Vermögenswerte 5 195

Geschlossener § 6b-Immobilienfonds
Vermögenswerte 5
Justiz- und Verwaltungszentrum Wiesbaden
195
Geschlossener § 6b-Immobilienfonds
Vermögenswerte 5
Justiz- und Verwaltungszentrum Wiesbaden
Inhalt
1
Beteiligungsangebot im Überblick
2
Erklärung des Prospektherausgebers
16
3
Unternehmensgruppe Hannover Leasing
17
4
Risiken der Beteiligung
18
5
Vermögensanlage
31
6
Investitionsobjekt
39
7
Investitions- und Finanzplan
52
8
Prognoserechnungen
Liquiditäts- und Ergebnisprognose
Sensitivitätsanalyse
58
76
Fondsgesellschaft
Angaben zur Fondsgesellschaft
Angaben zur Geschäftstätigkeit und Konzernzugehörigkeit
Angaben zu den Gründungsgesellschaftern
80
81
83
9
7
10
Vertragspartner
87
11
Rechtliche Grundlagen
100
12
Steuerliche Grundlagen
133
13
Leistungsbilanz Hannover Leasing
154
14
Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft
164
15
Jahresabschluss
174
16
Negativfeststellungen
181
17
Glossar
182
18
Verbraucherinformation für den Fernabsatz
184
19
Abwicklungshinweise
188
Anlagen: Beitrittsvereinbarung
Widerrufsbelehrung
Hinweis
Die inhaltliche Richtigkeit der im Prospekt gemachten Angaben ist nicht Gegenstand der Prüfung durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin).
Das Justiz- und Verwaltungszentrum Wiesbaden (Animation).
Kapitel 1 Beteiligungsangebot im Überblick
Beteiligungsangebot im Überblick
Vorliegendes Beteiligungsangebot ermöglicht es Anlegern, im Rahmen des Geschlossenen § 6bImmobilienfonds »Vermögenswerte 5« mittelbar in die Fondsimmobilie »Justiz- und Verwaltungszentrum Wiesbaden« zu investieren.
Die Anleger beteiligen sich an der Fondsgesellschaft, die ihrerseits zu 94 Prozent an einer Immobilien-Objektgesellschaft beteiligt ist. Diese Objektgesellschaft ist Eigentümerin der Fondsimmobilie Justiz- und Verwaltungszentrum Wiesbaden.
Das Beteiligungsangebot hat zwei wesentliche Aspekte:
Die Beteiligung ermöglicht es Anlegern, attraktive Mieterträge und Wertsteigerungschancen der
Fondsimmobilie Justiz- und Verwaltungszentrum Wiesbaden zu erzielen. Die Fondsimmobilie ist
zu rund 100 Prozent über 30 Jahre fest an das Land Hessen und die Landeshauptstadt Wiesbaden
vermietet. Die prognostizierten Mieteinnahmen sind somit während der gesamten Fondslaufzeit
im Wesentlichen sichergestellt.
Darüber hinaus richtet sich das Beteiligungsangebot aufgrund einer optimierten Finanzierungsstruktur durch verhältnismäßig niedrige Bareinlagen an Anleger, die die Begünstigung nach
§§ 6b/6c EStG in Anspruch nehmen wollen. Treten Anleger im Jahr 2009 der Fondsgesellschaft als
Kommanditisten bei, können diese ihre Veräußerungsgewinne aus dem Jahr 2009 sofort oder bereits gebildete § 6b-Rücklagen für Veräußerungsgewinne aus den Jahren von 2005 bis 2008 zur
Vermeidung einer Nachversteuerung steuerwirksam übertragen.
Die prognostizierten Anschaffungs- und Herstellungskosten der Fondsimmobilie inklusive Erwerbsnebenkosten, Fondsgebühren und Liquiditätsreserven (inklusive Agio) betragen rund
145.416.401 Euro. Das Emissionskapital der Fondsgesellschaft beträgt 34.500.000 Euro zuzüglich
5 % Agio. Auf Basis dieser Eckdaten ergibt sich ein §§ 6b/6c-EStG-Übertragungsvolumen von rund
135.596.020 Euro, was bezogen auf die Bareinlage einen Übertragungsfaktor von rund 393 Prozent
ergibt.
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8
Kapitel 1 Beteiligungsangebot im Überblick
Eckdaten der Beteiligung
Fondstyp
Geschlossener §6b-Immobilienfonds
Fondsgesellschaft / Emittentin
ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Beteiligungs KG
Beteiligung / Art der Vermögensanlage
Direkte Kommanditbeteiligung an der Fondsgesellschaft.
Die Fondsgesellschaft ist zu 94 Prozent an der Objektgesellschaft, der HeWiPPP GmbH & Co. KG, die die Eigentümerin der Fondsimmobilie Justiz- und Verwaltungszentrum Wiesbaden ist, beteiligt. Mit der Vermögensanlage verbundene Rechte siehe Kapitel 5 »Vermögensanlage«
Anlageobjekt / Objektgesellschaft
HeWiPPP GmbH & Co. KG (siehe Kapitel 10 »Vertragspartner« sowie Kapitel 11 »Rechtliche Grundlagen«,
jeweils Abschnitt »Objektgesellschaft«)
Fondsimmobilie
Zentrales Justiz- und Verwaltungszentrum Wiesbaden,
Mainzer Straße (nachfolgend »Justiz- und Verwaltungszentrum Wiesbaden«)
Kommandit- / Emissionskapital
Fondsgesellschaft
34.500.000 Euro
zzgl. 5 % Agio i. H. v. 1.725.000 Euro
Gesamtinvestitionsvolumen über
alle Gesellschaftsebenen (inkl. Agio)
- davon Grundstückskosten
- davon Herstellungskosten (Gebäude)
- davon Kaufpreis Kommanditanteile
an der Objektgesellschaft
- davon Vergütungen inkl. Agio
- davon Finanzierungskosten
- davon Liquiditätsreserven
Gesamtfinanzierung über alle
Gesellschaftsebenen
- Eigenkapital (ohne Agio)
- Fremdkapital
- Agio (5 % auf das Emissionskapital)
Ausschüttungen -PROGNOSE- Laufende Ausschüttung der Fondsgesellschaft (vor Steuern)
- Schlussausschüttung (vor Steuern)
- Gesamtausschüttung (vor Steuern)
Mindestbeteiligung
145.416.401 Euro inkl. 5 % Agio auf das Emissionskapital
15.841.109 Euro
105.119.175 Euro
7.247.353 Euro
14.850.000 Euro
394.500 Euro
1.964.264 Euro
145.416.401
35.538.886
108.152.515
1.725.000
Euro (100 %)
Euro (24,4 %)
Euro (74,4 %)
Euro (1,2 %)
rund 3,20 % p. a. ansteigend auf rund 5,40 % p. a. ,
10,45 % p. a. im letzten Jahr; (2009 bis 2039, Mietphase)
rund 161,91 % (aus Veräußerung der Fondsimmobilie)
rund 296,96 % inklusive Kapitalrückzahlung;
(jeweils bezogen auf das das Emissionskapital ohne Agio)
25.000 Euro (höhere Beträge müssen ohne Rest durch
5.000 teilbar sein) zzgl. 5 % Agio
Kapitel 1 Beteiligungsangebot im Überblick
Eckdaten der Beteiligung
Übertragungsfaktor
Mit einer Beteiligung an der Fondsgesellschaft in Höhe
von 100.000 Euro kann eine Rücklage gemäß §§ 6b/6c
EStG in Höhe von rund 393.032 Euro (davon entfallen
rund 13,10 % auf Grund und Boden und rund 86,90 %
auf die Gebäude) übertragen werden.
Dies entspricht einem Übertragungsfaktor von rund
393,03 %.
Einzahlung Kommanditkapital zzgl. 5 % Agio
Der Beitritt der Kommanditisten ist ab dem Zeitpunkt
der Fertigstellung der Fondsimmobilie, voraussichtlich
am 30.09.2009, vorgesehen.
Die Einzahlung erfolgt per Lastschrifteinzugsverfahren
mit Wertstellung frühestens am 30.09.2009 bzw. für die
später beitretenden Anleger jeweils am Monatsende
nach Annahme der Beitrittserklärung.
Einkunftsart für den Anleger
Die Fondsgesellschaft erzielt Einkünfte aus Gewerbebetrieb aufgrund gewerblich geprägter Personengesellschaft.
Geplante Fondslaufzeit
30 Jahre
Erste Kündigungsmöglichkeit
Anleger haben erstmals zum 31.12.2039 unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist das Recht,
ihre Beteiligung zu kündigen.
Zeichnungsschluss
Bei Vollplatzierung
Platzierungsgarantie
Die Delta Vermietungsgesellschaft mbH, eine 100-prozentige Tochtergesellschaft von Hannover Leasing, hat eine Platzierungsgarantie gegenüber der Fondsgesellschaft
in Höhe von 21.000.000 Euro für die Eigenkapitalvorfinanzierung abgegeben. Hannover Leasing sichert die Platzierungsgarantie über eine Patronatserklärung ab.
Zielgruppe
Das Beteiligungsangebot richtet sich in erster Linie an
Anleger mit Hauptwohnsitz in Deutschland, die ein langfristiges, sachwertgeschütztes Investment mit kontinuierlichen Einnahmen bevorzugen und bereit sind, unternehmerische Risiken einzugehen (vgl. Kapitel 4 »Risiken
der Beteiligung«, Abschnitte A, B und C).
Darüber hinaus richtet sich das Beteiligungsangebot insbesondere auch an Personen, Personengesellschaften
und Kapitalgesellschaften, die die steuerlichen Vorteile
nach § 6b/6c EStG nutzen wollen, weil sie beabsichtigen,
begünstigte Wirtschaftsgüter, wie z. B. Grund und Boden
und/oder Gebäude oder Anteile an Kapitalgesellschaften,
zu veräußern oder diese bereits veräußert und eine
9
10
Kapitel 1 Beteiligungsangebot im Überblick
Eckdaten der Beteiligung
Zielgruppe
-Fortsetzung-
Rücklage nach § 6b Abs. 3 EStG gebildet haben.
Insofern richtet sich das Beteiligungsangebot an Freiberufler und kleinere Gewerbetreibende, die weder nach
Handelsrecht noch nach Steuerrecht zur Bilanzierung
verpflichtet sind, sowie an Landwirte, die ihren Gewinn
nach Durchschnittssätzen ermitteln. § 6b EStG Rücklagen,
die erstmals im Wirtschaftsjahr (= Kalenderjahr) 2005
gebildet wurden, können nur noch im Jahr 2009 übertragen werden (vgl. Kapitel 12 »Steuerliche Grundlagen«).
Bei den steuerlichen Ausführungen wurde von einer 100
prozentigen Nutzung des Übertragungsvolumens i. R. d.
§ 6b EStG ausgegangen. Sollte ein Anleger keine Übertragung nach § 6b EStG vornehmen oder nur in geringerem
Umfang nutzen, sind die im Steuerteil für 100-prozentige
Übertragung angegebenen Prognosewerte unzutreffend.
Haftung des Anlegers
Begrenzung der Haftung auf das geleistete Haftkapital
(5 % der Kommanditeinlage ohne Agio); Nachschusspflicht vertraglich ausgeschlossen.
Steuergutachten
Über dieses Beteiligungsangebot wurde ein steuerliches
Gutachten erstellt. Die Übersendung dieser Unterlage
setzt den Abschluss einer entsprechenden Auskunftsvereinbarung voraus.
IDW-Standard
Der Prospekt wurde nach Vorgaben des IDW S 4,
»Grundsätze ordnungsmäßiger Beurteilung von
Verkaufsprospekten über öffentlich angebotene
Vermögensanlagen«, erstellt.
Kapitel 1 Beteiligungsangebot im Überblick
11
Beteiligungsstruktur
ORION Verwaltungsgesellschaft
mbH & Co. Beteiligungs KG
Kommanditistin
Anleger
ECLIPSIS
Verwaltungsgesellschaft mbH
& Co. Beteiligungs KG
Fondsgesellschaft und
Kommanditistin
Delta Vermietungsgesellschaft
mbH
Platzierungsgarantin
Friedrich Wilhelm Patt
Kommanditist
0%
ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH
Komplementärin
0%
EBLANA
Verwaltungsgesellschaft mbH
Komplementärin
94,0 %
HANNOVER LEASING
GmbH & Co. KG
Kommanditistin
5,9 %
HeWiPPP GmbH & Co. KG
Objektgesellschaft
Josef Reiter
Geschäftsführender
Kommanditist
0,1 %
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Kapitel 1 Beteiligungsangebot im Überblick
Besonderheiten der Gestaltung
§§ 6b/6c EStG-Reinvestitionsmöglichkeit zur
Übertragung von stillen Reserven
Um die sofortige Besteuerung eines realisierten Veräußerungsgewinns zu vermeiden, besteht die Möglichkeit, die aus dem Veräußerungsvorgang gezogenen Gewinne in eine Rücklage gemäß §§ 6b/6c
EStG einzubringen oder die erzielten Veräußerungsgewinne sofort in eine gemäß §§ 6b/6c EStG begünstigte Reinvestitionsimmobilie zu reinvestieren.
Durch eine Beteiligung an der Fondsgesellschaft
kann ein solcher Veräußerungsgewinn bzw. eine gemäß §§ 6b/6c EStG gebildete Rücklage sofort steuerneutral übertragen werden. Aufgrund der Gesell-
schafts- und Finanzierungsform der Fondsgesellschaft können mit dem Emissionskapital der Fondsgesellschaft von 34.500.000 Euro (ohne Agio)
Rücklagen gemäß §§ 6b/6c EStG in Höhe von rund
135.596.020 Euro übertragen werden.
Mit einer Beteiligung an der Fondsgesellschaft in
Höhe von 100.000 Euro kann so eine Rücklage gemäß
§§ 6b/6c EStG in Höhe von rund 393.032 Euro (davon
entfallen rund 13,10 Prozent auf Grund und Boden
und rund 86,90 Prozent auf die Gebäude) übertragen
werden.
Dies entspricht einem Übertragungsfaktor von
rund 393,03 Prozent.
Mittelverwendung in Bezug auf den Gesamtaufwand sowie in % des Eigenkapitals (inkl. Agio) -PROGNOSE-
Grundstückskosten
Herstellungskosten (Gebäude)
Kaufpreis Kommanditanteile an der Objektgesellschaft
Vergütungen
Finanzierungskosten
Liquiditätsreserven
Agio
Gesamtinvestitionskosten
Rundungsbedingte Differenzen sind möglich.
absolut
in Euro
in % des
Gesamtaufwands
in % des
Eigenkapitals
15.841.109
10,89 %
43,73 %
105.119.175
72,29 %
290,18 %
7.247.353
4,98 %
20,01 %
13.125.000
9,03 %
36,23 %
394.500
0,27 %
1,09 %
1.964.264
1,35 %
5,42 %
1.725.000
1,19 %
4,76 %
145.416.401
100,00%
401,42 %
Kapitel 1 Beteiligungsangebot im Überblick
Justiz- und Verwaltungszentrum Wiesbaden
Fondsimmobilie
Justiz- und Verwaltungszentrum Wiesbaden
Adresse / Lage
Verwaltungszentrum: Konradinerallee 11, 65189 Wiesbaden
Justizzentrum: Mainzer Straße 124, 65189 Wiesbaden
Grundstücksgröße
rd. 35.213 m²
Fertigstellung
voraussichtlich zum 30.09.2009
Mieter Justizgebäude
Land Hessen (rd. 63,8 % der anfänglichen Jahresmieteinnahmen)
Mieter Verwaltungsgebäude
Landeshauptstadt Wiesbaden (rd. 36,2 % der anfänglichen
Jahresmieteinnahmen)
Mieter Parkhaus
- Land Hessen
(rd. 69,7 % der anfänglichen Jahresmieteinnahmen)
- Landeshauptstadt Wiesbaden
(rd. 11,2 % der anfänglichen Jahresmieteinnahmen)
- B + B Parkhaus GmbH & Co. KG
(rd. 19,1 % der anfänglichen Jahresmieteinnahmen)
Vermietungsstand
100 %
Mietbeginn
voraussichtlich zum 30.09.2009
Mietlaufzeit
30 Jahre
Mietflächen gesamt
- davon Justizgebäude (Land Hessen)
- davon Verwaltungsgebäude
(Landeshauptstadt Wiesbaden)
rd. 50.076 m²
rd. 33.355 m² (rd. 66,6 %)
rd. 16.721 m² (rd. 33,4 %)
Tiefgaragenstellplätze gesamt
- davon Land Hessen
- davon Landeshauptstadt Wiesbaden
154 Stellplätze
51 Stellplätze (rd. 33,1 %)
103 Stellplätze (rd. 66,9 %)
Parkhausstellplätze gesamt
- davon Land Hessen
- davon Landeshauptstadt Wiesbaden
- davon B + B Parkhaus GmbH & Co. KG
507 Stellplätze
245 Stellplätze (rd. 48,3 %)
39 Stellplätze (rd. 7,7 %)
223 Stellplätze (rd. 44,0 %)
Anfängliche Jahresmieteinnahmen nach
Fertigstellung und Vermietung der Fondsimmobilie -PROGNOSE-
8.111.168 Euro
(inklusive Mietnebenkosten)
Anschaffungs- / Herstellungskosten der
Fondsimmobilie
Die Fondsimmobilie wird im Prognosefall mit einem Objektwert von rd. 128.207.637 Euro angesetzt. Dieser Wert
entspricht etwa dem 15,81-fachen (Kaufpreisfaktor) der
anfänglich prognostizierten Jahresmieteinnahmen nach
Fertigstellung der Fondsimmobilie.
13
Ausgereift: Ein funktionales Objekt in attraktiver Lage,
vollvermietet an die öffentliche Hand als zuverlässigen Mieter.
Gute Perspektiven: Blick auf das Justizzentrum aus südwestlicher Richtung
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Kapitel 2 Erklärung des Prospektherausgebers
Erklärung des Prospektherausgebers
Die Anbieterin, Prospektherausgeberin und Initiatorin HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG (nachfolgend
»Hannover Leasing« genannt) mit Sitz in Pullach übernimmt die Verantwortung für den Inhalt dieses Prospekts und erklärt, dass ihres Wissens die Angaben im Prospekt richtig und keine wesentlichen Umstände
ausgelassen sind.
Für den Inhalt dieses Prospekts sind die bis zum Datum der Prospektaufstellung bekannten oder der
Prospektherausgeberin erkennbaren Sachverhalte
maßgebend. Alle Angaben und Berechnungen in diesem Prospekt wurden mit großer Sorgfalt zusammengestellt und überprüft. Sie entsprechen dem
Planungsstand zum Zeitpunkt des Datums der Prospektaufstellung. Eine Haftung für das Erreichen der
prognostizierten Ergebnisse kann jedoch nicht übernommen werden.
Alle mit der Konzeption, Prüfung und Durchführung
des Beteiligungsangebots beauftragten Personen
und Gesellschaften haben ihre Aufgabe mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns wahrgenommen.
Gegenüber den Anlegern haften sie jedoch nur bei
grob fahrlässiger oder vorsätzlicher Verletzung der
ihnen obliegenden Sorgfaltspflichten.
Die im Prospekt gemachten Angaben ermöglichen
nach Ansicht der Prospektherausgeberin den Anlegern eine richtige und vollständige Information über
die Kapitalanlage. Der vorliegende Prospekt enthält
die gemäß Anlegerschutzverbesserungsgesetz vom
1. Juli 2005 erforderlichen Mindestinhalte. Er berücksichtigt darüber hinaus die Prospektanforderungen
nach dem IDW-Standard: Grundsätze ordnungsmäßiger Beurteilung von Verkaufsprospekten über öffentlich angebotene Vermögensanlagen (IDW S 4).
Hiernach müssen die vertraglichen und wirtschaftlichen Verhältnisse vollständig, korrekt und verständlich dargestellt und beschrieben werden.
Die Herausgeberin hat bei der Prospekterstellung im
Interesse der zukünftigen Anleger die von der Rechtsprechung aufgestellten Anforderungen an die Gestaltung von Prospekten über Kapitalanlagen beachtet. Sie versichert, insbesondere im Hinblick auf
§ 264a StGB, nach bestem Wissen und Gewissen über
erhebliche Umstände, die für die Entscheidung über
die Beteiligung an dieser Gesellschaft von Bedeu-
tung sind, keine unrichtigen Angaben gemacht und
keine nachteiligen Tatsachen verschwiegen zu haben. Soweit die Prospektherausgeberin Aussagen in
diesem Prospekt nicht selbst erstellt oder geprüft
hat oder hierzu nicht in der Lage war, hat sie sich
ausgewiesener Berufsträger der entsprechenden Berufsgruppen bedient.
Die in diesem Prospekt erwähnten Banken und Gutachter waren nicht in die Konzeption dieses Beteiligungsangebots mit einbezogen und übernehmen im
Rahmen dieses Beteiligungsangebots gegenüber
den Anlegern soweit gesetzlich zulässig keinerlei
Haftung, insbesondere nicht für den wirtschaftlichen
Erfolg der Beteiligung sowie für die Vollständigkeit
und Richtigkeit dieses Beteiligungsangebots. Es bestehen daher gegenüber der vorstehend genannten
Bank und den Personen keinerlei Ansprüche, die sich
aus oder im Zusammenhang mit den Angaben des
Prospekts ergeben könnten.
Datum der Prospektaufstellung: 4. September 2009
HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG
Wolfratshauser Straße 49, 82049 Pullach
vertreten durch:
HANNOVER LEASING Verwaltungsgesellschaft mbH
Andreas Ahlmann
– Geschäftsführer –
Dr. Hans Volkert Volckens
– Geschäftsführer –
Kapitel 3 Unternehmensgruppe Hannover Leasing
Unternehmensgruppe Hannover Leasing
Die in Pullach bei München ansässige HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG gehört zu den namhaften Initiatoren Geschlossener Fonds und ist eine der führenden Leasinggesellschaften in Deutschland. Gesellschafter sind die Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale zu 79,79 Prozent sowie das Management zu
20,21 Prozent.
Eine stetig wachsende Anlegerzahl spricht für das
große Vertrauen, das Anleger und Vertriebspartner
der Unternehmensgruppe Hannover Leasing entgegenbringen: Insgesamt haben 48.200 Anleger rund
8,3 Milliarden Euro Eigenkapital in Fonds der Unternehmensgruppe investiert. Der Anschaffungswert
des verwalteten Vermögens beträgt über 15,5 Milliarden Euro.
Wachstum mit wachsenden Möglichkeiten
Seit ihrer Gründung als klassische Leasinggesellschaft
baut Hannover Leasing ihre Produktpalette kontinuierlich aus. Marktveränderungen beobachtet sie sehr
genau, ohne jedoch übereilt auf Chancen und Trends
zu reagieren. In der Vergangenheit ist es Hannover
Leasing mehrfach gelungen, sich in neuen Segmenten
erfolgreich zu etablieren. Zum Angebotsspektrum gehören Geschlossene Fondsprodukte für
- Immobilien im In- und Ausland
- Public Private Partnership-Projekte (Öffentlich
private Projekte)
- Internationale Kinofilmproduktionen
(Zu einem laufenden Ermittlungsverfahren in
Bezug auf sieben Medienfonds siehe Kapitel 10
»Vertragspartner«, Abschnitt »Initiatorin«)
- Maritime Wirtschaftsgüter
- Verkehrsflugzeuge
- Infrastrukturprojekte
- Private Equity
- Regenerative Energien und
- Lebensversicherungen.
Als Mitgestalter des Public Private Partnership-Gedankens in Deutschland hat Hannover Leasing bereits Public Private Partnership-Projekte mit einem
Investitionsvolumen in Höhe von insgesamt rund 1,6
Milliarden Euro, bei einem investierten Eigenkapital
von rund 600 Millionen Euro, mit Partnern aus der
Privatwirtschaft für öffentliche Auftraggeber, insbesondere im Sektor öffentlicher Hochbau, realisiert.
Für das vorliegende Angebot zur Beteiligung an der
Fondsimmobilie Justiz- und Verwaltungszentrum
Wiesbaden hat Hannover Leasing kompetente, erfahrene Projektpartner sowie zivil- und steuerrechtliche Berater ausgewählt, die wesentliche Beiträge
zum Erfolg dieses Beteiligungskonzepts liefern.
Die Einbindung des Gesellschafterkreises von
Hannover Leasing mit der institutionellen Hauptgesellschafterin Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale bietet die besten Voraussetzungen, Anlegern mit diesem Beteiligungsangebot bewährte
Qualität anbieten zu können.
Hannover Leasing hat in der Vergangenheit bereits
fünf Beteiligungsmodelle mit der Möglichkeit der
Übertragung von 6b-Rücklagen platziert. Die betreffenden Gesellschaften sind bis einschließlich 2005 im
Rahmen von Außenprüfungen ohne konzeptionelle
Beanstandungen durch die zuständige Finanzverwaltung geprüft worden.
Nachweis für Nachhaltigkeit
Entscheidungen für Beteiligungen an Geschlossenen
Fonds basieren auf Prognosen, die ein hohes Maß an
Vertrauen in den Initiator voraussetzen. Denn der
tatsächliche Erfolg einer Anlage zeigt sich immer
erst in der Zukunft. Eine positive Bilanz der aufgelegten Fonds ist ein wichtiges Indiz für Kompetenz
und Seriosität eines Fondsinitiators. Sie ist ein wichtiger Hinweis dafür, ob eine Konzeption solide aufgebaut und korrekt abgewickelt wurde. Die Leistungsbilanz eines Initiators ist deshalb für die Anleger zur Beurteilung der Erfolgsaussichten aktueller
Angebote eine wichtige Entscheidungshilfe.
In ihrer Leistungsbilanz spiegelt sich die Firmenphilosophie von Hannover Leasing wider, die Sicherheit der Fondsprojekte immer in ein ausgewogenes
Verhältnis zu einer angemessenen Rendite zu stellen.
Die vollständige Leistungsbilanz aller in den
Emissionsjahren 1997 bis 2007 aufgelegten Fonds
von Hannover Leasing finden Sie in Kapitel 13. Die
geprüfte aktuelle Leistungsbilanz wie auch zukünftig die jährlich aktualisierten Leistungsbilanzen sind
zudem unter www.hannover-leasing.de zum Download bereitgestellt.
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Kapitel 4 Risiken der Beteiligung
Risiken der Beteiligung
Investitionen in Geschlossene Immobilienfonds und damit auch das vorliegende Beteiligungsangebot
»Vermögenswerte 5« als Geschlossener § 6b-Immobilienfonds sind eine langfristige unternehmerische Beteiligung. Erfahrungsgemäß sind mit einer solchen Kapitalanlage auch Risiken verbunden.
Als Kommanditisten der Fondsgesellschaft übernehmen Anleger die mit dem Kommanditanteil und
mittelbaren Eigentum an der Fondsimmobilie
Justiz- und Verwaltungszentrum Wiesbaden verbundenen wirtschaftlichen, steuerlichen und rechtlichen Risiken. Diese können sich während der Beteiligungslaufzeit verändern, ohne dass diese Änderungen zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung
vorhersehbar waren. Die mit der Vermögensanlage
verbundenen wesentlichen Risiken lassen sich zum
Teil der Chronologie nach den folgenden Phasen zuordnen:
A. Investitionsphase
B. Betriebsphase und
C. Veräußerungsphase.
Darüber hinaus bestehen weitere, allgemeine
Risiken, die unter
D. Steuerliche Risiken
E. Sonstige Risiken
dargestellt werden.
Die im Folgenden dargestellten Risiken können einzeln oder kumuliert auftreten. Zusätzliche Risiken
können sich aus der individuellen Situation des Anlegers (z. B. aus einer eventuellen Fremdfinanzierung
der Einlage) ergeben. Das Risiko von Verlusten bis hin
zum Totalverlust der Kommanditeinlage einschließlich eingezahlten Agios oder im schlimmsten Fall der
privaten Insolvenz eines Anlegers (maximales Risiko)
kann nicht ausgeschlossen werden. Jedem Anleger
wird empfohlen, sich vor der endgültigen Anlageentscheidung im Hinblick auf seine persönlichen
Umstände und Vermögenssituation sowie sich hieraus ergebende besondere Risiken durch einen fachkundigen Dritten beraten zu lassen.
Auswirkungen der internationalen Finanzkrise
Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass die Fol-
gen der zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung andauernden internationalen Finanzkrise und deren
zukünftige Auswirkungen die Eintrittswahrscheinlichkeit der dargestellten Risiken, insbesondere bezüglich Vertragserfüllungsrisiken und Bonität der
Vertragspartner, Fremdfinanzierungs- / Zinsrisiko,
prognostizierte Wertentwicklung und Fungibilität
der Vermögensanlage, erhöhen.
A. Investitionsphase
Vergaberecht
Die Objektgesellschaft und der Betreiber HSG Zander
Rhein-Main GmbH haben am 30.03.2007 von den öffentlichen Auftraggebern Land Hessen und Landeshauptstadt Wiesbaden nach Durchführung eines
Vergabeverfahrens den Zuschlag für Planung, Bau,
Betrieb und Finanzierung einschließlich langfristiger
Rückvermietung des PPP-Projekts »Zentrales Justiz- und Verwaltungszentrum Wiesbaden Mainzer
Straße« erhalten. Es besteht das Risiko, dass das
Vergabeverfahren fehlerhaft ist und solche Fehler
zur Unwirksamtkeit oder zur vorzeitigen Beendigung
der mit Zuschlagserteilung abgeschlossenen Projektverträge führen. Es besteht somit das Risiko,
dass die Objektgesellschaft die Mieteinnahmen und
ihr Grundeigentum verliert. Dies kann die Rückflüsse
an die Anleger mindern und darüberhinaus teilweise
oder vollständig zum Verlust der Vermögensanlage
führen. Ferner ist dann die Übertragbarkeit der §§
6b/6c EStG Rücklage für den Anleger nicht mehr gegeben. Hierdurch entstehen dem Anleger Nachteile
in Form eines sofortigen Steueraufwandes für die
Auflösung der §§ 6b/6c EStG Rücklage.
Fertigstellungs- / Objektübergaberisiko
Die Miet- und Bewirtschaftungsverträge mit den
Mietern Land Hessen und Landeshauptstadt Wiesbaden sowie der noch abzuschließende Mietvertrag
mit der B + B Parkhaus GmbH & Co. KG wurden bzw.
werden jeweils mit Wirkung ab Übergabe der Fond-
Kapitel 4 Risiken der Beteiligung
simmobilie an die Mieter zum Fertigstellungstermin,
voraussichtlich am 30. September 2009, abgeschlossen. Es besteht das Risiko, dass z. B. aufgrund von Fertigstellungsverzögerungen, nicht erteilten, aber zur
Abnahme der Immobilie erforderlichen behördlichen
Genehmigungen, dem Nichtvorliegen aller geforderten Prüfungsnachweise, Gutachten und Berichte
oder infolge sonstiger Ereignisse die Fondsimmobilie
nicht zu dem vereinbarten Fertigstellungs- und Übergabetermin oder gar nicht an die Mieter übergeben
werden kann. Bei einer nicht fristgerechten Fertigstellung können Vertragsstrafen seitens der Mieter
geltend gemacht werden, was zusätzliche Kosten in
der Objektgesellschaft auslöst. Die zuvor genannten
Risiken können zeitlich verzögerte Mieteinnahmen
sowie Mehrkosten zur Folge haben. Dies kann die
Rückflüsse an die Anleger verzögern und mindern
und darüberhinaus teilweise oder vollständig zum
Verlust der Vermögensanlage führen. Erfolgt die Fertigstellung der Fondsimmobilie nicht oder erst nach
dem 30. Juni 2010, könnte die Landeshauptstadt
Wiesbaden ihr Ankaufs- und Wiederkaufsrecht ausüben. Dies kann die Rückflüsse an die Anleger mindern und darüberhinaus teilweise oder vollständig
zum Verlust der Vermögensanlage führen
Ferner besteht das Risiko, dass aufgrund einer verzögerten oder nicht erfolgten Fertigstellung der
Fondsimmobilie eine Übertragung der gemäß §§
6b/6c EStG gebildeten Rücklage nur zeitlich verzögert, nicht vollständig oder gar nicht erfolgen kann.
Dies hätte zur Folge, dass die gesetzliche Übertragungsfrist des Anlegers nicht eingehalten werden
kann, wodurch sich negative steuerliche Auswirkungen für die Anleger ergeben würden.
Bauqualität / Bauausführung
Eine unsachgemäße Bauausführung könnte, insbesondere nach Ablauf der Gewährleistungsphase, zu
nicht kalkulierten Instandsetzungs- und Instandhaltungsaufwendungen führen. Dies kann die Rückflüsse an die Anleger mindern und darüber hinaus teilweise oder vollständig zum Verlust der Vermögensanlage führen.
Altlastenrisiko
Altlasten gehen überwiegend zulasten des Generalübernehmers Bilfinger Berger Hochbau GmbH und
der OFB Projektentwicklung GmbH. Sollten diese
ausfallen oder unvorhergesehene Altlasten auftreten, kann dies nicht kalkulierte Kosten auslösen. Dies kann die Rückflüsse an die Anleger mindern und
darüber hinaus teilweise oder vollständig zum Verlust der Vermögensanlage führen.
Baugenehmigungsrisiko
Die Baugenehmigungen liegen noch nicht abschließend vor, da die Erteilung der Tekturgenehmigungen
für Änderungen am Justiz- und Verwaltungszentrum
und am Parkhaus noch aussstehen. Es besteht das Risiko, dass die Tekturgenehmigungen verzögert, nicht
oder mit Auflagen erteilt werden. Das kann erneute
Änderungen der Planung und der Bauleistung und
Einschränkungen der Nutzbarkeit der Immobilien zur
Folge haben. Dadurch können nicht kalkulierte Kosten
für die Objektgesellschaft entstehen und sich die
Mieteinnahmen mindern. Dies kann die Rückflüsse an
die Anleger mindern und darüber hinaus teilweise oder
vollständig zum Verlust der Vermögensanlage führen.
Anteilskaufpreis der Fondsgesellschaft
Die Fondsgesellschaft ist zur Zahlung des Kaufpreises für die Kommanditanteile an die OFB Projektentwicklung GmbH bis spätestens 31. Oktober 2009
verpflichtet, unabhängig von der tatsächlichen Übergabe der Fondsimmobilie an die Mieter. Hierbei besteht das Risiko, dass der Kaufpreis durch die Fondsgesellschaft bezahlt werden muss und gleichzeitig
noch keine Mieteinnahmen aufgrund einer verzögerten Fertigstellung der Fondsimmobilie erwirtschaftet werden. Für die Anleger hätte dies zur Folge, dass die prognostizierte Ausschüttung nicht in
voller Höhe oder zeitlich verzögert erfolgen kann.
Sollte sich die Fertigstellung so lange verzögern,
dass die Landeshauptstadt Wiesbaden ihr Ankaufsund Wiederkaufsrecht ausübt, wird der an die OFB
Projektentwicklung GmbH entrichtete Kaufpreis der
Fondsgesellschaft nicht erstattet werden. Dies kann
die Rückflüsse an die Anleger mindern und darüberhinaus teilweise oder vollständig zum Verlust der
Vermögensanlage führen.
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Kapitel 4 Risiken der Beteiligung
Haftung für unbekannte Verbindlichkeiten
Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass die Objektgesellschaft aufgrund von Verbindlichkeiten
oder Haftungsansprüchen, die bereits vor dem Beitritt der Fondsgesellschaft entstanden sind oder
nicht aufgedeckt wurden, in Anspruch genommen
wird und ein gegebenenfalls bestehender Freistellungsanspruch gegenüber der OFB Projektentwicklung GmbH nicht durchgesetzt werden kann. Das
kann nicht kalkulierte Kosten auf Ebene der Objektgesellschaft verursachen. Dies kann die Rückflüsse
an die Anleger mindern und darüberhinaus teilweise
oder vollständig zum Verlust der Vermögensanlage
führen .
Platzierungsgarantie
Für den von der Fondsgesellschaft zu zahlenden Anteilskaufpreis an die OFB Projektentwicklung GmbH
über voraussichtlich 7.247.353 Euro, sowie für einen
Teil der Kommanditbeteiligung der Fondsgesellschaft an der Objektgesellschaft von 12.867.043 Euro
garantiert die Platzierungsgarantin die Einzahlung
des Eigenkapitals in Höhe von 21.000.000 Euro in die
Fondsgesellschaft.
Würde die Platzierungsgarantin ihre Verpflichtungen
nicht oder nicht vollständig einlösen, kann es zu einer Insolvenz der Fondsgesellschaft kommen, wenn
auch die Aufnahme zusätzlichen Fremdkapitals
scheitern würde. Dies kann die Rückflüsse an die Anleger mindern und darüberhinaus teilweise oder vollständig zum Verlust der Vermögensanlage führen.
Leistungsänderungen
Die Mieter Land Hessen und Landeshauptstadt Wiesbaden sind zu Änderungen des Leistungsumfangs
berechtigt. Etwaige der Objektgesellschaft dadurch
entstehende Mehrkosten können die Mieter wahlweise durch eine Anpassung der zu zahlenden Miete
oder durch eine Einmalzahlung an die Objektgesellschaft ausgleichen. Erfolgt der Kostenausgleich
durch Mietanpassung, muss die Objektgesellschaft
die Mehrkosten während der Mietvertragslaufzeit finanzieren. Sollte die Objektgesellschaft die notwendigen Fremdfinanzierungsmittel nicht beschaffen
können, besteht das Risiko von zusätzlichen Kosten
für die Objektgesellschaft. Dies kann die Rückflüsse
an die Anleger mindern und darüberhinaus teilweise
oder vollständig zum Verlust der Vermögensanlage
führen.
Führen mieterseitige Leistungsänderungen zu Minderkosten, sind die Mieter der Objektgesellschaft
zum Ersatz eines etwaigen Schadens, einschließlich
des entgangenen Gewinns, verpflichtet. Sollte der
Ersatz des Schadens durch die Mieter nicht erfolgen,
besteht das Risiko von weiteren Kosten für die Objektgesellschaft. Dies kann die Rückflüsse an die Anleger mindern und darüberhinaus teilweise oder vollständig zum Verlust der Vermögensanlage führen
Darüber hinaus könnten etwaige Leistungskürzungen eine Verringerung des § 6b-Übertragungsvolumens und des Übertragungsfaktors zur Folge
haben. Insofern besteht für den Anleger das Risiko,
dass eine nach §§ 6b/6c EStG gebildete Rücklage
nicht in der ursprünglich geplanten Höhe übertragen
werden kann.
Fremdfinanzierungs- / Zinsrisiko
Sollte die finanzierende Bank den Darlehensvertrag
der Eigenkapitalzwischenfinanzierung oder der langfristigen Endfinanzierung aus einem wichtigen Grunde kündigen und fällig stellen können, z. B. in Folge
des Verzugs der Darlehensnehmer mit wesentlichen
Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag, so könnte
vor dem Hintergrund der globalen Finanzmarktkrise
ein neues Darlehen gar nicht oder nur zu wirtschaftlich ungünstigeren Konditionen beschafft werden.
Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, dass keine
Verlängerung oder Anschlussfinanzierung ab dem 30.
Juni 2039 für das Darlehen nach Ablauf der Langfristfinanzierung gesichert werden kann, oder nur unter
ungünstigeren Bedingungen.
Sofern die Objektgesellschaft den noch offenen
Darlehensbetrag nicht zurückführt, kann nicht ausgeschlossen werden, dass in einem solchen Fall die
Bank dann die ihr gestellten Sicherheiten verwertet
und der Verwertungserlös die Forderungen der Bank
nicht oder nur kaum übersteigt. Dies kann die Rückflüsse an die Anleger mindern und darüber hinaus
teilweise oder vollständig zum Verlust der Vermögensanlage führen.
Sollten sich die Refinanzierungskosten der Bank
Kapitel 4 Risiken der Beteiligung
durch Gesetz oder Verordnung erhöhen, oder sich für
die Bank aufgrund einer Änderung der Liquiditätsoder Kapitaladäquanzanforderungen zusätzliche Kosten ergeben, sind sämtliche zusätzliche Kosten von
der Objektgesellschaft zu tragen. Im Falle der Erhöhung um mehr als 0,2 Prozent p. a. kann die Objektgesellschaft die vorzeitige Beendigung des Darlehensvertrags verlangen. Im Falle der vorzeitigen Beendigung wird das Darlehen zur Rückzahlung fällig.
Die Objektgesellschaft hat der Bank alle hieraus entstehenden Kosten zu ersetzen und einen Refinanzierungsschaden auszugleichen. Dadurch können der
Objektgesellschaft zusätzliche Kosten entstehen.
Dies kann die Rückflüsse an die Anleger mindern und
darüber hinaus teilweise oder vollständig zum Verlust der Vermögensanlage führen.
Zinsrisiko Eigenkapitalvorfinanzierung
Sollte der Zinsaufwand für die von der Fondsgesellschaft abgeschlossene Eigenkapitalvorfinanzierung
über den in der Investitionsrechnung unterstellten
Zinsaufwand hinausgehen (z. B. weil sich die Einwerbung von Anlegern verzögert oder Kommanditisten
ihren Einzahlungsverpflichtungen nicht oder nicht
zeitgerecht nachkommen) und deshalb zusätzliche
bzw. nicht kalkulierte Fremdmittel aufgenommen
werden müssen, entstehen der Fondsgesellschaft
nicht kalkulierte Kosten. Dies kann die Rückflüsse an
die Anleger mindern und darüberhinaus teilweise
oder vollständig zum Verlust der Vermögensanlage
führen.
Rückabwicklung
Sollte es aus Gründen, die zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung noch nicht vorhersehbar sind, zu
einer Rückabwicklung des § 6b-Immobilienfonds
kommen, hat der Anleger keinen Anspruch auf vollständige Rückzahlung seiner eingezahlten Kommanditeinlage und seines bezahlten Agios. Es besteht
das Risiko, dass die Fondsgesellschaft die geleisteten
Kommanditeinlagen, insbesondere aufgrund bereits
angefallener Gebühren und Kosten, nur anteilig oder
gar nicht zurückzahlen kann. Ferner kann die Übertragbarkeit der §§ 6b/6c EStG Rücklage für den Anleger nicht mehr gegeben sein. Hierdurch können
dem Anleger Nachteile in Form eines sofortigen
Steueraufwands für die Auflösung der §§ 6b/6c EStG
Rücklage entstehen.
Ankaufs- und Wiederkaufsrecht
Der Landeshauptstadt Wiesbaden steht bei Vorliegen außerordentlicher Gründe ein Ankaufs- und
Wiederkaufsrecht zu, z.B. bei wesentlichen Vertragsverletzungen durch die Objektgesellschaft oder
durch den Betreiber gemäß den Miet- und Bewirtschaftungsverträgen. Die Ausübung führt zur vorzeitigen Beendigung der Miet- und Bewirtschaftungsverträge und somit zum Verlust der Mieteinnahmen. Außerdem verliert die Objektgesellschaft
ihr Grundeigentum, ausgenommen das Parkhausgrundstück. Es besteht das Risiko, dass die von der
Landeshauptstadt Wiesbaden an die Objektgesellschaft zu leistenden Ausgleichszahlungen nicht ausreichen, um die Verbindlichkeiten der Objektgesellschaft zu bedienen. Dies kann die Rückflüsse an die
Anleger mindern und darüberhinaus teilweise oder
vollständig zum Verlust der Vermögensanlage führen. Ferner kann die Übertragbarkeit der §§ 6b/6c
EStG Rücklage für den Anleger nicht mehr gegeben
sein. Hierdurch können dem Anleger Nachteile in
Form eines sofortigen Steueraufwands für die Auflösung der §§ 6b/6c EStG Rücklage entstehen.
B. Betriebsphase
Vertragserfüllungsrisiken und Bonität
der Vertragspartner
Es besteht das Risiko, dass Vertragspartner ihren
Verpflichtungen nicht bzw. nicht vollständig nachkommen wollen bzw. können, beispielsweise aufgrund eingeschränkter wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit (Bonität) oder eingeschränkter Leistungsbereitschaft, oder außerordentliche Kündigungsmöglichkeiten wahrnehmen und damit die prospektierte
Durchführung der Investition gefährden. Dies kann
die Rückflüsse an die Anleger mindern und darüber
hinaus teilweise oder vollständig zum Verlust der
Vermögensanlage führen.
Darüber hinaus besteht das Risiko, dass Vertragsklauseln unterschiedlich ausgelegt werden oder un-
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Kapitel 4 Risiken der Beteiligung
terschiedliche Rechtsauffassungen vertreten werden, neue Verträge geschlossen oder neue Vertragspartner gesucht werden müssen. Daraus können sich
Abweichungen zum prognostizierten Verlauf ergeben. Dies kann die Rückflüsse an die Anleger mindern und darüber hinaus teilweise oder vollständig
zum Verlust der Vermögensanlage führen.
Noch abzuschließende Vereinbarungen
Einige für die Investition wesentliche Vereinbarungen sind noch abzuschließen, z. B. Versicherungsverträge, eine zweite Zinsswapvereinbarung, Vereinbarungen der Objektgesellschaft mit dem Betreiber
über Instandhaltung und Instandsetzung des Parkhauses und über das Instandhaltungsrücklagekonto,
der Mietvertrag Parkhaus mit B + B Parkhaus GmbH &
Co. KG und ein Nachtrag 5 zum Rahmenvertrag.
Kommen die Vereinbarungen nicht oder nicht mit
dem angestrebten Inhalt zustande, besteht das Risiko, dass der Objektgesellschaft nicht kalkulierte Kosten und Steuern entstehen oder sich Einnahmen
verringern. Dies kann die Rückflüsse an die Anleger
mindern und darüber hinaus teilweise oder vollständig
zum Verlust der Vermögensanlage führen.
Mieteinnahmen Land Hessen und
Landeshauptstadt Wiesbaden
Die Miet- und Bewirtschaftungsverträge mit dem
Land Hessen und der Landeshauptstadt Wiesbaden,
jeweils als Alleinmieter, wurden für die Dauer von 30
Jahren ab Übergabe, voraussichtlich am 30. September 2009, mit der Objektgesellschaft abgeschlossen.
Es kann jedoch nicht ausgeschlossen werden, dass
die Mieter ihren finanziellen Verpflichtungen gegenüber der Objektgesellschaft nicht bzw. nicht in voller
Höhe nachkommen wollen oder von Gegenrechten,
z.B. einem Mietminderungsrecht Gebrauch machen.
Somit besteht das Risiko, dass die vertraglich vereinbarten Mieteinnahmen teilweise oder vollständig
entfallen können. Dies kann die Rückflüsse an die
Anleger mindern und darüber hinaus teilweise oder
vollständig zum Verlust der Vermögensanlage führen.
Ferner besteht das Risiko, dass die Objektgesellschaft
oder der Betreiber ihre Verpflichtungen aus den Miet-
und Bewirtschaftungsverträgen verletzen, sodass die
Mieter die Miet- und Bewirtschaftungsverträge aus
einem wichtigen Grund kündigen. Ein wichtiger Grund
kann beispielsweise die anhaltende und erhebliche
Nichterfüllung der Qualitäts- und Leistungsstandards
durch den Betreiber HSG Zander Rhein-Main GmbH
sein. Wichtige Gründe können auch zur Ausübung des
Ankaufs- und Wiederkaufsrechts durch die Landeshauptstadt Wiesbaden und somit zur vorzeitigen Beendigung der Miet- und Bewirtschaftungsverträge
führen. Im Falle einer vorzeitigen Beendigung der
Miet- und Bewirtschaftungsverträge verliert die Objektgesellschaft ihre Mieteinnahmen und ist möglicherweise Schadenersatzansprüchen seitens der Mieter und des Betreibers ausgesetzt. Zu dem zu ersetzenden Schaden hören auch die Kosten eines ggfs. erneut durchzuführenden Vergabeverfahrens. Das führt
zu Einnahmeverlusten und nicht kalkulierten Kosten.
Dies kann die Rückflüsse an die Anleger mindern und
darüber hinaus teilweise oder vollständig zum Verlust der Vermögensanlage führen.
Weiterhin steht den Mietern ein Sonderkündigungsrecht hinsichtlich der Bewirtschaftungsleistung des Betreibers zu, wenn vom Europäischen
Gerichtshof oder von einem Gericht erster Instanz
rechtskräftig ein Verstoß gegen primäres oder sekundäres Gemeinschaftsrecht dahingehend festgestellt wird, dass HSG Zander Rhein-Main GmbH bwz.
ihr Rechtsvorgänger Vertragspartner der Miet- und
Bewirtschaftungsverträge ist. Das kann zu Schadenersatzansprüchen gegen die Objektgesellschaft und
somit zu nicht kalkulierten Kosten führen. Dies kann
die Rückflüsse an die Anleger mindern und darüber
hinaus teilweise oder vollständig zum Verlust der
Vermögensanlage führen.
Kündigt ein Mieter aus wichtigem Grund, ohne
dass die Landeshauptstadt Wiesbaden ihr Ankaufsund Wiederkaufsrecht auszuübt, wird eine Neuvermietung erforderlich. Insofern besteht das Risiko einer Neuvermietung zu schlechteren Konditionen als
prognostiziert. Mögliche Leerstandszeiten würden
dazu führen, dass die Mieteinnahmen geringer sind
oder komplett entfallen. Im Zusammenhang mit den
durch eine Anschlussvermietung notwendigen Aufwendungen, einen Mieteraus- und -umbau, Renovierungs-, Modernisierungs- oder andere Revitali-
Kapitel 4 Risiken der Beteiligung
sierungsmaßnahmen, würden der Objektgesellschaft
zusätzliche Kosten entstehen. Dies kann die Rückflüsse an die Anleger mindern und darüber hinaus
teilweise oder vollständig zum Verlust der Vermögensanlage führen.
Mieteinnahmen B + B Parkhaus GmbH & Co. KG
Die Betreiberverpflichtung der Objektgesellschaft
für die frei vermietbaren Stellplätze im separaten
Parkhaus wird im Rahmen eines noch abzuschließenden Mietvertrags für die Dauer von 30 Jahren ab
Übergabe des Parkhauses, voraussichtlich am 30.
September 2009, auf die B + B Parkhaus GmbH & Co.
KG übertragen. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass die B + B Parkhaus GmbH & Co. KG ihren finanziellen Verpflichtungen gegenüber der Objektgesellschaft nicht bzw. nicht in voller Höhe nachkommt, z.B. wegen Mietminderung, Insolvenz oder
einer außerordentlichen Kündigung des Mietvertrags. Im Fall der vorzeitigen Beendigung des Mietvertrags würde die Betreiberverpflichtung wieder auf
die Objektgesellschaft zurückfallen. Sie müsste einen
Ersatz für den Parkhausbetreiber suchen. Das kann zu
geringeren Mieteinnahmen und erhöhten Kosten führen. Dies kann die Rückflüsse an die Anleger mindern
und darüber hinaus teilweise oder vollständig zum
Verlust der Vermögensanlage führen.
Die von B + B Parkhaus GmbH & Co. KG an die Objektgesellschaft zu zahlende Miete ist auf Basis des
Verbraucherpreisindex für Deutschland indexiert. Die
Mietanpassung kann geringer als prognostiziert ausfallen. Dies kann die Rückflüsse an die Anleger mindern.
Laufende Kosten und Instandhaltung
Bei Immobilien besteht ein Kostenrisiko für die Instandhaltung, Instandsetzung sowie für die nicht
umlagefähigen Nebenkosten des Gebäudes. Ferner
sind außerplanmäßige Sanierungs- und Erneuerungsmaßnahmen nicht auszuschließen. Die Objektgesellschaft hat ihre Instandhaltungs- und Instandsetzungsverpflichtungen an Dach und Fach während
der Mietvertragslaufzeit auf die Betreibergesellschaft HSG Zander Rhein-Main GmbH übertragen.
Die Höhe der für die durchzuführenden Instandhal-
tungs- und Instandsetzungsmaßnahmen anfallenden Kosten wurden von der HSG Zander RheinMain GmbH kalkuliert und garantiert und werden von
den Mietern als vertraglich vereinbartes Leistungsentgelt und somit als Mietbestandteil getragen.
Sollten aufgrund von Abnutzungserscheinungen
oder auf Basis von technischen Erfordernissen Mehraufwendungen für die Instandhaltung und Instandsetzung der Fondsimmobilie notwendig werden, die
über das mit den Mietern vertraglich vereinbarte
Leistungsentgelt hinausgehen, trägt das erhöhte
Kostenrisiko die HSG Zander Rhein-Main GmbH.
Sollte die HSG Zander Rhein-Main GmbH ihrer Verpflichtung zur Kostentragung und zur Leistungserbringung nicht oder nicht vollständig nachkommen,
so kann dies zu erhöhten Kosten der Objektgesellschaft führen. Dies kann die Rückflüsse an die Anleger mindern und darüber hinaus teilweise oder vollständig zum Verlust der Vermögensanlage führen.
Bewirtschaftung / Betrieb
Die Bewirtschaftung und den Betrieb der Fondsimmobilie erbringt die HSG Zander Rhein-Main GmbH
gegen ein vertraglich vereinbartes Leistungsentgelt.
Sollten die tatsächlichen Bewirtschaftungskosten
das Leistungsentgelt überschreiten, trägt die HSG
Zander Rhein-Main GmbH die Mehrkosten. Für den
Fall, dass die HSG Zander Rhein-Main GmbH die
Mehrkosten nicht tragen kann oder will, oder eine
termin- und fachgerechte Leistungserbringung nicht
erfolgt, können für die Objektgesellschaft Mehrkosten infolge von Ersatzvornahmen oder Abzüge von
der Miete anfallen. HSG Zander Rhein-Main GmbH
obliegt die Beseitigung von Vandalismusschäden.
Wenn die nachgewiesenen und erforderlichen Kosten der Schadensbeseitigung im Einzelfall 5.000
Euro netto übersteigen, werden die Kosten durch die
Objektgesellschaft getragen; das kann zu Mehrkosten führen.
Die Objektgesellschaft und HSG Zander Rhein-Main
GmbH stellen die Mieter bei Vertragsende von etwaigen Verpflichtungen aus Betriebsübergang, §
613a BGB, frei. Im Innenverhältnis zur Objektgesellschaft hat HSG Zander Rhein-Main GmbH diese Verpflichtung übernommen. Es besteht das Risiko, dass
der Betreiber diese Verpflichtung verletzt und der
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Kapitel 4 Risiken der Beteiligung
Objektgesellschaft dadurch Mehrkosten entstehen.
Die Objektgesellschaft ist berechtigt und verpflichtet, eine Kündigung der Miet- und Bewirtschaftungsverträge aus einem in der Sphäre der HSG Zander Rhein-Main GmbH liegenden Kündigungsgrund
abzuwenden, indem sie, soweit vergaberechtlich zulässig, einen geeigneten Ersatzunternehmer findet,
soweit nicht das Land Hessen erklärt, die Leistungen
selbst zu erbringen. Die Objektgesellschaft müßte
selbst die Betreiberleistungen erbringen, wenn sie bei
Wegfall des Betreibers HSG Zander Rhein-Main GmbH
keinen Ersatzbetreiber findet. Dadurch können Mehrkosten entstehen.
Die Belastung der Objektgesellschaft mit Mehrkosten und wegen Mietabzügen kann die Rückflüsse an
die Anleger mindern und darüber hinaus teilweise
oder vollständig zum Verlust der Vermögensanlage
führen.
Begrenzter Versicherungsschutz
Hinsichtlich aller im Zusammenhang mit der Errichtung und Vermietung der Fondsimmobilie bereits
abgeschlossenen und künftig noch abzuschließenden Versicherungen, auch für die Gefahr des zufälligen Untergangs, besteht das Risiko, dass der
Versicherungsschutz versagt oder aus anderen Gründen unzureichend ist, da manche Risiken nicht oder
nicht umfassend oder zu nicht mehr vertretbaren
Konditionen versicherbar sind (z. B. Krieg). Im Falle
einer vollständigen oder teilweisen Zerstörung der
Immobilie, die auf einem versicherbaren Risiko beruht oder von der Objektgesellschaft zu vertreten
ist, ist die sie zum Wiederaufbau verpflichtet. Sie
trägt außerdem alle Kosten, die den Mietern Land
Hessen und Landeshauptstadt Wiesbaden mit dem
Wegfall der Mietobjekte entstehen, für die Dauer der
Wiederherstellungsarbeiten. Sollten im Schadensfall
die Versicherungsleistungen nicht ausreichen, muss
die Objektgesellschaft für die verbleibenden Zahlungen aufkommen. Das könnte im schlimmsten Fall
zur Insolvenz der Objektgesellschaft führen. Dies
kann die Rückflüsse an die Anleger mindern und darüber hinaus teilweise oder vollständig zum Verlust
der Vermögensanlage führen.
Zinseinnahmen
Die prognostizierten Zinseinnahmen können in Abhängigkeit von Kapitalmarkt und Zinsniveau und der
zur Verfügung stehenden Liquiditätsreserve geringer
als kalkuliert ausfallen. Dies kann die Rückflüsse an
die Anleger mindern und darüber hinaus teilweise
oder vollständig zum Verlust der Vermögensanlage
führen.
C. Verwertungsphase
Zustimmungspflicht zur Veräußerung
Die Veräußerbarkeit des von der Objektgesellschaft
gehaltenen Grundvermögens und der von der Fondsgesellschaft gehaltenen Beteiligung an der Objektgesellschaft ist dadurch eingeschränkt, dass sich die
Auftraggeber des PPP-Projekts, Land Hessen und
Landeshauptstadt Wiesbaden, ausbedungen haben,
dass eine Veräußerung während der Laufzeit der Projektverträge, also voraussichtlich bis zum 30. September 2039, ihrer Zustimmung bedarf. Es besteht
das Risiko, dass die Auftraggeber die erforderliche
Zustimmung nicht erteilen und somit eine vorzeitige
Beendigung der Vermögensanlage für die Anleger
durch Verwertung der Immobilie oder der Beteiligung
der Fondsgesellschaft an der Objektgesellschaft
nicht möglich ist.
Wertentwicklung
Zum Ablauf der Mietvertragslaufzeit gewährt die Objektgesellschaft den Mietern Land Hessen und Landeshauptstadt Wiesbaden für das Justiz- und Verwaltungszentrum inklusive Tiefgaragen und Außenanlagen jeweils ein Ankaufsrecht zum Verkehrswert im
Zeitpunkt der Ausübung. Sollte das Ankaufsrecht seitens der Mieter nicht in Anspruch genommen werden,
muss eine Drittveräußerung, wie beim separaten
Parkhaus, erfolgen. Der zukünftige tatsächliche Wert
kann - abhängig von der dann gegebenen Marktsituation, dem erzielbaren Verkaufsfaktor, dem Vermietungsstand, dem Zustand der Immobilie, der
Wettbewerbssituation und der Entwicklung des
Standorts - geringer oder auch deutlich geringer als
der prognostizierte Verkaufserlös ausfallen. Darüber
hinaus besteht das Risiko, dass die Größe der Fond-
Kapitel 4 Risiken der Beteiligung
simmobilie den Kreis potenzieller Käufer einschränkt
und dadurch ein schlechterer Veräußerungserlös erzielbar ist. Ferner besteht das Risiko, dass die im Veräußerungsszenario der Prognoserechnung kalkulierte Revitalisierungskostenpauschale für etwaige
erforderliche Instandsetzungsmaßnahmen nicht
ausreicht und sich in Folge der erhöhten Kosten der
prognostizierte Veräußerungserlös mindert. Ein geringerer als prognostiziert ausfallender Rückfluss aus
dem Verkauf kann dazu führen, dass der Veräußerungserlös für die Ablösung der noch bestehenden
Fremdmittel und Bedienung sonstiger Verbindlichkeiten der Objektgesellschaft nicht ausreicht und die
Objektgesellschaft im schlimmsten Fall insolvent werden kann.
Ferner führt ein geringer als prognostizierter Verkaufserlös in Höhe des Elffachen dazu, dass die Steuerbelastung aus der Veräußerung der Fondsimmobilie durch die Schlussausschüttung nicht mehr gedeckt werden kann.
Dies kann die Rückflüsse an die Anleger mindern
und darüber hinaus teilweise oder vollständig zum
Verlust der Vermögensanlage führen.
stigten Veräußerungsgewinnen nach §§ 6b/6c EStG
nicht bzw. teilweise nicht zulässt oder den Umfang
der steuerpflichtigen Einkünfte oder die steuerliche
Abzugsfähigkeit von Aufwendungen dem Grunde
und/oder der Höhe nach anders beurteilt und es deshalb zu höheren steuerlichen Belastungen (zuzüglich
Nachzahlungszinsen) bei der Fondsgesellschaft oder
den Anlegern kommen kann. Ebenso wenig wird Gewähr dafür übernommen, dass sich die steuerliche
Beurteilung durch Gesetzgebung, Rechtsprechung,
Erlasse der Finanzverwaltung oder durch eine spätere Außenprüfung nicht ändert. Insbesondere können neue Formen der Besteuerung eingeführt, die
steuerliche Bemessungsgrundlage verbreitert oder
Steuersätze angehoben werden. Auch rückwirkende
Gesetzesänderungen oder rückwirkende Änderungen der bisherigen Besteuerungspraxis können
nicht ausgeschlossen werden. Durch die Änderungen
des Steuerrechts kann es zu höheren steuerlichen
und abgabenrechtlichen Belastungen kommen. Es
kann auch zu Mehrbelastungen in Gestalt von
Rechtsverfolgungskosten kommen, wenn gegen
Entscheidungen der Finanzbehörden Rechtsmittel
eingelegt werden. Dies kann die Rückflüsse an die
Anleger mindern.
D. Steuerliche Risiken
Allgemeine steuerliche Risiken
Eine Haftung für den Eintritt der prospektierten bzw.
prognostizierten steuerlichen Wirkungen wird nicht
übernommen. Es kann nicht ausgeschlossen werden,
dass die Finanzverwaltung bzw. zuständige Gerichte
das Steuerrecht anders anwenden als in Kapitel 12
»Steuerliche Grundlagen« beschrieben und dass es
hierdurch zu höheren steuerlichen Belastungen (zuzüglich Zinsen) kommt. Das Risiko der Richtigkeit der
in Kapitel 12 dargestellten Einschätzung der steuerlichen Rechtslage trägt der Anleger. Über die Festsetzung der Besteuerungsgrundlagen sowie die endgültige Höhe der steuerlichen Ergebnisse entscheidet die Finanzverwaltung erst im Rahmen der Veranlagung bzw. eines Feststellungsverfahrens oder nach
einer steuerlichen Außenprüfung (Betriebsprüfung)
bei der Fondsgesellschaft bzw. der Objektgesellschaft. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass
die Finanzverwaltung die Übertragung von begün-
Einkommensteuerliche Risiken
Der Anleger trägt das Risiko, dass sein Veräußerungsgewinn nicht nach § 6b EStG begünstigt bzw.
seine § 6b-Rücklage nicht zulässig ist und nicht auf
den Grund und Boden sowie das Gebäude der Beteiligung übertragbar bzw. nicht in dem prospektgemäßen Verhältnis zu übertragen ist. Es besteht das
Risiko, dass entgegen der bisherigen Verwaltungspraxis die Übertragung der begünstigten Veräußerungsgewinne bzw. von 6b-Rücklagen nicht möglich
ist. Steuerliche Rechtsprechung liegt zu dieser Problematik noch nicht vor. Dies würde zu einer Nachversteuerung der begünstigten Veräußerungsgewinne bei den Anlegern führen. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass die Immobilie zu einem
früheren Zeitpunkt als im Prospekt dargestellt veräußert wird oder veräußert werden muss oder der
Anleger aus der Fondsgesellschaft ausscheidet. In
diesem Fall würde der Vorteil aus der
§ 6b-Übertragung zu einer vorzeitigen Nachver-
25
26
Kapitel 4 Risiken der Beteiligung
steuerung führen. Das Risiko der vorzeitigen Veräußerung trägt der Anleger.
Es besteht das Risiko, dass die Finanzverwaltung bei
der Ermittlung der ertragsteuerlichen Bemessungsgrundlage Aufwendungen / Ausgaben nicht oder
nicht vollständig in der prognostizierten Höhe anerkennt. Weiterhin ungeklärt ist, ob die nach dem
5. Bauherrenerlass aktivierten Leistungsvergütungen
zusätzliches Übertragungsvolumen i. R. d. § 6b EStG
schaffen. Dies könnte wegen der geringeren Übertragungsmöglichkeit eine zusätzliche Steuerbelastung zur Folge haben. Das Übertragungsvolumen
kann sich auch durch nach dem 30. September 2009
liegende Beitritte ändern.
Die Prospektprognose berücksichtigt keine
Nachteile aus der Zinsschrankenregelung nach § 4h
EStG, weil die Fondsgesellschaft nach der Vollplatzierung voraussichtlich nicht zu einem Konzern gehören wird. Sollte entgegen dieser Annahme die
Fondsgesellschaft z. B. zu einem Konzern gehören
und sich daraus eine Abzugsbeschränkung der Zinsen nach § 4h EStG ergeben, dann würden sich eine
höhere steuerliche Bemessungsgrundlage und daraus höhere steuerliche Belastungen entstehen. Der
nicht sofort abzugsfähige Zinsaufwand kann über
einen Zinsvortrag im Rahmen des § 4h EStG mit späteren Einkünften verrechnet werden. Der Zinsvortrag
entfällt jedoch aufgrund von Gesellschafterwechsel
ganz oder teilweise, sodass sich hieraus ein endgültiger Steuernachteil ergeben kann.
Gewerbesteuerliche Risiken
Es besteht das Risiko, dass die Finanzverwaltung die
erweiterte Kürzung für Grundbesitzunternehmen
nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG ab dem Jahr 2010 für die
Fondsgesellschaft nicht anerkennt oder diese Begünstigung während der Beteiligungsdauer wegfällt.
Die erweiterte Kürzung würde z. B. entfallen, falls der
Nachtrag 5 nicht abgeschlossen würde, bei der Ausübung von schädlichen gewerblichen Tätigkeiten
oder der Mitvermietung schädlicher Betriebsvorrichtungen im steuerlichen Sinne. Für den Fall, dass HSG
Zander Rhein-Main GmbH als Betreiber wegfiele und
kein Ersatzbetreiber zu wirtschaftlich vertretbaren
Kosten gefunden werden könnte, wäre die Objekt-
gesellschaft verpflichtet, die Betreiberleistungen
selbst durchzuführen. Dies würde zum Wegfall der
erweiterten Kürzung führen. Es besteht auch das Risiko, dass die gewinnwirksame Auflösung der übertragenen Veräußerungsgewinne nicht von der erweiterten Kürzung erfasst wird. In diesen Fällen würde
sich eine nicht prognostizierte Belastung mit Gewerbesteuer ergeben und die Rückflüsse an die Anleger
entsprechend mindern.
Sonstige Steuern
Die Prognose berücksichtigt auf der Ebene der Gesellschaften keine Steuerbelastungen. Sollten sich
während der Beteiligungsdauer sonstige Steuerbelastungen ergeben, so trägt diese der Anleger. Es kann
auch nicht völlig ausgeschlossen werden, dass aus
den bereits abgeschlossenen Projektverträgen zusätzliche, nicht kalkulierbare Grunderwerbsteuer anfällt oder durch einen künftigen Gesellschafterwechsel von mindestens 95 Prozent innerhalb von fünf
Jahren anfallen wird. Es besteht auch das Risiko, dass
die Objektgesellschaft vom Finanzamt bereits erstattete Vorsteuerbeträge wegen abweichender umsatzsteuerpflichtig vermieteter Parkhausflächen zurückzahlen muss und dieser Betrag nicht wie vereinbart von der OFB Projektentwicklung GmbH ausgeglichen wird. Diese Prognoseabweichungen können
die Rückflüsse an die Anleger vermindern.
Die Anbieterin übernimmt auch keine Haftung für
das Entstehen von sonstigen Steuern und Abgaben
auf der Ebene der Anleger, z. B. bei einer Wiedereinführung der Vermögensteuer oder eventueller steuerlicher Nachteile aus der Erbschaft- und Schenkungsteuer für diese Beteiligung.
Kapitel 4 Risiken der Beteiligung
E. Sonstige Risiken
Fremdfinanzierung der Kommanditeinlagen
Soweit einzelne Anleger die vorgesehene Beteiligung an der Fondsgesellschaft durch eine Darlehensaufnahme auf ihrer persönlichen Ebene finanzieren, kann ein ganzes oder teilweises Ausbleiben
der prognostizierten Rückflüsse dazu führen, dass
der Anleger nicht mehr in der Lage ist, diese Fremdfinanzierung zu bedienen. Verfügt der Anleger nicht
im ausreichenden Maße über sonstige Vermögensmittel zur Rückführung des Darlehens, kann dies im
schlimmsten Fall zu einer privaten Insolvenz des Anlegers führen. Im Falle einer individuellen Fremdfinanzierung handelt es sich hierbei um das maximale
Risiko.
Haftung der Direktkommanditisten
Anleger beteiligen sich ausschließlich als Direktkommanditist an der Fondsgesellschaft. Bis zur Eintragung
in das Handelsregister haften Anleger für Verbindlichkeiten, die in der Zeit zwischen ihrem Beitritt und der
Eintragung begründet wurden, persönlich und unbeschränkt. Vom Zeitpunkt der Eintragung haftet der
Kommanditist den Gläubigern der Gesellschaft für
Verbindlichkeiten persönlich bis zur Höhe seiner Hafteinlage, bis diese erbracht ist. Die in das Handelsregister einzutragende Haftsumme jedes Kommanditisten
beträgt fünf Prozent der Beteiligung.
Sofern und soweit die Hafteinlage durch Verluste
vermindert wird oder wenn über dem Gewinnanteil
liegende Entnahmen die Hafteinlage verringern, gilt
die Entnahme als Rückzahlung der Einlage mit der
Folge einer insoweit wieder auflebenden persönlichen Haftung des Kommanditisten wegen Einlagenrückgewähr gemäß §§ 171 Abs. 1, 172 Abs. 4 HGB.
Beim Ausscheiden aus der Beteiligungsgesellschaft
haftet der Kommanditist für die bis zu diesem Zeitpunkt begründeten Verbindlichkeiten der Gesellschaft
noch fünf Jahre ab Eintragung seines Ausscheidens in
das Handelsregister in Höhe der Haftsumme weiter
(Nachhaftung). Analog besteht eine Nachhaftung für
etwaige im Zeitpunkt der Liquidation der Fondsgesellschaft bestehende Verbindlichkeiten.
Übertragung der Vermögensanlage und Einschränkung der freien Handelbarkeit (Fungibilität)
Die Beteiligung an der Fondsgesellschaft ist als langfristige Vermögensanlage konzipiert. Für Anteile an
Geschlossenen Fonds existiert kein liquider oder geregelter Zweitmarkt.
Ein Rückgaberecht für die Beteiligung an der
Fondsgesellschaft besteht nicht. Eine jederzeitige,
kurzfristige Veräußerbarkeit ist nicht gegeben. Anleger können daher nicht oder nicht wertangemessen
ihre Beteiligung an der Fondsgesellschaft vorzeitig
veräußern. Entsprechende Erlöse können nicht oder
nicht in erwartetem Umfang erzielt werden. Dies
kann dazu führen, dass auf Ebene des Anlegers nicht
die prognostizierte Rendite aus der Beteiligung erzielt wird. Sollten vorzeitige Erlöse aus einer Veräußerung der Beteiligung zur Rückführung von anderen
Verbindlichkeiten des Anlegers benötigt werden und
nicht zur Verfügung stehen, kann dies schlimmstenfalls zur Insolvenz des Anlegers führen.
Mehrheitsbeschlüsse bei Gesellschafterversammlungen (Majorisierung)
Beschlüsse der Gesellschafterversammlung sind für
alle Anleger verbindlich. Beschlüsse werden grundsätzlich aufgrund des Mehrheitsprinzips gefasst. Für
die Änderung des Gesellschaftsvertrags ist die Zustimmung der persönlich haftenden Gesellschafterin
(Komplementärin) sowie eine Mehrheit von 75 Prozent der abgegebenen Stimmen erforderlich. Auf
Ebene der Objektgesellschaft unterliegen einzelne
Beschlussgegenstände, die für den Bestand der Projektverträge mit den Auftraggebern von maßgeblicher Bedeutung sind, einem Quorum von 95 Prozent
der Stimmen, sodass immer die Zustimmung der Anbieterin erforderlich ist. Es besteht das Risiko, dass
Großanleger oder – bei Inanspruchnahme der Platzierungsgarantie der Platzierungsgarant – die Beschlussfassung der Gesellschafterversammlung
maßgeblich nach ihren Interessen beeinflussen.
Die Beschlüsse der Gesellschafterversammlungen
können den individuellen Interessen des einzelnen
Anlegers entgegenstehen.
Eingeschränkte Kündbarkeit des Gesellschaftsanteils
Die Beteiligung an der Fondsgesellschaft ist als lang-
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Kapitel 4 Risiken der Beteiligung
fristige Vermögensanlage konzipiert. Daher ist die
ordentliche Kündigung der Beteiligung an der Fondsgesellschaft erst zum 31. Dezember 2039 zulässig.
Der Anleger hat daher keine Möglichkeit, vor diesem
Zeitpunkt aus der Gesellschaft auszuscheiden. Sein
Kapital ist so lange gebunden und steht ihm nicht zur
Verfügung. Sollte aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses die Dauer der Gesellschaft verlängert werden, so wäre der Anleger entsprechend länger gebunden. Die Auflösung der Gesellschaften ist nur mit
qualifizierter Mehrheit der abgegebenen Stimmen
möglich. Bei Ausscheiden aus der Gesellschaft erhält
er ein Abfindungsguthaben nach Maßgabe des Gesellschaftsvertrags. Das Abfindungsguthaben wird
nach Maßgabe der Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags ausgezahlt. Sollte zum Auszahlungszeitpunkt des Abfindungsguthabens und der Zinsen
nicht genügend Liquidität in der Fondsgesellschaft
sein, können die Anleger, die das Gesellschaftsverhältnis gekündigt haben, geringere oder gar keine
Verzinsung auf das entsprechende Abfindungsguthaben erhalten. Im schlimmsten Fall können die Abfindungsguthaben aufgrund fehlender Liquidität
nicht ausgezahlt werden. Bei einem Ausscheiden aus
der Fondsgesellschaft ist der bis zu diesem Zeitpunkt
noch nicht gewinnwirksam aufgelöste Betrag des
übertragenen Veräußerungsgewinns des Anlegers
insgesamt aufzulösen und zusammen mit dem Abfindungsguthaben unabhängig von dessen Auszahlung zu versteuern.
Ausschluss aus der Gesellschaft
Bei Eintritt bestimmter im Gesellschaftsvertrag der
Fondsgesellschaft näher beschriebener Umstände
(z. B. bei Nichtleistung der Kommanditeinlage, Insolvenz des Gesellschafters) kann ein Anleger aus der
Fondsgesellschaft ausgeschlossen werden. In diesem Fall besteht nicht nur das Risiko des Verlusts der
wirtschaftlichen Vorteile aus der Beteiligung, sondern der ausscheidende Gesellschafter ist der Fondsgesellschaft zur Zahlung der durch die Ausschließung entstandenen Kosten verpflichtet. Zudem ist
der Gesellschafter bei Nichtleistung seiner Kommanditeinlage unter anderem zur Zahlung eines pauschalierten Schadensersatzes in Höhe von 15 Prozent
seines Einlagebetrags verpflichtet. Bei einem Aus-
scheiden aus der Fondsgesellschaft ist der bis zu
diesem Zeitpunkt noch nicht gewinnwirksam aufgelöste Betrag des übertragenen Veräußerungsgewinns des Anlegers insgesamt aufzulösen und zusammen mit dem Abfindungsguthaben unabhängig
von dessen Auszahlung zu versteuern.
Sonstige Kosten
Sonstige Kosten oder Steuern, die der Fondsgesellschaft aufgrund von Vorgängen entstehen, die in der
Sphäre eines Gesellschafters liegen, können diesem
Gesellschafter oder dessen Rechtsnachfolger weiterbelastet werden. Sofern solche Kosten oder Steuern bei diesen Gesellschaftern nicht beigetrieben
werden können, sind sie von der Fondsgesellschaft
zu tragen, was zu einer Verschlechterung der wirtschaftlichen Ergebnisse der Fondsgesellschaft und
damit zur Reduzierung der Rückflüsse an alle Anleger
führt. Scheiden ein oder mehrere Anleger wegen Insolvenz aus der Fondsgesellschaft aus, so können die
daraus folgenden Verpflichtungen der Fondsgesellschaft zur Zahlung von Abfindungsguthaben, zur
Verzinsung derselben und zur Zahlung möglicherweise anfallender Schenkungsteuer zu einem unter
Umständen nicht unerheblichen Liquiditätsabfluss
bei der Fondsgesellschaft führen. Zusätzlich können
der Objektgesellschaft oder der Fondsgesellschaft
außerordentliche, nicht kalkulierte Kosten entstehen. Anleger hätten ggf. Steuerzahlungen zu leisten,
auch wenn die prognostizierten Ausschüttungen
gekürzt werden oder ausbleiben.
Dies kann die Rückflüsse an die Anleger mindern und
darüber hinaus teilweise oder vollständig zum Verlust der Vermögensanlage führen.
Verflechtungsrisiko
Aufgrund der wirtschaftlichen und personellen Verflechtungen der handelnden Personen kann es zu Interessenkonflikten kommen. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass die handelnden Personen Interessen zum Nachteil der Fondsgesellschaft gewichten und einzelne Handlungen nicht in deren Interesse
liegen. Dies kann die Rückflüsse an die Anleger mindern und darüber hinaus teilweise oder vollständig
zum Verlust der Vermögensanlage führen.
Kapitel 4 Risiken der Beteiligung
Managementrisiko
Der Erfolg der Vermögensanlage hängt in nennenswertem Maße auch von den Fähigkeiten des Managements und der Qualität der externen Berater ab.
Der Verlust unternehmenstragender Personen, Missmanagement sowie Verfolgung von Eigeninteressen
kann sich negativ auf die Entwicklung der Fondsbeteiligung auswirken. Dies kann die Rückflüsse an die
Anleger mindern und darüber hinaus teilweise oder
vollständig zum Verlust der Vermögensanlage führen.
Insolvenz der Fondsgesellschaft
und/oder Objektgesellschaft
Aufgrund von Zahlungsunfähigkeit oder Überschuldung kann es zur Insolvenz der Fondsgesellschaft
und/oder der Objektgesellschaft kommen. Dieses
Risiko besteht insbesondere dann, wenn die Zahlungsverpflichtungen der jeweiligen Gesellschaft
durch die vereinnahmten Mieterlöse nicht mehr gedeckt sind oder das Vermögen der Gesellschaft, d. h.
im Wesentlichen der Wert der Immobilie, die bestehenden Verbindlichkeiten nicht mehr deckt. Dies
kann die Rückflüsse an die Anleger mindern und darüber hinaus teilweise oder vollständig zum Verlust
der Vermögensanlage führen.
Aussagen und Angaben Dritter
Dieses Beteiligungsangebot enthält diverse Angaben und Aussagen Dritter, wie zum Beispiel Prognosen und Marktdaten verschiedener Immobilienberater bzw. -maklerbüros, etc., deren Richtigkeit nur auf
Plausibilität geprüft werden konnten. Dies gilt insbesondere für die Wiedergabe von Büromarktmieten. Es
besteht das Risiko, dass diese Angaben und Aussagen Dritter persönliche Einschätzungen und Wertungen beinhalten und dass die dort getätigten Aussagen oder Angaben von falschen Grundannahmen
ausgehen oder falsche Schlüsse ziehen oder falsche
Daten wiedergeben. Dies kann die Rückflüsse an die
Anleger mindern und darüber hinaus teilweise oder
vollständig zum Verlust der Vermögensanlage führen.
