz der vorgelagerten Netzstruk- nem hohen Niveau zu halten. turen Einfluss zu nehmen. Diese Be- Im Zentrum der Bemühungen sollte sonderheiten weitreichende stets die energetische Optimierung Konsequenzen – insbesondere dann, der Gebäude stehen. Die energeti- Der ZIA wird unter Berücksichtigung wenn ein Anschluss- und Benutzungs- sche Qualität der Gebäudehülle und der praktischen Erfahrungen seiner zwang zu Gunsten der Fernwärme der verwendeten Technik entscheidet Mitglieder beim Betrieb von Gebäuden besteht, der jede alternative Form der über den Energiebedarf der einzelnen mit unterschiedlicher Nutzung an un- Wärmeversorgung ausschließt. Liegenschaft. Es gilt diesen gebäude- terschiedlichen Standorten die weitere spezifischen Bedarf – unter Beachtung Entwicklung der Norm- und Regelset- Um einen wünschenswerten Wettbe- des Wirtschaftlichkeitsgebots – zu zung aufmerksam und kritisch beglei- werb der Versorgungssysteme zu er- senken, um den energiekostengetrie- ten und sich um eine enge Abstimmung möglichen und gleichzeitig den Markt benen Bewirtschaftungsaufwand zu mit den Fachministerien bemühen. Der für Innovationen offenzuhalten, sollte begrenzen. Vorgehensweise künftige Ordnungsrahmen der Wärme- von dem Instrument des Anschluss- kann einen wirksamen Beitrag leisten, versorgung ist wettbewerbsoffen und und Benutzungszwangs im Rahmen um Bestandsimmobilien zeitgemäß zu technologieneutral auszugestalten. Re- der Energieversorgung nur zurück- entwickeln und dauerhaft im Markt gelungen, die über eine Branche hinaus haltend Gebrauch gemacht werden. zu halten. Wirkungen entfalten, bedürfen der Ab- haben Diese stimmung zwischen sämtlichen betrof- Jeder Einzelfall bedarf der sorgfältigen Prüfung, die dem Ausnahmecharakter Als Akquiseinstrument zum Absatz von fenen Wirtschaftskreisen. Im Zweifel dieses Instruments Rechnung trägt. Fernwärme findet sich regelmäßig die bedürfen Regelwerksbausteine, die von Im Grundsatz sollte der Immobilienei- werbliche Aussage, dass bei Verwen- Dritten gesetzt werden und Einfluss auf gentümer privatautonom entscheiden dung von Fernwärme mit günstigen die Bewirtschaftungskosten und die können, wie und mit welcher Tech- Primärenergiefaktoren die energeti- Werthaltigkeit von Immobilien nehmen, nologie er seine Liegenschaften ver- sche Qualität der Gebäude vernachläs- der sorgt. Im Zusammenhang mit dem sigt werden könne und gleichwohl die durch den hierzu berufenen Gesetz- integrierten Energie- und Klimapro- Anforderungen der Energieeinsparver- und Verordnungsgeber. gramm und dem Energiekonzept der ordnung eingehalten werden könnten. Bundesregierung gewinnen Formen Diese Aussage fügt sich nur schwer Werner Dorß ist Rechtsanwalt und Ab- der dezentralen Energieversorgung – in die energie- und klimapolitischen teilungsleiter Energiewirtschaftsrecht unter Einbeziehung der erneuerbaren Bemühungen des Gesetzgebers und bei der Arcadis Deutschland GmbH. demokratischen Legitimierung 103 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband Im Wettbewerb um qualifizierten Nachwuchs Wissenstransfer in der Immobilienwirtschaft und Positionierung als attraktives Berufsfeld Martina Borgmann Prof. Silke Weidner Die beiden namensgebenden Säulen des Ausschusses Bildung und For- wuchskräften“ schung spannen zugleich sein Tätigkeitsspektrum auf. Bildung ist in den Nachwuchskräften“. Doch was macht letzten Jahren zu einem hochpolitischen Thema von der Bundes- bis zur qualifizierten Nachwuchs aus, woran kommunalen Ebene geworden und speist neben der „Nachhaltigkeit“ bei- ist er zu erkennen? und „qualifizierten nahe jede öffentliche Diskussion auch zur Zukunft des Tätigkeitsfeldes von Immobilienbranche und Stadtentwicklung. Beide haben seit jeher fachlich- Bevor ein junger Mensch eine berufliche inhaltlichen Bezug zu diesen Aufgaben (über soziale Dimensionen von Bau- Richtung einschlägt, sollte er Bildung, en und Entwickeln, Bildungsbauten etc.), der durch die aktuellen Debatten besser Allgemeinbildung, vermittelt zum sog. Integrationsmotor Stadt in Transformationszeiten aber einen neu- bekommen haben. Damit steigen die en Drive erfährt. Neben diesem fachlichen Aufgabenfeld der Branche ste- Chancen auf einen qualifizierten beruf- hen im Ausschuss aber vor allem die „internen“ Ansprüche an Bildung und lichen Werdegang – also auf Erfolg im Forschung im Blickfeld. Die Unternehmen zum einen und die Ausbilder zum Beruf. Denn „Bildung“ ist natürlich weit anderen müssen sich vor dem Hintergrund der angesprochenen Rahmenbe- mehr als Fachwissen, „Bildung“ macht dingungen positionieren: Die Unternehmen benötigen für die anstehenden aus Herausforderungen qualifizierte Köpfe, die Universitäten, Hochschulen sowie in jungen Jahren einen aufgeschlos- Weiterbildungseinrichtungen und Ausbilder müssen diese hervorbringen. senen und interessierten Junior mit einem Immobilien-Professional Lernbereitschaft, was keine selbstverUm das breite Spektrum der spannen- neuen Mitgliedern – zu Jahresbeginn ständliche Tugend ist. Darüber hinaus den Themen in der Ausschussarbeit bereits absolvierte. In dieser Konstella- ist der „gebildete Junior“ in der Lage, begleiten zu können, startet der Aus- tion der Ausschussleitung soll die Brü- sozial kompetent seinen Weg im Zu- schuss in diesem Jahr mit einer Dop- cke hergestellt werden zwischen den sammenspiel mit seinen Kollegen und pelspitze in eine neue Arbeitsperiode. Anforderungen der Ausbildungs-, Stu- Vorgesetzten zu gehen und für unter- Martina Borgmann, Kienbaum Executi- dieninstitutionen, den Auszubildenden, schiedlichste Situationen kreative Lö- ve Consultants, Partner/Head of Com- Studenten sowie den Anforderungen sungen zu finden. Im fortgeschrittenen petence Center Real Estate und Prof. der Arbeit gebenden Unternehmen. Berufsleben ermöglicht „Bildung“ dem Dr. Silke Weidner, BTU Cottbus, Lehr- Warum nun ist Bildung für den ZIA ein inzwischen zum Senior entwickelten stuhlinhaberin Stadtmanagement und so wichtiges Thema: früheren Junior, Menschen zu führen und zu motivieren. Außerdem sollte er Vorstandsmitglied des gif e.V. sowie Geschäftsführerin der urban manage- Bildung ist der Garant für in der Lage sein, nicht permanent um ment systems GmbH Leipzig überneh- qualifizierten Nachwuchs sich selbst zu kreisen und sich nicht men die Leitung des Ausschusses, der Sicherlich ist es schade, dass man ausschließlich der eigenen Karriere- seine Auftaktsitzung – mit zahlreichen unterscheiden muss zwischen „Nach- optimierung zu widmen, sondern sich 104 sachlich und kompetent auf das We- zu orientieren, interkulturelle Sensibi- auf ein höheres Gehalt) oder ihm/ihr sentliche Aufgabengebietes lität mitzubringen. Damit einher geht während er Weiterqualifizierungsphase konzentrieren. Nur so gelingt es, Men- die sichere Beherrschung der engli- zeitliche Flexibilität gewähren. Letz- schen zu Höchstleistungen zu motivie- schen Sprache und interkulturelles teres dürfte allerdings für die meisten ren und Vorbildfunktion einzunehmen. Denken. Daraus lässt sich dann im Mitarbeiter wichtiger sein als die rein Berufsleben die Fähigkeit ableiten, in monetäre Unterstützung, was meist Bildung ist die Basis einer professio- einem international aufgestellten Un- mit einer vertraglich geregelten länge- nellen Immobilienwirtschaft ternehmen mit weltweiten Kollegen ren Bindung des Mitarbeiters an seinen Bildung bedeutet die Basis für Profes- oder Geschäftspartnern beispielswei- Arbeitgeber verbunden ist. sionalität, d.h. Sicherheit im Umgang se über Zeitzonen hinweg zu arbeiten mit Fachwissen und Souveränität im (ohne Tag und Nacht auf den Beinen Ziele/Visionen des Ausschusses Umgang mit Kollegen, des Weiteren Tu- sein zu müssen) und sich auf berufli- In Anbetracht dieser Rahmenbedingun- genden wie Pünktlichkeit und Zuverläs- che Counterparts und deren kulturelle gen und des Selbstverständnisses des sigkeit. Bildung ist aber auch die Basis Charakteristika aus anderen Ländern ZIA hat sich der Ausschuss Bildung und dafür, dass Immobilien-Professionals einstellen zu können. Ohne interkul- Forschung mehrere Ziele auf die Agen- den immer komplexeren Anforderungen turelles Denken geht heute nichts da gesetzt, die nach Prioritäten Schritt der globalisierten Wirtschaft gerecht mehr. Idealerweise erwirbt man diese für Schritt angegangen werden. Diese werden. Bildung in der Jugend sollte Fähigkeiten während der Schul- und Ziele umfassen vor allem die zwei gro- Sprachkenntnisse und den sicheren Ausbildungszeit. Die Reduzierung auf ßen Bereiche: Umgang mit fremden Kulturen vermit- Sprachkurse im späteren Leben bringt teln bzw. das Erkennen von kulturellen nur halb so viel. seines Verbesserung des Wissenstransfers zwischen Firmen, Hochschulen, Grenzen. Allerdings setzt das im ersten Schritt voraus, dass ein junger Mensch In der heutigen Zeit sollten Arbeitgeber Instituten und Verbänden zunächst seinen eigenen gesellschafts- beispielsweise mit Blick auf das Ar- Ein Fokus liegt auf der Verbesserung politischen Geist schulen sollte, um beiten in unterschiedlichen Zeitzonen des Wissenstransfers zwischen Fir- dann international dieses Verständnis ihren Mitarbeitern zeitliche Flexibilität men, Hochschulen, Instituten und weiter zu entwickeln und übergreifend einräumen. Dies gilt auch für Weiter- Verbänden. Dafür gibt es vielfältige zu optimieren. qualifikationen im späteren Berufs- Ansatzmöglichkeiten, die im Folgen- leben. Der Arbeitgeber sollte dem Ar- den kurz angerissen werden und so Bezogen auf die Immobilienwirtschaft beitnehmer beispielsweise monetäre auch bereits einen Einblick geben in bedeutet das auch die Fähigkeit, sich Anreize bieten (z.B. nach Abschluss das kurz- bis mittelfristige Arbeitspro- in zunehmend globalisierten Märkten der Zusatzqualifikation die Perspektive gramm des Ausschusses. 