SRB_2955 Schlössli Haggen

Stadt St.Gallen
C
Stadtrat
Vorlage Stadtparlament
vom 3. April 2007
Nr. 2955
Finanzliegenschaften
Sanierung der Liegenschaft "Schlössli-Haggen“
1
Ausgangslage
Das „Schlössli-Haggen“ wurde 1642-1644 erbaut. Seit 1918 gehört die Liegenschaft, samt
landwirtschaftlichem Betrieb, der Stadt St.Gallen. Das Objekt wird als Restaurant mit Wohnung betrieben. 1935 wurde die Liegenschaft einer Teilrenovation unterzogen, 1972-74 in
Zusammenarbeit mit der eidg. Kommission für Denkmalpflege gesamthaft renoviert und
unter Bundesschutz gestellt.
1980 erfolgte die Aufnahme in das städtische Inventar der schützenswerten Bauten ausserhalb der Altstadt. Das Gebäude wurde der höchsten Schutzkategorie 1 zugeteilt. Zu dieser
Kategorie gehören „Bauten von ausserordentlichem künstlerischem oder geschichtlichem
Wert“, die gesamte innere und äussere Bausubstanz gilt grundsätzlich als schutzwürdig.
Das „Schlössli-Haggen“ ist somit als eigentliches Baudenkmal einzustufen, was für die
Stadt St.Gallen als Eigentümerin auch entsprechende Verpflichtungen zur Folge hat.
Die heutige Nutzung als Restaurant mit historischem Ambiente zeigt, dass dieses baukulturelle Erbe durchaus den heutigen Anforderungen gerecht wird und zeitgemäss genutzt werden kann. Das Schlössli liegt im Haggen-Quartier, am Übergang zum Naherholungsgebiet
mit Spazierwegen und Skihang und konnte sich als Quartier- und Speiserestaurant etablieren.
Die Fassaden wurden in den Jahren 1996 und 2001 im Rahmen des laufenden Unterhaltes
neu gestrichen. Nach über 30 Jahren seit der letzten grösseren Sanierung sind für die Erhaltung des schützenswerten Gebäudes und für einen zeitgemässen Restaurantbetrieb umfassende Erneuerungen nötig.
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www.stadt.sg.ch
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Zur Erlangung von Projektvorschlägen wurde ein Studienauftrag durchgeführt. Das zur
Weiterbearbeitung ausgewählte Projekt überzeugte durch die zurückhaltenden Eingriffe in
die geschützte Bausubstanz und durch gezielte Korrekturen, welche beim Restaurantbetrieb
wesentliche Verbesserungen erlauben.
1.1
Geschichte
Die Geschichte des Haggen - Schlössli geht ins Jahr 1642 zurück. In dieser Zeit liess Hauptmann „Johannes Papert“ (gest. 1686) das Gebäude auf dem von seinem Vater gekauften
Hof „Haggen“ errichten. Der Bauherr war vermutlich in spanischen Diensten zu Geld und
Ansehen gekommen. Der Titel des Hauptmanns ist aber nicht von der militärischen Karriere
abzuleiten, sondern von seiner Funktion als Hauptmann der Gemeinde Straubenzell (16451670), ein Amt, das übrigens auch schon sein Vater Ulrich Boppart innehatte.
Ursprünglich war der Bau gegen Südosten durch einen Mauerring und ein Ökonomiegebäude abgeschlossen. Davon ist heute nur noch das Hauptgebäude erhalten. Der markante Bau
lässt die Charakterzüge eines bürgerlichen Nachfahren mittelalterlicher Feudalburgen nicht
verleugnen. So erinnert der Erker in der Nordostecke an einen spätmittelalterlichen Wehrturm und die ehemalige „Zwingmauer“ unterstrich wohl auch das Wunschdenken des vermeintlichen „Burgherren“.
In der Folge liegt die Geschichte des Haggen - Schlössli bis in die zweite Hälfte des 19.
