apoFokus - apoBank
Werbung
apoFokus apoResearch Anlageinformation Immobilien – Alles nur Fassade? > Immobilienteilmärkte – Aktuelle Lage und Ausblick > Offene Immobilienfonds – Status Quo > Perspektiven offener Immobilienfonds – Mögliche Entwicklungen Ausgabe 4│2009 apoFokus apoResearch Anlageinformation Die Deutsche Apotheker- und Ärztebank eG, Düsseldorf, unterliegt der Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin), Bonn/Frankfurt. Die in diesem apoFokus enthaltenen Informationen stellen keine Anlageberatung dar. Sie zielen nicht auf das individuelle Anlageprofil des Empfängers ab, sondern enthalten allgemeine Informationen, die eine selbstständige Anlageentscheidung erleichtern sollen. Mit dem apoFokus ist keine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf verbunden. Der apoFokus beruht auf von uns nicht überprüfbaren, allgemein zugänglichen Quellen, die wir für zuverlässig halten. Die vorliegende Publikation gibt unsere unverbindliche Auffassung über den Markt und die Produkte zum Zeitpunkt des Redaktionsschlusses wieder. Die Inhalte sind sorgfältig recherchiert. Eine Haftung/Gewähr für die Richtigkeit und Vollständigkeit kann im Einzelfall aber nicht übernommen werden. Nachdruck nur mit Genehmigung der Deutschen Apotheker- und Ärztebank. 2 Immobilien – Alles nur Fassade? Inhalt Einleitung 4 Immobilienteilmärkte – Aktuelle Lage und Ausblick 4 Offene Immobilienfonds – Status Quo 31 Perspektiven offener Immobilienfonds – Mögliche Entwicklungen 37 Zusammenfassung 43 3 apoFokus apoResearch Anlageinformation Einleitung Einleitung Die Finanz- und Wirtschaftskrise macht auch nicht vor der Anlageklasse Immobilien halt. Fast täglich sind den Medien immer wieder neue Hiobsbotschaften bezüglich sinkender Verkaufserlöse, fallender Mietpreisniveaus und wegbrechender Nachfrage nach Büros, Handelsimmobilien, Lager- und Logistik-Flächen sowie auch nach Wohnraum zu entnehmen. Kapitel 1 – Aktuelle Lage und Ausblick auf die Immobilienteilmärkte Kapitel 2 – Hintergrundinformationen zur derzeitigen Lage offener Immobilienfonds Kapitel 3 – Mögliche zukünftige Entwicklungen bei offenen Immobilienfonds Für alle Anleger, die – direkt oder indirekt – in Immobilien investiert sind bzw. in diese investieren wollen, ist deshalb die zukünftige Entwicklung der einzelnen Teilmärkte unter Berücksichtigung der verschiedenen Nutzungsarten von Bedeutung. Der erste Teil dieses apoFokus bezieht sich daher auf den direkten Immobilienmarkt und gibt einen Überblick über dessen Lage und mögliche zukünftige Entwicklungen. Offene Immobilienfonds sind ein beliebtes und sinnvolles Instrument für Privatanleger, die indirekt in Immobilien investieren wollen. Im Oktober 2008 waren einige Fondsmanager offener Immobilienfonds gezwungen, mit der Aussetzung der Rücknahme von Fondsanteilen auf verstärkte Rückgabewünsche seitens verschiedener Anlegerkreise zu reagieren. Die Verweigerung des Rückkaufs von Anteilen löste bei vielen Anlegern – oft auch mangels besseren Wissens – Ängste und Bedenken hinsichtlich der zukünftigen Wertentwicklung von Anteilen offener Immobilienfonds aus. Im zweiten Teil dieser Publikation werden daher die Hintergründe und auch die Auswirkungen der Rücknahmeaussetzung detaillierter beschrieben. Für Anleger sind zur Beurteilung einer Investition jedoch vielmehr zukünftige Potenziale von Relevanz. Der dritte Teil dieses apoFokus gibt deshalb einen Ausblick über die wahrscheinlichen zukünftigen Entwicklungen und Chancen bei offenen Immobilienfonds Immobilienteilmärkte – Aktuelle Lage und Ausblick Immobilien unter Einfluss der Finanz- und Wirtschaftskrise Heterogenität gebietet detaillierte Darstellung hinsichtlich Standort und Nutzungsart 4 Jedem Anleger ist die Heterogenität von Immobilien bzgl. ihrer geografischen Lage und ihrer Nutzungsmöglichkeiten bewusst. Von letzteren ausgehend werden die aktuelle Lage und der Ausblick deshalb auf einige regionale Märkte herunter gebrochen dargestellt. Immobilien – Alles nur Fassade? Immobilienteilmärkte – Aktuelle Lage und Ausblick Immobilien-Investitionsmarkt weltweit Die Finanz- und Wirtschaftskrise hat weltweit zu einer sich seit dem Jahr 2007 abschwächenden Nachfrage nach Immobilien geführt. Investoren legen den Fokus auf so genannte Core-Immobilien, die aufgrund ihrer Lage und ihrer (baulichen) Qualität stetige Mieterträge versprechen. Selektiv werden auch Notverkäufe und wenige opportunistische Objekte als attraktiv angesehen. Deren Angebot ist jedoch sehr begrenzt. Eine sich wieder belebende Nachfrage hängt eng mit der Erholung der Weltwirtschaft und deren Rückkehr auf einen gesunden Wachstumspfad zusammen. Durch die verzögerte Reaktion vieler Immobilienteilmärkte auf die wirtschaftlichen Fundamentaldaten ist eine solche Verbesserung nicht vor 2010 zu erwarten. Korrektur der Immobilienpreise in den USA bereits fortgeschritten Steht Konsolidierung am USImmobilienmarkt bevor? Langfristige positive Entwicklungstendenzen in Amerika nach wie vor gegeben Trend zu Megametropolen in den USA hält an Die Ursachen und auch die Probleme des US-Immobilienmarktes sind hinreichend bekannt. Unstrittig ist ebenso, dass neben einer unzulänglichen und leichtfertigen Kreditvergabe der Banken auch das Zusammentreffen mehrerer ökonomischer Faktoren (geringes Zinsniveau und Steigerung des Bruttoinlandsprodukts) die übertrieben Wertsteigerung von US-Immobilien begünstigt haben. Seit ca. zwei Jahren befindet sich nun der gesamte Immobilienmarkt in allen Nutzungsarten in einer deutlichen Korrekturphase. Es stellt sich daher die Frage, ob die derzeit zu beobachtende und notwendige Marktbereinigung in absehbarer Zeit ihrem Ende entgegenstrebt. Die Umschuldungsbemühungen der US-Regierung könnten darauf schließen lassen, die weiterhin hohe Zahl der Zwangsversteigerungen bei Wohnimmobilien eher nicht. Bei der Diskussion von Für und Wider im Speziellen darf jedoch der langfristige Trend nicht vergessen werden. Und dieser wird auch in den kommenden Jahren weiter positiv sein. Dies hängt mit der nach wie vor schnell wachsenden Bevölkerung und deren Bedarf an Büro-, Gewerbe- und Wohnimmobilien zusammen. Alle 13 Sekunden wird ein neuer US-Bürger geboren, die Bevölkerung wird bis zum Jahr 2042 auf über 400 Mio. Einwohner steigen. Diesem Zuwachs muss mit entsprechenden Planungen im Immobilienbereich begegnet werden. So wird in 2043 ein zusätzlicher Bedarf an Flächen für Büros, Gewerbe und Wohnungen von rund 310.000 km2 benötigt. Dies entspricht knapp 90 % der Fläche der Bundesrepublik Deutschland! Wie bisher auch schon absehbar, wird in den USA der Trend zu Megametropolen weiter anhalten, besonders im Westen und Süden der USA. 5 apoFokus apoResearch Anlageinformation Immobilienteilmärkte – Aktuelle Lage und Ausblick Denn obwohl diese Großstädte nur 10 % der US-Fläche einnehmen, stehen sie für 70 % der Wertschöpfung (gemessen am Bruttoinlandsprodukt). Dieses wirtschaftliche Potenzial korrespondiert mit der Nachfrage nach geeigneten Immobilien und stellt damit auch deren Wachstumsperspektiven – ungeachtet der derzeit notwendigen ökonomischen Bereinigungen – dar. Verringerung der Transaktionen und Transaktionsvolumina von 2007 auf 2008 in Europa Die Finanz- und Wirtschaftskrise führte zum Ausscheiden der spekulativen und oft mit hohem Fremdkapital arbeitenden Investoren aus dem Investitionsmarkt. Gemäß den Angaben des internationalen Maklers Jones Lang LaSalle standen in Europa im Jahr 2008 nur noch 2.500 gemeldete Verkaufstransaktionen 3.600 Verkäufen in 2007 gegenüber. Aufgrund des Rückgangs der Kaufpreise verringerte sich jedoch nicht nur die absolute Anzahl an Transaktionen, sondern auch das gehandelte Volumen. Es sank im Jahr 2008 um ca. 54 % gegenüber 2007 auf 112,5 Mrd. Euro. Der Abschwung in Zahlen (Deutschland) 6 Bei Betrachtung des Investitionsmarktes der Immobilien mit gewerblicher Nutzung fällt auf, dass das Transaktionsvolumen in Deutschland von rund 10 Mrd. Euro innerhalb des ersten Quartals 2007 bis auf ca. 2 Mrd. Euro im ersten Quartal dieses Jahres zusammengeschmolzen ist. Für das Gesamtjahr 2009 prognostiziert Jones Lang LaSalle ein Transaktionsvolumen von 6 bis 7 Mrd. Euro (im Vergleich 2007: rund 60 Mrd. Euro). Die Verminderung des Transaktionsvolumens beruht dabei auf Anpassungen an beiden Variablen, also sowohl an einem flächenmäßig geringeren Umsatz als auch an sinkenden Preisen. Der Einfluss letzterer ist jedoch begrenzt. Zumindest für Immobilien in Top-Lagen herrscht noch immer ein Bieter-Wettbewerb. Der Rückgang des Transaktionsvolumens sollte sich verlangsamen. Immobilien – Alles nur Fassade? Immobilienteilmärkte – Aktuelle Lage und Ausblick Transaktionsvolumen in Deutschland bei Immobilien mit gewerblicher Nutzung (in Mrd. Euro) 60 4. Quartal 3. Quartal 40 2. Quartal 20 1. Quartal 0 2006 2007 2008 2009 Quelle: Jones Lang LaSalle Deutschland als stabilster Markt im europäischen Vergleich Gemäß der Mehrzahl der mit Immobilienbewertungen betrauten Sachverständigen sind die Transaktionspreise am deutschen Immobilienmarkt (über alle Nutzungsarten hinweg betrachtet) noch sehr stabil, deutliche Kaufpreissteigerungen oder auch –verringerungen sind nicht auszumachen. Die Bewerter basieren diese Aussage auf einer Analyse von Kaufpreisauswertungen. Dabei wurde berücksichtigt, dass die Anzahl der Transaktionen im ersten Quartal dieses Jahres im Vergleich zum Vorjahreszeitraum gemäß den Angaben des Bundesverbandes der Immobilien-Investment-Sachverständigen (BIIS) um 60 % gesunken sind. Im Vermietungsmarkt fällt hingegen auf, dass die Mieten zwar sinken, im langfristigen Vergleich aber relativ stabil waren bzw. nur moderat nachgaben. Dies hängt mit der fehlenden Übertreibung des Mietniveaus der letzten beiden Jahre im Vergleich zu anderen ausgereiften Märkten in Europa zusammen. Zum Beispiel liegt das Niveau der Gewerbemieten in Frankfurt/ Main derzeit auf der gleichen Höhe wie in den neunziger Jahren. Der aktuelle Leerstand in der Stadt beträgt 12 %, unter Einrechnung der im Bau befindlichen Flächen wird mit einem Anstieg auf rund 16 % gerechnet. Spanien befindet sich mitten in der Preiskorrektur Spaniens Immobilienmarkt gilt als einer der Märkte, die sich erst jetzt mitten in der Korrektur befindet. Nach den abnormen Preissteigerungen von 150 % bis 300 % wird nun mit einem deutlichen Sinken der Preise gerechnet. Während die Niveaus in den bis 2007 ähnlich performenden Märkten USA und Großbritannien laut Angaben der Citigroup bereits um 34 % bzw. 23 % korrigierten, betrug der messbare Preisverfall auf dem spanischen Markt gegenüber den Höchstständen aus 2007 lediglich 7 %. Die Citibanker erwarten für einen Zeitraum von maximal fünf Jahren einen Preisverfall von kumuliert 20 %. 