Geprüfter Jahresbericht Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss

Geprüfter Jahresbericht
Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss
Anlagefonds schweizerischen Rechts
der Art «Immobilienfonds»
30. September 2016
Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss • Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2016
Inhalt
Wichtiges in Kürze
Verwaltung und Organe
Informationen über Dritte
Tätigkeitsbericht
Kursentwicklung
Entwicklung Nettoinventarwert und Ausschüttung / Inventarwerte / Gesamtausschüttung
Vermögensrechnung
Erfolgsrechnung
Anhang
Hypotheken Geschäfte zwischen Fonds / Käufe und Verkäufe von Grundstücken / Mietzinseinnahmen
pro Mieter grösser als 5% / Geschäfte mit Nahestehenden / Immobiliengesellschaften des Fonds Liegenschafts- / Immobilienstruktur
Geografische Verteilung der Fondsliegenschaften / Regionale Aufteilung nach Verkehrswerten
Inventar der Liegenschaften / Allgemeine Objektangaben / Objekt-Finanzzahlen /
Objektstruktur Wohnungen / Objektstruktur Gewerbe
Erläuterungen zum geprüften Jahresbericht
Bewertungsbericht
Bericht der Prüfgesellschaft
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Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss • Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2016
Wichtiges in Kürze
Eckdaten
Valorennummer 276 935
Ausgabe Fondsanteile
Rücknahme Fondsanteile
Anzahl Anteile im Umlauf
Inventarwert pro Anteil (inkl. Ausschüttung)
Ausgabepreis pro Anteil
Rücknahmepreis pro Anteil
Schlusskurs
Höchster Kurs (Berichtsperiode)
Tiefster Kurs (Berichtsperiode)
Börsenkapitalisierung
Agio
Vermögensrechnung
Verkehrswert der Liegenschaften
Buchwert der Liegenschaften
Gesamtfondsvermögen (GAV)
Fremdfinanzierungsquote: 3)
– in % der Anlagekosten
– in % der Verkehrswerte
Fremdkapitalquote
Verzinsung der Fremdfinanzierungen
Restlaufzeit der Fremdfinanzierungen
Nettofondsvermögen (NAV)
Rendite- und Performanceangaben
Ausschüttung
Ausschüttungsrendite
Ausschüttungsquote
Eigenkapitalrendite (ROE)
Rendite des investierten Kapitals (ROIC)
Anlagerendite
Performance
Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge)
Fondsbetriebsaufwandquote GAV (TERREF GAV) 4)
Fondsbetriebsaufwandquote NAV (TERREF NAV) 4)
Fondsbetriebsaufwandquote Market Value (TERREF MV)
Kurs-/Gewinnverhältnis (P/E Ratio)
Kurs-/Cashflowverhältnis
Erfolgsrechnung
Nettoertrag
Realisierte Kapitalgewinne/-verluste
Mietzinseinnahmen
Mietausfallrate
Unterhaltsaufwand
30.9.2016 1)
30.9.2015 1)
30.9.2014 1) 2)
–
3 221
8 293 459
188.37
193.00
181.00
212.10
217.50
204.80
1 759,0 Mio.
12,60%
754 243
–
8 296 680
190.41
200.00
183.00
204.50
232.00
198.10
1 696,7 Mio.
7,40%
–
–
7 542 437
190.39
200.00
182.00
206.80
213.00
182.50
1 559,8 Mio.
8,62%
CHF
CHF
CHF
30.9.2016 1)
2 298,0 Mio.
2 043,9 Mio.
2 322,2 Mio.
30.9.2015 1)
2 265,5 Mio.
2 008,4 Mio.
2 295,3 Mio.
30.9.2014 1) 2)
2 206,7 Mio.
1 953,1 Mio.
2 234,5 Mio.
Jahre
CHF
27,83%
24,75%
32,73%
1,48%
3,37
1 562,2 Mio.
26,80%
23,76%
31,17%
1,72%
4,32
1 579,7 Mio.
32,61%
28,86%
35,73%
1,62%
4,27
1 436,0 Mio.
30.9.2016 1)
8.40
3,96%
117,92%
4,01%
3,17%
3,45%
7,93%
76,16%
0,68%
1,00%
0,88%
27,78
28,33
30.9.2015 1)
8.40
4,11%
94,38%
3,95%
3,02%
4,59%
3,37%
79,19%
0,69%
1,06%
0,93%
27,53
22,97
30.9.2014 1) 2)
8.40
4,06%
84,43%
4,20%
3,39%
5,21%
9,41%
79,39%
0,67%
1,03%
0,96%
24,54
21,31
30.9.2016 1)
69,6 Mio.
3,0 Mio.
106,1 Mio.
8,73%
15,7 Mio.
30.9.2015 1)
69,7 Mio.
0,0 Mio.
119,9 Mio.
7,16%
15,8 Mio.
30.9.2014 1) 2)
63,4 Mio.
–1,8 Mio.
118,9 Mio.
5,94%
12,9 Mio.
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
Kennzahlen wurden an die neue SFAMA-Richtlinie für Immobilienfonds (Stand 13.9.2016) angepasst
Kennzahlen wurden nicht an die neue KKV-FINMA-Berechnung angepasst
3) Maximal zulässige Belastung: Ein Drittel der Verkehrswerte (KAG Art. 65 Abs. 2/KKV Art. 96 Abs. 1)
4) Die für die Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF GAV)-Berechnung relevanten Betriebskosten fallen auf dem Gesamtfondsvermögen an. Die Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF NAV)
setzt diese Kosten ins Verhältnis zum Nettofondsvermögen (Gesamtfondsvermögen abzüglich Fremdkapital). Das Nettofondsvermögen ist per 30.9.2016 32,73% tiefer als das Gesamtfondsvermögen.
1)
2)
3
Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss • Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2016
Verwaltung und Organe
Verwaltung
und Organe
Fondsleitung
Credit Suisse Funds AG, Zürich
Verwaltungsrat
– Dr. Thomas Schmuckli, Präsident
– Luca Diener, Vizepräsident, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich
– Ruth Bültmann (seit 1. Oktober 2015), Mitglied
– Adam Milenkovic (seit 1. Januar 2016), Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich
– Petra Reinhard Keller, Mitglied, Managing D
­ irector, Credit Suisse AG, Zürich
– Jürg Roth, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich
– Christian Schärer, Mitglied, Managing Director, Credit Suisse AG, Zürich
– Dr. Christoph Zaborowski, Mitglied
Geschäftsleitung
– Thomas Schärer, CEO
– Patrick Tschumper, stellvertretender CEO und Leiter Fund Solutions
– Michael Bünzli, Mitglied, Legal Counsel
– Thomas Federer, Mitglied, Performance & Risk Management
– Tim Gutzmer, Mitglied, Fund Services
– Hans Christoph Nickl, Mitglied, COO
– Thomas Vonaesch, Mitglied, Real Estate Fund Management
– Gabriele Wyss, Mitglied, Compliance
Depotbank
Credit Suisse AG, Zürich
Prüfgesellschaft
KPMG AG, Zürich
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Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss • Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2016
Informationen über Dritte
Informationen
über Dritte
Akkreditierte Schätzungsexperten
– Andreas Ammann, dipl. Architekt ETH/SIA, Wüest Partner AG, Zürich
– Urs Hauri (bis 30. Juni 2016), eidg. dipl. Immobilientreuhänder, Solothurn
– Thomas Pfenninger, eidg. dipl. Immobilientreuhänder, Geroldswil
– Reto Stiefel, dipl. Architekt ETH/SIA, Wüest Partner AG, Zürich
Delegation weiterer Teilaufgaben
Die Fondsleitung hat die Anlageentscheide an die Credit Suisse AG in Zürich, als Vermögensverwalterin delegiert.
Die Fondsleitung hat verschiedene Teilaufgaben der Fondsadministration an nachfolgende Gruppengesellschaften der Credit Suisse Group AG delegiert:
– Credit Suisse AG, Schweiz: Teilaufgaben in den Bereichen Compliance, Rechts- und Steuerberatung, Finanzwesen der Fondsleitung, Fonds- und Liegenschaftsbuchhaltung, Real Estate Portfolio Management und
Administration, Facility Management, Personalwesen, Management Information System MIS, Projekt- und
Benutzersupport für das Funds Accounting, Risk Management und Investment Guideline Monitoring.
– Credit Suisse Fund Services (Luxembourg) S.A., Luxembourg: Teilaufgaben im Bereich der Fondsbuchhaltung.
– Credit Suisse (Poland) Sp.z.o.o., Polen: Teilaufgaben in den Bereichen Produkt-Masterdaten, Preis-Publikationen, Factsheet-Produktion, KIID-Produktion, dem Erstellen von Reportings sowie weitere Supportaufgaben
im Bereich des Riskmanagements.
Die genaue Ausführung des Auftrages regelt ein zwischen der Fondsleitung und den genannten Gruppengesellschaften abgeschlossener Vertrag. Es besteht die Möglichkeit, den genannten Gruppengesellschaften weitere
Teilaufgaben zu delegieren.
Die Liegenschaftsverwaltung und der technische Unterhalt sind vorwiegend an die Wincasa AG, Winterthur,
delegiert. Die genaue Ausführung des Auftrages ist in separaten Verträgen geregelt.
Vertreterin und Zahlstelle im Fürstentum Liechtenstein
LGT Bank in Liechtenstein AG, Herrengasse 12, FL-9490 Vaduz
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Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss • Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2016
Tätigkeitsbericht vom 1. Oktober 2015 bis 30. September 2016
Makroökonomische Rahmen­
bedingungen
Im Jahr 2015 betrug das Wachstum des realen Schweizerischen Bruttoinlandprodukts (BIP) 0,8%. In der
Zwischenzeit hat die Konjunkturentwicklung angezogen. Der Purchasing Manager Index (PMI) der Credit
Suisse, ein Vorlaufindikator für die Wirtschaft, liegt im August 2016 saisonbereinigt auf einem Wert von 51
Punkten. Im ganzen bisherigen Jahr 2016 notierte der PMI oberhalb der Schwelle von 50 Punkten und damit
demjenigen Wert, der ein Wachstum impliziert. Für die Jahre 2016 respektive 2017 prognostiziert die Expertengruppe des Bundes ein Wachstum des BIP von 1,5% respektive 1,8%. Somit wird mit einer Rückkehr zu
den mittleren Wachstumsraten der letzten drei Jahrzehnte gerechnet. Dafür spricht, dass in der Zwischenzeit
viele Unternehmungen den Frankenschock einigermassen verdauen konnten und auch der Entscheid des
britischen Volkes, aus der Europäischen Union auszutreten, dem Wachstum in der Schweiz keinen Abbruch
getan hat.
In den letzten neun Jahren ist die Bevölkerung jedes Jahr um mindestens 1,0% gewachsen. Nun ist eine
gewisse Entschleunigung festzustellen. Grund dafür ist, dass die für die Bevölkerungsentwicklung entscheidende Nettozuwanderung nachgelassen hat. In den ersten acht Monaten des Jahres 2016 betrug der kumulierte Wanderungssaldo 36 000 Personen, das bedeutet einen Rückgang von 19,0% gegenüber der
Vergleichsperiode im Vorjahr.
Im Jahr 2016 dürften die Konsumentenpreise voraussichtlich nochmals um 0,4% günstiger werden. Weil
insbesondere die Rohstoffpreise im zweiten Quartal 2016 angezogen haben, rechnet die Schweizerische
Nationalbank (SNB) in der bedingten Inflationsprognose vom September 2016 für das Jahr 2017 dann
wieder mit einer positiven, aber noch immer tiefen Inflation von 0,3%. Langfristig geht Wüest Partner von
einer Inflationsrate von 0,5% aus.
Die Investoren erwarten für Kontinentaleuropa auch mittelfristig tiefe Zinsen. Solange sich die Ausgangslage
bezüglich der Teuerung und der Frankenstärke nicht verändert, wird die SNB die Leitzinsen kaum vor der
Europäischen Zentralbank deutlich erhöhen. Die Renditen für Staatsanleihen liegen bereits seit geraumer
Zeit auf einem historisch tiefen Niveau. Seit Jahresbeginn hat sich die Lage nochmals zugespitzt, wodurch
sich neue Rekordwerte einstellten. Die Rendite der Schweizer Staatsobligationen mit einer Laufzeit von zehn
Jahren beträgt im September 2016 minus 0,5%. Selbst Eidgenossen mit einer Laufzeit von 30 Jahren wiesen zwischenzeitlich negative Renditen auf. In diesem Tiefzinsumfeld stehen die Immobilienanlagen weiterhin
hoch in der Gunst der institutionellen Investoren. Im Jahr 2015 konnten die Investoren eine hohe Rendite von
total 6,6% erzielen, wie der von MSCI und Wüest Partner publizierte Total Return Index zeigte. Hauptgrund
für den Anstieg im Total Return waren Aufwertungsgewinne im Zuge der Senkung der Leitzinsen im Januar
2015.
Wohnungsmarkt
Der von Wüest Partner berechnete Preisindex für die angebotenen Wohnungsmieten ist im zweiten Quartal
2016 im Vergleich zum Vorjahresquartal um 1,6% gesunken. In den Jahren 2000 bis 2015 waren dieselben
Wachstumsraten jeweils positiv ausgefallen. Hauptgrund für diese Wende ist ein deutlicher Angebotsausbau.
Mit 158 000 angebotenen Mietwohnungen ist die schweizweite Angebotsziffer im zweiten Quartal 2016 um
1,5 Prozentpunkte angestiegen. Zurückzuführen ist die Angebotsausweitung auf eine intensive Produktion
von Mietwohnungen in der jüngsten Vergangenheit. Sie führte dazu, dass in peripheren Gebieten vielerorts
ein sichtbares Überangebot an Mietwohnungen registriert wird. In den Grosszentren aber kann die Nachfrage
nach wie vor nur teilweise durch das Angebot gedeckt werden, was die unterdurchschnittliche Liquiditätsziffer von 4,8% bezeugt.
Die Transaktionspreise von Renditeobjekten an guten Lagen sind weiterhin hoch, entsprechend tief fallen die
Bruttoanfangsrenditen aus. Die Spitzenrenditen sind weiterhin tief und liegen im zweiten Quartal 2016 bei
1,9% in der Stadt Zürich beziehungsweise bei 2,5% in Genf.
Die Nachfrage konzentriert sich immer mehr auf das preiswertere Segment, das zeigen Verschiebungen bei
den Suchabonnements für Mietwohnungen. Während der Anteil Suchabonnemente für Wohnungen unter
CHF 1 500 Monatsmiete (netto) innert Jahresfrist um 4,0% gestiegen ist, ging der Anteil in der Preisklasse
von über CHF 2 500 um 2,0% zurück.
Die Preise bei den Eigentumswohnungen ziehen weiterhin an, allerdings deutlich weniger als in den Jahren
zuvor. Zwischen Mitte 2015 und Mitte 2016 stiegen die Preise nur noch durchschnittlich um 0,3%. Das
gehobene Segment verbuchte dabei einen Preisabschlag von 5,3%, während die rege Nachfrage nach
günstigen Eigentumswohnungen die Preise um 5,7% steigen liess.
Ausblick Wohnungsmärkte
Der Angebotsausbau im Wohnungsmarkt schreitet voran. Zwischen Juli 2015 und Juni 2016 wurden
schweizweit 53 700 Baubewilligungen für Wohneinheiten ausgestellt – zwei Drittel davon betreffen Mietwoh-
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Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss • Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2016
nungen. Dementsprechend dürfte die rege Marktversorgung mit Neubauwohnungen in den nächsten Quartalen weiter anhalten. Gleichzeitig ist die Bevölkerungsdynamik infolge der abnehmenden Nettozuwanderung
rückläufig. Nach dem Abbau des Nachfrageüberhangs ist daher zu erwarten, dass die bereits gesunkenen
Mieten für ausgeschriebene Wohnungen unter Druck bleiben. Wüest Partner erwartet, dass die Mieten der
angebotenen Wohnungen im Jahresverlauf 2016 sinken werden (–0,3% gegenüber dem Vorjahr). Rückläufige Mietpreise dürften vor allem in der Romandie, im Wallis sowie ausserhalb der Zentren in der Deutschschweiz zu beobachten sein. Denn in den peripher gelegenen Regionen wird intensiv gebaut. Die Nachfrage
hingegen bleibt vor allem in den urbanen Zentren hoch.
Geschäftsflächenmarkt
Im Segment der Geschäftsflächen sind nur wenige positive Impulse festzustellen. In Vollzeitäquivalenten war
das Beschäftigungswachstum zwischen dem dritten Quartal 2015 und dem zweiten Quartal 2016 sogar
negativ, während vielerorts das Flächenangebot nach wie vor hoch ist. Darüber hinaus bringen strukturelle
Veränderungen die Eigentümer von Geschäftsflächen in Bedrängnis. Zunehmende Digitalisierungs- respektive Automatisierungsanstrengungen dämpfen den Flächenbedarf und verändern darüber hinaus die Anforderungen an die Flächenbeschaffenheit. Mehr denn je sind im Geschäftsflächenmarkt kleinere und flexibler
nutzbare Flächen gefragt. Je besser die Flächen den sich verändernden Bedürfnissen der Mieter angepasst
sind, desto aussichtsreicher ist es, neue Mieter zu finden.
Mit einer tiefen Zusatznachfrage bleibt die Vermietung auf dem Büroflächenmarkt anspruchsvoll, zumal das
Angebot hoch ist. Im zweiten Quartal 2016 standen schweizweit 3,8 Millionen Quadratmeter Büroflächen
zur Verfügung. Damit kann die Nachfrage weiterhin nicht mit dem Angebot Schritt halten, was sich auch in
einer angestiegenen Vermarktungsdauer von Büroflächen zeigt. Die Angebotsmieten der Büroflächen sind
zwischen Mitte 2015 und Mitte 2016 um 1,6% gestiegen, was jedoch hauptsächlich auf bessere Qualitäten
und die zahlreichen ausgebauten Flächen im inserierten Angebot zurückzuführen ist. Denn aufgrund der
kürzlich hohen Bautätigkeiten für Bürogebäude werden derzeit überdurchschnittlich viele Neubauobjekte im
Markt angeboten.