Jahrhunderts leider weitgehend im Dunkeln. Wahrscheinlich blieb es lange Zeit im Besitz
der Familie Boppart und wurde als Wohnhaus zum dazugehörenden Landwirtschaftsbetrieb
genutzt. Auf den ersten zuverlässigen Plänen von 1944 ist auf der Südseite des Westflügels
ein Anbau mit Mosterei und kleinem Saal aufgeführt. Dieser wurde wohl in jüngerer Zeit
anstelle eines früheren Anbaus, der auf der Darstellung von 1850 noch deutlich erkennbar
ist, erstellt und im Zuge der letzten Renovation von 1972-74 wieder abgebrochen. Im Assekuranzbuch lassen sich zudem 1876 und 1912 zwei weitere Renovationsetappen nachweisen. Seit 1890 ist zudem auch eine Wirtschaft aktenkundig. Es mag überraschen, dass der
Innenausbau in grossen Teilen gut erhalten ist und zu den wertvollsten Ausstattungen in der
Stadt St.Gallen gezählt werden darf. Besonders zu erwähnen ist das Täfer in der Boppartstube des Erdgeschosses, ein Wandschrank im Korridor mit der Jahrzahl 1669, ein Klapptisch in der Vorhalle mit der Jahrzahl 1681, eine gemalte Kreuzigungsszene ebenfalls in der
Vorhalle und zudem das Täfer im Erkerzimmer des 1. Obergeschosses.
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1.2
Nutzung
Das Restaurant wird seit 1985 vom gleichen Pächterehepaar geführt. Das Pachtobjekt umfasst gemäss Mietvertrag im Untergeschoss die Lagerräume, Dusche und Garage, im Erdgeschoss das Restaurant mit 40 Plätzen, zwei Säli mit 25 resp. 12 Plätzen, Küche, WCAnlagen sowie eine 3-Zimmer-Wirtewohnung im Anbau, im 1. Obergeschoss ein Zimmer,
das als Büro genutzt wird, sowie einen Raumanteil im Estrich. Die Räume der Wirtewohnung im Anbau sind seit längerem dem Restaurantbetrieb zugeordnet. Die Gartenwirtschaft
umfasst 48 Plätze. Der Pachtzins wird auf der Basis einer gestaffelten Umsatzmiete erhoben. Der minimale Nettozins beträgt CHF 2'079 im Monat. Trotz der seit längerer Zeit bestehenden baulichen und betrieblichen Defizite wie auch der erschwerten wirtschaftlichen
Umstände sind die Umsatzzahlen nach einem Spitzenjahr im 2001 stabil geblieben.
Im 1. Obergeschoss befindet sich eine einfache 4-Zimmer-Wohnung mit Dachkammer, welche seit 1972 durch die gleiche Mieterschaft bewohnt wird. Der Netto-Mietzins beträgt
CHF 451 im Monat.
1.3
Bauliche Situation
Verschiedene Bauteile und Einrichtungen erreichen das Ende einer wirtschaftlichen Lebensdauer. So mussten im Rahmen des ordentlichen Unterhaltes in den letzten Jahren immer
wieder grössere Reparaturen an Geräten in der Küche oder Lingerie und an Bauteilen wie
Türen, Kamin und dgl. vorgenommen werden.
Die Kücheneinrichtung, WC-Anlagen, Elektroinstallationen und Lüftungsgeräte sind veraltet.
Die Sicherheit im Bereich Brandschutz ist ungenügend. Die Gasträume bedürfen einer sanften Renovation und die Oberflächen der Zimmer im Anbau sind abgenutzt und veraltet.
Ebenso ist das Mobiliar der Gaststuben und des Gartenrestaurant zu erneuern. Durch undichte Fenster und Türen entweicht viel Wärme und die Fensteranstriche sind verwittert.
Der heutige Ausbau bei der Lingerie sowie im Tageslager erschwert die Einhaltung der Hygienevorschriften sowie die Reinigung. Die Personalgarderobe wird wegen des veralteten
Raumes vom Personal gar nicht mehr benutzt und dient als Abstellraum. Der südliche Hofbereich ist unattraktiv und wenig einladend.