Künftige Gesetzesänderungen
Sowohl im In- als auch im Ausland können künftige
Gesetzesänderungen und dazu erlassene Vorschriften bzw. Änderungen der Auslegung und Hand-
habung negative Auswirkungen auf Investitionen
und Beteiligungsstruktur haben. Dies kann die Rückflüsse an die Anleger mindern und darüber hinaus
teilweise oder vollständig zum Verlust der Vermögensanlage führen.
Änderung regulatorischer Rahmenbedingungen
Auf internationaler, europäischer und nationaler
Ebene werden in Folge der Finanzkrise umfangreiche
und einschneidende zusätzliche Regulierungen und
Beschränkungen für Aktivitäten auf den Finanzmärkten und insbesondere für die Verwalter von Finanzanlagen gefordert und vorbereitet.
Ein Richtlinienentwurf der Europäischen Kommission (»AIFM-Richtlinie«) sieht vor, dass die Manager Alternativer Investmentfonds, zu denen nach
dem Entwurfstext auch die von geschlossene Fonds
zählen, gegebenenfalls auch die Fondsgesellschaft
selbst, zusätzliche, im Fondskonzept bisher nicht
vorgesehene, Anforderungen zu erfüllen haben (z.B.
behördliche Zulassung für die Verwaltung und den
Vertrieb, besondere Anforderungen an Liquiditätsmanagement und Risikosteuerung, jährliche Bewertung der Assets durch einen Sachverständigen).
Ob solche neue Regulierungen zukünftig eingeführt und welche Auswirkungen sie dann haben werden, kann derzeit nicht vorhergesehen werden.
Sollten der Fondsgesellschaft oder dem Verwalter
der Fondsgesellschaft künftig zusätzliche regulatorische oder administrative Anforderungen auferlegt
werden, kann dies zu verminderten Rückflüssen an
die Anleger führen.
Unabhängig von den hier dargestellten Risiken können heute nicht vorhersehbare Entwicklungen das
Ergebnis einer Beteiligung negativ beeinflussen.
Über die genannten Risiken hinaus sind der Anbieterin zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung keine
weiteren wesentlichen, tatsächlichen und rechtlichen Risiken im Zusammenhang mit der Vermögensanlage bekannt.
29
Ausbaufähig: Dank der flexiblen Bauweise kann das Gebäude an die funktionalen Anforderungen der Mieter angepasst werden.
Kapitel 5 Vermögensanlage
Die Vermögensanlage
Die folgenden Angaben zur Vermögensanlage beschreiben die wesentlichen formalen Aspekte einer Beteiligung an dem Geschlossenen § 6b-Immobilienfonds »Vermögenswerte 5«. Auf ausführlichere Darstellungen in anderen Abschnitten dieses Beteiligungsprospekts wird entsprechend verwiesen.
Art der Vermögensanlage
Anleger erwerben direkt eine Kommanditbeteiligung
an der Fondsgesellschaft ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Beteiligungs KG, die in das Handelsregister eingetragen wird.
Erwerbspreis der Vermögensanlage
Der Erwerbspreis ergibt sich aus der Beteiligungssumme (Kommanditeinlage des Anlegers) zuzüglich eines
Agios in Höhe von 5 % der Kommanditeinlage. Die
Mindestbeteiligung beträgt 25.000 Euro. Höhere Beträge müssen ohne Rest durch 5.000 teilbar sein.
Anzahl und Gesamtbetrag der Vermögensanlage
Der Gesamtbetrag der den Anlegern angebotenen
Vermögensanlage beträgt 34.500.000 Euro.
Im Falle der o. g. Mindestbeteiligung werden maximal 1.380 Kommanditanteile angeboten.
Anlageziele/ -politik
Über diese 94 Prozentige Kommanditbeteiligung an
der Objektgesellschaft erfolgt eine mittelbare Investition in die Fondsimmobilie mit dem Ziel, an Mieterträgen und Wertsteigerungspotential anteilig zu
partizipieren. Ein weiteres Anlageziel besteht auch
darin, dass Anleger ihre zuvor nach den Regelungen
der §§ 6b/ 6c EStG gebildeten Rücklagen steuerwirksam auf die Fondsimmobilie übertragen können.
Verwendung der Nettoeinnahmen
Die Nettoeinnahmen werden für das Anlageobjekt
verwendet, und zwar 16.275.883 Euro für die 94 prozentige Kommanditbeteiligung im Rahmen der Kapitalerhöhung der Objektgesellschaft und 7.247.353
Euro als Kaufpreis an die OFB Projektentwicklung
GmbH für 94 Prozent der Kommanditanteile an der
Objektgesellschaft. Sie reichen für die Realisierung
der Anlageziele der Fondsgesellschaft nicht aus. Daher wird auf Ebene der Objektgesellschaft eine langfristige Fremdfinanzierung in Höhe von 108.152.515
Euro aufgenommen. Die Nettoeinnahmen werden
nicht für sonstige Zwecke verwendet.
Realisierungsgrad
Die Kommanditeinlage im Rahmen der Kapitalerhöhung auf Ebene der Objektgesellschaft in Höhe von
16.275.883 Euro und die Kaufpreiszahlung an die OFB
Projektentwicklung GmbH in Höhe von 7.247.353 Euro sind zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung noch
nicht geleistet.
Weitere Kosten
Der Anleger trägt das Agio von 5 % der Kommanditeinlage sowie die Kosten der Eintragung ins Handelsregister. Eigene Kosten wie für Telefon, Internet,
Porti etc. hat der Anleger selbst zu tragen.
Bei Übertragung oder sonstiger Verfügung über den
Kommanditanteil insgesamt oder einen Teil davon
sowie im Falle seines Ausscheidens sowie einer gesetzlichen Rechtsnachfolge muss der Anleger sämtliche Kosten sowie Steuern, die mit der Übertragung
in Zusammenhang stehen, einschließlich einer Verwaltungsgebühr für den Geschäftsbesorger von 300
Euro zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer, die
alle 3 Jahre um 5 Prozent erhöht werden kann, erstmals in 2013, tragen. Kosten, die in Zusammenhang
mit der Ermittlung des Abfindungsguthabens stehen, gehen zu Lasten des ausscheidenden Gesellschafters. Soweit durch das Ausscheiden oder eine
Übertragung Kosten oder Steuern ausgelöst werden,
wie anwaltliche Kosten der Fondsgesellschaft oder
Kosten für die Erstellung einer Auseinandersetzungsbilanz, ist die Gesellschaft berechtigt, diese
einzubehalten und für den ausscheidenden Gesellschafter aus dem Einbehalt zu bezahlen. Ebenso sind
Kosten eines eventuellen Schiedsgutachtens vom
ausscheidenden Gesellschafter zu tragen, sofern der
Schiedsgutachter das Abfindungsguthaben unter
Berücksichtigung einer Schwankungsbreite von zehn
Prozent nach oben oder unten bestätigt. Im Rahmen
der Veräußerung bei Beendigung der Vermögensanlage können darüber hinaus Kosten für Rechts- und
Steuerberatung anfallen.
Für den Fall, dass sich der Anleger nicht vertrags-
31
32
Kapitel 5 Vermögensanlage
gerecht verhält, können weitere Kosten entstehen:
Der Anleger hat bei nicht fristgerechter Zahlung der
Einlagen (z. B. weil bei erteilter Einzugsermächtigung
Lastschriften wegen fehlender Deckung zurückgehen) gemäß § 288 BGB Verzugszinsen in Höhe von
fünf Prozent über dem Basiszinssatz zu zahlen und
ggf. der Fondsgesellschaft einen weiteren Schaden zu
ersetzen. Darüber hinaus kann der entsprechende
Kommanditist nach Maßgabe des Gesellschaftsvertrags aus der Gesellschaft ausgeschlossen werden,
wodurch weitere Kosten entstehen. Im Falle des Ausschlusses oder der Herabsetzung des Kapitalanteils
des Kommanditisten hat der Anleger der Gesellschaft
die mit seinem Beitritt, der Herabsetzung und/oder
seinem Ausschluss verbundenen Kos-ten sowie einen
pauschalierten Schadensersatz in Höhe von 15 Prozent
der von ihm nicht geleisteten Kommanditeinlage an
die Gesellschaft zu zahlen (siehe Kapitel 14 »Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft«, § 4 Abs. 2).
Über die Höhe der vorgenannten Kosten kann – sofern nicht beziffert – von der Anbieterin keine Aussage getroffen werden.
Darüber hinaus entstehen keine weiteren mit
dem Erwerb, der Verwaltung und der Veräußerung
der Vermögensanlage verbundenen Kosten.
Kürzung von Beteiligungen
Über Möglichkeit der Herabsetzung des Kapitalanteils durch die persönlich haftende Gesellschafterin
im Fall des nicht vertragsgerechten Verhaltens des
Anlegers hinaus besteht keine weitere Möglichkeit,
die Zeichnung vorzeitig zu schließen oder Zeichnungen, Anteile oder Beteiligungen zu kürzen.
Weitere Leistungen
Eine Nachschusspflicht besteht nicht. Die Zahlungsverpflichtung des Anlegers beschränkt sich auf die
Höhe des Erwerbspreises und, soweit sie anfallen,
auf die im vorstehenden Abschnitt dargestellten
weiteren Kosten. Sofern und soweit die Hafteinlage
durch Verluste vermindert wird oder wenn über dem
Gewinnanteil liegende Entnahmen die Hafteinlage
verringern, gilt die Entnahme als Rückzahlung der
Einlage mit der Folge einer insoweit wieder auflebenden persönlichen Haftung des Kommanditisten
wegen Einlagenrückgewähr gemäß §§ 171 Abs. 1, 172
Abs. 4 HGB. Darüber hinaus hat der Anleger keine
weiteren Leistungen zu erbringen, insbesondere keine weiteren Zahlungen zu leisten.
Behördliche Genehmigungen
Die Tekturgenehmigungen zu den Baugenehmigungen für das Justiz- und Verwaltungszentrum und
für das Parkhaus sind noch nicht erteilt. Darüber hinaus sind noch die für die Fertigstellung und Übergabe der Immobilie erforderlichen Bescheingungen
beizubringen (vgl. Kapitel 4 Punkt A Abschnitte
»Fertigstellungs-/Objektübergaberisiko« und »Baugenehmigungsrisiko«). Im übrigen liegen sämtliche,
zur Erreichung der Anlageziele und Anlagepolitik erforderlichen behördlichen Genehmigungen vor.
Mit der Vermögensanlage verbundene Rechte /
Hauptmerkmale der Anteile
Der Anleger erlangt durch seine Beteiligung an der
Fondsgesellschaft die mit einer Kommanditbeteiligung verbundenen und in den §§ 161 ff. HGB begründeten gesetzlichen Rechte eines Kommanditisten,
die durch die Regelungen des Gesellschaftsvertrags
der Fondsgesellschaft modifiziert werden. Der Wortlaut des Gesellschaftsvertrags ist in Kapitel 14 dieses
Prospekts vollständig abgedruckt.
Bei den Anteilen handelt es sich um Kommanditanteile. Diese vermitteln dem Inhaber die Rechtsstellung eines auf die im Handelsregister eingetragene
Hafteinlage beschränkt haftenden Kommanditisten.
Die in das Handelsregister für jeden Kommanditisten
einzutragende Haftsumme beträgt fünf Prozent seiner Kommanditeinlage bei der Fondsgesellschaft.
Die mit einer Kommanditbeteiligung verbundenen
Rechte eines Kommanditisten lassen sich in Verwaltungsrechte und Vermögensrechte aufteilen.
Zu den Verwaltungsrechten, mittels derer die
Teilhabe an der Gestaltung der gesellschaftlichen
Verhältnisse und die Führung einer Gesellschaft gesichert werden sollen, gehören das Stimmrecht in
Gesellschafterversammlungen, das Recht auf Rechnungslegung durch die Geschäftsführung sowie Informations- und Kontrollrechte.
Kapitel 5 Vermögensanlage
Zu den Vermögensrechten zählen anteilige Teilhabe
am laufenden Jahresergebnis, Entnahmen und Liquidationserlös bzw. bei seinem vorzeitigen Ausscheiden ein Abfindungsguthaben, aber auch eine nur beschränkte Kommanditistenhaftung und keine Nachschussverpflichtung.
Die derzeitigen Gesellschafter haben im Unterschied
zu den Anlegern als künftige Gesellschafter folgende
zusätzlichen Rechte und Pflichten: Die persönlich haftende Gesellschafterin führt die Geschäfte der Fondsgesellschaft und vertritt sie. Sie ist nicht am Gesellschaftsvermögen beteiligt und erhält keine Ausschüttung. Sie hat bei Gesellschafterversammlungen eine
Stimme. Zu Beschlüssen, die eine qualifizierte Mehrheit erfordern, ist ihre Stimme erforderlich. Sie ist von
den Beschränkungen des § 181 BGB und Wettbewerbsverboten befreit. Sie haftet unbeschränkt. Sie erhält
eine Haftungsvergütung von jährlich anfänglich 5.000
Euro. Im Falle ihres Ausscheidens aus der Fondsgesellschaft kann sie Freistellung von ihrer Forthaftung verlangen. Die Haftsumme der Kommanditisten ORION
Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Beteiligungs KG
und Friedrich Wilhelm Patt entspricht jeweils ihrer
Kommanditeinlage. Sie scheiden mit Beitritt des letzten Anlegers aus der Gesellschaft gegen Erstattung
ihrer Einlage, soweit sie geleistet ist, aus.
Darüber hinaus sind die Hauptmerkmale der Anteile der derzeitigen Gesellschafter identisch mit denen der neu beitretenden.
Steuerliche Konzeption
Die Anleger erzielen Einkünfte aus Gewerbebetrieb
aufgrund gewerblicher Prägung der Fondsgesellschaft. Dies hat u. a. zur Folge, dass die der Fondsgesellschaft zugerechneten Vermietungseinkünfte der
Objektgesellschaft zu Einkünften aus Gewerbebetrieb umqualifiziert werden, die Immobilie der Objektgesellschaft bei der Fondsgesellschaft anteilig
Betriebsvermögen ist und der anteilige Gewinn aus
einer späteren Veräußerung der Immobilie steuerpflichtig ist.
Die Beteiligung an der Fondsgesellschaft, die ihre
Immobilie im Betriebsvermögen hält, ist unter anderem Voraussetzung für eine Reinvestition eines nach
§ 6b EStG begünstigten Veräußerungsgewinns und
vermeidet damit dessen unmittelbare Besteuerung.
Die auf die Fondsgesellschaft übertragenen begünstigten Veräußerungsgewinne der Anleger werden
mit dem Gebäudeanteil auf dieser Ebene während
der Beteiligungsdauer jährlich mit dem Gebäudeabschreibungssatz von drei Prozent gewinnerhöhend
aufgelöst und den Anlegern individuell zugerechnet.
Bei Veräußerung der Beteiligung oder der Immobilie
wird der bis dahin noch nicht aufgelöste Übertragungsbetrag gewinnerhöhend aufgelöst.
Die individuell ermittelten steuerlichen Ergebnisse
unterliegen der persönlichen Steuerbelastung des
jeweiligen Anlegers, wobei der Höchstgrenzsteuersatz für die Einkommensteuer im Normalfall bei 42
Prozent zuzüglich Soli (und Kirchensteuer) liegt. Der
Grenzsteuersatz für Einkünfte von über 250.000 Euro bzw. 500.000 Euro bei zusammen veranlagten
Ehegatten liegt bei 45 Prozent zuzüglich Soli (und
Kirchensteuer).
Die steuerlichen Grundlagen basieren auf den derzeit
gültigen gesetzlichen Regelungen und sind in Kapitel
12 »Steuerliche Grundlagen«, im Abschnitt Steuerliche Grundlagen für die Fondsgesellschaft, ausführlich beschrieben.
Angebot im Ausland
Die Kommanditanteile werden ausschließlich in
Deutschland und nicht in anderen Ländern angeboten. Anleger, die auch dem Steuerrecht eines anderen Staates unterliegen (z. B. wegen eines weiteren
Wohnsitzes oder aufgrund anderer Merkmale, z. B.
Staatsangehörigkeit), sollten die rechtlichen und
steuerlichen Folgen einer Beteiligung mit ihrem persönlichen Berater erörtern. Die Prospektherausgeberin kann hier wegen der Vielzahl möglicher Fallkonstellationen keinerlei Beratung übernehmen,
empfiehlt aber, bei verbleibenden Zweifelsfragen
von der Beteiligung abzusehen. Staatsbürger der
USA oder Inhaber einer dauerhaften Aufenthaltsund Arbeitserlaubnis für die USA sind vom Beteiligungsangebot grundsätzlich ausgeschlossen. Ebenso ist ein Beitritt mit Wohn- oder Geschäftsanschrift
in den USA ausgeschlossen.
33
34
Kapitel 5 Vermögensanlage
Übertragungsmöglichkeit der Vermögensanlage
Die Übertragung eines Gesellschaftsanteils oder von
Teilen des Gesellschaftsanteils ist grundsätzlich nur
mit Wirkung zum 31. Dezember eines jeden Jahres
möglich. Die Verfügung bedarf stets der vorherigen,
schriftlichen und nur aus wichtigem Grund verweigerbaren Zustimmung der geschäftsführenden Gesellschafterin.
Die Übertragung der Kommanditbeteiligungen
erfolgt im Falle der Schenkung und des Verkaufs im
Wege der Abtretung bzw. im Erbfall kraft Erbfolge
und der gesellschaftsvertraglichen Bestimmungen.
Beschränkte Handelbarkeit
Für den Handel der Anteile existiert kein liquider
Zweitmarkt. Die Handelbarkeit ist insofern eingeschränkt (vgl. Kapitel 4 Punkt E Abschnitt »Übertragung der Vermögensanlage und Einschränkung der
freien Handelbarkeit (Fungibilität)«).
Zahlstellen
Zahlungen an Anleger erfolgen unmittelbar durch die
Fondsgesellschaft, also die ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Beteiligungs KG, die somit als
Zahlstelle im Sinne des § 4 Nr. 4 VermVerkProspV
fungiert.
Sowohl bei der Fondsgesellschaft als auch bei HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG, jeweils Wolfratshauser Straße 49, 82049 Pullach, wird ein vollständiger Verkaufsprospekt zur kostenlosen Herausgabe
bereitgehalten.
Einzahlung
Nach Annahme des Beitrittsangebots durch die ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH als geschäftsführende Gesellschafterin wird der Beteiligungsbetrag zuzüglich des erhobenen Agios von 5 % frühestens zum 30. September 2009 bzw. zum Monatsende
nach Annahme der Beitrittserklärung auf das Konto
der ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Beteiligungs KG bei dem Kreditinstitut Landesbank
Hessen-Thüringen Girozentrale (Helaba) im Rahmen
des Lastschriftverfahrens eingezogen. Die hierfür
erforderliche Einzugsermächtigung erteilen Sie im
Rahmen Ihrer Beitrittserklärung.
Kontoinhaber
ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Beteiligungs KG
Kontonummer
509 190
BLZ
500 500 00
Kreditinstitut
Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale Frankfurt am Main
Verwendungszweck
Kommanditeinlage ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Beteiligungs KG,
Vermögenswerte 5
Zeichnungsstelle
Die Beitrittsunterlagen sind im Original zu senden an:
HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG
Wolfratshauser Straße 49
82049 Pullach
ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH, Wolfratshauser Str. 49, 82049 Pullach nimmt als geschäftsführende Gesellschafterin der Fondsgesellschaft die
Beitritte der Anleger an. Der Beitritt erfolgt mit Baufertigstellung bzw. Übergabe an die Mieter, voraussichtlich mit Wirkung zum 1. Oktober 2009, frühestens jedoch nach Annahme der Beitrittserklärung
durch die ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH.
Zeichnungsfrist
Das öffentliche Angebot beginnt einen Tag nach
Veröffentlichung dieses Prospekts (gemäß § 9 Abs. 1
VerkProspG) und endet mit Vollplatzierung.
Gesamthöhe der Provisionen
Für das geplante Gesamtinvestitionsvolumen fallen
folgende Provisionen an (vgl. Kapitel 7 »Investitionsund Finanzplan«):
Kapitel 5 Vermögensanlage
Eigenkapitalvermittlung
(entspricht fünf Prozent vom
Emissionskapital)
Weitere Vertriebskosten (Agio)
(entspricht fünf Prozent vom
Emissionskapital)
Vertriebssteuerung
(entspricht 5,51 Prozent vom
Emissionskapital)
Gesamthöhe der Provisionen
(entspricht 15,51 Prozent vom
Emissionskapital)
1.725.000 Euro
1.725.000 Euro
1.900.000 Euro
5.350.000 Euro
Weitere Provisionsleistungen fallen nicht an.
Beendigung der Vermögensanlage
Die Vermögensanlage wird mit Veräußerung der
Fondsimmobilie bzw. der Anteile der Fondsgesellschaft an der Objektgesellschaft beendet. Nach der
Veräußerung sämtlicher Anteile soll die Fondsgesellschaft mit entsprechendem Beschluss der Gesellschafterversammlung abgewickelt und liquidiert werden (siehe Kapitel 11 »Rechtliche Grundlagen«, »Gesellschaftsrechtliche Regelungen der Fondsgesellschaft«).
35
Ausgewogen: Die Kurstadt Wiesbaden überzeugt mit einer
gelungenen Mischung aus Tradition und Innovation.
Die neugotische Marktkirche Wiesbadens ist mit ihren 92 Metern das höchste Gebäude der Stadt.
38
Kapitel 6 Investitionsobjekte
Im ehemaligen Stadtschloss der Nassauischen Herzöge residiert heute der Hessische Landtag.
Kapitel 6 Investitionsobjekt
39
Der Standort
Die Hessische Landeshauptstadt
Wiesbaden
Wiesbaden ist mit rund 276.000 Einwohnern die
zweitgrößte Stadt Hessens und Sitz der hessischen
Landesregierung sowie der Bundesbehörden Statistisches Bundesamt und Bundeskriminalamt (BKA). Als
»Stadt der Wissensvermittlung« ist Wiesbaden bundesweit bekannt – nirgendwo sonst in Europa findet
man in einem so überschaubaren Radius mehr Volluniversitäten und Fachhochschulen. Darüber hinaus
gilt die Landeshauptstadt als modernes Dienstleistungszentrum in den Branchen Versicherung, Gesundheit, Medien und Technologie und hat sich als
Kompetenzzentrum für Beratungsdienstleistungen
etabliert. Wiesbaden ist der drittgrößte Versicherungsstandort in Deutschland: Knapp 30 in- und ausländische Versicherer haben hier ihren Hauptsitz. Eine
Vielfalt an produzierenden Betrieben sorgt für eine
gesunde Balance des Wirtschaftsstandorts Wiesbaden.
Aufgrund der Kombination aus zentraler Lage,
wachstumsstarken Branchen und gereifter wissenschaftlich-technischer Infrastruktur gilt Wiesbaden
als attraktiver Standort. Im Ranking der deutschen
Städte hält Wiesbaden beständig einen der vorderen
Plätze. Das Wirtschaftsmagazin Cash bescheinigt
der Landeshauptstadt in der Ausgabe von August
2009 als Immobilien-Standort sogar die Spitzenposition unter 40 wichtigen deutschen Städten. Die
Spezialisierung auf das Dienstleistungsgewerbe und
die internationale Ausrichtung zahlreicher Unternehmen sichern Wiesbaden zudem einen guten Platz
im europäischen Wettbewerb.
Zwar sind laut einer Konjunkturumfrage der IHK
Wiesbaden im Jahr 2008 die Wachstumserwartungen
auch hier zurückgegangen, allerdings sind die Werte
immer noch höher als im hessischen Durchschnitt.
So erreichte Wiesbaden im Geschäftsklima-Index 115
Punkte, während der hessische Durchschnitt bei 110
lag.
Der Flächenumsatz in Wiesbaden betrug im Rekordjahr 2007 rund 116.000 Quadratmeter und ging im Jahr
2008 auf knapp 57.000 Quadratmeter zurück. Attraktivster Unternehmensstandort war 2008 die Innenstadt mit rund 28 Prozent des Gesamtflächenumsatzes gefolgt von den Teilmärkten Biebrich, Schierstein und Walluf in der Peripherie mit rund 21 Prozent.
Die Leerstandsquote lag Ende 2008 bei rund 175.000
Quadratmeter (8,3 Prozent), im Laufe des Jahres 2009
wird diese Prognosen zufolge moderat ansteigen.
Obwohl die Nachfrage nach Flächen mit erstklassiger
Qualität in guter Lage vorhanden sei, sei das Angebot jedoch eingeschränkt, so die Immobilienberater
Makroplan Wiesbaden
456
Idstein
Bad
Homburg
8
3
54
A3
275
Königsstein
am Taunus
Niederhausen
Frankfurt
am Main
40
417
Wiesbaden
Bad Vilbel
521
455
Taunusstein
260
A661
A661
A5
40a
43
A3
A66
Zudem ziehen viele »weiche Faktoren« die Menschen
nach Wiesbaden: angenehme Umwelt, interessantes
Kulturangebot und vielfältige Möglichkeiten für Bildung, Freizeit und Erholung.
A643
NeuIsenburg
Dreieich
A3
44
A671
Mainz
A60
A661
Rüsselsheim
A67
40
Ingelheim
am Rhein
Mörfelden
A63
Bürostandort Wiesbaden
Mit einem Flächenbestand von rund 2,1 Millionen Quadratmeter (im Jahr 2008), einem durchschnittlichen
jährlichen Flächenumsatz von rund 80.000 Quadratmeter und rund 78.000 Bürobeschäftigten ist Wiesbaden als bedeutender Bürostandort anzusehen.
A66
8
Langen
486
A5
Großgerau
Nieder-Olm
Darmstadt
44
Wörrstadt
A672
Nierstein
3
420
449
Naturschutzgebiet Kühkopf
A63
A67
OberRamstadt
Kapitel 6 Investitionsobjekt
40
von Jones Lang LaSalle. Besonders der Anteil an
Großvermietungen ab 1.500 Quadratmeter sei daher
rückläufig. Auch die Auswahl an Neubauten in guten
Lagen sei weiterhin begrenzt. 2007 und 2008 wurden
Vermietungen daher größtenteils in Bestandsgebäuden und Altbauten mit entsprechend hohen Preisabschlägen getätigt.
Der Trend zur Anmietung erstklassig ausgestatteter
Flächen setzt sich weiter fort. So wurden im ersten
Halbjahr 2008 rund 50 Prozent der Vermietungen in
dieser A-Kategorie abgeschlossen. Weitere 40 Prozent der Vermietungen entfielen auf durchschnittlich ausgestattete B-Flächen, und nur zehn Prozent
der vermieteten Flächen sind veraltete C-Flächen.
Repräsentative Neubauflächen sind – mit wenigen Ausnahmen – am Markt derzeit nicht vorhanden. Das Angebot an potenziellen Neubauflächen
wird für die Jahre 2009 und 2010 auf insgesamt rund
44.000 Quadratmeter geschätzt. Die Fertigstellung
vorvermieteter Bürofläche beträgt 2009 rund 51.000
Quadratmeter und wird fast ausschließlich durch die
Fondsimmobilie Justiz- und Verwaltungszentrum
Mikroplan Wiesbaden
mann-Ring
Gustav-Strese
54
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Be
Wiesbaden
Hauptbahnhof
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263
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Hallenbad
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4
5
1
A66
0
500 m
Wiesbaden erreicht.
Die Spitzenmiete auf dem Wiesbadener Büromarkt
mit moderater Ausstattung hat sich in der Innenstadt bei 13,00 Euro je Quadratmeter pro Monat eingependelt und blieb auch im ersten Halbjahr 2009
weitgehend stabil.
Die Durchschnittsmiete in der Innenstadt rangierte Mitte des Jahres 2008 bei 10,26 Euro je Quadratmeter pro Monat bzw. bei 10,80 Euro je Quadratmeter pro Monat im Europaviertel. Für den gesamten
Markt sank die Durchschnittsmiete von 10,35 Euro je
Quadratmeter pro Monat in der ersten Jahreshälfte
2007 auf 9,87 Euro je Quadratmeter pro Monat Mitte
2008. Grund für diese Entwicklung sind laut Jones
Lang LaSalle einige günstige Vermietungen in umliegenden Teilmärkten außerhalb des Stadtzentrums,
die größtenteils in Objekten mit niedriger Ausstattungsqualität abgeschlossen wurden.
Der Teilmarkt Mainzer Straße
Das ca. 35.200 Quadratmeter große Areal an der
Mainzer Straße liegt südöstlich vom Hauptbahnhof
am Rande der Innenstadt und ist eines der letzten
größeren Gebiete, die für eine Innenstadterweiterung noch zur Verfügung stehen. Bereits 1992 hatte
die Stadtverordnetenversammlung von Wiesbaden
beschlossen, das Viertel »Mainzer Straße« in ein attraktives, innenstadtnahes Wohn- und Arbeitsquartier zu entwickeln. Im Sinne dieses städteplanerischen Konzepts wurden in den vergangenen Jahren
bereits rund 600 neue Wohneinheiten, zahlreiche
Bürogebäude sowie andere Projekte realisiert.
Mit der Fondsimmobilie entsteht nun ein neuer,
zentraler und repräsentativer Verwaltungs- und
Wirtschaftsstandort. Aufgrund der Innenstadt- und
Bahnhofsnähe ist die Immobilie bestens an den motorisierten Individualverkehr sowie den öffentlichen
Personennahverkehr und die Bahn angeschlossen.
Als interessantes Stadtgebiet zeichnet sich für den
Standort Mainzer Straße sowohl aus dem Bereich
Automobilhandel als auch vom Büromarkt eine hohe
Nachfrage ab. Die Nähe zum Hauptbahnhof, der direkte Zugang zur A 66 und nicht zuletzt der zukünftige Justiz- und Verwaltungsstandort machen die
Mainzer Straße zu einem spannenden Dienstleistungszentrum.
Die Spielbank Wiesbaden im ehemaligen Weinsaal des Kurhauses
42
Kapitel 6 Investitionsobjekt
Die Immobilie
Justiz- und Verwaltungszentrum im Überblick
Adresse / Lage
Justizzentrum: Mainzer Straße 124 , 65189 Wiesbaden
Verwaltungszentrum: Konradinerallee 11, 65189 Wiesbaden
Geschosszahl
2 Untergeschosse (Tiefgarage)
5 bis 6 Obergeschosse
Fertigstellung
voraussichtlich 30.09.2009
Grundstücksgröße
insgesamt rund 35.213 m²
Grundbuch
Grundbuch von Wiesbaden, Blatt 12615:
- lfd. Nr. 4, Flur 51, Flurstück 33/17
- lfd. Nr. 8, Flur 51, Flurstück 33/9
- lfd. Nr. 9, Flur 51, Flurstück 33/10
- lfd. Nr. 10, Flur 51, Flurstück 33/11
- lfd. Nr. 11, Flur 51, Flurstück 33/14
- lfd. Nr. 12, Flur 51, Flurstück 33/16
- lfd. Nr. 13, Flur 51, Flurstück 33/15
- lfd. Nr. 15, Flur 51, Flurstück 33/12
- lfd. Nr. 16, Flur 51, Flurstück 33/13
- lfd. Nr. 5 Flur 48, Flurstück 16/10
Baulasten
Im Rahmen der Grundstücksarrondierung sind bzw. werden Baulasten
(u. a. Zufahrtsrechte für Feuerlösch- und Rettungsgeräte, Leitungsrechte) eingetragen.
Parkplätze
154 in der Tiefgarage
507 im Parkhaus
Vermietungsstand
100 %
Mieter
Land Hessen (ca. 66,6 Prozent der Mietfläche), Landeshauptstadt Wiesbaden (ca. 33,4 Prozent der Mietfläche), B + B Parkhaus GmbH & Co. KG
(223 Parkhausstellplätze)
Mieteinnahmen
im 1. vollen Jahr
8.111.168 Euro (inklusive Mietnebenkosten)
Kapitel 6 Investitionsobjekt
Baubeschreibung
Der Neubau des Justiz- und Verwaltungszentrums
Wiesbaden ist ein wichtiger Baustein für die Neuordnung des städtebaulichen Raumes im südöstlichen
Umfeld des Wiesbadener Hauptbahnhofs. Es handelt
sich hierbei um eine klassische Blockrandbebauung
des so genannten Neuen Quartiers, die einen weiteren wichtigen Meilenstein für die Urbanisierung
der Mainzer Straße bildet.
Der Gebäudekomplex besteht aus zwei Bereichen: im
Norden das Verwaltungszentrum am Quartiersboulevard und im Süden das Justizzentrum an der Mainzer Straße. Sowohl das Justiz- als auch das Verwaltungsgebäude bestehen aus mehreren Bauteilen: an
ein sechsgeschossiges Kopfgebäude schließen sich
kammartig jeweils fünf Quergebäude (Seitenflügel)
an. Aufgrund der Kammstruktur der beiden Baukörper entstehen zwischen den Seitenflügeln und Verbindungsbauten mehrere kleinere parkähnliche Innenhöfe.
Das Parkhaus befindet sich in unmittelbarer Nähe
zum Fondsobjekt auf der gegenüberliegenden südlichen Straßenseite der Weidenbornstraße.
Energetisches und gebäudetechnisches Konzept
Das integrale gebäudetechnische Gesamtkonzept
ermöglicht einen äußerst wirtschaftlichen Energieeinsatz. Es zeichnet sich durch niedrigen Energieverbrauch, reduzierte Schadstoffemission sowie den
maßvollen Einsatz natürlicher Ressourcen aus.
Das Gebäuderaster von 1,35 Meter je Einheit lässt eine nachträgliche Veränderung der Raumaufteilung
zu und ermöglicht so eine äußerst flexible Gebäudestruktur. Das Raumprogramm kann so auf sich verändernde funktionale Anforderungen der Mieter aus
den verschiedenen Justiz- und Verwaltungseinheiten einfach angepasst werden und gewährleistet
somit dauerhaft den gewünschten Komfort.
Mit der gewählten Raumtiefe von 5,30 Meter und einer durchschnittlichen Flurbreite von mindestens
1,80 Meter sowie Raumhöhen von 2,70 Meter entspricht das Gebäude modernsten Anforderungen.
Justizzentrum
Das Justizgebäude bedarf aufgrund seiner Nutzung
einer speziellen Aufteilung in frei zugängliche Bereiche und zugangsbeschränkte Bereiche mit Sicherheitskontrollen. Sämtliche Gerichtssäle werden im
Erdgeschoss und ersten Obergeschoss zusammengefasst. Auf diese Ebenen ist auch der öffentlich zugängliche Teil des Gebäudes beschränkt. Wartezonen und Verkehrsflächen orientieren sich zu den grünen Innenhöfen. Die Verwaltungsbereiche der Gerichte sind in den oberen Stockwerken zusammengelegt.
Verwaltungszentrum
Bei dem Verwaltungszentrum handelt es sich um ein
Bürogebäude, das von verschiedenen Abteilungen
und Ämtern der Wiesbadener Stadtverwaltung bezogen wird. Der großzügige Eingangsbereich dient
als übersichtliche Verteilerzone für starken Publikumsverkehr und gewährleistet eine klare Orientierung für die Besucher.
Baufortschritt
Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung nähern sich
die Baumaßnahmen dem Ende. Voraussichtlich kann
das Fondsobjekt termingerecht zum 30. September
2009 übergeben werden. Der Innenausbau der Gebäude ist nahezu fertiggestellt. Im Außenbereich
werden noch Putzarbeiten durchgeführt, Teilbereiche sind bereits abgerüstet. Im Innenhof werden
derzeit die Außenanlagen angelegt. Der Baufortschritt des Parkhauses verläuft ebenfalls planmäßig.
43
44
Kapitel 6 Investitionsobjekt
Konstruktionsbeschreibung Justiz- und Verwaltungsgebäude Wiesbaden – Rohbau
Außenwände
Massivbauweise als Stahlbeton-Skelettkonstruktionen
bzw. Stahlbeton-Lochfassade
Innenwände
Stahlbeton, Mauerwerk, Leichtbauwände
Decken
Stahlbeton-Flachdecken zzgl. Bauteilaktivierung
Dach
Flachdachausbildung als Warmdachkonstruktion auf massiver
Stahlbetondecke. Extensive sowie auch intensive Dachbegrünung.
Fassade
Hinterlüftete Fassade aus großformatigen Platten aus Architekturbeton
oder Naturstein, Wärmedämmverbundsystem. Regelmäßige Struktur aus
Lochfenstern und buntem Naturstein, horizontale Bänder in Höhe der
Fensterbrüstung.
Treppen
Massivtreppen mit Kunststein- oder Natursteinbelägen, im Foyer
des Justizzentrums mit Glasgeländer
Keller
Stahlbeton als Weiße Wanne
Konstruktionsbeschreibung Justiz- und Verwaltungsgebäude Wiesbaden – Ausbau
Wände
Glatt verputzt und gestrichen oder mit Tapezierung versehen bzw. Sichtbeton, im Sanitärbereich mit Fliesenspiegel
Decken
Heiz-/ Kühldecken mit Betonkernaktivierung, abgehängte SystemUnterdecken, ansonsten glatte Unterdecken
Fußböden
Estrich- und Hohlraumböden mit Linoleum- bzw. Teppichauflage,
Parkett bzw. Naturstein- oder Betonwerksteinböden, Sanitärbereiche
mit Fliesen
Fenster
Aluminiumfenster mit Wärmeschutzglas bzw. Schallschutzverglasung,
Sicherheitsglas sowie außenliegenden Leichtmetalljalousien und innenliegendem Blendschutz als Folienrollos
Türen
Innentüren als farbbeschichtete Plattentüren in Stahlzargen
Ausstattung
Hochwertige Gebäudeleittechnik
Tiefgarage
154 TG-Stellplätze, davon 9 behindertengerecht, Rolltor, Schrankenanlage, Kartenleser und Gegensprechanlage
Kapitel 6 Investitionsobjekt
Konstruktionsbeschreibung Justiz- und Verwaltungsgebäude Wiesbaden – Technische Ausstattung
Heizung
Zentral über Fernwärme, Wärmerückgewinnung über Wärmetauscher,
teilweise Heizkörper, teilweise Fußbodenheizung
Kälte
Zentral für Betonkernaktivierung und Büro-, Besprechungs- und Serverräume laut Raumbuchanforderung
Lüftung
Klimageräte, ansonsten natürliche Lüftung über öffenbare Fenster
Warmwasser
Dezentral über Elektrospeichergeräte
Aufzüge
Behindertengerechte Personenaufzüge
Grauwassersystem
Für Bewässerung der Freiflächen und Sanitärspülanlagen
Telekommunikation
Hochmodern und flexibel
Sonstiges
Brandmeldeanlage, teilweise Videoüberwachung, modernes Zutrittskontrollsystem. Beim Justizzentrum zusätzliche Einbruch- und
Überfallmeldeanlage
Parkhaus
Ca. 500 Stellplätze auf sechs Geschossebenen aus Stahltragekonstruktion mit Betondecken und offener Fassade mit teilweise farbiger Leichtmetallpaneelverkleidung
Außenanlage
Zufahrten und Gehwege werden mit sandgestrahlten Betonplatten bzw.
Betonpflaster versehen. Die Grünflächen werden entsprechend den
behördlichen Vorgaben mit Bäumen bepflanzt, dazwischen werden
Rasenflächen und Zierpflanzungen angelegt.
An den Gebäuden gibt es insgesamt 56 Kfz-Außenstellplätze, davon sind
18 Stellplätze behindertengerecht erstellt. Weitere 41 Stellplätze sind
auf einer abgegrenzten Freifläche nördlich des Justizzentrums optional
vorgesehen.
Es stehen Fahrradständer für insgesamt 316 Fahrräder zur Verfügung,
davon werden 60 Fahrradständer im überdachten Durchgangsbereich
nahe dem Gebäudeeingang untergebracht.
45
Bieten Raum für Erholung: die begrünten Innenhöfe (Animation).
48
Kapitel 6 Investitionsobjekt
Die Vermietung
Das Land Hessen sowie die Landeshauptstadt Wiesbaden sind kommunale und somit bonitätsstarke
Mieter. Die Ratingagentur Standard & Poor‘s bewertet die Bonität des Landes Hessen mit AA. Da das
Justiz- und Verwaltungszentrum vollständig und
langfristig an das Land (66 Prozent) und die Landeshauptstadt Wiesbaden (34 Prozent) vermietet ist,
besteht kein Mietausfallrisiko über die gesamte
Mietlaufzeit.
Land Hessen (Justizzentrum)
Mieter des Justizzentrums ist das Land Hessen. Alle
in Wiesbaden ansässigen Gerichte werden hier gebündelt. Rund 650 Angestellte werden im Amts-,
Landes-, Verwaltungs-, Arbeits- und Sozialgericht
sowie in der Staatsanwaltschaft beschäftigt sein.
Mieter Land Hessen
Mietfläche Büro
TG-Stellplätze
Parkhausstellplätze
In % an Gesamtmietfläche (Büro)
Laufzeit
Ankaufsrecht
Jahresmiete
33.355 m²
51 Stück
245 Stück
66,6 %
01.10.2009 – 30.09.2039
nach Ablauf der Grundmietzeit zum Verkehrswert
ca. 5.200.432 Euro
Landeshauptstadt Wiesbaden (Verwaltungszentrum)
Mieter des Verwaltungszentrums ist die Landeshauptstadt Wiesbaden. Über 600 Bedienstete arbeiten in den unterschiedlichen Bereichen der Wiesbadener Stadtverwaltung. Hierzu zählen Abteilungen
zur Fort- und Weiterbildung, die Ämter Revision,
Umwelt, Gesundheit, Wohnen und Soziale Arbeit sowie die Dezernate Soziales, Gesundheit, Personal
und Organisation.
Mieter Landeshauptstadt Wiesbaden
Mietfläche Büro
16.721 m²
TG-Stellplätze
103 Stück
Parkhausstellplätze
39 Stück
In % an Gesamtmietfläche (Büro)
Laufzeit
33,4 %
01.10.2009 – 30.09.2039
Ankaufsrecht
Jahresmiete
nach Ablauf der Grundmietzeit zum Verkehrswert
ca. 2.839.696 Euro
B + B Parkhaus GmbH & Co. KG (Parkhaus)
Die B + B Parkhaus GmbH & Co. KG wurde vor über 30
Jahren gegründet und verfügt über mittlerweile 28
Parkhäuser und 23 Tiefgaragen. Die Stärken des Unternehmens liegen sowohl im Projektieren als auch
im Bewirtschaften von Parkanlagen jeder Art. Das
Unternehmen betreibt heute mit ca. 260 Mitarbeitern mehr als 20.000 Pkw-Stellplätze. Im Jahr 2007
betrug der Jahresumsatz nach eigenen Angaben ca.
26 Millionen Euro. Damit zählt das Unternehmen zu
einem der größten deutschen Dienstleister im Parksektor.
Gemäß Auskunft der Creditreform vom 16. Juli 2009
beträgt der Bonitätsindex der B + B Parkhaus GmbH
& Co. KG 162.
Kennzahlen des Landes Hessen und der Landeshauptstadt Wiesbaden im Vergleich
Einwohner
Arbeitslosenquote (2008)
BIP je Erwerbstätiger (2006)
Kaufkraftkennziffer (2008)
Kennzahlen des
Landes Hessen
Kennzahlen der
Landeshauptstadt Wiesbaden
ca. 6 Mio.
ca. 276.000
7,4 %
8,5 %
68.731 Euro
74.592 Euro
107,8 (Index: BRD = 100)
115,1 (Index: BRD = 100)
Kapitel 6 Investitionsobjekt
Mieter B + B Parkhaus GmbH & Co. KG (Parkhaus)
Parkhausstellplätze
Laufzeit
Jahresmiete im
ersten Mietjahr
223 Stück
01.10.2009 – 30.09.2039
71.040 Euro
Indexierung
Die Parkhausmiete wird bei einer Veränderung des
Verbraucherpreisindex für Deutschland um mindestens fünf Punkte zu 100 Prozent der Veränderung angepasst. Die Instandhaltungskosten, sonstige Kosten sowie die Bewirtschaftungskosten sind mit 1,5
Prozent p. a. fest indexiert (Staffelmiete). Die restlichen Mieteinnahmen bleiben unverändert.
Grundrissplan Justiz- und Verwaltungszentrum Wiesbaden
49
Ausgezeichnet: Dieses Projekt erhielt bereits den Innovationspreis 2008 und den Immobilienmanager-Award 2009.
52
Kapitel 7 Investitions- und Finanzplan
Investitions- und Finanzplan
Investitions- und Finanzplan Objektgesellschaft HeWiPPP GmbH & Co. KG -PROGNOSEin
Euro
Beteiligung
zu 94 %
in Euro
15.841.109
14.890.642
Fondsgesellschaft
105.119.175
98.812.025
Weitere Gesellschafterinnen
MITTELVERWENDUNG
1 Anschaffungs- / Herstellungskosten
Grundstück
Gebäude
Fremdkapitalvermittlung
in
Euro
Beteiligung
zu 94 %
in Euro
16.275.883
16.275.883
5 Eigenkapital
2 Projektkosten
Patronatserklärung
MITTELHERKUNFT
1.038.886
6 Fremdkapital
700.000
658.000
Darlehen I
101.026.350
94.964.769
2.700.000
2.538.000
Darlehen II
7.126.165
6.698.595
299.000
281.060
8.000
7.520
800.000
752.000
125.467.284
117.939.247
125.467.284
117.939.247
3 Finanzierungskosten
Bankbearbeitungsgebühr
Zusageprovision
4 Liquiditätsreserve
Liquiditätsreserve
Gesamtinvestitionskosten
Gesamtfinanzierungskosten
Rundungsbedingte Differenzen sind möglich.
Investitions- und Finanzplan Fondsgesellschaft ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Beteiligungs KG -PROGNOSEMITTELVERWENDUNG
in
Euro
in
Prozent*
16.275.883
44,93 %
1 Beteiligung an der Objektgesellschaft
Kommanditbeteiligung
in
Euro
in
Prozent*
34.500.000
95,24 %
1.725.000
4,76 %
36.225.000
100,00 %
6 Eigenkapital
2 Kaufpreis für Anteile an der Objektgesellschaft
Kaufpreis
MITTELHERKUNFT
Emissionskapital
Agio
7.247.353
20,01 %
400.000
1,10 %
Fondskonzeption
2.800.000
7,73 %
Platzierungsgarantie
1.800.000
4,97 %
500.000
1,38 %
3 Projektkosten
Gesellschaftsverwaltung Bauphase
Fremdkapitalvermittlung
Prospektherausgabe
600.000
1,66 %
Vertriebssteuerung
1.900.000
5,25 %
Eigenkapitalvermittlung
3.450.000
9,52 %
Bankbearbeitungsgebühr
73.500
0,20 %
Zusageprovision
14.000
0,04 %
Liquiditätsreserve
500.000
1,38 %
Reserve Eigenkapitalzwischenfinanzierungszinsen
664.264
1,83 %
36.225.000
100,00 %
4 Finanzierungskosten
5 Liquiditätsreserve / Sonstiges
Gesamtinvestitionskosten
Rundungsbedingte Differenzen sind möglich.
* in Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio
Gesamtfinanzierungskosten
Kapitel 7 Investitions- und Finanzplan
Erläuterungen zum Investitions- und
Finanzplan
Die Positionen des Investitions- und Finanzplans beruhen im Wesentlichen auf abgeschlossenen Verträgen, gesetzlichen Vorschriften, sorgfältigen Kostenschätzungen und den Erfahrungen des Initiators.
Der Investitions- und Finanzplan der Fonds- und der
Objektgesellschaft bilden zusammen die Investition
in die Fondsimmobilie Justiz- und Verwaltungszentrum Wiesbaden ab.
Die in den folgenden Erläuterungen des Investitionsund Finanzplans dargestellten Positionen basieren
auf den Verträgen zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung.
Auf das Emissionskapital in Höhe von 34.500.000
Euro wird ein Agio in Höhe von 5 % erhoben.
Objektgesellschaft
Anschaffungs- / Herstellungskosten (Position 1)
Die Investitionskosten der Fondsimmobilie betragen
128.207.637 Euro und setzen sich wie folgt zusammen:
- Grundstückserwerbskosten 15.841.109 Euro
- vorläufige Herstellungskosten des Generalübernehmers 105.119.175 Euro
- vorläufiger Kaufpreis der OFB Projektentwicklung GmbH für Kommanditanteile an der Objektgesellschaft 7.247.353 Euro (siehe Fondsgesellschaft Position 2 Seite 54)
Bei einer anfänglichen Jahresmieteinnahme (inkl. Instandhaltung, Verwaltung, Versicherung und sonstiger Kosten) in Höhe von 8.111.168 Euro ergibt sich ein
Kaufpreisfaktor für die Fondsimmobilie in Höhe von
rund 15,81.
Projektkosten (Position 2)
Die dargestellten Projektkosten verstehen sich, sofern die gesetzliche Umsatzsteuer anfällt, inklusive
gesetzlicher Umsatzsteuer und fallen wie nachfolgend beschrieben an:
Patronatserklärung
Hannover Leasing hat gegenüber dem Land Hessen
und der Landeshauptstadt Wiesbaden für die Verpflichtung zur Einzahlung des Eigenkapitals in Höhe
von 12.867.043 Euro in die Objektgesellschaft, spätestens bis zur Fertigstellung der Fondsimmobilie,
eine Patronatserklärung abgegeben. Hierfür erhält
Hannover Leasing eine einmalige Vergütung in Höhe
von insgesamt 700.000 Euro (5,44 Prozent der garantierten Eigenkapitaleinzahlung).
Fremdkapitalvermittlung
Hannover Leasing wurde mit der Vermittlung der
langfristigen Endfinanzierung in Höhe von bis zu
115.200.000 Euro beauftragt. Hiervon wird das benötigte Fremdkapital der Objektgesellschaft in Höhe
von bis zu insgesamt 108.152.515 Euro (voraussichtlicher Stand zum 30. September 2009) in Anspruch
genommen. Ferner hat Hannover Leasing eine Zinsswap-Vereinbarung vom 13. Dezember 2006 für den
Darlehensbetrag in Höhe von 101.026.350 Euro (voraussichtlicher Stand zum 30. September 2009) zur
Absicherung der Zinskonditionen vermittelt. Es ist
vorgesehen, dass eine weitere Zinsswap-Vereinbarung für den Darlehensrestbetrag in Höhe von
7.126.165 Euro (voraussichtlicher Stand zum 30. September 2009) zur Absicherung der Zinskonditionen
durch die Objektgesellschaft abgeschlossen wird.
Hannover Leasing erhält für die Vermittlung des
Fremdkapitals sowie der Zinsswap-Vereinbarung eine Vergütung in Höhe von insgesamt 2.700.000 Euro.
Finanzierungskosten (Position 3)
Die Finanzierungskosten beinhalten die Bankbearbeitungsgebühr sowie die Zusageprovision für
die langfristige Endfinanzierung der Objektgesellschaft.
Bankbearbeitungsgebühr
Die Bearbeitungsgebühr der finanzierenden Bank für
die Darlehensabwicklung der langfristigen Endfinanzierung beträgt insgesamt 299.000 Euro.
Zusageprovision
Für zugesagte, aber noch nicht in Anspruch ge-
53
54
Kapitel 7 Investitions- und Finanzplan
nommene Darlehensbeträge wird eine Zusageprovision in Höhe von 8.000 Euro für die finanzierende
Bank kalkuliert.
Liquiditätsreserve (Position 4)
Die Liquiditätsreserve beträgt 800.000 Euro. Sollten
die Ausgaben gemäß dem Investitionsplan höher
oder geringer als geplant ausfallen bzw. sollten zusätzliche Kosten entstehen, wird die Differenz zu
Gunsten oder zu Lasten der Liquiditätsreserve ausgeglichen.
Ferner gleicht die Liquiditätsreserve unterjährige Liquiditätsschwankungen aus.
Eigenkapital (Position 5)
Das zur Verfügung stehende Eigenkapital in Höhe
von insgesamt 17.314.769 Euro setzt sich wie folgt zusammen:
- ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH & Co.
Beteiligungs KG 16.275.883 Euro (Fondsgesellschaft)
- Weitere Kommanditistinnen 1.038.886 Euro
Fremdkapital (Position 6)
Die Objektgesellschaft hat eine langfristige Finanzierung mit einer namhaften deutschen Großbank
über eine Laufzeit von 30 Jahren in Höhe von bis zu
115.200.000 Euro abgeschlossen. Von diesen Fremdfinanzierungsmitteln nimmt die Objektgesellschaft
bis voraussichtlich 30. September 2009 Fremdkapital
in Höhe von voraussichtlich insgesamt 108.152.515
Euro in Anspruch. Die Konditionen der langfristigen
Endfinanzierung sowie der Zinsswap-Vereinbarung
vom 13. Dezember 2006 sind in der nachstehenden
Tabelle abgebildet.
Fondsgesellschaft
Beteiligung an der Objektgesellschaft (Position 1)
Unter dieser Position ist die Eigenkapitaleinlage bzw.
Kapitalerhöhung der Einlage der Fondsgesellschaft
in Höhe von 94 Prozent an der Objektgesellschaft
ausgewiesen. Dies entspricht einem Betrag in Höhe
von 16.275.883 Euro.
Kaufpreis für Kommanditanteile an der
Objektgesellschaft (Position 2)
Der vorläufige Kaufpreis für 94 Prozent der Kommanditanteile an der Objektgesellschaft in Höhe von
7.247.353 Euro wird im Rahmen der Investitionskosten der Fondsimmobilie in Höhe von 128.207.637 Euro
abzüglich der Grundstückserwerbskosten in Höhe
von 15.841.109 Euro sowie abzüglich der vorläufigen
Herstellungskosten in Höhe 105.119.175 Euro ermittelt
(siehe Objektgesellschaft Position 1 Seite 53). Der
Kaufpreis für die Kommanditanteile ist bis spätestens 31. Oktober 2009 von der Fondsgesellschaft an
die OFB Projektentwicklung zu zahlen (vgl. Kapitel 11
»Rechtliche Grundlagen«).
Projektkosten (Position 3)
Die dargestellten Projektkosten verstehen sich, sofern die gesetzliche Umsatzsteuer anfällt, inklusive
gesetzlicher Umsatzsteuer und fallen wie nachfolgend beschrieben an:
Gesellschaftsverwaltung Bauphase
Die HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG wurde mit
der Gesellschaftsverwaltung der Fondsgesellschaft
während der Bauphase beauftragt und erhält für die
Jahre 2007 bis 2009 eine Vergütung in Höhe von insgesamt 400.000 Euro.
Fondskonzeption
Die HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG hat im Rahmen dieses Beteiligungsangebots die Fondskonzeption übernommen. Für ihre Leistungen erhält sie eine
Vergütung in Höhe von insgesamt 2.800.000 Euro.
Platzierungsgarantie
Die Delta Vermietungsgesellschaft mbH garantiert
bis spätestens zum 30. Dezember 2010 eine Platzie-
Kapitel 7 Investitions- und Finanzplan
rung des Eigenkapitals in die Fondsgesellschaft in
Höhe von 21.000.000 Euro. Sie erhält hierfür eine
Vergütung in Höhe von 1.800.000 Euro.
Fremdkapitalvermittlung
Mit der Vermittlung der Eigenkapitalzwischenfinanzierung bis zu einer Höhe von 21.000.000 Euro wurde
die HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG beauftragt.
Sie erhält hierfür eine Vergütung in Höhe von 500.000
Euro.
Prospektherausgabe
Mit der Erstellung des Prospekts und dem Marketing
wurde die HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG beauftragt und erhält hierfür eine Vergütung in Höhe
von insgesamt 600.000 Euro.
Vertriebssteuerung
Mit der Vertriebssteuerung im Rahmen der Eigenkapitalvermittlung in Höhe von 34.500.000 Euro (zzgl.
Agio) wurden die HANNOVER LEASING GmbH & Co.
KG und die SachsenFonds GmbH beauftragt. Die
HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG und die SachsenFonds GmbH erhalten eine Vergütung in Höhe
von insgesamt 1.900.000 Euro.
Eigenkapitalvermittlung
Mit der Vermittlung des benötigten Eigenkapitals in
Höhe von 34.500.000 Euro (zzgl. Agio) werden die
HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG und die SachsenFonds GmbH beauftragt. Hierfür erhalten die
HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG und die SachsenFonds GmbH gemeinsam eine Vergütung in Höhe
von insgesamt 3.450.000 Euro. Dieser Betrag teilt
sich auf in eine Vermittlungsprovision in Höhe von
fünf Prozent des Eigenkapitals und ein Agio in Höhe
von 5 % des Eigenkapitals.
Finanzierungskosten (Position 4)
Die Finanzierungskosten beinhalten die Bankbearbeitungsgebühr sowie die Zusageprovision für die
Eigenkapitalzwischenfinanzierung der Fondsgesellschaft.
Bankbearbeitungsgebühr
Die Bearbeitungsgebühr der finanzierenden Bank für
die Darlehensabwicklung der Eigenkapitalzwischenfinanzierung beträgt 73.500 Euro.
Zusageprovision
Für zugesagte, aber noch nicht in Anspruch genommene Darlehensbeträge wird eine Zusageprovision in
Höhe von 14.000 Euro für die finanzierende Bank kalkuliert.
Liquiditätsreserve / Sonstiges (Position 5)
Die Liquiditätsreserve beträgt 500.000 Euro. Sollten
die Ausgaben gemäß dem Investitionsplan höher
oder geringer als geplant ausfallen bzw. sollten zusätzliche Kosten entstehen, wird die Differenz zu
Gunsten oder zu Lasten der Liquiditätsreserve ausgeglichen. Weiterhin gleicht die Liquiditätsreserve
unterjährige Liquiditätsschwankungen aus.
Ferner wird für den Zinsaufwand der Eigenkapitalzwischenfinanzierung, der beispielsweise infolge
gestiegener Finanzierungszinsen durch die Ausschüttung aus der Fondsgesellschaft möglicherweise nicht gedeckt werden kann, eine weitere Reserve
in Höhe von 664.264 Euro gebildet.
Eigenkapital (Position 6)
Das Emissionskapital der Fondsgesellschaft beträgt
34.500.000 Euro und ist von den Anlegern in die
Fondsgesellschaft einzuzahlen. Auf das einzuwerbende Emissionskapital wird ein Agio in Höhe von
5 % erhoben. Das Agio steht unmittelbar den Eigenkapitalvermittlern als zusätzliche Vertriebsprovision
zu.
55
56
Kapitel 7 Investitions- und Finanzplan
Vergütungen
Die HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG als Initiatorin des vorliegenden Beteiligungsangebots sowie als
Fremdkapital- und Eigenkapitalvermittlerin, Vertriebssteuerin und Patronatsgeberin, die Delta Vermietungsgesellschaft mbH als Platzierungsgarantin
und die SachsenFonds GmbH als Eigenkapitalvermittlerin und Vertriebssteuerin erhalten Vergütungen in Höhe von insgesamt 14.850.000 Euro (inkl.
Agio), was rund 10,21 Prozent der Gesamtinvestitionskosten der Objekt- und Fondsgesellschaft in Höhe von 145.416.401 Euro entspricht. Davon tragen die
Anleger einen Anteil in Höhe von insgesamt
14.646.000 Euro, was rund 40,43 Prozent des Emissionskapitals inklusive Agio entspricht. Die hier dargestellten Vergütungen enthalten Provisionen in Höhe
von insgesamt 5.350.000 Euro, die sich aus den Provisionen der Vertriebssteuerung in Höhe von
1.900.000 Euro, der Eigenkapitalvermittlung und dem
Agio jeweils in Höhe von 1.725.000 Euro zusammensetzen.
Für die laufende Geschäftsbesorgung bei der Objektgesellschaft erhält Hannover Leasing eine jährliche Vergütung in Höhe von anfänglich 148.750 Euro
inklusive Umsatzsteuer. Bezogen auf die Fondslaufzeit (2009 bis 2039) entspricht dies einem Betrag in
Höhe von nominal 5.646.697 Euro. Ferner erhält Hannover Leasing für die laufende Geschäftsbesorgung
der Fondsgesellschaft eine jährliche Vergütung von
anfänglich 152.320 Euro inklusive Umsatzsteuer. Bezogen auf die Fondslaufzeit (2009 bis 2039) entspricht dies einem nominalen Betrag in Höhe von
5.782.218 Euro für die laufende Geschäftsbesorgung.
Die Haftungsvergütung der Komplementärin der
Fondsgesellschaft beträgt anfänglich 5.000 Euro
p. a., was einem Nominalbetrag in Höhe von 205.883
Euro entspricht.
Vergütungen
Fondsgesellschaft
in Euro
Patronatserklärung
Finanzierungsvermittlung
Gesellschaftsverwaltung Bauphase
Objektgesellschaft
in Euro
Summe
in Euro
Anteil Anleger
in Euro
700.000
700.000
658.000
2.700.000
2.700.000
2.538.000
400.000
400.000
400.000
Fondskonzeption
2.800.000
2.800.000
2.800.000
Platzierungsgarantie
1.800.000
1.800.000
1.800.000
Fremdkapitalvermittlung
500.000
500.000
500.000
Prospektherausgabe
600.000
600.000
600.000
Vertriebssteuerung (Provision)
1.900.000
1.900.000
1.900.000
Eigenkapitalvermittlung (Provision)
1.725.000
1.725.000
1.725.000
Agio (Provision)
1.725.000
1.725.000
1.725.000
14.850.000
14.646.000
Gesamt
11.450.000
3.400.000
Kapitel 7 Investitions- und Finanzplan
57
Die Finanzierung im Überblick
Status
Darlehensgeber
Darlehenswährung
Endfinanzierung
Objektgesellschaft
in Euro
Eigenkapitalzwischenfinanzierung
Fondsgesellschaft
in Euro
Darlehensvertrag vom 24.06.2009 / 26.06.2009
Darlehensvertrag vom 07.08.2009 / 13.08.2009
Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale
Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale
Euro
Euro
115.200.000
21.000.000
Gesamt:
108.152.515
Darlehen I: 101.026.350
Darlehen II: 7.126.165
21.000.000
Laufzeit
Darlehen I und Darlehen II: 30.06.2039
Eine Anschlussfinanzierung vom 01.07.2039 bis
30.09.2039 ist vorgesehen.
30.12.2010
Tilgung
Darlehen I: gemäß dem vereinbarten Tilgungsplan
Darlehen II: gemäß dem noch zu vereinbarenden
Tilgungsplan
wird sukzessive durch eingezahltes
Kommanditkapital abgelöst
Zinssatz
Darlehen I: 4,64 % p. a. (inkl. 54 Basispunkte p. a.)
Darlehen II: 1- oder 3-Monats-Euribor zzgl. 125
Basispunkte p. a. und Funding Spreads
(Kalkulierter Zinssatz inkl. Nominalaufschlag und
Funding Spreads 6,50 % p. a.)
1- oder 3-Monats-Euribor
zzgl. 175 Basispunkt p. a. Nominalaufschlag
und Funding Spreads
(Kalkulierter Zinssatz inkl. Nominalaufschlag und
Funding Spreads 6,50 % p. a.)
Zinsbindung (Swap)
Darlehen I: fest bis zum 01.07.2039
Darlehen II: Der Abschluss einer Zinsswap-Vereinbarung mit Laufzeit bis zum 30.09.2039 ist
vorgesehen.
Maximaler Darlehensbetrag
voraussichtlich in Anspruch genommenes Darlehen (Valuta 30.09.2009)
voraussichtliche Restschuld zum
30.09.2039
Gesamt:
65.397.507
Darlehen I: 63.084.769
Darlehen II: 2.312.738
Auf Ebene der Fondsgesellschaft wurde keine langfristige Fremdfinanzierung vereinbart.
58
Kapitel 8 Prognoserechnungen
Liquiditäts- und Ergebnisprognose
Ergebnisprognose der Objektgesellschaft - PROGNOSE - (Stand 04.09.2009, Angaben in Euro)
Kalenderjahr
lfd. Jahr
Prognosemonate
Summe
2009
1
3
2010
2
12
2011
3
12
2012
4
12
2013
5
12
1 Mieteinnahmen
250.686.353
2.027.792
8.125.689
8.140.210
8.157.435
8.172.857
2 Zinseinnahmen
639.648
44.648
20.000
20.000
20.000
20.000
59.425.110
0
0
0
0
0
310.751.111
2.072.440
8.145.689
8.160.210
8.177.435
8.192.857
4.517.358
29.750
120.785
122.597
124.436
126.302
15.317.931
103.886
421.776
428.009
434.242
440.475
5.847.318
37.188
155.981
158.346
160.747
163.184
129.298.732
1.351.859
5.169.871
5.121.755
5.098.692
5.036.084
Liquiditätsergebnis
3 Veräußerungserlös nach Kosten und Rückführung
Fremdkapital
Summe Einnahmen
4 Versicherung
5 Instandhaltung
6 Verwaltungskosten
7 Zinsen Fremdkapital
8 Tilgung Fremdkapital
42.755.008
216.867
943.178
956.127
983.328
1.011.464
Summe Ausgaben
197.736.347
1.739.550
6.811.590
6.786.833
6.801.443
6.777.509
113.014.764
332.891
1.334.099
1.373.377
1.375.992
1.415.348
0
0
0
0
0
0
800.000
800.000
800.000
800.000
800.000
800.000
113.814.764
332.891
1.334.099
1.373.377
1.375.992
1.415.348
657,33 %
1,92 %
7,70 %
7,93 %
7,95 %
8,17 %
9 Liquiditätsergebnis der Objektgesellschaft
10 Liquiditätsreserve Zuführung / Auflösung
11 Stand Liquiditätsreserve
Ausschüttung der Objektgesellschaft
in % des Eigenkapitals (ohne Agio)
Steuerliches Ergebnis
12 Summe Einnahmen
251.326.001
2.072.440
8.145.689
8.160.210
8.177.435
8.192.857
13 Summe Ausgaben
-197.736.347
-1.739.550
-6.811.590
-6.786.833
-6.801.443
-6.777.509
-65.004.421
-541.704
-2.166.814
-2.166.814
-2.166.814
-2.166.814
42.755.008
216.867
943.178
956.127
983.328
1.011.464
Steuerliches Ergebnis der Objektgesellschaft
31.340.241
8.054
110.463
162.689
192.505
259.998
Steuerlicher Ergebnisanteil der Fondsgesellschaft
zu 94 %
29.459.826
7.571
103.835
152.928
180.955
244.398
-9.794.859
-81.624
-326.495
-326.495
-326.495
-326.495
19.664.967
-74.053
-222.660
-173.567
-145.540
-82.097
108.152.515
107.935.648
106.992.470
106.036.343
105.053.016
104.041.552
14 Abschreibung
15 Darlehenstilgung
16 Abschreibung der Fondsgesellschaft als
Ergänzungsrechnung
Steuerliches Ergebnis Fondsgesellschaft
17 Stand Fremdkapital
Rundungsbedingte Differenzen sind möglich.
Kapitel 8 Prognoserechnungen
59
2014
6
12
2015
7
12
2016
8
12
2017
9
12
2018
10
12
2019
11
12
2020
12
12
2021
13
12
2022
14
12
2023
15
12
8.188.325
8.205.687
8.220.208
8.237.714
8.253.230
8.268.797
8.286.455
8.300.976
8.318.793
8.334.412
20.000
20.000
20.000
20.000
20.000
20.000
20.000
20.000
20.000
20.000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
8.208.325
8.225.687
8.240.208
8.257.714
8.273.230
8.288.797
8.306.455
8.320.976
8.338.793
8.354.412
128.197
130.120
132.072
134.053
136.063
138.104
140.176
142.279
144.413
146.579
446.708
452.941
459.174
465.407
471.641
477.874
484.107
490.340
496.573
502.806
165.658
168.170
170.720
173.309
175.938
178.606
181.315
184.065
186.857
189.692
4.983.859
4.954.539
4.862.554
4.818.705
4.762.347
4.704.763
4.682.196
4.575.085
4.511.848
4.458.362
1.065.859
1.062.436
1.118.727
1.129.757
1.151.195
1.173.794
1.163.352
1.270.903
1.301.054
1.355.839
6.790.282
6.768.206
6.743.247
6.721.232
6.697.183
6.673.141
6.651.146
6.662.671
6.640.745
6.653.277
1.418.043
1.457.481
1.496.961
1.536.483
1.576.048
1.615.656
1.655.309
1.658.304
1.698.047
1.701.135
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
800.000
800.000
800.000
800.000
800.000
800.000
800.000
800.000
800.000
800.000
1.418.043
1.457.481
1.496.961
1.536.483
1.576.048
1.615.656
1.655.309
1.658.304
1.698.047
1.701.135
8,19 %
8,42 %
8,65 %
8,87 %
9,10 %
9,33 %
9,56 %
9,58 %
9,81 %
9,82 %
8.208.325
8.225.687
8.240.208
8.257.714
8.273.230
8.288.797
8.306.455
8.320.976
8.338.793
8.354.412
-6.790.282
-6.768.206
-6.743.247
-6.721.232
-6.697.183
-6.673.141
-6.651.146
-6.662.671
-6.640.745
-6.653.277
-2.166.814
-2.166.814
-2.166.814
-2.166.814
-2.166.814
-2.166.814
-2.166.814
-2.166.814
-2.166.814
-2.166.814
1.065.859
1.062.436
1.118.727
1.129.757
1.151.195
1.173.794
1.163.352
1.270.903
1.301.054
1.355.839
317.089
353.103
448.874
499.426
560.428
622.636
651.847
762.393
832.288
890.160
298.063
331.917
421.941
469.460
526.803
585.278
612.736
716.650
782.350
836.750
-326.495
-326.495
-326.495
-326.495
-326.495
-326.495
-326.495
-326.495
-326.495
-326.495
-28.432
5.422
95.446
142.965
200.307
258.783
286.241
390.154
455.855
510.255
102.975.693
101.913.257
100.794.530
99.664.773
98.513.578
97.339.784
96.176.433
94.905.529
93.604.475
92.248.636
60
Kapitel 8 Prognoserechnungen
Fortsetzung Ergebnisprognose der Objektgesellschaft - PROGNOSE - (Stand 04.09.2009, Angaben in Euro)
Kalenderjahr
lfd. Jahr
Prognosemonate
2024
16
12
2025
17
12
2026
18
12
2027
19
12
2028
20
12
2029
21
12
1 Mieteinnahmen
8.350.088
8.368.072
8.382.593
8.400.753
8.416.487
8.432.282
2 Zinseinnahmen
20.000
20.000
20.000
20.000
20.000
20.000
0
0
0
0
0
0
8.370.088
8.388.072
8.402.593
8.420.753
8.436.487
8.452.282
4 Versicherung
148.778
151.009
153.274
155.574
157.907
160.276
5 Instandhaltung
509.039
515.273
521.506
527.739
533.972
540.205
6 Verwaltungskosten
192.569
195.491
198.457
201.468
204.525
207.629
4.402.352
4.321.881
4.273.464
4.169.376
4.106.982
4.032.857
Liquiditätsergebnis
3 Veräußerungserlös nach Kosten und Rückführung
Fremdkapital
Summe Einnahmen
7 Zinsen Fremdkapital
8 Tilgung Fremdkapital
1.376.378
1.423.563
1.435.104
1.505.827
1.532.299
1.570.431
Summe Ausgaben
6.629.116
6.607.217
6.581.805
6.559.983
6.535.685
6.511.398
1.740.971
1.780.855
1.820.788
1.860.770
1.900.802
1.940.884
0
0
0
0
0
0
800.000
800.000
800.000
800.000
800.000
800.000
1.740.971
1.780.855
1.820.788
1.860.770
1.900.802
1.940.884
10,05 %
10,29 %
10,52 %
10,75 %
10,98 %
11,21 %
9 Liquiditätsergebnis der Objektgesellschaft
10 Liquiditätsreserve Zuführung / Auflösung
11 Stand Liquiditätsreserve
Ausschüttung der Objektgesellschaft
in % des Eigenkapitals (ohne Agio)
Steuerliches Ergebnis
12 Summe Einnahmen
8.370.088
8.388.072
8.402.593
8.420.753
8.436.487
8.452.282
13 Summe Ausgaben
-6.629.116
-6.607.217
-6.581.805
-6.559.983
-6.535.685
-6.511.398
14 Abschreibung
-2.166.814
-2.166.814
-2.166.814
-2.166.814
-2.166.814
-2.166.814
1.376.378
1.423.563
1.435.104
1.505.827
1.532.299
1.570.431
Steuerliches Ergebnis der Objektgesellschaft
950.535
1.037.604
1.089.078
1.199.782
1.266.286
1.344.501
Steuerlicher Ergebnisanteil der Fondsgesellschaft
zu 94 %
893.503
975.348
1.023.733
1.127.795
1.190.309
1.263.831
-326.495
-326.495
-326.495
-326.495
-326.495
-326.495
567.007
648.853
697.238
801.300
863.814
937.336
90.872.259
89.448.696
88.013.592
86.507.765
84.975.466
83.405.035
15 Darlehenstilgung
16 Abschreibung der Fondsgesellschaft als
Ergänzungsrechnung
Steuerliches Ergebnis Fondsgesellschaft
17 Stand Fremdkapital
Rundungsbedingte Differenzen sind möglich.
Kapitel 8 Prognoserechnungen
61
2030
22
12
2031
23
12
2032
24
12
2033
25
12
2034
26
12
2035
27
12
2036
28
12
2037
29
12
2038
30
12
2039
31
9
8.450.627
8.465.148
8.483.687
8.499.547
8.515.475
8.534.218
8.548.739
8.567.696
8.583.696
6.448.662
20.000
20.000
20.000
20.000
20.000
20.000
20.000
20.000
20.000
15.000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
59.425.110
8.470.627
8.485.148
8.503.687
8.519.547
8.535.475
8.554.218
8.568.739
8.587.696
8.603.696
65.888.773
162.680
165.120
167.597
170.111
172.662
175.252
177.881
180.549
183.258
139.505
546.438
552.671
558.905
565.138
571.371
577.604
583.837
590.070
596.303
451.902
210.780
213.978
217.226
220.523
223.870
227.269
230.719
234.221
237.777
181.041
3.956.645
3.878.310
3.818.590
3.707.578
3.630.056
3.528.596
3.450.962
3.344.290
3.260.868
2.323.406
1.613.067
1.653.864
1.679.927
1.791.163
1.832.134
1.936.413
1.975.797
2.048.505
2.094.854
1.381.804
6.489.609
6.463.944
6.442.244
6.454.513
6.430.093
6.445.135
6.419.196
6.397.636
6.373.060
4.477.657
1.981.018
2.021.204
2.061.443
2.065.034
2.105.382
2.109.084
2.149.543
2.190.060
2.230.635
61.411.115
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
800.000
800.000
800.000
800.000
800.000
800.000
800.000
800.000
800.000
800.000
1.981.018
2.021.204
2.061.443
2.065.034
2.105.382
2.109.084
2.149.543
2.190.060
2.230.635
62.211.115
11,44 %
11,67 %
11,91 %
11,93 %
12,16 %
12,18 %
12,41 %
12,65 %
12,88 %
359,30 %
8.470.627
8.485.148
8.503.687
8.519.547
8.535.475
8.554.218
8.568.739
8.587.696
8.603.696
6.463.662
-6.489.609
-6.463.944
-6.442.244
-6.454.513
-6.430.093
-6.445.135
-6.419.196
-6.397.636
-6.373.060
-4.477.657
-2.166.814
-2.166.814
-2.166.814
-2.166.814
-2.166.814
-2.166.814
-2.166.814
-2.166.814
-2.166.814
-1.625.111
1.613.067
1.653.864
1.679.927
1.791.163
1.832.134
1.936.413
1.975.797
2.048.505
2.094.854
1.381.804
1.427.271
1.508.254
1.574.556
1.689.384
1.770.702
1.878.683
1.958.527
2.071.751
2.158.675
1.742.698
1.341.634
1.417.759
1.480.083
1.588.021
1.664.460
1.765.962
1.841.015
1.947.446
2.029.155
1.638.136
-326.495
-326.495
-326.495
-326.495
-326.495
-326.495
-326.495
-326.495
-326.495
-244.871
1.015.139
1.091.264
1.153.587
1.261.525
1.337.965
1.439.467
1.514.520
1.620.951
1.702.660
1.393.265
81.791.969
80.138.104
78.458.178
76.667.015
74.834.881
72.898.467
70.922.670
68.874.165
66.779.311
65.397.507
62
Kapitel 8 Prognoserechnungen
Ergebnisprognose der Fondsgesellschaft - PROGNOSE - (Stand 04.09.2009, Angaben in Euro)
Kalenderjahr
lfd. Jahr
Prognosemonate
Summe
2009
1
3
2010
2
12
2011
3
12
2012
4
12
2013
5
12
51.790.539
312.917
1.254.053
1.290.974
1.293.432
1.330.427
375.000
3.125
12.500
12.500
12.500
12.500
55.859.603
0
0
0
0
0
Summe Einnahmen
108.025.142
316.042
1.266.553
1.303.474
1.305.932
1.342.927
21 Verwaltungskosten
5.988.101
39.330
159.705
162.126
164.584
167.079
85.449
712
2.848
2.848
2.848
2.848
6.073.550
40.042
162.553
164.974
167.432
169.927
101.951.592
276.000
1.104.000
1.138.500
1.138.500
1.173.000
0
0
0
0
0
0
500.000
500.000
500.000
500.000
500.000
500.000
102.451.592
276.000
1.104.000
1.138.500
1.138.500
1.173.000
296,96 %
0,80 %
3,20 %
3,30 %
3,30 %
3,40 %
19.664.967
-74.053
-222.660
-173.567
-145.540
-82.097
Liquiditätsergebnis
18 Liquiditätsausschüttung Objektgesellschaft
19 Zinsen aus Liquiditätsreserve
20 Ausschüttung Objektgesellschaft aus Verkauf
22 Gewerbesteuer aus Zinserträgen
Summe Ausgaben
23 Liquiditätsergebnis der Fondsgesellschaft
24 Veränderung der Liquiditätsreserve
25 Stand Liquiditätsreserve
Ausschüttung
in % der Einlage ohne Agio
Steuerliches Ergebnis
26 Steuerliches Ergebnis der Fondsgesellschaft aus
Objektgesellschaft
27 Zinseinnahmen der Fondsgesellschaft
28 Summe der Ausgaben der Fondsgesellschaft
375.000
3.125
12.500
12.500
12.500
12.500
-6.073.550
-40.042
-162.553
-164.974
-167.432
-169.927
29 Gewerbesteuer aus Zinserträgen
85.449
712
2.848
2.848
2.848
2.848
30 Abschreibung Fondsgesellschaft
-35.449.507
-295.413
-1.181.650
-1.181.650
-1.181.650
-1.181.650
-664.264
-132.853
-531.411
0
0
0
32 Auflösung §§ 6b / 6c Rücklage-Gebäudeanteil
106.054.377
883.786
3.535.146
3.535.146
3.535.146
3.535.146
33 Steuerpflichtiger Veräußerungserlös (zu 94 %)
117.251.325
0
0
0
0
0
201.243.797
345.263
1.452.219
2.030.302
2.055.872
2.116.819
31 Sofort abzugsfähiger Aufwand
Steuerliches Ergebnis nach Auflösung
§§ 6b / 6c-Rücklage
in % der Einlage ohne Agio
583,32 %
1,00 %
4,21 %
5,88 %
5,96 %
6,14 %
47,48 %
47,48 %
47,48 %
47,48 %
47,48 %
47,48 %
35 Steuerzahlung
-95.540.493
-163.914
-689.441
-963.886
-976.025
-1.004.960
36 Ausschüttung Fondsgesellschaft
102.451.592
276.000
1.104.000
1.138.500
1.138.500
1.173.000
6.911.099
112.086
414.559
174.614
162.475
168.040
20,03 %
0,32 %
1,20 %
0,51 %
0,47 %
0,49 %
34 Steuersatz
Liquiditätsergebnis nach Steuern
in % der Einlage ohne Agio
Rundungsbedingte Differenzen sind möglich.