Der Verkaufsflächenmarkt steht immer stärker unter Druck, der entsprechende Angebotspreisindex ist im
zweiten Quartal 2016 im Vorjahresvergleich um 4,7% gefallen. Die Zahl der inserierten Verkaufsflächen
liegt im zweiten Quartal 2016 bei über 500 000 m2. Dieses im historischen Vergleich hohe Angebot ist
auch als eine Folge des Strukturwandels im Detailhandel zu verstehen. Die Detailhandelsumsätze sanken
im Jahr 2015 um 1,9% gemäss dem GfK Markt Monitor Schweiz, was auf zunehmende Auslandseinkäufe
und Preissenkungen zurückzuführen ist. Der konstante Rückgang in den Umsatzzahlen begrenzt die Zahlungsfähigkeit der Detailhändler für Mietflächen. Es ist vor allem der stationäre Handel von Modeartikeln
und Multimediaprodukten, der unter Druck steht. Gerade diese Anbieter müssen vielerorts stark sinkende
Umsätze pro Quadratmeter Verkaufsfläche in Kauf nehmen. Der Food-Bereich schneidet etwas besser ab.
Ausblick Geschäftsflächenmärkte
Ungeachtet der schwachen nutzerseitigen Nachfrage ist aufgrund des Anlagedrucks das Interesse der Investoren an Geschäftsliegenschäften intakt, vor allem für optimale Lagen und hochwertige Projekte. Die
Anleger agieren aber insgesamt selektiver und das Investitionsvolumen ist rückläufig.
Der Druck auf die Mietpreise dürfte in den kommenden Monaten anhalten. Wüest Partner rechnet für das
Jahr 2016 mit einem Rückgang der inserierten Büromieten von 2,2%. Die Angebotsmieten für Verkaufsflächen dürften im Jahr 2016 schweizweit um 4,0% sinken, jedoch sind nicht alle Segmente von dieser
Reduktion betroffen. Die besten «Passantenlagen» sind nach wie vor sehr gesucht. Mittelfristig dürfte es den
Geschäftsflächenmarkt entlasten, dass die Bauvolumen von Geschäftsflächen zwar noch immer hoch sind,
sich aber seit dem Höchstwert im Jahr 2012 kontinuierlich reduziert haben.
Baumarkt
Die realen Bauinvestitionen sind im Jahr 2015 gemäss den provisorischen Daten des Staatssekretariates für
Wirtschaft (SECO) um 1,7% höher ausgefallen als im Jahr 2014. Und der Baumarkt schreitet weiter voran.
Der Hochbauindex Schweiz, den die Credit Suisse und der Schweizerische Baumeisterverband gemeinsam
publizieren, weist im dritten Semester 2016 einen um 14 Punkte höheren Indexstand aus als ein Jahr zuvor.
Wüest Partner rechnet bei den gesamten Neubauinvestitionen für das Jahr 2016 mit einem leichten Wachstum von 0,2%. Dabei zeigen sich Unterschiede in den Segmenten. Beim Bau von Mehrfamilienhäusern geht
Wüest Partner von einem Anstieg um 1,2% aus, zumal die Bevölkerung – wenn auch zuletzt weniger rasch
– weiter wächst. Auf der anderen Seite dürfte sich der Abwärtstrend beim Neubau von Geschäftsflächen aus
zwei Gründen fortsetzen (Prognose 2016: –2,0%): Einerseits vermindern die bestehenden Überkapazitäten
die Planung von zusätzlichen Projekten, andererseits verspricht der Arbeitsmarkt ein tieferes zusätzliches
Nachfragewachstum.
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Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss • Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2016
Nachhaltigkeits­
bericht
Das Real Estate Investment Management der Credit Suisse (CS REIM) ist ein führender Anbieter von nachhaltigen Immobilienlösungen und setzt höchstmögliche Standards bezüglich Energieeffizienz, Ressourceneinsparungen sowie zur Vermeidung unökologischer Materialien und Produkte. Nachhaltigkeitsaspekte werden
entlang der gesamten Wertschöpfungskette berücksichtigt, ob als Entscheidungskriterien bei Kauf, Verkauf,
im Betrieb oder der Bewirtschaftung und Sanierung von Objekten.
Nachhaltigkeitsmassnahmen
CS REIM hat gemeinsam mit Siemens Schweiz und Wincasa seit 2012 ein Fünfjahresprogramm lanciert,
um den Gesamtenergieverbrauch und die CO2-Emissionen von Bestandsliegenschaften systematisch zu
reduzieren. Ziel ist es, ohne bauliche investive Massnahmen den Gesamtenergieverbrauch sowie die CO2Emissionen im Betrieb zu reduzieren. Im Durchschnitt über alle Gebäude sollen damit mindestens 10%
CO2-Emissionen eingespart werden. Die 60 grössten Liegenschaften im Portfolio von CS REIM, die für ca.
42% des Gesamtenergieverbrauchs verantwortlich sind, werden online über das Siemens Advantage Operation Center (AOC) ständig überprüft und bei Bedarf korrigiert. Für alle weiteren Liegenschaften werden die
Energieverbrauchsdaten jährlich erfasst und anschliessend Betriebsoptimierungen durchgeführt. Neben der
systematischen Erfassung von Energie- und CO2-Verbrauch, werden auch Wasser- und Abfallverbrauchsdaten erfasst.
CS REIM folgt den internationalen Standards der Nachhaltigkeits-Berichterstattung, wie Global Reporting
Initiative (GRI) bzw. GRI Construction & Real Estate Sector Supplement (GRI CRESS), EPRA Sustainability
Best Practices und INREV Sustainability Guideline und schafft so mehr Transparenz für Anleger und zur
Performance-Optimierung des Liegenschaftsportfolios.
Seit 2013 ist CS REIM Mitglied bei Global Real Estate Sustainability Benchmark
(GRESB), dem mit mehr als 750 teilnehmenden Immobilien Investment Managern
und mehr als USD 2,8 Billionen Liegenschaftswert (Stand 2016), weltweit führenden
Nachhaltigkeits-Benchmarking. In 2016 wurde CS REIM mit dem «Global Sector
Leader» Award sowie mehrfach als «Regional Sector Leader», als eines der weltweit
führenden Immobilienunternehmen im Bereich Nachhaltigkeit ausgezeichnet. Bei 14
teilnehmenden Produkten erreichte CS REIM 14 «Green Star» Awards für ihre Nachhaltigkeitsperformance.
CO2-Emissionen in kg/m2
Energieemissionsdiagramm
Büro
Gemischt
Wohnen
Gesamt
CH-Durchschnitt
Vorjahr
0
20
40
60
80
100
Endenergie in kWh/m
2
8
120
140
160
Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss • Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2016
Endenergie kWh/m2 total
CO2 kg/m2 total
(klimakorrigiert; EBF in tsd m2)
Enenergie
(klimakorrigiert; EBF in tsd m2)
EBF
CO2
500
30
400
25
402
110
105
300
100
200
95
90
85
80
96,2
103,4
103,2
103,5
103,8
103,7
2010
2011
2012
2013
2014
2015
CO2 kg/m2
452
115
EBF in tsd m2
Endenergie kWh/m2 total
120
EBF
500
452
402
400
20
300
15
200
10
100
5
0
0
100
23,3
24,4
22,2
22,1
21,3
21,6
2010
2011
2012
2013
2014
2015
0
Die Abbildung zeigt den Endenergieverbrauch in kWh/m2 für 2010 bis
2015, klimakorrigiert sowie den Verlauf der Energiebezugsfläche (EBF) im
gleichen Zeitraum.
Die Abbildung zeigt die CO2-Emissionen in kg/m2 für 2010 bis 2015, klima­
korrigiert sowie den Verlauf der Energiebezugsfläche (EBF) im gleichen Zeit­
raum.
Endenergie 2014–2015 «like-for-like»
CO2-Emissionen 2014–2015 «like-for-like»
2014
2015
116,2 117,7
110,8 110,1
77,5 74,7
105,9 105,8
Wohnen
Büro
Gemischt
Gesamt
1,3%
–0,7%
–3,6%
–0,1%
Die Abbildung zeigt den Endenergieverbrauch nach Nutzungsarten, «like-forlike» für 2014–2015. Im Betrachtungszeitraum sind 60 Liegenschaften im
Portfolio enthalten. Alle Nutzungsarten konnten den Endenergieverbrauch
reduzieren. Insgesamt weist das Portfolio eine Energiereduktion von 0,8%
gegenüber dem Vorjahr aus.
27,4
28,2
2014
2015
19,4 19,3
14,7 12,0
21,7 21,9
Wohnen
Büro
Gemischt
Gesamt
3,1%
–0,2%
–18,6%
1,2%
Die Abbildung zeigt die CO2-Emissionen nach Nutzungsarten, «like-forlike» für 2014–2015. Im Betrachtungszeitraum sind 60 Liegenschaften
im Portfolio enthalten. Alle Nutzungsarten weisen eine Reduktion bei den
CO2-Emissionen aus, insgesamt konnte der CO2-Verbrauch gegenüber dem
Vorjahr umd 0,7% reduziert werden.
Sämtliche Flächen bezogen auf Energie und CO2-Verbrauch entsprechen der Energiebezugsfläche (EBF). Alle Verbrauchswerte sind «klimakorrigiert», d.h.
um die Anzahl der Heizgradtage bzw. unterschiedliche Kälte- oder Hitzeperioden korrigiert. Die Darstellung «like-for-like» bedeutet, dass im Vergleich zum
Vorjahr die Anzahl der Liegenschaften im Portfolio identisch sind. Käufe oder Verkäufe im Betrachtungszeitraum beeinflussen damit nicht die energetische
Performance des Portfolios.
Immobilien­portfolio
Der Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss betreibt seit Jahren ein professionelles, aktives Portfoliomanagement und verfügt dadurch über ein solides, breit diversifiziertes und nachhaltig ertragsstarkes Immobilienportfolio. Gemessen an den Verkehrswerten entfallen 15,95% der Liegenschaften auf Wohnbauten,
68,95% auf kommerziell genutzte Liegenschaften, 6,65% auf gemischte Bauten sowie 8,45% auf Bauland
(inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten. 66,30% der gesamten Mieterträge stammen aus kommerziell genutzten Mietobjekten, 20,75% aus Wohnliegenschaften, 7,00% aus Parking und die restlichen
5,95% aus Lagern und übrigen Flächen.
Erläuterungen zur
Jahresrechnung
Das Geschäftsjahr des Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss dauert jeweils vom 1. Oktober bis zum
30. September.
Vermögens­
rechnung
In den letzten zwölf Monaten konnte das Immobilienportfolio mit dem Kauf eines Miteigentumsanteils an dem
Bauprojekt Erlenmatt, Baufeld A, in Basel erweitert werden. Gleichzeitig wurden im Zusammenhang mit
einer Portfoliobereinigung zwei Objekte in Nänikon und Genf, die nicht mehr den Anlagekriterien entsprachen, verkauft. Per Stichtag des Abschlusses befinden sich drei Liegenschaften in Bau – Dangelweg, Zürich
(Totalsanierung), Thurgauerstrasse 101 «Ambassador-House», Glattbrugg (Totalsanierung) und Erlenmatt,
Baufeld A, Basel (Neubauprojekt). Die Aktivierungen für Sanierungen (Fassadenrenovationen, haustechnische Sanierungen) beliefen sich auf CHF 45,42 Mio. (45,95 Mio.). Der massgebliche Teil der aktivierten
9
Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss • Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2016
Sanierungskosten entfällt auf die Sanierung der Geschäftsliegenschaften an der Thurgauerstrasse 101 in Glattbrugg, dem Dangelweg in Zürich sowie auf verschiedene Projekte im Shoppi Tivoli Spreitenbach. Im Auftrag der
Fondsleitung und in Übereinstimmung mit dem Kollektivanlagengesetz sind die Verkehrswerte wiederum nach der
Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode) nach Wüest Partner AG neu ermittelt worden. Daraus resultiert
ein totaler Verkehrswert von CHF 2 298,05 Mio. (2 265,46 Mio.). Der gewichtete Diskontierungssatz beträgt
durchschnittlich 4,10% (4,23%) der Netto­erträge nach Abzug der langfristigen Instandsetzungsmassnahmen.
Die Fremdfinanzierung liegt bei CHF 568,80 Mio. (538,30 Mio.) oder 24,75% (23,76%) des Verkehrswertes der
Liegenschaften. Die Fälligkeiten der Hypothekardarlehen sind gestaffelt. Die Rückstellungen für künftige Reparaturen betragen CHF 132,39 Mio. (142,94 Mio.) oder rund 5,76% (6,31%) des Verkehrswertes der Liegenschaften. Die Liquidationssteuern (allfällige Grundstückgewinn- und Liquidationssteuern) werden auf CHF 147,91 Mio.
(137,93 Mio.) geschätzt. Das Nettofondsvermögen beträgt nach Abzug der geschätzten Liquidationssteuern CHF
1 562 243 574 (1 579 749 183). Die Anlagerendite beträgt pro Anteil 3,45% bei einem höheren Inventarwert
von CHF 188.37 (182.01 ex Coupon).
Erfolgsrechnung
Der Gesamtertrag beläuft sich auf CHF 106,40 Mio. (124,45 Mio.). Die Mietzinseinnahmen inkl. Baurechtszinseinnahmen betragen CHF 106,11 Mio. (119,93 Mio.). Die Mietzinsausfälle infolge von Leerständen und
Inkassoverlusten belaufen sich auf CHF 10,15 Mio. (9,24 Mio.) oder 8,73% (7,16%) der Sollmietzinseinnahmen.
Die grösseren Leerstände befinden sich insbesondere in Basel, Le Grand-Saconnex, Neuendorf, Plans-les-­
Ouates, Spreitenbach und Versoix. Sämtliche Leerstände sind in den aktuellen Verkehrswerten berücksichtigt.
Der teilweise bereits realisierte sowie angestrebte Abbau dieser Leerstände mit gezielten Massnahmen hat respektive wird sich positiv auf die Ertragsentwicklung auswirken.
Die Fremdfinanzierungskosten haben sich von CHF 9,98 Mio. auf CHF 8,83 Mio. reduziert. Dabei beträgt der
durchschnittliche Zinssatz 1,48% (1,72%) bei einer Restlaufzeit von 3,37 (4,32) Jahren. Für Unterhalt und Reparaturen wurden CHF 15,69 Mio. (15,84 Mio.) beansprucht, was 14,79% (13,21%) der Mietzinseinnahmen inkl.
Baurechtszinseinnahmen ausmacht. Die Positionen Liegenschafts- und Verwaltungsaufwand belaufen sich insgesamt auf CHF 3,88 Mio. (3,63 Mio.) oder 3,66% (3,03%) der Mietzinseinnahmen inkl. Baurechtszinseinnahmen.
Die reglementarischen Vergütungen an die Fondsleitung betrugen CHF 11,25 Mio. (10,95 Mio.) oder 0,49% des
Gesamtfondsvermögens zu Beginn des Geschäftsjahres. Die reglementarischen Vergütungen an die Immobilienverwaltungen von CHF 3,48 Mio. (3,71 Mio.) stehen in direkter Abhängigkeit zu den effektiven Mietzinseinnahmen.
Der Gesamtaufwand beträgt CHF 36,78 Mio. (54,76 Mio.). Die Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF GAV) als
Indikator für die Belastung durch den Betriebsaufwand beträgt 0,68% (0,69%). Diese Kennzahl erlaubt dem
Anleger den direkten Vergleich mit anderen Immobilienfonds.
Nach Berücksichtigung einer Nettoentnahme von CHF 10,54 Mio. (Nettozuweisung 4,15 Mio.) zugunsten von
Rückstellungen für künftige Reparaturen beläuft sich der Nettoertrag auf CHF 69,62 Mio. (69,70 Mio.) oder CHF
8.39 (8.40) pro Anteil.
Der Cashflow (Nettoertrag vor Abschreibungen und Rückstellungen) beträgt CHF 59,08 Mio. (73,84 Mio.) oder
CHF 7.12 (8.90) pro Anteil. Unter Einschluss des realisierten Kapitalgewinnes CHF 3,02 Mio. (CHF 0,00), des
nicht realisierten Kapitalgewinnes von CHF 0,65 Mio. (3,42 Mio.) und der Veränderung der Liquidationssteuern
von CHF 9,98 Mio. (10,78 Mio.) erhöht sich der Gesamterfolg um 1,57% auf CHF 63,31 Mio. (62,33 Mio.).
Die realisierten Kapitalgewinne sind im Zusammenhang mit den Verkäufen entstanden und die nicht realisierten
Kapitalgewinne sind hauptsächlich mit positiven Verkehrswertanpassungen zu begründen.
Ausschüttung,
Rendite
Für das Geschäftsjahr 2015/16 werden CHF 69,67 Mio. (69,69 Mio.) oder CHF 8.40 (8.40) pro Anteil ausbezahlt. Die Coupons Nr. 21 sind ab dem 13. Dezember 2016 (Ex-Datum 9. Dezember 2016) spesenfrei einlösbar
bei der Credit Suisse (Schweiz) AG, Zürich, und deren Geschäftsstellen in der Schweiz. Im Ausland domizilierte
Anteilscheininhaber können unter gewissen Voraussetzungen die steuerlichen Erleichterungen gemäss den mit
ihrem Domizilland abgeschlossenen Doppelbesteuerungsabkommen in Anspruch nehmen. Die für die Antragstellung erforderlichen Formulare sind bei den zuständigen Behörden des Wohnsitzlandes zu beziehen. Der Nettoinventarwert, ex Coupon, liegt pro Anteil bei CHF 179.97 (182.01). Bei einer Ausschüttung von CHF 8.40
ergibt sich, gemessen am Börsenkurs vom 30. September 2016, eine Ausschüttungsrendite von 3,96% für das
Rechnungsjahr. In den letzten fünf Jahren erzielte der Fonds eine durchschnittliche Anlagerendite (Ausschüttung
inkl. Wertentwicklung, gemessen am jeweiligen Nettoinventarwert) von 4,86%.