Über den laufenden Unterhalt kann der nun anstehende Sanierungsbedarf nicht mehr sinnvoll gedeckt werden und betriebliche Verbesserungen werden damit nicht erzielt. Dies wurde als Anlass genommen, über einen Studienauftrag Vorschläge zu den nötigen Sanierungen
als auch zur betrieblichen Verbesserung zu erhalten. Fünf geeignete Architekturbüros wurden eingeladen, Projekte zu erarbeiten mit dem Ziel, das historische Gebäude durch eine
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Sanierung auf lange Zeit zu erhalten und eine attraktive Nutzung zu gewährleisten. Ebenso
wurden Aussagen zur Umgebungsgestaltung des Gartenrestaurants und Vorschläge für eine
spätere Wohnungssanierung verlangt. Das Projekt hatte den denkmalpflegerischen und den
betrieblichen Anliegen zu genügen. Den wirtschaftlichen und ökologischen Aspekten war
Rechnung zu tragen.
Vertiefte Untersuchungen während der Projektbearbeitung zeigten nun, dass die Bausubstanz - besonders im westlichen Anbau - in einem schlechteren Zustand als erwartet ist.
2
Beurteilung der Restaurantnutzung
Im Zusammenhang mit der umfassenden Sanierung von 1972/4 wurde von der OBT Treuhand AG ein Gutachten erstellt, in welchem die Funktion des Restaurants im Quartier untersucht, die bauliche Gestaltung und betriebliche Ausrüstung sowie die Anforderungen für die
Verpachtung und den Pachtvertrag formuliert worden sind.
Die Rahmenbedingungen in Bezug auf das Einzugsgebiet, die Zufahrtswege und das Parkplatzangebot sowie in Bezug auf die Konkurrenzverhältnisse haben sich seither nur unwesentlich verändert. Insbesondere sind in der Zwischenzeit verschiedene Neubauten in unmittelbarer Nähe des Restaurants erstellt worden. Die direkte Konkurrenzsituation ist - im Vergleich zum Stadtgebiet - immer noch sehr günstig, da die Anzahl Restaurants im Quartier
unverändert geblieben ist. Nach wie vor ist das Naherholungsgebiet in unmittelbarer Nähe
des Restaurants beliebt und entsprechend gut frequentiert sowie im Winter der Kinderskilift
am Schlösslihang in Betrieb. Die Erreichbarkeit mit dem öffentlichen Verkehrsmittel ist gut
und für den Individualverkehr steht ein angemessenes Parkplatzangebot in unmittelbarer
Nähe zur Verfügung.
Der heutige Betrieb weist jedoch nach 32 Jahren bauliche und betriebliche Defizite auf. Die
Küche ist zu klein, mit ungeeigneten Arbeitsabläufen und veralteten Gerätschaften. Ein rationelles Arbeiten ist nicht mehr möglich. Für den Einbau einer zeitgemässen Geräteinfrastruktur (z.B. Steamer) ist eine Vergrösserung der Küche zwingend. Die Erschliessung zwischen dem Restaurant und den Lagerräumen ist ungenügend, die Abläufe sind aufwändig
und die Anlieferungssituation unbefriedigend. Die Toilettenanlagen sind zu knapp bemessen.
Die umgenutzten Räume der ehemaligen Wirtewohnung im Anbau korrespondieren mit dem
Restaurantbetrieb nicht. Die räumliche Ausgestaltung sowie die Grösse des Gartenrestaurants sind unbefriedigend und in betrieblicher Hinsicht sehr aufwändig. Eine behindertengerechte Erschliessung ist nicht vorhanden.
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Die Liegenschaft stellt ein Baudenkmal dar. Es besteht zu Gunsten der Schweizerischen
Eidgenossenschaft ein Grundbucheintrag „Bauveränderungsverbot“ und „Zutrittsrecht des
Publikums zum Denkmal“. Somit sind die Nutzungsmöglichkeiten - insbesondere mit der
Auflage, dem Publikum Zutritt zu gewährleisten - stark eingeschränkt. Realistisch ist eigentlich nur die Weiterführung der Restaurantnutzung, die auch eine, wenn auch bescheidene,
Bruttorendite für die Stadt als Eigentümerin ergibt.