7 apoFokus apoResearch Anlageinformation Immobilienteilmärkte – Aktuelle Lage und Ausblick Niederlande und Polen als aussichtsreiche Märkte Die Niederlande und Polen zählen gemäß den volkswirtschaftlichen Daten zu den zukünftig attraktivsten Ländern für gewerbliche Immobilieninvestitionen. Niederlande Bezogen auf das Jahresende 2008 wiesen die Niederlande sowohl beim Wirtschaftswachstum (2,1 %) als auch hinsichtlich der Arbeitslosenquote (lediglich 2,7 %) deutlich bessere Werte auf als der europäische Durchschnitt (0,9 % Wachstum und 8,2 % Arbeitslosenquote). Diese Werte wirken sich direkt auf die Nachfrage nach Büro- und Einzelhandelsflächen aus. Die Leerstandsquote blieb in den Niederlanden bei Büroimmobilien im betrachteten Zeitraum konstant. Mietpreise für Ladenlokale stiegen sogar leicht an. Polen Was die Niederlande im westlichen Europa sind, ist Polen in Osteuropa. Ein Wirtschaftswachstum von 4,8 % Ende 2008 korrespondiert mit einer relativ niedrigen Arbeitslosenquote von 7 %. Besonders hoch ist die Nachfrage nach Einkaufszentren (Leerstand gerade mal 1 %) und nach Logistikimmobilien. Anfangsrenditen von 7 % sollten somit erzielbar sein. Büroimmobilienmarkt Europa/International Seit Oktober 2007 sind die Zeiten ständig sinkender Renditen (bzw. stetig steigender Preise für Büroimmobilien) vorbei. Zuvor wurden – besonders in Paris und London – Büroobjekte in 1a-Lagen teilweise zu Renditen innerhalb einer Spanne von nur 3 % bis 4 % verkauft. Diese Werte lagen unterhalb der Verzinsung von Staatsanleihen. Die Zahlen waren somit deutliche Anzeichen für eine Überhitzung des Marktes und für zu hohe Preise. Denn normalerweise besteht aufgrund unterschiedlicher Risikokonstellation ein deutlicher Renditeabstand zwischen Immobilien und Staatsanleihen. Die Finanz- und Wirtschaftskrise hat spürbare Auswirkungen auf die Anzahl der Bürobeschäftigten. Die Nachfrage nach Büroimmobilien schwächte sich seit Anfang 2008 deutlich ab. Dies steht im Gegensatz zu den Angaben vieler kleinerer regionaler Makler. Diese sahen auch im letzten Jahr noch ein gutes Geschäftspotenzial, das allerdings oftmals noch aus der Abarbeitung von Altaufträgen resultierte. Aktuelle Lage 8 Gemäß den Angaben des Maklers Jones Lang LaSalle werden für 2009 weiterhin rückläufige Mieten und steigende Leerstandsraten erwartet. Ein besonders ausgeprägter Rückgang der Mieten wird für Finanzzentren (z. B. Immobilien – Alles nur Fassade? Immobilienteilmärkte – Aktuelle Lage und Ausblick London, Frankfurt) prognostiziert. Auch die Büro-Spitzenmieten sollten weiter sinken. Bereits im Bau befindliche Projektentwicklungen werden zeitlich später fertig gestellt, Projekte im Planstadium entweder auf unbestimmte Zeit verschoben oder sogar verworfen. Breite Markterholung erst 2010 oder 2011 – Gute Chancen für antizyklische Investoren schon jetzt … Wie Jones Lang LaSalle rechnen auch die AXA Real Estate Investment Managers mit einem Wendepunkt in dieser Entwicklung frühestens in 2010, eventuell erst im Jahr 2011. Im europäischen Maßstab gibt es jedoch bereits jetzt in London und Paris (Ile de France) erste opportunistische Investitionsmöglichkeiten. Die folgende Tabelle basiert auf den Prognosen des SEB Asset Management und gibt eine Einschätzung zu den Hauptmärkten im Nutzungssektor Büroimmobilien. 9 apoFokus apoResearch Anlageinformation Immobilienteilmärkte – Aktuelle Lage und Ausblick Standortbarometer Immobilienmarkt Trend 2009/2010 Vermietung Leerstand Spitzenmiete West-Europa Amsterdam Berlin Brüssel City Düsseldorf Frankfurt City Hamburg Köln London West End Lyon Mailand München City Paris Zentrum Rom Wien Nord-Europa Helsinki Oslo Stockholm Osteuropa Budapest Prag Warschau USA Chicago New Yord Midtown San Francisco Asien Shanghai Singapur Tokio positv negativ neutral Quelle: alpha+, Ausgabe 01/2009; SEB Asset Management 10 Immobilien – Alles nur Fassade? Immobilienteilmärkte – Aktuelle Lage und Ausblick Gemäß dem Mietpreisindex für Büroimmobilien des internationalen Immobilienberater Jones Lang LaSalle ist per viertem Quartal 2008 im Jahresvergleich ein deutlicher Rückgang der Spitzenmieten auf europäischen Büromärkten erkennbar. Dieser Trend bestätigt sich auch in diesem Jahr. Per Ende März 2009 ist der oben genannte Index in den vergangenen zwölf Monaten um 11,1 % gesunken. Im Vergleich vom ersten Quartal 2009 zum letzten Quartal 2008 betrug der Rückgang 8 %. Europäische Büroimmobilienuhr Quartal 4 2007 St. Petersburg London City, Kiew Moskau Rom, London West End Immobilienuhr für das vierte Quartal 2007 … Brüssel, Budapest, Düsseldorf, Frankfurt, Madrid Barcelona, Paris Warschau Dublin, Hamburg, München, Oslo, Stockholm, Wien Bukarest, Lyon Amsterdam, Kopenhagen, Helsinki, Luxemburg Athen, Prag Berlin, Edinburgh, Lissabon Mailand Verlangsamtes Beschleunigter Mietpreis- Mietpreiswachstum rückgang Beschleunigtes Verlangsamter Mietpreis- Mietpreiswachstum rückgang Quelle: Jones Lang LaSalle Die Immobilienuhr veranschaulicht den Mietpreisrückgang. Während sich im letzten Quartal des Jahres 2007 noch kein Teilmarkt im Quadranten des beschleunigten Mietpreisrückganges befand, wandelte sich das Bild per Ende 2008 grundlegend. Den größten Sprung machten die Teilmärkte Bukarest und Helsinki, die innerhalb eines Jahres vom beschleunigten Mietpreiswachstum zum beschleunigten Mietpreisrückgang „wechselten“ und eine ganze Phase der Immobilienuhr übersprangen. Europäische Büroimmobilienuhr Quartal 4 2008 … und im Vergleich dazu vom vierten Quartal 2008 Amsterdam, Düsseldorf, Budapest, Kopenhagen, Athen, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, Lissabon Berlin Stuttgart, Wien Lyon Bukarest, Helsinki, Mailand Madrid, St. Petersburg Istanbul Verlangsamtes Beschleunigter Mietpreis- Mietpreiswachstum rückgang Barcelona, Dublin, Oslo, Kiew, Moskau, Stockholm Brüssel, London City London West End, Warschau Quelle: Jones Lang LaSalle 11 apoFokus apoResearch Anlageinformation Immobilienteilmärkte – Aktuelle Lage und Ausblick Vergleicht man die Immobilienuhr des ersten Quartals diesen Jahres mit der des letzten Quartals des vergangenen Jahres, so ist zum einen abzulesen, dass sich 15 Teilmärkte im Quadranten des beschleunigten Mietpreisrückgang befinden. Darunter subsumiert wird z. B. auch Moskau. Dort sanken die Mieten um 26 %. Zum anderen fällt auf, dass sich per Ende März 2009 kein einzelner der von Jones Lang LaSalle untersuchten Teilmärkte mehr im linken Teil der Immobilienuhr befindet, also in dem Teil, der auf Mietpreiswachstum hinweist. Europäische Büroimmobilienuhr Quartal 1 2009 Amsterdam, Budapest, Düsseldorf, Stuttgart, Lissabon, Prag Rom Edingburgh, Mailand, HH, Istanbul, Luxemb., M. Frankfurt, Lyon Athen, Barcelona, Berlin, Kopenhagen, Helsinki Bukarest, Dublin, Madrid, Oslo, Paris, Stockholm Verlangsamtes Beschleunigter Mietpreis- Mietpreiswachstum rückgang Moskau, St. Petersburg, Kiew, Warschau Brüssel, London City London West End Quelle: Jones Lang LaSalle, Silvia Quandt Research GmbH Steigende NettoAnfangsrenditen Wo sollte investiert werden? Der in den Jahren 2005/2006 beobachtete deutliche Rückgang der NettoAnfangsrenditen, der auf der damals hohen Nachfrage basierte, ist vorbei. Die Finanz- und Wirtschaftskrise und die damit einhergehende Verunsicherung an den Märkten lässt die Anfangsrenditen zusätzlich steigen. NettoAnfangsrenditen für Büroobjekte in Spitzenlagen liegen derzeit wieder bei 5 % und mehr. Dieser Anstieg sollte sich mindestens bis Ende 2009 fortsetzen. Institutionelle Investoren konzentrieren sich derzeit bei Immobilien-Investitionen vornehmlich auf relativ stabile Märkte wie bspw. die Benelux-Staaten, Deutschland, Skandinavien und zunehmend auch auf Polen. Osteuropa/Zentralosteuropa Investitionen in Immobilien in Osteuropa werden (bis auf Polen) derzeit als noch nicht attraktiv genug angesehen. Bis auf wenige Ausnahmen (z. B. in Teilen von Moskau) sind die Preise noch nicht auf ein akzeptables Niveau gefallen. Auch in den osteuropäischen Staaten werden die preislichen Wendepunkte wohl erst 2010 erreicht, derzeit fallen die Preise noch. Zudem 12 Immobilien – Alles nur Fassade? Immobilienteilmärkte – Aktuelle Lage und Ausblick hinkt die politische (rechtliche) Stabilität westeuropäischen Standards immer noch etwas hinterher, was einige potenzielle Investoren zusätzlich verschreckt. Moskau nimmt in Bezug auf die Höhe der Miete für Büroimmobilien weltweit den dritten Rang ein. Asien Da es sich bei der nun schon seit mehr als einem Jahr andauernden Rezession um eine globale Finanz- und Wirtschaftskrise handelt, spürt man deren Auswirkungen auch in Asien. Die folgende Tabelle basiert auf einer Studie von CB Richard Ellis und zeigt die Bürospitzenmieten im internationalen Vergleich. Demnach ist Tokio mittlerweile die teuerste Bürostadt der Welt. Zählt man Hongkong und Mumbai dazu, dann sind drei asiatische Städte unter den neun teuersten Metropolen der Welt vertreten. Die 9 teuersten Bürostandorte weltweit Rang Standort US$/sq ft/ pro Jahr € pro m² pro Monat 1 Tokio 183.62 124.30 2 London West End 172.62 116.85 3 Moskau 170.24 115.25 4 Hong Kong 150.42 101.83 5 Tokio (Outer Central) 149.58 101.26 6 Mumbai 131.04 88.71 7 Dubai 122.52 82.94 8 Paris 114.89 77.78 9 London (City) 103.50 70.06 Quelle: CB, Richard Ellis, Platow Immobilien In Asien sind die Büromieten zum Teil im zweistelligen Prozentbereich gefallen. Am stärksten betroffen war Singapur mit 34 %. USA Deutliche Anpassungen am Investitionsmarkt Ähnlich wie in Großbritannien sind auch in den USA seit dem Jahr 2008 die Preise für Büroimmobilien um ca. 30 % bis 40 % gefallen. Das Transaktionsvolumen verringerte sich im Jahr 2008 im Vergleich zu 2007 in den USA um 75 %. 13 apoFokus apoResearch Anlageinformation Immobilienteilmärkte – Aktuelle Lage und Ausblick Der US-Researchanbieter Costar verzeichnete im Jahr 2008 gegenüber 2007 ein Sinken des in den USA in Büroimmobilien investierten Kapitals um mehr als 50 % auf nur noch 55 Mrd. US-Dollar. Für das erste Quartal dieses Jahres ergibt sich im Vergleich zu Q1/2008 ein um 39 % gesunkener Wert von rund 5 Mrd. US-Dollar. Laut Costar stieg die Rendite amerikanischer Büroimmobilien (Durcschnittsbetrachtung) vom dritten Quartal 2007 bis zum ersten des Jahres 2009 um rund 0,7 %-Punkte auf 7,8 %. Vermietungsmarkt In der Zeit von 2004 bis 2007 übertraf die Vermietungsleistung in den USA aufgrund der günstigen konjunkturellen Lage die fertiggestellten Flächen. Dies führte zu sinkenden Leerständen und steigenden Mieten. Auch am Vermietungsmarkt brachte die Rezession im Jahr 2008 eine deutliche Wende. Aufgrund der geringeren Nachfrage nach Büroflächen stieg die Leerstandsrate den Angaben von Torto Wheaton Research zufolge vom ersten Quartal 2008 bis zum ersten Quartal 2009 um 1,8 %-Punkte auf 14,7 %. Zusätzlich sanken die Mieten spürbar. Großbritannien Aktuelle Lage in London (City) In der Londoner Innenstadt sanken die Preise in den letzten beiden Jahren um rund 35 % auf das Niveau des Jahres 1998. Dies macht den Londoner Markt gerade für Investoren wieder zu einem prüfenswerten ImmobilienTeilmarkt. Chancen auf „Schnäppchen“ Laut Angaben der Commerzreal bieten sich in Großbritannien (vor allem in London) teilweise günstige Einstiegschancen. Dort sind mitunter schon wieder Renditen von mehr als 6 % zu erzielen (z. B. in London, Manchester, Liverpool). Zusätzlichen Anreiz für eine aktuelle Investitionsentscheidung bietet auch der Euro-Pfund-Wechselkurs (aufgrund der Abwertung des Pfunds in der jüngeren Vergangenheit). Immerhin stieg der Immobilienumsatz in Großbritannien im ersten Quartal 2009 im Vergleich zum Schluss des Jahres 2008 um 4,4 %, während auf gesamteuropäischer Ebene für den gleichen Zeitraum eine Verringerung des Transaktionsvolumens um nochmals 30 % bzw. rund 12 Mrd. Euro zu verzeichnen war. Grund für Panik oder Hektik ist aber nicht gegeben. Das Zeitfenster lohnender Investitionen sollte noch mindestens bis Ende 2010 offenstehen. 