Fragen zum Immobilienerwerb IT

Fragen zum Immobilienerwerb in Italien
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Die Angaben in diesem Merkblatt beruhen auf Erkenntnissen und Einschätzungen der Deutschen Botschaft im Zeitpunkt der Textabfassung (Mittwoch,
8. Februar 2006) und eigenen Erfahrungen über 25 Jahre. Für die Vollständigkeit und Richtigkeit, insbesondere wegen zwischenzeitlich eingetretener
Veränderungen, kann jedoch keine Gewähr übernommen werden.
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Die Deutsch-Italienische Handelskammer Mailand hat die Schrift “Der Immobilienerwerb in Italien, praktische Hinweise für den deutschen Käufer”
veröffentlicht, die für Nichtmitglieder der Kammer zum Preis von 60 Euro erhältlich ist. Die Einschaltung eines Rechtsanwalts ist nicht zwingend
erforderlich. Unumgänglich ist hingegen die Mitwirkung des Notars, da nur die von ihm beglaubigten Urkunden beim Liegenschaftsregisteramt eingetragen
werden können. Ohne diese Eintragung ist der Grundstückskauf auf Dritten gegenüber nicht wirksam. Der Notar übt ein öffentliches Amt aus. Die Hilfe
eines Notars ist schon beim Vorliegen eines konkreten Kaufinteresses von Interesse. Er hat Erfahrung bei der Einsicht in die verschiedenen Register,
kann die Eigentumsverhältnisse feststellen und vorhandene Beschränkungen und Belastungen ermitteln. Das Honorar des Notars wird im Rahmen des
jeweils geltenden Tarifs nach dem Umfang der Tätigkeit und dem Wert des Kaufobjektes berechnet. Die deutschen Auslandsvertretungen in Italien sind
auf Wunsch bereit, Namen und Anschriften deutschsprechender Rechtsanwälte und Notare in Italien mitzuteilen.
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1. Allgemeines über den Grunderwerb in Italien:
Der Grundstückskauf in Italien durch Ausländer unterliegt keinen besonderen Regeln und Beschränkungen. Von örtlichen
oder provinziellen Ausnahmen abgesehen, kann grundsätzlich davon ausgegangen werden, daß für Italiener und Ausländer
dieselben Vorschriften Anwendung finden. Beschränkung kann bei Schweizern angewendet werden (200 m2 Hausfläche,
1000 m2 Grundfläche), sofern die örtlichen Behörden vom “Torsionsrecht” gebrauch machen (denn Italiener können in der
Schweiz nur eingeschränkt Grundstücke erwerben).
In Italien wird - von einigen regionalen Ausnahmen abgesehen - zwischen dem Liegenschafts- oder Grundregister
und dem Katasterregister unterschieden. Das Liegenschaftsregister heißt “Conservatoria dei Registri Immobiliari”. Die
Eigentumsverhältnisse am Grundstück sollen aus den Eintragungen im Liegenschaftsregister hervorgehen (katasteramtliches
Immobilienverzeichnis). Nur die Einsichtnahme (Visura) in dieses Register gibt dem Käufer die Sicherheit, wer ihm gegenüber
Eigentümer des Grundstücks ist. Bei ungeklärten Eigentumsverhältnissen von Immobilien, die zum Verkauf stehen, ist
Vorsicht geboten, oft wird grundbuchrechtliche Pacht mit Eigentum verwechselt.
2. Vorvertrag, Kaufvertrag sowie Umschreibung im Liegenschaftsregister:
a) Käufer und Verkäufer schließen i.d.R. einen schriftlichen Vorvertrag (Compromesso *1) ab, um die notwendigen
Einsichtnahmen in die Register, die Ausstellung von Bescheinigungen und die Beschaffung sonstiger Unterlagen vorzunehmen,
aber auch um die erforderlichen Geldmittel bereitstellen zu können. Der Vorvertrag ist privatschriftlich rechtsverbindlich. In ihm
verpflichten sich die Vertragspartner, den endgültigen Kaufvertrag abzuschließen. Sie sollten darin den Kaufpreis, den für den
Abschluß des Kaufvertrages vorgesehenen Zeitpunkt sowie alle übrigen Bedingungen angeben. Der Rücktritt vom Vorvertrag
führt i.d.R. zu Vertragsstrafen (Verlust der Anzahlung für den Käufer oder doppelte Rückzahlung der erhaltenen Anzahlung
für den Verkäufer).