Die Grösse der Restauranträumlichkeiten und die Anzahl Sitzplätze, total ca. 70 Plätze, sind
ideal für die Führung als Familienbetrieb. Seit 1985 wird das Restaurant in dieser Form und
primär als Quartierrestaurant vom gleichen Pächterehepaar betrieben. Um jedoch die Weiterführung sicher zu stellen, sind bauliche und betriebliche Sanierungsmassnahmen dringend nötig.
3
Wirtewohnung im 1. Obergeschoss
Die Wohnung im 1. Obergeschoss soll künftig, d.h. bei einem Mieterwechsel, als Wirtewohnung dienen. Deshalb wurden im Rahmen der Projektierung entsprechende Abklärungen in Bezug auf Grundriss, Grösse und Raumdisposition vorgenommen. Im Zusammenhang mit den Umbau- und Sanierungsarbeiten im Restaurantbereich sollen die Anschlüsse
entsprechend vorbereitet werden.
Das heutige Pächterehepaar wohnt mit den Kindern nicht in der Liegenschaft, denn die bestehende Wirtewohnung im Anbau war für eine Familie zu klein und ungeeignet. Mit der ins
Auge gefassten Lösung kann im 1. Obergeschoss eine zeitgemässe 4 ½-Zimmer-Wohnung
geschaffen werden. Die Nutzungsbereiche Wohnung / Restaurant werden klar getrennt.
4
Bauprojekt
Der Studienauftrag zeigte verschiedene Lösungsansätze bei der Optimierung der Betriebsabläufe und im Umgang mit der bestehenden Situation auf. Erkennbar wurde auch, dass
sich die Anliegen für effiziente Abläufe und einen schonende Umgang mit der vorhandenen
Substanz in einem gewissen Mass in Übereinstimmung bringen lassen, jedoch Wünsche
nach grosszügigen Raumgrössen nicht realisierbar sind.
Im vorliegenden Projekt bleibt die Küche am heutigen Standort und wird vergrössert. Damit
bleiben die kurzen Wege zu den Gasträumen bestehen. Die Vertikalerschliessung zu den
Lagerräumen im Untergeschoss wird durch einen Lift und ein neues Treppenhaus verbessert. Die gewählte Lage ermöglicht gleichzeitig die Erschliessung des Dachraumes im An-
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bau. Die Toilettenanlage im Anbau wird neu erstellt und weist 2 Damentoiletten sowie ein
Herren-WC und 2 Pissoirs auf. Im Untergeschoss kann die Anlieferung durch die Tiefersetzung des Einganges und den Abtausch der Heizung mit dem Lebensmittellager markant
verbessert werden.
Im Umgebungskonzept wird der Hofraum mittels Hecken, Einbauten und Belagswechseln in
verschiedene Zonen gegliedert. Der neue Standort des Gartenrestaurants ist nahe am Gebäude. Die Metallpergola wird saniert und kann weiterhin dem Gartenrestaurant dienen.
Nebst den strukturellen Eingriffen werden die Sanierungsschwerpunkte auf die Haustechnik
und die Sanierung im Erd- und Untergeschosses gelegt sowie auf die Instandstellungen an
der Fassade.
4.1
Gebäude
Bei der Fassade werden die Fenster neu gestrichen und mit Dichtungen ausgestattet. Am
Fassadenputz werden örtliche Ausbesserungen vorgenommen. Die Eingangstüren und Tore
werden überarbeitet. Das bestehende Wirtshausschild wird zur besseren Erkennbarkeit an
den nordöstlichen Erker versetzt.