14 Immobilien – Alles nur Fassade? Immobilienteilmärkte – Aktuelle Lage und Ausblick Deutschland Der deutsche Markt für Büroimmobilien hat sich in den letzten anderthalb Jahren im Vergleich zu anderen nationalen Immobilienmärkten sehr robust gezeigt. Wertanpassungen in Größenordnungen wie in den USA oder in London blieben aus. Daher ist auch nicht mit einer Welle von Notverkäufen zu rechnen. Solche Transaktionen traten bisher in nennenswerten Größenordnungen nicht auf, können zukünftig jedoch nicht gänzlich ausgeschlossen werden. Sie sollten aber eher die Ausnahme bleiben. Vergleich der Top-Bürostandorte Deutschlands und Großbritanniens Marktdaten 2009 London sonstige Raumkosten Mietkosten (€/m²/Jahr) Spitzenrenditen (rechte Skala) 400 2% 0 0% Q1/09* 4% Q3/08 Q1/09* Q3/08 Q1/08 Q3/07 0% Q1/07 0 Q3/06 2% Q1/06 200 6% 800 Q1/08 4% 8% 1.200 Q3/07 400 1.600 Q1/07 6% Q3/06 600 Q1/06 Marktdaten 2009 München sonstige Raumkosten Mietkosten (€/m²/Jahr) Spitzenrenditen (rechte Skala) * erste Schätzungen, Quelle: Savillis Research Die beiden Grafiken belegen die Robustheit des deutschen Büroimmobilienmarktes im Vergleich zum britischen Markt für Büroimmobilien. Es ist ersichtlich, dass in München als dem deutschen Top-Standort die Mieten –unabhängig von ihrer absoluten Höhe – im Zeitablauf weniger stark schwanken als am englischen Vorzeigemarkt. Gleiches gilt somit auch für die Spitzenrendite. Gemäß den Angaben von CB Richard Ellis bleibt Frankfurt/Main vor München der teuerste Bürostandort in Deutschland. Beide Großstädte finden sich im internationalen Vergleich aber nur auf Rang 22 bzw. 37 wieder. Finanzzentrum besonders betroffen Frankfurt ist, wie die meisten Finanzplätze weltweit auch, besonders vom Nachfragerückgang nach Büroflächen betroffen. Vor allem die Fusion von Commerzbank und Dresdner Bank führt zu einem Freiwerden von Flächen. Ein solches Angebot in einer Rezessionsphase kann auch von anderen Branchen nicht ohne weiteres absorbiert werden, auch wenn die Deutsche Bahn AG einen Teil der freiwerdenden Flächen (72.000 m2) im Silver Tower, der 15 apoFokus apoResearch Anlageinformation Immobilienteilmärkte – Aktuelle Lage und Ausblick ehemaligen Dresdner Bank-Zentrale, übernommen hat. Zusätzlich planen Banken wie z. B. Deutsche Bank, DEKA, DZ-Bank und Sal. Oppenheim, um nur einige zu nennen, in naher Zukunft eine Reduzierung ihrer Belegschaft. Dies wirkt sich indirekt auf die Nachfrage und den Leerstand aus. Während die Banken versuchen, ihre „Türme“ auszulasten (Deutsche Bank erst nach Revitalisierung), werden andere, bisher zusätzlich genutzte Gebäude aufgegeben. Bankzusammenschlüsse (z. B. ABN Amro und Royal Bank of Scotland) vergrößern das Angebot an Büroflächen ebenfalls. Insofern ist es fraglich, ob die in der Entstehung befindliche Airport-City am Frankfurter Flughafen eine zufriedenstellende Auslastung erfährt. Dies wird vor allem dann gelingen, wenn Unternehmen aus der (teuren) Innenstadt an die Peripherie gelockt werden können. Nach wie vor finden auch im Jahr 2009 deutlich weniger Transaktionen statt als in den Jahren vor 2007/2008. Derzeit sind Käufer und Verkäufer noch auf der mitunter recht schwierigen Suche nach dem preislichen „Einigungsbereich“. Langfristige Prognose Die zunehmende Alterung der Bevölkerung hat auch langfristige Auswirkungen auf die Nachfrage nach Büroimmobilien. Ausgehend von den Schätzungen der Bertelsmann-Stiftung zum Bevölkerungswachstum bis 2025 hat das Institut der deutschen Wirtschaft aus Köln unter Annahme mehrer Szenarien die Büroflächennachfrage berechnet. Zusammengefasst ergibt sich für die sieben so genannten A-Städte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) – vor allem für Berlin und Frankfurt – eine deutlich geringere Nachfrage nach Büroflächen. In München (+7 %), mit Abständen auch in Köln und in Hamburg, ist dagegen mit einem höheren Flächenbedarf zu rechnen. Hingegen wird in allen anderen aufgezählten Städten der Bedarf an Büros eher sinken. Bei den kleineren B-Städten sind sowohl in den ostdeutschen Kommunen und teilweise auch im Ruhrgebiet weniger Vermietungen zu erwarten. Bei diesen Angaben wurde eine – im Vergleich zu heute – konstante Quote an Bürobeschäftigten unterstellt. Bezieht man Alternativszenarien mit Nachfrageschwankungen aufgrund von Zu- bzw. Abwanderungen mit ein, wandelt sich das Bild etwas. Steigt zum Beispiel der Anteil von Bürobeschäftigten im Vergleich zu der Gesamtzahl aller Beschäftigten um 2,5%-Punkte, so würden zusätzliche Büros benötigt. Auch in diesem Szenario wäre München mit einem Nachfrageschub von rund 14 % Spitzenreiter. Auf Köln und Hamburg würde ein zusätzlicher Flächenbedarf in Höhe von je 10 %, auf Berlin in Höhe 16 Immobilien – Alles nur Fassade? Immobilienteilmärkte – Aktuelle Lage und Ausblick von 7 % entfallen. Fast alle Wirtschaftsforschungsinstitute prognostizieren für Deutschland in diesem Jahr eine sinkende Wertschöpfung. Die nachfolgende Tabelle des Analyseunternehmens DEGI Research zeigt Preise, Renditen und Trends der größten deutschen Bürostädte basierend auf der Annahme eines Rückgangs des Bruttoinlandsproduktes um 2,5 %-Punkte. Büromieten und Trends in Deutschland Stadt Bürospitzenmieten pro m² Spitzenmietrendite in % Trend 2009 Leerstände 2008 in m² Leerstände 2008 in % Berlin 22,0 5,4 steigend 1.450 8,1 Düsseldorf 23,0 5,3 steigend 890 10,4 Frankfurt 37,0 5,2 steigend 1.580 13,6 Hamburg 24,0 5,1 fallend 880 6,9 Köln 21,5 5,5 steigend 600 8,3 München 31,7 5,0 steigend 1.405 8,1 Stuttgart 17,5 5,5 steigend 460 6,2 Quelle: DEGI Research Gewerbeimmobilienmarkt (Logistik- und Handelsimmobilien) Europa/International Grundsätzlich haben konjunkturelle Schwächephasen und Konsumzurückhaltung immer Einfluss auf Logistikimmobilien. Die Industrieproduktion der Eurozone sank im November 2008 gegenüber dem Vorjahresmonat um 7,7 %. Oftmals wird die Produktion und Distribution von Waren zu spät gedrosselt oder heruntergefahren, so dass die Lager bei Beginn einer Rezession zunächst voll ausgelastet werden. Ein Nachfragerückgang nach Logistikimmobilien kommt dann zeitversetzt (und wird aktuell laut AXA Real Estate Investment Managers für das Jahr 2010 erwartet). Die größten Rückgänge beim Investitionsvolumen in Logistikimmobilien wurden zum Halbjahr 2008 in Großbritannien ermittelt. Rechnet man diesen Teilmarkt heraus, so ergibt sich nur ein Rückgang von 3 %. 17 apoFokus apoResearch Anlageinformation Immobilienteilmärkte – Aktuelle Lage und Ausblick Können Logistik-Immobilien der Krise widerstehen? Sinkende Einzelhandelsumsätze und weniger Beschäftigte Grundlegend sind Logistikimmobilien von den drei Nutzungsarten Büro, Handel und Logistik bisher am geringsten von der aktuellen Wirtschafts- und Finanzkrise beeinflusst worden. Die Preise schwanken demzufolge weniger stark. Der Immobilien-Spezialist DEGI Research hatte für Mitte 2008 eruiert, dass sich Logistikimmobilien trotz der schlechten wirtschaftlichen Lage bislang gut „gehalten“ haben. Ungefähr 44 % aller betrachteten Regionen / Städte hatten zu diesem Zeitpunkt stabile Mietpreise, bei 32 % der Zentren wurden sogar Preissteigerungen festgestellt. Als Zielinvestitionsländer im Logistikbereich bieten sich die stabilsten Länder der Eurozone, Frankreich und Deutschland, sowie – aufgrund der hohen Bedeutung des Seehandels – zum Teil auch Großbritannien an. Die Umsätze der meisten Einzelhändler haben sich aufgrund der negativen wirtschaftlichen Entwicklung vermindert. Auch die Anzahl der im Handel Beschäftigten ist seit Mitte 2007 rückläufig. Die ursprünglichen Planungen zur Vermehrung von Flächen für Handelsimmobilien erscheinen zu optimistisch. Die rezessive Wirtschaftslage führt nun – im Gegensatz zu den Jahren bis Anfang 2008 – zu einer deutlich reduzierten Ausweitung von Einzelhandelsflächen. Derzeitig im Bau befindliche Projektentwicklungen werden zeitlich gestreckt bzw. eventuell noch im Planungsstadium befindliche Projekte auf Eis gelegt. Entwicklung der Shopping Center Flächen* (in 1.000 m² GLA) 7.000 zu positiv? 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 Fertigstellung im Bau 2010* 2009* 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 0 geplant * 16 europäische Länder, Quelle: PMA, AXA REIM 18 Immobilien – Alles nur Fassade? Immobilienteilmärkte – Aktuelle Lage und Ausblick Auch die Zahl der Shopping-Center wird im Fünf-Jahres-Zeitraum von 2002 bis 2013 eher rückläufig sein. Dies trifft vor allem auf die südeuropäischen Länder (Italien, Spanien) zu, in denen es von 2002 bis 2007 zu deutlichen Bestandsausweitungen kam. Shopping Center Bestandsveränderung (in % pro Jahr) 10 8 6 4 2 2002 - 2007 2007 - 2012 UK Spanien Schweden Portugal Niederlande Italien Irland Frankreich Deutschland 0 2008 - 2013 Quelle: PMA, AXA REIM Auch die Handelsimmobilien weisen in der aktuellen Krise im Durchschnitt überwiegend stabile Indikatoren bezüglich des Umsatzes und der Besucherzahlen auf. Eine extreme Verunsicherung der Kunden und auch der Einzelhändler ist bisher noch nicht feststellbar. Grundlegend wird der Ertrag dieser Immobilien in den meisten Ländern spürbar zurückgehen, mitunter auch negativ sein. Einige Ladenpassagen und Shoppingcenter wiesen jedoch auch Ende 2008 noch zweistellig positive Wachstumsraten bei den (umsatzgekoppelten) Mieten aus. Beispiele aus Westeuropa sind Amsterdam (15,6 %) und Brüssel (23,1 %). Sonderfall Karstadt in Deutschland Die Insolvenz von Karstadt (Arcandor) ist ein Sonderfall, der als nicht typisch für Handelsimmobilien angesehen werden kann. Zum einen kann Karstadt mit seinem überholten Warenhaus-Konzept und dem daraus resultierenden Produktangebot nicht mit modern strukturierten Shopping-Centern und Malls im europäischen und internationalen Maßstab verglichen werden. Doch am Kaufhaus-Charakter liegt es nicht allein. Konkurrent Kaufhof (Metro) vernichtet zumindest mit den eigenen Warenhäusern kein Geld, auch wenn die Rendite gering ist. Die Schwierigkeiten von Karstadt resultieren überwiegend aus zu nicht marktgerechten (zu hohen) Mieten für die Waren19 apoFokus apoResearch Anlageinformation Immobilienteilmärkte – Aktuelle Lage und Ausblick häuser, die im Rahmen einer Sales-Lease-Back-Transaktion zu bezahlen sind. Ob Handelsimmobilien als „Bollwerk gegen den Sturm“ gelten können, ist aber noch ungewiss. Genau wie bei den Erkenntnissen von Jones Lang LaSalle, die eine fast unveränderte Rendite der Investoren ausmachten, ist per Ende 2008 die Gefahr einer umfassenden Konsumzurückhaltung und damit eines Einbruchs der Nutzungsart Gewerbeimmobilien noch nicht berücksichtigt. Darauf weisen auch die Spezialisten der DekaBank hin. Danach würden die Preise für Handelsimmobilien aufgrund des Ausbleibens der angelsächsischen Fremdkapital-Investoren stark fallen. Nettoanfangsrenditen bei Logistik und Einzelhandelsimmobilien Osteuropa mit hoher Bedeutung Bei den Logistik- und Handelsimmobilien ist bezüglich der Netto-Anfangsrenditen das Gleiche festzustellen wie bei den Büroimmobilien. Nach einem deutlichen Rückgang der Renditen in 2005/2006 steigen diese seit Anfang 2008 wieder an. Es ist davon auszugehen, dass dieser Trend in 2009 und 2010 anhalten wird. Die höchsten Renditesteigerungen bei Investitionen in Logistikimmobilien werden in osteuropäischen Ländern (z. B. Prag, Warschau) erwartet. Osteuropa/Zentralosteuropa Folgerichtige Entwicklung bei Logistikimmobilien im Rahmen der EU-Erweiterung Anstieg der Kaufkraft in den Städten Osteuropas höher als in ländlichen Gebieten Expansion der internationalen Einzelhandelsunternehmen nach Osteuropa 20 Durch die schrittweise Erweiterung der Europäischen Union Richtung Osten hat sich ein Trend bei Logistikimmobilien herausgebildet. Neben der Vergrößerung des Wirtschafts- und Absatzraumes hat sich auch die geografische Mitte der Europäischen Union weiter ostwärts verschoben. Manche Logistiker ziehen nach und verlegen ihre Zentrallager aus den ursprünglich bevorzugten Ländern Belgien und Niederlande in Richtung Polen (z. B. nach Warschau, Breslau, Danzig). Rumänien und wiederum Polen werden als Beispiele dafür genannt, dass in den Städten Osteuropas die Kaufkraft und das verfügbare Einkommen in den letzten Jahren stärker angestiegen sind als repräsentative Ladenflächen. Dass Osteuropa ganz oben auf der Liste der internationalen Einzelhändler steht, wenn es um Flächenausweitungen und Kapazitätserhöhungen geht, beweist, dass allein die ersten fünf Plätze der als potenziell am besten eingestuften Länder durch osteuropäische Staaten belegt sind. Dies liegt am immer noch riesigen Nachholbedarf dieser Länder beim (privaten) Konsum. Immobilien – Alles nur Fassade? Immobilienteilmärkte – Aktuelle Lage und Ausblick Ausblick: Polen als aussichtsreicher Standort unter den zentralosteuropäischen Ländern So wächst z. B. der Einzelhandel in Polen noch immer in zweistelligen Raten. Für das Gesamtjahr 2008 wurde ein Zuwachs von 13 % errechnet, aktuell – per März 2009 – sind es 11,8 %. Dieses Wachstum und auch das zukünftig noch vorhandene Potenzial sehen die Investoren in einer jungen, gebildeten Bevölkerung von 38,7 Mio. Menschen, die im Durchschnitt gerade mal 35 Jahre alt ist. Zudem ist Polen als Markt für Handelsimmobilien dadurch gekennzeichnet, dass sehr viele mittelgroße Zentren existieren. Damit sind die 80 Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern gemeint. Deren oft junge und konsumfreudige Bewohner werden von den Einzelhandelskonzernen als Zielgruppe angesehen, die entsprechend dem westlichen Standard konsumieren möchte und