Ladung zur Versammlung ohne Einhaltung der Frist von 14 Tagen

WEGnews
Ausgabe September 2016
››› Wohnungseigentumsrecht ‹‹‹ von Martin Metzger
Ladung zur Versammlung ohne Einhaltung der Frist
von 14 Tagen – folgenschwer?
„1. Die Nichteinhaltung der Ladungsfrist
gemäß § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG stellt
alleine keinen Grund für die Ungültigkeit
der auf der Eigentümerversammlung ge­
fassten Beschlüsse dar. Der Anfechtende
muss darlegen, dass ihm gerade aufgrund
dieses Fehlers die Mitwirkung auf der
ETV versagt war (entg. LG München I,
IMR 2015, 238).
2. Ist ein Nichteigentümer Mitglied des
Verwaltungsbeirats, steht ihm das Recht
zur Anwesenheit auf der Eigentümerver­
sammlung nur insoweit zu, als sein spe­
zifischer Aufgabenbereich betroffen ist.“
AG Idstein, Urt. v. 07.09.2015 – 32 C
7/15.
Das Problem:
In Idstein wurden gleich mehrere interes­
sante Aussagen im zitierten Urteil ge­
sprochen. In der Praxis neigt man dazu,
es jedem Recht zu machen – so auch hier.
Ohnehin schon schwierig genug, den
richtigen Versammlungstermin zu finden,
bringen Eigentümer mannigfaltig indi­
viduelle Wünsche des für sie optimalen
Versammlungstermin an den Verwalter.
Vorsicht vor nachträglichen Terminän­
derungen – was für den einen passt, ist
für den anderen oft ein Problem.
Ein weiteres Praxisproblem – gerade klei­
nere Gemeinschaften finden oft keinen
Verwaltungsbeirat. Bequemerweise wird
das Amt weitergeführt durch einen frü­
heren Eigentümer, der das Amt bis zum
Verkauf seines Eigentums innehatte.
Der Fall:
Bei einer zunächst im Rahmen der Fristen
des § 24, Absatz 2, WEG, einberufenen
Versammlung folgt eine Vorverlegung
um 1½ Stunden.
Diese wird ohne Einhaltung o. g. Frist
von 14 Tagen schriftlich avisiert. Auf
dieser Versammlung soll über die Frage
der Änderung einer Kostenverteilung
beschlossen werden. Die Kläger wenden
sich an das Gericht mit dem Antrag auf
Ungültigkeitserklärung aller Beschlüsse.
Als weiteren Grund bringen diese die
Teilnahme des fremden Dritten, dem Ver­
waltungsbeirat und ehemaligen Eigen­
tümer, an.
Die Entscheidung des AG Idstein:
Zwar hat der Richter die auf der besagten ETV gefassten Beschlüsse für ungül­
tig erklärt. Hier jedoch mit der Klarstel­
lung, dass alleine die verfristete Einladung hierfür nicht ausschlaggebend war.
Die Ladungsfrist ist eine Sollvorschrift.
Erst wenn einem Eigentümer nachweislich die Teilnahme durch die Verfristung
unmöglich wurde, rechtfertigt das die
Ungültigkeitserklärung von Beschlüssen.
Dies war im vorliegenden Fall so. Auch
die Teilnahme des Nichteigentümers in
seiner Funktion als Beirat hat als Ent­
scheidungsgrund gereicht. Zwar hätte
dieser zu Fragen der Abrechnungsprüfung etc. ein Anwesenheitsrecht, nicht
jedoch zu Fragen der Kostenverteilung,
wie es hier zu entscheiden war.
Praxis-Tipp:
Die Terminierung der Eigentümerver­
sammlung in der Praxis gestaltet sich oft
aufwendig. Viele Umstände sind mitt­
lerweile zu berücksichtigen und Einzel­
interessen ebenso. Gerade diese sollte
der Verwalter vermeiden, zu berücksich­
tigen, wenn er dadurch in die Verlegenheit kommt, die Formvorschriften des
WEG zu beugen. Was macht es auch für
einen Sinn, schließlich entstehen im An-
Projecta GmbH Immobilienverwaltung · Hauptstraße 25 · 53757 St. Augustin
Tel.: 02241/39 92-0 · Fax: 02241/39 92-11 · www.projecta-immobilienverwaltung.de
fechtungsfall Kosten, die überwiegend
den „übrigen Eigentümern“ auferlegt
werden. Womit genau das Gegenteil er­
reicht wurde von dem, was angestrebt
war – es allen Recht zu machen. Die
14-tägige Einladungsfrist ist eine heilige Kuh. Würde man doch bei deren Um­
gehung dem weniger kooperativen Ei­
gentümer stets unnötig Material zu Hand
geben, seine nicht immer solidarischen
Interessen durch zu setzen.
Der fremde Dritte auf der Versammlung
ist da nicht anders zu gewichten. Schlicht
hat er dort nichts zu suchen – der wohl­
gemeinte Versuch, durch Umgehung der
Formvorschriften Harmonie zu erzeugen,
schlägt oft fehl. Ein klares „Du kommst
hier nicht rein“ ist der bessere Weg. Das
LG München I (36 S 2567 /14) hat das
deutlich unterstrichen. Die Rechtspre­
chung hilft den Verwaltern – sie gibt uns
die Richtung vor. Es gilt nur noch, diese
beherzt umzusetzen. Bezogen auf den
vorliegenden Fall darf man sich auch die
Frage stellen, warum jemand am Amt des
Beirats hängt, obwohl dieser nicht mehr
Eigentümer ist. Diesen Interessen fehlt der
sachliche Bezug. Dann sollte man lieber
gleich auf die Bestellung eines Verwal­
tungsbeirats – der übrigens auch nur eine
„Soll- respektive Kannvorschrift“ im WEG
darstellt – verzichten.
Fachautor:
Martin Metzger
-Mitglied im
Autorenteam
Elzer-Fritsch-Meier,
WEG 2. Aufl. 2014
-Fachreferent
WEGnews von beirataktuell.de