Geschäftsjahr
Coupon Nr.
Brutto
Abzüglich 35% eidg. Verrechnungssteuer
Total Ausschüttung
10
2015/16
21
CHF 8.40
CHF 2.94
CHF 5.46
2014/15
20
CHF 8.40
CHF 2.94
CHF 5.46
Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss • Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2016
Emission
Im Berichtsjahr 2015/16 fand keine Emission statt.
Kursentwicklung
in CHF (1.10.2015–
30.9.2016)
240
Swiss Market Index (SMI)
Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss
SXI Real Estate Funds (TR)
230
220
210
200
190
180
Okt.
2015
Nov.
2015
Dez.
2015
Jan.
2016
Feb.
2016
März
2016
April
2016
Mai
2016
Juni
2016
Juli
2016
Aug.
2016
Sept.
2016
Das Agio, welches sich aus der Differenz zwischen Börsenkurs und Inventarwert ergibt, hat sich innerhalb der
Berichtsperiode von 7,40% auf 12,60% erhöht. Das attraktive Zinsumfeld und die Bedeutung von indirekten Immobilienanlagen als wichtiger Bestandteil in einem ausgewogenen Portfolio haben dazu geführt, dass
die Nachfrage nach Immobilienanlagen anhält. Der Kurs lag Ende des Geschäftsjahres bei CHF 212.10,
was einem Anstieg von CHF 7.60 oder 3,72% entspricht. Die Performance beträgt 7,93% und liegt somit
2,46 Prozentpunkte unter dem Benchmark SXI Real Estate Funds (TR), der in der gleichen Zeit eine Performance von 10,39% aufweist. Mit einem Ertrags- und Risikoprofil, das zwischen Aktien und Obligationen
liegt, bleiben Immobilienfonds weiterhin eine attraktive Anlage.
Rücknahmen
Auf Ende des Rechnungsjahres 2015/16 wurden keine Anteile gekündigt.
Zwangs­
rücknahmen
Auf den 1. März 2013 ist der geänderte Art. 108 Abs. 2 der Kollektivanlagenverordnung (KKV) in Kraft getreten. Dieser sieht eine Verurkundung von Rechten zu auf den Inhaber lautenden Wertpapieren (Anteilscheine) nicht mehr vor. Die Übergangsbestimmungen von Art. 144c Abs. 7 KKV bedingen auch den Umtausch
von auf den Inhaber lautenden Anteilscheinen und -zertifikaten.
Physische Anteilscheine von Anlegern, die sich nicht bis spätestens zum 15. September 2015 bei der
Fondsleitung oder deren Beauftragten gemeldet haben, wurden in Übereinstimmung mit § 5 Ziff. 7 des
Fondsvertrages zwangsweise zum per Ende des abgelaufenen Rechnungsjahres 2014/15 berechneten
Nettoinventarwert zurückgenommen, da sie aufgrund ihres unbekannten Steuerstatus die wirtschaftlichen
Interessen der übrigen Anleger massgeblich hätten beeinträchtigen können. Es wurde innerhalb von zwei
Monaten nach Abschluss des abgelaufenen Rechnungsjahres (d.h. bis spätestens 30. November 2015) ein
den Anteilscheinen entsprechender Betrag im Gegenwert in Schweizer Franken für die betreffenden Anleger
bei der Depotbank hinterlegt.
Summarische Abrechnung über die erfolgten Zwangsrücknahmen:
Nettoinventarwert pro Anteil per 30. September 2015
vor Ausschüttung
Physisch ausstehende Anteilscheine
per 15. September 2015
Hinterlegter Betrag per 30. November 2015
Anteile im Umlauf
Stand am 1. Oktober 2015
Rücknahmen
Ausgaben
Stand am 30. September 2016
CHF 190.41
3 221
CHF 613 310.61
8 296 680Anteile
3 221Anteile
0 Anteile
8 293 459Anteile
11
Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss • Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2016
Kursentwicklung
Kursentwicklung
in CHF
CHF
240
220
200
180
160
140
120
100
2007
2008
2009
2010
Geschäftsjahr 2015/16
Höchst= 217.50
Tiefst = 204.80
Rücknahmepreis nach Ausschüttung
12
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss • Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2016
Entwicklung Nettoinventarwert und Ausschüttung / Inventarwerte /
­Gesamtausschüttung
Entwicklung
­Nettoinventarwert
und Ausschüttung
Abschluss per
30.9.
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Inventarwerte
(ex Coupon)
Anteile
im Umlauf
Inventarwert
ex Coupon
Ausschüttung
aus ord. Ertrag
CHF
Kapital­gewinn
CHF
Gesamt­
ausschüttung
CHF
Nettovermögen zu
Verkehrswerten in
Mio. CHF
6 033 951
6 033 951
6 033 951
6 788 194
6 788 194
7 542 437
7 542 437
7 542 437
8 296 680
8 293 459
168.96
171.36
173.84
175.98
177.73
180.69
180.89
181.99
182.01
179.97
8.20
8.20
8.40
8.40
8.40
8.40
8.40
8.40
8.40
8.40
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
8.20
8.20
8.40
8.40
8.40
8.40
8.40
8.40
8.40
8.40
1 069,0
1 083,5
1 099,6
1 251,6
1 263,5
1 426,2
1 427,7
1 436,0
1 579,7
1 562,2
CHF
200
180
160
1 40
1 20
1 00
80
60
40
20
0
Gesamt­
ausschüttung
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
CHF
11.00
10.00
9.00
8.00
7.00
6.00
5.00
4.00
3.00
2.00
1.00
0.00
13
Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss • Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2016
Vermögensrechnung per 30. September 2016
30.9.201630.9.2015
Aktiven
Kasse, Post- und Bankguthaben auf Sicht, einschliesslich Treuhandanlagen bei
Drittbanken
VerkehrswertVerkehrswert
CHFCHF
132 324
137 024
366 381 000
1 584 549 250
152 787 000
194 331 667
2 298 048 917
24 000 823
2 322 182 064
376 325 000
1 729 432 000
159 698 000
0
2 265 455 000
29 711 619
2 295 303 643
Passiven
Kurzfristige Verbindlichkeiten
– Kurzfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte
Verbindlichkeiten
– Kurzfristige verzinsliche Darlehen und Kredite
– Kurzfristige sonstige Verbindlichkeiten
Total kurzfristige Verbindlichkeiten
183 300 000
15 500 000
43 227 490
242 027 490
138 300 000
0
39 325 460
177 625 460
Langfristige Verbindlichkeiten
– Langfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte
Verbindlichkeiten
Total langfristige Verbindlichkeiten
370 000 000
370 000 000
400 000 000
400 000 000
Total Verbindlichkeiten
612 027 490
577 625 460
1 710 154 574
147 911 000
1 562 243 574
1 717 678 183
137 929 000
1 579 749 183
8 293 459
188.37
8.40
179.97
8 296 680
190.41
8.40
182.01
1 579 749 183
–69 692 112
1 436 011 892
–63 356 471
–586 254
63 314 757
–10 542 000
1 562 243 574
140 613 522
62 333 240
4 147 000
1 579 749 183
Grundstücke
– Wohnbauten
– Kommerziell genutzte Liegenschaften
– Gemischte Bauten
– Bauland einschl. Abbruchobjekte und angefangene Bauten
Total Grundstücke
Sonstige Vermögenswerte
Gesamtfondsvermögen
Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern
Geschätzte Liquidationssteuern
Nettofondsvermögen
Anzahl Anteile im Umlauf
Nettoinventarwert pro Anteil
Abzüglich Ausschüttung Berichtsperiode (Coupon Nr. 21)
Nettoinventarwert pro Anteil nach Ausschüttung
Veränderungen des Nettofondsvermögens
Nettofondsvermögen zu Beginn des Rechnungsjahres
Ausschüttungen
Saldo aus dem Anteilverkehr exkl. des Einkaufs in die laufenden Erträge bei der
Ausgabe und der Ausrichtung laufender Erträge bei der Rücknahme von Anteilen
Gesamterfolg
Saldo Einlage/Entnahme Rückstellungen für Reparaturen
Nettofondsvermögen am Ende des Rechnungsjahres
Angaben früherer Jahre
Nettofondsvermögen
30.9.2016
1 562 243 574
30.9.2015
1 579 749 183
30.9.2014
1 436 011 892
14
Inventarwert pro Anteil
188.37
190.41
190.39
Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss • Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2016
Erfolgsrechnung 2015/16 (abgeschlossen per 30. September 2016)
1.10.2015 1.10.2015 1.10.20141.10.2014
bis 30.9.2016
bis 30.9.2016
bis 30.9.2015 bis 30.9.2015
CHF CHF CHFCHF
Erträge
Erträge der Post- und Bankguthaben
0
28
106 047 174
119 830 487
Mietzinseinnahmen 1)
Baurechtszinseinnahmen
61 415
99 427
Sonstige Erträge
295 639
80 201
Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe
von Anteilen
0
4 442 491
Total Erträge
106 404 228
124 452 634
Aufwendungen
Hypothekarzinsen und Zinsen aus hypothekarisch
sichergestellten Verbindlichkeiten
Sonstige Passivzinsen
Baurechtszinsen
Unterhalt und Reparaturen
Liegenschaftenverwaltung
– Liegenschaftsaufwand – Verwaltungsaufwand
Steuern und Abgaben
– Liegenschaftssteuern
– Gewinn- und Kapitalsteuern
Schätzungs- und Prüfaufwand
Rückstellungen für künftige Reparaturen
– Zuweisung
– Entnahme
Reglementarische Vergütungen an
– die Fondsleitung
– die Depotbank
– die Immobilienverwaltungen
Kosten für Rechenschaftsbericht
Aufsichtsabgaben
Sonstige Aufwendungen
Ausrichtung laufender Nettoerträge bei der Rücknahme von Anteilen
Total Aufwand
8 731 801
97 661
269 806
15 693 823
9 957 269
24 141
414 136
15 841 686
3 277 142
607 809
3 147 548
482 725
1 150 388
1 986 079
281 415
1 148 221
4 103 919
360 097
5 623 000
–16 165 000
12 800 400
–8 653 400
11 246 988
473 925
3 475 141
6 880
4 000
21 599
10 948 893
430 804
3 705 113
22 061
6 960
15 472
0
36 782 457
36 782 457
0
54 756 045
54 756 045
Nettoertrag
Realisierte Kapitalgewinne und -verluste
Realisierter Erfolg
69 621 771
3 023 218
72 644 989
69 696 589
0
69 696 589
Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste
Veränderung der Liquidationssteuern
Gesamterfolg
651 768
–9 982 000
63 314 757
3 419 651
–10 783 000
62 333 240
Verwendung des Erfolges
Nettoertrag des Rechnungsjahres
Vortrag des Vorjahres
Zur Verteilung verfügbarer Erfolg
Zur Ausschüttung an die Anleger vorgesehener Erfolg
Vortrag auf neue Rechnung
69 621 771
557 034
70 178 805
69 665 055
513 750
69 696 589
552 557
70 249 146
69 692 112
557 034
1)
Siehe «Offenlegung von Leerständen» in Erläuterungen 6 zum geprüften Jahresbericht per 30.9.2016.
15
Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss • Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2016
Anhang per 30. September 2016
Höhe des Abschreibungskontos
Höhe des Rückstellungskontos für künftige Reparaturen
Höhe des Kontos der zur Wiederanlage zurückbehaltenen E
­ rträge
Gesamtversicherungswert des Vermögens
Anzahl der auf Ende des nächsten Rechnungsjahres gekündigten Anteile
1)
30.9.2015
97,3 Mio.
132,4 Mio.
0,0 Mio.
1 871,7 Mio.
keine
97,3 Mio.
142,9 Mio.
0,0 Mio.
1 840,8 Mio.
keine 1)
Zwangsrücknahme von 3 221 physischen Anteilen in Übereinstimmung mit § 5 Ziff. 7 des Fondsvertrages auf Basis des Nettoinventarwertes vom 30.9.2015.
Kennzahlen
Mietausfallrate
Fremdfinanzierungsquote in % der Verkehrswerte
Ausschüttungsrendite
Ausschüttungsquote
Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge)
Fondsbetriebsaufwandquote GAV (TERREF GAV)
Fondsbetriebsaufwandquote NAV (TERREF NAV)
Fondsbetriebsaufwandquote Market Value (TERREF MV)
Eigenkapitalrendite (ROE)
Agio
Performance
Anlagerendite
1)
CHF
CHF
CHF
CHF
30.9.2016
30.9.20161)
30.9.20151)
8,73%
24,75%
3,96%
117,92%
76,16%
0,68%
1,00%
0,88%
4,01%
12,60%
7,93%
3,45%
7,16%
23,76%
4,11%
94,38%
79,19%
0,69%
1,06%
0,93%
3,95%
7,40%
3,37%
4,59%
Kennzahlen wurden an die neue SFAMA-Richtlinie für Immobilienfonds (Stand 13.9.2016) angepasst.
Angaben über Derivate
Keine
Grundsätze für die Bewertung des Fondsvermögens sowie die Berechnung des Netto­inventarwerts
Der Inventarwert eines Anteils ergibt sich aus dem Verkehrswert des Fondsvermögens, vermindert um allfällige Verbindlichkeiten
des Anlagefonds sowie um die bei der Liquidation des Fondsvermögens wahrscheinlich anfallenden Steuern, dividiert durch die
Anzahl der sich im Umlauf befindlichen Anteile.
Gemäss Art. 88 Abs. 2 KAG, Art. 92 und 93 KKV sowie den SFAMA-Richtlinien für die Immobilienfonds werden die Immobilien
des Fonds regelmässig von unabhängigen, bei der Aufsichtsbehörde akkreditierten Schätzungsexperten anhand einer dynamischen
Ertragswertmethode geschätzt. Die Bewertung erfolgt zum Preis, der bei einem sorgfältigen Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung
wahrscheinlich erzielt würde. Bei angefangenen Bauten und Bauprojekten erfolgt die Bewertung ebenfalls zu Verkehrswerten,
wobei ein Wertbeeinträchtigungstest (Impairment) durchgeführt wird. Bei Erwerb oder Veräusserung von Grundstücken im Fondsvermögen sowie auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres muss der Verkehrswert der Grundstücke im Fondsvermögen durch die
Schätzungsexperten überprüft werden. Der Verkehrswert der einzelnen Immobilien stellt einen bei gewöhnlichem Geschäftsverkehr
und unter Annahme eines sorgfältigen Kauf- und Verkaufsverhaltens mutmasslich erzielbaren Preis dar. Im Einzelfall werden, insbesondere beim Kauf und Verkauf von Fondsliegenschaften, eventuelle Opportunitäten im Interesse des Fonds bestmöglich genutzt.
Dies kann zu Abweichungen zu den Bewertungen führen.
Weitere Ausführungen zu den Verkehrswerten können dem Bewertungsbericht der Immobilienschätzer per Jahresabschluss entnommen werden.
16
Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss • Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2016
Angaben über die effektiven Vergütungssätze, wo im Fondsreglement Maximalsätze angegeben sind
a)Vergütungen an die Fondsleitung
– J ährliche Kommission für die Leitung des Immobilienfonds, das Asset Management und
den Vertrieb des Immobilienfonds auf Basis des Gesamtfonds­vermögens zu Beginn des
Rechnungsjahres
–K
ommission für die Bemühungen bei der Erstellung von Bauten, bei Renovationen und
­Umbauten auf Basis der Baukosten
–E
ntschädigung für die Bemühungen beim Kauf und Verkauf von Grundstücken auf Basis
des Kauf- bzw. Verkaufspreises, sofern nicht ein Dritter damit beauftragt wird
–E
ntschädigung für die Verwaltung der einzelnen Liegenschaften während der Berichtsperiode
auf Basis der Bruttomietzins­einnahmen (inkl. Baurechtszinseinnahmen)
–A
usgabekommission zur Deckung der Kosten, welche die Platzierung der neuen Anteile
verursachte, auf Basis des Nettoinventarwerts der neu emittierten Anteile
–R
ücknahmekommission zur Deckung der Kosten, welche die Rücknahme von Anteilen
­verursachte, auf Basis des Nettoinventarwerts der zurückgenommenen Anteile
b)Vergütungen an die Depotbank
– Kommission für die Aufbewahrung des Fondsvermögens, die Besorgung des Zahlungsverkehrs des Immobilienfonds und die sonstigen in § 4 des Fondsvertrages aufgeführten
Aufgaben auf Basis des Nettofondsvermögens zu Beginn des Rechnungsjahres
– Kommission für die Auszahlung des Jahresertrages an die Anleger
30.9.2016
Effektiv Maximal
30.9.2015
Effektiv Maximal
0,49%
0,70%
0,49%
0,70%
2,00%
3,00%
2,00%
3,00%
1,50%
1,50%
1,50%
1,50%
3,28%
5,00%
3,09%
5,00%
0,00%
5,00%
2,50%
5,00%
0,00%
2,00%
0,00%
2,00%
0,03%
0,00%
0,05%
0,50%
0,03%
0,00%
0,05%
0,50%
Gesamtbetrag der vertraglichen Zahlungsverpflichtungen nach dem Bilanzstichtag für Grundstückkäufe
sowie Bauaufträge und Investitionen in Liegenschaften
Grundstückkäufe
Bauaufträge und Investitionen in Liegenschaften
CHF
CHF
30.9.2016
30.9.2015
0,0 Mio.
148,2 Mio.
0,1 Mio.
137,3 Mio.
Langfristige Verbindlichkeiten, aufgeteilt nach Fälligkeit innerhalb von einem bis fünf Jahren und nach fünf Jahren
1 bis 5 Jahre
> 5 Jahre
30.9.2016
30.9.2015
175,0 Mio.
