Kap. 5 Wohnungsmärkte

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Kap. 5 Wohnungsmärkte
Wohnen ein besonderes Gut?
1. Ein notwendiges Gut
2. Bedeutung der Ausgaben für Wohnen
3. Langlebigkeit
4. räumliche Immobilität
5. Komplexität und Heterogenität der Eigenschaften
6. Informationsasymmetrien
7. Transaktionskosten
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Wohnungsangebot
I Produktion von Wohnungen:
1.
2.
3.
4.
Neubau
Instandhaltung (Qualitätsverbesserung oder -verschlechterung)
Modernisierung (diskrete Qualitätsverbesserung)
Umbau (Änderung der Wohnungsgröÿe innerhalb eines
Gebäudes)
I Transaktionskosten
→
Haushalte ändern bestehende Wohnung
statt umzuziehen; Instandhaltung durch Haushalte und
Eigentümer.
I Langlebigkeit: Angebot reagiert nur langsam auf zyklische
Preisänderungen und Mieten sind prozyklisch. Neubau reagiert
auf Preis und ist ebenfalls prozyklisch.
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Wohnungsnachfrage
I Immobilität der Wohnung: HH erwirbt nicht nur physische
Wohneinheit sondern auch Eigenschaften der Nachbarschaft,
öentliche Güter und Steuerlast.
I Problem: Preise für einzelne Attribute unbeobachtet.
Preismessung durch hedonischen Preisansatz: Regression von
Preis auf Charakteristika gibt hedonische (implizite) Preise für
Attribute.
I Bsp. Elastizitäten von Häuserpreisen in Ohio (1991):
Grundstück
Alter
Hausgr.
Bad
Weiÿ
Distanz
Kriminalität
0.06
-0.38
0.47
0.05
0.23
-0.13
-0.12
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Beispiel: Obdachlosigkeit.
y
hat Nutzen
I Budgetbeschränkung:
c + ph ≤ y .
I HH mit Einkommen
Wohnen
u(c, h)
über Konsum
c
und
h.
Wohnungskonsum
h ≥ h0
oder Obdachlosigkeit
I Der HH ist freiwillig obdachlos, wenn
u0 := u(y, 0) ≥ um := u(y − phm , hm )
gilt.
I Gründe: (1) Einkommen, (2) Wohnungsmiete, (3) Präferenzen,
(4) Angebot von kleinen
Wohnungen
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c
s
y 6
s
@
@
@
u0
um
@
@
@
hm
@
@- h
y/p
Abbildung: Obdachlosigkeit
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Kaufen versus mieten: In vollständigem Markt sollten alle Haushalte
indierent sein.
1. Mieterexternalität: Mieter pegen Wohnung weniger als
Eigentümer.
2. Wenn Wohneigentum als Anlage riskant ist, werden
risikoaversere Individuen mieten.
3. Eigentümer haben höhere Transaktionskosten
→
HH die öfter
umziehen mieten.
4. Unvollständige Kapitalmärkte: HH kaufen, wenn sie genügend
Kapital für Anzahlung und Schuldendienst haben.
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5. Handwerklich geschickte HH werden eher kaufen und weniger
geschickte mieten.
6. HH die mehr Sorgfalt aufwenden kaufen eher: wg.
asymmetrischer Information bietet Wohnungsmiete
Eigentümern Marktrendite für durchschnittliche Sorgfalt.
7. Kauf bietet gröÿere Sicherheit in derselben Wohnung zu
wohnen.
8. Staat beeinusst Entscheidung durch Steuerpolitik
(Eigenheimzulage etc.)
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Wohnungsmarkt: kurz- vs. langfristige Analyse
I Mietsubvention mit Satz
s.
I Ursprüngliches GGW Preis
p0 ,
Menge
q0 :
Nachfrage verschiebt
sich nach oben; kurzfristig ist Angebot x:
→ p ↑, q = q̄ .
I Langfristig ist Angebot elastisch. Wenn Angebot vollkommen
elastisch, langfristig
p = p0 ,
Menge steigt auf
I Kurzfristig: Subvention erhöht Gewinne von
Hausbesitzern/Landrente. Langfristig steigt
Konsumentenrente.
qf .
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p
S0
S1
p1
p0
Sf
D1
D0
q
q0
qf
Abbildung: Wohnungsmarktgleichgewicht
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Gründe für Subventionen
I Ezienz: positive externe Eekte des Wohnungskonsums, z.B.
durch Instandhaltung: sozialer Nutzen gröÿer als privater.
I Verteilung: Umverteilung von arm zu reich (z.B. über
Wohngeld).
I Aber: Teil des Nutzens an Haus-/Landbesitzer. I.a. sind
Geldleistungen ezientere Instrumente der Umverteilung.
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Mietpreisbindung
I Regulierung der maximal erlaubten Miete; Mieterhöhung
aufgrund von Kostensteigerung; Kündigungsschutz.
I Eekte der Mietpreisbindung bei vollständigem Wettbewerb:
Miete sinkt, Gleichgewichtsmenge sinkt:
1. Mieter in gebundenen Wohnungen protieren.
2. Produzentenrente sinkt: niedrigere Instandhaltung,
Umwidmung von gebundenen in freie Objekte...
3. Überschussnachfrage: Fehlallokation von Mietern und
Wohnungen, reduzierte Mobilität, Diskriminierung durch
Rationierung bestimmter Gruppen, etc.
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r
S
E
r0
rmax
D
H1
H0
HD
Abbildung: Mietpreisbindung
H
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Erweiterungen/Kritik (Arnott, 1995).
1. Mietpreisbindung gilt für Wohnung und nicht deren Qualität die nachgefragte Leistung,
I Sei gebundene Miete
R̄,
q.
Preis pro Leistungseinheit
p,
dann gilt
pq ≤ R̄.
I Folge: Durch sinkende Instandhaltung kann Produzent
senken,
p
q
steigt, Mieter haben geringeren Nutzen. Aber:
Instandhaltung kann durch Kostenüberwälzuung gefördert
werden.
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p
Rmax=pq
GK
E1
E0
D
q
Abbildung: Mietpreisbindung II
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1. Monopolistische Konkurrenz: Preis über Grenzkosten
→
Preisbindung kann vorteilhaft sein.
2. Mieter haben Bedarf an sicheren Verträgen. Im Wettbewerb
kann asymmetrische Information zu Unterangebot von
langfristigen Verträgen führen, da Vermieter Typ des Mieters
(gutoder schlecht) nicht kennt: adverse Selektion.
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Wohnungsleerstand in Ostdeutschland
I Befund: 1,4 mio Wohnungen, ca. 20% des Bestands
(Wohnungen Jg. 1945-1989).
I Erklärung: Bevölkerungsrückgang führt bei gegebenen Mieten
zu Überschuss-Angebot
I Therapie I: Abriss. Geplant: Abriss von 350.000 Wohnungen in
10 Jahren.
I Therapie II: Mieten senken.
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I Diagnose: Wohnungsmarkt wird von wenigen Anbietern
kontrolliert. Mieten seit 1990 fast auf Westniveau gestiegen.
I Wohlfahrtsverlust durch zu hohe Preise: Verlust an
Konsumentenrente der nicht bedienten Nachfrager; plus
gestiegene pro-Kopf-Kosten der Infrastruktur (Abwasser,
Müll...)
I Abrissprämien kontraproduktiv: Durch Leerstand erhalten
Haushalte Option in nicht-modernisierte Wohnung zu ziehen;
Abriss erhält Monopolmacht der Anbieter.