Bewertung der sozialen Leistungen der Wohnungsgenossenschaft
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Bewertung der sozialen Leistungen der Wohnungsgenossenschaft Am Beutelweg eG, Trier Schlussbericht Hamburg, Mai 2007 Bewertung der sozialen Leistungen der Wohnungsgenossenschaft Am Beutelweg eG, Trier Schlussbericht Adenauerallee 28 20097 Hamburg Telefon (040) 28 08 10-0 Fax (040) 28 08 10 20 eMail [email protected] Internet www.F-und-B.de Geschäftsführer Hamburg, Mai 2007 Dr. Bernd Leutner Dr. Michael Clar Inhaltsverzeichnis 1 Ausgangslage und Aufgabe ......................................................... 1 1.1 Wohnungsgenossenschaft Am Beutelweg eG – soziale und wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen ..............................................1 1.2 Anlass/Aufgabe der Bewertung .......................................................................2 2 Untersuchungsansatz................................................................... 4 2.1 Das Bewertungskonzept – die Stadt- und Sozialrendite eines Wohnungsunternehmens ................................................................................4 2.2 Methodische Vorgehensweise.........................................................................7 3 Bewertung der sozialen Leistungen der Wohnungsgenossenschaft Am Beutelweg eG............................. 8 3.1 Tätigkeitsfelder und soziale Leistungen der Wohnungsgenossenschaft Am Beutelweg eG ..................................................................................................8 3.2 Bewertung der sozialen Leistungen der Wohnungsgenossenschaft Am Beutelweg eG – Sozialrendite 1 ....................................................................10 3.2.1 Leistungen für die bauliche Aufwertung des Stadtquartiers ..........................11 3.2.2 Leistungen für Entlastungen der Mitglieder und Mietschuldenberatung........13 3.2.3 Leistungen für die Betreuung und Beratung der Bewohner ..........................14 3.2.4 Leistungen im Rahmen der Stadtteilentwicklung...........................................16 3.2.5 Leistungen zur Stärkung der lokalen Ökonomie............................................18 3.2.6 Zusammenfassung: Soziale Leistungen gemäß Sozialrendite 1...................19 3.3 Bewertung der sozialen Leistungen der Wohnungsgenossenschaft Am Beutelweg eG – Sozialrendite 2 ....................................................................20 3.3.1 Vermeidung von Transferzahlungen .............................................................20 3.3.2 Verbesserung der Arbeitsmarktchancen .......................................................22 3.3.3 Befriedung des Stadtteils Trier-Nord .............................................................23 3.3.4 Erhöhung der Bruttowertschöpfung...............................................................24 3.3.5 Zusammenfassung: Soziale Leistungen gemäß Sozialrendite 2...................25 4 Zusammenfassende Bewertung der sozialen Leistungen der Wohnungsgenossenschaft Am Beutelweg eG........................... 26 5 Ausblick – Zukünftige Handlungsbedarfe und Notwendigkeiten 28 Literaturverzeichnis ...................................................................................................i Anhang..................................................................................................... iii Abbildungs- und Tabellenverzeichnis Abb. 1 Struktur der Wohnungsgenossenschaft Am Beutelweg eG........................2 Abb. 2 Stadtrendite: unmittelbare, mittelbare und Folge-Erträge ..........................5 Abb. 3 Ertragseffekte der sozialen Leistungen der Wohnungsgenossenschaft Am Beutelweg eG – Sozialrendite 1 und 2........................................................6 Tab. 1 Soziale Leistungen der Genossenschaft nach Geschäftsfeldern ...............9 Abb. 4 Leistungsblöcke der Wohnungsgenossenschaft Am Beutelweg eG im Rahmen der Sozialrendite 1 .....................................................................10 Tab. 2 Alternative Berechnungsansätze der baulichen Kosten – Übersicht ........12 1 1 Ausgangslage und Aufgabe 1.1 Wohnungsgenossenschaft Am Beutelweg eG – soziale und wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen Die Wohnungsgenossenschaft Am Beutelweg eG1 in Trier hat rund 630 Mitglieder (Stand Ende 2005) und verfügt über einen Wohnungsbestand von rund 500 Wohneinheiten. Der Wohnungsbestand befindet sich in Trier-Nord, einem Stadtteil, der 1991, dem Gründungsjahr der Genossenschaft, einen klassischen sozialen Brennpunkt mit den drei großen A: Armut, Arbeitslosigkeit und Ausgrenzung darstellte2. Die Genossenschaft betreibt seit ihrer Gründung einen integrativen Sanierungsansatz im Stadtteil, der die baulich-technischen Aspekte der Sanierung um soziale Belange wie etwa Beschäftigung, Qualifizierung und Teilhabe/Selbsthilfe erweitert (siehe auch Kapitel 2). Das Konzept ist quartiersbezogen, geht damit oftmals über die Gruppe der eigenen Mitglieder der Genossenschaft hinaus, und kommt damit auch Nichtmitgliedern der Genossenschaft zugute. Die Genossenschaft Am Beutelweg eG hat damit sehr frühzeitig einen Ansatz verfolgt, wie er seit Ende der 1990er Jahre, bundesweit etwa im Programm Soziale Stadt, umgesetzt wird. Seit 2001 ist die Genossenschaft auch als Projektträger für die Stadt im Rahmen des Programms Soziale Stadt tätig. Die Arbeit der Genossenschaft ist Teil eines Gesamtkonzepts, mit welchem ein baulich wie sozial belasteter Stadtteil nachhaltig aufgewertet und stabilisiert wurde. Zusätzlich zur Übernahme von Häusern und Wohnungen sowie deren Sanierung und Vermietung integriert die Genossenschaft Arbeitslose durch Selbsthilfemaßnahmen in der Gebäudesanierung. Darüber hinaus hat sie zwei Tochtergesellschaften ausgegründet, die Wohnungswirtschaftliche Service Gesellschaft mbH (WSG), sowie die Haus-Verwaltungs- und Sanierungs GmbH (HVS)3, ein Handweksunternehmen, das die Reintegration von Langzeitarbeitslosen und die berufliche Qualifizierung im Quartier zum Ziel hat (Abb. 1 zeigt die Struktur der Genossenschaft sowie ihre wichtigsten Kooperationspartner). Ein hoher Anteil der bei der Genossenschaft wohnenden Mitglieder ist Empfänger von staatlichen Transferzahlungen, etwa von Arbeitslosengeld oder nach dem SGB II ("Hartz IV"). Der Aufwand bei der Betreuung der Mieter und der Verwaltung der Wohnungen ist für die Genossenschaft sehr hoch, da die in der Wohnungswirtschaft ansonsten üblichen Verwaltungs-/Organisationsverfahren bei der Ansprache der Mieter i. d. R. nur eingeschränkt einsetzbar sind. Die Genossenschaft betreibt daher häufig eine persönliche und unterstützende Einzelfallbetreuung für ihre Mitglieder (z. B. bei 1 2 3 Im Folgenden "Genossenschaft" genannt. Die Beschreibung erfolgt auf Grundlage des Berichts zur Geschäftstätigkeit der Genossenschaft "Langfristkonzept" sowie der umfangreichen Berichterstattung über die Arbeit der Genossenschaft, siehe u. a. Bundestransferstelle "Soziale Stadt", Deutsches Institut für Urbanistik (Internet), Ministerium des Inneren und für Sport Rheinland-Pfalz (Hrsg.) (2005); Kreimeyer (2003). Geschäftstätigkeit bis Ende 2006, derzeit im Insolvenzverfahren. 2 Mietschulden u. ä.). Dieser Ansatz kann beispielsweise im Hinblick auf die Vermeidung von Wohnungsnotfällen als erfolgreich eingestuft werden, ist aber für das Unternehmen mit zusätzlichen Kosten verbunden. Abb. 1 Struktur der Wohnungsgenossenschaft Am Beutelweg eG Struktur der Genossenschaft Kooperationspartner W ohnungsgenossenschaft Am Beutelweg eG Bürgerhaus Trier-Nord Stadtteil- und Bewohner arbeit Qualifizierungsmaßnahmen AG Soziale Intervention Genossensc hafts versammlung Aufsichtsr at Vorstand Verwaltung Tochterunternehmen d er Genossenschaft Stadt Trier (verschiedene Ämter) HVS Haus-Verwaltungsund Sanierungs GmbH * Land-Rheinland-Pfalz (Finanz- und Sozialmi nisterium) WSG Wohnungswirtschaftliche Servic e G esellschaft mbH Universität Trier AG Sanierung Bewohnerrat Hauswarte * Geschäftstätigkeit bis Ende 2006 Schema in Anlehnung an Prof. Ries, 1995 © F+B GmbH 2007 Auch andere Aktivitäten der Genossenschaft, wie die Gründung der HVS zur Umsetzung von Beteiligungs-. und Selbsthilfeverfahren, das Einwerben von Fördermitteln unterschiedlicher Art oder das persönliche Engagement der Mitarbeiter/-innen im Bereich der Stadtteil- und Gremienarbeit gehen über den üblichen Leistungsumfang kleinerer Wohnungsgenossenschaften hinaus und bedeuten für die Genossenschaft einen hohen Aufwand. 1.2 Anlass/Aufgabe der Bewertung Um diesen Aufwand der Genossenschaft bei der Betreuung ihrer Mitglieder sowie der Quartiersentwicklung auch zukünftig betreiben zu können, versucht die Genossenschaft ergänzende Finanzmittel bei einer Schweizer Stiftung einzuwerben. Die Stiftung fördert nach dem Stiftungszweck allein die persönliche bzw. soziale Weiterentwicklung von Menschen. Vor diesem Hintergrund benötigt die Genossenschaft eine Untersuchung, die die sozialen Leistungen der Wohnungsgenossenschaft darstellt und – soweit möglich – monetär bewertet. 3 Aufgabe der vorliegenden Studie ist es somit, die sozialen Leistungen der Genossenschaft herauszuarbeiten/abzugrenzen, zu bewerten und Aussagen zu den Bedarfen zur Fortführung der sozialen Zielsetzung der Genossenschaft zu treffen. Umfang und Detaillierungsgrad der Studie sind auf das zur Verfügung stehende eingeschränkte finanzielle und zeitliche Budget abgestimmt. Der Untersuchungsansatz und die Ergebnisse der Untersuchung werden im Folgenden in Form eines Kurzberichts vorgestellt. 