105 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband „Bildung ist die Basis dafür, dass Immobilien-Professionals den immer komplexeren Anforderungen der globalisierten Wirtschaft gerecht werden.“ attraktive Personalpolitik oder moderne Arbeitszeitmodelle herausstellen. Damit dürften anspruchsvolle männliche und weibliche Abiturienten in die Branche zu holen sein. Als flankierende Maßnahme kann der ZIA diese Initiativen unterstützen. Maßnahmen der Ausschussarbeit und Ausblick Um den Wissenstransfer zu leisten ben etc. geleistet werden, um diese Um diese ambitionierten Zieldimensio- muss der ZIA das Ohr sehr genau am Anforderungsprofile der Zukunft erfül- nen in absehbarer Zeit auch zu errei- Markt haben. Eine Umfrage unter den len zu können resp. entspricht die Aus- chen, bedarf es konkreter Maßnahmen, ZIA-Mitgliedern zur Frage wie das An- bildung im Unternehmen/an der Hoch- die zunächst in der Ausschussarbeit forderungsprofil an Mitarbeiter für die schule derzeit den Anforderungen der umgesetzt werden müssen, um dann Zukunft aussieht, wird den Einstieg in Unternehmen? weitere Handlungsoptionen auch im die komplexe Fragestellung leisten. investiven Bereich zu prüfen. Erste An- Dazu werden verschiedenste Anforde- Vermittlung eines positiven Images sätze gibt es bereits bzw. sind in Vor- rungen abgefragt, so z.B.: Wie sehen der Immobilienwirtschaft bereitung zu den folgenden Themen: die Anforderungen an potenzielle Be- Eine weitere Zielstellung sollte darin werber im Vergleich zu heute in der Zu- bestehen, endlich der Immobilienwirt- Wie kann die Immobilienwirtschaft kunft aus? Wonach werden die Unter- schaft ein Image zu vermitteln, welches mit anderen Branchen, wie zum nehmen suchen – unter Beachtung der die Branche als attraktiven Arbeitgeber Beispiel der Automobilindustrie, Zweistufigkeit des neuen Studiumauf- erscheinen lässt. Diese Imageverbes- um Bewerber konkurrieren? baus in Bachelor und Master? Welche serung kann nur durch die Branche Besonders wichtig ist, dass die Immo- Bedarfe werden die Unternehmen ha- selbst generiert werden, d.h. die Hoch- bilienbranche prüft, in welcher Phase ben (Generalisten, Spezialisten)? Wel- schulen müssten für Ihre Studiengänge der schulischen/beruflichen Bildung chen Ausbildungs-/Studienhintergrund „werben“ zur Erreichung hochqualifi- andere Industrien, z.B. der Automo- sollten Bewerber in Zukunft mitbringen zierter Abiturienten, die Unternehmen bilindustrie, sich um ihre zukünftigen bzw. was wird Ihnen „On the Job“ ver- müssten sich personalseitig zeitgemäß Mitarbeiter bemühen und auf sie ak- mittelt? Was muss von Hochschulen/ positionieren, indem sie sich modern tiv zugehen. Wenn das erarbeitet und Fachhochschulen/Ausbildungsbetrie- präsentieren und beispielsweise eine analysiert ist, zeigt sich, wo und wann 106 der „War for Talents“ eröffnet wird. langfristig gebunden und weiterentwi- wicklungspotenzial besteht und letzt- Die Branche sollte sich beispielsweise ckelt werden. endlich, welche Gehaltserwartungen damit verbunden sind. Als Kompen- im Rahmen von PersonalmarketingVeranstaltungen in Schule und Uni- Wie kann man eine funktionierende dium sollte ein entsprechender Leit- versität im wahrsten Sinne des Wortes Bildungs-Struktursteuerung faden ein Nachschlagewerk für Unter- „neben“ jene Branchen stellen, die erreichen? nehmen sein wie auch für Absolventen von Absolventen selbstverständlich Und letztlich steht dann die strategi- in Bezug auf ihre Berufswahl. Dieses und ohne Zweifel als interessanteste sche Frage an, wir der oben genannte „Werk“ würde Transparenz schaffen erachtet werden. Nur so kann die Im- Wissenstransfer durch Taten erreicht und bei jungen Menschen die Attraktivi- mobilienbranche die Aufmerksamkeit werden kann. Dazu gehört die genaue tät der Immobilienwirtschaft als Alterna- der Besten erringen. Differenzierte Analyse von Werdegängen auf mittlerer tive zu anderen Branchen hervorheben. Marketingkampagnen sind ergänzend und oberer Führungsebene. Was zeich- Die Forschung als weitere als wichtig zu denkbar. net diese Professionals aus, was sind erachtende Säule in diesem Kontext und ihre Spezifika, welche Trainings haben demnach der Ausschussarbeit wird bei Generalist versus Spezialist – was be- sie früh oder nachträglich durchlaufen, allen Bildungsthemen mitgedacht. Ver- nötigen die Unternehmen wann? über welche Fremdsprachenkenntnisse tiefend behandelt wird dieser Bereich Als „Youngster“ (mit Ausbildung oder verfügen sie – also eine Art Evaluation erst in einem weiteren Schritt – der Studium) sollte er/sie als Generalist von Lebensläufen mit dem Aufdecken nächste Geschäftsbericht wird dann vor starten. Nur so besteht die Möglichkeit, von Zusammenhängen, Meilensteinen allem dazu Informationen liefern. herauszufinden, welche Richtung ei- etc. Martina Borgmann ist Partnerin/Head nem liegt und welche Chancen sich im aktuellen wirtschaftlichen Umfeld bie- Erstellung eines ZIA Berufs- und of Competence Center Real Estate ten. Die Generalistenphase sollte eine Karriereführers Immobilienwirtschaft bei Kienbaum Executive Consultants Lernphase sein, damit die individuel- für Immobilienunternehmen und und Vorsitzende des ZIA-Ausschusses len Stärken und Schwächen erforscht, Absolventen Bildung und Forschung. gespiegelt und erlebt werden können. Ganz konkret kann hier die Erarbeitung Wenn ein junger Mensch in dieser Pha- eines Leitfadens für die Karrierege- Prof. Silke Weidner ist Lehrstuhinha- se des beruflichen Anfangs die Chance staltung in der Immobilienwirtschaft berin Stadtmanagement am Institut bekommt, darüber informiert zu wer- helfen. Darüber kann Absolventen für Städtebau und Landschaftspla- den, welche Berufsbilder, d.h. Karrie- plakativ und schlüssig vermittelt wer- nung der BTU Cottbus und Vorsitzende rewege oder Perspektiven die Branche den, welche Karrieremöglichkeiten die des ZIA-Ausschusses Bildung und bietet, kann er genau in dieser Phase Branche bietet, welches Weiterent- Forschung. 107 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband Von nachhaltiger Unternehmensführung bis Compliance Die ICG treibt die Umsetzung von Corporate Governance voran Bärbel Schomberg 2010 war für die Initiative Corporate Governance der deutschen Immobilien- Prof. Dr. Dr. Franz-Josef Radermacher wirtschaft (ICG) ein erfolgreiches Jahr der Umsetzung. Es ging auf verschie- (FAW/n Ulm, Mitglied des Club of Rome) denen Ebenen darum, die erarbeiteten Standards und Systeme im Alltag der und Dr. Peter H. Grassmann (ehem. Unternehmen zu implementieren. Vorstandsvorsitzender, Carl Zeiss/Vorstandsvorsitzender Umwelt-Akademie). Standards für Compliance-Systeme seinen rund 200 Mitgliedern einführen. Die Veranstaltung wurde 2010 zum Viele haben Der Verein hat bereits seit einiger Zeit ersten Mal mit großem Erfolg durch- bereits seit längerem die ICG-Leitli- im Bereich Gebäude-Zertifizierungen geführt und wird 2011 fortgesetzt. nien in ihren Unternehmen verankert. das System des DGNB übernommen. Ausgehend von der Exklusivität sowohl Nachdem die Initiative in den letzten Für den Bereich Unternehmens-Zertifi- der Referenten als auch des Teilneh- Jahren ein auf die Immobilienbranche zierungen soll nun das System der Initi- merkreises hat sich diese Veranstal- zugeschnittenes Compliance-System ative Corporate Governance angewandt tung bereits jetzt – nach ihrem eigenen entwickelt hatte, konnten nun auch werden. Auf der MIPIM wurde die Ko- Selbstverständnis – als das „Davos der die ersten Zertifizierungen vorgenom- operation zum ersten Mal vorgestellt, Immobilienwirtschaft“ etabliert. men werden. Unter den Piloten waren die nun im Rahmen von Road Shows Die ICG wird sich auch weiterhin auf u.a. Bilfinger, IVG, Jones Lang LaSalle, etc. in Österreich vorangetrieben wird. allen Ebenen für die Umsetzung von Mitgliedsunternehmen Corporate Governance einsetzen: Denn RREEF, Vivico. Weitere Mitglieder von ICG und ZIA werden nun für eine Zer- Mit weiteren Verbänden und Organi- nur wenn die Standards in den Unter- tifizierung motiviert. sationen steht die ICG zu möglichen nehmen implementiert und jeden Tag Das Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) Kooperationen im Kontakt und tauscht gelebt werden, hat die Initiative ihr Ziel erarbeitet derzeit Standards für die sich regelmäßig zu Corporate Gover- erreicht, die deutsche Immobilienbran- Prüfung von Compliance-Systemen. nance-Themen mit anderen Organisa- che im Bereich Professionalität, Trans- Auch hier ist die ICG eingebunden, um tionen mit gleichgerichteter Interessen- parenz, Integrität und Fairness voran- ihre Ziele einzubringen und steht mit lage im In- und Ausland aus. zubringen. Gute Unternehmensführung und Bärbel Schomberg ist Vorsitzende Nachhaltigkeit des Vorstandes der Initiative Internationale Kooperation bei Etab- Über dieses Thema sprachen beim ICG- Corporate Governance der deutschen lierung von Zertifizierungssystemen Mitgliederevent „The German Real Es- Immobilienwirtschaft e.V. (ICG), Die Österreichische Gesellschaft für tate Summit“ hochkarätige Teilnehmer Vizepräsidentin des ZIA sowie Ge- Nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI), und Referenten wie Hermann Josef schäftsführerin der Schomberg & Co. will das ICG-Zertifizierungssystem bei Lamberti (Vorstand, Deutsche Bank), Real Estate Consulting GmbH. der entsprechenden Arbeitsgruppe in engem Kontakt. 108 Der Verband Der ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V. ist die ordnungs- und wirtschaftspolitische Interessenvertretung der gesamten Immobilienwirtschaft. Der Verband fördert und begleitet geeignete Maßnahmen zum Erhalt und zur Verbesserung des wirtschaftlichen, rechtlichen, steuerlichen und politischen Umfelds der Immobilienwirtschaft. 109 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband Der Verband Immobilienwirtschaft Die Immobilienwirtschaft ist eine der bedeutendsten Branchen in der deutschen Volkswirtschaft. Das Vermögen an Immobilien beträgt 9.300 Milliarden Euro. Der Wert von Immobilien und Grundstücken ist nicht nur im Vergleich mit dem deutschen Bruttoinlandspro- Wert der Immobilien und Grundstücke in Deutschland in Mrd. Euro 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 dukt (BIP) erheblich. Was die Brutto- 1.500 wertschöpfung anbetrifft, erwirtschaf- 1.000 tet nur das verarbeitende Gewerbe 500 mehr. Immobilienvermögen inkl. Grundstücke 9.300 Mrd. Euro ohne Grundstücke 6.934 Mrd. Euro 4.500 0 Wohnbauten Nichtwohnbauten Grundstücke Vergleich: BIP 2009 Quelle: IW Köln – Wirtschaftsfaktor Immobilien 2010 Im Jahr 2009 hatte die gesamte Immobilienwirtschaft einen Anteil am BIP von 19,9 Prozent. Auch als Arbeitgeber das Miteinander unserer Gesellschaft die gesamte Wertschöpfungskette der ist die Immobilienwirtschaft von hoher vom Staat und der Wirtschaft verlangt. Immobilienwirtschaft ab. Der ZIA sorgt Relevanz: Aktuell sind ca. 3,8 Millio- für: nen Arbeitnehmer in diesem Bereich Diesen Anspruch verantwortlich zu beschäftigt. Dies sind 10 Prozent aller bündeln und angemessen zu vertreten, Arbeitnehmer in Deutschland. ist die Aufgabe des ZIA. Er spricht hierbei die Sprache der gesamten Immobi- Verantwortung lienwirtschaft mit einer Stimme. Die Immobilienwirtschaft ist sich durch Zeitnahe Information über politische Entwicklungen Mitwirkung und Einbringung bei der politischen Willensbildung Darstellung der Branche und ihre Vielfalt an unterschiedlichsten Engagement Verbesserung der öffentlichen Unternehmen und Verbänden ihrer ge- Der ZIA bündelt und vertritt die Inter- Wahrnehmung samtgesellschaftlichen Verantwortung essen seiner Mitglieder einheitlich und bewusst. Insbesondere die Herausfor- umfassend bei der Willensbildung in derung des Klimawandels gilt es in den Öffentlichkeit, Politik und Verwaltung. nächsten Jahrzehnten zu bewältigen. Er hat eine ordnungspolitische und am Zudem werden in Zeiten knapper Kas- Kapitalmarkt orientierte Ausrichtung sen immer mehr kreative Lösungen für und bildet mit seinen Unternehmen 110 Vernetzung der Mitgliedsunternehmen Erstellung von Studien, Befragungen etc. Entwicklung von Positionen in Ausschüssen und Plattformen „Der Verein vertritt und fördert die allgemeinen, wirtschaftlichen und ideellen Interessen der gesamten Immobilienwirtschaft. Er fördert und begleitet Maßnahmen, die geeignet sind, das wirtschaftliche, rechtliche, politische und steuerliche Umfeld der Immobilienwirtschaft zu erhalten und zu verbessern.“ § 2 Satzung Zentraler Immobilien Ausschuss e.V. Organisation und Arbeitsweise führung des ZIA nimmt die Positionen 61 immobiliennahen Dienstleistungs- Als ordnungs- und wirtschaftspoliti- der Ausschüsse auf und trägt sie in die unternehmen, 14 Verbänden und 5 sche Interessenvertretung der Immo- Politik, die Verwaltung und die Öffent- assoziierten Mitgliedern. Als Unterneh- bilienwirtschaft befindet sich der ZIA lichkeit. mer- und Verbändeverband verleiht er seinen Mitgliedern, die zu den bedeu- an der Schnittstelle zwischen Immobilienwirtschaft, Politik und Öffent- Mitglieder tendsten Unternehmen und Verbänden lichkeit. Die Mitglieder des ZIA können Seit der Gründung des ZIA im Juni der Immobilienwirtschaft gehören, eine auf direktem Weg über die Besetzung 2006 ist die Zahl seiner Mitglieder auf Stimme auf nationaler und europäi- der Ausschüsse Einfluss auf die Ver- 138 angewachsen. Der Verband be- scher Ebene – und im Bundesverband bandsarbeit nehmen. Die Geschäfts- steht aus 58 Immobilienunternehmen, der Deutschen Industrie (BDI). Mitglieder wählen Präsidium initiiert und steuert entsenden Vertreter wählen aus dem Kreis des Präsidiums Vorstand setzt ordnungspolitischen Rahmen bestimmt Image IMMOBILIENWIRTSCHAFT setzt ein Pressearbeit ÖFFENTLICHKEIT Geschäftsführung organisiert liefern Inhalte Beratung POLITIK Ausschüsse beeinflusst 111 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband Mitgliederstruktur Die Mitgliederversammlung ist die höchste Instanz des ZIA und wird minImmobilienunternehmen destens einmal jährlich abgehalten. Sie wählt das Präsidium. Aus dem Kreis immobiliennahe Dienstleistungsunternehmen 58 61 des Präsidiums wählt sie den Vorstand, den Präsidenten, seine Stellvertreter und den Schatzmeister. Verbände 5 Präsidium 14 Das Präsidium hat die Gesamtleitung assoziierte Mitglieder des ZIA, sowie die Aufgabe, die Bildung von Ausschüssen, Arbeitsgruppen und Plattformen zu einzelnen Themen zu Mitgliederentwicklung initiieren. Die Mitglieder des Präsidiums werden von der Mitgliederversammlung 138 140 für die Dauer von drei Jahren gewählt. 120 Vorstand und Geschäftsführung 100 Die Führung der Verbandsgeschäfte 80 obliegt dem Vorstand. Die hauptamtli- 60 che Geschäftsführung vertritt den ZIA 40 in unterschiedlichsten politischen und 20 0 wirtschaftsorientierten Gremien und 6/2006 4/2007 4/2008 5/2009 5/2010 4/2011 repräsentiert die Verbandsinteressen auf allen dafür geeigneten Ebenen. 112 Organigramm des ZIA Roman Petrusek Geschäftsführer (ZIA und BVLEG) Assistenz: Claudia Baldin Axel von Goldbeck Sprecher der Geschäftsführung Assistenz: Ramona Barthel, Josephine Wedekind Dr. Tanja Wiebe Geschäftsführerin Assistenz: Sabine Lawen Stadtentwicklung & PPP Anna Stratmann Key Account-Management & Mitgliedermarketing Maren Schulz Steuern Christian Osthus Veranstaltungen Franziska Hellmer Presse und Öffentlichkeitsarbeit Klaus-Peter Hesse Europa Nadine Rossmann Energie, Technik, Umwelt & Nachhaltigkeit Benjamin Bobbe Recht Christian Osthus Bildung & Forschung Franziska Hellmer Transparenz & Benchmarking Sabine Georgi Bilanzierung und Bewertung Sabine Georgi Corporate Governance Corporate Social Responsibility Karin Barthelmes-Wehr 113 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband Ausschüsse und Plattformen Aktivitäten redner auch in diesem Jahr angekün- Die inhaltliche Arbeit des ZIA findet in Der Zentrale Immobilien Ausschuss ZIA digt. Ebenfalls zugesagt haben Jörg Ausschüssen und Plattformen statt, ist für viele Verbände, Messen und Ver- Asmussen, Staatssekretär im Bundes- die insgesamt mit rund 400 ehren- anstalter ein zuverlässiger Partner und ministerium der Finanzen und Prof. amtlich tätigen Vertretern der ZIA- Unterstützer. So gibt es eine enge Zu- Lars P. Feld vom Sachverständigenrat Mitglieder besetzt sind. In