Kapitel 8 Prognoserechnungen
63
2014
6
12
2015
7
12
2016
8
12
2017
9
12
2018
10
12
2019
11
12
2020
12
12
2021
13
12
2022
14
12
2023
15
12
1.332.961
1.370.032
1.407.143
1.444.294
1.481.485
1.518.717
1.555.990
1.558.806
1.596.165
1.599.067
12.500
12.500
12.500
12.500
12.500
12.500
12.500
12.500
12.500
12.500
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1.345.461
1.382.532
1.419.643
1.456.794
1.493.985
1.531.217
1.568.490
1.571.306
1.608.665
1.611.567
169.612
172.184
174.795
177.446
180.137
182.869
185.642
188.458
191.316
194.218
2.848
2.848
2.848
2.848
2.848
2.848
2.848
2.848
2.848
2.848
172.461
175.032
177.643
180.294
182.985
185.717
188.490
191.306
194.165
197.067
1.173.000
1.207.500
1.242.000
1.276.500
1.311.000
1.345.500
1.380.000
1.380.000
1.414.500
1.414.500
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
500.000
500.000
500.000
500.000
500.000
500.000
500.000
500.000
500.000
500.000
1.173.000
1.207.500
1.242.000
1.276.500
1.311.000
1.345.500
1.380.000
1.380.000
1.414.500
1.414.500
3,40 %
3,50 %
3,60 %
3,70 %
3,80 %
3,90 %
4,00 %
4,00 %
4,10 %
4,10 %
-28.432
5.422
95.446
142.965
200.307
258.783
286.241
390.154
455.855
510.255
12.500
12.500
12.500
12.500
12.500
12.500
12.500
12.500
12.500
12.500
-172.461
-175.032
-177.643
-180.294
-182.985
-185.717
-188.490
-191.306
-194.165
-197.067
2.848
2.848
2.848
2.848
2.848
2.848
2.848
2.848
2.848
2.848
-1.181.650
-1.181.650
-1.181.650
-1.181.650
-1.181.650
-1.181.650
-1.181.650
-1.181.650
-1.181.650
-1.181.650
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
3.535.146
3.535.146
3.535.146
3.535.146
3.535.146
3.535.146
3.535.146
3.535.146
3.535.146
3.535.146
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2.167.951
2.199.233
2.286.646
2.331.515
2.386.166
2.441.910
2.466.594
2.567.692
2.630.534
2.682.032
6,28 %
6,37 %
6,63 %
6,76 %
6,92 %
7,08 %
7,15 %
7,44 %
7,62 %
7,77 %
47,48 %
47,48 %
47,48 %
47,48 %
47,48 %
47,48 %
47,48 %
47,48 %
47,48 %
47,48 %
-1.029.235
-1.044.086
-1.085.585
-1.106.887
-1.132.832
-1.159.297
-1.171.016
-1.219.012
-1.248.846
-1.273.295
1.173.000
1.207.500
1.242.000
1.276.500
1.311.000
1.345.500
1.380.000
1.380.000
1.414.500
1.414.500
143.765
163.414
156.415
169.613
178.168
186.203
208.984
160.988
165.654
141.205
0,42 %
0,47 %
0,45 %
0,49 %
0,52 %
0,54 %
0,61 %
0,47 %
0,48 %
0,41 %
64
Kapitel 8 Prognoserechnungen
Fortsetzung Ergebnisprognose der Fondsgesellschaft - PROGNOSE - (Stand 04.09.2009, Angaben in Euro)
Kalenderjahr
lfd. Jahr
Prognosemonate
2024
16
12
2025
17
12
2026
18
12
2027
19
12
2028
20
12
2029
21
12
1.636.513
1.674.004
1.711.541
1.749.124
1.786.753
1.824.431
12.500
12.500
12.500
12.500
12.500
12.500
0
0
0
0
0
0
Summe Einnahmen
1.649.013
1.686.504
1.724.041
1.761.624
1.799.253
1.836.931
21 Verwaltungskosten
197.165
200.156
203.192
206.275
209.405
212.583
2.848
2.848
2.848
2.848
2.848
2.848
200.013
203.004
206.041
209.124
212.253
215.431
1.449.000
1.483.500
1.518.000
1.552.500
1.587.000
1.621.500
0
0
0
0
0
0
500.000
500.000
500.000
500.000
500.000
500.000
1.449.000
1.483.500
1.518.000
1.552.500
1.587.000
1.621.500
4,20 %
4,30 %
4,40 %
4,50 %
4,60 %
4,70 %
567.007
648.853
697.238
801.300
863.814
937.336
Liquiditätsergebnis
18 Liquiditätsausschüttung Objektgesellschaft
19 Zinsen aus Liquiditätsreserve
20 Ausschüttung Objektgesellschaft aus Verkauf
22 Gewerbesteuer aus Zinserträgen
Summe Ausgaben
23 Liquiditätsergebnis der Fondsgesellschaft
24 Veränderung der Liquiditätsreserve
25 Stand Liquiditätsreserve
Ausschüttung
in % der Einlage ohne Agio
Steuerliches Ergebnis
26 Steuerliches Ergebnis der Fondsgesellschaft aus
Objektgesellschaft
27 Zinseinnahmen der Fondsgesellschaft
28 Summe der Ausgaben der Fondsgesellschaft
12.500
12.500
12.500
12.500
12.500
12.500
-200.013
-203.004
-206.041
-209.124
-212.253
-215.431
29 Gewerbesteuer aus Zinserträgen
2.848
2.848
2.848
2.848
2.848
2.848
30 Abschreibung Fondsgesellschaft
-1.181.650
-1.181.650
-1.181.650
-1.181.650
-1.181.650
-1.181.650
31 Sofort abzugsfähiger Aufwand
32 Auflösung §§ 6b / 6c Rücklage-Gebäudeanteil
0
0
0
0
0
0
3.535.146
3.535.146
3.535.146
3.535.146
3.535.146
3.535.146
2.735.838
2.814.693
2.860.041
2.961.020
3.020.404
3.090.749
33 Steuerpflichtiger Veräußerungserlös (zu 94 %)
Steuerliches Ergebnis nach Auflösung
§§ 6b / 6c-Rücklage
in % der Einlage ohne Agio
34 Steuersatz
35 Steuerzahlung
36 Ausschüttung Fondsgesellschaft
Liquiditätsergebnis nach Steuern
in % der Einlage ohne Agio
Rundungsbedingte Differenzen sind möglich.
7,93 %
8,16 %
8,29 %
8,58 %
8,75 %
8,96 %
47,48 %
47,48 %
47,48 %
47,48 %
47,48 %
47,48 %
-1.298.839
-1.336.275
-1.357.804
-1.405.744
-1.433.937
-1.467.333
1.449.000
1.483.500
1.518.000
1.552.500
1.587.000
1.621.500
150.161
147.225
160.196
146.756
153.063
154.167
0,44 %
0,43 %
0,46 %
0,43 %
0,44 %
0,45 %
Kapitel 8 Prognoserechnungen
65
2030
22
12
2031
23
12
2032
24
12
2033
25
12
2034
26
12
2035
27
12
2036
28
12
2037
29
12
2038
30
12
2039
31
9
1.862.157
1.899.932
1.937.757
1.941.132
1.979.059
1.982.539
2.020.571
2.058.657
2.096.797
3.283.109
12.500
12.500
12.500
12.500
12.500
12.500
12.500
12.500
12.500
9.375
0
0
0
0
0
0
0
0
0
55.859.603
1.874.657
1.912.432
1.950.257
1.953.632
1.991.559
1.995.039
2.033.071
2.071.157
2.109.297
59.152.087
215.809
219.084
222.409
225.784
229.211
232.690
236.222
239.808
243.449
185.359
2.848
2.848
2.848
2.848
2.848
2.848
2.848
2.848
2.848
2.136
218.657
221.932
225.257
228.632
232.059
235.539
239.071
242.657
246.297
187.495
1.656.000
1.690.500
1.725.000
1.725.000
1.759.500
1.759.500
1.794.000
1.828.500
1.863.000
58.964.592
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
500.000
500.000
500.000
500.000
500.000
500.000
500.000
500.000
500.000
500.000
1.656.000
1.690.500
1.725.000
1.725.000
1.759.500
1.759.500
1.794.000
1.828.500
1.863.000
59.464.592
4,80 %
4,90 %
5,00 %
5,00 %
5,10 %
5,10 %
5,20 %
5,30 %
5,40 %
172,36 %
1.015.139
1.091.264
1.153.587
1.261.525
1.337.965
1.439.467
1.514.520
1.620.951
1.702.660
1.393.265
12.500
12.500
12.500
12.500
12.500
12.500
12.500
12.500
12.500
9.375
-218.657
-221.932
-225.257
-228.632
-232.059
-235.539
-239.071
-242.657
-246.297
-187.495
2.848
2.848
2.848
2.848
2.848
2.848
2.848
2.848
2.848
2.136
-1.181.650
-1.181.650
-1.181.650
-1.181.650
-1.181.650
-1.181.650
-1.181.650
-1.181.650
-1.181.650
-886.238
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
3.535.146
3.535.146
3.535.146
3.535.146
3.535.146
3.535.146
3.535.146
3.535.146
3.535.146
2.651.359
3.165.326
3.238.176
3.297.174
3.401.737
3.474.749
3.572.772
3.644.293
3.747.138
3.825.206
120.233.728
348,50 %
117.251.325
9,17 %
9,39 %
9,56 %
9,86 %
10,07 %
10,36 %
10,56 %
10,86 %
11,09 %
47,48 %
47,48 %
47,48 %
47,48 %
47,48 %
47,48 %
47,48 %
47,48 %
47,48 %
47,48 %
-1.502.739
-1.537.324
-1.565.334
-1.614.975
-1.649.637
-1.696.174
-1.730.128
-1.778.954
-1.816.017
-57.080.963
1.656.000
1.690.500
1.725.000
1.725.000
1.759.500
1.759.500
1.794.000
1.828.500
1.863.000
59.464.592
153.261
153.176
159.666
110.025
109.863
63.326
63.872
49.546
46.983
2.383.629
0,44 %
0,44 %
0,46 %
0,32 %
0,32 %
0,18 %
0,19 %
0,14 %
0,14 %
6,91 %
66
Kapitel 8 Prognoserechnungen
Kapitalrückflussrechnung - PROGNOSE - (Stand 04.09.2009, Angaben in Euro)
Summe
2009
2010
2011
2012
2013
Liquiditätsergebnis
Gebundenes Kapital (inkl. Agio)
-36.225.000
-35.949.000
-34.845.000
-33.706.500
-32.568.000
-31.395.000
Handelsrechtliches Ergebnis
66.226.592
-11.574.417
-150.053
-152.474
-154.932
-157.427
Gewinnausschüttung
66.226.592
0
0
0
0
0
36.225.000
276.000
1.104.000
1.138.500
1.138.500
1.173.000
Summe Rückfluss
Eigenkapitalrückzahlung
102.451.592
276.000
1.104.000
1.138.500
1.138.500
1.173.000
Anteiliges Fremdkapital (94,0 %)
101.663.364
101.459.509
100.572.922
99.674.163
98.749.835
97.799.059
Rundungsbedingte Differenzen sind möglich.
Kapitalrückflussrechnung - PROGNOSE - (Stand 04.09.2009, Angaben in Euro)
2024
2025
2026
2027
2028
2029
-16.801.500
-15.318.000
-13.800.000
-12.247.500
-10.660.500
-9.039.000
766.554
845.409
890.757
991.736
1.051.120
1.121.465
0
0
0
0
0
0
Eigenkapitalrückzahlung
1.449.000
1.483.500
1.518.000
1.552.500
1.587.000
1.621.500
Summe Rückfluss
1.449.000
1.483.500
1.518.000
1.552.500
1.587.000
1.621.500
85.419.923
84.081.774
82.732.776
81.317.299
79.876.938
78.400.733
Liquiditätsergebnis
Gebundenes Kapital (inkl. Agio)
Handelsrechtliches Ergebnis
Gewinnausschüttung
Anteiliges Fremdkapital (94,0 %)
Rundungsbedingte Differenzen sind möglich.
Kapitel 8 Prognoserechnungen
67
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
-30.222.000
-29.014.500
-27.772.500
-26.496.000
-25.185.000
-23.839.500
-22.459.500
-21.079.500
-19.665.000
-18.250.500
-159.961
-162.532
-165.143
-167.794
-170.485
286.141
497.310
598.408
661.251
712.748
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1.173.000
1.207.500
1.242.000
1.276.500
1.311.000
1.345.500
1.380.000
1.380.000
1.414.500
1.414.500
1.173.000
1.207.500
1.242.000
1.276.500
1.311.000
1.345.500
1.380.000
1.380.000
1.414.500
1.414.500
96.797.151
95.798.461
94.746.858
93.684.887
92.602.764
91.499.397
90.405.847
89.211.198
87.988.207
86.713.718
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
-7.383.000
-5.692.500
-3.967.500
-2.242.500
-483.000
1.276.500
3.070.500
4.899.000
6.762.000
66.226.592
1.196.042
1.268.892
1.327.890
1.432.453
1.505.465
1.603.488
1.675.009
1.777.854
1.855.922
57.175.895
0
0
0
632.958
1.505.465
1.603.488
1.675.009
1.777.854
1.855.922
57.175.895
1.656.000
1.690.500
1.725.000
1.092.042
254.035
156.012
118.991
50.646
7.078
2.288.697
1.656.000
1.690.500
1.725.000
1.725.000
1.759.500
1.759.500
1.794.000
1.828.500
1.863.000
59.464.592
76.884.450
75.329.818
73.750.687
72.066.994
70.344.788
68.524.559
66.667.310
64.741.715
62.772.552
61.473.657
68
Kapitel 8 Prognoserechnungen
Erläuterungen zur
Liquiditäts- und Ergebnisprognose
Die Prognoserechnung basiert auf den im Wesentlichen abgeschlossenen Verträgen, geschätzten Einnahmen und Ausgaben sowie den dargestellten Annahmen. Bei Prognoserechnungen können sich sowohl bei Einnahmen als auch bei Ausgaben Abweichungen ergeben. Erfahrungsgemäß nimmt die
Prognosesicherheit ab, je weiter sie in die Zukunft
gerichtet ist. Eine exakte Vorhersage der Ausprägung der für den Beteiligungserfolg maßgeblichen
Faktoren ist daher nicht möglich.
Objektgesellschaft
Mieteinnahmen (Position 1)
Die Mieteinnahmen in der Prognoserechnung basieren auf den abgeschlossenen Miet- und Bewirtschaftungsverträgen mit dem Land Hessen und der
Landeshauptstadt Wiesbaden sowie auf dem noch
abzuschließenden Miet- / Pachtvertrag mit der B + B
Parkhaus GmbH & Co. KG. Die Mietvertragslaufzeit
dieser Verträge beträgt jeweils 30 Jahre und beginnt
voraussichtlich zum 1. Oktober 2009 und endet zum
30. September 2039.
Die anfängliche Jahresmieteinnahme in Höhe von
8.111.168 Euro setzt sich aus folgenden Mietbestandteilen des Landes Hessen, der Landeshauptstadt
Wiesbaden und der B + B Parkhaus GmbH & Co. KG
zusammen:
- Finanzierungsmiete des Landes Hessen und der
Landeshauptstadt Wiesbaden in Höhe von
7.072.074 Euro p. a.
- Parkhausmiete des Landes Hessen und der Landeshauptstadt Wiesbaden in Höhe von 272.640
Euro p. a.
- Entgelt für Instandhaltung (Dach und Fach) des
Landes Hessen und der Landeshauptstadt Wiesbaden in Höhe von 415.542 Euro p. a.
- Entgelt (brutto) für Verwaltung, Versicherung
und sonstige Kosten in Höhe von 279.872 Euro
p. a.
- voraussichtliche Parkhausmiete (netto) B + B
Parkhaus GmbH & Co. KG in Höhe von 71.040
Euro p. a.
Bezogen auf die Mietdauer von drei Monaten im Jahr
2009 ergibt sich für dieses Jahr eine Mieteinnahme in
Höhe von insgesamt 2.027.792 Euro.
Die Finanzierungsmieten des Landes Hessen und der
Landeshauptstadt Wiesbaden unterliegen keiner Indexierung. Die Parkhausmieten des Landes Hessen
und der Landeshauptstadt Wiesbaden, das Leistungsentgelt für Instandhaltung (Dach und Fach), für
Verwaltung, Versicherung sowie sonstige Kosten
werden jeweils jährlich ab dem 1. Januar 2010 um 1,5
Prozent, jeweils bezogen auf die Entgelthöhe bei
Vertragsbeginn, indexiert. Die Parkhausmiete der B +
B Parkhaus GmbH & Co. KG wird bei einer Veränderung des Verbraucherpreisindex um mindestens fünf
Punkte zu 100 Prozent der Veränderung angepasst. In
der Prognoserechnung wurde eine jährliche Inflationsratenentwicklung in Höhe von 2,0 Prozent unterstellt.
Zinsen auf Liquiditätsreserve (Position 2)
Die Zinseinnahmen aus der unterjährigen Anlage der
Liquiditätsreserve wurden mit einem jährlichen Zinssatz von 2,5 Prozent angenommen.
Im Jahr 2009 wurde ein Zinsguthaben in Höhe
von 39.648 Euro aus dem Zinsausgleich der OFB Projektentwicklung GmbH für die vorzeitige Ablöse der
Aufbaufinanzierung durch die Endfinanzierung in
Höhe von 102.645.000 Euro für den Zeitraum 1. Juli
2009 bis 30. September 2009 berücksichtigt.
Veräußerungserlös (Position 3)
Der prognostizierte Veräußerungserlös für die
Fondsimmobilie im Jahr 2039 beläuft sich auf
147.758.739 Euro, basierend auf einer prognostizierten
Jahresmiete im Jahr 2039 in Höhe von 13.432.613 Euro
und einem Verkaufsfaktor in Höhe des rund Elffachen
der prognostizierten Jahresmiete im Jahr 2039.
Nach Abzug der Vermarktungs- und Revitalisierungskosten sowie der Rückführung der Fremdfinanzierung steht der Objektgesellschaft eine Liquidität aus der Veräußerung in Höhe von 59.425.110 Euro zur Verfügung.
Kapitel 8 Prognoserechnungen
Bewirtschaftungskosten
Für die Erbringung der Bewirtschaftungsleistungen
für die Fondsimmobilie erhält die HSG Zander RheinMain GmbH von dem Land Hessen und der Landeshauptstadt Wiesbaden ein jährliches Entgelt (brutto)
in Höhe von 1.297.687 Euro. Das Inkasso wird von der
Objektgesellschaft für Rechnung der HSG Zander
Rhein-Main GmbH übernommen und an diese weitergeleitet
Die tatsächlichen Steuern, Gebühren und sonstigen
Grundbesitzabgaben werden von dem Land Hessen
und der Landeshauptstadt Wiesbaden gegen Nachweis übernommen.
Diese durchlaufenden Posten werden in der Prognoserechnung weder als Einnahme noch als Ausgabe
dargestellt.
Versicherungskosten (Position 4)
Für die Kosten (brutto) einer All-Risk-Versicherung inklusive einer Mietverlustversicherung (24 Monate) aufgrund von Terror ist in der Prognoserechnung im Jahr
2009 für drei Monate ein Betrag in Höhe von 29.750
Euro (jährlich anfänglich 119.000 Euro) kalkuliert. Die
Versicherungskosten werden mit jährlich 1,5 Prozent,
erstmalig ab dem 1. Januar 2010 und jeweils bezogen
auf den Vorjahreswert, indexiert.
die Geschäftsbesorgungsgebühr von Hannover Leasing ab dem Jahr 2009 sowie die Haftungsvergütung
für die persönlich haftende Gesellschafterin und die
Gewinnvorabvergütung für die geschäftsführende
Kommanditistin, jeweils beginnend ab dem Jahr
2010, enthalten. Die Geschäftsbesorgungsgebühr
von Hannover Leasing für drei Monate im Jahr 2009
beträgt 37.188 Euro (jährlich anfänglich 148.750 Euro)
und wird ab dem 1. Januar 2010 mit 1,5 Prozent p. a.,
bezogen auf den Vorjahreswert, indexiert.
Die Haftungsvergütung für die persönlich haftende
Gesellschafterin sowie die Gewinnvorabvergütung
für die geschäftsführende Kommanditistin in Höhe
von jeweils jährlich 2.500 Euro fallen ab dem 1. Januar
2010 an und werden ab dem 1. Januar 2011 mit 2,0
Prozent p. a., bezogen auf den Vorjahreswert, indexiert.
Die Verwaltungskosten (brutto) belaufen sich im
Jahr 2010 auf insgesamt 155.981 Euro.
Instandhaltungskosten (Position 5)
Die Instandhaltungs- und Instandsetzungsleistungen (Dach und Fach) für die Fondsimmobilie erbringt die HSG Zander Rhein-Main GmbH für die gesamte Mietvertragslaufzeit und erhält hierfür von
der Objektgesellschaft das von den Mietern Land
Hessen und Landeshauptstadt Wiesbaden zu entrichtende Entgelt (brutto) für drei Monate im Jahr
2009 in Höhe von 103.886 Euro (jährlich anfänglich
415.542 Euro). Das Entgelt wird ab dem 1. Januar 2010
jährlich mit 1,5 Prozent, bezogen auf die Entgelthöhe
bei Vertragsbeginn, indexiert.
Zinsen Fremdkapital (Position 7)
Für die Finanzierung in Höhe von 101.026.350 Euro
(Valuta per 30. September 2009) wurde der Darlehenszins mittels einer Zinsswap-Vereinbarung zu
einem Zinssatz in Höhe von 4,10 Prozent p. a. zuzüglich eines Nominalaufschlags in Höhe von 54 Basispunkten p. a. vom 1. Juli 2009 bis 1. Juli 2039 gesichert.
Für die Finanzierung in Höhe von voraussichtlich
7.126.165 Euro betragen die Zinskonditionen gemäß
Darlehensvertrag 1- oder 3-Monats-Euribor zzgl. 125
Basispunkte p. a. und Funding Spreads. In der Prognoserechnung wurde ein Zinssatz in Höhe von 6,50
Prozent p. a. inklusive Nominalaufschlag und Funding Spreads kalkuliert. Es ist vorgesehen, dass die
Zinskonditionen für den Darlehensbetrag in Höhe
von voraussichtlich 7.126.165 Euro mittels einer weiteren Zinsswap-Vereinbarung für die gesamte Mietvertragslaufzeit von 30 Jahren fixiert werden.
Verwaltungskosten (Position 6)
Die laufenden Verwaltungskosten inklusive Umsatzsteuer, soweit diese anfällt, basieren auf abgeschlossenen Verträgen. In diesen Verwaltungskosten sind
Tilgung Fremdkapital (Position 8)
Das Darlehen in Höhe von 101.026.350 Euro (Valuta per
30. September 2039) wird gemäß dem vereinbarten
Tilgungsplan getilgt. Das Darlehen in Höhe von vor-
69
70
Kapitel 8 Prognoserechnungen
aussichtlich 7.126.165 Euro wird ab dem 1. Oktober
2009 gemäß einem noch zu vereinbarenden Tilgungsplan getilgt.
Zuführung / Auflösung Liquiditätsreserve
(Position 10)
Diese Position stellt die Veränderung der Liquiditätsreserve der Objektgesellschaft dar. Negative Veränderungen entsprechen einer Entnahme, positive Veränderungen einer Zuführung zu der Liquiditätsreserve.
die Projektkosten der Fondsgesellschaft linear mit
2,0 Prozent p. a. abgeschrieben.
Stand Fremdkapital (Position 17)
Zum 30. September 2039 ergibt sich voraussichtlich
ein Darlehensrestwert in Höhe von 65.397.507 Euro,
der ca. 44,26 Prozent des angenommenen Objektwerts in Höhe von 147.758.739 Euro im Jahr 2039 entspricht.
Fondsgesellschaft
Liquiditätsreserve Stand Periodenende (Position 11)
Die Objektgesellschaft verfügt über eine Liquiditätsreserve für nicht vorhersehbare Kosten. Die Liquiditätsreserve kann Zu- bzw. Abflüsse verzeichnen. In
der Prognoserechnung wird eine Ausschüttung der
Liquiditätsreserve im Jahr 2039 unterstellt.
Abschreibung (Position 14)
Die Objektgesellschaft erwirtschaftet Einkünfte aus
Vermietung und Verpachtung, sodass die Abschreibung der Fondsimmobilie inklusive der aktivierungspflichtigen Projektkosten der Objektgesellschaft
(Gebäudeanteil) auf dieser Ebene linear mit 2,0 Prozent p. a. erfolgt.
Steuerliches Ergebnis der Objektgesellschaft
Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist
das steuerliche Ergebnis aus den tatsächlich geflossenen Einnahmen zuzüglich der Tilgung abzüglich
der Ausgaben sowie abzüglich der Abschreibungen
der Fondsimmobilie inklusive der Projektkosten der
Objektgesellschaft zu berechnen.
Steuerlicher Ergebnisanteil der Fondsgesellschaft
zu 94 Prozent
In dieser Position wird der steuerliche Ergebnisanteil
der Fondsgesellschaft zu 94 Prozent, was der Kommanditbeteiligung der Fondsgesellschaft an der Objektgesellschaft entspricht, ermittelt.
Abschreibung der Fondsgesellschaft als Ergänzungsrechnung (Position 16)
Im Rahmen einer Ergänzungsrechnung der Fondsgesellschaft wurden auf der Objektgesellschaftsebene
Liquiditätsausschüttung der Objektgesellschaft
(Position 18)
Der in der Objektgesellschaft verfügbare Liquiditätsüberschuss wird ausgeschüttet und fließt zu 94 Prozent der Fondsgesellschaft zu. Gleiches gilt für den
Veräußerungserlös der Fondsimmobilie.
In der Liquiditätsausschüttung der Objektgesellschaft im Jahr 2039 ist unterstellt, dass die Reserve
für die Eigenkapitalzwischenfinanzierungszinsen
nicht verbraucht und somit in Höhe von 664.264 Euro ausgeschüttet wird.
Zinsen auf Liquiditätsreserve (Position 19)
Die prognostizierten Zinserträge aus der Liquiditätsreserve wurden mit einem Zinssatz in Höhe von 2,50
Prozent p. a. kalkuliert.
Verwaltungskosten (Position 21)
Die Position beinhaltet ab dem 1. Oktober 2009, gemäß dem abgeschlossenen Vertrag, die laufenden
Gebühren inklusive Umsatzsteuer, soweit diese anfällt, für die Geschäftsbesorgung der Fondsgesellschaft in Höhe von anfänglich 152.320 Euro sowie die
Haftungsvergütung für die persönlich haftende Gesellschafterin in Höhe von anfänglich 5.000 Euro p. a.
Die Geschäftsbesorgungsgebühr wird ab dem 1. Januar 2010 jährlich mit 1,5 Prozent, jeweils bezogen auf
den Vorjahreswert, indexiert. Die Haftungsvergütung
für die persönlich haftende Gesellschafterin unterliegt ab dem 1. Januar 2010 einer jährlichen Indexierung
in Höhe von 2,0 Prozent, bezogen auf den Vorjahreswert.
Kapitel 8 Prognoserechnungen
Für die drei Monate im Jahr 2009 ergeben sich Verwaltungskosten in Höhe von 39.330 Euro (jährlich anfänglich 157.320 Euro).
Gewerbesteuer aus Zinserträgen (Position 22)
Es wird angenommen, dass für das Jahr 2009 gegebenenfalls keine erweiterte Kürzung in Anspruch genommen werden kann. Bei Vollplatzierung ab dem 1.
Oktober 2009 würde sich aufgrund der gewinnerhöhenden Auflösung der 6b-Rücklage ab diesem Zeitpunkt eine Gewerbesteuer in Höhe von max. rd.
62.000 Euro ergeben. Treten die Anleger erst später
bei, könnte die Gewerbesteuer aufgrund des negativen Gesamthandsergebnisses für 2009 auch völlig
entfallen. Soweit Gewerbesteuer entstünde, würde
diese Belastung über die Einkommenssteuerminderung bei den Anlegern gemäß § 35 EStG wieder erstattet werden (individuelle Voraussetzungen für die
Tarifermäßigung siehe »Steuerliche Grundlagen Gewerbesteueranrechnung«). Aufgrund der für 2009
nicht prognostizierbaren Höhe der Auflösung der
übertragenen 6b-Rücklagen sowie der möglichen
Tarifermäßigung wurde in der Ergebnisprognose
2009 - mit Ausnahme der GewSt auf Zinserträge keine Belastung mit GewSt ausgewiesen.
Gemäß der Prognoserechnung fallen aufgrund
der erweiterten Grundbesitzkürzung nach § 9 Nr. 1
Satz 2 GewStG ab dem Jahr 2010 Gewerbesteuerbelastungen grundsätzlich nur auf die Zinseinnahmen
an. Für die Ermittlung der Gewerbesteuerbelastung
der Fondsgesellschaft wurde der für Pullach derzeit
gültige Hebesatz in Höhe von 260 Prozent zugrunde
gelegt. Die Zinserträge aus der Liquiditätsreserve der
Objektgesellschaft zu 94 Prozent sowie die Zinserträge der Fondsgesellschaft werden in der Prognoserechnung mit einer Gewerbesteuer in Höhe von 9,1
Prozent der Zinserträge belastet.
Die Gewerbesteuer, die aufgrund von Gebühren der
Gesellschafter der Fondsgesellschaft anfällt, wird der
Fondsgesellschaft erstattet und ist deshalb nicht in
der Prognoserechnung berücksichtigt. Gleiches gilt
auch für die Gewerbesteuer, die ein mittelbar beteiligter Gesellschafter auf Ebene der Fondsgesellschaft
auslöst. Die Gewerbesteuer auf die Komplementär-
vergütung wurde wegen Geringfügigkeit nicht dargestellt.
Veränderung der Liquiditätsreserve (Position 24)
Diese Position spiegelt die Veränderung der Liquiditätsreserve wider, welche sich entsprechend der jeweils zu leistenden Ausgleichszahlungen zwecks Erreichung der prognostizierten Ausschüttung an die
Anleger verändert. Negative Veränderungen entsprechen einer Entnahme, positive Veränderungen
einer Zuführung zur Liquiditätsreserve.
Steuerliches Ergebnis der Fondsgesellschaft aus
der Objektgesellschaft (Position 26)
Das steuerliche Ergebnis der Fondsgesellschaft aus
der Objektgesellschaft ergibt sich aus dem steuerlichen Ergebnisanteil der Fondsgesellschaft zu 94
Prozent abzüglich der Abschreibung der Fondsgesellschaft im Rahmen der Ergänzungsrechnung.
Abschreibung Fondsgesellschaft (Position 30)
Auf Ebene der gewerblichen Fondsgesellschaft sind
die steuerlichen Überschusseinkünfte der Objektgesellschaft nach dem Betriebsvermögensvergleich zu
korrigieren. Im Wesentlichen wird hier die Abschreibung auf die Immobile in Höhe von zwei Prozent auf
drei Prozent angepasst.
Sofort abzugsfähiger Aufwand (Position 31)
Hierbei handelt es sich um die für das Jahr 2009 und
2010 kalkulierten Eigenkapitalzwischenfinanzierungszinsen in Höhe von insgesamt 664.264 Euro bei
einem kalkulierten Zinssatz in Höhe von 6,5 Prozent
inklusive Nominalaufschlag und Funding Spreads.
Bei der Ermittlung der kalkulierten Eigenkapitalzwischenfinanzierungszinsen wurde eine Rückführung
der Eigenkapitalzwischenfinanzierung durch den
Beitritt von Anlegern in Höhe von 2.000.000 Euro pro
Monat und insgesamt 21.000.000 Euro vom 1. Oktober 2009 bis zum 31. August 2010 unterstellt.
Auflösung §§ 6b/6c EStG Rücklage Gebäudeanteil
(Position 32)
Unter dieser Position wird der Verlauf der jährlich
aufzulösenden §§ 6b/6c-EStG-Rücklage für den Ge-
71
72
Kapitel 8 Prognoserechnungen
bäudeanteil in Höhe von jährlich 3.535.146 Euro dargestellt.
Die jährliche Auflösung der §§ 6b/6c-EStG-Rücklage
für den Gebäudeanteil erhöht das steuerliche Ergebnis der Fondsgesellschaft. Die Höhe bemisst sich
nach dem Abschreibungssatz in Höhe von 3,0 Prozent, bezogen auf den Gebäudeanteil der §§ 6b/6cEStG-Rücklage in Höhe von 117.838.197 Euro. Die Prognose unterstellt einen Gebäudeanteil in Höhe von
86,90 Prozent.
Steuerpflichtiger Veräußerungserlös (Position 33)
Der steuerpflichtige Veräußerungserlös im Jahr 2039
in Höhe von rund 117.251.325 Euro ergibt sich aus dem
steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn in Höhe von
87.709.683 Euro zuzüglich der Auflösung des Restwerts der §§ 6b/6c-EStG-Rücklage für den Grundstücksanteil in Höhe von 17.757.823 Euro und zuzüglich der Auflösung des Restwerts der §§ 6b/6c-EStGRücklage für den Gebäudeanteil in Höhe von
11.783.820 Euro.
Steuerliches Ergebnis Fondsgesellschaft
Das Ergebnis wird aus dem steuerlichen Ergebnis der
Fondsgesellschaft aus der Objektgesellschaft abzüglich der Ausgaben, der Korrektur der Abschreibung und des Sofortaufwands zuzüglich der Zinseinnahmen und der Gewerbesteuer, jeweils auf Ebene
der Fondsgesellschaft, zuzüglich der aufzulösenden
§§ 6b/6c-Rücklage für den Gebäudeanteil sowie des
steuerpflichtigen Veräußerungserlöses im Jahr 2039
ermittelt.
Liquiditätsergebnis Fondsgesellschaft
Die Ausschüttung der Fondsgesellschaft abzüglich
des Steueraufwands bzw. zuzüglich der Steuererstattung, für die in der Prognoserechnung ein modellhafter Steuersatz in Höhe von 47,48 Prozent (45,0
Prozent zuzüglich 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag)
unterstellt wurde, ergibt das Liquiditätsergebnis der
Fondsgesellschaft nach Steuern.
Kapitalrückflussrechnung
Die Kapitalrückflussrechnung zeigt neben der Entwicklung des gebundenen Kapitals die Aufteilung der
Rückflüsse in Gewinnausschüttungen und in Rückzahlungen des eingesetzten Kapitals (inklusive Agio).
Durch die offene, lichtdurchflutete Bauweise entsteht eine angenehme Arbeitsatmosphäre (Animation).
74
Kapitel 8 Prognoserechnungen
Beispielrechnung für eine Beteiligung in Höhe von 100.000 Euro -PROGNOSE–
Unterstellter Beitritt per 1. Oktober 2009
Beteiligungsquote Fondsgesellschaft*:
Höchststeuersatz Anleger:
0,28986 %
45 %
Beispielrechnung für eine Kommanditbeteiligung in Höhe von 100.000 Euro zzgl. Agio in Höhe von 5.000 Euro -PROGNOSE-
Jahr
Steuerliches Ergebnis
in Euro
Auflösung
§§ 6b/6c-Rücklage
Grundstücksanteil
in Euro
2009
-1.561
0
2.562
0
2010
-6.037
0
10.247
0
2011
-4.362
0
10.247
0
2012
-4.288
0
10.247
0
2013
-4.111
0
10.247
0
2014
-3.963
0
10.247
0
2015
-3.872
0
10.247
0
2016
-3.619
0
10.247
0
2017
-3.489
0
10.247
0
2018
-3.330
0
10.247
0
2019
-3.169
0
10.247
0
2020
-3.097
0
10.247
0
2021
-2.804
0
10.247
0
2022
-2.622
0
10.247
0
2023
-2.473
0
10.247
0
2024
-2.317
0
10.247
0
2025
-2.088
0
10.247
0
2026
-1.957
0
10.247
0
2027
-1.664
0
10.247
0
2028
-1.492
0
10.247
0
2029
-1.288
0
10.247
0
2030
-1.072
0
10.247
0
2031
-861
0
10.247
0
2032
-690
0
10.247
0
2033
-387
0
10.247
0
2034
-175
0
10.247
0
2035
109
0
10.247
0
2036
316
0
10.247
0
2037
614
0
10.247
0
2038
841
0
10.247
0
2039
960
0
7.685
339.859
-63.948
0
307.404
339.859
Summe
Rundungsbedingte Differenzen sind möglich.
* Bezogen auf das Emissionskapital ohne Agio
Auflösung
§§ 6b/6c-Rücklage
Gebäudeanteil
in Euro
Steuerpflichtiger
Veräußerungserlös
(zu 94 %)
in Euro
Kapitel 8 Prognoserechnungen
Persönliche Steuerprogression inkl. Solidaritätszuschlag:
Übertragungsvolumen:
Übertragungsquote:
Steuerliches Ergebnis
nach Auflösung
§§ 6b/6c-Rücklage
in Euro
Steuererstattung (+)
-zahlung (-)
in Euro
75
47,475 %
393.032
393,03 %
Ausschüttung
inkl. Veräußerung
in Euro
Liquiditätsergebnis
nach Steuern
in Euro
Liquiditätsergebnis
nach Steuern
in %*
1.001
-475
800
325
0,32 %
4.209
-1.998
3.200
1.202
1,20 %
5.885
-2.794
3.300
506
0,51 %
5.959
-2.829
3.300
471
0,47 %
6.136
-2.913
3.400
487
0,49 %
6.284
-2.983
3.400
417
0,42 %
6.375
-3.026
3.500
474
0,47 %
6.628
-3.147
3.600
453
0,45 %
6.758
-3.208
3.700
492
0,49 %
6.916
-3.284
3.800
516
0,52 %
7.078
-3.360
3.900
540
0,54 %
7.150
-3.394
4.000
606
0,61 %
7.443
-3.533
4.000
467
0,47 %
7.625
-3.620
4.100
480
0,48 %
7.774
-3.691
4.100
409
0,41 %
7.930
-3.765
4.200
435
0,44 %
8.159
-3.873
4.300
427
0,43 %
8.290
-3.936
4.400
464
0,46 %
8.583
-4.075
4.500
425
0,43 %
8.755
-4.156
4.600
444
0,44 %
8.959
-4.253
4.700
447
0,45 %
9.175
-4.356
4.800
444
0,44 %
9.386
-4.456
4.900
444
0,44 %
9.557
-4.537
5.000
463
0,46 %
9.860
-4.681
5.000
319
0,32 %
10.072
-4.782
5.100
318
0,32 %
10.356
-4.916
5.100
184
0,18 %
10.563
-5.015
5.200
185
0,19 %
10.861
-5.156
5.300
144
0,14 %
11.088
-5.264
5.400
136
0,14 %
348.504
-165.452
172.361
6.909
6,91 %
583.315
-276.929
296.961
20.032
20,03 %
76
Kapitel 8 Prognoserechnungen
Sensitivitätsanalyse (Prognoseabweichungen)
Die vorliegende Sensitivitätsanalyse verdeutlicht,
welche Auswirkungen die Veränderung des Verkaufsfaktors, der diesem Beteiligungsangebot zugrunde gelegt wird, auf den Veräußerungserlös und
das Liquiditätsergebnis der Fondsgesellschaft nach
Steuern im Jahr 2039 haben kann (Abweichungen
von der Prognoserechnung).
Die genannten Bandbreiten (Abweichungen von der
Prognoserechnung) zeigen lediglich Tendenzen auf.
Eine realistische Einschätzung der Eintrittswahrscheinlichkeiten der Parameterausprägungen ist
nicht möglich. Soweit wie möglich wurde in allen
Fällen versucht, alle anderen Positionen der Prognoserechnung, die jeweils nicht Gegenstand der Änderungen der Sensitivitätsanalyse waren, weitgehend
beizubehalten.
In der Prognoserechnung ist im Jahr 2039 die Veräußerung der Fondsimmobilie zum Verkehrswert unterstellt. Hierbei kann eine Veräußerung der Fondsimmobilie im Jahr 2039 an das Land Hessen und die Landeshauptstadt Wiesbaden über ihr Ankaufsrecht zum
Verkehrswert oder eine Drittveräußerung der Fondsimmobilie, ebenfalls zum Verkehrswert, erfolgen.
Der in der Prognoserechnung der Objektgesellschaft
unterstellte Objektwert für die Fondsimmobilie im
Jahr 2039 in Höhe von 147.758.739 Euro basiert auf
einem Verkaufsfaktor in Höhe des rund 11,00-fachen
der prognostizierten Jahresmiete im Jahr 2039 in
Höhe von 13.432.613 Euro. Im Vergleich hierzu beträgt
der Kaufpreisfaktor für die Fondsimmobilie das rund
15,81-fache der anfänglichen Jahresmiete im Jahr
2009 in Höhe von 8.111.168 Euro. Nach Abzug der Vermarktungs- und Revitalisierungskosten in Höhe von
insgesamt 22.936.122 Euro und der Rückführung der
Fremdfinanzierung in Höhe von 65.397.507 Euro steht
der Objektgesellschaft eine Liquidität aus der Veräußerung der Fondsimmobilie im Jahr 2039 in Höhe von
59.425.110 Euro zur Verfügung. Die Liquidität aus der
Veräußerung der Fondsimmobilie beträgt für die
Fondsgesellschaft 55.859.603 Euro, was ihrer 94prozentigen Kommanditbeteiligung an der Objektgesellschaft entspricht.
Prognostizierte Jahresmieteinnahme
Die prognostizierte Jahresmieteinnahme im Jahr
2039 wird in der Prognoserechnung anhand der anfänglichen Finanzierungsmiete des Landes Hessen
und der Landeshauptstadt Wiesbaden in Höhe von
insgesamt 7.072.074 Euro p. a. sowie einer anfänglichen Durchschnittsmiete für das Parkhaus im Jahr
2009 in Höhe von 343.680 Euro p. a., die jeweils ab
dem Jahr 2010 mit einer unterstellten Inflationsrate
in Höhe von 2,0 Prozent p. a. bis zum Jahr 2039 indexiert werden, ermittelt.
Die prognostizierte Jahresmieteinnahme im Jahr
2039 in Höhe von 13.432.613 Euro setzt sich nach einer jährlichen Indexierung in Höhe von 2,0 Prozent
p. a. wie folgt zusammen:
- Finanzierungsmiete des Landes Hessen und der
Landeshauptstadt Wiesbaden in Höhe von
12.810.084 Euro p. a.
- durchschnittliche Parkhausmiete in Höhe von
622.529 Euro p. a.
Vermarktungs- und Revitalisierungkosten
Die Kosten für die Vermarktung der Fondsimmobilie
belaufen sich auf insgesamt vier Prozent - inklusive
Umsatzsteuer, soweit diese anfällt - des Veräußerungserlöses aus dem Verkauf der Fondsimmobilie.
Für die Revitalisierung im Jahr 2039 wurden bei einer
Mietfläche der Justiz- und Verwaltungsgebäude in
Höhe von 50.076 Quadratmeter ein Betrag in Höhe
von 17.025.772 Euro (entspricht rund 340 Euro je Quadratmeter) unterstellt.
Veränderung der Liquidität der Fondsgesellschaft
aus der Veräußerung der Fondsimmobilie
Eine Veränderung des Verkaufsfaktors, der aus heutiger Sicht nicht objektiv vorhersehbar ist, hat Auswirkungen auf die Liquidität der Objektgesellschaft
und der Fondsgesellschaft im Jahr 2039. Die Liquidität der Fondsgesellschaft im Jahr 2039 ergibt sich
aus dem Veräußerungserlös abzüglich der Vermarktungs- und Revitalisierungskosten sowie der Rückführung der Fremdfinanzierung, jeweils zu 94 Prozent entsprechend der Kommanditbeteiligung der
Fondsgesellschaft an der Objektgesellschaft.
Kapitel 8 Prognoserechnungen
In der folgenden Grafik ist die Veränderung der Liquidität der Fondsgesellschaft aus der Veräußerung
der Fondsimmobilie bei einer Veränderung der Verkaufsfaktoren in einer Bandbreite des 9,00-fachen
bis hin zum 13,00-fachen der prognostizierten Jah-
77
resmiete im Jahr 2039 in Höhe von 13.432.613 Euro
dargestellt. Die Vermarktungskosten in Prozent, die
Revitalisierungskosten in Euro sowie die Rückführung der Fremdfinanzierung im Jahr 2039 sind dabei
konstante Parameter.
Verkaufsfaktor und Liquidität der Fondsgesellschaft aus der Veräußerung der Fondsimmobilie
250 %
232,18 %
197,05 %
200 %
161,91 %
150 %
126,78 %
100 %
91,64 %
50 %
0
9,00
10,00
11,00
Verkaufsfaktor und Liquidität der Fondsgesellschaft gemäß Prognose
12,00
13,00
Prognoseabweichung
Die Liquidität der Fondsgesellschaft in Prozent, bezogen auf das Emissionskapital ohne Agio, ergibt sich aus dem Veräußerungserlös abzüglich der Vermarktungsund Revitalisierungskosten sowie der Rückführung des Fremdkapitals, jeweils zu 94 Prozent. Rundungsbedingte Differenzen sind möglich.
Verkaufsfaktor und Liquiditätsergebnis der Fondsgesellschaft nach Auflösung der §§ 6b / 6c-Rücklage und nach Steuern
Verkaufsfaktor
9,00
Verkaufsfaktor
10,00
Verkaufsfaktor
11,00
Verkaufsfaktor
12,00
Verkaufsfaktor
13,00
113.639.903
126.266.559
138.893.214
151.519.870
164.146.526
93.090.081
105.211.671
117.333.260
129.454.850
141.576.439
Steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn vor Auflösung
Restwert §§ 6b / 6c-Rücklage (Grund und Gebäude)
63.466.503
75.588.093
87.709.683
99.831.272
111.952.862
Steuerpflichtiger Veräußerungserlös nach Auflösung
Restwert §§ 6b / 6c Rücklage (Grund und Gebäude)
93.008.146
105.129.736
117.251.325
129.372.915
141.494.505
- 44.155.617
- 49.910.342
- 55.665.067
- 61.419.791
- 67.174.516
31.616.424
43.738.014
55.859.603
67.981.193
80.102.783
Liquiditätsergebnis aus Veräußerung nach Steuern
- 12.539.193
- 6.172.328
194.536
6.561.402
12.928.267
Liquiditätsergebnis aus Veräußerung nach Steuern
(in %) *
- 36,35 %
- 17,89 %
0,56 %
19,02 %
37,47 %
Veräußerungserlös
Veräußerungserlös nach Vermarktungs- und
Revitalisierungskosten
Steuerzahlung (-) / Steuererstattung (+)
Liquidität nach Vermarktungs- und Revitalisierungskosten und Rückführung Fremdkapital
Alle Angaben sind zu 94 Prozent, entsprechend der Kommanditbeteiligung der Fondsgesellschaft an der Objektgesellschaft. Rundungsbedingte Differenzen sind möglich.
* Bezogen auf das Emissionskapital ohne Agio
78
Kapitel 8 Prognoserechnungen
Veränderung des Liquiditätsergebnisses
nach Steuern der Fondsgesellschaft
In der Prognoserechnung der Fondsgesellschaft wurde ein steuerpflichtiger Veräußerungserlös in Höhe
von 117.251.325 Euro, der sich aus dem steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn in Höhe von 87.709.683
Euro zuzüglich der Auflösung des Restwertes der §§
6b/6c-EStG-Rücklage für den Gebäude- und Grundstücksanteil in Höhe von insgesamt 29.541.643 Euro
ergibt, unterstellt. Eine Veränderung des Verkaufsfaktors führt neben einer Veränderung der Liquidität
der Fondsgesellschaft aus der Veräußerung der
Fondsimmobilie auch zu einer Veränderung des steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns. Mit Hinzurechnung der Auflösung des Restwerts der §§ 6b/6cEStG-Rücklage für den Gebäude- und Grundstücksanteil wird der steuerpflichtige Veräußerungserlös
ermittelt, auf den die Steuerzahlung bzw. Steuererstattung berechnet wird. In der Prognoserechnung
wurde modellhaft ein Steuersatz in Höhe von 45 Prozent zuzüglich des Solidaritätszuschlags in Höhe von
5,50 Prozent auf die Einkommensteuer zugrunde gelegt. Die Veränderung des Liquiditätsergebnisses
nach Steuern der Fondsgesellschaft aus der Veräußerung der Fondsimmobilie bei unterschiedlichen
Verkaufsfaktoren ist in der vorstehenden Tabelle
dargestellt.
80
Kapitel 9 Fondsgesellschaft
Fondsgesellschaft
Angaben zur Fondsgesellschaft (Emittentin)
Die Anteile am Geschlossenen § 6b-Immobilienfonds Vermögenswerte 5 werden von der zu diesem Zweck
gegründeten Fondsgesellschaft ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Beteiligungs KG emittiert.
Nachfolgend werden die formalen Angaben zur Fondsgesellschaft dargestellt.
Fondsgesellschaft (Emittentin)
Firma
ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Beteiligungs KG
(vormals ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Vermietungs KG)
Gründung
07.12.2006
Dauer
Die Gesellschaft ist auf unbestimmte Dauer abgeschlossen.
Handelsregister
HRA 89223, Amtsgericht München
Sitz / Geschäftsanschrift
Wolfratshauser Straße 49, 82049 Pullach
Geschäftsjahr
Kalenderjahr
Rechtsordnung
Die Gesellschaft unterliegt deutschem Recht.
Rechtsform
Kommanditgesellschaft (GmbH & Co. KG)
Gesellschaftskapital
(Kommanditanteile der
Fondsgesellschaft)
Das gezeichnete Gesellschaftskapital in Höhe von 10.000 Euro verteilt sich
zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung auf folgende Kommanditisten:
- ORION Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Beteiligungs KG, 5.000 Euro
- Friedrich Wilhelm Patt, 5.000 Euro
Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung steht die Einlage von Friedrich
Wilhelm Patt in Höhe von 5.000 Euro noch aus.
Es wurden keine Wertpapiere oder Vermögensanlagen im Sinne des § 8 f.
Abs. 1 des Verkaufsprospektgesetzes ausgegeben. Es ist vorgesehen, das
Kommanditkapital der Fondsgesellschaft auf bis zu 34.500.000 Euro zuzüglich etwaigen Agios zu erhöhen. Die ORION Verwaltungsgesellschaft mbH &
Co. Beteiligungs KG und Friedrich Wilhelm Patt scheiden zeitgleich mit dem
Beitritt des letzten Neugesellschafters gegen Erstattung ihrer Einlagen aus,
sofern diese einbezahlt wurden. Somit stehen weiteren Anlegern insgesamt
Kommanditanteile in Höhe von bis zu 34.500.000 Euro zuzüglich etwaiges
Agio zur Zeichnung zur Verfügung. Die Hauptmerkmale der Kommanditanteile sowie die mit der Vermögensanlage verbundenen Rechte sind in Kapitel 5 »Die Vermögensanlage« beschrieben.
Kapitel 9 Fondsgesellschaft
Angaben zur Geschäftstätigkeit und Konzernzugehörigkeit der Fondsgesellschaft
Gegenstand der Gesellschaft /
wichtigste Tätigkeitsbereiche
Gegenstand der Fondsgesellschaft sind der unmittelbare oder mittelbare
Erwerb, die Bebauung, die Herstellung, die langfristige Verwaltung und
Vermietung von langlebigen Wirtschafts- und Investitionsgütern sowie
das langfristige Eingehen von Beteiligungen zu diesem Zweck, insbesondere die Beteiligung als Kommanditistin an der Objektgesellschaft
HeWiPPP GmbH & Co. KG mit Sitz in Pullach, eingetragen im Handelsregister Amtsgericht München HRA 91558, die Verwaltung und Nutzung
eigenen Kapitalvermögens und die Durchführung aller damit mittelbar
oder unmittelbar zusammenhängenden Geschäfte. Ausgenommen sind
jegliche gewerbliche Tätigkeiten oder Geschäfte, die einer Erlaubnis nach
§ 34 c Gewerbeordnung oder nach § 1 i. V. m. § 32 des Gesetzes über das
Kreditwesengesetz (KWG) bedürfen.
Abhängigkeit
Für die Geschäftstätigkeit und Ertragslage der Fondsgesellschaft ist die
Erfüllung der vertraglichen Verpflichtungen des Generalübernehmers,
insbesondere die Fertigstellung der noch im Bau befindlichen Flächen und
die Sicherstellung der behördlichen Genehmigungen vor Abnahme der
Fondsimmobilie sowie die Miet- und Bewirtschaftungsverträge für die
Fondsimmobilie von wesentlicher Bedeutung (vgl. Kapitel 4 »Risiken der
Beteiligung«, Abschnitt A, Fertigstellungs- und Objektübergaberisiko und
Abschnitt B). Darüber hinaus besteht keine weitere Abhängigkeit der
Fondsgesellschaft von Patenten, Lizenzen, Verträgen oder neuen Herstellungsverfahren, die für die Geschäftstätigkeit und Ertragslage der Fondsgesellschaft von wesentlicher Bedeutung sind.
Laufende Investitionen
Mit Baufertigstellung und Übergabe der Immobilie an die Mieter, voraussichtlich zum 30.09.2009, zahlt die Fondsgesellschaft der OFB Projektentwicklung GmbH für ihre Kommanditanteile den Kaufpreis von 7.247.353
Euro. Im Rahmen der Kapitalerhöhung auf Ebene der Objektgesellschaft
leistet die Fondsgesellschaft darüber hinaus Ihre Pflichteinlage/ Kommanditbeteiligung von 16.275.883 Euro. Die für den Erwerb der Kommanditanteile und für die Erfüllung der Pflichteinlage bei der Objektgesellschaft
notwendigen Mittel werden im Wege der Kapitalerhöhung durch die
Fondsgesellschaft bereitgestellt. Weitere laufende Investitonen existieren zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung nicht und sind auch im weiteren Verlauf der Vermögensanlage nicht vorgesehen.
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Kapitel 9 Fondsgesellschaft
Angaben zur Geschäftstätigkeit und Konzernzugehörigkeit der Fondsgesellschaft
Konzern
Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung ist die Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale zu 79,79 % an der HANNOVER LEASING GmbH
& Co. KG beteiligt.
Die Geschäftsführung der Fondsgesellschaft obliegt der ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH als persönlich haftende Gesellschafterin. Die Gesellschafterin der ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH ist die SONORA
Verwaltungsgesellschaft mbH, die an der HANNOVER LEASING GmbH &
Co. KG zu 49 % beteiligt ist. Die HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG ist
zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung zu 100 % an der ORION
Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Beteiligungs KG beteiligt, welche mit
einem Kommanditkapital an der Fondsgesellschaft in Höhe von 5.000 Euro
(50 %), beteiligt ist. Weiterer Kommanditist der Fondsgesellschaft ist
Friedrich Wilhelm Patt mit einer Kommanditbeteiligung in Höhe von 5.000
Euro (50 %).
Die Kapitalbeteiligung der ORION Verwaltungsgesellschaft mbH & Co.
Beteiligungs KG an der Fondsgesellschaft mit 5.000 Euro und damit die
mittelbare Beteiligung der HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG an der
Fondsgesellschaft zu 50 % wird im Zuge der Aufnahme der Anleger und
dem Ausscheiden von der ORION Verwaltungsgesellschaft mbH & Co.
Beteiligungs KG mit Beitritt des letzten Anlegers auf null reduziert.
Soweit die Platzierungsgarantin Delta Vermietungsgesellschaft mbH, eine
100-prozentige Tochtergesellschaft der HANNOVER LEASING GmbH & Co.
KG, mehr als 50 % der Kommanditanteile an der Fondsgesellschaft übernimmt, besteht eine Zugehörigkeit der Fondsgesellschaft zur Unternehmensgruppe Hannover Leasing.
Die Fondsgesellschaft ist zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung aufgrund
der nicht unmittelbaren mehrheitlichen Beteiligung der HANNOVER
LEASING GmbH & Co. KG an der ORION Verwaltungsgesellschaft mbH &
Co. Beteiligungs KG und somit an der Fondsgesellschaft kein Konzernunternehmen im Sinne des § 18 AktG i. V. m. § 290 HGB.
Nach internationalen Rechnungslegungsvorschriften (IFRS) ist die Fondsgesellschaft und deren Anteilsbesitz in den Konzernabschluss einzubeziehen, solange sie als Zweckgesellschaften der Unternehmensgruppe
Hannover Leasing zuzurechnen sind.
(Nähere Informationen zur Konzernstruktur unter www.hannover-leasing.de)
Kapitel 9 Fondsgesellschaft
Angaben zu den Gründungsgesellschaftern der Fondsgesellschaft
Die Geschäfte der Fondsgesellschaft werden von der persönlich haftenden Gesellschafterin ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH (Gründungskomplementärin) geführt. Die Gründungskommanditistin der Fondsgesellschaft ist die ORION Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Beteiligungs KG.
Persönlich haftende Gesellschafterin (Gründungskomplementärin)
Firma
ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH
Gründung
25.07.2006
Handelsregister
HRB 163733, Amtsgericht München
Sitz / Geschäftsanschrift
Wolfratshauser Straße 49, 82049 Pullach
Geschäftsjahr
Kalenderjahr
Stammkapital
25.000 Euro (voll eingezahlt)
Gesellschafter
100 % SONORA Verwaltungsgesellschaft mbH
Geschäftsführer
- Thomas Brenner
Geschäftsanschrift: Neue Mainzer Str. 52-58, 60311 Frankfurt a. M.
- Dr. Richard Maier
Geschäftsanschrift: Osterwaldstr. 110, 80805 München
- Friedrich Wilhelm Patt
Geschäftsanschrift: Wolfratshauser Str. 49, 82049 Pullach
- Christine Wienecke
Geschäftsanschrift: Maximilianstr.27, 80539 München
Es vertreten jeweils zwei Geschäftsführer gemeinsam.
Gewinnbeteiligung / Vergütung der Geschäftsführer
Für das Jahr 2008 haben die Geschäftsführer der persönlich haftenden
Gesellschafterin Bezüge von insgesamt 3.380 Euro erhalten.
Darüber hinaus wurden den Mitgliedern der Geschäftsführung für das
letzte abgeschlossene Geschäftsjahr keinerlei Gesamtbezüge, insbesondere Gehälter, Gewinnbeteiligungen, Aufwandsentschädigungen, Versicherungsentgelte, Provisionen oder Nebenleistungen jeder Art gewährt.
Haftung
Grundsätzlich haftet der Komplementär einer KG unbeschränkt. Vorliegend ist der Komplementär eine Kapitalgesellschaft und diese haftet daher nur beschränkt auf ihr Gesellschaftsvermögen.
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Kapitel 9 Fondsgesellschaft
Persönlich haftende Gesellschafterin (Gründungskomplementärin)
Von der gesetzlichen
Regelung abweichende
Bestimmungen
Die persönlich haftende Gesellschafterin und deren Geschäftsführer sind
gemäß § 6 Abs. 1 des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft von
den Beschränkungen des Selbstkontrahierungsverbots nach § 181 BGB
und § 6 Abs. 1 i. V. m. § 13 Abs. 4 des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft von einem Wettbewerbsverbot nach den §§ 112, 162 Abs. 2
HGB befreit. Die Haftung der persönlich haftenden Gesellschafterin ist
aufgrund ihrer Rechtsform beschränkt auf das Gesellschaftsvermögen.
Sie hat – auch ohne eine Kapitaleinlage geleistet zu haben – in der Gesellschafterversammlung eine Stimme (vgl. § 7 Abs. 7 des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft). Insofern weicht die im Gesellschaftsvertrag
der Fondsgesellschaft bestimmte gesellschaftsrechtliche Struktur von der
gesetzlichen Regelung der Geschäftsführung durch einen unbeschränkt
haftenden Komplementär ab. Weitere von den gesetzlichen Regelungen
abweichende Bestimmungen hinsichtlich der persönlich haftenden Gesellschafterin bestehen weder im Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft
noch in dem der persönlich haftenden Gesellschafterin.
Gründungskommanditistin
Firma
ORION Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Beteiligungs KG
Gründung
23.11.1993; die Gesellschaft wurde am 26.04.2006 in eine Personengesellschaft umgewandelt.
Handelsregister
HRA 87926, Amtsgericht München
Sitz / Geschäftsanschrift
Wolfratshauser Straße 49, 82049 Pullach
Dauer
Die Gesellschaft ist auf unbestimmte Zeit errichtet.
Geschäftsjahr
Kalenderjahr
Rechtsordnung
Die Gesellschaft unterliegt deutschem Recht.
Rechtsform
Kommanditgesellschaft (GmbH & Co. KG)
Kommanditkapital
25.564,59 Euro
Persönlich haftende Gesellschafterin (Komplementärin)
Kimon Verwaltungsgesellschaft mbH, HRB 159307, Amtsgericht München
Geschäftsführer
- Friedrich Wilhelm Patt, Hofheim am Taunus
- Andreas Ahlmann, München
- Dr. Hans Volkert Volckens, München (stv.)
Es vertreten jeweils zwei Geschäftsführer gemeinsam.
Kapitel 9 Fondsgesellschaft
Weitere Angaben zu den Gründungsgesellschaftern der Fondsgesellschaft
Vertretung
Die persönlich haftende Gesellschafterin ist gemäß § 6 Abs. 2 und § 6 Abs.
6 des Gesellschaftsvertrags ausdrücklich bevollmächtigt, bestimmte zur
Realisierung des Investitionsvorhabens und zur Durchführung und Anpassung der Fondskonzeption erforderliche Rechtsgeschäfte und Maßnahmen
ohne Zustimmung der Gesellschafterversammlung vorzunehmen.
Die persönlich haftende Gesellschafterin ist berechtigt, durch einen gesonderten Geschäftsbesorgungsvertrag im Namen und auf Rechnung der
Fondsgesellschaft einem Dritten, insbesondere der HANNOVER LEASING
GmbH & Co. KG, Tätigkeiten der Geschäftsführung zu übertragen und
diesen Dritten die erforderliche Bevollmächtigung zu erteilen. Die Leitung
der Fondsgesellschaft und damit die verbundene Verantwortung verbleibt
bei der persönlich haftenden Gesellschafterin (vgl. § 6 Abs. 2 des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft).
Kapitaleinlage
Der Gesamtbetrag der von den Gründungsgesellschaftern insgesamt gezeichneten und zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung eingezahlten
Kommanditanteile an der Fondsgesellschaft beträgt 5.000 Euro. Die persönlich haftende Gesellschafterin leistet keine Kapitaleinlage. Die Gründungskommanditistin scheidet mit Beitritt des letzten Neugesellschafters aus und erhält ihre Einlagen erstattet.
Gewinnbeteiligung /
Vergütung
Die persönlich haftende Gesellschafterin erhält ab dem Kalenderjahr
2009 für die Übernahme des Haftungsrisikos eine gewinnunabhängige
Vergütung bzw. eine Haftungsvergütung in Höhe von 5.000 Euro p. a. zuzüglich etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer, für 2009 jedoch nur anteilig
für das vierte Quartal 1.250 Euro (vgl. § 11 Abs. 1 und § 12 Abs. 1 des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft). Die Haftungsvergütung wird
jährlich und erstmals ab dem Kalenderjahr 2010 um 2,0 % erhöht.
Darüber hinaus existieren keine Gewinnbeteiligungen, Entnahmerechte
oder sonstigen Gesamtbezüge, insbesondere Gehälter, Gewinnbeteiligungen, Aufwandsentschädigungen, Versicherungsentgelte, Provisionen
und Nebenleistungen jeglicher Art, die den Gründungsgesellschaftern
zustehen.
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Kapitel 9 Fondsgesellschaft
Weitere Angaben zu den Gründungsgesellschaftern der Fondsgesellschaft
Sonderrechte
Der persönlich haftenden Gesellschafterin steht eine Stimme zu. Soweit
der Gesellschaftsvertrag bei Beschlüssen eine qualifizierte Mehrheit vorsieht, sind hierfür die Stimmen der persönlich haftenden Gesellschafterin
erforderlich (vgl. § 7 Abs. 6 und Abs. 7 des Gesellschaftsvertrags der
Fondsgesellschaft). Die persönlich haftende Gesellschafterin kann als
höchstpersönliches gesellschaftsrechtliches Sonderrecht bei ihrem Ausscheiden Freistellung von einer etwaigen Forthaftung für Gesellschaftsverbindlichkeiten verlangen.
Die Gründungskommanditistin ist mit 100 % ihrer Kommanditeinlage
im Handelsregister (Haftsumme) eingetragen.
Weitere Kommanditisten der Fondsgesellschaft
Name
Friedrich Wilhelm Patt, Geschäftsführer und Kommanditist der
HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG, geschäftsansässig
Wolfratshauser Straße 49, 82049 Pullach
Kapitaleinlage
Friedrich Wilhelm Patt hat Kommanditanteile an der Fondsgesellschaft in
Höhe von insgesamt 5.000 Euro gezeichnet, die zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung noch ausstehen.
Kapitel 10 Vertragspartner
Vertragspartner
Initiator / Anbieterin / Konzeption / Geschäftsbesorgung / Eigenkapitalvermittlung
Firma
HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG
Handelsregister
HRA 70856, Amtsgericht München
Sitz der Gesellschaft /
Geschäftsanschrift
Wolfratshauser Straße 49, 82049 Pullach
Geschäftsjahr
Kalenderjahr
Gegenstand / Geschäftstätigkeit der Gesellschaft
Gegenstand des Unternehmens sind die Vermittlung, Entwicklung und
Durchführung von Leasinggeschäften sowie der Kauf und Verkauf und die
Vermittlung von beweglichen und unbeweglichen Wirtschafts- und Investitionsgütern, die Durchführung aller damit mittelbar und unmittelbar
zusammenhängenden Geschäfte, wie z. B. Projektentwicklung und Baubetreuung von Immobilien, sowie die Auflegung von Kapitalmarktprodukten.
Kommanditkapital
28.000.000 Euro
Komplementärin
HANNOVER LEASING Verwaltungsgesellschaft mbH
(Stammkapital 30.000 Euro)
Gesellschafter
- Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale, Frankfurt am Main / Erfurt 79,79 %
- Klaus-Werner Sebbel, München 17,55 %
- Friedrich Wilhelm Patt, Hofheim am Taunus 2,66 %
Geschäftsführung
- Andreas Ahlmann, München
- Friedrich Wilhelm Patt, Hofheim am Taunus
- Dr. Hans Volkert Volckens, München (stv.)
Es vertreten jeweils zwei Geschäftsführer gemeinsam.
Informationen zu Ermittlungsmaßnahmen
Die Staatsanwaltschaft München ermittelt wegen des
Anfangsverdachts der Steuerhinterziehung im Zusammenhang mit der Abgabe von Steuererklärungen
bei insgesamt sieben von der Initiatorin in den Jahren
2000 bis 2002 initiierten Medienfonds gegen einzelne
Geschäftsführer der Initiatorin, die zum Teil auch Mitglieder der Geschäftsführung der ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH (persönlich haftende Gesellschafterin der Fondsgesellschaft) und der Geschäfts-
führung der EBLANA Verwaltungsgesellschaft mbH
(persönlich haftende Gesellschafterin der Objektgesellschaft) und Kommanditist der Fondsgesellschaft
sind. In diesem Zusammenhang wurden Mitte November 2007 die Geschäftsräume der Initiatorin
durchsucht. Die Initiatorin sieht es als ihre Pflicht an,
im Interesse einer vollständigen und korrekten Information die Investoren des Geschlossenen § 6b-Immobilienfonds »Vermögenswerte 5« von diesem Ermittlungsverfahren zu unterrichten.
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Kapitel 10 Vertragspartner
Platzierungsgarantin
Firma
Delta Vermietungsgesellschaft mbH
Gründung
07.11.1986
Handelsregister
HRB 80381, Amtsgericht München
Sitz der Gesellschaft / Geschäftsanschrift
Wolfratshauser Straße 49, 82049 Pullach
Geschäftsjahr
Kalenderjahr
Gegenstand / Geschäftstätigkeit der Gesellschaft
Gegenstand des Unternehmens ist der Erwerb, die Errichtung und die
Vermietung von unbeweglichen Wirtschaftsgütern und alle sonstigen damit zusammenhängenden Geschäfte, sowie die Beteiligung an anderen
Unternehmen (auch als persönlich haftende Gesellschafterin bei Personengesellschaften).
Stammkapital
25.564,59 Euro (voll eingezahlt)
Gesellschafter
HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG
Geschäftsführer
- Hans-Peter Kerscher, München
- Sven-Michael Sautter, München
Die Geschäftsführer vertreten gemeinsam.
Kapitel 10 Vertragspartner
Objektgesellschaft (Anlageobjekt)
Firma
HeWiPPP GmbH & Co. KG
Gründung
19.08.2005
Handelsregister
HRA 42613, Amtsgericht Frankfurt am Main und mit Sitzverlegung zum
09.01.2008 HRA 91558, Amtsgericht München
Sitz der Gesellschaft / Geschäftsanschrift
Der Sitz der Gesellschaft wurde von der Myliusstraße 33-37, 60323
Frankfurt am Main, zum 09.01.2008 in die Wolfratshauser Straße 49,
82049 Pullach, verlegt
Geschäftsjahr
Kalenderjahr
Dauer
Die Gesellschaft ist auf unbestimmte Zeit errichtet; eine Kündigung ist
erstmals zum 31.12.2039 möglich.
Gegenstand / Geschäftstätigkeit der Gesellschaft
Gegenstand des Unternehmens ist der Erwerb, die Bebauung, die
Herstellung, die Verwaltung und die Vermietung von langlebigen Wirtschafts- und Investitionsgütern sowie das Eingehen von Beteiligungen
zu diesem Zweck, die Verwaltung und Nutzung eigenen Kapitalvermögens und die Durchführung aller damit mittelbar oder unmittelbar zusammenhängenden Geschäfte, insbesondere Grundstückserwerb, Planung,
Bau und Finanzierung einschließlich langfristiger Rückvermietung für das
PPP-Hochbauprojekt Zentrales Justiz- und Verwaltungszentrum
Wiesbaden, Mainzer Straße. Ausgenommen sind jegliche gewerbliche
Tätigkeiten oder Geschäfte, u. a. die in § 34 c Gewerbeordnung aufgeführt sind.
Gesellschaftskapital
(Kommanditanteile der
Objektgesellschaft)
Das gezeichnete Kapital verteilt sich zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung auf folgende Gesellschafter:
- ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Beteiligungs KG 94.000
Euro (94 %)
- HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG 5.900 Euro (5,9 %)
- Josef Reiter 100 Euro (0,1 %) als geschäftsführender Kommanditist
Es ist vorgesehen, das Kommanditkapital der Objektgesellschaft auf bis
zu 17.315.000 Euro zu erhöhen, jedoch immer so, dass die HANNOVER
LEASING GmbH & Co. KG weiterhin mit einem Anteil in Höhe von 5,9 %
am Gesellschaftskapital beteiligt bleibt.
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Kapitel 10 Vertragspartner
Objektgesellschaft (Anlageobjekt)
Geschäftsführerin /
Komplementärin
EBLANA Verwaltungsgesellschaft mbH
Geschäftsführung
und Vertretung
Die persönlich haftende Gesellschafterin und der geschäftsführende
Kommanditist sind berechtigt, durch gesonderten Geschäftsbesorgungsvertrag im Namen und auf Rechnung der Objektgesellschaft, insbesondere HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG und die OFB Projektentwicklung
GmbH, Tätigkeiten der Geschäftsführung zu übertragen und erforderliche
Bevollmächtigungen zu erteilen. Die OFB Projektentwicklung GmbH ist
zur Vertretung der Objektgesellschaft während der Bauphase bevollmächtigt. Die Leitung der Gesellschaft als solche und die damit verbundene Verantwortlichkeit verbleibt in jedem Fall bei der persönlich haftenden Gesellschafterin und dem geschäftsführenden Kommanditisten.
Die persönlich haftende Gesellschafterin und der geschäftsführende
Kommanditist sind befugt, bestimmte zur Durchführung der Fondskonzeption erforderliche Rechtsgeschäfte, sonstige Geschäfte der Investitionsphase sowie Geschäfte, die zum gewöhnlichen Geschäftsbetrieb der
Gesellschaft gehören, ohne Zustimmung der Gesellschafter durchzuführen (vgl. Kapitel 11 »Rechtliche Grundlagen«).
Vergütung
Für die Übernahme des Haftungsrisikos erhält die persönlich haftende
Gesellschafterin ab dem Kalenderjahr 2010 eine gewinnunabhängige Vergütung (Haftungsvergütung) in Höhe von 2.500 Euro p. a. zuzüglich etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer. Die geschäftsführende Kommanditistin erhält ab dem Kalenderjahr 2010 für die Übernahme ihrer Aufgabe eine gewinnabhängige Vorabvergütung (Gewinnvorab) in Höhe von 2.500
Euro p. a. zuzüglich etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer. Die Haftungsvergütung und der Gewinnvorab werden jährlich, erstmals ab dem Kalenderjahr 2011, um 2,0 % erhöht. Der geschäftsführende Kommanditist ist
gemäß ihrer Beteiligungsquote am Ergebnis der Objektgesellschaft beteiligt, die persönlich haftende Gesellschafterin ist am laufenden Ergebnis der Objektgesellschaft nicht beteiligt.
Keine Nachschusspflicht
Eine Nachschusspflicht besteht nicht. Es ist jedoch eine Kapitalerhöhung
auf bis zu 17.315.000 Euro geplant.
Kapitel 10 Vertragspartner
Persönlich haftende Gesellschafterin der Objektgesellschaft
Firma
EBLANA Verwaltungsgesellschaft mbH
Gründung
25.07.2006
Handelsregister
HRB 163736, Amtsgericht München
Sitz der Gesellschaft / Geschäftsanschrift
Wolfratshauser Straße 49, 82049 Pullach
Geschäftsjahr
Kalenderjahr
Gegenstand / Geschäftstätigkeit der Gesellschaft
Der Gegenstand des Unternehmens ist die Verwaltung und Geschäftsführung von Unternehmen, ferner der Erwerb, die Errichtung und die Verwaltung und Vermietung von beweglichen und unbeweglichen Wirtschaftsgütern sowie die Durchführung aller damit mittelbar oder unmittelbar zusammenhängenden Geschäfte. Ausgenommen sind die Tätigkeiten oder
Geschäfte, die in § 34 c Gewerbeordnung aufgeführt sind.
Stammkapital
25.000 Euro
Gesellschafter
100 % SONORA Verwaltungsgesellschaft mbH
Geschäftsführer
- Friedrich Wilhelm Patt, Hofheim am Taunus
- Dr. Richard Maier, München
- Christine Wienecke, Karlsfeld
- Thomas Brenner, Bürstadt
Es vertreten jeweils zwei Geschäftsführer gemeinsam.
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Kapitel 10 Vertragspartner
Vertragspartner des Vertrags über die Veräußerung und Abtretung von Kommanditanteilen und Austausch
der Komplementärin
Firma
OFB Projektentwicklung GmbH
Gründung
14.12.1970
Handelsregister
HRB 11439, Amtsgericht Frankfurt am Main
Sitz der Gesellschaft /
Geschäftsanschrift
Myliusstraße 33-37, 60323 Frankfurt am Main
Geschäftsjahr
Kalenderjahr
Gegenstand / Geschäftstätigkeit der Gesellschaft
Gegenstand des Unternehmens ist der Erwerb, die Entwicklung und die
Bebauung von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten, ihre
Nutzung für gewerbliche und sonstige Zwecke sowie deren Vermarktung
und Verwaltung, weiterhin die Vermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken, die Beschaffung und Vermittlung von Finanzierungsmitteln sowie die Übernahme auch einzelner Geschäfte im Zusammenhang mit der Planung und Durchführung von Baumaßnahmen, die
Bauberatung, die Anfertigung von Bauplänen, die Vergabe von Bauarbeiten, die Ausübung der Bauleitung sowie die Bauabrechnung. Die Gesellschaft kann im Rahmen des Gesellschaftszwecks: in fremdem Namen,
Auftrag und für fremde Rechnung; in eigenem Namen, jedoch im fremden
Auftrag und für fremde Rechnung; und in eigenem Namen und für eigene
Rechnung tätig werden.
Stammkapital
1.080.000 Euro
Gesellschafter
Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale
Geschäftsführer
- Dr. Alois Rhiel, Fulda
- Kai-Uwe Marx, Frankfurt am Main
- Dr. Peter Neumann, Bad Soden
Kapitel 10 Vertragspartner
Vertragspartner des Vertrags über die Veräußerung und Abtretung von Kommanditanteilen und Austausch
der Komplementärin
Firma
Grundstücksverwaltungsgesellschaft Kaiserlei GmbH
Gründung
29.03.1988
Handelsregister
HRB 34965, Amtsgericht Frankfurt am Main
Sitz der Gesellschaft /
Geschäftsanschrift
Myliusstraße 33-37, 60323 Frankfurt am Main
Geschäftsjahr
Kalenderjahr
Gegenstand / Geschäftstätigkeit der Gesellschaft
Geschäftsgegenstand ist der An- und Verkauf von Grundstücken sowie
grundstücksgleichen Rechten, die Planung von auf den Grundstücken zu
errichtenden Gebäuden, die Bebauung der Grundstücke, die Vermarktung
/ Veräußerung von bebauten und unbebauten Grundstücken oder Teilen
derselben.
Gesellschafter
OFB Projektentwicklung GmbH
Geschäftsführer
-
Manfred Dittrich, Weiterstadt
Dr. Peter Neumann, Bad Soden
Kai-Uwe Marx, Frankfurt am Main
Dr. Alois Rhiel, Fulda
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Kapitel 10 Vertragspartner
Generalübernehmer
Firma
Bilfinger Berger Hochbau GmbH Frankfurt am Main
(vormals Bilfinger Berger AG Niederlassung Hochbau Frankfurt)
Gründung
10.03.1906
Handelsregister
HRB 82233, Amtsgericht Frankfurt am Main
Umwandlung /
Ausgliederung
Mit Ausgliederungs- und Übernahmevertrag vom 18.03.2008 erfolgte die
Umwandlung durch die Ausgliederung des Bereichs Hochbau von der Bilfinger Berger AG in die Bilfinger Berger Hochbau GmbH Frankfurt am
Main, HRB 82233, Amtsgericht Frankfurt am Main.
Die Bilfinger Berger AG (HRB 4444, Amtsgericht Mannheim) hat mit der
Bilfinger Berger Hochbau GmbH Frankfurt am Main (HRB 82233, Amtsgericht Frankfurt am Main) einen Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag am 18.03.2008 geschlossen.