dies finanziell gesehen auch zunehmend immer mehr kann. Denn der reale Einkommenszuwachs bei Löhnen und Gehältern betrug in Polen im Jahr 2008 fast 6 % (10 % nominal abzüglich 4,2 % Inflation). Auch für das Gesamtjahr 2009 wird trotz der rezessiven Weltkonjunktur ein realer Einkommenszuwachs in einer Spanne von immerhin noch 1 % bis 3 % prognostiziert. Hinzu kommt: Eine in 2009 in Kraft getretene Reform des Steuerrechts lässt gerade der Mittelschicht mehr Nettoeinkommen als bisher. Aufbauend auf diesen Fakten sehen die Einzelhandels-Filialisten wie beispielsweise ALDI, Deichmann, IKEA, Kaufland, OBI und auch Tesco enormes Potenzial und benötigen für ihre Expansion entsprechende Immobilien. Großbritannien Preiskorrektur bei britischen Gewerbeimmobilien um 40 % Auch in dieser Nutzungsart sind Lage und Objektgröße die entscheidenden Qualitätsmerkmale Britische Gewerbeimmobilien haben ebenso wie Bürogebäude eine deutliche Korrektur der Preise hinnehmen müssen. Diese sanken in den letzten beiden Jahren im Durchschnitt um ca. 40 % und entsprechen nun wieder dem Niveau der 90iger Jahre. Aktuell sind somit mit Gewerbeimmobilien wieder (Anfangs-) Renditen von rund 5 % erzielbar. Die Erträge für größere Objekte in besseren Lagen sind stabiler als die für kleinere Objekte in ungünstigeren Lagen. Letztere reagieren auf rezessive Wirtschaftslagen deutlicher und schneller. Dies wird bei Betrachtung der Leerstandsquote von britischen Shopping-Centern besonders deutlich. Bei großen Einkaufszentren (mehr als 46.450 qm) beträgt der durchschnittliche Leerstand rund 7 %. Kleinere Malls (bis 46.450 qm) weisen dagegen Leerstände von beträchtlichen 16 % auf. 21 apoFokus apoResearch Anlageinformation Immobilienteilmärkte – Aktuelle Lage und Ausblick Wohnimmobilienmarkt Zurückgehende Aufträge, Kurzarbeit und Anstieg der Arbeitslosigkeit machen jedoch nicht nur den Segmenten der Büro- und Gewerbeimmobilien zu schaffen. Auch auf den Wohnungsmarkt haben diese Faktoren Einfluss. Auch Entwicklung von Wohnimmobilien von der Finanz und Wirtschaftskrise betroffen Qualitativer Aspekt ist nicht zu unterschätzen Ungeachtet der immer wieder gelobten Stabilität dieses Segments gerade in Krisenzeiten sind die wirtschaftlichen Schwierigkeiten bereits vor Monaten für Immobilienentwickler, aber auch für Investoren Realität geworden. Für beide Gruppen ist derzeit die Beschaffung von Darlehen entweder sehr teuer oder gänzlich unmöglich. Gibt es grundlegend zu viel oder zu wenig Wohnraum? Zuviel anscheinend nicht, zu wenig bezogen auf die qualitative Ausgestaltung schon. Es fällt bereits seit geraumer Zeit auf, dass oftmals an den Anforderungen der Nutzer „vorbei“ gebaut wird. Ein mögliches Problem liegt somit auf qualitativer Ebene: Noch immer werden „falsch“ ausgestattete Wohnungen angeboten. Mieter und Käufer von Wohnungen legen bspw. zunehmend Wert auf flächenmäßig größeren Wohnraum je Zimmer bzw. je im Haushalt lebender Person, tageslichtfreundliche Räume und große, mit Essplätzen ausgestattete Küchen. Besonders gefragt sind helle Bäder und große Balkone / Terrassen. Selbst als Laie kann man beim Studium diverser Internetseiten erkennen, dass die angebotenen Wohnungen mit kleinen Räumen, mitunter dunklen Küchen bzw. Kochnischen und Bädern ohne Fenster nicht den heute üblichen Anforderungen entsprechen. Spanien Genau wie in den USA wurde auch in Spanien der Traum vom eigenen Haus besonders für die Bevölkerungsschichten mit mittleren und niedrigen Einkommen geschürt. Per Zufall fiel die Einführung des Euro mit einer Phase sehr tiefer Zinsen zusammen. Die Banken finanzierten bis Mitte 2007 auch eigentlich nicht solvente Darlehensnehmer oft mit bis zu 140 % des damaligen Marktwertes des Hauses (Einrechnung von Nebenkosten). Das typische spanische Immobiliendarlehen ist aber (z. B. im Gegensatz zu Deutschland) variabel verzinst. Die Finanzierungen fanden anfänglich bei stetigem Wirtschaftswachstum und aufgrund der Gesamtnachfrage auch steigendem Preisniveau für Wohnimmobilien statt. So stieg für diese das um die Inflation bereinigte Preisniveau von 1996 bis 2006 um das 2,2-fache. Mittlerweile sind rund 85 % aller spanischen Haushalte Immobilienbesitzer. Oft allerdings 22 Immobilien – Alles nur Fassade? Immobilienteilmärkte – Aktuelle Lage und Ausblick auch hoch verschuldet. Schenkt man den statistischen Angaben Glauben, so betrug die Haushaltsverschuldung im Jahr 2007 125 % des verfügbaren Haushalt-Nettoeinkommens. Immenser Preisanpassungsbedarf bei Wohnimmobilien im mittleren und preiswerten Segment Verkäufer und Käufer im Teufelskreis Ähnlich wie in den USA begann sich jedoch seit dem Jahr 2008 eine Diskrepanz zwischen steigenden Kreditzinsen und fallenden Immobilenpreisen zu bilden. So stiegen die Kreditzinsen für Hypotheken von Januar 2008 zu Januar 2009 um über 10 %-Punkte. Trotzdem wurden weiter neue Wohnungen und Häuser gebaut. Bauträger und Projektentwickler haben in den BoomJahren einen Überhang von geschätzt einer Million Wohnungen errichtet und müssen diese nun verkaufen. Das Überangebot sollte die notwendigen Preisanpassungen beschleunigen, zumal, wenn man sich vor Augen hält, dass die in die Finanzierung involvierten Banken auf einem Immobilienbestand bereits zahlungsunfähiger Kunden im Wert von ca. 20,5 Mrd. Euro sitzen. Im Bereich der Wohnimmobilien sollten daher die Korrekturen der Preise mit 30 % bis 50 % am deutlichsten ausfallen. Dies betrifft jedoch hauptsächlich das mittlere und preiswerte Segment. Top-Wohnungen und exklusive Häuser wurden weniger bzw. gar nicht durch Kredite finanziert, so dass in dieser Kategorie nur wenig Verkaufsdruck und damit auch nur geringer Preisdruck besteht. Doch die notwendigen Anpassungen könnten sich zeitlich noch hinziehen. Viele Verkäufer träumen immer noch von einer Welt „im Jahr 2007“ und sind noch nicht zu deutlichen Zugeständnissen bereit. Potenzielle Käufer hingegen warten auf den Preisrutsch und sehen einen derzeitigen Kauf größtenteils als verfrüht an. Die Lage der Hypothekenbanken hilft den Akteuren mehrheitlich auch nicht. Denn die Immobilienfinanzierer wollen erst dann wieder Darlehen vergeben, wenn der Preissturz bereits größtenteils vorüber ist. USA Rettungsprogramm für USWohnungsmarkt Ähnlich wie in Spanien kämpfen auch die USA, allerdings in einem sehr viel größeren Maßstab, um die „Rettung“ des Wohnimmobilienmarktes, der ebenfalls durch eine zu großzügige Kreditvergabe an nicht solvente Darlehensnehmer in Schwierigkeiten geraten ist. Die US-Regierung hat ihr 75 Mrd. Dollar schweres Rettungsprogramm ausgeweitet. Dieses bezieht sich nun nicht mehr nur auf das erste, ursprüngliche Darlehen, sondern auch auf so genannte „second mortgages“. Knapp die Hälfte aller sich derzeit in 23 apoFokus apoResearch Anlageinformation Immobilienteilmärkte – Aktuelle Lage und Ausblick Zahlungsschwierigkeiten befindlichen Kreditnehmer haben ein solches Darlehen. Zunahme der Zwangsversteigerungen in den USA Die Zahl der Zwangsversteigerungen ist in den letzten Monaten weiter angestiegen. Ein winziger Lichtblick hingegen zeigt sich bei den Preisen für Eigenheime: Der Preisrückgang ist noch nicht zum Stillstand gekommen, allerdings hat sich (per Februar) die Dynamik des Preisverfalls verlangsamt. Die Preise für Häuser in den 20 großen Metropolen lagen im Februar 2009 rund 18,6 % unter dem Vorjahresniveau, eine marginale Verbesserung zum Monat Januar (etwas über 19 % zum Vorjahresmonat). Doch nicht nur die US-Hauspreise sind zurückgegangen. Auch der Verkauf von neu gebauten Wohnimmobilien ging im Jahr 2008 in den USA um rund ein Drittel zurück. Die Anzahl der Transaktionen fiel auf den Wert von 1997 zurück. Restriktivere Erteilung von Baugenehmigungen Um dem Preisverfall zu begegnen, wurden weniger Baugenehmigungen erteilt. Statt ca. 1,9 Mio. Wohnungen jeweils in den Jahren 2005 und 2006 rechnet man in diesem Jahr lediglich mit einer Fertigstellung von rund 800.000 Wohnobjekten. Großbritannien Auch in Großbritannien wurden in den letzten Jahren tendenziell weniger Wohnungen fertig gestellt. Gemäß einer Studie der DZ-Bank waren die Preise für Wohnimmobilien bereits im letzten Jahr um 8,5 % gefallen. Für das laufende Jahr rechnet das Spitzeninstitut der deutschen Genossenschaftsbanken mit einer noch stärkeren Korrektur in der Größenordnung von 14 % bis 16 %. Auch für 2010 wird mit einem Preisrückgang von 9 % bis 11% gerechnet. Deutschland Deutschland einig Mieterland Besonders in Deutschland, in dem nur 43 % aller Einwohner im eigenen Wohnraum leben und damit keine Miete zahlen, kommt der Nutzungsart Wohnimmobilien eine besondere Bedeutung zu. Unterdurchschnittliches Miet Auch im Sektor Wohnen verhält es sich im internationalen Vergleich ähnlich wie bei den anderen Segmenten: Das Miet- und Preisniveau ist – immer in Relation zur Kaufkraft betrachtet – in Deutschland, verglichen zu solchen überhitzten Märkten wie Großbritannien und Spanien, unterdurchschnittlich. und Preisniveau 24 Immobilien – Alles nur Fassade? Immobilienteilmärkte – Aktuelle Lage und Ausblick Genauso wie bei Büroimmobilien hat sich in Deutschland keine spekulative Preisblase bei Wohnungen und Häusern herausgebildet. Der Preis für einen Quadratmeter Neubauwohnung in Berlin (Durchschnittswert aller Stadtbezirke), einem guten Indikator für den Wohnungsmarkt, kostete 1998 umgerechnet 2.600 Euro, im letzten Jahr 2.500 Euro (tiefster Wert von 2.350 Euro in 2006). Die Preisstabilität während der Finanz- und Wirtschaftskrise wird auch in der folgenden Tabelle ersichtlich. Auch wenn die prognostizierte Steigerungsrate der Appartementpreise für Gesamtdeutschland in 2009 deutlich sinkt, so sind seit Ausbruch der Rezession alle Raten immer im positiven (steigenden) Bereich. Entwicklung der Appartement-Preise in Deutschland Jahr Deutschland West-Deutschland in % Ost-Deutschland in % 1995 in Euro 135.000 in Euro 139.100 in Euro 117.600 in % 1996 133.400 -1,2 139.600 0,4 114.000 -3,1 1997 132.400 -0,7 138.600 -0,7 105.300 -7,6 1998 136.500 3,1 142.700 3,0 109.900 4,4 1999 141.100 3,4 146.700 2,8 109.400 -0,5 2000 141.900 0,6 148.300 1,1 104.000 -4,9 2001 140.700 -0,8 146.600 -1,1 102.900 -1,1 2002 140.800 0,1 146.800 0,1 100.100 -2,7 2003 139.700 -0,8 145.100 -1,2 102.300 2,2 2004 138.600 -0,8 145.100 0,0 97.000 -5,2 2005 140.800 1,6 147.000 1,3 101.600 4,7 2006 140.700 -0,1 148.000 0,7 99.000 -2,6 2007 143.300 1,8 150.400 1,6 104.600 5,7 2008e 145.500 1,5 153.000 1,7 105.700 1,1 2009e 145.600 0,2 153.300 0,2 104.500 -1,1 Quelle: GEWOS August 2008, Silvia Quandt Research GmbH Dies bedeutet jedoch nicht, dass dem Wohnungsmarkt in Deutschland übermäßig gute Chancen eingeräumt werden sollten. Die Nebenkosten für Energie und Abwasser sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen und befinden sich auf einem sehr hohen Niveau. Das lässt den Spielraum für die Durchsetzung höherer Mieten (und über den Multiplikator indirekt auch für den Kaufpreis von Wohnraum) deutlich kleiner werden, auch wenn verschärfte umweltpolitische Regularien (z. B. Energiepass) und daraus notwendige Modernisierungsinvestitionen Mietsteigerungen objektiv begründbar machen. 