regelmäßig sammenarbeit beim von der Immobilien zur Begutachtung der gesamtwirt- einberufenen Sitzungen arbeiten die Zeitung organisierten Karriereforum für schaftlichen Entwicklung. Mitglieder an der Meinungsbildung zu den Nachwuchs der Branche sowie auf immobilienpolitischen Themen. Ihre der Quo Vadis bei der Vorstellung des Auch der gemeinsam mit dem Bun- Beschlüsse sind die Basis der ZIA- vom ZIA finanzierten Frühjahrsgutach- desverband der Landes- und Stadtent- Arbeit. ten des Rates der Immobilienweisen. wicklungsgesellschaften Aber auch bei Messen wie der EXPO Jahresempfang im Winter ist ein be- REAL als Partner der Media Lounge sonderes Highlight. Besonderer Gast Bilanzierung und Bewertung und Sponsor des gif-Immobilien-For- war im vergangenen Jahr Dr. Andreas Bildung und Forschung schungspreis oder der MIPIM mit einem Scheuer, Parlamentarischer Staats- Energie, Technik, Umwelt eigenen Empfang ist der ZIA fest einge- sekretär des Bundesministeriums für Europa planter Bestandteil. Verkehr, Bau und Stadtentwicklung. Ausschüsse organisierte Im Rahmen dieser Veranstaltung wur- Finanzierung Marketing und Öffentlichkeitsarbeit Der Immobilienaward des Magazins den die Stadtentwicklungskonzepte Privatisierung und PPP immobilienmanager gehört mittlerwei- für ländliche und periphere Räume von Recht le genauso in den Terminkalender des sechs studentischen Teams mit dem Stadtentwicklung ZIA wie die Handelsblatt-Jahrestagung, LEG-Preis 2010 ausgezeichnet. Steuern die Cimmit, die Euro Finance Week und Transparenz und Benchmarking weitere hochkarätige Veranstaltungen. Zukunftsinitiative ZIA Regional Die Regionalbeauftragten des ZIA sind Höhepunkt ist jedes Jahr der vom ZIA das Sprachrohr der Immobilienwirt- organisierte und durchgeführte Tag der schaft vor Ort. Sinn oder Unsinn von Corporate Real Estate Immobilienwirtschaft. 2010 konnten Zertifizierungssystemen oder auch das Hotel sich die Mitglieder hier unter anderen im Koalitionsvertrag für Nordrhein- Immobilien-Aktiengesellschaften mit dem Dr. Peter Ramsauer austau- Westfalen festgeschriebene Zurückfah- Logistik schen. Der Bundesminister für Verkehr, ren der Eigentumsförderung im Woh- Wohnen Bau und Stadtentwicklung ist als Gast- nungsbau waren einige der Themen, Plattformen 114 zu denen Politik und regionale Wirtschaft ins Gespräch gekommen sind. ZIA Aktuell Monatlich erscheint in der Zeitschrift immobilienmanager eine informative Berichterstattung über die inhaltlichen Schwerpunkte sowie die Aktivitäten des Verbandes. Politik und Immobilienwirtschaft kommen hier gleichermaßen zu Wort. info@zia Der ZIA vertritt die gesamte Bandbreite der Immobilienwirtschaft. Positionen Tag der Immobilienwirtschaft – Podiumsdiskussion der Ausschüsse und inhaltliche Beschlüsse von Vorstand und Präsidium werden umfangreich mehrfach im Jahr im info@zia veröffentlicht. ZIA/BVLEG-Jahresempfang im Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung 115 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband ZIA AKTUELL M AT T N E R S S TA N D P U N K T Förderung der energetischen Gebäudesanierung, Änderung des Mietrechts, Zukunft der Innenstädte, Novellierung des BauGB – die Themenliste auf der aktuellen politischen Agenda für die Immobilienwirtschaft ist lang. Die Ansprüche und Wünsche vieler Politiker hinken diesbezüglich leider der Realität hinterher. Deutlich wird dies an der Diskussion über die hoch gesteckten Ziele bei der Gebäudesanierung. Es gibt immer noch Politiker, die höhere Anforderungen bei der Energieeinsparverordnung fordern, aber ihren eigenen Hausaufgaben nicht nachkommen. Das Mietrecht ist weiterhin ein Hemmnis, die Mittel bei der Gebäudesanierung sind nicht auskömmlich und die vom ZIA stets eingeforderten erweiterten steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten werden nur zaghaft von der Politik unterstützt. Klimaschutz ohne Wirtschaft lichkeit wird aber nicht funktionieren. Kontrovers diskutiert wird auch das Weißbuch Innenstadt, welches die Richtung für starke, attraktive und lebenswerte Zentren der Zukunft bestimmen soll. Der ZIA ist in diesen Prozess involviert und konnte auch bereits für den Einzelhandel Erfolge erzielen. Richtungsweisend wird das Weißbuch aber nur dann, wenn die Politik erkennt, dass Investoren nicht Risiko, sondern Chance für unsere Städte sind. Die anstehende Novellierung des Baurechts bietet die erste Gelegenheit, der gewachsenen Bedeutung unserer Städte gerecht zu werden. Die aktuelle Agenda steht für die Vielfalt an gesamtgesellschaftlichen Herausforderungen, vor denen die Immobilienwirtschaft steht. Herausforderungen, denen sich auch der Nachwuchs in der Immobilienwirtschaft wird stellen müssen. Grund genug, in nebenstehendem Beitrag das Thema Bildung und Forschung näher zu beleuchten. Ihr Dr. Andreas Mattner, Präsident 42 FOTO: STEFFEN HAUSER Wer soll das bezahlen… Ausgezeichneter Nachwuchs: Der ZIA überreichte Moritz Müller (Mitte) den immobilienmanager.Award 2011 als Student des Jahres. Bildung als Zukunftsaufgabe In Deutschland wird spätestens seit den ersten Pisa-Untersuchungen bei jeder sich bietenden Gelegenheit verkündet, dass Bildung eine hohe Priorität bei den drängenden Zukunftsfragen hat. Die Immobilienwirtschaft macht da keine Ausnahme – und es ist erfreulicherweise nen („Was muss und kann von Hochschulen, Fachhochschulen und Ausbildungsbetrieben geleistet werden, damit Absolventen das künftige Anforderungsprofi l der Unternehmen erfüllen können?“). Das Ergebnis der Umfrage wird Weichen stellenden Charakter haben – für die Ausschussarbeit beim ZIA und die gesamte Immobilienwirtschaft. 21.05.2011 IZ Karriereforum, Frankfurt am Main Martina Borgmann und Silke Weidner sind Vorsitzende des Ausschusses Bildung und Forschung beim ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss. 14.6. - 15.6.2011 Real Estate North , Hamburg nicht nur bei Ankündigungen geblieben. Es gibt allerdings durchaus Im Gespräch mit... noch Baustellen. ...Dr. Gerhard Niesslein, Vizepräsident des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss und Sprecher des Vorstandes der IVG Immobilien AG. Von Martina Borgmann und Silke Weidner D ie Immobilienwirtschaft im ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss sieht Bildung aus drei Gründen als wichtige Zukunftsaufgabe. Zunächst einmal ist Bildung der Garant für qualifizierten Nachwuchs. Hieraus folgt der zweite Punkt – dass Bildung die Basis für eine professionelle Immobilienwirtschaft in der Zukunft ist. Der dritte Aspekt: Bildung trägt dazu bei, dass die Immobilienprofessionals den immer komplexeren Anforderungen der globalisierten Wirtschaft Rechnung tragen können. Aufbauend auf diesem Dreiklang unterstützt der ZIA den Nachwuchs – beispielsweise, indem er ihn für herausragende Leistungen auszeichnet. So wurde Anfang des Jahres im Rahmen des immobilienmanager.Award 2011 der „Student des Jahres“ geehrt. Ausgezeichnet wurde Moritz Müller von der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt in Geislingen. Müller erhielt den Preis als Anerkennung seiner hervorragenden Noten, seines vorbildlichen Engagements an der Hochschule sowie seiner wissenschaft lich anspruchsvollen und zugleich praxisrelevanten Abschlussarbeit. Der ZIA fungierte als Kooperationspartner des Preises und hat sich an der Auszeichnung beteiligt, um eine Brücke zwischen den Anforderungen der Ausbildungsund Studieninstitutionen zu den Anforderungen der Arbeit gebenden Unternehmen zu schlagen. Wie diese Brücke zwischen Theorie und Praxis über die Nachwuchsehrung hinaus weitergebaut werden soll, ist zumindest teilweise noch offen. Daher hat der ZIA diese Frage zum Inhalt seines Ausschusses „Bildung und Forschung“ gemacht. Dabei zeigt sich immer wieder, dass die Vorstellungen bei den Bildungsund Forschungseinrichtungen einerseits sowie den Unternehmen andererseits noch divergieren. Die Frage, ob die im- immobilienmanager · 5 - 2011 ZIA Aktuell, immobilienmanager-Ausgabe 5/2011 116 mobilienwirtschaft liche Praxis eher Spezialisten oder Generalisten braucht, ob immobilienspezifische oder allgemeine Studiengänge wie Betriebswirtschaftslehre die besseren Voraussetzungen für eine Immobilienkarriere bieten und welchen Stellenwert das sogenannte Training on the Job einnimmt, werden dabei kontrovers diskutiert. Die deutsche Immobilienwirtschaft braucht diesen Diskurs, um die Weichen noch besser in Richtung Zukunft stellen zu können. Eine Schlussfolgerung des Ausschusses: Die Immobilienwirtschaft muss sich für die Zukunft aufstellen. Um die konkreten Zukunftsanforderungen zu eruieren, wird der ZIA eine Umfrage unter seinen Mitgliedern durchführen. Ein Vorteil hierbei ist, dass die Mitglieder des ZIA sowohl aus Unternehmen als auch Verbänden sowie privaten und öffentlichen Forschungsträgern bestehen. Daher werden einerseits unternehmensspezifische Fragestellungen berücksichtigt werden können („Nach welchen Fachrichtungen werden die Unternehmen suchen?