Sitz der Gesellschaft /
Geschäftsanschrift
Goldsteinstraße 114, 60528 Frankfurt am Main
Geschäftsjahr
Kalenderjahr
Gegenstand / Geschäftstätigkeit der Gesellschaft
Geschäftsgegenstand ist die Planung und die Entwicklung, die Leitung
und die industrielle Ausführung von Bauleistungen im Hoch- und Industriebau sowie die Erbringung damit verbundener Dienstleistungen jeglicher Art, insbesondere Logistik- und Sicherungsdienstleistungen während der Bauphase sowie dem Bauen vor- und nachgelagerte Dienstleistungen an Immobilien. Gegenstand des Unternehmens sind weiter die
Durchführung von Betreibermodellen für Gebäude, Infrastruktureinrichtungen und Anlagen aller Art, einschließlich deren Errichtung und Bewirtschaftung und der Erbringung damit verbundener Dienstleistungen,
sowie die Vermietung und die Verpachtung von Grundstücken und
Gebäuden.
Stammkapital
10.000.000 Euro
Geschäftsführer
-
Dominik Fabry, Mainz
Dr. Matthias Jacob, Heusenstamm
Dr. Shervin Haghsheno, Griesheim
Dr. Gerd Simsch, Budenheim
Frank Jainz, Starnberg
Kapitel 10 Vertragspartner
Betreibergesellschaft
Firma
HSG Zander Rhein-Main GmbH
(vormals HSG Zander GmbH; davor HSG Technischer Service GmbH)
Gründung
20.06.1988
Handelsregister
HRB 43786, Amtsgericht Frankfurt am Main
Umfirmierung / Umwandlung
/ Ausgliederung
Verschmelzung mit Änderung des Gesellschaftsvertrags am 08.07.2008
der HSG Technischer Service GmbH mit der M+W Zander D.I.B. Facility
Management GmbH zu der HSG Zander GmbH, Neu-Isenburg, HRB 40800,
Amtsgericht Offenbach am Main
Mit Ausgliederungs- und Übernahmevertrag vom 03.04.2009 Umwandlung durch Ausgliederung von Teilen des Vermögens der HSG Zander
GmbH (Teilbetrieb Rhein-Main) auf die HSG Zander Rhein-Main GmbH,
Neu-Isenburg, HRB 43786, Amtsgericht Frankfurt am Main
Sitz der Gesellschaft /
Geschäftsanschrift
An der Gehespitz 50, 63263 Neu-Isenburg
Geschäftsjahr
Kalenderjahr
Gegenstand / Geschäftstätigkeit der Gesellschaft
Gegenstand des Unternehmens ist das kaufmännische, technische und
infrastrukturelle Facility Management, insbesondere Energiemanagement, Erstellung und Instandhaltung gebäudetechnischer Anlagen und
Einrichtungen, Industrieanlagen und Straßen sowie die Erbringung sonstiger Immobilienleistungen.
Stammkapital
30.000 Euro
Geschäftsführer
Dr. Eckhart Helmut Joachim Morré, Wiesbaden
95
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Kapitel 10 Vertragspartner
Eigenkapitalvermittlung
Firma
SachsenFonds GmbH
Gründung
14.09.2001
Handelsregister
HRB 139182, Amtsgericht München
Umfirmierung / Umwandlung
/ Ausgliederung
Mit Ausgliederungsplan vom 25.07.2001 ist die SachsenFonds GmbH
durch Ausgliederung aus dem Vermögen der SachsenFonds Holding
GmbH, Haar, HRB 131510, Amtsgericht München entstanden.
Die Gesellschaft hat am 01.12.2001 einen Gewinnabführungsvertrag mit
der SachsenFonds Holding GmbH als herrschender Gesellschafter geschlossen.
Sitz der Gesellschaft /
Geschäftsanschrift
Hans-Stießberger-Straße 2a, 85540 Haar
Geschäftsjahr
Kalenderjahr
Gegenstand / Geschäftstätigkeit der Gesellschaft
Gegenstand des Unternehmens sind Immobiliengeschäfte aller Art, mit
Ausnahme von Bauträgergeschäften, die nach § 34c GewO erlaubnispflichtig sind; Konzeption, Emittierung und Verwaltung von ImmobilienFonds, von Immobilien- und Mobilien-Leasing-Fonds, von Medien-, Regenerative Energie-, Private Equity-, Venture Capital-, Infrastruktur- und
Life-Settlement-Fonds; Konzeption, Emittierung und Verwaltung und der
Vertrieb von sonstigen Fonds für private und institutionelle Anleger;
Gründung von und Beteiligung an Objektgesellschaften.
Stammkapital
1.000.000 Euro
Geschäftsführer
Jürgen Göbel, Ottobrunn
Thomas Schober, München
Gesellschafter
100 % SachsenFonds Holding
Weitere Vertragspartner
Finanzierende Banken
Bei der finanzierenden Bank handelt es sich um eine namhafte deutsche
Großbank. Die finanzierende Bank wurde nicht in die Konzeption der
Fondsgesellschaft mit einbezogen und übernimmt im Rahmen dieses Beteiligungsangebots gegenüber den Investoren keinerlei Haftung, insbesondere nicht für den wirtschaftlichen Erfolg der Beteiligung.
Kapitel 10 Vertragspartner
Kapitalmäßige Verflechtungen
Personelle Verflechtungen
Die Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale
(Helaba) ist zu 79,79 Prozent, Herr Klaus-Werner
Sebbel zu 17,55 Prozent und Herr Friedrich Wilhelm
Patt zu 2,66 Prozent an der HANNOVER LEASING
GmbH & Co. KG beteiligt. Die Landesbank HessenThüringen Girozentrale (Helaba) ist zu 100 Prozent an
der OFB Projektentwicklung GmbH beteiligt.
Friedrich Wilhelm Patt ist:
- Geschäftsführer der HANNOVER LEASING GmbH
& Co. KG
- Kommanditist der HANNOVER LEASING GmbH
& Co. KG
- Kommanditist der ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Beteiligungs KG
- Geschäftsführer der EBLANA Verwaltungsgesellschaft mbH (Komplementärin der Objektgesellschaft)
- Geschäftsführer der ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH (Gründungskomplementärin der
Fondsgesellschaft)
- Geschäftsführer der SONORA Verwaltungsgesellschaft mbH (Gesellschafterin der Komplementärin der Objektgesellschaft und Fondsgesellschaft)
- Geschäftsführer der Kimon Verwaltungsgesellschaft mbH (Komplementärin der ORION Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Beteiligungs
KG, letztere ist Kommanditistin der Fondsgesellschaft)
HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG ist
- zu 100 Prozent beteiligt an der Delta Vermietungs GmbH (Platzierungsgarantin) und zu 100
Prozent an der ORION Verwaltungsgesellschaft
mbH & Co. Beteiligungs KG (Gründungskommanditistin der Fondsgesellschaft)
- zu 49 Prozent beteiligt an der SONORA Verwaltungsgesellschaft mbH
- als Gesellschafterin der EBLANA Verwaltungsgesellschaft mbH (Komplementärin
der Objektgesellschaft)
- als Gesellschafterin der ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH (Gründungskomplementärin der Fondsgesellschaft)
- zu 5,9 Prozent beteiligt an der HeWiPPP GmbH
& Co. KG (Objektgesellschaft).
Zum Prospektaufstellungszeitpunkt hält Hannover
Leasing mittelbar über die ORION Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Beteiligungs KG 50 Prozent der
Anteile an der Fondsgesellschaft. Die weiteren 50 Prozent der Kommanditanteile der Fondsgesellschaft hält
Friedrich Wilhelm Patt.
Die ORION Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Beteiligungs KG und Friedrich Wilhelm Patt scheiden jeweils zeitgleich mit dem Beitritt des letzten Neugesellschafters gegen Erstattung ihrer Einlage, sofern
diese einbezahlt wurde, aus.
Thomas Brenner ist:
- Mitarbeiter der Landesbank Hessen-Thüringen
Girozentrale
- Geschäftsführer der EBLANA Verwaltungsgesellschaft mbH (Komplementärin der Objektgesellschaft)
- Geschäftsführer der ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH (Gründungskomplementärin der
Fondsgesellschaft)
- Geschäftsführer der SONORA Verwaltungsgesellschaft mbH (Gesellschafterin der Komplementärin der Objektgesellschaft und Fondsgesellschaft)
Hans-Peter Kerscher ist:
- Geschäftsführer der Delta Vermietungsgesellschaft mbH (Platzierungsgarantin)
- Prokurist der HANNOVER LEASING GmbH & Co.
KG
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Kapitel 10 Vertragspartner
Sven-Michael Sautter ist:
- Geschäftsführer der Delta Vermietungsgesellschaft mbH (Platzierungsgarantin)
- Mitarbeiter der HANNOVER LEASING GmbH &
Co. KG
Josef Reiter ist:
- Kommanditist der HeWiPPP GmbH & Co. KG
(Objektgesellschaft)
- Wirtschaftsprüfer und Steuerberater
Christine Wienecke ist:
- Geschäftsführerin der EBLANA Verwaltungsgesellschaft mbH (Komplementärin der Objektgesellschaft)
- Geschäftsführerin der ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH (Gründungskomplementärin der
Fondsgesellschaft)
- Geschäftsführerin der SONORA Verwaltungsgesellschaft mbH (Gesellschafterin der Komplementärin der Objektgesellschaft und Fondsgesellschaft)
- Rechtsanwältin
Dr. Richard Maier ist:
- Geschäftsführer der EBLANA Verwaltungsgesellschaft mbH (Komplementärin der Objektgesellschaft)
- Geschäftsführer der ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH (Gründungskomplementärin der
Fondsgesellschaft)
- Geschäftsführer der SONORA Verwaltungsgesellschaft mbH (Gesellschafterin der Komplementärin der Objektgesellschaft und Fondsgesellschaft)
Weitere als die angegebenen kapitalmäßigen und
personellen Verflechtungen bestehen nicht.
Kapitel 10 Vertragspartner
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Kapitel 11 Rechtliche Grundlagen
Rechtliche Grundlagen
Rechtsstellung des Kommanditisten
Die Anleger beteiligen sich als Kommanditisten an
der Fondsgesellschaft, der ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Beteiligungs KG. Damit erlangen sie die mit einer Kommanditbeteiligung verbundenen und in den §§ 161 ff. HGB begründeten gesetzlichen Rechte eines Kommanditisten, die durch die
Regelungen des Gesellschaftsvertrags modifiziert
bzw. ergänzt werden.
Mit der Vermögensanlage verbundene Rechte des
Kommanditisten
Die mit einer Kommanditbeteiligung verbundenen
Rechte eines Kommanditisten lassen sich im Kern
durch seine Verwaltungsrechte und seine Vermögensrechte beschreiben. Zu den Verwaltungsrechten,
mittels derer die Teilhabe an der Gestaltung der gesellschaftlichen Verhältnisse und die Führung der
Gesellschaft gesichert werden sollen, gehören das
Stimmrecht in Gesellschafterversammlungen, das
Recht auf Rechnungslegung durch die Geschäftsführung, kein Recht zur Geschäftsführung und kein
Recht zu Vertretung der Fondsgesellschaft und nur
eingeschränkte Informations- und Kontrollrechte.
Zu den Vermögensrechten zählen anteilige Teilhabe
am laufenden Jahresergebnis, Entnahmen und Liquidationserlös bzw. bei seinem vorzeitigen Ausscheiden ein Abfindungsguthaben, aber auch eine nur beschränkte Kommanditistenhaftung und keine Nachschussverpflichtung.
ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft
mbH & Co. Beteiligungs KG
(Fondsgesellschaft)
Gesellschaftsvertrag
Der Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft ist
im Kapitel 14 »Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft« vollständig abgedruckt und Teil dieses Prospekts. Auf die dort im Einzelnen getroffenen Regelungen wird ausdrücklich verwiesen. Einen Überblick
über die Vereinbarungen im Gesellschaftsvertrag soll
die nachfolgende Kurzübersicht geben:
Gesellschaftskapital
Die Fondsgesellschaft ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Beteiligungs KG ist eine Kommanditgesellschaft mit Sitz in Pullach, eingetragen im
Handelsregister des Amtsgerichts München unter
HRA 89223.
Das Kommanditkapital der Gesellschaft beträgt
10.000 Euro. Mit dem Beitritt der Anleger soll das
Kommanditkapital der Fondsgesellschaft auf bis zu
34.500.000 Euro zuzüglich Agio erhöht werden.
Gesellschafter
Persönlich haftende Gesellschafterin ist die ECLIPSIS
Verwaltungsgesellschaft mbH. Sie leistet keine Einlage und ist am Ergebnis und Vermögen der Fondsgesellschaft nicht beteiligt.
Kommanditisten sind zu jeweils gleichen Teilen
die ORION Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Beteiligungs KG mit einem Kommanditanteil von 5.000
Euro (= 50 Prozent), der eingezahlt ist, sowie Herr
Friedrich Wilhelm Patt mit einem Kommanditanteil
von ebenfalls 5.000 Euro (= 50 Prozent), der noch
einzuzahlen ist.
Mit dem Beitritt des letzten Anlegers (Neugesellschafter) scheiden die ORION Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Beteiligungs KG und Herr Friedrich
Wilhelm Patt gegen Erstattung ihrer Einlage aus.
Unternehmensgegenstand
Unternehmensgegenstand der Fondsgesellschaft ist
insbesondere die Beteiligung als Kommanditistin an
der Objektgesellschaft. Die Fondsgesellschaft hält
einen Kommanditanteil von 94.000 Euro (= 94 Prozent). An der auf Ebene der Objektgesellschaft zum
30. September 2009 geplanten Erhöhung des Kommanditkapitals von 100.000 Euro auf 17.314.769 Euro
wird die Fondsgesellschaft zu 94 Prozent teilnehmen, sodass sie mit einem Kommanditanteil von
16.275.883 (= 94 Prozent) beteiligt sein wird.
Beitritt
Mit der Annahme eines Beitrittsangebots ist das Gesellschaftsverhältnis begründet. Die persönlich haftende Gesellschafterin ist befugt, die entsprechenden Eintragungen der Anleger in das Handelsregister zu beantragen. Jeder Anleger ist verpflichtet,
Kapitel 11 Rechtliche Grundlagen
der persönlich haftenden Gesellschafterin eine umfassende über den Tod hinaus wirksame und unwiderrufliche Handelsregistervollmacht in notariell beglaubigter Form zur Verfügung zu stellen. Die hierfür
anfallenden Kosten trägt der Anleger selbst.
Leistung der Einlage
Die mit Unterzeichnung der Beitrittsvereinbarung
übernommene Kommanditeinlage (ohne Agio) stellt
die im Verhältnis zur Gesellschaft geschuldete Pflichteinlage dar. Die in das Handelsregister für jeden Anleger einzutragende Hafteinlage wird auf 5 Prozent seiner Kommanditeinlage (ohne Agio) festgesetzt.
Pflichteinlagen sind Bareinlagen und gemäß Beitrittsvereinbarung auf das Konto der Gesellschaft einzuzahlen. Kommt ein Anleger mit der Einzahlung in Verzug, hat er Verzugszinsen in gesetzlicher Höhe gemäß
§ 288 BGB von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu entrichten. Kommt ein Anleger trotz Mahnung und Nachfristsetzung seinen Zahlungsverpflichtungen nicht oder nicht vollständig nach, ist die persönlich haftende Gesellschafterin berechtigt, durch
einseitige Erklärung den Kapitalanteil des säumigen
Gesellschafters auf die geleistete Zahlung herabzusetzen oder ihn aus der Gesellschaft auszuschließen.
Ausschüttungen
Die Gesellschaft schüttet die erwirtschafteten Liquiditätsüberschüsse jeweils zum 15. Januar des Folgejahres
für das vorangegangene Geschäftsjahr, erstmals am
15. Januar 2010 für das Geschäftsjahr 2009, aus.
Fondslaufzeit
Die Gesellschaft wird auf unbestimmte Dauer abgeschlossen. Die ordentliche Kündigung durch die Anleger ist erstmals zum 31. Dezember 2039 möglich.
Geschäftsführung und Vertretung
Zur Geschäftsführung ist allein die persönlich haftende Gesellschafterin berechtigt und verpflichtet.
Die Geschäftsführung erstreckt sich auf die Vornahme aller Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen,
die zum gewöhnlichen Geschäftsbetrieb der Gesellschaft gehören. Hierzu gehören insbesondere auch
die Durchführung, Verwaltung und Abwicklung des
Investitionsvorhabens, das ist Erwerb und Halten der
Beteiligung an der Objektgesellschaft.
Zur Vornahme von Handlungen und Maßnahmen,
die über den gewöhnlichen Betrieb des Handelsgewerbes der Gesellschaft hinausgehen, bedürfen die
geschäftsführenden Gesellschafter der vorherigen
Zustimmung der Gesellschafter.
Gesellschafterbeschlüsse
Entscheidungen in Angelegenheiten der Gesellschaft
treffen die Gesellschafter durch Beschlüsse.
Einer qualifizierten Mehrheit der Gesellschafter
bedürfen u.a. die Beendigung und Veräußerung der
Beteiligung oder eines Teils der Beteiligung der Gesellschaft an der Objektgesellschaft (vgl. nachfolgende
Seiten) und die Zustimmung der Gesellschaft zu zustimmungspflichtigen Handlungen und Maßnahmen
im Rahmen der Beteiligung der Gesellschaft als Kommanditistin an der Objektgesellschaft, soweit der Gesellschaftsvertrag der Objektgesellschaft eine Zustimmung ihrer Gesellschafter mit qualifizierter Mehrheit vorsieht. Die qualifizierte Mehrheit besteht aus
den Stimmen der persönlich haftenden Gesellschafterin sowie so viel weiteren Stimmen, dass mindestens
75 Prozent der abgegebenen Stimmen erreicht sind.
Einer Zustimmung der einfachen Mehrheit der Gesellschafter bedarf u. a. die Zustimmung der Gesellschaft zu zustimmungspflichtigen Handlungen und
Maßnahmen im Rahmen der Beteiligung der Gesellschaft als Kommanditistin an der Objektgesellschaft,
soweit der Gesellschaftsvertrag der Objektgesellschaft eine Zustimmung ihrer Gesellschafter mit einfacher Mehrheit vorsieht.
Vergütung
Die persönlich haftende Gesellschafterin erhält für
die Übernahme des Haftungsrisikos ab dem Kalenderjahr 2009 jährlich eine im Innenverhältnis als Aufwand zu buchende Haftungsvergütung von 5.000
Euro. Die Vergütung erhöht sich jährlich um zwei
Prozent. Sie erhöht sich um die gesetzliche Umsatzsteuer, soweit diese anfällt.
Schlichtungsverfahren
HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG und die Fondsgesellschaft haben sich dem Schlichtungsverfahren
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Kapitel 11 Rechtliche Grundlagen
der Ombudsstelle Geschlossene Fonds angeschlossen und unterwerfen sich der gültigen Verfahrensordnung sowie den Schlichtungssprüchen der Ombudsperson, die im Rahmen dieser Verfahrensordnung ergehen. Anleger dieser Fondsgesellschaft haben die Möglichkeit, im Falle von Streitigkeiten ihre
Beschwerden schriftlich an die Ombudsstelle Geschlossene Fonds zu richten und damit ein außergerichtliches Schlichtungsverfahren einzuleiten. Das
Verfahren wird schriftlich geführt. Soweit sich die
Parteien nicht während des Verfahrens einigen, ergeht als Ergebnis der Prüfung ein Schlichtungsspruch
der Ombudsperson. Nach der Verfahrensordnung der
Ombudsstelle Geschlossene Fonds ist die Beschwerdegegnerin an einen Schlichtungsspruch der Ombudsperson gebunden, sofern der Beschwerdegegenstand 5.000 Euro nicht übersteigt. Die Berechnung der Höhe des Beschwerdegegenstands richtet
sich nach der von dem beschwerdeführenden Anleger geltend gemachten Forderung. Das bedeutet,
dass die Beschwerdegegnerin in einem solchen Fall
einer Entscheidung der Ombudsperson, die die Beschwerdegegnerin verpflichtet, nachkommen muss
und gegen den Schlichtungsspruch den ordentlichen
Rechtsweg nicht beschreiten kann. Bei Beschwerden
mit einem höheren Streitwert gibt die Ombudsperson eine Empfehlung ab. Dem Anleger steht es immer frei, anstelle der Anrufung der Ombudsstelle den
ordentlichen Rechtsweg zu beschreiten. Für nähere
Informationen zur Ombudsperson und dem Schlichtungsverfahren kontaktieren Sie bitte:
Ombudsstelle Geschlossene Fonds e.V.
Postfach 64 02 22, 10048 Berlin
[email protected]
Die Verfahrensordnung und weitergehende Informationen finden Sie zudem im Internet unter:
www.ombudsstelle-gfonds.de
HeWiPPP GmbH & Co. KG
(Objektgesellschaft)
Gesellschaftsrechtliche Regelungen
Die Objektgesellschaft ist eine Kommanditgesellschaft mit Sitz in Pullach, eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts München unter HRA 91558.
Das Kommanditkapital der Gesellschaft beträgt
100.000 Euro.
Die Objektgesellschaft ist durch die OFB Projektentwicklung GmbH mit einem Kommanditanteil von
94.000 Euro (= 94 Prozent) und HANNOVER LEASING
GmbH & Co. KG mit einem Kommanditanteil von
6.000 Euro (= 6 Prozent) und der Grundstücksverwaltungsgesellschaft Kaiserlei GmbH als persönlich
haftende Gesellschafterin zum Zweck der Teilnahme
am Vergabeverfahren »PPP-Projekt Planung, Bau,
Betrieb und Finanzierung einschließlich langfristiger
Rückvermietung des Justiz- und Verwaltungszentrums Wiesbaden, Mainzer Straße« gegründet worden. Sie hat gemeinsam mit ihrem Partner HSG Zander Rhein-Main GmbH (vormals HSG Zander GmbH,
vormals HSG Technischer Service GmbH) den Zuschlag erhalten.
Gemäß Anteilskaufvertrag vom 9. Oktober 2007
(Vertrag zur Anschaffung des Anlageobjekts) hat die
Fondsgesellschaft den Kommanditanteil der OFB
Projektentwicklung GmbH von 94.000 Euro (= 94
Prozent) übernommen, die Grundstücksverwaltungsgesellschaft Kaiserlei GmbH wurde als persönlich haftende Gesellschafterin der Objektgesellschaft gegen EBLANA Verwaltungsgesellschaft mbH
ausgetauscht, deren Alleingesellschafterin die SONORA Verwaltungsgesellschaft mbH ist. EBLANA
Verwaltungsgesellschaft mbH leistet keine Einlage
und ist am Ergebnis und Vermögen der Objektgesellschaft nicht beteiligt.
Der von der Fondsgesellschaft nach dem Anteilskaufvertrag mit OFB Projektentwicklung GmbH geschuldete Kaufpreis ist noch nicht bezahlt.
Herr Josef Reiter hat gemäß Anteilskaufvertrag
vom 24. Oktober 2007 von HANNOVER LEASING
GmbH & Co. KG einen Kommanditanteil von 100 Euro
(0,1 Prozent) übernommen.
Zu den Änderungen der Gesellschafter haben die
Kapitel 11 Rechtliche Grundlagen
Auftraggeber mit Nachtrag 2 und 4 zum Rahmenvertrag (vgl. nachfolgende Seiten) ihre gemäß den Projektverträgen erforderliche Zustimmung erteilt.
Sämtliche Pflicht- und Hafteinlagen sind voll einbezahlt und nicht zurückbezahlt.
Zur Geschäftsführung der Objektgesellschaft
sind die persönlich haftende Gesellschafterin und die
Fondsgesellschaft berechtigt und verpflichtet.
Gegenstand des Unternehmens ist der Erwerb, die
Bebauung, die Herstellung, die Verwaltung und die
Vermietung von langlebigen Wirtschafts- und Investitionsgütern sowie das Eingehen von Beteiligungen
zu diesem Zweck, die Verwaltung und Nutzung eigenen Kapitalvermögens und die Durchführung aller
damit mittelbar oder unmittelbar zusammenhängenden Geschäfte, insbesondere Grundstückserwerb, Planung, Bau und Finanzierung einschließlich
langfristiger Rückvermietung für das PPP-Hochbauprojekt »Zentrales Justiz- und Verwaltungszentrum
Wiesbaden, Mainzer Straße«. Ausgenommen sind
jegliche gewerbliche Tätigkeiten oder Geschäfte, u.
a. die in § 34 c Gewerbeordnung aufgeführt sind.
Die Gesellschafter der Objektgesellschaft werden bis
spätestens 30. September 2009 eine Kapitalerhöhung auf 17.314.769 Euro beschließen und den Gesellschaftsvertrag neu fassen.
Einen Überblick über die künftigen Vereinbarungen
im Gesellschaftsvertrag soll die nachfolgende Kurzübersicht geben:
ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Beteiligungs KG wird mit einer Kommanditeinlage von
16.275.883 Euro (= 94 Prozent), HANNOVER LEASING
GmbH & Co. KG mit einer Kommanditeinlage von
1.021.571 Euro (= 5,9 Prozent) und Herr Josef Reiter
mit einer Kommanditeinlage von 17.315 Euro (= 0,1
Prozent) beteiligt sein. HANNOVER LEASING GmbH
& Co. KG ist im Falle einer Kapitalerhöhung stets mit
5,9 Prozent am Vermögen der Gesellschaft beteiligt,
unabhängig vom Zeitpunkt der Einzahlung ihrer
Kommanditeinlage.
Die Kommanditeinlagen stellen die im Verhältnis
zur Gesellschaft geschuldeten Pflichteinlagen dar.
Die in das Handelsregister für jeden Kommanditisten
einzutragende Hafteinlage wird auf fünf Prozent seiner Kommanditeinlage festgesetzt.
Die Gesellschaft wird auf unbestimmte Dauer abgeschlossen. Das Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr.
Ein Gesellschafter kann jeweils unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs (6) Monaten zum Ende eines Kalenderjahres das Gesellschaftsverhältnis
kündigen; die ordentliche Kündigung ist erstmals
zum 31. Dezember 2039 möglich.
Die persönlich haftende Gesellschafterin führt die
Geschäfte und vertritt die Gesellschaft einzeln. Zur
Geschäftsführung der Gesellschaft wird daneben
Herr Josef Reiter anstelle der Fondsgesellschaft als
geschäftsführende Kommanditistin berufen. Die Geschäftsführung erstreckt sich auf die Vornahme aller
Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen, die zum gewöhnlichen Geschäftsbetrieb der Gesellschaft gehören. Hierzu gehören insbesondere die Durchführung,
Verwaltung und Abwicklung des Investitionsvorhabens, das ist Grundstückserwerb, Planung, Bau und
Finanzierung einschließlich langfristiger Rückvermietung für das PPP-Hochbauprojekt Zentrales Justizund Verwaltungszentrum Wiesbaden, Mainzer Straße.
Zur Vornahme von Handlungen und Maßnahmen, die
über den gewöhnlichen Betrieb des Handelsgewerbes der Gesellschaft hinausgehen, bedürfen die geschäftsführenden Gesellschafter der vorherigen Zustimmung der Gesellschafter.
Dazu gehören u. a.:
- in der Mietphase das Eingehen von Zusatzinvestitionen, die im Einzelfall einen Betrag von
50.000 Euro übersteigen und die nicht vom
Auftraggeber über einen Baukostenzuschuss
bzw. durch eine Erhöhung der Miete gezahlt
werden;
- Änderung, Aufhebung, Kündigung von Mietund Nutzungsrechtsverträgen, soweit damit wesentliche nachteilige wirtschaftliche Auswirkungen auf die Gesellschafter verbunden sind.
Keiner Zustimmung der Gesellschafter bedürfen u. a.
die gerichtliche und außergerichtliche Verfolgung
sämtlicher Rechte aus den zur Realisierung des Investitionsvorhabens abgeschlossenen Verträgen
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Kapitel 11 Rechtliche Grundlagen
(insbesondere Kauf-, Miet-, Bau-, Finanzierungsund Versicherungsverträge), auch in Steuerverfahren, einschließlich der Mandatierung von Rechtsanwälten und des Abschlusses von außergerichtlichen
oder gerichtlichen Vergleichen.
Entscheidungen in Angelegenheiten der Gesellschaft
treffen die Gesellschafter durch Beschluss. Gesellschafterbeschlüsse werden, soweit das Gesetz oder
der Gesellschaftsvertrag nicht eine andere Mehrheit
vorsehen, mit der Mehrheit der Stimmen gefasst.
Für Beschlüsse über u. a. folgende Beschlussgegenstände ist eine qualifizierte Mehrheit von mindestens
95 Prozent der vorhandenen Stimmen erforderlich:
- Geschäfte, die zu einer Beendigung einzelner
oder aller Projektverträge betreffend das PPPHochbauprojekt »Zentrales Justiz- und Verwaltungszentrum Wiesbaden Mainzer Straße«
in Wiesbaden führen;
- Geschäfte, die nach den Projektverträgen der Zustimmung des Landes Hessen und/oder der Landeshauptstadt Wiesbaden bedürfen, es sei denn,
dass die erforderliche Zustimmung vorliegt;
- Maßnahmen, die zu einer Reduzierung des Eigenkapitals der Gesellschaft führen, sofern es
sich nicht um die Ausschüttung von Liquiditätsüberschüssen / -reserven handelt.
Je 100 Euro Beteiligung am Gesellschaftskapital gewähren eine Stimme. Persönlich haftenden Gesellschaftern, die nicht am Gesellschaftskapital beteiligt
sind, steht je eine Stimme zu. Soweit ein Gesellschafter durch einen Gesellschafterbeschluss persönlich und nicht in seiner Eigenschaft als Gesellschafter betroffen ist, hat er kein Stimmrecht.
Die Gesellschafter übernehmen weder gegenüber Dritten noch gegenüber den anderen Gesellschaftern oder gegenüber der Gesellschaft eine
Nachschussverpflichtung.
Die persönlich haftende Gesellschafterin erhält ab
dem Kalenderjahr 2010 jährlich eine im Innenverhältnis als Aufwand zu buchende Haftungsvergütung
von 2.500 Euro. Dies gilt auch dann, wenn sich aus
dem Jahresabschluss der Gesellschaft ein Gewinn
nicht ergibt. Vom Jahresergebnis erhält der geschäftsführende Kommanditist ab dem Kalenderjahr
2010 jährlich eine im Innenverhältnis nicht als Aufwand zu buchende gewinnabhängige Vorabvergütung in Höhe von 2.500 Euro. Die Vergütung der geschäftsführenden Gesellschafter ist jährlich um zwei
Prozent zu erhöhen, erstmalig ab dem Kalenderjahr
2011. Die Vergütung erhöht sich um die gesetzliche
Umsatzsteuer, soweit diese anfällt.
Ausschüttungen von Liquiditätsüberschüssen
(Entnahmen) stehen den Gesellschaftern entsprechend ihrer Beteiligung am Gesellschaftskapital, vorbehaltlich der Finanzmittel, die für einen ordentlichen Geschäftsbetrieb notwendig sind, und der Bildung einer angemessenen Liquiditätsreserve durch
die geschäftsführenden Gesellschafter zu.
Die Gesellschaft schüttet die erwirtschafteten
Liquiditätsüberschüsse jeweils zum 15. Januar des
Folgejahres für das vorangegangene Geschäftsjahr,
erstmals am 15. Januar 2010 für das Geschäftsjahr
2009 aus. Die Ausschüttung von Liquiditätsüberschüssen / -reserven kann unabhängig von einem
Bilanzgewinn / -verlust der Gesellschaft erfolgen.
Projektverträge
Das Land Hessen und die Landeshauptstadt Wiesbaden als Auftraggeber haben mit der Objektgesellschaft HeWiPPP GmbH & Co. KG, deren Gründungsgesellschaftern OFB Projektentwicklung GmbH,
HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG und Grundstücksverwaltungsgesellschaft Kaiserlei GmbH sowie mit HSG Zander Rhein-Main GmbH (vormals HSG
Zander GmbH, vormals HSG Technischer Service
GmbH) und Bilfinger Berger Hochbau GmbH (vormals
Bilfinger Berger AG Niederlassung Hochbau Frankfurt) ein aus mehreren Einzelverträgen mit teilweise
unterschiedlichen Vertragsparteien bestehendes
Vertragswerk geschlossen. Diese so genannten Projektverträge regeln Planung, Bau, Betrieb und Finanzierung einschließlich langfristiger Rückvermietung
für das PPP-Hochbauprojekt »Zentrales Justiz- und
Verwaltungszentrum Wiesbaden Mainzer Straße«.
Die Projektverträge wurden am 30. März 2007 notariell beurkundet gemäß Urkunde UR-Nr. 360/2007H
des Notars Dr. Wolfgang Hanf mit dem Amtssitz in
Frankfurt am Main, der auch die Nachträge zum Rah-
Kapitel 11 Rechtliche Grundlagen
menvertrag beurkundet hat. Projektverträge sind der
Rahmenvertrag, die PPP-Projektvereinbarung, ein
Grundstückskaufvertrag mit der Landeshauptstadt
Wiesbaden, die Bauverpflichtungsvereinbarung und
zwei Miet- und Bewirtschaftungsverträge:
Rahmenvertrag
Der Rahmenvertrag beschreibt den Vertragsgegenstand der Projektverträge und die für die Durchführung des Immobilienprojekts durch die Objektgesellschaft zu erwerbenden Grundstücksflächen und
fasst die Abschlüsse der weiteren Projektverträge
zusammen.
Die Parteien haben eine Schiedsgerichtsvereinbarung geschlossen. Ein mit drei Personen besetztes
Schiedsgericht entscheidet unter Ausschluss des ordentlichen Gerichtswegs über Streitigkeiten zwischen den jeweiligen Vertragspartnern der Projektverträge nach der Schiedsgerichtsordnung der Deutschen Institution für Schiedsgerichtsbarkeit e.V. Gerichtsstand ist Wiesbaden.
PPP-Projektvereinbarung
Die PPP-Projektvereinbarung beschreibt die Zielvorstellungen der Parteien, insbesondere Errichtung, Finanzieren und Rückvermietung des Immobilienprojekts, dessen Bewirtschaftung einschließlich Instandhaltung und Instandsetzung und Kooperation
und Zusammenarbeit mit dem Verständnis für das
langfristige Engagement der Objektgesellschaft und
der HSG Zander Rhein-Main GmbH.
Die Finanzierungsverpflichtungen sehen vor, dass
für die Erfüllung der Projektverträge ausreichende finanzielle Mittel sichergestellt werden müssen. Dies
beinhaltet die Ausstattung der Objektgesellschaft
mit Eigenkapital von mindestens 12.867.043 Euro
spätestens zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Immobilienprojekts, abgesichert durch das harte Patronat der HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG vom
30. März 2007. Ferner ist der Abschluss der Fremdfinanzierungsverträge in ausreichendem Umfang
nachzuweisen. Mit geleisteten Pflichteinlagen von
mindestens 12.867.043 Euro erhält HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG ihr hartes Patronat zurück, die
Pflichteinlagen dürfen später nicht unter diesen Betrag herabgesetzt werden. Entnahmen aus den laufenden Miet- bzw. Liquiditätsüberschüssen und Liquiditätsreserven sind nach Fertigstellung des Bauvorhabens zulässig. Sie können unabhängig von
einem Bilanzgewinn / -verlust erfolgen, ohne dass eine Wiedereinzahlungsverpflichtung besteht. Dies gilt
jedoch nur, sofern die Finanzmittel nicht für einen ordentlichen Geschäftsbetrieb oder die Bildung einer
angemessenen Liquiditätsreserve notwendig sind.
Während der Laufzeit der Projektverträge sind von
den die Objektgesellschaft jeweils direkt oder inidrekt
beherrschenden Unternehmen gegenüber den Auftraggebern zur Absicherung der finanziellen Ausstattung weiche Patronatserklärungen abzugeben. Mit
Nachtrag 4 zum Rahmenvertrag ist klargestellt, dass
das weiche Patronat der HANNOVER LEASING GmbH
& Co. KG vom 30. März 2007 ausreicht.
Die gemäß PPP-Projektvereinbarung erforderlichen Sicherheiten liegen den Auftraggebern vor,
nämlich zwei Vertragserfüllungsbürgschaften über
zusammen fünf Millionen Euro. Es handelt sich um
die vom Generalübernehmer Bilfinger Berger Hochbau GmbH gemäß Generalübernehmervertrag beigebrachten Sicherheiten zu Gunsten der Auftraggeber und, nach deren Rückgabe an die Objektgesellschaft, zu Gunsten dieser. Die Ansprüche der Objektgesellschaft an diesen Sicherheiten sind
sicherungshalber an die finanzierende Bank, Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale (Helaba), abgetreten. Die Auftraggeber und Helaba haben ihre
jeweiligen Rechte an den Sicherheiten im Verhältnis
zueinander gesondert geregelt.
Jede Änderung der Gesellschafterstruktur der
Objektgesellschaft setzt die vorherige Zustimmung
der Auftraggeber voraus.
Die von der Objektgesellschaft mit Bilfinger Berger
Hochbau GmbH, HSG Zander Rhein-Main GmbH und
OFB Projektentwicklung GmbH geschlossenen Nachunternehmerverträge dürfen hinsichtlich der gegenüber den Auftraggebern übernommenen Verpflichtungen nicht ohne deren Zustimmung aufgehoben
oder geändert werden. Sie erfüllen jeweils ihre von
der Objektgesellschaft übernommenen Verpflichtungen gegenüber den Auftraggebern neben ihr.
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Kapitel 11 Rechtliche Grundlagen
Bei etwaigen zukünftigen Weitergaben von Leistungen an Nachunternehmer haben die Objektgesellschaft und HSG Zander Rhein-Main GmbH vergaberechtliche Vorgaben zu beachten, soweit deren Anwendung gesetzlich oder sonst geboten ist.
Die Laufzeit der PPP-Projektvereinbarung beträgt 30 Jahre.
Die PPP-Projektvereinbarung kann nur aus wichtigem Grunde gekündigt werden. Das Kündigungsrecht der Bilfinger Berger Hochbau GmbH ist auf ihre
Rechte und Pflichten aus der PPP-Projektvereinbarung beschränkt. Die Auftraggeber dürfen die Projektvereinbarung nur gemeinsam kündigen.
Folgende außerordentliche Kündigungsgründe für
die Auftraggeber sind explizit geregelt:
- Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das
Vermögen der HSG Zander Rhein-Main GmbH
oder der betroffenen Gesellschafter der Objektgesellschaft oder die Ablehnung der Eröffnung des Insolvenzverfahrens mangels Masse,
wenn nicht nach Ansicht des Auftraggebers eine Fortführung des Projekts mit den Nachunternehmern gewährleistet werden kann; dieser
Kündigungsgrund besteht nicht, wenn die Objektgesellschaft weiterhin ordnungsgemäß ihre
Pflichten erfüllt;
- Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in den Geschäftsanteil eines der betroffenen Gesellschafter der Objektgesellschaft;
- Unzumutbarkeit für mindestens einen der beiden Auftraggeber am Festhalten an der PPPProjektvereinbarung wegen schuldhafter Verletzung wesentlicher Mitwirkungspflichten der
HSG Zander Rhein-Main GmbH oder eines der
betroffenen Gesellschafter;
- Vorliegen eines Grundes für die Ausübung des
Wiederkaufs- und Ankaufsrechts gemäß Bauverpflichtungsvereinbarung;
- außerordentliche Kündigung des jeweiligen
Miet- und Bewirtschaftungsvertrags durch die
Landeshauptstadt Wiesbaden bzw. durch das
Land Hessen.
Wenn und soweit die HSG Zander Rhein-Main GmbH
oder einer der betroffenen Gesellschafter den Kün-
digungsgrund zu vertreten haben, sind sie den Auftraggebern zum Schadensersatz verpflichtet, der
auch die Kosten der Ersatzvornahme und die Kosten
eines etwa erneut durchzuführenden Vergabeverfahrens beinhaltet.
Wenn und soweit die Auftraggeber die außerordentliche Kündigung der PPP-Projektvereinbarung
oder des Grundstückskaufvertrags oder der Bauverpflichtungsvereinbarung, oder, ganz oder teilweise,
des Miet- und Bewirtschaftungsvertrags mit dem
Land Hessen oder, ganz oder teilweise, des Mietund Bewirtschaftungsvertrags mit der Landeshauptstadt Wiesbaden beabsichtigen, kann die das Immobilienprojekt finanzierende Bank, soweit vergaberechtlich zulässig, durch eine so genannte Vertragsübernahme die Kündigung abwenden. Zu diesem
Zweck kann sie von den Auftraggebern die Zustimmung zum Eintritt eines geeigneten Dritten in die
Projektverträge anstelle der Objektgesellschaft und
der HSG Zander Rhein-Main GmbH verlangen. Gleiches
gilt, wenn die finanzierende Bank zur sofortigen Kündigung der Finanzierung berechtigt wäre oder durch
einen unabhängigen Wirtschaftsprüfer festgestellt
wird, dass die finanziellen Ressourcen der HSG Zander
Rhein-Main GmbH oder der betroffenen Gesellschafter für die Vertragsdurchführung unzureichend sind.
Mit Vertragsübernahme erlöschen alle Rechte und
Pflichten der Objektgesellschaft, der HSG Zander
Rhein-Main GmbH oder der betroffenen Gesellschafter aus den Projektverträgen.
Eine Kündigung durch die Projektgesellschaft ist
hingegen nur möglich, wenn ein außerordentlicher,
von beiden Auftraggebern zu vertretender Kündigungsgrund vorliegt, z. B. wenn die Zuverlässigkeit
beider Auftraggeber als Partner der PPP-Projektvereinbarung infrage gestellt ist, etwa bei Unzumutbarkeit eines Festhaltens an der PPP-Projektvereinbarung wegen schuldhafter Verletzung wesentlicher
Mitwirkungspflichten. Der in einem solchen Fall
durch die Auftraggeber zu ersetzende Schaden umfasst auch den entgangenen Gewinn, abgezinst mit
einem Diskontierungszinssatz von fünf Prozent p. a.
Der entgangene Gewinn ergibt sich aus einer entsprechenden Liquiditätsvorschau. Den Auftraggebern steht der Nachweis eines abweichenden entgangenen Gewinns offen.
Kapitel 11 Rechtliche Grundlagen
Grundstückskaufvertrag
Mit dem Grundstückskaufvertrag nebst Auflassung
hat die Objektgesellschaft von der Landeshauptstadt Wiesbaden die für das Immobilienprojekt wesentlichen Flächen von ca. 28.000 Quadratmeter erworben. Der Kaufpreis beträgt 11.204.080 Euro und
wird bei nach Vermessung abweichenden Flächen
mit 400 Euro je Quadratmeter angepasst.
Das Grundstück wurde verkauft, wie es liegt und
steht, d. h. die Haftung der Landeshauptstadt Wiesbaden für Sach- und Rechtsmängel ist vorbehaltlich
Beschaffenheitsvereinbarungen
ausgeschlossen.
Folgende Beschaffenheitsvereinbarungen wurden
insbesondere getroffen: Bei Kaufvertragsabschluss
schweben keine Gerichtsverfahren oder behördlichen Verfahren; es liegen keine Überbautatbestände vor; der Grundbesitz ist in Abteilung II und III unbelastet und frei von Baulasten und öffentlichen
Lasten gemäß § 25 Abs. 6 des Gesetzes zum Schutz
vor schädlichen Bodenveränderungen und zur Sanierung von Altlasten; es bestehen keine Nutzungsrechte Dritter. Ansprüche wegen Beschaffenheitsvereinbarung sind weitgehend auf Kaufpreisminderung und Schadensersatz beschränkt. Ansprüche
sind ausgeschlossen, wenn der Sach- oder Rechtsmangel nur unerheblich ist. Die Landeshauptstadt
Wiesbaden versichert, dass ihr bei Besichtigung nicht
erkennbare Mängel nicht bekannt sind, und erklärt,
dass bei Besitzübergang keine Grundsteuern und öffentlichen Abgaben rückständig sind.
Umweltschäden und Bodendenkmäler sind besonders geregelt: Die Objektgesellschaft ist verpflichtet,
die aus der Leistungsbeschreibung hervorgehenden
Belastungen auf eigene Kosten zu beseitigen und insofern die Landeshauptstadt Wiesbaden von etwaigen Verpflichtungen freizustellen. Auf Nachweis erstattet die Landeshauptstadt Wiesbaden der Objektgesellschaft Kosten bis maximal 1.540.000 Euro;
in diesem Betrag ist eine Beteiligung für die Kosten
der Baureifmachung enthalten. Der Kaufpreis reduziert sich um den Erstattungsbetrag.
Für bis Kaufvertragsabschluss durchgeführte Erschließungsmaßnahmen trägt die Landeshauptstadt
Wiesbaden die Kosten, im Übrigen die Objektgesellschaft vorbehaltlich der für die straßenverkehrliche
Erschließung anfallenden Kosten gemäß Leistungsbeschreibung.
Bauverpflichtungsvereinbarung
Die Bauverpflichtungsvereinbarung nebst Ankaufsund Wiederkaufsrechtsvereinbarung zwischen dem
Land Hessen, der Landeshauptstadt Wiesbaden und
der Objektgesellschaft beschreibt die Pflichten der
Objektgesellschaft hinsichtlich Abbruch, Planung und
Errichtung des Vertragsobjekts: Das zentrale Justizzentrum (Bauteil 1), das Verwaltungszentrum (Bauteil
2) und das Parkhaus (Bauteil 3) mit 507 Stellplätzen
sind komplett, gebrauchs- und schlüsselfertig und
funktionstüchtig gemäß Leistungsbeschreibung bis
spätestens 30. September 2009 fertigzustellen.
Die Fertigstellung des Bauteils 1 liegt vor mit dessen Übergabe an das Land Hessen und des Bauteils 2
mit dessen Übergabe an die Landeshauptstadt Wiesbaden; das Parkhaus ist fertiggestellt bei Vorliegen
der Voraussetzungen der Inbetriebnahme nach § 74
Abs. 7 Hessische Bauordnung.
Die fristgerechte Errichtung des Parkhauses zum
30. September 2009 ist unter verschuldensunabhängige Vertragsstrafe gestellt (vgl. Kapitel 4 Punkt A
Abschnitt
»Fertigstellungs-/Objektübergaberisiko«). Die Vertragsstrafe beträgt für jeden Werktag
der Verspätung 0,1 Prozent der Gesamtangebotssumme für das Parkhaus, maximal fünf Prozent davon.
Die Objektgesellschaft ist für die Dauer von 30 Jahren
ab Fertigstellung des Parkhauses zum Betrieb einschließlich Instandhaltung, Instandsetzung, Wartung,
Verkehrssicherungspflicht, Sach- und Haftpflichtversicherung verpflichtet. Die nicht an das Land Hessen
und an die Landeshauptstadt Wiesbaden vermieteten
Stellplätze dürfen zum Zweck der dauernden öffentlichen Nutzung gegen ein Nutzungsentgelt in ortsüblicher Höhe betrieben werden. Das gilt auch, wenn einer der Projektverträge vorzeitig enden sollte.
Die Verpflichtung zum Betrieb des Parkhauses
und der Nachweis der für die Bauteile 1 und 2 erforderlichen Stellplätze im Parkhaus werden über entsprechende Baulasten gesichert. Im Fall der Ausübung des Wiederkaufs- und Ankaufsrechts gemäß
Bauverpflichtungsvereinbarung oder der schuldrecht-
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Kapitel 11 Rechtliche Grundlagen
lichen Ankaufsrechte gemäß den beiden Miet- und
Bewirtschaftungsverträgen können die Auftraggeber
jeweils für die für ihren Bauteil nachzuweisenden
Stellplätze im Parkhaus die Eintragung von Grunddienstbarkeiten und die Gewährung eines Dauernutzungsrechts auf vergleichbarer wirtschaftlicher
Gundlage wie nach den Miet- und Bewirtschaftungsverträgen verlangen.
Die Auftraggeber haben jeder für seinen Bauteil ein
Leistungsänderungsrecht. Die Ausführung geänderter Leistungen setzt eine vorherige schriftliche
Vereinbarung über Preis, einen ggf. neuen Fertigstellungstermin und die Kostenverteilung voraus. Für
entfallende Leistungen erhält die Objektgesellschaft
die volle Entschädigung abzüglich ersparter Aufwendungen.
Wird das Vertragsobjekt vor Übergabe zerstört, ist
die Objektgesellschaft zur Wiederherstellung verpflichtet (vgl. Kapitel 4 Punkt B Abschnitt »Begrenzter Versicherungsschutz«).
Der Landeshauptstadt Wiesbaden ist ein Wiederkaufs- und Ankaufsrecht eingeräumt. Hiernach kann
sie die Übertragung des Eigentums am Projektgrundstück – nicht jedoch am Parkhausgrundstück
– an sich, und zwar lastenfrei in Abteilung III des
Grundbuchs, das heißt insbesondere ohne die die
Projektfinanzierung absichernden Grundpfandrechte
in folgenden Fällen verlangen:
- Die Objektgesellschaft hat auch binnen
neun Monaten nach dem vereinbarten Fertigstellungstermin 30. September 2009 ihre Bauverpflichtung nicht ordnungsgemäß erfüllt und
die Abweichungen sind nicht lediglich unwesentlich;
- Die Objektgesellschaft hat das Projektgrundstück ganz oder teilweise ohne Zustimmung der
Auftraggeber vor Fertigstellung des Vertragsobjekts veräußert;
- Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das
Vermögen der Objektgesellschaft oder die Ablehnung der Eröffnung des Insolvenzverfahrens
mangels Masse;
- Anordnung der Zwangsverwaltung oder Zwangs-
versteigerung des von der Landeshauptstadt
Wiesbaden erworbenen Grundbesitzes und Ablauf von zwei Monaten ohne Aufhebung der
Maßnahme;
- Vorliegen eines außerordentlichen Kündigungsgrunds für die Auftraggeber zur Beendigung der
Miet- und Bewirtschaftungsverträge oder der
PPP-Projektvereinbarung;
- Die Objektgesellschaft hat ihre Wiederaufbauverpflichtungen gemäß der Bauverpflichtungsvereinbarung oder der Miet- und Bewirtschaftungsverträge nicht erfüllt;
- Die Objektgesellschaft bzw. Helaba bzw. ihre jeweiligen Rechtsnachfolger haben ihre Anzeigeoder Weiterübertragungsverpflichtungen im Zusammenhang mit der Abtretung von Versicherungsansprüchen oder im Zusammenhang mit
der Abtretung von Grundpfandrechten verletzt.
Im Falle der Ausübung des Wiederkaufs- und Ankaufsrechts vor Fertigstellung des Vertragsobjekts
erstattet die Landeshauptstadt Wiesbaden der Objektgesellschaft die bis dahin erbrachten und nach
dem Leistungsstand auf der Grundlage der im Angebot veranschlagten Gesamtbaukosten abzurechnenden Leistungen abzüglich etwaiger Mehraufwendungen und Schäden. Können sich die Parteien
über die Höhe der Abzüge nicht einigen, entscheidet
ein gemeinsam zu benennender, öffentlich bestellter
und vereidigter Sachverständiger für Hochbau verbindlich; seine Kosten trägt die Objektgesellschaft.
Im Falle der Ausübung des Wiederkaufs- und Ankaufsrechts nach Fertigstellung des Vertragsobjekts
entspricht der Kaufpreis dem im Zeitpunkt der Ausübung noch nicht amortisierten Teil der Gesamtinvestitionskosten abzüglich der der Landeshauptstadt
Wiesbaden durch die Ausübung des Rechts entstehenden Kosten. Zum Zwecke der Berechnung ist ein
fiktiver Zins- und Tilgungsplan für die gesamte Laufzeit von 30 Jahren vereinbart. Die Landeshauptstadt
Wiesbaden ist berechtigt, bestehende Fremdfinanzierungen zu übernehmen. Können sich die Parteien
über die Höhe der Abzüge nicht binnen vier Wochen
einigen, entscheidet ein gemeinsam zu benennender
Sachverständiger für Gebäudemanagement / Ob-
Kapitel 11 Rechtliche Grundlagen
jektverwaltung verbindlich; seine Kosten trägt die
Objektgesellschaft.
Zu Gunsten der Landeshauptstadt Wiesbaden wird
zur Sicherung des Wiederkaufs- und Ankaufsrechts
am Projektgrundstück eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen; im Hinblick auf die Stillhalteerklärung zwischen der Landeshauptstadt Wiesbaden und
der Helaba vom 29. März 2007 ist den der Finanzierung
des Immobilienprojekts dienenden Grundpfandrechten der Vorrang vor der Vormerkung eingeräumt.
Mit der Ausübung des An- und Wiederkaufsrechts
enden die Miet- und Bewirtschaftungsverträge.
Sonstige Ansprüche der Auftraggeber etwa auf
Schadensersatz oder Vertragsstrafe bleiben von der
Ausübung unberührt. Die Landeshauptstadt Wiesbaden ist ferner berechtigt, in einzelne oder in alle
Nachunternehmerverträge einzutreten.
Die Objektgesellschaft darf das Projektgrundstück oder Teile davon nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung der Auftraggeber veräußern oder
zu eigentumsähnlicher Verfügung überlassen. Alle
von ihr in den Projektverträgen übernommenen
schuldrechtlichen Verpflichtungen hat sie dabei mit
Weiterübertragungsverpflichtungen zu übertragen.
Sie haftet jedoch weiterhin gesamtschuldnerisch, es
sei denn, die Auftraggeber entlassen sie ausdrücklich aus der Haftung.
Miet- und Bewirtschaftungsvertrag
mit dem Land Hessen
Der Miet- und Bewirtschaftungsvertrag wurde zwischen dem Land Hessen als Mieter, der Objektgesellschaft als Vermieter und HSG Zander Rhein-Main
GmbH als Betreiber geschlossen.
Mietgegenstand
Mietgegenstand ist das Justizzentrum (Bauteil 1) mit
einer Mietfläche von ca. 33.354,60 Quadratmeter
nebst Außenanlagen sowie 51 Stellplätzen in der
Tiefgarage und 245 Stellplätzen im Parkhaus, zum
Zwecke der Nutzung als Justiz- und Verwaltungsgebäude sowie zum Zwecke des Betriebs einer internen
Cafeteria. Betriebsvorrichtungen werden nicht von
der Objektgesellschaft vermietet.
Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten
der Objektgesellschaft
Der Objektgesellschaft obliegen Instandhaltung und
Instandsetzung von Dach und Fach. Das umfasst die
Isolierung und die konstruktiven Teile des Gebäudes
wie Außenmauern, tragende Innenwände, Stützen
und Fundamente und der Fassade sowie aller Außenverglasungen und Türen und Fenster einschließlich
Beschläge. Diese Verpflichtungen hat HSG Zander
Rhein-Main GmbH von der Objektgesellschaft gemäß
Instandhaltungs- und Instandsetzungs- und Kooperationsvertrag vom 30. März 2007 übernommen.
Bewirtschaftungspflichten der Objektgesellschaft
Die Objektgesellschaft treffen so genannte Bewirtschaftungsleistungen lediglich hinsichtlich der Versicherung des Mietgegenstands: Sie ist dem Land Hessen gegenüber verpflichtet, den Mietgegenstand gegen Feuer-, Sturm- und Leitungswasserschäden zu
versichern und eine Grundstücks- und Gebäudehaftpflichtversicherung einschließlich Feuerhaftpflichtversicherung sowie eine Glasversicherung, jeweils
zum gleitenden Neuwert, abzuschließen. Das Land
Hessen ist verpflichtet, werterhöhende Einbauten
sowie jede Gefahrenänderung im Sinne des Versicherungsrechts unverzüglich anzuzeigen und damit
etwa verbundene Prämienerhöhungen zu tragen.
Bewirtschaftungsleistungen
HSG Zander Rhein-Main GmbH hat sich gegenüber
dem Land Hessen zur Bewirtschaftung des Mietgegenstands gemäß Leistungsbeschreibung verpflichtet (vgl. Kapitel 4 Punkt B Abschnitt »Bewirtschaftung/Betrieb«).
Dem Land Hessen ist die Befugnis eingeräumt,
Qualitätsstandards zu ergänzen oder zu ändern.
Wirtschaftliche Nachteile auf Seiten der Objektgesellschaft und HSG Zander Rhein-Main GmbH sind
angemessen auszugleichen und Leistungszeiten und
Vergütung anzupassen.
Ergibt sich für die von der Objektgesellschaft verbauten technischen Anlagen und anderen baulichen
Komponenten, die der Bauausführung entweder planerisch oder technisch-innovativ prägend (gemessen am Stand der Technik) zugrunde liegen, aus während der Vertragslaufzeit eintretenden Änderungen
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Kapitel 11 Rechtliche Grundlagen
der allgemein anerkannten Regeln der Technik und/
oder der gesetzlichen Bestimmungen die Notwendigkeit einer Anpassung der Vertragsleistungen oder
des Leistungsgegenstands, so hat HSG Zander
Rhein-Main GmbH das Land Hessen hierüber unverzüglich schriftlich zu unterrichten und die erforderlichen Anpassungen auf eigene Kosten durchzuführen; eine Anpassung der Vergütung ist in diesem Fall
ausgeschlossen.
Zu Änderungen des Leistungsumfangs infolge
der Verpflichtung zur Einhaltung aller nationalen und
europaweit geltenden Gesetze, Verordnungen, Satzungen, Verfügungen, Richtlinien und Normen sind
die Objektgesellschaft und/oder HSG Zander RheinMain GmbH auch ohne ausdrückliches Verlangen des
Landes Hessen verpflichtet. Dies gilt auch, soweit
das Land Hessen nicht öffentlich bekannt gemachte
Vorgaben und Vorschriften (z. B. interne Richtlinien
und Erlasse) umzusetzen hat, sofern das Land Hessen die Objektgesellschaft mit Wirkung auch gegen
HSG Zander Rhein-Main GmbH auf die betreffende
Vorgabe oder Vorschrift zuvor schriftlich hingewiesen hat. Sofern HeWiPPP / HSG hieraus Kosten entstehen, ist die Vergütung anzupassen.
Die Leistungen sind jederzeit termin- und fachgerecht unter Berücksichtigung der maßgeblichen gesetzlichen Bestimmungen und mit der Sorgfalt eines
ordentlichen Kaufmanns zu erbringen. Die Leistungen sind nach den allgemein anerkannten Regeln der
Technik auszuführen und müssen den Erfordernissen
eines wirtschaftlichen Betriebs der Gebäude, Anlagen und sonstigen Gebäudeausrüstungen Rechnung
tragen, die Beibehaltung des geforderten Qualitätsniveaus ist sicherzustellen und die Betriebs- bzw.
Wartungsvorschriften der Hersteller dieser Anlagen/
Ausrüstungen sind zu beachten. Bei widersprüchlichen Inhalten technischer Vorschriften, die gleichermaßen Geltung beanspruchen, ist der jeweils
höhere Standard auszuführen.
Soweit für die Erbringung der Bewirtschaftungsleistungen besondere Zulassungen oder öffentlichrechtliche Erlaubnisse in der Person des Betreibers,
seines Personals oder in der Person etwaiger Subunternehmer erforderlich sind, steht HSG Zander RheinMain GmbH dafür ein, dass er oder die entsprechenden
Personen im Besitz solcher Zulassungen sind.
HSG Zander Rhein-Main GmbH hat sämtliche für die
Erbringung der geschuldeten Leistungen erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen auf
eigene Kosten und auf eigene Verantwortung einzuholen.
Die Erfordernisse der Nutzer des Gebäudes (Gerichte und Staatsanwaltschaft) haben stets Vorrang
vor den Erfordernissen der Leistungserbringung. Im
Falle nachhaltiger Überschreitung der Grenzen des
Zumutbaren werden sich die Parteien über eine angemessene Anpassung der jeweiligen Leistungspflichten verständigen; eine Erhöhung der Vergütung ist ausgeschlossen.
Laufzeit des Vertrags
Mietbeginn der 30-jährigen Laufzeit des Vertrags ist
der Tag der Übergabe des Mietgegenstands, voraussichtlich der 30. September 2009.
Vertragsstrafenverpflichtung der Objektgesellschaft
Die fristgerechte Übergabe des Mietgegenstands zum
30. September 2009 ist unter verschuldensunabhängige Vertragsstrafe gestellt (vgl. Kapitel 4 Punkt A Abschnitt »Fertigstellungs-/Objektübergaberisiko«). Die
Vertragsstrafe beträgt für jeden Werktag der Verspätung 0,1 Prozent der Gesamtangebotssumme bezogen auf die Bauverpflichtung für Bauteil 1 (Justizzentrum), maximal fünf Prozent davon.
Veränderungen am Mietgegenstand
durch den Mieter
Das Land Hessen darf, grundsätzlich nach Abstimmung mit beiden Vertragspartnern, Veränderungen
am Mietgegenstand vornehmen. Mehrkosten, auch
für die Bewirtschaftungsleistungen, wegen baulicher
Veränderungen durch den Mieter gehen zu dessen
Lasten.
Die Objektgesellschaft und HSG Zander RheinMain GmbH sind verpflichtet, dauerhafte oder kurzfristige Änderungen am Mietobjekt und Änderungen,
Ergänzungen oder Erneuerungen am Mietgegenstand und an den Sicherheitseinrichtungen und Sicherheitsanlagen des Landes Hessen durch das Land
Hessen oder durch Dritte zu dulden, wenn diese Än-
Kapitel 11 Rechtliche Grundlagen
derungen zur Aufrechterhaltung der Sicherheit oder
zur Gefahrenabwehr erforderlich sind. Einbau und
Rückbau erfolgen auf Kosten des Landes Hessen.
Über die Erforderlichkeit der Maßnahmen zur Gefahrenabwehr oder zur Aufrechterhaltung der Sicherheit
entscheidet ausschließlich das Land Hessen.
Können sich die jeweils von den Mehrkosten betroffenen Vertragspartner über die Höhe der Mehrkosten
nicht einigen, entscheidet ein gemeinsam von ihnen
zu benennender, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Gebäudemanagement / Objektverwaltung bindend als Schiedsgutachter; dessen Kosten tragen die Betroffenen nach ihrem jeweiligen Obsiegen / Unterliegen. Die Bindungswirkung
des Schiedsgutachtens muss jeweils auch der Vertragspartner gegen sich gelten lassen, der von den
konkreten Mehrkosten, über die entschieden wurde,
nicht betroffen ist.
Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat das Land
Hessen den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen, sofern die Objektgesellschaft die ihr vorher
anzubietende Übernahme ablehnt. Diese darf nur
abgelehnt werden, wenn die Veränderungen / Einrichtungen im Rahmen der vorgesehenen weiteren
Nutzung durch Folgemieter nicht verwendbar sind.
Die Übernahme erfolgt zum Zeitwert. Kommt keine
Einigung über den Zeitwert binnen zwei Wochen zustande, entscheidet ein gemeinsam von der Objektgesellschaft und vom Land Hessen zu benennender,
öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger bindend als Schiedsgutachter darüber; dessen
Kosten tragen die Betroffenen nach ihrem jeweiligen
Obsiegen / Unterliegen.
Wiederaufbauverpflichtung
Im Falle der vollständigen oder teilweisen Zerstörung
des Mietgegenstands ist die Objektgesellschaft zur
Wiederherstellung auf ihre Kosten verpflichtet (vgl.
Kapitel 4 Punkt B Abschnitt »Begrenzter Versicherungsschutz«).
Mängel am Mietgegenstand, Verfügbarkeitskonzept
Für die Rechte des Landes Hessen wegen Mängeln
des Mietgegenstands gelten die gesetzlichen Rege-
lungen. Außerdem ist ein Verfügbarkeitskonzept
vereinbart: Danach sind die genau bezeichneten Bewirtschaftungsleistungen und Instandhaltungs- und
Instandsetzungsleistungen vorbehaltlich der Fälle
höherer Gewalt einer verschuldensunabhängigen
Vertragsstrafe ausgesetzt, wenn sie nicht binnen im
Verfügbarkeitskonzept vorgesehener Zeit erledigt
werden. Die Abzüge von der Vergütung, die in der
monatlichen Rechnung auszuweisen sind, betragen
je Tag zwischen zehn Euro und 5.000 Euro, insgesamt
maximal fünf Prozent der anteilig auf die Bewirtschaftungsleistungen entfallenden Angebotssumme
berechnet auf die 30-jährige Vertragslaufzeit. Die
vom Verfügbarkeitskonzept und damit der Vertragsstrafenregelung betroffenen Leistungen obliegen
HSG Zander Rhein-Main GmbH und Bilfinger Berger
Hochbau GmbH; etwaige Abzüge gehen nach Maßgabe ihrer jeweiligen Verträge mit der Objektgesellschaft zu deren Lasten, wobei Bilfinger Berger Hochbau GmbH Abzüge nur auszugleichen hat, wenn sie
sie zu vertreten hat.
Wegen Ausbesserungen, Verbesserungen und
baulichen Veränderungen, die zur Erhaltung oder Unterhaltung oder zum Ausbau des Mietgegenstands
oder zur Abwendung drohender Gefahren oder zur
Beseitigung von Schäden notwendig sind, stehen dem
Land Hessen Ansprüche gegen die Objektgesellschaft
und/oder HSG Zander Rhein-Main GmbH jedoch nur
zu, wenn sie mit einer länger als eine Woche anhaltenden nicht nur unerheblichen Beeinträchtigung des
Betriebs des Landes Hessen verbunden sind.
Untervermietung
Das Land Hessen ist berechtigt, den Mietgegenstand
zum vertraglich vereinbarten Nutzungszweck ganz
oder teilweise unterzuvermieten.
Freistellungsverpflichtung
Der Mieter ist von etwaigen Inanspruchnahmen
durch Dritte freizustellen. Bei einer Pflichtverletzung
aus dem Pflichtenkreis von Objektgesellschaft oder
HSG Zander Rhein-Main GmbH wird deren Verschulden vermutet. Der nachgelassene Entlastungsbeweis ist an drei Voraussetzungen geknüpft: Es muss
eine ausdrückliche Anordnung des Mieters vorgelegen haben; diese war rechts- bzw. vertragswidrig; es
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Kapitel 11 Rechtliche Grundlagen
liegt kein eigenes Verschulden des Mieters / Betreibers vor oder die Anordnung des Mieters wurde trotz
begründeten Widerspruchs aufrechterhalten. Diese
Anforderungen treffen HSG Zander Rhein-Main
GmbH, die sich dazu gegenüber der Objektgesellschaft verpflichtet hat.
Verkehrssicherungspflicht
HSG Zander Rhein-Main GmbH übernimmt ab dem
Übergabetag die Verkehrssicherungspflicht für den
Mietgegenstand.
Höhere Gewalt
In Fällen höherer Gewalt, insbesondere Brand, Explosion, Sturm, Überschwemmung, Frost, Blitzeinschlag,
elektrischer Überspannung, Einsturz, ist die Objektgesellschaft verpflichtet, auf eigene Kosten dem
Land Hessen geeignete Ersatzunterkunft zu gewähren, soweit diese Risiken versicherbar sind (vgl. Kapitel 4 Punkt B Abschnitt »Begrenzter Versicherungsschutz«).
Nachunternehmer
HSG Zander Rhein-Main GmbH darf die ihr obliegenden Bewirtschaftungsleistungen insgesamt oder
in wesentlichen Teilen nur in Abstimmung und mit
Zustimmung des Landes Hessen an geeignete Nachunternehmer vergeben. Bei nachhaltiger und dauerhafter Schlechtleistung kann das Land Hessen den
Austausch des Nachunternehmers verlangen.
Von HSG Zander Rhein-Main abzuschließende Versicherungen
HSG Zander Rhein-Main GmbH ist verpflichtet, eine
Betriebshaftpflichtversicherung nachzuweisen mit
folgenden Deckungssummen: zehn Millionen Euro
pauschal für Personen-, Sach- und Vermögensschäden je Schadensereignis, pro Versicherungsjahr maximal 20 Millionen Euro.
Kündigung
Möglich sind nur außerordentliche Kündigungen.
Kündigungsrechte der Objektgesellschaft und der
HSG Zander Rhein-Main GmbH sind auf ihren jeweiligen Leistungsteil beschränkt. Im Falle einer Kündigung der Objektgesellschaft enden jedoch auch die
Leistungspflichten der HSG Zander Rhein-Main
GmbH. Kündigt HSG Zander Rhein-Main GmbH, muss
die Objektgesellschaft einen anderen geeigneten
Betreiber finden, soweit vergaberechtlich zulässig,
oder die Leistungen selbst übernehmen, außer das
Land Hessen erklärt, die Leistungen selbst zu erbringen; dann reduziert sich der Vergütungsanspruch auf
die auf die Leistungen der Objektgesellschaft entfallenden Vergütungsbestandteile.
Neben den gesetzlichen außerordentlichen Kündigungsgründen kommen für die Objektgesellschaft
folgende außerordentliche Kündigungsgründe in Betracht: Das Land Hessen gewährt der Objektgesellschaft oder HSG Zander Rhein-Main GmbH nachhaltig und wiederholt trotz zweimaliger schriftlicher
Mahnung unberechtigt keinen Zutritt zum Gebäude;
das Land Hessen leistet eine Zahlung der Vergütung
für mindestens zwei Monate nicht.
Neben den gesetzlichen außerordentlichen Kündigungsgründen kommen für das Land Hessen folgende
außerordentliche Kündigungsgründe in Betracht:
- Über das Vermögen der Objektgesellschaft oder
der HSG Zander Rhein-Main GmbH wird ein Insolvenzverfahren eröffnet oder mangels Masse
abgelehnt;
- eine außerordentliche Kündigung der PPP-Projektvereinbarung ist erfolgt oder die Voraussetzungen dafür liegen vor;
- die Voraussetzungen für die Ausübung des
Wiederkaufs- und Ankaufsrechts gemäß Bauverpflichtungsvereinbarung liegen vor;
- die Objektgesellschaft oder HSG Zander RheinMain GmbH kommen wesentlichen Vertragspflichten (insbesondere anhaltende und erhebliche Nichterfüllung der festgelegten Qualitätsund Leistungsstandards) trotz schriftlicher Abmahnung nicht nach;
- der Geschäftsführer und/oder der Projektleiter
vor Ort des Unternehmens der Objektgesellschaft und/oder des Unternehmens der HSG
Zander Rhein-Main GmbH sind Adressaten von
bestands- bzw. rechtskräftigen Ordnungsverfügungen oder Bußgeldbescheiden i. H. v. jeweils mehr als 500 Euro, Strafbefehlen oder urteilen, soweit diese im Zusammenhang mit
Kapitel 11 Rechtliche Grundlagen
den von der Objektgesellschaft bzw. HSG Zander Rhein-Main GmbH zu erbringenden Leistungen stehen, und es handelt sich dabei nicht
nur um Aufsichtspflichtverletzungen oder fahrlässige Verstöße; dabei ist eine Kündigung unzulässig, wenn das jeweilige Unternehmen
durch angemessene Reaktion gegenüber Geschäfsführer / Projektleiter innerhalb angemessener Frist Abhilfe schafft, der Schwellenwert
von 500 Euro wird bei Änderungen der Bußgeldund Ordnungwidrigkeitenkataloge angepasst;
- Mitarbeiter der Objektgesellschaft oder von
HSG Zander Rhein-Main GmbH sind Adressaten
von bestands- bzw. rechtskräftigen Strafbefehlen oder -urteilen, soweit dies im Zusammenhang mit den jeweils zu erbringenden Leistungen steht und es sich nicht nur um fahrlässige Verstöße handelt, dabei ist eine Kündigung
unzulässig, wenn durch angemessene Reaktion
gegenüber dem Mitarbeiter innerhalb angemessener Frist Abhilfe geschaffen wird;
- die Objektgesellschaft oder HSG Zander RheinMain GmbH setzen ohne vorherige Zustimmung
des Landes Hessen ungeeignete Nachunternehmer ein.
Dem Land Hessen ist ein Sonderkündigungsrecht
hinsichtlich der von HSG Zander Rhein-Main GmbH
zu erbringenden Leistungen eingeräumt, falls ein
Verstoß gegen Gemeinschaftsrecht rechtskräftig
festgestellt wird (vgl. Kapitel 4 Punkt B Abschnitt
»Mieteinnahmen Land Hessen und Landeshauptstadt Wiesbaden«).
Im Falle ihres Vertretenmüssens sind die Objektgesellschaft und HSG Zander Rhein-Main GmbH
schadenersatzpflichtig (vgl. Kapitel 4 Punkt B Abschnitt »Mieteinnahmen Land Hessen und Landeshauptstadt Wiesbaden«).
Zu dem vom Land Hessen im Falle seines Vertretenmüssens zu ersetzenden Schaden gehört der entgangene Gewinn, der mit fünf Prozent p. a. barwertig
abgezinst wird.
Vergütung
Die vom Land Hessen zu zahlende Gesamtvergütung
teilt sich auf in die an die Objektgesellschaft zu leistende Mietzahlung und die an den Betreiber HSG
Zander Rhein-Main GmbH zu leistende Betreibervergütung. Die Betreibervergütung wird dabei von der
Objektgesellschaft für den Betreiber eingezogen.
Mietzahlung und Betreiberentgelt zusammen betragen 6.205.835,00 Euro jährlich, zahlbar in gleichen
monatlichen Beträgen. Mit dem beabsichtigten Nachtrag 5 zum Rahmenvertrag soll die vom Mieter an die
Objektgesellschaft zu zahlende Miete neu bemessen
werden. Es soll dem Umstand Rechnung getragen
werden, dass die Betriebsvorrichtungen nicht Bestandteil des von der Objektgesellschaft vermieteten
Mietgegenstands sein werden. Vorgesehen ist also eine Reduzierung der bisher vereinbarten jährlichen Gesamtvergütung von 6.205.835,00 Euro um voraussichtlich 134.989,57 Euro auf 6.070.845,43 Euro.
Nach Abschluss des Nachtrags 5 zum Rahmenvertrag wird der Objektgesellschaft somit ein Zahlungsanspruch gegen das Land Hessen in Höhe von
4.760.033,43 Euro (4.895.023,00 Euro bisher vereinbarter Betrag abzüglich voraussichtlich 134.989,57
Euro im Hinblick auf die Betriebsvorrichtungen) zustehen. Der Betrag 4.760.033,43 Euro setzt sich zusammen aus 4.519.489,43 Euro (4.654.479,00 Euro
bisher vereinbarter Betrag abzüglich voraussichtlich
134.989,57 Euro im Hinblick auf die Betriebsvorrichtungen) Nutzungsentgelt und 240.544,00 Euro (indexiert) für die der Objektgesellschaft obliegenden
Instandhaltungs- und Instandsetzungsleistungen
hinsichtlich Dach und Fach.
Darüber hinaus steht der Objektgesellschaft für
Verwaltung, Versicherung und sonstige Kosten ein
Teilbetrag in Höhe von 168.762,00 Euro zu. Darin ist
ein Betrag von 65.000 Euro enthalten, der beim Vermieter mit gesetzlicher Umsatzsteuer, derzeit 12.350
Euro, anfällt, und vom Mieter brutto gleich netto zu
bezahlen ist, d. h. auch bei Änderungen des Umsatzsteuersatzes in entsprechend angepasster Höhe.
Für die an das Land Hessen vermieteten Parkhausstellplätze erhält die Objektgesellschaft einen Teilbetrag von 235.200 Euro (indexiert) Nutzungsentgelt sowie 24.087 Euro (indexiert) weiteren Nutzungsentgeltbestandteil für die ihr obliegenden Instandhaltungs- und Instandsetzungsleistungen am Parkhaus.
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Kapitel 11 Rechtliche Grundlagen
HSG Zander Rhein-Main GmbH erhält ein Betreiberentgelt von 734.529 Euro zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer von 135.884 Euro. Dieser Betrag setzt sich
aus mehreren Einzelvergütungen zusammen, die
überwiegend umsatzsteuerpflichtig ausgewiesen
sind, für die HSG Zander Rhein-Main GmbH nach
dem Miet- und Bewirtschaftungsvertrag gegenüber
dem Mieter obliegenden Leistungen Instandhaltung /
Instandsetzung – insbesondere der technischen Anlagen – und Wartung, Sicherungsdienste, Reinigungsleistungen, Verwaltung inklusive Versicherung, Hausmeister-, Entsorgungs- und Bereitschaftsdienste,
Steuern, Gebühren und Grundbesitzabgaben.
Die Instandhaltungs- und Bewirtschaftungsvergütungen sind, bis auf das Entgelt für Steuern, Gebühren und Grundbesitzabgaben, indexiert. Jeweils zum
1. Januar eines Kalenderjahres, erstmals ab 1. Januar
2010, erhöht sich die jeweilige Vergütung um einen
feststehenden Index von 1,5 Prozent bezogen auf die
jeweiligen anfänglichen Vergütungen.
Folgende Leistungen bezieht das Land Hessen selbst
auf eigene Rechnung: Strom, Fernwärme, ggf. Gas
und Abfälle zur Verwertung. Für alle anderen Medien
und Ver- und Entsorgungsleistungen ist die Objektgesellschaft zuständig.
Die monatlich zu zahlende Gesamtvergütung wird
in einer Zahlung zu Händen der Objektgesellschaft
geleistet. Das Land Hessen kann etwaige Ansprüche
aus und an der Gesamtvergütung geltend machen. Die
Objektgesellschaft und HSG Zander Rhein-Main
GmbH nehmen die Aufteilung der ihnen jeweils zustehenden Vergütungsbestandteile im Innenverhältnis
vor. Die Objektgesellschaft rechnet die HSG Zander
Rhein-Main GmbH geschuldete Vergütung also in deren Namen und für ihre Rechnung ab. Die Rechnungslegung erfolgt monatlich nachträglich bis zum fünften
Werktag des Folgemonats. Die Zahlungsfrist beträgt
einen Monat nach Rechnungseingang.
Sind Vergütungen anzupassen, umfasst das bei wie
Teilkündigungen wirkenden Leistungsänderungen
den Schadensausgleich einschließlich entgangenen
Gewinns, der mit fünf Prozent p. a. barwertig abgezinst wird. Das Land Hessen hat ein Wahlrecht, ob es
eine Einmalzahlung oder im Wege der Umlage auf
das monatliche Entgelt ausgleichen will.
Im Fall von gesetzlichen Änderungen der Umsatzsteuer ist die Vergütung anzupassen, auch soweit die Umsatzsteuer als Kalkulationsbestandteil
der Vergütungen nicht im Vertrag gesondert ausgewiesen ist.
Nutzungsprofil
Für verbrauchsabhängige Kosten gilt Folgendes: HSG
Zander Rhein-Main GmbH hat für das Gebäude ein
Nutzungsprofil für den Energieverbrauch für Strom,
Gas und Fernwärme, für Wasser und Abwasser und
für Abfälle zur Verwertung pro Jahr ermittelt und zugesichert. Werden die Werte des Nutzungsprofils im
Betrieb überstiegen, bereinigt um Temperaturschwankungen, trägt HSG Zander Rhein-Main GmbH
die Mehrkosten. Werden die Werte des Nutzungsprofils im Betrieb, bereinigt um Temperaturschwankungen, unterschritten, erhält HSG Zander RheinMain GmbH vom Land Hessen einen gestaffelten Bonus, in den ersten beiden Jahren bei Unterschreitungen um mehr als null Prozent und sodann bei
Unterschreitungen um mehr als 20 Prozent. Das Nutzungsprofil wird nach zwei Jahren und dann alle fünf
Jahre überprüft und angepasst, ferner bei dauerhaften, nicht unwesentlichen Nutzungsänderungen.
Die Objektgesellschaft und HSG Zander Rhein-Main
GmbH sind nach Maßgabe der Leistungsbeschreibung verpflichtet, Optimierungspotentiale für den
Energieverbrauch zu ermitteln und im Rahmen ihrer
Leistungsverpflichtungen auszuschöpfen; diese Verpflichtung hat HSG Zander Rhein-Main GmbH im Innenverhältnis übernommen. Darüber hinaus wird
HSG Zander Rhein-Main GmbH mögliche Investitionsmaßnahmen zur Reduzierung des Energie- und
Medienverbrauchs vorschlagen. Das Nutzungsprofil
und die betroffenen Vergütungsbestandteile werden
dann angepaßt. Das Land Hessen hat die Möglichkeit, die Maßnahmen selbst auf eigene Kosten durchzuführen oder durchführen zu lassen.