195,0 Mio.
160,0 Mio.
240,0 Mio.
30.9.2016
30.9.2015
CHF
n/a
n/a
CHF
CHF
CHF
n/a
2 298,0 Mio.
2 298,0 Mio.
n/a
2 265,5 Mio.
2 265,5 Mio.
CHF
CHF
Anlagen
Anlagen, die an einer Börse kotiert oder an einem anderen geregelten, dem Publikum offen
stehenden Markt gehandelt werden: bewertet zu den Kursen, die am Hauptmarkt bezahlt
werden; gem. KKV-Finma Art. 84 Abs. 2 Bst. a
Anlagen, für die keine Kurse gemäss Buchstabe a verfügbar sind: bewertet aufgrund von am
Markt beobachtbaren Parametern; gem. KKV-Finma Art. 84 Abs. 2 Bst. b
Anlagen, die aufgrund von am Markt nicht beobachtbaren Parametern mit geeigneten Bewertungsmodellen unter Berücksichtigung der aktuellen Marktgegebenheiten bewertet werden;
gem. KKV-Finma Art. 84 Abs. 2 Bst. c
Details siehe dazu Inventar der Liegenschaften ab Seite 22
Total Anlagen
Generelle Bemerkung:
Weitere Informationen können bei «Wichtiges in Kürze» entnommen werden.
17
Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss • Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2016
Hypotheken
Abgelaufene Hypotheken und Festvorschüsse
Laufende Hypotheken und Festvorschüsse
Laufzeit
Kreditart
bis
Betrag in CHF
von
Festvorschuss
30.09.2016
03.10.2016
73 300 000
Festvorschuss
30.09.2016
30.12.2016
80 000 000
Festhypothek
31.03.2007
30.03.2017
20 000 000
Festhypothek
31.08.2007
31.08.2017
10 000 000
Festhypothek
28.02.2014
28.02.2018
20 000 000
Festhypothek
31.08.2009
31.08.2018
20 000 000
Festhypothek
20.12.2013
20.12.2018
25 000 000
Festhypothek
10.02.2010
08.02.2019
10 000 000
Festhypothek
30.06.2009
30.06.2019
20 000 000
Festhypothek
10.02.2010
10.02.2020
10 000 000
Festhypothek
02.03.2015
02.03.2020
15 000 000
Festhypothek
01.08.2013
31.07.2020
10 000 000
Festhypothek
29.11.2013
30.11.2020
10 000 000
Festhypothek
10.02.2012
10.02.2021
10 000 000
Festhypothek
30.04.2012
30.04.2021
10 000 000
Festhypothek
30.09.2013
30.09.2021
15 000 000
Festhypothek
29.11.2013
30.11.2021
10 000 000
Festhypothek
31.01.2012
31.01.2022
10 000 000
Festhypothek
30.04.2012
29.04.2022
15 000 000
Festhypothek
30.09.2013
30.09.2022
10 000 000
Festhypothek
29.11.2013
30.11.2022
10 000 000
Festhypothek
08.03.2013
08.03.2023
15 000 000
Festhypothek
30.04.2013
28.04.2023
10 000 000
Festhypothek
01.08.2013
31.07.2023
10 000 000
Festhypothek
30.08.2013
30.08.2023
10 000 000
Festhypothek
02.09.2014
31.08.2023
15 000 000
Festhypothek
30.09.2014
29.09.2023
15 000 000
Festhypothek
29.11.2013
30.11.2023
20 000 000
Festhypothek
30.08.2014
30.08.2024
25 000 000
Festhypothek
30.09.2014
30.09.2024
20 000 000
Total laufende Hypotheken und Festvorschüsse 553 300 000
Zinssatz
0,600%
0,310%
3,260%
3,580%
1,090%
2,760%
1,380%
2,620%
3,080%
2,720%
1,190%
1,760%
1,580%
1,370%
1,490%
1,905%
1,760%
1,470%
1,570%
2,055%
1,910%
1,580%
1,710%
2,180%
2,290%
1,460%
1,420%
2,030%
1,560%
1,530%
Kreditart
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festhypothek
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festhypothek
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festhypothek
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
Festvorschuss
von
31.08.2015
30.09.2015
09.10.2015
30.10.2015
09.10.2015
04.11.2015
10.11.2015
15.11.2005
13.11.2015
13.11.2015
18.11.2015
30.11.2015
10.11.2015
10.12.2015
14.12.2015
14.12.2015
21.12.2015
31.12.2015
31.12.2015
08.01.2016
13.01.2016
15.01.2016
29.01.2016
10.02.2016
15.02.2016
29.02.2016
31.03.2010
31.12.2015
10.03.2016
15.03.2016
30.03.2016
31.03.2016
08.04.2016
08.04.2016
31.03.2016
15.04.2016
29.04.2016
10.05.2016
13.05.2016
31.05.2016
29.04.2016
10.06.2016
15.06.2016
24.06.2016
30.06.2016
05.07.2016
08.07.2016
13.07.2016
29.07.2016
04.08.2016
05.08.2016
10.08.2016
31.08.2006
15.08.2016
24.08.2016
31.08.2016
05.09.2016
08.09.2016
09.09.2016
15.09.2016
30.06.2016
22.09.2016
Laufzeit
bis
09.10.2015
09.10.2015
30.10.2015
04.11.2015
10.11.2015
10.11.2015
13.11.2015
13.11.2015
18.11.2015
30.11.2015
30.11.2015
10.12.2015
31.12.2015
31.12.2015
31.12.2015
31.12.2015
31.12.2015
04.01.2016
08.01.2016
29.01.2016
29.01.2016
29.01.2016
10.02.2016
29.02.2016
29.02.2016
10.03.2016
31.03.2016
31.03.2016
31.03.2016
31.03.2016
31.03.2016
08.04.2016
15.04.2016
15.04.2016
29.04.2016
29.04.2016
10.05.2016
31.05.2016
31.05.2016
10.06.2016
30.06.2016
30.06.2016
30.06.2016
30.06.2016
05.07.2016
08.07.2016
29.07.2016
29.07.2016
04.08.2016
10.08.2016
10.08.2016
31.08.2016
31.08.2016
31.08.2016
31.08.2016
05.09.2016
08.09.2016
09.09.2016
15.09.2016
22.09.2016
30.09.2016
30.09.2016
Die Zinssätze bei den Festhypotheken und Festvorschüssen sind jeweils während der ganzen Laufzeit fix.
18
Betrag in CHF
70 000 000
23 300 000
38 700 000
38 800 000
50 000 000
6 400 000
300 000
20 000 000
200 000
23 300 000
200 000
11 800 000
43 000 000
11 400 000
100 000
45 800 000
700 000
15 000 000
8 300 000
4 900 000
24 000 000
1 100 000
29 800 000
17 600 000
2 100 000
19 700 000
15 000 000
80 000 000
20 700 000
2 200 000
13 000 000
53 100 000
100 000
22 700 000
80 000 000
51 000 000
50 700 000
42 300 000
3 300 000
45 600 000
80 000 000
41 500 000
1 100 000
26 000 000
70 700 000
68 300 000
64 900 000
4 800 000
71 100 000
66 000 000
1 100 000
68 100 000
10 000 000
4 100 000
500 000
82 800 000
82 400 000
82 100 000
61 100 000
71 800 000
80 000 000
70 000 000
Zinssatz
0,310%
0,600%
0,600%
0,600%
0,310%
0,600%
0,600%
2,900%
0,650%
0,600%
0,600%
0,600%
0,310%
0,600%
0,600%
0,600%
0,600%
0,600%
0,600%
0,600%
0,600%
0,600%
0,600%
0,600%
0,600%
0,600%
2,160%
0,310%
0,600%
0,600%
0,600%
0,600%
0,600%
0,600%
0,310%
0,600%
0,600%
0,600%
0,600%
0,600%
0,310%
0,600%
0,600%
0,600%
0,600%
0,600%
0,600%
0,600%
0,600%
0,600%
0,600%
0,600%
3,150%
0,600%
0,600%
0,600%
0,600%
0,600%
0,600%
0,600%
0,310%
0,600%
Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss • Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2016
Geschäfte zwischen Fonds
Während des Geschäftsjahres 2015/16 hat der Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss von den Immobilienfonds Credit Suisse
Real Estate Fund International und Credit Suisse Real Estate Fund Siat folgende Kredite erhalten.
Laufende Kredite
Abgelaufene Kredite
Kreditart
von
Kredit
30.09.2016
Kredit
30.09.2016
Total laufende Kredite
Laufzeit
bis
05.10.2016
14.10.2016
Betrag in CHF
11 000 000
4 500 000
15 500 000
Zinssatz
0,300%
0,300%
Kreditart
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
Kredit
von
30.11.2015
10.12.2015
17.12.2015
08.01.2016
20.01.2016
29.01.2016
10.02.2016
19.02.2016
29.02.2016
18.03.2016
08.04.2016
09.09.2016
15.09.2016
22.09.2016
22.09.2016
Laufzeit
bis
10.12.2015
17.12.2015
08.01.2016
20.01.2016
29.01.2016
10.02.2016
19.02.2016
29.02.2016
18.03.2016
30.03.2016
15.04.2016
15.09.2016
22.09.2016
30.09.2016
30.09.2016
Betrag in CHF
13 000 000
13 000 000
13 000 000
13 000 000
13 000 000
13 000 000
13 000 000
13 000 000
13 000 000
13 000 000
25 500 000
21 000 000
14 100 000
4 500 000
12 200 000
Zinssatz
0,300%
0,300%
0,300%
0,300%
0,300%
0,300%
0,300%
0,300%
0,300%
0,300%
0,300%
0,300%
0,300%
0,300%
0,300%
Während des Geschäftsjahres 2015/16 hat der Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss keine sonstigen Anlagen (gem. Art. 86
Abs. 3a KKV) bei den Immobilienfonds derselben Fondsleitung getätigt.
Laufende sonstige Anlagen
Kreditart
Keine
von
Abgelaufene sonstige Anlagen
Laufzeit
bis
Betrag in CHF
Zinssatz
Kreditart
Keine
von
Laufzeit
bis
Betrag in CHF
Zinssatz
Käufe und Verkäufe von Grundstücken
Aufstellung der Käufe und Verkäufe von Grundstücken im Geschäftsjahr 2015/16
Käufe
Basel, Erlenmatt Baufeld A
Gebäudeart
Bauprojekt im Miteigentum
GB-Nr.
3149-0-3
Grundstücksfläche m2
3 605 *
Verkäufe
Genf, Boulevard James-Fazy 13 / Rue Bautte 7, 9
Nänikon, Grossrietstrasse 2
Gebäudeart
Gemischte Bauten
Kommerziell genutzte Liegenschaft
GB-Nr.
5721
14688
Grundstücksfläche m2
597
6 690
* Miteigentum ein Drittel = 3 605 m2 (totale Grundstücksfläche = 10 815 m2)
Mietzinseinnahmen pro Mieter grösser als 5%
Kein Mieter des Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss erreichte diese Grenze.
Geschäfte mit Nahestehenden
Die Fondsleitung bestätigt, dass keine Übertragung von Immobilienwerten auf Nahestehende oder von Nahestehenden stattgefunden hat und dass übrige Geschäfte mit Nahestehenden zu marktkonformen Bedingungen abgeschlossen wurden (Ziff. 18 der
Richtlinien für Immobilienfonds der Swiss Funds & Asset Management Association SFAMA vom 2. April 2008, Stand 13. September 2016).
Immobiliengesellschaften des Fonds
INTERSWISS Immobilien AG, Zug
Das Aktienkapital der Immobiliengesellschaft gehört zu 100% dem Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss.
19
Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss • Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2016
Liegenschafts- / Immobilienstruktur per 30. September 2016
Liegenschaftsstruktur
Wohnbauten
Kommerziell genutzte Liegenschaften
Gemischte Bauten
Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und
angefangene Bauten
Total
Wohnbauten
Kommerziell genutzte Liegenschaften
Gemischte Bauten
Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und
angefangene Bauten
Total
Immobilienstruktur
nach Verkehrs­
werten
8,45%
Bauland (inkl. Abbruchobjekte)
und angefangene Bauten
6,65%
Gemischte Bauten
68,95%
Kommerziell genutzte
Liegenschaften
20
Gestehungskosten
Verkehrswerte
Versicherungswerte
CHF
244 908 122
1 408 098 830
122 460 513
CHF
366 381 000
1 584 549 250
152 787 000
CHF
273 951 692
1 198 071 338
136 545 301
268 440 283
194 331 667
263 096 300
2 043 907 748
2 298 048 917
1 871 664 631
Gestehungskosten
Verkehrswerte
11,95%
68,90%
6,00%
15,95%
68,95%
6,65%
13,15%
8,45%
100,00%
100,00%
15,95%
Wohnbauten
Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss • Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2016
Geografische Verteilung der Fondsliegenschaften
Schaffhausen
Basel
Allschwil Birsfelden
Winterthur
Baden
Glattbrugg
Würenlos
Spreitenbach
Zürich Schwerzenbach
Kilchberg Herrliberg
Neuendorf
Zug
Worblaufen
Bern
Luzern
Köniz
Avenches
Lausanne
Nyon
Eysins
Versoix
Pregny-Chambésy
Grand-Saconnex
MeyrinLe
Genf
Plan-les-Ouates
Vevey
Conthey
Verkehrswerte:
über 50 Mio. CHF
10–50 Mio. CHF
bis 10 Mio. CHF
Regionale Aufteilung nach Verkehrswerten
Regionale
­Aufteilung
1,05% Westschweiz
22,30% Genfersee
32,20% Zürich
0,30% Südschweiz
10,30% Bern
2,30% Zentralschweiz
31,55% Nordwestschweiz
21
Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss • Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2016
Inventar der Liegenschaften Allgemeine Objektangaben / Objekt-Finanzzahlen /
Objektstruktur Wohnungen / Objektstruktur Gewerbe
Andere Anlagen gem. KKV-FINMA Art. 84 Abs. 2 Bst. c
Ort, Adresse
Wohnbauten
Basel, Dornacherstrasse 12, 14, 16, 18, 20
Bern, Mattenhofstrasse 11, 13, 15
Bern, Sennweg 4, 6
Birsfelden, Rheinstrasse 6, 8 / Kirchstrasse 4, 6
Conthey, Les Terrasses A, B, C
Genf, Chemin Frisco 4, 6, 8
Genf, Route de Florissant 47bis
Genf, Route de Florissant 47ter
Genf, Rue Crespin 10
Herrliberg, Pfarrgasse 34, 36
Kilchberg, Stockenstrasse 1, 3
Lausanne, Avenue de Morges 29
Lausanne, Chemin du Devin 53
Meyrin, Avenue de Mategnin 47, 49
Meyrin, Avenue de Mategnin 51, 53
Pregny-Chambésy, Chemin des Cornillons 72, 74, 76, 78, 80, 82, 84, 86, 88, 104, 106
Winterthur, Holzlegistrasse 8
Würenlos, Feldstrasse 10, 12
Zug, Waldheimstrasse 1, 3
Zürich, Albisstrasse 136, 138
Zürich, Buchzelgstrasse 64, 66
Zürich, Burstwiesenstrasse 17, 19, 21
Zürich, Dachslernstrasse 46, 48
Zürich, Dorfstrasse 66
Zürich, Jungstrasse 3, 5 / Schaffhauserstrasse 411
Zürich, Klosbachstrasse 41, 43
Zürich, Ottenweg 19
Zürich, Reinhold-Frei-Strasse 68, 70
Zürich, Russenweg 10, 12, 14
Zürich, Trottenstrasse 47
Zürich, Wehrenbachhalde 39, 47
Total I
Kommerziell genutzte Liegenschaften
Avenches, Route de Villars-le-Grande, «Centre Commercial Milavy»
Baden, Badstrasse 28, 30
Basel, Steinengraben 18, 22
Basel, Untere Rebgasse 17 / Teichgässlein 7, 9, «Clara Huus»
Bern, Belpstrasse 48
Bern, Blumenbergstrasse 39, 39a
Bern, Scheibenstrasse 70, «Nautilus»
Bern, Sennweg 2
Eysins, Business Park Terre Bonne, Gebäude Z2
Eysins, Route de Crassier 23, Gebäude A3
Genf, Rue de la Synagogue 33, 35, 37
Genf, Rue de Lausanne 72
Glattbrugg, Walter Mittelholzerstrasse 8, «Hotel Mövenpick Zürich-Airport»
Köniz, Sägestrasse 79, 79a
Lausanne, Rue de Bourg 17
Le Grand-Saconnex, Place de Carantec 1, 3 / Route de Ferney 194, 196
Luzern, Hallwilerweg 2, 4
Nänikon*, Grossrietstrasse 2
Neuendorf, Industriestrasse 11
Nyon, Place Bel Air 8
Plan-les-Ouates, Chemin Pré Fleuri 3, Bluebox
Schaffhausen, Schwertstrasse 6
Schaffhausen, Vorstadt 33
Schwerzenbach, Bahnstrasse 24 / Wiesenstrasse 5
Spreitenbach, Einkaufszentrum Tivoli
Spreitenbach, Einstellhalle A, D
Spreitenbach, Shopping-Center
Versoix, Chemin Jean-Baptiste-Vandelle 3
Winterthur, Marktgasse 27
Worblaufen, Tiefenaustrasse 6
Zug, Innere Güterstrasse 2, 4
22
Anzahl Total MietGebäude
objekte
Total Miet­ Grundstücks- Erstellungsfläche (m2)
jahr
fläche (m2)
Erwerbs­
datum
5
3
2
4
3
3
1
1
1
2
2
1
1
2
2
11
1
2
2
2
2
3
2
1
3
2
1
2
3
1
2
73
124
28
156
99
98
96
48
47
51
31
27
29
26
85
84
233
27
41
30
46
27
68
21
12
49
31
13
57
39
8
17
1 748
4 926
2 265
3 385
3 225
3 532
3 103
2 524
2 551
3 262
1 289
1 310
1 359
1 115
3 460
3 460
10 962
1 225
1 535
1 762
1 296
1 406
3 136
865
578
1 886
1 214
603
2 255
1 639
578
962
72 668
2 566
4 925
2 933
4 126
4 874
2 871
1 919
1 853
1 435
1 896
1 432
693
1 409
3 550
3 550
34 568
2 251
1 949
2 785
1 786
2 207
3 251
1 073
616
887
855
217
2 873
1 416
570
1 615
98 951
1987
1950
1965
1983
1987
1992
1960
1960
1957
1963
1955
1986
1984
1962
1962
2002
1960
1986
1963
1959
1960
1957
1945
1956
1957
1960
1956
1975
1960
1956
1963
13.04.1987
01.04.2001
15.11.1963