4 2 Untersuchungsansatz 2.1 Das Bewertungskonzept – die Stadt- und Sozialrendite eines Wohnungsunternehmens Die Bewertung der sozialen Leistungen der Genossenschaft erfolgt auf Grundlage eines erweiterten Wert- und Renditebegriffs, der neben ökonomischen u. a. auch gesellschaftliche, soziale und ökologische Effekte berücksichtigt, die bisher in der finanzwirtschaftlichen Renditebetrachtung keine Berücksichtigung fanden. In der aktuellen Diskussion wird diese zusätzliche soziale Wertschöpfung durch das unternehmerische Handeln eines Wohnungsunternehmens vielfach als "Sozialrendite" oder "Stadtrendite" bezeichnet. "Stadt- und Sozialrendite sind miteinander kompatibel und ergänzen sich. Beide Begriffe beschäftigen sich mit dem sozial verantwortlichen Engagement im Umgang mit Wohnungsbeständen, den Mietern und den Wohn- und Stadtquartieren, aber auch der Unterstützung ihrer Anteilseigner" (Neitzel, 2007). Die Stadtrendite eines Wohnungsunternehmens wurde aktuell im Rahmen einer Studie für ein kommunales Berliner Wohnungsunternehmen, die DEGEWO, erstmals detailliert analysiert und monetär bewertet4. Der in der DEGEWO-Studie entwickelte praxisorientierte Ansatz zur Bewertung des über die reine betriebswirtschaftliche Sichtweise hinausgehenden sozialen Nutzens eines Wohnungsunternehmens berücksichtigt drei unterschiedliche Ertragskategorien (Abb. 2): – unmittelbare Erträge aus der Unternehmensbeteiligung der Stadt, – mittelbare Erträge durch auf das Wohnungsunternehmen transferierten Aufwand bzw. durch Aufwandsvermeidung (den sonst die Stadt selbst zu tragen hätte) und – Folge-Erträge, die direkt bei der Stadt durch die Umsetzung gesellschaftspolitischer Ziele durch das Wohnungsunternehmen entstehen. Die Summe aus unmittelbaren und mittelbaren Erträgen bzw. die originären ökonomischen Effekte werden auch als Stadtrendite 1 die Folge-Erträge dagegen als Stadtrendite 2 bezeichnet. Die Stadtrendite 1 ergibt sich aus Maßnahmen des Wohnungsunternehmens, welche nicht nur Vorteile für das Unternehmen besitzen, sondern auch positive Effekte für die Bewohner und die Stadt haben, wie z. B. weniger Personal/Koordinationskosten für Stadtplanung, Bildung, Soziales und Arbeitsmarktförderung. Die Stadtrendite 2 enthält dagegen Folge-Erträge bestimmter gesellschaftspolitischer Maßnahmen, die die Stadt in dieser Form nicht durchgeführt hätte. 4 Schwalbach, Joachim et al. (2006). 5 Abb. 2 Stadtrendite: unmittelbare, mittelbare und Folge-Erträge bei kommunalen Wohnungsunternehmen: Unmittelbare Erträge • Unternehmens ergebnis Mittelbare Erträge Weniger öffentliche Ausgaben durch auf das Wohnungsunternehmen transferierten Aufwand u.a.: • weniger Personal-/Koordinationskos ten für Stadtpl anung, Bildung, Soziales und Arbeitsmarktförderung • weniger Ausgaben für Wohnumfeldmaßnahmen Folge-Erträge * Durch Förderung gesellschaftspolitischer Zielsetzungen u.a.: • erhöhte Standortattraktivität • erhöhte Lebens-/Wohnzufriedenheit • erhöhtes wirtschaftliches Wachs tum • steuerliche Mehrei nnahmen • weniger Polizeieins ätze Stadtrendite 1 Stadtrendite 2 Gesellschaftspolitische Maßnahmen, welche das Wohnungsunternehmen übernimmt und die s onst von der Stadt in gleicher Form und Höhe getragen worden wären (Kos tenersparnis bz w. - ver meidung für die Stadt) Effekte aus ges ellschafts politischen Maßnahmen, welc he das Wohnungsunternehmen über nimmt, die s onst die Stadt nicht übernehmen würde. Es entstehen Erträge, die über die Kostenver meidung der Stadtrendite 1 hinausgehen. Ansatz der (geschätzten) Erträge Ansatz mit Kos ten, di e dem Wohnungsunternehmen entstanden si nd nach Schwalbach 2006, modifiziert * Ziel ist Quantifizierung der Folge-Erträge © F+B GmbH 2007 Vor dem Hintergrund des Prüfauftrages, die sozialen Leistungen der Genossenschaft zu bewerten, wird der für die DEGEWO entwickelte Bewertungsansatz in der vorliegenden Untersuchung in modifizierter Form angewandt, da gemäß des Stiftungszwecks der Schweizer Stiftung nur die Leistungen der Genossenschaft berücksichtigt werden sollen, die der Weiterentwicklung von Menschen dienen. Statt von "Stadtrendite" wird im Folgenden daher von der "Sozialrendite" der Genossenschaft gesprochen. Dies umfasst in Anlehnung an Schwalbach et al. die sozialen Leistungen der Genossenschaft und deren mittelbaren Erträge, d. h. die Vermeidung von Kosten, die potenziell bei der öffentlichen Hand angefallen wären (Sozialrendite 1), sowie die durch sie verursachten Folge-Erträge (Sozialrendite 2) (Abb. 3). Die Sozialrendite kann damit auch als Summe der Erträge derjenigen Maßnahmen verstanden werden, die einen gemeinnützigen Charakter bzw. Anteil besitzen, d. h. über einen rein gewinnorientierten bzw. den Shareholder-Value maximierenden Unternehmensansatz hinausgehen und damit einen sozialen Mehrwert für die Bewohner der Genossenschaft und des Stadtteils darstellen5. 5 Der Begriff der Gemeinnützigkeit sei hier und im Folgenden nicht im engeren Sinne des § 52 AO (Abgabenordnung) verstanden, sondern im weiteren Sinne eines "Gemeinwohls" 6 Die Abgrenzung der gemeinnützigen Maßnahmen von den rein betriebswirtschaftlich motivierten Maßnahmen gestaltet sich dabei erwartungsgemäß sehr schwierig und kann im Rahmen dieser Untersuchung nur näherungsweise erfolgen. Abb. 3 Ertragseffekte der sozialen Leistungen der Wohnungsgenossenschaft Am Beutelweg eG – Sozialrendite 1 und 2 Ertragseffekte der sozialen Leistungen der Wohnungsgenossenschaft Am Beutelweg eG für die Stadt Mittelbare Erträge (Kostenvermeidung der Stadt*) Direkte Kosten der Genossensc haft Reduzierte Einnahmen der Genossensc haft Mieten unterhalb Langfristige Sanierung des max. aus Betreuung und Beratung schöpfbaren der Bewohner Mietvolumens Wohnumfeldverbesserung Mietnachl ässe Vandalismus kosten etc. Quartiers management Stär kung der lokalen Ökonomie etc. „Sozialrendite 1“ Folge-Erträge Einnahmenerhöhung Kostenver meidung Erhöhtes Lohnsteueraufkommen durch Erwerbs tätigkeit Weiter e Wertschöpfungseffekte durch Erwerbs tätigkeit etc. Verringerte Aufwendungen für Arbeitsl osengeld Verringerte Aufwendungen nach SGB II (Hartz IV) Verminderung der Wohnungslosigkeit Verringerte Präventionskos ten (z.B. Polizeiei nsätz e) etc. „Sozialrendite 2“ * Kosten wären potenziell im gleichen Umfang bei der Stadt angefallen © F+B GmbH 2007 Die Sozialrendite 1 ergibt sich aus den direkten Kosten bzw. reduzierten Einnahmen der Genossenschaft, wie z. B. erhöhten Aufwendungen für eine langfristige Sanierung oder den auf Grund der besonderen Sozialstruktur der Bewohner notwendigen hohen Betreuungsaufwand. Die Sozialrendite 2 beruht sowohl auf erhöhten Einnahmen der öffentlichen Hand, wie z. B. ein erhöhtes Steuereinkommen durch die Schaffung von Arbeitsplätzen, als auch auf Kostenvermeidungseffekten, wie z. B. verringerte Aufwendungen für Transferleistungen (z. B. Arbeitslosengeld I und II). oder "Gemeinsinns", bei dem die erzielten positiven Effekte der Geschäftstätigkeit der Genossenschaft über bloße Bereitstellung von Wohnraum hinausreichen. 7 2.2 Methodische Vorgehensweise Ziel der vorliegenden Untersuchung ist es, die durch die Genossenschaft erwirtschaftete Sozialrendite – soweit möglich – monetär zu bewerten. Auf Grund des von der Auftraggeberin vorgegeben engen finanziellen und zeitlichen Rahmens konzentriert sich die monetäre Bewertung der sozialen Leistungen der Genossenschaft auf die Sozialrendite 1. Die Folge-Erträge der Sozialrendite 2 können in ihren monetären Auswirkungen lediglich abgeschätzt werden. Die hier vorgenommene Bewertung der sozialen Leistungen der Genossenschaft gliedert sich wie folgt: In einem ersten Schritt wird eine Kurzbeschreibung des Konzepts der "Integrativen Sanierung" und der Geschäfts- bzw. Tätigkeitsfelder der Genossenschaft gegeben. Im zweiten Schritt werden dann die sozialen Leistungen der Genossenschaft im Sinne einer Sozialrendite beschrieben. Drittens erfolgt eine monetäre Abschätzung der sozialen Leistungen entsprechend der Sozialrendite 1 und 2. Soweit für die monetäre Bewertung keine ausreichende empirische Basis vorhanden ist, werden Abschätzungen vorgenommen, deren Annahmen jeweils kurz erläutert werden. Abschätzungen zu den zukünftigen Bedarfen zur Fortsetzung der sozialen Leistungen der Genossenschaft erfolgen abschließend auf Basis der Bewertung der aktuellen sozialen Leistungen sowie den vorliegenden Informationen zur Entwicklung des Stadtteils. Grundlage der Bewertung sind u. a.: – von der Genossenschaft zur Verfügung gestellte Unterlagen, u. a.: – Bericht zur Geschäftstätigkeit der Genossenschaft "Langfristkonzept", 2007 – Konzept zur Geschäftstätigkeit der Genossenschaft 2004-2009 – Prüfbericht des Verbands der Wohnungswirtschaft Rheinland-Pfalz e. V. zum Jahresabschluss 2005 – Stellungnahme zu den Folgewirkungen der Privatisierung von Wohnungsbeständen an die Wohnungsgenossenschaft Am Beutelweg eG, Trier, als Grundlage der Entscheidung zum weiteren Vorgehen, 2006 – Vertraulicher Bericht zur Plausibilitätsprüfung des "Konzept zur Geschäftstätigkeit der Genossenschaft 2004-2009", Trier – Branchenbericht Immobilien und dazugehörige Dienstleistungen. Prospect - Regionales Arbeitsmarktmonitoring, Köln, 2005 – Expertengespräche mit dem geschäftsführenden Vorstand der Genossenschaft – aktuelle Fachliteratur, insbesondere zu den Themen Sozialmanagement und Sozial- und Stadtrendite (siehe Literaturverzeichnis), sowie weitere "graue" Literatur (Fachgutachten u. a.) 