Schuldrechtliches Ankaufsrecht
Bis spätestens 24 Monate vor Ablauf der 30-jährigen
Mietzeit kann das Land Hessen schriftlich von sei-
Kapitel 11 Rechtliche Grundlagen
nem ihm eingeräumten schuldrechtlichen Ankaufsrecht Gebrauch machen. Die Objektgesellschaft hat
dann auf eigene Kosten das Grundstück in Abstimmung mit dem Land Hessen und der Landeshauptstadt Wiesbaden zu teilen.
Der Ankaufspreis entspricht dem durch Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten und beeidigten Sachverständigen zu ermittelnden Verkehrswert im Zeitpunkt der Ausübung des Ankaufsrechts.
Kommt eine Einigung über die übrigen Ankaufsbedingungen einschließlich der Bedingungen für die
Anmietung der erforderlichen Stellplätze im Parkhaus nicht innerhalb von vier Monaten ab Zugang der
Ausübungserklärung zustande, erlischt das Ankaufsrecht. Kommt eine Einigung aus Gründen nicht zustande, die der Objektgesellschaft zurechenbar sind,
steht dem Land Hessen bezogen auf sein Bauteil ein
der Bauverpflichtungsvereinbarung entsprechendes
Ankaufsrecht mit Wirkung auf den Ablauf der 30jährigen Mietzeit und zu dem für die Ausübung des Ankaufsrechts maßgeblichen Preis gemäß Verkehrswertgutachten zu.
Weitere Verpflichtungen
Bei Beendigung des Vertrags ist der Mietgegenstand
geräumt und besenrein zurückzugeben. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Ablauf der 30jährigen Mietzeit durch Fortsetzung des Gebrauchs
ist ausgeschlossen.
Erfüllt HSG Zander Rhein-Main GmbH die ihr gegenüber dem Mieter obliegenden Leistungen nicht ordnungsgemäß, ist die Objektgesellschaft auf erstes
Anfordern zur Abhilfe selbst oder durch einen geeigneten Dritten verpflichtet.
Die Objektgesellschaft steht ferner gegen Abtretung der Ansprüche gegen HSG Zander Rhein-Main
GmbH im Wege eines selbstständigen Garantieversprechens für etwaige Schadensersatzansprüche des
Landes Hessen gegen HSG Zander Rhein-Main GmbH
ein, ausgenommen, sie würde gemäß § 831 BGB nicht
haften, hätte sie HSG Zander Rhein-Main GmbH insofern als Nachunternehmer eingesetzt.
Nehmen die Objektgesellschaft und HSG Zander
Rhein-Main GmbH jeweils einen Schadensersatzan-
spruch gegen das Land Hessen für sich in Anspruch
mit der Begründung, der Schaden sei bei ihm und
nicht beim anderen entstanden, wird das Land Hessen mit Ausgleich des Schadens an einen der beiden
von seiner Schadensersatzpflicht frei.
Im Verhältnis zum Land Hessen kann nur die Objektgesellschaft Ansprüche geltend machen, einschließlich der HSG Zander Rhein-Main GmbH gegen
das Land Hessen aus dem Vertrag zustehenden Ansprüche.
Miet- und Bewirtschaftungsvertrag
mit der Landeshauptstadt Wiesbaden
Der Miet- und Bewirtschaftungsvertrag wurde zwischen der Landeshauptstadt Wiesbaden als Mieter,
der Objektgesellschaft als Vermieter und HSG Zander
Rhein-Main GmbH als Betreiber geschlossen.
Er entspricht Struktur und Wortlaut nach weitgehend dem Miet- und Bewirtschaftungsvertrag mit
dem Land Hessen, jedoch ohne die für das Justizzentrum spezifischen Anforderungen.
Mietgegenstand
Mietgegenstand ist der in Errichtung befindliche
Bauteil 2 mit einer Mietfläche von 16.721,20 Quadratmeter nebst Außenanlagen zum Zwecke der Nutzung als Verwaltungsgebäude mit 103 Stellplätzen in
der Tiefgarage und 39 Stellplätzen im zu errichtenden Parkhaus (Bauteil 3).
Laufzeit des Vertrags
Mietbeginn ist ebenfalls der Tag der Übergabe des
Mietgegenstands, voraussichtlich der 30. September
2009. Die Mietzeit beträgt ebenfalls 30 Jahre.
Vergütung
Die von der Landeshauptstadt Wiesbaden an die Objektgesellschaft und an den Betreiber zu zahlende
Gesamtvergütung beträgt 3.285.114,96 Euro jährlich,
zahlbar in gleichen monatlichen Beträgen.
Mit der mit dem noch abzuschließenden Nachtrag 5
zum Rahmenvertrag vorgesehenen Veränderung,
dass die Betriebsvorrichtungen nicht Bestandteil des
von der Objektgesellschaft vermieteten Mietgegenstands sein werden, wird sich eine Reduzierung der
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Kapitel 11 Rechtliche Grundlagen
bisher vom Mieter an die Objektgesellschaft zu zahlenden jährlichen Miete inklusive Mietnebenkosten
von 3.285.114,96 Euro um voraussichtlich 18.145,04
Euro auf 3.266.969,92 Euro ergeben. Davon entfällt
ein Teilbetrag von 2.699.245,37 Euro (2.717.390,41 Euro
bisher vereinbarter Betrag abzüglich voraussichtlich
18.145,04 Euro im Hinblick auf die Betriebsvorrichtungen) auf die Miete. Dieser Betrag setzt sich wiederum zusammen aus 2.552.584,96 Euro (2.570.730,00
Euro bisher vereinbarter Betrag abzüglich voraussichtlich 18.145,04 Euro im Hinblick auf die Betriebsvorrichtungen) Nutzungsentgelt zuzüglich 146.660,41
Euro (indexiert) für die der Objektgesellschaft obliegenden Instandhaltungs- und Instandsetzungsleistungen an Dach und Fach.
Darüber hinaus steht der Objektgesellschaft für
Verwaltung, Versicherung und sonstige Kosten ein Teilbetrag in Höhe von 92.110,00 Euro zu; darin ist ein Betrag von 35.000 Euro enhalten, der beim Vermieter mit
gesetzlicher Umsatzsteuer, derzeit 6.650,00 Euro anfällt, und vom Mieter brutto gleich netto zu bezahlen
ist, d. h. auch bei Änderungen des Umsatzsteuersatzes
in entsprechend angepasster Höhe.
Für die an die Landeshauptstadt Wiesbaden vermieteten Parkhausstellplätze erhält die Objektgesellschaft 37.440 Euro (indexiert) Nutzungsentgelt
sowie 4.251 Euro (indexiert) weiterer Nutzungsentgeltbestandteil für die Instandhaltung von Dach und
Fach am Parkhaus.
HSG Zander Rhein-Main GmbH erhält vom Mieter,
eingezogen über die Objektgesellschaft, ein Betreiberentgelt von 360.753,83 Euro zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer von derzeit 66.519,73 Euro. Dieser Betrag setzt sich aus mehreren Einzelvergütungen zusammen, die inhaltlich wie im Miet- und
Bewirtschaftungsvertrag mit dem Land Hessen aufgegliedert sind.
Nachträge zum Rahmenvertrag
Nachtrag 1
Mit dem Nachtrag 1 zum Rahmenvertrag vom 30. Mai
2007 UR-Nr. 571/2007H haben die Parteien Angaben
zum Grundbesitz zum Zwecke anstehender Grundbucheintragungen präzisiert.
Nachtrag 2
Im Nachtrag 2 zum Rahmenvertrag vom 26. November 2007 UR-Nr. 1384/2007H wurden aus dem Grundbesitz der Objektgesellschaft die nicht für die Durchführung des Immobilienprojekts erforderlichen Teilflächen bestehend aus dem so genannter Grundstück II von nach Vermessung 1.593 Quadratmeter
und dem so genannter Grundstück III von nach Vermessung 1.793 Quadratmeter festgestellt und der
Veräußerung an Gesellschaften mit gleicher Gesellschafterstruktur wie die der Objektgesellschaft sowie der Belastung des verbleibenden Grundbesitzes
mit für die Nutzung der Grundstücke II und III erforderlichen Geh- und Fahrrechten und Stellplätzen zugestimmt. Auch der bestehenden und künftigen
Grenzbebauung und Unterschreitung der Abstandsflächen wurde zugestimmt, was ebenfalls durch
Dienstbarkeiten und erforderlichenfalls Baulasten
auf dem Grundbesitz der Objektgesellschaft gesichert werden soll.
Die entsprechende Veräußerung der beiden Grundstücksflächen ist ebenfalls am 26. November 2007
beurkundet worden. Alle Rechte und Pflichten aus
dem Grundvermögen II und III und dessen ganzer
oder teilweiser Herausparzellierung sind zeitlich unbegrenzt ausschließlich Sache der OFB Projektentwicklung GmbH.
Ferner haben die Landeshauptstadt Wiesbaden
und das Land Hessen in diesem Nachtrag 2 ihre Zustimmung zum Gesellschafterwechsel erteilt, nämlich zur Anteilsübertragung der OFB Projektentwicklung GmbH hinsichtlich ihres gesamten 94-prozentigen Kommanditanteils an der Objektgesellschaft
auf die ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH & Co.
Beteiligungs KG und zum Austausch der persönlich
haftenden Gesellschafterin Grundstücksverwaltungsgesellschaft Kaiserlei GmbH durch die EBLANA Verwaltungsgesellschaft mbH sowie zur Anteilsübertragung eines Kommanditanteils von 100 Euro (= 0,1 Prozent) an der Objektgesellschaft von der HANNOVER
LEASING GmbH & Co. KG auf Herrn Josef Reiter.
Nachtrag 3
Mit dem Nachtrag 3 zum Rahmenvertrag vom 1. August 2008 UR-Nr. 684/2008H wurde der aktuelle Pla-
Kapitel 11 Rechtliche Grundlagen
nungsstand zum Abschluss der Raumausstattungsplanung dokumentiert. Außerdem wurde festgelegt,
alle weiteren Leistungsänderungen spätestens zum
Zeitpunkt der Übergabe in einem gesonderten Nachtrag zum Rahmenvertrag zusammenzufassen.
Nachtrag 4
Mit dem Nachtrag 4 vom 22. Dezember 2008 UR-Nr.
1152/2008H wurden das Ausscheiden der Grundstücksverwaltungsgesellschaft Kaiserlei GmbH aus
dem Rahmenvertrag und aus der PPP-Projektvereinbarung und der Eintritt der EBLANA Verwaltungsgesellschaft mbH an ihrer Stelle klargestellt.
Projektgrundstück und Parkhausgrundstück
Nachtrag 5 (noch nicht abgeschlossen)
Es soll bis zum Ende des Jahres 2009 ein Nachtrag 5
zum Rahmenvertrag beurkundet werden. Wie in
Nachtrag 2 zum Rahmenvertrag vereinbart, werden
darin die Fortschreibungen und Änderungen des Objekts zusammengefasst. Ferner wird darin die Entscheidung aufgenommen, dass die Mieter die von ihnen in der Bauphase veranlassten Leistungsänderungen jeweils in einem Betrag, voraussichtlich bis
spätestens Mietbeginn, bezahlen werden. Auf das
Land Hessen entfällt vorbehaltlich der weiteren,
noch nicht abgeschlossenen Abrechnung der Leistungsänderungen ein einmaliger Zahlbetrag von
515.189,35 Euro, auf die Landeshauptstadt Wiesbaden
vorbehaltlich der weiteren, noch nicht abgeschlossenen Abrechnung 89.728,02 Euro. Ferner sollen, unter entsprechender Herabsetzung der ursprünglich
auf die Objektgesellschaft entfallenden Miete, die
gegebenenfalls vorhandenen und für die erweiterte
Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG schädlichen
Betriebsvorrichtungen und beweglichen Wirtschaftsgüter mit Wirkung zum Mietbeginn auf die
Mieter direkt oder einen Dritten übertragen werden.
Weiterer Grundstückserwerb
Zwecks Erwerb der weiteren für die Errichtung des
Immobilienprojekts erforderlichen Grundstücksflächen hat die Objektgesellschaft die mit Abschluss
der Projektverträge übernommenen Verpflichtungen
erfüllt und die ihr eingeräumten Ankaufsrechte aus-
geübt, und zwar am 26. April 2007 mit notariellen Urkunden UR/Nr. 135 bis 138/2007 des Notars Wilhelm
Dammeier als amtlich bestellter Vertreter des Notars
Jost Henrich Gass mit Amtssitz in Wiesbaden:
UR/Nr. 135/2007: Grundstücksverkäufer ist die ESWE
Versorgungs AG mit Sitz in Wiesbaden. Gegenstand ist
das Grundstück Weidenbornstraße 5 mit ca. 2.320
Quadratmeter, ein weiteres Flurstück mit ca. 867 Quadratmeter, Weidenbornstraße 1 mit ca. 11.489 Quadratmeter, als unselbstständiger Teil eines weiteren
Flurstücks Weidenbornstraße mit ca. 416 Quadratmeter und als unselbstständiger Teil eines weiteren Flurstücks Südfriedring mit ca. 7.920 Quadratmeter.
UR/Nr. 136/2007: Grundstücksverkäufer ist die
ESWE Versorgungs AG mit Sitz in Wiesbaden. Gegenstand ist das Grundstück Weidenbornstraße mit ca.
1.316 Quadratmeter.
UR/Nr. 137/2007: Grundstücksverkäufer ist die Interco Immobilien Rhein-Main GmbH (vormals START
II Immobilienentwicklungs GmbH) mit Sitz in Wiesbaden. Gegenstand ist das Grundstück Hohenstaufenstraße 1a mit ca. 416 Quadratmeter und ein weiteres Flurstück mit ca. 1.130 Quadratmeter.
UR/Nr. 138/2007: Grundstücksverkäufer ist die
Objektgesellschaft Mainzer Straße 118 mbH mit Sitz
in Mainz. Gegenstand ist das Grundstück Mainzer
Straße 118 mit ca. 3.700 Quadratmeter.
Im Rahmen des PPP-Projekts, mit noch abzuschließendem Übertragungsvertrag, wird die Objektgesellschaft einen Grundstücksstreifen von insgesamt
ca. 241 Quadratmeter, dessen Verkehrswert mit 4.820
Euro angegeben wird, ohne gesondertes Entgelt auf
die Landeshauptstadt Wiesbaden übertragen.
Bestehende Mietverhältnisse
Die Mietverträge mit Bilfinger Berger Hochbau GmbH
(Baubüro) und UKA Fitness 10 GmbH sind unter Freistellung der Objektgesellschaft mit Herausparzellierung des Grundstücks II auf den Erwerber HeWiPPP II
GmbH & Co. KG übertragen worden.
Ferner ist auf einem Grundstücksteil »Mainzer
Straße 118« eine Autolackiererei tätig. Diese baulichen Anlagen sind von der Objektgesellschaft aufgrund Verpflichtung gegenüber dem Land Hessen
und der Landeshauptstadt Wiesbaden noch abzu-
117
118
Kapitel 11 Rechtliche Grundlagen
brechen. Im Rechtsstreit des Voreigentümers, der
Objektgesellschaft Mainzer Straße 118 mbH, gegen
den Unternehmer auf Räumung ist Ende August 2009
abgewiesen worden. Der Mietvertrag ist vermieterseits außerordentlich gekündigt worden. Bei Unwirksamkeit der Kündigung kann jedoch der Mietvertrag
noch bis 31 März 2011 und, macht der Mieter von seinen
Verlängerungsoptionen Gebrauch, bis 31. März 2017
laufen. Gemäß Grundstückskaufvertrag ist der Voreigentümer gegenüber der Objektgesellschaft zur Erledigung des Mietverhältnisses und zur uneingeschränkten Freistellung der Objektgesellschaft von
dem Mietverhältnis und zum Schadensausgleich wegen verspäteter Räumung verpflichtet. Der Anspruch
auf Übergabe frei von nicht übernommenen Rechten
ist vertragsstrafebewehrt; die Vertragsstrafe der Objektgesellschaft Mainzer Straße 118 mbH beträgt
150.000 Euro. Der Generalübernehmervertrag (nachstehend dargestellt) sieht bereits die Möglichkeit einer gewissen zeitlichen Verschiebung der darauf entfallenden Leistungen und Vergütung vor. Da der Mieter weiterhin an den Grundstücksverkäufer Zahlung
für die Weiternutzung leistet, macht die Objektgesellschaft gegen den Verkäufer gerichtlich die Ausbezahlung von 12.316,50 Euro an sich geltend, da es sich um
die Weiternutzung ihres Grundstücks handelt.
Zum Zweck der Errichtung und des Betriebs einer
Bushaltestelle an der Mainzer Straße überlässt die
Objektgesellschaft der ESWE Verkehrsgesellschaft
mbH, die auch die Verkehrssicherungspflicht übernimmt, gegen ein jährliches Entgelt von 350 Euro zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer mit Zustimmung
des Mieters Land Hessen eine Fläche von ca. zehn
Quadratmeter. Die Nutzungsüberlassung kann frühenstens zum 30. Juni 2019 gekündigt werden.
Generalübernehmervertrag
Zur Umsetzung der mit den Projektverträgen übernommenen Planungs- und Bauverpflichtung hat die
Objektgesellschaft mit Bilfinger Berger Hochbau
GmbH den Generalübernehmervertrag vom 27. März
2007 geschlossen.
Danach obliegen Bilfinger Berger Hochbau GmbH
als Generalübernehmer die uneingeschränkte schlüsselfertige Planung und Errichtung des Immobilienprojekts. Der Vertrag ist zu Gunsten der Auftragge-
ber als Drittbegünstigte ausgestaltet. Sämtliche Unterlagen und Pläne, die Bestandteil der Bauverpflichtungsvereinbarung sind, sind auch Bestandteil des
Generalübernehmervertrags; sie wurden von Bilfinger Berger Hochbau GmbH geliefert, die die volle und
ausschließliche Verantwortung hierfür trägt.
Zur geschuldeten Leistung gehören die notwendigen Versuchsläufe und Inbetriebsetzung der technischen Anlagen einschließlich Einweisung des jeweiligen Auftraggebers Landeshauptstadt Wiesbaden bzw. Land Hessen und der HSG Zander RheinMain GmbH. Zu verwenden sind umweltgerechte,
emissionsfreie Materialien; insbesondere bei im Innenbereich zur Anwendung kommenden Baustoffen
ist die Umweltverträglichkeit durch geeignete Prüfzeugnisse nachzuweisen. Bilfinger Berger Hochbau
GmbH ist verpflichtet, allen Forderungen und Auflagen der zuständigen Behörden im Zusammenhang
mit dem Bauvorhaben, seiner Genehmigung, Abnahme und Nutzung bis zur Gesamtabnahme auf eigene
Kosten nachzukommen. Die Baugenehmigungen liegen noch nicht abschließend vor; es sind Tekturanträge zu den ursprünglich erteilten Baugenehmigungen für das Justiz- und Verwaltungszentrum und
für das Parkhaus infolge Bauänderungen erforderlich
geworden, die noch nicht erteilt sind. Bilfinger Berger
Hochbau GmbH obliegt die Herbeiführung der Bauzustandsfeststellung der zuständigen Bauaufsichtsbehörde im Sinne des § 74 Hessische Bauordnung.
Ebenso sind alle erforderlichen Abnahmen von TÜV,
Sachverständigen etc. für Garagen- und Aufzugsanlagen, Brandschutz- und Sicherheitseinrichtungen,
automatisches Türsystem etc. durch Prüfbescheinigungen nachzuweisen. Im Falle eines ggf. erforderlichen Bodenaustauschs unterhalb der Gründungssohlen, sofern Baugrund angetroffen wird, der nicht
ausreichend tragfähig ist, trägt die OFB Projektentwicklung GmbH etwaige Mehrkosten gemäß Anteilskaufvertrag vom 9. Oktober 2007.
Bis zur Übergabe ist die für die Inbetriebnahme notwendige Dokumentation zu liefern, im Übrigen bis
zwei Monate nach Abnahme. Neben der Grobreinigung ist die Bauschlussfeinreinigung einschließlich
Außenanlagen sowie die Fassadenendreinigung vor
Abbau des Gerüsts vorzunehmen.
Kapitel 11 Rechtliche Grundlagen
Der Objektgesellschaft ist das Recht eingeräumt, alle
Planungen und sonstigen Leistungen des Generalübernehmers für das Bauvorhaben umfassend und auf
Dauer zu nutzen und zu ändern, auch falls der Vertrag vorzeitig enden sollte. Das schließt das Nachbaurecht bei Zerstörung ein. Der Generalübernehmer
gewährleistet, dass die Lieferungen und Leistungen
frei von Schutzrechten Dritter sind.
Bilfinger Berger Hochbau GmbH übernimmt die
Objektüberwachung und die Aufgaben des verantwortlichen Bauleiters im Sinne des § 65 Hessische
Bauordnung.
Die Parteien haben die zu Gunsten der Landeshauptstadt Wiesbaden und des Landes Hessen bestehenden Leistungsänderungsregelungen auf das Verhältnis zum Generalübernehmer übertragen. Dieser ist
außerdem verpflichtet, die Abstimmung mit HSG
Zander Rhein-Main GmbH vorzunehmen.
Als jeweils vertragsstrafenbewehrter Fertigstellungstermin für jeden Bauteil und der Außenanlagen
sowie als Gesamtfertigstellungstermin für alle Leistungen ist der 30. September 2009 vereinbart. Die
Vertragsstrafe für den Fall des Verzugs mit der Fertigstellung des Justizzentrums oder der Gesamtleistung beträgt je Werktag (Montag bis Freitag) 79.200
Euro, 43.900 Euro für das Verwaltungszentrum oder
die Gesamtleistung und 900 Euro für das Parkhaus
oder die Gesamtleistung. Ferner sind vertragsstrafenbewehrte Zwischentermine vereinbart, eine solche Vertragsstrafe entfällt jedoch bei Einhaltung des
Gesamtfertigstellungstermins. Vertragsstrafe wegen
Überschreitung von Zwischenterminen und des Endtermins wird nicht kumuliert. Die Vertragsstrafe ist
auf insgesamt fünf Prozent der nach Schlussrechnung
maßgeblichen Bruttovergütungssumme begrenzt.
Die Vergütung beträgt pauschal 79.653.927 Euro zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer. In der Vergütung
von pauschal 79.653.927 Euro sind die Betriebsvorrichtungen in Höhe von 1.680.672 Euro zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer enthalten. Es ist beabsichtigt, den Leistungsumfang des Generalübernehmervertrags um diese Leistungen und dementsprechend
die Vergütung zu vermindern. Hinzukommen
1.100.278 Euro zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer
nach Einheitspreisen für die Leistungen Arbeits-
schutz, Abbruchmaßnahmen, Altlastensanierung,
Deponiegebühren und Kampfmittelsondierungen.
Bilfinger Berger Hochbau GmbH hat es übernommen,
den zuständigen Behörden unverzüglich das Vorhandensein und zu entsorgende Altlasten, Kampfmittel
etc. anzuzeigen, sodass eine zeitnahe Kostenerstattung der einzelnen Grundstücksverkäufer gewährleistet ist, und übernimmt die vollständige Abstimmung und Nachweisführung sowie die Verauslagung
der Entsorgungskosten. Wird der Betrag 1.100.278
Euro zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer für die
Leistungen Altlasten usw. unterschritten, erhält Bilfinger Berger Hochbau GmbH gleichwohl den vollen
Betrag. Wird der Betrag überschritten, werden die von
den Grundstücksverkäufern geleisteten Beträge weitergeleitet. Wird auch die sich aus den Grundstückskaufverträgen ergebende Gesamtkostenobergrenze
von 1.731.932 Euro netto überschritten, trägt die OFB
Projektentwicklung GmbH etwaige Mehrkosten gemäß Anteilskaufvertrag vom 9. Oktober 2007.
Abschlagszahlungen werden nach Zahlungsplan gemäß Planungs- und Baufortschritt fällig. Die Schlusszahlung erfolgt nach Abnahme, Prüfung der Schlussrechnung und Vorlage sämtlicher zu liefernder Unterlagen unter Abzug des Sicherheitseinbehalts.
Während der Verjährungsfrist für Mängelansprüche
werden als Sicherheit fünf Prozent des festgestellten
Schlussrechnungsbetrags einbehalten, ablösbar
durch Bankbürgschaft.
Die Verjährungsfrist für Mängelansprüche beginnt mit der Abnahme und beträgt fünf Jahre und einen Monat und zehn Jahre für alle Abdichtungsarbeiten gegen Bodenfeuchtigkeit, nicht drückendes
oder drückendes Wasser, für sämtliche Fugenausbildungen und Durchführungen, für die Dichtigkeit des
Daches und der Fassade, sowie zwei Jahre für drehende, elektrische und elektronische Anlagenteile
haustechnischer Art. Die Objektgesellschaft hat ihre
Bereitschaft erklärt, nach Ablauf von fünf Jahren und
einem Monat über eine Reduzierung der Bürgschaft
zu verhandeln.
Die Abnahme erfolgt nach Fertigstellung. Für die
Bauteile 1 und 2 müssen die Übergabevoraussetzungen nach den Miet- und Bewirtschaftungsverträgen vorliegen. Für Bauteil 3 müssen die Vorausset-
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Kapitel 11 Rechtliche Grundlagen
zungen der Inbetriebnahme gemäß § 74 Abs. 7 Hessische Bauordnung vorliegen. Die Abnahme kann nur
wegen wesentlicher Mängel verweigert werden. Bis
zur Abnahme trägt Bilfinger Berger Hochbau GmbH
die Leistungsgefahr gemäß § 644 Abs. 1 Satz 1 BGB.
Seine ihm gegen seine Subunternehmer und sonstigen Vertragspartner zustehenden Ansprüche einschließlich Mängel- und Schadensersatzansprüche
tritt der Generalübernehmer an die Objektgesellschaft sicherungshalber ab.
Vom Generalübernehmer zu vertretende Verstöße
gegen das Verfügbarkeitskonzept verpflichten ihn
zum Ausgleich gegenüber der Objektgesellschaft.
Der Generalübernehmer hat eine Bauleistungsversicherung unter Einschluss des Feuer- und Mietausfallrisikos und eine Bauherrenhaftpflichtversicherung abgeschlossen. Für die Bauherrenhaftpflichtversicherung beträgt die Deckungssumme 100
Millionen Euro je Schadensfall für Personen-, Sachund Vermögensschäden. Die außerdem von ihm abgeschlossene Betriebshaftpflichtversicherung muss
eine Deckungssumme von mindestens fünf Millionen
Euro erreichen.
Instandhaltungs- und Instandsetzungsund Kooperationsvertrag
Zur Umsetzung der mit den Projektverträgen übernommenen Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten hat die Objektgesellschaft die HSG Zander
Rhein-Main GmbH gemäß Instandhaltungs- und Instandsetzungs- und Kooperationsvertrag vom 30.
März 2007 (Kooperationsvertrag) beauftragt.
Der Vertrag regelt außerdem das Innenverhältnis
der beiden Vertragspartner im Hinblick darauf, dass
sie gemeinsam Vertragspartner der Landeshauptstadt Wiesbaden und des Landes Hessen in den Mietund Bewirtschaftungsverträgen sind.
Die Laufzeit des Vertrags beginnt zeitgleich mit
den Miet- und Bewirtschaftungsverträgen und beträgt ebenfalls 30 Jahre. Der Vertrag ist zu Gunsten
der Landeshauptstadt Wiesbaden und des Landes
Hessen als Drittbegünstigte ausgestaltet.
Leistungsumfang
HSG Zander Rhein-Main GmbH muss ihre Leistungen
vorbehaltlich weitergehender Ansprüche seitens der
Landeshauptstadt Wiesbaden und des Landes Hessen so erbringen, dass sich die Mietgegenstände bei
Ablauf der 30-jährigen Mietzeit in einem funktionsfähigen Zustand befinden; besondere Anforderungen
an Restlebensdauern der baulichen und technischen
Komponenten bestehen nicht. Für eine dann etwaig
erforderliche Revitalisierung der Fondsimmobilie
durch die Objektgesellschaft ist in der Fondsprognoserechnung ein Budget von rund 17.025.772 Euro (340
Euro pro Quadratmeter) vorgesehen.
HSG Zander Rhein-Main GmbH ist gegenüber der
Objektgesellschaft nicht zur Leistung verpflichtet,
sofern und soweit diese Leistung von einem Dritten
aufgrund dessen gegenüber der Objektgesellschaft
geschuldeter Gewährleistungsverpflichtung zu erbringen ist. Sollten jedoch insoweit die Auftraggeber
gegenüber HSG Zander Rhein-Main GmbH aufgrund
der Miet- und Bewirtschaftungsverträge Ansprüche
geltend machen, sind Ansprüche von HSG Zander
Rhein-Main GmbH gegen die Objektgesellschaft
gleich aus welchem Rechtsgrund ausgeschlossen.
HSG Zander Rhein-Main GmbH kann im Rahmen der
Schnittstellenvereinbarung Rückgriff bei Bilfinger
Berger Hochbau GmbH suchen.
HSG Zander Rhein-Main GmbH hat die Verfolgung
der Abnahmemängel und während der Gewährleistungsfrist die Gewährleistungsverfolgung durchzuführen. Die Gewährleistungsverfolgung beschränkt
sich auf die Feststellung von Mängeln und Versendung einer Mängelrüge an den Gewährleistungsschuldner, Überwachung der Erledigung des Mangels
und gleichzeitige Information an die Objektgesellschaft; zu Ersatzvornahmen oder Inanspruchnahme
von Gewährleistungssicherheiten ist HSG Zander
Rhein-Main GmbH nicht berechtigt und verpflichtet.
Die von HSG Zander Rhein-Main GmbH in den Mietund Bewirtschaftungsverträgen übernommenen Berichts- und Dokumentationsleistungen wird HSG
Zander Rhein-Main GmbH auch der Objektgesellschaft zur Verfügung stellen. HSG Zander Rhein-Main
Kapitel 11 Rechtliche Grundlagen
GmbH erstellt, unterhält und pflegt ein Informationssystem sowie ein Mängelverfolgungssystem.
HSG Zander Rhein-Main GmbH übernimmt die
Betreiber- und Verkehrssicherungspflichten für das
gesamte Objekt.
Die Verpflichtungen der Vertragspartner gegenüber
den Auftraggebern gemäß Miet- und Bewirtschaftungsverträgen hinsichtlich der Optimierung des
Energieverbrauchs übernimmt im Innenverhältnis
HSG Zander Rhein-Main GmbH.
Das mit Abschluss der Miet- und Bewirtschaftungsverträge vereinbarte Verfügbarkeitskonzept mit verschuldensunabhängiger Vertragsstrafe betrifft die
von HSG Zander Rhein-Main GmbH entweder unmittelbar gegenüber den Auftraggebern geschuldeten
Bewirtschaftungsleistungen und die von ihr als
Nachunternehmer zu erbringenden Instandhaltungs- und Instandsetzungsleistungen.
Die Objektgesellschaft hat das Recht, alle Leistungen der HSG Zander Rhein-Main GmbH umfassend
und auf Dauer zu nutzen und zu ändern, auch falls
der Vertrag vorzeitig enden sollte. Entsprechende
Vereinbarungen hat HSG Zander Rhein-Main GmbH
mit ihren Nachunternehmern zu schließen. Sie gewährleistet, dass die Lieferungen und Leistungen frei
von Schutzrechten Dritter sind.
Zander Rhein-Main GmbH ist verpflichtet, einwandfreie Produkte zu verwenden, die eine Schädigung
des Objekts und ihrer Nutzer ausschließen.
Zur Überprüfung, ob HSG Zander Rhein-Main GmbH
die nach diesem Vertrag einschlägigen Vorgaben
einhält, ist die Objektgesellschaft zur Durchführung
von Stichproben und Qualitätskontrollen befugt. Sie
hat deren Kosten selbst zu tragen. Dabei ist sie insbesondere berechtigt, Einsicht in Unterlagen der
HSG Zander Rhein-Main GmbH zu verlangen, soweit
diese für die Überprüfung der Einhaltung genannter
Vorgaben relevant sind.
HSG Zander Rhein-Main GmbH ist verpflichtet, geeignetes und qualifiziertes, den Anforderungen der
Projektverträge entsprechendes Personal für ihre
Vertragsleistungen einzusetzen. Die Verantwortung
für Auswahl und Überprüfung obliegt allein HSG
Zander Rhein-Main GmbH.
Für die Beauftragung von Nachunternehmern gelten
die Regelungen der Projektverträge entsprechend.
Für zusätzliche und geänderte Leistungen gelten
die Regelungen der Miet- und Bewirtschaftungsverträge entsprechend.
Weitere Rechte und Pflichten
Beide Parteien sind wechselseitig verpflichtet, im Falle des Vorliegens eines Kündigungsgrunds der Mietund Bewirtschaftungsverträge im Zusammenhang mit
Ordnungswidrigkeiten und Strafrechtsverletzungen
unverzüglich Abhilfemaßnahmen zu schaffen.
Leistungen, zu denen HSG Zander Rhein-Main GmbH
nach diesem Vertrag und/oder den Miet- und Bewirtschaftungsverträgen nicht verpflichtet ist, werden von der Objektgesellschaft nur vergütet, wenn
vor ihrer Ausführung eine schriftliche Vereinbarung
hierüber zustande gekommen ist. HSG Zander RheinMain GmbH hat jedoch Anspruch auf übliche und angemessene Vergütung, wenn aufgrund höherer Gewalt eingetretene Leistungshindernisse von ihr beseitigt werden müssen.
Die Objektgesellschaft stellt HSG Zander Rhein-Main
GmbH die für ihre Leistung laut Planung vorgesehenen erforderlichen Räumlichkeiten, Medienanschlüsse usw. unentgeltlich zur Verfügung. Im Übrigen ist es Sache von HSG Zander Rhein-Main GmbH,
alle für die Vertragserfüllung erforderlichen Maßnahmen, Geräte und Materialien einschließlich Hilfsstoffen und Hilfsmaterialien voll umfänglich auf eigene Kosten selbst rechtzeitig zu beschaffen. HSG
Vergütung
Für die mit diesem Vertrag gegenüber der Objektgesellschaft übernommenen Leistungen hinsichtlich
Instandhaltung und Instandsetzung von Dach und
Fach der Mietgegenstände erhält HSG Zander RheinMain GmbH eine Vergütung in der Höhe, wie sie der
Objektgesellschaft für ihre Verpflichtungen hinsichtlich Dach und Fach gemäß den Miet- und Bewirtschaftungsverträgen zusteht. HSG Zander
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Kapitel 11 Rechtliche Grundlagen
Rhein-Main GmbH stellt Rechnung mit gesondertem
gesetzlichem Umsatzsteuerausweis.
Innenverhältnis
Die Parteien haben den Auftraggebern in den Mietund Bewirtschaftungsverträgen die Befugnis eingeräumt, sich wegen etwaiger Ansprüche aus dem Gesamt-Entgelt zu befriedigen oder sonstige Gegenrechte geltend zu machen. Daher sind wechselseitige
Ansprüche im Verhältnis zwischen der Objektgesellschaft und HSG Zander Rhein-Main GmbH ausgeschlossen, soweit eine etwaige Kürzung durch einen
Auftraggeber auf einem Umstand beruht, den der jeweils gegenüber dem Auftraggeber zu vertreten hat.
Die Objektgesellschaft kann gegenüber HSG Zander
Rhein-Main GmbH geltend machen, dass diese ihre
gemäß den Miet- und Bewirtschaftungsverträgen gegenüber der Landeshauptstadt Wiesbaden und dem
Land Hessen obliegenden Verpflichtungen erfüllt.
Sie kann ferner den Ausgleich etwaiger Nachteile
verlangen, sollte HSG Zander Rhein-Main GmbH ihre
Verpflichtungen gegenüber den Auftraggebern verletzen. Solche Nachteile können beispielsweise
Mietminderungen wegen von HSG Zander RheinMain GmbH zu beseitigender Schäden sein.
Die Parteien legen gemeinsam Rechnung. Jede Partei wird also Rechnung über ihren Leistungsteil stellen und der Objektgesellschaft rechtzeitig zur Verfügung stellen. HSG Zander Rhein-Main GmbH ist verpflichtet, eine von ihr verwirkte Vertragsstrafe in ihrer Abrechnung zu berücksichtigen.
Die Zuordnung von Zahlungen oder Sanktionen erfolgt im Innenverhältnis zwischen der Objektgesellschaft und HSG Zander Rhein-Main GmbH nach den
jeweiligen Leistungspflichten und Zuständigkeitsbereichen der Miet- und Bewirtschaftungsverträge und
dieses Vertrags. Die Parteien sind verpflichtet, unverzüglich die Verantwortlichkeit im Innenverhältnis zu
klären. Ansonsten entscheidet ein von den Parteien
gemeinsam benannter Schlichter für beide Parteien,
auch über die Kosten seiner Einschaltung entsprechend §§ 91 ff ZPO. Die Entscheidung des Schlichters
ist nur vorläufig. Die Partei, die mit dem Spruch des
Schlichters nicht einverstanden ist, kann die staatlichen Gerichte anrufen.
Soweit HSG Zander Rhein-Main GmbH gegenüber
einem oder beiden Auftraggebern Ansprüche aus den
Miet- und Bewirtschaftungsverträgen geltend machen möchte, ist die Objektgesellschaft verpflichtet,
diese Ansprüche gegen den oder die Auftraggeber
gegebenenfalls auch streitig geltend zu machen.
Bürgschaft
Für Ansprüche der Objektgesellschaft gegen HSG
Zander Rhein-Main GmbH aus diesem Kooperationsvertrag und aus dem noch abzuschließenden Mietvertrag Parkhaus in Verbindung mit der Schnittstellenvereinbarung stellt HSG Zander Rhein-Main GmbH
eine einheitliche Sicherheit, in Form einer Bürgschaft
über einen Höchstbetrag von 800.000 Euro, spätestens vier Wochen vor Beginn der Miet- und Bewirtschaftungsverträge. Nach Ablauf von zehn Jahren ab
Beginn der 30-jährigen Vertragslaufzeit kann HSG
Zander Rhein-Main GmbH die Reduzierung auf den
Höchstbetrag von 500.000 Euro verlangen, wenn
kein Sicherungsfall eingetreten bzw. ein solcher entsprechend behoben ist. Diese Sicherheitenvereinbarung bleibt unberührt, sollte die Schnittstellenvereinbarung und/oder der Mietvertrag Parkhaus vorzeitig enden. Sollte dieser Kooperationsvertrag vorzeitig enden, ist HSG Zander Rhein-Main GmbH
befugt, eine Herabsetzung der Bürgschaftssumme
auf 80.000 Euro zu verlangen.
Instandsetzungsrücklagenkonto
Die Parteien haben zur weiteren Absicherung der
Objektgesellschaft für den Fall, dass sie anstelle von
HSG Zander Rhein-Main GmbH zukünftige Erneuerungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, die sie
aufgrund ihrer Einstandspflicht nach den Miet- und
Bewirtschaftungsverträgen übernehmen muss, die
Einrichtung eines Instandsetzungsrücklagenkontos
vereinbart. Dies soll mit gesonderter Vereinbarung
wie folgt näher konkretisiert werden: HSG Zander
Rhein-Main GmbH eröffnet ein an die Objektgesellschaft zu verpfändendes Konto bei der Landesbank
Hessen-Thüringen Girozentrale, wobei die Objektgesellschaft die anfallenden Kosten und Gebühren
dafür auf Nachweis tragen wird. Ab dem 6. und bis
zum Ende des 30. Mietjahres (voraussichtlich ab 1.
Oktober 2014 bis 30. September 2039) werden von
Kapitel 11 Rechtliche Grundlagen
allen eingehenden Entgeltzahlungen der Auftraggeber, die HSG Zander Rhein-Main GmbH nach diesem
Kooperationsvertrag vom 30. März 2007 zustehen,
die hierin enthaltenen Vergütungskomponenten für
Instandsetzungen der Kostengruppen 300, 400 und
500 gemäß Angebot bzw. Instandsetzungskonzept
der HSG Zander Rhein-Main GmbH vom 26. Oktober
2006 auf das Rücklagenkonto eingezahlt. Dabei erfolgt die Einzahlung der Vergütungskomponenten
für Dach und Fach unabhängig vom tatsächlichen
Geldeingang, wenn und soweit der Betrag HSG Zander Rhein-Main GmbH nach Maßgabe dieses Vertrags insoweit auch ohne entsprechenden Zahlungseingang zusteht. Ferner werden zu Beginn des 6.
Mietjahres die seit Vertragsbeginn für die Instandsetzung erhaltenen und noch nicht verbrauchten
Vergütungen der Kostengruppen 300, 400 und 500
eingezahlt. 20 Prozent der monatlich auf das Rücklagenkonto eingehenden Entgelt-Zahlungen werden
der HSG Zander Rhein-Main GmbH monatlich nachschüssig ausgezahlt. Über die zweckgebundene Verwendung ist vierteljährlich Nachweis zu führen. Soweit die Kosten für planmäßig durchgeführte und/
oder erforderliche Instandsetzungs- oder Erneuerungsmaßnahmen die kumulierten Abschlagszahlungen übersteigen, ist auf Verlangen von HSG Zander Rhein-Main GmbH ebenfalls monatlich nachschüssig der Differenzbetrag von diesem Konto zusätzlich auszuzahlen, soweit ausreichend Guthaben
vorhanden ist. HSG Zander Rhein-Main GmbH hat
über die zweckentsprechende Verwendung von zusätzlichen Auszahlungen gegenüber der Objektgesellschaft, jedoch nicht hinsichtlich der Angemessenheit oder Üblichkeit der Kosten der Instandsetzungs- oder Erneuerungsmaßnahmen, jeweils aktuell Nachweis zu führen. Die Rücklagen (einschließlich
aufgelaufener Zinsen und sonstiger Erträge) werden
bei ordentlicher Beendigung dieses Vertrags, voraussichtlich zum 30. September 2039, vollständig an
HSG Zander Rhein-Main GmbH ausgekehrt. Bei vorzeitiger von HSG Zander Rhein-Main GmbH zu vertretender Vertragsbeendigung fällt das Rücklagenkonto der Objektgesellschaft zu. Etwaige überschüssige Beträge, die über die der Objektgesellschaft
entstandenen Nachteile hinausgehen, werden an
HSG Zander Rhein-Main GmbH ausgekehrt. Ist die
vorzeitige Beendigung dieses Vertrags nicht durch
HSG Zander Rhein-Main GmbH zu vertreten, fällt das
Kontoguthaben ihr zu.
Außerordentliche Kündigung
Sollten ein, mehrere oder alle Projektverträge gleich
aus welchem Grund vorzeitig enden oder erfolgt eine
Vertragsübernahme gemäß PPP-Projektvereinbarung oder die Ausübung des Wiederkaufsrechts / Ankaufsrechts gemäß Bauverpflichtungsvereinbarung,
ist die Objektgesellschaft zur Kündigung dieses Vertrags aus wichtigem Grund berechtigt. Dieses Kündigungsrecht ist auch teilbar in dem Sinne, dass der
Vertrag nicht nur insgesamt, sondern auch nur hinsichtlich des vom Land Hessen gemieteten Teils oder
des von der Landeshauptstadt Wiesbaden gemieteten Teils ausgeübt werden kann. Ansprüche der HSG
Zander Rhein-Main GmbH gegen die Objektgesellschaft sind im Fall einer solchen Kündigung ausgeschlossen. Das gilt nicht, wenn und soweit die Projektvertragskündigung von der Objektgesellschaft zu
vertreten ist.
Schnittstellenvereinbarung
Die Objektgesellschaft, HSG Zander Rhein-Main
GmbH und Bilfinger Berger Hochbau GmbH haben die
Schnittstellenvereinbarung vom 30. März 2007 geschlossen. Sie enthält abschließende Regelungen
über das Innenverhältnis zwischen Bilfinger Berger
Hochbau GmbH und HSG Zander Rhein-Main GmbH
insbesondere bei etwaigen Verletzungen ihrer jeweiligen mit der Objektgesellschaft geschlossenen
Nachunternehmerverträge. Sie regelt ferner die Angelegenheiten, die im Zuge der Projektdurchführung
sowohl die Pflichten- und Zuständigkeitssphäre der
Bilfinger Berger Hochbau GmbH als auch gleichzeitig
die von HSG Zander Rhein-Main GmbH berühren.
Bilfinger Berger Hochbau GmbH hat Baumängel
im Rahmen ihrer Mängelhaftung auf eigene Kosten
zu beseitigen. Soweit die Reichweite der Gewährleistungsansprüche zwischen Bilfinger Berger Hochbau GmbH und HSG Zander Rhein-Main GmbH umstritten ist, darf Bilfinger Berger Hochbau GmbH die
Erbringung der umstrittenen Leistung nicht – auch
nicht gegenüber der Objektgesellschaft – unter Hinweis darauf verweigern, sie habe die jeweilige Pflicht
123
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Kapitel 11 Rechtliche Grundlagen
nicht übernommen. Über die Frage, wer die hieraus
zunächst Bilfinger Berger Hochbau GmbH erwachsenden Kosten letztlich übernimmt, ob Bilfinger
Berger Hochbau GmbH oder HSG Zander Rhein-Main
GmbH, wird intern zwischen den beiden entschieden. Die Objektgesellschaft ist berechtigt, von ihren
Partnern die Erfüllung ihrer jeweiligen Pflichten aus
der Schnittstellenvereinbarung zu verlangen.
Parkhaus
Die Objektgesellschaft wird mit HSG Zander RheinMain GmbH, wie im Kooperationsvertrag vom 30.
März 2007 vorgesehen, in Anlehnung an dessen Regelungen voraussichtlich als Nachtrag eine Vereinbarung betreffend das Parkhaus mit einer Laufzeit
von ebenfalls 30 Jahren schließen, mit dem die Objektgesellschaft die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten für Dach und Fach im Sinne der
Miet- und Bewirtschaftungsverträge für das Parkhaus auf HSG Zander Rhein-Main GmbH überträgt.
Gegenstand dieser Vereinbarung mit HSG Zander
Rhein-Main GmbH werden des Weiteren die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten und Bewirtschaftungspflichten hinsichtlich des Parkhauses
im Übrigen sein, über die an das Land Hessen und die
Landeshauptstadt Wiesbaden vermieteten Parkhausstellplätze hinaus.
HSG Zander Rhein-Main GmbH erhält von der
Objektgesellschaft dafür eine Vergütung, die den in
den gemäß Miet- und Bewirtschaftsverträgen geregelten Vergütungen für die Instandhaltung von Dach
und Fach des Parkhauses entspricht (betreffend Land
Hessen jährlich anfänglich 24.087 Euro, betreffend
Landeshauptstadt Wiesbaden jährlich anfänglich
4.251 Euro, jährlich indexiert mit 1,5 Prozent des Anfangsbetrags, vgl. Ausführungen zum Miet- und Bewirtschaftungsvertrag mit dem Land Hessen).
Außerdem soll ggf. HANNOVER MOBILIEN LEASING
Verwaltungsgesellschaft mbH Vertragspartner werden, die HSG Zander Rhein-Main GmbH mit der Instandhaltung und erforderlichenfalls Erneuerung der
Parkierungsanlage beauftragen will.
Einen Teil dieser HSG Zander Rhein-Main GmbH obliegenden Leistungen wird der ebenfalls noch zu beauftragende Parkhausbetreiber übernehmen. Die Objektgesellschaft und HSG Zander Rhein-Main GmbH
werden dazu gemeinsam den Parkhausbetreiber aussuchen, voraussichtlich B + B Parkhaus GmbH & Co.
KG, Düsseldorf, und mit einer Laufzeit von ebenfalls 30
Jahren binden. Der Parkhausbetreiber soll von der Objektgesellschaft das Parkhaus unter Duldung der Nutzung der an die Auftraggeber vermieteten insgesamt
284 Stellplätze anmieten und es im Übrigen als öffentliches Parkhaus in eigenem Namen und auf eigene Rechnung betreiben und die Schönheitsreparaturen sowie Wartung und Instandhaltung ausgenommen Dach- und Fach übernehmen, also insbesondere
der technischen Anlagen. Außerdem soll HANNOVER
MOBILIEN LEASING Verwaltungsgesellschaft mbH
Vertragspartner werden, die an den Parkhausbetreiber
die Parkierungsanlage vermieten wird.
Die vom Parkhausbetreiber an die Objektgesellschaft
zu zahlende Miete für die 223 Stück frei vermietbaren
Stellplätze beträgt monatlich anfänglich netto
5.920,00 Euro zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer, derzeit 19 Prozent USt. (1.124,80 Euro) = brutto 7.044,80
Euro.
Sie ist indexiert und passt sich entsprechend an,
wenn sich der amtlich festgestellte Verbraucherpreisindex für Deutschland (Basis 2005 = 100) um
mindestens fünf Punkte nach oben oder nach unten
hin verändert. Sollten das Justiz- oder das Verwaltungsgebäude nicht wie vorgesehen genutzt werden, können die Parteien eine temporäre Mietzinsminderung vereinbaren. Die Nebenkosten übernimmt weitgehend der Parkhausbetreiber. Der Parkhausbetreiber leistet der Objektgesellschaft
Sicherheit für die Erfüllung sämtlicher – auch künftiger und bedingter – Ansprüche aus dem Mietvertrag voraussichtlich durch Bürgschaft in Höhe von
60.000 Euro.
Geschäftsbesorgungsvertrag
mit OFB Projektentwicklung GmbH
Gemäß Geschäftsbesorgungsvertrag vom 9. Oktober
2007 nebst Nachtrag Nr. 1 vom 20. November 2007
obliegt der OFB Projektentwicklung GmbH neben der
Kapitel 11 Rechtliche Grundlagen
technischen und kaufmännischen Projektleitung
einschließlich Projektsteuerung die Vertretung der
Objektgesellschaft als Bauherrin in der Planungsund Bauphase. Das ist die Zeit bis zur Übergabe des
Justiz- und Verwaltungszentrums an das Land Hessen und die Landeshauptstadt Wiesbaden und Übergabe des Parkhauses an dessen künftigen Mieter. Der
Vertrag ist zu Gunsten der Landeshauptstadt Wiesbaden und des Landes Hessen als Drittbegünstigte ausgestaltet.
Die OFB Projektentwicklung GmbH wird den Generalübernehmer federführend leiten und bedarfsgerecht in Abstimmung mit der Objektgesellschaft Leistungen – jedoch immer in Übereinstimmung mit den
Projektverträgen – erweitern, kürzen oder ergänzen.
OFB Projektentwicklung GmbH steht verschuldensabhängig dafür ein, dass der Generalübernehmervertrag
die nach den Projektverträgen dem Land Hessen und
der Landeshauptstadt Wiesbaden geschuldeten Planungs- und Bauleistungen vollständig und zutreffend
abbildet zu dem mit Bilfinger Berger Hochbau GmbH
vereinbarten Pauschalfestpreis, mit Ausnahme der
aus dem Generalübernehmervertrag bekannten Vergütungsvereinbarungen.
Zum Leistungsumfang gehören u. a.:
- Überwachung der Einhaltung der budgetierten
Kosten;
- Überprüfung der weiteren Entwurfsplanung sowie der Genehmigungs- und Ausführungsplanung im Rahmen einer Plausibilitätskontrolle
und einer ordnungsgemäßen Projektleitungsund Projektsteuerungsleistung auf Abweichungen von den Projektverträgen; Bautenstandsfeststellungen;
- die Feststellung der Sicherheits- und Mängeleinbehalte;
- die Verfolgung der Mängelabarbeitung auf der
Basis der Abnahmeprotokolle.
Der Vertrag endet spätestens 18 Monate nach Übergabe des Justiz- und Verwaltungszentrums.
Die Vergütung beträgt pauschal 3.216.098 Euro zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer. Für die gemäß
den Projektverträgen zu erbringenden Leistungsänderungen, die von den Auftraggebern vergütet werden, erhält OFB Projektentwicklung GmbH von der
Objektgesellschaft ein Zusatzhonorar von vier Prozent auf die Bau- und Baunebenkosten.
Der Vertrag kann nur aus wichtigem Grund gekündigt werden. Wird der Vertrag aus einem Grund
gekündigt, den die OFB Projektentwicklung GmbH
zu vertreten hat, so erhält sie von der Objektgesellschaft für alle bis zur Kündigung tatsächlich erbrachten und nach diesem Vertrag beauftragten Leistungen den auf diese entfallenden Anteil des vereinbarten Honorars. Weitere Ansprüche bestehen für die
OFB Projektentwicklung GmbH nicht. Schadensersatzansprüche der Objektgesellschaft bleiben unberührt. Dasselbe gilt, wenn aus einem Grund gekündigt wird, den weder die OFB Projektentwicklung
GmbH noch die Objektgesellschaft zu vertreten haben. Wird dieser Vertrag aus einem Grund gekündigt,
den die Objektgesellschaft zu vertreten hat, so erhält die OFB Projektentwicklung GmbH das für die
beauftragten Leistungen vereinbarte Honorar, jedoch unter Abzug der ersparten Aufwendungen und
ihrer anderweitig einsetzbaren Arbeitsleistung.
Fremdfinanzierungsverträge
Endfinanzierung der Objektgesellschaft
Die langfristige Finanzierung durch Fremdmittel erfolgt auf Ebene der Objektgesellschaft mit dem Darlehen der Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale (Helaba) gemäß Darlehensvertrag vom
24./26. Juni 2009 über 115.200.000 Euro mit einer
Laufzeit bis zum 30. Juni 2039.
Das Bearbeitungsentgelt beträgt einmalig
299.000 Euro. Sollten sich die Refinanzierungskosten
der Bank erhöhen, trägt die Objektgesellschaft die
Mehrkosten und sie kann den Darlehensvertrag vorzeitig beenden (vgl. Kapitel 4 Punkt B Abschnitt
»Fremdfinanzierungs-/Zinsrisiko«).
Mit dem Darlehen ist in Höhe eines Teilbetrags von
102.645.000 Euro am 1. Juli 2009 der Darlehensvertrag Aufbaufinanzierung vom 20. Dezember 2007 /
8. Januar 2008 abgelöst worden. Zur Absicherung ist
u. a. eine Grundschuld an den für das Immobilienprojekt nach den Projektverträgen erworbenen Grund-
125
126
Kapitel 11 Rechtliche Grundlagen
flächen, die vereinigt werden sollen zu einem Projektgrundstück nebst dem gesonderten Parkhausgrundstück, über 123.880.500 Euro ohne Vollstreckungsklausel und über 13.764.500 Euro mit
Vollstreckungsklausel eingetragen; ferner sind bzw.
werden die Ansprüche der Objektgesellschaft nebst
Sicherheiten aus den Projektverträgen und aus den
Verträgen mit Bilfinger Berger Hochbau GmbH und
mit HSG Zander Rhein-Main GmbH und den noch abzuschließenden Verträgen betreffend das Parkhaus
sowie sämtliche Versicherungsansprüche abgetreten. Die Rechte der Objektgesellschaft am Instandhaltungsrücklagenkonto der HSG Zander Rhein-Main
GmbH werden ebenfalls sicherungsweise auf die
Helaba übertragen und die Ansprüche aus den Zinsswaps verpfändet.
Die Objektgesellschaft hat am 13. Dezember 2006
einen Zinsswap abgeschlossen, um die Zinsen für die
Endfinanzierung für einen Betrag von 101.200.000
Euro (Stand 1. Juli 2009) bei der Helaba zu sichern. Bis
30. September 2009 wird auf Basis des Vertrags vom
13. Dezember 2006 ein weiteres Zinssicherungsgeschäft über einen Betrag von voraussichtlich rund
7.126.165 Euro abgeschlossen. Ein nachrangiger Teilbetrag von 19.200.000 Euro der Grundschulden dient
als Sicherheit für die Zinsswaps. Nähere Angaben vgl.
auch Tabellen in Kapitel 8 »Prognoserechnungen«.
Eigenkapital-Zwischenfinanzierung der ECLIPSIS
Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG
Für die anteilige Zwischenfinanzierung des für die
Projektfinanzierung geplanten Eigenkapitals der
Fondsgesellschaft in Höhe von bis zu 34.500.000 Euro (ohne Agio) hat die ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft GmbH & Co. Beteiligungs KG (Fondsgesellschaft) mit der Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale (Helaba) am 7. / 13. August 2009 einen Darlehensvertrag über 21.000.000 Euro mit einer Laufzeit
bis zum 30. Dezember 2010 abgeschlossen. Die Bearbeitungsgebühr beträgt einmalig 73.500 Euro.
Das Darlehen wird abgesichert durch die Abtretung der Ansprüche der ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Beteiligungs KG gegen Delta Vermietungsgesellschaft mbH, einer Tochtergesellschaft der HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG, aus
einer Platzierungsgarantie vom 19. August 2009 über
21.000.000 Euro, abgesichert durch ein hartes Patronat der HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG vom 19.
August 2009, und Verpfändung des Kontoguthabens
des bei der Helaba eröffneten Kontos für die Eigenkapitaleinzahlungen der Anleger. Nähere Angaben vgl.
auch Tabellen in Kapitel 8 »Prognoserechnungen«.
Anteilskaufvertrag OFB Projektentwicklung GmbH
vom 9. Oktober 2007 mit Nachträgen
Gemäß Anteilskaufvertrag vom 9. Oktober 2007 mit
Nachtrag 1 hat ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft
mbH & Co. Beteiligungs KG von OFB Projektentwicklung GmbH deren Kommanditanteil an der Objektgesellschaft von 94.000 Euro (= 94 Prozent) übernommen und EBLANA Verwaltungsgesellschaft mbH ist als
persönlich haftende Gesellschafterin an die Stelle der
Grundstücksverwaltungsgesellschaft Kaiserlei GmbH
getreten. ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH &
Co. Beteiligungs KG wurde zur geschäftsführenden
Kommanditistin berufen. Die Auftraggeber haben mit
Nachtrag 2 zum Rahmenvertrag ihre nach PPP-Projektvereinbarung erforderliche Zustimmung erteilt.
OFB Projektentwicklung GmbH ist verpflichtet,
die Objektgesellschaft während der Planungs- und
Bauphase bis zum 30. September 2009 mit den für
die Realisierung des Immobilienprojekts ausreichenden Finanzmitteln bis zur Höhe der Gesamtinvestitionskosten auszustatten. Das dazu zwischen
der Objektgesellschaft und Landesbank HessenThüringen Girozentrale (Helaba) abgeschlossene
Aufbaudarlehen ist vereinbarungsgemäß durch das
ebenfalls mit der Helaba abgeschlossene Endfinanzierungsdarlehen vom 24. / 26. Juni 2009 abgelöst
worden. Der darüber hinaus gehende Finanzierungsbedarf wird durch ein Darlehen der OFB Projektentwicklung GmbH gedeckt. Dafür ist der OFB Projektentwicklung vereinbarungsgemäß eine Sicherheit zu
stellen. Die Objektgesellschaft wird dieses Darlehen
zum Ablösezeitpunkt, spätestens jedoch zum
30. September 2009, nebst Zinsen bis zu einem Betrag von 22.569.924 Euro an OFB Projektentwicklung
GmbH zurückzahlen.
OFB Projektentwicklung GmbH erhält zum Ablösezeitpunkt, spätestens jedoch am 31. Oktober 2009,
von ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH & Co.
Beteiligungs KG einen (vorläufigen) Kaufpreis in Hö-
Kapitel 11 Rechtliche Grundlagen
he von 7.247.353 Euro. Der endgültige Kaufpreis ermittelt sich auf Basis der tatsächlichen Gesamtinvestitionskosten. Ein negativer Kaufpreis ist von OFB
Projektentwicklung GmbH auszugleichen.
Bei der Berechnung des endgültigen Kaufpreises
werden die tatsächlichen Gesamtinvestitionskosten
für Zwecke der Kaufpreisberechnung teilweise modifiziertFolgende Kostenpositionen werden von OFB
Projektentwicklung GmbH außerdem garantiert, jeweils soweit sie nicht schon vom Generalübernehmer
getragen werden: Baugrund; Planungsänderungen,
sofern diese aus nicht gewährten Ausnahmen und Befreiungen vom Bebauungsplan resultieren und Erschließungskosten des Boulevard.
Der endgültige Kaufpreis ist von den Vertragsparteien binnen drei Monaten ab dem Ablösezeitpunkt
zu ermitteln. Wenn noch nicht alle Abrechnungsgrundlagen vorliegen, erfolgt die gemeinsame Ermittlung erneut unverzüglich nach Vorliegen aller
Abrechnungsgrundlagen. Über ggf. strittige Positionen soll eine Wirtschaftsprüfungsgesellschaft als
Schiedsgutachter mit verbindlicher Wirkung für die
Parteien entscheiden. Der Differenzbetrag zwischen
vorläufigem und endgültigem Kaufpreis ist ab dem
30. September 2009 mit 150 Basispunkten über Monatsdurchschnitt des Monatseuribor gemäß Bundesbank Zeitreihe SU0310 p. a. zu verzinsen.
Wenn und insoweit zu einem späteren Zeitpunkt
Kosten betreffend Umsatzsteuernachzahlungen
oder erstattungsfähige Vorsteuer erkennbar werden
oder entstehen, die nach den in diesem Vertrag niedergelegten Regelungen bei Kenntnis von diesen
Kosten und im Falle ihres Anfalls im Zeitraum vor Ermittlung des endgültigen Kaufpreises hätten in die
Kaufpreisermittlung eingestellt werden müssen, dann
ist der endgültige Kaufpreis anzupassen. Diese Anpassung findet auch noch nach rechtsverbindlicher
Einigung über den endgültigen Kaufpreis statt.
Im Hinblick auf die Eigenkapitalzwischenfinanzierung
hat die Delta Vermietungsgesellschaft mbH die Platzierungsgarantie vom 19. August 2009 zu Gunsten der
ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Beteili-
gungs KG übernommen. Als Sicherheit für die Zahlung
des vorläufigen Kaufpreises an die OFB Projektentwicklung GmbH sowie zur Absicherung eines von der
OFB Projektentwicklung GmbH der HeWiPPP GmbH &
Co. KG zu gewährenden Darlehens hat die ECLIPSIS
Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Beteiligungs KG
ihre Ansprüche aus der Platzierungsgarantie der Delta
Vermietungsgesellschaft mbH vom 19. August 2009,
abgesichert durch eine Patronatserklärung der HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG vom 19. August 2009,
an die OFB Projektentwicklung GmbH abgetreten.
Sollten einer, mehrere oder alle Projektverträge
vorzeitig gekündigt werden und dies von OFB Projektentwicklung GmbH oder Grundstücksverwaltungsgesellschaft Kaiserlei mbH zu vertreten sein,
stellt OFB Projektentwicklung GmbH die Objektgesellschaft als Vertragspartner des Rahmenvertrags
sowie der PPP-Projektvereinbarung von allen ihr daraus entstehenden Schäden frei.
Versicherungen
Zum Zeitpunkt der Baufertigstellung und Übergabe
der Fondsimmobilie an die Mieter, voraussichtlich
zum 30. September 2009, wird die Objektgesellschaft folgende Versicherungen abschließen:
Haftpflichtversicherung
Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung inklusive Umwelt-Kompaktversicherung und den Baustein Öko I zur Umweltschadenversicherung mit einer Deckungssumme von voraussichtlich maximal
zehn Millionen Euro pauschal für Personen- und
Sachschäden und eine Million Euro für Vermögensschäden.
Gebäudeversicherung
Im Rahmen der so genannen All-Risk-Versicherung
werden folgende Risiken versichert:
Feuerrisiko nebst den Gefahren innere Unruhen,
böswillige Beschädigung, Streik und Aussperrung,
Fahrzeugaufprall, Rauch, Überschallknall, Austreten
von Löschmedien, Leitungswasser, Sturm, Hagel,
Überschwemmung, Erdbeben, Erdsenkung, Erdrutsch, Schneedruck, Lawinen, Vulkanausbruch sowie unbekannte Gefahren, Glasversicherung und
Mietausfallversicherung für 24 Monate.
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Kapitel 11 Rechtliche Grundlagen
Die aktuelle Versicherungssumme für das Gebäude
einschließlich Zubehör beträgt 100.500.000 Euro und
ist zum jeweiligen Neuwert indexiert. Die Risiken
sind teilweise ohne bzw. mit unterschiedlichen
Selbstbehalten zwischen 1.000 Euro bis maximal
50.000 Euro versichert.
Terrorversicherung
EXTREMUS-Terrorversicherung über eine Sachsumme von 100.500.000 Euro für das Justiz- und Verwaltungszentrum sowie das Parkhaus.
Projektverträge der Fondsgesellschaft
Im Folgenden wird der Umfang sämtlicher, nicht nur
geringfügiger Leistungen und Lieferungen aufgeführt, die von dem Prospektverantwortlichen, den
Gründungsgesellschaftern, den Mitgliedern der Geschäftsführung oder weiteren Personen oder Gesellschaften erbracht werden.
Gesellschaftsverwaltung Bauphase
Die Fondsgesellschaft hat HANNOVER LEASING
GmbH & Co. KG damit beauftragt, während der gesamten Bauphase die Verwaltung, den Abschluss der
Anteilskauf- und -übertragungsverträge sowie die
Beteiligungsverwaltung durchzuführen. Dies betrifft
insbesondere die Buchführung, Bilanzerstellung,
Vorbereitung und den Abschluss von Verträgen zur
Aufnahme von Krediten, Verwaltung des Kapitalvermögens der Fondsgesellschaft, Ausüben von Auskunfts-, Kontrollrechten und Berichtspflichten. Hannover Leasing kann sich hierzu auch Dritter bedienen. Für ihre Tätigkeit erhält Hannover Leasing eine
Vergütung von 400.000 Euro. Dieser Betrag erhöht
sich um die Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe, soweit diese beim Auftraggeber als Vorsteuer abzugsfähig ist. Soweit dies nicht der Fall ist, ist die geschuldete Umsatzsteuer bereits enthalten. Die Vergütung
entsteht mit Übergabe an die Mieter und ist fällig mit
Rechnungsstellung. Für besondere Leistungen außerhalb des Vertragsgegenstands sind gesondert Vergütungen zu vereinbaren. Der Vertrag endet mit Abschluss der Bauphase bzw. mit Fertigstellung voraus-
sichtlich am 30. September 2009, nicht jedoch vor
Übergabe an die Mieter. Bei einer außerordentlichen
Beendigung des Fonds vor diesen Zeitpunkten hat der
Auftragnehmer einen Anspruch auf Schadensersatz,
sofern dem Auftraggeber Schadensersatzleistungen
zufließen. Die ordentliche Kündigung ist ausgeschlossen. Im Übrigen kann dieser Vertrag nur aus wichtigem Grund gekündigt werden. HANNOVER LEASING
GmbH & Co. KG haftet, soweit gesetzlich zulässig, für
eigenes sowie für das Verschulden ihrer Erfüllungsgehilfen nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Dies
gilt nicht bei Verletzungen von Körper, Gesundheit
und Leben.
Geschäftsbesorgung Mietphase
Die Fondsgesellschaft wird HANNOVER LEASING
GmbH & Co. KG mit der laufenden Verwaltung beauftragen. Dies betrifft insbesondere die Buchführung, Bilanzerstellung, Überwachung und Steuerung
der Liquiditätsüberschüsse, Wiederanlage von Guthabensbeträgen, die Verwaltung des Kapitalvermögens der Fondsgesellschaft und die Verwaltung getrennt vom sonstigen, eigenen Vermögen, die Organisation, das Abhalten und Protokollieren von Gesellschafterversammlungen, die Ausübung der mit
der Beteiligung verbundenen Auskunfts- und Kontrollrechte. HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG
kann sich hierzu auch Dritter bedienen. Für ihre Tätigkeit erhält HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG
eine laufende Vergütung von jährlich 152.320 Euro inklusive der gesetzlichen Umsatzsteuer, erstmals ab
1. Oktober 2009. Die Vergütung ist jährlich mit 1,5
Prozent, erstmals ab dem 1. Januar 2010, zu indexieren. Mit der laufenden Vergütung sind keine Tätigkeiten mit abgegolten, die mit besonderem Aufwand
durchgeführt werden, z. B. Verkauf von Anlagevermögen oder Gesellschaftsanteilen, Durchführung
von Restrukturierungsmaßnahmen oder Begleitung
von Aktiv- bzw. Passivprozessen. Für solche Tätigkeiten erhält der Auftragnehmer eine gesonderte
Vergütung in marktüblicher Höhe. Der Geschäftsbesorger ist berechtigt, die laufende Liquidität der Gesellschaft zu marktüblichen Konditionen anzulegen
(Cash-Management). Aus dem Ertrag dieser Geldanlage erhält der Geschäftsbesorger eine marktübliche
variable Vergütung. Bei Veräußerung der Gesell-
Kapitel 11 Rechtliche Grundlagen
schaftsanteile der Fondsgesellschaft an der Objektgesellschaft erhält der Auftragnehmer für die Vermarktung und Verwertung der Beteiligung eine Vergütung in Höhe von einem Prozent des Verwertungserlöses vor Abzug der Verbindlichkeiten, Vergütung
inklusive etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer. Diese
Vergütung ist fällig bei Eingang des Verwertungserlöses. Ferner ersetzt der Auftraggeber dem Auftragnehmer die bei ihm entstandenen, nachgewiesenen
und erforderlichen Auslagen. Für besondere Leistungen außerhalb des Vertragsgegenstands sind gesondert Vergütungen zu vereinbaren.
Der Vertrag ist für die Laufzeit der Fondsgesellschaft fest abgeschlossen und nur aus wichtigem
Grund kündbar. HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG
haftet, soweit gesetzlich zulässig, für eigenes sowie
für das Verschulden seiner Erfüllungsgehilfen nur für
Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Dies gilt nicht bei
Verletzungen von Körper, Gesundheit und Leben.
Femdkapitalvermittlung
HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG wurde von der
ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Beteiligungs KG mit der Vermittlung der Fremdfinanzierung
über 21.000.000 Euro beauftragt und erhält hierfür
eine einmalige Vergütung in Höhe von 500.000 Euro.
Diese Vergütung entsteht mit Leistungserbringung
und ist mit Rechnungsstellung zur Zahlung fällig.
HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG haftet, soweit
gesetzlich zulässig, für eigenes sowie für das Verschulden ihrer Erfüllungsgehilfen nur für Vorsatz und
grobe Fahrlässigkeit. Dies gilt nicht bei Verletzungen
von Körper, Gesundheit und Leben.
Fondskonzeption
Die Fondsgesellschaft hat HANNOVER LEASING
GmbH & Co. KG mit der Erstellung einer Fondskonzeption beauftragt. Dies umfasst u. a. die Ermittlung
der wirtschaftlichen Grundlagen des Investitionsvorhabens, die Entwicklung eines Konzepts zur Finanzierung der Investitionskosten, die Erstellung
von Liquiditätsrechnungen und steuerlichen Ergebnisrechnungen für die Dauer der festen Mietzeit,
laufende Überprüfung der Konzeption und die
Durchführung eventuell erforderlicher Anpassungen.
Die rechtliche und steuerliche Beratung erbringt der
Auftragnehmer nicht selbst. Für die vorgenannten
Leistungen erhält HANNOVER LEASING GmbH & Co.
KG von der Fondsgesellschaft eine einmalige Vergütung von 2.800.000 Euro. Dieser Betrag erhöht sich
um die Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe, soweit
diese beim Auftraggeber als Vorsteuer abzugsfähig
ist. Soweit dies nicht der Fall ist, ist die geschuldete
Umsatzsteuer bereits enthalten. Die Vergütung entsteht mit Leistungserbringung und ist mit Rechnungstellung zur Zahlung fällig. HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG haftet, soweit gesetzlich zulässig, für eigenes sowie für das Verschulden ihrer Erfüllungsgehilfen nur für Vorsatz und grobe
Fahrlässigkeit. Dies gilt nicht bei Verletzungen von
Körper, Gesundheit und Leben.
Prospektherausgabe
Die Fondsgesellschaft hat HANNOVER LEASING
GmbH & Co. KG mit der Erstellung des Emissionsprospekts und der Verkaufsunterlagen beauftragt. Für
die vorgenannten Leistungen erhält HANNOVER
LEASING GmbH & Co. KG von der Fondsgesellschaft
eine einmalige Vergütung von 600.000 Euro. Dieser
Betrag erhöht sich um die Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe, soweit diese beim Auftraggeber als Vorsteuer abzugsfähig ist. Soweit dies nicht der Fall ist,
ist die geschuldete Umsatzsteuer bereits enthalten.
Die Vergütung entsteht mit Leistungserbringung
und ist mit Rechnungstellung zur Zahlung fällig.
HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG haftet, soweit
gesetzlich zulässig, für eigenes sowie für das Verschulden ihrer Erfüllungsgehilfen nur für Vorsatz und
grobe Fahrlässigkeit. Dies gilt nicht bei Verletzungen
von Körper, Gesundheit und Leben.
Eigenkapitalvermittlung / Vertriebsauftrag (I)
Die Fondsgesellschaft hat die SachsenFonds GmbH
mit der Vermittlung des Emissionskapitals beauftragt. Vertragsinhalt ist die Vermittlung des gesamten notwendigen Eigenkapitals der Fondsgesellschaft in Höhe von insgesamt 34.500.000 Euro. Die
vereinbarte Vergütung beträgt fünf Prozent bezogen
auf das jeweils über SachsenFonds GmbH platzierte
anteilige Eigenkapital zuzüglich 5 % Agio. Der Anspruch auf die Vergütung entsteht in dem Umfang, in
dem Gesellschafter der Fondsgesellschaft als Direkt-
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130
Kapitel 11 Rechtliche Grundlagen
kommanditisten beigetreten sind, und insbesondere
nur so weit, wie die Einzahlung der Pflichteinlage
und des Agios der jeweiligen Anleger vollständig erfolgt ist. Das Vertragsverhältnis ist nur aus wichtigem Grund kündbar.
Eigenkapitalvermittlung / Vertriebsauftrag (II)
Die Fondsgesellschaft hat die HANNOVER LEASING
GmbH & Co. KG mit der Vermittlung des Emissionskapitals beauftragt. Vertragsinhalt ist die Vermittlung des gesamten notwendigen Eigenkapitals der
Fondsgesellschaft in Höhe von insgesamt 34.500.000
Euro. Die vereinbarte Vergütung beträgt fünf Prozent bezogen auf das jeweils über HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG platzierte anteilige Eigenkapital zuzüglich 5 % Agio. Der Anspruch auf die Vergütung entsteht in dem Umfang, in dem Gesellschafter
der Fondsgesellschaft als Direktkommanditisten beigetreten sind, und insbesondere nur so weit, wie die
Einzahlung der Pflichteinlage und des Agios der jeweiligen Anleger vollständig erfolgt ist. Das Vertragsverhältnis ist nur aus wichtigem Grund kündbar.
Vertriebssteuerung
Die Fondsgesellschaft hat die SachsenFonds GmbH
und die HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG mit der
Vertriebssteuerung beauftragt. Vertragsinhalt ist die
Steuerung sämtlicher mit dem Vertrieb des Emissionskapitals verbundenen Tätigkeiten. Die vereinbarte einmalige Vergütung bemisst sich an der Höhe des
jeweils platzierten Emissionskapitals. Dabei erhält
SachsenFonds GmbH 5,507 Prozent des selbst platzierten Eigenkapitals bzw. 2,754 Prozent des nicht
von SachsenFonds GmbH platzierten Eigenkapitals.
Den dann verbleibenden Anteil von 2,754 Prozent erhält HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG, wenn und
soweit die Vermittlung ihr zuzurechnen ist. Der Anspruch auf die Vergütung entsteht jeweils mit Annahme der Beitrittserklärung des jeweiligen Anlegers
durch die Fondsgesellschaft. Die Zahlung erfolgt erst
mit Erreichen bestimmter Schwellenwerte. Das Vertragsverhältnis ist nur aus wichtigem Grund kündbar.
Platzierungsgarantievertrag
Die Delta Vermietungsgesellschaft mbH (»Garant«)
hat mit Vertrag vom 19. August 2009 gegenüber der
Fondsgesellschaft eine Platzierungsgarantie in Höhe
von 21.000.000 Euro abgegeben, wonach sie garantiert, das Kommanditkapital, das nicht bis zum 30.
Dezember 2010 durch Dritte gezeichnet wurde, selbst
zu übernehmen oder die Fondsgesellschaft wirtschaftlich so zu stellen, als sei sie selbst als Kommanditistin beigetreten (z. B. durch Stellung von
Fremdkapital). Der Garant ist im Falle der Stellung
von Fremdkapital jederzeit berechtigt, das von ihm
geleistete Fremdkapital durch Kommanditkapital zu
ersetzen. Die Delta Vermietungsgesellschaft mbH
erhält für die Übernahme der Platzierungsgarantie
von der Fondsgesellschaft eine Vergütung in Höhe
von 1.800.000 Euro. Die Parteien gehen davon aus,
dass diese Leistung nicht der Umsatzsteuer unterliegt. Sofern dies nicht der Fall sein sollte, erhöht sich
die Vergütung um die gesetzliche Umsatzsteuer, soweit die Fondsgesellschaft zum Vorsteuerabzug berechtigt ist. Die Vergütung ist mit Abgabe der Platzierungsgarantie entstanden und wird mit Leistung
der letzten zur Schließung des Fonds erforderlichen
Kommanditeinlage bzw. mit Erfüllung der Platzierungsgarantie durch den Platzierungsgaranten fällig.
Im Falle der Stellung von Fremdkapital durch den
Platzierungsgaranten bzw. einen Dritten erhält er eine Verzinsung in der Höhe, in der er Ausschüttungen
erhalten hätte, wenn er selbst als Kommanditist beigetreten wäre. Die HANNOVER LEASING GmbH & Co.
KG sichert sämtliche Verpflichtungen von Delta aus
der Platzierungsgarantie über eine Patronatserklärung ab.
Kapitel 11 Rechtliche Grundlagen
Projektverträge der
Objektgesellschaften
Fremdkapitalvermittlung
HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG wurde von der
Objektgesellschaft mit der Vermittlung der Fremdfinanzierung über einen Betrag von bis zu 115.200.000
Euro beauftragt. Weiterhin hat der Auftraggeber den
Auftragnehmer beauftragt, für einen Darlehensteilbetrag in Höhe von 101.200.000 Euro (Stand 30. September 2009: 101.026.350 Euro) einen Swap abzuschließen. Hierfür erhält HANNOVER LEASING GmbH
& Co. KG eine einmalige Vergütung in Höhe von
2.700.000 Euro. Diese Leistung ist gemäß § 4 Nr. 8a)
UStG von der Umsatzsteuer befreit. Soweit dem Auftraggeber ein Vorsteuerabzug möglich sein sollte,
wird der Auftragnehmer zur Umsatzsteuer optieren
und erhöht sich die Vergütung um die gesetzliche
Umsatzsteuer. Diese Vergütung entsteht nach Leistungserbringung und wird nach Rechnungstellung zur
Zahlung fällig. HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG
haftet, soweit gesetzlich zulässig, für eigenes sowie
für das Verschulden ihrer Erfüllungsgehilfen nur für
Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Dies gilt nicht bei
Verletzungen von Körper, Gesundheit und Leben.