01.10.1987
07.11.1987
11.02.1994
01.11.1998
01.02.1961
30.06.1959
30.06.1963
01.02.1956
30.06.1986
02.05.1984
01.09.1962
01.09.1962
05.10.2000
01.06.1959
01.10.1986
02.03.1962
01.09.1979
21.07.1959
01.04.1958
01.03.1956
01.09.1979
04.02.1959
01.09.1979
01.09.1979
01.07.1985
01.09.1979
01.09.1979
01.10.1963
1
2
2
4
1
1
1
1
1
1
3
1
1
2
1
1
1
18
9
109
175
175
41
143
11
56
131
30
22
536
95
16
107
43
7 164
2 235
4 639
9 248
10 961
3 658
10 467
2 891
4 246
7 942
6 113
3 083
15 762
5 652
1 192
4 991
2 927
31 593
1 029
1 793
2 082
1 765
4 668
1 023
535
15 000
3 128
408
2 977
1 317
2004
1820
1990/1995
1973
1950
1966
2012
1965
2012
2011
1972
1960
1973
2009
1957
2012
2006
01.05.2012
01.01.2009
15.12.2006
01.12.2011
01.04.2001
01.11.1963
08.11.2010
15.11.1963
09.08.2013
30.10.2012
01.06.2008
31.12.2002
04.03.2009
25.01.2008
01.11.1962
17.01.2011
23.07.2004
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
2
113
10
281
14
26
216
54
456
182
87
15
270
70
30 084
1 303
12 976
1 507
2 691
14 523
15 959
327
38 002
5 276
2 413
18 957
3 341
17 694
358
5 047
300
622
11 446
6 117
13 052
48 671
2 066
519
11 014
2 577
2002
1919
2010
1972
1963
1991
1974
1970
1970
2012
1960
1999
1986
01.01.2007
31.12.2002
04.07.2013
31.12.2002
25.08.1961
01.03.2011
01.01.2014
30.06.1970
30.06.1968
01.08.2011
01.06.1958
01.04.2001
01.01.1987
2)
1 666
4 750
3)
Bruttoerträge
Mietzinsausfälle 1)
Zimmer
in CHF
in % (Nettomietertrag) 1) 1–1,52–2,53–3,54–4,5 5+
Eigentumsverhältnis
Gestehungskosten
Verkehrswert
SollMietertrag 1)
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
18 572 793
7 796 000
15 999 000
14 025 659
10 578 000
15 935 875
9 417 000
4 628 561
6 218 758
2 155 000
2 677 000
4 903 258
3 626 000
6 740 882
6 632 714
58 873 000
1 438 305
4 553 000
4 263 000
3 707 991
1 774 000
9 898 000
1 708 000
1 828 275
3 358 000
2 971 992
1 477 596
9 274 000
5 295 989
1 302 497
3 277 977
244 908 122
19 700 000
8 570 000
20 490 000
14 420 000
7 291 000
15 200 000
15 210 000
14 560 000
17 110 000
5 284 000
6 607 000
5 146 000
3 983 000
11 270 000
11 070 000
69 090 000
4 181 000
5 811 000
9 373 000
6 229 000
6 002 000
23 520 000
4 460 000
4 001 000
11 390 000
7 993 000
3 783 000
13 120 000
12 190 000
3 272 000
6 055 000
366 381 000
1 123 488
499 002
995 476
691 783
473 421
865 590
817 265
761 569
862 450
290 442
334 402
282 044
223 932
599 105
554 855
4 258 135
260 126
316 918
416 421
344 964
283 873
995 039
195 731
168 828
562 544
374 240
175 257
579 201
507 879
159 528
276 885
19 250 393
10 897
1 700
1 375
7 051
4 738
–
12 847
30 150
19 807
10 905
39 454
8 794
–
4 752
6 672
517 798
–
–
2 070
280
2 557
8 342
–
450
1 939
136
–
28 710
1 105
–
56 400
778 929
0,97
0,34
0,14
1,02
1,00
–
1,57
3,96
2,30
3,75
11,80
3,12
–
0,79
1,20
12,16
–
–
0,50
0,08
0,90
0,84
–
0,27
0,34
0,04
–
4,96
0,22
–
20,37
4,05
1 112 591
497 302
994 101
684 732
468 683
865 590
804 418
731 419
842 643
279 537
294 948
273 250
223 932
594 353
548 183
3 740 337
260 126
316 918
414 351
344 684
281 316
986 697
195 731
168 378
560 605
374 104
175 257
550 491
506 774
159 528
220 485
18 471 464
–
5
–
4
–
–
–
–
8
3
3
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
4
–
–
20
4
4
1
9
–
–
65
12
4
–
9
6
2
1
1
1
–
3
2
1
–
–
–
3
2
–
–
6
10
–
2
20
4
6
1
9
2
–
107
30
6
1
16
22
21
12
5
–
3
2
2
4
8
8
–
9
4
2
8
9
24
11
–
–
4
1
8
9
–
–
229
10
8
15
6
6
14
7
9
19
2
2
8
8
16
16
12
6
6
8
8
3
4
–
6
–
4
–
9
3
6
–
221
–
2
6
–
–
4
11
10
7
4
5
–
–
10
10
57
–
2
4
–
–
–
–
–
–
–
–
2
–
–
6
140
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum im Baurecht
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
22 342 000
23 056 000
24 361 000
50 965 000
44 014 000
6 255 000
44 568 000
7 566 000
36 097 000
58 845 000
42 518 000
14 046 000
60 248 000
18 338 000
4 831 000
38 878 000
14 729 000
23 640 000
25 020 000
23 370 000
48 880 000
35 980 000
11 510 000
47 850 000
8 494 000
32 710 000
61 260 000
41 310 000
19 540 000
60 030 000
18 380 000
4 907 000
36 960 000
16 880 000
1 285 316
1 176 962
1 263 690
1 874 236
2 192 839
751 260
2 458 744
328 810
1 585 300
3 044 831
1 934 568
1 036 563
3 650 915
1 286 652
264 444
998 459
823 957
146 860
1 955 047
449 960
3 496 031
348 756
654 035
3 706 660
6 549 349
484 606
14 557 409
173 408
816 408
4 925 214
1 306 976
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
2
–
–
–
1
–
1
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
4
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
6
–
–
–
–
6
1
45 620 000
8 040 000
96 420 000
8 521 000
12 860 000
64 740 000
121 460 000
7 490 000
261 810 000
29 550 000
16 270 000
85 270 000
26 120 000
0,77
–
4,94
36,78
3,82
–
–
44,32
7,35
8,10
21,61
1,75
–
5,88
29,03
49,71
0,80
–
33,00
2,33
31,59
15,48
0,24
–
3,47
5,07
5,25
89,54
–
–
0,36
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
3
3
5
52 454 000
7 076 000
117 629 000
9 113 000
8 147 000
71 683 000
121 319 000
4 094 036
162 734 000
32 955 000
7 182 000
74 175 000
28 801 702
10 000
–
65 626
1 090 210
87 037
–
–
261 720
125 726
268 248
533 292
18 436
–
80 376
108 169
986 936
6 632
–
962 894
10 720
1 614 472
63 864
1 545
–
235 463
25 855
806 703
1 484 134
–
–
4 689
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
333
–
1
–
–
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Stockwerkeigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Miteigentum 4)
Alleineigentum
1 295 316
1 176 962
1 329 316
2 964 446
2 279 876
751 260
2 458 744
590 530
1 711 026
3 313 079
2 467 860
1 054 999
3 650 915
1 367 028
372 613
1 985 395
830 589
146 860
2 917 941
460 680
5 110 503
412 620
655 580
3 706 660
6 784 812
510 461
15 364 112
1 657 542
816 408
4 925 214
1 311 665
–
–
–
–
5
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
4
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
5
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
Wohnungen
Total Wohnungen
Anz.m2%
Parking
Anz.
Gewerbe
Büros, PraxisKinos / Hotels /
Übrige kommer­
Total Gewerbeobjekte
Läden
räume usw.
Restaurants
Lagerräume
zielle Räume
ohne GA/EP/PP
m2Anz.
m2Anz.
m2Anz. m2Anz. m2Anz. m2%
52
25
22
35
34
41
31
25
35
12
15
12
13
34
34
69
18
14
14
16
18
42
11
8
40
16
11
21
30
8
6
762
4 130
1 903
2 818
2 778
3 203
2 802
2 524
2 259
3 262
1 222
1 310
1 104
1 115
3 440
3 440
10 787
1 209
1 446
1 762
1 296
1 322
3 126
748
578
1 728
1 032
573
2 196
1 604
578
962
68 257
83,84
84,02
83,25
86,14
90,69
90,30
100,00
88,55
100,00
94,80
100,00
81,24
100,00
99,42
99,42
98,40
98,69
94,20
100,00
100,00
94,03
99,68
86,47
100,00
91,62
85,01
95,02
97,38
97,86
100,00
100,00
93,93
57
–
132
55
56
47
17
18
16
15
12
13
13
49
48
155
8
19
16
30
7
24
8
4
8
11
1
22
7
–
8
876
1
1
–
–
3
4
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
1
–
1
1
–
–
–
–
–
12
176
272
–
–
95
273
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
67
–
158
57
–
–
–
–
–
1 098
4
1
–
1
3
–
–
3
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
12
436
51
–
100
157
–
–
278
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
1 022
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
1
1
1
1
1
4
–
1
–
–
–
3
–
2
2
1
–
–
–
–
1
1
1
–
–
2
–
–
–
–
–
23
45
39
431
260
62
28
–
14
–
–
–
255
–
20
20
24
–
–
–
–
49
5
50
–
–
93
–
–
–
–
–
1 395
9
–
1
7
1
–
–
–
–
4
–
1
–
–
–
8
1
8
–
–
1
1
–
–
–
1
1
14
2
–
3
63
139
–
136
87
15
–
–
–
–
67
–
–
–
–
–
151
16
89
–
–
35
5
–
–
–
32
30
59
35
–
–
896
15
3
2
9
8
8
–
4
–
4
–
4
–
2
2
9
1
8
–
–
2
2
2
–
1
4
1
14
2
–
3
110
796
362
567
447
329
301
–
292
–
67
–
255
–
20
20
175
16
89
–
–
84
10
117
–
158
182
30
59
35
–
–
4 411
16,16
15,98
16,75
13,86
9,31
9,70
–
11,45
–
5,20
–
18,76
–
0,58
0,58
1,60
1,31
5,80
–
–
5,97
0,32
13,53
–
8,38
14,99
4,98
2,62
2,14
–
–
6,07
–
–
1
–
1
–
–
–
–
–
6
–
333
–
4
11
10
–
–
105
–
110
–
–
–
–
–
1 336
–
–
–
209
865
918
–
–
2,26
–
1,00
–
–
–
–
–
21,86
–
–
–
17,53
17,33
31,36
–
–
60
136
120
20
116
–
47
121
10
–
183
84
–
77
19
14
3
–
9
4
–
–
1
–
–
–
1
–
3
5
8
1
6 290
1 289
–
2 996
494
–
–
850
–
–
–
400
–
4 164
242
1 452
471
–
1
38
6
27
13
12
4
4
5
4
19
13
3
4
6
4
–
198
4 211
5 568
8 391
2 922
8 213
1 300
2 860
7 506
3 189
2 519
–
1 176
477
2 520
1 363
–
–
–
–
–
–
1
–
–
–
–
–
6
–
1
–
–
–
–
–
–
–
–
564
–
–
–
–
–
15 762
–
213
–
–
–
3
9
14
19
5
6
5
5
5
7
2
–
4
–
5
3
–
446
283
556
1 464
377
1 035
739
1 386
436
439
164
–
312
–
154
98
4
2
1
10
4
3
8
1
–
–
3
–
1
1
2
–
6
874
302
40
128
502
359
655
2
–
–
1 149
–
–
–
51
–
77
18
9
48
39
54
21
27
11
9
10
14
22
20
11
12
19
14
7 164
2 235
4 534
9 248
10 851
3 658
10 467
2 891
4 246
7 942
4 777
3 083
15 762
5 652
983
4 126
2 009
100,00
100,00
97,74
100,00
99,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
78,14
100,00
100,00
100,00
82,47
82,67
68,64
–
–
–
–
14
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
1 100
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
40,88
–
–
–
–
–
–
–
–
91
–
234
–
–
205
–
443
–
72
–
263
61
–
–
–
3
4
–
17
–
61
–
3
–
–
–
–
–
421
881
–
10 207
–
27 003
–
1 242
–
–
8
6
11
5
4
9
1
–
2
8
3
4
3
2 049
1 032
11 498
806
550
13 024
450
–
99
5 073
578
16 559
1 980
–
–
–
–
–
–
–
–
3
–
–
–
2
–
–
–
–
–
–
–
–
792
–
–
–
1 190
8
3
32
6
3
2
32
12
69
7
2
1
4
16 889
109
1 441
280
160
1 499
5 281
315
8 061
203
476
2 279
171
6
1
4
–
1
–
4
1
47
–
7
2
–
11 146
162
37
–
–
–
21
12
2 047
–
117
119
–
22
10
47
14
12
11
54
13
182
15
15
7
9
30 084
1 303
12 976
1 507
1 591
14 523
15 959
327
38 002
5 276
2 413
18 957
3 341
100,00
100,00
100,00
100,00
59,12
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
100,00
24
Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss • Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2016
Inventar der Liegenschaften
Anzahl Total MietOrt, Adresse
Gebäude
objekte
Zürich, Hallwylstrasse 71
1
27
Zürich, Hönggermarkt / Limmattalstrasse 186, 200, 200a / Regensdorferstrasse 5, 9 / Dorfbachweg 1
5
136
Zürich, Limmatquai 80
1
11
Zürich, Löwenstrasse 29
1
132
Zürich, Löwenstrasse 53 / Gessnerallee 36
2
19
Zürich, Sihlcity
10
1 138
Total II
59
4 974
Total Miet­ Grundstücks- Erstellungsfläche (m2)
jahr
fläche (m2)
3 711
829
1962
5 615
3 091
1989
1 058
209
1859
5 160
1 380
1959
1 695
719
1877
12 598
5 417
2007
280 367
204 862
Erwerbs­
datum
01.09.2009
30.06.1987
07.10.1981
30.06.1957
01.06.2008
26.06.2003
davon im Stockwerkeigentum
davon im Baurecht
Gemischte Bauten
Allschwil, Baslerstrasse 252, 254
Birsfelden, Hauptstrasse 33, 35
Birsfelden, Hauptstrasse 52
Genf*, Boulevard James-Fazy 13 / Rue Bautte 7, 9
Lausanne, Avenue des Jordils 5
Spreitenbach, Shopping-Center 7, 9
Vevey, Rue du Simplon 35
Zürich, Überbauung Im Rank / Schärrergasse 2 / Dorfbachweg 5, 7 / Limmattalstrasse 202, 204
Total III
Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten
Basel, Erlenmatt, Baufeld A
Glattbrugg, Thurgauerstrasse 101, «Ambassador-House»
Zürich, Dangelweg 1, 3
Total IV
2
2
1
57
59
70
2 228
2 192
2 571
2 389
1 126
1 422
1989
1986
1984
22.04.1988
01.06.1987
24.08.1963
1
2
1
1
10
68
255
29
48
586
2 351
14 396
2 256
2 062
28 056
857
13 756
504
1 270
21 324
1963
1970
1964
1990
01.06.1963
02.02.1977
30.06.1964
02.12.1988
1
1
2
4
–
–
–
–
–
–
–
–
3 605
9 871
2 740
16 216
2019
1990/2017
1980/2017
01.07.2016
30.09.1989
01.04.1980
–
–
–
–
146
7 308
381 091
341 353
davon im Stockwerkeigentum
Baurechtsgrundstücke
Total V
Gesamttotal
davon im Stockwerkeigentum
davon im Baurecht
* In der Berichtsperiode veräusserte Liegenschaften
1)Nicht annualisiert
2)Gemeinsam genutzte Parzelle mit Mattenhofstrasse 11, 13, 15
3)Gemeinsam genutzte Parzelle mit Sennweg 4, 6
4)Miteigentum 51/100 = 11 014 m2 (totale Grundstücksfläche = 21 596 m2)
5)Miteigentum 129/1 000 = 5 417 m2 (totale Grundstücksfläche = 41 991 m2)
6)Miteigentum ein Drittel = 3 605 m2 (totale Grundstücksfläche = 10 815 m2)
26
Eigentumsverhältnis
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Miteigentum 5)
Bruttoerträge
Mietzinsausfälle 1)
Zimmer
in CHF
in % (Nettomietertrag) 1) 1–1,52–2,53–3,54–4,5 5+
–
–
1 035 650
–
–
–
–
–
10 806
0,57
1 875 866
2
6
8
3
–
1 212
0,17
727 444
–
6
–
1
–
153 114
4,04
3 641 002
–
–
–
–
–
77 453
8,50
833 692
–
–
–
–
–
65 275
1,14
5 681 387
16
–
–
–
–
9 160 607
10,35
79 323 306
357
27
15
10
13
Gestehungskosten
20 732 000
41 364 371
9 529 721
22 274 000
26 841 000
78 338 000
1 408 098 830
Verkehrswert
21 780 000
36 060 000
18 720 000
80 000 000
23 220 000
103 877 250
1 584 549 250
SollMietertrag 1)
1 035 650
1 886 672
728 656
3 794 116
911 145
5 746 662
88 483 913
121 319 000
121 460 000
6 784 812
235 463
3,47
6 549 349
18 338 000
18 380 000
1 367 028
80 376
5,88
1 286 652
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
10 006 000
8 010 000
9 101 000
9 185 000
8 574 000
9 020 000
507 838
462 591
453 336
134 581
591 485
5 144 850
475 440
516 706
8 286 827
2
14
16
3
–
–
–
–
–
10 090 000
98 290 000
8 865 000
8 763 000
152 787 000
13,77
1,17
6,48
28,86
0,24
0,30
–
2,19
2,37
6
–
–
4 758 000
73 069 000
6 139 106
11 377 407
122 460 513
81 101
5 460
31 407
54 600
1 447
15 275
–
11 583
200 873
–
–
–
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
Alleineigentum
588 939
468 051
484 743
189 181
592 932
5 160 125
475 440
528 289
8 487 700
4
70
3
1
78
3
55
5
5
74
4
33
7
8
84
3
31
4
–
41
3
–
2
–
5
Miteigentum 6)
Stockwerkeigentum
Alleineigentum
28 731 000
222 377 000
17 332 283
268 440 283
26 026 667
144 105 000
24 200 000
194 331 667
–
–
34 275
34 275
–
–
7 283
7 283
–
–
21,25
21,25
–
–
26 992
26 992
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
222 377 000
144 105 000
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
2 043 907 748
2 298 048 917
116 256 281
10 147 692
8,73
106 108 589
500
208
328
272
158
343 696 000
265 565 000
6 784 812
235 463
3,47
6 549 349
18 338 000
18 380 000
1 367 028
80 376
5,88
1 286 652
Wohnungen
Total Wohnungen
Anz.m2%
–
–
–
19
1 458
25,97
7
608
57,47
–
–
–
–
–
–
16
224
1,78
422
6 933
2,47
Parking
20
94
–
95
3
855
3 429
Anz.