8 3 Bewertung der sozialen Leistungen der Wohnungsgenossenschaft Am Beutelweg eG 3.1 Tätigkeitsfelder und soziale Leistungen der Wohnungsgenossenschaft Am Beutelweg eG Die Tätigkeit der Genossenschaft gründet auf dem Konzept einer integrativen Sanierung6. Die Konzept der Integrativen Sanierung (ISA) basiert auf drei fundamentalen menschlichen Grundbedürfnissen: Aktiv seine Existenz, sein Leben zu sichern und sich weiter zu entwickeln, zweitens über ein sicheres und schönes Zuhause zu verfügen und drittens soziale Anerkennung und Zuneigung zu empfangen und zu geben, d. h. sich als positiver Teil einer Gemeinschaft zu fühlen. Von diesen drei Grundbedürfnissen ist das Dreisäulenprinzip der Genossenschaft Wohnen, Arbeiten und der Wechsel von Selbsthilfe und Teilhaben (Geben/Empfangen) abgeleitet. Diese drei essentiellen Grundbedürfnisse lassen sich operational in konkrete mittel- und langfristige Ziele der Genossenschaft übersetzen: – Schaffung von Wohnraum, verbunden mit lebenslangem Wohnrecht, – die Möglichkeit existenzsichernder Erwerbsarbeit schaffen und – vielseitige Formen der Beteiligung durch nachbarschaftliche Selbsthilfe und Teilhabe zu erzielen. Aus diesen übergeordneten Zielen abgeleitet, ergeben sich die fünf Geschäfts- bzw. Tätigkeitsfeldern der Genossenschaft: 1. Sanierung und Bau 2. Wohnungsvermietung 3. Bewohnerarbeit 4. Stadtteilentwicklung 5. Wirtschaftsunternehmen und lokale Ökonomie Im Rahmen dieses breiten Tätigkeitsspektrums lassen sich eine Vielzahl unterschiedlicher sozialer Leistungen identifizieren, die die Genossenschaft über die Bereitstellung von preiswertem Wohnraum übernimmt. Die folgende Tabelle gibt, differenziert nach Geschäfts- bzw. Tätigkeitsfeldern, eine Übersicht über die sozialen Leistungen der Genossenschaft (Tab. 1). 6 Siehe den Bericht zur Geschäftstätigkeit der Genossenschaft "Langfristkonzept", 2007 9 Tab. 1 Soziale Leistungen der Genossenschaft nach Geschäftsfeldern Geschäftsfeld 1: Sanierung und Bau – Nachhaltige Sanierung der Gebäude und Wohnungen Geschäftsfeld 2: Wohnungsvermietung – Mieten unterhalb des max. ausschöpfbaren Mietvolumens – Mietnachlässe und -stundungen – Mietschuldenberatung und -vermeidung Geschäftsfeld 3: Bewohnerarbeit – Einzelfallhilfe (in schwierigen Lebenslagen) – Schlichtung von Nachbarschaftskonflikten – Beratung und Betreuung in Zusammenhang mit Hartz IV – Integration von ausländischen Mitbürgern Geschäftsfeld 4: Stadtteilentwicklung – Einrichtung und Betrieb eines Stadtteilbüros als Koordinationsstelle für Quartiersmanagement im Stadtteil – Wohnumfeldverbesserungsmaßnahmen – Fortschreibung Integriertes Entwicklungskonzept – Sanierung des Stadtteilzentrum (Bürgerhaus Trier-Nord) Geschäftsfeld 5: Wirtschaftsunternehmen und lokale Ökonomie – Sicherung von örtlichen Arbeitsplätzen – Qualifizierung von Bewohnern und Förderung von Existenzgründungen © F+B GmbH 2007 Die mittelbaren Erträge (Sozialrendite 1, siehe Abschnitt 3.2) und Folge-Erträge (Sozialrendite 2, siehe Abschnitt 3.3) dieser durch die Genossenschaft erbrachten Leistungen werden im Folgenden bewertet. 10 3.2 Bewertung der sozialen Leistungen der Wohnungsgenossenschaft Am Beutelweg eG – Sozialrendite 1 Für die Bewertung der sozialen Leistungen der Genossenschaft im Rahmen der Sozialrendite 1 wurden insgesamt fünf Leistungsblöcke von gesellschaftspolitisch relevanten Maßnahmen, ermittelt7. Diese können direkt den fünf Geschäfts- bzw. Tätigkeitsfeldern der Genossenschaft zugeordnet werden (siehe Abb. 4): – Bauliche Aufwertung des Stadtquartiers – Mietentlastungen der Mitglieder – Betreuung und Beratung der Bewohner – Leistungen im Rahmen der Stadtteilentwicklung – Leistungen zur Stärkung der lokalen Ökonomie Abb. 4 Leistungsblöcke der Wohnungsgenossenschaft Am Beutelweg eG im Rahmen der Sozialrendite 1 Leistungsblöcke (Lb) der Wohnungsgenossenschaft Am Beutelweg eG – Sozialrendite 1 Lb 5 Lb 4 Kosten für Leistungen zur Stärkung der lokalen Ökonomie Sicherung v on örtlichen Arbeitsplätzen Qualif izierung v on Bewohnern und Förderu ng v on Existenzgründunge n Kosten für Leistungen im Rahmen der Stadtteilentwicklung Wohnumf eldv erbesserung Quartiersmanagement Geschäftsfelder Genossenschaft Wirtschaftsunterneh men und lokale Ökono mie Stadtteilentwicklung Lb 3 Kosten für die Betreuung und Beratung der Bewohner Einzelf allhilf e Bewo hnerbetreue r Bewohnerarb eit Lb 2 Kosten für Entlastungen der Mitglieder und Mietschuldenberatung Mieten unterhalb des max. ausschöpf baren Mietv olumens Mietnachlässe und -stundungen Mietschuldenberatun g Wohn ungsver mietun g Lb 1 Kosten für bauliche Aufwertung des Stadtquartiers Erwer b der Grundstücke und Gebäude Nachhaltige Sanierung der Geb äude und Wohnun gen Sanierung un d Bau © F+B GmbH 2007 7 Im Folgenden werden die Beträge jeweils auf 100 Euro gerundet dargestellt. 11 3.2.1 Leistungen für die bauliche Aufwertung des Stadtquartiers Die bauliche Aufwertung des Stadtteils Trier-Nord war und ist ein zentraler Aspekt des integrativen Sanierungsansatzes der Genossenschaft. In diesem Abschnitt werden die Kosten für den Erwerb der Grundstücke und Gebäude sowie Maßnahmen für die nachhaltige Sanierung der Gebäude und Wohnungen erfasst, die Ergebnis des integrativen Sanierungsansatzes der Genossenschaft sind und einen sozialen Mehrwert für die Bewohner der Genossenschaft und des Stadtteils darstellen. Die Abschätzung des durch die Genossenschaft geschaffenen Mehrwerts erfolgt auf Grundlage eines Vergleichs mit den ursprünglich, vor Gründung der Genossenschaft für den heutigen Wohnungsbestand der Genossenschaft alternativ möglich gewesenen Entwicklungsszenarien. Szenario 1 Wohnungsbestand verbleibt im öffentlichen Eigentum. Wohnungen werden mittelfristig weder wie im heutigem Umfang saniert noch, auch aus Versorgungsgründen, vollständig abgerissen. Die bauliche Abwertung und sozialen Probleme werden zunehmen. Szenario 2 Wohnungsbestand wird an einen anderen, rein gewinnorientierten Investor verkauft. Wohnungen werden saniert und/oder abgerissen und neu gebaut. Die bauliche Aufwertung wird zu einer Verdrängung der ursprünglichen Mieterschaft und damit verbunden zu einer Verlagerung sozialer Problemgruppen innerhalb der Stadt führen. Nach dem im Abschnitt 2 vorgestellten Bewertungskonzept erfasst die Sozialrendite 1 Kosten für Maßnahmen, die der Genossenschaft entstanden sind, die ansonsten aller Wahrscheinlichkeit nach von der Stadt Trier hätten getragen werden müssen (z. B. für Instandsetzung/Entwicklung, Abriss o. ä.). Hierfür wird der Anteil der der Genossenschaft entstandenen Kosten für den Erwerb der Grundstücke und Gebäude, die Sanierung von Gebäuden und Wohnungen sowie die Entwicklung des Wohnumfeldes geschätzt, der ohne die Aktivitäten der Genossenschaft bei der Stadt Trier angefallen wäre. Für die Bewertung wird von einem konservativen Ansatz von 20 % der der Genossenschaft entstandenen Kosten ausgegangen. Der Kostenschätzung liegt das Szenario 1 zugrunde, da nach Aussage der Genossenschaft kein anderer Investor bereit war, wie von der Stadt gewünscht, die Sanierung des Wohnungsbestands mit den bzw. für die vorhandenen Bewohner vorzunehmen. In diesem Szenario wären der Stadt Trier Kosten für Bausicherung, notdürftige Instandsetzungen und Mietausfälle auf Grund der unzumutbaren Wohnsituation in den Gebäuden entstanden, ohne dass auf der anderen Seite die jetzt von der Genossenschaft initiierte positive Entwicklung des Stadtteils hätte angeschoben werden können. 12 Aus dem Langfristkonzept der Genossenschaft geht hervor, dass diese in den Jahren 1991 bis 2006 (nach Abzug von Konversionszuschüssen)8 insgesamt 38,93 Mio. Euro in den Erwerb von im Stadtteil Trier-Nord gelegenen Liegenschaften sowie in den Bau und die Sanierung von Wohnraum für sozial benachteiligte Menschen investiert hat.9 Auf die 16 Jahre gerechnet ergibt sich damit ein durchschnittlicher Betrag von 2,43 Mio. Euro p. a. Bei einem angesetztem Anteil von 20 % (s. o.) ergibt sich hiermit ein Kostenrahmen von 486,6 TEUR p. a., der als "gemeinnützig" betrachtet werden kann, da er in dieser Größenordnung Ausgaben, die der Stadt Trier durch ein eigenes Engagement in Trier Nord in diesem Bereich entstandenen wären, vermieden hat.10 Alternativszenarien baulicher Kosten Da der hier gewählte Kostenansatz, wie oben beschrieben, nur einen Näherungswert darstellt, der je nach Bewertungsansatz schwanken kann, werden in der folgenden Tabelle 2 ergänzend alternative Kostenansätze und die hieraus resultierenden Kosten dargestellt, um den Korridor möglicher Kostenansätze aufzuzeigen. Tab. 2 Alternative Berechnungsansätze der baulichen Kosten – Übersicht Anteil der baulichen Kosten, die auf die Stadt Trier entfallen wären in % 10 % 20 % 30 % 50 % 8 9 10 Kosten für die Stadt Trier in TEUR p. a. 243,3 486,6 729,9 1.216,6 Dort wo F+B Kenntnis über Fördermittel und Zuschüsse an die Genossenschaft hat, wurden diese in den Berechnungen zum Abzug gebracht. In diesem Betrag sind auch die Abrisskosten der Liegenschaften in der Thyrsusstraße, die laut Langfristkonzept der Genossenschaft den Stadtteilentwicklungskosten (Vgl. Abschnitt 3.2.4) zuzuordnen wären, enthalten. Auf eine Aufzinsung der Beträge auf das Jahr 2005 soll an dieser Stelle verzichtet werden, da dies eine Genauigkeit suggerieren würde, die auf Grund der Annahmen bezüglich des gemeinnützigen Anteils sowie der Mittelwertbildung über die Jahre 1991 bis 2006 nicht gegeben ist. 13 Bewertung der Leistungen Über den hier gewählten Ansatz