Geschäftsbesorgung
Die Objektgesellschaft hat die HANNOVER LEASING
GmbH & Co. KG mit der laufenden Verwaltung beauftragt. Dies betrifft insbesondere die Buchführung, Bilanzerstellung, Überwachung und Steuerung
der Liquiditätsüberschüsse, Wiederanlage von Guthabensbeträgen, die Verwaltung des Kapitalvermögens und die Verwahrung getrennt vom sonstigen,
eigenen Vermögen des Auftragnehmers, die Organisation, das Abhalten und Protokollieren von Gesellschafterversammlungen, die Aufbewahrung der für
die Erstellung der Abrechnung erforderlichen Unterlagen und die Kontrolle und Überwachung der von
Dritten erbrachten Leistungen. HANNOVER LEASING
GmbH & Co. KG kann sich hierzu auch Dritter bedienen. Für ihre Tätigkeit erhält HANNOVER LEASING
GmbH & Co. KG ab dem 1. Oktober 2009, erstmalig
fällig zum 31. Dezember 2009, eine laufende Vergütung von jährlich 148.750 Euro, inklusive der gesetzlichen Umsatzsteuer, die jährlich mit 1,5 Prozent, be-
ginnend ab dem 1. Januar 2010, indexiert wird. Mit der
laufenden Vergütung sind keine Tätigkeiten mit abgegolten, die mit besonderem Aufwand durchgeführt werden, z. B. Verkauf von Anlagevermögen
oder Gesellschaftsanteilen, Durchführung von Restrukturierungsmaßnahmen, Begleitung von Aktivbzw. Passivprozessen oder die Vermittlung von Anschlussmietverträgen. Für solche Tätigkeiten erhält
der Auftragnehmer eine gesonderte Vergütung in
marktüblicher Höhe. Bei Abschluss eines wirksamen
Grundstückskaufvertrags erhält der Auftragnehmer
für die Vermarktung und Verwertung des Immobilienbestands eine Vergütung in Höhe von drei Prozent
des Verwertungserlöses vor Abzug der Verbindlichkeiten, Vergütung inklusive etwaiger gesetzlicher
Umsatzsteuer. Diese Vergütung ist fällig bei Eingang
des Verwertungserlöses. Ferner ersetzt der Auftraggeber dem Auftragnehmer die bei ihm entstandenen, nachgewiesenen und erforderlichen Auslagen.
Für besondere Leistungen außerhalb des Vertragsgegenstands sind gesondert Vergütungen zu vereinbaren.
Der Geschäftsbesorger ist berechtigt, die laufende Liquidität der Gesellschaft zu marktüblichen Konditionen anzulegen (Cash-Management). Aus dem
Ertrag dieser Geldanlage erhält der Geschäftsbesorger eine marktübliche variable Vergütung. Der Vertrag endet mit Auslaufen des Fonds, voraussichtlich
am 30. September 2039. Maßgeblich ist die Vollbeendigung der Liquidation der Fondsgesellschaft. Bei
einer Beendigung des Vertrags vor dem 30. September 2039 hat der Auftragnehmer einen Anspruch auf
Schadensersatz. HANNOVER LEASING GmbH & Co.
KG haftet, soweit gesetzlich zulässig, für eigenes sowie für das Verschulden ihrer Erfüllungsgehilfen nur
für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Dies gilt nicht
bei Verletzungen von Körper, Gesundheit und Leben.
Patronatserklärung
Die Objektgesellschaft hat die HANNOVER LEASING
GmbH & Co. KG mit der Bereitstellung einer harten
Patronatserklärung, gemäß der Eigenkapitaleinzahlungsverpflichtung aus der PPP-Projektvereinbarung, in Höhe von 12.867.043 Euro beauftragt. Für die
Übernahme der Patronatserklärung erhält Hannover
131
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Kapitel 11 Rechtliche Grundlagen
Leasing eine Vergütung in Höhe von 700.000 Euro.
Diese Leistung ist gemäß § 4 Nr. 8 g) UStG von der
Umsatzsteuer befreit. Soweit dem Auftraggeber ein
Vorsteuerabzug möglich sein sollte, wird der Auftragnehmer zur Umsatzsteuer optieren und erhöht
sich die Vergütung um die gesetzliche Umsatzsteuer.
Alle Aufwendungen und Nebenkosten des Auftragnehmers sind mit der Vergütung abgegolten. Die
Vergütung entsteht mit Leistungserbringung und ist
mit Rechnungsstellung zur Zahlung fällig. Der Vertrag endet mit Rückgabe der Patronatserklärung.
Über die in den vorstehenden Abschnitten »Projektverträge der Fondsgesellschaft« und »Projektverträge der Objektgesellschaft« dargestellten Lieferungen und Leistungen hinaus werden keine weiteren nicht nur geringfügigen Lieferungen und Leistung durch den Prospektverantwortlichen, die
Gründungsgesellschafter oder die Mitglieder der Geschäftsführung erbracht.
Kapitel 12 Steuerliche Grundlagen
Steuerliche Grundlagen
Vorbemerkung
Allgemeines
Soweit im Folgenden von Rücklagen oder § 6b-Rücklagen gesprochen wird, ist auch die § 6c-Rücklage
gemeint, wenn nicht ausdrücklich vermerkt ist, dass
die Ausführungen nicht für § 6c-Rücklagen gelten.
Veräußert ein Steuerpflichtiger Betriebsvermögen, ist
dieser Veräußerungsvorgang in der Regel mit der Aufdeckung erheblicher stiller Reserven verbunden. Die
hierauf entfallende Steuer stellt eine Liquiditätsbelastung dar, sodass für Reinvestitionen benötigte Mittel dann entsprechend fehlen. Um dies zu vermeiden,
hat der Gesetzgeber in § 6b EStG eine Reihe von Veräußerungstatbeständen begünstigt, bei denen er erlaubt, den hierbei anfallenden Gewinn auf ein anderes
Wirtschaftsgut zu übertragen oder vorübergehend in
eine Rücklage einzustellen und diese erst später auf
begünstigte Wirtschaftsgüter zu übertragen.
Nachfolgend werden die wesentlichen steuerlichen
Grundlagen der Konzeption der Vermögensanlage,
insbesondere für eine Begünstigung nach § 6b EStG
und die Reinvestition des Veräußerungsgewinns über
eine Beteiligung an der Fondsgesellschaft dargestellt. Im Rahmen dieser Darstellung können nicht
sämtliche steuerlichen Aspekte der Vermögensanlage berücksichtigt werden. Es wird dem Anleger deshalb im jedem Fall empfohlen, sowohl hinsichtlich
der Voraussetzungen für die Begünstigung als auch
hinsichtlich der individuellen steuerlichen Auswirkungen einer Beteiligung an der Fondsgesellschaft
sowie der Übertragung einer Rücklage nach § 6b
EStG auf die Fondsgesellschaft einen steuerlichen
Berater hinzuzuziehen.
Bei der steuerlichen Betrachtung der Vermögensanlage wird davon ausgegangen, dass der Anleger als
natürliche Person oder als Kapitalgesellschaft in
Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig ist. Im
Rahmen der Gewinnbesteuerung auf Ebene der Kapitalgesellschaft ergeben sich im Einzelfall sowohl
abweichende körperschaftsteuerliche als auch abweichende gewerbesteuerliche Folgen, auf die nachfolgend nur kurz eingegangen wird. Auch in diesem
Fall wird empfohlen, einen steuerlichen Berater hinzuzuziehen
Die Darstellung der steuerlichen Grundlagen basiert
auf den Steuergesetzen, der Rechtsprechung und
den einschlägigen Erlassen und Stellungnahmen der
Finanzverwaltung zum Zeitpunkt der Aufstellung
des Verkaufsprospekts. Es ist nicht auszuschließen,
dass sich die derzeit geltende Rechtslage (Gesetze,
Steuerrichtlinien und -erlasse, Finanzrechtsprechung) während der Beteiligungsdauer ändert (vgl.
hierzu Kapitel 4 »Risiken dieser Beteiligung«, Abschnitt D, Allgemeine steuerliche Risiken). Eine Haftung der Prospektherausgeberin für die Realisierung
von steuerlichen Vorteilen aus der Beteiligung und
der Übertragung einer Rücklage nach § 6b EStG ist
ausgeschlossen.
Bei den steuerlichen Ausführungen wurde von einer
100-prozentigen Nutzung des Übertragungsvolumens i. R. d. § 6b EStG ausgegangen. Sollte ein Anleger keine Übertragung nach § 6b EStG vornehmen
oder nur in geringerem Umfang nutzen, sind die im
Steuerteil für 100-prozentige Übertragung angegebenen Prognosewerte unzutreffend. Sollte ein Anleger z.B. wider Erwarten keine § 6b/6c-EStG-Übertragung nutzen, so erzielt er nicht bereits ab 2009,
sondern erst ab 2035 einen steuerlichen Gewinn. Unter Berücksichtigung der angefallenen Verluste ergibt sich erst im Jahr 2039 ein steuerlicher Totalgewinn.
Zielgruppe für das Beteiligungsangebot
Das vorliegende Beteiligungsangebot richtet sich an
Personen, Personengesellschaften und Kapitalgesellschaften, die die steuerlichen Vorteile nach § 6b
EStG nutzen wollen, weil sie beabsichtigen, begünstigte Wirtschaftsgüter, wie z. B. Grund und Boden
und/oder Gebäude oder Anteile an Kapitalgesellschaften, zu veräußern oder diese bereits veräußert
und eine Rücklage nach § 6b Abs. 3 EStG gebildet haben.
Die allgemeinen Voraussetzungen für eine Nutzung
der steuerlichen Vorteile sind unter Kapitel II beschrieben. Die individuellen Voraussetzungen sollten
133
134
Kapitel 12 Steuerliche Grundlagen
in jedem Fall von einem persönlichen steuerlichen
Berater geprüft werden. Die Initiatorin kann für das
Vorliegen der Voraussetzungen zur Übertragung auf
die Fondsgesellschaft keine Haftung übernehmen.
Begünstigung von bestimmten Veräußerungsgewinnen nach § 6b-EStG
Unter dem nachfolgenden Absatz 1 werden die steuerlichen Aspekte für Interessenten dargestellt, die
noch keine begünstigte Veräußerung vorgenommen
haben. In Absatz 2 wird die Übertragungsmöglichkeit
von bereits gebildeten Rücklagen auf begünstigte
Reinvestitionsgüter erläutert.
Begünstigung nach § 6b EStG und Bildung
einer Rücklage
Vorbemerkung
Nach § 6b EStG kann die sofortige Besteuerung von
Veräußerungsgewinnen vermieden werden. Die Besteuerung des Veräußerungsgewinns erfolgt dann
aber indirekt entweder im Zeitablauf durch geringere
jährliche Abschreibungen, die sich aus der durch die
Übertragung ausgelöste Verminderung der Abschreibungsbemessungsgrundlage ergibt, oder wenn
das Reinvestitionsgut seinerseits veräußert wird.
Durch die Begünstigung nach § 6b EStG wird also ein
Veräußerungsgewinn nicht endgültig steuerfrei gestellt, sondern über die Haltedauer des Reinvestitionsobjekts »nachversteuert«. Bei der Übertragung
auf nicht abnutzbaren Wirtschaftsgütern (z. B. Grund
und Boden) wirken sich die niedrigeren Anschaffungs- oder Herstellungskosten immer erst bei der
Veräußerung aus.
Begünstigte Veräußerungsobjekte
- Grund und Boden
- Aufwuchs auf Grund und Boden mit dem dazugehörigen Grund und Boden, wenn der Aufwuchs zu einem land- und forstwirtschaftlichen Betriebsvermögen gehört
- Gebäude: Für den Begriff des Gebäudes sind die
Abgrenzungsmerkmale des Bewertungsrechts
maßgebend.
- Anteile an Kapitalgesellschaften: Nach § 6b
Abs. 10 EStG können Einzelunternehmer und
Gesellschafter von Personengesellschaften
auch nicht steuerbefreite Gewinne aus der Veräußerung von Anteilen an Kapitalgesellschaften
unter anderem auf Herstellungs- oder Anschaffungskosten von Gebäuden bis zu einem Betrag
von 500.000 Euro übertragen. Nicht steuerbefreit sind 50 Prozent der Gewinne aus der Veräußerung der Anteile, wenn die Anteile vor dem
1. Januar 2009 angeschafft wurden (so genanntes Halbeinkünfteverfahren). Sind die Anteile
nach dem 31. Dezember 2008 angeschafft, sind
Veräußerungsgewinne in Höhe von 60 Prozent
steuerpflichtig, in Höhe von 40 Prozent steuerfrei (so genanntes Teileinkünfteverfahren).
Zugehörigkeit zum Anlagevermögen /
sechsjährige Haltefrist
Begünstigt ist die Veräußerung vorgenannter Wirtschaftsgüter nur, wenn diese im Zeitpunkt der Veräußerung mindestens sechs Jahre ununterbrochen
zum Anlagevermögen einer inländischen Betriebsstätte des Veräußerers gehört haben.
Die Sechs-Jahresfrist wird bei der entgeltlichen
Übertragung eines Einzelunternehmens unterbrochen. Gleiches gilt beim entgeltlichen Gesellschafterwechsel einer Personengesellschaft (Mitunternehmeranteil) (BFH-Urteil vom 10. Juli 1980, BStBl.
1981 II, S. 84). Der BFH hat somit klargestellt, dass §
6b EStG keine objekt-, sondern eine personenbezogene Steuervergünstigung ist.
Dagegen wird beim unentgeltlichen Übergang eines
Einzelunternehmens oder bei der unentgeltlichen
Übertragung eines Mitunternehmeranteils (insbesondere durch Erbfolge oder Schenkung) die SechsJahresfrist nicht unterbrochen. Die Besitzzeit des
Rechtsvorgängers wird angerechnet.
Ein Baulandumlegungs- oder Flurbereinigungsverfahren unterbricht die Sechs-Jahresfrist nicht,
denn die in das Umlegungsverfahren eingebrachten
und daraus im Zuteilungswege erlangten Grundstücke sind – soweit wertgleich – als wirtschaftlich
identisch anzusehen (BFH-Urteil vom 13. März 1986,
BStBl. 1986 II, S. 711 und vom 27. August 1992, BStBl.
1993 II, S. 225).
Kapitel 12 Steuerliche Grundlagen
Veräußerung
Eine Veräußerung liegt nach H 6b.1 Einkommensteuerrichtlinien (EStR) vor bei einer entgeltlichen Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums.
Die bei einer Entnahme von Wirtschaftsgütern aufgedeckten stillen Reserven können nicht nach § 6b
EStG übertragen werden, da kein entgeltlicher Vorgang gegeben ist. Auch liegt keine Veräußerung im
Sinne des § 6b EStG vor, wenn ein Betrieb oder Mitunternehmeranteil unentgeltlich (insbesondere
durch Erbfolge oder Schenkung) übertragen wird.
Ermittlung des übertragbaren Veräußerungsgewinns
Grundvoraussetzung für die Anwendung des § 6b
EStG ist, dass ein Veräußerungsgewinn entstanden
ist.
Nach § 6b Abs. 2 EStG ist der übertragbare Veräußerungsgewinn der Betrag, um den der Veräußerungspreis nach Abzug der Veräußerungskosten den Buchwert übersteigt. Bei abnutzbaren Wirtschaftsgütern
des Anlagevermögens (insbesondere Gebäude)
sind noch die zeitanteiligen Abschreibungen,
Sonderabschreibungen und Teilwertberichtigungen
biszum Veräußerungszeitpunkt zu berücksichtigen.
Wertaufholungen sind vorzunehmen.
Rücklage bei Betriebsveräußerung
Nach R 6b.2 Abs. 10 EStR kann eine Rücklage nach
§ 6b Abs. 3 oder Abs. 10 EStG, die anlässlich einer Betriebsveräußerung gebildet wird, noch für die Zeit
weitergeführt werden, für die sie ohne die Betriebsveräußerung zulässig gewesen wäre.
Wird für einen Teil des Veräußerungsgewinns aus der
Veräußerung eines Betriebs, Teilbetriebs oder Mitunternehmeranteils die Vergünstigung des § 6b EStG
in Anspruch genommen, so wird dadurch der Charakter des Gewinns als Veräußerungsgewinn im Sinne
des § 16 EStG nicht berührt. Auch in diesen Fällen ist
der Freibetrag nach § 16 Abs. 4 EStG zu gewähren,
wenn die übrigen Voraussetzungen dieser Vorschrift
erfüllt sind.
Ist § 6b EStG angewendet worden, so kommen dagegen die Tarifbegünstigungen des § 34 Abs. 1 und Abs.
3 EStG für den gesamten Veräußerungsgewinn nicht
in Betracht.
Gewinnermittlung durch
Betriebsvermögensvergleich
§ 6b EStG setzt voraus, dass der veräußernde Unternehmer den Gewinn durch Betriebsvermögensvergleich nach § 4 Abs. 1 oder § 5 EStG ermittelt.
Für Freiberufler und kleinere Gewerbetreibende,
die weder nach Handelsrecht noch nach Steuerrecht
zur Bilanzierung verpflichtet sind, sowie für Landwirte, die ihren Gewinn nach Durchschnittssätzen
ermitteln, ermöglicht § 6c EStG eine Begünstigung
entsprechend den Regelungen des § 6b EStG.
Sofortige Übertragung
Der begünstigte Veräußerungsgewinn kann unmittelbar auf ein begünstigtes Wirtschaftsgut übertragen werden, das im Wirtschaftsjahr der Veräußerung
oder im vorangegangenen Wirtschaftsjahr angeschafft oder hergestellt wurde (§ 6b Abs. 1 Satz 1
EStG). Dagegen können begünstigte Gewinne aus
der Veräußerung von Anteilen an Kapitalgesellschaften jedoch nur auf Reinvestitionsgüter übertragen werden, die frühestens im Wirtschaftsjahr der
Veräußerung angeschafft oder hergestellt wurden
(R 6b.2 Abs. 13 EStR).
Buchungstechnisch erfolgt die Übertragung des begünstigten Veräußerungsgewinns dadurch, dass dieser von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten
des Reinvestitionsobjekts abgezogen wird. Die auf
diese Weise verminderten Anschaffungs- oder Herstellungskosten sind nach § 6b Abs. 6 EStG für die
weitere Bilanzierung und Abschreibung des Reinvestitionsobjekts maßgebend.
Die Übertragung stiller Reserven auf bereits im Wirtschaftsjahr vor der Veräußerung angeschaffte oder
hergestellte Wirtschaftsgüter erfolgt in der Weise,
dass an die Stelle der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten der Buchwert zum Schluss des vorangegangenen Wirtschaftsjahres (§ 6b Abs. 5 EStG) tritt.
Rücklage und Reinvestitionszeitraum
Soweit ein begünstigter Veräußerungsgewinn nicht
135
136
Kapitel 12 Steuerliche Grundlagen
sofort auf ein begünstigtes Reinvestitionsobjekt
übertragen werden kann, darf nach § 6b Abs. 3 EStG
eine den steuerlichen Gewinn mindernde Rücklage
gebildet werden. In diesem Fall muss die Reinvestition innerhalb der folgenden vier Wirtschaftsjahre
nach der Veräußerung des Wirtschaftsgutes erfolgen. Bei Veräußerungen von Anteilen an Kapitalgesellschaften verkürzt sich die Frist auf zwei Jahre.
Die Bildung der Rücklage nach § 6b Abs. 3 EStG setzt
bis zum Wirtschaftsjahr 2008 voraus, dass auch in
der Handelsbilanz ein entsprechender Passivposten
gebildet wird (R 6b.2 Abs. 2 EStR). Ist der Steuerpflichtige nicht verpflichtet, eine Handelsbilanz aufzustellen oder stellt er keine auf, so ist das Wahlrecht
in der Steuerbilanz auszuüben (R 6b.2 Abs.2 EStR).
Durch
das
Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz
(BilMoG) wurde ab dem Jahr 2009 die umgekehrte
Maßgeblichkeit für die Handelsbilanz abgeschafft.
Die Rücklage kann in den folgenden vier Wirtschaftsjahren auf die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angeschaffter oder hergestellter Wirtschaftsgüter übertragen werden. Voraussetzung
hierfür ist nach BilMog ab 2009, dass die Wirtschaftsgüter in laufend zu führende Verzeichnisse aufgenommen werden (§ 5 Abs. 1 Sätze 2, 3 EStG).
Gewinne aus dem Verkauf von Anteilen an Kapitalgesellschaften unterliegen dem Halbeinkünfteverfahren bzw. ab dem Veranlagungszeitraum 2009
dem Teileinkünfteverfahren. Das bedeutet, eine
Steuerpflicht tritt hier nur auf den hälftigen Gewinn
bzw. auf 60 Prozent des Gewinns ein (vgl. bereits
oben). In beiden Fällen darf die Rücklage zunächst in
Höhe des vollen Gewinns gebildet werden.
Übertragung auf begünstigte
Reinvestitionsobjekte
Begünstigte Reinvestitionsobjekte
Die Übertragung eines begünstigten Veräußerungsgewinns oder einer § 6b-Rücklage darf nur auf bestimmte Wirtschaftsgüter erfolgen. Welche Veräußerungsgewinne dabei auf welche Reinvestitionsobjekte übertragen werden können, verdeutlicht die
Darstellung gemäß unten stehender Tabelle.
Grund und Boden
Auf erworbenen Grund und Boden können stille Reserven nur übertragen werden, wenn sie aus der Veräußerung von Grund und Boden stammen. Bei der
Veräußerung eines bebauten Grundstücks ist somit
nur der auf den Veräußerungsgewinn entfallende
Grund- und Bodenanteil auf den neuen Grund und
Boden übertragungsfähig.
Gebäude
Die Übertragung der aufgedeckten stillen Reserven
ist bei Herstellung oder Erwerb eines Gebäudes möglich, wenn die stillen Reserven bei der Veräußerung
von Grund und Boden, von Aufwuchs auf Grund und
Boden mit dem dazugehörigen Grund und Boden (nur
bei land- und forstwirtschaftlichen Betriebsvermögen), ferner bei der Veräußerung von Gebäuden aufgedeckt worden sind, sowie bei der Veräußerung von
Anteilen an Kapitalgesellschaften, wie nachstehend
beschrieben.
Übertragung von Veräußerungsgewinnen nach § 6b/c EStG auf einen § 6b-Immobilienfonds von Hannover Leasing
Stille Reserven aus Verkauf von
Grund und Boden
Bei Land- und Forstwirtschaft
Aufwuchs auf Grund und Boden
Übertragung auf
Grund und Boden
Aufwuchs auf
Grund und Boden
bei Land- und
Forstwirtschaft
Gebäude
X
X
X
X
X
Gebäude
X
Anteile an Kapitalgesellschaften,
Gewinn bis 500.000 Euro
X
Abnutzbare
bewegliche
Wirtschaftsgüter
Anteile an
Kapitalgesellschaften
X
Reinvestitionsfrist
nur 2 Jahre
X
Reinvestitionsfrist
nur 2 Jahre
Kapitel 12 Steuerliche Grundlagen
Anteile an Kapitalgesellschaften
Steuerpflichtige, die keine Körperschaften, Personenvereinigungen oder Vermögensmassen sind,
können im Wirtschaftsjahr der Veräußerung von Anteilen an Kapitalgesellschaften den hierbei entstehenden steuerpflichtigen Anteil eines Veräußerungsgewinns bis zu einem Höchstbetrag von
500.000 Euro unter anderem durch Abzug von den
Anschaffungs- oder Herstellungskosten von Gebäuden (Reinvestition) neutralisieren.
Mitunternehmeranteile als Reinvestitionsobjekte
Ein entgeltlicher Erwerb von Mitunternehmeranteilen stellt steuerlich einen anteiligen Erwerb des Vermögens der Mitunternehmerschaft und damit der
anteiligen Wirtschaftsgüter der Personengesellschaft dar. Der Erwerb eines Mitunternehmeranteils
ist damit ein anschaffungsbegünstigter Vorgang im
Sinne der §§ 6b, 6c EStG, soweit dem jeweiligen Mitunternehmer die unter die Begünstigung fallenden
Reinvestitionsgüter der Gesellschaft (Grund und Boden sowie Gebäude) zugerechnet werden. Ein Abzug
der § 6b-Rücklage von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten ist von einem begünstigten Wirtschaftgut der Mitunternehmerschaft insoweit möglich, als dem Gesellschafter die einzelnen Wirtschaftsgüter im Verhältnis seiner Beteiligung zuzurechnen
sind. Dies gilt nach Ansicht des Prospektherausgebers
entsprechend, wenn die Personengesellschaft nicht
selbst die Reinvestitionsgüter hält, sondern an diesen über eine weitere, vermögensverwaltende Personengesellschaft beteiligt ist (so genannte Doppelstöckigkeit). Die von der vermögensverwaltenden
Personengesellschaft gehaltenen Wirtschaftsgüter
werden gemäß § 39 Abs. 2 AO als Betriebsvermögen
auf Ebene der Fondsgesellschaft erfasst. Dem Anleger werden damit anteilig die mittelbar gehaltenen
Reinvestitionsgüter zugerechnet.
Mit Schreiben vom 29. Februar 2008 hat das BMF
zur Übertragung einer § 6b-Rücklage von einer Kapitalgesellschaft auf ein Wirtschaftsgut einer Personengesellschaft Stellung genommen. Danach gilt
auch bei einer Kapitalgesellschaft, dass die Beteiligung an einer Personengesellschaft abweichend
vom Handelsrecht in der Steuerbilanz der Kapitalgesellschaft kein selbstständiges Wirtschaftsgut dar-
stellt, sondern die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten der begünstigten Wirtschaftsgüter der Kapitalgesellschaft aufgrund ihrer Beteiligung an der
Personengesellschaft steuerlich anteilig zugerechnet werden (»Spiegelbildmethode«). Eine Übertragung einer § 6b-Rücklage mindert den entsprechenden Ansatz in der Steuerbilanz der Kapitalgesellschaft. Dies gilt unabhängig von der Bewertung
der Beteiligung in der Handelsbilanz der Kapitalgesellschaft. Durch das BilMoG wurde ab dem Wirtschaftsjahr 2009 die umgekehrte Maßgeblichkeit
abgeschafft. Die im BMF-Schreiben vom 29. Februar
2008 aufgestellte Forderung, die Übertragung der
Rücklage auch in der Handelsbilanz nachzuvollziehen, entfällt damit. Der Prospektherausgeber geht
davon aus, dass eine Übertragung der Rücklage in
Höhe der – anteilig der Kapitalgesellschaft zuzurechnenden – Anschaffungskosten / Buchwerte der
begünstigten Wirtschaftsgüter möglich ist (vgl. hierzu
Kapitel 4 »Risiken der Beteiligung«, Abschnitt D,
Steuerliche Risiken). Der Prospektherausgeber empfiehlt jedoch eine Beratung durch den persönlichen
steuerlichen Berater des Interessenten.
Behandlung in der Buchführung
Die Übertragung der aufgedeckten stillen Reserven
im Jahr ihrer Entstehung, die Bildung der steuerfreien Rücklage und die anschließende Übertragung
sowie die Auflösung der Rücklage müssen in der
Buchführung verfolgt werden können. Dies gilt sowohl für die Buchführung des Übertragenden als
auch für die Buchführung der Gesellschaft.
Für den Fall, dass der Steuerpflichtige den Veräußerungsgewinn nicht in seinem Betrieb reinvestiert,
sondern auf eine andere Mitunternehmerschaft
überträgt, wird die Rücklage in der Steuerbilanz eines
übertragenden Einzelunternehmers oder der übertragenden Mitunternehmerschaft aufgrund der
Personenbezogenheit der Rücklage auf das Kapitalkonto des Steuerpflichtigen gebucht. Bei einer Kapitalgesellschaft mindert die Rücklage den Beteiligungsansatz an der übernehmenden Mitunternehmerschaft.
Übertragungsberechtigte
Die bei der Veräußerung von nach § 6b EStG begüns-
137
138
Kapitel 12 Steuerliche Grundlagen
tigten Wirtschaftsgütern realisierten Veräußerungsgewinne (aufgedeckte stille Reserven) können durch
den Gewerbetreibenden, Freiberufler, Landwirt oder
durch den Gesellschafter einer Personengesellschaft,
die gewerblich, freiberuflich oder landwirtschaftlich
tätig ist, auf die dem Gewerbetreibenden, Freiberufler, Landwirt bzw. Gesellschafter zuzurechnenden
Wirtschaftsgüter an anderen Personengesellschaften
übertragen werden.
Die vorgenannte Möglichkeit besteht grundsätzlich auch für Kapitalgesellschaften. Für diese haben
sich durch ein Schreiben des Bundesfinanzministeriums vom 29. Februar 2008 Änderungen bezüglich
der Übertragung von § 6b-Rücklagen ergeben. Hierauf wird an späterer Stelle noch eingegangen.
Reinvestitionsbeschränkung
Gemäß § 6b Abs. 4 Satz 2 EStG darf ein Veräußerungsgewinn, der im Rahmen eines Gewerbebetriebs
entstanden ist, nur in einen anderen Gewerbebetrieb
investiert werden, nicht jedoch in eine land- und
forstwirtschaftliche Unternehmung bzw. freiberufliche Einkunftsquelle. Umgekehrt ist demgegenüber
eine Übertragung von einem landwirtschaftlichen
bzw. freiberuflichen Betrieb auf einen Gewerbebetrieb zulässig.
Steuerpflichtige Auflösung der Rücklage
nach vier Jahren
Sofern eine nach § 6b Abs. 3 EStG gebildete Rücklage
nicht innerhalb der Übertragungsfristen übertragen
wird, ist diese gewinnerhöhend aufzulösen.
§ 6b Abs. 7 EStG regelt, dass im Fall der Rücklagenauflösung der Rücklagenbetrag um einen Gewinnzuschlag von sechs Prozent für jedes volle Wirtschaftsjahr, in dem die Rücklage bestanden hat, zu
erhöhen ist. Sofern die gebildete Rücklage nicht
steuerbegünstigt verwendet wird, muss die Rücklage spätestens am Ende des vierten Wirtschaftsjahres, das auf die Bildung der Rücklage folgt, gewinnerhöhend aufgelöst werden.
Begünstigte Reinvestition
über die Fondsgesellschaft
(Beteiligungsangebot)
Begünstigtes Reinvestitionsobjekt
Dem Anleger wird aufgrund seiner Beteiligung an der
Fondsgesellschaft das in Wiesbaden gelegene Justiz- und Verwaltungszentrum steuerlich anteilig zugerechnet. Eine § 6b-Rücklage kann auf begünstigte
Wirtschaftsgüter übertragen werden, die zum Gesellschaftsvermögen einer Personengesellschaft
(Mitunternehmerschaft) gehören, soweit diese Wirtschaftsgüter dem Mitunternehmer der Gesellschaft,
der eine § 6b-Rücklage gebildet hat, zuzurechnen
sind. Aus den dargestellten steuerlichen Grundsätzen folgt die Möglichkeit, eine § 6b-Rücklage auf
das Justiz- und Verwaltungszentrum Wiesbaden als
begünstigtes Reinvestitionsobjekt zu übertragen.
Bei der Fondsgesellschaft handelt es sich um eine
gewerblich geprägte Personengesellschaft (Mitunternehmerschaft), sodass für den Anleger anteilig
gewerbliches Betriebsvermögen vorliegt.
Dem Anleger wird steuerlich aufgrund seiner Beteiligung an der Fondsgesellschaft mittelbar der Anteil am Grund und Boden sowie am Gebäude des Justiz- und Verwaltungszentrums Wiesbaden zugerechnet.
Einkommensteuerrechtlich wird der Erwerb einer Beteiligung an einer Personengesellschaft nicht als Anschaffung einer Beteiligung angesehen, sondern als
Anschaffung ideeller Anteile an den einzelnen Wirtschaftsgütern des Gesellschaftsvermögens, das die
Beteiligung repräsentiert (BFH-Urteile vom 12. Juni
1975 BSBl. II 1975, S. 807; vom 26. Januar 1978 BStBl. II,
S. 368; vom 25. Oktober 1979 BStBl. II 1980, S. 66 und
vom 18. Februar 1993 BStBl. II 1994, S. 224). Dies gilt
nach Ansicht des Prospektherausgebers entsprechend, wenn sich die Personengesellschaft, an der
der Anleger beteiligt ist, an einer weiteren, vermögensverwaltenden Personengesellschaft beteiligt.
Daraus folgt die Mög-lichkeit, eine § 6b-Rücklage
auf die (anteilig zugerechnete) Immobilie (Grund und
Boden sowie Gebäude) der Objektgesellschaft nach
§ 6b Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 und 3 EStG zu übertragen.
Kapitel 12 Steuerliche Grundlagen
Wirkung der Übertragung eines Veräußerungsgewinns bzw. einer Rücklage
Die dem einzelnen Anleger zuzurechnenden Anschaffungs- und Herstellungskosten am Reinvestitionsobjekt betragen prognosegemäß rund 393 Prozent seiner Einlage, d. h. bei einer Einlage von z. B.
100.000 Euro kann er rund 393.000 Euro Veräußerungsgewinn übertragen (vgl. Kapitel 7 »Investitions- und Finanzplan«). Dieser Übertragungsfaktor
(Verhältnis ideeller Anteil an den Anschaffungs- und
Herstellungskosten Grund und Boden sowie Gebäude zu Eigenkapitalanteil) führt dazu, dass der Anleger nur einen Teil des erzielten Veräußerungsgewinns als Einlage in die Fondsgesellschaft leisten
muss.
Nach der Prognoserechnung ist geplant, dass die Beteiligung nach Veräußerung der Immobilie durch die
Objektgesellschaft im Jahr 2039 endet. Damit erfolgt
die Besteuerung des übertragenen und bis dahin
nicht bereits durch Abschreibungsminderungen laufend (nach-) versteuerten, übertragenen Veräußerungsgewinns der Anleger prognosegemäß zu diesem Zeitpunkt. Der Liquiditätsüberschuß bei einer
Übertragung des 3,93-fache reicht aus, um die Einkommensteuerbelastung aus der Beendigung der
Beteiligung bezahlen zu können (vgl. Kapitel 4 »Risiken der Beteiligung«, Abschnitt C, Wertentwicklung sowie Kapitel 7 »Investitions- und Finanzplan«).
Übertragungsvolumen
Die Objektgesellschaft hat aufgrund des am 30. März
2007 abgeschlossenen Grundstückskaufvertrags mit
Bauverpflichtung das Justiz- und Verwaltungszentrum Wiesbaden erworben. Die Fertigstellung ist
zum 30. September 2009 geplant. Mit Vertrag über
die Veräußerung und Abtretung von Kommanditanteilen vom 9. Oktober 2007 hat sich die Fondsgesellschaft an der Objektgesellschaft beteiligt. Die der
Fondsgesellschaft hieraus zugerechneten Anschaffungs-, Anschaffungsneben- und Herstellungskosten getrennt nach Grund und Boden sowie Gebäude
betragen nach dem Investitionsplan:
Grund und Boden (geplant)
Gebäude (geplant)
Summe
17.757.823 Euro
117.838.197 Euro
135.596.020 Euro
Darin enthalten sind neben den direkten Anschaffungs- und Herstellungskosten der Objektgesellschaft auch die Fondsgebühren wie z. B. die Vergütungen für Eigenkapitalvermittlung, Konzeption,
Fremdkapitalvermittlung, Platzierungsgarantie usw.,
die nach dem 5. Bauherrenerlass (Schreiben des Bundesfinanzministeriums vom 20. Oktober 2003, BStBl.
I 2003, S. 546) steuerlich als Anschaffungskosten zu
aktivieren sind und die weiteren beteiligungsbezogenen Aufwendungen der Fondsgesellschaft. Aus
den direkten Anschaffungs- und Herstellungskosten
für Grund und Boden und Gebäude ergibt sich ein
prognostiziertes Verhältnis von ca. 13,10 Prozent zu
ca. 86,90 Prozent. Diese Summe steht prognosegemäß insgesamt als Übertragungsvolumen nach § 6b
EStG zur Verfügung. Bezogen auf das Kommanditkapital der Fondsgesellschaft i. H. v. 34.500.000 Euro
resultiert daraus ein so genannter Übertragungsfaktor von ca. 393 Prozent.
Den einzelnen Anlegern wird entsprechend ihrer Beteiligungsquote der ideelle Grund- und Boden- sowie Gebäudeanteil zugerechnet, bei einer Beteiligungsquote von z. B. 0,1 Prozent (entspricht einer
Einlage von 34.500 Euro) mithin 135.596 Euro (davon
Grund und Boden ca. 17.758 Euro sowie Gebäude ca.
117.838 Euro). Daraus folgt, dass z. B. ein Anleger, der
sich mit 34.500 Euro an der Fondsgesellschaft beteiligt, einen Gewinn in Höhe von ca. 135.596 Euro nach
§ 6b EStG übertragen kann.
Bei der Nutzung des Übertragungsvolumens
durch die Anleger muss berücksichtigt werden, dass
der Grundstücksanteil laut vorliegender Prognose
13,10 Prozent des dargestellten Übertragungsvolumens beträgt. Dieser Grundstücksanteil kann nur
genutzt werden, wenn eine entsprechend hohe
§ 6b-Rücklage zur Verfügung steht, die aus der Veräußerung von Grund und Boden resultiert. § 6bRücklagen aus der Veräußerung von Grund und Boden können auch auf Gebäude übertragen werden.
Eine Verschiebung der prospektierten Anteile zwischen Grund und Boden sowie Gebäude ist möglich
139
140
Kapitel 12 Steuerliche Grundlagen
und derzeit noch nicht feststehend. Weiterhin wurde
bei der Prognoserechnung davon ausgegangen, dass
der Übertragungsfaktor ca. 393 Prozent beträgt. Bezüglich des ideellen Grund- und Boden- sowie Gebäudeanteils ist hierbei von den Anschaffungskosten auszugehen, § 6b Abs. 3 S. 2 EStG. Das anteilige
Übertragungsvolumen sowie dessen Zuordnung zu
Grund und Boden und Gebäude können sich bei Anlegern, die nach dem 30. September 2009 beitreten,
aufgrund von bis zu diesem Zeitpunkt entstandenen
Ergebnisanteilen verändern.
Eine Einschränkung gilt für eine 6b-Rücklage, die
aus der Veräußerung von Anteilen aus Kapitalgesellschaften gebildet wurde. Eine solche kann nur auf
das anteilig zugerechnete Gebäude der Objektgesellschaft, nicht aber auf den Grund und Boden übertragen werden.
Übertragung der Rücklage
Überträgt ein Steuerpflichtiger eine § 6b-Rücklage
auf Wirtschaftsgüter einer Mitunternehmerschaft,
an der er beteiligt ist, erfolgt dies mittels einer individuellen steuerlichen Ergänzungsbilanz zur steuerlichen Gesamthandsbilanz, in welcher die zum Zeitpunkt des Beitritts der jeweiligen Gesellschafter zutreffenden Bedingungen berücksichtigt (Übertragung der Rücklage nach § 6b EStG und Einstellung
der Differenz aus Anschaffungskosten des jeweiligen Gesellschafters zu dem ihm zuzurechnenden
Buchwert des Betriebsvermögens zum Beitrittszeitpunkt) wurden. Gleiches gilt für den Gesellschafter
einer Mitunternehmerschaft. Der Übertragungsbetrag der Rücklage nach § 6b EStG mindert auf Ebene
der Fondsgesellschaft individuell die anteiligen Anschaffungskosten für den Grund und Boden und das
Gebäude des Anlegers. Die einem Anleger aus der
Gesamthandsbilanz zugerechneten ungeminderten
Abschreibungen auf das Gebäude werden durch eine
entsprechende Auflösung des Übertragungsbetrags
nach § 6b EStG in der Ergänzungsbilanz dieses Anlegers wieder kompensiert.
Für eine Kapitalgesellschaft, die eine § 6b-Rücklage auf eine Mitunternehmerschaft, an der sie beteiligt war, übertragen wollte, war bis vor kurzem die
Höhe der möglichen Übertragung wegen der umgekehrten Maßgeblichkeit der Handelsbilanz für die
Steuerbilanz strittig. Die Finanzverwaltung hat die
Übertragungshöhe auf den Beteiligungsansatz in der
Handelsbilanz beschränkt, obwohl in den meisten
Fällen ein höherer Anteil an begünstigten Wirtschaftsgütern zugerechnet werden konnte. Das
BMF-Schreiben vom 29. Februar 2008 zu § 6b EStG
hat diese Auffassung aufgegeben. Demzufolge kann
auch eine Kapitalgesellschaft ihre § 6b-Rücklage in
Höhe der ihr zurechenbaren begünstigten Wirtschaftsgüter einer Mitunternehmerschaft, an der sie
beteiligt ist, übertragen. Nach dem BMF-Schreiben
war jedoch aufgrund des umgekehrten Maßgeblichkeitsgrundsatzes in der Handelsbilanz entsprechend
zu verfahren.
Durch das BilMoG wurde nun aber ab dem Wirtschaftsjahr 2009 die umgekehrte Maßgeblichkeit
abgeschafft. Die im BMF-Schreiben vom 29. Februar
2008 aufgestellte Forderung, die Übertragung der
Rücklage auch in der Handelsbilanz nachzuvollziehen, entfällt damit. Voraussetzung für die Ausübung
des steuerlichen Wahlrechts ist jedoch, dass die
Wirtschaftsgüter, die nicht mit dem handelsrechtlich
maßgeblichen Wert in der steuerlichen Gewinnermittlung ausgewiesen werden, in besondere, laufend
zu führende Verzeichnisse aufgenommen werden (§
5 Abs. 1 Sätze 2,3 EStG). Die Übertragungen werden
demzufolge über individuelle Ergänzungsbilanzen
durchgeführt.
Zeitpunkt der Übertragung
Die Übertragung der Rücklage erfolgt mit dem wirksamen Beitritt des Anlegers zur Fondsgesellschaft.
Die Fertigstellung des Justiz- und Verwaltungszentrums Wiesbaden ist zum 30. September 2009 geplant. Die Prognoserechnung sieht beispielhaft vor,
dass die Anleger der Fondsgesellschaft ab 30. September 2009 beitreten.
6b-Rücklagen, die erstmals im Wirtschaftsjahr
(= Kalenderjahr) 2005 gebildet wurden, können nur
noch im Jahr 2009 übertragen werden.
Kapitel 12 Steuerliche Grundlagen
Steuerliche Grundlagen für die
Fondsgesellschaft
Einkommensteuer
Einkunftsart / Einkünfteermittlung /
Einkünfteerzielungsabsicht / Ergebnisbeteiligung
Objektgesellschaft
Eine Personengesellschaft erzielt gewerbliche Einkünfte nach § 15 Abs. 3 EStG auch dann, wenn sie
keine gewerbliche Tätigkeit nach § 15 Abs. 1 Nr. 1 EStG
ausübt, aber ausschließlich eine oder mehrere Kapitalgesellschaften persönlich haftende Gesellschafter
sind und nur diese oder Personen, die nicht Gesellschafter sind, zur Geschäftsführung befugt sind (gewerblich geprägte Personengesellschaft). Gemäß § 6
des Gesellschaftsvertrags der Objektgesellschaft ist
jedoch neben dem persönlich haftenden Gesellschafter auch ein Kommanditist zur Geschäftsführung berufen. Demzufolge ist die Objektgesellschaft
nicht gewerblich geprägt.
Nach § 2 Abs. 1 Satz 1 GewStG unterliegt der Gewerbesteuer jeder stehende Gewerbebetrieb, soweit
er im Inland betrieben wird. Unter Gewerbebetrieb
ist ein gewerbliches Unternehmen i. S. des EStG zu
verstehen (§ 2 Abs. 1 Satz 2 GewStG). Die Tätigkeit
muss – als selbstständige, nachhaltige und mit Gewinnerzielungsabsicht betriebene Beteiligung am
allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr – die Voraussetzungen des § 15 Abs. 2 EStG erfüllen und darf sich
nach den Umständen des Einzelfalls nicht als private
Vermögensverwaltung darstellen. Die Absicht, Gewinne zu erzielen, muss durch die Tätigkeit verfolgt
werden, die nach allgemeiner Auffassung als unternehmerisch gewertet wird (BFH-Urteil vom 17. Januar 1972 GrS 10/70, BFHE 106,84, BStBl II 1972,700, unter II.2).
Bei der Abgrenzung zwischen Gewerbebetrieb und
der nicht steuerbaren Sphäre der Vermögensverwaltung ist auf das Gesamtbild der Verhältnisse und auf
die Verkehrsanschauung abzustellen. In Zweifelsfällen ist maßgebend, ob die Tätigkeit, soll sie in den
gewerblichen Bereich fallen, dem Bild entspricht, das
nach der Verkehrsanschauung einen Gewerbebetrieb
ausmacht und einer Vermögensverwaltung fremd ist
(BFH-Beschlüsse vom 3. Juli 1995 Großer Senat -GrS1/93, BFHE 178,86, BStBl II 1995, 617 und vom 10. Dezember 2001 GrS 1/98, BFHE 197,240, BStBl II 2002,
291).
Zusatzleistungen des Vermieters führen erst dann
zum Überschreiten der Grenze zur Gewerblichkeit,
wenn sie das bei langfristigen Vermietungen übliche
Maß überschreiten (vgl. BFH in BFH/NV 1997, 762;
Herrmann/Heuer/Raupach, EStG/KStG, § 15 Anm.
1180/1182, Reiß, in: Kirchhof, EStG-Kompaktkommentar, § 15 Rz. 69; Weber-Grellet, in: Schmidt, EStG, 24.
Aufl., § 15 Rz. 81 m. w. N.).
Was insbesondere vom Vermieter gegenüber den
Mietern einer Immobilie übernommene Gebäudereinigungsleistungen angeht, so hat der BFH bereits
einmal entschieden, dass die Reinigung der Gemeinschaftsräume eines Bürohauses durch einen Angestellten, neun Putzfrauen und fünf Hausmeister in
den Diensten des Vermieters nicht zu einem Überschreiten der Grenze zu einer gewerblichen Betätigung i. S. von § 15 Abs. 2 EStG führt (vgl. BFH in BFHE
72,637, BStBl III 1961,233; ähnlich BFH in BFHE 162,256,
BStBl II 1991,126).
Die Objektgesellschaft hat neben der reinen Vermietung der bebauten Grundstücke gegenüber der
Mieterin die Instandsetzung und Instandhaltung von
Dach und Fach sowie den Abschluss von Objektversicherungen übernommen. Darüber hinaus wird die
Objektgesellschaft auf Wunsch des Mieters im Namen
und für Rechnung des Betreibers dessen Leistungen
einheitlich mit dem Mietentgelt abrechnen.
Die Objektgesellschaft hat sich auch verpflichtet, die
Betreiberleistungen durch einen Dritten ausführen
zu lassen, wenn der derzeitige Betreiber nicht oder
nicht mehr in der Lage sein sollte, die vereinbarten
Betreiberleistungen weiterhin zu erbringen. Die Objektgesellschaft haftet insoweit gegenüber dem
Mieter und ist gegebenenfalls unmittelbar zum
Schadensersatz verpflichtet. Eine durch den Betreiber verursachte und durch die Objektgesellschaft
geleistete Schadensersatzleistung rechnen diese
untereinander ab. Betreiberleistungen hat die Objektgesellschaft auch dann nicht zu leisten.
Der BFH hat im Urteil vom 18. Mai 1999 (BStBl 1999
II 619) entschieden, dass solche gewerblichen Zu-
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Kapitel 12 Steuerliche Grundlagen
satzleistungen eines Dritten dem Vermieter zugerechnet werden, die an den Vermieter erbracht werden. Hier leistet jedoch der Betreiber vertraglich und
tatsächlich gegenüber dem Mieter. Die Objektgesellschaft rechnet zwar gegenüber dem Mieter insgesamt ab. Für den Betreiber tut sie dies jedoch in
dessen Namen und für dessen Rechnung. Sie erbringt
deshalb keine Zusatzleistungen, die über die üblichen Vermietungsleistungen hinausgehen. Die Frage der Einkunftsart wurde unter Vortrag des dargestellten Sachverhalts mit der Finanzverwaltung abgestimmt.
Fondsgesellschaft
Da ausschließlich eine Kapitalgesellschaft (die ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH) alleinige persönlich haftende und zur Geschäftsführung befugte
Gesellschafterin der Fondsgesellschaft ist, gelten
nach § 15 Absatz 3 Nr. 2 EStG die von der Fondsgesellschaft erzielten Einkünfte als solche aus Gewerbebetrieb (so genannte gewerbliche Prägung). Dies
hat u. a. zur Folge, dass der der Fondsgesellschaft
steuerlich zugerechnete Überschuss der Einnahmen
über die Werbungskosten der Objektgesellschaft zu
Einkünften aus Gewerbebetrieb umqualifiziert wird,
der Überschuss gegebenenfalls nach Bilanzierungsgrundsätzen zu korrigieren ist, die Immobilie der Objektgesellschaft bei der Fondsgesellschaft anteilig
Betriebsvermögen ist und der anteilige Gewinn aus
einer späteren Veräußerung der Immobilie bei der
Fondsgesellschaft steuerpflichtig ist (so genannter
Zebraerlass des BMF vom 29. April 1994, bestätigt
durch BFH-Rechtsprechung). Die gewerbliche Prägung ist eine Voraussetzung dafür, dass die 6b-Rücklagen der Anleger auf die Fondsimmobilie übertragen
werden können.
Als Einkünfte aus Gewerbebetrieb gilt der Gewinn, den die Fondsgesellschaft aus ihrer gewerblichen Tätigkeit erzielt. Der Gewinn wird gemäß §§ 5
Abs. 1, 4 Abs. 1 EStG durch Betriebsvermögensvergleich ermittelt. Hierbei sind sowohl die entstandenen Aufwendungen als auch die erzielten Erträge
periodengerecht abzugrenzen. Zu beachten ist, dass
durch die Umqualifizierung der Einkünfte der Objektgesellschaft in Einkünfte aus Gewerbebetrieb
bei der Fondsgesellschaft unter Umständen andere
Einkünfteermittlungsgrundsätze als auf Ebene der
Objektgesellschaft zu beachten sind. In die Gewinnermittlung sind insgesamt die eigenen Einkünfte
(Verzinsung der Liquiditätsreserve), das Ergebnis der
Objektgesellschaft sowie die Sonderbetriebsausgaben der Anleger einzubeziehen. Soweit der Anleger
seine Beteiligung fremdfinanziert, sind nicht nur die
Schuldzinsen als Sonderbetriebsausgaben zu berücksichtigen, sondern auch der aufgenommene
Kredit ist als so genanntes negatives Sonderbetriebsvermögen im Rahmen des Betriebsvermögens
zu erfassen.
Die Anleger erzielen aus ihrer Beteiligung gemäß
§ 15 Abs. 1 Nr. 2 EStG Einkünfte aus Gewerbebetrieb,
weil sie als Mitunternehmer der gewerblichen Fondsgesellschaft (Mitunternehmerschaft) anzusehen sind.
Mitunternehmer ist, wer als Gesellschafter einer Personengesellschaft Mitunternehmerinitiative entfalten
kann und Mitunternehmerrisiko trägt. Die Beteiligung
am Gewinn und Verlust sowie am Vermögen und den
stillen Reserven der Fondsgesellschaft sowie die erforderlichen Mitbestimmungsrechte der Anleger werden vorliegend durch die §§ 10, 11, 14, 19 und 26 des
Gesellschaftsvertrags gewährleistet und begründen
somit deren Mitunternehmerstellung.
Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung
der aus der Beteiligung an der Fondsgesellschaft erzielten Ergebnisse (Gewinn und Verlust) ist das Vorliegen der Gewinnerzielungsabsicht sowohl auf Ebene der Objekt- und Fondsgesellschaft wie auch auf
Ebene des Anlegers. Unter Gewinnerzielungsabsicht
versteht man das Streben nach einem positiven Gesamtergebnis (so genannter Totalgewinn) während
der voraussichtlichen Dauer der Fondsgesellschaft
bzw. der Beteiligung des Anlegers. Für den Nachweis
der Gewinnerzielungsabsicht ist gegebenenfalls eine
den einkommensteuerrechtlichen Maßstäben folgende Prognose zu treffen, bei der auch eventuelle
Gewinne aus der Veräußerung oder der Aufgabe des
Gewerbebetriebs der Fondsgesellschaft oder der Beteiligung des Anlegers mit einbezogen werden können. Entsprechend der Prognoserechnung ergibt sich
für die Fondsgesellschaft bereits ab 2009 ein steuerlicher Gewinn. Die Gewinnerzielungsabsicht ist daher nach Ansicht des Prospektherausgebers auf Ebene der Objekt- bzw. Fondsgesellschaft gegeben.
Kapitel 12 Steuerliche Grundlagen
Bei der Beurteilung der Gewinnerzielungsabsicht
sind zudem auch die Umstände des einzelnen Anlegers zu berücksichtigen. Bei einer teilweisen Fremdfinanzierung der Beteiligung durch den Anleger – die
von dem Anbieter im Rahmen des Beteiligungsangebots nicht angeboten wird – ist daher darauf zu achten, dass die Aufwendungen für die Fremdfinanzierung auf Ebene des Anlegers seinen Totalgewinn aus
der Beteiligung an der Fondsgesellschaft nicht übersteigen. Der Anleger sollte daher Fragen einer etwaigen individuellen Fremdfinanzierung der Beteiligung
im Vorfeld mit einem steuerlichen Berater abstimmen.
Das auf Ebene der Fondsgesellschaft ermittelte
Ergebnis wird dem Anleger anteilig zugerechnet. Die
Gewinn- und Verlustverteilung erfolgt grundsätzlich
im Verhältnis der einbezahlten Pflichteinlagen der
Anleger zum Gesamtkapital. Der Gesellschaftsvertrag sieht in § 11 Abs. (2) abweichend hiervon vor,
dass den Gesellschaftern, die bis zur vollständigen
Einzahlung der Kapitalerhöhung beitreten, bezüglich
der Ergebnisse dieser Jahre gleich behandelt werden.
Zusätzlich werden dem jeweiligen Anleger die von
ihm persönlich getragenen Sonderbetriebsausgaben
zugerechnet.
Die durch die Übertragung der § 6b-Rücklagen
verursachte Minderung der Bemessungsgrundlage
für die Gebäudeabschreibung und die daraus resultierende Minderung der jährlichen Abschreibung
selbst werden individuell für jeden Anleger ermittelt
und diesem zugewiesen.
Die von der Fondsgesellschaft an die Anleger geleisteten Ausschüttungen stellen steuerlich Entnahmen dar, die als solche keiner Steuerpflicht unterliegen. Steuerpflichtig sind ausschließlich die steuerlichen Ergebnisse, die im Rahmen der Feststellung
der Einkünfte der Fondsgesellschaft ermittelt und
festgestellt sowie den Anlegern entsprechend ihrer
Beteiligungshöhe zugewiesen werden.
Gebäudeabschreibung und gewinnwirksame
Auflösung der § 6b-Rücklage
Der steuerlichen Behandlung der Aufwendungen auf
Ebene der Fondsgesellschaft bzw. der Objektgesellschaft in der Investitionsphase wurde das BMFSchreiben vom 20. Oktober 2003, der so genannte 5.
Bauherrenerlass (BStBl. I 2003, S. 546), zugrunde gelegt. Demnach sind grundsätzlich alle Aufwendungen, die im wirtschaftlichen Zusammenhang mit
der Abwicklung des Projekts in der Investitionsphase
anfallen, insbesondere Konzeptionsgebühren und
Eigenkapitalvermittlungsprovisionen, den Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten zuzurechnen. In
der Prognoserechnung wurden dementsprechend
den Anschaffungskosten für die Fondsimmobilie zugerechnet. Soweit nach dem 5. Bauherrenerlass auf
der Ebene der Fondsgesellschaft der Investitionsphase zuordenbare Kosten anfallen (wie z. B. die
Kosten der Eigenkapitalvermittlung, der Platzierungsgarantie, der Finanzierungsvermittlung sowie
die Konzeptions- und Drittkosten), werden diese im
Rahmen einer Ergänzungsrechnung auf der Ebene
der Objektgesellschaft anteilig Grund und Boden und
Gebäude zugerechnet.
Die Ansätze für Grund und Boden sowie das Gebäude ergeben sich aus den tatsächlich geleisteten
Anschaffungskosten der Objektgesellschaft. Die aktivierungspflichtigen Nebenkosten wurden in diesem Verhältnis den Bereichen zugeordnet. Die endgültige Aufteilung in Grund und Boden und Gebäude
obliegt der Finanzverwaltung im Rahmen der steuerlichen Außenprüfung.
Die Anschaffungs- und Herstellungskosten für
das Gebäude sowie die aktivierungspflichtigen Nebenkosten und die Kosten aus einer Ergänzungsrechnung werden auf der Ebene der Objektgesellschaft nach § 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG linear mit zwei Prozent abgeschrieben. Auf der Ebene der Fondsgesellschaft wird die Abschreibung nach § 7 Abs. 4 Nr. 1
EStG auf drei Prozent erhöht, weil hier das Gebäude
in einem Betriebsvermögen gehalten wird (aufgrund
Zebraerlass des BMF vom 29. April 1994).
Auf der Ebene der Fondsgesellschaft werden die 6bRücklagen der Anleger im Rahmen von negativen Ergänzungsbilanzen erfasst, der Gebäudeanteil wird
gewinnwirksam mit drei Prozent p. a. aufgelöst.
Im Ergebnis führt die Rücklagenübertragung zu
einer entsprechenden Saldierung der Gebäudeabschreibungen. Dem betroffenen Anleger werden also
laufend höhere Gewinne – im Vergleich zur Situation
ohne Rücklagenübertragung – zugewiesen. Ent-
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Kapitel 12 Steuerliche Grundlagen
sprechendes gilt bei Veräußerung der Immobilie oder
der Beteiligung. Die durch die Übertragung vermiedene Besteuerung wird im Zeitablauf, d. h. über die
Nutzungsdauer des Reinvestitionsobjekts nachgeholt. Einerseits dadurch, dass die normalerweise anfallenden Abschreibungen entfallen und andererseits im Falle der Veräußerung, da dem betroffenen
Anleger entsprechend geringere steuerliche Anschaffungskosten und damit ein höherer Veräußerungsgewinn zugewiesen wird.
Zinsschranke
Ab dem Veranlagungszeitraum 2008 gilt die neu eingeführte Zinsschrankenregelung des § 4h EStG. Danach sind unter bestimmten Voraussetzungen
Zinsaufwendungen eines Betriebs, die die Zinserträge übersteigen (negativer Zinssaldo), nur bis zur Höhe von 30 Prozent des so genannten steuerlichen
EBITDA abziehbar. Unter dem steuerlichen EBITDA
versteht man das steuerliche Ergebnis ohne Berücksichtigung von Zinsen, Steuern und Abschreibungen.
Zinsaufwendungen, die nicht abgezogen werden
dürfen, werden in die folgenden Jahre vorgetragen.
Scheidet ein Gesellschafter aus der Fondsgesellschaft aus, so geht der Zinsvortrag entsprechend der
Beteiligungsquote des ausgeschiedenen Gesellschafters unter.
Die Abzugsbeschränkung kommt nicht zur Anwendung, wenn der negative Zinssaldo weniger als eine
Million Euro (drei Millionen Euro bis 2009) beträgt
oder wenn der fragliche Betrieb zu keinem Konzern
gehört. Der Prospektherausgeber geht davon aus,
dass auf Ebene der Fondsgesellschaft ab 2010 zwar
die Freigrenze überschritten wird, jedoch keine Konzernzugehörigkeit gegeben ist. Unter den Begriff
Zinsaufwendungen im Sinne der Zinsschrankenregelung fallen auch etwaige Zinszahlungen aus der
Fremdfinanzierung der Beteiligung durch den Gesellschafter (Sonderbetriebsausgaben). Sollte die Zinsschrankenregelung entgegen der Prospektannahme
zur Anwendung kommen, so sind laut § 18 Abs. (1) des
Gesellschaftsvertrags vorrangig die Zinsaufwendungen der Fondsgesellschaft als abzugsfähig zu behandeln (vgl. Kapitel 4 »Risiken der Beteiligung«, Abschnitt D, Einkommensteuerliche Risiken).
Verlustabzug und Verlustausgleichsbeschränkungen
Verluste eines Wirtschaftsjahres können nur unter
bestimmten Voraussetzungen mit positiven Einkünften steuerlich verrechnet werden. Beschränkt
haftende Kommanditisten dürfen gemäß § 15a EStG
Verluste nur bis zur Höhe ihrer Einlage oder einer diese übersteigende Außenhaftung verrechnet werden.
Verluste in Zusammenhang mit so genannten Steuerstundungsmodellen können nach § 15b EStG nur
mit Gewinnen aus derselben Einkunftsquelle verrechnet werden. Bei »doppelstöckigen« Beteiligungsstrukturen, wie im vorliegenden Fall, sind die
Voraussetzungen für eine Verlustverrechnung auf
jeder Stufe zu prüfen.
Verlustausgleichsbeschränkung nach § 15a EStG
Auf der Ebene der Objektgesellschaft entstehen
nach der vorliegenden Ergebnisprognose ab 2009
positive Ergebnisse, sodass die Verlustausgleichsbeschränkung nach § 15a EStG nicht zur Anwendung
kommt. Durch die Übertragung der steuerlichen
§ 6b-Rücklagen entsteht für den Anleger ein steuerliches negatives Kapitalkonto im Sinne des § 15a EStG
und Verluste aus der Fondsgesellschaft dürften weder mit anderen Einkünften aus Gewerbebetrieb
noch mit Einkünften aus anderen Einkunftsarten,
sondern nur mit positiven Einkünften (Gewinnen)
aus der Fondsgesellschaft ausgeglichen werden.
Aufgrund der Ergebnisprognose werden auf Ebene
der Fondsgesellschaft ab dem Jahr 2009 voraussichtlich steuerliche Gewinne anfallen. Damit kommt
auch hier keine Verlustausgleichsbeschränkung nach
§ 15a EStG zur Anwendung.
Beschränkung der Verlustverrechnung
nach § 15b EStG
Durch das Gesetz zur Beschränkung der Verlustverrechnung im Zusammenhang mit Steuerstundungsmodellen vom 22. Dezember 2005 wurde § 15b EStG
eingeführt. Danach sind Verluste im Zusammenhang
mit Steuerstundungsmodellen nicht mehr mit den
übrigen Einkünften des Steuerpflichtigen im Jahr der
Verlustentstehung, sondern lediglich mit Gewinnen
aus späteren Veranlagungszeiträumen aus dem nämlichen Steuerstundungsmodell verrechenbar, wenn
die prognostizierten Verluste mehr als zehn Prozent
Kapitel 12 Steuerliche Grundlagen
des gezeichneten und aufzubringenden oder eingesetzten Kapitals betragen. Die Prospektherausgeberin ist der Auffassung, dass weder die Objekt- noch
die Fondsgesellschaft als Steuerstundungsmodell
nach § 15b EStG zu qualifizieren ist. Darüber hinaus
entstehen auf keiner Gesellschaftsebene steuerliche
Verluste, sodass diese Vorschrift nicht zur Anwendung kommt.
Gewerbesteueranrechnung
Eine eventuell anfallende Gewerbesteuer (vgl. Ziffer
2) kann nicht als Betriebsausgabe bei der Einkommensteuer berücksichtigt werden. § 35 EStG sieht
aber eine Anrechnung der auf Ebene der Fondsgesellschaft anfallenden Gewerbesteuer mit dem 3,8fachen des Gewerbesteuermessbetrags auf die Einkommensteuerschuld des Anlegers vor. Die Gewerbesteueranrechnung ist dabei beschränkt auf die im
zu versteuernden Einkommen des einzelnen Anlegers enthaltenen Einkünfte aus Gewerbebetrieb und
die darauf entfallende Einkommensteuer. Der Abzug
des Steuerermäßigungsbetrags ist dabei auf die tatsächlich zu zahlende Gewerbesteuer beschränkt. Die
konkrete Entlastungswirkung ist von den individuellen Verhältnissen des einzelnen Anlegers abhängig
und deshalb vom steuerlichen Berater des Anlegers
zu würdigen. Ab dem Jahr 2009 entsteht eine Gewerbesteuerbelastung aus der Besteuerung der Vergütungen für den persönlich haftenden Gesellschafter sowie den geschäftsführenden Kommanditisten.
Gewerbesteuer auf diese Vergütungen wurde wegen
Geringfügigkeit nicht dargestellt.
Die Gewerbesteuer auf Gebühren von Hannover
Leasing, die aufgrund ihrer mittelbaren Beteiligung an
der Fondsgesellschaft anfallen, werden der Fondsgesellschaft durch Hannover Leasing erstattet und sind
deshalb nicht in der Prognoserechnung enthalten.
Beendigung der Vermögensanlage
Einen bei Aufgabe des Gewerbebetriebs, bei Veräußerung der Gesellschaftsanteile oder bei Ausscheiden des Anlegers entstehenden Gewinn (Aufgabe-/
Veräußerungsgewinn) kann der Anleger unter Anwendung der so genannten Fünftel-Regelung des §
34 EStG einer Einkommensteuerermäßigung oder
mit dem ermäßigten Steuersatz unter den Voraus-
setzungen des § 34 Abs. 1 und 2 EStG versteuern oder
unter den Voraussetzungen des § 6b EStG erneut
reinvestieren.
Bei Anwendung der so genannten Fünftel-Regelung wird zunächst die Differenz des Steueraufwands
auf die laufenden Einkünfte und des Steueraufwands
auf die außerordentlichen Einkünfte unter Berücksichtigung eines Fünftels der außerordentlichen Einkünfte ermittelt. Das Fünffache der so ermittelten
Differenz ergibt dann den Einkommensteueraufwand für die außerordentlichen Einkünfte.
Hat der Anleger zum Zeitpunkt der Entstehung
des Aufgabe- bzw. Veräußerungsgewinns das 55.
Lebensjahr vollendet oder ist er dauernd berufsunfähig, so kann er alternativ den ermäßigten Steuersatz
gemäß § 34 Abs. 3 EStG in Anspruch nehmen. Dieser
wird nur einmal im Leben, für den Teil der außerordentlichen Einkünfte, der den Betrag von fünf Millionen Euro nicht übersteigt, gewährt. Der ermäßigte
Steuersatz beträgt 56 Prozent des durchschnittlichen Steuersatzes, der sich nach der tariflichen Einkommensteuer ergäbe, mindestens jedoch 15 Prozent. Unter den gleichen Voraussetzungen (Vollendung 55. Lebensjahr oder dauernde Berufsunfähigkeit) gewährt § 16 Abs. 4 EStG dem Anleger auf
Antrag einen Freibetrag von 45.000 Euro, welcher
sich allerdings um den Betrag ermäßigt, um den der
Veräußerungsgewinn 136.000 Euro übersteigt.
Einkommensteuersatz / Solidaritätszuschlag /
Kirchensteuer
Die steuerlichen Ergebnisse unterliegen der individuellen Steuerbelastung des jeweiligen Anlegers,
wobei der Höchstgrenzsteuersatz für die Einkommensteuer im Normalfall bei 42 Prozent liegt. Der
Grenzsteuersatz für Einkünfte von über 250.000
Euro bzw. 500.000 Euro bei zusammen veranlagten
Ehegatten liegt bei 45 Prozent.
Der durch das Unternehmensteuerreformgesetz
2008 eingeführte gesonderte Steuertarif auf Einkünfte aus Kapitalvermögen in Höhe von 25 Prozent
(so genannte Abgeltungsteuer) findet auf die Guthabenzinsen aus der Anlage des Liquiditätsbestandes der Gesellschaft keine Anwendung. Durch die
gewerbliche Prägung der Gesellschaft sind die Zinseinkünfte gemäß §§ 15 Abs. 3 Nr. 2, 20 Abs. 8 EStG
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Kapitel 12 Steuerliche Grundlagen
nicht den Einkünften aus Kapitalvermögen, sondern
den Einkünften aus Gewerbebetrieb zuzurechnen.
Zwar werden auch hier vorab 25 Prozent Einkommensteuer (zzgl. Solidaritätszuschlag) einbehalten,
doch ist damit die Einkommensteuer (anders als bei
der Abgeltungsteuer) nicht endgültig abgegolten.
Die Anleger können die einbehaltene Steuer auf ihre
persönliche Einkommensteuer anrechnen. Diese hat
somit den Charakter einer Steuervorauszahlung.
In der Prognoserechnung ist beispielhaft der
Höchststeuersatz von 45 Prozent plus 5,5 Prozent
Solidaritätszuschlag unterstellt.
Mit dem Unternehmensteuerreformgesetz 2008
wurde eine Tarifbegünstigung für nicht entnommene Gewinne eingeführt (Tarifbegünstigung nach
§ 34a EStG). Gewinn im Sinne der Vorschrift ist der
aufgrund Bilanzierung ermittelte Gewinn der Steuerbilanz, sowie Gewinne aus Ergänzungs- und Sonderbilanzen der Anleger. Wählt der Anleger die Tarifbegünstigung für seine nicht entnommenen Gewinne,
so kommt hierauf ein spezieller Einkommensteuersatz in Höhe von 28,75 Prozent, zuzüglich Solidaritätszuschlag und ggf. zuzüglich Kirchensteuer, zur
Anwendung. Das Recht der Tarifbegünstigung kann
jeder Anleger für sich in Anspruch nehmen, vorausgesetzt, sein Anteil am Gewinn beträgt mehr als zehn
Prozent oder übersteigt 10.000 Euro. Jeder Anleger
kann den Antrag unabhängig von den übrigen Anlegern stellen. Einer einheitlichen Antragstellung der
Anleger bedarf es nicht. Werden die tarifbegünstigten Gewinne in späteren Veranlagungszeiträumen
entnommen, kommt es für den Anleger zu einer
Nachversteuerung.
Aufgrund der Konzeption des Fonds wird die erwirtschaftete Liquidität – bis auf eine angemessene
Liquiditätsreserve (vgl. § 20 Abs. (1) und (2) des Gesellschaftsvertrags) – fortlaufend ausgeschüttet.
Damit ist zu erwarten, dass eine Inanspruchnahme
dieser Steuervergünstigung für den Anleger eher von
Nachteil und nicht sinnvoll ist. Der Prospektherausgeber empfiehlt eine Beratung durch den persönlichen steuerlichen Berater des Anlegers, ob und in
welchem Umfang er die Tarifbegünstigung in Anspruch nimmt.
Der Antrag auf die Tarifbegünstigung ist vom An-
leger für jeden Veranlagungszeitraum gesondert bei
dem für ihn zuständigen Wohnsitzfinanzamt zu stellen. Der Antrag kann grundsätzlich bis zur Unanfechtbarkeit des betreffenden Einkommensteuerbescheids gestellt oder geändert werden. Bis zur Unanfechtbarkeit des Einkommensteuerbescheids für den
nächsten Veranlagungszeitraum kann der Antrag
ganz oder teilweise zurückgenommen werden.
Auf die Einkommensteuer wird derzeit der Solidaritätszuschlag mit einem Satz von 5,5 Prozent erhoben. Es kann nicht prognostiziert werden, wie lange
und mit welchem Satz der Solidaritätszuschlag künftig weiterhin erhoben wird. In der Prognoserechnung
wurde angenommen, dass der Solidaritätszuschlag für
die gesamte Dauer der Beteiligung erhoben wird.
Eine auf die Einkommensteuer ggf. erhobene Kirchensteuer wurde in der Prognoserechnung nicht
berücksichtigt.
Verfahrensfragen
Vorliegend ist die Fondsgesellschaft an der Objektgesellschaft beteiligt, welche die vermietete Immobilie erhält. Eine derartige Doppelstufigkeit wird verfahrensrechtlich in mehreren Schritten umgesetzt.
Zunächst werden die auf Ebene der Objektgesellschaft entstehenden steuerlichen Ergebnisse ermittelt und im Rahmen einer einheitlichen und gesonderten Einkünftefeststellung der Fondsgesellschaft
entsprechend den gesellschaftsvertraglichen Regelungen der Objektgesellschaft zugerechnet. Die auf
Ebene der Objektgesellschaft entstehenden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden auf
deren Ebene ermittelt und der Fondsgesellschaft anteilig zugerechnet. Aufgrund der gewerblichen Prägung der Fondsgesellschaft werden die zugewiesenen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in
gewerbliche Einkünfte umqualifiziert. Dies geschieht
nach höchstrichterlicher Rechtsprechung auf Ebene
der Fondsgesellschaft und nicht auf Ebene der Objektgesellschaft (BFH-Beschluss vom 11. April 2005,
GrS II/02, BStBl. 2005 II, S. 679 betreffend die Einkünftequalifizierung bei so genannten Zebra-Gesellschaften). In einem weiteren Schritt werden die
so der Fondsgesellschaft zugerechneten Einkünfte
dann den Anlegern anteilig entsprechend ihrer Beteiligung – abermals im Rahmen einer gesonderten
Kapitel 12 Steuerliche Grundlagen
und einheitlichen Feststellung – zugerechnet. Die
Erfassung sowie die Verteilung der Einkünfte aus
Gewerbebetrieb erfolgt im Rahmen einer so genannten Feststellungserklärung bei der Fondsgesellschaft, die beim zuständigen Betriebsfinanzamt abzugeben ist.
Sonderbetriebsausgaben, wie z. B. die Kosten im
Zusammenhang mit der Eintragung der Beteiligung
in das Handelsregister, sind zwingend in dieses Feststellungsverfahren einzubeziehen. Deshalb fragt die
Fondsverwaltung jeweils zum Beginn eines Kalenderjahres bei den Anlegern die Sonderbetriebsausgaben des vergangenen Jahres ab. Die Anleger haben diese Sonderbetriebsausgaben der Fondsgesellschaft belegmäßig nachzuweisen, damit sie im Verfahren der einheitlichen und gesonderten
Feststellung der Einkünfte der Fondsgesellschaft
berücksichtigt werden können. Ist die Sonderbetriebsausgaben-Meldung eines Anlegers unvollständig, fehlt der belegmäßige Nachweis oder geht sie
verspätet bei der Fondsverwaltung ein, kann sie nicht
in die Feststellungserklärung der Fondsgesellschaft
aufgenommen werden und fehlt auch in der amtsinternen Mitteilung des Betriebsfinanzamts an das
Wohnsitzfinanzamt dieses Anlegers. Damit bleiben
die Sonderbetriebsausgaben auch bei der persönlichen Einkommensteuerveranlagung dieses Anlegers unberücksichtigt.
Es ist daher im Interesse jedes Anlegers, Änderungen der Anschrift, des Wohnsitzfinanzamts oder
der Steuernummer unverzüglich der Fondsverwaltung mitzuteilen und auf eine vollständige Sonderbetriebsausgaben-Meldung zu achten.
Über die endgültige Höhe der steuerlichen Ergebnisse entscheidet die Finanzverwaltung anlässlich einer steuerlichen Außenprüfung. Die Rechte
des einzelnen Anlegers sind im Rahmen der einheitlichen und gesonderten Gewinnfeststellungen im
Gegensatz zu seiner perönlichen Einkommensteuerveranlagung eingeschränkt. Etwaige Einwendungen
und Rechtsbehelfe kann nicht der Anleger selbst,
sondern nur die Geschäftsführung der Gesellschaft
vornehmen.
Generell gilt, dass die Anleger in jedem Jahr ihre
Einkommensteuererklärung unabhängig von den Ergebnismitteilungen der Fondsverwaltung, die auf
den Feststellungserklärungen der Fondsgesellschaft
basieren, ihren Wohnsitzfinanzämtern einreichen
können. Aufgrund der Erklärungen der Fondsgesellschaft werden im Rahmen des Besteuerungsverfahrens die steuerlichen Ergebnisanteile individuell für
den jeweiligen Anleger vom Betriebsfinanzamt der
Fondsgesellschaft festgesetzt und amtsintern dem
für den Anleger zuständigen Wohnsitzfinanzamt
mitgeteilt. Dieses berücksichtigt dann von Amts wegen die steuerlichen Ergebnisse bei der Veranlagung.
In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass die
Ausschüttungen, soweit sie keine Entnahmen darstellen, die im Rahmen der einheitlichen und gesonderten Gewinnermittlung bereits von der Fondsgesellschaft angegeben wurden, steuerlich nicht
relevante Vermögensverwendungen darstellen und
des- halb nicht in den jeweiligen Einkommensteuererklärungen zu berücksichtigen sind.
Die Fondsgesellschaft zahlt Gewerbesteuer (vgl.
Ziffer 2) und die Objektgesellschaft Umsatzsteuer
(vgl. Ziffer 4).
Gewerbesteuer
Aufgrund ihrer gewerblichen Prägung unterliegt die
Fondsgesellschaft mit ihren Einkünften der Gewerbesteuer. Bei gewerblich geprägten Personengesellschaften beginnt die Gewerbesteuerpflicht erst,
wenn der Gewerbebetrieb in Gang gesetzt ist
(GewStR Abschnitt 18 Abs. 1 Satz 5), das ist bei Immobilienvermietungsgesellschaften in der Regel der
Beginn der tatsächlichen Vermietungstätigkeit, hier
voraussichtlich der 1. Oktober 2009. Die Bautätigkeit
ist als so genannte vorbereitende Tätigkeit keine gewerbliche Tätigkeit. Demzufolge sind positive oder
negative Ergebnisse vor diesem Zeitpunkt gewerbesteuerlich nicht zu erfassen. Die Gewerbesteuer wird
auf Grundlage des Gewerbeertrags erhoben. Dessen
Grundlage ist der einkommensteuerliche Gewinn der
Fondsgesellschaft, erhöht bzw. vermindert um bestimmte gewerbesteuerliche Hinzurechnungen und
Kürzungen.
Durch das Unternehmensteuerreformgesetz
2008 hat die Gewerbesteuer einige Änderungen erfahren. So wurden die gewerbesteuerlichen Hinzurechnungen erweitert, um das Gewerbesteueraufkommen gegenüber der Gewinnsituation der Unter-
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Kapitel 12 Steuerliche Grundlagen
nehmen zu verselbstständigen. So ist dem Gewinn
aus Gewerbebetrieb u. a. 25 Prozent der Summe der
Entgelte für Schulden, die wirtschaftlich mit dem
Betrieb zusammenhängen, hinzuzurechnen, soweit
sie den Betrag von 100.000 Euro übersteigen. Im Gegenzug wurde die Steuermesszahl – unter Abschaffung des Staffeltarifs – auf 3,5 Prozent gesenkt.
Nahezu unverändert geblieben ist die so genannte erweiterte Grundbesitzkürzung nach § 9 Nr. 1 Satz
2 GewStG. Danach können Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen, den Gewerbeertrag um den Teil des
Gewerbeertrags kürzen, der auf die Verwaltung und
Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt.
Grundsätzlich ist die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen und beweglichen Wirtschaftsgütern schädlich für die Inanspruchnahme der erweiterten Kürzung für Grundbesitzunternehmen.
Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Mitüberlassung allerdings als unschädlich beurteilt werden. Die Mitüberlassung von Betriebsvorrichtungen
(Abgrenzung Ländererlass vom 15. März 2006, BStBl.
I 2006, 314), die als zwingend notwendiger Teil einer
wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung anzusehen ist, wird von der Rechsprechung als unschädlich angesehen (BFH vom 5.
März 2008 - I R 56/07, BFH/NV 2008, 1359). Unabhängig davon könnte jedoch das Überschreiten eines
absoluten Höchstbetrags für derartige Anschaffungskosten schädlich sein (Obergrenze laut BFH
EUR 500.000, siehe Urteil vom 17.11.2005 - I B 150/04,
BFH/NV 2006, 609).