Obwohl die Meinungen hierzu geteilt sind, ist dringend zu empfehlen, schon beim Vorvertrag die Erfordernisse des Gesetzes
Nr. 47 vom 28.02.1985 zu berücksichtigen, die für den eigentlichen Kaufvertrag auf der folgenden Seite angegeben sind.
Beim Abschluß des Vorvertrages zahlt der Käufer dem Verkäufer normalerweise zwischen zehn und fünfzehn Prozent des
vereinbarten Kaufpreises als „caparra confirmatoria“. Diese Rechtsfigur hat einen doppelten Zweck. Einerseits stellt die
„caparra confirmatoria“ eine Anzahlung auf den Kaufpreis dar, andererseits regelt sie im allgemeinen die Folgen des Falles,
dass eine der Parteien der Verpflichtung, den Kaufvertrag abzuschließen, nicht nachkommt.
Falls der Käufer dieser Verpflichtung nicht nachkommt, kann der Verkäufer die „caparra confirmatoria“ einbehalten; falls
dagegen der Verkäufer seiner Verpflichtung, den Kaufvertrag abzuschließen, nicht nachkommt, kann der Käufer von
ihm die „caparra confirmatoria“ in doppelter Höhe zurückverlangen und Schadenersatz fordern. Alternativ dazu kann die
vertragserfüllende Partei auch die Einhaltung des Kaufvertrages bei Gericht einklagen.
b) Die Einsichtnahme (Visura) in die verschiedenen Register fällt üblicherweise in die Zeit zwischen Abschluß des
Vorvertrages und Abschluß des Kaufvertrages. Mit „Register“ sind hier das Liegenschaftsregister und das Register beim
Katasteramt gemeint. Der Käufer wäre aber gut beraten, wenn er schon vor Abschluß des Vorvertrages durch eine
sachverständige Person (Notar, Geometer) überprüfen ließe, ob das fragliche Grundstück bei der „Conservatoria dei Registri
Immobiliari“ auf den Namen des Verkäufers eingetragen ist, ob Belastungen (Hypotheken) bestehen und ob die bei dem
Katasterregister vermerkte bauliche Situation der zur Zeit der Kaufverhandlungen tatsächlich bestehenden entspricht. Der
Registereintrag kann heute per Internet von jedem Notar und Geometer eingesehen und ausgedruckt werden. Normalerweise
besorgt der Verkäufer (oder Immobilienmakler) den evidenten Katasterauszug noch vor den Kaufsverhandlungen. Im Falle
der Veräußerung von Baugelände muß lt. Art. 18 des Gesetzes Nr. 47/1985 eine Bescheinigung über die städtebauliche
Bestimmung beigelegt werden („certificato di destinazione urbanistica“, das vom Ufficio Tecnico der Gemeinde gegen kleine
Gebühr ausgestellt wird).
Falls diese Vorschriften nicht beachtet werden, sind die Kaufverträge nichtig und dürfen nicht beurkundet werden. Nur ein
Sachverständiger (insbesondere Notar) ist in der Lage, von Fall zu Fall hierüber Auskunft zu geben. Ferner ist Art. 3 des
Gesetzes vom 26.06.1990 Nr. 165 zu beachten, der bestimmt, daß der Verkäufer von städtischen Immobilien oder von
dinglichen Rechten beim Abschluß des Kaufvertrages erklären muß, daß der Ertrag der Immobilie in der letzten fälligen
Steuererklärung angegeben worden ist, andernfalls muß er begründen, warum dies nicht der Fall war. In diesem Fall ist
der Notar verpflichtet, binnen 60 Tagen eine Ausfertigung des Vertrages an das Steueramt zu senden. Falls die betreffende
Urkunde (Nullaosta vom Ufficio Tecnico, Ufficio di Registro) nicht die besagte Erklärung positiv oder negativ enthält, ist der
Kaufvertrag nichtig.