“ „Welche Bedarfe werden die Unternehmen künft ig haben?“) als auch die ausbildungsspezifische Sicht einfließen kön- Herr Dr. Niesslein, hat die Immobilienwirtschaft verschlafen, sich rechtzeitig um Nachwuchsfragen zu kümmern? Dr. Gerhard Niesslein: Die Immobilienwirtschaft steht in der Attraktivität für den Führungsnachwuchs zugegebenermaßen nicht an der Spitze. Aber das Image der Branche und die Anziehungskraft für Studenten verschiedenster Fachrichtungen haben sich in den vergangenen Jahren deutlich verbessert. Diesen Weg müssen wir weiter fortsetzen. Der Erfolg hierbei hängt unter anderem davon ab, welchen Stellenwert wir den Themen Aus- und Weiterbildung sowie der immobilienwirtschaftlichen Forschung zugestehen. Je professioneller die Branche in der Wahrnehmung der Öffentlichkeit ist, desto größer sind die Chancen auf Nachwuchs. Wie lässt sich der Stellenwert beispielsweise beim Thema Forschung verbessern? Dr. Gerhard Niesslein: Eine Möglichkeit ist die Einbindung von immobilienbezogenen Institu- tionen, Studien- und Forschungseinrichtungen in die Arbeit des ZIA. So sind beispielsweise die Immoebs und die gif Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung Mitglied im ZIA. Eine andere Möglichkeit besteht in der Förderung von Forschungsinstituten. So unterstützt der ZIA – wie andere Verbände und Unternehmen auch – die Forschungsstelle Immobilienökonomik des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW Köln), das sich in seiner wissenschaftlichen Arbeit weit über das für branchenübergreifende Forschungsinstitut übliche Maß hinaus für die Immobilienwirtschaft engagiert. Solche Kooperationen und Mitgliedschaften sollten intensiviert werden, denn sie fördern den Dialog und damit die Qualität der Ergebnisse. Auch die EBS European Business School sowie die IREBS International Real Estate Business School seien an dieser Stelle genannt - der Forschungsoutput für die Immobilienwirtschaft ist dort ebenfalls bemerkenswert. Vielen Dank für das Gespräch. TERMINE 9.6. - 10.6.2011 18. Handelsblatt Jahrestagung, Berlin 28.06.2011 Tag der Immobilienwirtschaft, Berlin Wussten Sie schon, ... ...dass etwa die Hälfte der Immobilienunternehmen in den vergangenen Monaten Neueinstellungen plante, während nur 15 Prozent Stellen abbauen wollten? (Quelle: Umfrage des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss unter seinen Mitgliedern im Vorfeld der Expo Real 2010) Kontakt ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V. Wallstraße 16 10179 Berlin Telefon 030 / 20 21 585 - 0 Fax 030 / 20 21 585 - 29 [email protected] www.zia-deutschland.de immobilienmanager · 5 - 2011 43 Vorstand Dem Vorstand obliegt die laufende Geschäftsführung. Diese kann er ganz oder in Teilen auf die Geschäftsführung übertragen. Präsident Vizepräsident Dr. Andreas Mattner Dr. Gerhard Niesslein ECE Projektmanagement G.m.b.H. & IVG Immobilien AG Co. KG Sprecher des Vorstands Geschäftsführer Vizepräsidentin Ehrenpräsident Bärbel Schomberg Dr. Eckart John von Freyend Schomberg & Co. Real Estate Institut der deutschen Wirtschaft Consulting GmbH Köln e.V. Managing Director Präsident GSW Immobilien AG Vizepräsident Aufsichtsratsvorsitzender Christian Ulbrich HAMBORNER REIT AG Jones Lang LaSalle Europe Ltd. Aufsichtsratsvorsitzender CEO EMEA Vizepräsident und Schatzmeister Vizepräsident Friedrich Wilhelm Patt Thomas Zinnöcker Hannover Leasing GmbH & Co. KG GSW Immobilien AG Sprecher der Geschäftsführung Vorstandsvorsitzender Vizepräsident Ulrich Höller DIC Asset AG Vorsitzender des Vorstands 117 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband Präsidium Das Präsidium leitet die gesamte Tätigkeit des ZIA. Es ist für alle Angele- Günter Manuel Giehr genheiten zuständig, soweit sie nicht durch gesetzliche Vorschriften oder MEAG Munich Ergo Asset durch die Satzung anderen Organen vorbehalten sind. Management GmbH Geschäftsführer Dr. Georg Allendorf Prof. Michael Cesarz RREEF Investment GmbH METRO Group Asset Management Bernhard H. Hansen Geschäftsführer GmbH & Co. KG Vivico Real Estate GmbH Sprecher der Geschäftsführung Vorsitzender der Geschäftsführung Buse Heberer Fromm Rechtsanwälte Claus-Jürgen Cohausz Ulrich Höller Rechtsanwalt und Partner Westdeutsche ImmobilienBank AG DIC Asset AG Mitglied des Vorstandes Vorsitzender des Vorstands Landesbank Berlin AG Prof. Thomas Dilger Dr. Eckart John von Freyend Vorstandsmitglied Unternehmensgruppe Nassauische Institut der deutschen Wirtschaft Heimstätte GmbH/Wohnstadt Hessen Köln e.V. Claus-Matthias Böge GmbH Präsident Deutsche EuroShop AG Geschäftsführer GSW Immobilien AG Klaus Beine Jan Bettink Aufsichtsratsvorsitzender Sprecher des Vorstands Wolfgang Egger HAMBORNER REIT AG Matthias Böning PATRIZIA Immobilien AG Aufsichtsratsvorsitzender mfi management für immobilien AG Vorstandsvorsitzender Christoph Kahl Vorstandsvorsitzender Birger Ehrenberg Jamestown US-Immobilien GmbH Stefan Brendgen Geschäftsführer Geschäftsführer und Gesellschafter Allianz Real Estate Germany ENA Experts GmbH & Co. KG Werner Knips CEO Paul Eldag Heidrick & Struggles Unternehmens- Michael Bücker Head of Business Unit Site beratung GmbH & Co. KG Commerz Real AG Development Senior Partner Sprecher des Vorstandes ARCADIS Deutschland GmbH 118 Barbara Knoflach Rainer Nonnengässer Christian Ulbrich SEB Asset Management AG YOUNIQ AG Jones Lang LaSalle Europe Ltd. Vorstandsvorsitzende Vorstand CEO EMEA Frank Krätzschmar Friedrich Wilhelm Patt Wolfgang Weinschrod Landesentwicklungsgesellschaft Hannover Leasing GmbH & Co. KG Prelios Immobilien Management GmbH Thüringen mbH (LEG) Sprecher der Geschäftsführung Chairman Rupprecht Rittweger Dr. Marc Weinstock Dr. Reinhard Kutscher Investa Projektentwicklungs- und DSK Deutsche Stadt- und Grund- Union Investment Real Estate GmbH Verwaltungs GmbH stücksentwicklungsgesellschaft mbH Sprecher der Geschäftsführung Geschäftsführer & Co. KG Geschäftsführer Aufsichtsratsvorsitzender Dr. Andreas Mattner Bärbel Schomberg ECE Projektmanagement G.m.b.H. & Schomberg & Co. Real Estate Claus Wisser Co. KG Consulting GmbH WISAG Facility Service Holding GmbH Geschäftsführer Managing Director & Co. KG Christoph Mölleken Dr. Joachim Seeler Wolfgang Wingendorf AXA Investment Managers VGF Verband Geschlossene Fonds e.V. TREUREAL GmbH Deutschland GmbH Vorstand Geschäftsführer Prof. Dr. Matthias Thomas Michael Zahn Dr. Mathias Müller gif Gesellschaft für immobilien- Deutsche Wohnen AG GWW Wiesbadener Wohnbau- wirtschaftliche Forschung e.V. Vorstandsvorsitzender gesellschaft mbH Präsident Geschäftsführer Thomas Zinnöcker Geschäftsführer Peter Tzeschlock GSW Immobilien AG Dr. Gerhard Niesslein Drees & Sommer AG Vorstandsvorsitzender IVG Immobilien AG Vorstand Sprecher des Vorstands 119 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband Ausschüsse Die inhaltliche Arbeit des ZIA findet in Ausschüssen statt, die mit insge- Finanzierung samt über 400 ehrenamtlich tätigen Vertretern der ZIA-Mitglieder besetzt Dieser Ausschuss untersucht die Aus- sind. Die Beschlüsse und Empfehlungen der Ausschüsse sind die Basis der wirkungen von Regulierungsvorhaben Verbandsarbeit. auf immobiliennahe Banken-, Versicherungs- und Fondsunternehmen. Bilanzierung und Bewertung Energie Technik Umwelt Dieser Ausschuss widmet sich den Im Mittelpunkt der Arbeit dieses Aus- Vorsitzender häufig umstrittenen Fragen bei der Be- schusses stehen Energie- und klima- Dr. Wulf Meinel wertung und Bilanzierung von Grund- relevante Gesetze und Verordnungen The Carlyle Group stücksvermögen und spricht Empfeh- für den Gebäudebereich und deren lungen zur Klärung der bestehenden praktische Umsetzung. Probleme aus. Marketing und Öffentlichkeitsarbeit Dieser Ausschuss berät über die Um- Vorsitzender setzung von Vorstands- und Präsi- Vorsitzender Matthias Böning diumsbeschlüssen mittels geeigneter Bert-Peter Consoir mfi management für immobilien AG Kommunikationsstrategien. Europa Vorsitzender Bildung und Forschung Der Ausschuss Europa positioniert den Thomas Zinnöcker Ziel der Ausschussarbeit ist die Verbes- Verband in Brüssel bei Europäischem GSW Immobilien AG serung des Wissenstransfer zwischen Parlament, Kommission, Rat und Wirt- Firmen, Hochschulen, Instituten und schafts- und Sozialausschuss mit Un- Recht Verbänden. terstützung des BDI in einem gemein- Das Thema Recht wird in diesem samen Büro. Ausschuss Deloitte & Touche GmbH Vorsitzende vielschichtig