Es ist vorgesehen ausschließlich eigenen Grundbesitz ohne steuerschädliche Betriebsvorrichtungen
oder bewegliche Wirtschaftsgüter zu vermieten. Der
Grundbesitz der vermögensverwaltenden Objektgesellschaft wird der Fondsgesellschaft steuerlich als
eigener Grundbesitz in ihrem Betriebsvermögen zugerechnet (BFH-Beschluss vom 11. April 2005, GrS
II/02, BStBl. 2005 II, S. 679). Eine originär gewerbliche
Tätigkeit im Sinne von § 15 Abs. 2 EStG soll konzeptionell weder von der Fonds- noch von der Objektgesellschaft ausgeübt werden. Die erweiterte Kürzung
kann deshalb von der Fondsgesellschaft grundsätzlich in Anspruch genommen werden. Der Zeitpunkt,
ab dem die erweiterte Kürzung in Anspruch genommen werden kann, ist jedoch von der Unterzeichnung des Nachtrags 5 zum Rahmenvertrag abhängig,
der spätestens bis Ende 2009 unterschrieben sein
soll. Bei dieser Annahme unterliegt der positive Gewerbeertrag in 2009 der Gewerbesteuer (siehe »Erläuterungen zur Ergebnisprognose - Gewerbesteuer
aus Zinserträgen Position 22«). Die Ergebnisprognose nimmt an, dass ab dem Jahr 2010 die erweiterte
Kürzung für den positiven Gewerbeertrag aus der
Vermietung des eigenen Grundbesitzes in Anspruch
genommen werden kann. Es ist jedoch zu beachten,
dass für die vorliegende Struktur zwar ein positives
Urteil des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg (Urteil
vom 24. Juni 2009 AZ 12 K 6154/05-B), aber noch keine abschließende BFH-Rechtsprechung vorliegt und
in der Literatur (vgl. Blümich, Kommentar, zu § 9
GewStG, Rn. 75, 92) teilweise abweichende Auffassungen vertreten werden (vgl. Kapitel 4 »Risiken
dieser Beteiligung«, Abschnitt D, Gewerbesteuerliche Risiken).
Zinserträge sind zwar unschädlich für die Gewerbesteuerbefreiung der Nutzung des Grundbesitzes,
werden aber nicht von der erweiterten Kürzung für
Grundbesitzunternehmen erfasst und unterliegen
demzufolge der Gewerbesteuer. Gleiches gilt für den
Gewinn aus der Veräußerung der Anteile an der
Fondsgesellschaft durch einen Anleger oder der Objektgesellschaft durch die Fondsgesellschaft (§ 9 Nr.
1 Satz 6 GewStG). Die Veräußerung der Immobilie
durch die Objektgesellschaft kann nach der aktuellen Verwaltungspraxis durch die erweiterte Kürzung von der Gewerbesteuer freigestellt werden. Die
Ergebnisprognose unterstellt die gewerbesteuerfreie Veräußerung.
Auch durch das Jahressteuergesetz 2009 kam es
zu Änderungen bei der Gewerbesteuer. Nach dem
neu eingefügten § 9 Nr. 1 Satz 5 Nr. 1a GewStG ist die
erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung ausgeschlossen, soweit der Gewerbeertrag Sondervergütungen im Sinne des § 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Satz 1 EStG
enthält, mit Ausnahme der Sondervergütungen, die
auf die Überlassung von Grundbesitz an die Gesellschaft entfallen. Für die Fondsgesellschaft bedeutet
dies, dass insbesondere die Haftungsvergütung der
Komplementärin sowie Vergütungen an (auch mit-
Kapitel 12 Steuerliche Grundlagen
telbare) Gesellschafter zukünftig der Gewerbesteuer
unterliegen.
Die Höhe der tatsächlichen Gewerbesteuerbelastung hängt insbesondere vom jeweils geltenden Hebesatz der hebeberechtigten Gemeinde Pullach ab.
In der Prognoserechnung wurde ein Hebesatz von
260 Prozent angesetzt.
dividueller Faktoren abhängig, wie beispielsweise
Höhe des Erwerbs, Steuerklasse und Freibeträge.
Deshalb wird empfohlen, im Rahmen einer Nachfolgeregelung einen sachkundigen Berater hinzuzuziehen. Erbschaft- und schenkungsteuerliche Effekte
wurden im Rahmen der Prognoserechnung nicht berücksichtigt.
Erbschaft- und Schenkungsteuer
Das Gesetz zur Reform des Erbschaftsteuer- und Bewertungsrechts ist am 24. Dezember 2008 beschlossen und am 31. Dezember 2008 im Bundesgesetzblatt
verkündet worden. Das neue Recht findet damit
grundsätzlich auf Übertragungen der Kommanditanteile an der Fondsgesellschaft durch Schenkung oder
Erbschaft ab dem 1. Januar 2009 Anwendung.
Wird eine Kommanditbeteiligung an der Fondsgesellschaft vererbt oder verschenkt, wird Betriebsvermögen übertragen.
Umsatzsteuer
Die Fondsgesellschaft hält die Beteiligung an der
Objektgesellschaft. Weitere Tätigkeiten werden
nicht ausgeübt und sind auch später nicht vorgesehen. Sie ist deshalb keine Unternehmerin im umsatzsteuerlichen Sinne und kann sich daher nicht die ihr
in den Eingangsrechnungen in Rechnung gestellten
Umsatzsteuerbeträge als Vorsteuer vom Finanzamt
erstatten lassen. Dies wurde bei der Prognoserechnung berücksichtigt. Die Objektgesellschaft ist hingegen Unternehmerin im Sinne des Umsatzsteuergesetzes, da sie eine umsatzsteuerbare Tätigkeit in
Form der Vermietung der Fondsimmobilie selbstständig und nachhaltig ausübt (§ 2 Abs. 1 UStG).
Grundsätzlich ist die Vermietung von Immobilien
eine von der Umsatzsteuer befreite Leistung (§ 4 Nr.
12a UStG). Soweit rechtlich möglich, verzichtet die
Objektgesellschaft auf die Umsatzsteuerbefreiung
(§ 9 Abs. 2 UStG). Der Verzicht auf die Steuerbefreiung ist bei Vermietung oder Verpachtung von Grundstücken nur zulässig, soweit der Mieter das Grundstück für Umsätze verwendet oder zu verwenden
beabsichtigt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen, also selbst Umsätze ausführt, die der Umsatzsteuer unterliegen. Das ist vorliegend nur hinsichtlich eines Teils des Parkhauses gegeben. Insgesamt sind 284 Parkhausstellplätze an das Land Hessen und die Landeshauptstadt Wiesbaden und 223 an
B + B Parkhaus GmbH & Co. KG vermietet. Danach ist
beabsichtigt, das Parkhaus voraussichtlich zu ca. 44
Prozent umsatzsteuerpflichtig und zu ca. 56 Prozent
umsatzsteuerfrei zu vermieten. Die Objektgesellschaft wird über die umsatzsteuerpflichtig vermieteten Flächen Rechnungen mit gesondertem Umsatzsteuerausweis erstellen. Entsprechend kann sie
die ihr im Zusammenhang mit diesen Flächen in
Rechnung gestellten Umsatzsteuerbeträge als Vorsteuer geltend machen und vom Finanzamt erstattet
Die Anteile an gewerblich geprägten Personengesellschaften sind gemäß § 11 Abs. 2 BewG grundsätzlich mit dem gemeinen Wert zu bewerten. Da die Anteile der Beteiligungsgesellschaft nicht an der Börse
gehandelt werden, ist der gemeine Wert vorrangig
aus den Verkäufen unter fremden Dritten abzuleiten,
die weniger als ein Jahr zurückliegen. Falls entsprechende Veräußerungspreise nicht zu ermitteln sind,
ist der gemeine Wert unter der Berücksichtigung der
Ertragsaussichten der Fondsgesellschaft oder einer
anderen anerkannten, auch im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für nichtsteuerliche Zwecke üblichen
Methode zu ermitteln. Somit wird der erbschaft- und
schenkungsteuerliche Wert einer Beteiligung in der
Regel deren Verkehrswert entsprechen.
Für die Beteiligung selbst kann keine Steuererleichterung oder Verschonungsregelung nach § 13a und §
13b ErbStG geltend gemacht werden, weil schädliches Verwaltungsvermögen übertragen wird. Solches liegt auch bei Dritten zur Nutzung überlassenen
Grundstücken, Grundstücksteilen, grundstücksgleichen Rechten und Bauten vor und damit auch im Fall
der Fondsgesellschaft.
Ob und in welcher Höhe eine Steuerschuld tatsächlich entsteht, kann an dieser Stelle nicht beurteilt werden. Die Steuerschuld ist von einer Reihe in-
149
150
Kapitel 12 Steuerliche Grundlagen
bekommen. Die Ergebnisprognose berücksichtigt die
anteilige Vorsteuer aus den Bauleistungen. Es können auch alle sonstigen direkten oder nur anteilig
mit den umsatzsteuerpflichtig vermieteten Flächen
in Verbindung stehenden Vorsteuerbeträge, z. B. aus
Dienstleistungsverträgen, erstattet werden.
Im Hinblick auf die Erwerbskosten oder spätere
umfangreiche Erhaltungsmaßnahmen ist zusätzlich
zu berücksichtigen, dass § 15a UStG für den Vorsteuerabzug bei Immobilien einen Zehn-Jahreszeitraum
zugrunde legt. Ändert sich innerhalb von 10 Jahren
die maßgebliche Verwendung, d. h. das Verhältnis
zwischen umsatzsteuerpflichtiger und -steuerfreier
Vermietung, so ist der ursprüngliche Vorsteuerabzug
mit jeweils einem Zehntel ab dem Monat der Änderung bis zum Ende des bzw. der Berichtigungszeiträume zu korrigieren. Das führt entweder zu weiteren Erstattungen durch das Finanzamt oder zur
Rückzahlung an das Finanzamt. Die Korrekturbeträge sind ergebniswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung zu erfassen.
Grunderwerbsteuer
Grunderwerbsteuer auf den Erwerb des
Grundstücks
Das Land Hessen und die Landeshauptstadt Wiesbaden haben mit der Objektgesellschaft, der HSG Technischer Service GmbH, der OFB Projektentwicklung
GmbH und der Bilfinger Berger AG Niederlassung
Hochbau Frankfurt einen notariellen Rahmenvertrag
abgeschlossen, der eine PPP-Projektvereinbarung,
einen Grundstückskaufvertrag, eine Bauverpflichtungsvereinbarung sowie Miet- und Bewirtschaftungsverträge enthält.
Mit Abschluss des Grundstückskaufvertragsvertrags wird ein nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der Grunderwerbsteuer unterliegender Rechtsvorgang verwirklicht. Die Steuer dafür bemisst sich nach dem
Wert der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG). Bei einem
Grundstückskauf gilt nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG als
Gegenleistung der Kaufpreis einschließlich der vom
Käufer übernommenen sonstigen Leistungen. Danach gehören alle Leistungen des Erwerbers zur
grunderwerbsteuerrechtlichen Gegenleistung (Bemessungsgrundlage), die diese nach den vertraglichen Vereinbarungen gewährt, um das Grundstück
zu erwerben. Entscheidend für den Umfang der Bemessungsgrundlage ist dabei, in welchem tatsächlichen Zustand das Grundstück Gegenstand des Erwerbsvorganges ist. Die Grunderwerbsteuer knüpft
zwar an einen auf den Eigentumserwerb an einem
Grundstück gerichteten Rechtsvorgang an. Erfasst
werden soll von der Grunderwerbsteuer aber nach
ständiger BFH-Rechtsprechung der tatsächliche Zustand des Grundstücks, der in Durchführung des auf
den Eigentumserwerb gerichteten Rechtsvorgangs
eintritt. Gegenstand der auf die Grundstücksübereignung abzielenden Vereinbarungen kann das
Grundstück in dem Zustand sein, den es im Zeitpunkt
des Vertragsabschlusses hat oder in einem (künftigen)
Zustand, in den es erst zu versetzen ist (z. B. BFH-Urteil vom 27. Oktober 1999, DStR 99 S. 2027 m. w. N.).
Im vorliegenden Fall ergibt sich die Verpflichtung zur
Übereignung der Grundstücke aus dem zwischen der
Antragstellerin und der Landeshauptstadt Wiesbaden abgeschlossenen Grundstückskaufvertrag. Die
Gebäudeerrichtung wird die Antragstellerin im eigenen Namen und auf eigene Rechnung durchführen.
Unbeachtlich ist in diesem Zusammenhang, dass sich
die Antragstellerin gegenüber dem Grundstücksverkäufer zu einer im Wesentlichen funktional vorgegebenen Bebauung verpflichtet. Denn nicht der Veräußerer verpflichtet sich zur Gebäudeherstellung, sondern die Objektgesellschaft. Die Bebauung erfolgt
durch den Erwerber. Gegenstand des Erwerbsvorgangs ist in diesem Fall nicht das bebaute Grundstück, sondern nur das unbebaute Grundstück; es
zählen somit nur die Anschaffungskosten des unbebauten Grundstücks zur grunderwerbsteuerlichen
Gegenleistung. Diese Beurteilung wurde mit der Finanzverwaltung abgestimmt.
Der Erwerb des Grundstücks durch die Objektgesellschaft unterlag der Grunderwerbsteuer.
Grunderwerbsteuer aufgrund Gesellschafterwechsel
Grunderwerbsteuer wird nach § 1 Abs. 2a GrEStG
auch ausgelöst, wenn sich innerhalb von fünf Jahren
der Gesellschafterbestand dergestalt ändert, dass
mindestens 95 Prozent der Anteile der Gesellschaft
unmittelbar oder mittelbar auf neue Gesellschafter
übergehen. Der Erwerb der Anteile an der Objektge-
Kapitel 12 Steuerliche Grundlagen
sellschaft durch die Fondsgesellschaft löst nach Auffassung des Prospektherausgebers keine Steuer aus,
da Hannover Leasing weiterhin mit 5,9 Prozent beteiligt ist.
Mit dem Beitritt der Anleger im Lauf des Jahres
2009 und 2010 ändert sich der Gesellschafterbestand
an der Fondsgesellschaft und damit mittelbar auch
an der Objektgesellschaft. Wegen der Beteiligung
von Hannover Leasing an der Objektgesellschaft
kommt es auch hierdurch nach Auffassung des Prospektherausgebers nicht zu einer (mittelbaren)
Übertragung von 95 Prozent an der Objektgesellschaft. Eine Grunderwerbsteuerpflicht dürfte hierdurch nicht entstehen (vgl. Kapitel 4 »Risiken der
Beteiligung«, Abschnitt D, Sonstige Risiken).
Sollte sich – nach dem Beitritt der Anleger – der
Gesellschafterbestand innerhalb von fünf Jahren
dergestalt ändern, dass mindestens 95 Prozent der
Anteile am Gesellschaftsvermögen auf neue Gesellschafter übergehen, so wird dies als Übereignung des
Grundstücks gesehen und löst Grunderwerbsteuer
aus, die von der Objektgesellschaft zu tragen ist.
151
Ausgewählt: Der geringe Energieverbrauch und die reduzierten
Schadstoffemissionen entsprechen modernsten Baustandards.
154
Kapitel 13 Leistungsbilanz
Leistungsbilanz Hannover Leasing
Leasingfonds der Emissionsjahre 1997 bis 2007 (in Tausend Euro)
Emissionsjahre
Fondsgesellschaften
1997
NOROS
21
V-Geb. Berlin, Ffm + München
1997
GEMMA
30
1998
FONTANO
67
FondsNr. Fondsobjekte
Anschaffungskosten
Kommanditkapital
Argentaurus Immobilien-Vermietungs- und Verwaltungs GmbH
197.650
131.454
V-Geb. Dresden + Leipzig
Argentaurus Immobilien-Vermietungs- und Verwaltungs GmbH
109.201
69.791
1 Airbus A319
United Airlines
32.444
23.310
Leasingnehmer
1998
GAMBIT
63
1 Airbus A319
United Airlines
32.392
23.284
1998
HELIANTHUS *
71
1 Airbus A320
Northwest Airlines
41.847
29.987
1998
HELIODOR *
70
1 Airbus A320
Northwest Airlines
41.796
29.936
1998
JASPIS
65
1 Airbus A319
United Airlines
32.392
23.284
1998
HATTO
68
V-Geb. Bad Homburg
Taunus-Sparkasse
23.893
12.033
1998
ZITRIN (ZIMBAL)
77
Wohnanlage Berlin-Friedrichsh.
Wohnbau Friedrichshain
28.362
26.842
1998
MHKW Pirmasens *
40
Müllheizkraftwerk
Sotec Saarberg
177.939
107.371
1998
TIZIAN
79
Fernwärmenetz Dresden
Drewag
158.191
83.344
1998
FEMIRA
60
1 Airbus A319
United Airlines
30.368
22.599
1998
FORMA
86
1 Airbus A320
Northwest Airlines
41.343
28.070
1998
HILOG
87
1 Airbus A320
Northwest Airlines
40.873
29.604
1998
HORA *
69
1 Airbus A320
Northwest Airlines
41.908
30.678
1998
IDAHO *
66
1 Airbus A319
United Airlines
32.967
24.082
1998
Stadtbahn Saar
48
15 Straßenbahnen
Stadtbahn Saar GmbH
36.351
14.265
1998
TAMARISKE
82
1 Airbus A320
Northwest Airlines
38.597
27.661
1998
TERA *
80
1 Airbus A320
Northwest Airlines
41.542
29.578
1999
TALITHA
73
1 Airbus A320
Northwest Airlines
38.597
27.489
1999
FARUS
93
18 Lokomotiven
Burlington Northern Santa Fe Corp.
33.251
16.003
1999
GENAVA
101
19 Lokomotiven
Union Pacific
41.582
22.072
1999
TRESKO
83
1 Airbus A320
Northwest Airlines
38.597
29.219
1999
TRAVERSE
96
18 Lokomotiven
Burlington Northern Santa Fe Corp.
34.296
14.035
1999
TROIKA
84
18 Lokomotiven
Burlington Northern Santa Fe Corp.
34.168
14.035
1999
TREBON
102
15 Lokomotiven
Union Pacific
31.623
15.635
28.644
19.225
1999
TUSKULUM
100
Div. Verwaltungs-Gebäude
Jenoptik AG
1999
HANKO
97
Verwaltungs-Geb. München
Landeshauptstadt München
1999
TAMINES
76
18 Lokomotiven
Burlington Northern Santa Fe Corp.
135.921
17.779
34.296
15.006
1999
TELLIMA
105
18 Lokomotiven
Union Pacific
32.174
14.393
1999
THORENIA
106
15 Lokomotiven
Union Pacific
32.841
14.827
104
15 Lokomotiven
Union Pacific
34.455
14.776
95
18 Lokomotiven
Burlington Northern Santa Fe Corp.
34.296
15.799
1999
TIRAN
1999
TUCANA
2000
Otto Lilienthal IV *
108
Airbus A330
Airtours
120.333
89.272
Airbus A331
Airtours
134.383
98.225
2000
Otto Lilienthal V *
111
2000
Otto Lilienthal X
107
Airbus A320
United Airlines
53.123
39.369
2000
Otto Lilienthal XI
117
Airbus A320
United Airlines
53.814
40.648
2000
Otto Lilienthal XIII
118
Airbus A320
United Airlines
53.123
39.369
Die aufgeführten Leasingfonds sind mit diesem Beteiligungsangebot nicht vergleichbar.
* von Mindestgewerbesteuer betroffen
Kapitel 13 Leistungsbilanz
Steuerliche Ergebniszuweisungen
Gesellschafter, kumuliert
Prognose
Ist
Steuerent- (+) / -belastung (–),
kumuliert
Prognose
Ist
155
Prognose
Ausschüttungen,
kumuliert
Ist
Ergebnis nach Steuern,
kumuliert
Prognose
Ist
4.576
4.582
-109.244
-107.259
61.094
60.015
65.670
64.596
25.926
22.963
-43.658
-47.210
25.688
27.599
51.614
50.562
486
452
-21.560
-21.594
10.575
10.592
11.061
11.043
460
428
-21.526
-21.543
11.911
11.920
12.371
12.348
562
547
-27.855
-27.878
15.415
15.428
15.978
15.975
501
487
-27.863
-27.870
15.414
15.419
15.916
15.905
460
428
-21.526
-21.531
11.911
11.914
12.371
12.342
0
0
-12.053
-11.921
6.645
6.573
6.645
6.573
438
477
-21.876
-21.854
11.697
11.691
12.135
12.168
2.893
2.830
-101.009
-101.388
55.491
55.717
58.384
58.547
15.154
15.041
-67.776
-67.308
33.097
32.901
48.251
47.942
772
758
-20.238
-20.261
11.205
11.218
11.977
11.976
803
776
-25.936
-26.027
14.300
14.346
15.103
15.122
808
751
-25.956
-26.067
13.964
14.014
14.772
14.766
992
991
-27.905
-27.845
13.703
13.673
14.694
14.664
828
809
-21.606
-21.627
11.968
11.980
12.797
12.789
460
460
-18.460
-18.454
10.143
10.140
10.603
10.600
291
279
-25.822
-25.849
13.847
13.860
14.138
14.139
343
348
-27.847
-27.862
13.600
13.607
13.944
13.956
138
138
-24.860
-24.992
11.225
11.281
11.363
11.419
460
460
-17.371
-18.425
9.310
9.823
9.770
10.283
409
409
-23.336
-23.890
12.316
12.585
12.725
12.994
256
238
-25.047
-25.052
13.468
13.467
13.724
13.705
0
0
-16.023
-17.535
7.152
7.790
7.152
7.790
0
470
-16.023
-16.937
7.152
7.537
7.152
8.007
409
409
-16.883
-17.806
8.982
9.453
9.391
9.862
2.183
2.242
-13.093
-12.991
7.535
7.480
9.718
9.723
132
146
-17.662
-20.469
7.106
8.223
7.238
8.369
0
0
-16.831
-17.476
8.743
9.056
8.743
9.056
0
0
-15.897
-16.634
7.989
8.299
7.989
8.299
0
0
-16.516
-16.808
8.333
8.455
8.333
8.455
0
0
-16.862
-17.492
8.443
8.708
8.443
8.708
0
0
-17.298
-17.826
8.998
9.255
8.998
9.255
0
0
-82.472
-82.679
43.508
43.609
43.508
43.609
950
950
-91.783
-91.355
47.660
47.431
48.610
48.381
0
0
-37.639
-37.644
18.360
18.362
18.360
18.362
358
358
-38.504
-38.549
19.598
19.618
19.956
19.976
0
0
-37.634
-37.643
18.357
18.362
18.357
18.362
156
Kapitel 13 Leistungsbilanz
Leasingfonds der Emissionsjahre 1997 bis 2007 (in Tausend Euro)
Emissionsjahre
Fondsgesellschaften
2000
Otto Lilienthal XIV *
FondsNr. Fondsobjekte
Leasingnehmer
119
Airbus A320
United Airlines
United Airlines
Anschaffungskosten
Kommanditkapital
53.174
39.369
2000
Otto Lilienthal XV *
116
Airbus A320
54.003
39.830
2000
Lord of the Rings II *
113
Kinofilm-Produktion
New Line Distribution Inc.
165.456
165.456
2000
Lord of the Rings III *
114
Kinofilm-Produktion
New Line Distribution Inc.
181.253
181.253
2001
Shallow Hal *
130
Kinofilm-Produktion
Twentieth Century Fox Film Corp.
109.400
109.400
2001
First $ 20 Million *
131
Kinofilm-Produktion
Twentieth Century Fox Film Corp.
43.251
43.251
2001
I am Sam *
128
Kinofilm-Produktion
New Line Distribution Inc.
57.568
57.568
2001
Unfaithful *
129
Kinofilm-Produktion
Twentieth Century Fox Film Corp.
136.390
136.390
2001
TULIPA (GLORY)
121
Wohnanlage Leipzig
Leipziger Wohnungs- und
Baugesellschaft mbH
88.943
24.542
2001
TROUBADOUR
133
Verwaltungszentrum
Rüsselsheim
Adam Opel AG
65.701
1.991
2002
El Diablo *
126
Kinofilm-Produktion
New Line Distribution Inc.
73.883
73.883
2002
Rush Hour 2 *
142
Kinofilm-Produktion
New Line Distribution Inc.
235.155
235.155
2002
VERTICO
120
Wohnanlagen Berlin
GEWOBE GmbH
77.540
15.000
2003
NOMA
123
Büropark München
IVG Media Works Munich GmbH
155.275
15.500
2003
MERADIN *
122
Kinofilm-Produktion
New Line Distribution Inc.
25.280
17.720
2004
NINFA
156
Wohnanlage Berlin
GEWOBE GmbH
74.058
6.000
2004
MERADIN II *
136
Kinofilm-Produktion
New Line Distribution Inc.
75.825
75.825
2004
NIDULUS
148
Komm. Liegenschaften
Landkreis Waldeck-Frankenberg
108.814
20.000
2005
MORATIM
163
TV-Serien-Produktion
Universal
45.579
45.579
2005
UMBRA
155
Komm. Liegenschaften
Landkreis Waldeck-Frankenberg
103.782
20.500
2005
URTEMA
161
Komm. Liegenschaften
Landkreis Waldeck-Frankenberg
102.943
21.300
2005
FACTORA
168
Komm. Liegenschaften
Landkreis Limburg-Weilburg
83.740
17.032
2006
TAGETES
174
Komm. Liegenschaften
Landkreis Limburg-Weilburg
56.506
11.515
2007
FRICTION
187
Gesundheitsamt
Frankfurt am Main
27.470
7.250
Die aufgeführten Leasingfonds sind mit diesem Beteiligungsangebot nicht vergleichbar.
* von Mindestgewerbesteuer betroffen
Kapitel 13 Leistungsbilanz
Steuerliche Ergebniszuweisungen
Gesellschafter, kumuliert
Prognose
Ist
Prognose
Ausschüttungen,
kumuliert
Ist
358
358
358
358
-38.389
-38.381
0
0
-165.456
-165.889
1.001
880
-180.237
-180.666
97.037
97.227
98.038
98.107
9.250
9.250
-93.789
-94.231
48.597
48.802
57.847
58.052
3.500
3.500
-36.984
-37.233
19.244
19.355
22.744
22.855
4.440
4.440
-48.778
-49.206
25.412
25.602
29.852
30.042
11.100
11.100
-116.107
-116.801
60.429
60.740
71.529
71.840
742
742
6.025
5.886
2.968
2.887
3.710
3.630
774
445
-2.012
-2.720
946
1.270
1.720
1.715
6.150
6.150
-62.792
-63.402
32.698
32.969
38.848
39.119
9.700
9.700
-215.373
-223.410
111.248
115.286
120.948
124.985
216
243
-4.711
-4.643
2.351
2.316
2.567
2.559
0
0
-1.416
-1.580
667
742
667
742
0
0
-17.709
-17.713
9.061
9.063
9.061
9.063
-37.998
-38.023
Steuerent- (+) / -belastung (–),
kumuliert
Prognose
Ist
157
19.295
Ergebnis nach Steuern,
kumuliert
Prognose
Ist
19.307
19.653
19.665
19.529
19.526
19.887
19.884
69.822
70.005
69.822
70.005
39
39
-643
-580
289
259
328
298
392
391
-74.430
-74.355
36.980
36.945
37.372
37.336
122
122
-3.980
-3.991
1.824
1.829
1.946
1.952
73
73
-45.431
-45.453
20.130
20.140
20.203
20.213
90
90
-3.582
-3.595
1.593
1.599
1.683
1.689
141
141
-3.340
-3.353
1.458
-1.464
1.599
1.604
102
102
-2.021
2.073
896
918
997
1.020
38
38
-735
-749
326
332
364
370
0
0
0
0
0
0
0
0
158
Kapitel 13 Leistungsbilanz
Unternehmerisch geprägte Fonds (in Tausend Euro)
Emissionsjahre
Fondsgesellschaften
FondsNr. Fondsobjekte
Mieter / Lizenznehmer
Gesamt-Investitionskosten
Prognose
Ist
Deutsche Immobilienfonds
1999
HIRUNDO 1
2002
MC Immobilien 1
125
2002
FRESCO 2
2002
NIMBUS
2003
Verwaltungszentrum München
Deutsche Bahn AG
192.776
195.779
Büropark Bredeney Essen
Karstadt, diverse Mieter
123.526
123.526
135
Justizzentrum Jena
Freistaat Thüringen
29.752
30.260
139
Verwaltungsgebäude Stuttgart
Siemens AG
59.577
59.577
FELINE
110
Nutzfahrzeug-Gebrauchtwagen-Center
DaimlerChrysler AG
2003
IMETRA 3
140
Protonenbestrahlungszentrum München
2004
SIMAR 1 GmbH
144
2004
SIMAR 3 GmbH
145
2004
TANGELO
153
2004
ILLUSTRA 1
157
Bahnhofszeile Freiburg
diverse Mieter
81.150
81.150
2004
TAIGA
149
Bürogebäude Duisburg
Verwaltungs-Berufsgen.
35.704
35.704
91
7.524
7.524
ProHealth AG
125.039
125.039
Verwaltungsgebäude München
Siemens AG
107.677
108.473
Verwaltungsgebäude München
Siemens AG
70.979
70.986
Verwaltungsgebäude Erfurt
Verwaltungs-Berufsgen.
44.980
44.980
2006
PALLADIN
167
Technologiepark und Hotel Hamburg
div. Mieter, Golden Tulip
43.426
43.426
2007
NIGRESCO
172
WilhelmGalerie Ludwigsburg
div. Mieter
59.901
63.115
2007
OKTANT
173
City Palais Duisburg
div. Mieter
105.500
105.500
2007
ORONTES
176
Bürogebäude The Bench Köln
div. Mieter
25.855
25.855
2007
HESPEROS
180
Haus des lebenslangen Lernens Dreieich
Landkreis Offenbach
67.300
67.300
334.275
Ausländische Immobilienfonds
2002
HVH Immobilien 5
137
Bürogebäude New York u. New Jersey
diverse Mieter
334.373
2005
VIESTE
160
Büro- und Geschäftscenter Prag
diverse Mieter
68.700
68.700
2006
ERATO
165
Büro- und Geschäftszentrum Bratislava
diverse Mieter
111.473
111.473
Medienfonds
1
2
3
4
5
2003
MONTRANUS 4
143
zwei internationale Kinofilme
Universal
211.327
211.327
2004
MONTRANUS II 4
158
zwei internationale Kinofilme
Universal
242.330
242.330
2005
MONTRANUS III
166
drei internationale Kinofilme
Universal
294.079
294.079
Die Abweichungen basieren weitgehend auf gegenüber der Prognose geringeren Mieteinnahmen.
Die Abweichung basiert auf leicht höheren Gesamt-Investitionskosten und einer Verschiebung des geplanten Mietbeginns, welcher jedoch keinen Einfluss auf den Gesamterfolg der Beteiligung hat.
Die Abweichung beruht auf der gegenüber der Prognose noch nicht erfolgten Fertigstellung des Fondsobjekts.
Die variablen Lizenzzahlungen sind gegenüber der Prognose deutlich geringer ausgefallen.
Angaben in Tausend US-Dollar
Kapitel 13 Leistungsbilanz
159
Prognose
Fremdkapital
Ist
Prognose
Ausschüttungen,
kumuliert
Ist
68.014
126.743
127.765
26.727
23.345
-5.699
-11.367
31.500
92.026
92.026
12.206
5.957
-6.256
-15.599
12.000
11.970
17.752
18.260
2.760
2.506
-1.675
-2.314
19.812
19.812
39.765
39.765
6.610
6.510
-614
-1.026
2.213
2.213
5.311
5.311
729
729
593
673
34.039
34.039
91.000
91.000
7.405
1.850
-6.135
-9.258
–
Prognose
Eigenkapital
Ist
66.033
31.500
Steuerliche Ergebniszuweisung,
kumuliert
Prognose
Ist
19.188
19.188
88.489
89.285
3.786
1.980
–
15.812
15.812
55.167
55.174
4.965
4.010
–
–
18.950
18.950
26.030
26.030
3.411
3.411
-1.255
-1.035
21.480
21.480
59.670
59.670
8.387
8.142
-1.432
-195
15.000
15.000
20.704
20.704
2.797
2.797
-582
-486
15.095
15.095
31.164
31.164
1.308
1.308
-873
-548
27.750
27.750
32.151
35.365
427
478
-1.524
-1.995
52.100
52.035
51.150
51.150
2.345
2.345
863
264
12.200
9.234
13.655
13.655
0
0
0
0
17.600
15.752
49.700
49.700
0
0
0
0
155.456
155.358
178.917
178.917
65.180
29.316
–
–
32.500
32.500
36.200
36.200
3.406
3.406
0
0
56.473
56.473
55.000
55.000
4.759
4.759
0
0
118.343
118.343
92.984
92.984
87.510
47.296
-59.794
-113.745
128.920
128.920
113.410
113.410
66.500
20.800
-140.104
-199.247
251.110
251.110
42.969
42.969
11.000
12.000
-233.271
-232.656
160
Kapitel 13 Leistungsbilanz
Unternehmerisch geprägte Fonds (in Tausend Euro)
Emissionsjahre
Fondsgesellschaften
FondsNr. Fondsobjekte
Mieter / Lizenznehmer
Gesamt-Investitionskosten
Prognose
Ist
Schiffsfonds
2006
MERKUR GULF 1
169
Containerschiff
CMA CGM S.A.
52.473
2006
AUGUSTENBURG 1
171
Containerschiff
NYK
32.900
32.900
2007
LAUENBURG / PAPENBURG 1,5
177
zwei Containerschiffe
CSCL, CLAN
72.100
72.100
170
Private Equity
Beteiligungen 2
88.218
88.218
52.473
ALTERNATIVE INVESTITIONEN
2007
1
2
3
4
5
PRIVATE INVEST I
3
2007
LIFE INVEST I
175
Lebensversicherungspolicen
Zweitmarktportfolio
29.304
29.304
2007
INFRASTRUKTUR INVEST I 1
178
Infrastruktur Nordamerika
Unternehmensbeteiligungen 4
119.713
119.713
2007
INFRASTRUKTUR INVEST I PRIVATE 1
179
Infrastruktur Nordamerika
Unternehmensbeteiligungen 4
46.950
46.950
Angaben in Tausend US-Dollar
Beteiligungen an Private Equity und Venture Capital Zielfonds, Secondary Portfolios und Co-Investments
Zweitmarktportfolio von deutschen Kapitallebensversicherungen
Unternehmensbeteiligungen in den Bereichen Energieversorgung, Hafenlogistik, Abfallwirtschaft, Wasserversorgung
Die Ausschüttungen des Jahres 2007 wurden in Teilen aus Liquiditätsreserven bzw. dem Liquiditätsergebnis des Jahres 2008 bestritten.
Abgelaufene Unternehmerisch geprägte Fonds (in Tausend Euro)
FondsNr. Fondsobjekte
Fondsgesellschaften
1996 - 2007
KERA
37
Verwaltungsgebäude Leipzig
Deutsche Bahn AG
55.868
56.650
1996 - 2007
HERSCHEL
38
Verwaltungsgebäude Berlin
Deutsche Bahn AG
60.209
59.221
2003 - 2007
FICUS
138
Verwaltungsgebäude München
Siemens AG
1998 - 2007
MERIT II 1
112
Bürogebäude Atlanta u. Houston
diverse Mieter
2000 - 2006
MERIT Fifth Avenue 1
124
Bürogebäude New York
Major League Soccer, u. a.
1 Angaben in Tausend US-Dollar
Mieter / Lizenznehmer
Gesamt-Investitionskosten
Prognose
Ist
Fondslaufzeit
65.921
64.295
142.501
142.501
41.500
41.500
Kapitel 13 Leistungsbilanz
161
Prognose
Fremdkapital
Ist
Prognose
Ausschüttungen,
kumuliert
Ist
26.000
26.473
26.473
2.275
2.275
43
43
14.500
18.400
18.400
870
870
34
34
29.650
29.650
42.450
42.450
542
542
37
37
88.218
88.218
0
0
-
-
-
501
Prognose
Eigenkapital
Ist
26.000
14.500
Steuerliche Ergebniszuweisung,
kumuliert
Prognose
Ist
29.304
29.304
0
0
0
0
0
247
119.713
95.193
0
0
-
0
-
170
46.950
37.400
0
0
-
0
-
76
Prognose
Eigenkapital
Ist
Prognose
Fremdkapital
Ist
Prognose
Ausschüttungen,
kumuliert
Ist
37.944
37.940
17.924
18.710
40.153
43.868
-24.326
-25.650
39.085
36.513
21.123
22.708
34.325
47.754
-20.908
-21.749
18.270
18.295
47.651
46.000
32.189
29.356
-73
-30
66.501
66.501
76.000
76.000
115.585
79.995
23.376
14.012
31.500
31.500
10.000
10.000
66.431
60.732
–
–
Steuerliche Ergebniszuweisung,
kumuliert
Prognose
Ist
162
Kapitel 13 Leistungsbilanz
Vorzeitig beendete Leasingfonds (in Tausend Euro)
Fondslaufzeit
Fondsgesellschaften
1997 - 2003
FABRE 1
1997 - 2003
FERRY1
1997 - 2003
JULIANUS 1
1998 - 2003
FondsNr. Fondsobjekte
Leasingnehmer
Anschaffungskosten
Kommanditkapital
21.577
42
1 Airbus A319
Air Canada
28.322
41
1 Airbus A319
Air Canada
27.889
21.679
–
1 Airbus A319
Air Canada
26.599
40.400
INITIAL2
78
Gulfstream V
Allied Irish Bank
32.365
29.655
1998 - 2003
INTENSION 2
72
1 Airbus A320
Northwest Airlines
41.821
31.170
1998 - 2003
TORNADO 2
81
1 Airbus A320
Northwest Airlines
38.623
29.271
1999 - 2003
NOMINATIM 3
98
1 Airbus A330
Airtours
115.404
81.602
1999 - 2003
NONAGINTA 3
103
1 Airbus A330
Airtours
115.404
81.602
Anschaffungskosten
Kommanditkapital
1 Diese Transaktionen wurden aufgrund von wirtschaftlichen Schwierigkeiten des Leasingnehmers vertragsgemäß beendet.
2 Diese Transaktionen wurden auf Wunsch der Gesellschafter im Einvernehmen mit dem Leasingnehmer vorzeitig beendet.
Die Beendigung erfolgte gemäß den vertraglichen Bestimmungen.
3 Anpassung der Prognosewerte an das durch die Gesellschafter aufgrund von steuerrechtlichen Änderungen initiierte vorzeitige Beendigungsszenario
Abgelaufene Leasingfonds (in Tausend Euro)
Fondslaufzeit
Fondsgesellschaften
FondsNr. Fondsobjekte
Leasingnehmer
1996 - 2005
HARPALUS
22
1 AVRO RJ100
Crossair Limited Company
17.933
16.428
1996 - 2005
GALUT
24
1 Airbus A320
GATX Capital Cooperation
27.107
22.139
1996 - 2005
FARADAY
24
1 Airbus A320
GATX Capital Cooperation
27.107
22.139
1996 - 2005
HIPPALUS
27
1 Fokker 70
Austrian Airlines
16.721
13.490
1996 - 2005
KOLIBRI
28
1 Fokker 70
Austrian Airlines
16.912
13.488
1996 - 2005
GODIN
31
1 Airbus A321
Austrian Airlines
38.519
37.641
1997 - 2005
VELA
33
Heizkraftwerk Mannheim
Energie- u. Wasserwerke
113.816
66.366
Rhein-Neckar
*
1996 - 2006
GD Kraftwerk Gera
23
Kraftwerk in Gera
Kraftwerk Gera GmbH
110.980
82.046
1996 - 2006
MÖWE
32
1 AVRO RJ100
Crossair Limited Company
18.522
15.703
1996 - 2006
ANDROMEDA*
36
1 Airbus A320
GATX Capital Cooperation
35.249
27.401
1997 - 2006
ZUGAS
53
1 Airbus A330
Cathay Pacific Airways
80.621
59.412
1997 - 2007
GONDI
44
1 Airbus A320
GATX Capital Cooperation
41.633
30.146
1997 - 2007
GERONA*
52
1 Airbus A320
China Southern
42.595
31.439
1997 -2007
GOMARUS*
54
1 Airbus A320
China Southern
42.304
30.575
1997 - 2007
HAGION*
55
1 Airbus A320
China Southern
42.304
30.575
1997 -2007
CAPELLA*
56
1 Airbus A320
China Southern
42.816
30.933
1997 - 2007
FLAVIUS*
57
1 Airbus A319
United Airlines
29.779
21.730
1997 - 2007
JORIS*
58
1 Airbus A319
United Airlines
29.779
21.730
1997 - 2007
GERARD*
61
1 Airbus A319
United Airlines
30.322
21.965
von Mindestgewerbesteuer betroffen
1 Die Ausschüttungen Ist beinhalten auch die vorsorglich einbehaltene Liquiditätsreserve für einen etwaigen Anfall von Gewerbesteuer auf den Veräußerungsgewinn. Im
Einzelnen belaufen sich die Einbehalte wie folgt: Harpalus 531 Tausend Euro, Galut 760 Tausend Euro, Faraday 760 Tausend Euro, Hippalus 506 Tausend Euro,
Kolibri 526 Tausend Euro, Godin 1.237 Tausend Euro, Vela 3.489 Tausend Euro, GD Kraftwerk Gera 2.900 Tausend Euro, Möwe 503 Tausend Euro,
Andromeda 1.037 Tausend Euro, Zugas 2.670 Tausend Euro, Gondi 1.460 Tausend Euro, Gerona 1.591 Tausend Euro, Gomarus 1.463 Tausend Euro,
Hagion 1.517 Tausend Euro, Capella 1.375 Tausend Euro, Flavius 1.216 Tausend Euro, Joris 1.235 Tausend Euro und Gerard 2.517 Tausend Euro.
2 Versteuerung des Aufgabegewinns im Soll und Ist mit 26,5 %
3 Versteuerung des Aufgabegewinns im Ist mit 44,3 %
Kapitel 13 Leistungsbilanz
Prognose
Ausschüttungen,
kumuliert
Ist
11.115
11.078
12.566
12.564
11.994
11.992
6.781
6.710
7.637
Steuerliche Ergebniszuweisungen
Gesellschafter, kumuliert
Prognose
Ist
Ergebnis nach Steuern,
kumuliert
Prognose
Ist
802
493
453
11.609
11.531
796
995
5.278
5.191
17.844
17.755
883
1.051
4.996
4.899
16.990
16.891
-633
-899
1.563
1.657
8.344
8.367
7.550
-1.101
-1.387
2.093
2.193
9.730
9.743
7.157
7.050
-1.041
-1.256
1.945
2.021
9.102
9.071
16.871
16.650
-5.340
-5.340
7.444
7.445
24.314
24.095
16.870
16.650
-5.340
-5.340
7.444
7.446
24.314
24.096
Ausschüttungen1,
kumuliert
Prognose
Ist
866
Steuerent- (+) / -belastung (–),
kumuliert
Prognose
Ist
163
Steuerliche Ergebniszuweisungen Gesellschafter,
kumuliert
Prognose
Ist
Steuerent- (+) / -belastung (–), kumuliert
26,5 %2
26,5 %2
44,3 %3
Prognose
Ist
Ist
Ergebnis nach Steuern, kumuliert
26,5 %2
26,5 %2
44,3 %3
Prognose
Ist
Ist
7.034
6.901
259
204
3.145
3.172
1.226
10.179
10.073
8.127
11.051
10.952
365
226
4.473
4.545
1.809
15.524
15.497
12.761
11.051
10.878
365
358
4.473
4.674
1.805
15.524
15.552
12.683
6.903
6.847
295
228
3.040
3.078
1.166
9.942
9.925
8.013
6.892
6.787
350
246
3.148
3.200
1.251
10.040
9.987
8.038
14.852
14.790
481
593
6.819
6.753
2.558
21.671
21.543
17.347
38.251
37.567
517
-35
13.613
13.899
5.792
51.864
51.466
43.358
40.715
41.001
-104
-3.417
14.796
16.217
9.438
55.511
57.218
50.439
7.254
7.120
250
197
3.277
3.297
1.289
10.531
10.417
8.409
14.369
14.292
444
644
6.284
6.173
2.297
20.652
20.465
16.589
32.906
32.331
1.150
-1.887
15.671
17.353
7.430
48.577
49.684
39.761
15.641
15.290
568
648
7.745
7.703
2.815
23.386
22.994
18.105
15.362
15.087
550
823
7.638
7.494
2.689
23.000
22.581
17.775
14.040
13.874
587
159
7.633
7.861
3.042
21.673
21.735
16.916
14.040
14.010
795
916
7.515
7.379
2.615
21.555
21.389
16.625
16.053
15.899
586
132
7.637
7.878
3.061
23.690
23.776
18.959
10.385
10.308
411
587
5.970
5.877
2.091
16.355
16.185
12.399
10.335
9.873
442
646
5.608
5.495
1.943
15.943
15.368
11.817
9.041
8.673
421
246
5.725
6.158
2.303
14.766
14.831
10.977
164
Kapitel 14 Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft
Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft
ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Beteiligungs KG
§1
Firma und Sitz
(1) Die Firma der Gesellschaft lautet:
ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Beteiligungs KG
(2) Sitz der Gesellschaft ist Pullach.
§2
Gegenstand des Unternehmens
Gegenstand des Unternehmens sind der unmittelbare oder mittelbare Erwerb, die Bebauung, die Herstellung, die langfristige Verwaltung und Vermietung von langlebigen Wirtschafts- und Investitionsgütern sowie das langfristige Eingehen von Beteiligungen zu
diesem Zweck, insbesondere die Beteiligung als Kommanditistin an
der HeWiPPP GmbH & Co. KG mit Sitz in Pullach, eingetragen im
Handelsregister Amtsgericht München HRA 91558, die Verwaltung
und Nutzung eigenen Kapitalvermögens und die Durchführung aller
damit mittelbar oder unmittelbar zusammenhängenden Geschäfte.
Ausgenommen sind jegliche gewerbliche Tätigkeiten oder Geschäfte, die einer Erlaubnis nach § 34 c Gewerbeordnung oder nach
§ 1 i. V. m. § 32 des Gesetzes über das Kreditwesengesetz (KWG) bedürfen.
§3
Rechtsform, Gesellschafter, Beteiligung
(1) Die Gesellschaft ist eine Kommanditgesellschaft.
(2) Persönlich haftende Gesellschafterin ist die ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH, Pullach. Sie leistet keine Einlage und ist
am Ergebnis und Vermögen der Gesellschaft nicht beteiligt.
(3) Kommanditisten sind:
– ORION Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Beteiligungs KG,
Pullach, mit einer Kommanditeinlage von 5.000 Euro (in Worten: Fünftausend Euro);
– Herr Friedrich Wilhelm Patt, geb. am 25. September 1951,
wohnhaft in Hofheim am Taunus, mit einer Kommanditeinlage von 5.000 Euro (in Worten: Fünftausend Euro).
(4) Allein die persönlich haftende Gesellschafterin ist unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB beauftragt und bevollmächtigt, ohne Zustimmung der übrigen Gesellschafter, zur
Durchführung des Investitionsvorhabens Beteiligung an der
HeWiPPP GmbH & Co. KG (das »Investitionsvorhaben«), Beitrittsvereinbarungen mit Neugesellschaftern abzuschließen
und Erhöhungen des Kommanditkapitals bis zur Höhe eines
Kommanditkapitals von 34.500.000 Euro (in Worten: Vierunddreißigmillionenfünfhunderttausend Euro) zuzüglich eines etwaigen Agios zu vereinbaren. Sie ist außerdem befugt, die entsprechenden Eintragungen in das Handelsregister zu beantragen und zu bewirken, soweit entsprechende Handelsregistervollmachten der Neugesellschafter vorliegen.
Mit der Annahme eines Beitrittsangebots ist das Gesellschaftsverhältnis begründet. Eines Zugangs der Annahmeerklärung
bedarf es zu deren Wirksamkeit nicht. Die Unterschriften zur
Annahmeerklärung sind auch mittels Faksimile-Stempel wirksam.
(5) Die ORION Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Beteiligungs KG
und Herr Friedrich Wilhelm Patt bzw. dessen Erben oder Vermächtnisnehmer scheiden jeweils zeitgleich mit dem Beitritt
des letzten Neugesellschafters, ohne dass es einer weiteren
Handlung oder Erklärung der Beteiligten bedarf, gegen Erstat-
tung ihrer Einlage (nominal) aus, soweit diese erbracht wurde
und noch nicht durch Verluste gemindert ist. Der bis zum Beitritt aller Neugesellschafter entstandene Ergebnisvortrag der
Gesellschaft ist von den beigetretenen Gesellschaftern quotal
zu übernehmen.
(6) Alle Neugesellschafter sind verpflichtet, unverzüglich nach ihrem Beitritt der persönlich haftenden Gesellschafterin eine umfassende über den Tod hinaus wirksame und unwiderrufliche
Handelsregistervollmacht in notariell beglaubigter Form zur
Verfügung zu stellen, die die persönlich haftende Gesellschafterin für die gesamte Dauer der Beteiligung des Neugesellschafters zur Vornahme aller Handlungen im Zusammenhang mit
Eintragungen ins Handelsregister bevollmächtigt (Generalanmeldevollmacht). Die hierfür anfallenden Kosten sind von dem
Neugesellschafter selbst zu tragen. Das Gleiche gilt für aufgrund
von Rechtsnachfolge neu hinzukommende Kommanditisten.
(7) Die direkt beigetretenen Kommanditisten beauftragen die persönlich haftende Gesellschafterin mit der Wahrnehmung ihrer
Gesellschafterinteressen, insbesondere im Rahmen der Gesellschafterversammlungen, soweit sie in der Versammlung nicht
selbst vertreten sind oder keine andere Person beauftragt und
bevollmächtigt haben. Die persönlich haftende Gesellschafterin leistet dabei den Weisungen der Kommanditisten Folge. Liegen keine Weisungen eines Kommanditisten vor, wird die persönlich haftende Gesellschafterin bereits jetzt von den Kommanditisten bevollmächtigt, für die Kommanditisten abzustimmen. Die persönlich haftende Gesellschafterin stimmt
dabei so ab, wie in der Ladung gegenüber dem Kommanditisten
angekündigt.
(8) Die persönlich haftende Gesellschafterin ist berechtigt und von
allen Gesellschaftern unwiderruflich ermächtigt, unter Abschluss eines entsprechenden Beitrittsvertrags den Platzierungsgaranten oder einen von ihm benannten Dritten als Kommanditisten aufzunehmen, dessen Beteiligung für den
Weitervertrieb zu teilen und auch Übertragungen zu jedem
Zeitpunkt zuzulassen.
§4
Einlagen, Gesellschafterkonten
(1) Die mit Unterzeichnung der Beitrittsvereinbarung übernommenen Kommanditeinlagen (ohne Agio) stellen die im Verhältnis zur Gesellschaft geschuldeten Pflichteinlagen dar. Die in das
Handelsregister für jeden Kommanditisten einzutragende Hafteinlage wird auf fünf (5) vom Hundert seiner anfänglichen
Kommanditeinlage (ohne Agio) festgesetzt und bleibt auch bei
etwaigen späteren Kapitalherabsetzungen unverändert. Die
Beteiligungsverhältnisse der Gesellschafter am Vermögen, Gewinn und Verlust, Liquidationserlös und Auseinandersetzungsguthaben sowie für die Ausübung aller Gesellschafterrechte
einschließlich der Stimmrechte richten sich nach dem Betrag
dieser Haftsummen.
(2) Pflichteinlagen sind Bareinlagen und gemäß Beitrittsvereinbarung in der dort genannten Währung kosten- und spesenfrei
auf das Konto der Gesellschaft einzuzahlen. Ein Agio ist mit der
Bareinlage fällig. Kommt ein Gesellschafter mit der Einzahlung
in Verzug, hat er Verzugszinsen in gesetzlicher Höhe gemäß
§ 288 BGB von fünf (5) Prozentpunkten über dem Basiszinssatz
zu entrichten.
Kapitel 14 Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft
(3) Für jeden Gesellschafter wird ein Festkapitalkonto I, ein Kapitalkonto II, ein Ergebnisvortragskonto III, ein Ausschüttungsverrechnungskonto IV und ein Rücklagenkonto V geführt.
(4) Auf dem als Festkonto zu führenden Festkapitalkonto I werden
die Pflichteinlage wie auch förmliche Kapitalherabsetzungen
(vgl. § 11 Abs. 4) verbucht.
(5) Auf dem Kapitalkonto II werden für jeden Gesellschafter dessen
Agio sowie die ihn betreffenden Ergebnisvorabzuweisungen gebucht.
(6) Erfolgt in Verlustjahren eine Belastung der Gesellschafter mit
Verlustanteilen, führt das nicht zur Herabsetzung der Festkapitalkonten. Vielmehr sind die Verluste auf besonderen Ergebnisvortragskonten III zu buchen. Gewinne werden bis zur Höhe des
Ergebnisvortragskontos gegengebucht, danach werden die Gewinne diesem Konto III zugeschrieben.
(7) Auf dem Ausschüttungsverrechnungskonto IV werden Ausschüttungen von Gewinn gebucht.
(8) Für gesamthänderisch gebundene Rücklagen, über deren Bildung die Gesellschafterversammlung beschließt, wird für jeden
Gesellschafter ein Rücklagenkonto V gebildet.
(9) Guthaben auf den Gesellschafterkonten werden nicht verzinst.
(3)
(4)
§5
Dauer der Gesellschaft, Geschäftsjahr
(1) Die Gesellschaft wird auf unbestimmte Dauer abgeschlossen.
(2) Das Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr.
(3) Die Gesellschaft ist am 14. Dezember 2006 in das Handelsregister des Amtsgerichts München unter der Handelsregisternummer HRA 89223 eingetragen worden.
§6
Geschäftsführung und Vertretung
(1) Die Gesellschaft wird durch ihre persönlich haftende Gesellschafterin vertreten. Die persönlich haftende Gesellschafterin
und deren Geschäftsführer sind von den Beschränkungen des
Selbstkontrahierungsverbots nach § 181 BGB und einem Wettbewerbsverbot nach den §§ 112, 161 Abs. 2 HGB befreit.
Die persönlich haftende Gesellschafterin hat ihre Pflichten mit
der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmannes zu erfüllen. Sie
haftet der Gesellschaft und den Gesellschaftern gegenüber nur
bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit.
(2) Die Geschäftsführung erstreckt sich auf die Vornahme aller
Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen, die zum gewöhnlichen Geschäftsbetrieb der Gesellschaft gehören. Hierzu gehören insbesondere auch
a) die Durchführung, Verwaltung und Abwicklung des Investitionsvorhabens einschließlich der Maßnahmen nach § 3,
b) die Durchführung der Ausschüttungen an die Kommanditisten,
c) die Wiederanlage von Guthabensbeträgen des Gesellschaftsvermögens (Abs. 6g).
Die persönlich haftende Gesellschafterin kann durch einen gesonderten Geschäftsbesorgungsvertrag im Namen und auf
Rechnung der Gesellschaft einem Dritten, insbesondere der
HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG, Pullach, Tätigkeiten der
Geschäftsführung übertragen und diesem Dritten insoweit erforderliche Bevollmächtigung und Befreiung von § 181 BGB erteilen; die Leitung der Gesellschaft als solche und die damit
verbundene Verantwortlichkeit müssen in jedem Fall bei der
persönlich haftenden Gesellschafterin verbleiben.
Die persönlich haftende Gesellschafterin hat einmal jährlich
(5)
(6)
über den Geschäftsverlauf zu berichten und die Planung für das
nächste Geschäftsjahr vorzulegen.
Zur Vornahme von Handlungen und Maßnahmen, die über den
gewöhnlichen Betrieb des Handelsgewerbes der Gesellschaft
hinausgehen, bedarf die persönlich haftende Gesellschafterin
der vorherigen Zustimmung der Gesellschafter gemäß den
nachfolgenden Absätzen. Soweit diese Vereinbarungen, Handlungen und Geschäfte schon vor dem Beitritt der Gesellschafter
abgeschlossen wurden, stimmen die Gesellschafter mit ihrem
Beitritt zur Gesellschaft diesen zu.
Folgende Geschäfte bedürfen – vorbehaltlich nachfolgenden
Absätzen 5 und 6 – der Zustimmung der in § 7 Abs. 6 geregelten qualifizierten Mehrheit der Gesellschafter, soweit das Gesetz oder der Gesellschaftsvertrag nicht eine andere Mehrheit
vorsehen:
a) Erwerb, Veräußerung, Belastung von Grundstücken sowie
grundstücksgleichen Rechten, soweit nicht in Abs. 5 etwas
Abweichendes geregelt ist,
b) Erwerb, Veräußerung, Belastung von Gesellschaftsbeteiligungen, ausgenommen der Erwerb der Beteiligung als Kommanditistin an der HeWiPPP GmbH & Co. KG. Weiterhin bedürfen einer qualifizierten Mehrheit der Gesellschafter die
Beendigung und Veräußerung der Beteiligung oder eines Teils
der Beteiligung der Gesellschaft an der HeWiPPP GmbH & Co.
KG,
c) Zustimmung zu zustimmungspflichtigen Handlungen und
Maßnahmen im Rahmen der Beteiligung der Gesellschaft als
Kommanditistin an der HeWiPPP GmbH & Co. KG, soweit der
jeweilige Gesellschaftsvertrag der HeWiPPP GmbH & Co. KG
eine Zustimmung ihrer Gesellschafter mit qualifizierter Mehrheit vorsieht oder für eine Zustimmung der Gesellschafter der
HeWiPPP GmbH & Co. KG gesetzlich eine höhere Mehrheit
vorgeschrieben ist,
d) Änderung dieses Gesellschaftsvertrags; als solche gelten
nicht Änderungen, die lediglich redaktioneller Natur sind und
Änderungen der Firma der Gesellschaft,
e) Ausschluss eines Gesellschafters,
f) Auflösung der Gesellschaft sowie jede andere Art der Abwicklung der Gesellschaft wie auch die Aufhebung einer beschlossenen Auflösung oder Abwicklung zum Zwecke der
Fortsetzung der Gesellschaft,
g) sämtliche Maßnahmen nach dem Umwandlungsgesetz.
Einer Zustimmung der einfachen Mehrheit der Gesellschafter
bedürfen vorbehaltlich nachfolgendem Absatz 6 insbesondere,
soweit nicht in diesem Vertrag oder gesetzlich eine höhere
Mehrheit vorgeschrieben ist:
a) Zustimmung zu zustimmungspflichtigen Handlungen und
Maßnahmen im Rahmen der Beteiligung der Gesellschaft als
Kommanditistin an der HeWiPPP GmbH & Co. KG, soweit der
jeweilige Gesellschaftsvertrag der HeWiPPP GmbH & Co. KG
eine Zustimmung ihrer Gesellschafter mit einfacher Mehrheit
vorsieht,
b) der Abschluss von Darlehensverträgen, soweit nicht in Abs. 4
und 6 abweichend geregelt,
c) der Abschluss von Anstellungsverträgen,
d) die Eingehung von Bürgschafts- und Garantieverpflichtungen, Schuldbeitritten, Patronatserklärungen sowie
e) die in § 10 Abs. 4 benannten Beschlussgegenstände.
Einer Zustimmung bedürfen nicht die erforderlichen Vereinbarungen zur Realisierung des Investitionsvorhabens (§ 3 Abs. 4)
sowie Anpassungen der Fondskonzeption zur Erreichung des
165
166
Kapitel 14 Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft
prospektierten Ergebnisses der Gesellschaft, insbesondere folgende Geschäfte und Maßnahmen:
a) der Erwerb der Kommanditbeteiligung an der HeWiPPP GmbH
& Co. KG,
b)Ausübung der Rechte der laufenden Beteiligungsverwaltung
der Beteiligung der Gesellschaft an der HeWiPPP GmbH & Co.
KG einschließlich etwaiger Änderungen, die sich nicht wesentlich auf die Beteiligung auswirken. Die persönlich haftende Gesellschafterin übt die laufenden Beteiligungsrechte
der Gesellschaft aus. Zu diesen laufenden Beteiligungsrechten zählen insbesondere
– die Teilnahme und Ausübung von Stimmrechten in der Gesellschafterversammlung der HeWiPPP GmbH & Co. KG unter Berücksichtigung von § 6 Abs. 4 c und Abs. 5 a;
– die Erteilung der Zustimmung als Gesellschafter der HeWiPPP GmbH & Co. KG unter Berücksichtigung von § 6 Abs.
4 c und Abs. 5 a zu seitens der Gesellschafter der HeWiPPP
GmbH & Co. KG zustimmungspflichtigen Geschäften und
Handlungen;
– die Wahl eines Abschlussprüfers;
– die Feststellung des Jahresabschlusses;
– die Verwendung des Jahresergebnisses insbesondere über
die Festlegung der Entnahmen, die Bildung oder Verwendung von Rücklagen;
– die Entlastung der geschäftsführenden Gesellschafterin für
das abgelaufene Geschäftsjahr
c) der Abschluss von Darlehensverträgen und sonstigen Finanzierungsverträgen zu marktüblichen Konditionen zur Finanzierung des Investitionsvorhabens, einschließlich der Erweiterung der Finanzierung um bis zu 15 (fünfzehn) Prozent der
vorläufigen Gesamtinvestitionskosten,
d) die Prolongation dieser Finanzierungsverträge zum Zeitpunkt
von Zinskonversionen zu marktüblichen Konditionen,
e) der Abschluss von Verträgen zur Realisierung der Fondskonzeption, insbesondere von Fremdkapitalvermittlungsverträgen, Eigenkapitalvermittlungsverträgen, Platzierungsgarantien, Fondskonzeptionsverträgen, von Makler- oder anderen
Vermarktungsverträgen sowie von Versicherungsverträgen,
f) die gerichtliche und außergerichtliche Verfolgung sämtlicher
Rechte aus den zur Realisierung des Investitionsvorhabens
abgeschlossenen Verträgen (insbesondere Kaufvertrag über
den Erwerb der Beteiligung an der HeWiPPP GmbH & Co. KG
mit u. a. der OFB Projektentwicklung GmbH, Frankfurt am
Main), auch in Steuerverfahren, einschließlich der Mandatierung von Rechtsanwälten und des Abschlusses von außergerichtlichen oder gerichtlichen Vergleichen,
g) die Anlage von liquiden Mitteln als Festgeld oder in anderen
Anlagen mit nahezu vergleichbaren geringen Risiken zu
marktüblichen Konditionen und im Rahmen der Verwaltung
und Nutzung eigenen Kapitalvermögens (Cash-Management),
h) die Bildung von angemessenen Liquiditätsreserven sowie deren Verwendung,
i) die Auszahlung und Anpassung der Vergütungen der geschäftsführenden Gesellschafterin gemäß § 12,
j) die Führung von Aktivprozessen gegen Gesellschafter auf
Leistung ihrer Einlage,
k) die Wahl eines Abschlussprüfers bei freiwilligen Prüfungen.
(7) In Not und in Eilfällen hat die geschäftsführende Gesellschafterin das Recht und die Pflicht, unaufschiebbare Rechtsgeschäfte
und/oder Rechtshandlungen, die über den gewöhnlichen Geschäftsbetrieb der Gesellschaft hinausgehen, mit der Sorgfalt
eines ordentlichen Kaufmanns auch ohne vorherige Zustimmung der Gesellschafterversammlung vorzunehmen. Hat die
geschäftsführende Gesellschafterin hiervon Gebrauch gemacht, so hat sie, soweit die Zustimmung der Gesellschafterversammlung erforderlich wäre, die Gesellschafter unverzüglich
zu unterrichten.
(8) Die geschäftsführende Gesellschafterin übt die Beteiligungsrechte der Gesellschaft an der HeWiPPP GmbH & Co. KG - soweit der Gesellschaft ein Mitbestimmungsrecht gemäß Gesellschaftsvertrag der HeWiPPP GmbH & Co. KG zusteht und nicht
von der geschäftsführenden Gesellschafterin gemäß Abs. 6b
ausgeübt werden kann - nur auf Grundlage eines gesonderten
Gesellschafterbeschlusses aus, für den die Mehrheitserfordernisse wie im Gesellschaftsvertrag der HeWiPPP GmbH & Co. KG
für den jeweiligen Beschlussgegenstand gelten.
§7
Gesellschafterbeschlüsse
(1) Entscheidungen in Angelegenheiten der Gesellschaft treffen
die Gesellschafter durch Beschlüsse. Gesellschafterbeschlüsse
werden entweder in Gesellschafterversammlungen (Präsenzveranstaltung) oder in schriftlicher oder Textform im Umlaufverfahren gefasst.
Gesellschafterbeschlüsse können auch im Wege eines internetgestützten Abstimmungsverfahrens gefasst werden, das in
Form einer Präsenzveranstaltung mit internetgestützter Übertragung der Versammlung oder in Form eines internetgestützten Abstimmungsprozesses nach Art des Umlaufverfahrens
durchgeführt werden kann.
(2) Der Abhaltung einer Präsenzveranstaltung bedarf es nicht,
wenn die persönlich haftende Gesellschafterin - vorbehaltlich §
9 Abs. 3 für außerordentliche Gesellschafterversammlungen eine Beschlussfassung im Umlaufverfahren verlangt.
Die Aufforderung zur Stimmabgabe ist an die Gesellschafter
unter Mitteilung sämtlicher Beschlussgegenstände mit einem
Beschlussvorschlag, des genauen Verfahrens sowie der Frist zur
Stimmabgabe einschließlich des letzten Abstimmungstages zu
richten. Die Versendung der Aufforderung zur Stimmabgabe ist
ordnungsgemäß erfolgt, wenn sie an die gegenüber der Gesellschaft zuletzt schriftlich genannte Adresse gerichtet wurde. Ist
der Aufenthalt eines Gesellschafters unbekannt oder kann ihm
aus anderen Gründen diese Aufforderung nicht zugestellt werden, so ruht sein Stimmrecht bis zur Beseitigung dieses Zustands.
Im Falle der internetgestützten Abstimmung werden den Gesellschaftern alle zur Teilnahme und Abstimmung erforderlichen
Informationen und Dokumente schriftlich oder in Textform
übermittelt. Auf ausdrücklichen Wunsch werden den Gesellschaftern, die ihr Einverständnis zur Kontaktaufnahme auf diesem Wege erklärt haben, die notwendigen Informationen zur
Teilnahme und Abstimmung per E-Mail zugesandt.
(3) Die Frist zur Stimmabgabe muss mindestens drei (3) Wochen,
bei außerordentlichen Gesellschafterversammlungen mindestens eine (1) Woche betragen. Im Übrigen gilt § 9 Abs. 1 entsprechend. Berücksichtigt werden nur Stimmabgaben, die fristgemäß bis zum letzten Abstimmungstag bei der Gesellschaft
eingegangen sind. Die Nichtbeantwortung der Aufforderung
zur Stimmabgabe gilt ebenso wie verspätet eingegangene
Stimmabgaben - vorbehaltlich Abs. 3 - als nicht zugegangen.
Die persönlich haftende Gesellschafterin ist berechtigt, im Einzelfall und nach eigenem Ermessen, im Umlaufverfahren die
Kapitel 14 Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft
(4)
(5)
(6)
(7)
Frist zur Abgabe der Stimmen einmalig und angemessen, längstens um bis zu acht (8) Wochen zu verlängern, um das für die
Beschlussfähigkeit im Umlaufverfahren erforderliche Quorum
erreichen zu können. Bereits rechtzeitig abgegebene Ja- und
Nein-Stimmen behalten ihre Gültigkeit. Voraussetzung ist, dass
in der ersten Ladung auf diese Möglichkeit hingewiesen wurde
sowie die Fristverlängerung und der maßgebliche Abstimmungstag mit der Niederschrift (Abs. 5) den Gesellschaftern
nachträglich mitgeteilt werden.
Beschlüsse im Umlaufverfahren sind mit Eingang der erforderlichen Stimmen bei der Gesellschaft mit Ablauf des letzten, ggf.
nach Abs. 3 verlängerten, Abstimmungstages wirksam gefasst.
Für die Wahrung der Frist ist der Poststempel maßgebend. Gesellschafterbeschlüsse im Umlaufverfahren sind nur wirksam,
wenn mindestens 20 (zwanzig) Prozent der Stimmen aller Gesellschafter der Gesellschaft fristgerecht zugehen (Beteiligungsquorum) und die Mehrheitserfordernisse nach Abs. 6 erfüllt werden.
Ist auch nach Verlängerung des Abstimmungstages das Beteiligungsquorum und damit die Beschlussfähigkeit nicht erreicht,
so kann die persönlich haftende Gesellschafterin innerhalb von
einer (1) Woche die Gesellschafter mit einer Frist zur Stimmabgabe von einer (1) Woche erneut zur Beschlussfassung im
Umlaufverfahren über die gleichen Tagesordnungspunkte auffordern. Die so durchgeführte Beschlussfassung ist ohne Rücksicht auf die Anzahl der sich beteiligenden Gesellschafter, allerdings unter Beschränkung auf die in der Tagesordnung
angegebenen Punkte, beschlussfähig. Darauf ist in der Einberufung ausdrücklich hinzuweisen.
Über die im Umlaufverfahren gefassten Beschlüsse hat die persönlich haftende Gesellschafterin eine Niederschrift zu fertigen
und diese den Gesellschaftern zuzuleiten. Die Niederschrift gilt
als genehmigt, wenn nicht innerhalb eines (1) Monats nach ihrem Zugang schriftlich unter Angabe der Gründe Widerspruch
bei der Gesellschaft eingelegt wird. Die Unwirksamkeit von Beschlüssen kann nur innerhalb einer Ausschlussfrist von einem
(1) Monat nach Zugang der Niederschrift durch Klage geltend
gemacht werden. Nach Ablauf der Frist gilt ein etwaiger Mangel
als geheilt.
Alle Gesellschafterbeschlüsse werden, soweit das Gesetz oder
der Gesellschaftsvertrag nicht eine andere Mehrheit vorsehen,
mit der einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst
(Zulässigkeit von Mehrheitsentscheidungen). Stimmenthaltungen gelten als nicht abgegebene Stimmen.
Soweit der Gesellschaftsvertrag eine qualifizierte Mehrheit vorsieht, besteht diese aus den Stimmen der persönlich haftenden
Gesellschafterin sowie so viel weiteren Stimmen, dass mindestens 75 (fünfundsiebzig) vom Hundert der abgegebenen Stimmen erreicht sind. Stimmenthaltungen gelten als nicht abgegebene Stimmen.
Als nicht abgegeben gelten im Umlaufverfahren auch die Stimmen, die mit einem späteren Poststempel als dem des Abstimmungstages eingehen.
Je 500 Euro Beteiligung am Gesellschaftskapital gewähren eine
Stimme. Persönlich haftenden Gesellschaftern, die nicht am
Gesellschaftskapital beteiligt sind, steht je eine Stimme zu. Soweit ein Gesellschafter durch einen Gesellschafterbeschluss
persönlich und nicht in seiner Eigenschaft als Gesellschafter
betroffen ist, hat er kein Stimmrecht.
§8
Keine Nachschusspflichten, Kapitalerhöhungen
(1) Über die Verpflichtung zur Leistung der in der Beitrittserklärung
vereinbarten Pflichteinlage hinaus übernehmen die Gesellschafter weder gegenüber Dritten noch gegenüber den anderen Gesellschaftern oder gegenüber der Gesellschaft eine
Nachschussverpflichtung; dies gilt auch für den Fall der Auflösung der Gesellschaft.
(2) Kapitalerhöhungen über den in diesem Vertrag ausdrücklich beschriebenen Rahmen hinaus können nur mit qualifizierter Mehrheit gemäß § 7 Abs. 6 beschlossen werden. Dabei ist kein Gesellschafter, der gegen eine Kapitalerhöhung gestimmt hat, verpflichtet, sich an ihr zu beteiligen; er ist jedoch verpflichtet, an
der handelsregistergerichtlichen Abwicklung einer wirksam beschlossenen Kapitalerhöhung mitzuwirken, auch wenn dies zu
einer Veränderung seiner Beteiligungsquote führt. Etwaige Kapitalerhöhungen müssen in einem angemessenen Verhältnis zu
den Einlageleistungen stehen und es ist stets eine Obergrenze
festzulegen.
§9
Gesellschafterversammlung
(1) Die Einberufung von Gesellschafterversammlungen erfolgt
durch die persönlich haftende Gesellschafterin.
Die Einberufung erfolgt unter Bekanntgabe von Ort, Zeit und
der Tagesordnung schriftlich oder in Textform (u. a. Telefax oder
E-Mail) an jeden Gesellschafter an seine zuletzt der Gesellschaft bekannt gegebene Anschrift mit einer Frist von mindestens zwei (2) Wochen. Der Tag der Ladung und der Tag der Versammlung werden bei der Fristberechnung nicht mitgerechnet.
(2) Die ordentliche Gesellschafterversammlung findet jährlich nach
Aufstellung des Jahresabschlusses für das vorangegangene Geschäftsjahr statt; sie kann auch im Umlaufverfahren stattfinden.
Die persönlich haftende Gesellschafterin hat dabei über das abgelaufene Geschäftsjahr zu berichten und die Bilanz nebst Gewinn- und Verlustrechnung vorzulegen.
(3) Außerordentliche Gesellschafterversammlungen sind außer in
den gesetzlich vorgeschriebenen Fällen einzuberufen, wenn dies
von einem oder mehreren Gesellschaftern unter Angabe des
Zwecks und der Gründe verlangt wird, der oder die mindestens
zehn (10) vom Hundert der Stimmen der Gesellschaft auf sich
vereinigen; in diesem Fall ist das Umlaufverfahren (§ 7 Abs. 2)
ausgeschlossen, oder wenn die persönlich haftende Gesellschafterin unter Angabe des Zwecks und der Gründe es verlangt.
Die Einberufungsfrist beträgt hierbei eine (1) Woche, wobei der
Tag der Versendung der Ladung und der Tag der Versammlung
nicht mitgerechnet werden. Im Übrigen gilt Abs. 1 entsprechend.
(4) Die Gesellschafterversammlung ist beschlussfähig, wenn alle
Gesellschafter ordnungsgemäß geladen sind, die persönlich
haftende Gesellschafterin ordnungsgemäß vertreten ist und
mindestens 20 (zwanzig) vom Hundert der Stimmen aller Gesellschafter an der Gesellschafterversammlung beteiligt oder
vertreten sind.
Jeder Gesellschafter kann sich in der Gesellschafterversammlung
durch einen mit schriftlicher Vollmacht versehenen Dritten oder
die geschäftsführende Gesellschafterin vertreten lassen oder zur
Wahrnehmung seiner Rechte schriftlich bevollmächtigen und/
oder ihm/ihr Weisungen erteilen; das Recht auf eigene Teilnahme
bleibt davon unberührt. Ein Vertreter hat seine Identität durch
gültigen Personalausweis oder Reisepass nachzuweisen.
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Kapitel 14 Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft
(5) Ist eine ordnungsgemäß einberufene Gesellschafterversammlung beschlussunfähig, kann die persönlich haftende Gesellschafterin innerhalb von zwei (2) Wochen die Gesellschafterversammlung mit einer Frist von mindestens einer (1) Woche
erneut zur Beschlussfassung im Umlaufverfahren über die gleichen Tagesordnungspunkte einberufen. Die so einberufene
Gesellschafterversammlung ist ohne Rücksicht auf die Anzahl
der anwesenden oder vertretenen Gesellschafter, allerdings
unter Beschränkung auf die in der Tagesordnung angegebenen
Punkte, beschlussfähig. Darauf ist in der Einberufung ausdrücklich hinzuweisen.
(6) Die Gesellschafterversammlung wird durch die persönlich haftende Gesellschafterin geleitet, es sei denn, die Gesellschafterversammlung bestimmt mit einfacher Mehrheit aus dem Gesellschafterkreis einen anderen Vorsitzenden.
(7) Über die Gesellschafterversammlung - insbesondere über die
gefassten Beschlüsse - ist von der persönlich haftenden Gesellschafterin eine Niederschrift zu fertigen, die von dem Leiter
der Gesellschafterversammlung zu unterzeichnen und allen
Gesellschaftern zuzuleiten ist. § 7 Abs. 5 Sätze 2 bis 4 gelten
entsprechend.
(8) Die Kosten für die Teilnahme an einer Gesellschafterversammlung und für eine eventuelle Vertretung trägt jeder Gesellschafter selbst. Die Kosten der Durchführung von Gesellschafterversammlungen trägt die Gesellschaft.
(3)
(4)
§ 10
Jahresabschluss
(1) Die Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung (Jahresabschluss)
wird von der persönlich haftenden Gesellschafterin innerhalb von
sechs (6) Monaten seit Schluss des Geschäftsjahres aufgestellt.
(2) Der Jahresabschluss ist nach handelsrechtlichen Vorschriften
und den Vorschriften des Gesellschaftsvertrags unter Berücksichtigung steuerrechtlicher Bilanzansätze, soweit dies handelsrechtlich zulässig ist, zu erstellen. Änderungen, die sich
insbesondere im Zuge einer steuerlichen Betriebsprüfung ergeben können, werden im Jahr der Feststellung in der Handelsbilanz berücksichtigt, soweit dies handelsrechtlich zulässig ist.
Ferner ist eine Einnahmen- / Überschussrechnung für steuerliche Zwecke zu erstellen.
(3) Allen Gesellschaftern ist eine Abschrift des Jahresabschlusses
und der Einnahme- / Überschussrechnung zuzuleiten.
(4) Die Gesellschafter beschließen über
a) die Feststellung des Jahresabschlusses;
b) die Verwendung des Jahresergebnisses bzw. die Festlegung
der Entnahmen (Ausschüttungen von Liquiditätsüberschüssen);
c) die Entlastung der geschäftsführenden Gesellschafterin für
das abgelaufene Geschäftsjahr;
d) die Wahl eines Abschlussprüfers, soweit eine Prüfung gesetzlich oder aus anderen Gründen (z. B. als eine Bedingung der
Finanzierung) vorgeschrieben ist.
§ 11
Ergebnisverteilung und Entnahmen
(1) Die persönlich haftende Gesellschafterin erhält eine als Aufwand zu buchende Haftungsvergütung (§ 12).
Diese Vergütung ist jeweils am 30. Juni des laufenden Geschäftsjahres fällig. Dies gilt auch dann, wenn sich aus dem
Jahresabschluss der Gesellschaft ein Gewinn nicht ergibt.
(2) Im Übrigen sind die Gesellschafter vorbehaltlich der nachstehen-
(5)
(6)
den Absätze entsprechend dem Verhältnis ihrer Haftsummen
(§ 4 Abs. 1) am Gewinn und Verlust der Gesellschaft beteiligt.
Für die Zeit bis zur vollständigen Einzahlung der Kapitalerhöhung
gilt hinsichtlich der Ergebnisverteilung folgende besondere Ergebnisverteilungsabrede:
Die Ergebnisverteilung ist so vorzunehmen, dass alle Gesellschafter, die der Gesellschaft während der Zeit bis zur vollständigen Einzahlung der Kapitalerhöhung beitreten, unabhängig vom
individuellen Beitrittszeitpunkt gleich behandelt werden, indem
sie an den in diesem Zeitraum insgesamt erzielten Ergebnissen
entsprechend ihrer Haftsummen teilnehmen (quotale Gleichbehandlung während der Beitrittsphase). Diese Regelung gilt sinngemäß auch für die steuerliche Ergebnisverteilung.
Ausschüttungen von Liquiditätsüberschüssen (Entnahmen)
stehen den Gesellschaftern ab dem Zeitpunkt des Eingangs ihrer Pflichteinlage auf dem Konto der Gesellschaft und vorbehaltlich der Finanzmittel, die für einen ordentlichen Geschäftsbetrieb notwendig sind und der Bildung einer angemessenen
Liquiditätsreserve durch die persönlich haftende Gesellschafterin erstens zeitanteilig (berechnet jeweils ab dem Ersten des
Monats, der der Leistung der Pflichteinlage folgt) und zweitens
entsprechend ihrer Haftsumme im Verhältnis zur Summe aller
Haftsummen, während der Beitrittsphase jedoch höchstens bis
zur Höhe der für ihre Anteile quotal prognostizierten Ausschüttungen zu.