Die Einsichtnahme in das Liegenschaftsregister muß sich wegen der Ersitzungsfristen auf die vergangenen zwanzig Jahre
erstrecken. Insbesondere ist zu empfehlen, daß kurz vor Abschluß des Kaufvertrages noch einmal Einsicht in das
Liegenschaftsregister genommen wird, um sicherzustellen, daß inzwischen keine beeinträchtigenden Eintragungen (z.B.
Verkäufe, Dienstbarkeiten, Hypotheken) angemeldet worden sind. Der Notar ist von Amts wegen verpflichtet, die Register
zu prüfen, alle vorhandenen Baubewilligungen im Vertrag einzutragen, auch Veränderungen am Grundstück und Gebäude.
Man soll sich auch über die nahbarrechtlichen Ansprüche erkunden. Das Landwirtschaftsgesetz erlaubt einem eingetragenen
Landwirten vom Vorkaufsrecht über Grenzparzellen innert Jahresfrist nach Vertragsabschluss gebrauch zu machen.
c) Für den Abschluß des Kaufvertrages selbst bestehen nach italienischem Recht zwei Möglichkeiten: die privatschriftliche
Vereinbarung oder die Beurkundung des Kaufvertrages durch einen Notar. Auch im ersten Fall ist es jedoch erforderlich, daß
die Unterschriften der Vertragsparteien notariell beglaubigt werden. Meistens jedoch wird der Kaufvertrag in einer notariellen
Urkunde abgeschlossen, weil nur so die Nichtigkeit des Vertrages wegen Formfehlern vermieden werden kann.
Die deutsche gesonderte Auflassung für den Eigentumswechsel an einem Grundstück kennt das italienische Recht nicht. Hier
geht mit Abschluß des Kaufvertrags das Eigentum an dem Grundstück auf den Käufer über. Der Verkäufer ist schuldrechtlich
nur noch zur Übergabe verpflichtet. Die Übertragung eines Grundstückes kann Dritten nur entgegengehalten werden, wenn
die Urkunde beim Registeramt zur Registrierung eingereicht und der neue Eigentümer eingetragen worden ist. Dabei muß sie
dort versteuert und im Liegenschaftsregister und auch beim Katasteramt eingetragen werden.
Wird eine notarielle Urkunde errichtet, so veranlaßt der Notar die Einreichung beim Registeramt, die Versteuerung, die
Eigentumsumschreibung beim Liegenschaftsregister und bei dem Katasteramt. Bei einer privatschriftlichen Urkunde, in der
der Notar lediglich die Unterschriften der Vertragspartner beglaubigt hat, muß der Käufer die vorgenannten Formalitäten
übernehmen und wird feststellen, daß dies nicht einfach ist.
Vor Abschluß eines Kaufvertrages müssen beide Partner nach italienischem Gesetz, das auch für Ausländer gilt, ihre
Steuernummer angeben. Der ausländische Käufer eines Grundstücks beantragt seine Steuernummer beim zuständigen
Finanzamt (Ufficio di Registro) am Vertragsort. Verträge müssen in Italienischer Sprache erstellt werden. Nach Abschluss des
Kaufvertrages muss innerhalb 48 Stunden die Übergabe beiderseits der Gemeindepolizei (Vigili Urbani) gemeldet werden.
Die Umschreibung von Eigentumsrechten an Grundstücken in Italien ist oft mit einem langen Verwaltungsverfahren verbunden.
(In der Regel zwischen 2 Monaten und einem Jahr !)