behandelt. Schwerpunkte sind aktuell das Miet- Martina Borgmann Vorsitzender recht, der Anlegerschutz und das Kienbaum Executive Consultants Wolfgang Weinschrod Maklerrecht. Prelios Immobilien Management GmbH Prof. Silke Weidner Vorsitzender Brandenburgische Technische Dr. Johannes Niewerth Universität Cottbus Gleiss Lutz Rechtsanwälte 120 Privatisierung und PPP Vorsitzender Initiative Corporate Governance der Dieser Ausschuss konzentriert sich auf Dr. Hans Volkert Volckens deutschen Immobilienwirtschaft e.V. Public Private Partnership (PPP) als IC Immobilien Holding AG Der Verein erarbeitet und etabliert modernes Instrument nachhaltiger Projekt- und Quartiersentwicklung. Grundsätze einer transparenten und Transparenz und Benchmarking professionellen Unternehmensführung Noch ist die Transparenz des deut- in der Immobilienwirtschaft. Vorsitzender schen Immobilienmarktes geringer als Thomas Henkel in anderen Ländern wie z.B. den USA Arcadis Deutschland GmbH oder Großbritannien. Der Ausschuss Stadtentwicklung analysiert die bestehenden Defizite und Vorstandsvorsitzende erarbeitet Lösungsvorschläge. Bärbel Schomberg Schomberg & Co. Real Estate Der Ausschuss Stadtentwicklung setzt sich für eine nachhaltige Stadtentwick- Vorsitzender lung ein, die an Klimaschutz- und Ener- Dr. Georg Allendorf gieeinsparzielen orientiert ist und auf RREEF Investment GmbH Consulting GmbH stellv. Vorsitzender Werner Knips eine konsequente Innenentwicklung setzt. Vorstand Zukunftsinitiative Heidrick & Struggles Unternehmens- Dieser Ausschuss diskutiert die kom- beratung GmbH & Co. KG Vorsitzender menden Herausforderungen für die Frank Krätzschmar deutsche Immobilienwirtschaft und Dr. Wulf Meinel Landesentwicklungsgesellschaft leitet Handlungsempfehlungen ab, um The Carlyle Group Thüringen mbH (LEG) die Wettbewerbschancen der Zukunft zu sichern. Steuern Dr. Jürgen Hübner Latham & Watkins Die Arbeit dieses Ausschusses konzen- Vorsitzender triert sich auf die immobilienwirtschaft- Werner Knips Prof. Dr. Karl-Werner Schulde lich relevanten Steuerthemen. Gerade Heidrick & Struggles Unternehmens- IRE|BS Institut für Immobilienwirtschaft die kapitalmarkorientierte Immobilien- beratung GmbH & Co. KG wirtschaft ist immer wieder von kurzfristigen und folgenschweren Änderungen im Steuerrecht betroffen. www.immo-initiative.de 121 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Plattformen Neben der Ausschussarbeit diskutiert der ZIA aktuelle Themen verschiedener Segmente branchen-, unternehmens- und verbandsübergreifend in Plattformen, die auch Interessenten offenstehen, die nicht im ZIA organisiert sind. Corporate Real Estate Leitung N.N. Hotelimmobilien Leitung Matthias Niemeyer STIWA Hotel Valuation & Consulting GmbH IT und Multimedia Leitung Jürgen Brennauer IBM Deutschland GmbH Logistik Leitung Dr. Thomas Steinmüller Cap Ten AG Wohnen kommissarische Leitung Thomas Zinnöcker GSW Immobilien AG Geschäftsstelle 122 Verband Geschäftsstelle ZIA Ansprechpartner Zentraler Immoblien Ausschuss e.V. Energie, Technik, Umwelt und Axel von Goldbeck Wallstraße 16 Nachhaltigkeit (bis 31.01.2011) Sprecher der Geschäftsführung Christian Osthus 10179 Berlin Roman Petrusek Telefon: 030 / 20 21 585 – 0 Maik Hörold Steuern und Recht Geschäftsführer Nadine Rossmann Fax: 030 / 20 21 585 – 29 Dr. Tanja Wiebe Europa Geschäftsführerin Leiterin Büro Brüssel Klaus-Peter Hesse Maren Schulz Pressesprecher Key Account Management und Presse- und Öffentlichkeitsarbeit Mitgliedermarketing Zentraler Immoblien Ausschuss e.V. Karin Barthelmes-Wehr Anna Stratmann German Property Federation Corporate Governance, Corporate Stadtentwicklung und PPP [email protected] www.zia-deutschland.de Büro Brüssel ZIA Social Responsibility Rue du Commerce 31 Leiterin Geschäftsstelle Initiative Claudia Baldin B-1000 Brüssel Corporate Governance der deutschen Assistentin der Geschäftsführung Immobilienwirtschaft e.V. Elke Dreysel Telefon: 0032 2 792 1005 Fax: 0032 2 792 1010 Benjamin Bobbe Projektassistentin Energie, Technik, Umwelt und Nachhaltigkeit Sabine Lawen Assistentin der Geschäftsführung Sabine Georgi Bilanzierung und Bewertung, Anja Nadolny Transparenz und Benchmarking Veranstaltungen, Empfang Franziska Hellmer Josephine Wedekind Bildung und Forschung, Veranstaltungen Assistentin der Geschäftsführung 123 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband Mitglieder Mitgliedsverbände BIIS Bundesverband der Immobilien- Frauen in der Immobilien- gif Gesellschaft für immobilienwirt- Investment-Sachverständigen e.V. wirtschaft e.V. schaftliche Forschung e.V. Friedrichstraße 34 Maintower Wilhelmstraße 12 60323 Frankfurt Neue Mainzer Str. 52-58 65185 Wiesbaden Tel.: 069 / 29 80 28 90 60311 Frankfurt Tel.: 0611 / 23 68 10 70 Fax: 069 / 29 80 28 919 Tel.: 0221 / 420 32 00 Fax: 0611 / 23 68 10 75 [email protected] Fax: 0221 / 420 32 02 [email protected] www.biis.info [email protected] www.gif-ev.de www.immo-frauen.de Bundesverband Garten-, Landschafts- IBU Institut Bauen und Umwelt e.V. und Sportplatzbau e.V. GEFMA Deutscher Verband für Facility Rheinufer 108 Alexander-von-Humboldt-Str. 4 Management e.V. 53639 Königswinter 53604 Bad Honnef Dottendorfer Str. 86 Tel.: 02223 / 29 66 79 0 Tel.: 02224 / 77 07 0 53129 Bonn Fax: 02223 / 29 66 79 1 Fax: 02224 / 77 07 77 Tel.: 0228 / 23 03 74 [email protected] [email protected] Fax: 0228 / 23 04 98 www.bau-umwelt.de www.galabau.de [email protected] www.gefma.de Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilien- Bundesvereinigung der Landes- und Stadtentwicklungsgesellschaften e.V. German Council of Shopping Centers berater, Makler, Verwalter und Wallstraße 16 e. V. Sachverständigen e.V. 10179 Berlin Bahnhofstraße 29 Littenstraße 10 Tel.: 030 / 20 45 04 40 71638 Ludwigsburg 10179 Berlin Fax: 030 / 20 21 585 29 Tel.: 07141 / 38 80 83 Tel.: 030 / 27 57 26 0 [email protected] Fax: 07141 / 38 80 84 Fax: 030 / 27 57 26 49 www.bvleg.de [email protected] [email protected] www.gcsc.de www.ivd.net 124 IMMOEBS e.V. Verband Deutscher Pfandbriefbanken Friedenstraße 31a (vdp) e.V. 65189 Wiesbaden Georgenstraße 21 Tel.: 0611 / 44 78 495 10117 Berlin Fax: 0611 / 44 78 496 Tel.: 069 / 209 15 100 [email protected] Fax: 069 / 209 15 101 www.immoebs.de [email protected] www.pfandbrief.de RICS Deutschland Ltd. Junghofstraße 26 VGF Verband Geschlossene Fonds e.V. 60311 Frankfurt Georgenstraße 24 Tel.: 069 / 65 00 75 0 10117 Berlin [email protected] Tel.: 069 / 31 80 49 99 www.rics.org Fax: 069 / 32 30 19 79 [email protected] Urban Land Institute ULI www.vgf-online.de Hedderichstr. 55-57 60594 Frankfurt Tel.: 069 / 60 62 71 80 Fax: 069 / 76 80 67 91 81 [email protected] http://germany.uli.org 125 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband Mitglieder Mitgliedsunternehmen Aareal Bank Accor Hotellerie Deutschland GmbH alstria office REIT-AG Paulinenstraße 15 Hans-Schwindt-Str. 2 Bäckerbreitergang 75 65189 Wiesbaden 81829 München 20355 Hamburg Tel.: 0611 / 348 0 Tel.: 089 / 630 02 0 Tel.: 040 / 22 63 41 300 Fax: 0611 / 348 2549 Fax: 089 / 630 02 385 Fax: 040 / 22 63 41 310 [email protected] [email protected] [email protected] www.aareal-bank.com www.accorhotels.de www.alstria.de Aberdeen Immobilien Kapital- Activum SG Advisory GmbH alt + kelber Immobiliengruppe GmbH anlagegesellschaft mbH Greifswalder Str. 155 Bahnhofstraße 7 Bettinastr. 53-55 10409 Berlin 74072 Heilbronn 60325 Frankfurt Tel.: 030 / 23 25 32 10 Tel.: 07131 / 60 90 0 Tel.: 069 / 76 80 72 0 Fax: 030 / 23 25 32 01 Fax: 07131 / 60 90 19 Fax: 069 / 76 80 72 499 [email protected] [email protected] [email protected] www.activumsg.com www.altundkelber.de Allianz Real Estate Germany GmbH Altmeppen Gesellschaft für Immobili- ABG Allgemeine Bauträgergesell- Charlottenstraße 3 enbewertung und -beratung mbH schaft mbH & Co. KG 70182 Stuttgart Frankfurter Straße 2 Promenadeplatz 12 Tel.: 0711 / 6 63 0 38122 Braunschweig 80333 München Fax: 0711 / 6 63 3743 Tel.: 0531 / 80 11 6 60 Tel.: 089 / 24 22 66 0 [email protected] Fax: 0531 / 80 11 6 66 Fax: 089 / 24 22 66 44 www.allianz-immobilien.de [email protected] www.aberdeen-immobilien.de [email protected] www.abg-gruppe.de 126 www.altmeppen.de Anschutz Entertainment Group AVW Unternehmensgruppe Bauwens GmbH & Co. KG Development GmbH Versicherungsmakler Gereonstr. 43-65 Q207 Friedrichstraße 76 Hammerbrookstraße 5 50670 Köln 10117 Berlin 20097 Hamburg Tel.: 0221 / 40 084 0 Tel.: 030 / 20 60 70 80 Tel.: 040 / 24 19 70 Fax: 0221 / 40 084 599 [email protected] Fax: 040 / 2 80 29 43 [email protected] www.anschutz-entertainment-group.de [email protected] www.bauwens.de www.avw-gruppe.de ARCADIS Deutschland GmbH BEITEN BURKHARDT Rechtsanwalts- Theodor-Heuss-Allee 108 AXA Investment Managers gesellschaft mbH 60486 Frankfurt/M. Deutschland GmbH Westhafenplatz 1 Tel.: 069 / 79 590 0 Bleichstr. 