Im Anbau des Untergeschosses werden Teile der Bodenplatte und der Holzdecke neu erstellt. Ebenso wird ein Teil der Zwischenwände für die neue Raumaufteilung ersetzt. Die
Brandschutzanforderungen werden beim Ausbau berücksichtigt. Das innen liegende Podest
bei der Anlieferungstüre wird abgebrochen und eine neue Zugangstüre eingebaut. Direkt
neben dem Hauptbau werden ein neuer Aufzug und eine neue Treppe eingebaut. Die Kellerräume mit Gewölbedecken im Hauptbau bleiben weitgehend unverändert.
Im Erdgeschoss werden beim Eingang und bei den Gasträumen die Oberflächen sanft renoviert und Verbesserungen an der Beleuchtung vorgenommen. Der Gang und die Gasträume
werden mit einer Brandmeldeanlage ausgerüstet und einige Türen müssen an die Brandschutzvorschriften angepasst werden. Die Gasträume erhalten ein neues Mobiliar. Die Küche wird um das heutige Herren-WC vergrössert und neu ausgebaut. Mit der neuen Kücheneinrichtung werden die Arbeitsabläufe verbessert. Die Geräteausstattung ist abgestimmt auf die Restaurantgrösse und heutige Zubereitungstechniken. Im Anbau werden die
neuen WC-Anlagen sowie eine Personalgarderobe eingebaut. Das behindertengerechte WC
wird mit dem Personal-WC kombiniert. Der westliche Raum wird unterteilt für ein Büro und
ein gut einsehbares Kinderspielzimmer. Im Anbau wird die Holzdecke verstärkt.
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Im Bereich der Haustechnik werden die Elektroinstallationen weitgehend erneuert. Die Sanitärinstallationen müssen neu erstellt werden. Die Heizungsinstallationen werden an die neuen räumlichen Verhältnisse im Anbau angepasst. Dabei wird der 1998 neu eingebaute
Kessel weiter verwendet. Die Lüftungsgeräte werden ersetzt und beim bestehenden Kanalnetz die Luftmengen sowie die Regulierung optimiert.
Im 1. Obergeschoss sind nur brandschutztechnische Verbesserungen im Bereich der bestehenden Treppe sowie die Erschliessung des Dachraumes im Anbau vorgesehen. Mit den
neuen Haustechnikinstallationen werden die Anschlüsse für den neuen Wohnungsgrundriss
so vorbereitet, dass ein Umbau ohne Beeinträchtigung des Restaurantbetriebs erfolgen
kann.
In den Räumen des 1. und 2. Dachgeschosses sind keine baulichen Veränderungen vorgesehen.
4.2
Umgebung
Die markanten Eingriffe erfolgen im südlichen Hofbereich und zeichnen sich durch eine
räumliche Klärung und die Verlegung des Gartenrestaurants aus. Durch die Gliederung mit
einem Gerätelager und Heckenkörpern wird der Aussenraum neu gestaltet und für die Gäste
aufgewertet. Beim Restaurantzugang, dem neuen Gartenrestaurant sowie unter der Metallpergola werden Hartbeläge eingebaut. Die übrige Platzfläche erhält eine Chaussierung.
Die Kanalisations- und Entwässerungsleitungen müssen aufgrund des Zustandes teilweise
neu erstellt oder örtlich saniert werden. Ebenso ist die Hauswassereinführung zu ersetzen.
4.3
Behindertengerechtes Bauen
Das Restaurant wird behinderten Personen zugänglich gemacht. Die Umgebungsgestaltung
setzt die Anliegen für hindernisfreies Bauen mit der Belagswahl, den Höhenunterschieden
sowie der Vermeidung von Absätzen um. Mit dem niveaugleichen Aussenzugang im Anbau,
dem Lift und der neuen Behinderten-Toilette wird eine behindertengängige Erschliessung
des Restaurants möglich. Einzig der bestehende Bodenabsatz zur Schlösslistube kann nicht
eliminiert werden.
Die gegebene Höhensituation von Gebäude und Gelände sowie die historische Bausubstanz
verunmöglichen leider gehbehinderten Personen eine direktere Erschliessung der Gasträume.