25 apoFokus apoResearch Anlageinformation Immobilienteilmärkte – Aktuelle Lage und Ausblick Die Angaben für die Nachfrage nach Wohnraum in Deutschland divergieren je nach Anbieter bzw. Auftraggeber sehr deutlich. So wird vom Bundesbauministerium ein jährlicher Bedarf von 120.000 Wohnungen prognostiziert, während bspw. der Zentralverband der Bauwirtschaft und die IG Bau eine Größenordnung von 400.000 Wohnungen als realistisch einstufen (alle Angaben ohne sozialen Wohnungsbau). Doch trotz des wohl unbestrittenen Bedarfs an mehr Wohnraum wurde in Deutschland weniger neuer Wohnraum geschaffen als in den bekannten Problemländern (Großbritannien, Spanien). Seit 2000 ist das Bauvolumen um 46 % zurückgegangen. Im letzten Jahr sank die Anzahl der Baugenehmigungen auf den niedrigsten Stand seit der Wiedervereinigung. Ausblick 2009 So schlecht diese Angaben für Bauträger und Projektentwickler aktuell sind mittelfristig werden sie, zumindest in größeren Städten, den Immobilienbesitzern in die Hände spielen: Der Preis für Wohnraum wird aufgrund des knapperen Angebots tendenziell zumindest stabil bleiben bzw. sich, vor allem in guten Lagen, leicht verteuern. Mieter können ebenfalls nicht auf deutlich sinkende Mieten hoffen. Im Gegenteil: Für qualitativ hochwertiges Wohnen muss wahrscheinlich mehr bezahlt werden. BulwienGesa geht insgesamt von einem stabilen Markt aus und schätzt für 2009 sowohl beim Mietniveau als auch bei der Preisentwicklung für deutsche Wohnimmobilien lediglich einen Rückgang von rund zwei bis drei Prozent (gesamtdeutscher Mittelwert). Regionale Unterschiede sehr Doch diese allgemeine Prognose muss je nach Mikro-Standort spezifiziert werden. Beispielsweise werden Regionen und Städte, die stark von der Krise der Automobilindustrie oder den Kapazitäts-Bereinigungen im Einzelhandel betroffen sind, eine negative und deutlich schlechtere Wertentwicklung aufweisen. Hingegen werden Wohnimmobilien in attraktiven Großstädten ihren Wert behalten bzw. leichte Wertzuwächse aufweisen können. In den von BulwienGesa untersuchten 50 deutschen Metropolregionen rechnen die Immobilien-Researcher bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern in sechs Städten (nämlich in Freiburg, Hamburg, Hannover, München, Nürnberg und Stuttgart) mit steigenden Preisen, in 38 Gebieten sollen die Preise konstant bleiben und nur in sechs Städten (Chemnitz, Duisburg, Halle (Saale), Krefeld, Mainz und Solingen) sinken. Bei lediglicher Betrachtung der fünf deutschen Großstädte (Berlin, München, Hamburg, Köln und Frankfurt) ergibt sich bezogen auf alle Stadtteile folgendes Bild: Für 27 Stadtteile werden steigende Preise erwartet, 34 mal sollen die Preise stagnieren und in 21 Stadtteilen sinken. deutlich 26 Immobilien – Alles nur Fassade? Immobilienteilmärkte – Aktuelle Lage und Ausblick Langfristige Prognosen Diese Zahlen belegen, dass von der Tendenz her der Einfluss der Finanz- und Wirtschaftskrise eher zeitlich begrenzt bleiben sollte. Besonders für die Anbieter sind jedoch die zukünftigen strukturellen Veränderungen von größerer Bedeutung. Gemessen an der Zahl der Haushalte wird sich zum Beispiel die prognostizierte „Flucht“ aus ländlichen und strukturschwachen Gebieten hin in urbane Lagen wesentlich langfristiger auswirken und den Wohnungsmarkt für Jahre, mitunter auch Jahrzehnte, beeinflussen. Dies gilt auch für die so genannten „Vorstadt-Speckgürtel“ der Großstädte. Dort steht zwar dem Weggang von älteren Bewohnern eine Nachfrage von jungen Familien mit Kind(ern) gegenüber, allerdings werden die seit Jahren sinkenden Geburtenraten insgesamt zu einem negativen Saldo führen. Diese Einschätzung spiegelt sich auch in den Prognosen des Vermieterverbands „Haus und Grund“ wider. Ungeachtet der statistischen Prognoseunsicherheiten bei langen Zeiträumen geht dieser in den neuen Bundesländern ab 2015 und in den alten Bundesländern ab 2020 von einem sinkenden Bedarf an Wohnungen aus. Aber auch in den nächsten Jahren sollte dieses grundsätzliche Szenario Gültigkeit erlangen. Die Bertelsmann-Stiftung rechnet bis 2025 mit einem Verlust der ländlichen Bevölkerung (außerhalb der Ballungsgebiete) von bis zu 40 %, während die Einwohnerzahlen in Großstädten im gleichen Zeitraum bis zu 12 % wachsen sollen. Doch nicht nur die Anzahl der Haushalte in Zukunft ist für die Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes entscheidend, sondern auch deren „Struktur“. Wie die folgende Tabelle zeigt, rechnet das Statistische Bundesamt mit einer deutlich steigenden Anzahl an Single-Haushalten und einer abnehmenden Zahl an Haushalten von Familien (Eltern und mindestens ein Kind). 27 apoFokus apoResearch Anlageinformation Immobilienteilmärkte – Aktuelle Lage und Ausblick Mehr Singles, weniger Familien – Wie sich die Zahl der Haushalte entwickelt (in Mio.) 40,5 40,0 GESAMT 39,5 15,5 Singles 12,5 8,5 Familien (ab 3 Personen) 2007 09 11 13 15 17 19 21 23 25 Quelle: Statistisches Bundesamt Die Folgen für Wohnimmobilien-Besitzer sind unmittelbar abzuleiten, wenn man bedenkt, dass sich gemäß den Angaben von DEGI rund 76 % der gesamten selbst genutzten oder vermieteten Wohnimmobilien nicht in den Ballungsräumen befinden. Profitieren werden qualitativ gute innerstädtische Wohnungen, während für sonstige Objekte bestenfalls mit einem Werterhalt der Objekte zu rechnen ist. Reaktionen von institutionellen Investoren während der Finanz- und Wirtschaftskrise verhaltener Strategisch zunehmende Bedeutung der Sozialimmobilien 28 Aufbauend auf der im europäischen Gesamtmaßstab geringen Eigentumsquote haben besonders ausländische Großinvestoren in den letzten beiden Jahren riesige ältere, mit hohem Anteil fremdfinanzierte Mietwohnungsbestände erworben, um diese Wohnungen zu einem späteren Zeitpunkt (saniert oder auch unsaniert) mit Gewinn zu verkaufen. Solche Investoren werden zunächst nicht mehr am deutschen Wohnungsmarkt aktiv werden. In den Vordergrund werden Einzeltransaktionen bei Mehrfamilienhäusern rücken, die von eigenkapitalstarken Institutionellen dominiert sein sollten. Speziell in Deutschland wird aus den bekannten demografischen Gründen die Bedeutung der Sozialimmobilien (Altersheime, Pflegeheime) weiter zunehmen. Auch wenn die Gesetzgebung eine Investition in solche „Arten“ von Immobilien mitunter erschwert, so hat die derzeitige Wirtschafts- und Finanzkrise bereits gezeigt, dass stetige Erträge stark schwankenden Spitzenrenditen vorgezogen werden (sollten). Im Gegensatz zu Büro- und Gewerbeimmobilien wird der Pflegemarkt nicht von konjunkturellen Schwankungen heimgesucht. Besonders im ländlichen Bereich ist mitunter eine Unterver- Immobilien – Alles nur Fassade? Immobilienteilmärkte – Aktuelle Lage und Ausblick sorgung an Pflegeeinrichtungen festzustellen. Dies begünstigt zumindest eine hohe Auslastung der angebotenen Kapazitäten und mitunter auch eine Monopolstellung der Anbieter. Ähnlich wie bei den Wohnimmobilien wird der Erfolg einer Investition in Pflegeimmobilien zum Teil auch davon abhängen, inwiefern einem großen institutionellen Investor die Nachteile einer kleinteiligen Verwaltung solcher Immobilien abgenommen werden kann. Zwischenfazit Zwischenfazit zum direkten Immobilienmarkt Die Investitionen in den gewerblichen Immobilienmärkten gingen im ersten Quartal 2009 – bezogen auf das Gesamtjahr 2008 – weiter zurück. Wieder zunehmende Transaktionen sollten bei anziehender Kreditvergabe der Banken zu Tage treten. Die Anfangsrenditen werden in den Ländern, in denen diese Kennziffer schon eine deutliche Zunahme erfahren hat, noch weiter wachsen, wenngleich auch mit abnehmender Rate. Dagegen werden in geografischen Regionen, in denen die Anfangsrendite bisher eher noch konstant war, entsprechende Anpassungen eintreten. Der Vermietungsmarkt gibt in allen bedeutenden regionalen Teilmärkten das gleiche Bild ab. Aufgrund der konjunkturellen Lage ist nach wie vor mit sinkenden Mietniveaus und steigenden Leerständen zu rechnen. Letztere sollten jedoch nur moderat zulegen, da die Fertigstellungen sich im Rahmen des Erträglichen bewegen. Leichte Besserungstendenzen sind für Anfang 2010 zu erwarten, auch wenn hinsichtlich des Ausmaßes und der zeitlichen Struktur regionale Unterschiede zu erwarten sind. Für Investoren mit ausreichend finanziellen Eigenmitteln, z. B. offene Immobilienfonds, ergeben sich exzellente antizyklische Investitionsmöglichkeiten. Überlagerungen zwischen den einzelnen Nutzungsarten möglich Deutscher Wohnungsmarkt gegenüber inländischen Büro und Gewerbeimmobilien derzeit als chancenreicher angesehen Aufgrund der Finanz- und Wirtschaftskrise wird es zu Überlagerungen zwischen den Nutzungsarten kommen. Nimmt bspw. das Internet-Shopping zu, so wird sich der Bedarf an Einzelhandelsflächen reduzieren, jedoch könnten Lager- und Logistikimmobilien dadurch von einer höheren Nachfrage profitieren. Eine Umfrage beim Immobilienmakler Aengevelt, die ca. 1000 professionelle Marktteilnehmer beantwortet haben, bestätigt einen sich verstärkenden Trend. Aufbauend auf den prognostizierten Zunahmen der Anzahl privater Haushalte in den nächsten Jahren und ungeachtet des Bevölkerungsrückgangs, der seine Wirkung aber erst ab 2020 und in den Folgejahren sichtbar entfalten sollte, messen die Profis vor allem in Deutschland der Nutzungsart 29 apoFokus apoResearch Anlageinformation Immobilienteilmärkte – Aktuelle Lage und Ausblick Wohnen mit rund 55 % mehr Bedeutung bei als Büro- und Gewerbeimmobilien. Lohnt sich ein Investment in Immobilien? Investieren oder nicht? Betrachtet man die bisherigen Ausführungen, könnte man schnell zu dem Schluss kommen: „Von Immobilien lass’ ich die Finger weg!“. Heißt das nun, dass Anleger derzeit nicht in Immobilien investieren sollen? So undifferenziert kann die Antwort nicht gegeben werden. Gemäß den Erkenntnissen von DEGI Research ist das zweite Quartal des Jahres 2009 der Tiefpunkt bei sehr vielen Teilmärkten. Ein selektiver Einstieg in die Märkte, die bereits korrigiert haben und bei denen Lage, Standort und Vermietungssituation stimmig sind, kann bereits heute sehr attraktiv sein. Nicht zu vergessen ist, dass gerade der deutsche Immobilienmarkt die Übertreibungen der ausländischen Teilmärkte in den Jahren 2005 und 2006 nicht oder nicht in gleichem Maße mitgemacht hat, was nun auch zu weniger Korrekturpotenzial führt. Jemanden fragen, der sich damit auskennt …! Offene Immobilienfonds: Liquiditätskrise ungleich „Bewertungskrise“ 30 Aufgrund des Klumpenrisikos wäre im Allgemeinen von einer Direktinvestition in eine bestimmte (fremdgenutzte) Immobilie (z. B. Bürohochhaus oder Mietshaus) abzuraten, so lange diese Geldanlage nicht von einem professionellen Manager betreut wird. Für Privatanleger eignen sich offene Immobilienfonds, die aufgrund ihrer Diversifikation hinsichtlich der Nutzungsarten und der geografischen Teilmärkte eine gewisse „Verstetigung“ der Ertragschancen bzw. eine „Abmilderung der Folgen der Finanz- und Wirtschaftskrise“ bieten. Zumal haben diese Fonds in den Boomjahren 2005/2006 aufgrund der konservativen Bewertung durch die Sachverständigen fast keine Objekte zu deutlich überhöhten Preisen erworben. Somit sollte sich auch der auf diesem Sachverhalt basierende Abwertungsbedarf in sehr engen Grenzen halten. Manager offener Immobilienfonds sind auch keine Zauberer, aber sie können durch aktive professionelle Betreuung und den Zugriff auf Spezialisten die Auswirkungen der Finanz- und Wirtschaftskrise begrenzen. Auch wenn in den nächsten Jahren mit offenen Immobilenfonds keine MegaRenditen zu erzielen sind, so sollten die Erträge doch deutlich positiv sein und im Verhältnis zum Risiko über denen von Staatsanleihen liegen. Bereits in offenen Immobilienfonds investierte Anleger werden die oben genannten Argumente allein nicht überzeugen. Besonders den Investoren, die über das im Fonds angelegte Geld aufgrund einer Aussetzung der Rücknah- Immobilien – Alles nur Fassade? Offene Immobilienfonds – Status Quo me von Fondsanteilen derzeit nicht verfügen können, kann eine gesunde Skepsis nicht übel genommen werden. Das aber ein Liquiditätsengpass nicht zwangsweise zu einer Abwertung des Fondsanteilswertes führt, wie die Regelungen bezüglich einer Aussetzung der Anteilsrücknahme konkret ausgestaltet sind und welche möglichen Szenarien für offene Immobilienfonds daraus ableitbar sind, ist in den beiden folgenden Kapiteln dargestellt. Offene Immobilienfonds – Status Quo Grundsätzliches Definition „offener Immobilienfonds“ Im Gegensatz zu Geschlossenen Beteiligungen, die vor ihrem Laufzeitende gar nicht oder nur eingeschränkt handelbar und somit auch wiederveräußerbar sind, können offene Immobilienfonds unter normalen Marktbedingungen täglich bei der Fondsgesellschaft bzw. Kapitalanlagegesellschaft gekauft und verkauft werden. Anleger erliegen jedoch oft einem Fauxpas: Der Name „offener Immobilienfonds“ suggeriert dem Laien die tägliche Verkaufbarkeit der Fondsanteile. Als „offen“ gilt ein Immobilienfonds jedoch, weil rein rechtlich gesehen die Zahl der Inhaber von Anteilen am Fonds (zumindest theoretisch) unbegrenzt ist. Hingegen ist die Anzahl der Anteilseigner eines Geschlossenen Immobilienfonds (bzw. einer Geschlossenen Beteiligung) auf nur wenige Personen begrenzt. Aussetzung der Rücknahme von Anteilen Offener Immobilienfonds im Oktober 2008 Der Passus „unter normalen Marktbedingungen“ im letzten Absatz ist wesentlich, auch wenn diese normalen Marktbedingungen nur selten verletzt werden. Ende Oktober 2008 jedoch traf fast alle Anteilsbesitzer von Immobilienfonds die – zugegebenermaßen unerwartete – zeitlich begrenzte Aussetzung der Rücknahme von Fondanteilen durch die Immobilienfondsgesellschaften wie eine kalte Dusche. Insgesamt rund fünf Milliarden Euro wurden innerhalb der letzten drei Monate des vergangenen Jahres durch institutionelle, semiinstitutionelle und auch privaten Kunden aus den rund 42 in Deutschland zum Vertrieb zugelassenen Offenen Immobilienfonds abgezogen. 