2-4 60327 Frankfurt Fax: 069 / 79 590 590 60313 Frankfurt Tel.: 069 / 75 60 95 0 [email protected] Tel.: 069 / 900 25 0 Fax: 069 / 75 60 95 512 www.arcadis.de Fax: 069 / 900 25 15990 [email protected] [email protected] www.bblaw.de aurelis Real Estate GmbH & Co. KG www.axa-im.de BEOS GmbH Mergenthaler Allee 15-21 65760 Eschborn B&O Wohnungswirtschaft GmbH & Burgstraße 27 Tel.: 06196 / 52 32 0 Co. KG 10178 Berlin Fax: 06196 / 52 32 199 Leonhard-Moll-Bogen 10 Tel.: 030 / 28 00 99 0 [email protected] 81373 München Fax: 030 / 28 00 99 66 www.aurelis-real-estate.de Tel.: 089 / 895 21 218 [email protected] Fax: 089 / 895 21 296 www.beos.net [email protected] www.bo-wohnungswirtschaft.de 127 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband Mitglieder Berlin-Hannoversche Hypotheken- Bögner Hensel & Partner C&L Ludwig Immobilienverwaltungs- bank AG Rechtsanwälte Notare Steuerberater gesellschaft mbH Budapester Straße 1 Zeppelinallee 47 Charlottenstraße 53/54 10787 Berlin 60487 Frankfurt 10117 Berlin Tel.: 030 / 25 99 90 Tel.: 069 / 79 40 5 0 Tel.: 030 / 20 30 60 Fax: 030 / 25 99 91 31 Fax: 069 / 79 40 5 110 Fax: 030 / 20 30 63 56 www.berlinhyp.de [email protected] [email protected] www. bhp-anwaelte.de www.cul-immo.de Herriotstr. 1 BulwienGesa AG CapTen AG 60528 Frankfurt Nymphenburger Str. 5 Fontanestr. 21 Tel.: 069 / 478 91 0 80335 München 14193 Berlin Fax: 069 / 478 91 140 Tel.: 089 / 23 23 76 0 Tel.: 030 / 814 50 416 [email protected] Fax: 089 / 23 23 76 76 Fax: 030 / 814 50 419 www.hochbau.bilfingerberger.de [email protected] [email protected] www.bulwiengesa.de www.capten.de Vechtaer Marsch 9 Buse Heberer Fromm Rechtsanwälte Carlyle Group 49377 Vechta Neue Mainzer Straße 28 c/o CREA Germany GmbH Tel.: 04441 / 909 66 0 60311 Frankfurt Senckenberganlage 16 Fax: 04441 / 909 66 10 Tel.: 069 / 97 10 97 100 60325 Frankfurt [email protected] Fax: 069 / 97 10 97 200 Tel.: 069 / 50 50 65 70 www.bkn-biostrom.de [email protected] Fax: 069 / 50 50 65 765 www.buse.de www.carlyle.com Bilfinger Berger Hochbau GmbH BKN biostrom AG 128 Clifford Chance Deloitte & Touche GmbH Wirtschafts- Deutsche EuroShop AG Mainzer Landstr. 46 prüfungsgesellschaft Oderfelder Straße 23 60325 Frankfurt Rosenheimer Platz 4 20149 Hamburg Tel.: 069 / 71 99 01 81669 München Tel.: 040 / 41 35 79 0 Fax: 069 / 71 99 4000 Tel.: 089 / 290 36 0 Fax: 040 / 41 35 79 29 www.cliffordchance.com Fax: 089 / 290 36 8108 [email protected] [email protected] www.deutsche-euroshop.de Commerz Real AG www.deloitte.com/de Deutsche Hypothekenbank AG Kreuzberger Ring 56 65205 Wiesbaden Deutsche Bank AG Georgsplatz 8 Tel.: 0611 / 71 05 0 Theodor-Heuss-Allee 70 30159 Hannover Fax: 0611 / 71 05 285 60486 Frankfurt Tel.: 0511 / 30 45 0 [email protected] Tel.: 069 / 910 00 Fax: 0511 / 30 45 459 www.commerzreal.com Fax: 069 / 910 34 225 [email protected] [email protected] www.deutsche-hypo.de Cushman & Wakefield LLP www.db.com Deutsche Messe AG Westhafenplatz 6 60327 Frankfurt Deutsche Bau- und Grundstücks- Messegelände Tel.: 069 / 50 60 73 0 Aktiengesellschaft BauGrund 30521 Hannover Fax: 069 / 50 60 73 400 Chlodwigplatz 1 Tel.: 0511 / 89 0 [email protected] 53119 Bonn Fax: 0511 / 89 32626 www.cushmanwakefield.com Tel.: 0228 / 518 0 www.messe.de Fax: 0228 / 518 298 Deka Immobilien Investment GmbH [email protected] Deutsche Reihenhaus AG Taunusanlage 1 www.baugrund.de Poller Kirchweg 99 60329 Frankfurt 51105 Köln Tel.: 069 / 71 47 0 Tel.: 0221 / 340 30 90 Fax: 069 / 71 47 3529 Fax: 0221 / 340 30 911 [email protected] [email protected] www.deka-immobilien.de www.reihenhaus.de 129 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband Mitglieder DIC Asset AG Dr. Lademann & Partner Gesellschaft DTZ Deutschland Holding GmbH Eschersheimer Landstr. 223 für Unternehmen und Kommunal- Linkstraße 2 60320 Frankfurt beratung mbH 10785 Berlin Tel.: 069 / 27 40 33 0 Friedrich-Ebert-Damm 311 Tel.: 030 / 20 17 05 0 Fax: 069 / 27 40 33 69 22159 Hamburg Fax: 030 / 20 17 05 10 [email protected] Tel.: 040 / 64 55 77 0 www.dtz.com www.dic-asset.de Fax: 040 / 64 55 77 33 DIP - Deutsche Immobilien Partner [email protected] Dussmann Service Deutschland www.dr-lademann-partner.de GmbH Kennedydamm 55 Friedrichstraße 191 40476 Düsseldorf Drees & Sommer AG 10117 Berlin Tel.: 02 11 / 83 91 0 Untere Waldplätze 28 Tel.: 030 / 20 25 17 00 Fax: 02 11 / 83 91 255 70569 Stuttgart Fax: 030 / 20 25 17 17 [email protected] Tel.: 0711 / 13 17 0 [email protected] www.dip-immobilien.de Fax: 0711 / 13 17 100 www.dussmann.de [email protected] DKB Immobilien AG www.dreso.com ECE Projektmanagement G.m.b.H. & Co. KG Jägerallee 23 14469 Potsdam DSK Deutsche Stadt- und Grund- Heegbarg 30 Tel.: 0331 / 290 30 stücksentwicklungsgesellschaft 22391 Hamburg Fax: 0331 / 290 54 10 mbH & Co. KG Tel.: 040 / 60 60 60 [email protected] Frankfurter Straße 39 Fax: 040 / 60 60 6230 www.dkb-immo.de 65189 Wiesbaden [email protected] Tel.: 0611 / 34 11 0 www.ece.com Fax: 0611 / 34 11 3299 [email protected] www.dsk-gmbh.de 130 ENA Experts GmbH & Co. KG Eurohypo Aktiengesellschaft FPS Rechtsanwälte & Notare Westendstr. 28 Helfmann-Park 5 Eschersheimer Landstr. 25-27 60325 Frankfurt 65760 Eschborn 60322 Frankfurt Tel.: 069 / 788 07 90 0 Tel.: 069 / 25 48 0 Tel.: 069 / 95 95 70 Fax: 069 / 788 07 90 20 Fax: 069 / 25 48 83 16 Fax: 069 / 95 95 74 55 [email protected] www.eurohypo.com [email protected] www.ena-experts.com www.fps-law.de Evonik Immobilien GmbH Ernst & Young GmbH Wirtschafts- Rellinghauser Str. 7 Garbe Holding AG & Co. KG prüfungsgesellschaft 45128 Essen Am Kaiserkai 62 Mergenthalerallee 3-5 Tel.: 0201 / 177 06 20457 Hamburg 65760 Eschborn Fax: 0201 / 177 41 63 Tel.: 040 / 35 61 30 Tel.: 06196 / 996 0 [email protected] Fax: 040 / 35 39 93 Fax: 06196 / 996 600 www.evonik-wohnen.de [email protected] www.garbe.de [email protected] www.de.ey.com Feri Finance AG Haus am Park GASAG Wärme Service GmbH Ernst & Young Real Estate GmbH Rathausplatz 8-10 Reichpietschufer 60 Mergenthalerallee 10-12 61348 Bad Homburg 10785 Berlin 65760 Eschborn Tel.: 06172 / 916 0 Tel.: 030 / 78 72 1654 Tel.: 06196 / 996 0 Fax: 06172 / 916 9000 Fax: 030 / 78 72 1653 Fax: 06196 / 996 600 [email protected] [email protected] [email protected] www.feri.de www.gasag-waerme.de www.de.ey.com 131 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband Mitglieder Gleiss Lutz Rechtsanwälte GSW Immobilien AG HAMBORNER REIT AG Friedrichstr. 71 Charlottenstraße 4 Goethestr. 45 10117 Berlin 10969 Berlin 47166 Duisburg Tel.: 030 / 80 09 79 0 Tel.: 030 / 68 99 99 0 Tel.: 0203 / 544 05 0 Fax: 030 / 80 09 79 979 Fax: 030 / 68 99 99 999 Fax: 0203 / 544 05 49 [email protected] [email protected] [email protected] www.gleisslutz.com www.gsw.de www.hamborner.de GOLDBECK GmbH GWW Wiesbadener Wohnbau- HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG Ummelner Straße 4-6 gesellschaft mbH Wolfratshauser Str. 49 33649 Bielefeld Kronprinzenstr. 28 82049 Pullach Tel.: 0521 / 94 88 0 65185 Wiesbaden Tel.: 089 / 211 04 0 Fax: 0521 / 94 88 11 99 Tel.: 0611 / 17 00 0 Fax: 089 / 211 04 210 [email protected] Fax: 0611 / 17 00 50 [email protected] www.goldbeck.de [email protected] www.hannover-leasing.de www.gww-wiesbaden.de Groß & Partner Grundstücks- Heidrick & Struggles Unternehmens- entwicklungsgesellschaft mbH Hahn Immobilien-Beteiligungs AG beratung GmbH & Co. KG Kreuznacher Straße 30 Buddestr. 14 Benrather Strasse 18-20 60486 Frankfurt 51429 Bergisch Gladbach 40213 Düsseldorf Tel.: 069 / 36 00 95 100 Tel.: 02204 / 94 90 0 Tel.: 0211 / 82 82 0 Fax: 069 / 36 00 95 200 Fax: 02204 / 94 90 117 Fax: 0211 / 59 16 27 [email protected] [email protected] [email protected] www.gross-partner.de www.hahnag.de www.heidrick.com 132 HOCHTIEF Solutions AG HSH Real Estate AG Imtech Deutschland GmbH & Co. KG Opernplatz 2 Hermannstr. 13 Hammer Str. 32 45128 Essen 20095 Hamburg 22041 Hamburg Tel.: 0201 / 824 0 Tel.: 040 / 33 33 13000 Tel.: 040 / 69 49 0 Fax: 0201 / 824 2777 Fax: 040 / 33 33 34475 Fax: 040 / 69 49 27 22 [email protected] [email protected] [email protected] www.hochtief-solutions.de www.hsh-realestate.com www.imtech.de Hochtief Projektentwicklung GmbH IBM Deutschland GmbH Investa Projektentwicklungs- und Alfredstraße 236 Wilhelm-Fay-Straße 32 Verwaltungs GmbH 45133 Essen 65936 Frankfurt Vilshofener Straße 8 Tel.: 0201 / 824 0 Tel.: 069 / 66 45 0 81679 München Fax: 0201 / 824 2777 Fax: 069 / 66 45 60 31 Tel.: 089 / 998 01 0 [email protected] [email protected] Fax: 089 / 998 01 158 www.hochtief-projektentwicklung.de www.ibm.de [email protected] www.investa.de Hogan Lovells International LLP Immobilien Scout GmbH Untermainanlage 1 Andreasstr. 