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4.4
Ökologie / Nachhaltigkeit
Es wird – soweit aus bautechnischen Gründen möglich – ein schonender Umgang mit der
bestehenden Bausubstanz angestrebt und es werden möglichst viele Bauteile weiterverwendet. Die anfallenden Bauabfälle werden getrennt und einer fachgerechten Entsorgung
zugeführt. Bei der Ausführung sollen Baustoffe und Materialien zur Anwendung gelangen,
welche der Gesundheit zuträglich sind und keine Schadstoffemissionen verursachen. Dauerhafte Materialien, welche mit wenig Energieaufwand hergestellt, sich später weitgehend
wieder verwenden oder sich normal entsorgen lassen, werden bevorzugt.
Verschiedene Böden, Wände und Decken werden zusätzlich wärmegedämmt. Die Dämmstärken sind auf die Möglichkeiten der historischen Bausubstanz abgestimmt. Deutliche Verbesserungen werden auch durch die Sanierung undichter Bauteile, z.B. Fenster und Türen,
angestrebt. Die Abwärme des Kühlanlagenkompressors wird zur Warmwassererwärmung
genutzt.
Mangels geeigneter Alternativen wird das Gebäude weiterhin mit Öl beheizt. Ein Anschluss
an das Fernwärmenetz wäre grundsätzlich möglich. Dazu müssten ca. 250 Meter Leitung
erstellt werden. Die Anschlusskosten werden mit ca. CHF 400'000 beziffert, was für einen
Wechsel des Energieträgers zu hoch ist. Ebenso wurde der Einsatz einer Wärmepumpe mit
Erdsondenbohrungen in Betracht gezogen. Das mit einem solchen System erreichbare
Temperaturniveau korrespondiert allerdings nicht mit den vorhandenen Heizverteilleitungen
und Heizkörpern im Gebäude. Diese wären mit entsprechend aufwendigen Baueingriffen
komplett zu ersetzen. Die Kosten für Wärmepumpe mit Erdsondenbohrung sowie Ersatz der
Installation betragen ca. CHF 150'000. Aufgrund der Kosten und der Baueingriffe wurde diese Variante nicht weiter bearbeitet. Ausserdem stösst die Liegenschaft unmittelbar an ein
Gebiet, welches für Erdwärmesonden hydrogeologische Abklärungen erfordert.
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Denkmalpflege
Neben verschiedenen Erneuerungen der Betriebseinrichtungen umfassen die geplanten Arbeiten in hohem Masse auch die Restaurierung der bedeutenden und teilweise noch ursprünglichen Ausstattung. Die Renovationsarbeiten sind im Bereich der historischen Bausubstanz entsprechend sorgfältig und in enger Zusammenarbeit mit der Denkmalpflege auszuführen. In Absprache mit dem Bundesamt für Kultur, Sektion Heimatschutz und Denkmalpflege, werden die Arbeiten durch die städtische Denkmalpflege betreut.
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6
Kosten
Gemäss Kostenvoranschlag des Architekten, Preisstand April 2006, ist mit folgenden Aufwendungen zu rechnen:
BKP 1
Vorbereitungsarbeiten (Räumungen, Abbrüche)
CHF
108'000
BKP 2
Gebäude
CHF
1’190'000
CHF
355'000
CHF
214'000
BKP 21 Rohbau 1 (Baumeister, Zimmermann)
CHF
242'000
BKP 22 Rohbau 2 (Arbeiten an Fenster u. Türen, Fassade)
CHF
148'000
BKP 23 Elektroanlagen
CHF
90'000
BKP 24 Heizungsanlagen
CHF
43'000
BKP 25 Sanitäranlagen
CHF
149'000
BKP 27 Ausbau 1 (Gipser, Schlosser, Schreiner)
CHF
132'000
BKP 28 Ausbau 2 (Boden-, Wand-, Deckenbeläge)
CHF
125'000
BKP 29 Honorare (Architekt, Bauingenieur, Haustechnik-Ing.) CHF
261'000
BKP 3
Betriebseinrichtungen
BKP 34 Lüftungs- und Kälteanlagen
CHF
105'000
BKP 35 Kücheneinrichtung Restaurant
CHF
196'000
BKP 36 Aufzug (Lift)
CHF
50'000
BKP 39 Honorar Küchenplaner
CHF
4'000
BKP 4
Umgebung
BKP 41 Roh- und Ausbauarbeiten
CHF
37'000
BKP 42 Gartenlagen (Gärtnerarbeiten, Belagsarbeiten)
CHF
160'000
BKP 49 Honorar Landschaftsarchitekt
CHF
17'000
BKP 5
Baunebenkosten
CHF
107'000
BKP 6
Unvorhergesehenes (ca. 10 % von BKP 2, 3 und 4)
CHF
170'000
BKP 9
Ausstattung (Möbel, Beleuchtungskörper, Textilien)
CHF
151'000
CHF
2’295'000
Total Bauprojekt (inkl. 7.6 % MwSt.)