–
10
1
5
3
86
242
Gewerbe
Büros, PraxisKinos / Hotels /
Übrige kommer­
Total Gewerbeobjekte
Läden
räume usw.
Restaurants
Lagerräume
zielle Räume
ohne GA/EP/PP
m2Anz.
m2Anz.
m2Anz. m2Anz. m2Anz. m2%
–
–
–
–
–
2
677
5
3 034
7
3 711 100,00
3 122
6
626
–
–
5
409
2
–
23
4 157
74,03
147
2
274
–
–
1
29
–
–
4
450
42,53
664
12
3 959
–
–
16
504
4
33
37
5 160 100,00
632
12
1 057
–
–
1
5
–
1
16
1 695 100,00
5 338
26
3 112
17
2 379
95
966
43
579
267
12 374
98,22
68 305
285 115 139
30
20 900
393 47 643
173 21 447
1 123 273 434
97,53
11
14
16
1 028
1 330
1 248
46,14
60,68
48,54
33
33
44
4
4
3
486
326
657
5
2
–
508
190
–
–
–
–
–
–
–
3
2
5
158
283
527
1
4
2
48
63
139
13
12
10
1 200
862
1 323
53,86
39,32
51,46
17
189
21
14
282
1 484
10 459
1 761
953
18 263
63,12
72,65
78,06
46,22
65,09
44
–
–
17
171
–
28
5
5
49
–
2 179
418
483
4 549
7
19
–
4
37
867
1 298
–
456
3 319
–
1
–
–
1
–
92
–
–
92
–
13
1
6
30
–
357
77
156
1 558
–
5
2
2
16
–
11
–
14
275
7
66
8
17
133
867
3 937
495
1 109
9 793
36,88
27,35
21,94
53,78
34,91
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
1 466
93 453
24,52
4 476
303
73 952
334
119 480
31
20 992
446
50 596
252
22 618
1 366
287 638
75,48
28
Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss • Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2016
Erläuterungen zum geprüften Jahresbericht per 30. September 2016
Erläuterung 1:
Verkaufs­
restriktionen USA
Anteile dieses Immobilienfonds dürfen innerhalb der USA und ihren Territorien weder angeboten, verkauft noch
ausgeliefert werden. Anteile dieses Immobilienfonds dürfen Bürgern der USA oder Personen mit Wohnsitz oder
Sitz in den USA und/oder anderen natürlichen oder juristischen Personen, deren Einkommen und/oder Erträge, ungeachtet der Herkunft, der US-Einkommenssteuer unterliegen, sowie Personen, die gemäss Regulation
S des US Securities Act von 1933 und/oder dem US Commodity Exchange Act in der jeweils gültigen Fassung
als US-Personen gelten, weder angeboten, verkauft noch ausgeliefert werden.
Erläuterung 2:
Prozess
Die Société Internationale de Placements als vormalige Fondsleitung des Credit Suisse Real Estate Fund
Interswiss ist Beklagte in einem Prozess, der 1991 beim Zivilgericht in Basel eingeleitet worden ist. Die Klägerschaft macht Schadenersatzansprüche aus der Zeit der Achtzigerjahre geltend. Das Verfahren ist weiterhin
beim Bundesgericht in Lausanne hängig.
Erläuterung 3:
Kommissionen
a)Vergütungen an die Fondsleitung
– Für die Leitung des Anlagefonds und der Immobiliengesellschaften wurde auf dem Gesamtfondsvermögen
zu Beginn des Geschäftsjahres eine Verwaltungskommission von jährlich 0,49% erhoben.
– Für die Mühewaltung bei der Erstellung von Bauten, bei umfassenden Renovationen und Umbauten ­belastete
die Fondsleitung dem Anlagefonds eine Kommission von 2,0% der Baukosten.
– Für die Bemühungen beim Kauf und Verkauf von Grundstücken belastete die Fondsleitung dem Anlage­fonds
eine Entschädigung von 1,5% des Kaufs- bzw. Verkaufspreises, sofern nicht ein Dritter damit ­beauftragt war.
– Als Entschädigung für die Verwaltung der einzelnen Liegenschaften belastete die Fondsleitung dem Anlage­
fonds während der Berichtsperiode 3,3% der Mietzinseinnahmen (inkl. Baurechtszinseinnahmen).
b)Vergütungen an die Depotbank
– Für die Verwahrung der Effekten und die Besorgung des Zahlungsverkehrs stellte die Depotbank zulasten
des Anlagefonds keine Entschädigung in Rechnung.
– Für die Überwachung der Fondsleitung belastete die Depotbank dem Anlagefonds eine Vergütung von
0,03% des Nettofondsvermögens zu Beginn des Geschäftsjahres.
– Für die Auszahlung des Jahresertrages an die Anleger belastete die Depotbank dem Anlagefonds keine
Vergütung.
Erläuterung 4:
Bewertungs­
methode
Im Auftrag der Fondsleitung und in Übereinstimmung mit dem Kollektivanlagengesetz wurden die Verkehrswerte per 30. September 2016 nach der Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode) nach Wüest Partner
AG neu ermittelt.
Gemäss Art. 88 Abs. 2 KAG, Art. 92 und 93 KKV sowie den SFAMA-Richtlinien für die Immobilienfonds
werden die Immobilien des Fonds regelmässig von unabhängigen, bei der Aufsichtsbehörde akkreditierten
Schätzungsexperten anhand einer dynamischen Ertragswertmethode geschätzt. Die Bewertung erfolgt zum
Preis, der bei einem sorgfältigen Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich erzielt würde. Bei ­Erwerb
oder Veräusserung von Grundstücken im Fondsvermögen sowie auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres
muss der Verkehrswert der Grundstücke im Fondsvermögen durch die Schätzungsexperten überprüft werden.
Der Verkehrswert der einzelnen Immobilien stellt einen bei gewöhnlichem Geschäftsverkehr und unter Annahme
eines sorgfältigen Kauf- und Verkaufsverhaltens mutmasslich erzielbaren Preis dar. Im Einzelfall werden, insbesondere beim Kauf und Verkauf von Fondsliegenschaften, eventuelle Opportunitäten im Interesse des Fonds
bestmöglich genutzt. Dies kann zu Abweichungen zu den Bewertungen führen.
Erläuterung 5:
Steuerliche
­Behandlung
in Deutschland
Im Zusammenhang mit der steuerlichen Behandlung des Immobilienfonds in Deutschland ist anzumerken, dass
die in § 5 Abs. 1 Nummern 1 und 2 des deutschen Investmentsteuergesetzes (InvStG) genannten Angaben
im deutschen elektronischen Bundesanzeiger veröffentlicht werden und eine Bescheinigung i.S.v. § 5 Abs. 1
Nummer 3 InvStG einer deutschen Wirtschaftsprüfungsgesellschaft erstellt wird. Da die Angaben nach den
Regeln des deutschen Steuerrechts ermittelt wurden, gilt der Immobilienfonds in Deutschland aus steuerlicher
Sicht als «transparent». Den Anlegern wird empfohlen, bezüglich der persönlichen Steuerfolgen den Steuerberater zu kontaktieren.
Erläuterung 6:
Offenlegung von
­Leerständen
Die Handhabung von Leerstandskosten wurde per 1. Oktober 2015 geändert. Bei Totalsanierungen werden
neu weder Mieten noch Leerstände in der Erfolgsrechnung verbucht noch werden Leerstandskosten aktiviert.
Die Liegenschaft wird in die Liegenschaften in Bau umklassiert und ab vollständiger Entleerung bis Bezugsbereitschaft keine Miete und kein Leerstand sollgestellt. Ab Bezugsbereitschaft wird die Liegenschaft in die
Bestandesliegenschaften umklassiert und Mieten und Leerstände sollgestellt. Bei Teilsanierungen bleibt die
Liegenschaft als Bestandesliegenschaft bilanziert und die Mieten und Leerstände werden in der Erfolgsrechnung sollgestellt.
30
Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss • Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2016
Im Vorjahr wurde für den Zeitraum vom 1.10.2014 bis 30.9.2015 Leerstandskosten für Total- und Teilsanierungen von CHF 10 644 403.12 aktiviert und Nettomieten von CHF 10 644 403.12 in der Erfolgsrechnung
verbucht.
Erläuterung 7:
Änderungen des
Fondsvertrages per
1. Oktober 2015
Die Eidgenössische Finanzmarktauftsicht FINMA hat die von der Fondsleitung und der Depotbank beantragten Änderungen des Fondsvertrages mit Verfügung vom 29. September 2015 bewilligt. Die Änderungen
sind per 1. Oktober 2015 in Kraft getreten. Die Publikation im Schweizerischen Handelsamtsblatt und in der
Neuen Zürcher Zeitung am 25. August 2015 lautete wie folgt:
Bundesgesetz über die kollektiven Kapitalanlagen (KAG) vom 23. Juni 2006
Einmalige Veröffentlichung
Mitteilung an die Anleger des
Credit Suisse 1a Immo PK
Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» für steuerbefreite inländische Einrichtungen der beruflichen Vorsorge sowie
steuerbefreite inländische Sozialversicherungs- und Ausgleichskassen
Credit Suisse Real Estate Fund Global
Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» mit Immobilienanlagen ausschliesslich im Ausland
Credit Suisse Real Estate Fund Green Property
Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds»
Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality
Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds»
Credit Suisse Real Estate Fund International
Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» für qualifizierte Anleger
Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss
Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds»
Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus
Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds»
Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus
Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» für qualifizierte Anleger
Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus
Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds»
Credit Suisse Real Estate Fund Siat
Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds»
Änderungen der Fondsverträge
Die Credit Suisse Funds AG, Zürich, als Fondsleitung, mit Zustimmung der Credit Suisse AG, Zürich, als Depotbank, beabsichtigt, vorbehältlich der Genehmigung durch die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht FINMA die Fondsverträge der oben genannten Immobilienfonds wie nachfolgend beschrieben zu ändern.
I. Die Änderungen werden in erster Linie zur Anpassung an die revidierten Bestimmungen des Bundesgesetzes über die kollektiven Kapitalanlagen (KAG) sowie der Verordnung über die kollektiven Kapitalanlagen (KKV) und zur Anpassung an den neuen Musterfondsvertrag für
schweizerische Immobilienfonds der Swiss Funds & Asset Management Association SFAMA vorgenommen.
Sofern nachfolgend keine abweichenden Angaben gemacht werden, beziehen sich die Änderungen jeweils auf alle oben genannten Immobilienfonds.
1. § 3 Die Fondsleitung
In der jeweils letzten Ziffer von § 3 (beim Credit Suisse Real Estate Fund Global und Credit Suisse Real Estate Fund International in Ziff. 8) wird neu ein Absatz eingefügt, wonach die Fondsleitung bei Geschäften mit nahestehenden Personen nach Abschluss der Transaktion einen Bericht mit Angaben zu den
einzelnen übernommenen oder übertragenen Immobilienwerten und deren Wert am Stichtag der Übernahme oder Abtretung, mit dem Schätzungsbericht
der ständigen Schätzungsexperten sowie dem Bericht über die Marktkonformität des Kaufs- oder Verkaufspreises des unabhängigen Schätzungsexperten
im Sinne von Art. 32a Abs. 1 Bst. c KKV erstellt. Die Fondsleitung erwähnt im Jahresbericht des Immobilienfonds die bewilligten Geschäfte mit nahestehenden Personen.
Zusätzlich werden die folgenden Änderungen vorgenommen:
Credit Suisse 1a Immo PK, Credit Suisse Real Estate Fund Global, Credit Suisse Real Estate Fund Green Property, Credit Suisse Real Estate Fund
Hospitality, Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss, Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus, Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus, Credit
Suisse Real Estate Fund Siat: Der bisher jeweils letzte Absatz der letzten Ziffer von § 3 (beim Credit Suisse Real Estate Fund Global und Credit Suisse
Real Estate Fund International von Ziff. 8) wird ersatzlos gestrichen.
Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus: Die Prüfgesellschaft bestätigt im Rahmen ihrer Prüfung der Fondsleitung die Einhaltung der besonderen
Treuepflicht bei Immobilienanlagen (Ziff. 7).
2. § 4 Die Depotbank
In § 4 Ziff. 9 wird jeweils (ausgenommen beim Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus) der letzte Absatz ersatzlos gestrichen.
Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus: Es wird in Ziff. 9 der folgende Absatz neu eingefügt: Die Prüfgesellschaft bestätigt im Rahmen ihrer Prüfung
der Fondsleitung die Einhaltung der besonderen Treuepflicht bei Immobilienanlagen.
3. § 5 Die Anleger
Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss: Im ersten Absatz von Ziff. 5 wird der letzte Satz gestrichen.
Credit Suisse 1a Immo PK, Credit Suisse Real Estate Fund Green Property, Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality, Credit Suisse Real Estate Fund
Interswiss, Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus, Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus, Credit Suisse Real Estate Fund Siat: Die ordentliche
wie auch die vorzeitige Rückzahlung gemäss Ziff. 5 erfolgen innerhalb von drei (bisher zwei) Monaten nach Abschluss des Rechnungsjahres.
Credit Suisse Real Estate Fund Global, Credit Suisse Real Estate Fund Green Property, Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality, Credit Suisse Real
Estate Fund Interswiss, Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus, Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus, Credit Suisse Real Estate Fund Siat:
Gemäss der neuen Ziff. 6 sind die Anleger jeweils verpflichtet, der Fondsleitung, der Depotbank und ihren Beauftragten gegenüber auf Verlangen nachzuweisen, dass sie die gesetzlichen oder fondsvertraglichen Voraussetzungen für die Beteiligung am Immobilienfonds erfüllen bzw. nach wie vor erfüllen.
Überdies sind sie verpflichtet, die Fondsleitung, die Depotbank und deren Beauftragte umgehend zu informieren, sobald sie diese Voraussetzungen nicht
mehr erfüllen.
In Ziff. 8 wird neu jeweils Bst. c eingefügt, wonach die Anteile eines Anlegers durch die Fondsleitung in Zusammenarbeit mit der Depotbank zum jeweiligen
Rücknahmepreis zwangsweise zurückgenommen werden, wenn die wirtschaftlichen Interessen der Anleger beeinträchtigt werden, insbesondere in Fällen,
wo einzelne Anleger durch systematische Zeichnungen und unmittelbar darauf folgende Rücknahmen Vermögensvorteile zu erzielen versuchen, indem sie
Zeitunterschiede zwischen der Festlegung der Schlusskurse und der Bewertung des Fondsvermögens ausnutzen (Market Timing).
Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss und Credit Suisse Real Estate Fund Siat: Der letzte Absatz von Ziff. 8 wird gestrichen.
4. § 6 Anteile und Anteilsklassen
Da die Immobilienfonds nicht in Anteilsklassen unterteilt sind, werden die bisherigen Ziff. 1 bis 3 beim Credit Suisse 1a Immo PK, Credit Suisse Real Estate
Fund Global, Credit Suisse Real Estate Fund Green Property, Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality, Credit Suisse Real Estate Fund International,
Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss, Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus, Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus und Credit Suisse
Real Estate Fund Siat jeweils ersatzlos gestrichen.
Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss: In Ziff. 2 wird der bisher zweite Absatz gestrichen.
5. § 8 Anlagepolitik
In Ziff. 2 erfolgen jeweils im Zusammenhang mit der Definition von «Grundstück» die folgenden Präzisierungen: «Wohnbauten im Sinne von Liegenschaften, welche zu Wohnzwecken dienen» und «Baurechtsgrundstücke (inkl. Bauten und Baudienstbarkeiten)». Beim Credit Suisse Real Estate Fund
LogisticsPlus erfolgt die Präzisierung lediglich in Bezug auf «Baurechtsgrundstücke (inkl. Bauten und Baudienstbarkeiten)».