*1) a. Die proposta irrevocabile d’acquisto (unwiderrufliches Kaufangebot, falls man eine Agentur einschalten will) und anschliessend
b. Der contratto preliminare, oder compromesso (Vorvertrag, falls man ohne Agentur arbeiten will oder direkt mit dem Notar))
Der contratto preliminare ist ein schriftlicher Vertrag mit Standardklauseln, der eine Beschreibung der Liegenschaft mit genauen
Katasterangaben bezüglich des NCEU Nuovo Catasto Edilizio Urbano, das katasteramtliche Immobilienverzeichnis, enthält. Dabei
garantiert der Verkäufer die Lastenfreiheit und erklärt die Evikationshaftung, die Haftung bei Rechtsmängeln, zu übernehmen, die
aus den vorangehenden Besitzverhältnissen entstehen könnten und nach Unterzeichnung des Vorvertrages bekannt wurden.
3. Abgaben beim Erwerb eines Grundstückes in Italien:
Beim Grundstückserwerb werden Registersteuer (imposta di registro), Mehrwertsteuer (IVA), Überschreibungsgebühren
(imposta ipotecari) und Katastergebühren (imposta catastale) erhoben. Die Registersteuer fällt an bei Verkäufen zwischen
Privatpersonen. Wenn der Eigentümer des Grundstückes als Gewerbetreibender mehrwertsteuerpflichtig ist, ist stattdessen
Mehrwertsteuer zu zahlen. Die aktuellen Steuersätze müssen beim Notar erfragt werden, liegen jedoch derzeit bei Kauf
von normalen Wohnimmobilien durch Privatpersonen bei 3 % (erster Immobilienerwerb mit Hauptwohnsitz in Italien !!) oder
10 % (Zweitwohnung für alle nicht am Kaufort wohnenden), hinzu kommen für den Kaufvertrag Gebühren für “bollo, tassa
archivio, diritti catastali ed ipotecari” etc. in Höhe von ca. Euro 400,00. Alle Grundstückserwerbsgebühren gehen zu Lasten
des Käufers, ausser eine allfällige Wertzuwachssteuer.
Die entsprechenden Beträge werden dem Notar beim Abschluß des Kaufvertrages bzw. bei Beglaubigung der Unterschriften
übergeben, der diese dann beim Steueramt einzahlt. Da die Steuerschuld auf der Grundlage der Registereintragung bemessen
wird, ist der Notar verpflichtet, innerhalb von 20 Tagen nach Vertragsschluß eine Eintragung vornehmen zu lassen.
Für den Verkäufer wird bis 01.01.2003 eine Wertzuwachssteuer (INVIM) fällig, allerdings bemessen auf den Katasterwert bis
31.12.1992 (Gesetz Nr. 504 vom 30.12.1992, Art. 17 Nr. 7). Ab diesem Datum bis zum 31.12.2005 entfällt diese Steuer und
ab 01.01.2006 kann man eine dieser beiden Verschreibungsarten zu Steuereinsparzwecken wählen, das Gesetz ist jedoch
noch nicht vollständig bereinigt.
Sollte die Steuerbehörde feststellen, daß das erworbene Grundstück einen höheren Marktwert hat als im Vertrag angegeben,
kann sie die Steuer innerhalb von zwei Jahren nach Abgabe der Erklärung neu berechnen und ein Bußgeld fordern. Hiergegen
kann Einspruch eingelegt werden. Die Steuerbehörde kann eine solche Neuberechnung grundsätzlich dann nicht vornehmen,
wenn der im Vertrag angegebene Preis nicht niedriger ist als die Summe, die sich ergibt, wenn der behördlich festgesetzte,
beim Katasteramt eingetragene Ertrag (reddito catastale) mit einem Koeffizienten multipliziert wird, den der Finanzminister für
die betreffende Kategorie festlegt. Für Wohnungen/Land beträgt der Koeffizient zur Zeit 127 bzw ~70.