31 apoFokus apoResearch Anlageinformation Offene Immobilienfonds – Status Quo Netto-Mittelaufkommen offener Immobilienfonds 2008 (Angaben in Mrd. Euro) 1,4 1,2 0,5 0,5 0,1 0,4 1,2 0,9 0,5 -0,2 -0,7 Nach teils hohen Zuflüssen in den Vormonaten flossen im Oktober 2008 per Saldo 5,1 Mrd. EUR ab. Dez. 2008 Nov. 2008 Okt. 2008 Sep. 2008 Aug. 2008 Jul. 2008 Jun. 2008 Mai. 2008 Apr. 2008 Mrz. 2008 Feb. 2008 Jan. 2008 -5,1 Quelle: BVI Daraufhin mussten die in der Tabelle aufgelisteten zwölf offenen Immobilienfonds die Rücknahmemöglichkeiten von Anteilen vorübergehend aussetzen. Fonds Anbieter RücknahmeVolumen* (Geplante) Öffnung ausetzung am in Mrd. € für Rücknahmen KanAm US grundinvest AXA Immoselect KanAm grundinvest SEB Immoinvest TMW Immo. Weltfonds Morgan St. P2 Value UBS 3 Kontinente UBS Euroinvest CS Euroreal Degi Europa Degi International KanAm Grund AXA KanAm Grund SEB Investment Pramerica Morgan Stanley UBS UBS Credit Suisse DEGI DEGI 27.10.2008 28.10.2008 28.10.2008 29.10.2008 29.10.2008 30.10.2008 30.10.2008 30.10.2008 31.10.2008 31.10.2008 31.10.2008 0,6* * 3,6 4,9* * 6,3 1,0 1,7 0,4 3,0 6,5 1,7 2,5 bis 27.10.2009 Ende Juni 2009 Sommer 2009 seit 02.06.2009 bis 29.10.2009 bis 29.10.2009 Sommer 2009 Sommer 2009 bis Juli 2009 vor 30.10.2009 seit 31.01.2009 * Stand: 02.11.2008, ** 06.10.2008, Quellen: BVI, Unternehmen Mögliche Ursachen und Gründe für die Aussetzung der Rücknahme Die möglichen Ursachen und Gründe für die vorübergehende Nichtausführung von Verkaufswünschen waren schnell eruiert. Natürlich ist die Finanzund Wirtschaftskrise der Dreh- und Angelpunkt. Die Bankenkrise mit der gefallenen Lehman Brothers-Bank war der Auslöser für massive Kursrückgänge an den Aktien- und Anleihemärkten. Vermögensverwalter, Aktienfondsmanager und fast alle anderen Finanzberater, die im speziellen Kundenauftrag tätig sind, gerieten in eine mehrfache Notsituation: 32 Immobilien – Alles nur Fassade? Offene Immobilienfonds – Status Quo Einhaltung einer maximalen Immobilienquote bei Vermögensverwaltern Vorsorge hinsichtlich einer Mindestliquidität Angst der Verwalter vor weiteren Werteinbußen – Verkauf von allen Titeln, die noch eine positive Wertsteigerung vorzuweisen hatten Garantie der Bundesregierung für Spareinlagen verunsicherte Privatanleger Detaillierter Rückblick Zum einen mussten die vertraglich festgeschriebenen Regularien einer maximalen Immobilienquote in Bezug zum gesamten verwalteten Vermögen eingehalten werden. Da Immobilien in einem sinnvoll diversifizierten Kundenportfolio oder in einer nach bestimmten Rendite-/Risikoaspekten gemanagten Strategie nur einen Teil des Portfolios ausmachen, erhöht sich dieser Portfolioanteil, wenn Aktien und Anleihen (und in bestimmtem Maß auch Alternativanlagen wie z. B. Rohstoffe) deutlich an Wert einbüßen. Die Einhaltung der vorgeschriebenen Strategie zwang daher institutionelle und semiinstitutionelle Verwalter, Immobilienfondsanteile zu verkaufen. Zum anderen benötigten die Manager eine Mindestliquidität innerhalb ihrer Produkte für eventuelle Auszahlungsansprüche der Kunden. Aktien und Anleihen verbuchten dicke Verluste. Die Werte der Immobilienfonds hingegen blieben stabil, sie wiesen oftmals gegenüber dem Einstandspreis sogar Gewinne aus. Was blieb den oben angesprochenen semi-institutionellen Verwaltern übrig, als Anteile an diesen Fonds zu veräußern, um Liquidität zu beschaffen und reale Verluste in den Kundendepots zu vermeiden? In einem inhaltlich engen Zusammenhang steht der dritte mögliche Grund für die umfangreichen Anteilsverkäufe von offenen Immobilienfonds durch institutionelle und semi-institutionelle Anleger. Per Ende Oktober des letzten Jahres wiesen Aktien und Anleihen auf Jahressicht eine deutlich negative Performance auf. Das Jahresende 2008 war bald erreicht. Da erschien es logisch, die Gewinne der offenen Immobilienfonds zu realisieren und damit auch zu sichern. Doch nur auf die professionellen Anleger abzustellen, wäre zu kurz gegriffen. Auch die Privatanleger zogen in einem spürbaren Maß Gelder aus offenen Immobilienfonds ab. Aufbauend auf den negativen Erfahrungen beim Thema „Emittentenbonität“ (bei Zertifikaten und Anleihen) und ungeachtet dessen, dass die Fondsanteile als Sondervermögen von der Bonität der Fondsgesellschaft unabhängig sind, erwies die Bundesregierung mit der abgegebenen Garantie bezüglich der bei Banken gehaltenen Spareinlagen dem Investmentmarkt einen Bärendienst. Privatanleger schichteten auch aus Immobilienfonds in Sparformen bei Banken um. Viele Anleger offener Immobilienfonds waren und sind teilweise immer noch verunsichert über das, was seit Ende Oktober 2008 passiert ist. Fondsgesellschaften haben mitunter in nebulösen Formulierungen beteuert, dass die Aussetzung der Rücknahme zum Schutz des Anlegers ist. Diese Aussage ist 33 apoFokus apoResearch Anlageinformation Offene Immobilienfonds – Status Quo richtig, aber für Laien schwer verständlich. Daher sollen die Vorgehensweise, deren rechtliche Grundlagen und die daraus resultierenden praktischen Umsetzungen zum besseren Verständnis im Folgenden etwas detaillierter dargestellt werden. Der rechtliche Rahmen Den rechtlichen Rahmen für die Aussetzung der Rücknahme von Anteilen offener Immobilienfonds bilden der § 81 des Investmentgesetzes und die Allgemeinen Vertragsbedingungen des jeweiligen Fonds. Lex specialis vor lex generalis Auch in diesem Fall gilt der im Recht oft anzutreffende Grundsatz, dass eine spezielle Regelung, hier festgehalten in den Allgemeinen Vertragsbedingungen, die allgemeingültige Bestimmung (in Form des Investmentgesetzes) dominiert. Den aus den oben skizzierten vier Gründen resultierenden „Run“ auf die Immobilienfonds konnten selbige nicht verkraften. Die gesetzlich vorgeschriebene Mindestliquidität für offene Immobilienfonds beträgt 5 % (§ 80 Abs. 1 Investmentgesetz). Viele Fonds hielten sich auch an die innerhalb der Branche 2006 auf selbst verpflichtender Basis beschlossene Quote von 10 % und hatten somit Liquidität in doppelter, teils sogar dreifacher Höhe und mehr. Doch diese Beträge reichten nicht aus. Gemäß § 81 Investmentgesetz sind die Fondsmanager der Immobilien dazu berechtigt, die Rücknahme von Anteilen an offenen Immobilienfonds zu verweigern, wenn aufgrund der Auszahlungsansprüche „die Bankguthaben und der Erlös der nach § 80 Abs. 1 Investmentgesetz angelegten Mittel zur Zahlung des Rücknahmepreises und zur Sicherstellung einer ordnungsgemäß laufenden Bewirtschaftung nicht ausreichen oder nicht sogleich zur Verfügung stehen“. Dazu zählen z. B. die Einhaltung aller vertraglich bzw. vorvertraglich eingegangenen Verpflichtungen hinsichtlich des Kaufes von neuen Immobilien, Modernisierungsaufwendungen, die Zahlung von Nebenkosten und auch die Sicherstellung der Ausschüttungen an Anteilseigner. 34 Immobilien – Alles nur Fassade? Offene Immobilienfonds – Status Quo Phasen der Aussetzung der Rücknahme gemäß Investmentgesetz und den Allgemeinen Vertragsbedingungen 3 Monate Verlauf der Rücknahmeaussetzung in verschiedenen Phasen bis zu 9 Monaten weitere 12 Monate Phase 1 Phase 2 Phase 3 Befristete Verweigerung der Anteilscheinrücknahme aus Liquiditätsgründen Verlängerungsoption sofern keine ausreichende Liquidität vorhanden Verpflichtung zur Objektveräußerung sofern angemessene Kaufpreise erzielt werden können Bei unveränderten Voraussetzungen Verlängerung der Phase 2 Eine Rücknahmeaussetzung bei offenen Immobilienfonds ist aus den gegebenen Eigenschaften der Immobilien (langer Zeitraum bis zum rechtlichen und wirtschaftlichen Abschluss einer Veräußerung) in drei Phasen unterteilt, die jeweils durch spezielle „Auflagen“ an das Fondsmanagement gekennzeichnet sind. Phase 1 (3 Monate) Das Investmentgesetz erlaubt die Aussetzung der Rücknahme von Anteilen an offenen Immobilienfonds „bis zum Ablauf einer in den Vertragsbedingungen festzusetzenden Frist“. Für die meisten offenen Immobilienfonds wurde in den Allgemeinen Vertragsbedingungen für diese erste Phase ein Zeitraum von drei Monaten festgeschrieben. Die Fondsgesellschaft kann von sich aus diesen Zeitraum unter Nennung eines konkreten Ablaufdatums aber auch länger befristen, sofern dies im spezifischen Fall in geeigneter Form mitgeteilt wird. Maßnahmen innerhalb der Innerhalb der drei Monate ist das Fondsmanagement dazu angehalten, alles dafür zu tun, dass sich die Liquiditätslage stabilisiert und eine möglichst baldige Rücknahme von Fondsanteilen ermöglicht werden kann. Das alles ist jedoch inhaltlich begrenzt, und dies ist zum Vorteil des Anlegers. Der Fondsmanager darf Immobilien nur zu „angemessenen Bedingungen“ veräußern, ein Verkauf bspw. zu einem deutlich geringeren Preis als dem Verkehrswert ist nicht zulässig. Zusätzliche Darlehen auf Fondsebene können aufgenommen werden, allerdings nur innerhalb bestimmter Beleihungsgrenzen. Phase 1, um eine Rücknahme von Anteilen wieder zu ermöglichen 35 apoFokus apoResearch Anlageinformation Offene Immobilienfonds – Status Quo Die Restriktionen dienen dazu, die Interessen aller Anleger des Fonds zu wahren und den Wert der Immobilien innerhalb des Fonds nicht oder nur wenig zu verwässern. Dies hilft jedem Anteilseigner, denn seine Kapitalanlage bleibt somit wertstabil. Damit sind Befürchtungen, der Wert eines Fondsanteils würde nach Ablauf der Drei-Monats-Frist allein nur aufgrund der angespannten Liquiditätslage deutlich an Wert verlieren und der Anleger große Verluste aufgrund von Notverkäufen von Immobilien zu Schleuderpreisen erleiden, per Definition obsolet. Wertminderungen könnten nur aufgrund geänderter Bewertungen der im Fonds enthaltenen Immobilien bzw. auf geänderten Renditen und Bewertungen von im Fonds enthaltenen Geldmarktinstrumenten resultieren. Phase 2 (weitere 9 Monate) Im Januar dieses Jahres endete die Drei-Monats-Frist. Doch bis auf zwei Fonds verlängerten alle Immobilienfonds, die eine Aussetzung der Rücknahme Ende Oktober 2008 bekannt geben mussten, diese Frist mit Hinweis auf das Investmentgesetz und die Allgemeinen Vertragsbedingungen des jeweiligen Fonds um bis zu weitere neun Monate. Also maximal bis Ende Oktober dieses Jahres. Die zwischenzeitlich verfügbaren Gelder schienen den Managern der betreffenden Fonds Ende Januar als nicht ausreichend, um unter Berücksichtigung etwaiger Rückgabewünsche eine ordentliche Liquidität innerhalb des Fonds sicherstellen zu können. Maßnahmen in Phase 2 Was bedeutet dies für die Zukunft? Prinzipiell gelten hinsichtlich der Liquiditätsbeschaffung und Darlehensaufnahme für diese weiteren neun Monate die gleichen Regelungen wie innerhalb des ersten Vierteljahres nach Bekanntgabe der Aussetzung der Rücknahme. Das Fondsmanagement hat jedoch länger Zeit, die erforderliche Liquidität bereitzustellen. Innerhalb der Neun-Monats-Frist ist es auch per Gesetz verpflichtet, Immobilien „zu angemessenen Bedingungen“ – und nur zu diesen! – zu verkaufen. ähnlich wie in Phase 1 Sollte es unter Berücksichtigung aller Verpflichtungen inkl. der zu erwartenden Rückgaben von Fondsanteilen vor Ablauf der Neun-Monats-Frist gelingen, eine adäquate Liquidität bereitzustellen, darf der Fonds die Rücknahme