von 20 % gemeinnütziger Kosten betragen die sozialen Leistungen der Genossenschaft im Geschäftsfeld Sanierung und Bau im Rahmen der baulichen Aufwertung des Stadtteils Trier-Nord im Jahr 2005 486,6 TEUR. 3.2.2 Leistungen für Entlastungen der Mitglieder und Mietschuldenberatung Durch die soziale Orientierung der Genossenschaft sowie die besondere Struktur ihrer Mieter entstehen zusätzliche Kosten, pagatorischer11 und kalkulatorischer Art, durch Mietpreise unterhalb der marktfähigen Mieten, Mietausfälle, intensive Beratung und Betreuung der Mieter sowie die hohen Verwaltungsaufwendungen im Zusammenhang mit den behördlichen Bestimmung des SGB II ("Hartz IV"). Mietpreise unterhalb des ausschöpfbaren Mietvolumens Die Genossenschaft hat eine Auswertung zur Verfügung gestellt, aus der das Mieterhöhungspotenzial für die einzelnen Liegenschaften, welches im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus erlaubt ist, hervorgeht. In Abhängigkeit von jeweiliger Wohnfläche und Sanierungsdatum wurde das Mieterhöhungspotenzial, auf welches die Genossenschaft verzichtet bzw. welches auf Grund der finanziellen Möglichkeiten der Bewohner nicht realisierbar ist, durch F+B berechnet. Bei einer Wohnfläche von 36.079 Quadratmetern ergibt sich ein Mietverzicht in Höhe von 111,4 TEUR jährlich. Mietausfälle Die besondere Mieterstruktur der Genossenschaft bringt es außerdem mit sich, dass das Unternehmensergebnis im Jahr 2005 mit Mietausfällen in Höhe von insgesamt 82.000 Euro belastet wurde, wobei Eingänge auf bereits abgeschriebene Mietforderungen aufwandsmindernd berücksichtigt wurden. Die hohen Aufwendungen sind trotz großer Präventions- und Beratungsanstrengungen seitens der Genossenschaft zu verzeichnen. Ohne diese Anstrengungen der Genossenschaft wären vermutlich noch höhere Ausfälle entstanden. Mietverzichte der Genossenschaft Ferner verzichtet die Genossenschaft Am Beutelweg eG beim Bezug einer neuen Wohnung die ersten 14 Tage auf den Mietzins. In dieser Zeit können und sollen die Mieter Maler-/Renovierungsarbeiten in ihrer neuen Wohnung selbstständig durchführen. Um den finanziellen Möglichkeiten der Mieter gerecht zu werden sowie entsprechend dem genossenschaftlichen Konzept der Integration und Eigenverantwortung verzichtet die Genossenschaft auf diese Mieteinnahmen. Der Mietverzicht stellt eine Sonderleistung der Genossenschaft gegenüber den Mitgliedern dar. Rein renditeorientierte Vermieter verzichten i. d. R. aus diesen Gründen nicht auf die Mietzahlung. 11 Als pagatorische Kosten werden im betriebswirtschaftlichen Rechnungswesen Kosten bezeichnet, die durch reale Auszahlungsströme verursacht werden. 14 Im Jahr 2005 kam diese Maßnahme bei 62 Mietparteien zum Tragen und war insgesamt mit Mietverzichten in Höhe von 5,3 TEUR verbunden. Zusätzlich erlässt die Genossenschaft wegen ansonsten drohender Unvermietbarkeit der Wohnungen (auf Grund sonst zu hoher Mietkosten) ihren Mietern in der Rembrandtstraße 6-16 die Mietkosten für die Balkone. Damit geht sie auf die finanziellen Möglichkeiten der Mieter ein, für welche die Einbeziehung der Balkone in die Mietpreisberechnung eine hohe zusätzliche Belastung darstellen würde. Durch diesen Mietnachlass entstehen der Genossenschaft Kosten in Höhe von 2,0 TEUR pro Jahr. Kosten für die Räumung von Wohnungen Infolge der besonderen Bewohnerstruktur sind der Genossenschaft im Jahr 2005 bei zehn Räumungen insgesamt Kosten in Höhe von 9,9 TEUR entstanden12. Die Kosten werden an dieser Stelle aufgeführt, da davon ausgegangen werden muss, dass andere Wohnungsunternehmen mit Wohnungsbewerbern, von denen Probleme im Zusammenhang mit der regelmäßigen Mietzahlung zu erwarten sind, aller Wahrscheinlichkeit nach keinen Mietvertrag abgeschlossen hätten. Die Genossenschaft Am Beutelweg eG hat sich aus ihrem sozialen Selbstverständnis heraus dieser Wohnungswerber trotz des Risikos späterer Mietausfälle angenommen. Die hieraus entstehenden Kosten sind deshalb zu berücksichtigen. Bewertung der Leistungen Die sozialen respektive gemeinnützigen Leistungen der Genossenschaft im Bereich Wohnungsvermietung durch Mietentlastungen der Mitglieder sind damit im Jahr 2005 mit 210,6 TEUR anzusetzen. 3.2.3 Leistungen für die Betreuung und Beratung der Bewohner Der Verwaltungskostenmehraufwand auf Grund der besonderen Bewohnerstruktur... Hohe Kosten verursacht die intensive Betreuung und Beratung der Mitglieder durch die Genossenschaft. Große Arbeitsanteile der Mitarbeiter/-innen entfallen z. B. auf Beratungsleistungen und Hilfestellungen, sei es bei der Beratung und Unterstützung mit Mietbescheinigungen oder Antragstellungen bei den Ämtern. Bereits bei der Bewerbung um eine Sozialwohnung erhält der zukünftige Mieter zudem Unterstützung bei der Erstellung der erforderlichen Bescheinigungen und der Vermittlung mit Ämtern. Der große Kostenblock der Genossenschaft für diese Tätigkeiten ist das Resultat eines hohen Anteils an Bewohnern in sozialen Problemlagen in den Wohnungen der Genossenschaft. 12 Eine detaillierte Auflistung der Räumungsfälle und der jeweils entstandenen Kosten findet sich im Anhang. 15 Auch die Mietschuldenberatung, -beitreibung und -vermeidung (unter Berücksichtigung des konzeptionellen Ansatzes der Einsicht und Verantwortungsübernahme beim Mieter), die Abstimmung mit den öffentlichen Stellen für eine Darlehensgewährung zur Begleichung von Mietschulden oder die Abwicklung der Vielzahl an monatlichen Bareinzahlungen verursacht einen hohen verwaltungstechnischen Aufwand. Die Betreuungs- und Beratungsarbeit wird dabei durch Analphabetismus, Alkohol/Suchterkrankungen, Alter, mangelnden Schul- und Rechtskenntnisse oder Migrationshintergrund der Bewohner erschwert. Belastend kommen die rechtlichen und verwaltungstechnischen Regelungen im Rahmen des SGB II ("Hartz IV") im Zusammenhang mit Mietzahlungen hinzu. Weiteren Verwaltungsaufwand, der bei einem Wohnungsunternehmen mit einem geringeren Anteil an Menschen in sozialen Problemlagen sehr viel geringer anfällt, verursacht die Einzelfallhilfe für Bewohner in schwierigen Lebenslagen, die Schlichtung von Nachbarschaftskonflikten, die Beratung und Betreuung in Zusammenhang mit dem Bezug von Transferleistungen im Rahmen des SGB II ("Hartz IV"), die Integration von ausländischen Mitbürgern sowie die Organisation und Koordination der Selbsthilfemaßnahmen. ... beläuft sich auf rund 300 Euro p. a. je Wohneinheit Die vorstehend genannten Gründe führen dazu, dass die Verwaltungskosten der Wohnungsgenossenschaft deutlich über den Verwaltungsaufwendungen von Wohnungsunternahmen vergleichbarer Größe liegen. So errechnet der Prüfbericht einen jährlichen Verwaltungsaufwand von 671 Euro pro Bewirtschaftungseinheit bei der Wohnungsgenossenschaft Am Beutelweg eG. Die durchschnittlichen Verwaltungskosten betragen nach Kenntnis von F+B aus Studien für andere Wohnungsunternehmen jedoch nur rund 360 Euro für eine Wohneinheit pro Jahr. Der Verwaltungsmehraufwand der Genossenschaft Am Beutelweg eG gegenüber anderen Wohnungsunternehmen beträgt damit rund 311 Euro pro Jahr je Wohneinheit. Für die 474 im Jahr 2005 bewirtschafteten Wohneinheiten ergeben sich somit zusätzliche Verwaltungskosten in Höhe von 147,4 TEUR. Abschätzung des Mehraufwands über die Personalkosten bestätigt die Höhe des Verwaltungskostenmehraufwands... Ergänzend zu der obigen Ermittlung der zusätzlichen Verwaltungsaufwendungen mittels Kostenpauschalen wurde durch die Genossenschaft eine detaillierte Betrachtung der Aufgabenbereiche des in Verwaltung und Bewirtschaftung eingesetzten Personals durchgeführt. Die Genossenschaft hat für die hier vorliegende Studie ihre Verwaltungsprozesse erstmals mit der Zielsetzung analysiert, "normale Arbeitsprozesse" von denjenigen zu trennen, die durch die besondere Struktur der Bewohnerschaft bzw. durch die sozialen Zielsetzungen der Genossenschaft Am Beutelweg eG begründet sind: Die Auswertung ergibt, dass rund 75 % bzw. 174,2 TEUR der nicht bezuschuss- 16 ten Personalaufwendungen (in Höhe von 230,9 TEUR) hierauf entfallen13. Der Mehraufwand an Verwaltungs- und Personalkosten für die besonderen sozialen Leistungen der Genossenschaft liegt also je nach gewähltem Ansatz in einer Größenordnung zwischen rund 147,4 und 174,2 TEUR pro Jahr. ... berücksichtigt aber noch nicht die sonstigen Leistungen der Genossenschaft Nicht in diese Kostenaufstellung mit einbezogen, ist die ehrenamtliche Tätigkeit der vier nicht geschäftsführenden Vorstandsmitglieder. Nimmt man einen kalkulatorischen Stundensatz für die Vorstandsmitglieder von nur 40 Euro an, so ergeben sich weitere kalkulatorische Personalkosten in Höhe von 199,9 TEUR pro Jahr. Bezieht man ferner die vom geschäftsführenden Vorstandsmitglied sowie vom Bewohnerbetreuer zu leistenden Überstunden auf Basis ihrer Stundensätze in die Aufwandsberechnung mit ein, so stehen weitere kalkulatorische Kosten in Höhe von 121,2 TEUR jährlich zu buche. Somit ergeben sich auf Basis der Personalkosten für die dem Gemeinwohl dienenden Tätigkeiten der Genossenschaft insgesamt pagatorische und kalkulatorische Personalkosten von 495,3 TEUR (2005). Dieser Kostenblock würde auf andere Institutionen entfallen, wenn sich die Genossenschaft Am Beutelweg eG nicht in der jetzigen Form um die Belange der Bewohner kümmern würde. In die weiteren Berechnungen gehen, dem Konzept der Sozialrendite 1 folgend (vgl. Abschnitt 2), nur die tatsächlich bei der Genossenschaft angefallenen Personalkosten für gemeinnützige Tätigkeiten in Höhe von 174,2 TEUR ein. Die kalkulatorischen Kosten seien zur Verdeutlichung der Leistungen der Genossenschaft lediglich erwähnt. Kosten für das Büro des Bewohnerbetreuers Das 38 Quadratmeter große Büro des ausschließlich mit betreuenden und beratenden Aufgaben betrauten Bewohnerbetreuers kostet 2,4 TEUR p. a. Dem Betrag liegt die F+B- Vergleichsmiete für Büroräume in einfacher Lage in der Stadt Trier in Höhe von 5,23 €/m2 zu Grunde. Bewertung der Leistungen Die durch die Genossenschaft erbrachten Leistungen im Rahmen der Betreuung und Beratung der Bewohner werden damit für das Jahr 2005 mit 176,6 TEUR bewertet. 