Die Baukosten wurden in einer ersten Grobkostenschätzung in der Grössenordnung von
CHF 1.7 Mio ermittelt. Entsprechend der schlechteren Bausubstanz fallen höhere Kosten für
die Instandstellung an.
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7
Finanzierung und Mietzinse
Die Sanierungskosten teilen sich auf in werterhaltende (nachzuholender Unterhalt) und wertvermehrende Investitionen. Die Sanierung der WC-Anlagen, die Erneuerung der Küche sowie die Aufwertung des Gartenrestaurants und der Umgebung gelten teils als Werterhaltung, teils als Wertvermehrung. Der Ersatz der technischen Anlagen wie Lüftung, Elektrisch,
Sanitärleitungen etc., die Erneuerung der Personalgarderobe, Oberflächensanierungen, Ersatz der Inneneinrichtung, Erfüllung der feuerpolizeilichen Vorschriften etc. sind als reine
Unterhaltsmassnahmen zu werten. Hingegen schaffen die Vergrösserung der Küche, die
Schaffung eines behindertengerechten Zuganges sowie der Einbau einer Behindertentoilette, die Verbesserung der vertikalen Erschliessung mittels Lift und zusätzlicher Treppe, Vergrösserung des Gartenrestaurants, einen Mehrwert.
Aufgrund der Klassierung im Inventar der schützenswerten Bauten können die denkmalpflegerisch bedingten Mehrkosten in der Höhe von CHF 330'000 der Spezialfinanzierung für
Altstadt-, Ortsbild- und Denkmalpflege belastet werden. Das Gesuch für einen kantonalen
Beitrag ist eingereicht, die Zusage aber noch hängig.
Verzinsung:
Nettobaukosten (nach Abzug Denkmalpflegebeiträge CHF 330’000)
CHF
1’965'000
zu aktivieren auf Buchwert (wertvermehrende Investitionen)
CHF
860'000
bisheriger Buchwert (inkl. Kredit Planerwahlverfahren/Projektierung CHF 229’000)
CHF
495'000
neuer Buchwert
CHF
1’355'000
Über die Mieten verzinsbarer Baukostenanteil
CHF
860'000
Mietzinserhöhung für den Mehrwert
CHF
51'600
Bisheriger Mietertrag
CHF
30'460
Neuer Soll-Mietertrag
CHF
89'508
Neu realisierbarer Mietertrag
CHF
41'412
Verzinsungssatz
6.00 %
(Pachtzins Restaurant CHF 36'000, eff. Mietzins für Wohnung CHF 5'412)
Bruttorendite nach Umbau
3.10 %
Die letzte umfassende Sanierung fand 1972/74 statt. Der Kostenanteil für die Werterhaltung
beträgt CHF 1'105'000, was einer jährlichen Rückstellung (Abschreibung) von ca.
CHF 35'000 entspricht. In Anbetracht des speziellen historischen Charakters des Gebäudes
mit den erwähnten Auflagen des Bundes und der Nutzung als Restaurant mit entsprechend
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erhöhter Abnützung erscheint dieser Betrag als vertretbar. Die werterhaltenden Investitionen sind demzufolge dem Vorfinanzierungskonto für den Gebäudeunterhalt der Finanzliegenschaften zu belasten.