31
Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss • Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2016
Beim Credit Suisse Real Estate Fund Green Property, Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality, Credit Suisse Real Estate Fund LogisticPlus, Credit
Suisse Real Estate Fund PropertyPlus wird die Ziff. 2 Bst. b) an den Musterfondsvertrag angepasst (beim Credit Suisse Real Estate Fund Siat und Credit
Suisse Real Estate Fund Interswiss Ziff. 2 Bst. c).
Beim Credit Suisse Real Estate Fund Green Property, Credit Suisse Reat Estate Fund PropertyPlus, Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality, Credit
Suisse Real Estate Fund Interswiss, Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus und Credit Suisse Real Estate Fund Siat wird in Ziff. 3 ergänzt, dass die
Fondsleitung jeweils nach Fertigstellung der Bauten, den Verkehrswert schätzen lässt.
6. § 9 Sicherstellung der Verbindlichkeiten und kurzfristig verfügbaren Mittel – Credit Suisse 1a Immo PK, Credit Suisse Real Estate Fund
Interswiss, Credit Suisse Real Estate Fund Siat
Als Verbindlichkeiten gelten aufgenommene Kredite, Verpflichtungen aus dem Geschäftsgang sowie sämtliche Verpflichtungen aus gekündigten Anteilen
(Ziff. 2).
7. § 13 Aufnahme und Gewährung von Krediten
Credit Suisse 1a Immo PK, Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss, Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus, Credit Suisse Real Estate Fund
Siat: Der bisherige Absatz wird neu zu Ziff. 1. Neu wird die folgende Ziff. 2 eingefügt: Die Fondsleitung darf für Rechnung des Immobilienfonds Kredite
aufnehmen.
Credit Suisse Real Estate Fund International: Die Fondsleitung darf für Rechnung des Immobilienfonds Kredite aufnehmen (Ziff. 3).
8. § 14 Belastung der Grundstücke
Alle Immobilienfonds ausser Credit Suisse 1a Immo PK und Credit Suisse Real Estate Fund International: Zur Wahrung der Liquidität kann die Belastung
vorübergehend und ausnahmsweise auf die Hälfte des Verkehrswertes erhöht werden, sofern die Interessen der Anleger gewahrt bleiben. In diesem Fall
hat die Prüfgesellschaft im Rahmen der Prüfung des Immobilienfonds zu den Voraussetzungen gemäss Art. 96 Abs. 1bis KKV Stellung zu nehmen (Ziff. 2).
9. § 16 Berechnung des Nettoinventarwertes und Beizug von Schätzungsexperten
Ziff. 2 wird ergänzt: Bei Erwerb/Veräusserung von Grundstücken lässt die Fondsleitung die Grundstücke vorgängig schätzen. Bei Veräusserungen ist eine
neue Schätzung nicht nötig, sofern die bestehende Schätzung nicht älter als 3 Monate ist und sich die Verhältnisse nicht wesentlich geändert haben.
Die bisherige Ziff. 8 (beim Credit Suisse Real Estate Fund Global, Credit Suisse Real Estate Fund Green Property, Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality, Credit Suisse Real Estate Fund International, Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus und Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus zusätzlich
die bisherige Ziff. 9) wird gestrichen. Die neu eingeschobene Ziff. 7 lautet wie folgt: Die Bewertung der Grundstücke (inkl. unbebauter Grundstücke oder
angefangener Bauten) für den Immobilienfonds erfolgt nach der aktuellen SFAMA Richtlinie für die Immobilienfonds. Die Ermittlung des Verkehrswertes
erfolgt nach der DCF (Discounted Cashflow) Methode. Die Bewertung der unbebauten Grundstücke und angefangenen Bauten wird jährlich einer Werthaltigkeitsprüfung unterzogen.
Der Nettoinventarwert wird auf zwei Dezimalstellen gerundet (Ziff. 8).
10.§ 17 Ausgabe und Rücknahme von Anteilen und Handel
Bei der tranchenweisen Ausgabe von Anteilen darf die bisherige Anzahl Anteile maximal verdoppelt werden (Ziff. 1).
Die Nebenkosten gemäss Ziff. 3 beinhalten insbesondere Handänderungssteuern, Notariatskosten, Gebühren, marktkonforme Courtagen und Abgaben.
Zusätzlich werden bei den nachfolgend aufgeführten Immobilienfonds in § 17 die folgenden Änderungen vorgenommen:
Credit Suisse Real Estate Fund Siat: In Ziff. 2 wird der Hinweis auf die Credit Suisse AG, Zürich, gestrichen.
Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus: Bei der Ausgabe von Anteilen wird der jeweils angewandte Satz der Nebenkosten im Emissionsprospekt und
bei der Rücknahme von Anteilen in der entsprechenden Abrechnung ausgewiesen (Ziff. 3).
Beim Credit Suisse Real Estate Fund Green Property, Credit Suisse Real Estate Fund Global, Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality, Credit Suisse
Real Estate Fund International, Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus, Credit Suisse Real Estate Fund LogisticPlus, Credit Suisse Real Estate Fund
PropertyPlus Anpassung von Ziff. 7: Solange die Rückzahlung der Anteile aus den unter Ziff. 5 Bst. a) bis c) genannten Gründen aufgeschoben ist, findet
keine Ausgabe von Anteilen statt.
11.§ 18 Vergütungen und Nebenkosten zulasten der Anleger
Der zurzeit massgebliche Satz der Ausgabekommission und der Rücknahmekommission ist aus dem Prospekt und dem vereinfachten Prospekt (für den
Credit Suisse 1a Immo PK aus dem Anhang) ersichtlich (Ziff. 1 und 2).
Zusätzlich werden bei den nachfolgend aufgeführten Immobilienfonds in § 18 die folgenden Änderungen vorgenommen:
Credit Suisse Real Estate Fund Global: Der letzte Satz von Ziff. 3 wird ersatzlos gestrichen.
Credit Suisse 1a Immo PK, Credit Suisse Real Estate Fund Siat: Bei der Ausgabe und Rücknahme von Anteilen erhebt die Fondsleitung zudem zugunsten
des Fondsvermögens die Nebenkosten, die dem Immobilienfonds im Durchschnitt aus der Anlage des einbezahlten Betrages bzw. aus dem Verkauf eines
dem gekündigten Anteil entsprechenden Teils der Anlagen erwachsen (Ziff. 3).
12.§ 19 Vergütungen und Nebenkosten zulasten des Fondsvermögens
In Ziff. 1 zur Verwaltungskommission wird der Begriff «Asset Management» jeweils durch «Vermögensverwaltung» ersetzt. Für den Credit Suisse Real Estate
Fund Global und den Credit Suisse Real Estate Fund International erfolgt zusätzlich ein Hinweis auf die «Leitung des Immobilienfonds und der Immobiliengesellschaften» (Ziff. 1).
Alle Immobilienfonds ausser Credit Suisse 1a Immo PK: Der effektiv angewandte Satz der Verwaltungskommission ist jeweils aus dem Jahres- und Halbjahresbericht ersichtlich (Ziff. 1).
Alle Immobilienfonds ausser Credit Suisse 1a Immo PK: Der effektiv angewandte Satz der Depotbankkommission ist jeweils aus dem Jahres- und Halbjahresbericht ersichtlich (Ziff. 2).
Fondsleitung und Depotbank haben gemäss Ziff. 4 ausserdem Anspruch auf Ersatz der folgenden Auslagen, die ihnen in Ausführung des Fondsvertrages
entstanden sind:
a) Kosten für den An- und Verkauf von Immobilienanlagen, namentlich marktübliche Courtagen, Anwaltshonorare und Notargebühren, Mutationsgebühren;
b) Abgaben der Aufsichtsbehörde für die Gründung, Änderung, Auflösung oder Vereinigung des Immobilienfonds;
c) Jahresgebühr der Aufsichtsbehörde;
d) Honorare der Prüfgesellschaft für die jährliche Prüfung sowie für Bescheinigungen im Rahmen von Gründungen, Änderungen, Auflösung oder Vereinigung des Immobilienfonds;
e) Honorare für Rechts- und Steuerberatung im Zusammenhang mit Gründungen, Änderungen, Auflösung oder Vereinigung des Immobilienfonds sowie
der allgemeinen Wahrnehmung der Interessen des Immobilienfonds und seiner Anleger;
f) Kosten für die Publikation des Nettoinventarwertes des Immobilienfonds sowie sämtliche Kosten für Mitteilungen an die Anleger einschliesslich Übersetzungskosten, welche nicht einem Fehlverhalten der Fondsleitung zuzuschreiben sind;
g) Kosten für den Druck juristischer Dokumente sowie Jahres- und Halbjahresberichte des Immobilienfonds (beim Credit Suisse 1a Immo PK nur der
Jahresberichte);
h) Kosten für eine allfällige Eintragung des Immobilienfonds bei einer ausländischen Aufsichtsbehörde, namentlich von der ausländischen Aufsichtsbehörde erhobene Kommissionen, Übersetzungskosten sowie die Entschädigung des Vertreters oder der Zahlstelle im Ausland;
i) Kosten im Zusammenhang mit der Ausübung von Stimmrechten oder Gläubigerrechten durch den Immobilienfonds, einschliesslich der Honorarkosten
für externe Berater;
j) Kosten und Honorare im Zusammenhang mit im Namen des Immobilienfonds eingetragenem geistigen Eigentum oder mit Nutzungsrechten des Immobilienfonds;
k) alle Kosten, die durch die Ergreifung ausserordentlicher Schritte zur Wahrung der Anlegerinteressen durch die Fondsleitung, den Vermögensverwalter
kollektiver Kapitalanlagen oder die Depotbank verursacht werden.
Weiter kann die Fondsleitung im Rahmen von Art. 37 Abs. 2 KKV folgende Nebenkosten dem Fondsvermögen belasten:
l) Kosten bzw. Honorare der unabhängigen Schätzungsexperten, deren Hilfspersonen sowie allfälliger weiterer Experten;
m)Marktübliche Kommissionen Dritter im Zusammenhang mit dem Kauf und Verkauf von Grundstücken sowie der Erstvermietung bei Neubauten und nach
Sanierung;
n) Betriebskosten aus der Liegenschaftsverwaltung für Löhne, Sozialleistungen und öffentlich-rechtliche Abgaben für die Hauswarte, Heizer, Concierges
oder ähnliche Funktionen sowie Kosten für Service- und Infrastrukturdienstleistungen;
o) Kosten bzw. Gebühren im Zusammenhang mit einer allfälligen Kotierung und/oder Kapitalerhöhung des Immobilienfonds;
p) Anwalts- und Gerichtskosten im Zusammenhang mit der Geltendmachung bzw. der Abwehr von Forderungen die dem Immobilienfonds zustehen bzw.
gegen diesen geltend gemacht werden;
q) Kosten für den Beizug weiterer externer Experten, sofern die zu machenden Abklärungen/Beurteilungen den Interessen der Anleger dienen.
Zusätzlich trägt der Immobilienfonds sämtliche aus der Verwaltung des Fondsvermögens erwachsenden Nebenkosten für den An- und Verkauf der Anlagen (namentlich marktübliche Courtagen, Kommissionen, Steuern und Abgaben). Diese Kosten werden direkt mit dem Einstands- bzw. Verkaufswert der
betreffenden Anlagen verrechnet. Im Weiteren trägt der Immobilienfonds die Kosten für die Überprüfung und Aufrechterhaltung von Qualitätsstandards bei
physischen Anlagen (Ziff. 5).
32
Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss • Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2016
Die Fondsleitung und deren Beauftragte bezahlen weder Retrozessionen zur Entschädigung der Vertriebstätigkeit von Fondsanteilen noch Rabatte um die
auf den Anleger entfallenden, dem Immobilienfonds belasteten Gebühren und Kosten zu reduzieren (Credit Suisse Real Estate Fund Global, Credit Suisse
Real Estate Fund International, Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss, Credit Suisse Real Estate Fund Siat: Ziff. 7; Credit Suisse 1a Immo PK, Credit
Suisse Real Estate Fund Green Property, Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality, Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus, Credit Suisse Real Estate
Fund LogisticsPlus, Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus: Ziff. 6).
Für den Credit Suisse Real Estate Fund Global und den Credit Suisse Real Estate Fund International wird zusätzlich noch die folgende Ziff. 6 neu eingefügt:
Die Leistungen der Immobiliengesellschaften an die Mitglieder ihrer Verwaltung, die Geschäftsführung und das Personal sind auf die Vergütungen anzurechnen, auf welche die Fondsleitung nach § 19 Anspruch hat.
13.§ 22 Verwendung des Erfolges – Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus
Beträgt der Nettoertrag eines Rechnungsjahres inklusive vorgetragener Erträge aus früheren Rechnungsjahren weniger als 1% des Nettovermögens und
weniger als CHF 1 pro Anteil, so kann auf eine Ausschüttung verzichtet und der gesamte Nettoertrag auf die neue Rechnung vorgetragen werden (Ziff. 2).
14.§ 24 Vereinigung
Die Formulierung von § 24 wird jeweils an den neuen SFAMA Musterfondsvertrag für schweizerische Immobilienfonds angepasst.
Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass allfällige im Zusammenhang mit Vereinigungen entstandene Fraktionen in bar ausbezahlt werden (Ziff. 1).
Weder den Immobilienfonds noch den Anlegern dürfen aus einer Vereinigung Kosten erwachsen. Vorbehalten bleiben die Bestimmungen von § 19 Ziff. 4
Bst. b), d) und e) (§ 24 Ziff. 2 Bst. e).
II. Weitere Änderungen
15.Credit Suisse Real Estate Fund International – § 1 Bezeichnung, eingeschränkter Anlegerkreis, Firma und Sitz von Fondsleitung und
­Depotbank, nicht anwendbare Bestimmungen des KAG / § 14 Belastung der Grundstücke
Aufgrund der Beschränkung des Anlegerkreises auf qualifizierte Anleger, hat die Fondsleitung mit Zustimmung der Depotbank beantragt, dass die Bestimmungen über die Höhe der Fremdfinanzierungslimite (Art. 96 Abs. 1 KKV) sowie zur Pflicht zur ständigen Einhaltung der Fremdfinanzierungslimite (Art. 96
Abs. 1bis KKV) nur eingeschränkt anwendbar sind (§ 1 Ziff. 4).
Die Belastung aller Grundstücke darf im Durchschnitt 50% des Verkehrswertes nicht übersteigen. Diese Limite wird auch nach Inkrafftreten von Art. 96
Abs. 1 KKV für diesen Immobilienfonds weiterhin beibehalten. Zur Wahrung der Liquidität kann die Belastung wie bis anhin vorübergehend bis maximal 60%
erhöht werden, sofern die Interessen der Anleger gewahrt bleiben. In diesem Fall hat die Prüfgesellschaft im Rahmen der Prüfung des Immobilienfonds zu
den Voraussetzungen gemäss Art. 96 Abs. 1bis KKV Stellung zu nehmen (§ 14 Ziff. 2). Die Höhe der vorgenannten Limiten bleibt unverändert. Aufgrund
der Einführung von Art. 96 KKV wird neu gestützt auf Art. 10 Abs. 5 KAG eine Abweichung beantragt, um die bestehenden Limiten beibehalten zu können.
16.Formelle Änderungen
Zusätzlich werden jeweils weitere formelle Änderungen vorgenommen, welche die Interessen der Anleger nicht tangieren und daher nicht veröffentlicht
werden (bspw. Verschiebung von einzelnen Ziffern innerhalb eines Paragraphen, Anpassung der Terminologie ohne materielle Auswirkung auf die Anleger,
etc.).
17.Änderung der Prospekte resp. des Anhangs
Die Prospekte der Immobilienfonds resp. der Anhang für den Credit Suisse 1a Immo PK werden entsprechend angepasst.
Die Änderungen im Wortlaut, die Prospekte mit integriertem Fondsvertrag, die vereinfachten Prospekte sowie die letzten Jahres- und Halbjahresberichte können
kostenlos bei der Fondsleitung und der Depotbank bezogen werden. Für den Credit Suisse 1a Immo PK können die Änderungen im Wortlaut, der Fondsvertrag
mit Anhang sowie die letzten Jahresberichte kostenlos bei der Fondsleitung und der Depotbank bezogen werden.
In Übereinstimmung mit Art. 41 Abs. 1 und Abs. 2bis i.V.m. Art. 35a Abs. 1 der Verordnung über die kollektiven Kapitalanlagen (KKV) werden die Anleger
darüber informiert, dass sich die Prüfung und Feststellung der Gesetzeskonformität der Änderungen des Fondsvertrages durch die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht FINMA auf die oben in den Ziff. 4 bis 8 sowie 15 aufgeführten Änderungen erstreckt.
Die Anleger werden darauf hingewiesen, dass sie innert 30 Tagen seit dieser Publikation bei der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht ­FINMA,
Laupenstrasse 27, Postfach, 3003 Bern, gegen die beabsichtigten Änderungen des Fondsvertrags Einwendung erheben oder die Auszahlung
ihrer Anteile in bar verlangen können, sofern diese nicht gestützt auf Art. 27 Abs. 3 KAG i.V.m. Art. 41 Abs. 1bis KKV vom Einwendungsrecht
ausgenommen sind.
Zürich, den 25. August 2015
Die Fondsleitung:
Die Depotbank: Erläuterung 8:
Änderungen des
Fondsvertrages per
1. Februar 2016
Credit Suisse Funds AG, Zürich
Credit Suisse AG, Zürich
Die Eidgenössische Finanzmarktauftsicht FINMA hat die von der Fondsleitung und der Depotbank beantragten Änderungen des Fondsvertrages mit Verfügung vom 22. Januar 2016 bewilligt. Die Publikation im
Schweizerischen Handelsamtsblatt und in der Neuen Zürcher Zeitung am 4. Dezember 2015 lautete wie
folgt:
Bundesgesetz über die kollektiven Kapitalanlagen (KAG) vom 23. Juni 2006
Einmalige Veröffentlichung
Mitteilung an die Anleger des
Credit Suisse 1a Immo PK
Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» für steuerbefreite inländische Einrichtungen der beruflichen Vorsorge sowie steuerbefreite inländische Sozialversicherungs- und Ausgleichskassen
Credit Suisse Real Estate Fund Global
Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» mit Immobilienanlagen ausschliesslich im Ausland
Credit Suisse Real Estate Fund Green Property
Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds»
Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality
Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds»
Credit Suisse Real Estate Fund International
Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» für qualifizierte Anleger
Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss
Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds»
Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus
Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds»
Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus
Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» für qualifizierte Anleger
Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus
Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds»
Credit Suisse Real Estate Fund Siat
Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds»
Änderungen der Fondsverträge
Die Credit Suisse Funds AG, Zürich, als Fondsleitung, mit Zustimmung der Credit ­Suisse AG, Zürich, als Depotbank, beabsichtigt, vorbehältlich der Genehmigung durch die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht FINMA, die Fondsverträge der oben genannten Immobilienfonds wie nachfolgend beschrieben zu ändern.