3.2.4 Leistungen im Rahmen der Stadtteilentwicklung Einen weiteren Tätigkeitsbereich der Genossenschaft macht das Quartiersmanagement und die Stadtteilentwicklung in Trier-Nord aus. Zwar wurden die Baukosten fast aller Projekte durch das Bund-Länder-Programm übernommen, jedoch verbleiben 13 Eine detaillierte Aufstellung der Aufgaben und Tätigkeiten der einzelnen Mitarbeiter ist dem Anhang zu entnehmen. 17 Organisation und Koordination der Stadtteilentwicklungsprojekte in der Hand der Genossenschaft. Hierdurch entstehen zusätzliche Personalkosten, z. B. für die Erstellung von Nutzungskonzepten, Absprachen mit Nutzern und Beteiligten, Beauftragung von Architekten und Ingenieuren, Entwurfs-, Bau- und Ausschreibungsplanungen, Organisation und Bereitstellung von Ausweichquartieren, Abrechnung von Baumaßnahmen oder die Öffentlichkeitsarbeit. Zu den von der Genossenschaft in diesem Leistungsblock betreuten Projekten gehören – Wohnumfeldverbesserungen und Ordnungsmaßnahmen (Straßengestaltung Am Beutelweg/Ambrosiusstraße, Abbruch Wohnbebauung Thyrsusstraße, städtebaulicher Wettbewerb zur Neubebauung der Brachflächen Thyrsusstraße), – die Fortschreibung des integrierten Entwicklungskonzeptes (Lösung der Schrottproblematik, Einrichtung einer Medienwerkstatt, Realisierung des "Generationsgerechten Stadtteils Trier-Nord", Implementierung von Verkehrsberuhigungsmaßnahmen sowie Bereitstellung von Gesundheitsteams vor Ort), – die Sanierung des Bürgerhauses Trier-Nord sowie – der weitere Ausbau von Spiel- und Bolzplätzen. Diese Projekte verursachen auf Seiten der Genossenschaft pagatorische, nicht geförderte Personalkosten in Höhe von 9,9 TEUR sowie 41,0 TEUR an kalkulatorischen Kosten für die ehrenamtliche Tätigkeit des Vorstands. Im Rahmen der Stadtteilentwicklung entstehen also Personalkosten in Höhe von 50,8 TEUR. Dabei werden auch die kalkulatorischen Kosten berücksichtigt, da, wäre die Stelle durch die Stadt Trier zu besetzen, nicht mit einem ehrenamtlichen Engagement in diesem Umfang zu rechnen sei. Die hier genannten Kosten sind jedoch bereits in den unter 3.2.3 aufgeführten Kosten enthalten und seien an dieser Stelle nur der Vollständigkeit halber erwähnt. Wie bereits angeführt, wurden die Kosten fast aller Projekte, die in den Tätigkeitsbereich Stadtentwicklung fallen durch das Programm "Soziale Stadt" übernommen. Der Abriss der Gebäude der Liegenschaften in der Thyrsusstraße sowie die Anliegerbeiträge für städtische Teilflächen des Straßenberings Am Beutelweg/ Ambrosiusstraße stellen jedoch Ausnahmen dar. Der Abriss der Gebäude in der Thyrsusstraße unterscheidet sich von den unter 3.2.1 subsummierten Maßnahmen insofern, als dass es sich hier um eine Bereinigung des Marktes von nicht mehr nachfragegerechtem Wohnraum handelt. Die Abrisskosten belaufen sich auf insgesamt 330,0 TEUR und wurden im Rahmen des Abschnitts 3.2.1 berücksichtigt, da die Kostenzuordnung zum Geschäftsjahr 2005 nicht eindeutig möglich war. Außerdem seien die Anliegerbeiträge für städtische Teilflächen des Straßenberings Am Beutelweg/ Ambrosiusstraße erwähnt. Denn die Straßensanierung wurde durch die Genossenschaft im Rahmen ihres Engagements in der Stadtteilentwicklung angestoßen. Damit sind die Beiträge in Höhe von 83,3 TEUR das Resultat des aktiven Mitwirkens der Genossenschaft an der Verwirklichung eines besseren Wohnumfeldes in Trier-Nord. Dieser Betrag geht jedoch nicht in die weitere Berechnung ein, da noch strittig ist, ob diese Kosten durch die Stadt oder die Genossenschaft zu tragen sind. 18 Kosten durch Vandalismusschäden Durch Vandalismus entstanden der Genossenschaft im Jahr 2005 zusätzlich Kosten in Höhe von 10,2 TEUR 14. Es ist davon auszugehen, dass ein erheblicher Teil dieser Kosten nicht entstanden wäre, wenn es sich um eine gemischtere Mieterstruktur gehandelt hätte. Diese Kostenposition ist daher den obig dargestellten Kosten für bauliche Leistungen zu subsumieren. Bewertung der Leistungen Im Rahmen der Stadtteilentwicklung und des Quartiersmanagements in Trier-Nord sowie zur Beseitigung von Vandalismusschäden hat die Genossenschaft im Jahr 2005 insgesamt 10,2 TEUR aufgewendet. 3.2.5 Leistungen zur Stärkung der lokalen Ökonomie Im Jahr 1994 wurde die Haus-Verwaltungs-Sanierungs-GmbH (HVS) aus der Genossenschaft Am Beutelweg eG ausgegründet, um der Arbeitslosigkeit als einem der zentralen Probleme der Bewohner des Stadtteils, entgegenzuwirken. Die Schaffung und Sicherung örtlicher Arbeitsplätze sowie die Aus- und Weiterbildung sozial benachteiligter Mitmenschen war die vorrangige Aufgabe der HVS. Dabei wurden insbesondere Langzeitarbeitslose, Sozialhilfeempfänger und Auszubildende aus dem Stadtteil Trier-Nord über die HVS in den Arbeitsmarkt integriert. Dem Prinzip der Kreislaufwirtschaft folgend werden Aufträge bevorzugt an lokale Zulieferer und Händler vergeben, mit dem Ziel, einen großen Anteil des eingesetzten Kapitals im Stadtteil zu belassen. In Folge der 100 %igen Beteiligung an der HVS sind der Genossenschaft in der Vergangenheit jedoch zunehmend Kosten entstanden. Aus dem Prüfbericht 2005 geht hervor, dass die Genossenschaft Wertberichtigungen auf Forderungen gegen die HVS in Höhe von 150,0 TEUR vorgenommen hat und in gleicher Höhe Rückstellungen für Bürgschaften an die HVS gebildet hat. Ferner musste die Beteiligung an der HVS um 26,0 TEUR auf einen Erinnerungswert von 1 Euro abgeschrieben werden. Damit ergeben sich im Jahr 2005 aus der Beteiligung an der HVS Kosten von insgesamt 326,0 TEUR, die zu berücksichtigen sind. 14 Eine Aufschlüsselung der Vandalismusschäden findet sich im Anhang. 19 3.2.6 Zusammenfassung: Soziale Leistungen gemäß Sozialrendite 1 Zusammenfassend kommt F+B zu dem Ergebnis, dass der Wohnungsgenossenschaft Am Beutelweg eG durch eine unter der Mietobergrenze der sozialen Wohnraumförderung liegende Miete, die umfassende Betreuung und Beratung der Bewohner sowie die Leistungen im Rahmen der Stadtentwicklung und zur Stärkung der lokalen Ökonomie (vgl. die Abschnitte 3.2.2 bis 3.2.5) im Jahr 2005 Kosten in Höhe von 723,3 TEUR entstanden sind. Bezieht man die der Genossenschaft in den Jahren 1991 bis 2006 durchschnittlich entstandenen Kosten für Bau und Sanierung zu 20% mit ein (vgl. Anschnitt 3.2.1), erhöht sich der Gesamtaufwand im Jahr 2005 um weitere 486,6 TEUR auf einen Gesamtbetrag der Sozialrendite 1 (vgl. Abschnitt 2) von insgesamt 1.210,0 TEUR. Detaillierte Kostenansätze dieser Berechnung sind in der Anlage zusammengestellt. 20 3.3 Bewertung der sozialen Leistungen der Wohnungsgenossenschaft Am Beutelweg eG – Sozialrendite 2 Für die Bewertung der sozialen Leistungen der Genossenschaft im Rahmen der Sozialrendite 2 wurden drei Aspekte von gesellschaftspolitischer Relevanz erfasst: – Vermeidung von Transferzahlungen, – Verbesserung der Arbeitsmarktchancen, – Befriedung des Stadtteils Trier-Nord. Darüber hinaus erhöht die Investitionstätigkeit der Genossenschaft die Bruttowertschöpfung in der Region. Da es sich hierbei allerdings im engeren Sinne nicht um eine Leistung gemäß der Definition der Sozialrendite 2 handelt, die Investitionen jedoch die Steuereinnahmen der Öffentlichen Hand in Form einer Stadtrendite erhöhen, werden die aus den Investitionen resultierenden Bruttowertschöpfungseffekte separat aufgeführt. Dort, wo die Leistungen der Genossenschaft auf Grund nicht verfügbaren Datenmaterials nicht monetär bewertet werden können, erfolgt eine qualitative Bewertung der Tätigkeiten unter Abschätzung der Relevanz der jeweiligen Maßnahme. 3.3.1 Vermeidung von Transferzahlungen Beschäftigung bei der HVS hat die Notwendigkeit von Transferzahlungen verringert Aus dem Langfristkonzept der Genossenschaft geht hervor, dass von den durchschnittlich 36 Mitarbeitern der HVS im Mittel 14 ehemalige arbeitslose Stadtteilbewohner waren.15 Im Folgenden wird angenommen, dass die Arbeiter zuvor je zur Hälfte ALG I und ALG II bezogen haben. Entsprechend dieser Annahme haben sieben der 2005 bei der HVS angestellten Arbeiter zuvor Arbeitslosengeld I bezogen. Legt man den Bruttomonatsverdienst von Arbeitern im Hoch- und Tiefbau in RheinlandPfalz aus dem Jahr 200316 in Höhe von monatlich 2.614 Euro zu Grunde, so hätte nach den §§ 131, 134 SGB III jeder von ihnen einen Zahlbetrag von 12.524 Euro p. a.17 erhalten. Damit hätte sich eine zusätzliche finanzielle Belastung für die öffentlichen Haushalte in Höhe von 87,7 TEUR ergeben.18 Die übrigen sieben im Jahr 2005 bei der HVS angestellten Stadtteilbewohner haben annahmegemäß zuvor Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts nach SGB II 15 16 17 18 Die HVS hat auch ehemals Arbeitslose beschäftigt, die nicht Stadtteilbewohner waren. Eine Quantifizierung dieses Beschäftigungseffektes unterbleibt jedoch, da Zahlen hierzu nicht verfügbar sind. Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz (2004). Aktuellere Daten sind nicht verfügbar. Diesem Betrag liegt die Annahme zu Grunde, dass der Splitting-Tarif angewendet wird. Dabei wird bei der Berechnung davon ausgegangen, dass alle ehemaligen ALG I-Bezieher für Unterkunft und Heizkosten selbst aufkommen konnten, während sie die Transfergelder bezogen haben. 21 (ALG II) bezogen. Unter der Annahme, dass der Arbeitnehmer verheiratet ist, seine Frau ebenfalls leistungsberechtigt ist und zwei Kinder unter 14 Jahre hat, besteht je Bedarfsgemeinschaft ein Anspruch auf eine Regelleistung nach § 20 SGB II in Höhe von 1.036 Euro. Gemäß § 22 SGB II muss die Öffentliche Hand auch für Unterkunft und Betriebskosten aufkommen. Unterstellt man, dass die Familien der Arbeiter in einer Wohnung mit der für die Genossenschaft durchschnittlichen Wohnungsgröße von 76 m2 leben, und ihre Miet- bzw. Betriebskosten durchschnittlich 3,77 €/m2 bzw. 1,77 €/m2 betragen, so hätte jede Bedarfsgemeinschaft weitere 422 Euro an Transfergeldern pro Monat erhalten. Daraus ergibt sich für die sieben Arbeitnehmer eine Ersparnis für die Öffentlichen Kassen in Höhe von 122,4 TEUR p. a. Modernisierungsmaßnahmen der Genossenschaft die Kosten für die Unterkunft Durch Neubau und Sanierung des Wohnungsbestandes sowie eine energiesparende und umweltschonende Wärmedämmung, zumindest eines Teils des Bestandes, konnten außerdem die Betriebskosten der Wohnobjekte gesenkt werden. Die durchschnittlichen Betriebskosten der Genossenschaft betragen 1,77 €/m2 und liegen damit 0,67 €/m2 unter dem Bundesdurchschnitt von 2,44 €/m² 19. Bei einer bewirtschafteten Wohnfläche von 36.079 m² ergibt sich somit eine Betriebskostenersparnis von 290,1 TEUR p. a. Bei der Berechnung der Kostenersparnis erfolgt an dieser Stelle keine Beschränkung auf die Wohngeldberechtigten, da die Kostenvermeidung den Bewohnern zu Gute kommt, unabhängig davon, ob sie für ihren Lebensunterhalt selbst aufkommen können oder nicht. Verzicht auf Kündigungen seitens der Genossenschaft verringert die Anzahl an Wohnungsnotfällen in Trier Die Genossenschaft hat mit Stand November 2005 in 101 Fällen auf die Aussprechung der Kündigung von Mietverhältnissen wegen Mietrückständen verzichtet, obwohl sie dazu berechtigt gewesen wäre. Dies hätte vielfach eine Noteinweisung in städtische Wohnungen zur Folge gehabt, welche die Stadt Trier nach Auskunft des Amtes für Soziales und Wohnen, Fachbereich Wohnungswesen für solche Fälle bereit stellt. Informationen über die Kosten, die mit der Vorhaltung der Wohnungen verbunden sind, bzw. über die durchschnittliche Verweildauer in diesen Quartieren, waren nicht zugänglich. Daher können die Mehrkosten, die eine Unterbringung in einer städtischen Wohnung mit sich bringt, nicht verlässlich quantifiziert werden20. Weitere positive Effekte nicht monetär quantifizierbar Bedingt durch die intensive Bewohnerbetreuung durch die Genossenschaft erfolgt auch eine gewisse Kontrolle der Mieter und die damit einhergehende geringere Anonymität führt zu einem geringerem Leistungsmissbrauch bei Transferzahlungen. Au19 20 Deutscher Mieterbund: Betriebskostenspiegel 2005; (http://www.mieterbund.de/presse/2005/pm_2005_12_01_1.html, Abruf: 30.5.2007) Eine Kostenaufstellung für die Stadt Kiel im Jahr 1995 hat ergeben, dass die Unterbringung eines Wohnungslosen ca. 4.475 Euro p. a. kostet. Hierbei sind Räumungs-, Gerichtsvollzieher-, Gerichts- oder Verwaltungskosten noch nicht berücksichtigt. 22 ßerdem werden die Bewohner dabei bestärkt, mit Leistungen sowie eigenem und fremden Eigentum verantwortungsvoll umzugehen. Die Stabilisierung und die positive Entwicklung der Familien wird durch das lebenslange Wohnrecht bei der Genossenschaft unterstützt. Dieser Effekt wird durch die Kooperation mit Partnern des Gemeinwesens im Rahmen der Bewohnerbetreuung noch verstärkt. Ein weiterer wichtiger Aspekt sind die gesünderen Wohnverhältnisse, die der sanierte bzw. neu erbaute Bestand den Mietern bietet. So gehört Schimmelbildung auf Grund defekter Heizkörper bzw. kaputter Türen oder Fenstern der Vergangenheit an. Die vorstehend genannten positiven Erträge der Genossenschaftsarbeit sind allerdings ihrer Natur nach kaum zu quantifizieren und können im Rahmen dieser Studie nicht näher bewertet werden. Bewertung der Leistungen Die durch die Genossenschaft erbrachten Leistungen zur Vermeidung von Transferzahlungen werden für das Jahr 2005 mit 500,2 TEUR bewertet. 3.3.2 Verbesserung der Arbeitsmarktchancen Fördermaßnahmen der HVS als Baustein Arbeitsmarktchancen von Auszubildenden zur Verbesserung der In den Jahren 2005 und 2006 haben pro Jahr durchschnittlich 45 Auszubildende aus dem Bauhaupt- und -nebengewerbe an einem von der HVS durchgeführten Stützund Förderunterricht teilgenommen. Es ist davon auszugehen, dass dies - zumindest für einen Teil der Auszubildenden - auf Grund der besseren Qualifikation die Chance erhöht hat, einen Arbeitsplatz zu finden. Damit werden nicht nur die öffentlichen Kassen von Transfergeldzahlungen entlastet, sondern auch das Steueraufkommen erhöht. Dieser Zusammenhang soll durch folgende modellhafte Rechnung verdeutlicht werden: Angenommen, dass nur 10 % der 45 Auszubildenden, die im Jahr 2005 an dem Stützund Förderunterricht teilgenommen haben, auf Grund eben dieser Maßnahme einen Arbeitsplatz finden, so beträgt die Ersparnis an Transfergeldern nach SGB II ca. 33,6 TEUR p. a. Diesem Betrag liegen die Annahmen zu Grunde, dass jeder dieser ehemaligen Auszubildenden alleinstehend ist, keine Kinder hat und in einer 50 m2Wohnung lebt, welche die Kostenstruktur der Genossenschaft aufweist. Statt Transfergelder zu beziehen, zahlen die ehemaligen Auszubildenden jedoch Einkommensteuer. Unterstellt man, dass ihr Bruttomonatseinkommen dem Durchschnittsverdienst von Arbeitern im Hoch- und Tiefbau in Rheinland-Pfalz im Jahr 2003 in Höhe von 2.614 Euro entspricht und dass sie unverheiratet sind bzw. der Splitting-Tarif keine Anwendung findet, so zahlt jeder von ihnen 6.592 Euro Einkommensteuer und Solidaritätszuschlag p. a. und alle zusammen damit 29,7 TEUR. Für die 10 % der ehemaligen Auszubildenden zusammen ergibt sich damit eine jährliche Entlastung der öffentlichen Kassen in Höhe von 63,3 TEUR. 23 Auch Praktika bei der HVS fördern die Chancen auf dem Arbeitsmarkt Außerdem hat die HVS zwischen 1997 und 2006 im Jahr durchschnittlich 40 Praktikantenverträge über 1 bis 12 Monate mit jungen, überwiegend sozial benachteiligten Erwachsenen abgeschlossen. Auch hier ist davon auszugehen, dass diese Weiterbildungsverträge die Chancen der Praktikanten auf dem Arbeitsmarkt bestehen zu können, verbessert haben. Macht man die gleichen Annahmen hinsichtlich Verbesserung der Jobchancen, Familienstand, Einkommen sowie Wohnungsgröße und Kostenstruktur der Wohnung wie bei den Auszubildenden, die Stütz- und Förderunterricht erhalten haben, so kommt man zu einer Ersparnis von Transfergeldern in Höhe von 29,9 TEUR p. a. und zu einem zusätzlichen Aufkommen an Einkommensteuer und Solidaritätszuschlag in Höhe von 26,4 TEUR p. a. Damit werden die öffentlichen Kassen insgesamt um 56,2 TEUR p. a. entlastet. Bewertung der Leistungen Die durch die Genossenschaft erbrachten Leistungen zur Verbesserung der Arbeitsmarktchancen werden für das Jahr 2005 mit 119,5 TEUR bewertet. 3.3.3 Befriedung des Stadtteils Trier-Nord Galt das Quartier Trier-Nord vor Gründung der Genossenschaft insgesamt als eher unsicheres und konfliktträchtiges städtisches Teilgebiet, so sind es heute lediglich einzelne Familien und Personen, welche die in den letzten 15 Jahren angestoßene positive Entwicklung nicht mittragen. Nach Auskunft der Pressestelle des Polizeipräsidiums Trier21 hat sich der Stadtteil seit Beginn der sozialarbeiterischen Tätigkeit der Genossenschaft spürbar befriedet. Da eine Einsatzstatistik auf Stadtteilebene bei der Polizei nicht geführt wird, lässt sich die Kostenersparnis für die öffentliche Hand, die aus der geringeren Zahl an Polizeieinsätzen resultiert, nicht quantifizieren. Die Bewertung erschwerend kommt hinzu, dass nach der Gründung der Genossenschaft Am Beutelweg eG eine Asylbewerbereinrichtung, die nach Auskunft der Polizei zum Teil eine Quelle krimineller Handlungen darstellt, im Stadtteil angesiedelt wurde. Dieser Effekt überlagert die Wirkung der Arbeit durch die Genossenschaft. Außer an einer Einsatzstatistik fehlt es ferner an einer Kostenrechnung beim Polizeipräsidium in Trier, aus der die durchschnittlichen Kosten je Einsatz hervorgeht. Auf Grund der vorstehend genannten Gründe ist eine monetäre Abschätzung des von der Genossenschaft ausgehenden Befriedungseffektes für das Quartier Trier-Nord im Rahmen dieser Studie nicht möglich. Die positiven Effekte der Arbeit der Genossenschaft hinsichtlich einer Konfliktverringerung im Stadtteil werden aber von der Polizei Trier bestätigt. 21 Telefonat mit Frau Peters, Pressesprecherin des Polizeipräsidiums Trier, am 24.5.2007. 