Bei der relativ bescheidenen Bruttorendite von 3.1 % ist die Besonderheit dieses Objektes
als Baudenkmal zu berücksichtigen. Das Gebäude kann nicht mit den üblichen Wohn- und
Gewerbeliegenschaften verglichen werden. Es ist im gesamten, vielfältigen Liegenschaftsbestand der Stadt eine Besonderheit. Die finanzielle Situation eines solchen Kulturobjektes
erster Güte ist dementsprechend auch mit besonderen Massstäben zu beurteilen, insbesondere im Rahmen eines grösseren Portefeuilles.
Die Stadt hat hier als Eigentümerin auch einen Kulturauftrag zu erfüllen. Ein Verkauf der Liegenschaft ist mit den damit verbundenen Auflagen unrealistisch, eine Vernachlässigung wäre nicht zu verantworten.
Verschiedene Gespräche mit dem heutigen Pächterehepaar haben ergeben, dass sie den
Betrieb weiterführen möchten. Es ist vorgesehen, vom Pachtzins, welcher an den Umsatz
gekoppelt ist, zu einem fixen Mietzins zu wechseln. Gleichzeitig sollen die Pächter jedoch
verpflichtet werden, Reparaturen, insbesondere an den Gerätschaften, Anlagen, Ausstattung, bis zum Betrag von CHF 2'000 selbst zu tragen resp. bei Übersteigen dieses Betrages
einen Selbstbehalt in dieser Höhe zu leisten.
Die nachhaltige Neuverpachtung eines Restaurantbetriebes im heutigen gesellschaftlichen
und wirtschaftlichen Umfeld ist nicht einfach und mit Risiken verbunden. Mit dieser Regelung sollen sowohl für die Pächter wie auch für die Verpächterin klare Verhältnisse und die
Gleichstellung zu anderen Gewerbebetrieben geschaffen werden.
8
Termine
Die Umsetzung der Baumassnahmen ist im Sommer 2007 vorgesehen und auf die üblichen
Betriebsferien des Schlössli abgestimmt, welche üblicherweise 3 Wochen von Ende Juli bis
Mitte August dauern. Um den Betriebsunterbruch und damit die Ertragsausfälle möglichst
gering zu halten, ist eine Kombination mit den Betriebsferien unabdingbar.
Das Restaurant muss vom 18. Juni bis 31. August 2007 während elf Wochen geschlossen
werden, damit alle betriebsrelevanten Arbeiten ausgeführt und der Betrieb möglichst schnell
wieder aufgenommen werden kann. In dieser kurzen Bauzeit können nicht alle Renovationsund Sanierungsarbeiten realisiert werden. Deshalb werden im September noch jene Bauar-
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beiten im Gebäude und an der Umgebung fertig gestellt, welche den Gastrobereich nicht
tangieren.
9
Anträge
Wir beantragen Ihnen, folgende Beschlüsse zu fassen:
1. Dem Projekt für die Sanierung der Liegenschaft „Schlössli-Haggen“ im Kostenbetrage
von CHF 2'295'000 wird zugestimmt und dafür ein entsprechender Verpflichtungskredit
erteilt.
2. Die Zinsen und Abschreibungen für die denkmalpflegerisch bedingten Mehrkosten in der
Höhe von CHF 330'000 werden der Spezialfinanzierung für die Altstadt-, Ortsbild- und
Denkmalpflege (Kto Nr. 68.5035.xxx) belastet. Von den verbleibenden Kosten von CHF
1'965'000 werden CHF 860'000 aktiviert und CHF 1'105'000 dem Vorfinanzierungskonto
des Gebäudeunterhaltes belastet.
3. Die Beschlüsse unterstehen gemäss Art. 8 Ziff. 6 lit. a der Gemeindeverordnung dem
fakultativen Referendum.
Der Stadtpräsident:
Scheitlin
Im Namen des Stadtrats
Der Stadtschreiber:
Linke
Beilage:
Situationsplan
Grundrisse, Schnitte, Fassaden
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