Sofern keine abweichenden Angaben gemacht werden, beziehen sich die Änderungen jeweils auf alle oben genannten Immobilienfonds.
1. § 1 Bezeichnung, Firma und Sitz von Fondsleitung und Depotbank (beim Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality, Credit Suisse 1a
Immo PK und beim Credit Suisse Real Estate Fund ­LogisticsPlus § 1 Bezeichnung, Firma und Sitz von Fondsleitung und Depotbank, nicht
anwendbare Bestimmungen des KAG)
Die Credit Suisse AG ist neu Vermögensverwalter für sämtliche oben genannten Immobilienfonds. (Ziff. 4)
33
Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss • Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2016
2. § 17 Ausgabe und Rücknahme von Anteilen und Handel
Bisher wurden bei der Ausgabe von Anteilen zum Nettoinventarwert die Nebenkosten (Handänderungssteuern, Notariatskosten, Gebühren, marktkonforme Courtagen, Abgaben usw.) die dem Immobilienfonds im Durchschnitt aus der Anlage des einbezahlten Betrages erwachsen, zugeschlagen. (Ziff. 3)
Der Wortlaut unter Ziff. 3 lautet neu wie folgt:
Der Ausgabe- und Rücknahmepreis der Anteile basiert auf dem am Bewertungstag gemäss § 16 berechneten Nettoinventarwert je Anteil. Die Nebenkosten für den Ankauf der Anlagen (Handänderungssteuern, Notariatskosten, Gebühren, marktkonforme Courtagen, Abgaben usw.), die dem Immobilienfonds aus der Anlage des einbezahlten Betrages entsprechenden Teils der Anlagen erwachsen, werden dem Fondsvermögen belastet. Bei der
Rücknahme werden vom Nettoinventarwert die Nebenkosten, die dem Immobilienfonds im Durchschnitt aus dem Verkauf eines dem gekündigten Anteil
entsprechenden Teils der Anlagen erwachsen, abgezogen. Der bei Rücknahmen jeweils angewandte Satz wird in der entsprechenden Abrechnung ausgewiesen. Ausserdem kann bei der Ausgabe und Rücknahme von Anteilen zum Nettoinventarwert eine Ausgabekommission gemäss § 18 zugeschlagen
resp. eine Rücknahmekommission gemäss § 18 vom Nettoinventarwert abgezogen werden. Ausgabe- und Rücknahmepreis werden auf einen Franken
gerundet.
3. § 18 Vergütungen und Nebenkosten zulasten der Anleger
Ziff. 3 wurde entsprechend der neuen Berechnung des Ausgabepreises angepasst und lautet neu wie folgt:
Bei der Rücknahme von Anteilen erhebt die Fondsleitung zudem zugunsten des Fondsvermögens die Nebenkosten, die dem Immobilienfonds im Durchschnitt aus dem Verkauf eines dem gekündigten Anteil entsprechenden Teils der Anlagen erwachsen (vgl. § 17 Ziff. 3).
4. § 19 Vergütungen und Nebenkosten zulasten des Fondsvermögens
Ziff. 1 lit. b wird dahingehend ergänzt, dass für die Bemühungen beim Kauf und Verkauf von Grundstücken die Fondsleitung dem Immobilienfonds eine
Entschädigung belastet, sofern der Vermögensverwalter damit nicht einen Dritten beauftragt.
Zusätzliche Änderungen im Credit Suisse Real Estate Fund Global und Credit Suisse Real Estate Fund International:
5. § 8 Anlagepolitik
Ziff. 2 lit. f im Credit Suisse Real Estate Fund Global und Ziff. 2 lit. g im Credit Suisse Real Estate Fund International, wurden in der Zusammenstellung
der Verwaltungsräte bei Tochtergesellschaften hinsichtlich des Vermögensverwalters ergänzt und lauten neu wie folgt:
Die Immobilienwerte können je nach länderspezifischen Eigenheiten über Tochtergesellschaften gehalten werden, deren Verwaltungsräte jeweils mehrheitlich aus Mitgliedern des Verwaltungsrats der Fondsleitung oder Mitarbeitern des Vermögensverwalters bestehen. Die Fondsleitung stellt durch Auswahl,
Instruktion und Überwachung des Vermögensverwalters sicher, dass ihre Kontrollrechte betreffend diesen Tochtergesellschaften gewährleistet sind. Wo
aus nationalen rechtlichen Vorschriften im Zielinvestitionsland nur eine paritätische Zusammensetzung des Verwaltungsrates mit lokalen Verwaltungsräten
möglich ist, ist sicherzustellen, dass dem Verwaltungsratspräsidenten (welcher Verwaltungsrat der Fondsleitung oder ein Mitarbeiter des Vermögensverwalters ist) der Stichentscheid zukommt. (...)
6. Änderung der Prospekte resp. des Anhangs
Die Prospekte der Immobilienfonds resp. der Anhang für den Credit Suisse 1a Immo PK werden entsprechend angepasst.
Die Änderungen im Wortlaut, die Prospekte mit integriertem Fondsvertrag, die vereinfachten Prospekt sowie die letzten Jahres- und Halbjahresberichte können
kostenlos bei der Fondsleitung und der Depotbank bezogen werden. Für den Credit Suisse 1a Immo PK können die Änderungen im Wortlaut, der Fondsvertrag
mit Anhang sowie die letzten Jahresberichte kostenlos bei der Fondsleitung und der Depotbank bezogen werden.
In Übereinstimmung mit Art. 41 Abs. 1 und Abs. 2bis i.V.m. Art. 35a Abs. 1 der Verordnung über die kollektiven Kapitalanlagen (KKV) werden die Anleger
darüber informiert, dass sich die Prüfung und Feststellung der Gesetzeskonformität der Änderungen des Fondsvertrages durch die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht FINMA auf die oben in den Ziffern 1 und 5 aufgeführten Änderungen erstreckt.
Die Anleger werden darauf hingewiesen, dass sie innert 30 Tagen seit dieser Publikation bei der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht FINMA,
Laupenstrasse 27, Postfach, 3003 Bern, gegen die beabsichtigten Änderungen des Fondsvertrags Einwendung erheben oder die Auszahlung
ihrer Anteile in bar verlangen können, sofern diese nicht gestützt auf Art. 27 Abs. 3 KAG i.V.m. Art. 41 Abs. 1bis KKV vom Einwendungsrecht
ausgenommen sind.
Zürich, den 4. Dezember 2015
Die Fondsleitung:
Die Depotbank: Erläuterung 9:
Änderungen des
Fondsvertrages per
12. Juli 2016
Credit Suisse Funds AG, Zürich
Credit Suisse AG, Zürich
Die Eidgenössische Finanzmarktauftsicht FINMA hat die von der Fondsleitung und der Depotbank beantragten Änderungen des Fondsvertrages mit Verfügung vom 6. Juli 2016 bewilligt. Die Publikation im Schweizerischen Handelsamtsblatt und in der Neuen Zürcher Zeitung am 31. Mai 2016 lautete wie folgt:
Bundesgesetz über die kollektiven Kapitalanlagen (KAG) vom 23. Juni 2006
Einmalige Veröffentlichung
Mitteilung an die Anleger des
Credit Suisse Real Estate Fund Siat
Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds»
Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss
Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds»
Änderungen der Fondsverträge
Die Credit Suisse Funds AG, Zürich, als Fondsleitung, mit Zustimmung der Credit Suisse AG, Zürich, als Depotbank, beabsichtigt, vorbehältlich der Genehmigung durch die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht FINMA die Fondsverträge der oben genannten Immobilienfonds wie nachfolgend beschrieben zu ändern.
Sofern keine abweichenden Angaben gemacht werden, beziehen sich die Änderungen jeweils auf alle oben genannten Immobilienfonds.
1. § 8 Anlagepolitik
Ziff. 2 Bst. c), Abs.1, wird teilweise abgeändert und lautet neu wie folgt:
Anteile an andern Schweizerischen Immobilienfonds sowie Immobilieninvestmentgesellschaften mit Sitz in der Schweiz. Die Anteile oder Aktien müssen an
einer Schweizer Börse kotiert sein.
2. Änderung der Prospekte
Die Prospekte der Immobilienfonds werden entsprechend angepasst.
Die Änderungen im Wortlaut, die Prospekte mit integriertem Fondsvertrag, die vereinfachten Prospekte, sowie die letzten Jahresberichte können kostenlos bei
der Fondsleitung und der Depotbank bezogen werden.
In Übereinstimmung mit Art. 41 Abs. 1 und Abs. 2bis i.V.m. Art. 35a Abs. 1 der Verordnung über die kollektiven Kapitalanlagen (KKV) werden die Anleger
darüber informiert, dass sich die Prüfung und Feststellung der Gesetzeskonformität der Änderungen des Fondsvertrages durch die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht FINMA auf die oben in der Ziffer 1 aufgeführte Änderung erstreckt.
Die Anleger werden darauf hingewiesen, dass sie innert 30 Tagen seit dieser Publikation bei der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht FINMA,
Laupenstrasse 27, Postfach, 3003 Bern, gegen die beabsichtigten Änderungen des Fondsvertrags Einwendung erheben oder die Auszahlung
ihrer Anteile in bar verlangen können, sofern diese nicht gestützt auf Art. 27 Abs. 3 KAG i.V.m. Art. 41 Abs. 1bis KKV vom Einwendungsrecht
ausgenommen sind.
Zürich, den 31. Mai 2016
Die Fondsleitung:
Die Depotbank: 34
Credit Suisse Funds AG, Zürich
Credit Suisse AG, Zürich
Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss • Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2016
Bewertungsbericht
1 Auftrag
Gemäss Kollektivanlagegesetz (KAG, in Kraft seit 1.1.2007) sind die von Immobilienfonds gehaltenen Liegenschaften jährlich per Abschluss des Geschäftsjahres durch unabhängige Bewertungsexperten auf ihren
aktuellen Marktwert zu bewerten.
Die Liegenschaften des Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss wurden per 30. September 2016 von
unabhängigen, von der FINMA akkreditierten Bewertungsexperten einzeln bewertet, wobei für die Liegenschaften jeweils nach drei Jahren seit der Erstbewertung oder im Falle einer erstmaligen Bewertung durch
einen neuen Bewertungsexperten eine Besichtigung vor Ort erfolgte.
Wüest Partner war dabei von der Fondsleitung mit der Bewertungsleitung beauftragt. Dazu gehört die Koordination des gesamten Bewertungsprozesses mit Datenaufbereitung, Bereitstellung einer Bewertungssoftware sowie Zusammenstellung und Controlling der Ergebnisse der einzelnen Bewertungsexperten. Die
von der Fondsleitung beauftragten akkreditierten Bewertungsexperten sind zuständig für die eigentliche
Bewertung und Besichtigung der jeweiligen Liegenschaften. Die Credit Suisse Funds AG ist verantwortlich
für die Beschaffung der Unterlagen.
2 Bewertungs­
standards
Wüest Partner bestätigt, dass die Bewertungen den gesetzlichen Vorschriften des KAG und der KKV sowie
den Richtlinien der SFAMA entsprechen und ferner im Einklang stehen mit den branchenüblichen Bewertungsstandards. Die Bewertungen wurden einheitlich nach der Discounted-Cashflow-Methode (DCFMethode) von Wüest Partner bewertet. Der Marktwert wurde im Sinne eines «fair value» definiert, d. h. des unter
normalen Verhältnissen im aktuellen Marktumfeld wahrscheinlichen Verkaufspreises, wie er in der Schweiz
auch unter dem Begriff «Verkehrswert» verstanden wird.
Liegenschaften, welche sich aktuell im Bau befinden, werden als «Projekte» bewertet.
3 Bewertungs­
methode
Die Bewertungen erfolgen nach der DCFMethode. Dabei wird der Marktwert einer Immobilie durch die Summe aller in Zukunft zu erwartenden, auf den Stichtag diskontierten Nettoerträge bestimmt. Die Diskontierung
erfolgt pro Liegenschaft marktgerecht und risikoadjustiert, d. h. unter Berücksichtigung ihrer individuellen
Chancen und Risiken.
Im Rahmen der Bewertung erfolgt eine detaillierte Analyse und Beurteilung der einzelnen Ertrags- und Kostenpositionen. Dem Bewertungsexperten stehen als Grundlagen die Abrechnungswerte pro Liegenschaft
sowie aktuelle Marktinformationen zur Verfügung.
Die Einschätzung und Modellierung der zukünftigen Cashflows und damit der wertbestimmenden Faktoren
liegt in der Zuständigkeit der akkreditierten Bewertungsexperten, ebenso die Festlegung des Diskontierungssatzes. Nach Abschluss der Bewertungen durch die akkreditierten Bewertungsexperten führt Wüest
Partner auf der Basis von Kennziffern und Kontrollwerten ein Controlling der Bewertungsergebnisse durch,
womit massgebliche methodische Inkonsistenzen oder grobe materielle Divergenzen mit angemessener
Verlässlichkeit erkannt werden können. Abschliessend werden die Ergebnisse aller Einzelbewertungen von
Wüest Partner zusammengestellt und in einem Portfoliobericht zu Händen der Fondsleitung ausgewertet.
4 Bewertungs­
ergebnisse
Der Gesamtwert aller Liegenschaften beträgt per 30. September 2016 CHF 2 298,05 Mio. bei einem
durchschnittlichen Diskontierungssatz von 4,10%.
5 Unabhängigkeit
und Vertraulichkeit
Alle akkreditierten Bewertungsexperten sowie Wüest Partner bestätigen ihre Unabhängigkeit und garantieren die vertrauliche Behandlung von Informationen im Zusammenhang mit dieser Bewertung.
Wüest Partner AG
Zürich, 1. Oktober 2016
Peer Kocur
Manager
Andreas Ammann
Partner
35
Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss • Geprüfter Jahresbericht per 30. September 2016
Bericht der Prüfgesellschaft
Kurzbericht der
kollektivanlagen­
gesetzlichen Prüfgesellschaft an den
Verwaltungsrat
der Fondsleitung
zur Jahresrechnung
Als kollektivanlagengesetzliche Prüfgesellschaft haben wir die beiliegende Jahresrechnung des Anlagefonds
Credit S
­ uisse Real Estate Fund Interswiss, bestehend aus der Vermögensrechnung und der Erfolgs­
rechnung, den ­Angaben über die Verwendung des Erfolges und die Offenlegung der Kosten sowie den
­weiteren Angaben gemäss Art. 89 Abs. 1 Bst. b–h und Art. 90 des schweizerischen Kollektivanlagen­
gesetzes (KAG)1 für das am 30. September 2016 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft.
Verantwortung des Verwaltungsrates der Fondsleitung
Der Verwaltungsrat der Fondsleitung ist für die Aufstellung der Jahresrechnung in Übereinstimmung mit
dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörenden Verordnungen sowie dem Verkaufs­
prospekt mit integriertem Fondsvertrag verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung,
Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems, mit Bezug auf die Aufstellung der
Jahresrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist.
Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat der Fondsleitung für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer
Rechnungslegungs­methoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich.
Verantwortung der kollektivanlagengesetzlichen Prüfgesellschaft
Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Jahresrechnung abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer
Prüfungsstandards vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Jahresrechnung frei von wesentlichen falschen
Angaben ist.
Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen
für die in der Jahresrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken
wesentlicher falscher Angaben in der Jahresrechnung als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der
Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung
der Jahresrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Existenz und Wirksamkeit des internen Kontrollsystems
abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamt­
darstellung der Jahresrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise
eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden.
Prüfungsurteil
Nach unserer Beurteilung entspricht die Jahresrechnung für das am 30. September 2016 abgeschlossene
Geschäftsjahr dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörigen Verordnungen sowie dem
Verkaufsprospekt mit integriertem Fondsvertrag.
Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicher Vorschriften
Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung sowie an die Unabhängigkeit gemäss Revisionsaufsichts­gesetz erfüllen und keine mit unserer ­Unabhängigkeit nicht vereinbare Sachverhalte
vorliegen.
KPMG AG
Markus Schunk
Zugelassener Revisionsexperte
Leitender Prüfer
Adrian Walder
Zugelassener Revisionsexperte
Zürich, 20. Dezember 2016
Die deutsche Version des Jahresberichts war Bestandteil der Prüfung durch die Prüfgesellschaft. Daher bezieht sich auch der Bericht der Prüfgesellschaft
nur auf die deutsche Version.
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akroökonomische Rahmenbedingungen, Angaben zum Wohnungsmarkt, zum Geschäftsflächenmarkt, zum Baumarkt, zur Nachhaltigkeit inklusive EnergieM
und CO2-Tabellen sowie zur Kursentwicklung sind nicht Teil der weiteren Angaben und unterliegen analog der geografischen Verteilung der Fondsliegenschaften und der regionalen Aufteilung nach Verkehrswerten sowie der Bewertungsbericht Prüfungshandlungen im Sinne von PS 720.
Tel. 044 332 58 08
Fax 044 337 20 82
www.credit-suisse.com/realestatefunds
01.17 Erscheint in Deutsch und Französisch
Credit Suisse Funds AG
Uetlibergstrasse 231 / SGFC 31
CH-8045 Zürich