24 3.3.4 Erhöhung der Bruttowertschöpfung Neben den vorstehend erörterten sozialen Effekten, die das Ergebnis der Aktivitäten der Genossenschaft darstellen, erhöht die unternehmerische Tätigkeit der Genossenschaft aber auch die Bruttowertschöpfung in der Region. Dies wird nicht unmittelbar als sozialer Mehrwert im Sinne der Sozialrendite verstanden, soll nachstehend aber in die Betrachtungen mit aufgenommen werden, um weitere Effekte der Investitionstätigkeit der Genossenschaft aufzuzeigen. Steuereinnahmen durch Beschäftigung bei der HVS Zusätzlich zu der unter 3.3.1 geschilderten Vermeidung von Transferzahlungen auf Grund der Beschäftigung von durchschnittlich 14 ehemals arbeitslosen Stadtteilbewohnern resultieren aus diesen Beschäftigungsverhältnissen Steuereinnahmen für die öffentliche Hand. Nach Auskunft der Genossenschaft wurde den Arbeitern bei der HVS Tariflohn gezahlt. Auf Anfrage teilte die IG-Bauen-Agrar-Umwelt mit, dass dieser in 2005 für Westdeutschland für den Großteil der Gewerke 14,78 €/Std. bei 169 Monatsstunden beträgt. Damit kann für die weiteren Berechnungen ein monatlicher Lohn, der bei der HVS angestellten Arbeiter, in Höhe von 2.498 Euro angenommen werden. Die 14 ehemals arbeitslosen Bewohner zahlen zusammen somit Lohn- und Einkommensteuer sowie Solidaritätszuschlag in Höhe von 45,5 TEUR p. a. Auch hier wird die Anwendung des Splitting-Tarifes unterstellt. Beschäftigungseffekte durch Auftragsvergabe an externe Firmen Bei der Bewertung der Investitionstätigkeit der Genossenschaft im Rahmen der Sozialrendite 1 wurde in Abschnitt 3.2.1 unterstellt, dass 20 % der Investitionskosten auch der Stadt Trier durch ein eigenes Engagement in Trier Nord in diesem Bereich entstandenen wären. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass 80 % der Investitionen ohne die Existenz der Genossenschaft nicht durchgeführt worden wären. 25 % dieses Investitionsvolumens wurde nach Auskunft der Genossenschaft nicht an die HVS vergeben. Somit wurden seit Bestehen der Genossenschaft jährlich durchschnittlich Aufträge in Höhe von 593,8 TEUR an Unternehmen vergeben, an denen die Genossenschaft nicht beteiligt ist. Im Jahr 2004 betrug der durchschnittliche Umsatz pro Person, die in Deutschland im Bauhauptgewerbe tätig war, 72,8 TEUR22. Legt man diesen Betrag zu Grunde so hat die Investitionstätigkeit der Genossenschaft acht volle Arbeitsplätze pro Jahr geschaffen. Unterstellt man auch hier, dass das Bruttomonatseinkommen dieser Arbeiter dem Durchschnittsverdienst von Arbeitern im Hochund Tiefbau in Rheinland-Pfalz im Jahr 2003 in Höhe von 2.614 Euro23 entspricht, so zahlen sie zusammen Lohn- und Einkommensteuer sowie Solidaritätszuschlag in Höhe von 29,5 TEUR. Die Investitionen der Genossenschaft führen also zu erheblichen Steuermehreinnahmen für die öffentliche Hand. Zusätzliche Einnahmen aus Unternehmenssteuern bzw. der Vermeidung von Transfergeldern bleiben bei dieser Berechnung noch unberücksichtigt. 22 23 Statistisches Bundesamt (2007). Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz (2004). 25 Erhöhung der Attraktivität des Stadtteils Trier Nord als Gewerbe-... Aus dem Langfristkonzept der Genossenschaft geht hervor, dass die Aufwertung des Quartiers zur Ansiedlung von Unternehmen in der Nachbarschaft des Wohnungsbestandes geführt hat. Dies dürfte positive Effekte für den lokalen Arbeitsmarkt und die lokale Kaufkraft haben sowie zu Mehreinnahmen bei Lohn- und Einkommensteuer führen, wenn die Standortverlagerung der Unternehmen auch mit dem Zuzug von Arbeitnehmern in die Gemeinde Trier verbunden ist. Wenn die Firmen ihren Standort über die Gemeindegrenzen hinweg verlegt haben, würde dies außerdem das Aufkommen der Gewerbesteuer in Trier erhöhen. Die Errichtung von Betriebsstätten im Stadtteil Trier-Nord entfaltet dort bzw. in der gesamten Gemeinde Trier also positive Effekte. ... und Wohnstandort Die Aufwertung des Stadtteils auf Grund der Sanierungs- und Neubauinvestitionen der Genossenschaft Am Beutelweg eG hat dazu geführt, dass auch andere Vermieter in ihren Wohnungsbestand investiert haben bzw. planen, dies in naher Zukunft zu tun. Die daraus resultierenden Bauaufträge tragen wiederum zur Stärkung der lokalen Ökonomie bei. Die Aufwertung des Standortes und des Wohnungsbestandes lockt außerdem finanziell und sozial Bessergestellte an, die höhere Einkommen haben und damit zu Steuermehreinnahmen auf Seiten der Gemeinde Trier führen und bereit sind, auch höhere Mieten zu zahlen. Das Fehlen von belastbarem Datenmaterial macht eine zuverlässige Quantifizierung der vorstehend genannten Effekte jedoch unmöglich. Bewertung der Leistungen Die monetär bewertbare Erhöhung der Bruttowertschöpfung auf Grund der unternehmerischen Tätigkeit der Genossenschaft beläuft sich für das Jahr 2005 auf 75,0 TEUR. 3.3.5 Zusammenfassung: Soziale Leistungen gemäß Sozialrendite 2 Abschließend kommt F+B zu dem Ergebnis, dass die monetär bewertbaren Folgeerträge der Aktivitäten der Wohnungsgenossenschaft Am Beutelweg eG in der Vermeidung von Transferzahlungen sowie der Verbesserung der Arbeitsmarktchancen von Auszubildenden und Jugendlichen (vgl. die Abschnitte 3.3.1 bis 3.3.2) liegen. Sie belaufen sich im Jahr 2005 auf 619,7 TEUR. Bezieht man die Erhöhung der Bruttowertschöpfung in die Bewertung mit ein, so erhöht sich der Folgeertrag um weitere 75,0 TEUR. 26 4 Zusammenfassende Bewertung der sozialen Leistungen der Wohnungsgenossenschaft Am Beutelweg eG Aufgabe der vorliegende Untersuchung ist es, die sozialen Leistungen der Wohnungsgenossenschaft Am Beutelweg eG – soweit möglich – monetär zu bewerten24. Ausgehend von einem erweiterten Wert- und Renditebegriff, der neben ökonomischen auch gesellschaftliche und soziale Effekte berücksichtigt, wird hierfür die durch das unternehmerische Handeln der Genossenschaft erfolgte soziale Wertschöpfung, die "Sozialrendite" bewertet. Die Sozialrendite stellt dabei die Summe der Erträge derjenigen Maßnahmen dar, die einen sozialen Mehrwert für die Bewohner der Genossenschaft und des Stadtteils darstellen. Für eine differenzierte Bewertung wird hierbei zwischen den mittelbaren Erträgen der sozialen Leistungen der Genossenschaft, d. h. die Vermeidung von Kosten, die potenziell bei der öffentlichen Hand angefallen wären (Sozialrendite 1), und den durch sie erzielten Folge-Erträge (Sozialrendite 2) unterschieden. Die Sozialrendite 1 umfasst zum einen die direkten Kosten der Genossenschaft, d.h. erhöhte Aufwendungen für – die integrierte langfristige Sanierung, – den auf Grund der besonderen Sozialstruktur der Bewohner notwendigen hohen Betreuungsaufwand, – die Beseitigung von Vandalismusschäden, – die Wohnumfeldverbesserung, – das Quartiersmanagement und – die Stärkung der lokalen Ökonomie. Darüber hinaus berücksichtigt die Sozialrendite 1 auch reduzierte Einnahmen der Genossenschaft auf Grund von unterhalb des ausschöpfbaren Mietvolumens liegenden Mietpreisen, Mietausfällen und Mietverzichten. Die sozialen Leistungen der Wohnungsgenossenschaft Am Beutelweg eG im Rahmen der Sozialrendite 1 werden insgesamt mit 723,3 TEUR 25 bewertet . 24 25 Bewertungsgrundlage ist das Jahr 2005 Nicht hierin enthalten sind 486.600 Euro für Bau und Sanierung (siehe 3.2.1). 27 Die im Rahmen der vorliegenden Untersuchung quantifizierten Folge-Erträge der Sozialrendite 2 der Wohnungsgenossenschaft Am Beutelweg eG ergeben sich zum einen aus Kostenvermeidungseffekten, die auf verringerten Aufwendungen für Transferleistungen (z. B. Arbeitslosengeld I und II) beruhen, und zum anderen aus der Verbesserung der Arbeitsmarktchancen von Auszubildenden. Diese sozialen Leistungen der Wohnungsgenossenschaft Am Beutelweg eG im Rahmen der Sozialrendite 2 werden insgesamt mit 619,7 TEUR bewertet. Hieraus ergibt sich für die Wohnungsgenossenschaft Am Beutelweg eG eine Sozialrendite insgesamt von 1.343,0 TEUR. Nicht berücksichtigt ist hierbei eine weitere Erhöhung der Bruttowertschöpfung durch die Tätigkeit der Genossenschaft auf Grund der Stärkung der lokalen Wirtschaft, z. B. erhöhten Einnahmen der öffentlichen Hand auf Grund einer verbesserten Beschäftigungssituation der Bewohner im Stadtteil und einem damit verbundenen erhöhten Steueraufkommen. Ferner finden in dieser Summe die der Genossenschaft in den Jahren 1991 bis 2006 durchschnittlich entstandenen Kosten für Bau und Sanierung (vgl. Anschnitt 3.2.1) noch keine Berücksichtigung. Je nach Standpunkt des Betrachters bzgl. des hier anzusetzenden Anteils können sie zu dem o. g. Betrag der Sozialrendite addiert werden. 28 5 Ausblick – Zukünftige Handlungsbedarfe und Notwendigkeiten Neben der Bewertung der sozialen Leistungen der Genossenschaft ist es auch Aufgabe der vorliegenden Untersuchung, Rückschlüsse über die zukünftigen Handlungsbedarfe und Notwendigkeiten der Genossenschaft zu ziehen. Trotz der im Stadtteil deutlich sicht- und spürbaren Erfolge der Tätigkeit der Genossenschaft, die den früheren sozialen Brennpunkt Trier-Nord nachhaltig baulich wie sozial aufgewertet hat, ist auch zukünftig von einem erheblichen stadtentwicklungsund sozialpolitischen Handlungsbedarf auszugehen. Trier-Nord ist mit seinen rund 15.300 Einwohnern26 auch weiterhin durch einen im Vergleich zur Stadt Trier insgesamt weit überdurchschnittlichen Anteil von Empfängern von Transferleistungen geprägt. Bei der Genossenschaft sind es sogar drei von vier Mitgliedern. Dieser hohe Anteil an Menschen und Haushalten in sozialen und ökonomischen Problemlagen, lässt derzeit noch keine selbsttragenden Strukturen im Stadtteil erwarten, die einen Rückzug oder Abbau der bisherigen Maßnahmen rechtfertigen würden. Im Gegenteil: Ein verfrühter Abbau der aufgebauten und bestehenden Unterstützungsstrukturen für die Menschen im Stadtteil Trier Nord könnte zu Rückschlägen bei der bisher erreichten positiven Entwicklung führen. Im Bereich der Beschäftigung sind für die Bewohner des Stadtteils durch die Einstellung der Geschäftstätigkeit der HVS zum 31.12.2006 negative Auswirkungen zu erwarten, da die in den vergangenen Jahren erzielten positiven Effekte im Bereich Beschäftigung, Ausbildung und Qualifizierung für die Bewohner zukünftig entfallen. Es sind daher andere Maßnahmen in diesem Bereich notwendig, um die entstandene Lücke zu schließen und die Chancen der Bewohner zur Integration in den Arbeitsmarkt und zur Führung eines Lebens jenseits der Abhängigkeit von staatlichen Transferleistungen zu verbessern. Vor diesem Hintergrund leistet die Genossenschaft mit ihrem Konzept der integrierten Sanierung einen wichtigen und auch zukünftig notwendigen Beitrag für die soziale Stabilisierung des Stadtteils, die Integration in den Arbeitsmarkt und eine dauerhafte Sicherung bezahlbaren Wohnraums für Bevölkerungsgruppen, die sonst nur sehr eingeschränkt Möglichkeiten haben, sich am freien Wohnungsmarkt mit Wohnraum zu versorgen. Gleichzeitig besteht bei rund einem Zehntel des Wohnungsbestands der Genossenschaft noch ein Sanierungs- und Modernisierungsbedarf. Dies gilt um so mehr, da langjährige Erfahrungen aus dem Bund-Länderprogramm Soziale Stadt zeigen, dass ein wesentliches Erfolgskriterium bei der Umsetzung von Maßnahmen der sozialen Stadtentwicklung die langfristige Begleitung und Unterstützung der implementierten Maßnahmen und Strukturen ist. 26 31.12.2006 -i- Literaturverzeichnis Beuerle, Iris; Petter, Sabine (2007) Sozialmanagement in Wohnungsunternehmen. Hamburg. Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen (2004) Wohnungsgenossenschaften – Potenziale und Perspektiven. Bericht der Expertenkommission Wohnungsgenossenschaften. Berlin. BBR Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (Hrsg.) (2007) Wohnungsgenossenschaften und Stadtentwicklung. Heft 4.2007. GdW Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen e.V. (2007) Wirtschaftliche Lage der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft und interessenpolitische Schwerpunkte 2006/2007. GdW Information 118, Berlin. GdW Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen e.V. (2006) Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2006/2007. Zahlen und Analysen aus der Jahresstatistik des GdW. Berlin. GdW Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen e.V. und andere (Hrsg.) (2001) Dokumentation des Wettbewerbes Preis Soziale Stadt 2000. Preisträger, Anerkennungen, ILS-NRW – Institut für Stadtentwicklungsforschung und Bauwesen des Landes Nordrhein-Westfalen (Hrsg.) (2005) Soziales Management für den Stadtteil. Dokumentation des dritten Fachgesprächs "Wohnungsunternehmen als Akteure in der integrierten Stadt(teil)entwicklung" am 9. Dezember 2004 in Dortmund. Dortmund. Kreimeyer, Sonja (2003) Neue Wohnungsgenossenschaften als Akteure einer dauerhaften integrierten Quartiersentwicklung am Beispiel der Wohnungsgenossenschaft Am Beutelweg eG in Trier-Nord. Diplomarbeit, Universität Dortmund. Dortmund. Landeshauptstadt Kiel (1995) Wohnungssichernde Hilfen und Unterkunftsversorgung für Wohnungslose Leitfaden Soziale Stadt. Mainz. Ministerium des Inneren und für Sport (2005) Rheinland-Pfalz (Hrsg.) Ministerium der Finanzen (2006) Rheinland-Pfalz Soziale Wohnraumförderung, Mietwohnungen 2006 - ii - Neitzel, Michael (2007) Grundlagenforschung: Neue Messkonzepte für die Stadt- und Sozialrendite. In: Die Wohnungswirtschaft, 3/2007: 32-34. Neitzel, Michael (2006) Die Mitgliederrendite einer Wohnungsgenossenschaft ist erstmalig quantifizierbar. In: Die Wohnungswirtschaft, 11/2006: 54-57. Schneider/Kappenstein, Büro für Sozialplanung (1996) Evaluation des Modellprojekts "Experimenteller Wohnungsbau, Modellvorhaben Am Beutelweg". Trier. Schwalbach, Joachim et al. (2006) Stadtrendite der öffentlichen Wohnungswirtschaft. Institut für Management der HumboldtUniversität zu Berlin. Berlin. Spars, Guido; Heinze, Michael (2006) Stadtrendite statt Rendite. Ansätze zur Erfassung stadtwirtschaftlicher Vorteile durch kommunale Wohnungsunternehmen. In Forum Wohneigentum. Jg.: 7, Nr. 6: 387-390. Statistisches Bundesamt (2007) Immobilienwirtschaft in Deutschland 2006, Projektbericht Bruttojahresverdienste im produzierenden Gewerbe 2003. In: Statistische Monatshefte Rheinland-Pfalz 06/2004: 137-142. Statistisches Landesamt Rheinland- (2004) Pfalz Straeter, Lars (2002) alternative urbane strategien_wohnen. Diplomarbeit, TU-Berlin, Berlin. Internet – Bund-Länder-Programm "Soziale Stadt", Bundestransferstelle http://www.sozialestadt.de/gebiete/gebietAnzeige.php?id=197 – Deutscher Mieterbund: Betriebskostenspiegel für Deutschland 2005 http://www.mieterbund.de/presse/2005/pm_2005_12_01_1.html – Stadt Trier: Mietspiegel 2006 http://www.trier.de/stadtentwicklung/msp.htm - iii - Anhang Anlage 1: Kostenansätze zur Berechnung der Stadtrendite 1 Mietnachlässe 2005 Mietausfall wegen Selbsthilfearbeiten Pinguin Möwe 1.637,35 € 3.635,96 € 5.273,31 € Mietverzicht Balkone Konversion Rembrandtvillen 2.008,80 € 2.008,80 € Mietverzicht Büroräume Beutelweg Bewohnerbüro 2.368,56 € 2.368,56 € Gesamte Mietnachlässe 9.650,67 € Wohnungsgenossenschaft Am Beutelweg eG Daten_Woge/Übersichten/Mietnachlässe 2005 Anlage: Kostenansätze zur Berechnung der Sozialrendite 1 2 Mitarbeiter Vollzeit, Teilzeit, ehrenamtlich Sachbearbeitung: Frau Trouet Frau Lehnertz Buchhaltung Frau Jäger Empfang/Kasse Frau Farfal Bewohnerbetreuer Herr Decker VZ VZ 3 Tätig keits antei l in % insg Tätigkeitsanteile in % esa (siehe Legende) mt 6 jährlich Vergütung Förderung Spalte 3 x Spalte 4 0,61 0,71 35.155 € 22.310 € 21.445 € 15.840 € a)10, d)30, i)1 0,41 26.350 € 10.803 € VZ e)30, d)30, g)10, i)1 0,71 30.251 € 21.478 € VZ a)40, g)20, f)39, i)1 2 49.397 € gefördert (aber 100% Überstunden) 49.397 € VZ h)100 1 59.970 € gefördert 1 15.575 € gefördert TZ f)100 VZ TZ b)60, i)1 b)70, i)1 Hauswarte 8 Personen TZ b)100 Vorstand Frau Schmeling VZ a)30, b)30, c)15, d)20, f)20, g)20, h)30, i)1, j)40 a)5, b)10, d)30, f)10, h)30, i)1, j)30 a)60, g)30, i)1, j)12 a)6, g)10, j)12 f)20, h)15, i)1, j)12 E Herr Koetz* E Herr Gentgen* E Herr Metzdorf-Schmithüsen* E Bewohnerräte Aufsichtsrat 5 a)40, b)20, i)1 a)30, b)20, c)20, i)1 Projektarbeit Frau Ohlig (Quartiersmanagement) Frau Meine 25.04.06-31.12.06 Hausmeister Herr Schönhofen Herr Kaster Herr Dr. Steinmetz* 4 0,61 0,71 26.713 € 6.124 € 16.295 € 4.348 € 1 16.229 € 16.229 € 2,06 67.760 € 139.586 € 1,16 78.602 € 1,03 0,28 0,48 69.793 € 18.973 € 32.525 € E E Legende a) Mietrückstand b) Instandhaltungsmaßnahmen, die über die bei einer durchschnittlichen Bewohnerstruktur anfallenden Arbeiten hinausgehen c) Organisation und Koordination der für die Sanierungsmaßnahmen notwendigen Wohnungsringtausche d) Sozialprojekte e) Kasse (Bareinzahlung) f) Sonderprojekte g) Mieterberatung h) Stadtteilentwicklung i) Rufbereitschaft j) Gremienarbeit GV,AR,VS * zugrunde gelegt 1.694 Std./J. mit fiktivem Stundensatz á 40€ Wohnungsgenossenschaft Am Beutelweg eG Personalaufwand insgesamt - davon gefördert - davon nicht gefördert 355.834 € Personalaufwand für Gemeinwohl insgesamt 124.942 € - davon ehrenamtlich 230.892 € - davon Überstunden - davon nicht geförderte tatsächliche Kosten 495.314 € 199.892 € 121.223 € 174.198 € Anlage: Kostenansätze zur Berechnung der Sozialrendite Räumungskosten 2005 Name Anschrift Thyrsusstr. 27 Röntgenstr. 12 Am Beutelweg 2 Am Beutelweg 18 Am Beutelweg 20 Am Beutelweg 2 Rembrandtstraße 3 Rembrandtstraße 3 Rembrandtstraße 12 Franz-Georg-Str. 20 Kosten ca. 2.800,00 € 400,00 € 950,00 € 200,00 € 350,00 € 1.700,00 € 200,00 € 1.148,00 € 710,00 € 1.440,00 € 9.898,00 € Legende Reparaturen Gerichtskosten Anwaltskosten Gerichtsvollzieher Müll entsorgen R GK A GVZ M Wohnungsgenossenschaft Am Beutelweg eG Kosten beinhalten M, GK, GVZ M, GK, GVZ M, R R R R, GVZ, A R, A M, R, GVZ, A M, R, A M, GVZ, GK, A Anlage: Kostenansätze zur Berechnung der Sozialrendite Instandhaltungskosten durch Vandalismus 2005 Liegenschaft 9602 Bezeichnung Am Beutelweg 2 Am Beutelweg 6 Am Beutelweg 8 Am Beutelweg 10 Am Beutelweg 12 Am Beutelweg 14 Am Beutelweg 18 Am Beutelweg 20 7208 9100 Thyrsusstr. 27 Am Beutelweg 5 Am Beutelweg 9 8303 7400 Am Beutelweg 11 Am Beutelweg 13 Am Beutelweg 15 Röntgenstr. 6 Thyrsusstr. 33 Thyrsusstr. 35 Schadensart Renovierungen nach Auszug Grässer Sprechanlage Lampen im Hausflur zerschlagen RWA-Anlage defekt Feuerlöscher gestohlen RWA-Anlage defekt Beleuchtung Treppenhaus defekt Haustürgriff abgerissen Wohnungstür zerstört 123,06 € 49,90 € 151,81 € 389,76 € 87,90 € 487,20 € 112,94 € 45,70 € 755,00 € Klingelanlage defekt Beleuchtung Treppenhaus defekt Wohnungstür zerstört Fenster eingeschlagen Sprechanlage Wohnungstür eingetreten Wohnungstür aufgebrochen Rauchmelder defekt Klingelanlage defekt Kellertür defekt Haustürschloss kaputt Klingelanlage defekt Klingelanlage defekt Renovierungen nach Auszug Mathieu Wohnungstür eingetreten Haustür defekt Glas Haustür eingeworfen Fenster eingeworfen Fenster eingeworfen Glastür eingeworfen Fenster eingeworfen Beleuchtung Treppenhaus defekt Haustürklinke abgerissen Briefkastentür Haustürklinke abgerissen Fenster eingeworfen Haustürschloss beschädigt Scheibe eingeworfen RWA-Anlage gestohlen Ruftaste Aufzug zerstört 241,05 € 63,07 € 503,10 € 341,00 € 32,71 € 104,00 € 39,00 € 150,80 € 21,81 € 57,50 € 37,70 € 32,71 € 77,66 € 385,15 € 78,00 € 269,10 € 71,55 € 126,93 € 127,55 € 151,55 € 105,04 € 99,78 € 88,60 € 72,00 € 84,30 € 105,04 € 74,77 € 99,80 € 959,67 € 203,75 € 8501 / 8206 Vandalismus Container Ungeziefer 7500 Ungeziefer 8603 Vandalismus Container Ungeziefer Gesamt Wohnungsgenossenschaft Am Beutelweg eG Kosten 671,00 € 574,00 € 290,00 € 1.535,00 € 29,00 € 29,00 € 95,00 € 1.356,27 € 168,00 € 1.619,27 € 10.191,23