Anders als in Deutschland ist in Italien ein Vertrag auch dann gültig, wenn ein niedrigerer Preis im Vertrag angegeben wird
als der tatsächlich bezahlte.
4. Laufende Besteuerung der Erträge aus dem Grundstück:
Ein Ausländer, der Eigentümer eines Grundstückes in Italien ist und daraus Erträge erzielt, ist - ebenso wie ein Inländer verpflichtet, jährlich eine Steuererklärung abzugeben, es sei denn, der Gesamtertrag daraus betrüge nicht mehr als etwa Euro
180,00 im Jahr. Allerdings ist zu beachten, daß bei Gebäuden, Wohnungen, Büros etc., aus denen keine direkten Erträge erzielt
werden, bei der Besteuerung der vorgenannte Katasterertrag zugrundegelegt wird. Ähnliches gilt für landwirtschaftliche
Grundstücke (hier handelt es sich um den “reddito agrario” jedoch nicht um den “reddito dominicale”).
Falls also der effektive Ertrag oder der so errechnete jährliche “reddito catastale”, “reddito agrario” oder “reddito dominicale” den
Betrag von etwa Euro 180,00 im Jahr übersteigt, muß die Steuererklärung abgegeben und die betreffende Einkommenssteuer
(IRPEF für natürliche Personen, IRPEG für juristische Personen) bezahlt werden. Seit Januar 2001 muss die IRPEF für eine
Wohnung, die Erstwohnsitz ist und die Landsteuer reddito agraria in Berggebieten, nicht mehr bezahlt werden. 2*)
Seit 1993 ist die ICI zu entrichten. Diese Gemeindesteuer auf Grundstücke ist mit Gesetz vom 30.12.1992 Nr. 504 eingeführt
worden. Es werden Gebäude, Teile von Gebäuden, bebaubare Flächen und landwirtschaftliche Grundstücke besteuert. Auch
hier wird als Grundlage der Besteuerung der Katasterertrag genommen. Dieser wird mit einem Koeffizienten, der jährlich
für die betreffende Kategorie vom Finanzminister festgesetzt wird, multipliziert. Von der Summe, die sich ergibt, kann die
Gemeinde eine jährliche Steuer von 4-7 pro Mille jährlich erheben. Hierfür ist jährlich eine ICI-Steuererklärung, unabhängig
vom Ertrag, abzugeben und parallel dazu die selbst errechnete Steuer einzuzahlen.
Bei allen angegebenen Steuersätzen/Ertragsgrenzen muß berücksichtigt werden, dass diese sich kurzfristig ändern können
und prinzipiell ist der Steuerzahler für seine Steuererklärung selbst verantwortlich, es gibt keine “Einladung” in Italien. Die
Daten der Bezahlung werden in den Regionalzeitungen pubbliziert und sind genauestens einzuhalten. Es ist somit ratsam
einen Steuerberater (dott. Commercialista) beizuziehen. Für die Anmeldung laufender Gebühren, Strom, Telefon Wasser
Kehrricht, Condominio, Consorzio etc. ist der Käufer selbst verantwortlich, der Commercialista hilft Ihnen dabei weiter.
*2) Der Notar, der örtliche Geometer, Commercialista oder der Steuerbeamte einer Gemeinde wissen dazu Auskunft.
5. Baubestimmungen:
Wenn auch für den Grundstückserwerb in Italien im allgemeinen keine besonderen Beschränkungen gelten, so ist
doch die wirtschaftliche Nutzung von Grundstücken, insbesondere die Bebauung, zahlreichen Beschränkungen und
Genehmigungsverfahren unterworfen, die von Gemeinde zu Gemeinde sehr unterschiedlich sind.
Die Bebauung eines Grundstücks ist genehmigungs- und gebührenpflichtig; die Genehmigung ist zeitlich begrenzt und
verfällt, kann aber verlängert werden. In ihr können strenge Auflagen zu Lasten des Bauberechtigten enthalten sein.