10 IPD Investment Property Databank 60329 Frankfurt 10243 Berlin GmbH Tel.: 069 / 962 36 0 Tel.: 030 / 24 301 1100 Kirchgasse 2 Fax: 069 / 962 36 100 Fax: 030 / 24 301 1110 65185 Wiesbaden [email protected] [email protected] Tel.: 0611 / 334 49 90 www.hoganlovells.de www.immobilienscout24.de Fax: 0611 / 334 49 99 [email protected] www.ipd.com/germany 133 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband Mitglieder ista Deutschland GmbH Jones Lang LaSalle GmbH KPMG AG Wirtschaftsprüfungs- Grugaplatz 2 Wilhelm-Leuschner-Str. 78 gesellschaft 45131 Essen 60329 Frankfurt Klingelhöferstraße 18 Tel.: 0201 / 459 02 Tel.: 069 / 20 03 0 10785 Berlin Fax: 0201 / 459 3630 Fax: 069 / 20 03 1001 Tel.: 030 / 20 68 0 [email protected] [email protected] Fax: 030 / 20 68 2000 www.ista.de www.joneslanglasalle.de [email protected] www.kpmg.de IVG Immobilien AG Kienbaum Executive Zanderstr. 5-7 Consultants GmbH Latham & Watkins LLP 53177 Bonn Speditionsstraße 21 Warburgstr. 50 Tel.: 0228 / 844 0 40221 Düsseldorf 20354 Hamburg Fax: 0228 / 844 107 Tel.: 0211 / 96 59 0 Tel.: 040 / 41 40 30 [email protected] Fax: 0211 / 96 59 267 Fax: 040 / 41 40 3130 www.ivg.de [email protected] [email protected] www.kienbaum.de www.lw.com Marienburgerstraße 17 Kondor Wessels Holding GmbH LBBW Immobilien GmbH 50968 Köln Kronprinzendamm 15 Katharinenstraße 20 Tel.: 0221 / 30 98 0 10711 Berlin 70182 Stuttgart Fax: 0221 / 30 98 100 Tel.: 030 / 810 310 0 Tel.: 0711 / 21 77 0 [email protected] Fax: 030 / 810 310 911 Fax: 0711 / 21 77 300 www.jamestown.de [email protected] [email protected] www.kondorwessels.de www.leg-bw.de JAMESTOWN US-Immobilien GmbH 134 LEG NRW GmbH MEAG MUNICH ERGO Minol Messtechnik W. Lehmann Roßstraße 120 AssetManagement GmbH GmbH & Co. KG 40476 Düsseldorf Oskar-von-Miller-Ring 18 Nikolaus-Otto-Straße 25 Tel.: 02 11 / 45 68 0 80333 München 70771 Leinfelden-Echterdingen Fax: 02 11 / 45 68 261 Tel.: 089/ 24 89 0 Tel.: 0711 / 94 91 0 [email protected] Fax: 089 / 24 89 25 55 Fax: 0711 / 94 91 238 www.leg-nrw.de [email protected] [email protected] www.meag.com www.minol.de Schillerstr. 20 METRO Group Asset Management NAI apollo real estate AG & Co. KG 60313 Frankfurt GmbH & Co. KG Grüneburgweg 2 Tel.: 069 / 50 600 530 Neumannstraße 8 60322 Frankfurt Fax: 069 / 50 600 535 00 40235 Düsseldorf Tel.: 069 / 970 50 50 [email protected] Tel.: 0211 / 68 86 42 50 Fax: 069 / 970 50 55 www.mab. com Fax: 0211 / 68 86 42 42 [email protected] [email protected] www.nai-apollo.de MAB Development Deutschland GmbH Maritim Hotelgesellschaft mbH www.metro-mam.de PATRIZIA Immobilien AG Herforder Straße 2 32105 Bad Salzuflen mfi management für immobilien AG Fuggerstraße 26 Tel.: 05222 / 953 0 Bamlerstraße 1 86150 Augsburg Fax: 05222 / 953 277 45141 Essen Tel.: 0821 / 509 10 000 [email protected] Tel.: 0201 / 820 81 0 Fax: 0821 / 509 10 999 www.maritim.de Fax: 0201 / 820 81 11 [email protected] [email protected] www.patrizia.ag www.mfi.eu 135 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband Mitglieder Peters, Schönberger & Partner GbR Prelios Immobilien Management RAG Montan Immobilien GmbH Schackstraße 2 GmbH Am Technologiepark 28 80539 München Überseering 34 45307 Essen Tel.: 089 / 381 72 0 22297 Hamburg Tel.: 0201 / 378 0 Fax: 089 / 381 72 204 Tel.: 040 / 350 170 0 Fax: 0201 / 378 1808 [email protected] [email protected] [email protected] www.psp.eu www.prelios.de www.rag-montan-immobilien.de Philips Deutschland GmbH ProLogis Germany Management Rödl & Partner ImmoWert GmbH Lübeckertordamm 5 GmbH Immobilienbewertungsgesellschaft 20099 Hamburg Peter-Müller-Straße 16-16a Äußere Sulzbacher Straße 100 Tel.: 040 / 28 99 0 40468 Düsseldorf 90491 Nürnberg Fax: 040 / 28 99 28 29 Tel.: 0211 / 542 31 0 Tel.: 0911 / 91 93 26 01 www.philips.de Fax: 0211 / 542 310 01 Fax: 0911 / 91 93 26 99 www.prologis.com [email protected] Pluggit GmbH www.roedl-immowert.de Valentin-Linhof-Str. 2 PwC PricewaterhouseCoopers 81829 München Aktiengesellschaft Wirtschafts- RREEF Investment GmbH Tel.: 089 / 41 11 25 0 prüfungsgesellschaft Mainzer Landstraße 178-190 Fax: 089 / 41 11 25 100 Lise-Meitner-Straße 1 60327 Frankfurt [email protected] 10589 Berlin Tel.: 069 / 717 04 0 www.pluggit.de Tel.: 030 / 26 36 0 Fax: 069 / 717 04 6909 Fax: 030 / 26 36 3798 [email protected] Pramerica Real Estate Investors AG [email protected] www.rreef.com Wittelsbacherplatz 1 www.pwc.de 80333 München Tel.: 089 / 286 45 0 Fax: 089 / 286 45 150 [email protected] www.tmw.de 136 Schomberg & Co. Real Estate SilenceSolutions GmbH STIWA Immobilienmanagement & Consulting Sedanstraße 31-33 Consulting Chartered Surveyors Damaschkestr. 10 50668 Köln GmbH 61462 Königstein Tel.: 0221 / 912 48 84 0 Keltenring 17 Tel.: 06174 / 59 49 Fax: 0221 / 912 48 84 333 82041 Oberhaching [email protected] [email protected] Tel.: 089 / 66 66 810 www.schomberg-consulting.de www.silencesolutions.de Fax: 089 / 66 66 8155 [email protected] SEB Investment GmbH speedikon Facility Management AG Rotfeder-Ring 7 Berliner Ring 89 60327 Frankfurt 64625 Bensheim STRABAG Property and Facility Tel.: 069 / 272 99 1000 Tel.: 06251 / 584 0 Services GmbH Fax: 069 / 272 99 090 Fax: 06251 / 584 414 Bleichstr. 52 [email protected] [email protected] 60313 Frankfurt www.sebam.de www.speedikonfm.com Tel.: 069 / 130 29 0 www.stiwa.de Fax: 069 / 130 29 9989 Seitz Consulting GmbH Steigenberger Hotels AG [email protected] Promenadestraße 2 Lyoner Straße 40 www.strabag-pfs.com 87527 Sonthofen 60528 Frankfurt Tel.: 08321 / 780 95 0 Tel.: 069 / 665 64 01 Strategic Value Partners Fax: 08321 / 780 95 20 Fax: 069 / 665 64 888 (Deutschland) GmbH [email protected] [email protected] Taunusanlage 1 (Skyper) www.seitz-consulting.com www.steigenbergerhotelgroup.com 60329 Frankfurt Tel.: 069 / 808 06 2200 Fax: 069 / 808 06 2299 www.svpglobal.com 137 Immobilienwirtschaft ZIA-Standpunkte Verband Mitglieder Terranus Real Estate GmbH Tower Wohnen GmbH Unternehmensgruppe Nassauische Zeppelinstr. 4-8 Alte Jakobstraße 83/84 Heimstätte GmbH / Wohnstadt 50667 Köln 10179 Berlin Hessen GmbH Tel.: 0221 / 93 70 07 00 Tel.: 030 / 8 50 70 2 0 Schaumainkai 47 Fax: 0221 / 93 70 07 77 Fax: 030 / 8 50 70 2 199 60596 Frankfurt [email protected] [email protected] Tel.: 069 / 60 69 0 www.terranus.de www.tower-wohnen.de Fax: 069 / 60 69 300 [email protected] THOMAS DAILY GmbH TREUREAL GmbH Adlerstraße 19 Am Victoria-Turm 2 79098 Freiburg 68163 Mannheim Vivico Real Estate GmbH Tel.: 0761 / 38 55 9 0 Tel.: 0621 / 30 06 0 Hedderichstraße 55-57 Fax: 0761 / 38 55 9 550 Fax: 0621 / 30 06 16 60594 Frankfurt [email protected] [email protected] Tel.: 069 / 606 27 0 www.thomas-daily.de www.treureal-online.de Fax: 069 / 606 27 111 www.naheimst.de www.vivico.de TLG IMMOBILIEN GmbH Treveria Asset Management GmbH Hausvogteiplatz 12 Ulmenstr. 23-25 Westdeutsche ImmobilienBank AG 10117 Berlin 60325 Frankfurt Große Bleiche 46 Tel.: 030 / 24 70 50 Tel.: 069 / 24 75 31 90 55116 Mainz Fax: 030 / 24 70 7337 Fax: 069 / 24 75 31 910 Tel.: 06131 / 92 80 0 [email protected] www.treveria.com Fax: 06131 / 92 80 7200 www.tlg.de [email protected] Union Investment Real Estate GmbH Caffamacherreihe 8 20355 Hamburg Tel.: 040 / 349 19 0 Fax: 040 / 349 19 4191 [email protected] http://realestate.union-investment.de 138 www.westimmo.com WGF Westfälische Grundbesitz- und Finanzverwaltungs AG Vogelsanger Weg 111 40470 Düsseldorf Tel.: 0211 / 687 77 0 Fax: 0211 / 687 77 100 [email protected] www.wgfag.de WISAG Facility Service Holding GmbH & Co. KG Kennedyallee 76 60596 Frankfurt Tel.: 069 / 633 06 290 Fax: 069 / 633 06 203 [email protected] www.wisag.de WTS Aktiengesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Thomas-Wimmer-Ring 1-3 80539 München Tel.: 089 / 286 46 0 Fax: 089 / 286 46 111 [email protected] www.wts.de 139 Impressum Herausgeber: V.i.S.d.P.: Fotos: ZIA Klaus-Peter Hesse BVLEG: Seite 115 Wallstraße 16 Realisation: Deloitte & Touche GmbH: Seite 83 10179 Berlin Peter Müller Zentraler Immobilien Ausschuss e.V. ECE Projektmanagement Tel.: 030 / 20 21 585 0 G.m.b.H. & Co. KG: Seite 54, 55 Fax: 030 / 20 21 585 29 Grafik und Layout: www.zia-deutschland.de corporate design cologne [email protected] gmbh & co. kg GSW Immobilien AG: Seite 32, 33 Mitglied im Redaktionsschluss: IVG Immobilien AG: Seite 46 29. April 2011 mfi management für immobilien AG: Seite 94, 96 Christian Osthus: Seite 3, 78 SEB Asset Management AG: Seite 35 Thinkstock: Titel, Seite 5, 7, 11, 12, 14, 16, 19, 24, 26, 27, 39, 44, 45, 51, 57, 67, 71, 72, 77, 79, 85, 87, 88, 100, 103, 106, 109 ZIA: Seite 90, 98, 115, 116