auch früher wieder zulassen. Ein solches Beispiel lieferte vor wenigen Wochen die schwedische SEB Asset Management: Die Aussetzung der Rücknahme von Fondsanteilen für einen der offenen Immobilienfonds dieser Kapitalanlagegesellschaft wurde bereits per Anfang Juni 2009 vorzeitig beendet, obwohl die Frist der Phase 2 erst Ende Oktober abgelaufen wäre. Auch die Credit Suisse Asset Management hat für ihren offenen Immobilienfonds eine 36 Immobilien – Alles nur Fassade? Perspektiven offener Immobilienfonds – Mögliche Entwicklungen vorzeitige Wiederaufnahme der Rücknahme von Fondsanteilen per Anfang Juli ermöglicht. Es ist davon auszugehen, dass einige andere Immobilienfondsmanager ähnliche Entscheidungen treffen werden. Die Auswirkungen der begrenzten Liquidität der von der Aussetzung der Rücknahme von Anteilen betroffenen Immobilienfonds auf die Rendite derselben sind also gesetzlich bzw. vertraglich begrenzt. Genauer gesagt, der Gesetzgeber verbietet aus Gründen der Gleichbehandlung von rückgabewilligen und nicht-rückgabewilligen Anlegern den Verkauf von Immobilien zu „Schleuderpreisen“ nur aufgrund eines „Liquiditätsdrucks“. Die Ziele der erstgenannten Gruppe werden zugunsten des Erreichens einer adäquaten Verzinsung des angelegten Kapitals aller Anleger temporär beschränkt bzw. untergewichtet. Für beide Phasen gilt: Der Fonds wird weiter normal bewirtschaftet, es findet also eine aktive Verwaltung der Immobilien statt. Dazu gehören (im Rahmen der kaufmännischen Verantwortung) auch die Abwicklung bzw. die Nachverhandlung bereits vor dem Datum der Rücknahmeaussetzung geschlossener Verträge für Immobilien, die tägliche Anteilspreisermittlung, die tägliche Erwerbbarkeit von Anteilen und auch die Bedienung der regulären Ausschüttung (zumeist möglich). Perspektiven offener Immobilienfonds – Mögliche Entwicklungen Phase 3 (zusätzliche 12Monats-Frist) Falls es dem Fondsmanagement auch nach Ablauf der Phase 2 nicht gelungen sein sollte, ausreichend Liquidität zu beschaffen, um eine Wiederzulassung der Rücknahme von Fondsanteilen und eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung zu ermöglichen, gestattet das Investmentgesetz die Verlängerung der Aussetzung der Rücknahme von Fondsanteilen nochmals um bis zu ein weiteres Jahr, sofern dies in den Allgemeinen Vertragsbedingungen der Fonds festgeschrieben ist. Für aktuell von einer Aussetzung der Rücknahme betroffenen Immobilienfonds wäre diese Regelung der letzte Strohhalm, um Zeit zu gewinnen. Es ist selbsterklärend, dass kein Fondsmanager im Oktober dieses Jahres eine weitere Verlängerung der Rücknahmeaussetzung publik machen möchte. Der Imageschaden solch eines Schrittes wäre enorm. Zum einen natürlich für 37 apoFokus apoResearch Anlageinformation Perspektiven offener Immobilienfonds – Mögliche Entwicklungen den betreffenden Fonds, zum anderen aber auch für die gesamten Anbieter offener Immobilienfonds. Und dann nach den zwei Jahren? Vermögensverlust des Anteilsinhabers in diesem Fall wahrscheinlich (Erst) nach Ablauf der gesamten Zwei-Jahres-Frist ist es den Immobilienfonds erlaubt, die im Fonds befindlichen Objekte jeweils bis zu 100 % ihres Wertes zu beleihen, um schnell eine anhaltende Liquidität schaffen zu können. Die hohe Beleihung ist abzulösen, wenn Immobilien zu angemessenen Bedingungen verkauft werden können. Theoretisch verbietet sich durch den letzten Halbsatz ein „Verramschen“ der einzelnen Objekte. Praktisch wird das Fondsmanagement jedoch zulassen, dass einzelne Immobilien des Fonds auch zu einem tieferen Preis als dem Verkehrswert veräußert werden bzw. eine Neubewertung zu einem deutlich verringerten Verkehrswert führt. Es ist einleuchtend, dass diese Regelungen den Wert des Fonds schmälern bzw. die Preise für einen (immer noch nicht veräußerbaren) Fondsanteil deutlich sinken lassen würden. Nach Ablauf der zwei Jahre steigt also für den Anleger die Wahrscheinlichkeit eines Vermögensverlustes deutlich, falls die Liquiditätslage des Fonds weiterhin unbefriedigend ist. Zur Ehrenrettung der offenen Immobilienfonds muss jedoch hinzugefügt werden, dass solch ein Fall bisher nicht vorgekommen ist. Reguläre Zuflüsse der eingefrorenen Fonds seit Nov. 2008 (in Mio. EUR, Stichtag: 31.03.2009) in % des Fondsvolumens 305 CS Euroreal 132 SEB Immoinvest 86 Kanam Grundinvest 4,55 2,04 1,80 Degi Europa 50 3,02 Axa Immoselect 49 1,32 UBS Euroinvest 43 1,74 TMW Immobilien Weltfonds 18 1,80 Quelle: BVI 38 Immobilien – Alles nur Fassade? Perspektiven offener Immobilienfonds – Mögliche Entwicklungen Der Extremfall: Mangelnde Beleihungs- und Verkaufsmöglichkeiten Welche Instrumente kommen zum Zuge? Zugegeben, es scheint unwahrscheinlich, dass es dem Fondsmanagement nach den oben beschriebenen drei Phasen nicht gelingt, ausreichend Liquidität zu beschaffen. Falls dieser theoretische Fall jedoch eintreten sollte, so stehen dem Fondsmanagement alle Maßnahmen offen, die es auch jederzeit ohne die besondere Geschäftslage einer Aussetzung der Rücknahme von Fondsanteilen anwenden dürfte. Konkret sind das: > Schließung (Abwicklung) des Fonds: Bei einer Schließung des Fonds werden sämtliche Vermögenswerte innerhalb des Sondervermögens veräußert und entsprechend der Anteilsquote am Gesamtvermögen an den Anleger ausbezahlt. Die Veräußerung von Vermögenswerten kann auch zu einem Preis unterhalb des Verkehrswertes erfolgen. > Übertragung des Fondsvermögens an / von einem anderen Fonds: Unter Einhaltung der in den Allgemeinen Vertragsbedingungen angegebenen Voraussetzungen kann das Vermögen eines Immobilienfonds an das eines anderen Immobilienfonds oder Mischfonds übertragen werden bzw. der Immobilienfonds darf selbst auch Vermögen eines anderen Fonds übernehmen. Die für den übernehmenden Fonds definierten Anlagegrundsätze sind dabei einzuhalten. > Verschmelzung des Fondsvermögens mit einem anderen Fonds: Unter Einhaltung der Bestimmungen der Allgemeinen Vertragsbedingungen ist es dem Fondsmanagement möglich, einen Immobilienfonds mit einem anderen offenen Immobilienfonds zu vereinigen. Alle diese Maßnahmen würden wahrscheinlich auch dann zur Anwendung kommen, wenn die wirtschaftliche Weiterführung eines von Liquiditätsproblemen betroffenen offenen Immobilienfonds nicht gegeben ist. Gegenüber der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) besteht eine Anzeigepflicht. Die BaFin behält sich im Sinne des Wohlergehens der Anleger eine Überprüfung vor. Ein möglicher Trick … Doch aufgrund von Liquiditätsproblemen zu diesen – zugegebenermaßen drastischen – Maßnahmen zu greifen, wird eher ein Einzelfall sein. Fondsmanager können diese Maßnahmen legal durch einen „Trick“ umgehen. Das Management erlaubt die Rücknahme der Anteile nach Ablauf der ZweiJahres-Frist für einen kurzen Zeitraum (z. B. ein paar Tage) und gibt dann eine erneute Aussetzung der Anteilsrücknahme bekannt. Damit wäre es be39 apoFokus apoResearch Anlageinformation Perspektiven offener Immobilienfonds – Mögliche Entwicklungen rechtigt, das oben beschriebene Procedere des Drei-Phasen-Modells erneut zu durchlaufen. Der Zeitraum für die Beschaffung liquider Mittel würde auf Kosten der Fungibilität der Fondsanteile drastisch ausgedehnt. Selbsterklärend, dass diese Vorgehensweise nicht zur Vertrauensbildung beim Kunden beiträgt. Drastische Maßnahmen unwahrscheinlich – Hilft die Bad Bank? Lehren für die Zukunft: Anpassungen der gesetzlichen Regelungen zur Umgehung zukünftiger Massenflucht an Kapital aus offenen Immobilienfonds Zu den oben aufgezeigten Maßnahmen sollte es nicht kommen. Es ist eher davon auszugehen, dass es den Fondsmanagern der noch von der Aussetzung der Anteilsrücknahme betroffenen Fonds gelingt, über mit Gewinn realisierte selektive Verkäufe Barmittel zu beschaffen. Zusätzlich sollten die Fonds auch von der Einrichtung einer Bad Bank profitieren. Geschäftsbanken werden nach Bereinigung ihrer Bilanzen wieder zur Beleihung solider Sachwerte zurückkehren, wodurch sich die finanzielle Situation der Immobilienfonds zusätzlich entspannen sollte. Die genauen Gründe für den im Oktober 2008 plötzlich und unerwartet aufgetretenen Liquiditätsengpass der offenen Immobilienfonds sind mittlerweile eruiert und publik gemacht worden. Um eine nochmalige Situation ähnlich dieser zu verhindern, wurden sowohl seitens der Fonds als auch seitens des Interessensverbandes (Bundesverband für Investmentfonds –BVI) bereits einige Reformvorschläge hinsichtlich einer Überarbeitung des Investmentgesetzes und / oder der Allgemeinen Vertragsbedingungen diskutiert. Vorgeschlagen wurde beispielsweise: Die Vorschläge im Detail > Einführung verschiedener Anteilsscheinklassen (Tranchen) für ein und denselben offenen Immobilienfonds für private und institutionelle Anleger Die Differenzierung würde über zwei verschiedene Wertpapierkennnummern erfolgen. Einige Immobilienfondsmanager haben dies bereits umgesetzt bzw. befinden sich in der Umsetzung dieser Maßnahme, auch wenn diese noch nicht im Investmentgesetz geregelt ist. > Einführung einer gesetzlichen Kündigungsfrist von 12 Monaten für institutionelle Anleger bzw. juristische Personen in Publikumsfonds (weitergehende Regelungen durch Vertragsbedingungen oder Einzelvereinbarungen möglich) Inhaltlich ähnliche Abmachungen inkl. eines Rücknahmeabschlages bei Nichteinhaltung der Abmachung sind bereits heute auf bilateraler einzelvertraglicher Basis zwischen Fondsgesellschaft und Investor üblich. 40 Immobilien – Alles nur Fassade? Perspektiven offener Immobilienfonds – Mögliche Entwicklungen Aufgrund dessen, das die gesetzliche Festlegung fehlt, hat ein Vertragsbruch wegen fehlender Sanktionen derzeit jedoch keine rechtlichen Konsequenzen. Solche Regelungen sind somit ein „zahnloser Tiger“. > Erhebung von Rücknahmeabschlägen (auch in Verbindung mit Kündigungsfristen) ab einem bestimmten Anlagevolumen (z. B. bei Beträgen ab 1 Mio. EUR) Auch solche Regelungen gibt es teilweise schon, aber nur auf Basis der freiwilligen Selbstverpflichtung des Anlegers. Die Verkaufswelle im Oktober 2008 zeigte, dass die monetären Nachteile allein kein wirksames Abschreckungsmittel für (institutionelle) Investoren sind. Die Forderung von Rücknahmeabschlägen nur aufgrund einer betragsmäßigen Unterscheidung von Anlegern ist jedoch unter dem Aspekt der Gleichbehandlung von Anlegern juristisch umstritten. Diese und die zuvor genannte Regelung auf einzelvertraglicher Basis könnten zudem umgangen werden, wenn die Fondsanteile an der Börse erworben wurden bzw. verkauft werden. Falls jedoch gesetzlich geregelt, wäre keine Umgehung mehr möglich. > Möglichkeit zum vorübergehenden Einsatz einer 90-tägigen Kündigungsfrist für die Rückgabe von Fondsanteilen für alle Anleger, falls zuvor binnen 30 Tagen mehr als 5 % der Fondsanteile zurückgegeben worden sind Diese Maßnahme soll einen überdurchschnittlich großen Mittelabfluss innerhalb eines kleinen Zeitraumes von wenigen Tagen verhindern bzw. zeitlich strecken. Für die Fondsgesellschaft werden die Mittelabflüsse planbarer und das Management bekommt einen zusätzlichen zeitlichen Spielraum, um eventuell benötigte Liquidität zu sichern. > Einführung einer gesetzlichen Kündigungsfrist (auch) für Privatanleger bzw. natürliche Personen Solche Ausgestaltungen gibt es heute teilweise schon in Schweiz (12 Monate) und in Spanien (6 Monate). Ein Problem besteht im Erkennen und in der Unterscheidung des Privatanlegers von dem institutionellen Kunden. Die Order gibt die Identität des Kunden nicht an und unabhängig von der technischen Machbarkeit hat die Depotbank keinerlei rechtliche Grundlagen, den „Status“ des Kunden an Dritte, in diesem Fall die Fondsmanager, weiter zu leiten. > Einführung einer prozentualen Begrenzung, welchen Anteil Großanleger an einem offenen Immobilienfonds maximal halten dürfen 41 apoFokus apoResearch Anlageinformation Perspektiven offener Immobilienfonds – Mögliche Entwicklungen Die Definition eines „Großanlegers“ dürfte sich als kompliziert erweisen, gerade weil es für letztere keine einheitliche Definition gibt. Zudem würden die Depotbanken mehr in die Pflicht