Die geschäftsführende Gesellschafterin ist berechtigt, die erwirtschafteten Liquiditätsüberschüsse jeweils zum 15. Januar
des Folgejahres für das vorangegangene Geschäftsjahr, erstmals am 15. Januar 2010 für das Geschäftsjahr 2009, zu entnehmen und an die Gesellschafter auszuzahlen, sofern keine
abweichende Beschlussfassung der Gesellschafter getroffen
wird. Die Entnahme von Liquiditätsüberschüssen kann unabhängig von einem Bilanzgewinn / -verlust der Gesellschaft erfolgen. Soweit die Entnahmen zu einer Rückzahlung der Pflichteinlage führen, gilt dies, soweit nicht ausdrücklich beschlossen,
dennoch stets als förmliche Beschlussfassung über die Herabsetzung der Pflichteinlage in gleicher Höhe, maximal bis zu einer Pflichteinlage von null. Es besteht keine Verpflichtung der
Gesellschafter gegenüber der Gesellschaft auf Wiedereinzahlung. Soweit die Entnahmen zu einer Rückzahlung der Haftsumme führen, kann dies jedoch zum Wiederaufleben der Haftung wegen Einlagenrückgewähr gemäß §§ 171 Abs. 1, 172
Abs. 4 HGB führen.
Die Gewinnanteile der Kommanditisten sind vorrangig für die
Tilgung ihrer Ergebnisvortragskonten zu verwenden.
Etwa bei den Gesellschaftern anfallende Sonderbetriebsausgaben oder Sonderwerbungskosten sind bis spätestens 31. März
des Folgejahres der Gesellschaft bekannt zu geben. Für eine
Berücksichtigung später zugehender Mitteilungen kann keine
Gewähr übernommen werden.
§ 12
Vergütung der geschäftsführenden Gesellschafterin
(1) Ab dem Kalenderjahr 2009 erhält die persönlich haftende Gesellschafterin für die Übernahme des Haftungsrisikos eine jährlich jeweils am 30. Juni des laufenden Geschäftsjahres zu entrichtende Vergütung (Haftungsvergütung) von 5.000 Euro (in
Worten: Fünftausend Euro), für 2009 jedoch nur anteilig für das
vierte Quartal 1.250 Euro (in Worten: Eintausendzweihundertfünfzig Euro).
(2) Die Vergütung der persönlich haftenden Gesellschafterin ist
Kapitel 14 Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft
jährlich um zwei Prozent zu erhöhen, erstmalig ab dem Kalenderjahr 2010. Bemessungsgrundlage ist jeweils der vormals erhöhte
Betrag.
(3) Die Vergütung gemäß den Absätzen 1 und 2 erhöht sich um die
gesetzliche Umsatzsteuer, soweit diese anfällt.
(4) Der Geschäftsbesorger bzw. HANNOVER LEASING GmbH & Co.
KG erhalten für die Vermarktung und Verwertung der von der
Gesellschaft gehaltenen Beteiligung an der HeWiPPP GmbH &
Co. KG eine Vergütung in Höhe von einem Prozent des Verwertungserlöses vor Abzug der Verbindlichkeiten, inklusive etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer, fällig bei Eingang des Verwertungserlöses, sowie Ersatz angemessener und nachgewiesener
Auslagen.
§ 13
Gesellschafterrechte und -pflichten
(1) Jeder Gesellschafter kann in Angelegenheiten der Gesellschaft
Auskunft verlangen und Bücher und Schriften der Gesellschaft
in den Geschäftsräumen der Gesellschaft einsehen. Der Prüfungszweck bestimmt Inhalt und Umfang des Einsichtsrechts.
Die Mitgesellschafter sind vor einer Kenntnisnahme ihrer personenbezogenen Daten durch einen einsichtnehmenden Gesellschafter zu schützen (Datenschutz).
(2) Die Gesellschafter können das Informations- und Kontrollrecht
selbst ausüben oder durch einen von Berufs wegen zur Verschwiegenheit verpflichteten Sachverständigen (z. B. Rechtsanwalt, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer) auf eigene Kosten
ausüben lassen.
(3) Alle Gesellschafter haben über vertrauliche Angaben und Geheimnisse der Gesellschaft, namentlich Betriebs- und Geschäftsgeheimnisse, Dritten gegenüber Stillschweigen zu bewahren.
(4) Die Gesellschafter unterliegen keinem Wettbewerbsverbot.
Wettbewerbsrelevante Informationen sollen jedoch nur an einen von Berufs wegen zur Verschwiegenheit verpflichteten, für
beide Seiten vertrauenswürdigen Dritten gegeben werden.
§ 14
Verfügungen über Gesellschaftsanteile
(1) Die Übertragung eines Gesellschaftsanteils oder eines Teils
eines Gesellschaftsanteils, beispielsweise anlässlich einer
Schenkung oder Veräußerung, die Verpfändung, die Bestellung
eines Nießbrauchs und sonstige Belastungen eines Gesellschaftsanteils, die Abtretung von anderen Rechten oder Ansprüchen eines Gesellschafters, die auf seiner Zugehörigkeit
zur Gesellschaft beruhen, sowie die Einräumung von Unterbeteiligungen bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der schriftlichen Zustimmung der persönlich haftenden Gesellschafterin. Zu diesem Zwecke hat der Gesellschafter die Verfügung nachzuweisen,
indem er der Gesellschaft die notwendigen Vertragsunterlagen
übermittelt. In Zusammenhang mit einer solchen Verfügung
verursachte Steuern auf Ebene der Gesellschaft bzw. auf Ebene
der HeWiPPP GmbH & Co. KG (insbesondere Gewerbe- und
Grunderwerbsteuer) sind von dem die Verfügung auslösenden
Gesellschafter bzw. dem Erwerber als Gesamtschuldner zu tragen (vgl. § 20 Kosten und Steuern). Die Zustimmung darf nur
aus wichtigem Grunde versagt werden. Ein wichtiger Grund ist
zum Beispiel die Auslösung von Grunderwerbsteuer auf Ebene
der Gesellschaft bzw. auf Ebene der HeWiPPP GmbH & Co. KG.
Eine teilweise Übertragung ist grundsätzlich ausgeschlossen, u.
a. auch soweit dadurch Gesellschaftsanteile von unter 15.000
Euro oder nicht durch 1.000 Euro ohne Rest teilbare Anteile
entstehen sollten; die persönlich haftende Gesellschafterin
kann sie aber ausnahmsweise zulassen.
(2) Eine Übertragung oder sonstige Verfügung über einen Gesellschaftsanteil ist grundsätzlich nur mit Wirkung zum 31. Dezember eines jeden Jahres, ausnahmsweise jedoch auch unterjährig möglich. Alle Kosten, die mit einer Übertragung oder
sonstigen Verfügung, aber auch mit einem Übergang von Todes
wegen über einen Gesellschaftsanteil verbunden sind, tragen
der Übertragende bzw. der belastende Gesellschafter sowie
der/die Erwerber als Gesamtschuldner (vgl. § 20 Kosten und
Steuern). Zu diesen Kosten gehören insbesondere (i) tatsächlich
entstandene Kosten gesellschaftsfremder Dritter, soweit entsprechende Tätigkeiten dieser Personen nicht im Rahmen bestehender Verträge mit der Fondsgesellschaft zu leisten und
damit abgegolten sind (z. B. Vermittlungsgebühren) und (ii) eine pauschale Verwaltungsgebühr des Geschäftsbesorgers von
300 Euro zzgl. der jeweiligen gesetzlichen Umsatzsteuer pro
jeden neuen Gesellschafter. Die pauschale Verwaltungsgebühr
des Geschäftsbesorgers in Höhe von 300 Euro kann alle 3 Jahre
um fünf (5) Prozent erhöht werden, erstmals in 2013.
Im Falle der Übertragung oder des sonstigen Übergangs des
Gesellschaftsanteils auf einen Dritten werden die Gesellschafterkonten unverändert und einheitlich fortgeführt.
Ungeachtet der vorhergehenden Bestimmungen ist der der Gesellschaft als Kommanditist beigetretene Platzierungsgarant
oder der von ihm benannte Dritte jederzeit berechtigt, seine
Gesellschaftsanteile ganz oder teilweise auf beliebige Dritte –
auch unterjährig – zu übertragen.
§ 15
Kündigung, Ermittlung eines Abfindungsguthabens
(1) Ein Gesellschafter kann jeweils unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs (6) Monaten zum Ende eines Kalenderjahres das Gesellschaftsverhältnis kündigen; die Kündigung ist
erstmals zum 31. Dezember 2039 möglich. Es handelt sich um
eine langfristige Beteiligung mit eingeschränkter Fungibilität.
Die Kündigung eines Kommanditisten erfolgt durch eingeschriebenen Brief an die persönlich haftende Gesellschafterin.
Die Kündigung der persönlich haftenden Gesellschafterin ist an
alle Kommanditisten zu richten. Für die Rechtzeitigkeit der
Kündigung ist der Tag der Aufgabe des Kündigungsschreibens
bei der Post maßgeblich.
(2) Das Recht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund bleibt
unberührt.
(3) Durch die Kündigung eines Gesellschafters oder Pfändungsgläubigers wird die Gesellschaft nicht aufgelöst, sondern unter
den verbleibenden Gesellschaftern fortgesetzt. Vielmehr scheidet der kündigende Gesellschafter aus der Gesellschaft aus. Der
Kommanditanteil des ausscheidenden Gesellschafters wächst
den übrigen Gesellschaftern im Verhältnis ihrer bisherigen Beteiligung zu (Anwachsung).
Statt der Anwachsung ist die persönlich haftende Gesellschafterin seitens des ausscheidenden Gesellschafters ermächtigt
und bevollmächtigt, unter Befreiung von den Beschränkungen
des § 181 BGB, den Kommanditanteil des ausscheidenden Gesellschafters auf einen oder mehrere Dritte(n) zu übertragen.
(4) An einer etwaigen Liquidation (§ 18), deren Auflösungsbeschluss vor dem Zeitpunkt des Ausscheidens gefasst wurde,
nimmt der kündigende Gesellschafter teil.
(5) Die Ermittlung des Abfindungsguthabens ist von der persönlich
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Kapitel 14 Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft
haftenden Gesellschafterin unverzüglich zu veranlassen. Das
Abfindungsguthaben des durch die Kündigung ausscheidenden
Gesellschafters ist aufgrund einer Auseinandersetzungsbilanz
zu ermitteln. Für die Berechnung des Wertes ist ausschließlich
der Jahresabschluss des vorangegangenen Geschäftsjahres
maßgeblich (Vereinfachungsfunktion). Dabei sind das Vermögen und die Schulden mit ihren Verkehrswerten zu berücksichtigen, jedoch mit der Maßgabe, dass der Anteil an der HeWiPPP
GmbH & Co. KG nur mit 80 Prozent seines Verkehrswertes anzusetzen ist, weil der kündigende Gesellschafter aus Gründen,
die in seiner individuellen Sphäre liegen, vorzeitig ausscheidet,
und damit Risiken und Nachteile für die verbleibenden Gesellschafter und die Gesellschaft verbunden sind.
Die Abfindung wird für einen ausscheidenden Gesellschafter
individuell berechnet; Kosten und Steuern i. S. v. § 20 werden
dabei zu Lasten des ausscheidenden Gesellschafters als unselbstständige Rechnungsposten berücksichtigt. Sollten die
verbleibenden Gesellschafter wegen des Ausscheidens mit Erbschaft- oder Schenkungsteuern (z. B. § 7 Abs. 7 ErbStG) belastet werden, vermindert sich der zur Auszahlung kommende
Betrag um diejenigen Beträge, die die verbleibenden Gesellschafter wegen des Ausscheidens als Erbschaft- und Schenkungsteuer an das zuständige Finanzamt entrichten müssen.
Bis zur endgültigen Steuerfestsetzung kann die geschäftsführende Gesellschafterin von dem zur Auszahlung kommenden
Betrag einen sachgerecht geschätzten Einbehalt zurückbehalten.
Den Verkehrswert der Beteiligung an der HeWiPPP GmbH & Co.
KG zum Ausscheidensstichtag ermittelt, wenn die Gesellschaft
und der ausscheidende Gesellschafter sich nicht einigen können, verbindlich ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, den die persönlich haftende Gesellschafterin benennt. Die Auseinandersetzungsbilanz und das Abfindungsguthaben des ausscheidenden Gesellschafters sind vom Abschlussprüfer der Gesellschaft, der den betreffenden Jahresabschluss prüft, aufzustellen bzw. zu ermitteln.
Nach einem Ausscheiden eines Gesellschafters berühren Mehroder Minderergebnisse, die aufgrund einer Betriebsprüfung
festgestellt werden, eine bereits vollzogene Auseinandersetzung nicht; sie werden allein den verbleibenden Gesellschaftern
entsprechend ihrer Ergebnisbeteiligung zugerechnet.
Das Ausscheiden des Gesellschafters und die Auszahlung des
Abfindungsguthabens dürfen nicht zu einer Schlechterstellung
der in der Gesellschaft verbleibenden Gesellschafter führen.
Erkennt der ausscheidende Gesellschafter das gemäß Abs. 5
ermittelte Abfindungsguthaben nicht an, so wird dieses verbindlich von einem Schiedsgutachter festgelegt, den der Präsident der für den Sitz der Gesellschaft zuständigen Industrieund Handelskammer auf Antrag der Gesellschaft oder auf
Antrag des ausscheidenden Gesellschafters bestimmt. Die Kosten des Schiedsgutachtens sind vom ausscheidenden Gesellschafter zu tragen, sofern der Schiedsgutachter das Abfindungsguthaben unter Berücksichtigung einer Schwankungsbreite von zehn (10) Prozent nach oben oder unten bestätigt; in
allen anderen Fällen trägt die Gesellschaft die Kosten des
Schiedsgutachtens.
(6) Die persönlich haftende Gesellschafterin kann als höchstpersönliches gesellschaftsrechtliches Sonderrecht bei ihrem Ausscheiden Freistellung von einer etwaigen Forthaftung für Gesellschaftsverbindlichkeiten verlangen.
(7) Das Abfindungsguthaben der ORION Verwaltungsgesellschaft
mbH & Co. Beteiligungs KG und von Herrn Friedrich Wilhelm
Patt bzw. seiner Erben oder Vermächtnisnehmer entspricht ungeachtet der vorstehenden Regelungen stets jeweils (maximal)
dem Nominalwert ihrer jeweiligen Einlage.
§ 16
Ausscheiden aus wichtigem Grund, Ausschluss, Kapitalherabsetzung
(1) Wird ein Gesellschafter zahlungsunfähig, wird über sein Vermögen ein Insolvenzverfahren eröffnet oder die Eröffnung desselben mangels Masse abgelehnt, so scheidet der betreffende
Gesellschafter mit sofortiger Wirkung aus der Gesellschaft aus,
ohne dass es eines Gesellschafterbeschlusses oder der gerichtlichen Klage bedarf. Dies gilt auch uneingeschränkt nach Auflösung der Gesellschaft während der Liquidation.
(2) Pfändet ein Gläubiger den Gesellschaftsanteil oder sonstige
pfändbare Ansprüche aus dem Gesellschaftsverhältnis eines Gesellschafters, so scheidet der betreffende Gesellschafter nach
Ablauf dreier (3) Kalendermonate, gerechnet vom Zeitpunkt des
Wirksamwerdens der Pfändung an, aus der Gesellschaft aus, wenn
es ihm binnen dieser Frist nicht gelungen ist, die Pfändung rückgängig zu machen. Diese Regelung gilt ebenfalls uneingeschränkt
nach Auflösung der Gesellschaft während der Liquidation.
(3) Ein Gesellschafter kann aus der Gesellschaft ausgeschlossen
werden, wenn er Anlass gegeben hat, dass die Auflösung der
Gesellschaft aus wichtigem Grund gemäß § 133 HGB verlangt
werden könnte. Der Beschluss über den Ausschluss ist mit qualifizierter Mehrheit zu fassen. Der ausscheidende Gesellschafter
hat hierbei kein Stimmrecht.
(4) Als Abfindung erhält der gemäß Abs. 1 bis 3 ausscheidende Gesellschafter den nach § 15 Absätze 5 ermittelten Wert seiner
Beteiligung. Schuldner der Abfindung ist die Gesellschaft. Im
Falle des Ausscheidens der ORION Verwaltungsgesellschaft
mbH & Co. Beteiligungs KG oder von Herrn Friedrich Wilhelm
Patt bzw. seiner Erben oder Vermächtnisnehmer gem. Abs. 1 bis
3 gilt § 15 Abs. 7.
(5) Durch das Ausscheiden eines Gesellschafters gemäß Abs. 1 bis
3 wird die Gesellschaft nicht aufgelöst, sondern unter den verbleibenden Gesellschaftern fortgesetzt. Vielmehr scheidet der
kündigende Gesellschafter aus der Gesellschaft automatisch
aus. Der Kommanditanteil des ausscheidenden Gesellschafters
wächst grundsätzlich den übrigen Gesellschaftern im Verhältnis
ihrer bisherigen Beteiligung zu (Anwachsung). Statt der Anwachsung ist die persönlich haftende Gesellschafterin seitens
des ausscheidenden Gesellschafters und aller Gesellschafter
ermächtigt und bevollmächtigt, im Falle des Abs. 3 nachdem die
Gesellschafterversammlung gemäß Abs. 3, das Vorliegen eines
wichtigen Grundes festgestellt hat, unter Befreiung von den
Beschränkungen des § 181 BGB, den Kommanditanteil des ausscheidenden Gesellschafters mit Wirkung ab dem Zeitpunkt
seines Ausscheidens auf sich oder einen oder mehrere durch sie
zu benennende, zur Übernahme bereite Dritte einschließlich
eines Mitgesellschafters zu übertragen. Die Übertragung erfolgt zu dem in Abs. 4 festgelegten Wert. Schuldner der Abfindung sind in diesen Fällen der Erwerber und die Gesellschaft als
Gesamtschuldner.
(6) 1. Kommt ein einzahlungspflichtiger Gesellschafter trotz Mahnung und Nachfristsetzung seinen Zahlungsverpflichtungen
aus der Beitrittsvereinbarung und dem Gesellschaftsvertrag
nicht oder nicht vollständig nach, ist die persönlich haftende
Gesellschafterin berechtigt und bevollmächtigt, durch ein-
Kapitel 14 Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft
seitige Erklärung den Kapitalanteil des säumigen Gesellschafters auf die geleistete Zahlung herabzusetzen oder ihn
aus der Gesellschaft auszuschließen. Die Herabsetzung oder
der Ausschluss werden mit Zugang der Herabsetzungs- oder
Ausschließungserklärung an die der Gesellschaft zuletzt genannte Adresse des jeweiligen Gesellschafters wirksam. Die
persönlich haftende Gesellschafterin ist unter Befreiung von
den Beschränkungen des § 181 BGB berechtigt, den freigewordenen Kapitalanteil an einen von ihr zu benennenden
Dritten zu übertragen. Unbeschadet der Möglichkeiten der
Herabsetzung und des Ausschlusses hat ein säumiger Gesellschafter der Gesellschaft auf die verspätete Einzahlung Zinsen ab Fälligkeit in Höhe von fünf (5) Prozentpunkten über
dem Basiszinssatz gemäß § 247 BGB zu zahlen.
2. Im Falle des Ausschlusses oder der Herabsetzung des Kapitalanteils nach Abs. 6.1 zahlt der Gesellschafter der Gesellschaft
die mit seinem Beitritt, der Herabsetzung und/oder seines
Ausschlusses verbundenen Kosten und Steuern sowie einen
pauschalierten Schadensersatz in Höhe eines etwaigen Agios
sowie von 20 (zwanzig) Prozent der von ihm gezeichneten
oder, im Falle der Herabsetzung seines Kapitalanteils, der von
ihm nicht geleisteten Kommanditeinlage an die Gesellschaft.
Dem Gesellschafter und der Gesellschaft bleibt der Nachweis
eines geringeren oder höheren Schadens vorbehalten. Hat
der ausgeschiedene Gesellschafter einen Teil seiner Kommanditein-lage geleistet, so erhält er diesen Teil seiner Kommanditeinlage, gekürzt um den Kostenbeitrag gemäß Satz 1,
zinslos zurück. Ein Anspruch auf Abfindung besteht nicht.
(7) Im Übrigen bleiben Schadensersatzansprüche, insbesondere
gemäß § 20, unter Anrechnung des pauschalierten Schadensersatzes unberührt.
§ 17
Auszahlung Abfindungsguthaben
(1) Das Abfindungsguthaben ist - vorbehaltlich Abs. 2 - sechs (6)
Monate nach Feststellung des Abfindungsguthabens zur Zahlung fällig.
Im Falle eines Verzugs ist von der Gesellschaft der jeweils geschuldete Betrag mit fünf (5) Prozentpunkten p. a., höchstens
jedoch mit dem Ausschüttungsprozentsatz für das jeweilige
Kalenderjahr, zu verzinsen. Die Geltendmachung eines weiteren
Verzugsschadens ist dadurch nicht ausgeschlossen.
(2) Erlaubt die Geschäftslage, insbesondere die Liquidität der Gesellschaft keine sofortige Auszahlung des Abfindungsguthabens oder würde sie zu einer unangemessenen wirtschaftlichen
Beeinträchtigung der übrigen Gesellschafter und/oder der Gesellschaft führen, soll das Abfindungsguthaben grundsätzlich in
fünf (5) gleichmäßigen Jahresraten, erstmals am 30. Juni des
auf das Jahr des Ausscheidens folgenden Geschäftsjahres, ausgezahlt werden.
Auszahlungsansprüche sind in der Zwischenzeit nicht zu verzinsen.
(3) Der ausscheidende Gesellschafter kann nicht die Sicherstellung
des Abfindungsguthabens verlangen, insoweit Fälligkeit und
Auszahlung im Rahmen des Abs. 2 erfolgen und zwischen Ausscheiden und Fälligkeit nicht mehr als fünf (5) Jahre liegen oder
die besonderen Auszahlungshindernisse gegeben sind. Anderenfalls kann der Gesellschafter für die Zeit nach Ablauf der fünf
(5) Jahre für den dann noch ausstehenden Abfindungsbetrag
von der Gesellschaft unverzüglich Sicherheit in Form einer
Bankbürgschaft verlangen, es sei denn die aktuelle Liquiditäts-
und Wirtschaftslage der Gesellschaft ließe dies nicht zu oder
diese würde nachhaltig beeinträchtigt.
(4) Der ausscheidende Gesellschafter hat keinen Anspruch auf Befreiung von der Haftung für Verbindlichkeiten der Gesellschaft.
(5) Falls eine Regelung in den §§ 15 bis 17 unwirksam sein sollte,
soll der ausscheidende Gesellschafter insbesondere im Interesse des konzeptionellen Fortbestehens der Gesellschaft und der
Vermeidung von zusätzlichen Risiken und Nachteilen für die
Gemeinschaft aller anderen in der Gesellschaft verbleibenden
Gesellschafter die niedrigste zulässige Abfindung erhalten.
§ 18
Auflösung und Liquidation
(1) Die Auflösung der Gesellschaft ebenso wie jede andere Art der
Abwicklung der Gesellschaft wie auch die Aufhebung einer beschlossenen Auflösung oder Abwicklung zum Zwecke der Fortsetzung der Gesellschaft kann nur mit qualifizierter Mehrheit
beschlossen werden. Im Übrigen gelten die §§ 145 ff. HGB.
(2) Sofern es, gleich aus welchem Grunde, zur Liquidation der Gesellschaft kommt, wird diese durch die persönlich haftende Gesellschafterin oder durch den oder die von ihr zu bestellenden
Liquidator(en) durchgeführt.
(3) Von dem Verwertungserlös erhält der Abwickler eine Vergütung
und eine Mehrerlösbeteiligung entsprechend § 12 Abs. 4.
(4) Der Verwertungserlös wird dazu verwendet, zunächst die Verbindlichkeiten der Gesellschaft gegenüber Drittgläubigern und
danach Darlehen gegenüber den Gesellschaftern auszugleichen.
Von dem danach verbleibenden Erlös wird zunächst ein Betrag
den während der Beitrittsphase beigetretenen Anlegern zugerechnet, um den sich ihre Kapitalkonten durch Liquiditätsausschüttungen während der Beitrittsphase gemindert haben. Anschließend wird der bereinigte Erlös auf die Gesellschafter im
Verhältnis ihrer Pflichteinlagen aufgeteilt und zusammen mit ihren Kapitalkonten ausgezahlt (Liquiditätsausschüttung / Abfindungsguthaben).
(5) Herr Friedrich Wilhelm Patt bzw. seine Erben oder Vermächtnisnehmer erhalten unbeachtlich der vorstehenden Bestimmung in
Absatz 3 von dem verbleibenden bereinigten Erlös maximal einen
Betrag, der dem Nominalwert seiner / ihrer Einlage entspricht.
§ 19
Erbfall
(1) Stirbt ein Kommanditist, so wird die Gesellschaft mit seinen Erben oder Vermächtnisnehmern fortgesetzt. Die Erben haben
sich durch Vorlage eines Erbscheins oder einer beglaubigten
Abschrift des Testamenteröffnungsprotokolls mit beglaubigter
Testamentsabschrift zu legitimieren. Ein Vermächtnisnehmer
hat des Weiteren die Abtretung des Kommanditanteils durch
den/die Erben an ihn nachzuweisen. Ein Testamentsvollstrecker
hat sich durch Vorlage des Originals oder einer Ausfertigung
seines Testamentsvollstreckerzeugnisses zu legitimieren. Die
Gesellschaft darf denjenigen, der sich entsprechend als Erbe,
Vermächtnisnehmer oder Testamentsvollstrecker ausweist, als
Berechtigten ansehen und den Anteil des Verstorbenen auf ihn
umschreiben, ihn verfügen lassen und insbesondere mit schuldbefreiender Wirkung an ihn leisten.
(2) Mehrere Erben oder Vermächtnisnehmer eines verstorbenen
Kommanditisten haben unverzüglich, auch ohne besondere
Aufforderung durch die Gesellschaft, zur Wahrnehmung ihrer
aus der Beteiligung an der Gesellschaft folgenden Rechte einen
gemeinsamen Bevollmächtigten zu bestellen. Bis zur Bestellung
171
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Kapitel 14 Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft
ruhen alle Rechte und Pflichten der Rechtsnachfolger mit Ausnahme der Ergebnisbeteiligung. Vermögensrechte können seitens der Gesellschaft auch durch Hinterlegung (§§ 372 ff. BGB)
erfüllt werden. Die Vollmacht kann nur dergestalt erteilt werden, dass der Bevollmächtigte die Rechte mehrerer Rechtsnachfolger gemeinschaftlich auszuüben hat.
(3) Stirbt ein persönlich haftender Gesellschafter, der eine natürliche Person ist, so scheidet er aus der Gesellschaft aus.
§ 20
Kosten und Steuern
(1) Alle Kosten und Steuern, die durch einen Gesellschafter auf
Ebene der Gesellschaft verursacht sind, auch durch künftige
Gesetzesänderungen erst eintretende, und die von der Gesellschaft zu zahlen sind, sind von dem jeweiligen die Belastung
auslösenden Gesellschafter zu tragen.
(2) Kosten und Steuern der Gesellschaft (z. B. Gewerbesteuer und
Grunderwerbsteuer), die durch einen Gesellschafter verursacht
worden sind, auch durch künftige Gesetzesänderungen erst
eintretende (z. B. eine gewerbesteuerähnliche Steuer wie eine
Gemeindewirtschaftsteuer), z. B.
– aufgrund von Verfügungen über Kommanditanteile (§ 14)
oder
– aufgrund einer Kündigung (§ 15) oder eines Ausscheidens
(§ 16) oder
– durch Erbfall (§ 19) oder
– aufgrund der Person oder Rechtspersönlichkeit / Rechtsform
eines Gesellschafters bzw. in Form einer Umwandlung im
Sinne des Umwandlungsgesetzes oder aufgrund eines Gesellschafterwechsels bei einem Gesellschafter, sei es als unmittelbarer Gesellschafter oder als mittelbarer Gesellschafter
(z. B. bei doppelstöckigen Personengesellschaften), beispielsweise im Falle einer Auflösung (§ 18),
sind im Falle einer Verfügung über Kommanditanteile von dem
verfügenden und dem erwerbenden Gesellschafter gesamtschuldnerisch, im Falle des Erbfalls von dem/den jeweiligen
Rechtsnachfolger(n), in allen sonstigen Fällen von dem jeweiligen die Belastung auslösenden Gesellschafter zu tragen.
Diese Ansprüche werden mit ihrem Entstehen sofort fällig. Der
zum Ausgleich Verpflichtete hat nach Aufforderung der persönlich haftenden Gesellschafterin unverzüglich der Gesellschaft angefallene Kosten und Steuern zu erstatten oder eine
Einlage in entsprechender Höhe in sein Ausschüttungsverrechnungskonto zu leisten.
Die Gesellschaft hat dem Gesellschafter einen geeigneten
Nachweis zur Begründung ihrer Erstattungsforderung vorzulegen. Soweit die Erstattungsforderung im Fall der Auflösung
oder bei Ausscheiden des Gesellschafters noch nicht konkret
berechnet und vom Abfindungsguthaben abgezogen werden
kann, ist die persönlich haftende Gesellschafterin berechtigt,
eine Sicherheit für die Erstattungsforderung vom Gesellschafter zu verlangen bzw. einzubehalten.
(3) Abs. 1 und Abs. 2 gelten nicht, wenn und soweit die Entstehung
von Kosten und Steuern auf Umständen beruht, die in der Gesamtheit aller Gesellschafter liegen. Solche Kosten und Steuern
sind den Gesellschaftern entsprechend der Beteiligungsquote
zuzurechnen. Ein Gesellschafter ist auch dann nach Abs. 1 zur
Erstattung von Gewerbesteuer verpflichtet, wenn nicht er
selbst, sondern ein über ihn mittelbar beteiligter Gesellschafter
Gewerbesteuer bei der Gesellschaft auslöst.
§ 21
Datenschutz
Mit Annahme der Beitrittsvereinbarung werden die in den Beitrittsunterlagen des Gesellschafters enthaltenen Daten, sowie solche Daten,
die zukünftig im Zusammenhang mit der Beteiligung des Gesellschafters begründet werden, durch die ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft
mbH & Co. Beteiligungs KG sowie die mit der Begründung und Verwaltung der Beteiligung befassten Personen (dies sind insbesondere die
Initiatoren, die Vertriebspartner, der Geschäftsbesorger der Fondsgesellschaft, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer und die finanzierenden
Kreditinstitute) in EDV-Anlagen gespeichert, verarbeitet und genutzt. Sie werden ausschließlich zur Begründung und Verwaltung der
Beteiligung des Gesellschafters und zu seiner Betreuung verwendet
und nach Beendigung seiner Beteiligung gelöscht, soweit eine Aufbewahrung nach gesetzlichen Vorschriften nicht erforderlich ist.
§ 22
Schlichtungsvereinbarung / Ombudsverfahren
Die Gesellschafter sind berechtigt, bei Streitigkeiten aus oder im
Zusammenhang mit diesem Vertrag und dem damit begründeten
Gesellschaftsverhältnis die Ombudsstelle Geschlossene Fonds e.V.
anzurufen und gegen die Gesellschaft ein Schlichtungsverfahren
einzuleiten. Das Schlichtungsverfahren richtet sich nach den geltenden Regelungen der Verfahrensordnung Ombudsstelle Geschlossene Fonds e.V. Geht eine Beteiligung an der Gesellschaft im
Wege der Sonderrechtsnachfolge auf einen neuen Gesellschafter
über, so gelten die Regelungen dieser Schlichtungsvereinbarung
auch für den neuen Gesellschafter. Ein ausscheidender Gesellschafter soll seinen Rechtsnachfolger auf das Bestehen dieser Regelung
hinweisen.
§ 23
Schlussbestimmungen
(1) Alle das Gesellschaftsverhältnis betreffenden Vereinbarungen
der Gesellschafter untereinander und mit der Gesellschaft bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform, soweit nicht im
Gesetz gerichtliche oder notarielle Beurkundung vorgeschrieben ist. Die Schriftform wird auch durch telekommunikative
Übermittlung (u. a. Telefax, E-Mail, Textform) gewahrt.
(2) Sollten Bestimmungen dieses Vertrags oder künftig in ihn aufgenommene Bestimmungen ganz oder teilweise nicht rechtswirksam oder nicht durchführbar sein oder ihre Rechtswirksamkeit oder Durchführbarkeit später verlieren, so wird hierdurch
die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen des Vertrags nicht
berührt. Das Gleiche gilt, soweit sich herausstellen sollte, dass
der Vertrag eine Regelungslücke enthält. Anstelle der unwirksamen oder undurchführbaren Bestimmungen oder zur Ausfüllung der Lücke soll eine angemessene Regelung gelten, die,
soweit rechtlich möglich, dem am nächsten kommt, was die
Gesellschafter gewollt haben oder nach dem Sinn und Zweck
des Vertrags gewollt haben würden, sofern sie bei Abschluss
dieses Vertrags oder bei der späteren Aufnahme einer Bestimmung den Punkt bedacht hätten.
(3) Verzieht ein Gesellschafter ins Ausland, hat er einen inländischen Zustellungsbevollmächtigten zu benennen. Gleiches
gilt für Gesellschafter mit Wohnsitz im Ausland.
(4) Erfüllungsort ist der Sitz der Gesellschaft.
(5) Gerichtsstand ist München.
Kapitel 14 Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft
Pullach, den 4. September 2009
ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH
(vertreten durch : Friedrich Wilhelm Patt, Geschäftsführer;
Klaus Steixner, Prokurist)
Pullach, den 4. September 2009
ORION Verwaltungsgesellschaft mbH & Co.
Beteiligungs KG
(vertreten durch: KIMON Verwaltungsgesellschaft mbH, diese
wiederum vertreten durch Friedrich Wilhelm Patt, Geschäftsführer;
Andreas Ahlmann, Geschäftsführer)
Pullach, den 4. September 2009
Herr Friedrich Wilhelm Patt
(Kommanditist)
173
174
Kapitel 15 Jahresabschluss
Jahresabschluss der ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft
mbH & Co. Beteiligungs KG
Pullach
Bilanz zum 31. Dezember 2008
AKTIVA
31.12.2008
in Euro
31.12.2007
in Euro
A. Anlagevermögen
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen
Summe Anlagevermögen
7.341.110,79
7.367.110,79
7.341.110,79
7.367.110,79
B. Umlaufvermögen
Guthaben bei Kreditinstituten
Summe Umlaufvermögen
2.184,66
3.182,87
2.184,66
3.182,87
3.057,55
0,00
7.346.353,00
7.370.293,66
C. Nicht durch Vermögenseinlagen gedeckter Verlustanteil durch Kommanditisten
Summe nicht durch Vermögenseinlagen gedeckter Verlustanteil
Bilanzsumme
Die Fondsgesellschaft ist weder nach den Bestimmungen des Handelsgesetzbuchs noch nach anderen Vorschriften verpflichtet, einen Jahresabschluss
prüfen zu lassen sowie einen Lagebericht aufzustellen und prüfen zu lassen.
Die Fondsgesellschaft hat dennoch den Jahresabschluss zum 31. Dezember 2008 einer freiwilligen
Prüfung unterzogen. Der geprüfte Jahresabschluss
und Lagebericht sind nachfolgend abgebildet. Eine
Zwischenübersicht wurde nicht erstellt und veröffentlicht.
Nach dem Stichtag des Jahresabschlusses und Lageberichts sind keine wesentlichen Änderungen eingetreten.
Die Geschäftsentwicklung nach dem Schluss des Geschäftsjahres, auf das sich der Jahresabschluss bezieht, und die Geschäftsaussichten für das laufende
Geschäftsjahr, entsprechen dem nachfolgenden Lagebericht.
Kapitel 15 Jahresabschluss
PASSIVA
175
31.12.2008
in Euro
31.12.2007
in Euro
10.000,00
10.000,00
-373,66
-340,41
12.683,89
6.718,93
A. Eigenkapital
Kommanditkapital
1. Festkapitalkonto
2. Verrechnungskonto
3. Verlustvortragskonto
4. Nicht durch Vermögenseinlagen gedeckter Verlustanteil durch Kommanditisten
Summe Eigenkapital
3.057,55
0,00
0,00
2.940,66
B. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen
ein Beteiligungsverhältnis besteht
5.000,00
0,00
7.341.353,00
7.367.353,00
Summe Verbindlichkeiten
7.346.353,00
7.367.353,00
Bilanzsumme
7.346.353,00
7.370.293,66
2008
in Euro
2007
in Euro
2. Sonstige Verbindlichkeiten
Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2008
1.
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
105,12
310,36
2.
Sonstige betriebliche Aufwendungen
6.070,08
5.965,06
3.
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit
-5.964,96
-5.654,70
4.
Jahresfehlbetrag
5.964,96
5.654,70
176
Kapitel 15 Jahresabschluss
Anhang zum Jahresabschluss zum 31. Dezember 2008
der ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Beteiligungs KG
Pullach
1. Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss
Die Gesellschaft ist aufgrund ihrer Rechtsform und der an ihr beteiligten nicht natürlichen Person als persönlich haftende Gesellschafterin gemäß § 264a Abs. 1 HGB verpflichtet, die Vorschriften für Kapitalgesellschaften
& Co. anzuwenden.
Die Gesellschaft weist zum Abschlussstichtag die Größenmerkmale einer kleinen Kapitalgesellschaft und Co.
gemäß § 267 Abs. 1 HGB auf. Sie wendet jedoch für die Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung freiwillig die Gliederungsvorschriften für große Kapitalgesellschaften gemäß § 267 Abs. 3 HGB an.
Für die Aufstellung des Anhangs werden die größenabhängigen Erleichterungen des § 288 HGB zum Teil und
für die Offenlegung werden die größenabhängigen Erleichterungen des § 326 HGB in Anspruch genommen.
Die Darstellung der Kapitalkonten erfolgte in Anlehnung an die Regelungen im Gesellschaftsvertrag.
2. Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Das Finanzanlagevermögen ist mit den Anschaffungskosten abzüglich Entnahmen angesetzt.
Das Guthaben bei Kreditinstituten ist zum Nennwert bilanziert.
Die Verbindlichkeiten werden gemäß § 253 Abs. 1 Satz 2 HGB mit dem Rückzahlungsbetrag angesetzt.
3. Angaben zur Bilanz
Die Pflichteinlage der alleinigen Kommanditistin entspricht der im Handelsregister eingetragenen Haftsumme
in Höhe von 10.000 Euro. Sie ist vollständig geleistet.
Das Verlustvortragskonto entwickelte sich wie folgt
in Euro
Verlustvortrag zum 1. Januar 2008
6.718,93
Jahresfehlbetrag 2008
5.964,96
Verlustvortrag zum 31. Dezember 2008
12.683,89
Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2008 weist einen nicht durch Vermögenseinlagen gedeckten Verlustanteil der Kommanditistin in Höhe von insgesamt 3.057,55 Euro auf (formelle Überschuldung). Die Gesellschaft
war im Berichtsjahr jederzeit in der Lage, ihre finanziellen Verpflichtungen zu erfüllen. Ferner wird das noch
einzuwerbende Eigenkapital durch einen Platzierungsgarantievertrag über 21 Millionen Euro der Delta Vermietungsgesellschaft mbH abgesichert, sodass keine materielle Überschuldung vorliegt.
4. Sonstige Angaben
Die Gesellschaft beschäftigt keine eigenen Mitarbeiter.
Persönlich haftende Gesellschafterin der Gesellschaft ist die ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH, Pullach,
mit einem gezeichneten Kapital von 25.000 Euro. Sie erhält eine jährliche Haftungsvergütung in Höhe von
5.000 Euro.
Kapitel 15 Jahresabschluss
177
Im Geschäftsjahr 2008 erfolgte die Geschäftsführung der Gesellschaft durch die Geschäftsführer der Komplementär-GmbH:
- Thomas Brenner, Bürstadt, stellvertretender Abteilungsdirektor Landesbank Hessen-Thüringen
- Dr. Richard Maier, München, Unternehmer
- Friedrich Wilhelm Patt, Hofheim am Taunus, Sprecher der Geschäftsführung HANNOVER LEASING GmbH &
Co. KG
- Christine Wienecke, Karlsfeld, Rechtsanwältin
Die Geschäftsführer erhalten teilweise Bezüge.
Mutterunternehmen des größten Konsolidierungskreises der Gesellschaft ist die Landesbank Hessen-Thüringen
Girozentrale mit Sitz in Frankfurt am Main / Erfurt. Die Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale mit Sitz in
Frankfurt am Main / Erfurt stellt einen Konzernabschluss für das Geschäftsjahr 2008 nach den in der EU geltenden International Financial Reporting Standards (IFRS) und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften auf, der elektronisch beim Bundesanzeiger offengelegt wird. Die ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Beteiligungs KG, Pullach, wird in diesen Konzernabschluss einbezogen.
Pullach, 31. August 2009
ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Beteiligungs KG
ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH
gez. Thomas Brenner
gez. Dr. Richard Maier
gez. Friedrich Wilhelm Patt
gez. Christine Wienecke
Anlagevermögen
Kumulierte Anschaffungswerte
Stand
01.01.2008
in Euro
Zugänge*/
Abgänge (-)**
in Euro
Stand
31.12.2008
in Euro
Buchwert
31.12.2008
in Euro
Buchwert
31.12.2007
in Euro
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen
HeWIPPP GmbH & Co. KG
Summe Anlagevermögen gesamt
*
**
7.367.110,79
-26.000,00
7.341.110,79
7.341.110,79
7.367.110,79
7.367.110,79
-26.000,00
7.341.110,79
7.341.110,79
7.367.110,79
Die Gesellschaft hat mit Kaufvertrag vom 9. Oktober 2007 von der OFB Projektentwicklungs GmbH 94 % der Kommanditanteile an der HeWIPPP GmbH & Co. KG übernommen.
Der Kaufpreis für die Kommanditanteile ist in 2008 entsprechend einer Anpassung der Kaufpreise für die an die HeWiPPP II GmbH & Co. KG und Magnolia GmbH & Co. KG
veräußerten Grundstücke reduziert worden.
178
Kapitel 15 Jahresabschluss
Lagebericht der ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft
mbH & Co. Beteiligungs KG
Pullach
für das Geschäftsjahr 2008
1. Geschäftsverlauf
Die ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Beteiligungs KG (nachfolgend Gesellschaft genannt) wurde
durch Gesellschaftsvertrag vom 7. Dezember 2006 unter der Firma ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH &
Co. Vermietungs KG mit Sitz in Pullach, gegründet. Mit Gesellschafterbeschluss vom 28. Februar 2007 wurde
die Firma der Gesellschaft in ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Beteiligungs KG umfirmiert. Der
Eintrag in das Handelsregister erfolgte am 23. März 2007. Mit Wirkung zum 30. November 2007 hat die Gesellschaft 94 Prozent der Kommanditanteile der HeWiPPP GmbH & Co. KG zu einem vorläufigen Kaufpreis von
7.247.353 Euro erworben. Der Kaufpreis ist spätestens am 31. Oktober 2009 zu zahlen. Mit neuem Gesellschaftsvertrag vom 29. April 2008 wurde der Unternehmensgegenstand entsprechend der Beteiligung an der
Objektgesellschaft HeWiPPP GmbH & Co. KG konkretisiert.
Die HeWiPPP GmbH & Co. KG hat gemeinsam mit der HSG Technischer Service GmbH vom Land Hessen und
der Landeshauptstadt Wiesbaden den Zuschlag für Planung, Bau, Betrieb und Finanzierung einschließlich
langfristiger Rückvermietung des PPP-Projekts Zentrales Justiz- und Verwaltungszentrum Wiesbaden nebst
Parkhaus und Außenanlagen erhalten. Am 30. März 2007 wurden mit dem Land Hessen und der Landeshauptstadt Wiesbaden die Rahmenvereinbarung, PPP-Projektvereinbarung, Grundstückskaufvertrag nebst Auflassung, Bauverpflichtungsvereinbarung nebst Ankaufs- und Wiederkaufsrechtsvereinbarung sowie die beiden
Miet- und Bewirtschaftungsverträge geschlossen.
Die Bilfinger Berger AG, Niederlassung Hochbau Frankfurt am Main, wurde als Generalübernehmer für die Errichtung der Bauprojekte mit dem Vertrag vom 27. März 2007 beauftragt. Die HSG Technischer Service GmbH wurde
mit den Miet- und Bewirtschaftungsverträgen vom 30. März 2007 sowie dem Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Kooperationsvertrag vom 30. März 2007 als Betreiber der zu errichtenden Bauprojekte beauftragt.
Im Jahr 2007 erwarb die HeWiPPP GmbH & Co. KG die für die Bebauung mit dem Zentralen Justiz- und Verwaltungszentrum Wiesbaden erforderlichen Grundstücke Weidenbornstraße 4, Hohenstaufenstraße 1b, Mainzer
Straße 118, Hohenstaufenstraße 1a und Weidenbornstraße 5.
2. Darstellung der Lage
Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wird durch die Beteiligung der Gesellschaft zu 94 Prozent an den
Kommanditanteilen der HeWiPPP GmbH & Co. KG bestimmt. Der Mietbeginn für das Justiz- und Verwaltungszentrum sowie das Parkhaus ist mit Fertigstellung und Übergabe der Mietobjekte, voraussichtlich zum
30. September 2009, an das Land Hessen, die Landeshauptstadt Wiesbaden und den Parkhausbetreiber B + B
Parkhaus GmbH & Co. KG. Die Mietvertragsdauer beträgt jeweils 30 Jahre. Am Ende der 30-jährigen Mietvertragslaufzeit wird dem Land Hessen sowie der Landeshauptstadt Wiesbaden jeweils ein separates Ankaufsrecht zum Verkehrswert gewährt.
Die Rohbauarbeiten für das Justiz- und Verwaltungszentrum sind termingerecht in 2008 abgeschlossen worden. Die Bauarbeiten am Justiz- und Verwaltungszentrum sowie am Parkhaus sind bis auf Restarbeiten beim
Innenausbau sowie bei den Außenanlagen abgeschlossen, sodass die Übergabe an den Mieter voraussichtlich
am 30. September 2009 erfolgen kann.
Kapitel 15 Jahresabschluss
3. Voraussichtliche Entwicklung der Gesellschaft und Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung
Es ist beabsichtigt, dass die ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Beteiligungs KG die HeWiPPP GmbH
& Co. KG mit den für die Realisierung des Objekts erforderlichen Eigenkapitalmitteln ausstattet. Die Einwerbung des Eigenkapitals in Höhe von 35 Millionen Euro soll im Rahmen eines Geschlossenen Immobilienfonds
erfolgen. Für das noch nicht eingeworbene Eigenkapital wurde eine Eigenkapitalzwischenfinanzierung über
35 Millionen Euro bei der Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba) abgeschlossen. Die Eigenkapitalzwischenfinanzierung wird durch einen Platzierungsgarantievertrag über 21 Millionen Euro der Delta Vermietungsgesellschaft mbH abgesichert.
Die Gesellschaft erwirtschaftet erstmalig mit Mieteinnahmen der HeWiPPP GmbH & Co. KG, voraussichtlich ab
1. Oktober 2009, Einkünfte aus Gewerbebetrieb und weist aufgrund der zukünftigen Mieteinnahmen der HeWiPPP GmbH & Co. KG über 30 Jahre durch das Land Hessen und die Landeshauptstadt Wiesbaden keine materielle Überschuldung auf.
Ferner wird die Erhöhung des Eigenkapitals durch einen Platzierungsgarantievertrag über 21 Millionen Euro
abgesichert.
Daher sind derzeit keine Risiken bekannt, die einen wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und
Ertragslage der Gesellschaft haben werden.
Pullach, 26. August 2009
ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Beteiligungs KG
ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH
gez. Thomas Brenner
gez. Dr. Richard Maier
gez. Friedrich Wilhelm Patt
gez. Christine Wienecke
179
180
Kapitel 15 Jahresabschluss
Bestätigungsvermerk
Nach dem abschließenden Ergebnis meiner Prüfung habe ich der ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH & Co.
Beteiligungs KG, Pullach, für die Buchführung 2008 und den als Anlagen 1 bis 3 beigefügten Jahresabschluss
zum 31. Dezember 2008 sowie den in Anlage 4 wiedergegebenen Lagebericht folgenden uneingeschränkten
Bestätigungsvermerk erteilt:
»Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers
An die ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Beteiligungs KG
Ich habe den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter
Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Beteiligungs KG, Pullach, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2008 geprüft. Die Buchführung und
die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und
den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Meine Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von mir durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.
Ich habe meine Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach
ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und
durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken,
mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie
die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des
rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung,
Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst
die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Ich
bin der Auffassung, dass meine Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für meine Beurteilung bildet.
Meine Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach meiner Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags und
vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft.
Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von
der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.«
München, 31. August 2009
Hinkel (Wirtschaftsprüfer)
Dipl.-Kfm. Dieter Hinkel
Wirtschaftsprüfer
Clemensstraße 30
80803 München
Kapitel 16 Negativfeststellungen
Negativfeststellungen
Am 1. Juli 2005 ist das neue Anlegerschutzverbesserungsgesetz
(AnSVG) nebst Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung in
Kraft getreten. Nach diesen Regelungen besteht u. a. die Pflicht zur
Veröffentlichung eines (Verkaufs-)Prospekts, bevor Anteile an Geschlossenen Fonds oder Treuhandvermögen öffentlich angeboten
werden. Das Gesetz und die Verordnung regeln den Mindestinhalt
des Prospekts.
Der vorliegende Prospekt wurde nach Maßgabe des Gesetzes und
der Verordnung erstellt und enthält die geforderten Mindestangaben. Nachfolgender Aufstellung sind die Angaben der Verordnung
zu entnehmen, die für dieses Beteiligungsangebot nicht zutreffen
bzw. nicht relevant sind. Die Gliederung und Nummerierung entspricht hierbei der Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung.
§4
Angaben über die Vermögensanlagen
(1) 2. Weder der Anbieter noch der Emittent übernimmt die Zahlung von Steuern für die Anleger.
(2) 2. Da es sich nicht um ein Treuhandvermögen im Sinne des § 8f
Abs. 1 Satz 1 des Verkaufsprospektgesetzes handelt, ist die
Abbildung eines Treuhandvertrags nicht möglich.
§6
Angaben über das Kapital des Emittenten
Der Emittent (Fondsgesellschaft) ist weder eine Aktiengesellschaft
noch eine Kommanditgesellschaft auf Aktien. Aus diesem Grund
wird darauf verzichtet, den Nennbetrag der umlaufenden Wertpapiere, die den Gläubigern ein Umtausch- oder Bezugsrecht auf Aktien einräumen, sowie die Bedingungen und das Verfahren für den
Umtausch oder den Bezug zu nennen.
§7
Angaben über Gründungsgesellschafter des Emittenten
(2) Die Gründungsgesellschafter haben keine mittelbaren oder unmittelbaren Beteiligungen an Unternehmen, die mit dem Vertrieb der emittierten Vermögensanlage beauftragt sind, die
dem Emittenten Fremdkapital zur Verfügung stellen oder die im
Zusammenhang mit der Herstellung des Anlageobjekts nicht
nur geringfügige Lieferungen oder Leistungen erbringen.
§8
Angaben über die Geschäftstätigkeit des Emittenten
(1) 3. Es existieren keine Gerichts- oder Schiedsverfahren, die einen wesentlichen Einfluss auf die wirtschaftliche Lage des
Emittenten haben können.
(2) Die Tätigkeit des Emittenten wurde durch keinerlei außergewöhnliche Ereignisse beeinflusst.
§9
Angaben über die Anlageziele und Anlagepolitik der Vermögensanlagen
(2) 2. Über die auf Seite 89 dargestellte Beteiligung von Hannover
Leasing an der HeWiPPP GmbH & Co. KG (Objektgesellschaft
/ Anlageobjekt) hinaus stand oder steht weder dem Prospektverantwortlichen, den Gründungsgesellschaftern noch
den Mitgliedern der Geschäftsführung des Emittenten das
Eigentum am Anlageobjekt oder wesentlichen Teilen desselben zu. Ihnen steht auch aus anderen Gründen keine dingliche Berechtigung an dem Anlageobjekt zu.
3. Es bestehen keine nicht nur unerheblichen dinglichen Belastungen des Anlageobjekts.
4. Es bestehen keinerlei rechtliche oder tatsächliche Beschränkungen der Verwendungsmöglichkeiten des Anlageobjekts.
7. Für das Anlageobjekt wurde kein Bewertungsgutachten erstellt.
§ 10
Angaben über die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Emittenten
(2) Der Emittent ist nicht zur Aufstellung eines Konzernabschlusses
verpflichtet.
§ 12
Angaben über Mitglieder der Geschäftsführung oder des Vorstands,
Aufsichtsgremien und Beiräte des Emittenten, den Treuhänder und
sonstige Personen
(1) 1. Die Mitglieder der Geschäftsführung haben keine gesonderte
Funktion beim Emittenten. Neben der Geschäftsführung gibt
es zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung keine Aufsichtsgremien oder Beiräte.
(2) 1. Über die auf den Seiten 87 und 97 aufgeführte Tätigkeit von
Friedrich Wilhelm Patt für HANNOVER LEASING GmbH & Co.
KG hinaus sind die Mitglieder der Geschäftsführung in keiner
Art und Weise für Unternehmen tätig, die mit dem Vertrieb
der Vermögensanlage betraut sind.
2. Über die auf Seite 97 aufgeführte Tätigkeit von Thomas Brenner für die Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale (Darlehensgeber der Zwischenfinanzierung) hinaus sind die Mitglieder der Geschäftsführung in keiner Art und Weise tätig für
Unternehmen, die dem Emittenten Fremdkapital zur Verfügung stellen.
3. Die Mitglieder der Geschäftsführung sind in keiner Art und
Weise tätig für Unternehmen, die im Zusammenhang mit der
Herstellung des Anlageobjekts nicht nur geringfügige Lieferungen oder Leistungen erbringen.
(3) Ein Treuhänder existiert nicht.
(4) Neben den nach dieser Verordnung angabepflichtigen Personen
haben keine Personen die Herausgabe oder den Inhalt des Prospekts oder die Abgabe oder den Inhalt des Angebots der Vermögensanlage wesentlich beeinflusst.
§ 14
Gewährleistete Vermögensanlagen
Für die Verzinsung oder Rückzahlung des vorliegenden Beteiligungsangebots hat keine juristische Person oder Gesellschaft die Gewährleistung übernommen.
181
182
Kapitel 17 Glossar
Glossar
Abschreibung
Wertverzehr eines Wirtschaftsgutes, wie es nach
(steuer-)gesetzlichen Vorschriften berechnet werden darf. Abschreibungen vermindern das zu versteuernde Einkommen und senken dadurch die Steuerlast, ohne dass damit Ausgaben verbunden sind, da
die Abschreibung lediglich buchungstechnisch erfolgt.
Agio
Eine Gebühr, die der Anleger beim Erwerb von Fondsanteilen zahlt. Sie dient zur Deckung der Kosten, die
beim Absatz von Fondsanteilen entstehen.
Ausschüttung
Die vorhandenen Liquiditätsüberschüsse, d. h. die
Überschüsse der Einnahmen über die Ausgaben,
werden regelmäßig an die Gesellschafter im Verhältnis zu ihrer Kommanditeinlage ausgeschüttet. Die
Ausschüttung ist zu unterscheiden vom Gewinn oder
Jahresertrag des Fonds: Dieser kann höher oder
niedriger sein als die Ausschüttung.
Fungibilität
Die Fungibilität (Tauschbarkeit, Handelbarkeit, Verfügbarkeit) für Anteile an Geschlossenen Fonds ist
eingeschränkt, da kein geregelter Markt existiert. Es
handelt sich grundsätzlich um eine langfristige Anlage. Sofern aber ein Verkauf gewünscht ist, sind der
Initiator und auch die Vertriebspartner behilflich, einen Käufer zu finden.
Geschlossener Fonds
Im Gegensatz zum Offenen Fonds sind bei Geschlossenen Fonds der Investitionsgegenstand und das Investitionsvolumen bereits vorher fixiert. Damit ist
die Zahl der Anleger begrenzt. Sobald das benötigte
Emissionskapital (Fondsfinanzierung) eingeworben
wurde, schließt der Initiator den Fonds und ein Beitritt weiterer Investoren ist nicht mehr möglich.
Gesellschaftsvertrag
Der Gesellschaftsvertrag regelt die Belange der Gesellschaft. Er ist einer der wichtigsten Verträge und
im Emissionsprospekt vollständig abgedruckt.
Geschäftsbesorgungsvertrag
Die Fondsgesellschaft überträgt dem Geschäftsbesorger die mit ihrem gewöhnlichen Geschäftsbetrieb
verbundenen laufenden Geschäfte. Die Geschäftsbesorgung erstreckt sich auf alle Geschäfte und Maßnahmen, die der Verwaltung der Objekte, dem Betriebsablauf und dem Zweck der Gesellschaft dienen.
Haftung
Üblicherweise werden die Anleger Kommanditisten
einer KG. Die Haftung der Kommanditisten ist gemäß
Handelsgesetzbuch (HGB) auf das im Handelsregister eingetragene Kapital (Hafteinlage) begrenzt. Die
persönliche Haftung des Kommanditisten erlischt,
wenn er seine Pflichteinlage geleistet hat. Die persönliche Haftung lebt aber wieder auf, wenn die Einlage z. B. durch Ausschüttungen an ihn zurückgezahlt wird und damit sein Kapitalkonto unter die
Hafteinlage gemindert wird.
Indexierter Mietvertrag
Die vereinbarten Mieten sind an die Entwicklung
eines bestimmten Index (z. B. Verbraucherpreisindex) gekoppelt und damit wertgesichert. Verändert
sich der Index, so verändert sich die Höhe der Mieten
entsprechend, sofern eine 100-prozentige Indexierung vereinbart wurde. Ein indexierter Mietvertrag
bietet Schutz vor Inflation.
Indexklausel (Wertsicherungsklausel)
Vereinbarung über die Anpassung z. B. von Mieten in
Abhängigkeit von der Entwicklung eines Index (z. B.
Verbraucherpreisindex)
Investitions- und Finanzplan
(Mittelverwendung und Mittelherkunft)
Die wesentlichen zahlenmäßigen Eckdaten eines
Geschlossenen Fonds finden sich im Investitionsund Finanzplan sowie in der Prognoserechnung. Der
Investitions- und Finanzplan ist eine Aufstellung
über die Gesamtausgaben (Mittelverwendung) und
die Gesamtfinanzierung (Mittelherkunft) der Fondsgesellschaft. Während der Investitionsplan die Verwendung der finanziellen Mittel bezüglich einzelner
Kostengruppen abbildet, zeigt der Finanzplan die
Beschaffung bzw. Herkunft dieser Mittel.
Kapitel 17 Glossar
Kapitalmarktzins
Zins für mittel- und langfristige Kapitalanlagen.
Kommanditgesellschaft
Eine Kommanditgesellschaft besteht aus Komplementären, die unbeschränkt haften, und Kommanditisten, die normalerweise nur mit ihrer Einlage haften.
Kommanditist
Der Kommanditist ist im Gegensatz zum Komplementär der beschränkt haftende Gesellschafter (Anleger) einer Kommanditgesellschaft. Seine Haftung
ist grundsätzlich auf die von ihm geleistete Einlage
begrenzt. Die steuerlichen Verluste eines Kommanditisten sind auf die Höhe seiner Einlage begrenzt.
Komplementär
Als Komplementär wird der voll haftende Gesellschafter einer Kommanditgesellschaft bezeichnet.
Seine Haftung ist nicht auf die geleistete Einlage begrenzt, sondern umfasst sein ganzes Vermögen.
Nebenkosten
Als Nebenkosten bezeichnet man die neben der Miete vom Mieter zu zahlenden Bewirtschaftungskosten
eines Objekts. Dazu gehören z. B. Verwaltungsgebühren, Versicherungen, Müllabfuhr- und Straßenreinigungsgebühren, Hausmeisterkosten und Hausreinigungskosten. Sollten bestimmte Nebenkosten
aufgrund von Vereinbarungen des Mietvertrags vom
Mieter nicht zu bezahlen sein, verbleiben diese Kosten beim Vermieter.
Platzierungsgarantie
Die Platzierungsgarantie stellt sicher, dass die Investition wie geplant ausgeführt wird, auch wenn noch
nicht alle Fondsanteile gezeichnet sind. Die Werthaltigkeit der Platzierungsgarantie hängt von der Bonität des Garanten (in der Regel der Initiator oder eine
Tochtergesellschaft) ab. Dieser übernimmt die restlichen Fondsanteile oder stellt der Fondsgesellschaft
Darlehen zur Verfügung.
Prognostizierte laufende Ausschüttung
Die prognostizierte laufende Ausschüttung ist der an
den Anteilsinhaber jährlich ausgezahlte Geldbetrag,
der lediglich eine Liquiditätsauszahlung aus der
Fondsgesellschaft darstellt und für die Fondslaufzeit
auch eine Rückzahlung des Eigenkapitals enthält.
Prognostizierte Schlussausschüttung
Die zum Ende der geplanten Fondslaufzeit beabsichtigte Auszahlung der Erträge aus dem Objektverkauf
und die Rückzahlung des Eigenkapitals.
Sensitivitätsanalyse
Die Sensitivitätsanalyse gibt Aufschluss darüber, wie
sich der prospektierte Anlageerfolg ändert, wenn
ausgewählte Einflussfaktoren (z. B. Inflationsrate,
Veräußerungsfaktor) von den Prognoseprämissen
des Prospektherausgebers abweichen.
Zinsswap
Ein Zinsswap ist ein Tausch von festen und variablen
Zinsverpflichtungen auf zwei nominellen Kapitalbeträgen für einen festgelegten Zeitraum. Durch einen
Zinsswap werden offene Positionen mit Zinsänderungsrisiken beseitigt (hier für die Objektgesellschaft als Darlehensnehmerin) oder geschaffen (hier
für die finanzierende Bank). Der Swapsatz ist die fixe
Zahlung eines der beiden Vertragspartner (in diesem
Fall der Objektgesellschaften).
183
184
Kapitel 18 Verbraucherinformation für den Fernabsatz
Verbraucherinformation für den Fernabsatz
Nach der »Verordnung über Informations- und Nachweispflichten nach bürgerlichem Recht (BGB-InfoV)«
hat der Unternehmer bei Fernabsatzverträgen, insbesondere bei Fernabsatzverträgen über Finanzdienstleistungen dem Verbraucher die nachfolgend aufgeführten Informationen zur Verfügung zu stellen
(§ 1 Abs. 1, 2 und 4 BGB-InfoV).
Fernabsatzverträge sind Verträge, die unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln abgeschlossen werden. Hierbei ist zu
beachten, dass darunter prinzipiell alle Arten von
Vertragsschlüssen fallen, die unter Verwendung von
Fernkommunikationsmitteln (z. B. per Telefon,
schriftlich, per Telefax) zustande kommen. Vom Anwendungsbereich sind lediglich solche Verträge ausgenommen, die bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit der Vertragsparteien zustande kommen.
Nach § 1 Abs.1, 2 und 4 BGB-InfoV sind den Anlegern
nachfolgende Informationen zur Verfügung zu stellen:
Übersicht:
A. Allgemeine Informationen zu den Anbietern
B. Informationen zu den Vertragsverhältnissen
C. Informationen über die Besonderheiten der
Fernabsatzverträge
D. Weiterer Rechtsbehelf und Einlagensicherung
A. Allgemeine Informationen
zu den Anbietern
Initiatorin des Beteiligungsangebots
HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG
Wolfratshauser Straße 49, 82049 Pullach,
Deutschland
Telefon (0 89) 2 11 04-0
Telefax (0 89) 2 11 04-210
[email protected]
www.hannover-leasing.de
Handelsregister
HRA 70856, Amtsgericht München
Vertreten durch die persönlich haftende Gesellschafterin
HANNOVER LEASING Verwaltungsgesellschaft mbH
Handelsregister
HRB 104445, Amtsgericht München
Geschäftsführer HANNOVER LEASING Verwaltungsgesellschaft mbH
Andreas Ahlmann
Friedrich Wilhelm Patt
Dr. Hans Volkert Volckens (Stv.)
Tätigkeit der Initiatorin
Vermittlung, Entwicklung und Durchführung von
Leasinggeschäften sowie der Kauf, der Verkauf und
die Vermietung von beweglichen und unbeweglichen
Wirtschafts- und Investitionsgütern, die Durchführung aller damit mittelbar und unmittelbar zusammenhängenden Geschäfte, wie z. B. Projektentwicklung und Baubetreuung von Immobilien, sowie die
Auflegung von Kapitalmarktprodukten.
Fondsgesellschaft
ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Beteiligungs KG
Wolfratshauser Straße 49, 82049 Pullach,
Deutschland
Telefon (0 89) 2 11 04-0
Telefax (0 89) 2 11 04-210
Handelsregister
HRA 89223, Amtsgericht München
Vertreten durch die persönlich haftende Gesellschafterin (Komplementärin)
ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH
Wolfratshauser Straße 49, 82049 Pullach,
Deutschland
Telefon (0 89) 2 11 04-0
Telefax (0 89) 2 11 04-210
Handelsregister
HRB 163733, Amtsgericht München
Kapitel 18 Verbraucherinformation für den Fernabsatz
Geschäftsführer der ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH
Friedrich Wilhelm Patt
Dr. Richard Maier
Christine Wienecke
Thomas Brenner
Tätigkeit der Fondsgesellschaft
Gegenstand des Unternehmens ist der Erwerb, die
Bebauung, die Herstellung, die Verwaltung und die
Vermietung von langlebigen Wirtschafts- und Investitionsgütern sowie das Eingehen von Beteiligungen
zu diesem Zweck, insbesondere die Beteiligung als
Kommanditistin an der HeWiPPP GmbH & Co. KG mit
Sitz in Pullach, eingetragen im Handelsregister Amtsgericht München HRA 91558, die Verwaltung und
Nutzung eigenen Kapitalvermögens und die Durchführung aller damit mittelbar oder unmittelbar zusammenhängenden Geschäfte. Ausgenommen sind
jegliche gewerbliche Tätigkeiten oder Geschäfte, u.
a. die in § 34 c Gewerbeordnung aufgeführt sind.
Name und Anschrift der für die Anbieter
handelnden Vermittler / Dienstleister
Vermittlerin von Eigenkapital
1. Generalvermittler
HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG
Wolfratshauser Straße 49, 82049 Pullach,
Deutschland
Telefon (0 89) 2 11 04-0
Telefax (0 89) 2 11 04-210
[email protected]
www.hannover-leasing.de
Vertreten durch die persönlich haftende Gesellschafterin
HANNOVER LEASING Verwaltungsgesellschaft mbH
Geschäftsführer HANNOVER LEASING Verwaltungsgesellschaft mbH
Andreas Ahlmann
Friedrich Wilhelm Patt
Dr. Hans Volkert Volckens (Stv.)
2. Kooperationspartner Vermittlung und
Vertriebssteuerung
SachsenFonds GmbH
Hans-Stießberger-Straße 2a
85540 Haar bei München
Telefon (0 89) 4 56 66-0
www.sachsenfonds.com
Geschäftsführer SachsenFonds GmbH
Jürgen Göbel
Thomas Schober
Tätigkeit SachsenFonds GmbH
Immobiliengeschäfte aller Art, mit Ausnahme von
Bauträgergeschäften, die nach § 34c GewO erlaubnispflichtig sind; Konzeption, Emittierung und Verwaltung von Immobilien-Fonds, von Immobilienund Mobilien-Leasing-Fonds, von Medien-, Regenerative Energie-, Private Equity-, Venture-Capital-,
Infrastruktur- und Life-Settlement-Fonds; Konzeption, Emittierung und Verwaltung und der Vertrieb
von sonstigen Fonds für private und institutionelle
Anleger; Gründung von und Beteiligung an Objektgesellschaften.
Aufsichtsbehörden
Die HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG ist Finanzdienstleistungsinstitut im Sinne von § 1 Abs. 1a Nr. 10
KWG und unterliegt der Aufsicht durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen (BaFin).
Für alle anderen vorstehend genannten Gesellschaften, jeweils keine.
B. Informationen zu den
Vertragsverhältnissen
Der Prospekt zum Beteiligungsangebot Fonds 195
Geschlossener § 6b-Immobilienfonds Justiz- und
Verwaltungszentrum Wiesbaden (nachfolgend der
»Prospekt«) sowie die Beitrittsvereinbarung enthalten detaillierte Beschreibungen der Vertragsverhältnisse. Wegen näherer Einzelheiten wird auf diese
Dokumente entsprechend verwiesen.
185
186
Kapitel 18 Verbraucherinformation für den Fernabsatz
Wesentliche Leistungsmerkmale
Verwendung des Anlagebetrags zur mittelbaren Investition in die § 6b-Fondsimmobilie Justiz- und
Verwaltungszentrum Wiesbaden, Deutschland.
Preise
Der Anleger hat eine Einlage und ein Agio in Höhe
von 5 % zu leisten.
Weitere vom Anleger zu zahlende Steuern und Kosten, zusätzliche Telekommunikationskosten
Liefer- und Versandkosten werden nicht in Rechnung gestellt. Als weitere Kosten fallen das Agio sowie Gebühren und Auslagen für die notarielle Beglaubigung der Handelsregistervollmacht an, da sich
der Anleger als Direktkommanditist beteiligt. Eigene
Kosten für Telefon, Internet, Porti etc. hat der Anleger selbst zu tragen.
Zu den steuerlichen Auswirkungen der Beteiligung für den Anleger wird auf die Ausführungen im
Prospekt, insbesondere Kapitel 12 »Steuerliche
Grundlagen«, verwiesen.
Zahlung und Erfüllung der Verträge,
weitere Vertragsbedingungen
Nach Annahme des Beitrittsangebots durch die
ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH wird der Beteiligungsbetrag zuzüglich des erhobenen Agios in
Höhe von 5 % per Lastschrifteinzugsverfahren mit
Wertstellung frühestens ab dem 30. September 2009
bzw. für die später beitretenden Anleger jeweils am
Monatsende nach Annahme der Beitrittsvereinbarung
auf das Konto der Fondsgesellschaft eingezogen. Bei
nicht fristgerechter Leistung der Bareinlage ist die
ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH nach Maßgabe des Gesellschaftsvertrags berechtigt, ab Fälligkeit
Verzugszinsen bzw. den Ersatz eines weitergehenden
Schadens zu verlangen oder den Anleger aus der Gesellschaft auszuschließen. Weitere Einzelheiten ergeben sich aus der Beitrittsvereinbarung sowie dem Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft (vgl. Kapitel
14).
Leistungsvorbehalte
Nach Annahme des Beitrittsangebots durch die
ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH keine.
C. Informationen über die Besonderheiten der Fernabsatzverträge
Information zum Zustandekommen der Verträge im
Fernabsatz
Der Anleger gibt durch Unterzeichnung und Übermittlung der ausgefüllten Beitrittsvereinbarung an
ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH als persönlich haftende Gesellschafterin ein Angebot auf Beitritt zur Fondsgesellschaft ab.
Der Beitritt zur Fondsgesellschaft wird wirksam, wenn
die ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH oder ein
von ihr Bevollmächtigter das Angebot des Anlegers
auf Beitritt zur Fondsgesellschaft durch Gegenzeichnung der Beitrittsvereinbarung annimmt. Eines Zugangs der Annahmeerklärung beim Anleger bedarf es
nicht. Dem Anleger werden die Annahme des Angebots und der mittelbare Beitritt schriftlich bestätigt.
Widerrufsrecht
Dem Anleger steht ein Widerrufsrecht nach §§ 312,
312d, 355 BGB zu; siehe hierzu Vertragsurkunde »Beitrittsvereinbarung« sowie Anlage »Widerrufsbelehrung«.
Mindestlaufzeit der Verträge, vertragliche
Kündigungsregelungen
Die Fondsgesellschaft ist auf unbestimmte Dauer
geschlossen. Ein Gesellschafter kann jeweils unter
Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs (6) Monaten erstmals zum 31. Dezember 2039 das Gesellschaftsverhältnis ordentlich kündigen. Das Recht zur
fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund bleibt
unberührt. Bei vorzeitigem Ausscheiden aus der
Fondsgesellschaft bestimmt sich das Abfindungsguthaben des Anlegers nach §§ 16-18 des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft (vgl. Kapitel
14).
Rechtsordnung und Gerichtsstand
Für vorvertragliche Schuldverhältnisse, für den Beitritt sowie die Rechtsbeziehungen des Anlegers unter dem Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft
findet deutsches Recht Anwendung. Sofern der Anleger Verbraucher im Sinne des § 13 BGB ist, gelten
Kapitel 18 Verbraucherinformation für den Fernabsatz
hinsichtlich des Gerichtsstandes die gesetzlichen
Vorgaben. Ansonsten ist als Gerichtsstand für den
Gesellschaftsvertrag München vereinbart.
Vertragssprache
Die Vertragssprache ist deutsch.
Gültigkeitsdauer der zur Verfügung gestellten
Informationen
Bis zur Mitteilung von Änderungen. Zeichnungsschluss ist der Zeitpunkt der Vollplatzierung oder
nach Eintreten der Einzahlungsgarantin oder eines
von ihr benannten Dritten der Zeitpunkt, den die geschäftsführende Gesellschafterin im Einvernehmen
mit der Einzahlungsgarantin oder dem von ihr benannten Dritten festlegt.
D. Weiterer Rechtsbedarf und
Einlagensicherung
Außergerichtliche Streitschlichtung
Für die Beilegung von Meinungsverschiedenheiten aus
der Anwendung der Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches, betreffend Fernabsatzverträge über Finanzdienstleistungen, können die Beteiligten, unbeschadet ihres Rechts, die Gerichte anzurufen, die bei der
Deutschen Bundesbank eingerichtete Schlichtungsstelle anrufen. Ein Merkblatt zum Schlichtungsverfahren sowie die Schlichtungsstellenverfahrensordnung
sind bei der Deutschen Bundesbank erhältlich.
Deutsche Bundesbank, Schlichtungsstelle,
Postfach 11 12 32, 60047 Frankfurt am Main.
Der Anleger hat zu versichern, dass er in der Streitigkeit noch kein Gericht, keine Streitschlichtungsstelle
und keine Gütestelle, die Streitbeilegung betreibt,
angerufen und auch keinen außergerichtlichen Vergleich abgeschlossen hat.
Bei Streitigkeiten, die das Rechtsverhältnis zum Anbieter des Geschlossenen Fonds und/oder zur Fondsgesellschaft sowie alle mit der Verwaltung Ihrer Beteiligung im Zusammenhang stehenden Sachverhalte betreffen, steht Ihnen zudem ein außergerichtliches Schlichtungsverfahren, eingerichtet bei
der Ombudsstelle Geschlossene Fonds e. V., zur Verfügung. Die Voraussetzungen für den Zugang zu der
Schlichtungsstelle regelt die Verfahrensordnung der
Ombudsstelle Geschlossene Fonds. Ein Merkblatt
sowie die Verfahrensordnung sind bei der Ombudsstelle erhältlich.
Die Adresse lautet:
Ombudsstelle Geschlossene Fonds e. V.
Postfach 640222
10048 Berlin
[email protected]
www.ombudsstelle-gfonds.de
Jeweilige Beschwerden sind schriftlich unter kurzer
Schilderung des Sachverhalts und Beifügung von Kopien der zum Verständnis der Beschwerde notwendigen Unterlagen bei der zuständigen Schlichtungsstelle einzureichen. Sie haben zudem zu versichern,
dass Sie in der Streitigkeit noch kein Gericht, keine
Streitschlichtungsstelle und keine Gütestelle, die
Streitbeilegung betreibt, angerufen und auch keinen
außergerichtlichen Vergleich abgeschlossen haben.
Die Beschwerde kann auch per E-Mail oder per Fax
eingereicht werden; eventuell erforderliche Unterlagen sind dann per Post nachzureichen. Sie können
sich im Verfahren vertreten lassen.
Hinweis zum Bestehen einer Einlagensicherung
Keine
187
Kapitel 19 Abwicklungshinweise
Ihr Beitritt
Ihr Beitritt
Wenn Sie sich zu einer Beteiligung entschlossen haben, füllen Sie bitte die Beitrittsvereinbarung aus
und unterschreiben Sie sie an den markierten Stellen. Die gelben Durchschläge der Beitrittsvereinbarung sind für Ihre und die Unterlagen Ihres persönlichen Finanzberaters bestimmt.
Bitte senden Sie
- das Original der Beitrittsvereinbarung und die
restlichen Durchschläge,
- eine gut lesbare Kopie des gültigen Personalausweises / Reisepasses (Vorder- und Rückseite)
an folgende Adresse:
HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG
Wolfratshauser Straße 49
82049 Pullach.
Kontoinhaber
ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH &
Co. Beteiligungs KG
Kontonummer
509 190
BLZ
500 500 00
Kreditinstitut
Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale
Verwendungszweck
Kommanditeinlage ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Beteiligungs KG / Vermögenswerte 5
Ausschüttungen
Die Annahme Ihres Angebots zum Beitritt an der
Fondsgesellschaft wird Ihnen schriftlich bestätigt.
Einzahlung
Nach Beitritt wird Ihr Beteiligungsbetrag zu 100 Prozent zuzüglich des Agios von 5 % bezogen auf die
Gesamteinlage grundsätzlich zum folgenden Monatsletzten, frühestens zum 30. September 2009,
nach Annahme der Beitrittserklärung durch die ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH als persönlich haftende Gesellschafterin auf das nachfolgend genannte
Konto der ECLIPSIS Verwaltungsgesellschaft mbH &
Co. Beteiligungs KG im Rahmen des Lastschriftverfahrens eingezogen. Die hierfür erforderliche Einzugsermächtigung erteilen Sie im Rahmen Ihrer Beitrittserklärung.
Die prognostizierten Ausschüttungen erfolgen im
Auftrag der Fondsgesellschaft (Zahlstelle) und auf
Anweisung der HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG
in ihrer Funktion als Geschäftsbesorgerin voraussichtlich zum 15. Januar des Folgejahres für das vorangegangene Geschäftsjahr. Die prognostizierten
Ausschüttungen stehen Ihnen entsprechend Ihrer
Beteiligung zeitanteilig (ab dem 1. des Folgemonats)
bezogen auf das eingezahlte Kommanditkapital ab
dem Zeitpunkt des Eingangs Ihrer Einlage auf dem
Konto der Fondsgesellschaft zu.
Steuererklärung
Anleger erhalten eine Bescheinigung über die Einkünfte aus Gewerbebetrieb aus der Beteiligung an
der Fondsgesellschaft. Für die Übertragung der §§
6b/6c-EStG-Rücklage in der Handelsbilanz der
Fondsgesellschaft wird vom Steuerberater der
Fondsgesellschaft einmalig eine Abfrage beim Steuerberater des jeweiligen Anlegers erfolgen, um die
§§ 6b/6c-EStG-Rücklage bestätigen zu lassen.
Bildnachweis: Objektfotos Ansgar van Treeck, Animationen Michael Behrendt
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Initiator
HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG
Wolfratshauser Straße 49
82049 Pullach
T +49 (0)89 21 104 0
F +49 (0)89 21 104 325
[email protected]
www.hannover-leasing.de