Besondere Baubeschränkungen und Bauvorschriften sind in den Bebauungsplänen oder städtischen Vorplanungen
enthalten, die in Italien von den Regionen, den Landschaftsverbänden, Städten oder Gemeinden erlassen werden, vor allem
in Küstengebieten, an Seeufern, in Berggegenden usw.
Es wird daher dringend empfohlen, vor dem Kauf eines unbebauten Grundstücks oder auch einer Ruine (z.B. in der Toscana)
den Rat und Beistand eines Geometers oder eines spezialisierten Ingenieurs oder Architekten in Anspruch zu nehmen, um
alle geltenden Bauvorschriften und Baubeschränkungen für das einzelne Grundstücksobjekt in Erfahrung zu bringen.
6. Das italienische Kondominium:
Für Häuser oder Wohnungen in den zahlreichen Gemeinschaftswohnanlagen besteht im allgemeinen eine Kondominialverwaltung. Sie ist für die Unterhaltung und Pflege der gemeinschaftlichen Einrichtungen verantwortlich und legt die
Kosten auf die einzelnen Eigentümer um. Es ist zu empfehlen, sich eingehende Kenntnis über die jeweilige Satzung und die
finanziellen Belastungen des Kondominiums zu verschaffen. Dazu bittet zweckmäßig der Käufer vor Abschluß des notariellen
Kaufvertrages um eine Fotokopie der “Kondominiumsordnung” des Gebäudes und die letzten Quittungen über die Zahlung
der Kondominiumskosten. Vor Unterzeichnung des Kaufvertrages sollte kontrolliert werden, bis zu welchem Zeitpunkt die
Kondominiumskosten bezahlt worden sind. Im Falle von Schwierigkeiten kann man sich an den Notar wenden, der den
Kaufvertrag beurkunden soll.
7. Enteignungsrisiken:
Wer in Italien Grundeigentum erwerben möchte, muß nicht nur die unterschiedlich geregelten Grunderwerbsvorschriften und
Baugenehmigungsverfahren akzeptieren, sondern auch das Risiko einer möglichen Enteignung, wie im übrigen europäischen
Raum. Rechtsgrundlage ist Art. 42 der italienischen Verfassung, der vorsieht, daß privates Grundstückseigentum aus Gründen
des allgemeinen Interesses enteignet werden kann. Die Beurteilung des allgemeinen Interesses obliegt der öffentlichen Hand,
d.h. dem Staat, der Region, der Provinz und der Gemeinde. In erster Linie sind in Italien die Regionen für Enteignungen
zuständig.
Es ist im Rahmen dieses Merkblattes nicht möglich, die Enteignungsrisiken aufzuzählen. Grundstücke neben erweiterungsbedürftigen Straßen, aber auch solche in sehr schöner Lage, die als Platz für einen Erholungs- oder Volkspark, als
Sportgelände oder Ort für Kindergarten, Schule und Kulturstätte in Betracht kommen, Ausgrabungsstätte und Schutzzonen,
sind gefährdet. Für die Enteignung von Grundeigentum wird eine Entschädigung gezahlt, die bisher am Mittelwert eines
landwirtschaftlichen Besitzes in der betreffenden Region gemessen wurde. Diese bisherigen Entschädigungsrichtlinien sind
zwar durch Urteil des italienischen Verfassungsgerichtshofs Nr. 5 vom 30.01.1980 für verfassungswidrig erklärt worden. Der
italienische Gesetzgeber hat aber bisher noch keine neuen Bestimmung für die Entschädigung von privatem Grundeigentum
erlassen. Stattdessen wurden die Regeln über die Zahlung des Landwirtschaftswerts vorläufig verlängert.
Art. 6 Abs. 4 des deutsch-italienischen Freundschafts-, Handels- und Schiffahrtsvertrages vom 21.11.1957 schreibt zwar eine
Entschädigung ensprechend dem “Wert” des entzogenen Eigentums vor, doch der Rechtsweg ist teuer und langwierig.
Abschrift und Zusammenstellung by: mb_2006