genommen. Diese könnten die Überschreitung von festgelegten Meldegrenzen überwachen und entsprechende Hinweise geben. > Weiterführung von vor der Aussetzung der Anteilsrücknahme geschlossenen Auszahlplänen, falls diese einen Betrag von 3.000 Euro / Plan und Monat nicht übersteigen Damit soll dem Privatanleger die Auszahlung seines oft als „ZusatzRente“ geschlossenen Plans ermöglicht werden. Die bisherige Praxis und das Verbot des Bundesaufsichtsamtes für Finanzwesen, Auszahlverträge wegen einer angeblichen Benachteiligung der Fondsanleger ohne Sparplan während einer Aussetzung der Rücknahme von Fondsanteilen nicht aus dem Sondervermögen bedienen zu dürfen, ist rechtlich umstritten. Die geplante Regelung würde für viel Klarheit und Transparenz sorgen. Umsetzung frühestens 2010 Um eine generelle Einigung mit allen bzw. vielen Fondsanbietern zu erzielen, bedarf es langwieriger Verhandlungen. Daher ist mit einer gesetzlichen Umsetzung nicht im diesjährigen Superwahljahr, sondern wohl erst in der nächsten Legislaturperiode, wahrscheinlich nicht vor Ende des Jahres 2010, zu rechnen. Inhaltlich ähnliche Regelungen auf freiwilliger Basis sind auch eher jederzeit möglich. Zwischenfazit Unterscheidung zwischen Liquiditätsengpass und Bewertungsproblem Für die Beurteilung der Lage und der Perspektiven offener Immobilienfonds ist die Unterscheidung zwischen Liquiditätsengpässen und Bewertungsproblemen wesentlich. Die seit Oktober 2008 sichtbar zu Tage getretenen Probleme beruhen allein auf einem Liquiditätsengpass. Dies zeigen auch die zwischenzeitlich vorgenommenen regulären Bewertungen und auch die komplette Sonderbewertung aller Immobilien eines Fondsanbieters. Die Summe der Wertzuschreibungen und Wertberichtigungen glichen sich bislang immer weitgehend aus. Chancen … Auch die Rating-Agentur Scope bescheinigt den von ihr untersuchten Fonds (31 Anbieter) ein befriedigendes bis gutes Rendite-Risiko-Verhältnis. Bei etwa der Hälfte dieser Fonds verbesserte sich die Einschätzung sogar. … und Risiken Für Anleger wird es immer wichtiger, sich der Qualität des Fonds bzw. der darin enthaltenen Immobilien bewusst zu sein. Ein weiteres eminent wichti- 42 Immobilien – Alles nur Fassade? Zusammenfassung ges Kriterium für oder gegen eine Anlageentscheidung sind Art und Weise der Liquiditätssteuerung und der Anteil des Fremdkapitaleinsatzes. HausInvest global -90 DEGI International grundbesitz global -710 -250 INTER ImmoProfil -80 WestInvest 1 grundbesitz europa -20 -50 EURO ImmoProfil 0 -10 HANSAimmobilia 20 TMW Immobilien Weltfonds 10 UBS (D) 3 Kontinente Immobilien 0 30 Deka-ImmobilienFonds AXA Immoselect Fonds offen für Anteilscheinrücknahme Fonds mit temporärer Rücknahmeaussetzung Morgan Stanley P2 Value 50 40 DEGI Europa 140 SEB ImmoInvest 90 Deka-Immobilien Global KanAm grundinvest 160 150 UniImmo: Europa 180 170 hausInvest europa 190 WestInvest InterSelect UniImmo: Deutschland UniImmo: Global Deka-Immobilien Europa CS Euroreal 210 300 410 Mittelzuflüsse der offenen Immobilienfonds im Zeitraum vom 30.10.2008 bis 30.04.2009 (in Mio. EUR) Quelle: BVI, 31.03.2009, Credit Suisse Sind die wilden Abschreibungsgerüchte haltbar? Die Gerüchte um Abschreibungen in Größenordnungen von um die 20 % und mehr erscheinen zumindest für die meisten Immobilienfonds derzeit gegenstandslos. Für diese Meinung spricht auch, dass fast alle Fondsanbieter in den letzten beiden Jahren (ab Mitte 2007) keine Immobilien zu überhöhten Preisen erworben haben. Auch Zuschreibungen von großem Umfang, die nun akut wertberichtigt werden müssten, wurden aufgrund der vorsichtigen Akquisitionsbewertungen der Sachverständigen selten bis gar nicht vorgenommen. Zusammenfassung Auswirkungen der Finanz und Wirtschaftskrise Bereits vor Ausbruch der Wirtschafts- und Finanzkrise im September 2008 zeigten diverse Indikatoren eine Ermäßigung des Wirtschaftswachstums, zunächst begrenzt auf den Raum der USA. Der Immobiliensektor in den Verei43 apoFokus apoResearch Anlageinformation Zusammenfassung nigten Staaten stand aufgrund exorbitanter Wertzuwächse im Mittelpunkt des Geschehens. Die Verspannungen an den internationalen Geld- und Kapitalmärkten haben aus den ersten rückläufigen Anzeichen eine deutliche Rezession entstehen lassen. Besonderheit dieser ist ihr globales Ausmaß und die Ausdehnung auf fast alle Branchen zu einem Zeitpunkt. Das heißt, neben den Industrieländern sind auch die Entwicklungs- sowie Schwellenländer betroffen. Den Immobilienmarkt haben vor allem negative Effekte im Zusammenspiel zwischen der Realwirtschaft und dem Finanzsektor beeinflusst. Eher unterdurchschnittliches globales Wirtschaftswachstum in den kommenden eineinhalb Jahren Deutschland stabilster Markt im europäischen Vergleich Leerstandsraten und Mietmärkte reagieren in Deutschland zeitversetzt auf die Krise Nationale Bad Bank sollte zukünftig Transaktionen wieder möglich machen 44 Das globale Wirtschaftswachstum in den nächsten eineinhalb Jahren wird als unterdurchschnittlich prognostiziert. So revidierte der Internationale Währungsfonds (IWF) – trotz sich derzeit mehrender konjunkturell positiver Indexkennziffern – seine Schätzungen bezüglich der Entwicklung des globalen Bruttoinlandsproduktes (BIP) von ursprünglich 0,5 % auf -1,3 % für dieses Jahr. Die Prognose von 3,0 % für das Jahr 2010 wurde auf 1,9 % gesenkt. Im internationalen Vergleich fällt auf, dass es am deutschen Immobilienmarkt keine Übertreibungen, wie z. B. im europäischen Ausland, gegeben hat. Gemäß Jones Lang LaSalle sind die Preise seit der Hochphase Ende 2007 bis zum ersten Quartal 2009 in deutschen Toplagen um 20 % gesunken. Betrachtet man alle guten Gewerbelagen, so beträgt die Wertminderung ca. 30 %. Damit sollte der Wertkorrekturbedarf größtenteils vollzogen sein. In Deutschland sind die Leerstandsraten – auch aufgrund moderater Fertigstellungen – bislang noch nicht exorbitant gestiegen. Ein Sockelleerstand über alle Nutzungsarten hinweg von ca. 5 % bis 6 % gilt als normal. Ein deutliches Sinken der nachhaltigen Mieten wird erst dann erwartet, wenn die Finanz- und Wirtschaftskrise noch rund zwei bis drei Jahre anhalten würde. Die Einrichtung einer Bad Bank und die Auslagerungen von problembehafteten Portfolios „bereinigen“ die Bilanzen der Banken und anderer Finanzintermediäre. Dies sollte ab dem dritten bzw. vierten Quartal dieses Jahres wieder zu einer vermehrten Kreditvergabe unter Anwendung eines risikoadäquaten, aber nicht überzogenen Zinses führen. Von solch einer Kreditbelebung können sowohl Immobilienmakler als auch Immobilienfondsmanager in Form wertmäßig steigender Transaktionen und zunehmender Anzahl von Objektkäufen/-verkäufen profitieren. Immobilien – Alles nur Fassade? Zusammenfassung Im Detail unterschiedliche internationale Wertermittlungsverfahren von Immobilien führen zu angeblichen WertkorrekturHorrorszenarien Horrende Abwertungen bei offenen Immobilienfonds blieben – anders als von einigen professionellen Marktteilnehmern, z. B. großen Wirtschaftsprüfungskanzleien und Unternehmensberatungen, prognostiziert – aus. Dies ist nachvollziehbar, wenn man sich die in Deutschland und im Vergleich dazu im angelsächsischen Raum im Detail unterschiedlichen Bewertungsverfahren inhaltlich genauer vergegenwärtigt. Grundlegend basieren beide Verfahren auf Diskontierungsmodellen. Jedoch werden in Deutschland nach dem gemäß der Wertermittlungsverordnung anzuwendenden Ertragswertverfahren nachhaltige Mieten (also Durchschnittswerte, keine Spitzenmieten) mit einem risikoadjustierten Zins diskontiert. Dies führt grundsätzlich zu einer (zu) vorsichtigen Bewertung, in Boomphasen werden Immobilienobjekte unterbewertet, in Rezessionsphasen besteht dafür jedoch nur dann Abwertungsbedarf, wenn sich die nachhaltig möglichen Erträge ebenfalls deutlich verringern. Im angelsächsischen Raum kommt ebenfalls ein risikospezifischer Diskontierungsfaktor zum Einsatz. Allerdings werden bei dem dort angewendeten Verfahren aktuelle Ist-Mieten unter diversen Annahmen in die Zukunft fortgeschrieben und dann entsprechend abgezinst. Dies führt zwar zu einem korrekten Ausweis der aktuellen wirtschaftlichen Ertragskraft einer Immobilie. Allerdings müssen selbst kurz- und mittelfristige Mietschwankungen durch neue Schätzungen in dem Verfahren berücksichtigt werden. In Rezessionsphasen ergibt sich daher ein laufender Anpassungsbedarf, im Falle von Mietpreisrückgängen dann entsprechende Abwertungen der jeweiligen Immobilie. Institutionelle Investoren wollen Immobilienquote erhöhen Geeignete Anlagemöglichkeiten für Privatanleger Untersuchungen der Feri Research GmbH und von Ernst & Young ergaben, dass Institutionelle ihren Anteil an Immobilien innerhalb eines diversifizierten Portfolios wieder ausbauen wollen. Dabei sollen vor allem indirekte Investments eine stärkere Gewichtung erfahren. Allen Unkenrufen zum Trotz haben sich offene Immobilienfonds bislang in der Krise gut behauptet. Dies sollten sie auch weiterhin tun, wenn die Finanz- und Wirtschaftskrise zeitlich beschränkt bleibt. Ein länger anhaltender globaler Wirtschaftsabschwung (über das Jahr 2011 hinaus) hingegen kann wahrscheinlich auch von den offenen Immobilienfonds nicht abgefedert werden. 45 apoFokus apoResearch Anlageinformation Zusammenfassung Verringerung der jährlichen Renditeerwartung von offenen Immobilienfonds aufgrund der Auswirkungen der Finanz und Wirtschaftskrise… Liquiditäts- bzw. Fungibilitätsbeschränkungen haben nur bedingt negativen Einfluss auf die Wertentwicklung von Immobilienfonds Offene Immobilienfonds sind keine „Nobelparkplätze“ für kurzfristige liquide Mittel Die in den letzten zwei bis drei Jahren mitunter erzielten Renditen einiger offener Immobilienfonds von bis zu sieben Prozent pro Jahr werden (zumindest für einige Zeit) der Vergangenheit angehören. Dies ist jedoch auf den Zustand der Immobilienteilmärkte (weltweit fallende Mietniveaus und sinkende Transaktionspreise) und nicht auf die Aussetzung der Rücknahme von Fondsanteilen zurückzuführen. So fiel auf Basis des Monats März die jährliche Durchschnittsrendite von ca. 5 % in 2008 auf rund 4 % im März 2009. Die Rating-Agentur Feri prognostiziert für das Gesamtjahr 2009 eine mittlere jährliche Rendite offener Immobilienfonds von ca. 3,5 %. Die Zielvorstellungen der meisten Fondsmanager liegen mit einer Spanne von 4 % bis 5 % über diesem Wert. Um die 4 % p. a. wäre für die beiden Jahre für 2009 und 2010 eine gute Wertentwicklung. Von dieser Größenordnung geht unter anderem auch das Analysehaus Scope aus. Panik ist fehl am Platze, Information ist alles. Derzeit besteht kein Grund, sich um die Werthaltigkeit von Immobilienfondsanteilen Sorgen zu machen. Die Manager der noch von der Aussetzung der Rücknahme betroffenen Immobilienfonds gehen davon aus, spätestens im Oktober den Ankauf von Fondsanteilen über die Fondsgesellschaft wieder zu ermöglichen. Nur falls sich abzeichnen sollte, dass dies als nicht realistisch einzustufen ist, müssten Anleger Vorkehrungen treffen. Die vorgeschlagenen Maßnahmen zur Vermeidung ähnlicher zukünftiger Liquiditätsengpässe – wie dem aktuell seit Oktober 2008 anzutreffenden – helfen nicht, wenn offene Immobilienfonds in Zukunft wiederholt als Geldmarktersatz missbraucht werden. Eventuell in der Vergangenheit begangene „Sünden“ dürfen, egal von welchem Marktteilnehmer, nicht wiederholt werden. Die Aussetzung der Rücknahme von Fondsanteilen zeigt, dass die von den offenen Immobilienfonds vorgenommene Fristentransformation zwischen einer Investition in langfristig rentable Immobilienobjekte und kurzfristig handelbaren Fondsanteilen – gerade in wirtschaftlich schwierigen Zeiten – Grenzen hat. Studie abgeschlossen am 22. Juni 2009 46 Verfasser: Sven Bartram Immobilien – Alles nur Fassade? 47 Deutsche Apotheker- und Ärztebank Hauptverwaltung apoResearch Richard-Oskar-Mattern-Straße 6 40547 Düsseldorf Telefon: (0211) 59980 Internet: http://www.apobank.de V.i.S.d.P.: Uwe Zeidler Layout und Produktion: AMPK Publikationsmanagement Druck: Service-Druck Kleinherne GmbH & Co. KG Bussardweg 5 41468 Neuss 48